第一篇：央產(chǎn)房不能上市,賣方能否因此不履行合同

央產(chǎn)房出售上市糾紛

房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)作為從業(yè)十余年的資深房地產(chǎn)律師辦理了大量房地產(chǎn)糾紛案件，積累了大量辦理房地產(chǎn)案件的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，如果和你正在經(jīng)歷的糾紛相似，希望可以幫助到你，本案件是一起央產(chǎn)房上市糾紛案件，現(xiàn)在我把這個(gè)案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。

（為保護(hù)當(dāng)事人的隱私安全，本文當(dāng)事人全部使用化名）

一、基本案情

涉案房屋系張萌、楊鋼共同共有，產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為2010年11月5日，房屋性質(zhì)為房改房（成本價(jià)）。

2012年3月17日，牛芳（王凌之前妻，買受人）與張萌、楊鋼之代理人李京（出賣人）在久恒公司居間服務(wù)下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《買賣定金協(xié)議書》。《房屋買賣合同》約定：出賣人將位于昌平區(qū)的1307室房屋出賣給牛芳，房屋性質(zhì)為已購公有住房（若為中央在京單位已購公有住房，《中央在京單位已購公房上市出售登記表》），共作價(jià)156萬元，雙方簽訂本合同時(shí)買受人支付定金2萬元，首付款為100萬元。張萌、楊鋼對李京上述代理行為予以認(rèn)可。

次日，王凌（丁方）與張萌、楊鋼（甲方）、牛芳（乙方）及久恒公司（丙方）簽訂變更協(xié)議書，乙方將上述合同的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓丁方，丁方同意受讓前述合同項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)；各方一致認(rèn)可上述合同的變更并按照變更后的合同繼續(xù)履行。

后，王凌與張萌、楊鋼于2012年3月25日辦理網(wǎng)簽。雙方均未在網(wǎng)簽合同落款處簽字或蓋章。

另查，涉案房屋沒有建立《中央在京單位職工住房檔案》。張萌名下1307室房屋已經(jīng)建立《中央在京單位職工住房檔案》，該房屋性質(zhì)為已購成本價(jià)房。

二、法院審理

張萌、楊鋼主張涉案房屋買賣合同無效。理由為雙方所簽合同構(gòu)成陰陽合同，存在避稅行為。雙方于2012年3月17日簽訂合同時(shí)，王凌與牛芳系夫妻關(guān)系，名下已有一套住房，牛芳簽訂的合同屬于限購政策中的第二套住房，首付約定低于限購要求，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。王凌主張合同有效，稱牛芳與張萌、楊鋼簽訂合同時(shí)，王凌與牛芳雖系夫妻關(guān)系，且有一套住房登記在牛芳名下，但隨后王凌與牛芳離婚，其無住房；王凌與張萌、楊鋼約定合同價(jià)款為156萬元，100萬元符合首付款不低于60%的限購條件。王凌為房屋購買人，符合購買條件，己為建委批準(zhǔn)。

張萌、楊鋼還表示因原產(chǎn)權(quán)單位不同意涉案房屋上市交易，雙方買賣合同無法繼續(xù)履行。張萌、楊鋼向法院出示《證明》、《房屋買賣契約》?！蹲C明》載明涉案房屋是楊鋼之父楊遠(yuǎn)生前所在單位為照顧其家人分的福利房，只能售與單位職工并簽訂了《房屋買賣契約》。契約顯示該房屋不能改變住房用途或贈與他人。王凌出具公證書證明楊遠(yuǎn)所在單位表明涉案房屋可以出售，單位只是按北京市房屋出售指導(dǎo)價(jià)優(yōu)先購回。張萌、楊鋼認(rèn)為該公證書與學(xué)校開具的證明相矛盾。王凌還提供了對話錄音，欲證明張萌、楊鋼存在違約行為，并主張房屋買賣出現(xiàn)問題是因張萌、楊鋼涉及房屋面積超標(biāo)處理的問題。張萌、楊鋼表示錄音經(jīng)過剪輯，非法錄音不能作為證據(jù)。

涉案房屋原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為雙方證據(jù)都是真實(shí)的，但是表示涉案房屋屬于對楊遠(yuǎn)的特殊照顧，不屬于可出售房屋的范圍。

經(jīng)查，王凌曾在2012年上訴至法院要求張萌、楊剛履行合同，但是法院判決解除房屋買賣合同。二審判決維持了這一判決。

后法院赴涉案房屋原產(chǎn)權(quán)單位調(diào)查取證及張萌、楊鋼向法院提交證據(jù)情況，該單位表示，職工售房一般都被允許了，所以無論法院如何判決都予以認(rèn)可或尊重。

