第一篇：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新

成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費拖欠糾紛一案

代理意見

尊敬的審判員：

依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人?，F(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：

一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。

從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》，以促進管理、維護、養(yǎng)護建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進行。

在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項目進行日常維護、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業(yè)主利益的行為。對于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進行維護。

就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。

二、收費標準與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。

根據(jù)《物權(quán)法》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項目及服務(wù)完善程度，確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費用收取標準的最高指導(dǎo)價。原告公司按建筑面積每平方米每月2.00元收取小區(qū)住宅業(yè)主的物業(yè)費用，并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標準，顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標準有所差距。

原告代理人認為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。

三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。

據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費漲價等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時向有權(quán)機關(guān)反映匯報，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。

另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負責人并實地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔責任。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認為現(xiàn)收取的物業(yè)費用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項維修資金，但鑒于動用該項資金需符合嚴格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項資金。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態(tài)。而電梯間檢驗標志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。

綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費的理由不屬于原告公司負責范圍，以此作為拒交物業(yè)費的抗辯理由于法無據(jù)。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。此致

成都市某某區(qū)人民法院

訴訟代理人：

某某

律師

某某 法務(wù)人員

二零一八年十月二十三日

第二篇：物業(yè)服務(wù)合同糾紛代理詞（推薦）

篇一：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新 成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費拖欠糾紛一案 代理意見

尊敬的審判員：

依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人。現(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：

一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》，以促進管理、維護、養(yǎng)護建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進行。

在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項目進行日常維護、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業(yè)主利益的行為。對于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進行維護。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。

二、收費標準與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。

根據(jù)《物權(quán)法》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項目及服務(wù)完善程度，確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費用收取標準的最高指導(dǎo)價。原告公司按建筑面積每平方米每月2.00元收取小區(qū)住宅業(yè)主的物業(yè)費用，并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標準，顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標準有所差距。

原告代理人認為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。

三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。

據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費漲價等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時向有權(quán)機關(guān)反映匯報，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。

另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負責人并實地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔責任。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認為現(xiàn)收取的物業(yè)費用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項維修資金，但鑒于動用該項資金需符合嚴格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項資金。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態(tài)。而電梯間檢驗標志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費的理由不屬于原告公司負責范圍，以此作為拒交物業(yè)費的抗辯理由于法無據(jù)。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。此致 成都市某某區(qū)人民法院 訴訟代理人： 某某律師 某某 法務(wù)人員 二零一八年十月二十三日篇二：物業(yè)糾紛代理詞 代 理 詞 尊敬的審判員：

xx律師事務(wù)所接受仙桐御景小區(qū)業(yè)主的委托，就與xx物業(yè)管理公司物業(yè)管理費糾紛一案，指派我為代理人。在庭審中，人對本案有關(guān)事實、證據(jù)及法律后果、如何處理等均發(fā)表了意見，現(xiàn)再發(fā)表如下代理意見，請法庭予以充分考慮并采納：

一、人院非本案的管轄機構(gòu)。

本案為物業(yè)管理費糾紛，原告與xx于2004年1日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十條(四)和《業(yè)主公約》第四條

(四)約定深圳仲裁委員會為解決爭議機構(gòu)。深圳市海x地產(chǎn)發(fā)展公司與原告在簽訂物業(yè)管理委托合同是代表仙桐御景小區(qū)全體業(yè)主簽訂的，原告提起對被告的訴訟也是依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》，因此，原告與xx簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中的仲裁條款亦適用于被告。因此，本案不屬于人民法院管轄范圍，已經(jīng)受理的應(yīng)當駁回起訴。

二、《物業(yè)管理委托合同》違法無效。

原告不具有與被告簽訂《物業(yè)管理委托合同》的合同主體資格。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第三條：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的有關(guān)規(guī)定，深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱海辰公司)建設(shè)的住宅物業(yè)，海x公司違反法律的強制性規(guī)定，未通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是直接指定其子公司即原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明顯違反法律規(guī)定。

三、“事實物業(yè)服務(wù)”是違法的強行服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕向原告交納物業(yè)管理費及相關(guān)費用。

原告提起訴訟所謂的依據(jù)為《物業(yè)管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條 ：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！痹嬉詿o合同依據(jù)的所謂“事實上的物業(yè)服務(wù)”起訴被告，法院應(yīng)當予以駁回。

原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強行向業(yè)主提供事實服務(wù)，強迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費等費用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。物業(yè)服務(wù)公司同業(yè)主、業(yè)主代表機構(gòu)在法律地位上完全平等，二者就是以物業(yè)服務(wù)為標的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主的代表機構(gòu)委托物業(yè)服務(wù)公司為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費用的簡單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律。二者任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據(jù)的義務(wù)。，《合同法》要求合同雙方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對該要約認可并做出承諾，合同才能成立。依據(jù)民法理論，民事主體享有合同的自由，即有權(quán)選擇合同當事人、有權(quán)選擇訂立或不訂立合同。難道物業(yè)公司老板對員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實上勞動，你頂替者不到前，我不走!這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎?根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。在事實合同成立的要件上，《合同法》要求“對方接受”，“對方接受”的前提是愿意，也就是說雙方“合意”事實合同的基礎(chǔ)。業(yè)主事實上未接受物業(yè)服務(wù)，不能認定為“事實物業(yè)服務(wù)”。仙桐御景小區(qū)共有400多戶業(yè)主中就有307戶業(yè)主拒交物管費，集體停止交納物業(yè)費，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務(wù)嗎?

四、原告提出的滯納金沒有合同根據(jù)。

本案原告與被告之間未簽訂新的書面合同，也就未對違約行為的違約金進行約定，原告據(jù)以的《物業(yè)管理委托合同》和《業(yè)主公約》已經(jīng)過期，被告不應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費，更沒有滯納金一說。

五、原告不具有收取2.8元每平方米物業(yè)服務(wù)收費標準的資質(zhì)。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局對2005年原告的資質(zhì)年審結(jié)果是“需整改”，從2006年至2007年原告連續(xù)二年年審不過關(guān)，在07年被罰款1萬元以后，才再有三級資質(zhì)。因此，原告不具有2.8元每平方米物業(yè)服務(wù)收費標準的資質(zhì)。

六、原告不具備收取本體維修基金的主體資格，原告無需向被告交納本體維修基金，被告已經(jīng)收取的也應(yīng)退還。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條：“專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條：“籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意?！毕赏┯靶^(qū)這筆基金之前由小區(qū)物業(yè)管理公司代收并使用，由于缺乏監(jiān)管，被原告挪用、占用，虛報賬目，長期侵占應(yīng)當存入維修資金帳戶的基金。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第九條：“業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。第十五條：“業(yè)主大會應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶?！钡诙龡l規(guī)定了使用住宅專項維修資金的程序：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案;(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;(六)業(yè)主委員會 向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位?！币虼耍鏌o權(quán)收取并使用該項費用。

