第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析報(bào)告

摘要

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)研究的意義及相關(guān)研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價(jià)值分析及對(duì)比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價(jià)值分析 商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析報(bào)告

一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學(xué)性和合理性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其投資最大、建設(shè)周期強(qiáng)、涉及面很廣、所含工程項(xiàng)目多，靠盲目投資，“投機(jī)”行為是不可能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的，只能給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的經(jīng)濟(jì)損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要在況爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)，可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益計(jì)算，才能對(duì)項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行全面評(píng)價(jià)和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性。可以這么說(shuō)，房地主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個(gè)項(xiàng)目投資，都會(huì)存在從多可供選擇的方案，不同方案的實(shí)施，將會(huì)帶來(lái)不同的經(jīng)濟(jì)效益，只有通過(guò)可行性研究，進(jìn)行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴(lài)于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項(xiàng)目投資的有序性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可性性研究過(guò)程，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行周密安排的過(guò)程，尤其是圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)，配套工程設(shè)施步驟等。使整個(gè)項(xiàng)目有條不紊的進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要步驟

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究活動(dòng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要按照一定程序進(jìn)行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開(kāi)始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機(jī)構(gòu)；籌集研究經(jīng)費(fèi)；承擔(dān)研究課題的部門(mén)則要摸清項(xiàng)目研究的意圖，項(xiàng)目提出的背景；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計(jì)劃。籌劃階段最重要的工作是組建隊(duì)伍。

組建一支精明強(qiáng)干、工作責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)搭配合理的研究隊(duì)伍是決定研究成果水平高低的關(guān)鍵。一般來(lái)講，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的研究班子應(yīng)由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)師主持，包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的專(zhuān)家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的工程技術(shù)人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的財(cái)務(wù)分析專(zhuān)家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專(zhuān)家。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢(xún)公司、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目研究機(jī)構(gòu)等來(lái)承擔(dān)。

2．調(diào)研

調(diào)查研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究開(kāi)始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時(shí)、準(zhǔn)確，才能使所做出的可行性研究報(bào)告翔實(shí)可信。調(diào)查研究主要從兩方面進(jìn)行：

（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類(lèi)有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說(shuō)明；各種有關(guān)資源報(bào)告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、售價(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。

（2）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查研究，即開(kāi)發(fā)區(qū)域的實(shí)地自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的調(diào)查和市場(chǎng)研究。

3．優(yōu)化及選擇開(kāi)發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開(kāi)發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案主要是項(xiàng)目的規(guī)劃及開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。為了便于進(jìn)行優(yōu)化及選擇，一般都應(yīng)同時(shí)提出多種方案，再進(jìn)行方案評(píng)選，僅由承擔(dān)可行性研究的部門(mén)或規(guī)劃部門(mén)獨(dú)家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標(biāo)的方式進(jìn)行，同時(shí)有多個(gè)專(zhuān)業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。評(píng)選小組再進(jìn)行組織方案的評(píng)選，通過(guò)對(duì)方案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細(xì)研究

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對(duì)優(yōu)選方案的決策必須慎重對(duì)待，進(jìn)行詳細(xì)研究。詳細(xì)研究階段是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析和環(huán)境效益分析。還要進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。

5．編寫(xiě)報(bào)告書(shū)

在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全面、詳細(xì)分析研究之后，便可編制可行性研究報(bào)告。可行性研究報(bào)告是投資項(xiàng)目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對(duì)該項(xiàng)目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)必須附有一些主要的原始資料，如開(kāi)發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算書(shū)、開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表等。在報(bào)告書(shū)中還要提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金籌措方案。即對(duì)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風(fēng)

險(xiǎn)進(jìn)行分析；對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益做出全面評(píng)價(jià)。經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)審批的可行性研究報(bào)告，可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資決策的依據(jù)、作為籌集開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)、作為與有關(guān)部門(mén)簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備工作的依據(jù)。

隨著改革開(kāi)放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分，而對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來(lái)越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個(gè)組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部?jī)?nèi)容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)保證。2009年深圳經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇走在了全國(guó)的前列,深圳大城市進(jìn)程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國(guó)改革開(kāi)放的前沿城市和全國(guó)金融中心之一，城市綜合實(shí)力位居全國(guó)大中城市的前三甲，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來(lái)深圳總部經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，引來(lái)如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶(hù)深圳，而中國(guó)平安、中國(guó)人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購(gòu)買(mǎi)土地自建寫(xiě)字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開(kāi)設(shè)分行，而資本市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進(jìn)駐深圳。同時(shí)，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴(kuò)大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進(jìn)深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的辦公和經(jīng)營(yíng)需求。

