第一篇：2015年上半年甘肅省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定試題（范文）

2015年上半年甘肅省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當在日內(nèi)出具估價報告。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

2、按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的__。A．相互影響性 B．適應(yīng)性 C．不一致性

D．保值性與增值性

3、收益法估價公式的假設(shè)前提是：（）。

A．(1)凈收益在前t年(含第t年)有變化，在t年后無變化為A；(2)報酬率大于等于零為Y(3)年期無限

B．(1)凈收益在前t年(不含第t年)有變化，在t年后無變化為A；(2)報酬率大于等于零為Y；(3)年期無限。

C．(1)凈收益在前t年(含第t年)有變化，在t年后無變化為A；(2)報酬率大于零為Y(3)年期無限

D．(1)凈收益在前t年(不含第t年)有變化，在t年后無變化為A；(2)報酬率大于零為Y；(3)年期無限

4、在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設(shè)計進行施工并受總概(預(yù))算控制的各個工程項目的總和，是指。A：建設(shè)項目 B：單位工程 C：分項工程 D：工程項目

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是。

A：發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券 B：發(fā)行普通股股票 C：發(fā)行優(yōu)先股股票 D：發(fā)行公司債券 E：借款合同

6、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，存貨為1800萬元。則該項目的速動比率是（）。A．80% B．120% C．171% D．200%

7、最常見的會計期間是。A：三個月 B：六個月 C：一年 D：二年

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況修正系數(shù)．【2003年考題】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、房產(chǎn)稅的課稅對象是__。A．房產(chǎn)所有人 B．房屋使用人 C．房產(chǎn)

D．房產(chǎn)收益人

10、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知注定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為萬元。A：370 B：385 C：420 D：550 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及。A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施 B：土地的形狀

C：組合完成的功能 D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、資本化率的公式為。A： B： C： D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為__年。A．4 B．3 C．2 D．1

14、具有“平均收益等于邊際收益等于產(chǎn)品市場價格”特征的市場類型是。A：完全競爭市場 B：完全壟斷市場 C：寡頭壟斷市場 D：壟斷競爭市場

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于

工程合同的。A：20％ B：30％ C：40％ D：50％

E：借款合同

16、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價值為__萬元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

17、供給政策是指政府為了實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟政策目標而采取的影響的政策。A：總供給 B：總需求 C：總保障 D：總內(nèi)需

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是__。A．債券 B．股票

C．貨幣和貨幣資金 D．黃金

19、工程__是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。A．成本控制 B．進度控制 C．質(zhì)量控制 D．合同控制

20、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。A．合同協(xié)議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預(yù)算書 B．圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書 C．合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙 D．圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書

21、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是。A：投資率是投資回收與投入資本的比率

B：風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高 C：當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率 D：當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是__。A．土地購置貸款 B．土地儲備貸款 C．土地開發(fā)貸款 D．建設(shè)貸款

23、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）。A．信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道

B．債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸 C．企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年

D．利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

24、房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結(jié)構(gòu)安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。A．15% B．20% C．30% D．40%

25、在MR＝MC的均衡產(chǎn)量上，企業(yè)__。A．必然得到最大利潤 B．不可能虧損

C．必然得到最小的虧損

D．若獲利潤，則利潤最大；若虧損，則虧損最小

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用（）。A．房地剩余技術(shù) B．市場剩余技術(shù) C．土地剩余技術(shù) D．建筑物剩余技術(shù) E．自有資金剩余技術(shù)

2、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有．(2005年試題)A：期望值相同，標準差小的方案 B：期望值相同，標準差大的方案 C：標準差系數(shù)小的方案 D：標準差系數(shù)大的方案

E：標準差相同，期望值大的方案

3、根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估師管理辦法》，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價師注冊條件的有。

A：緩刑期未滿的人員 B：現(xiàn)職公務(wù)員

C：年齡超過65周歲的人員

D：具有完全民事行為能力的人員

E：申請在2個房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員

4、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型__。A．出租的房地產(chǎn) B．自用的房地產(chǎn) C．餐飲的房地產(chǎn) D．營業(yè)的房地產(chǎn)

5、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。A：稅收政策 B：城市規(guī)劃調(diào)整 C：環(huán)境狀況

D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 E：匯率

6、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價值為__。A．1468萬元 B．1333萬元 C．1500萬元 D．1287萬元

7、契據(jù)登記制又稱__。A．德國登記制 B．法國登記制 C．美國登記制 D．意大利登記制

8、住房公積金。

A：全部歸職工個人所有

B：全部歸單位和職工共同所有 C：記入職工個人的住房公積金賬戶

D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房 E：用于租賃自住住房

9、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師享有權(quán)利。A：使用注冊房地產(chǎn)估價師名稱 B：簽署房地產(chǎn)估價報告 C：發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D：保證估價結(jié)果的客觀公正，并承擔相應(yīng)責任