根據(jù)深圳市xx會計師事務(wù)所做出的名為《深圳市x新物業(yè)管理有限公司xx園管理處審查報告》顯示：“從2004年1月至2005年11月，該物業(yè)管理處銀行存款賬戶未按核算單位獨立核算;本體維修基金及管理費賬面收入金額與測算金額(應(yīng)收金額減去欠費后的金額)不符;未按照《xx園物業(yè)管理服務(wù)合同》購買車場保險、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財產(chǎn)保險??審計報告表明，辰新物業(yè)已挪用本體維修基金20多萬元?！痹嬗星滞瘫倔w維修基金的前科劣跡，被告有權(quán)拒絕向原告交納此項費用。

七、原告向被告主張的物業(yè)管理費和相關(guān)費用已過，法院不應(yīng)支持其訴訟請求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定第五條：“ 當事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。”，本條規(guī)定的債務(wù)標的數(shù)額是確定的，而本案每一期履行的標的尚不固定，總債務(wù)標的更不確定，原告訴訟請求按總標的計算已過兩年訴訟請求，應(yīng)依法駁回。

八、原告與被告之間已不存在合同關(guān)系，且原告也未履行前期《物業(yè)管理委托合同》約定的義務(wù)，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權(quán)。原告在被告小區(qū)管理質(zhì)量很差，如今小區(qū)不時發(fā)生失竊，草木枯死，一片凋伶，業(yè)主們怨聲載道，被告不但對小區(qū)實施非法管理，還對維權(quán)業(yè)主采取了停水斷電、打人砸車等惡劣手段，引起廣大業(yè)主強烈憤慨，公安部門對其進行了警告，深圳等多家媒體對此相繼進行了詳細報道，被告仍按原約定強收物業(yè)管理費沒有依據(jù)。原告即使認為與被告存在合同關(guān)系，原告也存在大量違約行為。根據(jù)《合同法》第六十六條：“一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”，業(yè)主可行使先履行抗辯權(quán)，拒絕履行相應(yīng)的交納物管費。

根據(jù)《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準》“分級服務(wù)要求有一至兩條達不到標準的，收費標準應(yīng)適當下調(diào);有三條或以上達不到標準的，按低一級標準收費?！痹娌话础段飿I(yè)管理委托合同》的約定履行義務(wù)，存在上述嚴重違約行為，且在明知自身違約在先的情況下，卻強行要求業(yè)主百分之一百的履行繳納物業(yè)費的義務(wù)，甚至將業(yè)主告上法院，天理何在?

九、原告未完成法定的舉證責任，應(yīng)承擔舉證不能的法律后果。

本案是物業(yè)服務(wù)費糾紛，根據(jù)舉證責任分配原則，原告有舉證證明其已履行合同約定義務(wù)的責任，而本案中原告就其所提供的物業(yè)服務(wù)未提交一份證據(jù)，其不僅未提供證據(jù)證明其提供了《物業(yè)管理委托合同》約定的物業(yè)服務(wù)，更未提交證據(jù)證明其提供的物業(yè)服務(wù)達到了《物業(yè)管理委托合同》 及相關(guān)文件約定的質(zhì)量要求，原告未完成舉證責任顯而易見，因此，法院應(yīng)判決其承擔舉證不能的敗訴風險。(《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：第二條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”第五條“在合同糾紛案件中，對合同是篇三：代理詞(物業(yè)2審)20141029 代 理 詞

尊敬的審判長、審判員：

受 的委托，代理人發(fā)表如下代理意見，供合議庭參考并希望采納。

本案的起因是由于一審原告方雙生物業(yè)公司于2005年6月在我的當事人(以下簡稱業(yè)主)入住商城一年多時間還瞞著業(yè)主私下與開發(fā)商簽訂合同擅自提高物業(yè)費，從原來的每月0.5元/平方米提高到0.9元的亂收費引起的，案件的爭議焦點是按每月每平方米0.5元收物業(yè)管理費還是按每月每平方米0.9元收物業(yè)管理費。依照最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋[2009]8號文件第五條“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！钡木?，業(yè)主采用拒付物業(yè)費的方式索要物業(yè)收費的知情權(quán)合情合理合法，應(yīng)得到法律的支持。

一、房屋出售后開發(fā)商就已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)開發(fā)商私下簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》違反法律強制性規(guī)定，嚴重損害業(yè)主利益，應(yīng)是無效合同。

維護程序公正是法院審判的首要任務(wù)。沒有程序正義，實體的審判將是一句空話。

從南寧雙生物業(yè)公司和我的當事人提供的證據(jù)顯示：我的當事人買房在先，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》在后；開發(fā)商在房屋出售后已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)與已出售房產(chǎn)不再是房屋所有權(quán)人的開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》嚴重違反法律強制性規(guī)定。

2003年6月頒布的《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》第8條規(guī)定：前期物業(yè)應(yīng)當采取公開招投標方式確定。第19條規(guī)定：新建現(xiàn)售商品房應(yīng)當在現(xiàn)售前30天完成物業(yè)企業(yè)的招聘選擇工作；國務(wù)院《物業(yè)管理條例》

第24條：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；第25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；《廣西物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定：“新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，依照有關(guān)規(guī)定前期物業(yè)管理守則，并在出售予以明示。前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當自合同簽訂之日起15日內(nèi)，報物業(yè)管理行政主管部門備案。新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。”

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》都明確規(guī)定開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同必須是在商品房出售前。開發(fā)商與物業(yè)公司違反法律強制性規(guī)定簽訂的《前期物業(yè)管理合同》，沒有經(jīng)過主管部門批準和第三人（業(yè)主）的追認，違反了《合同法》第52條第2款（惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益）、第5款（違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定）規(guī)定，是無效合同；人民法院也有義務(wù)糾正。物業(yè)公司也必須為其違法行為承擔法律責任。

依照南寧市物價局[2003]38號文件，雙生物業(yè)公司2005年12月后所提供的物業(yè)服務(wù)充其量只是事實服務(wù)。對于事實服務(wù)，業(yè)主是可以采取包括逾期交費等形式，隨時終止和撤銷的；事實服務(wù)何來滯納金、違約金可言？業(yè)主只需要交納與物業(yè)服務(wù)對應(yīng)的、質(zhì)價相符的合理物業(yè)服務(wù)費即可。如果物業(yè)公司沒有按照法定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準提供服務(wù)，或者管理與服務(wù)有瑕疵或缺陷，質(zhì)價不相符，根據(jù)公平原則，物業(yè)費用是要打折的。同時業(yè)主還可以要求物業(yè)公司賠償損失。二、一審判決邏輯推理混亂，適用法律錯誤；將《補充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個文書混為一談，判交物業(yè)費按市場調(diào)節(jié)價，判交滯納金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》糊弄百姓。

