第一篇：房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋等專題

房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋等

2013.7.14

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A Q:什么是土地抵押貸款？

A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？

A：1 首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值.咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪,出抵押測(cè)繪圖.根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告 與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料.7 填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后,等待放貸即可.至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請(qǐng)書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來源，還款計(jì)劃；

B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料；

E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

F、上一年度資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：

（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；

（3）董事會(huì)通過抵押貸款的決議書（全體董事會(huì)成員簽名）；

（4）抵押貸款申請(qǐng)書

（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A

(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開通過短期借貸。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：開發(fā)商何時(shí)還款？

A：

1、開發(fā)商通過申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過項(xiàng)目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過其他方式還款。

Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以內(nèi)；

3、融資額度：1千萬至2億；

4、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；

5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付； 房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?

A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？

A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6% Q：短拆什么特點(diǎn)？

A：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)；

3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅?，完全是一種短期交易； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件；

3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷；

6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)；

7.公司近兩年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：運(yùn)作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核；

2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估；

3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限；

4.成交；

5.資金劃撥；

6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?

A:

1、非經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：

1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費(fèi)1~3%。房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。

Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國(guó)沒有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話語權(quán)。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。

3、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。

這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺察。

實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→

信托公司

―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

←――――――――

―――――――→ 信托投資合同 ←―――――――

―――――→ 信托貸款合同 ←――

若同一天簽署，可一天放款

理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。

這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財(cái)投資經(jīng)理說。

而至于沒有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5% 房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個(gè)官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？

A：因?yàn)?/p>

1、非銀信合作，受法律保護(hù)；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？

A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：

1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）

信托折扣率

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）質(zhì)押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

給予的折扣率再適當(dāng)下浮0.5-1折

不超過0.5折

融資增信

不超過0.5折

(以自有資金認(rèn)購次級(jí)受益權(quán)方式)

融資增信

（根據(jù)對(duì)股票質(zhì)地和流通時(shí)間的判斷）(以自有資金認(rèn)購次級(jí)受益權(quán)方式)質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎(chǔ)上上浮不超過0.5折（3）對(duì)未上市金融類股權(quán)

信托折扣率

凈資產(chǎn)9折

質(zhì)押物總體折扣率不超過9.5折 二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)

（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；

2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來源的證明材料；

5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；

6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；

不超過0.5折

(以自有資金認(rèn)購次級(jí)受益權(quán)方式)

融資增信

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？

A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上% 房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A 集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。

4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》

《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》

1、本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。

上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。

7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。

9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A

房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。

基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項(xiàng)目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時(shí)要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

基金會(huì)要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。

在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開發(fā)。

基金的退出方式以項(xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開發(fā)商回購基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

4、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。

Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。

2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開發(fā)為主。

7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動(dòng)型基金,7、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅

* 基金方總收益的計(jì)算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）

協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%

6、主動(dòng)型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營(yíng)。

7、完全主動(dòng)型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。Q：基金退出？

A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。

* 項(xiàng)目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。

* 項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q： 對(duì)開發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：

一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。

二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。

第二篇：房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托

房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款

Q:什么是土地抵押貸款？ A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。

Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？

A：1 首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值.咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪,出抵押測(cè)繪圖.根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告 與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料.填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后,等待放貸即可.至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請(qǐng)書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來源，還款計(jì)劃； B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

F、上一資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；

（3）董事會(huì)通過抵押貸款的決議書（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請(qǐng)書

（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A

(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開通過短期借貸。

Q：開發(fā)商何時(shí)還款？

A：

1、開發(fā)商通過申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過項(xiàng)目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過其他方式還款。

Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以內(nèi)；

3、融資額度：1千萬至2億；

4、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；

5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；

房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借? A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。

Q：利率情況是怎樣的？

A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6% Q：短拆什么特點(diǎn)？

A：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)；

3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅?，完全是一種短期交易； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； 6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7.公司近兩年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。

Q：運(yùn)作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估；

3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A

Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資? A:

