第一篇：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)探討

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)探討

長(zhǎng)沙是湖南省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區(qū)重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀(jì)80年代開始，我國(guó)房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)是在我國(guó)住房制度改革中不斷發(fā)展起來的，進(jìn)入20世紀(jì)90年代后期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場(chǎng)化階段。長(zhǎng)沙商品房從無到有，從小到大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大。

一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

(一)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置

受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速仍將趨緩；同時(shí)，受國(guó)家土地市場(chǎng)整頓的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場(chǎng)的表象就是大項(xiàng)目、大盤增多，小項(xiàng)目、小盤相對(duì)減少。

(二)市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升

長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高，導(dǎo)致居住購(gòu)房需求旺盛。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，以南二環(huán)附近的幾個(gè)樓盤的價(jià)格變化，可以看出長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的變化情況。2002年某樓盤的均價(jià)在1200元，平方米(沒有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤的3期漲到了1800元，平方米(沒有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開發(fā)另一樓盤，價(jià)格到了2200元，平方米，而時(shí)隔一年開發(fā)的該樓盤第二期，價(jià)格漲到了2700元，平方米(目前該區(qū)域房?jī)r(jià)在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環(huán)附近、與前述樓盤不遠(yuǎn)的另一樓盤，該樓盤共開發(fā)了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價(jià)2700元/平方米，2008年推出第二期，均價(jià)4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價(jià)5000元多/平方米。

通過對(duì)上述兩家開發(fā)商開發(fā)的樓盤價(jià)格分析可以看出，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在位置稍好的地方，隔一年，房?jī)r(jià)漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時(shí)間的推移，越來越大。最近幾年，房?jī)r(jià)增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。

(三)長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)

大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面升級(jí)近年來，大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的全面升級(jí)提供了更高的平臺(tái)。長(zhǎng)株潭一體化，帶動(dòng)了南長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面啟動(dòng)與升溫；湘江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠(yuǎn)景規(guī)劃逐步帶動(dòng)了江岸板塊的發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長(zhǎng)沙東區(qū)開發(fā)的升級(jí)換代，為近郊大盤提供了絕佳的機(jī)遇；隨著高鐵開通，兩型社會(huì)建設(shè)，城際鐵路的鋪設(shè)，長(zhǎng)沙將不再是長(zhǎng)沙人的長(zhǎng)沙，而是湖南的長(zhǎng)沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購(gòu)房者的進(jìn)入，給長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展呆了契機(jī)。

二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。

2009年以來，長(zhǎng)沙市委市政府牢牢抓住國(guó)家“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的重大契機(jī)，出臺(tái)了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機(jī)對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，逐步扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的局面，房地產(chǎn)投資逐月回升，商品房銷售量與價(jià)格齊升。

兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力?？梢灶A(yù)見，長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長(zhǎng)投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對(duì)住房的需求是客觀存在；從市場(chǎng)價(jià)格看，與周邊城市和全國(guó)其他同類城市相比，長(zhǎng)沙房市價(jià)格相對(duì)偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當(dāng)部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場(chǎng)空間仍然很大。因此，未來長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，價(jià)格還會(huì)保持在平穩(wěn)增長(zhǎng)區(qū)間。

三、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)理性發(fā)展的建議

1、合理、規(guī)范房?jī)r(jià)。

任何商品，價(jià)格往往具有決定性的作用。對(duì)于商品房，其價(jià)格即不能太低，也不能太高，要與長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)。房?jī)r(jià)太低，開發(fā)商沒有積極性，結(jié)果導(dǎo)致無房可賣；房?jī)r(jià)太高，容易造成恐慌，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。開發(fā)不同檔次、不同價(jià)格的商品房，以滿足不同社會(huì)群體的需求。例如，開發(fā)別墅，滿足一些企業(yè)家、社會(huì)知名人士、海外人事的需求；開發(fā)高檔商品房，滿足中產(chǎn)階層的需求，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，滿足低收人家庭的需求，開發(fā)廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。

2、百姓購(gòu)房要理性、適量貸款。

對(duì)于老百姓而言，購(gòu)房是其一生中最大的消費(fèi)，購(gòu)房要量力而行，不要盲目

追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應(yīng)，避免成為“房奴”；同時(shí)，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當(dāng)進(jìn)行提前消費(fèi)，這樣，既可以改善居住條件，經(jīng)濟(jì)上又可以承受得了。

