第一篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權是憲法確定的私有產(chǎn)權，在涉及對這種私人產(chǎn)權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發(fā)生，從而影響了社會的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權的獨立產(chǎn)權性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(即產(chǎn)權)都能得到解釋，產(chǎn)權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產(chǎn)權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產(chǎn)權安排確

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定了每個人相應于物時的行為規(guī)范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”

土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產(chǎn)權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質(zhì)的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產(chǎn)權。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財產(chǎn)價值構成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應當體現(xiàn)出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產(chǎn)權交易?；谕恋厥褂脵嗟莫毩a(chǎn)權性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應依法實行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應當按照法律規(guī)定支付土地使用權出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費等相關費用，以平等協(xié)商、等價有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權。

然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質(zhì)。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產(chǎn)權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產(chǎn)權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會的和諧發(fā)展。

2、土地使用權產(chǎn)權不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達成一項合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內(nèi)容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產(chǎn)權”的交換，也就是放棄對某一物品的產(chǎn)權換得對另一物品的產(chǎn)權。產(chǎn)權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發(fā)生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產(chǎn)權會阻礙交換行為的發(fā)生，導致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟效率，這一由

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產(chǎn)權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產(chǎn)權不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致?lián)p失(包括房屋所有權和土地使用權)負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產(chǎn)權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產(chǎn)權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產(chǎn)權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產(chǎn)權，并為此建立公平合理的產(chǎn)權制度以保護公民的私人獨立產(chǎn)權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第二篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據(jù)拆遷當事人的申請，依據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、爭議事實和相關證據(jù)，針對平等民事主體之間因房屋拆遷發(fā)生的糾紛做出居中裁判的一種準司法性質(zhì)的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項集行政執(zhí)法、準司法行為于一體的政策性、規(guī)范性、程序性、法制性都很強的特殊工作，其目的是及時、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護拆遷當事人的合法權益，保障工程建設項目的順利進行。

《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責。在現(xiàn)行拆遷管理體制下，為了進一步提高裁決工作的質(zhì)量和效率，需要對拆遷糾紛裁決工作進行實踐總結(jié)和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對矛盾

根據(jù)《條例》的規(guī)定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請裁決的當事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責、不作為;如果受理，就必須在30日內(nèi)做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當拆遷人打手”的指責。如果被拆遷人對裁決這個具體行政行為不服，依照《行政復議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡稱《裁決規(guī)程》)的規(guī)定，可以在裁決書送達之日起60日內(nèi)申請行政復議或者在三個月內(nèi)提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應訴。即使在行政復議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請人民法院強制拆遷或者申請人民政府責成有關部門實施行政強制拆遷。這樣一來，一是拆遷管理部門在裁決、復議、訴訟、強制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費了大量精力;二是激化了與拆遷當事人的矛盾，成為信訪投訴的對象;三是忙于行政裁決，耗費了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應通過民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過行政裁決的方式干涉兩個平等的民事主體之間的合同訂立，會使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風險。對此，拆遷管理部門應當勇敢面對，充分發(fā)揮主觀能動性，想

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方設法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理條件和裁決量是保證裁決質(zhì)量的必要條件

當前，各地拆遷糾紛裁決申請量一直居高不下，且呈上升趨勢。據(jù)分析，其主要原因表現(xiàn)在：

一是拆遷糾紛救濟途徑單一?！稐l例》規(guī)定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，當事人對裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對于達不成協(xié)議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進行裁決，法院只受理當事人對裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時準備當被告應訴。

二是拆遷管理部門提供免費裁決服務?！恫脹Q規(guī)程》沒有明確拆遷管理部門可以收取裁決費用，因此裁決申請人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費裁決服務。這就客觀上鼓勵了拆遷人設法通過免費的行政裁決來解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進行協(xié)商。

三是拆遷糾紛裁決申請條件過于寬松。餓決規(guī)程》第五條規(guī)定了拆遷入提出申請時應當提交的資料，如被拆遷房屋權屬證明、估價報

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告，補償安置方案、當事人協(xié)商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調(diào)查取證、調(diào)解、開庭審理到下達裁決書、送達到應對行政復議、應對行政訴訟、申請強制執(zhí)行等起碼要經(jīng)過半年時間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時間內(nèi)完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現(xiàn)瑕疵，裁決質(zhì)量無法保證。

