第一篇：投資分析報告

蓬溪華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司

500萬元委托貸款項目

投資分析報告

遂寧市農(nóng)業(yè)投資有限責(zé)任公司

2014年2月

目錄

摘要··········································2 1.蓬溪華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司公司概況

1.1公司基本情況·······························5 1.2經(jīng)營主營業(yè)務(wù)·······························5 1.3行業(yè)地位···································5 1.4人力資源團(tuán)隊······························5 1.5公司資質(zhì)和榮譽(yù)····························5 1.6 公司財務(wù)狀況·····························5 1.7公司發(fā)展規(guī)劃······························5 2.項目概況

2.1 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ? 2.2 項目進(jìn)展及后續(xù)計劃·······················7 2.3 項目市場現(xiàn)狀·····························7 2.4項目市場前景及相關(guān)規(guī)劃····················8 3.項目擬申請投資方式與擔(dān)保方式

3.1 擬申請投資方式···························9 3.2 還款方式··································9 3.3 擬提供擔(dān)保方式····························9 4.投資風(fēng)險分析 5.結(jié)論和建議 摘要

蓬溪華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司是以生豬養(yǎng)殖為龍頭、集優(yōu)質(zhì)家禽（魚）養(yǎng)殖、名貴花卉、精品果蔬種植于一體的大型循環(huán)生態(tài)農(nóng)業(yè)企業(yè)。2013年7月華亨泰豐公司與四川省華興宏誠農(nóng)業(yè)投資有限公司達(dá)成合作開發(fā)農(nóng)貿(mào)超市的協(xié)議，華亨泰豐投入20%，農(nóng)貿(mào)超市的豬肉專區(qū)經(jīng)營權(quán)歸華亨泰豐所有，以“健康知己”品牌銷售，目前進(jìn)展非常順利。

公司注冊資本1000萬元，截止2013年12月止，資產(chǎn)總額5645.57 萬元，所有者權(quán)益3706.71萬元，資產(chǎn)負(fù)債率34.34%。2013年實(shí)現(xiàn)銷售收入 3289.79萬元，凈利潤461.03萬元。

公司是遂寧市級龍頭企業(yè)，全國生豬技術(shù)協(xié)作網(wǎng)理事長單位；四川省畜牧協(xié)會理事單位；遂寧市農(nóng)商協(xié)會理事單位等，為公司的下一步發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

為支持我市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營龍頭企業(yè)快速發(fā)展，根據(jù)市政府對農(nóng)投公司的發(fā)展定位，為進(jìn)一步加強(qiáng)市城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，提升管理水平，起到示范引領(lǐng)作用，經(jīng)調(diào)查研究，擬采用委托貸款方式向蓬溪華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司提供500萬元資金，專用于農(nóng)貿(mào)連鎖超市的門店租賃及裝修等費(fèi)用，該筆借款按建設(shè)進(jìn)度及租金支付時限撥付。期限三年，投資年回報率（）（相當(dāng)于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率上?。㈦S銀行同期貸款基準(zhǔn)利率同時間同方向同比例 浮動，投資回報按季收取，貸款到期時，蓬溪華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司一次性償還本金與未付利息。該公司決定采用公司信用擔(dān)?；蛞怨旧a(chǎn)基地的資產(chǎn)及農(nóng)貿(mào)超市門店設(shè)施設(shè)備抵押擔(dān)保方式進(jìn)行。

該筆投資有助于加快蓬溪華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司項目推進(jìn)，既為進(jìn)一步推動市城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，提升管理水平，起到示范引領(lǐng)作用，又可以獲得（）萬元投資收入，還能體現(xiàn)市委、市政府對農(nóng)業(yè)化經(jīng)營龍頭企業(yè)的扶持力度，風(fēng)險可控。建議農(nóng)投公司投資。

1、蓬溪華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司

1.1公司基本情況

蓬溪華享泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司。（此公司以下簡稱“該公司”）該公司注冊資本1000萬元，法定代表人薛恒釗，公司住所為蓬溪縣大石鎮(zhèn)；公司由薛恒釗、江華容兩位自然人股東各出資500萬元組建，持股比例各為50%。

1.2公司主營業(yè)務(wù)

公司經(jīng)營范圍：生豬養(yǎng)殖、銷售；蔬菜水果種植、銷售。

1.3行業(yè)地位

公司創(chuàng)立以來，堅持科學(xué)發(fā)展，努力做到企業(yè)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會效益的完美統(tǒng)一。企業(yè)發(fā)展得到了各級政府的關(guān)懷。四川省委常委、副省長鐘勉、四川省副省長陳文華、省政協(xié)副主席吳正德及省農(nóng)業(yè)廳、四川省環(huán)保局、畜牧局、科技局、團(tuán)省委、遂寧市委、市政府、市政協(xié)主席、蓬溪縣委書記、縣長等各級領(lǐng)導(dǎo)都曾到公司視察、指導(dǎo)工作，對企業(yè)的發(fā)展成果給于了充分肯定，并提出了殷切希望。

1.4人力資源團(tuán)隊

薛恒釗，男，畢業(yè)于四川師范學(xué)院（現(xiàn)西華師范大學(xué)）物理學(xué)專業(yè)，本科學(xué)歷，學(xué)士學(xué)位?，F(xiàn)任蓬溪縣華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司董事長、總經(jīng)理。四川省第七屆“企業(yè)之星”和第九屆全國“企業(yè)之星”。公司現(xiàn)有員工400余人，其中大專以上專業(yè)技術(shù)人員20人，其中飼料營養(yǎng)博士2人，高級畜牧獸醫(yī)師5名，畜牧獸醫(yī)師6名。

1.5公司資質(zhì)和榮譽(yù)

2009年 遂寧市科技局頒發(fā) ： 遂寧市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“科技示范園區(qū)” 遂寧市現(xiàn)代畜牧業(yè)“科技示范基地”；2010年2月20日 中共蓬溪縣委 蓬溪縣人民政府頒發(fā)； 2009年度農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營“優(yōu)秀龍頭企業(yè)”獎；2010年元月中共蓬溪縣委 蓬溪縣人民政府頒發(fā)頒發(fā)； 2009年度科技工作“先進(jìn)集體”；2009年6月中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行遂寧市分行頒發(fā)：2009年度“A+級信用企業(yè)”；2009年10月公司創(chuàng)始人薛恒釗榮獲中共四川省委農(nóng)辦、四川省建設(shè)廳、四川省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局（中小企業(yè)局）、四川省就業(yè)服務(wù)管理局、四川省農(nóng)村勞動力資源開發(fā)研究會頒發(fā)的四川省第七屆“創(chuàng)業(yè)之星”；2010年 公司董事長薛恒釗獲全國“創(chuàng)業(yè)之星”、蓬溪縣科學(xué)技術(shù)協(xié)會：循環(huán)農(nóng)業(yè)科普示范基地；中共遂寧市蓬溪縣、中共遂寧市委黨校：綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)、遂寧市綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)培訓(xùn)基地；遂寧市農(nóng)辦辦：遂寧市龍頭企業(yè)；遂寧市科技局頒發(fā)：高新企業(yè)。

1.6公司財務(wù)狀況

截止2013年12月止，資產(chǎn)總額5645.57 萬元，所有者權(quán)益3706.71萬元，資產(chǎn)負(fù)債率34.34%。2013年實(shí)現(xiàn)銷售收入 3289.79萬元，凈利潤461.03萬元。

1.7公司發(fā)展規(guī)劃 該公司計劃在遂寧地區(qū)新建50家連鎖農(nóng)貿(mào)超市和1個配送中心，預(yù)計總投資1500萬元。

2、項目概況

2.1 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

為方便農(nóng)貿(mào)超市周邊社區(qū)居民購買新鮮、平價、便捷、放心的食品；促進(jìn)稅收大幅增長，成為稅收新的增長點(diǎn)；帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展；農(nóng)貿(mào)市場超市化后，生鮮超市實(shí)行與生產(chǎn)基地掛鉤進(jìn)貨，推行訂單農(nóng)業(yè)、合同農(nóng)業(yè)，使農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地從盲目生產(chǎn)走向以市場為導(dǎo)向的有計劃生產(chǎn)，有效地解決了農(nóng)副產(chǎn)品銷售難的問題，把風(fēng)險降到最低程度。該公司申請貸款擔(dān)保在遂寧地區(qū)新建50家連鎖農(nóng)貿(mào)超市和1個配送中心。

