第一篇：2016年四川省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試題

2016年四川省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是．【2007年考題】 A：上調(diào)貸款利率

B：收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C：開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D：增加土地供應(yīng)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、下列費用中，不屬于管理費用的是__。A．辦公費

B．管理人員工資 C．審計費 D．代理費

3、原國家計委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定，國家指導(dǎo)性參考價格為普通咨詢報告，每份收費元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時辦理出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續(xù)的，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓方征收__。A．地價稅 B．土地收益金 C．土地轉(zhuǎn)讓金 D．土地增值稅

5、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外氣溫高的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為__。A．溫差效應(yīng) B．綠島效應(yīng) C．溫壓效應(yīng) D．熱島效應(yīng)

6、經(jīng)濟學(xué)所講的外部經(jīng)濟，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。A：相互影響性 B：壽命長久性 C：數(shù)量有限性 D：保值增值性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、標準臨街深度通常簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點，如某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標準臨街深度應(yīng)設(shè)定為m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10％，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地產(chǎn)價格上升的情況中，屬于房地產(chǎn)保值的是。A：房地產(chǎn)本身的投資改良 B：通貨膨脹

C：經(jīng)濟發(fā)展引起房地產(chǎn)需求增加 D：周圍環(huán)境改善

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面積為5000m2的工業(yè)用地，容積率為0.5，樓面地價為600元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，樓面地價為800元/m2。理論上應(yīng)補地價的數(shù)額應(yīng)為__萬元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元／㎡，其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元／㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15％，則在估價時點的續(xù)建費用為元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括__。A．建設(shè)項目批準文件 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)項目價值資料

D．國有土地使用權(quán)批準文件

16、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（）。A．業(yè)主希望的投資回報率 B．承租人愿意承擔(dān)的費用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

17、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價值減損為__萬元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而__；遠離街道的方向，地價__。A．基本不變，逐漸降低 B．基本不變，逐漸升高 C．逐漸升高，基本不變 D．逐漸降低，基本不變

19、下列關(guān)于臨時使用土地，說法不正確的是。

A：工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸?shù)缆泛推渌R時設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排

B：確實需要另行增加臨時用地的，由建設(shè)單位向批準工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準后，同批準工程項目用地的機關(guān)簽訂臨時用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時土地，不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑

D：臨時用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權(quán)

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 20、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/㎡，第二層和第五層的住宅售價同為2100元/㎡，第三層和第四層的住宅售價同為2200元/㎡，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價格與簡單算術(shù)平均價格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：無法確定

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(例如在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資__的重視。A．各異性 B．適應(yīng)性

C．相互影響性

D．專業(yè)管理依賴性

22、認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是__。A．馬克思的利率決定理論 B．可貸資金利率理論

C．Is—1M曲線模型利率理論 D．流動性偏好利率理論

23、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為(收益可視為無限年)．【2003年考題】 A：30萬元 B：40萬元 C：50萬元 D：60萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、對于開發(fā)商來說，由于開發(fā)商全程擔(dān)保貸款，其所銷售的住房為期房，如果購房者交付的首期款達到了所購房價的__，則開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險大大減少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標志。A：課稅主體 B：稅率 C：稅基

D：課稅對象

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于__。

A．未來凈收益的大小 B．獲得凈收益的可靠性 C．獲得凈收益期限的長短 D．獲得凈收益預(yù)期 E．估價對象的現(xiàn)值

2、下列屬于房地產(chǎn)登記類型的有。A：初始土地登記

B：房屋所有權(quán)暫時登記 C：房屋所有權(quán)臨時登記 D：房屋所有權(quán)初始登記 E：房屋抵押權(quán)登記

3、房地產(chǎn)估價機構(gòu)設(shè)立分支機構(gòu)的條件包括等。(2008年試題)A：房地產(chǎn)估價機構(gòu)具有一、二級資質(zhì)

B：分支機構(gòu)負責(zé)人應(yīng)當是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師

C：在分支機構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 D：有固定的經(jīng)營服務(wù)場所

