第一篇：民間借貸案件中關(guān)于“以房抵債”的司法認(rèn)定

民間借貸案件中關(guān)于“以房抵債”的司法認(rèn)定

在民間借貸法律關(guān)系中，借款人以房屋作為抵押物為借款提供抵押擔(dān)保的方式較為常見。實踐中，除了前述直接以房屋設(shè)立抵押權(quán)的擔(dān)保模式之外，借貸雙方就房屋作為借款擔(dān)保的約定也五花八門。擔(dān)保模式的不同也致使其各自的法律關(guān)系迥異，并最終導(dǎo)致司法認(rèn)定的大相徑庭。鑒此，針對民間借貸案件中常見的“以房抵債”借款擔(dān)保模式，筆者根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，對該類型案件的司法認(rèn)定梳理如下，以期有所幫助。

一、“真借款，假購房”類案件的司法認(rèn)定案例1：2016年1月1日，張三作為出借人向李四借款人民幣1,000,000元整，借款期限為3個月，月息三分。同日，張三與李四簽訂《房屋買賣合同》，約定李四以其名下的一套房屋為前述借款提供擔(dān)保。擔(dān)保方式：如李四屆時還清本息，則《房屋買賣合同》自動終止；如李四屆時不能全部清償借款本息，則以該房屋抵償全部借款本息。借款到期后，李四無法清償全部借款本息，張三訴至法院要求李四履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，將房屋過戶至己方名下。司法認(rèn)定：

（一）《民間借貸司法解釋》施行之前，張三與李四簽訂的《房屋買賣合同》因違反《物權(quán)法》186條應(yīng)被認(rèn)定為無效，張三無法主張將房屋過戶至己方名下。張三與李四雖簽訂了《房屋買賣合同》，但雙方之間并無真實的房屋買賣合意，而是以買賣房屋的方式為借款提供擔(dān)保。因此，該《房屋買賣合同》引發(fā)的糾紛不能簡單的按照商品房買賣合同糾紛進(jìn)行審理?！段餀?quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，依此規(guī)定，張三與李四簽訂《房屋買賣合同》，實質(zhì)上屬于雙方在債務(wù)履行期屆滿前約定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押財產(chǎn)歸屬于債權(quán)人所有的意思表示。《合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效”，依此規(guī)定，張三與李四簽訂的《房屋買賣合同》因違反《物權(quán)法》第一百八十六條的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)被認(rèn)定為無效。鑒此，在合同無效的情形下，張三無權(quán)依據(jù)《房屋買賣合同》的約定，要求李四將房屋過戶至己方名下。

（二）《民間借貸司法解釋》施行之后，張三如訴至法院要求李四將房屋過戶至己方名下的，法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，法院應(yīng)予駁回?！睹耖g借貸司法解釋》并未對《房屋買賣合同》的效力進(jìn)行明確認(rèn)定，而是直接對該類訴訟的司法操作路徑進(jìn)行了明確?！睹耖g借貸司法解釋》第二十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”。據(jù)此規(guī)定，如張三選擇以房屋買賣合同關(guān)系作為訴訟法律關(guān)系起訴至法院，要求李四將房屋過戶至己方名下的，則法院亦只能按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理，張三訴請房屋變更至己方名下的訴訟請求亦不能獲得司法支持。此外，《民間借貸司法解釋》第二十四條第二款還規(guī)定：“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)”。需特別注意，本款的規(guī)定并非賦予債權(quán)人張三對李四提供的房屋享有抵押權(quán)，即張三無權(quán)就該房屋拍賣、變賣后的價款相較于李四的其他債權(quán)人優(yōu)先受償。在李四名下房屋未被其他債權(quán)人申請法院查封的情況下，張三可依據(jù)前訴規(guī)定申請法院強(qiáng)制執(zhí)行以償還債務(wù)；如李四名下房屋已被其他債權(quán)人申請法院查封的情況下，則張三無法直接申請法院對房屋進(jìn)行拍賣，而應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定及路徑，主張己方的債權(quán)。

