第一篇：最高人民法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛裁判規(guī)則4條

最高人民法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛裁判規(guī)則４條

規(guī)則摘要

1.物業(yè)服務(wù)合同的解除與業(yè)主權(quán)利保障——原告業(yè)委會(huì)與被告物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)簽合同，但被告仍然提供物業(yè)服務(wù)且原告未提出異議。現(xiàn)原告請(qǐng)求以業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果為依據(jù)解除物業(yè)服務(wù)合同，被告提出異議。法院在平衡業(yè)主利益的基礎(chǔ)上，委托政府對(duì)小區(qū)業(yè)主真實(shí)意思進(jìn)行意見征詢，以征詢結(jié)果等情況確定原告主張解除物業(yè)服務(wù)合同依法成立，并作出判決，得到二審法院支持。2.不可抗力事件中物業(yè)管理瑕疵導(dǎo)致的損失賠償不宜過高 ——物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的安全負(fù)有一定的防范義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提醒義務(wù)，對(duì)于可能造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害的安全隱患及風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除或提醒，否則，在業(yè)主因不可抗力而遭受財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但是應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)管理瑕疵的程度及權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則，物業(yè)賠償標(biāo)準(zhǔn)不易過高。

3.物業(yè)服務(wù)合同效力及物業(yè)費(fèi)減免請(qǐng)求的認(rèn)定——業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)的對(duì)象系小區(qū)全體業(yè)主，個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見，不足以作為個(gè)別業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的合理理由。4.業(yè)主委員會(huì)的原告訴訟主體資格認(rèn)定——業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)來自于全體業(yè)主賦予的代表權(quán)。因此，對(duì)于僅涉及小區(qū)部分業(yè)主權(quán)益的糾紛，在小區(qū)自治規(guī)則亦沒有明確規(guī)定的情形下，業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟的，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議明確授權(quán)，以在程序上確保業(yè)主委員會(huì)提起訴訟反映了全體業(yè)主的真實(shí)意思。裁判詳情

1.物業(yè)服務(wù)合同的解除與業(yè)主權(quán)利保障——嘉定區(qū)真建六街坊業(yè)主委員會(huì)訴上海嘉盛物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 裁判要點(diǎn)

原告業(yè)委會(huì)與被告物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)簽合同，但被告仍然提供物業(yè)服務(wù)且原告未提出異議?，F(xiàn)原告請(qǐng)求以業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果為依據(jù)解除物業(yè)服務(wù)合同，被告提出異議。法院在平衡業(yè)主利益的基礎(chǔ)上，委托政府對(duì)小區(qū)業(yè)主真實(shí)意思進(jìn)行意見征詢，以征詢結(jié)果等情況確定原告主張解除物業(yè)服務(wù)合同依法成立，并作出判決，得到二審法院支持。

關(guān)鍵詞 物業(yè)合同 解聘條件法定解除

裁判理由 法院認(rèn)為：原被告之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定合同期限延長至2010年12月31日止。此后雙方未再簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。原告于2011年4月20日明確通過業(yè)主大會(huì)表決決定繼續(xù)聘請(qǐng)被告為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，期限為本屆業(yè)主委員會(huì)任期。現(xiàn)本案所涉小區(qū)的本屆業(yè)主委員會(huì)任期未屆滿，故原被告之間的物業(yè)服務(wù)合同的期限尚未屆滿。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定是否解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原告于2012年3月2日決定召開業(yè)主大會(huì)，討論選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜，并于2012年8月7日公示表決結(jié)果，決定選聘案外人作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并以已選聘案外人為由要求解聘被告。然原告召開的該次業(yè)主大會(huì)決定選聘案外人的過程，經(jīng)行政職能部門認(rèn)定程序違法，應(yīng)予改正，故原告依據(jù)2012年8月7日的表決結(jié)果要求解除與被告之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，法院不予支持。原告依職權(quán)于2013年2月1日決定召開業(yè)主大會(huì)，要求業(yè)主投票決定是否通過訴訟的方式解聘被告，經(jīng)征詢，原告以2013年3月1日征詢結(jié)果符合法定解聘條件為由，訴訟要求解除與被告的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。對(duì)此，被告抗辯反駁征詢結(jié)果的真實(shí)性。為探究業(yè)主的真實(shí)意思，一審法院委托當(dāng)?shù)卣块T對(duì)涉案小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行了意見征詢，結(jié)論為贊成解除合同關(guān)系的業(yè)主超過了反對(duì)的業(yè)主。根據(jù)2013年3月1日的征詢結(jié)果，結(jié)合政府部門對(duì)小區(qū)業(yè)主的民意測(cè)試，一審法院考慮本案所涉小區(qū)的具體情況，解除原被告物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。一審宣判后，被告提起上訴，主張被上訴人未就解聘上訴人的事項(xiàng)向全體業(yè)主征詢意見，并形成法律規(guī)定的多數(shù)意見的主張，二審法院認(rèn)為，被上訴人小區(qū)業(yè)委會(huì)通過何種議事規(guī)則進(jìn)行決策，并不影響被上訴人對(duì)外代表其所在小區(qū)全體業(yè)主從事相關(guān)民事行為的權(quán)利。若被上訴人未依其內(nèi)部議事規(guī)則進(jìn)行決策，亦應(yīng)由小區(qū)業(yè)主向被上訴人主張相應(yīng)的損害責(zé)任，與上訴人無涉。故，二審法院維持一審判決。

審理法院

上海市第二中級(jí)人民法院審理時(shí)間

2014年3月20日案

號(hào)

上海市第二中級(jí)人民法院(2014)滬二中民二(民)終字第222號(hào)民事判決書出

處

《人民法院案例選》2015年第1輯(總第91輯)。

2．不可抗力事件中物業(yè)管理瑕疵導(dǎo)致的損失賠償不宜過高——廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司訴杜小銘物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 裁判要點(diǎn)

物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的安全負(fù)有一定的防范義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提醒義務(wù)，對(duì)于可能造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害的安全隱患及風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除或提醒，否則，在業(yè)主因不可抗力而遭受財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但是應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)管理瑕疵的程度及權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則，物業(yè)賠償標(biāo)準(zhǔn)不易過高。關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù) 管理瑕疵不可抗力 賠償責(zé)任

裁判理由 法院認(rèn)為：佰仕達(dá)公司作為明發(fā)國際新城小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)單位，應(yīng)按照《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定和相關(guān)法律規(guī)定履行管理義務(wù)?？v觀本次地下車庫被淹事件，2013年5月16日凌晨的降雨屬40年一遇的特大暴雨，訟爭(zhēng)小區(qū)所處的前埔為此次受災(zāi)最嚴(yán)重的區(qū)域，再加之城市的排水系統(tǒng)陳舊，故地下通道、地下車庫等低洼地帶出現(xiàn)一定程度的洪澇是難以避免的。佰仕達(dá)公司提供的媒體報(bào)導(dǎo)等相關(guān)證據(jù)可以證明在5·16暴雨發(fā)生時(shí)，佰仕達(dá)公司通過敲鑼、打電話等方式通知業(yè)主移車，積極組織搶救；雖然5·16暴雨具有不可預(yù)見性，但本不應(yīng)該存在的兩個(gè)違章門洞加速了地下車庫水位的上升，致使車主損失一定的搶救時(shí)間，因佰仕達(dá)公司對(duì)他人在公共墻體開鑿門洞的違章行為未采取措施，留下了安全隱患，故本院認(rèn)為佰仕達(dá)公司存在管理瑕疵，應(yīng)當(dāng)對(duì)杜小銘的車輛損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