三、法院判決 一審判決：

判決生效后十五日內(nèi)，張萌、楊鋼繼續(xù)履行與王凌簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，王凌支付張萌、楊鋼房屋尾款，張萌、楊鋼協(xié)助王凌辦理1307室房屋過戶手續(xù)，將該房屋過戶至王凌名下。

二審判決 駁回上訴，維持原判。再審

維持一審判決。

四、律師點(diǎn)評 房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評 房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第七十九條之規(guī)定： 張萌、楊鋼與牛芳、王凌訂立的房屋買賣合同等文件對買賣涉案房屋，及涉案房屋買受人權(quán)利義務(wù)由牛芳概括轉(zhuǎn)移給王凌達(dá)成一致意見。上述行為未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。張萌、楊鋼雖主張雙方買賣合同存在逃避納稅義務(wù)、王凌存在違反北京市房屋限購政策的情形，但是是否存在逃避納稅義務(wù)并不是合同無效的理由，同時(shí)根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效是應(yīng)當(dāng)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，而北京市房屋限購政策本身不屬于法律、行政法規(guī)，即使違反也不能直接認(rèn)定合同無效，因此本案中涉案房屋的買賣合同應(yīng)屬合法有效。

雖然涉案房屋由原產(chǎn)權(quán)單位分配給楊遠(yuǎn)家屬，但楊遠(yuǎn)通過成本價(jià)購買已取得房屋產(chǎn)權(quán)，張萌、楊鋼又通過繼承過戶至自己名下，產(chǎn)權(quán)單位對此并未提出異議。其次，涉案房屋雖為中央在京單位已購公有住房，上市交易需履行特別手續(xù)，但并非禁止交易的類型。再次，楊志遠(yuǎn)購房時(shí)與產(chǎn)權(quán)單位的約定不能對抗物權(quán)的公示公信效力，王凌有理由相信該房屋不存在不能交易的情形。

關(guān)于買賣合同能否繼續(xù)履行問題。靳律師認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。涉案房屋作為央產(chǎn)房，張萌、楊鋼作為出賣人有義務(wù)辦理上市備案手續(xù)。張萌、楊鋼將涉案房屋交由中介出賣，并不受楊志遠(yuǎn)與學(xué)校購房時(shí)所謂特殊約定的限制。學(xué)校對本案涉案房屋并不享有優(yōu)先回購權(quán)。該涉案房屋屬于對社會上市的范疇。因此，張萌、楊鋼以學(xué)校不同意涉案房屋上市自行交易為由拒絕履行雙方的買賣合同，于法無據(jù)。因此王凌要求張萌、楊鋼繼續(xù)履行買賣合同，協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)的訴訟請求能夠得到法院的支持。

第二篇：簽訂了房地產(chǎn)買賣合同對方不履行合同怎么辦？

簽訂了房地產(chǎn)買賣合同對方不履行合同怎么辦？

本文作者：上海律師 張浩發(fā)表 百度文庫轉(zhuǎn)載注明作者和來源

一、要求繼續(xù)履行

法律規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可要求違約方繼續(xù)履行合同，如對遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。

但有下列情況的不適用繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

二、解除合同

解除合同的時(shí)候伴隨著適用定金罰則或要求對方支付違約金。

（一）定金罰則

如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過合同總價(jià)款的20％，超過部分將不被視為定金。

（二）違約金

如不適用定金罰則適用違約金。當(dāng)事人在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，并且約定不違法，也無明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；如果約定違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