二、“真借款，真抵房”類案件的司法認(rèn)定案例2：2016年1月1日，張三作為出借人向李四借款人民幣1,000,000元整，借款期限為3個月，月息三分。借款到期后，李四無法償還借款本息。經(jīng)雙方對賬，截止2016年4月1日，李四欠付張三借款本金及利息共計人民幣1,090,000元。之后，張三與李四簽訂《房屋買賣合同》，約定張三購買李四名下的一套房屋，前述欠款本息全部轉(zhuǎn)為已付購房款，合同簽訂后15日內(nèi)，辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。合同的約定產(chǎn)權(quán)過戶時間到期后，李四一直無故未協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，張三遂訴至法院要求李四履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，協(xié)助將房屋過戶至己方名下。司法認(rèn)定：本案中，張三與李四簽訂的《房屋買賣合同》的時間發(fā)生在借款到期之后，雙方簽訂該《房屋買賣合同》的目的也并非以買賣房屋作為手段為借款提供擔(dān)保，而是雙方協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，轉(zhuǎn)而建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的意思表示。因此，本案中，張三與李四簽訂的《房屋買賣合同》因發(fā)生在債務(wù)履行期屆滿之后，且雙方買賣房屋的意思表示真實，繼而不再適用《物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定。最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)案例72號也對該類案件的裁判思路進(jìn)行了明確，即借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！薄Ｔ诓淮嬖凇吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。鑒此，李四在未按約履行《房屋買賣合同》的情況下，張三有權(quán)訴請法院要求李四協(xié)助將房屋過戶至己方名下。此外，最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)案例72號還明確法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。依此規(guī)定，對于可轉(zhuǎn)換為已付購房款的法定利息利率到底應(yīng)確定為24%還是36%？該指導(dǎo)案例的裁判觀點并未進(jìn)一步明確。結(jié)合《民間借貸司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為，該可轉(zhuǎn)換為已付購房款的法定利息利率應(yīng)以年利率24%為限，理由在于，根據(jù)《民間借貸司法解釋》第26條的規(guī)定，對于年利率超出24%低于36%之間的利息，如借款人已經(jīng)償還的，則借款人無權(quán)要求出借人返還；如借款人未償還，而出借人訴請支付的，則法院不予支持。依此邏輯，對于以房抵債的案件而言，借款人李四并未實際向張三支付過欠款本息，張三訴請法院要求李四履行《房屋買賣合同》，本質(zhì)上屬于請求法院判令李四以物的形式償還對張三的欠款本金及利息，因此，根據(jù)《民間借貸司法解釋》第26條第一款的規(guī)定，可轉(zhuǎn)換為已付購房款的法定利息利率應(yīng)確定為年利率24%。

第二篇：淺析民間借貸案件中的相關(guān)法律問題

淺析民間借貸案件中的相關(guān)法律問題

受國際、國內(nèi)金融環(huán)境的影響，民間借貸已成為一些企業(yè)（主要是民營企業(yè)）或個人的重要融資渠道，近幾年的民間借貸活動顯得尤其活躍。但由于民間借貸實踐操作中存在不規(guī)范性的特征，由此衍生了大量的民間借貸糾紛，全國各地法院的民間借貸糾紛案件數(shù)量呈直線上升的趨勢。民間借貸引發(fā)了相關(guān)社會問題，已然成為社會關(guān)注的焦點之一，溫總理近期也因民間借貸引發(fā)的社會問題親自趕赴溫州作調(diào)查和指導(dǎo)工作。最近，最高人民法院專門就民間借貸問題發(fā)布《關(guān)于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展維護(hù)社會穩(wěn)定的通知》（法[2011]336號）。本人在近幾年代理了不少民間借貸案件，最近參加了由中國行為法學(xué)會舉辦的關(guān)于民間借貸法律問題專題研討會，會議邀請了最高院民二庭的資深法官及國內(nèi)知名律師參加，本人覺得參加該會受益匪淺。鑒于此，本人擬就民間借貸糾紛案件的相關(guān)法律問題談幾點個人心得體會，以期達(dá)到拋磚引玉之效果。

一、關(guān)于民間借貸糾紛中債權(quán)債務(wù)主體問題

1、借貸關(guān)系中的當(dāng)事人問題

通常而言，民間借貸關(guān)系中債權(quán)債務(wù)主體問題本不該是一個問題，但由于民間借貸實踐操作的不規(guī)范性導(dǎo)致了該問題的復(fù)雜性，比如民間借貸中的貸款人有可能口頭委托其親朋好友甚至其下屬代為支付借款，而借款人也可能口頭指示貸款人將借款打入他人賬戶（代收款），而一旦付諸法律訴訟時，真正的債權(quán)人可能既難以舉證其債權(quán)人的身份（比如還需申請代為支付借款的受托人出庭作證等），還可能無法舉證被告的債務(wù)人身份（因為借款是轉(zhuǎn)入第三人賬戶的，如果債務(wù)人予以抵賴或不到庭，在法律上難以認(rèn)定真正的債務(wù)人是誰）。因此，律師在代理該類案件時，要首先區(qū)分案件的不同情況適當(dāng)確定民間借貸糾紛中的債權(quán)人主體和債務(wù)人主體。在真正的債務(wù)人（被告）否認(rèn)借款事實或借款人缺席（失蹤）的情況下，如現(xiàn)有的證據(jù)在法律上無法認(rèn)定真正的債務(wù)人時，甚至應(yīng)考慮改變訴訟策略，如以債務(wù)人口頭指示的收款人為被告提起不當(dāng)?shù)美V等。