綜上所述，廈門明發(fā)國際新城業(yè)主委員會(huì)與佰仕達(dá)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》及補(bǔ)充條款主體適格，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是合法有效合同，對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。原告佰仕達(dá)公司依約為明發(fā)國際新城小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務(wù)，被告杜小銘作為小區(qū)業(yè)主之一，接受原告提供的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng)當(dāng)履行前述合同約定的義務(wù)、繳納物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用?，F(xiàn)原告要求被告繳納所欠的2013年4月至2013年12月的物業(yè)管理費(fèi)本院予以支持，被告應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)為942.6元(130.91平方米×0.8元/平方米/月×9個(gè)月)；因原告提供的物業(yè)管理存在瑕疵，故原告要求被告支付滯納金，本院不予支持。原告要求被告繳納公攤水電費(fèi)，因其僅提供代繳電費(fèi)證明及公攤水電費(fèi)計(jì)算依據(jù)，未提供代繳水費(fèi)證明，故原告要求被告支付所欠的公攤電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，要求被告支付所欠的公攤水費(fèi)的訴訟請(qǐng)求因證據(jù)不足不予支持，合同中未約定逾期繳納公攤水電費(fèi)的滯納金，原告要求按日千分之三計(jì)算滯納金無合同依據(jù)不予支持，逾期支付公攤電費(fèi)的滯納金標(biāo)準(zhǔn)可參照銀行同期貸款利率計(jì)算。

反訴原告杜小銘要求反訴被告佰仕達(dá)公司賠償因管理不到位導(dǎo)致其停放地下車庫車輛被淹的損失，結(jié)合上文的分析，反訴被告應(yīng)承擔(dān)因管理不善造成的違約責(zé)任。5·16特大暴雨的不可預(yù)測(cè)性、佰仕達(dá)公司組織救災(zāi)的表現(xiàn)及其對(duì)違章門洞的疏于管理，根據(jù)民法通則等價(jià)有償和公平合理原則，即權(quán)利義務(wù)對(duì)等，綜合考慮物業(yè)公司的過錯(cuò)程度、收取物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)際情況，本院酌定佰仕達(dá)公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任以杜小銘應(yīng)繳納的一年度物業(yè)管理費(fèi)為限，即被告應(yīng)賠償原告1256.74元(130.91平方米×0.8元/平方米/月×12個(gè)月)。審理法院

廈門市中級(jí)人民法院審理時(shí)間

2015年4月7日案

號(hào)

廈門市中級(jí)人民法院(2015)廈民終字第22號(hào)民事判決書出

處

《人民法院案例選》2015年第4輯(總第94輯)。3．物業(yè)服務(wù)合同效力及物業(yè)費(fèi)減免請(qǐng)求的認(rèn)定

——杭州錢塘物業(yè)管理有限公司訴王林鳳物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 裁判要點(diǎn)

業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)的對(duì)象系小區(qū)全體業(yè)主，個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見，不足以作為個(gè)別業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的合理理由。關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù)合同效力物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán) 物業(yè)服務(wù)瑕疵

裁判理由 一審法院認(rèn)為：2012年3月，中江花園業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與錢塘物業(yè)簽訂《中江花園物業(yè)服務(wù)合同》，委托錢塘物業(yè)對(duì)該住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，案涉物業(yè)服務(wù)合同有效，對(duì)中江花園小區(qū)業(yè)主具有約束力。王林鳳作為該小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)按照合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)王林鳳未按合同約定支付物業(yè)費(fèi)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。王林鳳以錢塘物業(yè)主張的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與錢塘物業(yè)履行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量之間相差甚大且其提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同的約定等為由拒不支付物業(yè)費(fèi)，對(duì)此，由于該服務(wù)合同中已明確約定了物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且錢塘物業(yè)系為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，王林鳳的意見系其個(gè)人意見，不能代表其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王林鳳不能以此為由拒付物業(yè)費(fèi)。對(duì)于錢塘物業(yè)向王林鳳主張物業(yè)費(fèi)滯納金1675元的訴訟請(qǐng)求，因雙方對(duì)合同履行存在爭(zhēng)議，故不予支持。

二審法院認(rèn)為：一審對(duì)于該物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定正確，王林鳳作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。且其以錢塘物業(yè)存在物業(yè)服務(wù)瑕疵、不符合合同約定等為由拒不繳納物業(yè)費(fèi)的主張，缺乏有效證據(jù)證明，因此不予支持。審理法院

浙江省杭州市中級(jí)人民法院審理時(shí)間

2015年6月19日案

號(hào)

浙江省杭州市中級(jí)人民法院(2015)浙杭民終字第1704號(hào)民事判決書出

處

《人民法院案例選》2015年第4輯(總第94輯)。

4．業(yè)主委員會(huì)的原告訴訟主體資格認(rèn)定——國信嘉園業(yè)主委員會(huì)訴林聰琴、張珍亮等物權(quán)保護(hù)糾紛一案 裁判要點(diǎn)

業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)來自于全體業(yè)主賦予的代表權(quán)。因此，對(duì)于僅涉及小區(qū)部分業(yè)主權(quán)益的糾紛，在小區(qū)自治規(guī)則亦沒有明確規(guī)定的情形下，業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟的，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議明確授權(quán)，以在程序上確保業(yè)主委員會(huì)提起訴訟反映了全體業(yè)主的真實(shí)意思。關(guān)鍵詞 適格原告 共同利益業(yè)主大會(huì)授權(quán)

裁判理由 一審法院認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)系業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)來源于全體業(yè)主賦予其的代表權(quán)，相應(yīng)的訴訟法律責(zé)任最后由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要提起訴訟，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，在程序上確保業(yè)主委員會(huì)提起訴訟反映了全體業(yè)主的真實(shí)意思。參照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。國信嘉園業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)提起本案的訴訟，不符合原告的訴訟主體資格。