E：保守在執(zhí)業(yè)中知悉的國家秘密和他人的商業(yè)、技術(shù)秘密

10、關(guān)于企業(yè)所得稅稅率，下列說法正確的有__。A．企業(yè)所得稅法定稅率33% B．對年應(yīng)納稅所得額在3萬以下(含3萬)的減按18%的稅率征收

C．對年應(yīng)納稅所得額在3萬至10萬以下(含10萬)的減按27%的稅率征收 D．對年應(yīng)納稅所得額在3萬以下(含3萬)的減按25%的稅率征收

11、開發(fā)項目總投資包括建設(shè)投資和__。A．前期投資 B．后續(xù)投資 C．經(jīng)營投資 D．管理投資

12、假設(shè)開發(fā)法中，估價時點通常是指__。A．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間 B．開發(fā)結(jié)束時的時間 C．全部租售出去的時間

D．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間

13、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的。(2005年試題)A：第一階段 B：第二階段初期 C：第二階段后期 D：第三階段 E：第四階段

14、下列關(guān)于拍賣與普通商品交易的區(qū)別，表述錯誤的是。A：普通交易中當事人只有賣方和買方

B：拍賣方式中有委托人、拍賣人和競買人，三方缺一不可

C：被拍賣商品的出售價格由競買人通過競價來決定，即由賣方定價 D：普通交易中商品銷售價格由賣方定價或由買賣雙方協(xié)商定價 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、房屋開發(fā)費包括。A：規(guī)劃設(shè)計費 B：建筑安裝工程費 C：公共配套設(shè)施建設(shè)費 D：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 E：管理費

16、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C．有租約限制的房地產(chǎn) D．未來狀況下的房地產(chǎn) E．共有的房地產(chǎn)

17、工業(yè)建筑設(shè)計的評價指標不包括__。A．土地利用系數(shù) B．廠房展開面積

C．廠房有效面積與建筑面積比 D．單位面積造價

18、影響房地產(chǎn)價格的國際因素有。A：世界經(jīng)濟狀況 B：國際競爭狀況 C：政治對立狀況 D：政治安定狀況 E：軍事沖突狀況

19、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有。A：應(yīng)做到誠實正直，公正執(zhí)業(yè)

B：為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目 C：未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開 D：應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用

E：不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

20、申請強制拆遷必須提供__。A．行政強制拆遷申請書 B．仲裁決議書 C．拆遷協(xié)議范本

D．裁決調(diào)解和裁決書

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書

21、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。A．成本導(dǎo)向定價法 B．購買者導(dǎo)向定價法 C．競爭導(dǎo)向定價法 D．市場導(dǎo)向定價法

22、關(guān)于投資項目資本金的表述錯誤的是__。A．投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資 B．投資者享有所有者權(quán)益 C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項目法人處獲取利息

23、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6％，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6％，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為萬元。A：91．76 B：142．40 C：150．94 D：160．00 E：借款合同

24、評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵。基準地價的內(nèi)涎包括。A：基準日期 B：土地開發(fā)程度

C：基準地價修正體系 D：土地用途

E：基準地價公布日期

25、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調(diào)查，屬于。A：國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查 B：技術(shù)發(fā)展調(diào)查

C：市場需求容量調(diào)查 D：競爭情況調(diào)查 E：借款合同

第二篇：2016年遼寧省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定考試題

2016年遼寧省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A．67.60 B．811.24 C．1622.48 D．2433.72

2、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先售給__，并由其預(yù)付定金或房價款的行為。A．購房者 B．承購人 C．預(yù)買客戶 D．潛在客戶

3、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應(yīng)大于。A：1.2 B：1.5 C：1.8 D：2.0 E：借款合同

4、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是。(2003年試題)A：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100 B：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101 C：上述數(shù)據(jù)的算術(shù)平均數(shù)為101 D：上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、A開發(fā)公司征收某村50公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為800元/畝，那么該耕地的土地補償費的最低額為__萬元。A．260 B．300 C．360 D．600

6、下圖是一塊三角形ABC的土地．如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116％，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63％，該塊三角形土地ABC的總價為． A：2 046 240元 B：584 640元 C：1461 600元 D：2 688 000元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、投資者所要求的最低利率是__。A．基礎(chǔ)利率 B．存款利率 C．貸款利率

D．同業(yè)拆借利率

8、房地產(chǎn)市場中的__，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。A．需求飽和 B．供求平衡 C．泡沫經(jīng)濟 D．過度開發(fā)

9、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是．【2005年考題】 A：交通擁擠 B：建筑技術(shù)減少 C：城市規(guī)劃改變 D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、不屬于進度控制中關(guān)注因素的是__。A．監(jiān)理施工情況 B．設(shè)計變更