E：估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)部管理制度健全

4、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當前需求增加的有__。A．消費者的收入增加

B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升 C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升 D．消費者預(yù)期其未來的收入增加 E．消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升

5、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6．5％，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0．4％等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044．54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財政預(yù)算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金

7、在各種保險中，社會保險最能體現(xiàn)職能。A：分散風(fēng)險 B：組織經(jīng)濟補償 C：融通資金 D：分配

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、業(yè)主公約由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

9、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有__。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補償 C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D．征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E．征收是強制性的，征用是非強制性的

10、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具體的長期趨勢法主要有__。A．數(shù)學(xué)曲線擬合法

B．平均增減量法和平均發(fā)展速度法 C．時間序列分析法

D．移動平均法和指數(shù)修勻法 E．回歸分析法

12、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實物構(gòu)成范圍 B：權(quán)益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍

13、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當由__做出。A．仲裁機構(gòu) B．人民法院 C．公安機關(guān)

D．房屋拆遷管理部門

14、住房公積金管理的基本原則包括。A：住房公積金管理委員會決策 B：住房公積金管理中心運作 C：銀行專戶 D：財政監(jiān)督 E：社會監(jiān)督

15、用市場法對房地產(chǎn)進行估價時，需要進行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價格 E．房地產(chǎn)狀況

16、依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權(quán)的是。

A：國家機關(guān)用地 B：非軍事用地

C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 D：個人企業(yè)用地

E：法律、行政法規(guī)定的其他用地

17、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，正確的有__。A．拍賣人收取傭金是一種法定行為

B．對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10%的傭金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D．公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E．收取傭金比例按同拍賣成交價成反比的原則確定

19、估價項目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括（）。A．實地查勘記錄 B．委托人照片

C．估價項目來源和接洽情況 D．估價中的不同意見

E．估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 20、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、有一宗房產(chǎn)交易，成交價格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其一次支付的實際成交價格為__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價方法，都必須選用 B：在適用的估價方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E：僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

23、對違法預(yù)售商品房規(guī)定了具體處罰條款的法規(guī)有__。A．《城市房地產(chǎn)管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 D．《城市商品房預(yù)售管理辦法》 E．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

24、實際估價中，估價對象范圍的界定包括__的界定。A．實物構(gòu)成范圍 B．權(quán)益范圍 C．空間范圍 D．時間范圍 E．影響范圍

25、建筑材料的物理性質(zhì)中，與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括。A：耐水性 B：抗?jié)B性 C：抗凍性 D：導(dǎo)熱性 E：熱容量

第二篇：四川省2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告封面的寫作考試題

四川省2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告封面的寫作考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為__萬元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

2、城市房屋租賃應(yīng)向__部門登記備案。A．公安 B．工商管理 C．房地產(chǎn)管理 D．土地管理

3、某商品房售價為建筑面積4000元/m2，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)豞_部門申請設(shè)立登記。A．行政管理部門 B．房產(chǎn)管理部門

C．工商行政管理部門 D．中介管理部門

5、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價格分別為3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價格為元/㎡。A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本付息額為__。A．7.59萬元 B．7.28萬元 C．13.59萬元 D．6.05萬元

7、某宗土地面積2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是．【2004年考題】

A：建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡ B：建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡ C：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡ D：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為__。A．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值 B．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 C．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 D．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

9、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

10、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為__。A．建筑面積1800m2，兩年前出租，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū) B．建筑面積1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面積10000m2，近期出租，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū) D．建筑面積1000m2，近期出租，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

11、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強的問題應(yīng)采用__方式設(shè)置調(diào)查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

12、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A：估價原則 B：估價目的 C：估價方法 D：估價程序

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、折價處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當參照__。A．原購買價 B．重建價格 C．重置價格 D．市場價格

14、在拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當組織拆遷人__，并將有關(guān)材料向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。A．選擇拆遷安置的地點 B．拆遷安置