二審法院認(rèn)為：根據(jù)《國信嘉園小區(qū)議事規(guī)則》第十八條第六款的規(guī)定，國信嘉園業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，可以以自己的名義依法提起訴訟。本案系國信嘉園業(yè)主委員會(huì)就業(yè)主林聰琴、陶云祥名下的商鋪?zhàn)赓U給張珍亮使用影響業(yè)主利益為由而提起的訴訟，因該商鋪系小區(qū)個(gè)別業(yè)主享有且僅系小區(qū)物業(yè)的一個(gè)極小的組成部分，與國信嘉園業(yè)主委員會(huì)就屬全體業(yè)主所有的小區(qū)商鋪以自己的名義出租而提起的兩起房屋租賃合同訴訟不同，不能當(dāng)然認(rèn)定涉及全體業(yè)主共同權(quán)益，故不能適用上述議事規(guī)則的規(guī)定，應(yīng)由小區(qū)業(yè)主大會(huì)另行決定國信嘉園業(yè)主委員會(huì)是否可以以自己的名義提起訴訟，因此國信嘉園業(yè)主委員會(huì)在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下提起本案訴訟，主體資格不符。審理法院 浙江省杭州市中級(jí)人民法院審理時(shí)間 2014年9月18日案

號(hào) 浙江省杭州市中級(jí)人民法院(2014)浙杭民終字第2278號(hào)民事裁定書出

處 《人民法院案例選》2015年第4輯(總第94輯)。人民法院出版社法規(guī)編輯中心 編 定價(jià)：149.00元 ISBN：9787510915895 出版時(shí)間：2016-11

第二篇：物業(yè)服務(wù)合同糾紛代理詞（推薦）

篇一：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新 成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛一案 代理意見

尊敬的審判員：

依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人。現(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：

一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對(duì)其守約的定性。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時(shí)規(guī)約》，以促進(jìn)管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動(dòng)正常秩序進(jìn)行。

在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴(yán)格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴(yán)格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時(shí)制止侵害業(yè)主利益的行為。對(duì)于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進(jìn)行維護(hù)。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認(rèn)為，原告公司限于人力、物力、財(cái)力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。

二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。

根據(jù)《物權(quán)法》及國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目及服務(wù)完善程度，確定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價(jià)。原告公司按建筑面積每平方米每月2.00元收取小區(qū)住宅業(yè)主的物業(yè)費(fèi)用，并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會(huì)與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。

原告代理人認(rèn)為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財(cái)力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。

三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。

據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認(rèn)為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費(fèi)漲價(jià)等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時(shí)向有權(quán)機(jī)關(guān)反映匯報(bào)，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。

另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴(yán)重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負(fù)責(zé)人并實(shí)地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對(duì)此約定，原告公司也不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認(rèn)為現(xiàn)收取的物業(yè)費(fèi)用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動(dòng)用業(yè)主專項(xiàng)維修資金，但鑒于動(dòng)用該項(xiàng)資金需符合嚴(yán)格的法律要件并需依照法定程序才能動(dòng)用，原告無權(quán)限單方面支配該項(xiàng)資金。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費(fèi)入不敷出，無力聘請(qǐng)足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對(duì)保證每天24小時(shí)都處于清潔狀態(tài)。而電梯間檢驗(yàn)標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由不屬于原告公司負(fù)責(zé)范圍，以此作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由于法無據(jù)。以上代理意見懇請(qǐng)貴院在裁判時(shí)充分考慮并予以采納。此致 成都市某某區(qū)人民法院 訴訟代理人： 某某律師 某某 法務(wù)人員 二零一八年十月二十三日篇二：物業(yè)糾紛代理詞 代 理 詞 尊敬的審判員：

xx律師事務(wù)所接受仙桐御景小區(qū)業(yè)主的委托，就與xx物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案，指派我為代理人。在庭審中，人對(duì)本案有關(guān)事實(shí)、證據(jù)及法律后果、如何處理等均發(fā)表了意見，現(xiàn)再發(fā)表如下代理意見，請(qǐng)法庭予以充分考慮并采納：

一、人院非本案的管轄機(jī)構(gòu)。

本案為物業(yè)管理費(fèi)糾紛，原告與xx于2004年1日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十條(四)和《業(yè)主公約》第四條

(四)約定深圳仲裁委員會(huì)為解決爭(zhēng)議機(jī)構(gòu)。深圳市海x地產(chǎn)發(fā)展公司與原告在簽訂物業(yè)管理委托合同是代表仙桐御景小區(qū)全體業(yè)主簽訂的，原告提起對(duì)被告的訴訟也是依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》，因此，原告與xx簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中的仲裁條款亦適用于被告。因此，本案不屬于人民法院管轄范圍，已經(jīng)受理的應(yīng)當(dāng)駁回起訴。

二、《物業(yè)管理委托合同》違法無效。

原告不具有與被告簽訂《物業(yè)管理委托合同》的合同主體資格。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第三條：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的有關(guān)規(guī)定，深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱海辰公司)建設(shè)的住宅物業(yè)，海x公司違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是直接指定其子公司即原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明顯違反法律規(guī)定。

三、“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”是違法的強(qiáng)行服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕向原告交納物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。

原告提起訴訟所謂的依據(jù)為《物業(yè)管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條 ：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！痹嬉詿o合同依據(jù)的所謂“事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)”起訴被告，法院應(yīng)當(dāng)予以駁回。

原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強(qiáng)行向業(yè)主提供事實(shí)服務(wù)，強(qiáng)迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，拒絕接受業(yè)主對(duì)他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。物業(yè)服務(wù)公司同業(yè)主、業(yè)主代表機(jī)構(gòu)在法律地位上完全平等，二者就是以物業(yè)服務(wù)為標(biāo)的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)委托物業(yè)服務(wù)公司為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費(fèi)用的簡單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律。二者任意一方不得強(qiáng)行要求對(duì)方接受要約，不得強(qiáng)行要求對(duì)方履行無法律依據(jù)的義務(wù)。，《合同法》要求合同雙方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對(duì)該要約認(rèn)可并做出承諾，合同才能成立。依據(jù)民法理論，民事主體享有合同的自由，即有權(quán)選擇合同當(dāng)事人、有權(quán)選擇訂立或不訂立合同。難道物業(yè)公司老板對(duì)員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實(shí)上勞動(dòng)，你頂替者不到前，我不走!這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎?根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。在事實(shí)合同成立的要件上，《合同法》要求“對(duì)方接受”，“對(duì)方接受”的前提是愿意，也就是說雙方“合意”事實(shí)合同的基礎(chǔ)。業(yè)主事實(shí)上未接受物業(yè)服務(wù)，不能認(rèn)定為“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”。仙桐御景小區(qū)共有400多戶業(yè)主中就有307戶業(yè)主拒交物管費(fèi)，集體停止交納物業(yè)費(fèi)，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務(wù)嗎?