在另外一些情況下，違約一方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

房屋買賣合同簽訂后對方不履行怎么辦，如何辦？不是沒有辦法，關(guān)鍵看你是不是敢于拿起法律的武器保護(hù)自己。

張浩律師提醒由于房屋價(jià)格波動比較大，因此賣房人違約的風(fēng)險(xiǎn)升高，買房人注意保護(hù)自己的合法權(quán)益。

第三篇：不履行和解協(xié)議能否強(qiáng)制執(zhí)行

不履行和解協(xié)議能否強(qiáng)制執(zhí)行

劉衛(wèi)花

[案情]原告李某為被告王某承建的工程搞水電施工，王某拖欠工程款不付，李某經(jīng)多次索要無果，向法院起訴。2011年8月10日一審法院作出判決，王某給付李某工程款56000元。宣判后，王某不服該判決，向市中院提起上訴，二審期間，2011年11月25日雙方當(dāng)事人達(dá)成還款協(xié)議，王某于2011年11月30日前一次性給付原告李某工程款45000元。同日，王某以其與李某達(dá)成庭外和解協(xié)議為由撤回上訴，市法院裁定準(zhǔn)許撤回上訴。后因王某未履行義務(wù)，李某于2012年1月4日向一審法院申請執(zhí)行一審判決，要求王某給付工程款56000元。執(zhí)行中，被執(zhí)行人王某向法院提出執(zhí)行異議，稱應(yīng)按雙方的和解協(xié)議執(zhí)行，法院只能執(zhí)行45000元，一審判決應(yīng)不予執(zhí)行。

[評析]對被執(zhí)行人王某提出的執(zhí)行異議能否成立形成兩種意見：

第一種意見認(rèn)為，王某的執(zhí)行異議不能成立，應(yīng)裁定駁回。王某撤回上訴后，一審判決即發(fā)生法律效力，故應(yīng)以一審判決作為執(zhí)行依據(jù)。但雙方在二審審理過程中，達(dá)成和解協(xié)議若已履行完畢的，一審判決不再執(zhí)行。

第二種意見認(rèn)為，王某的執(zhí)行異議成立，本案只能執(zhí)行王某45000元。雙方在二審中所達(dá)成的和解協(xié)議已對雙方的權(quán)利義務(wù)重新作了約定，該協(xié)議是王某撤回上訴的前提和基礎(chǔ)，也是雙方共同認(rèn)可的履行內(nèi)容，故應(yīng)以該協(xié)議作為執(zhí)行依據(jù)。

筆者同意第一種意見，理由是：

該案王某對于撤回上訴的法律后果應(yīng)當(dāng)明知，即一旦法院裁定準(zhǔn)許其撤回上訴，一審判決即為生效判決，具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。雖然二審期間，雙方自愿達(dá)成和解協(xié)議對相關(guān)權(quán)利義務(wù)作了約定，王某因該協(xié)議的簽訂而放棄行使上訴權(quán)，李某則減讓了工程款，但是該和解協(xié)議，未經(jīng)法院依法確認(rèn)制作調(diào)解書，不具有強(qiáng)制執(zhí)行力。

民訴法第二百零七條第二款規(guī)定，一方當(dāng)事人不履行和解協(xié)議的，法院可以根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，恢復(fù)對原生效文書的執(zhí)行。本案中，王某未按和解協(xié)議履行還款義務(wù)，違背了雙方約定和誠實(shí)信用原則，故對其以雙方達(dá)成和解協(xié)議為由，主張不予執(zhí)行一審判決的請求不予支持。綜上，王某的執(zhí)行異議不能成立，應(yīng)裁定駁回。

最高院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百九十一條規(guī)定，當(dāng)事人在二審中達(dá)成和解協(xié)議的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人請求，對雙方達(dá)成的和解協(xié)議進(jìn)行審查并制作調(diào)解書送達(dá)當(dāng)事人；因和解而申請撤訴，經(jīng)審查符合撤訴條件的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。一般來說，二審期間當(dāng)事人之間達(dá)成和解協(xié)議的，完全可以申請法院制作民事調(diào)解書，但由于民事活動的復(fù)雜性，往往有部分當(dāng)事人基于各種原因考慮，愿意撤回上訴或

要求對方撤回上訴，且當(dāng)事人撤回上訴往往也是經(jīng)法院釋明或指引的結(jié)果，并以和解協(xié)議的達(dá)成及能夠得到履行為前提。據(jù)此，二審法院對經(jīng)法院主持達(dá)成或經(jīng)法院審查的和解協(xié)議，在當(dāng)事人撤回上訴的情形下，可在撤回上訴的裁定書中載明，準(zhǔn)許當(dāng)事人撤回上訴，雙方按和解協(xié)議執(zhí)行，從而確定該和解協(xié)議作為案件的執(zhí)行依據(jù)。至于當(dāng)事人自行達(dá)成和解協(xié)議后撤回上訴的，因該協(xié)議未經(jīng)司法行為確認(rèn)其合法性、自愿性，不宜作為執(zhí)行依據(jù)，仍以一審判決作為執(zhí)行依據(jù)，撤回上訴的裁定書可載明，準(zhǔn)許當(dāng)事人撤回上訴，雙方仍按原判決執(zhí)行。這樣，就可以避免因和解撤回上訴案件的執(zhí)行依據(jù)產(chǎn)生爭議，同時(shí)充分尊重當(dāng)事人對自己民事權(quán)利的處分，也對二審民事司法行為予以了肯定，與當(dāng)前鼓勵(lì)和解、調(diào)解的司法理念相吻合。