2、債務(wù)的承擔(dān)主體問題

最高院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十四條規(guī)定，債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外（建議加腳注）。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人是自然人時，作為民間借貸的原告，應(yīng)將借款人的配偶列為共同被告。如果存在第三人保證擔(dān)?；蚱渌麚?dān)保形式時，還應(yīng)將擔(dān)保人列為共同被告訴請擔(dān)保人承擔(dān)連帶清償責(zé)任；如果擔(dān)保人屬自然人時，本應(yīng)考慮是否也將其配偶列為共同被告，但根據(jù)目前的司法實踐，在自然人擔(dān)保人的民間借貸糾紛中，如原告直接將擔(dān)保人的配偶列為共同被告起訴的，法院普遍不予受理。而如果作為被告的代理人，尤其是作為借款人或借款擔(dān)保人的配偶的代理人，除嚴(yán)格審查原告主體是否屬適格的債權(quán)人之外，還應(yīng)仔細(xì)甄別借款人在法律上、證據(jù)上是否屬適格的借款人，關(guān)注被告是否屬于上述婚姻法及其司法解釋中所述的“除外”情形，以此作為抗辯理由免除債務(wù)的共同承擔(dān)義務(wù)。

二、關(guān)于民間借貸糾紛案中的債務(wù)本金問題

1、利息預(yù)先在本金中扣除情況 民間借貸中，通常出現(xiàn)貸款人在支付借款時預(yù)先從本金中扣收利息的情形。對于該類情形，根據(jù)合同法第二百條“利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息”之規(guī)定，預(yù)先從本金中扣除的“利息”部分不視為本金數(shù)額，僅以實際支付的借款數(shù)額認(rèn)定為本金數(shù)額。對于該問題，在最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展維護(hù)社會穩(wěn)定的通知》（法 [2011]336號）（以下稱“最高院通知”）第六條再次作出了相同規(guī)定。但實踐中，貸款人往往一方面預(yù)先在本金中扣除利息，另一方面又要求借款人以“借條”或“借據(jù)”的形式書面確認(rèn)收到借款現(xiàn)金（本金），該“借條”或“借據(jù)”上載明的數(shù)額是尚未扣除利息之前的數(shù)額，在此情形下，借款人除非有其他證據(jù)足以證明“利息預(yù)先在本金中扣除”，否則，法院可能只能按照“借條”或“借據(jù)”之書面證據(jù)予以認(rèn)定。

2、巨額“借條”或“借據(jù)”之認(rèn)定

在實踐中，作為貸款人的原告往往向法院提交由借款人出具的“借條”、“借據(jù)”或“欠條”等憑據(jù)主張債權(quán)，如果這些憑據(jù)載明的金額較?。ū热鐜浊г?、幾萬元或小幾十萬元），據(jù)此認(rèn)定債務(wù)金額一般沒有問題。但如果前述憑據(jù)載明的金額高達(dá)幾百萬元甚至幾千萬，而且沒有任何銀行轉(zhuǎn)賬憑證予以佐證，這時法院又會如何認(rèn)定呢？寧波市北侖區(qū)人民法院審理的一個案件（案號：（2008）甬侖民二初字第1475號），法院認(rèn)為：“原告雖然向法院提供了被告出具的借條，但借條并非是唯一的債權(quán)憑證，原告還應(yīng)向法院提供其已經(jīng)向被告俞磊交付了借條中約定的借款的證據(jù)，但原告無法提供上述證據(jù)”，法院最后判決原告敗訴，該判決現(xiàn)已發(fā)生法律效力。在最高院審結(jié)的案件中也有類似的判例。盡管這可能僅屬個案情形，但卻提醒我們，僅憑手中持有的“欠條”、“借條”等類似憑據(jù)主張債權(quán)，能否勝訴已經(jīng)存在不確定性，因此，律師在代理此類訴訟過程中，應(yīng)充分估計法院作出對自己當(dāng)事人不利認(rèn)定的可能性，提前做好充分的舉證。同時，在作為被告代理人的情況下，應(yīng)充分舉出足以使法官對原告提供的債權(quán)憑證產(chǎn)生合理懷疑的證據(jù)，并充分引用現(xiàn)有的司法判例進(jìn)行抗辯。

前述最高院通知第七條規(guī)定：“注意防范、制裁虛假訴訟。人民法院在審理民間借貸糾紛案件過程中，要依法全面、客觀地審核雙方當(dāng)事人提交的全部證據(jù)，從各證據(jù)與案件事實的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進(jìn)行綜合審查判斷。對形式有瑕疵的“欠條”或者“收條”，要結(jié)合其他證據(jù)認(rèn)定是否存在借貸關(guān)系；對現(xiàn)金交付的借貸，可根據(jù)交付憑證、支付能力、交易習(xí)慣、借貸金額的大小、當(dāng)事人間關(guān)系以及當(dāng)事人陳述的交易細(xì)節(jié)經(jīng)過等因素綜合判斷?！痹撘?guī)定進(jìn)一步印證了上述案例中法院認(rèn)為“借條并非是唯一的債權(quán)憑證，原告還應(yīng)向法院提供其已經(jīng)向被告俞磊交付了借條中約定的借款的證據(jù)”之觀點。司法實踐中，面對真假難辨的巨額“借條”等債權(quán)憑證，某些地方地方法院、中級法院的審判委員會已形成法院內(nèi)部的審判指導(dǎo)意見，即對僅憑借條、欠條、收條、借據(jù)等債權(quán)憑證主張債權(quán)的，如金額超過一定的數(shù)額，借款人對借款事實予以否認(rèn)且貸款人在沒有其他證據(jù)予以佐證的情況下，不予支持。