四、原告提出的滯納金沒有合同根據(jù)。

本案原告與被告之間未簽訂新的書面合同，也就未對(duì)違約行為的違約金進(jìn)行約定，原告據(jù)以的《物業(yè)管理委托合同》和《業(yè)主公約》已經(jīng)過期，被告不應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)，更沒有滯納金一說。

五、原告不具有收取2.8元每平方米物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局對(duì)2005年原告的資質(zhì)年審結(jié)果是“需整改”，從2006年至2007年原告連續(xù)二年年審不過關(guān)，在07年被罰款1萬元以后，才再有三級(jí)資質(zhì)。因此，原告不具有2.8元每平方米物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)。

六、原告不具備收取本體維修基金的主體資格，原告無需向被告交納本體維修基金，被告已經(jīng)收取的也應(yīng)退還。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！备鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條：“籌集和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意?！毕赏┯靶^(qū)這筆基金之前由小區(qū)物業(yè)管理公司代收并使用，由于缺乏監(jiān)管，被原告挪用、占用，虛報(bào)賬目，長期侵占應(yīng)當(dāng)存入維修資金帳戶的基金。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第九條：“業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。第十五條：“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶?！钡诙龡l規(guī)定了使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，(二)業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案;(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金(五)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;(六)業(yè)主委員會(huì) 向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;(七)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位?！币虼耍鏌o權(quán)收取并使用該項(xiàng)費(fèi)用。

根據(jù)深圳市xx會(huì)計(jì)師事務(wù)所做出的名為《深圳市x新物業(yè)管理有限公司xx園管理處審查報(bào)告》顯示：“從2004年1月至2005年11月，該物業(yè)管理處銀行存款賬戶未按核算單位獨(dú)立核算;本體維修基金及管理費(fèi)賬面收入金額與測(cè)算金額(應(yīng)收金額減去欠費(fèi)后的金額)不符;未按照《xx園物業(yè)管理服務(wù)合同》購買車場(chǎng)保險(xiǎn)、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)??審計(jì)報(bào)告表明，辰新物業(yè)已挪用本體維修基金20多萬元?！痹嬗星滞瘫倔w維修基金的前科劣跡，被告有權(quán)拒絕向原告交納此項(xiàng)費(fèi)用。

七、原告向被告主張的物業(yè)管理費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用已過，法院不應(yīng)支持其訴訟請(qǐng)求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定第五條：“ 當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。”，本條規(guī)定的債務(wù)標(biāo)的數(shù)額是確定的，而本案每一期履行的標(biāo)的尚不固定，總債務(wù)標(biāo)的更不確定，原告訴訟請(qǐng)求按總標(biāo)的計(jì)算已過兩年訴訟請(qǐng)求，應(yīng)依法駁回。

八、原告與被告之間已不存在合同關(guān)系，且原告也未履行前期《物業(yè)管理委托合同》約定的義務(wù)，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權(quán)。原告在被告小區(qū)管理質(zhì)量很差，如今小區(qū)不時(shí)發(fā)生失竊，草木枯死，一片凋伶，業(yè)主們?cè)孤曒d道，被告不但對(duì)小區(qū)實(shí)施非法管理，還對(duì)維權(quán)業(yè)主采取了停水?dāng)嚯?、打人砸車等惡劣手段，引起廣大業(yè)主強(qiáng)烈憤慨，公安部門對(duì)其進(jìn)行了警告，深圳等多家媒體對(duì)此相繼進(jìn)行了詳細(xì)報(bào)道，被告仍按原約定強(qiáng)收物業(yè)管理費(fèi)沒有依據(jù)。原告即使認(rèn)為與被告存在合同關(guān)系，原告也存在大量違約行為。根據(jù)《合同法》第六十六條：“一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”，業(yè)主可行使先履行抗辯權(quán)，拒絕履行相應(yīng)的交納物管費(fèi)。

根據(jù)《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》“分級(jí)服務(wù)要求有一至兩條達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)下調(diào);有三條或以上達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，按低一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)?！痹娌话础段飿I(yè)管理委托合同》的約定履行義務(wù)，存在上述嚴(yán)重違約行為，且在明知自身違約在先的情況下，卻強(qiáng)行要求業(yè)主百分之一百的履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，甚至將業(yè)主告上法院，天理何在?

九、原告未完成法定的舉證責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

本案是物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛，根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，原告有舉證證明其已履行合同約定義務(wù)的責(zé)任，而本案中原告就其所提供的物業(yè)服務(wù)未提交一份證據(jù)，其不僅未提供證據(jù)證明其提供了《物業(yè)管理委托合同》約定的物業(yè)服務(wù)，更未提交證據(jù)證明其提供的物業(yè)服務(wù)達(dá)到了《物業(yè)管理委托合同》 及相關(guān)文件約定的質(zhì)量要求，原告未完成舉證責(zé)任顯而易見，因此，法院應(yīng)判決其承擔(dān)舉證不能的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。(《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：第二條：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！钡谖鍡l“在合同糾紛案件中，對(duì)合同是篇三：代理詞(物業(yè)2審)20141029 代 理 詞

尊敬的審判長、審判員：

受 的委托，代理人發(fā)表如下代理意見，供合議庭參考并希望采納。

本案的起因是由于一審原告方雙生物業(yè)公司于2005年6月在我的當(dāng)事人(以下簡稱業(yè)主)入住商城一年多時(shí)間還瞞著業(yè)主私下與開發(fā)商簽訂合同擅自提高物業(yè)費(fèi)，從原來的每月0.5元/平方米提高到0.9元的亂收費(fèi)引起的，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是按每月每平方米0.5元收物業(yè)管理費(fèi)還是按每月每平方米0.9元收物業(yè)管理費(fèi)。依照最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋[2009]8號(hào)文件第五條“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！钡木瘢瑯I(yè)主采用拒付物業(yè)費(fèi)的方式索要物業(yè)收費(fèi)的知情權(quán)合情合理合法，應(yīng)得到法律的支持。

一、房屋出售后開發(fā)商就已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)開發(fā)商私下簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益，應(yīng)是無效合同。

維護(hù)程序公正是法院審判的首要任務(wù)。沒有程序正義，實(shí)體的審判將是一句空話。

從南寧雙生物業(yè)公司和我的當(dāng)事人提供的證據(jù)顯示：我的當(dāng)事人買房在先，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》在后；開發(fā)商在房屋出售后已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)與已出售房產(chǎn)不再是房屋所有權(quán)人的開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》嚴(yán)重違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

2003年6月頒布的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第8條規(guī)定：前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招投標(biāo)方式確定。第19條規(guī)定：新建現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30天完成物業(yè)企業(yè)的招聘選擇工作；國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第24條：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；第25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定：“新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，依照有關(guān)規(guī)定前期物業(yè)管理守則，并在出售予以明示。前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件?！?/p>

國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》都明確規(guī)定開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同必須是在商品房出售前。開發(fā)商與物業(yè)公司違反法律強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的《前期物業(yè)管理合同》，沒有經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)和第三人（業(yè)主）的追認(rèn)，違反了《合同法》第52條第2款（惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益）、第5款（違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定）規(guī)定，是無效合同；人民法院也有義務(wù)糾正。物業(yè)公司也必須為其違法行為承擔(dān)法律責(zé)任。