2．行業(yè)變化帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值重估 從國(guó)際上的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看之上。但是近年來(lái)住宅市場(chǎng)成交火爆帶動(dòng)了住宅價(jià)格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價(jià)格上低于住宅1物業(yè)的價(jià)格，投資回報(bào)率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價(jià)值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進(jìn)，未來(lái)深港在金融、商業(yè)、文化等各個(gè)領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢(shì)所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低香港。雖然目前深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)法與香港相比。但是香港已經(jīng)處于相對(duì)成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進(jìn)將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2009年末開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大影響。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問(wèn)題，投機(jī)氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景看好。我們認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)已經(jīng)來(lái)臨。而面對(duì)深圳眾多商圈和類(lèi)型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評(píng)估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值就擺在了我們面前。我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值直接體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來(lái)的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個(gè)價(jià)值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設(shè)施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開(kāi)發(fā)商及管理商綜合能力、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、形象設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)模式、客戶(hù)群體。

以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值最終會(huì)體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價(jià)格的升值能力和租金回報(bào)能力上來(lái)。所以對(duì)商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實(shí)際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值，案例中數(shù)據(jù)均來(lái)源于中源地產(chǎn)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)，由于已經(jīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進(jìn)行了分析，較看好未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，故案例中將不再重復(fù)分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價(jià)值進(jìn)行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。

該項(xiàng)目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側(cè)。下面我們將通過(guò)對(duì)比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓“美國(guó)銀行中心”來(lái)分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價(jià)值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個(gè)深圳市的金融、商貿(mào)、會(huì)展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個(gè)片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國(guó)際會(huì)展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個(gè)珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速聚集了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類(lèi)企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬(wàn)人。內(nèi)部條件：

經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資的超高層純甲級(jí)寫(xiě)字樓。項(xiàng)目高206米,建筑面積115247.62平方米是專(zhuān)為跨國(guó)企業(yè)及國(guó)內(nèi)大、中型企業(yè)設(shè)計(jì)的差異化精品寫(xiě)字樓。2006年開(kāi)盤(pán)均價(jià)約為1.6萬(wàn)/平米元/平米。價(jià)值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價(jià)漲幅為119%

2、投資回報(bào)能力: 按2009年均價(jià)計(jì)算投資回報(bào)率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買(mǎi)入持盤(pán)現(xiàn)在租金價(jià)格的上漲業(yè)主投資回報(bào)率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。對(duì)比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，其目前售價(jià)約3.8萬(wàn)元/平米，租金約85元租金回報(bào)率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價(jià)稍低于黃埔雅苑，但租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于黃埔雅苑也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過(guò)對(duì)比國(guó)外或香港等成熟的市場(chǎng)寫(xiě)字樓售價(jià)一般會(huì)高于同區(qū)可比住宅。從這個(gè)角度上看若深圳向成熟市場(chǎng)發(fā)展，該物業(yè)將極具價(jià)值發(fā)展空間。對(duì)比分析二：

11.25%。也即是說(shuō)隨著85元/平米。至目前均價(jià)已達(dá)到3.5萬(wàn)元/平米

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榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國(guó)銀行中心相比 “美國(guó)銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項(xiàng)目為甲級(jí)寫(xiě)字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。其目前售價(jià)約19萬(wàn)元/平米，租金約850元/平米，投資回報(bào)率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國(guó)銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低于美國(guó)銀行中心，售價(jià)僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價(jià)值也在不斷的上升。

案例總結(jié)及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來(lái)成交價(jià)格不斷走高，投資回報(bào)率相對(duì)較高，保值增值和投資回報(bào)能力突出。并且無(wú)論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫(xiě)字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價(jià)值被低估的特點(diǎn)。所以建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：2013年商州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況分析