3、政府加大宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府的作用很關(guān)鍵，因?yàn)椋恋氐某鲎?、稅收的確定、建設(shè)許可、房產(chǎn)的管理是由政府控制的。政府可以通過土地的出讓、稅率的多少等政策規(guī)范開發(fā)商的行為，嚴(yán)厲打擊囤地和捂盤等投機(jī)行為，例如，如果某一樓盤的實(shí)際銷售量未達(dá)至一定的比例，禁止開發(fā)商開發(fā)下一樓盤，開發(fā)商必須公示實(shí)際的銷售量；加大銀行監(jiān)管，通過稅收政策，打擊各種炒房的游資，當(dāng)同一戶頭或者同一人購(gòu)買房產(chǎn)超過一定數(shù)量時(shí)，課以重稅或者對(duì)資金來源進(jìn)行調(diào)查；規(guī)范投資性購(gòu)房行為，對(duì)購(gòu)買多套住房或者空置達(dá)到一定時(shí)間的住房課以重稅。

4、房地產(chǎn)開發(fā)和兩型社會(huì)建設(shè)結(jié)合起來，打造宜居長(zhǎng)沙。

隨著全球環(huán)境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發(fā)生，人們的環(huán)保意識(shí)越來越強(qiáng)烈，最近，第15屆世界氣候變化大會(huì)在丹麥的哥本哈根召開，世界各國(guó)正在為減排商量對(duì)策，倡導(dǎo)人們過“低碳”生活。湖南正在長(zhǎng)株潭地區(qū)進(jìn)行兩型社會(huì)示范區(qū)建設(shè)，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，要鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)環(huán)保型房屋，例如政府補(bǔ)貼開發(fā)商在環(huán)保房產(chǎn)建設(shè)中的額外投入，或者實(shí)行稅收優(yōu)惠；在房產(chǎn)布局規(guī)劃中，建設(shè)一定的環(huán)保配套設(shè)施，如達(dá)到一定的規(guī)模，要建設(shè)污水處理設(shè)施；宏觀控制長(zhǎng)沙的房產(chǎn)規(guī)模，合理控制外地在長(zhǎng)購(gòu)房數(shù)量，因?yàn)殚L(zhǎng)沙的資源有限，城市建設(shè)不能無限制擴(kuò)張，比如水資源，今年長(zhǎng)沙段湘江水位連創(chuàng)歷史新低，導(dǎo)致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長(zhǎng)沙外圍房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，通過價(jià)格杠桿的作用，以及加大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)人們?cè)陂L(zhǎng)沙周邊的城市群購(gòu)房，減輕長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。

四、結(jié)語(yǔ)與展望

長(zhǎng)期來看，長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)良性的發(fā)展，“長(zhǎng)株潭一體化”與“兩型社會(huì)“建設(shè)，地鐵修建，將迎來新的城市建設(shè)高峰，各種配套設(shè)施和居住環(huán)境得以加強(qiáng)與完善，從而推動(dòng)岳麓新城、望城縣和開發(fā)區(qū)等市郊帶住房消費(fèi)需求的大幅上升。加上保障性安居工程經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目的推進(jìn)，市場(chǎng)供求關(guān)系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得以改善，這些都將引入新的商業(yè)投資機(jī)會(huì)，引發(fā)一場(chǎng)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，所以長(zhǎng)沙未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)是良性的。

第二篇：宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

社會(huì)問題研究報(bào)告之

宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

組長(zhǎng)：劉先福

組員：王玉鳳 吳 林 李亞菲 郭麗梅

宜賓學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院08級(jí)10班

注:此次調(diào)研主要采用抽樣調(diào)查法,調(diào)查對(duì)象為宜賓城區(qū),南岸,江北三區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng).調(diào)研綱要：

調(diào)研題目：宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 調(diào)研具體事項(xiàng)：

一、宜賓商品房供銷分析

（一）宜賓市商品房供應(yīng)分析

（二）宜賓市商品房銷售分析

（三）宜賓市商品房空置面積分析

（四）宜賓市商品房成交均價(jià)分析

二、宜賓市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征及開發(fā)趨勢(shì)

三、宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（一）未來2—3年房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（二）未來2—3年房地產(chǎn)需求市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（三）宜賓市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)

四、建材市場(chǎng)分析

五、調(diào)研分析總結(jié)

3本期90平米以下的中小戶型房源成交量與比上個(gè)月相比下降了4個(gè)百分點(diǎn)，而90-120平米的戶型房源下跌了3個(gè)百分點(diǎn)，而120平米以上的大戶型成交量與上月相比上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。