依照南寧市物價(jià)局[2003]38號(hào)文件，雙生物業(yè)公司2005年12月后所提供的物業(yè)服務(wù)充其量只是事實(shí)服務(wù)。對(duì)于事實(shí)服務(wù)，業(yè)主是可以采取包括逾期交費(fèi)等形式，隨時(shí)終止和撤銷的；事實(shí)服務(wù)何來滯納金、違約金可言？業(yè)主只需要交納與物業(yè)服務(wù)對(duì)應(yīng)的、質(zhì)價(jià)相符的合理物業(yè)服務(wù)費(fèi)即可。如果物業(yè)公司沒有按照法定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，或者管理與服務(wù)有瑕疵或缺陷，質(zhì)價(jià)不相符，根據(jù)公平原則，物業(yè)費(fèi)用是要打折的。同時(shí)業(yè)主還可以要求物業(yè)公司賠償損失。二、一審判決邏輯推理混亂，適用法律錯(cuò)誤；將《補(bǔ)充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個(gè)文書混為一談，判交物業(yè)費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，判交滯納金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》糊弄百姓。

本案的起因是一審原告雙生物業(yè)公司沒有按南寧市物價(jià)局[2005]72號(hào)文件要求與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》就擅自亂收費(fèi)引起的。我們不談物業(yè)公司故意以一個(gè)沒服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒收費(fèi)價(jià)格和違約責(zé)任的《前期物業(yè)管理協(xié)議》代替《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的企圖是什么，退一步說，即使《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》因?yàn)楂@得部分業(yè)主追認(rèn)后有效，也不能就此推定物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)已經(jīng)全部出售完房產(chǎn)的開發(fā)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》也有效。在商品房出售前，開發(fā)商作為臨時(shí)大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)合同或補(bǔ)充協(xié)議，但簽訂后必須在15 個(gè)工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門經(jīng)過備案登記才有效（見《廣西區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定）。房屋出售后，開發(fā)商就喪失了簽訂任何物業(yè)管理合同的資格，這是個(gè)簡單的法律常識(shí)，一審法院竟然混淆不清。其次，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格【2003】1864號(hào)文件）第7條規(guī)定：“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)合同中約定”。換句話說，《補(bǔ)充協(xié)議》有效的前提是：物業(yè)公司與業(yè)主雙方就“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約規(guī)定，以及權(quán)利義務(wù)等”達(dá)成新的協(xié)議；否則，物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)就是亂收費(fèi)。這里的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司，而不是開發(fā)商與物業(yè)公司。但遺憾的是，一審混淆了南價(jià)格【2005】72號(hào)文件中“雙方”概念，將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開發(fā)商等同于廣大業(yè)主，將《補(bǔ)充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個(gè)文書混為一談，明顯違反《民法通則》 第66條規(guī)定，侵害了我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)的合法權(quán)利。

其實(shí)，南寧市物價(jià)局根據(jù)雙生物業(yè)公司《關(guān)于重新核準(zhǔn)小區(qū)費(fèi)用收費(fèi)的報(bào)告》所作的南價(jià)格【2005】72號(hào)文件《關(guān)于南國花園商城物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的批復(fù)，已經(jīng)明確指出：“南國花園商城屬于聯(lián)排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)管理價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理，即由雙方達(dá)成的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等協(xié)議簽訂合同，雙方按照合同規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)”。批復(fù)文件里所說的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司。如果是指開發(fā)商與物業(yè)公司，直接批復(fù)按照《補(bǔ)充協(xié)議》執(zhí)行就可以了，沒有必要批復(fù)這么詳細(xì)。從【2005】72號(hào)文件沒有就收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行批復(fù)也說明這一點(diǎn)。

另外，根據(jù)2004年5月1日實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條第3款規(guī)定：“三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”。如果確認(rèn)南國花園商城是非住宅小區(qū)，只有“臨時(shí)資質(zhì)”的雙生物業(yè)公司就沒有資格管理總建筑面積為11萬平方米的南國花園商城。

我的當(dāng)事人在一審提交的證據(jù)南價(jià)格檢字[2006]64號(hào)文件明確指出，對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要求物業(yè)公司和業(yè)主簽訂合同，雙方按照合同約定履行各自的職責(zé)和義務(wù)。但一審法院對(duì)該證據(jù)視而不見，對(duì)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同生效必須具備①在房屋銷售前簽訂②簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)報(bào)房產(chǎn)主管部門備案③作為購房合同的附件讓購房人確認(rèn)的三個(gè)前提條件也避而不談，反而斷章取義地用“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。”來糊弄百姓。判業(yè)主交物業(yè)費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，判業(yè)主交違約金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，南國花園商城小區(qū)到底是執(zhí)行《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》還是執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)合同？法官不能這樣沒有原則糊弄百姓吧？

本案屬于“物業(yè)管理合同”糾紛，一審法院在立案受理通知書明確寫的是“物業(yè)管理合同糾紛”。按理說審理合同糾紛就應(yīng)該依照《合同法》，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)《民法通則》第5條、第84條、第108條、第111條進(jìn)行判決，是適應(yīng)法律上的錯(cuò)誤。其實(shí)，即使是依據(jù)《民法通則》第111條規(guī)定，我的當(dāng)事人也有權(quán)通過采取逾期交費(fèi)的方式，要求物業(yè)公司按照合同全面履行其義務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是雙方合同，物業(yè)公司沒有全面履行義務(wù)或者服務(wù)有瑕疵，根據(jù)自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則，我的當(dāng)事人可以履行抗辯權(quán)。另外，根據(jù)《民法通則》第58條第4款規(guī)定，雙生物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的行為是無效的。

三、雙生物業(yè)公司違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定。

在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效的前題下，才可以談違約金問題。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定“違反物業(yè)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。該規(guī)定清楚表明：物業(yè)公司通過訴訟手段向業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)督促的前置程序。目的是監(jiān)督和了解物業(yè)公司是否按照法律規(guī)定或者合同約定全面履行自己的義務(wù)；物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量是否有瑕疵缺陷等。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法，特別法優(yōu)于一般法的原則。就我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)逾期不交物業(yè)費(fèi)，是否需要交滯納金問題，有合同的按照合同約定；沒有約定的按照法律規(guī)定。這個(gè)“法律”應(yīng)該是物業(yè)管理的最高和最新的法律，即國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》。地方政府制定的法律法規(guī)中不合理的規(guī)定都應(yīng)該服從上位法和特別法的規(guī)定，法院應(yīng)該及時(shí)予以糾正。另外，“交納”與“繳納”之間，“滯納金”與“違約金”之間，字不同義不同，性質(zhì)也不一樣，無論是地方法律法規(guī)，還是人民法院判決書，都應(yīng)該統(tǒng)一到國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范使用的“交納”，而不是“繳納”。至于逾期交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)于完成合同約定義務(wù)的物業(yè)公司來說，無外乎每年5.5%利息損失。目前，交通違章罰款逾期繳納每日千分之三的滯納金，因?yàn)轱柺苌鐣?huì)廣泛質(zhì)疑和詬病而執(zhí)行不了，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行修訂為：滯納金不能超過本金。難道物業(yè)公司也有執(zhí)法權(quán)？難道物業(yè)公司的執(zhí)法權(quán)比國家暴力機(jī)關(guān)還兇猛？代理人和廣大業(yè)主都想知道：物業(yè)公司高利貸般向業(yè)主收取滯納金的特權(quán)是誰給的？

