第一篇：山東省2017年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求模擬試題

山東省2017年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、按照規(guī)定，租賃合同到期，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

A：3 B：5 C：6 D：9 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、下列四個選項中，說法不正確的一項是__。

A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物

B．鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨抵押

C．以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押

D．以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分

3、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于．【2007年考題】

A：市場價值

B：清算價值

C：快速變現(xiàn)價值

D：投資價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20％，則成本利潤率為。

A：17.13％

B：18.30％

C：18.61％

D：21.47％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是。

A：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B：統(tǒng)一付款方式

C：統(tǒng)一價格單位

D：統(tǒng)一市場狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的__。

A．一級市場

B．二級市場

C．三級市場

D．存量市場

7、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了__。

A．實現(xiàn)其財富價值的最大化

B．獲取房地產(chǎn)當(dāng)前收益

C．抵御通貨膨脹的影響

D．降低其投資組合的總體風(fēng)險

8、完成并出具估價報告后，估價人員應(yīng)對涉及該估價項目的一切必要材料進行整理、歸檔和妥善保管。對估價材料的保存時間一般應(yīng)在__年以上。

A．5 B．10 C．15 D．20

9、在全國范圍內(nèi)有全國統(tǒng)一定額，這體現(xiàn)了工程建設(shè)定額的特點。

A：統(tǒng)一性

B：權(quán)威性

C：系統(tǒng)性

D：穩(wěn)定性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、當(dāng)市場調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準(zhǔn)確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過時，這時，市場調(diào)查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準(zhǔn)確的__資料。

A．一手

B．二手

C．原始

D．基礎(chǔ)

11、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和__的，免征土地增值稅。

A．10% B．20% C．30% D．40%

12、對臨時存款賬戶實行有效期管理，有效期最長不得超過年。

A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、假設(shè)開發(fā)法的原理依據(jù)與相同，是預(yù)期原理。

A：收益法

B：經(jīng)濟法 C：權(quán)益法

D：成本法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、電氣系統(tǒng)、給排水管理、設(shè)備安裝的最低保修期限為__年。

A．1 B．2 C．3 D．5

15、房地產(chǎn)評估價值對應(yīng)的日期被稱作。

A：價值基準(zhǔn)日

B：估價時點

C：價值時點

D：估價報告日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、房地產(chǎn)泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性

B．土地的稀缺性

C．投機需求膨脹

D．金融機構(gòu)支持

17、地下室墻采用磚墻時，其厚度一般不小于mm。

A：120 B：240 C：360 D：490 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、某票面金額為450000元、到期日為2006年12月30日的貼水債券，若貼現(xiàn)率為10%，則該債券于2006年9月12日最適宜的轉(zhuǎn)讓價格為__元。

A．436000 B．436500 C．436562 D．436685

19、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是。

A：了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值

B：了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值

C：了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化

D：了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、印花稅的稅率采用。

A：比例稅率與固定稅率

B：比例稅率與定額稅率

C：累進稅率與比例稅率

D：累進稅率與定額稅率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、估價報告有效期應(yīng)從起計。A：估價時點

B：估價作業(yè)期

C：出具估價報告之日

D：簽訂估價委托合同之日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由__。

A．上升到下降

B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率

D．低于合理空置率到高于合理空置率 23、2009年3月某人以4．5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2010年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33．6萬元，則其預(yù)付款的收益率為。

A：12％

B：13．4％

C：80％

D：125％

E：借款合同

24、在實際估價中，要特別注意估價對象范圍的界定．以下選項中，屬于實物構(gòu)成范圍內(nèi)的是。

A：是否包括特許經(jīng)營權(quán)

B：是否包括債權(quán)債務(wù)

C：是否強制處分房地產(chǎn)

D：是否包括建筑物內(nèi)的家具

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬元。(2009年試題)A：75 B：120 C：135 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列不屬于基本報表的是__。

A．資金來源與運用表

B．經(jīng)營成本估算表

C．資產(chǎn)負(fù)債表

D．損益表

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。

A：以出讓方式取得的土地使用權(quán)

B：以劃撥方式取得的土地使用權(quán) C：以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)

D：以出租方式取得的土地使用權(quán)

E：以抵押方式取得的土地使用權(quán)

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的王程質(zhì)量控制工作不包括。

A：對原材料的檢驗

B：對配套設(shè)施的檢驗

C：確立質(zhì)量文件檔案制度

D：確立成本控制檔案制度

E：借款合同

4、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為__。

A．房地產(chǎn)平均價格

B．房地產(chǎn)中位數(shù)價格

C．房地產(chǎn)價格指數(shù)