本案的起因是一審原告雙生物業(yè)公司沒有按南寧市物價局[2005]72號文件要求與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》就擅自亂收費引起的。我們不談物業(yè)公司故意以一個沒服務(wù)標準沒收費價格和違約責任的《前期物業(yè)管理協(xié)議》代替《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的企圖是什么，退一步說，即使《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》因為獲得部分業(yè)主追認后有效，也不能就此推定物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)已經(jīng)全部出售完房產(chǎn)的開發(fā)商簽訂《補充協(xié)議》也有效。在商品房出售前，開發(fā)商作為臨時大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)合同或補充協(xié)議，但簽訂后必須在15 個工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門經(jīng)過備案登記才有效（見《廣西區(qū)物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定）。房屋出售后，開發(fā)商就喪失了簽訂任何物業(yè)管理合同的資格，這是個簡單的法律常識，一審法院竟然混淆不清。其次，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格【2003】1864號文件）第7條規(guī)定：“實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)合同中約定”。換句話說，《補充協(xié)議》有效的前提是：物業(yè)公司與業(yè)主雙方就“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費項目、收費標準、違約規(guī)定，以及權(quán)利義務(wù)等”達成新的協(xié)議；否則，物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費就是亂收費。這里的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)公司，而不是開發(fā)商與物業(yè)公司。但遺憾的是，一審混淆了南價格【2005】72號文件中“雙方”概念，將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開發(fā)商等同于廣大業(yè)主，將《補充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個文書混為一談，明顯違反《民法通則》 第66條規(guī)定，侵害了我的當事人(小區(qū)業(yè)主)的合法權(quán)利。

其實，南寧市物價局根據(jù)雙生物業(yè)公司《關(guān)于重新核準小區(qū)費用收費的報告》所作的南價格【2005】72號文件《關(guān)于南國花園商城物業(yè)管理服務(wù)收費標準》的批復(fù)，已經(jīng)明確指出：“南國花園商城屬于聯(lián)排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)管理價格實行市場調(diào)節(jié)價管理，即由雙方達成的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費項目、收費標準、違約責任等協(xié)議簽訂合同，雙方按照合同規(guī)定履行各自的職責和義務(wù)”。批復(fù)文件里所說的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)公司。如果是指開發(fā)商與物業(yè)公司，直接批復(fù)按照《補充協(xié)議》執(zhí)行就可以了，沒有必要批復(fù)這么詳細。從【2005】72號文件沒有就收費價格進行批復(fù)也說明這一點。

另外，根據(jù)2004年5月1日實施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條第3款規(guī)定：“三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”。如果確認南國花園商城是非住宅小區(qū)，只有“臨時資質(zhì)”的雙生物業(yè)公司就沒有資格管理總建筑面積為11萬平方米的南國花園商城。

我的當事人在一審提交的證據(jù)南價格檢字[2006]64號文件明確指出，對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費要求物業(yè)公司和業(yè)主簽訂合同，雙方按照合同約定履行各自的職責和義務(wù)。但一審法院對該證據(jù)視而不見，對簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同生效必須具備①在房屋銷售前簽訂②簽訂后15個工作日內(nèi)報房產(chǎn)主管部門備案③作為購房合同的附件讓購房人確認的三個前提條件也避而不談，反而斷章取義地用“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，進行前期物業(yè)管理服務(wù)?！眮砗傩?。判業(yè)主交物業(yè)費按市場調(diào)節(jié)價，判業(yè)主交違約金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，南國花園商城小區(qū)到底是執(zhí)行《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》還是執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)合同？法官不能這樣沒有原則糊弄百姓吧？

本案屬于“物業(yè)管理合同”糾紛，一審法院在立案受理通知書明確寫的是“物業(yè)管理合同糾紛”。按理說審理合同糾紛就應(yīng)該依照《合同法》，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)《民法通則》第5條、第84條、第108條、第111條進行判決，是適應(yīng)法律上的錯誤。其實，即使是依據(jù)《民法通則》第111條規(guī)定，我的當事人也有權(quán)通過采取逾期交費的方式，要求物業(yè)公司按照合同全面履行其義務(wù)。因為物業(yè)管理服務(wù)合同是雙方合同，物業(yè)公司沒有全面履行義務(wù)或者服務(wù)有瑕疵，根據(jù)自愿、公平、等價有償、誠實信用原則，我的當事人可以履行抗辯權(quán)。另外，根據(jù)《民法通則》第58條第4款規(guī)定，雙生物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《補充協(xié)議》的行為是無效的。

三、雙生物業(yè)公司違反《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定。

在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效的前題下，才可以談違約金問題。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定“違反物業(yè)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。該規(guī)定清楚表明：物業(yè)公司通過訴訟手段向業(yè)主索要物業(yè)費，必須經(jīng)過業(yè)主委員會督促的前置程序。目的是監(jiān)督和了解物業(yè)公司是否按照法律規(guī)定或者合同約定全面履行自己的義務(wù)；物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量是否有瑕疵缺陷等。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法，特別法優(yōu)于一般法的原則。就我的當事人(小區(qū)業(yè)主)逾期不交物業(yè)費，是否需要交滯納金問題，有合同的按照合同約定；沒有約定的按照法律規(guī)定。這個“法律”應(yīng)該是物業(yè)管理的最高和最新的法律，即國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標管理辦法》《物業(yè)收費管理辦法》。地方政府制定的法律法規(guī)中不合理的規(guī)定都應(yīng)該服從上位法和特別法的規(guī)定，法院應(yīng)該及時予以糾正。另外，“交納”與“繳納”之間，“滯納金”與“違約金”之間，字不同義不同，性質(zhì)也不一樣，無論是地方法律法規(guī)，還是人民法院判決書，都應(yīng)該統(tǒng)一到國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)范使用的“交納”，而不是“繳納”。至于逾期交納物業(yè)費，對于完成合同約定義務(wù)的物業(yè)公司來說，無外乎每年5.5%利息損失。目前，交通違章罰款逾期繳納每日千分之三的滯納金，因為飽受社會廣泛質(zhì)疑和詬病而執(zhí)行不了，現(xiàn)在已經(jīng)進行修訂為：滯納金不能超過本金。難道物業(yè)公司也有執(zhí)法權(quán)？難道物業(yè)公司的執(zhí)法權(quán)比國家暴力機關(guān)還兇猛？代理人和廣大業(yè)主都想知道：物業(yè)公司高利貸般向業(yè)主收取滯納金的特權(quán)是誰給的？