2013年商州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況分析

2014-2-17 9:05:00商洛統(tǒng)計(jì)局

伴隨著商州城市快速發(fā)展的進(jìn)程，商州房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的大背景下繁榮起來(lái)，在各級(jí)政府一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的綜合作用下，商州區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極適應(yīng)開(kāi)發(fā)環(huán)境、拓展融資渠道，不斷提升企業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的綜合能力，一幢幢高樓拔地而起，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為商州區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市建設(shè)和人民生活水平的提高做出了重要貢獻(xiàn)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本情況

（一）投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成6.3億元，比上年同期增長(zhǎng)16.6%。商品房屋銷(xiāo)售建筑面積26.57萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.8%。商品房銷(xiāo)售額8.03億元。

（二）帶動(dòng)住宅建設(shè)快速發(fā)展，改善了住房條件。一是不斷調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足居民多方住房需求，優(yōu)先解決多數(shù)居民的住房需求。二是近幾年以來(lái)，高層、復(fù)式住宅越來(lái)越多，住房面積越來(lái)越大，功能也越來(lái)越完善，設(shè)施也越來(lái)越齊全，內(nèi)、外部裝飾也越來(lái)越美觀，象君誠(chéng)大廈、晨光大廈、全興紫苑、利源新都、御園小區(qū)、時(shí)代華城、威尼斯水城等新樓盤(pán)比比皆是。

（三）促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍的不斷擴(kuò)大，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。由于房地產(chǎn)基本上屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展直接帶動(dòng)建筑、裝飾等行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已由初期單一的所有制經(jīng)濟(jì)形式發(fā)展到了集體、私營(yíng)、股份制、合資、獨(dú)資等多種所有制形式，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍。

（四）拉動(dòng)了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，對(duì)鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等行業(yè)都有明顯的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅僅帶動(dòng)了建材工業(yè)和建筑業(yè)，更是帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住宅小區(qū)的建成，與之相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)等應(yīng)運(yùn)而生；居住環(huán)境的改變，增加了人們對(duì)宅內(nèi)裝修、家電家具的支出，房地產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展的同時(shí)也為社會(huì)勞動(dòng)力提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。

（五）加快了城市發(fā)展進(jìn)程，提升了城市品位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，積極參與舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市框架在成片的住宅小區(qū)建設(shè)及高樓大廈的點(diǎn)綴下不斷拉大。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念由單純追求效益向效益、質(zhì)量、環(huán)境、品位的轉(zhuǎn)變，房屋質(zhì)量日益提高，布局日趨合理，居住環(huán)境不斷改善，城市品位得到提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商品房的同時(shí)，也積極參與了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是近幾年來(lái)商州開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模小區(qū)，象江南小區(qū)、丹江春曉、威尼斯水城、全興紫苑等樓盤(pán)，現(xiàn)代化氣息濃厚，已經(jīng)成為城市建設(shè)的亮點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題及發(fā)展前景

（一）房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題

1、房?jī)r(jià)相對(duì)較高，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)能力不足。

為了優(yōu)化居住質(zhì)量和居住環(huán)境，單套商品房面積不斷擴(kuò)大，設(shè)施不斷增多，然而隨之而來(lái)的是成本高、售價(jià)高，與城市居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力形成較大反差。當(dāng)前房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的回報(bào)率太高，大多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)無(wú)法接受。

2、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，素質(zhì)良莠不齊。

房地產(chǎn)企業(yè)的自身素質(zhì)直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平和社會(huì)效益。前些年受高額利潤(rùn)的吸引，開(kāi)發(fā)企業(yè)一哄而起，低水平的資質(zhì)限制了企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)。

3、房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，涉及許多部門(mén)。強(qiáng)化行業(yè)管理及其快速健康發(fā)展具有十分重要的意義。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)程序不夠規(guī)范，在開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)，部分項(xiàng)目存在隨意變更規(guī)劃、違規(guī)開(kāi)發(fā)、廣告虛假、面積“缺斤短兩”，中介市場(chǎng)混亂，房屋拆遷和物業(yè)不規(guī)范等問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)投資面臨的突出問(wèn)題