為進一步規(guī)范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實維護拆遷雙方當事人的合法權益尤其是被拆遷人的合法權益，裁決受理條件在符合《裁決規(guī)程》要求的前提下，各地還要結(jié)合具體裁決實踐情況進一步補充和完善，提高受理條件的針對性和可操作性。因此，拆遷入申請行政裁決時提交的資料除滿足《裁決規(guī)程》第五條規(guī)定的內(nèi)容外，還應當補充以下內(nèi)容：

l、補償安置資金存儲證明。核實拆遷補償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時履行補償義務。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實有效、是否辦理了必要的延期手續(xù)、是否進行了廣泛告知。

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3、評估機構資質(zhì)證書及委托合同、動遷單位資質(zhì)證書及委托合同。核實評估機構和動遷機構的資質(zhì)情況，確保拆遷服務業(yè)務發(fā)包給有資質(zhì)的單位并在其業(yè)務承攬范圍內(nèi)。

4、產(chǎn)權調(diào)換房屋估價報告。核實產(chǎn)權調(diào)換房屋估價報告與被拆遷房屋估價報告是否由同一家評估機構采用同一時點、同一參數(shù)、同一評估規(guī)則做出的，確保實行產(chǎn)權調(diào)換安置時差價計算的公平性、合理性。

5、產(chǎn)權調(diào)換房屋權屬證明或施工進度證明。產(chǎn)權調(diào)換房屋為期房的，要提供建設工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時安置被拆遷人。

6、拆遷現(xiàn)場各種資料的公示證明。核實拆遷許可證、拆遷公告、各種資質(zhì)證書、委托合同、評估報告、安置房源、補償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權。

7、受理裁決聽證意見書。當未達成協(xié)議戶數(shù)占總戶數(shù)一定比例如30%以上時，應當召開受理裁決申請前的聽證會，并出具聽證意見書。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請人出具的授權委托書。

三、加強裁決隊伍建設

要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機構、充實裁決人員、提高人員綜合素質(zhì)、完善裁決程序。

要根據(jù)工作需要充實培養(yǎng)裁決人員。按照審理規(guī)定的要求，開庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設置二個以上的裁決室。裁決人員應當由拆遷管理部門中的行政人員擔任，但由于管理部門在編人數(shù)有限，現(xiàn)有人員中通曉法律、拆遷業(yè)務和裁決業(yè)務的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問題。要根據(jù)工作需要及時充實裁決人員。要加強對在崗人員的培訓，注重對政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識、裁決實務等方面的綜合培訓。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質(zhì)決定了裁決工作的質(zhì)量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應當具備的綜合素質(zhì)包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業(yè)務知識、始終做到嚴謹細致。

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只有建設一支高水平、高素質(zhì)的裁決隊伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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第三篇：城市房屋拆遷法律知識

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城市房屋拆遷法律知識匯編

什么叫房屋拆遷?

答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內(nèi)，依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權益的行為.它是房地產(chǎn)權益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。拆遷房屋的目的在于要取得該房屋所用土地的使用權。

拆遷人是指什么?

答：是指取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人是指什么?

答：是指被拆遷房屋的所有人。

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什么是房屋拆遷當事人?

答：拆遷當事人，是拆遷活動的參與者，包括拆遷人、被拆遷人與被拆遷房屋承租人。具體而言.拆遷非出租房屋，拆遷當事人是指拆遷人與被拆遷人;拆遷出租房屋.拆遷當事人是指拆遷人、被拆遷人和被拆遷房屋的承租人。

拆遷人的權利與義務有哪些?

答：拆遷人實施房屋拆遷的目的是為了依法獲取拆遷范圍內(nèi)的土地使用權，進行開發(fā)建設活動，因此，拆遷人是拆遷項目的行為主體。拆遷人通過依法對被拆遷人的補償、安置、組織被拆遷人搬遷，對拆遷范圍內(nèi)的房屋進行拆除后，即可獲取建設項目土地使用權。拆遷工作因拆遷人而起.因此，拆遷糾紛的主要貴任人是拆遷人。

被拆遷人權利與義務有哪些?