D．房地產(chǎn)同質(zhì)價格

5、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有。

A：銷售利潤率小于投資利潤率

B：投資利潤率小于成本利潤率

C：成本利潤率小于直接成本利潤率

D：直接成本利潤率小于銷售利潤率

E：年利潤率小于總利潤率

6、項目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括__。

A．前期工程資料

B．土建資料

C．安裝方面的資料

D．設(shè)計文件

E．竣工圖

7、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的都來自該區(qū)域。

A：50％～65％

B：60％～75％

C：70％～85％

D：80％～90％

E：借款合同

8、房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有__的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

A．土地使用權(quán)

B．土地開發(fā)權(quán)

C．土地所有權(quán)

D．土地駐扎年限

9、從房地產(chǎn)投資的角度說，風(fēng)險是指__。

A．房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B．獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

C．房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度

D．房地產(chǎn)開發(fā)程度

10、是減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施。A：附加

B：加成C：減稅

D：免稅

E：規(guī)定起征點和免征額

11、按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是__。

A．同質(zhì)偏好市場

B．分散偏好市場

C．個別偏好市場

D．集群偏好市場

E．彌隙市場

12、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括等，A：建筑高度

B：建筑結(jié)構(gòu)

C：容積率

D：土地使用權(quán)來源

E：土地用途

13、風(fēng)險辨識常用方法包括等。

A：專家調(diào)查法

B：解析方法

C：故障樹分析法

D：幕景分析法

E：蒙特卡洛法

14、當(dāng)前，我國各地房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要任務(wù)是。

A：辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)

B：開展房地產(chǎn)股票活動指導(dǎo)和監(jiān)督

C：為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)

D：協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費

E：為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)成本價格

15、下列關(guān)于近期建設(shè)規(guī)劃，表述正確的是。

A：近期建設(shè)規(guī)劃是總體規(guī)劃的一個組成部分

B：城市、縣、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃以及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，制定近期建設(shè)規(guī)劃，報總體規(guī)劃審批機關(guān)備案

C：近期建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以重要基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和中低收入居民住房建設(shè)以及生態(tài)環(huán)境保護為重點內(nèi)容，明確近期建設(shè)的時序、發(fā)展方向和空間布局

D：自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為近期建設(shè)規(guī)劃的強制性內(nèi)容

E：近期建設(shè)規(guī)劃的規(guī)劃期限為5年

16、房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段包括。

A：投資機會選擇與決策分析

B：前期工作

C：招標(biāo)階段 D：建設(shè)階段

E：租售階段

17、以下關(guān)于成本法理解中，正確的有。

A：成本法是求取估價對象在估價時點的全部建設(shè)成本，然后扣除折舊，以此求取估價對象的價格或價值的方法

B：成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值

C：成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”

D：成本法即是估價人員根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算價格

E：成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來測算房地產(chǎn)價格的方法

18、影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括。

A：房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B：房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C：房地產(chǎn)使用管制

D：房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

E：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

19、是投資收益與投資損失的差額。

A：營業(yè)利潤

B：營業(yè)支出

C：投資凈收益

D：營業(yè)外收支凈額

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、下列不屬于國務(wù)院關(guān)于城市總體規(guī)劃審批范圍的有。

A：直轄市的城市總體規(guī)劃

B：省和自治區(qū)人民政府所在地城市的總體規(guī)劃

C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃

D：其他設(shè)市城市的總體規(guī)劃

E：縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃

21、__年，國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》是住房公積金管理工作的法律依據(jù)。

A．1999 B．2000 C．2001 D．2002

22、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前__向土地管理部門提出申請。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

23、房產(chǎn)面積測量的精度要求是以作為限差。

A：誤差的平均值 B：誤差的最大值

C：中誤差

D：兩倍中誤差

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、工程量計算順序中，下列屬于分部分項工程計算順序。

A：按施工順序計算法

B：按“基礎(chǔ)定額”和“計價規(guī)范”順序計算法

C：按順時針方向計算法

D：按“先橫后豎、先上后下、先左后右”計算法

E：按圖紙分項編號順序計算法

25、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）。

A．居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

E．居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大

第二篇：2016年黑龍江房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告寫作要求考試試題

2016年黑龍江房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告寫作要

求考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、一個國家以當(dāng)年價格(或不變價格)計算的1年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值總和，稱為__。A．國內(nèi)生產(chǎn)總值 B．國民生產(chǎn)總值 C．國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D．國民收入