一是多因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目入庫(kù)難、施工進(jìn)度放緩。房地產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)手續(xù)繁雜，時(shí)間跨度大，2013年，有兩戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)均因相關(guān)證件不齊全未能進(jìn)庫(kù)，影響了一部分投資數(shù)據(jù)。二是受“新國(guó)五條”政策影響，市場(chǎng)流動(dòng)資金減少，企業(yè)貸款愈加困難，資金來(lái)源緊張，市場(chǎng)各方觀望情緒較濃，投資動(dòng)力減弱。三是項(xiàng)目土地證、預(yù)售證、竣工驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)未能及時(shí)辦理，導(dǎo)致部分項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢。四是大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力不強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目投資額度也不大，大部分企業(yè)在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目后就常年無(wú)新項(xiàng)目，還有個(gè)別規(guī)模較小的企業(yè)有轉(zhuǎn)行的打算。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，行業(yè)必將優(yōu)勝劣汰，一些實(shí)力較弱的企業(yè)生存空間縮小。

四、幾點(diǎn)建議

一是各部門(mén)提高項(xiàng)目開(kāi)竣工所需手續(xù)、證件的辦理效率，開(kāi)工項(xiàng)目抓建設(shè)進(jìn)度，保持均衡建設(shè)進(jìn)度。

二是統(tǒng)計(jì)與各鎮(zhèn)辦、部門(mén)通力合作，加大項(xiàng)目清查力度，及時(shí)搜集有項(xiàng)目但未入庫(kù)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資料，做到及時(shí)申報(bào)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)的后續(xù)動(dòng)力。

三是積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)由國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，建立保障性住房建設(shè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，加大保障房建設(shè)力度。

四是結(jié)合當(dāng)前企業(yè)“一套表”聯(lián)網(wǎng)直報(bào)“三查”工作，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)調(diào)研走訪(fǎng)，及時(shí)了解企業(yè)投資、銷(xiāo)售現(xiàn)狀，同時(shí)做好企業(yè)統(tǒng)計(jì)員網(wǎng)報(bào)培訓(xùn)工作。

五、商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景

隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量的不斷提升，居民收入的不斷增加，住房的消費(fèi)也會(huì)隨著攀增。隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，市區(qū)框架也將逐漸擴(kuò)張，并且商州區(qū)將不斷充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造陜南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的建設(shè)，商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì)迎來(lái)美好的明天。

第三篇：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司越南河內(nèi)投資可行性分析報(bào)告

XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司越南河內(nèi)

投資可行性分析報(bào)告

一、總論

1.項(xiàng)目名稱(chēng):現(xiàn)代花園

2.承辦單位概況

承辦單位是XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體化，一貫秉承“誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。

二、投資必要性

根據(jù)調(diào)查，可知河內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀。市場(chǎng)潛力大。越房地產(chǎn)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)潛力大。用地方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以建新區(qū)為主，多數(shù)項(xiàng)目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可開(kāi)發(fā)。需求方面，目前越城鎮(zhèn)人均居住面積僅10平方米。越政府提出到2010年將人均面積提高到156萬(wàn)套，其中河內(nèi)市建5000套。隨著城鎮(zhèn)人口膨脹，購(gòu)房需求將不斷增加，商品房開(kāi)發(fā)潛力較大。寫(xiě)字樓和高級(jí)酒店亦供不應(yīng)求。據(jù)越方統(tǒng)計(jì)，近兩年河內(nèi)市A類(lèi)、B類(lèi)寫(xiě)字樓出租率高達(dá)955星級(jí)酒店入住率高達(dá)855星級(jí)酒店客房約7000套。

三、社會(huì)可行性

1、政策方面

1986年越南實(shí)行革新開(kāi)放，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，陸續(xù)實(shí)施包括住房制度在內(nèi)的系列改革。目前，越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，外資比重逐漸擴(kuò)大。

改革以來(lái)，越房地產(chǎn)幾度出現(xiàn)較大起伏。1994-2002年，河內(nèi)市政府陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)劃促使地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)飚升，如經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建筑規(guī)劃等，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響較大，加之城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，購(gòu)房需求增加，從而刺激地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲。2003年以來(lái)，越房地產(chǎn)趨于低迷，原因是政府加強(qiáng)土地管理，銀行控制放貸，居民購(gòu)房更為理性，多數(shù)持幣觀望，購(gòu)房熱潮漸緩。

為鼓勵(lì)外商投資于房地產(chǎn)，尤其商品住宅區(qū)，越政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項(xiàng)目的外國(guó)投資者均可享受稅費(fèi)優(yōu)惠，具體如下：