2.2 項目進(jìn)展及后續(xù)計劃

2014年在遂寧市轄區(qū)內(nèi)建成配送中心一個，農(nóng)超15家，初步形成銷售網(wǎng)絡(luò)，組建好經(jīng)營團(tuán)隊；2015年擴(kuò)張24家，遍布主要小區(qū)，完善經(jīng)營模式，使經(jīng)營進(jìn)入正常循環(huán)并盈利；2016年進(jìn)行局部補(bǔ)充，使超市總量達(dá)到50家，達(dá)到預(yù)訂規(guī)模。

2.3 項目市場現(xiàn)

作為農(nóng)貿(mào)市場與現(xiàn)代超市相結(jié)合的產(chǎn)物，連鎖生鮮超市兼具農(nóng)貿(mào)市場與現(xiàn)代超市的優(yōu)勢，且能有效彌補(bǔ)二者的不足。與傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場相比，其具有的優(yōu)勢表現(xiàn)在以下幾個方 面：第一.良好的購物環(huán)境.改變了傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場“臟亂差” 的形象，為消費(fèi)者帶來積極的購物體驗；第二.靈活的營業(yè)時間可長達(dá)十幾個小時的營業(yè)時間，滿足社區(qū)居民、都市白領(lǐng)等的便利性的購物需求；第三.有效的品質(zhì)保證.如先進(jìn)的檢驗檢測手段，嚴(yán)格的準(zhǔn)人制度，專業(yè)的采購團(tuán)隊，先進(jìn)的物流技術(shù)，品牌和信譽(yù)保證等。與普通超市相比，農(nóng)超對接其具有的優(yōu)勢表現(xiàn)在以下幾個方面：第一.憑借直采及規(guī)模優(yōu)勢而帶來的價格優(yōu)勢.生鮮超市的產(chǎn)品價格低于一般超市生鮮區(qū)的價格，部分商品甚至低于農(nóng)貿(mào)市場的價格；第二.因選址要求相對較低而帶來的成本優(yōu)勢。如租金較低；第三.因只做生鮮而帶來的專業(yè)化優(yōu)勢。如生鮮技術(shù)的專業(yè)化、生鮮管理的專業(yè)化、從業(yè)人員的專業(yè)化等。

2.4項目市場前景及相關(guān)規(guī)劃

近年來，超市已成為我國零售業(yè)的主要業(yè)態(tài)之一。隨著遂寧城市商圈逐漸擴(kuò)展至郊區(qū)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，消費(fèi)者對連鎖超市的需求越來越大。傳統(tǒng)的以主城區(qū)為目標(biāo)市場的大型超市無法覆蓋到這些商業(yè)區(qū)和社區(qū)，而社區(qū)型超市對商圈的要求不如大型超市嚴(yán)格，較小的單店規(guī)模和運(yùn)營成本使得農(nóng)貿(mào)連鎖超市發(fā)展空間受人口和地域的限制較小，因此社區(qū)型超市既能與大型超市并存于一、二線城市的大型社區(qū)，也能存在于大型超市不能覆蓋的小型社區(qū)、新社區(qū)、郊區(qū)、三、四線城市的社區(qū)。社區(qū)型超市能覆蓋更多的人口和區(qū)域，擁有更大的發(fā)展空間，并且沒有嚴(yán)格的市場容量限制。

隨著遂寧經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展，農(nóng)貿(mào)連鎖超市行業(yè)帶來前所未有的機(jī)遇。連鎖超市應(yīng)抓住機(jī)遇，利用自身優(yōu)勢在重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域搶先布局，搶占客戶資源，建立完善的信息系統(tǒng)，提高管理能力，爭取差異化優(yōu)勢等幾個方面著手，把競爭力的提升落到實(shí)處，就能在競爭中立于不敗之地。

計劃第1年，完成15家農(nóng)貿(mào)超市門店和1個配送中心建設(shè)；第2年24家農(nóng)貿(mào)超市；第3年達(dá)到50家農(nóng)貿(mào)超市；第4年收回投資。

3、項目擬申請投資方式與擔(dān)保方式

3.1 擬申請投資方式

該企業(yè)自籌資金1000萬元，向市農(nóng)投公司貸款500萬元。新建農(nóng)貿(mào)超市50家，計劃投資1500萬元；建立配送中心1個，計劃投資200萬元。

3.2 還款方式

還款資金主要靠50家農(nóng)貿(mào)超市，產(chǎn)生的利潤和華亨泰豐公司的企業(yè)收益。

3.3 擬提供擔(dān)保方式

該公司決定采用公司信用擔(dān)?；蛞怨旧a(chǎn)基地的資產(chǎn)及農(nóng)貿(mào)超市門店設(shè)施設(shè)備抵押擔(dān)保等方式進(jìn)行。

4、投資風(fēng)險分析

該項由蓬溪華亨泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司以公司生產(chǎn)基 地的資產(chǎn)及農(nóng)貿(mào)超市門店設(shè)施設(shè)備抵押擔(dān)保等方式進(jìn)行擔(dān)保。截止2013年12月止，資產(chǎn)總額5645.57 萬元，所有者權(quán)益3706.71萬元，資產(chǎn)負(fù)債率34.34%。2013年實(shí)現(xiàn)銷售收入 3289.79萬元，凈利潤461.03萬元。從該公司財務(wù)狀況、經(jīng)營范圍、產(chǎn)品市場、發(fā)展前景來看，該公司有足夠能力支付投資回報金。即便是該因為其他原因不能按時足額支付投資回報金，我公司也可對其擔(dān)保進(jìn)行質(zhì)押，其大于本次投資。

所以，本次投資回收風(fēng)險較小。

5、結(jié)論和建議

通過上述章節(jié)中關(guān)于蓬溪華享泰豐農(nóng)牧發(fā)展有限公司基本情況、行業(yè)地位、市場分析可以看出，該企業(yè)是我省省級農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。同時該公司實(shí)行“公司+基地+農(nóng)戶”、產(chǎn)品銷售聯(lián)合經(jīng)營模式具有較強(qiáng)的推廣性，穩(wěn)定的盈利能力和足夠的抗風(fēng)險能力，并能帶動廣大農(nóng)戶增收致富。

我公司向該公司擔(dān)保貸款500萬元用于建設(shè)農(nóng)貿(mào)連鎖超市，一方面為進(jìn)一步推動市城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，提升管理水平，起到示范引領(lǐng)作用，另一方面還可以獲得（）萬元投資收入，且風(fēng)險可控。因此，建議農(nóng)投公司投資。

第二篇：如何**投資分析報告

一、投資分析報告

投資風(fēng)險給一直是眾投資人最為擔(dān)憂的問題，而投資分析報告對其行業(yè)投資環(huán)境、投資風(fēng)險、投資策略、投資前景和項目投資價值、投資可行性進(jìn)行了科學(xué)公正的分析和論證，一份優(yōu)秀的投資報告可以讓投資人把風(fēng)險降到最低，而收獲最大的利潤。

投資分析報告的用途：

在各個投資領(lǐng)域中，為降低投資者的投資失誤和風(fēng)險，每一項投資活動都必須建立一套系統(tǒng)科學(xué)的，適合自己的投資活動特點(diǎn)的理論和方法。

投資價值分析報告正是吸納了國際上投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性與定量相結(jié)合，對投資項目的價值進(jìn)行全方位的分析評價。投資價值分析報告在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，吸收國內(nèi)外投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性和定量相結(jié)合，對投資項目的價值進(jìn)行全面的分析評估。。