2、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中的300m2，該部分的房地價值為126萬元。假如按土地價值進行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為（）A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

3、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元/月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8%，若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為__萬元。A．35 B．37.8 C．38.4 D．73.4

4、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊的總稱是．。A：房地產(chǎn)平面圖

B：房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件 C：房地產(chǎn)卡片

D：房地產(chǎn)權(quán)屬簿冊 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為萬元.A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是__。A．以生效的法律文書為依據(jù) B．屬于民事行為

C．必須以委托人對標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提 D．目的在于將物品交換兌現(xiàn)

7、測量學(xué)按照作用范圍分類，不包括。A：空間測量 B：水文測量 C：陸地測量 D：海洋測量

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、某宗房地產(chǎn)交易，約定由買方實際支付給賣方3700元/m2，買賣中涉及的全部稅費由賣方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費為正常價格的5.5%，買方應(yīng)承擔(dān)的稅費為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價格為（）元/m2。A．3507 B．3592 C．3627 D．3558

9、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。A．60% B．70% C．80% D．90%

10、下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是。A：估價目的 B：估價時點 C：估價對象 D：價值類型

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為__。A．現(xiàn)金波動值 B．現(xiàn)金后期值 C．凈現(xiàn)金流量 D．現(xiàn)金流量差值

12、房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指__。A．使用價值 B．交換價值 C．投資價值 D．賬面價值

13、關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是。

A：任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B：對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

C：實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D：拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、對于（）的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。A．從容不迫型競爭者 B．選擇型競爭者 C．兇猛型競爭者 D．隨機型競爭者

15、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要作用不包括。

A：有助于估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平B：有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛 C：有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D：有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、__招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目。A．私下 B．公正 C．公開 D．邀請

17、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以__作為主要標(biāo)志。A．居住人口規(guī)模 B．居住戶數(shù)規(guī)模 C．用地規(guī)模 D．建筑規(guī)模

18、土地增值額未超過扣除項目金額50％的，土地增值稅應(yīng)納稅額的速算公式是。

A：應(yīng)納稅額=土地增值額×30％

B：應(yīng)納稅額=土地增值額×40％-扣除項目×5％ C：應(yīng)納稅額=土地增值額×50％-扣除項目×15％

D：應(yīng)納稅額=土地增值額×60％-扣除項目金額×35％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品__時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。A．出售與出租 B．開發(fā) C．建設(shè) D．管理

21、經(jīng)濟適用住房采取__的方式進行。A．出讓 B．行政劃撥 C．有償轉(zhuǎn)讓 D．無償轉(zhuǎn)讓

22、我國土地增值稅是對（）行為征收的一種稅。A．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) B．有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) C．繼承房地產(chǎn) D．贈與房地產(chǎn)

23、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%

24、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為__。A．800萬元 B．1000萬元 C．1800萬元

D．800～1000萬元之間

25、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實際上為（）。A．交易情況修正 B．交易日期調(diào)整 C．房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D．區(qū)域因素調(diào)整

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、稅收的本質(zhì)決定了它具有的特征。A：強制性 B：固定性 C：無償性 D：一致性 E：有償性

2、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是__。A．收益原理 B．替代原理 C．地租理論 D．區(qū)位理論

3、下列關(guān)于征收城市維護建設(shè)稅的說法中，錯誤的是__。A．對外商投資企業(yè)也需要征收城建稅

B．城建稅實行地區(qū)差別稅率，共分三個檔次

C．在同一地區(qū)只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不因企業(yè)隸屬關(guān)系、行業(yè)性質(zhì)不同而不同

D．計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的增值稅、消費稅和營業(yè)稅的稅額

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)測繪，表述正確的是。

A：房地產(chǎn)測量工作應(yīng)包括“測繪”和“測設(shè)” B：房地產(chǎn)測量是指房產(chǎn)測量和地籍測量

C：房地產(chǎn)測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物已有點位，獲得反映歷史的研究成果

D：房地產(chǎn)測設(shè)是根據(jù)設(shè)計圖紙將一系列點位在實地上標(biāo)定

E：房地產(chǎn)測設(shè)是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物已有點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息

5、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是。A：動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期 B：動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期 C：動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

D：動態(tài)投資回收期可能人于、等于或小于靜態(tài)投資回收期 E：借款合同

6、超額利潤有以下三種。A：創(chuàng)新利潤 B：風(fēng)險利潤 C：壟斷利潤 D：正常利潤 E：平均利潤

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)稅的稅率問題，表述正確的是。A：房產(chǎn)稅采用定額稅率