三、關(guān)于民間借貸糾紛案中的利息、復(fù)利、違約金等問題

1、關(guān)于是否存在利息的爭議問題

最高院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第八條規(guī)定：“借貸雙方對有無約定利率發(fā)生爭議，又不能證明的，可參照銀行同類貸款利率計息?！薄逗贤ā返诙僖皇粭l規(guī)定：

“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息?！备鶕?jù)新法優(yōu)于舊法原則，如果自然人之間的借貸未約定利息或約定不明的，應(yīng)認(rèn)定為無息借貸。如前述無息借貸逾期還款時，是否應(yīng)支付利息？前述法律和司法解釋對此未予明確，但通常理解應(yīng)從逾期還款之日起計算利息。根據(jù)最高院通知第六條“當(dāng)事人既未約定借期內(nèi)利率，也未約定逾期利率的，出借人參照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率，主張自逾期還款之日起的利息損失的，依法予以支持”之規(guī)定，逾期還款的利息支付原則已有明確法律依據(jù)。

2、高額利息問題

最高院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條規(guī)定，“民間借貨的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)”。第七條規(guī)定，“出借人不得將利息計入本金謀取高利。審理中發(fā)現(xiàn)債權(quán)人將利息計入本金計算復(fù)利的，其利率超出第六條規(guī)定的限度時，超出部分的利息不予保護(hù)”。對該問題在最高院通知第六條中再次作出了相同規(guī)定。根據(jù)該等規(guī)定，民間借貸活動中無論約定的利率多少，但法院予以支持的最高數(shù)額為不超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。

3、利息、復(fù)利、違約金、資金占用費(fèi)等并存時如何處理？

根據(jù)最高院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第七條“出借人不得將利息計入本金謀取高利。審理中發(fā)現(xiàn)債權(quán)人將利息計入本金計算復(fù)利的，其利率超出第六條規(guī)定的限度時，超出部分的利息不予保護(hù)”之規(guī)定，民間借貸中約定的復(fù)利與其他利息合計后的總利率未超出銀行同類貸款利率四倍時，該復(fù)利可予支持，而只有在計算

復(fù)利后與其他利息合計后的總利率超出銀行同類貸款利率的四倍的部分才不予支持。

如在民間借貸合同中約定借貸利息、復(fù)利的同時，又約定違約金、資金占用費(fèi)等情形時，違約金或資金占用費(fèi)能否與前述利息一并得到支持？在司法實踐中，人民法院在處理該類民間借貸案件時，并不區(qū)分利息與違約金等的性質(zhì)，而是將利息、復(fù)利、違約金或資金占用費(fèi)等綜合統(tǒng)一計算，只要總額不超過銀行同類貸款利率的四倍的，均予以支持，超過部分予以駁回。本人認(rèn)為，法院如此處理的目的一方面在于遏制高利貸化傾向，同時，該處理原則也符合合同法中關(guān)于違約金過高時可予以調(diào)整之規(guī)定。

民間借貸涉及的其他問題還很多，如民間借貸中關(guān)于循環(huán)借款并交叉循環(huán)還款時債務(wù)本金及利息的認(rèn)定問題、民間借貸中的擔(dān)保問題等，限于篇幅，在此不再展開，留待之后再行探討。

第三篇：民間借貸司法解釋第24條與以房抵債裁判規(guī)則如何銜接

民間借貸司法解釋第24條與以房抵債裁判規(guī)則如何銜接? 《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《民間借貸規(guī)定》”）于2015年9月1日施行，第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償?！?/p>

本條是對常見的以買賣合同作為借款合同的債權(quán)擔(dān)保的糾紛審理的規(guī)定，以買賣合同作為借款合同的債權(quán)擔(dān)保即是在民間借貸中，當(dāng)事人為了規(guī)避物權(quán)法對流押的禁止性規(guī)定，采取變通做法，通過另行訂立一份買賣合同擔(dān)保借款合同的履行，即約定如果到期償還借款，則雙方履行買賣合同，借款頂?shù)仲I賣合同項下的購買款項。

一、以買賣合同作為借款合同的債權(quán)擔(dān)保的，如何認(rèn)定買賣合同效力，《民間借貸規(guī)定》出臺前存在有效和無效之爭。

一度作為借款合同擔(dān)保合同的買賣合同的效力該認(rèn)定有效還是無效存在爭議，最高人民法院的2011年和2013年兩個再審案件的觀點截然相反。

（一）有效說

最高法（2011）民提字第344號判決（朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案），該案一審二審判決商品房買賣合同有效，山西高院再審改判無效，最高法院撤銷再審判決，最終認(rèn)定商品房買賣合同有效，最高法院判決認(rèn)為：本案的商品房買賣和民間借貸兩份協(xié)議，并立又有聯(lián)系，即以簽訂商品方買賣合同的方式為之后的借款協(xié)議提供擔(dān)保，同時，借款協(xié)議為商品房買賣合同履行附設(shè)了解除條件，即借款到期借款人不能償還借款的，履行商品房買賣合同。但是，兩份協(xié)議沒有約定，借款到期不能償還，朱俊芳直接通過前述的約定取得“抵押物”所有權(quán)，而必須通過履行商品房買賣合同實現(xiàn)；這兩份協(xié)議并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故兩份合同均應(yīng)有效。