C．對被拆除房屋進行評估，做好勘察記錄 D．確定房屋重置價的標準

15、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分，兩者的長短關(guān)系有。A：自然壽命≥經(jīng)濟壽命 B：自然壽命≤經(jīng)濟壽命 C：自然壽命=經(jīng)濟壽命 D：無關(guān)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、房地產(chǎn)是__三者的結(jié)合物。A．實物、權(quán)益、區(qū)位 B．實物、區(qū)位、用途 C．實物、權(quán)益、用途 D．權(quán)益、區(qū)位、用途

17、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400，住宅總建筑面積為1400，容積率為1．4，則住宅建筑凈密度為。(2005年試題)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、關(guān)于房地產(chǎn)交易的概念，說法不正確的是__。

A．城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進行

B．房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能 C．房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃三種形式 D．房地產(chǎn)交易活動可以在任何場合進行

19、下列說法正確的是__。A．增價拍賣皆為賣方報價拍賣 B．增價拍賣皆為買方報價拍賣 C．減價拍賣皆為賣方報價拍賣 D．減價拍賣皆為買方報價拍賣 20、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產(chǎn)的報酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于__。A．房地產(chǎn)開發(fā)投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資 C．房地產(chǎn)間接投資

D．投資于房地產(chǎn)投資信托基金

22、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2

23、某居住區(qū)住宅用地面積17.8hm2，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為__層。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

24、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

25、房地產(chǎn)估價師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當在注冊有效期滿__日前，申請延續(xù)注冊。A．15 B．30 C．60 D．90

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、銀行券具有以下特點。

A：是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通 B：信譽高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通 C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以長期流通使用 E：定期，但可以長期流通使用

2、房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，這個狀態(tài)是指。A：租金和價格都不發(fā)生變化 B：建造成本不發(fā)生變化 C：新增量和滅失量相等

D：房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變 E：價格與重置成本相同

3、下列關(guān)于物業(yè)管理的日常運作階段的特點，說法錯誤的是。A：物業(yè)管理的日常運作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容

B：物業(yè)管理的日常運作包括日常的綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個基本環(huán)節(jié) C：物業(yè)管理的日常運作包括日常的綜合服務(wù)與管理，用戶入住，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)三個基本環(huán)節(jié)

D：系統(tǒng)外部環(huán)境條件主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相互關(guān)系的協(xié)調(diào)

E：系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)

4、不屬于房地產(chǎn)價格外部影響因素的是__。A．人口因素 B．權(quán)益因素 C．經(jīng)濟因素 D．區(qū)位因素 E．社會因素

5、主要的調(diào)查手段是問卷，答卷一般包括__兩種。A．收集式 B．開放式 C．閉合式 D．檢索式 E．收斂式

6、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達式中，不正確的是。

A：經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 B：利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 C：稅后利潤=利潤總額-所得稅

D：經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金

E：銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

8、項目報建制度中，凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括外國獨資、合資、合作的開發(fā)項目都必須實行報建制度，接受的監(jiān)督管理。A：當?shù)毓ど绦姓鞴懿块T

B：當?shù)赜媱澬姓鞴懿块T授權(quán)機構(gòu) C：當?shù)赜媱澬姓鞴懿块T

D：當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門授權(quán)機構(gòu) E：當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門

9、凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價格還有許多的其他作用，例如。A：用于相同的使用期限 B：用于不同收益期限

C：用于比較不同期限價格的高低 D：用于比較同期限價格的高低

E：用于市場法中囚期限不同進行的價格調(diào)整

10、針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價方法，都必須選用 B：在適用的估價方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E：僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

11、商品房預(yù)售合同應(yīng)當由__向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A．預(yù)售人 B．預(yù)購人

C．預(yù)售合同約定的一方 D．預(yù)售人和預(yù)購人共同

12、按照評估價值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值中，通常比市場價值低的有（）。A．快速變現(xiàn)價值 B．謹慎價值 C．清算價值 D．投資價值 E．原始價值