四、簡單的民事合同關(guān)系復(fù)雜化，是造成業(yè)主屢訟不服的原因。

業(yè)主與物業(yè)之間的委托管理關(guān)系是一種最簡單的民事合同關(guān)系，屬于民事意思自治的范疇。物業(yè)管理服務(wù)合同是勞務(wù)合同，物業(yè)公司按照合同約定和法律規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全面履行保安、保潔、綠化、維修等基本工作；業(yè)主按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。物業(yè)公司未按合同約定全面履行義務(wù)（如物業(yè)公司沒有按照法律規(guī)定每3個(gè)月公布一次物業(yè)費(fèi)和公共維修基金使用情況；沒有制定和公布物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理服務(wù)滿意率沒有達(dá)到80%；公共設(shè)施設(shè)備完好率沒有達(dá)到98%；沒有按照要求配置相應(yīng)的保安人員；保安脫崗；不按照規(guī)定對(duì)小區(qū)維護(hù)和保潔等），物業(yè)管理和服務(wù)有瑕疵時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任或要求減少物業(yè)費(fèi)，也可以通過逾期交費(fèi)和拒絕交費(fèi)的方式履行抗辯權(quán)。

現(xiàn)在的問題是，物業(yè)公司不僅沒有按照法律規(guī)定和合同約定全面履行義務(wù)，甚至還暗中勾結(jié)開發(fā)商，瞞著業(yè)主簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，擅自提高物業(yè)費(fèi)，侵犯業(yè)主的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)；侵害上訴人的合法權(quán)益。這些簡單的問題，業(yè)主屢次反映，但是就是久拖不決。誰來告訴業(yè)主，除了逾期交費(fèi)，還有什么更好的辦法對(duì)抗物業(yè)公司的惡意侵權(quán)行為？特別是一審法院，明明知道物業(yè)公司瞞著業(yè)主簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》違反了《合同法》第52條第2款、第5款；違反了《民法通則》58條第4款和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第8、9、10條，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)；明明知道開發(fā)商沒有按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定進(jìn)行公開招投標(biāo)選擇物業(yè)公司，沒有公示《前期物業(yè)管理合同》和物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有將物業(yè)合同作為購房合同的附件讓購房人確認(rèn)，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定。但是，法官在對(duì)案件進(jìn)行審理判決時(shí)，只引用對(duì)物業(yè)公司有利的所謂“滯納金”條款；對(duì)代理人在法庭辯論上反復(fù)強(qiáng)調(diào)的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條、第31條和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第22條、第23條、第24條、第25條、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第8條、第19條、《合同法》第52條、《民法通則》58條、66條等規(guī)定，則視而不見；對(duì)上訴人的答辯和提供的證據(jù)視而不見，充耳不聞，有偏袒之嫌。希望二審法院對(duì)上述明顯問題及時(shí)予以糾正，全面分析，客觀公正進(jìn)行判決。

第三篇：最高人民法院裁判文書公布管理辦法

【發(fā)布單位】最高人民法院 【發(fā)布文號(hào)】法辦發(fā)[2000]4號(hào) 【發(fā)布日期】2000-06-15 【生效日期】2000-06-15 【失效日期】

【所屬類別】國家法律法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

最高人民法院裁判文書公布管理辦法

（法辦發(fā)〔2000〕4號(hào)）

為推進(jìn)審判方式改革的深入發(fā)展，維護(hù)司法公正，最高人民法院決定從今年起有選擇地向社會(huì)公布裁判文書。特制訂公布辦法如下：

一、公布的裁判文書是指本院各審判庭審理案件所作出的判決書、裁定書。

二、裁判文書的公布主要通過以下五種渠道：

1、對(duì)有重大影響的案件的裁判文書，商請(qǐng)人民日?qǐng)?bào)、法制日?qǐng)?bào)等報(bào)刊予以公布。

2、對(duì)具有典型意義、有一定指導(dǎo)作用的案件的裁判文書，不定期地在人民法院報(bào)、公報(bào)上公布。

3、日常的裁判文書可隨時(shí)在人民法院報(bào)網(wǎng)和我院開通的政府網(wǎng)上公布。這是公布裁判文書的一種主要形式。

4、所有公布的裁判文書可裝訂成冊(cè)，放在指定部門供各屆人士查閱。目前先考慮放在出版社的讀者服務(wù)部，同時(shí)設(shè)置一部觸摸式電腦將公布的裁判文書輸入，供查閱。如當(dāng)事人需要索取的，可收取成本費(fèi)。

5、每年將所公布的裁判文書匯集成冊(cè)，由出版社出版發(fā)行。

三、公布程序：

1、本院的裁判文書公布工作由辦公廳負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

2、各審判庭負(fù)責(zé)提供各類裁判文書的正本。

3、辦公廳總值班室對(duì)各審判庭的裁判文書加蓋院印時(shí)留存三份，一份供篩選公布，一份供裝訂成冊(cè)，一份備查。

4、公報(bào)編輯部負(fù)責(zé)對(duì)裁判文書進(jìn)行初選，并將擬公布的裁判文書冠一個(gè)案名，商有關(guān)審判庭提出公布的意見后，送辦公廳。

5、辦公廳對(duì)擬公布的裁判文書進(jìn)行審核。必要時(shí)，報(bào)主管院領(lǐng)導(dǎo)審核。

6、辦公廳宣傳處負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審核后可予以公布的裁判文書進(jìn)行編號(hào)，對(duì)外提供。

7、公布時(shí)間一般以裁判文書蓋章后一個(gè)月之后。對(duì)送達(dá)有特殊情形需要延長裁判文書公布時(shí)間的，有關(guān)審判庭應(yīng)及時(shí)通知公報(bào)編輯部。特殊案件的裁判文書協(xié)調(diào)好時(shí)間后即可公布。

四、不宜公布的幾種情況：

1、裁判文書中涉及國家政治生活，公布后可能產(chǎn)生不良影響的；

2、案件涉及國家秘密、商業(yè)秘密，未成年人犯罪和個(gè)人隱私情況的；

3、裁判文書比較集中反映死刑數(shù)字的；

4、裁判文書中過多涉及其他人和事，因可能會(huì)給他人造成精神壓力或給法院工作帶來不利影響而無必要公布的；

5、裁判文書中的理由部分說理不透徹，不足以印證裁判主義的；

6、裁判文書文字表達(dá)存在缺陷、錯(cuò)誤的；

7、其他不宜公布的裁判文書。

五、對(duì)違反本辦法擅自對(duì)外公布裁判文書造成重大惡劣影響的，按照有關(guān)規(guī)定追究有關(guān)人員的責(zé)任。

六、本辦法自2000年6月15日起施行。

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。

第四篇：最高人民法院裁判文書引用規(guī)定

最高人民法院《關(guān)于裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》

發(fā)表時(shí)間：2011-3-18 11:08:00 閱讀次數(shù):9 所屬分類：常用法律法規(guī)

(2009年7月13日最高人民法院審判委員會(huì)第1470次會(huì)議通過 2009年10月26日最高人民法院公告法釋〔2009〕14號(hào)公布 自2009年11月4日起施行)