【萬能**之家】堅信：沒有最好的文案，只有更好的文案，因為有你的支持，我們才更加精益求精，錯過等于過錯，選擇我們，相信品牌的力量！

進(jìn)行投資價值分析評估的目的是通過對投資項目的技術(shù)、產(chǎn)品、市場、財務(wù)、管理團(tuán)隊和環(huán)境等方面的分析和評價，并通過分析計算投資項目在項目計算期產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流確定其有無投資價值以及相關(guān)的風(fēng)險有多大，并進(jìn)而做出投資決策，對投資者而言，項目投資價值分析報告是一個投資決策輔助工具，它為投資者提供了一個全面、系統(tǒng)、客觀的全要素評價體系和綜合分析平臺。

投資分析報告的重要性：

對企業(yè)或項目法人而言，利用項目投資價值分析報告可以對項目的投融資方案以及未來收益等進(jìn)行自我診斷和預(yù)知，以適應(yīng)資本市場的投資要求，進(jìn)而達(dá)到在資本市場上融資的目的。

一份好的項目投資價值分析報告將會使投資者更快、更好地了解投資項目，使投資者對項目有信心，有熱情，動員促成投資者參與該項目，最終達(dá)到為項目籌集資金的目的。

第三篇：投資分析報告

中國人壽投資價值分析報告

摘要

公司基本情況分析公司簡述 中國人壽保險（集團(tuán)）公司 中國人壽保險（集團(tuán)）公司及其子公司構(gòu)成了我國最大的商業(yè)保險集團(tuán)，是國內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過萬億的保險集團(tuán)，是中國資本市場最大的機(jī)構(gòu)投資者之

一。2008年，中國人壽保險（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3220.52億元，境內(nèi)壽險業(yè)務(wù)約占壽險市場份額的42.7%；總資產(chǎn)達(dá)到12846.11億元，可運(yùn)用資金超過11000億元。2011年1月31日，國家審計署在對中國人壽保險（集團(tuán)）公司2009資產(chǎn)負(fù)債損益情況審計中，查處保險經(jīng)營管理中存在違規(guī)問題6.98億元。據(jù)此給予相關(guān)責(zé)任人處理和處分。2013年《財富》雜志世界500強(qiáng)排名第111位。企業(yè)文化

中國人壽堅持用“文化”之魂凝聚人心、引領(lǐng)發(fā)展。以“壽險是無悔的選擇”、“成己為人、成人達(dá)己”、“用心經(jīng)營、誠信服務(wù)”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標(biāo)志，健康向上的企業(yè)文化激勵著一代代國壽人拼搏進(jìn)取、奮發(fā)有為。

3.客戶服務(wù)人壽保險

人壽保險服務(wù)作為中國人壽的主營業(yè)務(wù)，由中國人壽保險股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍涵蓋壽險、人身意外險、健康險、年金等人身保險的全部領(lǐng)域。中國人壽保險股份有限公司作為中國最大、也是全球市值最大的專業(yè)壽險公司，秉承“用專業(yè)和真誠贏得感動”的信念，力求通過“熱誠、規(guī)范、準(zhǔn)確、便捷”的服務(wù)，回報廣大客戶的支持與信賴。

中國人壽的壽險業(yè)務(wù)在國內(nèi)市場一直居領(lǐng)先地位，占有中國壽險市場最大的市場份額。2010年，境內(nèi)壽險市場份額為37.2%。中國人壽擁有壽險行業(yè)覆蓋區(qū)域最廣的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模最大的分銷隊伍，共有遍布全國各省區(qū)市（臺灣除外）、延伸至縣鄉(xiāng)的4800多家分支機(jī)構(gòu)、1.5萬多個營銷網(wǎng)點(diǎn)、71.6萬名個人代理人、1.26萬名團(tuán)險銷售人員及9.4萬多家分布在商業(yè)銀行、郵局、信用社等的銷售網(wǎng)點(diǎn)，與多家專業(yè)保險代理公司和保險經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行長期合作。截至2008年底，中國人壽擁有超過1.2億份有效的個人和團(tuán)體壽險保單、年金合同及長期健康險保單，已為超過6億人次的客戶提供過保險服務(wù)。財產(chǎn)保險

財產(chǎn)保險服務(wù)是中國人壽的一項新主營業(yè)務(wù)，由中國人壽財產(chǎn)保險股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍主要包括：財產(chǎn)損失保險、責(zé)任保險、法定責(zé)任保險、信用保險和保證保險、農(nóng)業(yè)保險及其他財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理服務(wù)是中國人壽的一項主營業(yè)務(wù)，由中國人壽資產(chǎn)管理有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍包括管理運(yùn)用自有資金；受托或委托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；與以上業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)；國家法律法規(guī)允許的其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中國人壽資產(chǎn)管理有限公司作為國內(nèi)最大的保險資產(chǎn)管理公司和國內(nèi)資本市場最大的機(jī)構(gòu)投資者，管理資產(chǎn)超過16000億元。

中國人壽在資產(chǎn)管理服務(wù)領(lǐng)域，擁有高水準(zhǔn)的專業(yè)投資研究、決策執(zhí)行和風(fēng)險防范力量，在國內(nèi)多種固定收益產(chǎn)品及其衍生品種的研究和投資工作中處于領(lǐng)先地位；是中國債券市場最大的機(jī)構(gòu)投資者之一，在長期債券市場具有重要影響；是國內(nèi)最大的基金投資機(jī)構(gòu)；一貫堅持價值投資、長期投資、戰(zhàn)略投資的股票投資理念，穩(wěn)健經(jīng)營；緊跟保險資金投資渠道不斷拓寬的政策進(jìn)展，關(guān)注各類投資領(lǐng)域。近年來，公司在投資咨詢、顧問業(yè)務(wù)方面取得了積極進(jìn)展。

中國人壽資產(chǎn)管理有限公司的企業(yè)和銀行信用評價體系、信用風(fēng)險評估模型有效防范了投資風(fēng)險；獨(dú)具特色的基金評估方法，具有領(lǐng)先水平的投資信息管理支持系統(tǒng)等為投資者獲取最大回報提供一流服務(wù)。海外保險

面對經(jīng)濟(jì)全球化浪潮和中國經(jīng)濟(jì)騰飛的歷史機(jī)遇和挑戰(zhàn)，中國人壽以建設(shè)國際頂級金融保險集團(tuán)為目標(biāo)，以國際化的視野、國際化的理念、國際化的思路、國際化的專業(yè)知識、國際化的技能為基礎(chǔ)，積極開展境外保險服務(wù)，努力推動國際合作。

5教育科研

中國人壽的保險教育服務(wù)包括博士后培養(yǎng)、保險專業(yè)學(xué)歷教育、職業(yè)教育和保險領(lǐng)域的專業(yè)培訓(xùn)。運(yùn)營情況

中國人壽保險（集團(tuán)）公司秉承“成己為人、成人達(dá)己”的企業(yè)文化核心理念，遵循“誠信為本、穩(wěn)健經(jīng)營”的企業(yè)宗旨，恪守“創(chuàng)新、拼搏、務(wù)實(shí)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，把“與客戶同憂樂”作為企業(yè)價值觀，以“與時俱進(jìn)、爭創(chuàng)一流”的精神，努力打造國內(nèi)領(lǐng)先、世界一流的大型現(xiàn)代保險與金融控股集團(tuán)，致力于造福社會大眾，為建設(shè)和諧社會貢獻(xiàn)更大的力量。2009年，中國人壽保險（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3029.92億元；總資產(chǎn)達(dá)到1.55萬億元，占全行業(yè)境內(nèi)總資產(chǎn)的37.7%，是國內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過萬億的保險集團(tuán)。集團(tuán)所屬壽險公司總市值為9114.7億元，仍然居全球上市壽險公司首位；資產(chǎn)公司是國內(nèi)資本市場上最大的機(jī)構(gòu)投資者之一；財險公司在實(shí)施企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第2號后，開業(yè)三年即實(shí)現(xiàn)盈利，打破了行業(yè)發(fā)展的常規(guī)模式；養(yǎng)老險公司及國壽投資公司也取得了不俗的業(yè)績。據(jù)美國《財富》雜志公布的2010年“全球500強(qiáng)”排行榜顯示，中國人壽已連續(xù)第8次榜上有名，排名由2002年的290位躍升為2009年的118位，在入選的所有54家中國企業(yè)中排名第8位，在入選的4家中國保險企業(yè)中排名第一。