四、簡單的民事合同關(guān)系復(fù)雜化，是造成業(yè)主屢訟不服的原因。

業(yè)主與物業(yè)之間的委托管理關(guān)系是一種最簡單的民事合同關(guān)系，屬于民事意思自治的范疇。物業(yè)管理服務(wù)合同是勞務(wù)合同，物業(yè)公司按照合同約定和法律規(guī)定服務(wù)標準，全面履行保安、保潔、綠化、維修等基本工作；業(yè)主按時支付物業(yè)費。根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定：“當事人互負債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。物業(yè)公司未按合同約定全面履行義務(wù)（如物業(yè)公司沒有按照法律規(guī)定每3個月公布一次物業(yè)費和公共維修基金使用情況；沒有制定和公布物業(yè)管理服務(wù)標準；物業(yè)管理服務(wù)滿意率沒有達到80%；公共設(shè)施設(shè)備完好率沒有達到98%；沒有按照要求配置相應(yīng)的保安人員；保安脫崗；不按照規(guī)定對小區(qū)維護和保潔等），物業(yè)管理和服務(wù)有瑕疵時，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔違約責任或要求減少物業(yè)費，也可以通過逾期交費和拒絕交費的方式履行抗辯權(quán)。

現(xiàn)在的問題是，物業(yè)公司不僅沒有按照法律規(guī)定和合同約定全面履行義務(wù)，甚至還暗中勾結(jié)開發(fā)商，瞞著業(yè)主簽訂《補充協(xié)議》，擅自提高物業(yè)費，侵犯業(yè)主的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)；侵害上訴人的合法權(quán)益。這些簡單的問題，業(yè)主屢次反映，但是就是久拖不決。誰來告訴業(yè)主，除了逾期交費，還有什么更好的辦法對抗物業(yè)公司的惡意侵權(quán)行為？特別是一審法院，明明知道物業(yè)公司瞞著業(yè)主簽訂的《補充協(xié)議》違反了《合同法》第52條第2款、第5款；違反了《民法通則》58條第4款和《消費者權(quán)益保護法》第8、9、10條，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，侵犯了消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)；明明知道開發(fā)商沒有按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定進行公開招投標選擇物業(yè)公司，沒有公示《前期物業(yè)管理合同》和物業(yè)管理服務(wù)標準，也沒有將物業(yè)合同作為購房合同的附件讓購房人確認，違反了法律強制性規(guī)定。但是，法官在對案件進行審理判決時，只引用對物業(yè)公司有利的所謂“滯納金”條款；對代理人在法庭辯論上反復(fù)強調(diào)的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第28條、第31條和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第22條、第23條、第24條、第25條、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》第8條、第19條、《合同法》第52條、《民法通則》58條、66條等規(guī)定，則視而不見；對上訴人的答辯和提供的證據(jù)視而不見，充耳不聞，有偏袒之嫌。希望二審法院對上述明顯問題及時予以糾正，全面分析，客觀公正進行判決。

第三篇：租賃合同糾紛代理詞

篇一：租賃合同糾紛一審代理詞--律所整理 代 理 詞

尊敬的審判長、審判員：

天津吉賢律師事務(wù)所接受xxxxxxx的委托，指派我擔任xxxxxxx與天津市xxx 投資有限公司租賃合同糾紛一案的一審代理人?，F(xiàn)結(jié)合今天的庭審情況針對雙方爭議的焦點發(fā)表如下代理意見：

一、原被告簽訂的《天津市xxx 生活廣場商鋪租賃合同》（以下簡稱租賃合同）符合法定解除的條件，該合同依法已經(jīng)解除。

1、被告遲延履行合同的主要債務(wù)，經(jīng)原告催告后在合理期限內(nèi)仍不履行。（遲延履行合同義務(wù)）

原被告于2012年9月20日簽訂了租賃合同（見證據(jù)2）。雙方約定，2012年11月15日為商鋪交場日（交場日：雙方簽訂交付確認書、實際交付商鋪日期），并于2013年圣誕節(jié)前正式開業(yè)。而至2012年12月31日，被告商場內(nèi)外部裝修工程仍未完成，無法為原告及其他商戶提供入場經(jīng)營的條件。經(jīng)原告催告后，被告承諾延至2013年4月15日可全面完工，為原告提供入場經(jīng)營條件。但，經(jīng)原告催告并給予4個多月的合理期限后，至再次約定的完工期限即2013年4月15日，商場內(nèi)外施工場地仍凌亂不堪，沒有絲毫完工跡象。以上事實可由原告于2013年4月份拍攝的現(xiàn)場照片證實（詳見證據(jù)17）。根據(jù)合同法第九十四條第三款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

2、在租賃合同約定履行期限屆滿之前，被告明確表示不能履行主要債務(wù)，并且根據(jù)被告商場的現(xiàn)狀表明，被告也無法履行租賃合同主要債務(wù)。（預(yù)期違約）

在2012年12月底和2013年4月15日前，原告曾多次找到被告，均被被告明確告知因工程未完工、招商情況不好而不能為其提供入場經(jīng)營的條件，即明確表示不能履行租賃合同的主要債務(wù)，根據(jù)合同法第九十四條第二款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

3、被告遲延履行合同債務(wù)已致使原告不能實現(xiàn)合同目的，符合我國合同法中規(guī)定的法定合同解除的情形。（根本違約）

原告租賃被告商鋪的目的是經(jīng)營袋鼠品牌專賣店并已取得特許經(jīng)營授權(quán)，經(jīng)營權(quán)的期限至2013年9月21日。被告未按合同約定履行合同主要義務(wù)，多次拖延交場期，將交場日期從2012年11月預(yù)計延長至2013年9月，并且仍不能確保至該月能夠為原告提供入場經(jīng)營的條件。被告的行為已嚴重侵害原告的合法權(quán)益，因原告不能按期開業(yè)，已導(dǎo)致原告因裝修商鋪、租賃員工住房、辦理營業(yè)執(zhí)照等各項損失，現(xiàn)小本經(jīng)營的原告已被拖累的從財力、物力和人力上都無法繼續(xù)開業(yè)經(jīng)營，租賃商鋪開業(yè)經(jīng)營袋鼠品牌的合同目的已無法實現(xiàn)。根據(jù)合同法第九十四條第四款的規(guī)定，符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

4、原告主張解除合同前，已履行了合同法規(guī)定的催告義務(wù)（見證據(jù)21）。

2013年4月10日，原告委托律師通過快遞方式向被告發(fā)出履行合同催告函，按照雙方合同第83條第二款的約定，快遞員簽收的次日即2013年4月11視為送達，即該履行義務(wù)催告函已經(jīng)送達被告。

5、原告主張解除合同，已履行了合同法第九十六條規(guī)定的通知義務(wù)（見證據(jù)22）。

原告在2013年4月15日，得知被告已無法按雙方約定履行合同主要義務(wù)，提供入場經(jīng)營的條件后，分別于2013年4月16日、2013年4月22日，向被告發(fā)出解除合同通知書（詳見證據(jù)11），按照雙方合同約定，快遞員簽收的次日視為送達，即該通知已經(jīng)送達被告。因為合同解除權(quán)是形成權(quán)，合同解除人只要將解除的意思表示通知對方，即產(chǎn)生解除合同的效果，不以對方當事人是否同意為條件。如果對方有異議，可以提請法院或仲裁裁決。所有，租賃合同自通知到達被告時已經(jīng)解除。（合同法第九十六條 當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法 院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。）