（二）無效說

最高法（2013）民提字第135號判決（廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案），該案一審和二審認(rèn)為買賣合同有效，最高法院再審認(rèn)為無效，最高法院判決認(rèn)為：雙方當(dāng)事人均未向法院提交書面的借款合同，故對于雙方當(dāng)事人之間有關(guān)借款期限的約定，并無充分證據(jù)加以證明。既然案涉《商品房買賣合同》是作為340萬元債權(quán)的擔(dān)保而存在，那么，作為債權(quán)人的楊偉鵬實現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在債務(wù)履行期限屆滿后，向債務(wù)人嘉美公司主張債權(quán)，如果沒有明確的履行期限，則債權(quán)人可以隨時請求債務(wù)人履行，但應(yīng)當(dāng)為其留出必要的準(zhǔn)備期限。在嘉美公司拒不還債或者無力還債的情況下，楊偉鵬才能以適當(dāng)?shù)姆绞骄汀渡唐贩抠I賣合同》項下的商鋪主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實現(xiàn)。楊偉鵬請求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，本院不予支持。

二、《民間借貸規(guī)定》出臺前，最高院通過征求意見稿和公報案例認(rèn)同有效說并指導(dǎo)全國審判。

2013年《民間借貸規(guī)定》（征求意見稿）第25條【民間借貸與買賣合同混同的處理】規(guī)定： “借款人為借款而與貸款人簽訂買賣合同，借款到期后借款人不能償還貸款，貸款人要求以借款本息抵頂買賣合同價款的，人民法院應(yīng)當(dāng)將民間借貸合同和買賣合同合并審理。買賣合同約定的價款明顯高于或者明顯低于合同履行時的市場價格，當(dāng)事人主張以市場價格履行合同的，人民法院應(yīng)予支持。就履行的買賣合同價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，當(dāng)事人主張償還或者補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”

可以看出征求意見稿遵循了2011年朱俊芳案的審理思路。據(jù)了解，為了在司法解釋公布實施前以指導(dǎo)案例的方式指導(dǎo)全國法院審判，最高法院在2014年12期將朱俊芳案作為人民法院公報案例。

三、《民間借貸規(guī)定》回避了買賣合同的效力問題，規(guī)定出借人僅能依據(jù)借款合同主張權(quán)利，出借人僅能申請拍賣標(biāo)的物。

風(fēng)云突變，最終公布的《民間借貸規(guī)定》沒有延續(xù)朱俊芳案件和征求意見稿的思路。第24條規(guī)定通俗的解釋是，出借人應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系提訴訟請求，否則人民法院裁定駁回起訴。民間借貸判決生效后，借款人有權(quán)申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。拍賣所得的價款多還少補(bǔ)。

出借人不能要求按照買賣合同對標(biāo)的物主張債權(quán)請求權(quán)，只能將標(biāo)的物作為出借人的概況性財產(chǎn)，通過拍賣程序，就獲得的變價款項受償。

四、在沒有第三人對買賣合同標(biāo)的物申請作為借款人財產(chǎn)執(zhí)行的情形下，適用新規(guī)定實際效果上沒有重大變化。

鑒于以買賣合同方式擔(dān)保借款主要是以不動產(chǎn)作為標(biāo)的的，我們以下僅以不動產(chǎn)作為標(biāo)的來論述。在目前房地產(chǎn)市場平穩(wěn)及未來房價不會暴漲的情況下，出借人通過履行買賣合同而獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，與出借人通過拍賣處置不動產(chǎn)獲得變價款項，兩者在金錢權(quán)益上沒有太大差別，特別是征求意見稿中，規(guī)定買賣合同約定的價款明顯高于或者明顯低于合同履行時的市場價格，當(dāng)事人主張以市場價格履行合同的，人民法院應(yīng)予支持，當(dāng)事人也有價格調(diào)整權(quán)。也就是說即便是出借人有權(quán)主張履行買賣合同，法院也需要審查約定價格明顯低于實際履行時實際價格，以防止出借人利用優(yōu)勢地位獲益。

五、以買賣合同作為借款合同債權(quán)擔(dān)保的，符合法定情形下，出借人仍能憑借買賣合同獲得不動產(chǎn)受讓人物權(quán)期待權(quán)，享有對抗申請執(zhí)行金錢債權(quán)的第三人的權(quán)益。

《民間借貸規(guī)定》第24條并未就買賣合同的效力作出說明，沒有表述和明確“買賣合同無效”，那么出借人是否還能夠依據(jù)買賣合同享有特定情況下不動產(chǎn)受讓人物權(quán)期待權(quán)，排除第三人針對借款人與出借人之間買賣合同標(biāo)的不動產(chǎn)的執(zhí)行？