1、非經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？

A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？

A：

1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。

Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費(fèi)1~3%。

房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。

Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國(guó)沒有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話語權(quán)。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。

3、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放。

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。

這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺察。

實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――

若同一天簽署，可一天放款

理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。

這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財(cái)投資經(jīng)理說。

而至于沒有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5%

房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？ A：定向信托還沒有一個(gè)官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。

Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？

A：因?yàn)?/p>

1、非銀信合作，受法律保護(hù)；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。

Q：怎樣操作？

A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。

Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。

* 注意以下限制條件：

1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。

Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）信托折扣率 融資增信

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）不超過0.5折

(以自有資金認(rèn)購次級(jí)受益權(quán)方式)

質(zhì)押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票 信托折扣率 融資增信

給予的折扣率再適當(dāng)下浮0.5-1折

（根據(jù)對(duì)股票質(zhì)地和流通時(shí)間的判斷）不超過0.5折

(以自有資金認(rèn)購次級(jí)受益權(quán)方式)

質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎(chǔ)上上浮不超過0.5折

（3）對(duì)未上市金融類股權(quán) 信托折扣率 融資增信

凈資產(chǎn)9折 不超過0.5折

(以自有資金認(rèn)購次級(jí)受益權(quán)方式)

質(zhì)押物總體折扣率不超過9.5折

二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)

（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。

Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；

2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來源的證明材料；

5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；

6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證；

Q：利率？

A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上。

房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作

Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。

Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。

4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》

1、本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。

上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。

7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。

9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。

基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項(xiàng)目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時(shí)要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

基金會(huì)要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。

在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開發(fā)。

基金的退出方式以項(xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開發(fā)商回購基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

4、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。

Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。

2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開發(fā)為主。

7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？ A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金，5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金，6、主動(dòng)型基金，7、完全主動(dòng)型基金，8、城市發(fā)展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅

* 基金方總收益的計(jì)算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。

* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%

6、主動(dòng)型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營(yíng)。

7、完全主動(dòng)型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。

Q：基金退出？

A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。* 項(xiàng)目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。* 項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。

Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。

Q： 對(duì)開發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮： 一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。

二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。

我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障

第三篇：私募基金運(yùn)作方式

如何設(shè)立并運(yùn)作一家私募基金

1、在某個(gè)投資領(lǐng)域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，最好長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定地盈利過。

2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風(fēng)險(xiǎn)控制等內(nèi)容的說明書。

3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規(guī)模的資金。

4、有一個(gè)研究團(tuán)隊(duì)，密切跟蹤市場(chǎng)的變化，制定計(jì)劃。

5、有一套精密嚴(yán)格的系統(tǒng)，使你的計(jì)劃能夠真正執(zhí)行下去。

6、由于私募處于灰色地帶，應(yīng)有能力化解一些意想不到的麻煩。

從小做起，量力而行，低調(diào)嚴(yán)謹(jǐn)。

私募基金的組織形式：

1、公司式

公司式私募基金有完整的公司架構(gòu)，運(yùn)作比較正式和規(guī)范。目前公司式私募基金（如“某某投資公司”）在中國(guó)能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進(jìn)行運(yùn)作，不必接受嚴(yán)格的審批和監(jiān)管，投資策略也就可以更加靈活。比如：

（1）設(shè)立某“投資公司”，該“投資公司”的業(yè)務(wù)范圍包括有價(jià)證券投資；

（2）“投資公司”的股東數(shù)目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質(zhì)，又要有較大的資金規(guī)模；

（3）“投資公司”的資金交由資金管理人管理，按國(guó)際慣例，管理人收取資金管理費(fèi)與效益激勵(lì)費(fèi)，并打入“投資公司”的運(yùn)營(yíng)成本；

（4）“投資公司”的注冊(cè)資本每年在某個(gè)特定的時(shí)點(diǎn)重新登記一次，進(jìn)行名義上的增資擴(kuò)股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時(shí)點(diǎn)將其出資贖回一次，在其他時(shí)間投資者之間可以進(jìn)行股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓或上柜交易。該“投資公司”實(shí)質(zhì)上就是一種隨時(shí)擴(kuò)募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。