答：(1)在拆遷實施過程中，被拆遷人享有以下權利：①除受限制的補償方式外，被拆遷人有選擇補償方式，依法獲取拆遷補償與安置的權利;②享有與拆遷人平等協(xié)商、對話、簽訂拆遷補倦安，協(xié)議的權利;③享有對拆遷補償安里政策的知情權和對拆遷補償安置過程的監(jiān)督權;④對房屋丈量、評估有異議時，有重新申請丈量、復核的法律咨詢s.yingle.com

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權利;⑤在協(xié)商補償安置過程中，與拆遷人發(fā)生糾紛而達不成協(xié)議的，有申請裁決的權利;⑥對裁決不服時，有提起行政訴訟的權利;⑦認為強制拆遷，將使自己的合法權益遭受無法彌補的損失時.有申請執(zhí)行部門暫緩強制拆遷的權利;⑧對拆遷人拒不履行拆遷協(xié)議，侵犯自身合法權益時，有提起民事訴訟的權利。

(2)陣拆遷實施過程中.被拆遷人必須履行以下義務：①在協(xié)議書或裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷;②及時提供被拆遷房廈的權屬、批建手續(xù)、租賃合同、營業(yè)執(zhí)照等有關資料;③有配合公證機關、評偽機構、拆遷單位辦理證據(jù)保全、丈量、評估的義務;④對自己主張的事項負有舉證的責任。

房屋拆遷對拆遷單位(拆遷公司)有哪些要求?

答：對拆遷單位的基本要求是：掌握拆遷政策、熟悉業(yè)務，遵守職業(yè)道德，規(guī)范拆遷行為，操作程序要公平、公開、公正，補償安置情況必須張榜公布，接受群眾監(jiān)價。要文明禮貌，保護被拆遷人的合法權益，及時解決拆遷糾紛.維護社會穩(wěn)定。拆遷單位應向社會公布拆遷咨詢與投訴電話，配備一名專職信訪員，專職信訪員應定期深入房屋拆遷工作點，受理被拆遷人的咨詢與投訴，做好被拆遷人的思想工作，宣傳征地拆遷的法律、法規(guī)和政策。

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什么是房屋所有人和使用人?

答：房屋所有人既包括被拆遷房屋及附屬物的所有人，也包括被拆遷房屋及其附屬物的代管人、國家授權的國有房屋管理人;房屋使用人，包括對被拆除房屋及其附屬物有合法使用權的公民或法人。所謂國家授權國有房屋的管理人，一般是指當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(本市即國土資源與房產(chǎn)管理局)，它管理的房屋又稱直管公房。還有各級政府、部門、企事業(yè)單位用于本單位職工居住的自建(自購)自管的房屋，又稱單位自管公房;所謂房屋代管人，代管有兩種形式―國家代管或代理人代管。國家代管是指“所有人下落不明又無合法代理人或所有權不清楚的私有房屋，由所在地房管機關代管”。代理人代管是指“城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其它原因不能管理其房屋時，可出其委托書委托代理人代為管理.代理人須按照代理權限行使代理權并服行應盡的義務”。

什么是房屋及其附屬物?

答：這里的房屋，是指能夠遭風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲放物品和進行其他活動的空間場所。既包括住宅房屋，如居民樓，也包括非住宅房屋，如廠房、辦公樓等;既包括公有房屋.也包括私有房屋。這里的附屬物，是指房屋的附屬建筑物和構筑物，如圍墻、煙囪、化糞池、門斗、水井等。

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實施房屋拆遷的主要工作程序有哪些?

答：(1)公布房屋拆遷補償安置方案和拆遷安置房基本情況;(2)組織被拆遷人進行房屋拆遷動員;(3)組織被拆遷人抽取商談流水號，進行平等協(xié)商并簽訂拆遷補償安置協(xié)議;(4)張榜公布房屋拆遷安置情況;(5)組織被拆遷人拆遷;(6)接受市房屋拆遷管理部門組織的驗收;(7)匯總資料，向拆遷人辦理移交手續(xù)。

房屋拆遷補償方式有哪幾種?