舉例來說，張三是出借人，向借款人李四借款100萬元，同時雙方簽訂房屋買賣合同，以李四所有的房屋作為債權(quán)擔(dān)保（假定房屋變現(xiàn)價值與借款本息相當(dāng)），約定若借款到期后，李四不能還款的，借款本息自動抵頂購房款，李四應(yīng)當(dāng)將房屋過戶給張三。合同簽訂后，李四已經(jīng)將房屋交張三占有。借款到期后，李四未償還借款也不配合辦理過戶登記，且之后第三人王五因金錢債權(quán)以李四為被執(zhí)行人申請執(zhí)行，要求執(zhí)行該套仍登記在李四名下的房產(chǎn)。此時，張三和王五針對該房屋的變現(xiàn)價款的權(quán)利是否有優(yōu)先劣后之分？

依據(jù)《民間借貸規(guī)定》24條，張三不能依據(jù)買賣合同要求履行買賣合同，但該條并沒有說張三與李四之間的買賣合同無效，那么依據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）第28條，那么張三是不是因符合在查封 前簽訂書面買賣合同、在查封前合法占有不動產(chǎn)、已支付全部價款（價款在查封前根據(jù)買賣合同已經(jīng)自動抵頂）、非因買賣人自身原因為辦理過戶登記（買賣合同還未界履行期）這四個要件，可以排除第三人王五對房屋的執(zhí)行？

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

筆者的看法是，可以排除，達(dá)到張三對李四房屋的變現(xiàn)價款享有優(yōu)先權(quán)的效果，且進(jìn)一步來說，如果張三是符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的消費(fèi)者買受人，按照該條的規(guī)定享有更高的權(quán)利保障。如果張三沒有占有房屋，但是辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記，依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條，也可以排除王五的執(zhí)行。

從以上分析，在民間借貸司法解釋第24條施行后，并非說最高人民法院完全否定了出借人與買受人簽署房屋買賣合同，在符合相應(yīng)要件的情況下，出借人仍然是享有優(yōu)先權(quán)的，即簽訂書面買賣合同、在房屋查封前合法占有房屋、在房屋查封前借款已經(jīng)抵頂購房款（支付全部價款）且已經(jīng)向借款人主張辦理過戶而借款人不配合辦理（借款人對沒有辦理過戶沒有過錯），或者出借人辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記。簽署商品房買賣合同對于借款是有一定的保障意義的。

第四篇：民間借貸糾紛公告案件中借條的效力認(rèn)定

民間借貸糾紛公告案件中借條的效力認(rèn)定

先看這樣一個民間借貸案例：原告何某向人民法院起訴稱，自己和被告張某是表親，平常有一定往來。某日，張某找到原告，稱生意資金周轉(zhuǎn)困難，要求借款10萬元，原告礙于親戚情面就答應(yīng)了，張某向原告出具借條一張，載明借到原告現(xiàn)金10萬元，約定了還款時間和利息，張某在借條上簽名捺印。借款不久后，原告即發(fā)現(xiàn)再也無法聯(lián)系上張某，經(jīng)多方查找也無音信。故依據(jù)張某出具的借條向法院提起訴訟，要求判決張某歸還借款。人民法院受理案件后，經(jīng)核實被告張某確已外出下落不明，遂公告送達(dá)了應(yīng)訴材料及傳票。在開庭時間，被告張某未到庭參加訴訟，原告何某主張權(quán)利的證據(jù)就只有一紙原始借條，那么，承辦法官該如何認(rèn)定原告何某與被告張某之間的借貸關(guān)系？又如何保護(hù)未到庭的張某的合法權(quán)益？

根據(jù)《合同法》第一百九十七條的規(guī)定，公民之間的民間借貸合同為不要式合同，當(dāng)事人可以采用書面形式，也可以采用口頭形式或其他形式。而在現(xiàn)實生活中，由于借貸關(guān)系的雙方當(dāng)事人之間多有親屬關(guān)系或同事、同鄉(xiāng)、同學(xué)等社會關(guān)系，在借貸形式上表現(xiàn)出簡單和隨意性，不簽訂書面協(xié)議或僅僅由借款人出具一張內(nèi)容簡單的借據(jù)的情形較多。一旦發(fā)生糾紛，出借方很難舉出說服力很強(qiáng)的證據(jù)。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(以下簡稱《證據(jù)規(guī)定》)第五條的規(guī)定，“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效 1的事實承擔(dān)舉證責(zé)任；主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”。因此，在民間借貸糾紛中，出借方對雙方之間存在借貸關(guān)系以及出借方已將借款提供給借款人負(fù)有舉證責(zé)任，而借款人則對于其已履行還款義務(wù)負(fù)有舉證責(zé)任。那么上述案例中何某舉示的借條能否證明何某與張某之間的借貸關(guān)系存在呢？

一種觀點認(rèn)為，根據(jù)“誰主張，誰舉證”的基本原則，原告何某舉示借條證實了被告張某的借款行為，已經(jīng)做到了自己的應(yīng)有舉證義務(wù)，如果被告張某對此借條持有異議或者認(rèn)為自己并非借條上簽字的人，那么此時就應(yīng)該是被告張某負(fù)有舉證責(zé)任了，而張某經(jīng)法院公告?zhèn)鲉?，逾期未到庭參加訴訟，系自己放棄了自己的舉證、質(zhì)證權(quán)利，故應(yīng)由被告張某承擔(dān)不利的法律后果。