B：城鎮(zhèn)土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次

C：耕地占用稅實行定額稅率，具體分四個檔次 D：土地增值稅實行四級超額累進稅率

E：與房地產(chǎn)相關(guān)的個人所得稅，適用比例稅率

8、我國《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)主要有等。A：使用物權(quán) B：他物權(quán) C：所有權(quán) D：擔(dān)保物權(quán) E：用益物權(quán)

9、可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般__。

A．不能作為可比實例 B．取相同的部分作可比性

C．仍然允許適當(dāng)做一定范圍內(nèi)一定時間內(nèi)的可比實例 D．仍然可作為可比實例

10、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險中，物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險是指（）。

A．資本價值風(fēng)險 B．未來運營費用風(fēng)險 C．時間風(fēng)險 D．持有期風(fēng)險

11、房地產(chǎn)總登記應(yīng)由在規(guī)定的登記期限開始之日30日內(nèi)發(fā)布公告。A：當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T

B：當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房屋管理部門 C：當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府

D：當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府土地管理部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀 B：市場供給的過量 C：建筑設(shè)計的缺陷

D：人們消費觀念的改變 E：周圍環(huán)境條件惡化

13、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括__子市場。A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押

14、《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租住房保障資金來源包括。A：財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金 B：住房專項維修資金

C：提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額 D：土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 E：政府的廉租住房租金收入

15、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為__。A．土地取得成本+開發(fā)成本

B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

16、房地產(chǎn)測繪成果主要包括。A：房產(chǎn)簿冊 B：房產(chǎn)數(shù)據(jù) C：房產(chǎn)圖集 D：房產(chǎn)檔案 E：房產(chǎn)資料

17、地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，具體規(guī)定是。A：由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定

B：由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會裁決

C：國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，決定在該地方適用部門規(guī)章的規(guī)定 D：國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請最高人民法院裁決

E：國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會裁決

18、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由__做出。A．仲裁機構(gòu) B．人民法院 C．公安機關(guān)

D．房屋拆遷管理部門

19、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為__。A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10 20、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價值應(yīng)扣減的項目有。A：續(xù)建前已建成本 B：續(xù)建管理費用 C：續(xù)建投資利息

D：續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用 E：取得在建工程的稅費

21、房地產(chǎn)專業(yè)估價的基本前提是__。A．具有獨一無二的特性

B．具有獨一無二的特性，但價值量不大 C．價值量大

D．同時具有獨一無二的特性和價值量

22、能夠構(gòu)成設(shè)計變更的事項包括。

A：更改有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸 B：增減合同中約定的工程量

C：改換有關(guān)工程的施工隊伍和人員 D：改變有關(guān)工程的施工時間和順序 E：其他有關(guān)工程變更需要的附加工作

23、在土地增值額扣除項目中，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得建設(shè)用地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計__的扣除。A．10% B．15% C．20% D．25%

24、經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，可以對下列建設(shè)工程的勘察、設(shè)計直接發(fā)包。A：采用特定專利的 B：采用專有技術(shù)的

C：建筑藝術(shù)造型有特殊要求的

D：國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)工程的勘察、設(shè)計 E：一般建設(shè)工程的勘察、設(shè)計業(yè)務(wù)

25、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是萬㎡。A：500 B：700 C：800 D：1000 E：借款合同

第三篇：2016年貴州房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求模擬試題

2016年貴州房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告寫作的文

字要求模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、證券價格由__確定。

A．貨幣使用中產(chǎn)生的收益

B．社會借貸資金利率

C．市場對證券的供求

D．貨幣使用中產(chǎn)生的收益和社會借貸資金利率的比率

2、修建性詳細(xì)規(guī)劃用以指導(dǎo)。

A：確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標(biāo)

B：各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計

C：確定空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求

D：確定道路和工程管線控制性位置

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和。(2009年試題)A：《住宅使用說明書》

B：《住宅驗收說明書》

C：《住宅保修說明書》

D：《住宅保修保證書》

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

4、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。

A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、房地產(chǎn)開發(fā)用地，常規(guī)來講應(yīng)通過__的方式取得。

A．出讓

B．競爭

C．招標(biāo)

D．申請

6、按照污染源存在的時間劃分，居住區(qū)旁邊道路上汽車噪聲所帶來的污染屬于。(2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識試題)A：暫時性污染

B：永久性污染

C：線源污染 D：移動污染

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、在估價報告中應(yīng)包含一份由的估價師簽名、蓋章的聲明．【2003年考題】