公司所處行業(yè)分析

1中國保險業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著中國保險業(yè)進(jìn)入深化改革、全面開放、加快發(fā)展的新階段，保險業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會的領(lǐng)域越來越廣，承擔(dān)的社會責(zé)任越來越重：從四川汶川大地震到百年盛事北京奧運(yùn)、從交強(qiáng)險制度實(shí)施到房地產(chǎn)投資解禁、從應(yīng)對國際金融危機(jī)到參與醫(yī)療糾紛調(diào)解、從養(yǎng)老社區(qū)投資到新農(nóng)合建設(shè)、從農(nóng)險覆蓋面擴(kuò)大到環(huán)境責(zé)任保險試點(diǎn)啟動……保險業(yè)正在努力提高科學(xué)發(fā)展和服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會全局的能力，在探索中國特色保險業(yè)發(fā)展道路和保障民生方面取得顯著成就。如今，保險業(yè)站在新起點(diǎn)，進(jìn)入了新階段，我國正在成為新興的保險大國。

我國保險業(yè)的保費(fèi)收入規(guī)模增長迅速，2009年保費(fèi)收入已達(dá)到11137.3億元，提前一年實(shí)現(xiàn)了保險業(yè)“十一五”規(guī)劃列出的保費(fèi)收入超萬億的目標(biāo)。2011年保險業(yè)基本保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展勢頭，全國共實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入1.43萬億元，同比增長10.4%。2012年，中國保險業(yè)全年保費(fèi)收入1.55萬億元，同比增長8%。

目前，中國保險業(yè)呈現(xiàn)出原保險、再保險、保險中介、保險資產(chǎn)管理相互協(xié)調(diào)，中外資保險公司共同發(fā)展的市場格局。專業(yè)性的保險資產(chǎn)管理公司、健康險公司、養(yǎng)老險公司逐步成長并成為市場的重要力量。

中國保險市場具有廣闊的發(fā)展前景和潛力。中國經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力依然較強(qiáng)，“十二五”時期是我國深化改革開放，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅時期，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大趨勢為保險業(yè)發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，也提出了新的、更高的要求。未來我國保險業(yè)將由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型，完善主體多元、競爭有序的市場體系，豐富保險產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷渠道，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水平，促進(jìn)東中西部保險市場的協(xié)同發(fā)展。

2保險深度與保險密度

首先，保險密度是指按當(dāng)?shù)厝丝谟嬎愕娜司ｋU費(fèi)額，反映該地國民參加保險的程度。保險深度則是指某地保費(fèi)收入占該地國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比，反映了該地保險業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的地位。保險深度和保險密度則是除了保險收入衡量一個地區(qū)保險市場成熟程度的指標(biāo)。

2011年，保險密度為1062元/人，較上年提高100元。保險密度區(qū)域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區(qū)向中、西部地區(qū)遞減態(tài)勢。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地區(qū)保險密度總體水平偏低，但提升速度較快。2011年保險深度為3%，較上年下降0.2個百分點(diǎn)，主要受保費(fèi)收入增速放緩影響。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中國保險業(yè)以1630470億美元的總保費(fèi)收入位列全球第七位，較2008年排名下降一個名次。占世界市場的份額為4.01%。其中，排名全球第一的是美國，總保費(fèi)收入11397460億美元，占世界份額28.03%。其次是日本，總保費(fèi)收入5059560億美元，占世界份額12.44 %。第3是英國，總保費(fèi)收 入3092410億美元，占世界份額7.61%。與中國水平相當(dāng)?shù)氖且獯罄?，總保費(fèi)收入1693600億美元，占世界份額4.17 %，位列第6位，2008年，則位列中國之后。

公司財務(wù)狀況分析

公司內(nèi)在價值評估

投資建議與風(fēng)險提示

結(jié)論

第四篇：投資分析報告

投資分析報告范文

（一）一、背景介紹

一般以前言形式或首段內(nèi)容介紹市場環(huán)境和背景環(huán)境情況，包括定期報告中的行情走勢回顧或交易情況描述（合約或合約間的價格、成交量和持倉量變化以及市場動向的描述分析），不定期報告中經(jīng)濟(jì)背景和市場形勢小結(jié)、市場機(jī)會介紹、研究問題的提出和研究方向的描述。

二、當(dāng)期要點(diǎn)關(guān)注專項分析

定期報告中的市場成因分析和當(dāng)期熱點(diǎn)因素的點(diǎn)評，不定期報告中的必要性分析和意義闡述、新公布數(shù)據(jù)和突發(fā)事件的分析。

三、市場潛在重要利多/利空信息匯總和影響分析

國際市場信息包括世界經(jīng)濟(jì)形勢、主要生產(chǎn)國和消費(fèi)國的政治經(jīng)濟(jì)局勢、供需平衡表因素（產(chǎn)能、需求、庫存和進(jìn)出口變化），天氣和物流因素，以及國外相同品種期貨市場的變化等重要影響因素；國內(nèi)市場信息包括國內(nèi)財政金融政策、現(xiàn)貨市場產(chǎn)銷格局、供需平衡表因素、幣值、進(jìn)出口數(shù)量和成本、相關(guān)品種之間比價關(guān)系變化等國內(nèi)因素。

四、綜合分析

行業(yè)品種分析，上下流產(chǎn)業(yè)鏈分析，數(shù)據(jù)采集及核心數(shù)據(jù)庫的動態(tài)更新，統(tǒng)計計量模型分析及其校驗等。

五、技術(shù)分析

價格走勢圖及其連續(xù)圖，趨勢和形態(tài)，關(guān)健價位和反轉(zhuǎn)信號提示等。

六、結(jié)論及建議

落腳到期貨投資的實(shí)用上和研究問題的解決上，包括后市展望、問題解決方案、應(yīng)對的交易策略的投資建議以及可行性分析、投資機(jī)會分析和風(fēng)險收益分析，投資計劃（入市依據(jù)和價位，建倉比例和步驟，目標(biāo)價位，止盈止損價位）等。

七、風(fēng)險條款

后備資金安排，應(yīng)急預(yù)案，止損條件，修正方案；報告適用范圍，傳播限定；分析師介紹和免責(zé)條款等。

投資分析報告范文

（二）一、項目概要：

（1）投資項目：上海商品期貨燃料油0902投資

（2）投資總額：10萬元（RMB）

（3）項目運(yùn)作時間：2008年10月底至2009年1月底

（4）投資收益及風(fēng)險：理論利潤12萬元；風(fēng)險虧損1萬元。

二、參與投資的基本理由：

1。從基本面情況來看，原油是現(xiàn)代文明無以替代的重要戰(zhàn)略和重要生活物資，原油價格自2008年8月突破148美元/噸的歷史高位，標(biāo)志著油價見頂整理。從長遠(yuǎn)來看，在未來兩三年之內(nèi)替代能源還無法取代原油在世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

2。根據(jù)美國原油長期的走勢分析，在未來三到四個月之間，隨著冬季的來臨，()季節(jié)性的原油消費(fèi)旺季到來，將會更加刺激油價的上漲。我們分析在未來一段時間里，國際油價將會有一波投機(jī)性的上漲行情。價格目標(biāo)將會突破4709元。目前原油期貨價格為4226元。

3。雖然華爾街金融危機(jī)影響嚴(yán)重，但市場已經(jīng)把該消極因素消化殆盡，而且國內(nèi)燃油價格一直與國際脫軌，上漲幅度一直偏小，再加之通貨膨脹的因素，目前國內(nèi)上海期貨交易所燃料油價格正處于底部反彈行情，依據(jù)技術(shù)分析，其上漲近期11月中旬目標(biāo)價位4709元。