3、交易價(jià)格情況

分析：本期宜賓城區(qū)24個(gè)在售樓盤，成交價(jià)格同上月相比變化不大，具體情況為：

老城區(qū)：成交項(xiàng)目只有半島小筑和都市名園兩個(gè)樓盤，目前平均價(jià)格為3280元/平米。

南岸西區(qū)：成交項(xiàng)目有，林中漫步、鑫空間、愛爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區(qū)八個(gè)樓盤，平均銷售均價(jià)為2776元/平米，同上月相比略有回調(diào)。

南岸東區(qū)：成交項(xiàng)目只有萊茵河畔西湖灣一個(gè)樓盤，平均銷售均價(jià)為3500元/平方米。

中壩組團(tuán)：成交項(xiàng)目有春江盛景、富鄰金沙兩個(gè)樓盤，成交均價(jià)2890元/平方米。

天柏組團(tuán)：成交項(xiàng)目只有天池雅苑一個(gè)樓盤成交，銷售均價(jià)為2200元/平方米左右。

江北片區(qū)：成交項(xiàng)目有香頤雅園、和興花園兩個(gè)樓盤，成交均價(jià)為2600元/平方米。

白沙組團(tuán)：成交項(xiàng)目有金鳳凰花園、黃角坪花園二個(gè)樓盤成交均價(jià)為2070元/平方米左右；

備注：由于各樓盤其位置，品質(zhì)的因素，成交價(jià)格與實(shí)際在售區(qū)域均價(jià)還有一定的差距。

二、本期商品房供應(yīng)情況

本期有鼎業(yè)江北興城、寅吾黃桷坪花園2個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，住宅總共445套（面積：39930.08平米，商業(yè)面積:668.4平米，地下車庫(kù)：8301.2平米)。

6勢(shì)，不能滿足日益增長(zhǎng)的需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的供地不足和開工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長(zhǎng)期的供給可能會(huì)有所改變，但就明年上半年而言，供不應(yīng)求的局面暫時(shí)還無法改變，這將導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上行。

第四部分(劉先福)

建材市場(chǎng)分析

一個(gè)建材企業(yè)的生存、發(fā)展的狀況如何，取決于其企業(yè)產(chǎn)品在建材市場(chǎng)所占份額的多寡。所以，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)，研究和把握實(shí)現(xiàn)企業(yè)直接效益的市場(chǎng)終端走勢(shì)，把與消費(fèi)者打交道的“賣潮找準(zhǔn)、搞活，就成為一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)課題。在２００２中國(guó)佛山陶博會(huì)期間中國(guó)陶瓷網(wǎng)獨(dú)家網(wǎng)上直播的“中國(guó)陶瓷發(fā)展與未來高峰論壇”上，主講專家劉景洲先生對(duì)中國(guó)建材市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作了精辟的分析，為聽眾 帶來了全新的思考和啟迪。

我國(guó)建材市場(chǎng)經(jīng)歷上個(gè)世紀(jì)８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發(fā)展。進(jìn)入本世紀(jì)，全國(guó)經(jīng)營(yíng)面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬(wàn)元以上的建材市場(chǎng)約有２５００家，全年交易額達(dá)到２０００億元左右，約占全國(guó)建材市場(chǎng)需求總額的三分之二，已經(jīng)形成名副其實(shí)的建材市場(chǎng)流通的主渠道。目前我國(guó)建材市場(chǎng)的管理模式是多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場(chǎng)占絕大多數(shù)，約占９０％以上。

從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍來看，有綜合型市場(chǎng)，有專業(yè)型市場(chǎng)，也有以經(jīng)營(yíng)某一大類產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補(bǔ)充型市常當(dāng)前綜合型市場(chǎng)雖占多數(shù)，但有特色的專業(yè)市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)。

一、攤位制市場(chǎng)的管理格局將出現(xiàn)新的模式

現(xiàn)有攤位制市場(chǎng)管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購(gòu)物環(huán)境差，市場(chǎng)信譽(yù)度低等，發(fā)展初期尚未形成競(jìng)爭(zhēng)壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，這種管理模式，對(duì)內(nèi)缺乏凝聚力，對(duì)外，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，是難以為繼的。市場(chǎng)的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營(yíng)管理型發(fā)展是必然之勢(shì)。

二、攤位制市場(chǎng)的營(yíng)銷功能將逐步細(xì)分

當(dāng)前我國(guó)攤位制市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場(chǎng)占地規(guī)模大，三是市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)戶小而多，四是市場(chǎng)的配送功能沒有發(fā)揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場(chǎng)的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場(chǎng)