為進(jìn)一步規(guī)范裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的工作，提高裁判質(zhì)量，確保司法統(tǒng)一，維護(hù)法律權(quán)威，根據(jù)《中華人民共和國立法法》等法律規(guī)定，制定本規(guī)定。

第一條 人民法院的裁判文書應(yīng)當(dāng)依法引用相關(guān)法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件作為裁判依據(jù)。引用時(shí)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確完整寫明規(guī)范性法律文件的名稱、條款序號(hào)，需要引用具體條文的，應(yīng)當(dāng)整條引用。

第二條 并列引用多個(gè)規(guī)范性法律文件的，引用順序如下：法律及法律解釋、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例或者單行條例、司法解釋。同時(shí)引用兩部以上法律的，應(yīng)當(dāng)先引用基本法律，后引用其他法律。引用包括實(shí)體法和程序法的，先引用實(shí)體法，后引用程序法。

第三條 刑事裁判文書應(yīng)當(dāng)引用法律、法律解釋或者司法解釋。刑事附帶民事訴訟裁判文書引用規(guī)范性法律文件，同時(shí)適用本規(guī)定第四條規(guī)定。

第四條 民事裁判文書應(yīng)當(dāng)引用法律、法律解釋或者司法解釋。對(duì)于應(yīng)當(dāng)適用的行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者自治條例和單行條例，可以直接引用。

第五條 行政裁判文書應(yīng)當(dāng)引用法律、法律解釋、行政法規(guī)或者司法解釋。對(duì)于應(yīng)當(dāng)適用的地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的部門公布的行政法規(guī)解釋或者行政規(guī)章，可以直接引用。

第六條 對(duì)于本規(guī)定第三條、第四條、第五條規(guī)定之外的規(guī)范性文件，根據(jù)審理案件的需要，經(jīng)審查認(rèn)定為合法有效的，可以作為裁判說理的依據(jù)。

第七條 人民法院制作裁判文書確需引用的規(guī)范性法律文件之間存在沖突，根據(jù)立法法等有關(guān)法律規(guī)定無法選擇適用的，應(yīng)當(dāng)依法提請(qǐng)有決定權(quán)的機(jī)關(guān)做出裁決，不得自行在裁判文書中認(rèn)定相關(guān)規(guī)范性法律文件的效力。

第八條 本院以前發(fā)布的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

第五篇：房屋買賣合同糾紛裁判要旨匯總 法寶案例

房屋買賣合同糾紛裁判要旨匯總（1）法寶案例

法寶004km.cn已收錄案例全文，敬請(qǐng)關(guān)注!【作者】法律小編【來源】北大法律信息網(wǎng)、北大法寶司法案例庫【注明】本文由北大法寶編寫，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源當(dāng)事人以實(shí)現(xiàn)融資為目的簽訂商品房買賣合同和回購協(xié)議，其真實(shí)的法律關(guān)系應(yīng)為民間借貸 關(guān)鍵詞：融資；法律關(guān)系；民間借貸 裁判要旨：對(duì)于商品房買賣合同而言，購房一方想取得所購房屋的所有權(quán)，賣方的目的轉(zhuǎn)移房屋的房屋權(quán)取得對(duì)等的金錢。判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。在實(shí)踐中，當(dāng)事人之間以實(shí)現(xiàn)融資為目的，簽訂商品房買賣合同和回購協(xié)議，真實(shí)目的并不是購買商品房，而是以房屋為擔(dān)保建立的真正的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此雙方真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸，而不是商品房買賣。相關(guān)案例： 吳某某訴某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣糾紛案（法寶引證碼：CLI.C.4343450）

原告：吳某某。

被告：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2011年7月25日，鄭某與某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某某公司）簽訂一份《商品房買賣合同》，主要內(nèi)容為：鄭某購買某某公司開發(fā)的如畫小區(qū)一幢101、201、301、401號(hào)房（預(yù)售商品房），面積6200平方米，單價(jià)8000元／平方米，總價(jià)款4960萬元，鄭某于合同簽訂后10日內(nèi)一次性付清房款。某某公司于2012年5月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付鄭某使用?！渡唐贩抠I賣合同》上均加蓋了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心的房地產(chǎn)交易監(jiān)證專用章和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處的產(chǎn)權(quán)申報(bào)專用合同章。同日，雙方簽訂一份《回購協(xié)議》，約定：現(xiàn)某某公司欲將回購鄭某購買的商品房，如在一個(gè)月內(nèi)回購，應(yīng)支付鄭某房屋價(jià)款5060萬元，在兩個(gè)月內(nèi)回購房屋價(jià)款為5160萬元，在三個(gè)月內(nèi)回購房屋價(jià)款為5260萬元，以后以此類推；鄭某在收到某某公司支付的回購房款后，雙方終止商品房買賣合同，同時(shí)鄭某應(yīng)立即協(xié)助某某公司辦理房屋備案解除手續(xù)。2011年7月28日，鄭某向某某公司匯款5000萬元，三份匯款憑證上用途一欄載明“購房款”。2011年8月2日，某某公司出具了“今借到鄭某4960萬元”的借條。

2013年1月8日，鄭某為甲方，吳某某為乙方，雙方簽訂一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，主要內(nèi)容為：（1）鄭某于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吳某某借款6000萬元，2012年12月7日鄭某償還吳某某本金1000萬元。（2）某某公司于2011年7月25日向鄭某借款4960萬元，為履行還款義務(wù)，某某公司將其開發(fā)的如畫小區(qū)一幢101、201、301、401號(hào)房以4960萬元的價(jià)格備案至甲方名下，并簽訂了回購協(xié)議。截止2012年12月31日某某公司向鄭某支付回購款300萬元。因某某公司不履行回購協(xié)議以及按時(shí)還款，經(jīng)多次交涉無果，準(zhǔn)備啟動(dòng)訴訟程序。（3）鄭某將對(duì)債務(wù)人某某公司享有包括欠款本金及利息、違約金等的全部債權(quán)轉(zhuǎn)讓給吳某某。（4）鄭某于本協(xié)議生效后壹日內(nèi)，將其與某某公司之間的債權(quán)債務(wù)憑證，以及與房產(chǎn)買賣、備案相關(guān)的所有資料移交給吳某某。

同日，鄭某作出《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》，主要內(nèi)容為，某某公司：本人在2011年7月向貴公司出借款項(xiàng)4960萬元。為保證該筆借款的安全，貴公司將開發(fā)的部分房屋作為擔(dān)保，雙方簽訂了《商品房買賣合同》和《回購協(xié)議》，并辦理了相關(guān)的商品房備案登記手續(xù)。借款中的本金4960萬元，依照約定貴公司應(yīng)在借款后一個(gè)月內(nèi)歸還，利息為100萬元，若延期還款，每月支付利息及違約金100萬元。現(xiàn)要求貴公司依約立即償還上述所有借款本金及利息。經(jīng)本人多次催告，貴公司已支付利息300萬元。因本人另欠吳某某款項(xiàng)，故決定將上述4960萬元全部借款及相關(guān)的所有權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給吳某某持有，并于2013年1月8日簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，書面通知貴公司，請(qǐng)貴公司將所欠款項(xiàng)及利息向吳某某直接支付。同日，鄭某將該《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》以及《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》郵寄送達(dá)至某某公司。