答：共有兩種：貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換。實行鼓勵貨幣補償?shù)恼摺?/p>

貨幣補償怎樣計算?

答：拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)慕痤~=被拆遷房屋的建筑面積*(區(qū)位房屋補償價+被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新+補貼金額)+紅線內(nèi)空地面積*區(qū)位土地使用權補償價。區(qū)位土地使用權補償價按區(qū)位房屋補償價的30%計算。

什么是重置價格?

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答：是指上一年重新建造與所拆房屋相同結(jié)構、相同標準、相同質(zhì)盤的房屋的價格。

什么是重置價結(jié)合成新?

答：重置價結(jié)合成新=重置價格*成新率。成新率根據(jù)房屋的結(jié)構、裝修、設備的完好程度及各類房屋的耐用年限進行綜合評定

什么是區(qū)位房屋補償價?

答：是指設定的標準房屋的市場評估價減去標準房屋的重置價結(jié)合成新的余額。

拆遷有產(chǎn)權糾紛的房屋如何補償?

答：房屋產(chǎn)權糾紛是指房屋的產(chǎn)權權屬不清或房屋所有權人未明確的。拆遷人在實施房屋拆遷時，遇到房屋產(chǎn)權有糾紛的應慎重處理。在拆遷公告有效期限內(nèi)，一是由產(chǎn)權人之間進行協(xié)調(diào)，取得一致意見后.委托全權代表或共同與拆遷人商議有關拆遷補償事宜，并達成拆遷補償協(xié)議;二是產(chǎn)權人自行提請人民法院依法調(diào)解或判決，拆遷人依據(jù)人民法院的調(diào)解書或判決書作為補償安置的依據(jù);三是在拆遷公告的有效期限內(nèi)，糾紛未解決的，拆遷人應依照拆遷的有關規(guī)定辦理

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房屋的證據(jù)保全，并將補償安置方案報市拆遷管理部門批準。房屋補償款項應辦理提存公證，應償還的房屋可作為被拆除房屋合法使用人的臨時安置房，該安置房屋應同時交由房屋主管部門代管，待糾紛解決后，再依法辦理相關手續(xù)。

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第四篇：城市房屋拆遷法律問題

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城市房屋拆遷法律問題

作為全國眾多拆遷糾紛案件之一，本案之所以在全國乃至于全世界引起轟動，原因在于剛剛結(jié)束的第十次全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》(以下稱《物權法》)，人們都在密切關注著這部新的所謂的保護公民合法私有財產(chǎn)的法律究竟能發(fā)揮什么作用。筆者試圖從該案出發(fā)，分析中國城市房屋拆遷立法、司法等現(xiàn)狀，并就存在的問題提出建議。

房屋拆遷;物權法;公共利益;

一.對于本案的誤解

如前所述，全國人民都非常關注這部具有歷史意義的《物權法》的頒布和實施，尤其是想通過該案的處理結(jié)果來檢驗這部法律的效用是否像想象的那么理想。本案當事人吳萍女士在接受記者采訪時就是手握一本《中華人民共和國憲法》(以下稱《憲法》)和《物權法》，法律咨詢s.yingle.com

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并聲稱要用《物權法》捍衛(wèi)自己的權利。但是，《物權法》目前還未施行，等到2007年10月1日才能夠正式施行，因此，對于現(xiàn)在發(fā)生的糾紛，并不能援引《物權法》來判案。

二.中國城市房屋拆遷的相關法律法規(guī)規(guī)定及其程序

重慶的這起案件只是中國城市房屋拆遷糾紛的一個縮影，因此，本文試圖從目前城市房屋拆遷的整體法律法規(guī)規(guī)定及其程序開始分析。

《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。”《土地管理法》第二條第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！被凇稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā分嘘P于國家對城市單位及公民的房屋進行征收的相關規(guī)定，國務院于2001年頒布了《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)，就城市房屋拆遷的相關程序做出了具體的規(guī)定。首先，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。經(jīng)主管部門審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當與被拆遷人“就補償方式