13、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

14、求取建筑物折舊的方法主要有__。A．年限法 B．市場提取法 C．分解法 D．功能法 E．對比分析法

15、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于。A：未來凈收益的大小 B：獲得凈收益的可靠性 C：獲得凈收益期限的長短 D：獲得凈收益預(yù)期 E：估價對象的現(xiàn)值

16、下列保險種類中，屬于政策性保險的有__。A．社會養(yǎng)老保險 B．農(nóng)業(yè)保險 C．巨災(zāi)保險 D．失業(yè)保險 E．出口信用保險

17、綜合驗收中的，是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A：消防驗收 B：規(guī)劃驗收 C：環(huán)保驗收 D：人防驗收 E：借款合同

18、我國注冊建筑師級別設(shè)置分為。A：一級注冊建筑師 B：二級注冊建筑師 C：三級注冊建筑師 D：四級注冊建筑師 E：五級注冊建筑師

19、在評估報告中，項目經(jīng)濟效益評價一般包括。A：現(xiàn)金流量分析 B：資金來源與運用表 C：貸款償還分析 D：盈虧平衡分析 E：敏感性分析 20、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。A：買賣 B：出租 C：抵押 D：質(zhì)押 E：贈與

21、業(yè)主大會議事規(guī)則由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會

C．政府物業(yè)管理部門

D．業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

22、”某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括 A：按地域范圍細分 B：按房地產(chǎn)用途細分 C：按增量存量細分 D：按交易形式細分 E：按目標市場細分

23、集體土地上的房屋拍賣應(yīng)向當?shù)豞_申請，獲批準后方可進行拍賣。A．人民法院 B．公安機關(guān) C．人民檢察院 D．鄉(xiāng)級人民政府

24、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為__元/m2。A．3214 B．3347 C．3367 D．3458

25、對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期()與靜態(tài)投資回收期()的關(guān)系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同

第三篇：四川省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房屋征收補償內(nèi)涵考試題

四川省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房屋征收補償內(nèi)

涵考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關(guān)于限額設(shè)計，表述不正確的是。

A：限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準的投資估算進行施工圖設(shè)計

B：按照初步設(shè)計概算造價進行施工圖設(shè)計

C：按照施工圖預(yù)算造價對施工圖設(shè)計的各個專業(yè)設(shè)計文件作出決策

D：限額設(shè)計是建設(shè)項目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、下列關(guān)于土地補償費、安置補助費的使用，表述錯誤的是。

A：土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有

B：地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有

C：由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用

D：由其他單位安置的人員，補助費發(fā)放給個人

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”．那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是模式。

A：選擇專業(yè)化

B：產(chǎn)品專業(yè)化

C：大量定制

D：市場集中化

E：借款合同

4、土地使用權(quán)出讓合同由__與土地使用者簽訂。

A．市人民政府

B．縣人民政府

C．省人民政府土地管理部門

D．市、縣人民政府土地管理部門

5、負責(zé)組織建立一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案的是__。

A．建設(shè)部

B．中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會

C．省級房地產(chǎn)行政主管部門

D．地方行政主管部門

6、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則。

A：甲大于乙

B：甲小于乙

C：甲等于乙

D：難以判斷兩者的大小 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、一塊前后兩面臨街、總深度為20m的矩形土地，前街路線價（土地單價）為1000元/m2，后街路線價（土地單價）為500元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街的影響深度為（）m。

A．13．33 B．6.66 C．11.33 D．8.66

8、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元． 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照 土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、關(guān)于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。

A．因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅

D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應(yīng)將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅

10、商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往依賴的支持。

A：商業(yè)信用

B：銀行信用

C：消費信用

D：民間信用

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、投資基金屬于。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：資本證券

D：實物證券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是．【2006年考題】

A：單獨深度價格修正率

B：累計深度價格修正率

C：平均深度價格修正率

D：加權(quán)深度價格修正率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m3，成新率為70%．房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為__元/m2。A．1700 B．2000 C．2100 D．2 400