國(guó)外幾十年培育發(fā)展成功的經(jīng)驗(yàn)，又有國(guó)內(nèi)５年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的借鑒，特別是在建材超市發(fā)展中，外資企業(yè)將占據(jù)重要位置，據(jù)專家們預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在起我國(guó)建材超市將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段，到２００５年，全國(guó)建材超市將超過１００家并將出現(xiàn)３到５個(gè)連鎖經(jīng)營(yíng)集團(tuán)。

建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對(duì)以零售為主的攤位制市場(chǎng)沖擊會(huì)比較大，而對(duì)批發(fā)為主的市場(chǎng)的影響相對(duì)要小得多。從我國(guó)地區(qū)來看，建材超市將首先在大消費(fèi)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來，由東到西逐步推進(jìn)。經(jīng)過５年左右的時(shí)間的發(fā)展，它的市場(chǎng)占有額在一些城市和地區(qū)將與現(xiàn)在占據(jù)主渠道地位的攤位制零售市場(chǎng)抗衡，再過５年左右的時(shí)間將逐步占據(jù)零售市場(chǎng)主渠道的地位。但就我國(guó)全國(guó)而言，由于受其本身業(yè)態(tài)的限制，它所能占據(jù)的市場(chǎng)份額尚不能替代攤位制市場(chǎng)的地位。

第五部分(全組人員)調(diào)研分析總結(jié)

隨著隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的新時(shí)期。近幾年來，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，全面完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，堅(jiān)持培育和規(guī)范并舉，以啟動(dòng)住房消費(fèi)為重點(diǎn)，大力搞活房地產(chǎn)流通，使房地產(chǎn)市場(chǎng)得到健康有序的發(fā)展。

一、近幾年我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費(fèi)需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)和條件，采取各種有效措施大力搞活和規(guī)范完善市場(chǎng)，從自身看已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，1999年，我縣啟動(dòng)了第一起規(guī)范性小區(qū)商品房開發(fā)—翠柏小區(qū)，當(dāng)時(shí)開發(fā)面積不足10000平方米，投資不足400萬(wàn)元，產(chǎn)值不足600萬(wàn)元，至2007年，全年全縣開發(fā)面積達(dá)到35.88萬(wàn)平方米,投資額達(dá)到4.3億元,加上境內(nèi)企業(yè)的縣外投資,投資額己達(dá)到9億元,估算產(chǎn)值突破12億元以上,開發(fā)量是1999年的35倍,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的突出的特征就是房屋交易量持續(xù)放量增長(zhǎng)，我縣的房地

0個(gè)，共捐贈(zèng)1817.7萬(wàn)元，為縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。應(yīng)該說，我縣的房地產(chǎn)業(yè)，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導(dǎo)下，總體是規(guī)范有序地持續(xù)健康發(fā)展的。

二、存在的問題

我縣房地產(chǎn)通過近十年的發(fā)展總體是健康有序的，但在這一過程中出現(xiàn)了一些問題應(yīng)值得我們高度重視。主要表現(xiàn)為以下三個(gè)特點(diǎn)：

問題之一：土地宏觀調(diào)控，供需矛盾突出。近年來全國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。國(guó)家宏觀調(diào)控，嚴(yán)格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經(jīng)成為制約我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。據(jù)了解2004年縣城僅征得城北新區(qū)土地600畝，其余幾乎無供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。

問題之二：違規(guī)建設(shè)突出，拆遷難度大。近年長(zhǎng)興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣土地遲遲未完成開發(fā)，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價(jià)低，農(nóng)民利益受到傷害。二是執(zhí)法力度薄弱，違規(guī)建設(shè)普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無法保障，有的開發(fā)商為了盡快拆遷，對(duì)個(gè)別建筑物高價(jià)賠償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破賠償標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)價(jià)格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價(jià)，最后造成無法賠償安置，拆遷難以推進(jìn)，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開發(fā)項(xiàng)目無法動(dòng)工，市場(chǎng)房源緊張。

問題之三：房?jī)r(jià)上漲過快，百姓“居不易”?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國(guó)工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房?jī)r(jià)從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。已買房的多數(shù)是超前消費(fèi)，負(fù)債購(gòu)房，生活壓力較大。沒買房的只能望房興嘆。

三、幾點(diǎn)對(duì)策

針對(duì)以上問題，結(jié)合我縣實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)對(duì)策：

對(duì)策一：政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)的發(fā)展，加大宏觀調(diào)控。具體應(yīng) 從以下幾方面進(jìn)行：