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和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議?！钡谝?，如果雙方當事人達成了拆遷補償安置協(xié)議后，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，“拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行?！钡诙?，如果雙方當事人達不成協(xié)議，“經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”如果“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！北景讣闯霈F(xiàn)了前面所述的第二種情形，雙方當事人就拆遷補償問題一直未能達成協(xié)議，于是拆遷人依照《拆遷條例》相關規(guī)定申請主管部門裁決，并申請法院強制執(zhí)行。最終在法院的主持下，雙方當事人達成和解協(xié)議。本案能有這樣的結(jié)局也算是被拆遷人的幸運，如果不是處在《物權法》剛剛頒布這樣的關鍵時期，恐怕那座高高聳立的“紀念碑”早已被強制拆除了。但是，就全國所有的拆遷糾紛以及今后可能發(fā)生的糾紛來說，筆者認為，還有更多的問題值得探討。

三.立法、司法及執(zhí)法等存在的問題

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(一)立法問題：《拆遷條例》不合法

現(xiàn)在解決城市房屋拆遷糾紛主要的依據(jù)為《拆遷條例》，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，尤其是隨著2004年憲法修正案的通過，以及2007年《物權法》的頒布，保護公民合法私有財產(chǎn)的觀念已經(jīng)深入人心，這部由國務院頒布的行政法規(guī)顯然已經(jīng)跟不上時代發(fā)展的步伐，而且還違反憲法以及物權法的規(guī)定?！恫疬w條例》第七條規(guī)定，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。拆遷人取得拆遷許可證后就可以與被拆遷人談判解決拆遷問題。但是，這其中存在很嚴重的侵權行為：被拆遷人作為房屋的所有人和土地的合法使用權人，同時，國家卻在沒有對被拆遷人任何補償并收回土地使用權的情況下，將土地使用權又批準給被拆遷人，這種做法嚴重侵犯了被拆遷人的用益物權——土地使用權?！恫疬w條例》做出這樣的規(guī)定違背了《憲法》及《物權法》“保護公民合法私有財產(chǎn)”的立法宗旨，從而也違反了《憲法》第五條第三款的規(guī)定：“一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸?！?/p>

(二)政府定位問題：政府既是當事人，又是裁判者，還是營利方

政府從被拆遷人手中征收土地，和政府把土地出讓給被拆遷人，法律咨詢s.yingle.com

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這是兩個法律關系。然而，目前政府普遍的做法是讓拆遷人直接和拆遷戶發(fā)生關系，從而實現(xiàn)政府轉(zhuǎn)嫁責任和風險。本來應該由政府先將土地使用權收回，然后再出讓給拆遷人，但是，按照《拆遷條例》的規(guī)定，政府先是將拆遷人與被拆遷人置于談判協(xié)商的位置，一旦雙方達不成協(xié)議，通常經(jīng)過拆遷人的申請，政府又會以裁判者的身份出現(xiàn)，對該爭議做出行政裁決，如果當事人拒不執(zhí)行，還可申請法院強制執(zhí)行。當然，當事人可以在3個月內(nèi)提起行政復議或者行政訴訟，但是，由于行政行為具有的特殊執(zhí)行力，在這期間，即使當事人提起行政復議或者行政訴訟，也不能阻止法院強制拆遷。而且，根據(jù)《拆遷條例》第四條的規(guī)定：“拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。”，即被拆遷人沒有不拆遷的權利，而且即使有異議也不能阻止房屋被拆遷。對于政府和拆遷人，做到程序上的合法性很容易，裁決，或者申請法院的強制執(zhí)行。但被拆遷人不想啟動拆遷程序，就很難，沒有相應的程序保障。最后被拆遷人會感覺裁決判決，都是向著拆遷人和政府既定的開發(fā)意圖去的。