14、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于的統(tǒng)計。

A：不同類型的房屋的中位數(shù)租金

B：同類型的房屋的中位數(shù)租金

C：各類物業(yè)平均租金

D：同類型物業(yè)平均租金

E：借款合同

15、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個產(chǎn)業(yè)。

A：支柱

B：主要

C：次要

D：一般

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

16、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

17、所有權(quán)屬于__。

A．從物權(quán)

B．動產(chǎn)物權(quán)

C．他物權(quán)

D．主物權(quán)

18、建筑物的等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。

A：體量

B：結(jié)構(gòu)

C：設(shè)施

D：層高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、__是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

A．開發(fā)建設(shè)投資

B．正經(jīng)營資金

C．國家資產(chǎn)及其他資產(chǎn)

D．開發(fā)產(chǎn)品成本

20、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的。A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：借款合同

21、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為萬元。(2004年試題)A：305萬元

B：463萬元

C：636萬元

D：961萬元

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、下列關(guān)于拍賣保留價規(guī)則的表述中，正確的是__。

A．保留價屬于拍賣的必備條件，無保留價拍賣的情況是沒有的

B．保留價是表面上所體現(xiàn)的價格，而是一種權(quán)利義務(wù)的制衡點，用來防止利益的過分傾斜

C．委托人擁有保留價的確定權(quán)

D．保留價不可公開

23、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/㎡?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/㎡。理論上應(yīng)補地價__萬元。

A．78 B．882 C．1210 D．1272

24、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是__。

A．投機需求膨脹

B．金融機構(gòu)過度放貸

C．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

D．土地資源的稀缺性

25、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是__。

A．空置率

B．利息備付率

C．容積率

D．成本利潤率

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、運用收益法估價一般可以分為__四個步驟進行。

①求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；②預(yù)測估價對象的未來收益；③搜集并驗證可用于預(yù)測估價對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；④選用合適的收益法公式計算收益價格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④ D．③①②④

2、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A．預(yù)期未來收益

B．預(yù)期收益能力

C．預(yù)期價格高低

D．預(yù)期價格漲落

3、實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括__。

A．物業(yè)服務(wù)成本

B．法定稅費

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

4、下列不屬于擔(dān)保物權(quán)特征的是。

A：擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的

B：擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，是一種自物權(quán)

C：擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的，是以對所有人的處分權(quán)能加以限制而實現(xiàn)這一目的D：擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和不可分性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括。

A：招標方式

B：掛牌方式

C：劃撥方式

D：協(xié)議方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有。(2009年試題)A：競爭性

B：壟斷性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不對稱性

7、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，A市B房屋拆遷公司申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，應(yīng)向A市房屋拆遷管理部門提交的資料包括下列。

A：建設(shè)項目批準文件

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C：房屋所有權(quán)證

D：國有土地使用權(quán)批準文件

E：拆遷計劃和拆遷方案

8、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5％的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。

A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同

9、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/m2，建筑物重置價格為900元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為__。

A．44% B．50% C．67% D．86%

10、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個__內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。

A．開發(fā)期

B．靜態(tài)投資回收期

C．項目經(jīng)營期

D．計算期

11、下列控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中，屬于建筑形態(tài)控制指標的是。

A：建筑高度

B：建筑密度

C：建筑間距

D：建筑后退紅線距離

E：人口容量

12、下列說法不正確的是__。

A．完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項權(quán)能，這四項權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離

B．共同共有與按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有

C．不動產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)等

D．建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共同共有享有的共有權(quán)利以及對該建筑物及其附屬設(shè)施享有的共同管理的權(quán)利，視為一并轉(zhuǎn)讓

13、以下投資類型，不屬于間接投資的是__。

A．房地產(chǎn)抵押支持證券

B．購買房地產(chǎn)企業(yè)股票

C．購買房地產(chǎn)投資信托公司股份

D．合伙開發(fā)房地產(chǎn)項目

14、房地產(chǎn)投資的弊端不包括__。

A．變現(xiàn)性差

B．投資數(shù)額巨大

C．投資回收期較長

D．政府難以支持

15、下列關(guān)于代理權(quán)和代理行為，表述正確的是。

A：代理人應(yīng)當在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為

B：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)被代理人的追認，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任