不過，公司式私募基金有一個(gè)缺點(diǎn)，即存在雙重征稅?？朔秉c(diǎn)的方法有：

（1）將私募基金注冊(cè)于避稅的天堂，如開曼、百慕大等地；

（2）將公司式私募基金注冊(cè)為高科技企業(yè)（可享受諸多優(yōu)惠），并注冊(cè)于稅收比較優(yōu)惠的地方；

（3）借殼，即在基金的設(shè)立運(yùn)作中聯(lián)合或收購一家可以享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)（最好是非上市公司），并把它作為載體。

2、契約式

契約式基金的組織結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單。具體的做法可以是：

（1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其托管人；

（2）募到一定數(shù)額的金額開始運(yùn)作，每個(gè)月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回；

（3）為了吸引基金投資者，應(yīng)盡量降低手續(xù)費(fèi)，證券公司作為基金管理人，根據(jù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)收取一定數(shù)量的管理費(fèi)。其優(yōu)點(diǎn)是可以避免雙重征稅，缺點(diǎn)是其設(shè)立與運(yùn)作很難回避證券管理部門的審批和監(jiān)管。

3、虛擬式

虛擬式私募基金表面看來像委托理財(cái)，但它實(shí)際上是按基金方式進(jìn)行運(yùn)作。比如，虛擬式私募基金在設(shè)立和擴(kuò)募時(shí)，表面上是與每個(gè)客戶簽定委托理財(cái)協(xié)議，但這些委托理財(cái)帳戶是合在一起進(jìn)行基金式運(yùn)作，在買入和贖回基金單元時(shí)，按基金凈值進(jìn)行結(jié)算。具體的做法可以是：

（1）每個(gè)基金持有人以其個(gè)人名義單獨(dú)開立分帳戶；

（2）基金持有人共同出資組建一個(gè)主帳戶；

（3）證券公司作為基金的管理人，統(tǒng)一管理各帳戶，所有帳戶統(tǒng)一計(jì)算基金單位凈值；

（4）證券公司盡量使每個(gè)帳戶的實(shí)際市值與根據(jù)基金單位的凈值計(jì)算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時(shí)由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉(zhuǎn)平衡。

虛擬式的優(yōu)點(diǎn)是，可以規(guī)避證券管理部門對(duì)基金設(shè)立與運(yùn)作方面的審批與監(jiān)管，設(shè)立靈活，并避免了雙重征稅。缺點(diǎn)是依然沒有擺脫委托理財(cái)?shù)氖`，在資金籌集上需要法律上的進(jìn)一步規(guī)范，在資金運(yùn)作上依然受到證券管理部門對(duì)券商的監(jiān)管，在資金規(guī)模擴(kuò)張上缺乏基金的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

4、組合式

為了發(fā)揮上述3種組織形式的優(yōu)越性，可以設(shè)立一個(gè)基金組合，將幾種組織形式結(jié)合起來。組合式基金有4種類型：

（1）公司式與虛擬式的組合；

（2）公司式與契約式的組合；

（3）契約式與虛擬式的組合；

（4）公司式、契約式與虛擬式的組合。

中國(guó)私募基金發(fā)展三大路徑：

私募基金是資本市場(chǎng)的重要參與者，根據(jù)其內(nèi)涵一般可以分為對(duì)沖基金、私募股權(quán)基金和創(chuàng)業(yè)投資基金（也可稱為風(fēng)險(xiǎn)投資基金）三種。我國(guó)私募基金通常專指從事與證券市場(chǎng)投資的、非公募形成的機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)估計(jì)，我國(guó)A股市場(chǎng)的私募基金規(guī)模大約有5000億元人民幣，規(guī)模較大的單一基金數(shù)額估計(jì)約2-3億元人民幣。隨著我國(guó)證券市場(chǎng)的深入發(fā)展以及外資背景的投資機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)私募基金也面臨著結(jié)構(gòu)性變動(dòng)。以上提到的三種基金模式將是我國(guó)私募基金結(jié)構(gòu)性變動(dòng)的方向。