綜上，依據(jù)合同法第九十四條中

（二）、（三）、（四）款、第九十六條的規(guī)定，原被告之間的合同已依法解除。

二、賠償損失是合同解除后的一項法律后果。合同解除后，被告應(yīng)該向原告返還收取的這種款項，應(yīng)該賠償原告各項損失。

1、根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，原告可以要求恢復(fù)原狀。被告應(yīng)向原告返還商鋪租賃意向金、商鋪租賃押金及裝修物管費、垃圾清運費、裝修保證金、臨時水電費總計30105元。應(yīng)向原告賠償各項損失總計109980元。

原告基于實現(xiàn)租賃合同目的而向被告支付各種款項總計30105元。合同依法解除后，被告收取的各種款項應(yīng)當向原告返還。

原告基于實現(xiàn)租賃合同目的支付了各種費用損失總計109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。從租賃合同及原告提供的證據(jù)（證據(jù)7-15、18、19、23）可知，原告已因租賃合同的解除造成實際損失總計109980元，被告應(yīng)當依法賠償，明細如下：

1、原告租賃店員宿舍的房租金損失9100元。（詳見證據(jù)9、10、11、12）。

原告與被告簽訂租賃合同后，原告為按被告要求及時開業(yè)經(jīng)營，招聘店長并為店長租賃宿舍一間，租期一年，支付6個月租金8400元，支付中介費700元，總計9100元，該損失屬于原告遭受的合理的、實際的財產(chǎn)損失，依法應(yīng)當由被告予以賠償。

2、辦理營業(yè)執(zhí)照損失330（60+270）元，交通費、快遞費及利息等損失1450元；（詳見證據(jù)7、8、18、19、23）。

因被告根本違約致使合同解除而使原告遭受的損失還包括辦理營業(yè)執(zhí)照損失330、交通費損失170元，快遞費損失20元，打印被告企業(yè)基本信息費1元，被告資金占用給原告造成的利息損失

1146.29元。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據(jù)并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實際的損失，被告應(yīng)當賠償。

（合同法第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。）篇二：房屋租賃合同糾紛代理詞(修改版)代理詞

尊敬的審判長、人民陪審員：

原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務(wù)所接受xx的委托，指派律師xx擔任本案原告的訴訟代理人。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對本案的事實、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請合議庭予以考慮。

一、本案原告是適格的訴訟主體。我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”?！吨腥A人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效”。

被告以“買賣不破租賃”的原則來否認原告的主體資格是錯誤的。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權(quán)人交納租金、承擔原租賃合同中的義務(wù)。

原告在獲得xx轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)（并非被告辯稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓）后，當然地取得了該房屋的收益權(quán)，在本案中，原告依據(jù)《xx租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律依據(jù)，也有被告一直以該房屋為經(jīng)營地而辦理工商登記的事實依據(jù)。所以，原告是適格的訴訟主體。

二、原告的訴訟請求并不存在超過訴訟時效的問題。

1、本案的客觀事實表明原告的訴訟請求并未超過訴訟時效

原告自xx年取得房屋產(chǎn)權(quán)以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實。

2、原告針對訴訟時效的證據(jù)依法應(yīng)予以采信

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務(wù)出庭作證??”。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過租金，了解案件真實情況，因此，他們有義務(wù)出庭作證。

3、根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請求并未超過訴訟時效

本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個整體債務(wù)，分xx期履行，這些義務(wù)的設(shè)定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務(wù)內(nèi)容的總和作為一個整體構(gòu)成了權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容，權(quán)利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權(quán)利也是一個整體的合同權(quán)利，其主張合同權(quán)利也是對合同整體權(quán)利的主張，所以權(quán)利人可以在該項作為整體的權(quán)利最終到期而未能實現(xiàn)時就該項權(quán)利提出主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”。所以，本案應(yīng)從最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計算訴訟時效。原告在xx年xx月xx日向法院提起訴訟，原告的訴訟請求并未超過訴訟時效。

4、原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導(dǎo)意見佐證。

（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號判決書。（2）《江蘇省高級人民法院關(guān)于民商事審判適用訴訟時效制度若干問題的討論紀要》蘇高法審委[2005]17號第四條規(guī)定：“當事人在合同中約定債務(wù)人以分期履行的方式履行債務(wù)的，訴訟時效期間自最后履行期屆滿的次日起計算?！?/p>

三、被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

首先，被告主張的優(yōu)先購買權(quán)與原告主張的租金請求，屬于兩個不同的法律關(guān)系，理應(yīng)另案處理。

其次，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權(quán)。因此，即使被告主張權(quán)利，也應(yīng)當向房屋出讓人主張，并不能以此對抗原告的訴訟請求，所以被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

綜上，代理人認為本案事實清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請求理應(yīng)得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。xx律師事務(wù)所

律師：年 月 日篇三：房屋租賃合同糾紛案代理詞 代理詞

尊敬的審判長、審判員：

西安xxxx有限公司與xxx、xxx房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西xx律師事務(wù)所指派，作為本案原告西安xxxx有限公司的代理人參加今天的庭審，根據(jù)本案的基本事實，結(jié)合庭審情況，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：

一、本案事實清楚、法律關(guān)系明確，二被告已明顯違反合同約定，應(yīng)屬根本違約。

2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號xxx物流園的庫區(qū)b1庫房共計1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計金額共計206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個月交下一承包費。租期內(nèi)原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計收違約金。遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費用款22000元，維修工程款15000元，上述事實有xxx本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被xx市國土資源局xxxx分局強制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導(dǎo)致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，我們認為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實信用原則，已屬根本違約，應(yīng)按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔違約責任。二、二被告應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟損失。

如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”，據(jù)此被告應(yīng)按照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導(dǎo)致合同不能正常履行，依據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定和《房租租賃合同》的約定被告應(yīng)退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計206205元。由于被告的違約行為導(dǎo)致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟損失，被告應(yīng)按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經(jīng)濟損失為（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，對此被告應(yīng)足額賠償原告。

三、xx市國土資源局xxxx分局《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》已明確將原告租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房列入強制拆除范圍內(nèi)，由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎，xx市國土資源局xxxx分局才做出責令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內(nèi)無事實依據(jù)，并且經(jīng)過現(xiàn)場勘驗該處庫房破損已是事實，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。

四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應(yīng)按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟損失。按照xx市國土資源局xxxx分局等相關(guān)部門《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》的規(guī)定，原告所租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房極有可能是違章建筑，在政府強制拆除范圍內(nèi)，并最終導(dǎo)致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經(jīng)濟損失。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導(dǎo)致房屋租賃合同的無效，理應(yīng)按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計37000元。并依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務(wù)，明顯存在過錯，最終導(dǎo)致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經(jīng)濟損失，應(yīng)當按照法律規(guī)定承擔締約過失責任，賠償原告的直接經(jīng)濟損失32400元。