C：代理權(quán)不得濫用

D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為

E：代理權(quán)應(yīng)為維護被代理人的最大利益而行使

16、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括。(2006年試題)A：措施費

B：規(guī)費

C：利潤

D：企業(yè)管理費

E：稅金

17、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）。

A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

18、個人轉(zhuǎn)讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。

A：土地增值稅

B：個人所得稅

C：營業(yè)稅

D：契稅

E：印花稅

19、下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有．【2003年考題】

A：可比實例一定是交易實例

B：可比實例不一定是交易實例

C：交易實例一定是可比實例

D：交易實例不一定是可比實例

E：可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

20、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是．

(2007年試題)A：解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C：解析法建立在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上

D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題

E：借款合同

21、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是__。

A．待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B．待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D．房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

22、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。

A．抵押貸款還本付息

B．管理人員工資 C．公共設(shè)施維修費

D．保險費

23、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價（）萬元。

A．375 B．450 C．500 D．600

24、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為__。

A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%

25、下列屬于法定委托拍賣程序的是。

A：委托拍賣函

B：委托人拍賣意向

C：拍賣人接受委托

D：雙方當事人洽談

E：簽訂委托拍賣合同

第四篇：房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價文書概述

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業(yè)方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內(nèi)部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告寫作

一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價師 6.估價作業(yè)日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作

（五）估價的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價結(jié)果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構(gòu) 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據(jù) 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結(jié)果 12.估價人員 13.估價作業(yè)日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術(shù)報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價報告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

（三）相關(guān)實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業(yè)方案

（一）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費

（四）估價作業(yè)步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內(nèi)容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內(nèi)部審核表

（一）估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價報告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價

一、居住房地產(chǎn)及其特點

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商品房估價的技術(shù)路線及難點處理

（二）房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線及難點處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價

一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點

第5頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產(chǎn)的估價特點 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大 4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經(jīng)營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標準

（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準地價修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準地價修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風(fēng)險防止高估

（六）估價中的謹慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風(fēng)險提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

（一）估價數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補償價格關(guān)聯(lián)性強

二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

（一）“標本房屋”市場價格評估技術(shù)路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”

3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

（六）因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

（一）修復(fù)費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

第10頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

（三）私房租賃價格管理規(guī)定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價

一、房產(chǎn)稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格又無正當理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價的假設(shè)前提

三、估價方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費者消費習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和趨勢

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環(huán)境分析

（四）項目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規(guī)劃與建筑方案

（八）項目開發(fā)建設(shè)進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經(jīng)濟效益分析

（十一）項目風(fēng)險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容

（一）項目背景

（二）開發(fā)項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費者和消費者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項目SWOT分析 1.開發(fā)項目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項目的劣勢分析 3.開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析 4.開發(fā)項目的威脅分析

（五）開發(fā)項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 2.建筑個體設(shè)計建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計建議 4.戶型設(shè)計建議

（七）開發(fā)項目的定價及價格策略 1.開發(fā)項目定價目標 2.開發(fā)項目定價方法選擇 3.開發(fā)項目價格策略選擇

（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項目廣告設(shè)計 2.開發(fā)項目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估

一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標準規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學(xué)性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側(cè)重點

（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項目風(fēng)險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。

第14頁

第五篇：2015年下半年四川省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價對象實地查勘記錄考試題

2015年下半年四川省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價對象實地查

勘記錄考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為__萬元。

A．102 B．52 C．54 D．103

2、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行的原則。

A：權(quán)利主體不一致

B：權(quán)利主體一致

C：權(quán)利主體分設(shè)

D：權(quán)利主體分離

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對__征收的一種稅。

A．交易的任何一方

B．交易雙方

C．產(chǎn)權(quán)承受人

D．出售方

4、運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來。

A：利潤

B：毛收入

C：價值

D：凈收益

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、房地產(chǎn)估價的主要難點，在于房地產(chǎn)價格影響因素眾多，并且__。