第四篇：不淑女不不能擁有中國夢嗎

不淑女就不能擁有中國夢嗎

老師、同學(xué)們，大家好！

今天，我演講的題目是《不淑女就不能擁有中國夢嗎？》

近年來，“淑女”一詞廣泛地在我們同學(xué)的日?？谡Z中所提及，更有不少女同學(xué)追求得到“淑女”這一稱號，而“你就不能淑女點(diǎn)兒嗎”倒成為我們同學(xué)用來鎮(zhèn)壓女同學(xué)們的一劑良藥。

每當(dāng)同學(xué)們向我說出這樣一句話時(shí)，我總會擺出一副弱柳扶風(fēng)的姿態(tài)，道出“是”。這時(shí)同學(xué)們就會用一種看怪物的眼神看著我，然后跳起美麗的暈船舞蹈，算是對本小姐言行的祝賀，看到他們的狼狽，我總會發(fā)出80分貝的大笑，酷似凄風(fēng)黑夜里的聊齋女鬼?？吹酵瑢W(xué)們蒼白的小臉，我不得不做出小家碧玉的莞爾：“I’m sorry,sorry.”淑女？難道就只是在家看書，不出去玩？就是笑不露齒，為人處事就像進(jìn)過太上老君的煉丹爐一樣，還是被石頭拌倒時(shí)，回頭嬌滴滴地說一句“石頭君，下次要小心喲！”，我才不要這樣。

難道我不淑女就不配友善嗎？人之初，性本善，友善是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是古往今來那些文人墨客孜孜以求的，概括來說：“每個(gè)人都是友善的?！本湍梦襾碚f，我為人交際廣泛，倒不是說我有多自大，多自戀，而是這些好朋友都是平時(shí)“友善”帶給我的，每當(dāng)面對一個(gè)陌生的同學(xué)時(shí)，為避免尷尬，我總會給予對方一個(gè)友善的微笑，這個(gè)微笑雖小，可它卻有春風(fēng)化雨般消除了我與對方之間的隔閡，當(dāng)對方再用同樣的方式回答我時(shí)，我總會感覺心情特別地舒暢，特別地愉快。當(dāng)然了，下次再遇到他時(shí)，我還會用這樣的方式來接待我這位“老朋友”。友善是人與人交往的美德，是地久天長友誼的根基。我想即使我不是什么淑女，我也一定去友善待人，而且，不比任何人差！

難道我不淑女，就沒有誠信嗎？我想，如果我根本不是淑女，我也能一樣去擁有誠信的，我從沒看過因?yàn)檎l不是淑女，就變成了一個(gè)十惡不赦的大騙子，人生要有誠信之風(fēng)相伴，曾看過這樣一句話：“誠信是力量的一種象征，它顯示著一個(gè)人的高度自重和內(nèi)心的安全感與尊嚴(yán)感。”它向我們訴說了誠信對于我們來說是何等的重要。在學(xué)習(xí)生活中，身邊或自己身上也不乏這樣缺少誠信的例子，一次小小的抄襲可能會導(dǎo)致以后的古板。一次不經(jīng)意間偷錢，可能會造成一輩子的恨??

誠信是沙漠中的不泓清泉，是陰云遮不住的。友善就仿佛是一片綠洲，總能帶給人以溫暖。那就讓我們從現(xiàn)在開始促進(jìn)良好習(xí)慣的養(yǎng)成，提高我們的綜合素質(zhì)，就是現(xiàn)在，從小事做起，就是現(xiàn)在，開始嚴(yán)格要求自己，誠信為本，友善相伴。是，我不是淑女，但從今天起，我能去面對了，我可以自信的跑，自信的跳，自信在在大家面前展示自己，自信地告訴他們：“我不淑女怎么了？我友善，講誠信，中國夢就在我的心中，我比任何淑女都淑女！”

謝謝大家。

七年十八班

張藝馨

第五篇：重審不能規(guī)避“上訴不加刑”[推薦]