A：本估價機構(gòu)所有

B：所有參加該估價項目

C：由引交估價項目負(fù)第一責(zé)任

D：任本估價機構(gòu)法定代表人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、按規(guī)定折扣率以低于券面價值的價格發(fā)行，到期按照券面價值償還的債券是。

A：貼現(xiàn)債券

B：附息債券

C：抵押債券

D：浮動利率債券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。

A：1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》

B：1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

C：1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》

D：2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

10、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預(yù)計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，（）投資風(fēng)險更大。

A．物業(yè)甲

B．物業(yè)乙

C．一樣大

D．無法判斷

11、當(dāng)某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是__。

A．領(lǐng)導(dǎo)定價法

B．挑戰(zhàn)定價法

C．隨行就市定價法

D．滲透定價法

12、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是__。

A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格

13、重置成本與重建成本采用的在估價時點相同的。

A：建筑水平和工藝

B：建筑材料

C：價格水平

D：建筑構(gòu)配件

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、是影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)自身因素。

A：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素

B：區(qū)位因素、社會因素、權(quán)益因素

C：區(qū)位因素、社會因素、國際因素

D：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素、社會因素、經(jīng)濟因素

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、下列股東權(quán)利中屬于共益權(quán)的是

A：出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)

B：股息紅利分配的請求權(quán)、表決權(quán)、出席股東大會的權(quán)利

C：表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利

D：股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是__。

A．一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘

B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號

17、除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其（）的狀況。

A．估價作業(yè)日期

B．成交日期時

C．估價時點

D．交易日期調(diào)整后

18、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為。

A：開發(fā)建設(shè)投資

B：經(jīng)營成本

C：流動資金

D：運營費用

E：借款合同

19、假設(shè)某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用__。

A．減少

B．增加

C．不變

D．可能增加也可能減少

20、某公司以120萬元購買了150m2的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費為5萬元，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（）。

A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%

21、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工．預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元．目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2．5年．已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7％，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為．【2006年考題】

A：3758．57萬元

B：3942．03萬元

C：3966．10萬元

D：4769．85萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、一個住宅小區(qū)的住宅建筑基底總面積是3600m2，而該小區(qū)的住宅用地面積是100000m2，該小區(qū)的住宅建筑凈密度是__。

A．3.6% B．4% C．36% D．40%

23、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是__。

A．土地補償費均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍

B．安置補助費只能發(fā)放給安置單位

C．并非所有的征地都要支付青苗補償費

D．只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

24、契稅實行的是__稅率。

A．比例

B．定額

C．累進

D．幅度定額

25、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

A．60 B．45 C．30 D．15

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、稅前現(xiàn)金流量等于從潛在毛收入中扣除__后的數(shù)額。

A．空置等造成的收入損失

B．運營費用

C．抵押貸款還本付息額

D．期末轉(zhuǎn)售收益

E．承租人權(quán)益價值

2、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為__。

A．聯(lián)合代理

B．買方代理

C．獨家代理

D．賣方代理

E．雙重代理

3、某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬元／月，如果營業(yè)額的5％作為百分比租金(月租金超出300 萬元以外的部分收取超額租金)，該承租人在一個月內(nèi)的營業(yè)額為400萬元，該月應(yīng)繳納的租金總額為萬元。

A：5 B：10 C：15 D：12．5 E：借款合同

4、下列關(guān)于環(huán)比發(fā)展速度的公式，正確的是。

A：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平×固定基期發(fā)展水平× 100％

B：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平／固定基期發(fā)展水平× 100％

C：環(huán)比發(fā)展速度：(計算期發(fā)展水平+前一期發(fā)展水平)× 100％

D：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平／前一期發(fā)展水平× 100％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、以中外合資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)__批準(zhǔn)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

A．職代會

B．董事會

C．總經(jīng)理

D．抵押登記

6、（）指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

A．利息備付率

B．償債備付率

C．資產(chǎn)負(fù)債率

D．流動比率

7、會計的基本職能包括。

A：反映職能

B：監(jiān)督職能

C：盈利職能

D：增值職能

E：管理職能

8、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于__。

A．試探性調(diào)查

B．描述性調(diào)查

C．創(chuàng)新性調(diào)查

D．因果性調(diào)查

9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，即。

A：需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金

B：需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，受讓方不需繳納土地出讓金

C：不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金

D：改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金

E：不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地出讓金

10、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有__。

A．吸收其他機構(gòu)投資者資金

B．建成房地產(chǎn)抵押貸款

C．土地儲備貸款

D．增發(fā)新股

E．房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款

11、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是（）。

A．現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B．現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格