三、投資操作和收益：

在2008年9月底的這段時間里，我們選擇燃料油主力月合約進(jìn)行交易，中期目標(biāo)價位為上漲至4500元/噸，在3401-3511元附近的價位多頭開倉10手（約占資金量30%），一旦操作方向正確句持倉不動，做長線交易。止損價位為元時，假如價格下破此價格，就平倉出局觀望。

預(yù)計在2009年1月份將會上漲至4700元/噸的水平。此時可以全部平倉了結(jié)合約交易。

理論上的投資收益為：（4700-3500）*10手*10噸=120000元

理論上的風(fēng)險損失為：（3500-3400）*10手*10噸=10000元

四、投資方案的評估：

此次專項投資預(yù)計時間為4個月。

投資收益為12萬元，收益率為120%；

投資風(fēng)險為1萬元，損失率為10%。

風(fēng)險收益比為1：12，比例是符合投資控制的。并且，在有風(fēng)險時仍有補(bǔ)救的方案。

投資分析報告范文

（三）一、服裝行業(yè)發(fā)展趨勢：

2011年，我國服裝行業(yè)將面臨更為復(fù)雜多變的國內(nèi)、國際產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，產(chǎn)業(yè)資源供需矛盾更為突出，一定程度上加大了產(chǎn)業(yè)發(fā)展壓力。而市場的穩(wěn)定，特別是內(nèi)需的平穩(wěn)快速增長將為服裝行業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面鋪開，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)型快速推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)升級將再上新臺階。

未來10年，是我國服裝產(chǎn)業(yè)朝著國際領(lǐng)軍地位邁進(jìn)的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，改革開放30年已經(jīng)為行業(yè)加速發(fā)展打下堅實(shí)基礎(chǔ)，但是我們?nèi)匀灰逍岩庾R到經(jīng)歷了全球金融危機(jī)，國際發(fā)達(dá)國家服裝產(chǎn)業(yè)實(shí)力并未削弱，在品牌創(chuàng)新、價值創(chuàng)造、市場掌控等高端軟實(shí)力方面，我國服裝產(chǎn)業(yè)與國際發(fā)達(dá)國家之間仍存在巨大差距，行業(yè)必須樹立危機(jī)感、緊迫感，沿著正確的產(chǎn)業(yè)升級方向，牢牢把握正在到來的產(chǎn)業(yè)大發(fā)展機(jī)遇期，努力縮小國際差距，確立更高的國際競爭地位。

二、服裝行業(yè)核心競爭力：

服裝企業(yè)核心競爭力，本來就是體現(xiàn)在特定的能力上。而這種能力本身又可以視為多種能力的聚合，因而是完全可以分解的。

(1)決策競爭力(2)組織競爭力(3)員工競爭力(4)流程競爭力(5)文化競爭力

(6)品牌競爭力(7)渠道競爭力(8)價格競爭力(9)伙伴競爭力(10)創(chuàng)新競爭力

三、服裝消費(fèi)趨勢分析：

1.服飾消費(fèi)連續(xù)5年居城市女性開支之首

衣、食、住、行，“衣”排首位，原因何在?或許全國婦聯(lián)宣傳部、中國消費(fèi)者協(xié)會、中國婦女雜志社等單位發(fā)布的“20**~2011中國城市女性消費(fèi)調(diào)查報告”能在數(shù)據(jù)上作出回答。

調(diào)查顯示，20**年城市女性消費(fèi)以“服裝服飾”為最大一筆開支，穩(wěn)居消費(fèi)榜首(這一“榜首”地位已連續(xù)五年)，排在其后的分別是旅游、健康和與車相關(guān)的支出。

調(diào)查還顯示，中國女性更加青睞國內(nèi)服裝品牌，在城市女性購買的最貴的一件(套)服裝中，選擇“國內(nèi)品牌”的居首位，達(dá)到49.3%;選擇購買“國內(nèi)品牌”和“合資品牌”的超過六成;城市女性對國際品牌的認(rèn)知度與城市國際化程度相關(guān)，選擇國際品牌比例較高的城市依次是北京、大連、上海。在美麗消費(fèi)持續(xù)增長的數(shù)據(jù)中，女性消費(fèi)中購置服裝、服飾是永恒的主題，今年前10個月，96.8%的被訪者有服裝、服飾消費(fèi)經(jīng)歷。為自己購買服裝的平均開支為4267元，為全家購買服裝的平均開支為8793元。被訪者為自己購買最貴一件(套)服裝平均為1390元。

此外，網(wǎng)購成為女性重要的購物方式之一：20**年參與過網(wǎng)購的被訪者達(dá)70.8%，上年網(wǎng)購比例僅為42.3%。參與網(wǎng)購的北京被訪者達(dá)90.7%，位居10城市之首。18～30歲被訪者網(wǎng)購比例最高，51～60歲的被訪者中有39.8%的人參與網(wǎng)購。

2.電子商務(wù)消費(fèi)爆炸式增長

宣稱打造“平民時尚”的服裝電子商務(wù)領(lǐng)袖VANCL則抓住了大眾消費(fèi)這個主流，在短短幾年內(nèi)銷售突破20億，成就了一個服裝行業(yè)的神話。網(wǎng)絡(luò)購物之所以興起那么快，其中有三個原因：一是消費(fèi)者在“逛”網(wǎng)店的時候比逛實(shí)體店有更多的商品可供選擇，可以輕松地貨比“百”家，省時;第二，網(wǎng)絡(luò)購物可以通過互動和搜索，了解更多有關(guān)品牌和商品的口碑，以此做出更準(zhǔn)確的購物決策，省心;三是網(wǎng)絡(luò)銷售的商品由于沒有了渠道、促銷等成本，所以會比實(shí)體店的商品更加優(yōu)惠，即所謂的省錢，截至20**年，中國已有4.2億互聯(lián)網(wǎng)用戶――是印度互聯(lián)網(wǎng)用戶的5倍多，比美國的互聯(lián)網(wǎng)用戶幾乎多一倍――新的用戶還在以每個月600萬的速度不斷增加。大約一半的中國城市人口在使用互聯(lián)網(wǎng)，而農(nóng)村居民使用互聯(lián)網(wǎng)的比例也達(dá)到1/7。據(jù)估計，到2015年，中國城市用個人電腦上網(wǎng)的普及率將會達(dá)到66%，與如今西歐的水平相當(dāng)，而農(nóng)村的互聯(lián)網(wǎng)普及率則會翻一番，達(dá)到近30%。城鄉(xiāng)加起來，中國將會有超過7.5億互聯(lián)網(wǎng)用戶。如此龐大的消費(fèi)者基數(shù)是互聯(lián)網(wǎng)銷售飛速增長的基礎(chǔ)，電子商務(wù)一定是未來消費(fèi)發(fā)展最為迅速的一個銷售模式，而服裝電子商務(wù)的消費(fèi)者，必將呈現(xiàn)幾何級數(shù)的增長。

五、服裝行業(yè)未來發(fā)展趨勢：

作為急需擴(kuò)寬渠道的商家，網(wǎng)絡(luò)營銷的強(qiáng)勢推廣性都讓他們欣喜不已?？v使在經(jīng)濟(jì)危機(jī)最嚴(yán)重的時候，某電子商務(wù)平臺的交易人數(shù)還能夠達(dá)到325萬，交易額為20多億元額。網(wǎng)絡(luò)上直觀地服裝搭配展示和方便的海量貨品查找都吸引住了現(xiàn)代消費(fèi)者。而依靠網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營節(jié)省下的渠道成本這個優(yōu)勢，也讓越來越多的商家開始后了網(wǎng)絡(luò)銷售之路，各種形式的網(wǎng)店如春筍般冒出。