一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。要盡快明確普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并向社會(huì)公布。

二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適當(dāng)增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。

三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

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第三篇：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)

【內(nèi)容提要】房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)具有很高成長(zhǎng)性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 政策發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和趨勢(shì)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性。

進(jìn)入21世紀(jì)以來，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大，國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始逐漸回歸理性。那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的趨勢(shì)又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)投資狀況

從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分。從投資結(jié)構(gòu)來看，投資對(duì)象則逐漸由商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

2、房地產(chǎn)開發(fā)狀況

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開放商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來越重視，相繼出臺(tái)了若

干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題。

3、房地產(chǎn)銷售狀況

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，到2011年隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求來看，受中國(guó)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)，而且還有一個(gè)很重要的因素就是投資性購(gòu)房熱度依然不減。中國(guó)城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類歷史以來最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，這場(chǎng)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)也使中國(guó)人的生活發(fā)生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國(guó)家高等教育持續(xù)擴(kuò)招，越來越多的年輕人有機(jī)會(huì)接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會(huì)落戶城市，這也是一個(gè)不小的購(gòu)房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產(chǎn)的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)便成為很多人的首選，這也是促使房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項(xiàng)目的延遲，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛興需求依然強(qiáng)烈。

二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析

從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)都曾為這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過很大貢獻(xiàn)，但是也有很多因?yàn)榉康禺a(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問題。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求升級(jí)具有可觀的空間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來的一段時(shí)間仍將處于總量增長(zhǎng)型發(fā)展時(shí)期。

新世紀(jì)我國(guó)已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)速度加快，改善住房條件的要求日益強(qiáng)烈。目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，這就加大了對(duì)住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問題依然比較嚴(yán)重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應(yīng)加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度，加快住宅發(fā)展，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然亟待規(guī)范，但是我們有理由給它一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)和空間，相信不久的將來，它將最終成長(zhǎng)為一個(gè)成熟的市場(chǎng)并最終走向世界。

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第四篇：我市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)查

我市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)查

文章作者：應(yīng)城市房? 文章來源：《應(yīng)城學(xué)刊》總第17期 更新時(shí)間：2009-12-2 9:17:29我市房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。2000年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，2007年、2008年全市房地產(chǎn)投資達(dá)3.03億元，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

一、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展。由于我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。2000年，全市具備三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有2家，且是國(guó)有企業(yè);到2008年底開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到14家，其中擁有三級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)5 家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)9家。

2.房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。作為一個(gè)新興行業(yè)，我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從2001年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施投資加快、舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。2001年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；2007年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額22176萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大，2000年為3.32%,2001猛增至13.25%，2008年再創(chuàng)新高達(dá)24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3.房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以城區(qū)為主，城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。2008年城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，長(zhǎng)江埠和東馬坊兩地約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額逐年減少，2005年比2000下降69.06%，2008年比2005年下降22.55%。私人建房投資的減少，促進(jìn)了住宅商品化程度的逐漸提高。

4.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快;另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持，我市房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占資金來源的比重逐年上升。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。近年來，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，銷售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。2006年-2008年銷售面積分別為50萬(wàn)㎡、79萬(wàn)㎡、31萬(wàn)㎡，2008年底，空置一年以上的商品房面積僅2977㎡。在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110㎡戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-160㎡戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90㎡以下戶型占12%，130㎡以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

2.個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，市內(nèi)需求占商品房銷售的全部。隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。2006年，全市個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)45萬(wàn)㎡，占銷售面積的85%；2007年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)72萬(wàn)㎡，占總銷售面積的92 %。個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，2008年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)27萬(wàn)㎡，占個(gè)人購(gòu)房總面積的95%。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來看，購(gòu)房的全部是市內(nèi)居民，基本以自用為主。

3.商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。因近年來商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，2006年以前商品住宅平均售價(jià)約750元/㎡，2008年平均售價(jià)約2100元/㎡，上升了180 %。

4.存量房交易活躍，房改房也占一席之地。自2006年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”。2006年共成交142起，2008年共成交168 起，近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的97.5%，房改房約占住宅交易起數(shù)的13%。房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

二、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

二是市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓、拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

五是城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

六是市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

七是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；⑽飿I(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等方面的競(jìng)爭(zhēng)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我市企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流。隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貸借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。我市房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力。對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。而目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢？我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110㎡戶型、城區(qū)80-100㎡戶型)是今后幾年的開發(fā)主流?，F(xiàn)在政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急。