關(guān)于地租，外國(guó)投資者在租地期間可減免用于建設(shè)商品住宅區(qū)所占地的租費(fèi)；對(duì)于外國(guó)投資者需交納租費(fèi)的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費(fèi)；對(duì)于緩建或暫緩運(yùn)作項(xiàng)目，外國(guó)投資者可在緩建或暫緩運(yùn)作期間減免50%的租費(fèi)。

關(guān)于所得稅，根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)不同，外國(guó)投資者享受不同稅收優(yōu)惠，即：在特別貧困地區(qū)投資的商品住宅項(xiàng)目所得稅率為10%；在貧困地區(qū)投資的商品住房．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)宅項(xiàng)目所得稅率為15%；在其它地區(qū)投資的商品住宅項(xiàng)目所得稅率為20%。

2．投資對(duì)社會(huì)影響分析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為越南經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心。本公司的投資項(xiàng)目不但可以為大量河內(nèi)居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該河內(nèi)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。同時(shí)將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)?？偟恼f(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。

四、經(jīng)濟(jì)可行性

本建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積接近13萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資總額為14828.67萬(wàn)元。簽訂了工程承包合同后，XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司會(huì)全力以赴地為該工程籌措資金，如：利用自有資金3000萬(wàn)元、銀行貸款5002.61萬(wàn)元以及房屋預(yù)售等方式籌措資金。因此本房地產(chǎn)越南河內(nèi)投資開(kāi)發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)方面是完全可行的。

五、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

本投資項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有：政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)等?？梢圆扇∫韵聨醉?xiàng)措施及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。如：通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)、通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)等。

第四篇：北京安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目分析報(bào)告

課課程名稱(chēng)：項(xiàng)目名稱(chēng)：姓 名：班級(jí)名稱(chēng)：專(zhuān)業(yè)名稱(chēng)：完成時(shí)間:信息工程學(xué)院

程 設(shè) 計(jì) 報(bào) 告

運(yùn)籌學(xué)與數(shù)據(jù)分析實(shí)踐 北京安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目分析

信息管理和信息系統(tǒng)

2011.12.19

信息工程學(xué)院

一、問(wèn)題的提出：

北京安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，系北京市梁天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司控股有限責(zé)任公司，也是總公司系統(tǒng)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)骨干企業(yè)，主要從事北京市內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、出售、出租、工程勘察設(shè)計(jì)、工程承包、裝飾工程等主營(yíng)業(yè)務(wù)和批發(fā)、零售、代銷(xiāo)建筑材料、機(jī)械電器設(shè)備等兼營(yíng)業(yè)務(wù)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。安居公司響應(yīng)總公司提出的“團(tuán)結(jié)、奮進(jìn)、求實(shí)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，先后開(kāi)發(fā)了恩濟(jì)莊等6個(gè)小區(qū)，安居公司領(lǐng)導(dǎo)班子及全體職工本著“質(zhì)量第一”的原則，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，創(chuàng)造出一批市優(yōu)工程。安居公司這種對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)任的態(tài)度得到了業(yè)內(nèi)人士和客戶(hù)的高度贊揚(yáng)。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，安居公司領(lǐng)導(dǎo)號(hào)召全體職工在搞好本職工作的基礎(chǔ)上，努力學(xué)習(xí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的知識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高企業(yè)管理水平，并對(duì)未來(lái)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出可行性研究，充分發(fā)揮決策的作用。因此，財(cái)務(wù)部門(mén)基于公司確立的這個(gè)方向，對(duì)今后三年可能投資的項(xiàng)目進(jìn)行了一次優(yōu)選。資料如下：

安居公司在1998年末有資本280000萬(wàn)元。并要求

1.進(jìn)行投資的總開(kāi)工面積不得低于120萬(wàn)米2，并且要求全部在2001年末竣工驗(yàn)收。

2.項(xiàng)目E必須上馬。

3.各年末項(xiàng)目總產(chǎn)出可以在下一年初繼續(xù)投資，以補(bǔ)充資金的不足另外，如果公司有剩余的資金可投資到另一個(gè)項(xiàng)目，每年能回收資金的本利110%，如果公司欠缺資金可用貸款方式補(bǔ)足，貸款每年利息為12%，問(wèn)公司如何運(yùn)作，可使2001年末的總產(chǎn)出最大？