一、股權(quán)分置改革為私募股權(quán)基金的興起提供了條件

股權(quán)分置改革是政府的既定目標(biāo)。改革結(jié)束后，我國(guó)股票市場(chǎng)可流通的股票數(shù)量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡(jiǎn)單得多。敵意收購（hostile

acquisition）的壓力也將迫使現(xiàn)有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動(dòng)局面出現(xiàn)。此外，股票全流通后，為達(dá)到產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經(jīng)濟(jì)效率改善的意義。

通常上市公司不論何種形式的收購，都會(huì)給其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)帶來較大的影響，并導(dǎo)致股票價(jià)格有所變化。這種變化必然對(duì)私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注于這樣的業(yè)務(wù)，由目前的普遍投機(jī)性私募基金轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化從事上市公司并購甚至產(chǎn)業(yè)并購的合作伙伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發(fā)達(dá)國(guó)家金融市場(chǎng)為數(shù)龐大的私募股權(quán)基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國(guó)多有斬獲的美國(guó)凱雷集團(tuán)為例，該公

司自有資金約為80億美元，而投資帶動(dòng)的資金可達(dá)800億美元，比我國(guó)A股市場(chǎng)全部私募基金的總數(shù)還要多。強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)、政治優(yōu)勢(shì)和全球資本上諳熟的人脈關(guān)系，對(duì)一些并購項(xiàng)目基本上可以進(jìn)行一些外科手術(shù)式的操作，即整體收購，不用十分費(fèi)力地拿到海外資本市場(chǎng)上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內(nèi)地非常活躍的房地產(chǎn)投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產(chǎn)商嘉德置地集團(tuán)在中國(guó)的全資子公司。這些國(guó)際投資機(jī)構(gòu)，以全球化的金融眼光來看待機(jī)會(huì)，巧妙地組合資產(chǎn)，進(jìn)行跨國(guó)金融市場(chǎng)套利。

在國(guó)際私募股權(quán)基金迅速發(fā)展的狀況下，我國(guó)的私募基金行業(yè)的政策限制，將逐漸變得寬松。以當(dāng)前我國(guó)證券市場(chǎng)規(guī)模，有3億元左右人民幣自有資產(chǎn)的私募基金可以向這個(gè)方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動(dòng)10億元左右的投資。此外還要深入研究國(guó)際并購基金的商業(yè)模式，爭(zhēng)取尋找跨國(guó)金融市場(chǎng)套利的機(jī)會(huì)。

二、純投機(jī)型的私募基金將向?qū)_基金的方向轉(zhuǎn)變

隨著上市公司股票全流通的實(shí)現(xiàn)，上市公司的股票數(shù)量將增加數(shù)倍，極大地增加了市場(chǎng)的流動(dòng)性。加上證券監(jiān)管嚴(yán)格程度的增加，單個(gè)的機(jī)構(gòu)投資者很難像以前一樣利用資金和信息優(yōu)勢(shì)，獲取超額的利潤(rùn)。此外，由于價(jià)值投資理念的逐步被人們認(rèn)識(shí)，通過合謀鎖定股票數(shù)量，從而推高股價(jià)的操作方式變得越來越多風(fēng)險(xiǎn)。由于股票數(shù)量的增加，以及單一機(jī)構(gòu)持有股票引起的要約收購披露義務(wù)，使得單一股票中的投資者呈現(xiàn)一種類似于壟斷競(jìng)爭(zhēng)或充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局，單一的機(jī)構(gòu)很難具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。最后，將來股票市場(chǎng)有了做空機(jī)制以后，股票價(jià)格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價(jià)格并且推動(dòng)價(jià)格上漲的盈利模式需要改寫。