不過當(dāng)各種網(wǎng)店形式紛紛出現(xiàn)的時候，網(wǎng)店自身也在經(jīng)歷嚴(yán)酷的考驗。在諸多的選擇中，形同網(wǎng)絡(luò)集市的淘寶網(wǎng)、打價格牌的網(wǎng)上折扣店、消化庫存商品的網(wǎng)上批發(fā)店似乎是目前大眾更為認(rèn)可和接受的服裝消費(fèi)方式。然而這幾種電子商務(wù)形式之中能夠?qū)Ｗ⑵放茽I銷，并向消費(fèi)者提供品牌服裝商場功能的電子商務(wù)業(yè)務(wù)還是鳳毛麟角。當(dāng)然更不用說提供服裝商家在營銷過程中的各種功能轉(zhuǎn)換了。

不進(jìn)步就要被淘汰，這是每個有頭腦的商家都明白的事情。在諸多商家紛紛展開網(wǎng)店業(yè)務(wù)的同時，諸多先行者們也感受到了危機(jī)。選擇更好的，能在每個方面流程都進(jìn)行融合，提高自己的效率的電子商務(wù)形式成了他們的努力目標(biāo)。于是，許多知名的服飾品牌已經(jīng)開展了新的電子商務(wù)計劃，并擁有了自己的網(wǎng)絡(luò)平臺：美國貝克曼、英國倫敦品牌JUSTYLE以及歐洲知名的時尚男裝瑪薩瑪索等等。這些服飾品牌背后的電子商務(wù)軟件供應(yīng)商，同時也是最大的服務(wù)商ShopEx通過自己向我們展示了他所提供的電子商務(wù)服務(wù)的各種優(yōu)點(diǎn)。

如今傳統(tǒng)服飾企業(yè)開展電子商務(wù)業(yè)務(wù)是必然之勢，因為他們擔(dān)心自己落后。所以才會選擇適合自己企業(yè)的專業(yè)電子商務(wù)服務(wù)商，才能讓企業(yè)的將來在網(wǎng)絡(luò)市場中沒有盲點(diǎn)。

六、宏觀環(huán)境下對服裝市場的影響

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對中國的服裝行業(yè)，總體感覺是不利因素居多。例如原輔料成本、勞動力成本、制造成本甚至運(yùn)輸成本都在上漲，幾乎服裝產(chǎn)銷鏈條中每個環(huán)節(jié)的成本都在上漲，這些不利因素已給行業(yè)發(fā)展帶來巨大的影響?？梢哉f，服裝行業(yè)正在進(jìn)行史無前例的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

勞動力成本上升

隨著物價水平全面上漲，居民收入中用于食品等初級產(chǎn)品的比例將提高。居民生活水平下降，給企業(yè)帶來了勞動力成本上升的壓力。

服裝消費(fèi)需求減少

服裝不是生活必須的初級商品（如食品），當(dāng)通貨膨脹時，對于中低收入的居民來說，消費(fèi)必然會更多的集中于初級食品，而不是服裝。經(jīng)濟(jì)增長放緩，很多企業(yè)面臨倒閉、搬遷的困境。很多企業(yè)開始大面積的裁員、減薪。消費(fèi)者收入的減少再加上對經(jīng)濟(jì)前景的不樂觀預(yù)期，消費(fèi)者無疑會減少對服裝消費(fèi)的支出。

國家政策對中國服裝業(yè)的影響

新勞動法的實(shí)施，迅速提高了服裝行業(yè)勞動力成本毫無疑問，新的勞動合同法的實(shí)施，規(guī)范了企業(yè)在雇擁、工資、保險、補(bǔ)償?shù)雀鞣矫娴男袨椋蟪潭鹊乇Ｗo(hù)了勞動者的利益，但也帶來勞動力成本的上升。新勞動法實(shí)施后，企業(yè)增加支出的工資、福利和相關(guān)費(fèi)用將使服裝企業(yè)的用工成本提高20?40%，企業(yè)認(rèn)為不堪重負(fù)。

七、宏觀環(huán)境下對服裝市場的影響

市場的微觀環(huán)境中的許多因素是可以被服裝零售商所控制的，包括供貨商、制造商、市場中間商和消費(fèi)者。這四個因素像一個環(huán)狀一樣相互作用，消費(fèi)者對商品的反饋對于企業(yè)是相當(dāng)重要的。企業(yè)要想徹底開發(fā)中國服裝潛在的市場；必須實(shí)現(xiàn)有效的運(yùn)作，需要臺理分配自身內(nèi)部的資源。

營銷渠道

服裝零售商們?nèi)缃癫捎昧瞬煌臓I銷渠道，包括百貨商店、專賣店．購物中心等等。營銷模式也發(fā)生了三個步驟的演變第一步、從引廠進(jìn)店到“承包經(jīng)營；第二步、從”商企聯(lián)銷”到“直營專賣”；第三步、從特許加盟“到“直銷連鎖并且從注重外部營銷轉(zhuǎn)一內(nèi)部營銷進(jìn)而講求整體營銷。

除了這些傳統(tǒng)的零售模式，中國的網(wǎng)上零售盡管在1998年以前還未出現(xiàn)，但是正在成為一股新的力量?？墒?，由干個人電腦價格的下降，互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，在過去的幾年內(nèi)越來越多的人涉足網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)中國網(wǎng)絡(luò)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，1997年末網(wǎng)絡(luò)用戶數(shù)量為60多萬，1999年中上升到400多萬，2000年已有超過10000個網(wǎng)站和29000個以.cn結(jié)尾注冊的域名，其中77％為商業(yè)域名。

第五篇：投資分析報告

投資分析報告

（一）一、無錫市城市房地產(chǎn)投資環(huán)境

房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理的一切政治、自然、社會和經(jīng)濟(jì)因素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境不包括投資項目的具體內(nèi)部要素，而是作為外部因素制約和影響房地產(chǎn)投資行為。因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境又可定義為房地產(chǎn)項目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技等外部條件的總稱。

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位

無錫市處于長江三角洲都市圈，長三角地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境存在一個超級巨星-上海。杭州和南京作為該區(qū)域省級城市其房地產(chǎn)投資環(huán)境遙遙領(lǐng)先于其它城市。一類城市上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫。

1981年,無錫市列為全國15個經(jīng)濟(jì)中心城市之一。1983年,實(shí)行市管縣體制,無錫經(jīng)濟(jì)開始向城鄉(xiāng)一體化方向發(fā)展。1984年列為全國13個較大的市和10個重點(diǎn)旅游城市之一。1985年，無錫市被國務(wù)院確定為長江三角洲沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)開放城市。改革開放給無錫帶來新的生機(jī)和活力。無錫已建成以紡織、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市，并跨入中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列。

2.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，投資吸引力強(qiáng)

3.地理環(huán)境

無錫市區(qū)總面積1622平方公里，地形以平原和水域居多。其中，山地面積66.6平方公里，占4.11%；水域面積為510.44平方公里，占31.47%；耕地面積575.6平方公里，占35.49%。建設(shè)用地中，居住用地占34.8%，工業(yè)用地占30.2%，公共設(shè)施用地占10.9%，道路廣場占10.1%，綠化用地6.6%。新區(qū)是2003三年開始規(guī)劃建設(shè)的。

二、需求篇（本地居民，及外來群體置業(yè)投資）

1.無錫人口基數(shù)大，城市化水平高

2008年無錫市總?cè)丝?64萬，其中市區(qū)人口達(dá)237萬，江陰市與宜興市人口分別為120萬、106萬。從總量上看福州的634萬人比無錫高，市區(qū)人口186萬。這主要是由于福州八個縣級市，抬高人口總量，無錫市城市化水平比福州高，市區(qū)人口比福州高51萬。這可能引起無錫市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者來源結(jié)構(gòu)的不同，在市場開發(fā)時以注意轉(zhuǎn)變公司的經(jīng)營策略。