C．現(xiàn)時該房屋的房改成本價

D．當(dāng)時該房屋的房改成本價

12、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為（）。

A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%

13、下列符合一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)條件的有。

A：從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)3年以上

B：在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標(biāo)的物建筑面積30㎡以上或者土地面積15萬㎡以上

C：有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師

D：法定代表入或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作＼年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師

E：有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60％

14、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為__萬元。

A．400 B．628 C．656 D．700

15、證券可分三類。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：有價證券

D：實物證券

E：資本證券

16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供。

A：《住宅平面示意圖》

B：《住宅立面示意圖》

C：《住宅剖面示意圖》

D：《住宅質(zhì)量保證書》

E：《住宅使用說明書》

17、下列關(guān)于需求價格彈性和需求價格彈性系數(shù)，說法錯誤的是__。

A．需求價格彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度

B．需求價格彈性中，價格是因變量，需求量是自變量

C．需求價格彈性系數(shù)是需求量變動率與價格變動率的比值

D．需求價格彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負(fù)值

18、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。

A．80% B．60% C．90% D．70%

19、對地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等進行的研究，屬于__階段。

A．投資機會研究

B．初步可行性研究

C．詳細(xì)可行性研究

D．項目的評估和決策

20、某家庭預(yù)計今后20年內(nèi)月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是__萬元。

A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24

21、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定的表述，正確的是。

A：房地產(chǎn)面積的測算均指水平投影面積的測算

B：各類面積的測算，必須獨立測算五次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果

C：邊長以米為單位，取至0．O01m；面積以平方米為單位，取至0．1 D：量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具

E：樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離

22、投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了。

A：物業(yè)增值收益

B：所得稅

C：還本付息額

D：投資者權(quán)益增加值

E：權(quán)益投資

23、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。

A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的C：公有住房無正當(dāng)理由閑置6個月以上

D：故意損壞房屋的行為

E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的24、房屋租賃審查的主要內(nèi)容不包括__。

A．審查合同內(nèi)容的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件

B．審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋

C．審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任

D．審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策

E．審查是否按照有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費

25、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似權(quán)利登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點，概括起來，主要有以下__幾點。

A．房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機關(guān)分別登記

B．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利靜態(tài)登記

C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記不具有公信力

D．房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行及時登記制度

E．頒發(fā)權(quán)利證書

第四篇：浙江省2017年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求試題

浙江省2017年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、是指商業(yè)銀行按中央銀行規(guī)定必須向中央銀行交存的法定存款準(zhǔn)備金與其存款總額的比率。

A：法定存款準(zhǔn)備金率 B：再貼現(xiàn)利率 C：公開市場業(yè)務(wù) D：證券保證金比率 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、拆除公益事業(yè)房屋，通常采用評估。A：市場法 B：路線價法 C：假設(shè)開發(fā)法 D：成本法

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

3、《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是__。A．公平B．公正 C．等價有償

D．以事實為依據(jù)

4、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

5、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是。(2008年試題)A：使用者地位 B：購買動機

C：對渠道的信賴度 D：對價格的敏感程度 E：借款合同

6、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30

7、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是。

A：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值 B：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ

C：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致

D：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為150萬元，按照原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，估價收費最高為元。A：1250 B：5000 C：6250 D：8125 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、房屋的成本租金不含__。A．折舊費 B．維修費 C．保險費 D．稅金

10、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2 000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的環(huán)境空氣中各項污染物不允許超過的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是。

A：重量限值 B：濃度限值 C：體積限值 D：質(zhì)量限值

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價格下降，這是因為__。A．市場不景氣

B．該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差 C．該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低 D．開發(fā)商獲得滿意的利潤即可

13、建筑總高度超過nl的，不論是住宅，還是公共建筑、綜合性建筑，均為超高層建筑。A：60 B：80 C：90 D：100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、房地產(chǎn)估價方法之一的市場比較法是基于很多房地產(chǎn)之間有一定的程度的。A：替代性 B：異質(zhì)性

C：用途多樣性 D：相互影響性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的影響關(guān)系是。

A：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求 B：若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求 C：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求 D：若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本。A：平均可變成本 B：平均成本 C：邊際成本 D：總成本

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的__。A．銷售收入 B．轉(zhuǎn)讓收入 C．租金收入 D．利息收入