由于上述三個(gè)原因，對(duì)于單純從事股票買賣的投資機(jī)構(gòu)，只能遵循有效市場(chǎng)理論的指導(dǎo)，對(duì)價(jià)格的瞬時(shí)偏離進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)。然而，在一個(gè)逐漸成熟的二級(jí)市場(chǎng)上，價(jià)格非理性波動(dòng)所出現(xiàn)的套利機(jī)會(huì)時(shí)間十分短暫，并且股票數(shù)量的增加和持倉品種的增加，私募基金經(jīng)理通過個(gè)人盯盤的方式也將變得不適用。因?yàn)榛鸾?jīng)理受個(gè)人體能和智力的影響，在瞬時(shí)的價(jià)格波動(dòng)中，難以很快判斷投資機(jī)會(huì)。因此，通過編制計(jì)算機(jī)模型和程序，并且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產(chǎn)的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時(shí)，基金經(jīng)理必須清楚地知道自己的預(yù)期收益率和與其風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)系數(shù)。當(dāng)基金管理人對(duì)自己所管理的資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好有完全的認(rèn)識(shí)，并以此為基礎(chǔ)制定投資策略時(shí)，市場(chǎng)機(jī)制的最佳配置資源的功能才得以體現(xiàn)。這種方法是西方大型金融市場(chǎng)投資中最常見的手段之一，而隨著我國(guó)證券市場(chǎng)的開放和發(fā)展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權(quán)證，就完全可以用計(jì)算機(jī)設(shè)定的模型進(jìn)行交易，其控制交易風(fēng)險(xiǎn)的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交易員（操盤手）的瞬時(shí)決策。這種私募基金實(shí)際上最后將演變成為比較典型的對(duì)沖基金（hedge fund）。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有聲稱為對(duì)沖基金的投資機(jī)構(gòu)，但是其網(wǎng)站顯示，其設(shè)計(jì)的產(chǎn)品還顯得偏于狹窄，難以與當(dāng)前的市場(chǎng)狀況相匹配。從事對(duì)沖投資的機(jī)構(gòu)，對(duì)資產(chǎn)的規(guī)模不受限制，最主要的是開發(fā)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制和轉(zhuǎn)移技術(shù)。

三、具有創(chuàng)投背景的私募基金可轉(zhuǎn)型為風(fēng)險(xiǎn)投資基金

上個(gè)世紀(jì)末，在科教興國(guó)戰(zhàn)略指引下，全國(guó)各地成立了不少風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)。由于當(dāng)時(shí)純粹意義的風(fēng)險(xiǎn)投資環(huán)境并不十分成熟，而股票市場(chǎng)火爆，不少風(fēng)險(xiǎn)投資公司將一部分投資轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)的股票，有的后來變成了主要在二級(jí)市場(chǎng)投資的機(jī)構(gòu)投資者。但是隨著我國(guó)證券主板市場(chǎng)逐步完善，以及外資風(fēng)險(xiǎn)投資公司在風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域的成功的示范效應(yīng)，這些機(jī)構(gòu)有可能

重新被激起參與風(fēng)險(xiǎn)投資的興趣。同時(shí)，由于其有參與二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，其投資的二級(jí)市場(chǎng)的上市公司的主業(yè)很有可能是其風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的重要依據(jù)。而股權(quán)分置改革和證券主管部門對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的要求的增加，上市公司必須實(shí)實(shí)在在考慮其并購的項(xiàng)目能夠?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)加分，而不同于過去市場(chǎng)中單純的為制造題材的收購。這種條件下，上市公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、被投資項(xiàng)目的創(chuàng)業(yè)者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資公司來說有內(nèi)幕交易的嫌疑，但是以現(xiàn)行國(guó)內(nèi)的法律體系和執(zhí)法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創(chuàng)業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)和背景的私募基金探討的發(fā)展方向。