A．難以把握

B．難以準確量化

C．難以把握和準確量化

D．難以把握和難以數(shù)據(jù)化

6、路線價法主要適用于__。

A．城市市區(qū)房地產(chǎn)估價

B．城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價

C．區(qū)片土地的估價

D．時間要求緊、可以粗略評估的房地產(chǎn)的價格評估

7、目前，在我國征收土地實行級審批制度。

A：一

B：兩 C：三

D：四

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

8、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬元。(2009年試題)A：75 B：120 C：135 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、房地產(chǎn)估價的指明了不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽掣。

A：替代原則

B：謹慎原則

C：合法原則

D：客觀、公正原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資，其目標收益率為12％，當前整個市場的平均收益率為15％，國家債券的收益率為3．5％。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是。

A：0．57 B：0．74 C：0．80 D：1．04 E：借款合同

11、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。

A．80% B．82% C．83% D．92%

12、工程造價控制是__控制。

A．部分管理

B．自我調(diào)解

C．全過程動態(tài)

D．總價絕對

13、房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為__。

①房屋總登記；②初始土地登記；③房屋初始登記；④房屋轉(zhuǎn)移登記；⑤房屋變更登記；⑥房屋他項權(quán)利登記；⑦房屋注銷登記；⑧變更土地登記。

A．①②④⑥

B．①③④⑤⑥⑦

C．①②③⑧ D．①②③④⑤⑥⑦⑧

14、某建筑安裝工程中，規(guī)費為300萬元，企業(yè)管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。

A．350 B．580 C．600 D．880

15、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（）。

A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B．土地的形狀

C．組合完成的功能

D．立體空間

16、關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是。

A：對估價對象范圍的描述就是說明其四至

B：對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀

C：對建筑物實物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層

D：對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、商業(yè)標準宗地的位置應(yīng)是__。

A．街角地

B．二面臨街地

C．一面臨街地

D．畸零地

18、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有。

A：可逆性和可延期性

B：可逆性和不可延期性

C：不可逆性和可延期性

D：不可逆性和不可延期性

E：借款合同

19、城市的總體規(guī)劃由負責(zé)組織編制。

A：市人民政府建設(shè)行政主管部門

B：市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

C：市人民政府土地行政主管部門

D：市人民政府

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、下列關(guān)于合伙的法律特征說法不正確的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務(wù)和民事責(zé)任上都具有相對的獨立性

B．其團體性沒有法人強

C．合伙人對合伙承擔(dān)無限連帶責(zé)任是合伙這種團體區(qū)別于法人的最大特點

D．合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限

21、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6％，租金在每年末支付，若年利率為6％，則第5年末的租金是元。A：14945.16 B：15841.87 C：26764.51 D：28370.38 E：借款合同

22、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于__元/m2。

A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

23、下列有關(guān)融資租賃的敘述有誤的一項是__。

A．杠桿租賃的租金通常比其他租賃形式要高

B．在轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中，租賃機構(gòu)同時兼有承租人和出租人雙重身份

C．融資租賃的特征是所有權(quán)與使用權(quán)分離

D．轉(zhuǎn)租賃時，設(shè)備的所有者與使用者之間沒有直接的經(jīng)濟或法律關(guān)系

24、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是__。

A．青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B．征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D．地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

25、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(土地單價)為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為__。

A．452.63萬元

B．75.44萬元

C．339.47萬元

D．377.19萬元

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，下列不征收土地閑置費的情形有。

A：因不可抗拒力造成開工延期

B：因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的

C：因動工開發(fā)必需的前期工作(發(fā)現(xiàn)地下文物)而延期動工開發(fā)的D：因政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的E：因房地產(chǎn)資金問題而不能如期開工的

2、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有。

A：利潤總額

B：投資利潤率

C：資產(chǎn)負債率

D：財務(wù)凈現(xiàn)值

E：償債備付率

3、注冊房地產(chǎn)估價師禁止行為包括__。

A．不履行注冊房地產(chǎn)估價師義務(wù)