18、下列關(guān)于會計基本核算方法的借貸記賬法特點，說法錯誤的是__。A．借貸記賬法是以“借”和“貸”作為記賬符號的一種復(fù)式記賬方法 B．以“借”和“貸”作為記賬符號?！敖琛北硎举Y產(chǎn)(費用)的減少或負(fù)債、權(quán)益(收入、利潤)的增加；“貸”表示資產(chǎn)(費用)的增加或負(fù)債、權(quán)益(收入、利潤)的減少

C．以會計恒等式作為記賬理論依據(jù)。即以“資產(chǎn)：負(fù)債+所有者權(quán)益”為記賬依據(jù)

D．以“有借必有貸，借貸必相等”為其記賬規(guī)則

19、如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是__。A．12% B．12.55% C．12.68% D．13.55% 20、為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程直接費為780元／㎡，安裝工程直接費為450元／㎡(其中人工費為50元／㎡)，裝飾裝修工程直接費為900元／㎡(其中人工費為45元／㎡)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為3.5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為元／㎡。A：2204.55 B：2397.99 C：3237.60 D：3345.64 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其可接受的最高價，該估價應(yīng)采用的價值類型為。A：市場價值 B：投資價值 C：謹(jǐn)慎價值 D：在用價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、合法建造房屋的物權(quán)自__產(chǎn)生效力。A．記載于不動產(chǎn)登記簿時 B．頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時 C．申請房屋所有權(quán)登記時 D．事實行為成就時

23、下列不屬于直接金融工具的是。A：企業(yè)發(fā)行的商業(yè)票據(jù) B：企業(yè)債券 C：股票 D：保險單

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、下列關(guān)于現(xiàn)行城市土地使用制度，表述錯誤的是。

A：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議掛牌等方式出讓土地

B：土地使用者有償、有限期地出讓土地

C：土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓，但不可進行出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動

D：需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補交地價 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

25、甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，2002年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。(2008年試題)A：33 B：35 C：38 D：40 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有．(2009年試題)A：可預(yù)測性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可變更性

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是指__的持續(xù)時間。A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程

B．獲得土地后到全部工程竣工 C．從工程開工到全部工程竣工 D．從工程開工到項目租售完畢

3、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有（）。A．吸收其他機構(gòu)投資者資金 B．建成房地產(chǎn)抵押貸款 C．土地儲備貸款 D．增發(fā)新股

E．房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款

4、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5．75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2 000元，月還款額增長率為0．2％，則該購房者在第5年第6個月的還款額為元。A：2 277．4 B：2 281．9 C：2 728．8 D：2 741．9 E：借款合同

5、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需繳納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟適用住房的最高基準(zhǔn)價格為__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1087元/m2 D．1141元/m2

6、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是__。

A．抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

B．在建工程抵押時，登記機關(guān)不得核發(fā)《房屋他項權(quán)證》

C．因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴黾訐?dān)保以彌補不足 D．抵押人一旦死亡，抵押權(quán)隨之終止

7、拆遷主管部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準(zhǔn)文件后，應(yīng)對申請內(nèi)容進行審查。

A：申請人提供的批準(zhǔn)文件是否齊全、有效

B：拆遷范圍內(nèi)是否有受保護且不允許拆除的建筑 C：拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議

D：對被拆遷人的補償安置是否符合政策規(guī)定及拆遷人內(nèi)心滿意情況 E：補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理

8、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由負(fù)責(zé)。(2007年試題)A：開發(fā)商 B：監(jiān)理單位 C：分包單位 D：總承包單位 E：借款合同

9、下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費，表述錯誤的是。

A：按照服務(wù)形式，房地產(chǎn)咨詢收費分為口頭咨詢費和書面咨詢費

B：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按一月至三月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取

C：房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費 D：房地產(chǎn)估價采用差額定率累退計費

E：實行獨家代理的由雙方協(xié)商，但房屋買賣代理收費最高不超過成交價格的0．5％

10、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有。A：居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

B：如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升 D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

E：居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大

11、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A．意愿 B．途徑 C．能力 D．動機

12、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有。A：房地產(chǎn)開發(fā)用地 B：學(xué)校 C：在建工程 D：別墅 E：特殊廠房

13、經(jīng)濟適用房計入房價的企業(yè)管理費以__成本因素為計算基礎(chǔ)。A．征地和拆遷補償費 B．規(guī)費

C．教育費附加 D．建安工程費 E．住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

14、一般來說，與長期投資相比，短期投資。A：風(fēng)險較大 B：收益率較高 C：流動性較好

D：投資回收期較長 E：借款合同

15、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有。A：開發(fā)期和租售期 B：權(quán)益投資比率 C：資本化率 D：貸款利率 E：運營費用