以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。

陜西xx律師事務(wù)所 年月日

第四篇：借款合同糾紛代理詞（推薦）

篇一：借款糾紛案代理詞 代理詞

審判長，審判員：

原告馮君華與被告賀斌、楊曉桃、賀麗麗、張瑞琴之間借款合同糾紛一案，經(jīng)過貴院的公開審理，對原告馮君華與被告賀斌于2009年1月18日形成的30萬元借款事實已非常清楚，該案的爭議焦點在于，該筆債務(wù)是否為夫妻共同債務(wù)，抵押人賀麗麗、保證人張瑞琴的擔保是否有效，是否應(yīng)當承擔連帶清償責任。對此，作為原告馮君華的委托代理人，特發(fā)表如下代理意見：

一、原告馮君華與被告賀斌之間的債權(quán)債務(wù)合法有效，應(yīng)當受到法律的保護。

2009年1月18，被告賀斌因資金緊張為由向原告借款，原告向其提供了30萬元借款，被告賀斌出具《借條》一枚，約定借期為5個月，月息1.5萬元，到期還本。該約定真實、合法、有效，即未違反國家強制性規(guī)定，也未侵犯集體、第三人的合法權(quán)益，應(yīng)當?shù)玫椒傻谋Ｗo。首先，該民間借貸的主體為原告馮君華、被告賀斌，二者是完全民事行為能力人，可獨立自主地從事民事行為，該借貸關(guān)系的形成是二者真實意思的表示；其次，原告與被告賀斌以書面方式達成該協(xié)議，在遵循自愿、平等、誠實信用原則的基礎(chǔ)上，對借貸數(shù)額、借貸標的、借貸期限等內(nèi)容形成合議，被法律所允許，受法律保護；再次，該借款事實已實際發(fā)生，原告在被賀斌出具《借條》后，已經(jīng)將該款項交付，雙方形成合法、有效的借貸關(guān)系。根據(jù)我國法律的規(guī)定，民間借貸作為一種民事法律行為，是通過雙方書面或口頭約定形成的特定債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該債權(quán)債務(wù)關(guān)系一經(jīng)產(chǎn)生即受法律保護。因此，原告與被告賀斌之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效，應(yīng)當受到法律的保護。

二、該筆債務(wù)為被告賀斌、楊曉桃夫妻間的共同債務(wù)，應(yīng)由其共同承擔債務(wù)償還義務(wù)。被告賀斌在2009年1月18日向原告出具的《借條》雖然只有其個人簽字，但被告楊曉桃對該債務(wù)也是明知的，應(yīng)認定該債務(wù)為夫妻間共同債務(wù)。在法庭調(diào)查階段，原告方向法庭出示了一組證據(jù)，即“2009年7月至12月，原告與被告楊曉桃間的《短信內(nèi)容》”。孝義市人民法院（2011）孝民初字第26號《民事判決書》對該證據(jù)的真實性予以了認定，充分證明了被告楊曉桃對該債務(wù)是明知的，是其夫妻的真實意思表示，被告賀斌、楊曉桃以離婚的方式將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到被告楊曉桃名下，屬明顯逃避債務(wù)的行為，不能排除被告楊曉桃承擔該共同債務(wù)的義務(wù)。同時，《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋

（二）》 第24條規(guī)定：“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當按夫妻共同債務(wù)處理?！北桓尜R斌、楊曉桃即未有個人財產(chǎn)的約定，也未出示任何能證明該債務(wù)為個人債務(wù)的證據(jù)，因此根據(jù)我國法律規(guī)定推定該債務(wù)為夫妻間共同債務(wù)是合理、合法的。理應(yīng)由被告賀斌、楊曉桃共同承擔償還義務(wù)。

三、被告賀麗麗、張瑞琴作為擔保人、保證人應(yīng)對該債務(wù)承擔連帶責任。

在被告賀斌出具的《欠條》上，被告賀麗麗以登記在丈夫張金平名下、位于新安街與大眾路交叉口、編號為福泰綜合樓西棟5單元6層?xùn)|門、面積為101.04m2的一套住宅提供擔保；被告張瑞作為“中間保證人”在《借條》上簽了字。我國《擔保法》第19條規(guī)定，當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。被告賀麗麗以與其配偶張金平的共有財產(chǎn)提供擔保，雖未在《借條》上簽字，但該擔保是夫妻共同債務(wù)，理應(yīng)由其承擔連帶責任；被告張瑞琴以“中間保證人“的名義在《借條》上簽字，根據(jù)我國《擔保法》第6條的規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔責任。因此被告張瑞琴也應(yīng)對該債務(wù)承擔連帶責任。在庭審過程中，被告賀麗麗抗辯，被告并不認識原告馮君華，也未授權(quán)任何人對外抵押擔保。但并沒有出示任何證據(jù)。該擔保是被告賀麗麗與張金平的共同財產(chǎn)所作的抵押，被告賀麗麗對此是知情的，由此形成的共同債務(wù)，被告賀麗麗理應(yīng)承擔連帶責任。而被告張瑞琴抗辯，該保證已過訴訟時效，保證人不承擔任何責任。這是根本站不住腳的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》 第32條第2款的規(guī)定：“保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務(wù)本息還清時為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年?！北景讣磳儆诖朔N情形，該保證訴訟時效不應(yīng)適用一般保證6個月的訴訟時效規(guī)定，而應(yīng)適用2年的規(guī)定，該保證并沒用超過法律規(guī)定的訴訟時效限制。因此，被告張瑞琴也應(yīng)當對該債務(wù)承擔連帶責任。借款人應(yīng)當按照約定的期限返還借款，存在抵押、保證情形的應(yīng)按約定承擔保證責任。原告馮君華與被告賀斌之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效，該債務(wù)為被告賀斌、楊曉桃夫妻間的共同債務(wù)，應(yīng)由其共同承擔，并且作為該借款合同關(guān)系的保證人賀麗麗、張瑞琴對此應(yīng)承擔連帶清償責任。請貴院認真審查，保護債權(quán)人的利益不受非法侵害，促使債務(wù)人、共同債務(wù)人及其保證人積極行使其應(yīng)盡的償還義務(wù)。

代理人：

2012年5月11日篇二：借款合同糾紛代理詞 代理詞

尊敬的審判長、審判員：

因a（以下簡稱a）訴b（以下簡稱b）、d、g借款合同糾紛一案，xxx律師事務(wù)所接受a的委托，依法指派xxx律師作為a的代理人參與了本案的庭審?，F(xiàn)根據(jù)本案相關(guān)證據(jù)及庭審情況發(fā)表如下代理意見：

一、a與b簽訂的借款合同真實有效，a完全履行了向b放款300萬元的合同義務(wù)，而b對于收到該借款的事實也予以了明確確認。1、2013年9月10日，a與b簽訂a流借字（2013年）第870號借款合同，約定b向a借款金額為300萬元，月息13‰，逾期罰息26‰，借款期限七個月（從2013年9月10日起至2014年4月10日止）。該借款合同是雙方在a住所地簽訂的，是雙方真實意思表示，是真實有效的合同，且b對該借款合同的真實性予以承認。