此外，政府出讓土地使用權給拆遷人，通常都是賺錢的，但是其并不會將所賺部分利潤分給被拆遷人;而拆遷人也是本著營利的目的而為拆遷，更難給與被拆遷人更多的補償。這就導致最終受害的總是被拆遷人。

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第五篇：城市房屋拆遷條例

中華人民共和國國務院令

第305號

《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)2001年6月6日國務院第40次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2001年11月1日起施行。

總 理 朱镕基

二00一年六月十三日

第一章 總 則

第一條 為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

第四條 拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條 國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章 拆遷管理

第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件;

(二)建設用地規(guī)劃許可證;

(三)國有土地使用權批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查;經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條 房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。

第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條 拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。

第十二條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

第十四條 房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。

第十五條 拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十七條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。

第十八條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第十九條 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

第二十條 拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十一條 房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章 拆遷補償與安置

第二十二條 拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二十三條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條 貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第二十五條 實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換的差價。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條 拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條 拆遷產(chǎn)權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。

第三十條 拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。

第三十一條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第三十二條 拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應當按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉(zhuǎn)房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。

第四章 罰 則

第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條 拆遷人違反本條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第三十六條 拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(三)擅自延長拆遷期限的。

第三十七條 接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第三十八條 縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附 則

第三十九條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執(zhí)行。

第四十條 本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

物權法兩個相關司法解釋

——《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的征求意見稿。

最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉(zhuǎn)所有權的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人，應當認定為物權法第六章所稱業(yè)主。

第二條具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權標的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

建筑區(qū)劃內(nèi)的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外。

第三條建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”。

建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施

等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設施”。但根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定

屬于其他權利人所有的除外。

第四條建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應

當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。

第五條建設單位違反物權法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持。

建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規(guī)定承擔舉證責任。

第六條改變建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

第七條物權法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：

(一)專有部分，按照建筑面積計算。

(二)建筑物總面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

(三)總?cè)藬?shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計。

(四)建設單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

第八條因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。

第九條業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。

第十條建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十一條合法權益受到侵害的業(yè)主在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)，行使物權法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權的，應予支持。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權限，業(yè)主請求撤銷的，應予支持。撤銷權的行使，參照前款規(guī)定處理。

第十二條對維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請求公布或者查閱的，應予支持。

第十三條業(yè)主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會;

(二)沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。

有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十四條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

第十五條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

第十六條業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)損害建筑物外觀;

(四)違反相關規(guī)定進行房屋內(nèi)裝飾裝修;

(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物業(yè)費;

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(九)其他違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，以及損害他人合法權益的行為。

第十七條業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的，應予支持。提供便利的業(yè)主請求恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十八條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條物業(yè)服務企業(yè)未按照物業(yè)服務合同約定履行維修、養(yǎng)護、管理和維護等義務，或者履行義務不符合物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應予支持。

第二條物業(yè)服務企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內(nèi)拖延履行物業(yè)服務合同約定的維修、養(yǎng)護和維護等義務，或者經(jīng)多次維修、養(yǎng)護和維護等仍不能達到物業(yè)服務合同

約定的標準，業(yè)主委員會或者業(yè)主自行或者委托他人對業(yè)主專有部分或者共有部分進行維修、養(yǎng)護和維護，請求物業(yè)服務企業(yè)承擔相關費用的，應予支持。

前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用，以物業(yè)服務合同約定范圍為限。

第三條業(yè)主委員會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施和業(yè)主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

第四條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，或者不當收取手續(xù)費、備付金等額外費用，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求退還的，應予支持。

第五條業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主履行交納物業(yè)費的義務，業(yè)主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

全體業(yè)主根據(jù)物權法第七十六條的規(guī)定共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，業(yè)主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

第六條物業(yè)服務合同期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)進行物業(yè)服務和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務期限為不定期。一方請求解除物業(yè)服務合同的，應在三個月之前通知對方當事人。

第七條物業(yè)服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房以及物業(yè)管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。

第八條物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。

因第三人侵權導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

第九條車輛在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任的，應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償

責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任。

物業(yè)服務合同包含車輛保管服務內(nèi)容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協(xié)議，按照相關合同或者協(xié)議約定處理。

第十條有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十一條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。