實(shí)際上，我國(guó)快速成長(zhǎng)的中小型企業(yè)一直是風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)掘金的領(lǐng)域。據(jù)安永公司的統(tǒng)計(jì)，2004年，我國(guó)完成的風(fēng)險(xiǎn)投資金額已經(jīng)達(dá)到12.7億美元，而在2002年，這個(gè)數(shù)據(jù)只有4.18億美元。其中外資已經(jīng)成為我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)發(fā)展的重要力量。比較而言，外資在項(xiàng)目選擇和退出機(jī)制上更具有優(yōu)勢(shì)。比如高盛對(duì)蒙牛的投資，以及凱雷集團(tuán)對(duì)攜程網(wǎng)的投資。這樣的盈利模式是我國(guó)具有風(fēng)險(xiǎn)投資經(jīng)驗(yàn)和背景的私募基金所必須關(guān)注的。一般從事該類業(yè)務(wù)的投資者，應(yīng)當(dāng)具有5000萬元以上人民幣資產(chǎn)。通過制定合理的資產(chǎn)組合，從事跨市場(chǎng)套利。

四、國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的變化為私募基金的發(fā)展打開了空間

近年來，國(guó)際資本市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)顯著現(xiàn)象，首先是私募基金的發(fā)展速度很快，業(yè)績(jī)令人矚目，其模式越來越受到一些大的機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)可，成為國(guó)際金融市場(chǎng)的焦點(diǎn)。根據(jù)歐洲私募股權(quán)與創(chuàng)業(yè)資本協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2003年歐洲私募股權(quán)的總投資額達(dá)到291億歐元，總的融資量達(dá)到270億歐元。普華永道世界投資報(bào)告認(rèn)為，2004年私募股權(quán)投資額占GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國(guó)的私募股權(quán)基金總量增長(zhǎng)了一倍，達(dá)到目前的約7000億美元的規(guī)模。此外，全球?qū)_基金增長(zhǎng)迅速，1990年全球大約有390億美元對(duì)沖基金資產(chǎn)，到2003年，已達(dá)到6500-7000億美元的資產(chǎn)規(guī)模，平均每年的增長(zhǎng)速度超過25%。過去5年，美國(guó)退休基金總數(shù)約5萬億美元資產(chǎn)，在對(duì)沖基金，私募股權(quán)基金，房地產(chǎn)基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長(zhǎng)到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對(duì)私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資于私募基金的比例。在創(chuàng)業(yè)投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產(chǎn)就有約18000億美元，這些分布在36個(gè)歐洲國(guó)家，平均每個(gè)國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)投資資產(chǎn)為約500億美元，是我國(guó)的近40倍。可見我國(guó)的創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展有極大的潛力。

根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)養(yǎng)老基金從2001年到2075年的收支缺口將達(dá)到9.15萬億元人民幣。以現(xiàn)行的投資體制，應(yīng)付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實(shí)賬戶的同時(shí)，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產(chǎn)委托給表現(xiàn)優(yōu)秀、誠(chéng)實(shí)信用的私募基金管理。根據(jù)美國(guó)市場(chǎng)1995-2000年間對(duì)沖基金與共同基金的業(yè)績(jī)對(duì)比，表現(xiàn)最好的前10名的對(duì)沖基金的平均收益率達(dá)到53.6%，而表現(xiàn)最好的共同基金平均收益率為36%，同時(shí)表現(xiàn)最差的對(duì)沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現(xiàn)最差的共同基金的平均收益率為

-19.8%。對(duì)沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高于共同基金這種公募基金。我國(guó)私募基金應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到上述這些國(guó)際私募基金界出現(xiàn)的新動(dòng)向，應(yīng)當(dāng)積極調(diào)整，主動(dòng)適應(yīng)，選擇自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，摸索適合自己的盈利模式。

第四篇：房地產(chǎn)融資常見方式分析

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A

Q:什么是土地抵押貸款？

A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？

A：

1、首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值。

2、咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)。

3、根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。

4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪，出抵押測(cè)繪圖。

5、根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告。

6、與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料。

7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請(qǐng)書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來源，還款計(jì)劃；

B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等）； D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

F、上一資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；

（3）董事會(huì)通過抵押貸款的決議書（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請(qǐng)書

（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A

Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開通過短期借貸。Q：開發(fā)商何時(shí)還款？

A：

1、開發(fā)商通過申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過項(xiàng)目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過其他方式還款。Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以內(nèi)；

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。

房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?