16、根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。在對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向__申請確認(rèn)。

A．當(dāng)?shù)夭疬w管理部門 B．當(dāng)?shù)貒敛块T

C．當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T

D．城市規(guī)劃行政主管部門

17、兩種重新購建價格可以說是重新購建價格的基準(zhǔn)，它們分別為__。A．重整價格基準(zhǔn) B．重建價格基準(zhǔn) C．重置價格基準(zhǔn) D．折舊價格基準(zhǔn) E．替代價格基準(zhǔn)

18、下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有。(2008年試題)A：集體所有的土地使用權(quán) B：村辦企業(yè)廠房

C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地

E：已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

19、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，下列不征收土地閑置費的情形有。

A：因不可抗拒力造成開工延期

B：因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的

C：因動工開發(fā)必需的前期工作(發(fā)現(xiàn)地下文物)而延期動工開發(fā)的 D：因政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的 E：因房地產(chǎn)資金問題而不能如期開工的 20、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為__。A．849元/m2 B．865元元/m2 C．882元/m2 D．915元/m2

21、下列資金中，可以用于購買國債的有。A：擔(dān)保公司資金 B：在建工程抵押貸款 C：商品房預(yù)售資金 D：住宅專項維修資金 E：住房公積金

22、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括__等。A．圖書館 B．鋼鐵廠

C．空置的寫字樓 D．單純的建筑物 E．加油站

23、下列工程建設(shè)定額中，屬于施工企業(yè)定額的種類有。(2009年試題)A：施工定額 B：預(yù)算定額 C：概算定額 D：概算指標(biāo) E：投資估算指標(biāo)

24、房地產(chǎn)的部門規(guī)章包括。A：《城市房屋租賃管理辦法》 B：《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》 C：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 D：《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》 E：《土地管理法實施條例》

25、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括。A：確立管理目標(biāo) B：制定維修養(yǎng)護方案 C：制定安全保衛(wèi)方案 D：提出預(yù)算

E：確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)

第五篇：房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價文書概述

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業(yè)方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內(nèi)部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當(dāng) 3.邏輯嚴(yán)密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告寫作

一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價師 6.估價作業(yè)日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作

（五）估價的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價結(jié)果報告的寫作 1.標(biāo)題 2.委托人 3.估價機構(gòu) 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據(jù) 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結(jié)果 12.估價人員 13.估價作業(yè)日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術(shù)報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價報告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

（三）相關(guān)實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業(yè)方案

（一）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費

（四）估價作業(yè)步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內(nèi)容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內(nèi)部審核表

（一）估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價報告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價

一、居住房地產(chǎn)及其特點

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商品房估價的技術(shù)路線及難點處理

（二）房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線及難點處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價

一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點

第5頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產(chǎn)的估價特點 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大 4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經(jīng)營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準(zhǔn)地價修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準(zhǔn)地價修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風(fēng)險防止高估

（六）估價中的謹(jǐn)慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風(fēng)險提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

（一）估價數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補償價格關(guān)聯(lián)性強

二、城市房屋拆遷估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法

三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

（一）“標(biāo)本房屋”市場價格評估技術(shù)路線 1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件 2.選擇“標(biāo)本房屋”

3.評估“標(biāo)本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準(zhǔn)備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

（一）修復(fù)費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

第10頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

（三）私房租賃價格管理規(guī)定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價

一、房產(chǎn)稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格又無正當(dāng)理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價的假設(shè)前提

三、估價方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費者消費習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環(huán)境分析

（四）項目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規(guī)劃與建筑方案

（八）項目開發(fā)建設(shè)進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經(jīng)濟效益分析

（十一）項目風(fēng)險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容

（一）項目背景

（二）開發(fā)項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費者和消費者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項目SWOT分析 1.開發(fā)項目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項目的劣勢分析 3.開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析 4.開發(fā)項目的威脅分析

（五）開發(fā)項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 2.建筑個體設(shè)計建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計建議 4.戶型設(shè)計建議

（七）開發(fā)項目的定價及價格策略 1.開發(fā)項目定價目標(biāo) 2.開發(fā)項目定價方法選擇 3.開發(fā)項目價格策略選擇

（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項目廣告設(shè)計 2.開發(fā)項目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估

一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學(xué)性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側(cè)重點

（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項目風(fēng)險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。

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