圖表 1市區(qū)人口變化情況表

2.居民人均收入高，儲蓄存款總量大（潛在消費(fèi)量，消費(fèi)能力）

2007年無錫市職工年平均工資收入在3.5萬元左右，這在東部沿海城市中處于中上水平，比福州高。這與無錫市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)成有關(guān)，無錫目前主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)為輔，居民工資性收入占人均收入的較大比重。這將為無錫市住宅消費(fèi)產(chǎn)生基礎(chǔ)性的作用。在城市化得過程中，無錫市居民儲蓄總額積累驚人，高達(dá)1050億元。說明無錫市城市居民的富裕程度，將衍生出更多的改善性居住需求，公司在開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中應(yīng)充分迎合著部分人的需求

3.無錫市外來人口居住需求的增長

無錫市常住人口中，很大部分有外來人員構(gòu)成，他們主要從事第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。特別是在發(fā)達(dá)的制造業(yè)與重工業(yè)的這部分人，收入較高，應(yīng)對其重點(diǎn)分析。在房地產(chǎn)市場中外來需求增長主要來源于周邊縣級市、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員。這與福州市對比可知，福州市周邊和大學(xué)生需求量比無錫大（每年畢業(yè)生福州20萬左右，無錫8萬），無錫市的外來工作人員居住需求比福州強(qiáng)。無錫市人口有兩突出的特點(diǎn)。

一是，常住勞動年齡人口將持續(xù)增長。根據(jù)人口預(yù)測,2030年無錫市常住勞動年齡人口將增長51%以上,戶籍勞動年齡人口將增長22%以上,外來勞動年齡人口將增長2倍以上。二是，人口老齡化進(jìn)程加速。1983年，無錫的老年人口占全市人口的10%，正式成為人口老齡化城市，整整比全國早了16年。2005年底，無錫老年人口數(shù)79.4萬，占全市總?cè)丝诘?7.7%。據(jù)預(yù)測，到2010年無錫的老年人口將達(dá)到93萬，約占全市人口總數(shù)的19.6%。

三、機(jī)會及收益篇

1.城市區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市投資環(huán)境良好

無錫市地處長三角，瀕臨太湖，地理環(huán)境優(yōu)越。無錫是中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，并跨入中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列，城市經(jīng)濟(jì)輻射力不錯；由于無錫的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與旅游資源發(fā)達(dá)，城市人口聚集力強(qiáng)。以下是來源于浙江大學(xué)關(guān)于長三角城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的研究。

2.無錫市房地產(chǎn)投資增長迅速，市場逐漸成熟

無錫市2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)275億元左右，而且增長速度迅猛，這與中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r是息息相關(guān)的。無錫市的城市投資環(huán)境不斷成熟，吸引著許多外來房地產(chǎn)開發(fā)商，比如萬科、金科等。萬科之前評估無錫時，不合格是其住宅市場均價過低，而已推遲進(jìn)入無錫市場。經(jīng)過2008年的調(diào)整和2009年回升拉動，該條件也已成熟，萬科開發(fā)的金域藍(lán)灣也早已開盤售賣。

3.無錫房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段契機(jī)

無錫市房地產(chǎn)房價所處的階段與福州2006年左右的情況相似，在今后幾年房價將大幅上調(diào)。以下是來自無錫市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的報告數(shù)據(jù)。市中心以外的房價在6-7千元左右，這符合房地產(chǎn)投資收益率的要求。

4.無錫市其他投資機(jī)會分析

第一，2008年無錫市與福州市同樣通過發(fā)改委關(guān)于了城市地鐵建設(shè)規(guī)劃的審批，直接拉動周圍土地市場與房產(chǎn)市場；第二，由于無錫市原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為工業(yè)為主，市區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)的大量搬遷，可創(chuàng)造許多土地資源和開發(fā)機(jī)會，可適當(dāng)把握；第三，近期住建部出臺了關(guān)于城市棚戶區(qū)的改造，也將帶來部分機(jī)會；第四，政府開始“十二五規(guī)劃”的研究制定，標(biāo)志著城市新的一輪的發(fā)展階段，目前是一個在進(jìn)入市場，配合政府開發(fā)城市，公司進(jìn)行長期開發(fā)經(jīng)營的好機(jī)會。

綜述以上分析，無錫市的城市投資環(huán)境優(yōu)越，存在較大房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)遇。公司可進(jìn)入該市場，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。但是應(yīng)該注意其存在擴(kuò)區(qū)域、跨省城市擴(kuò)張的風(fēng)險，特別是公司經(jīng)營本土化、人才本土化以及城市環(huán)境適應(yīng)性方面。

投資分析報告

（二）一、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析

天津市經(jīng)濟(jì)逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢。近年來，工業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向好，投資、消費(fèi)等內(nèi)部需求持續(xù)升溫，制約經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有關(guān)因素明顯得到改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)逐步得到加強(qiáng)，總體形勢持續(xù)向好。天津工業(yè)園區(qū)交通便利，水、陸、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。天津工業(yè)園區(qū)距離天津濱海國際機(jī)場僅兩公里距離。天津港是中國北方最大的人工港，園區(qū)距離港口三十公里。同時，津濱高速、京津塘高速等多條高速公路貫穿在天津工業(yè)園區(qū)內(nèi)。

二、可行性分析及必要性

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國科技興國戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，在政府的大力扶持下，我國各個行業(yè)發(fā)展迅猛尤其是房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，輕鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從開采、提煉、加工、到應(yīng)用于所需行業(yè)中，已日趨成熟。輕鋼結(jié)構(gòu)具有輕巧、節(jié)材、節(jié)能、降低工程投資、使用壽命長等優(yōu)勢，可以實(shí)現(xiàn)快速安裝與二次使用，并具有抗震、抗風(fēng)、隔音、隔熱等優(yōu)點(diǎn)，()因此，輕鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)在建筑領(lǐng)域迅速崛起，同時，我國將節(jié)約資源作為基本國策，提出發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，節(jié)約資源的發(fā)展理念。

為了加快鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極響應(yīng)國家政策，Nvidia經(jīng)過反復(fù)考察，擬在天津工業(yè)園區(qū)建立一家生產(chǎn)基地，項目總投資1.1億元，征地45950平方米（位于天津工業(yè)園區(qū)3區(qū)內(nèi)）。

三、可行性分析

有投資就有風(fēng)險，項目投入運(yùn)營后，公司將更加完善現(xiàn)有企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營制度，保證各項目高效運(yùn)營和管理，為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)，公司制定了一系列措施。首先要加強(qiáng)企業(yè)宣傳力度，只有讓客戶了解企業(yè)經(jīng)營模式，產(chǎn)品質(zhì)量，才能讓客戶信任本企業(yè)。其次，加大業(yè)務(wù)員招攬力度，加大業(yè)務(wù)員隊伍的建設(shè)。還要樹立質(zhì)量意識，要做到每個產(chǎn)品都是客戶放心的產(chǎn)品。最好，要加強(qiáng)企業(yè)管理，做到增收減支，抓質(zhì)量，抓安全，促工期，確保萬無一失，贏得廣大客戶的好評。

通過大量的市場調(diào)查，證明該項目在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下是一個很好的投資項目。它具有前景好，市場好，用途廣，利潤高等諸多的有點(diǎn)，因此，應(yīng)該抓住當(dāng)期有利時機(jī)，在國家相關(guān)政策的支持下，籌措資金，擬建該項目，迅速占領(lǐng)市場，打出品牌效應(yīng)。該項目是可行的，必要的。

四、融資概算

資金是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的必要條件。企業(yè)必須以權(quán)益資本的形式向投資者籌集資金，并以此來吸引其他投資或稱為各類借款的基礎(chǔ)和保證。資金籌措在房地產(chǎn)開發(fā)中是不可替代的地位，為投資提供了基礎(chǔ)和前提。

投資分析報告

（三）一、總論

經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和認(rèn)真研討，擬在阿成立公司，公司名稱A，法文名稱為B，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，投資主體為C，注冊資本金為2000萬第納爾（約30萬美元）。公司主要經(jīng)營建筑工程總包施工和建筑設(shè)備租賃。目前阿國力日漸強(qiáng)盛，外匯儲備較多，引資政策逐步靈活，外匯管制也有所松動，而且全國大興土木，工程任務(wù)較多，市場競爭不充分，工程施工難度不大，利潤空間較大；建筑設(shè)備租賃隨之也很有市場，前景看好。未來公司的管理團(tuán)隊在10人左右，全部為本科以上專業(yè)對口學(xué)歷。為了早日占領(lǐng)市場和發(fā)展開拓，為了取得企業(yè)利益的最大化，我們建議盡快在阿投資成立公司。