2、當借款合同與借據(jù)約定不一致時，以借據(jù)為準。該借款合同第三條款項下，借款期限起始日與借款借據(jù)不一致時，以第一次放款時的借據(jù)所載實際放款日期為準，本條第一款約定的借款到期日作相應(yīng)調(diào)整。b與a簽訂該借款合同于2013年9月10日，但實際放款日為2013年11月13日，即借款期限起始日應(yīng)當以借據(jù)載明的日期2013年11月13日為準。且還款日期調(diào)整為2014年3月13日，借款期限為四個月。

3、該合同約定借款人b違約時，由b承擔貸款人a實現(xiàn)債權(quán)的合理費用。本案a為實現(xiàn)債權(quán)和擔保權(quán)利支付的律師費12萬元應(yīng)由b承擔。

二、b未按期履行還款義務(wù)，仍拖欠a借款300萬元本金及利息。1、2013年11月12日,b以授權(quán)委托書的形式授權(quán)予其法定代表人c接收a發(fā)放的300萬元借款。2013年11月13日,a根據(jù)b的指示將借款300萬元轉(zhuǎn)至案外人c名下的xx銀行xx支行賬戶上（卡號為），并由案外人c將該借款轉(zhuǎn)交b。以支付憑證為依據(jù)，且經(jīng)過庭審核實確認，b已收到上述借款，但b未能按期履行償還借款本金及利息的義務(wù)。

2、b在2014年4月收到a借款到期催收函后承諾當月還款50-100萬元，但依舊未能實現(xiàn)其還款承諾，因遲延履行已構(gòu)成違約。

3、以a與c借款發(fā)放回收憑證和a與b借款發(fā)放回收憑證這兩組證據(jù)清楚表明，b與a簽訂并履行的多份借款合同中，b系通過案外人c的賬戶接收借款，通過案外人c或f的銀行賬戶予以還款，雖存在交叉還款，但案外人c與a之間的借款關(guān)系同b與a之間的借款關(guān)系明確區(qū)分開，借款還款賬目一一對應(yīng)，根本不存在混淆的現(xiàn)象。至于b在2013年11月11日歸還的300萬元，并非其償還本案訴爭借款合同的借款，而系b償還其先前所欠a其他借款合同的款項。因放款日期調(diào)整，2013年11月13日，a才將本案訴爭的300萬元借款轉(zhuǎn)入b指定的c賬戶，該借款至今仍未歸還。因此，請求b償還300萬元借款的訴求應(yīng)得到支持。

三、d本人與a簽訂的保證合同真實有效，不存在套用其他保證合同的行為,d與g系夫妻，應(yīng)對借款承擔連帶責任。

1、g與d系合法夫妻，經(jīng)協(xié)商一致，g簽署了配偶同意確認書，同意d以夫妻共同財產(chǎn)為b與a簽訂的a流借字（2013年）第870號借款合同提供擔保。2、2013年9月10日，d與a簽訂了a流保字（2013年）第870-1號保證合同，保證范圍為借款合同本金及利息、罰息、違約金和a為實現(xiàn)債權(quán)與擔保權(quán)利而發(fā)生的費用，保證期間為兩年。該保證合同真實有效。

3、d和g承認該保證合同系對2013年9月10日那份借款合同進行的擔保，即承認對a流借字（2013年）第870號借款合同提供擔保，而本案訴爭就是a流借字（2013年）第870號借款合同，所以，不存在套用其他保證合同的事實，d和g應(yīng)對該借款承擔連帶責任的訴求應(yīng)得到支持。

綜上所述，本案事實清楚、證據(jù)充分，依法應(yīng)當?shù)玫椒ㄔ褐С?。望貴院公正判決。此致 xxx法院 代理人：

年月日篇三：民間借貸糾紛代理詞 代 理 詞

審判長、審判員：

xxxx律師事務(wù)所依法接受原告xx委托，指派我作為其代理人參與本案訴訟，通過庭前調(diào)查了解和今天的庭審，現(xiàn)結(jié)合有關(guān)事實和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告xx與被告xxx之間的借貸關(guān)系合法有效，依法應(yīng)當受到法律保護

2013年5月25日，被告xxx向原告xx借款，雙方約定：借款金額479000元，全款于2013年6月31日前歸還。同日，原告xx依約向被告xxx交付了該筆借款，并由被告xxx出具借條和收條各一張。雙方的借款約定真實、合法、有效，依法形成的借貸法律關(guān)系應(yīng)當?shù)玫椒傻谋Ｗo。根據(jù)《合同法》第六十條第一款之規(guī)定“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”，被告xxx到期應(yīng)當歸還借款而未歸還，違反了合同約定，應(yīng)當返還原告的借款本金人民幣479000元。

二、被告xxx不按期還款，應(yīng)當支付逾期利息。

根據(jù)《合同法》第二百零七條之規(guī)定“借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當按照約定或國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息”，《最高人民法院<關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見>》第九條“公民之間的定期無息借貸，出借人要求借款人償付逾期利息，或者不定期無息借貸經(jīng)催告不還，出借人要求償付催告后利息的，可參照銀行同類貸款的利率計息?！保诹鶙l“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護?！保诎藯l“借貸雙方對有無約定利率發(fā)生爭議，又不能證明的，可參照銀行同類貸款利率計息。借貸雙方對約定的利率發(fā)生爭議，又不 1能證明的，可參照本意見第6條規(guī)定計息。”本案中，被告xxx到期拒不還款，根據(jù)上述法律規(guī)定，原、被告雖未約定借款利息，但這并不妨礙原告主張逾期利息，被告應(yīng)當償還逾期利息。

綜上，請求人民法院依法判令被告xxx償還原告xx借款本金人民幣479000元，并支付逾期利息至款清之日止。

以上意見供合議庭參考！

2xxxx律師事務(wù)所 律師 二〇一四年三月六日

第五篇：關(guān)于擔保合同糾紛代理詞

關(guān)于擔保合同糾紛代理詞

審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定，受本案原告委托，我所指派本人代理參與本案庭審活動，經(jīng)過剛才的庭審調(diào)查，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提如下代理意見：

一、被告方在5月21日、7月4日以及本次答辯陳述中有兩個重要觀點：一是稱主合同不成立，二是稱被告擔保債務(wù)已結(jié)清。既然被告不認可主合同成立，則肯定不會出現(xiàn)“債務(wù)已結(jié)清”的事實，所以，根據(jù)被告第一個觀點可以推翻第二個觀點；同樣，既然被告稱擔保債務(wù)已結(jié)清，則肯定主合同是成立的，所以，根據(jù)被告第二個觀點可以推翻第一個觀點。