另一種觀點認(rèn)為，出借方不僅要對借貸內(nèi)容負(fù)有舉證責(zé)任，同時還應(yīng)對借款人是誰負(fù)有舉證責(zé)任。因此，在被告張某未到庭的情況下，原告何某還應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明自己所訴訟的被告張某就是借條上簽字的借款人張某。如果原告舉示不出相應(yīng)證據(jù)，則說明原告無法證實借條上的借款人就是自己所訴訟的被告張某，按“誰主張，誰舉證”的原則，應(yīng)由原告何某承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。

第三種觀點認(rèn)為，在關(guān)鍵性證據(jù)的證明力上，應(yīng)當(dāng)客觀地審核認(rèn)定。在審理案件過程中，法官應(yīng)當(dāng)向原告何某釋明其對證明借款人是誰和借款的合法性負(fù)有舉證責(zé)任。并可適

當(dāng)引導(dǎo)何某盡可能的搜集相關(guān)證據(jù)或者線索，比如借款在場人、知曉借款事實的雙方親朋好友或者能確定是借款人所親筆的其他簽名捺印，必要時還可以申請人民法院調(diào)查取證。最終通過獲得其他佐證以證實借條的真實性，達(dá)到證明原告主張的目的。

筆者同意第三種意見，因為在社會公眾對司法裁判法律價值和社會價值有機(jī)結(jié)合的要求和期待下，法律真實與客觀真實的接近或吻合，是人民法院不懈追求的目標(biāo)。而且實踐中偽造借條以達(dá)到自己不可告人目的的情況時有發(fā)生。所以在民間借貸糾紛案件上，人民法院既可以也能夠要求當(dāng)事人提供進(jìn)一步證據(jù)，以核實借貸事實本身的真?zhèn)巍?/p>

當(dāng)然，在第三種觀點下，會導(dǎo)致兩種可能的發(fā)生，一是找到佐證借款事實的證據(jù)，二是找不到相應(yīng)佐證。第一種情況的處理結(jié)論不言而喻，第二種情況下如何處理呢？筆者認(rèn)為，如果遭遇第二種情況，在法官已盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)及沒有相關(guān)信息、現(xiàn)象表明借條虛假的前提下，法官的價值取向只能選擇支持原告訴訟請求。因為一般民間借貸主體的法律意識都比較淡薄、風(fēng)險意識較差，出借人心中只會有“借債還錢，天經(jīng)地義”的思想，而不會理會什么舉證責(zé)任后果，如果判決原告敗訴，而客觀上借款又是事實的話，就會引起不穩(wěn)定事件發(fā)生。而判決原告勝訴后，如果客觀事實與法律事實有出入，被告出現(xiàn)后還可以通過申請再審等手段恢復(fù)法律事實與客觀事實的統(tǒng)一。

第五篇：民間借貸民間借貸案件中利息爭議的認(rèn)定與處理標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用

民間借貸案件中利息爭議的認(rèn)定與處理標(biāo)準(zhǔn)

民間借貸合同中，借款人在借款合同到期后要按合同的約定支付利息，這也是借款人的主要義務(wù)。但在實踐中，對利息問題的爭議比較多，涉及問題較復(fù)雜，民間借貸案件中利息爭議的正確處理對于借貸糾紛的解決具有重要意義。

一、利息約定不明的處理標(biāo)準(zhǔn)

利息條款或約定是民間借貸合同的重要內(nèi)容，但是，自然人之間的借款具有互助性質(zhì)，因合同當(dāng)事人之間本身具有的特定關(guān)系，利息條款的約定具有一定的隨意性。如有的約定了利息，而有的就未約定利息，有的約定還不明確等等情況經(jīng)常出現(xiàn)。因此《中華人民共和國合同法》第211條第1款規(guī)定：“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息?！边@里需要注意的是，正因為自然人之間的借款具有互助性質(zhì)，當(dāng)事人對支利息沒有約定或者約定不明確的，無須經(jīng)過合同法第61條規(guī)定的補(bǔ)缺程序，直接確定為不支付利息?！吨腥A人民共和國合同法》第211條第二款規(guī)定：“自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定?！碑?dāng)事人對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依照《中華人民共和國合同法》

第61條予以確定，即“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”在實際處理民間借貸糾紛時，如果對當(dāng)事人之間的借款關(guān)系認(rèn)定為無息借款，但是借款人不能按期歸還借款時，貸款人主張收取逾期歸還借款的利息，則人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