二、投資成立公司背景分析

1、行業(yè)分析

阿系北非地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)大國。以中建總公司為代表的中國承包工程企業(yè)于上世紀(jì)八十年代進(jìn)入阿市場，同時中國承包企業(yè)以自己的實(shí)際行動贏得了當(dāng)?shù)氐娜藗兒驼淖鹬睾托湃?，“中國建設(shè)速度”在該國成為美談。阿國政府2001年推行“三年經(jīng)濟(jì)振興計劃”，投入70億美元用于基礎(chǔ)建設(shè)，為中國企業(yè)進(jìn)入阿市場提供了機(jī)遇。阿國政府于2005年后加大了對國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的投入，05年至09年斥資550億美元執(zhí)行大型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，從而產(chǎn)生了中信-中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)迄今為止中國單項最大的海外工程承包合同---阿東西高速公路建設(shè)，合同總金額近70億美元。未來公司建筑設(shè)備可以全部租給執(zhí)行該工程項目的中資企業(yè)，只要設(shè)備保養(yǎng)及時并性能良好，可以實(shí)現(xiàn)設(shè)備滿租，盡快收回投資和獲得豐裕的正現(xiàn)金流量是可以實(shí)現(xiàn)的。結(jié)合我公司的實(shí)際情況及當(dāng)?shù)毓こ坛邪袌霈F(xiàn)狀，修路、修水廠、鋪設(shè)管道及房建應(yīng)是我們的重點(diǎn)項目，也可以逐步參與機(jī)場建設(shè)、海水淡化及苦咸水淡化等工程，這些工程目前競爭還不激烈。

設(shè)備租賃是基礎(chǔ)經(jīng)營業(yè)務(wù)，工程項目才是我公司發(fā)展壯大的主營業(yè)務(wù)，是決定公司在未來3年時間內(nèi)生存及繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時工程項目的取得及執(zhí)行受到很多客觀條件的限制，風(fēng)險規(guī)避在項目的前期及執(zhí)行中更為重要?，F(xiàn)就阿工程項目的大體情況分析說明如下：

10年反恐結(jié)束后（87年--97年），同時國際原油價格飛漲，阿國大力發(fā)展國民建設(shè)，大興土木?，F(xiàn)該國相當(dāng)于中國90年代中期的發(fā)展階段，發(fā)展過程為：房建--市政--土建，其逐級并且交叉發(fā)展（提供招標(biāo)信息）。中資公司在阿國執(zhí)行的工程項目主要集中在土建方面，其專業(yè)基本覆蓋各個方面，尤其以勞動密集型、技術(shù)含量相對較低的項目尤為突出。技術(shù)含量較高的項目必須有歐洲公司的參與設(shè)計及設(shè)備供貨才能得到當(dāng)?shù)貥I(yè)主的認(rèn)可。

具體專業(yè)的優(yōu)劣勢分析：

1）、房建項目

優(yōu)勢：技術(shù)含量較低，當(dāng)?shù)匦枨蠛艽?，競爭較少，進(jìn)入該市場比較容易，有利于短期內(nèi)公司的名字被當(dāng)?shù)貥I(yè)主熟悉及品牌的提升（當(dāng)?shù)貥I(yè)主非常重視擬執(zhí)行項目公司在阿的業(yè)績）。

劣勢及風(fēng)險方面：施工周期長，利潤值較低，材料價格受市場波動的影響較大，人工管理成本較高，受匯率等因素的影響罷工事件發(fā)生機(jī)率較大。

2）、市政項目（路、橋、管道方面）

優(yōu)勢：技術(shù)含量較低，利潤值較高，施工周期較短，除管道項目中管道的供貨受市場原材料價格波動影響較大外，其他方面影響較小。

劣勢：市場競爭激烈，因受阿國扶持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)優(yōu)惠政策的影響，在報價方面當(dāng)?shù)毓緝r格較低。同時部分省份的項目已基本被有實(shí)力及進(jìn)入阿國較早的中資公司壟斷，我公司很難與之抗衡。

3）、水利

優(yōu)勢：因技術(shù)含量較高，當(dāng)?shù)毓净緹o法進(jìn)入。利潤空間有保證，與房建及管道項目相比，原材料價格受市場波動的影響較小。

劣勢：因受法國殖民的影響，當(dāng)?shù)貥I(yè)主有些盲目推崇歐洲產(chǎn)品，中國的設(shè)計及機(jī)電產(chǎn)品很難得到業(yè)主的認(rèn)可。雖然利潤空間尚可，但中資公司承攬該項目的利潤只能從土建方面獲得。其他水利項目，如海水淡化等，當(dāng)?shù)亟?jīng)常采用BOT的模式進(jìn)行。

4）、其他項目：如灌溉、打井、開礦等，我公司暫不具備此方面的人力及能力。

2、在阿承包工程業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展特點(diǎn)

近年來，中國企業(yè)在阿建筑、水利、石油和電信等領(lǐng)域先后承建了一大批工程建設(shè)項目，使得我在阿承包工程業(yè)務(wù)得到強(qiáng)勁快速發(fā)展，2001年--2006年累計簽約額51億美元，阿已成為我國在海外的重點(diǎn)工程市場。

以下是發(fā)展特點(diǎn)：

1）業(yè)務(wù)發(fā)展強(qiáng)勁快速，合同規(guī)模大幅提升；

2）實(shí)施領(lǐng)域逐步拓寬、發(fā)展機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；利潤空間較高較為突出的電信、石油、交通和水利等領(lǐng)域簽約金額穩(wěn)步增加，管理成本較高的住房行業(yè)在簽約金額中所占比重逐步下滑。

3）單項金額逐步提高，項目技術(shù)含量不斷增升，中國企業(yè)先進(jìn)的施工工藝和豐富的建設(shè)經(jīng)驗得到進(jìn)一步發(fā)揮。

4）在阿企業(yè)不斷增多，大企業(yè)作用得到發(fā)揮。市場競爭開始激烈，剛進(jìn)入的公司只能進(jìn)一步細(xì)分市場，經(jīng)營適合自身特點(diǎn)和能力范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和市場。

3、前景分析

2006年，中信-中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)阿東西高速公路建設(shè)項目，合同總金額近70億美元。2007年初開始，施工期40個月。執(zhí)行此項目的工程公司為：中標(biāo)段由中鐵建負(fù)責(zé)施工，施工分包公司有十多家。西標(biāo)段由中信負(fù)責(zé)完成，具體施工單位有新疆建設(shè)，山東路橋，中鐵十二局和中鐵十七局。該項目施工單位大多數(shù)屬于第一次走出國門境外的施工企業(yè)，由于對當(dāng)?shù)厍闆r不甚了解，設(shè)備的采購數(shù)量以及型號都不是很合理。另外，近期中鐵建和中土聯(lián)合中標(biāo)了150多公里的鐵路項目，預(yù)計項目將于2008年啟動。南部的東西高速項目也將開啟。設(shè)備租賃前景看好。我們自己成立公司，可以以自己的名義進(jìn)口設(shè)備，并可以擁有自己的銀行賬戶，自己掌握經(jīng)營主動權(quán)。成立公司后，所有為出租而進(jìn)口的設(shè)備可以增加公司在承攬建筑工程投標(biāo)中的分值，大大增加中標(biāo)機(jī)會。利用擁有國際工程承包資質(zhì)和保函等資源的公司總部資源承攬當(dāng)?shù)毓こ?，穿插出租設(shè)備進(jìn)行施工，積極施工，控制成本，處理好與業(yè)主的關(guān)系，相信會取得很好的效益。