二、有關(guān)數(shù)據(jù)的分析：

該題目是要求我們求出01年末的資金總額最大，即01年末的項(xiàng)目產(chǎn)出和贏利（正或負(fù)）之和最大。該題目的難點(diǎn)在于一開(kāi)始建模時(shí)并不知道第一年是資金有剩余（可以進(jìn)行投資）還是需要貸款（需要支付利息）。為了解決這個(gè)問(wèn)題，我們首先將“借款”（資金不足）好“存款”（資金剩余）設(shè)為決策變量。此問(wèn)題的一個(gè)重要約束條件就是每年的現(xiàn)金流入等于每年的現(xiàn)金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一個(gè)組成部分。他們?cè)诔橄髥?wèn)題本質(zhì)，表明相互關(guān)系，以及促進(jìn)分析等方面有著無(wú)法估量的價(jià)值。

數(shù)學(xué)模型也是一種理想化的表示。它們采用數(shù)學(xué)符號(hào)和表達(dá)式來(lái)表示問(wèn)題，在運(yùn)籌學(xué)中有著極其重要的意義。

1、模型的決策變量確定

1表示是否給A,B,C,D,E五個(gè)項(xiàng)目投資,其中E項(xiàng)目必須投資；Yj表示設(shè)Xi?0，第1，2，3年的貸款額；

2、模型的目標(biāo)函數(shù)確定

1999年初的可投資額為：280000?Y1； 1999年底的投資收益額為：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余資金。

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1； 2000年初的可投資額為：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2； 2000年底的投資收益額為：

75000X1?10000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2； 2001年初的可投資額為：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3； 2001年底的投資收益額為：

95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3； 因此，目標(biāo)函數(shù)為：

MAX?95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3；

3、模型的約束條件確定

1999年初可投資額等于1999年實(shí)際投資額：

280000?Y1?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1； X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000化簡(jiǎn)得：106250 2000年初可投資額等于2000年實(shí)際投資額：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2?37500X1?15000X2?24000X3?25000X4?42000?Z2

X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500 化簡(jiǎn)：175002001年初可投資額等于2001年實(shí)際投資額：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3?43750X1?30000X2?12000X3?35000X4?32000?Z3化簡(jiǎn)得：

31250X1?70000X2?108000X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000開(kāi)

2工面積大于等于120萬(wàn)米：25X1?20X2?40X3?20X4?65?120

即：25X1?20X2?40X3?20X4?55 其中Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，2，3，4；j?1，2，3

所以約束條件為：

?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000??17500X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500?X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000?31250X1?70000X2?108000?25X?20X?40X?20X?551234??2，3，4；j?1，2，3?Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，四、求解結(jié)果及分析

利用計(jì)算機(jī)求解得：

最終表：

所有5個(gè)項(xiàng)目都需要投資；

1999年、2000年初均需要貸款，2001年初有足夠資金投資到其他的項(xiàng)目；

2170萬(wàn)米項(xiàng)目的總建筑面積，滿(mǎn)足題意要求。

1999年初在已經(jīng)有280000元資金的情況下，貸款91250元用來(lái)滿(mǎn)足5個(gè)項(xiàng)目全部投資，剩余資金為0；2000年初得到了1999年投入后的產(chǎn)出，并且還掉1999年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進(jìn)行2000年初的投資，發(fā)現(xiàn)若要用這部分錢(qián)進(jìn)行投資，還不夠，貸款58200元用來(lái)滿(mǎn)足2000年5個(gè)項(xiàng)目的投資，剩余資金為0；2001年初得到了2000年投入后的產(chǎn)出，并且還掉2000年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進(jìn)行2001年初的投資，發(fā)現(xiàn)若用這部分錢(qián)進(jìn)行投資，還有剩余，剩余資金144066元，用于另外項(xiàng)目投資。2001年末得到了2001年初的投入資金的產(chǎn)出以及投資其他項(xiàng)目后獲得的本利110%的回報(bào)，再扣除2001年初的貸款本利額，最后剩下的都是2001年的最終投資收益，最高收益額為500472.6元。

五、總結(jié)