3.供需趨于平衡，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。2008年的供應(yīng)量放大較快，據(jù)調(diào)查顯示，14家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為31萬(wàn)㎡，空置面積(待售面積)有1.3萬(wàn)㎡，存量較大，這預(yù)示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變。從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)、開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。另?yè)?jù)2008年11月對(duì)14家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，2008年商品住宅銷售平均價(jià)格約為2100元/㎡，較去年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

（二）發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊

城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。新一輪城市總體規(guī)劃確定了以南區(qū)為城市主中心區(qū)，以長(zhǎng)荊高速為依托，形成四縱二橫的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)；對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊各省市的交通瓶頸，基本形成以武漢為中心的城市圈，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，城區(qū)與黃灘鎮(zhèn)的空間、布局不斷接近，城鄉(xiāng)對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿線及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，旅游業(yè)資源穩(wěn)步推進(jìn)愈顯深厚，城市品位大大提高，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民前來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力，也贏來了投資者的青睞。

四、對(duì)策建議

1.建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房。

2.加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)，有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié)；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；豢刂扑饺私ǚ坑欣谧≌纳唐坊?。

3.完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。各職能部門應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理，把好“入門關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

4.堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場(chǎng)化運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

5.加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我市市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù)、政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我市城鎮(zhèn)貧困戶有485戶，解決和改善這些貧困戶的住房問題是當(dāng)務(wù)之急。積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力，開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

6.加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我市目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌；再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制；強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠、合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。

7.促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

政策上 ：限制房?jī)r(jià)上漲，提高按揭利率，適度建設(shè)兩限房，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房和集資房 經(jīng)濟(jì)上：有效抑制泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，防止通貨膨脹、物價(jià)上漲、金融危機(jī)。

社會(huì)上：嚴(yán)格制定針對(duì)流動(dòng)人口的購(gòu)房及居住的條例規(guī)范，控制人口增長(zhǎng)，合理規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，擬制良性房產(chǎn)圈

技術(shù)上沒什么說的，從宏觀上沒法分析。

還有，07-08年物價(jià)上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房?jī)r(jià)有很大關(guān)系，國(guó)家也在盡可能地防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)，控制房?jī)r(jià)。

第五篇：淺談中國(guó)建筑市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

淺談中國(guó)建筑市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

一、中國(guó)建筑市場(chǎng)宏觀發(fā)展分析

經(jīng)濟(jì)的全球化是當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總趨勢(shì)，而我們國(guó)家加入了WTO，加速了我國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程；2）、我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)基本建立，需要進(jìn)一步的完善和規(guī)范，建筑市場(chǎng)秩序是整頓和規(guī)范的重點(diǎn)之一；3）、要堅(jiān)持以公有制為主體，堅(jiān)持國(guó)有經(jīng)濟(jì)的控制力和主導(dǎo)地位，關(guān)鍵在于改變公有制的實(shí)現(xiàn)形式。我國(guó)選擇了社會(huì)主義市場(chǎng)化取向的改革，那么，大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)就是一種歷史的必然。而這個(gè)領(lǐng)域里國(guó)企改革的任務(wù)還很繁重。

二、中國(guó)建筑業(yè)現(xiàn)狀綜述

改革開放二十多年來，我國(guó)建筑業(yè)得到了持續(xù)快速的發(fā)展，建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位不斷加強(qiáng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更加顯著。

三、我們可以預(yù)期的是，在未來較長(zhǎng)的時(shí)間之內(nèi)，由于內(nèi)需政策的需要，各種國(guó)

家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、城市公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、以及區(qū)域的發(fā)展政策等將陸續(xù)出現(xiàn)，中國(guó)的建筑行業(yè)依然將持續(xù)走高。