二、利息支付不符合約定的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

利息支付要求符合合同約定，以合同當(dāng)事人對利息事先有約定為前提。在合同履行期限界滿后，借款人應(yīng)當(dāng)按照合同履行約定的利息支付義務(wù)。在此，利息的支付必須符合支付要求，具體有三項條件：第一，支付期限要求。包括兩項內(nèi)容：首先是利息清償?shù)臅r間，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付利息。除雙方另有約定外，利息清償以債務(wù)人清償本金時一并清償。如果借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。其次是利息多少的計算時間。利息計算的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以雙方約定的借款期間為準(zhǔn)。一般情況下，為借款合同履行期間。但是，在借款人提前還款的情況下例外。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第71條第一款規(guī)定：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外?！?/p>

在民間借貸合同中，債務(wù)人是否可以提前履行債務(wù)呢?這個問題應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析。如果雙方未約定利息的情況下可以，因為此種情況并不損害債權(quán)人的利益。但是，如果雙方約定了利息，借款人提前返還借款的，債權(quán)人可以拒絕提前償還，因為提前償還將直接減少借款的利息收入，對債權(quán)人利益有一定損害。拒絕提前履行對債權(quán)人而言是一項權(quán)利，債權(quán)人可以先行使，也可以放棄?！吨?/p>

華人民共和國合同法》第208條同時規(guī)定：“借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息?！痹趥鶛?quán)人同意債務(wù)人提前清償債務(wù)情況下，當(dāng)事人可以對償還利息進(jìn)行約定，沒有約定應(yīng)當(dāng)以實際借款期間計算利息。這樣也符合權(quán)利義務(wù)對等與公平原則。

三、違法計息方式的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

民間借貸中的“計復(fù)利”，俗稱“驢打滾”、“利滾利”，是導(dǎo)致貸款額急劇膨脹的計利方法，嚴(yán)重?fù)p害了公平原則。對重復(fù)計息行為性質(zhì)的認(rèn)識，理論與實務(wù)中曾有人認(rèn)為，這僅是一種計算方式的不足，殊途同歸，結(jié)果差別不大。也有人認(rèn)為，民間借貸將利息計入本金，更換借據(jù)后，形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如債權(quán)人基于新的借據(jù)起訴，即應(yīng)受到法律保護(hù)等。對此，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查。

根據(jù)最高人民法院1981年8月發(fā)布的《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》規(guī)定：民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可以根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包括利率本數(shù))。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)。從上述規(guī)定可知，民間借貸中超過利息約定限度的“高利貸”不受法律保護(hù)，而 “利滾利”等形式的重復(fù)計利行為也不予保護(hù)。因為，民間借貸、自然人之間的借貸，約定的利率一般較高，若再重復(fù)計息，不但計算結(jié)果有差異巨大，而且往往超過銀行同類貸款利率的4倍，因此，對計復(fù)利問題應(yīng)依法嚴(yán)格測算。第三，對于更換后的新借據(jù)，一般不宜簡單、孤立地認(rèn)定其效力。不能認(rèn)為凡是更換了借據(jù)，貸款人簽了字，就是其真實意思表示，就形成了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。依所立新借據(jù)對案件作出認(rèn)定和判決，雖然可以省去很多麻煩。但往往不利于保護(hù)債務(wù)人的合法權(quán)益，這一

紙新借據(jù)的背后，往往潛含高利貸、計復(fù)利、預(yù)扣利息等損害借款人合法權(quán)益的行為。因此，在訴訟過程中，應(yīng)當(dāng)注重對新借據(jù)產(chǎn)生、來源及形成過程的嚴(yán)格審查，分別情況予以處理。借款人一般處于弱勢地位，其更換借據(jù)的行為往往出于無奈，凡當(dāng)事人能夠舉證在換據(jù)時對方施以欺詐、脅迫等手段或乘人之危的，都應(yīng)認(rèn)定所換借據(jù)無效。

四、利息償還方式的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

實踐中，一些民間借貸糾紛對欠款償還時并未約定是先償還本金，還是先償還利息。對此，在有息民間借款合同中，按期支付利息是債務(wù)人的主要義務(wù)，是債權(quán)人的主要權(quán)利。支付利息的期限一般由雙方的借款合同約定，借款合同沒有約定或者約定不明確的，由當(dāng)事人協(xié)議補(bǔ)充。如果當(dāng)事人沒有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，利息是在到期本息一同支付，還是應(yīng)先按期支付利息呢?對此問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況。如是分期償還的情況，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第205條“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定，借款期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時一并支付;借款期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時一并支付”之規(guī)定，應(yīng)先支付利息，而不是先支付本金。當(dāng)然，依據(jù)地區(qū)特殊的交易習(xí)慣確定能夠確定的，盡量服從交易習(xí)慣。作者簡介：執(zhí)業(yè)數(shù)年來，馬超律師辦理了各類民事、經(jīng)濟(jì)、刑事案數(shù)十件，具有豐富的法律實踐經(jīng)驗，擅長辦理刑事辯護(hù)、合同糾紛、人身傷害賠償、房地產(chǎn)糾紛等案件。馬律師善于調(diào)查研究，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，思維敏捷，注重把握恰當(dāng)時機(jī)

和方式切入案件，尤其擅長經(jīng)濟(jì)糾紛、疑難案件的策劃、運(yùn)籌和操作，成功辦理了一批較有影響的訴訟和非訴訟案件。