A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6% Q：短拆什么特點(diǎn)？

A：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)；

3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅海耆且环N短期交易； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； 6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7.公司近兩年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。Q：運(yùn)作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估； 3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A

Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?

A:

1、非經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：

1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費(fèi)1~3%。

房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因?yàn)椋顿Y其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國(guó)沒有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話語權(quán)。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。

3、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。

房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。

這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺察。

實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款

理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。

這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說。

而至于沒有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5%

房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個(gè)官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：

1、非銀信合作，受法律保護(hù)；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？

A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：

1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）

（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票

（3）對(duì)未上市金融類股權(quán)

二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)

（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；

2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來源的證明材料；

5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；

6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？

A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%

房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。

4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》

1、本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。

上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。

7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。

9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A

房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項(xiàng)目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時(shí)要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

基金會(huì)要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。

在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開發(fā)。

基金的退出方式以項(xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開發(fā)商回購基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

3、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。

2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開發(fā)為主。

7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年=3年。Q：有哪些基金？

A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動(dòng)型基金,7、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅 * 基金方總收益的計(jì)算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%

6、主動(dòng)型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營(yíng)。

7、完全主動(dòng)型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。Q：基金退出？

A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。

* 項(xiàng)目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。* 項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。Q： 對(duì)開發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：

一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。

二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。

我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障

第五篇：私募基金收益分配方式(模式)詳解

私募基金收益分配方式(模式)詳解

基金入門 發(fā)布時(shí)間：2016-02-19 16:37 來源：互聯(lián)網(wǎng) 閱讀量：3230

私募投資基金利潤(rùn)的分配模式屬于基金重大經(jīng)濟(jì)條款，在基金募集中是投資人最為關(guān)心的問題之一。私募投資基金利潤(rùn)的分配順序在英語里的俗稱是Distribution Waterfall，代表著基金利益流向的先后順序，非基金行業(yè)人士聽到這個(gè)名詞往往一頭霧水。私募投資基金利潤(rùn)分配模式根據(jù)基金模式不同而各有差別。私募基金收益分配方式主要有本金優(yōu)先返還模式(又稱為European Distribution Waterfall)，即確保LP收回投資本金后，GP才和LP進(jìn)行利潤(rùn)分配的一種基金利潤(rùn)分配的模式。私募投資基金利潤(rùn)分配的另一基本模式是按項(xiàng)目分配(Deal-by-Deal)模式，指該基金每退出一個(gè)投資項(xiàng)目會(huì)就該項(xiàng)目的投資收益在GP和LP之間進(jìn)行分配。這種分配模式較本金優(yōu)先返還模式(All Capital First)來說，對(duì)基金經(jīng)理更為有利。

一、本金優(yōu)先返還模式

在本金優(yōu)先返還模式下，基金并不是就單個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行利潤(rùn)分配，而是將所有項(xiàng)目的利潤(rùn)進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)算?；鹄麧?rùn)的具體分配順序如下：

1.基金的回報(bào)首先返還給LP以清償其全部本金出資(包括對(duì)項(xiàng)目投資的出資，管理費(fèi)出資以及其他各項(xiàng)費(fèi)用的出資);2.如果基金的內(nèi)部回收率(Internal Return Rate)不超過優(yōu)先回報(bào)率(Preferred Return Rate), 則GP不會(huì)得到任何提成收入(carry interest), 基金的利潤(rùn)在返還LP全部本金后，余下部分將按出資比例分配給全體合伙人。優(yōu)先回報(bào)率是基金GP在基金成立時(shí)向投資人承諾的投資回報(bào)率。美國(guó)基金業(yè)內(nèi)慣例是，優(yōu)先回報(bào)通常為8%的年復(fù)合率，值得一提的是，和中國(guó)不同，美國(guó)是一個(gè)基本利率很低的國(guó)家。如果基金的IRR高于優(yōu)先回報(bào)率，則投資人將會(huì)得到基于其全部本金計(jì)算的優(yōu)先回報(bào)(Preferred Return)。