二、陳某向原告借款5萬元是事實，有借條、擔保書、陳某某收條為證。

1、借條本身就證明借款存在的事實，被告未能提供證據(jù)證明借條不是真實的；

2、被告出具的擔保書中已明確承認陳某向原告借款5萬元的事實，即使沒有借條，此擔保書也能證明主合同的成立；

3、被告代理人陳某某出具的收條明確表明：被告交3萬元，轉(zhuǎn)交原告，代還陳某借款。此收條內(nèi)容足以證明，陳某向原告借款的事實。

三、被告擔保屬于連帶責任保證。有擔保書、陳某某收條為證。

1、被告擔保承諾書本身可以證明被告擔保屬于連帶責任保證。擔保承諾書保證：“陳某到期不能按約償還，本金、利息、違約金、訴訟費、及主張債權(quán)的相關(guān)費用均由我承擔償還”，因為陳某借條約定了還款時間為“2012年3月13日”，還款方式為“現(xiàn)金”，所以該擔保承諾書內(nèi)容本意應(yīng)當理解為：“只要債務(wù)人到期沒有按照約定時間、方式償還借款，本金、利息、違約金及所有相關(guān)費用全部由被告承擔償還”。該保證符合連帶責任保證特征。

2、陳某某收條可以證明被告擔保屬于連帶責任保證。收條明確表明：被告代陳某歸還向原告借款，并要求原告交付擔保書。如果擔保承諾書不是連帶責任保證，就不會出現(xiàn)被告在并不想代還的情況下，又迫于擔保承諾書真實存在的壓力，不得不交付現(xiàn)金給其代理人代為償還以換取擔保承諾書的事實。道理很簡單：不是連帶責任保證，你完全可以不代為償還嘛！怕什么呢？

3、被告擔保承諾書不符合一般保證特征。

如果被告是一般保證，在承諾書中，就應(yīng)當有：“債務(wù)人沒有能力履行債務(wù)時，保證人才承擔債務(wù)人未履行債務(wù)部分的償還責任”；絕不該有含：“到期不能按約償還，本金及相關(guān)費用全部由保證人承擔償還”的內(nèi)容。

4、被告擔保承諾書即使沒有明確是一般保證還是連帶責任保證，根據(jù)擔保法第十九條 當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。

根據(jù)最高人民法院法釋(2002)38號《關(guān)于涉及擔保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責任方式認定問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定：“保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務(wù)時承擔保證責任，且根據(jù)當事人訂立的合同的本意推不出為一般保證責任的，視為連帶責任保證?！?/p>

5、即使是一般保證，現(xiàn)因債務(wù)人去向不明（被告在調(diào)解時陳述的事實），保證人不得行使“拒絕承擔保證責任”規(guī)定的權(quán)利。

根據(jù)擔保法第十七條 當事人在保證合同中約定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時符合，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務(wù)人財產(chǎn)依法強制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，對債權(quán)人可以拒絕承擔保證責任。有下列情形之一的，保證人不得行使前款規(guī)定的權(quán)利：

（一）債務(wù)人住所變更，致使債權(quán)人要求其履行債務(wù)發(fā)生重大困難的；

（二）人民法院受理債務(wù)人破產(chǎn)案件，中止執(zhí)行程序的；

（三）保證人以書面形式放棄前款規(guī)定的權(quán)利的。

因此，被告擔保屬于連帶責任保證。

四、被告稱擔保債務(wù)已結(jié)清，不符合事實。其證據(jù)不具真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，沒有證明力。

1、被告提供債務(wù)人陳某出具便條，不具真實性。沒有證據(jù)證明該字條是陳某所寫；

2、即使是陳某所寫，陳某作為債務(wù)人身份，與本案屬利害關(guān)系人，該字條沒有證明力。如果憑債務(wù)人的一張字條，就可免除保證人的責任，找保證人對債權(quán)人就沒有有意義。

3、如果這筆借款被抵銷了，借條、擔保書就不應(yīng)該存在了，或者應(yīng)由原告出具書面證明，聲明其作廢了，但被告未能提供有效證據(jù)。

4、如果這筆借款被抵銷了，被告就沒有必要于2012年5月5日交付陳某某30000元用于償還原告；并要求原告交付借條、擔保書后，才給付，足以表明借條、擔保書是有效的，否則，誰愿意用30000元換二張廢紙呢？

5、借條內(nèi)容約定：還款方式為現(xiàn)金，即使房款存在，也不能抵銷借款，除非有新的約定，但被告未能提供有效證據(jù)；何況不存在房款！

6、陳某與原告還存在其它債務(wù)，即使存在房款，也是抵充其它債務(wù)，不可能抵充有連帶擔保人擔保的債務(wù)。房款抵充被告連帶擔保的債務(wù)，不符合正常邏輯，房款即使存在，與本案也沒有關(guān)聯(lián)性。

7、被告提供債務(wù)人陳某出具便條，其內(nèi)容不具合法性。

陳某為大豐方強圩中村人，原告系鹽城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)步鳳新洼村人，《土地管理法》第八條規(guī)定農(nóng)村土地、宅基地，屬于農(nóng)民集體所有；第四十三條 任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民?！斗课莸怯涋k法》第八十七條 申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不

屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予受理。因此宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員無法取得。原告不可以到大豐方強圩中村六組購買房屋，即使購買，也屬于無效合同、無效行為，也就不會存在房款，當然就不會存在房款抵銷借款的事實。

五、根據(jù)《民法通則》及《擔保法》相關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)按照約定履行償還義務(wù)。

《民法通則》第八十九條 依照法律的規(guī)定或者按照當事人的約定，可以采用下列方式擔保債務(wù)的履行：

（一）保證人向債權(quán)人保證債務(wù)人履行債務(wù)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，按照約定由保證人履行或者承擔連帶責任；

擔保法第十八條 當事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔連帶責任的，為連帶責任保證。

連帶責任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔保證責任。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第二十條 連帶共同保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求任何一個保證人承擔全部保證責任。

六、被告償還本金同時，應(yīng)承擔利息、違約金、訴訟費、代理費等相關(guān)費用。

根據(jù)最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第123條、《合同法》第二百零七條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息規(guī)定及被告擔保書承諾，被告償還本金同時，應(yīng)承擔利息、違約金、訴訟費、代理費等相關(guān)費用。

最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第124條規(guī)定“借款雙方因利率約定發(fā)生爭議，如果約定不明，又不能證明的，可以比照銀行同類貸款利率計息。”

《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當按照何種標準計算問題的批復(fù)》[1999年1月29日最高人民法院審判委員會第1042次會議通過]法釋[1999]8號 ：對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。

七、單方以書面形式向債權(quán)人出具擔保書有效。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第二十二條 第三人單方以書面形式向債權(quán)人出具擔保書，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立。

綜上，被告作為陳某向原告借款的連帶擔保人，有履行償還債務(wù)及利息、的義務(wù)。

以上意見謹請法庭予以充分考慮！

代理人 蔡

2012年7月