B．在執(zhí)業(yè)過程中實施商業(yè)賄賂

C．允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

D．同時在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)

E．以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

4、以下不得作為抵押目的的房地產(chǎn)有。

A：土地所有權(quán)

B：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地的土地使用權(quán)

C：列入文物保護的建筑物

D：以公益事業(yè)為目的的教育設(shè)施

E：依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

5、某房產(chǎn)面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。

A．4 B．6 C．12 D．24

6、建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限為__年。

A．3 B．5 C．10 D．10～20

7、某宗土地面積10000m2，土地單位價格800元/m2，最高容積率為2，固定費用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。

A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

8、__執(zhí)業(yè)資格制度是我國依法建立的最早的職業(yè)資格制度。

A．房地產(chǎn)咨詢師

B．房地產(chǎn)估價師

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀人

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理

9、招標文件應(yīng)當包括等所有實質(zhì)性的要求和條件。

A：招標項目的技術(shù)要求

B：招標的監(jiān)管人員

C：招標的監(jiān)管部門

D：投標報價的要求和評標標準

E：擬簽訂合同的主要條款

10、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為__。

A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%

11、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．細分市場

C．人口密度的大小

D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

E．競爭性項目的區(qū)域

12、普通股票的國家股的持有人必須是。

A：國務(wù)院授權(quán)的部門

B：國務(wù)院授權(quán)的機構(gòu)

C：由地方人民政府授權(quán)的部門

D：由地方人民政府授權(quán)的機構(gòu)

E：由地方人民政府授權(quán)的個人

13、由于消費者追逐“高雅”而選擇的消費品，往往會出現(xiàn)__的現(xiàn)象。

A．價格越高，需求越小

B．價格越低，需求越小

C．價格越低，需求越大

D．價格越高，需求越大

14、某家庭預(yù)計今后15年內(nèi)月收入為1萬元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是__萬元。

A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

15、房屋普通險的期限為__。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

16、運用平均增減量法進行估價的條件是__。

A．房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降

B．房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

C．房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場升或下降的波動幅度大致相等

D．房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

17、不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是。

A：居住物業(yè)

B：商用物業(yè) C：工業(yè)物業(yè)

D：農(nóng)業(yè)物業(yè)

E：借款合同

18、下列由國務(wù)院審批城市總體規(guī)劃的有。

A：上海市的城市總體規(guī)劃

B：太原市的總體規(guī)劃

C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃

D：設(shè)市城市的總體規(guī)劃

E：深圳市的總體規(guī)劃

19、已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2時，需求量為100×104m2，當價格為1000元/m2時，需求量為90×104m2，則需求價格彈性為__。

A．10 B．9 C．0.9 D．0.1

20、某開發(fā)商于1999年8月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2000年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2000年10月1日獲發(fā)開工許可證，2002年4月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為__。

A．1999年8月1日至2002年4月1 B．2000年10月1日至2002年4月1日

C．1999年8月1日至2002年10月1 D．2000年10月1日至2002年10月1日

21、若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則以為該物業(yè)的空置率會__。

A．為0 B．下降

C．上升

D．為1

22、從投資的角度看，資金時間價值的大小并不取決于__。

A．投資利潤率

B．投資額大小

C．風(fēng)險因素

D．通貨膨脹率

23、以下關(guān)于房地產(chǎn)特征的說法中，表述正確的有。

A：房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，在估價中可以忽視房地產(chǎn)實體完好狀況的影響

B：房地產(chǎn)價格既有使用代價的價格，也有交換代價的租金

C：房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系

D：房地產(chǎn)價格難以在短期內(nèi)達成

E：房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成24、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的__的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A．稅金

B．拍賣費用

C．土地使用權(quán)出讓金

D．土地使用成本

25、不屬于在可行性研究中規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是__。

A．市政規(guī)劃方案選擇

B．項目構(gòu)成及平面設(shè)計

C．建筑規(guī)劃方案選擇

D．市場調(diào)查分析