三、中國(guó)建筑市場(chǎng)健康發(fā)展面臨的問題?技術(shù)創(chuàng)新相對(duì)滯后，目前，中國(guó)眾多建筑企業(yè)在同一層次競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)技術(shù)水平檔次差距不大，技術(shù)特點(diǎn)、特色不明顯。對(duì)建筑業(yè)來說，通過降低材料和勞動(dòng)力成本來提高建筑產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展空間已經(jīng)在逐漸縮小。強(qiáng)化以技術(shù)創(chuàng)新為核心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能提高競(jìng)爭(zhēng)層次，形成獨(dú)具特色的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高建筑生產(chǎn)的附加值，與高新技術(shù)接軌，己經(jīng)成為建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展的必然選擇。?員工整體素質(zhì)不高，中國(guó)有建筑企業(yè)的社會(huì)職能長(zhǎng)期以來難以徹底擺脫，離退休人員逐年增加，企業(yè)統(tǒng)籌外支出絕對(duì)數(shù)額居高不下，企業(yè)需要分流的人員，特別是富余人員數(shù)量偏多，合理的人員流動(dòng)機(jī)制沒有真正建立起來；員工隊(duì)伍規(guī)模偏大，整體素質(zhì)普遍不高；計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的管理方法和經(jīng)營(yíng)理念沒有真正樹立起來，沒有真正確立端正的市場(chǎng)觀念，危機(jī)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)普遍不強(qiáng)。?市場(chǎng)開拓能力不強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)開拓能力取決于企業(yè)所提供產(chǎn)品的品質(zhì)、顧客滿意度、拓展市場(chǎng)的戰(zhàn)略、策略，所提供產(chǎn)品、服務(wù)的技術(shù)創(chuàng)新含量。盡管許多建筑企業(yè)在上述各個(gè)方面已經(jīng)取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，但市場(chǎng)開拓能力的提升仍有很大空間。綜合管理水平亟待加強(qiáng)全行業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析表明，國(guó)有企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)正在失去，而且呈現(xiàn)加速狀態(tài)。因此，在現(xiàn)有改革基礎(chǔ)上繼續(xù)

實(shí)施深化改革，調(diào)整產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，建立科學(xué)有效的公司治理結(jié)構(gòu)，變革經(jīng)營(yíng)模式和機(jī)制，徹底改變傳統(tǒng)的人事、用工、分配制度與政策，提高總分包機(jī)制下的項(xiàng)目管理與控制的綜合水平，是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不能回避的重要任務(wù)。品牌管理重視不夠建筑企業(yè)長(zhǎng)期不重視公共宣傳的作用，只是在施工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)懸掛標(biāo)語(yǔ)和標(biāo)識(shí)進(jìn)行小范圍的營(yíng)銷，或者制定了品牌戰(zhàn)略，也大多華而不實(shí)。根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，建筑企業(yè)應(yīng)提倡全員營(yíng)銷理念，提高企業(yè)知名度，樹立企業(yè)品牌，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。保證在建工程質(zhì)量、遵守合同承諾、改變維修服務(wù)的被動(dòng)做法，主動(dòng)回訪客戶，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、建立承包商的信譽(yù)、重視企業(yè)形象的創(chuàng)立，積極開展企業(yè)形象建設(shè)和管理，研究制訂企業(yè)形象戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

四、中國(guó)建筑市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析我們可以這樣概括：現(xiàn)在，乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，我國(guó)建筑市場(chǎng)的一個(gè)基本走向是：市場(chǎng)進(jìn)一步的國(guó)際化、規(guī)范化，市場(chǎng)主體的進(jìn)一步多元化。第一，今后一段時(shí)期，我國(guó)投資建設(shè)規(guī)模的總體趨勢(shì)不是減小而是擴(kuò)大，這種趨勢(shì)，為建筑業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。首先，我國(guó)加入WTO，進(jìn)一步擴(kuò)大開放，很多行業(yè)和領(lǐng)域也要取消或者放寬外商投資規(guī)模的限制，形成了我國(guó)整體范圍內(nèi)的對(duì)外開放格局。所有這些都必然會(huì)吸引更多的外商投資。其次，我們正面臨整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市化進(jìn)程的加快發(fā)展所帶來的變化。三是中國(guó)要真正發(fā)展成一個(gè)后工業(yè)國(guó)家，時(shí)間還不會(huì)太快，而我們目前的市場(chǎng)化率還只有37%。因此我認(rèn)為中國(guó)建筑業(yè)的好時(shí)光還有20、30年。第二，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的一體化，為我們開拓國(guó)際承包市場(chǎng)提供了機(jī)遇。改革開放以來，我國(guó)建筑業(yè)在對(duì)國(guó)際承包市場(chǎng)上有了長(zhǎng)足的進(jìn)展。從美國(guó)《工程新聞紀(jì)錄》披露的2000年的情況看，全球225家最大的企業(yè)中，我們有34家，但是我們的規(guī)模還不大，34家合起來只有48億美元，只及排名第一的德國(guó)霍克蒂夫公 司的一半，當(dāng)然，也正因?yàn)樾?，所以我們還有潛力和發(fā)展余地。WTO以后，成員國(guó)家就沒有理由，起碼不能明目張膽地把我們拒之門外。而且在這期間，國(guó)家鼓勵(lì)走出去，提出了要實(shí)施走出去的戰(zhàn)略，在多方面為我們的企業(yè)進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)，包括建筑施工企業(yè)進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。綜上所述，建筑市場(chǎng)的這種取向，對(duì)于我們今后更多的進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，提供了一個(gè)好的機(jī)遇。第三，建筑市場(chǎng)的環(huán)境將逐步好轉(zhuǎn)。目前建筑市場(chǎng)存在問題較多，但總趨勢(shì)是朝著不斷健全、不斷完善、進(jìn)一步規(guī)范的方向走。國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)入的管理，特別是對(duì)市場(chǎng)清出的管理。在建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢當(dāng)中，一些市場(chǎng)行為有明顯犯規(guī)的企業(yè)是不會(huì)通過的。因此，如果我們真正把資質(zhì)管理的規(guī)定，或者說市場(chǎng)準(zhǔn)入的這一套管理辦法落實(shí)下來，對(duì)于我們?nèi)袠I(yè)調(diào)控總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的供求雙方基本趨于平衡是有利的，如果這種態(tài)勢(shì)形成，對(duì)我們整個(gè)行業(yè)的發(fā)展也是有利的。從政府的工作來看，現(xiàn)在乃至今后，要花很大的工夫，從立法到建制，到對(duì)市場(chǎng)的從嚴(yán)管理，都在千方百計(jì)的要完善市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)，為建筑企業(yè)提供一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境，這是一個(gè)