本次運(yùn)籌學(xué)大作業(yè)，布置之后我就開(kāi)始做，從中碰到的困難還是有蠻多的。最初先把老師給的題目中的表格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分析完后根據(jù)所給的條件回到表格中進(jìn)行更細(xì)致的分析，我所做的這道大作業(yè)中，問(wèn)題中的幾個(gè)關(guān)鍵詞比較重要，如果理解錯(cuò)誤就會(huì)朝一個(gè)錯(cuò)誤的思路做下去，在理解題意這一方面我大花時(shí)間和功夫。在Excel編輯中也碰到了一些問(wèn)題，由于一開(kāi)始沒(méi)有考慮到貸款額和剩余資金可以用變量代替，一味的想通過(guò)等式的代換把結(jié)果求解出來(lái)，其中發(fā)現(xiàn)這樣做了之后就不是線(xiàn)性規(guī)劃了，只是一個(gè)求解問(wèn)題了，我對(duì)自己求解出來(lái)的答案不自信，當(dāng)時(shí)也給老師看了，老師一句設(shè)變量點(diǎn)醒了我。因此我的Excel中就出現(xiàn)了三種方案，這三種方案是我從開(kāi)始做到最后正確解答出答案的過(guò)程。第三個(gè)方案也就是我用線(xiàn)性規(guī)劃真正意義上完成了此題，方案二我只是在只設(shè)了0-1變量的情況下求解出的，雖然答案是正確的，但是題目意在要我們用線(xiàn)性規(guī)劃求解。此次大作業(yè)的完成過(guò)程讓我收獲頗多，不僅是對(duì)我一學(xué)期學(xué)習(xí)運(yùn)籌學(xué)的知識(shí)復(fù)習(xí)和鞏固，也讓我懂得解題細(xì)致、周全的去理解和看待問(wèn)題是非常重要的，也折射到為人處事，我會(huì)再接再厲在以后的學(xué)習(xí)中學(xué)以致用。

第五篇：投資分析報(bào)告

中國(guó)人壽投資價(jià)值分析報(bào)告

摘要

公司基本情況分析公司簡(jiǎn)述 中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司 中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司及其子公司構(gòu)成了我國(guó)最大的商業(yè)保險(xiǎn)集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的保險(xiǎn)集團(tuán)，是中國(guó)資本市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者之

一。2008年，中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3220.52億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)約占?jí)垭U(xiǎn)市場(chǎng)份額的42.7%；總資產(chǎn)達(dá)到12846.11億元，可運(yùn)用資金超過(guò)11000億元。2011年1月31日，國(guó)家審計(jì)署在對(duì)中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司2009資產(chǎn)負(fù)債損益情況審計(jì)中，查處保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理中存在違規(guī)問(wèn)題6.98億元。據(jù)此給予相關(guān)責(zé)任人處理和處分。2013年《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)排名第111位。企業(yè)文化

中國(guó)人壽堅(jiān)持用“文化”之魂凝聚人心、引領(lǐng)發(fā)展。以“壽險(xiǎn)是無(wú)悔的選擇”、“成己為人、成人達(dá)己”、“用心經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標(biāo)志，健康向上的企業(yè)文化激勵(lì)著一代代國(guó)壽人拼搏進(jìn)取、奮發(fā)有為。

3.客戶(hù)服務(wù)人壽保險(xiǎn)

人壽保險(xiǎn)服務(wù)作為中國(guó)人壽的主營(yíng)業(yè)務(wù)，由中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋壽險(xiǎn)、人身意外險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、年金等人身保險(xiǎn)的全部領(lǐng)域。中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司作為中國(guó)最大、也是全球市值最大的專(zhuān)業(yè)壽險(xiǎn)公司，秉承“用專(zhuān)業(yè)和真誠(chéng)贏得感動(dòng)”的信念，力求通過(guò)“熱誠(chéng)、規(guī)范、準(zhǔn)確、便捷”的服務(wù)，回報(bào)廣大客戶(hù)的支持與信賴(lài)。