C．勞動力安排情況 D．氣象條件

11、按照規(guī)定，縣級以上人民政府土地行政管理部門負責建設(shè)用地的申請、審查、報批；對應(yīng)受理的建設(shè)項目，在日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

12、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過年，超過部分無效。A：10 B：20 C：25 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、是指一個國家以當年價格(或不變價格)計算的一年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值總和。A：國內(nèi)生產(chǎn)總值 B：國民生產(chǎn)總值 C：國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D：國民收入

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、不僅應(yīng)當作為房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。

A：最高最佳使用原則 B：合法原則 C：替代原則

D：獨立、客觀、公正原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、一般而言，認知價值定價法所定價格__價值定價法所定價格。A．高于 B．低于 C．等于

D．低于等于

16、某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補交地價（）萬元。A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

17、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/㎡，第二層和第五層的住宅售價同為2100元/㎡，第三層和第四層的住宅售價同為2200元/㎡，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價格與簡單算術(shù)平均價格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：無法確定

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、運用平均增減量法進行估價的條件是。A：房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降 B：房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

C：房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等

D：房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任選其一

20、w省某開發(fā)公司開發(fā)一項目，需征收A市B縣集體土地30公頃，．為保證該項目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃。那么，這一項目的征收土地應(yīng)由批準。A：國務(wù)院

B：w省人民政府 C：A市人民政府 D：B縣人民政府

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

21、以下各組商品之間，一種商品的價格下降后，另外一種商品的消費也會隨著多起來的是。

A：普通商品住房和經(jīng)濟適用住房 B：普通住房及其配套的商業(yè)住房 C：普通商品住房和廉租房 D：普通商品住房和賓館

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

23、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3％繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于元／㎡。A：2427 B：2500 C：2575 D：2632 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地計劃中統(tǒng)籌安排，并可采取方式供應(yīng)。

A：行政劃撥 B：拍賣出讓 C：招標出讓 D：掛牌出讓

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

25、進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是。A：債務(wù)融資成本分析 B：資金占用費分析

C：資本金與債務(wù)資金的比例分析 D：擔保費分析 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列屬于優(yōu)先股股東享有權(quán)利的有。A：參加股東大會的權(quán)利 B：分配股息的優(yōu)先權(quán) C：分配剩余資產(chǎn)的優(yōu)先權(quán) D：有限的表決權(quán) E：要求贖回權(quán)

2、下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有__。A．征收集體土地過程中對民房的拆遷

B．城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對居民購買的商品房的拆遷 C．城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對民房的拆遷 D．城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對廠房的自拆自建

E．城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷

3、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

4、某市去年住宅的實際銷售量為500萬㎡，預(yù)測銷售量為450萬㎡，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是萬㎡。A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同

5、下列稅種中，采用比例稅率的有。A：契稅 B：房產(chǎn)稅

C：耕地占用稅 D：土地增值稅 E：城鎮(zhèn)土地使用稅

6、開發(fā)經(jīng)營期的起點是__。A．取得估價對象的日期 B．開始施工建設(shè)的日期 C．開始預(yù)售的日期 D．開始銷售的日期

7、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括修正。A：繁華程度 B：臨街狀況 C：容積率 D：使用年限 E：周圍環(huán)境

8、下面__引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A．更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理

B．政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C．經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加

D．將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率

E．通貨膨脹

9、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德行為的有。A：某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B：某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供幫助

C：某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D：估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E：某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

10、選取的三個可比實例及其相關(guān)資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為__。A．12.90% B．13.10% C．13.06% D．13.07%

11、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有．(2008年試題)A：開發(fā)期和租售期 B：權(quán)益投資比率 C：資本化率 D：貸款利率 E：運營費用

12、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。A．《中華人民共和國仲裁法》 B．《中華人民共和國憲法》 C．《中華人民共和國土地管理法》 D．《中華人民共和國土地使用法》 E．《中華人民共和國民法通則》

13、工業(yè)用地不得以__方式出讓。A．招標 B．拍賣 C．掛牌 D．協(xié)議

14、某住宅小區(qū)附近新建一條鐵路，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值的貶損屬于__。

A．物質(zhì)折舊 B．功能折舊 C．經(jīng)濟折舊 D．會計折舊

15、某居住區(qū)住宅用地面積17.8hm2，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為__層。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

16、在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有__。A．合法原則

B．最高最佳使用原則 C．估價時點原則 D．替代原則 E．應(yīng)急原則

17、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有__的特性。

A．變現(xiàn)性差 B．易受政策影響 C．依賴專業(yè)管理 D．效益外溢和轉(zhuǎn)移

18、消費信用有兩種類型。

A：類似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者 B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者 C：類似國家信用，由政府以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者 D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者 E：屬于銀行信用，由銀行等金融機構(gòu)以抵押貸款方式向消費者提供資金