3.投資人獲得優(yōu)先回報(bào)后，GP通過追補(bǔ)條款(GP Catch-Up)會(huì)獲得其LP優(yōu)先回報(bào)部分上獲得的20%的提成收入。

4.所有剩下的基金利潤(rùn)在GP和LP之間以20%和80%的比例分配。

二、項(xiàng)目分配模式

美國(guó)的投資基金多數(shù)使用按項(xiàng)目分配的模式，所以這種模式又俗稱American Waterfall(相對(duì)于本金優(yōu)先返還模式的European Waterfall 而言)。然而，隨著近年來市場(chǎng)環(huán)境的惡化，這種收益分配模式受到不少挑戰(zhàn)。美國(guó)機(jī)構(gòu)投資人協(xié)會(huì)(Institutional Limited Partners Association，簡(jiǎn)稱ILPA)發(fā)布的私募股權(quán)投資原則(Private Equity Principals)中認(rèn)為最佳的基金利潤(rùn)分配模式是本金優(yōu)先返還模式。這一原則為機(jī)構(gòu)投資人在與GP的談判中提供了強(qiáng)有力的依據(jù)。此外，由于市場(chǎng)環(huán)境的原因，基金募資越來越艱難，基金經(jīng)理在面對(duì)機(jī)構(gòu)投資人的時(shí)候，談判能力(Bargaining Power)大不如前，在很多經(jīng)濟(jì)條款上，包括基金收益分配模式上不得不聽取LP的意見。

按項(xiàng)目分配模式有不同的做法。嚴(yán)格的按項(xiàng)目分配模式是GP單獨(dú)核算各個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)和虧損。一旦LP收回某一個(gè)項(xiàng)目的出資和優(yōu)先回報(bào)后，GP就可以收取提成收入。假設(shè)基金同時(shí)投資5個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)收益后，GP即可收取提成收入，無論其他項(xiàng)目是否虧損。在這種模式下，GP會(huì)失去處置虧損項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)。

另一種較為常見的按項(xiàng)目分配模式是計(jì)算基金所有已實(shí)現(xiàn)的盈利(realized profits)和虧損(realized losses)。這一模式下，基金的收益首先用以償還LP在所有已經(jīng)退出的項(xiàng)目(realized investments)中的出資和優(yōu)先回報(bào)，如果有某項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則下一個(gè)盈利項(xiàng)目需要首先填補(bǔ)這個(gè)虧損，再去計(jì)算可能有的優(yōu)先回報(bào)和GP的提成收入。相對(duì)于本金優(yōu)先返還模式來說，按項(xiàng)目分配模式對(duì)于GP的優(yōu)勢(shì)是顯而易見的，GP將會(huì)較早獲得提成收入(Carried Interest)。然而，視基金各投資項(xiàng)目的盈虧程度而定，這種方式有可能使GP獲得比約定的提成收入比例更多的提成收入，因此在基金解散時(shí)需要計(jì)算基金全部項(xiàng)目的總體利潤(rùn)，以判斷GP實(shí)際收取的提成收入是否超過其應(yīng)得的提成收入。對(duì)于投資人來說，按項(xiàng)目分配模式的風(fēng)險(xiǎn)在于GP可能不愿意，或者處于種種原因不能夠向 基金返還這部分額外的提成收入。投資人在基金法律文件中可以運(yùn)用GP回?fù)軝C(jī)制(GP Clawback)令GP向基金返還這部分額外的提成收入?；?fù)軝C(jī)制較為復(fù)雜，而且通常結(jié)合預(yù)存賬戶(escrow accounts)和基金經(jīng)理個(gè)人連帶擔(dān)保(back-to-back guarantee)一起運(yùn)用。