癱瘓?jiān)诖驳暮颖笔「哧柨h農(nóng)民董克強(qiáng)沒有想到，兒子董亞洲負(fù)氣出走后竟會卷入到搶劫團(tuán)伙，并因此于2000年8月6日被捕入獄，隨后判了死緩。董克強(qiáng)以兒子被捕時(shí)并未滿18周歲為由提起上訴，二審發(fā)回重審。然而，令他始料未及的是2003年3月25日，河北省保定市中級人民法院經(jīng)過重新開庭審判，判決董亞洲死刑。(《中國青年報(bào)》5月14日)

死緩相對于死刑，盡管不是一種獨(dú)立的刑種，只是死刑暫緩執(zhí)行的一種方式。但是，被判處死緩與被判處死刑的罪犯命運(yùn)是不可同日而語，被判處死緩的罪犯只要在二年考驗(yàn)期沒有故意犯罪就可減為無期徒刑。然而，河北省保定市中級人民法院在檢察機(jī)關(guān)并沒有抗訴，僅僅是被告人以被捕時(shí)未滿18周歲提起上訴，就在二審發(fā)回重審時(shí)，將對董亞洲的死緩判決改為死刑，這是對被告人上訴權(quán)的粗暴侵犯，也是有違刑事訴訟中“上訴不加刑”的原則。

“上訴不加刑”是刑事訴訟中的一項(xiàng)重要原則，它是指二審人民法院審理被告人或者其法定代理人、辯護(hù)人、近親屬提出上訴的案件，不得加重被告人的刑罰?！吧显V不加刑”對于保障被告人的上訴權(quán)極為重要，它使被告人在行使上訴權(quán)時(shí)，不會顧忌二審會加重對自己的刑罰而放棄上訴，從而有利于保障被告人的權(quán)利和使二審糾錯(cuò)的功能得以充分實(shí)現(xiàn)。

然而，本案中，原審法院僅僅在被告人上訴的情形下，便在重審中加重了對被告人的刑罰，而且是關(guān)系到直接剝奪其生命權(quán)的刑罰--死刑立即執(zhí)行，實(shí)在讓人無法想像。

司法的尷尬源于立法的疏漏。為防止二審法院在司法實(shí)踐中規(guī)避“上訴不加刑”，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國刑事訴訟法>若干問題的解釋》第二百五十七條專門規(guī)定了，對事實(shí)清楚、證據(jù)充分，但判處的刑罰畸輕，或者應(yīng)當(dāng)適用附加刑而沒有適用的案件，不得撤銷第一審判決，直接加重被告人的刑罰或者適用附加刑，也不得以事實(shí)不清或者證據(jù)不足發(fā)回第一審人民法院重新審理。但是，對于事實(shí)不清或者證據(jù)不足的案件發(fā)回重審能否加重刑罰，《若干問題的解釋》并沒有規(guī)定，說明最高法院對此種情形下加重刑罰是默許的。但是，在司法實(shí)踐中，法律問題與事實(shí)問題的區(qū)分有時(shí)并不那么清楚，二審法院對于適用法律不當(dāng)以事實(shí)不清或者證據(jù)不足發(fā)回重審，從而規(guī)避“上訴不加刑”的事情在司法實(shí)踐中并不是不可能發(fā)生。其次，即使是事實(shí)不清或者證據(jù)不足發(fā)回重審，重審法院加重被告人的刑罰也缺乏正當(dāng)性，因?yàn)闄z察機(jī)關(guān)才是公訴的提起者，對于原審的判決不公只有檢察機(jī)關(guān)的抗訴才能加重改判，法院本身不能越俎代皰自作主張改變自身的判決。否則，不僅造成職能的混淆和判決權(quán)威的喪失，而且使被告人顧忌重重，不敢放心大膽地行使上訴權(quán)。《最高人民法院關(guān)于刑事再審案件開庭審理程序的具體規(guī)定》的第八條也規(guī)定，除人民檢察院抗訴的以外，再審一般不得加重原審被告人（原審上訴人）的刑罰。其中所蘊(yùn)涵的原理如出一轍。

從本案的審理，我們更應(yīng)看到我們的司法機(jī)關(guān)應(yīng)該如何正確看待被告人行使正當(dāng)?shù)脑V訟權(quán)利和理解法律條文中蘊(yùn)涵的精神。如果把被告人行使正當(dāng)訴訟權(quán)利看作是對司法機(jī)關(guān)的抗拒，如果拋棄法律的精神來理解法律條文，那我們的社會與法治將相距越來越遠(yuǎn)。

通聯(lián)：江西省贛州市人民檢察院 楊濤 華東政法學(xué)院法律碩士郵編：３４１０００

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