19、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后__天內(nèi)，持有關(guān)證件向所在地房地產(chǎn)管理部門提出申請和申報成交價格。A．120 B．90 C．60 D．30 20、運用路線價法估價，遇有__等臨街土地價值的計算，需進行加價或減價修正 A．一面臨街的矩形土地 B．前后兩面臨街的矩形土地 C．一面臨街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地

21、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則__。A．估價的依據(jù)有可能不同 B．估價的方法有可能不同 C．估價對象的范圍有可能不同 D．不影響估價結(jié)果的公正性 E．不影響估價報告的用途

22、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。A．土地購置貸款 B．土地儲備貸款 C．土地開發(fā)貸款 D．建設(shè)貸款

23、某個國家從2000～2004年的基尼系數(shù)分別為0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷。

A：該國家的居民收入分配趨于平均化

B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重 C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D：該國家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、長期趨勢法主要有__等方法。A．數(shù)學曲線擬合法 B．衰減曲線法 C．平均增減量法 D．平均發(fā)展速度法 E．指數(shù)修勻法

25、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，A市B房屋拆遷公司申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，應(yīng)向A市房屋拆遷管理部門提交的資料包括下列。A：建設(shè)項目批準文件 B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：房屋所有權(quán)證

D：國有土地使用權(quán)批準文件 E：拆遷計劃和拆遷方案

第三篇：房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價文書概述

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業(yè)方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內(nèi)部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告寫作

一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價師 6.估價作業(yè)日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作

（五）估價的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價結(jié)果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構(gòu) 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據(jù) 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結(jié)果 12.估價人員 13.估價作業(yè)日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術(shù)報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價報告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

（三）相關(guān)實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業(yè)方案

（一）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費

（四）估價作業(yè)步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內(nèi)容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內(nèi)部審核表

（一）估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價報告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價

一、居住房地產(chǎn)及其特點

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商品房估價的技術(shù)路線及難點處理

（二）房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線及難點處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價

一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點

第5頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產(chǎn)的估價特點 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大 4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經(jīng)營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標準

（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準地價修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準地價修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風險防止高估

（六）估價中的謹慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風險提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

（一）估價數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補償價格關(guān)聯(lián)性強

二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

（一）“標本房屋”市場價格評估技術(shù)路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”

3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

（六）因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

（一）修復(fù)費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

第10頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

（三）私房租賃價格管理規(guī)定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價

一、房產(chǎn)稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格又無正當理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價的假設(shè)前提

三、估價方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費者消費習慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和趨勢

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環(huán)境分析

（四）項目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規(guī)劃與建筑方案

（八）項目開發(fā)建設(shè)進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經(jīng)濟效益分析

（十一）項目風險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容

（一）項目背景

（二）開發(fā)項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費者和消費者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項目SWOT分析 1.開發(fā)項目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項目的劣勢分析 3.開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析 4.開發(fā)項目的威脅分析

（五）開發(fā)項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 2.建筑個體設(shè)計建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計建議 4.戶型設(shè)計建議

（七）開發(fā)項目的定價及價格策略 1.開發(fā)項目定價目標 2.開發(fā)項目定價方法選擇 3.開發(fā)項目價格策略選擇

（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項目廣告設(shè)計 2.開發(fā)項目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估

一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標準規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側(cè)重點

（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項目風險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。

第14頁

第四篇：房地產(chǎn)估價案例與分析

房地產(chǎn)估價案例與分析

一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用

了解每種估價方法的實質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)和難點，以及如何在估價中綜合運用各種房地產(chǎn)估價方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價

了解房地產(chǎn)估價目的及其與估價的假設(shè)前提和價格類型之間的關(guān)系。

熟悉國有土地使用權(quán)出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產(chǎn)課稅估價、房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價

了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價特點。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價特點。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價報告的寫作

了解對房地產(chǎn)估價報告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價報告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價報告的具體寫作。

第五篇：房地產(chǎn)估價師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統(tǒng)一的標準答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務(wù)經(jīng)驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經(jīng)驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務(wù)估價經(jīng)驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經(jīng)驗很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導(dǎo)書進考場就是了?？荚嚨臅r候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復(fù)習，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當中要想現(xiàn)翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內(nèi)把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結(jié)的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學習好房地產(chǎn)估價規(guī)范。很多學生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規(guī)范是一個非常好、非常嚴謹?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標準。所以很多同學忽視對《規(guī)范》的學習。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價實際上就是估價人員把房地產(chǎn)的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產(chǎn)價格的因素很復(fù)雜，如何找準不同類型的、房地產(chǎn)項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習當中應(yīng)該是邊學習，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應(yīng)該及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。