總的趨勢(shì)，是一個(gè)好的趨勢(shì)。第四，外商投資的建筑企業(yè)的進(jìn)入，建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。我們國(guó)家加入WTO有一個(gè)明確的許諾，其中包括兩條，一是加入WTO五年以后，允許外商在我們境內(nèi)投資成立勘察施工企業(yè)，咨詢企業(yè)；二是加入WTO以后三年以內(nèi)，允許外商在境內(nèi)成立獨(dú)資的建筑施工企業(yè)。這里講的競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，是真正公平公開的競(jìng)爭(zhēng)，而不是我們以前講的做小動(dòng)作的競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)檫@些外商企業(yè)跟我們相比，他們真正的優(yōu)勢(shì)是管理水平，是某些關(guān)鍵技術(shù)能力，特別是他們的融資能力和在全世界范圍內(nèi)組織物質(zhì)的能力。我們國(guó)內(nèi)企業(yè)與之相比差距較大。而這些外商企業(yè)進(jìn)入我們國(guó)內(nèi)，絕不是競(jìng)爭(zhēng)我們的勞務(wù)市場(chǎng)，他們的目標(biāo)是集中在大的工程總承包市場(chǎng)。而在這一點(diǎn)上，和我們碰撞的是我們國(guó)內(nèi)的大企業(yè)，而我們的管理水平，融資能力，貨物組織供應(yīng)的能力跟人家比差距很大。第五，外商投資企業(yè)的進(jìn)入，民營(yíng)企業(yè)的興起，對(duì)我們國(guó)有企業(yè)落后的用人機(jī)制提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。外商獨(dú)資企業(yè)進(jìn)來，在建筑市場(chǎng)與我們競(jìng)爭(zhēng)固然是激烈的，但其實(shí)最擔(dān)心的是人才的競(jìng)爭(zhēng)。我們國(guó)有大中型企業(yè)綜合性的人才本來就不多，而外國(guó)的企業(yè)進(jìn)來又要找本土的人才，找水平最高的頂尖人才為其服務(wù)。他們有好的待遇，有好的企業(yè)內(nèi)部機(jī)制。同樣，我們的民營(yíng)企業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中，用了很多我們國(guó)有企業(yè)的人才。第六，施工企業(yè)粗放的管理將要受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我們現(xiàn)在絕大多數(shù)施工企業(yè)并沒有改變粗放管理的態(tài)勢(shì)，而市場(chǎng)越規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)越來越成為實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)背后是實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，有沒有能力把成本降下來。市場(chǎng)打開了，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多了，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)了，我們要是還是這么一個(gè)管理水平，我們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中就不可能是強(qiáng)者?？偠灾陨狭鶄€(gè)方面完全是我個(gè)人的看法?，F(xiàn)在和今后一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)期，是我們建筑業(yè)發(fā)展的好的時(shí)機(jī)，我們面臨著很多好的機(jī)遇，同時(shí)確實(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。所以，建筑企業(yè)要抓住機(jī)遇，進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，深化改革，強(qiáng)化管理，來推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，從而推進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。