2011年8月5日，某某公司與當(dāng)?shù)貒临Y源局簽訂《成交確認(rèn)書》載明，某某宇公司以5000萬元的成交價(jià)，取得一塊面積為39493平方米的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

2013年1月31日，吳某某向一審法院起訴，請(qǐng)求判令某某公司向其償還原向鄭某借款本金4960萬元及利息（計(jì)至付清全部款項(xiàng)之日止）并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)。

某某公司答辯稱，鄭某基于2011年7月雙方簽訂的《商品房買賣合同》，于2011年7月26日向某某公司支付的5000萬元是購房款，三份付款憑證上注明付款用途為購房款驗(yàn)證了這一事實(shí)。某某公司根據(jù)合同約定，將如畫小區(qū)一號(hào)樓101、201、301、401室賣給鄭某，總價(jià)款4960萬元。雙方之間沒有4960萬元的借款合同，也沒有擔(dān)保合同。《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》既不能否定《商品房買賣合同》的效力，也不能推翻商品房買賣的事實(shí)。《商品房買賣合同》簽訂后，雙方到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了備案登記，表明鄭某已獲得如畫小區(qū)一號(hào)樓101、201、301、401室房屋的產(chǎn)權(quán)。2012年9月19日，某某公司又給鄭某開了發(fā)票。以上事實(shí)說明《商品房買賣合同》是真實(shí)有效的，某某公司的義務(wù)只是向鄭某交房，不存在歸還其4960萬元借款并承擔(dān)利息的義務(wù)。鄭某與吳某某之間以民間借貸為由進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓不能成立，《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中該部分條款不具有法律效力。請(qǐng)求法院駁回吳某某的訴訟請(qǐng)求，并由其承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。

二、法院裁判情況

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：（1）鄭某與某某公司之間是商品房買賣關(guān)系還是借貸關(guān)系；（2）鄭某與吳某某的債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)某某公司是否有法律約束力；某某公司是否應(yīng)當(dāng)向吳某某還債。

關(guān)于鄭某與某某公司之間是商品房買賣關(guān)系還是借貸關(guān)系問題。根據(jù)雙方提交的《回購協(xié)議》和某某公司提交的《成交確認(rèn)書》，結(jié)合某某公司關(guān)于《回購協(xié)議》和《成交確認(rèn)書》的證明目的，可以證明，某某公司因競(jìng)買建設(shè)用地需要資金，遂于2011年7月25日與鄭某簽訂一份總價(jià)款為4960萬元的《商品房買賣合同》。同時(shí)，雙方又簽訂《回購協(xié)議》，約定某某公司回購鄭某所購商品房，還約定回購的期限及價(jià)款，鄭某在收到某某公司支付的回購房款后，雙方終止商品房買賣合同，鄭某應(yīng)立即協(xié)助某某公司辦理房屋備案解除手續(xù)。故鄭某簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)目的并非取得所購商品房的所有權(quán)及使用權(quán)，某某公司簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)目的亦非為了出售該商品房，而是為了獲取競(jìng)拍土地所需資金后再回購?！渡唐贩抠I賣合同》及《回購協(xié)議》簽訂后，某某公司僅支付鄭某300萬元，便未再繼續(xù)履行《回購協(xié)議》，也未交付商品房，故可以認(rèn)定雙方是以《商品房買賣合同》的形式，實(shí)現(xiàn)借貸4960萬元的目的?！痘刭弲f(xié)議》約定的回購房款，超出購房款的部分，實(shí)為某某公司支付占用4960萬元資金期間的利息。此外，從鄭某的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》和《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容也可以看出，其真實(shí)意思表示不是購買商品房，而是出借資金。某某公司雖然為鄭某開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但并未依約交付商品房，也未辦理產(chǎn)權(quán)證，且鄭某將所有債權(quán)轉(zhuǎn)讓給張玉，表明其已放棄了取得商品房的權(quán)利，故某某公司的以商品房買賣合同手續(xù)作為抗辯的主張不能成立。

關(guān)于鄭某與吳某某的債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)某某公司是否有法律約束力；某某公司是否負(fù)有向吳某某償還欠款即利息的問題。雖然《商品房買賣合同》已經(jīng)備案登記，但鄭某并未實(shí)際取得該商品房的所有權(quán)，故其與某某公司之間存在5000萬元的債權(quán)債務(wù)關(guān)系?！痘刭弲f(xié)議》約定的回購價(jià)款，實(shí)際月利息超出法律允許的民間借貸最高利率的部分不受保護(hù)。因此，某某公司已支付了300萬元，應(yīng)以4960萬元本金為基數(shù)，先按同期中國人民銀行6個(gè)月～1年期貸款基準(zhǔn)利率四倍計(jì)算利息予以沖減，再?zèng)_減本金，剩余部分本金及其利息為鄭某對(duì)某某公司享有的合法債權(quán)。鄭某與吳某某簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的主要內(nèi)容即鄭某將其對(duì)某某公司享有的全部債權(quán)轉(zhuǎn)讓給吳某某，根據(jù)合同法第八十條“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人”之規(guī)定，《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》到達(dá)某某公司后已經(jīng)產(chǎn)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，至于鄭某與吳某某之間的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容以及是否送達(dá)給某某公司，不影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，吳某某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予部分支持。

綜上，一審法院依照合同法第八條、第八十條、《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法）若干問題的解釋》

（二）第二十一條之規(guī)定，判決某某公司于判決生效之日起10內(nèi)，償還吳某某4960元本金及利息（利息自2011年11月3日起，按同期中國人民銀行6個(gè)月至1年期貸款基準(zhǔn)利率的四倍，計(jì)算至付清之日止，其中應(yīng)扣除已經(jīng)支付的300萬元）。

某某公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求撤銷一審判決，駁回吳某某的全部訴訟請(qǐng)求。

二審法院維持了一審判決。本號(hào)傾情奉獻(xiàn)關(guān)注“北大法律信息網(wǎng)”,回復(fù)關(guān)鍵詞“抵押權(quán)”下載《抵押權(quán)裁判規(guī)則及實(shí)務(wù)要點(diǎn)解析》關(guān)注“北大法律信息網(wǎng)”,回復(fù)關(guān)鍵詞“判例”下載《65000字實(shí)務(wù)干貨：77個(gè)判例詳解合同效力的審查認(rèn)定規(guī)則(2016)》關(guān)注“北大法律信息網(wǎng)”,回復(fù)關(guān)鍵詞“最高院”下載《最高院指導(dǎo)性案例裁判要旨匯編》關(guān)注“北大法律信息網(wǎng)”,回復(fù)關(guān)鍵詞“商品房”下載《干貨：商品房買賣合同實(shí)務(wù)問題解析系列》