中國(guó)人壽的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)一直居領(lǐng)先地位，占有中國(guó)壽險(xiǎn)市場(chǎng)最大的市場(chǎng)份額。2010年，境內(nèi)壽險(xiǎn)市場(chǎng)份額為37.2%。中國(guó)人壽擁有壽險(xiǎn)行業(yè)覆蓋區(qū)域最廣的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模最大的分銷(xiāo)隊(duì)伍，共有遍布全國(guó)各省區(qū)市（臺(tái)灣除外）、延伸至縣鄉(xiāng)的4800多家分支機(jī)構(gòu)、1.5萬(wàn)多個(gè)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)、71.6萬(wàn)名個(gè)人代理人、1.26萬(wàn)名團(tuán)險(xiǎn)銷(xiāo)售人員及9.4萬(wàn)多家分布在商業(yè)銀行、郵局、信用社等的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，與多家專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)代理公司和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行長(zhǎng)期合作。截至2008年底，中國(guó)人壽擁有超過(guò)1.2億份有效的個(gè)人和團(tuán)體壽險(xiǎn)保單、年金合同及長(zhǎng)期健康險(xiǎn)保單，已為超過(guò)6億人次的客戶(hù)提供過(guò)保險(xiǎn)服務(wù)。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)是中國(guó)人壽的一項(xiàng)新主營(yíng)業(yè)務(wù)，由中國(guó)人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、法定責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)及其他財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理服務(wù)是中國(guó)人壽的一項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，由中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)范圍包括管理運(yùn)用自有資金；受托或委托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；與以上業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢(xún)業(yè)務(wù)；國(guó)家法律法規(guī)允許的其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司作為國(guó)內(nèi)最大的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司和國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者，管理資產(chǎn)超過(guò)16000億元。

中國(guó)人壽在資產(chǎn)管理服務(wù)領(lǐng)域，擁有高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)投資研究、決策執(zhí)行和風(fēng)險(xiǎn)防范力量，在國(guó)內(nèi)多種固定收益產(chǎn)品及其衍生品種的研究和投資工作中處于領(lǐng)先地位；是中國(guó)債券市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一，在長(zhǎng)期債券市場(chǎng)具有重要影響；是國(guó)內(nèi)最大的基金投資機(jī)構(gòu)；一貫堅(jiān)持價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資、戰(zhàn)略投資的股票投資理念，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)；緊跟保險(xiǎn)資金投資渠道不斷拓寬的政策進(jìn)展，關(guān)注各類(lèi)投資領(lǐng)域。近年來(lái)，公司在投資咨詢(xún)、顧問(wèn)業(yè)務(wù)方面取得了積極進(jìn)展。

中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司的企業(yè)和銀行信用評(píng)價(jià)體系、信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型有效防范了投資風(fēng)險(xiǎn)；獨(dú)具特色的基金評(píng)估方法，具有領(lǐng)先水平的投資信息管理支持系統(tǒng)等為投資者獲取最大回報(bào)提供一流服務(wù)。海外保險(xiǎn)

面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化浪潮和中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的歷史機(jī)遇和挑戰(zhàn)，中國(guó)人壽以建設(shè)國(guó)際頂級(jí)金融保險(xiǎn)集團(tuán)為目標(biāo)，以國(guó)際化的視野、國(guó)際化的理念、國(guó)際化的思路、國(guó)際化的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、國(guó)際化的技能為基礎(chǔ)，積極開(kāi)展境外保險(xiǎn)服務(wù)，努力推動(dòng)國(guó)際合作。

5教育科研

中國(guó)人壽的保險(xiǎn)教育服務(wù)包括博士后培養(yǎng)、保險(xiǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)歷教育、職業(yè)教育和保險(xiǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。運(yùn)營(yíng)情況

中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司秉承“成己為人、成人達(dá)己”的企業(yè)文化核心理念，遵循“誠(chéng)信為本、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”的企業(yè)宗旨，恪守“創(chuàng)新、拼搏、務(wù)實(shí)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，把“與客戶(hù)同憂(yōu)樂(lè)”作為企業(yè)價(jià)值觀，以“與時(shí)俱進(jìn)、爭(zhēng)創(chuàng)一流”的精神，努力打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、世界一流的大型現(xiàn)代保險(xiǎn)與金融控股集團(tuán)，致力于造福社會(huì)大眾，為建設(shè)和諧社會(huì)貢獻(xiàn)更大的力量。2009年，中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3029.92億元；總資產(chǎn)達(dá)到1.55萬(wàn)億元，占全行業(yè)境內(nèi)總資產(chǎn)的37.7%，是國(guó)內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的保險(xiǎn)集團(tuán)。集團(tuán)所屬壽險(xiǎn)公司總市值為9114.7億元，仍然居全球上市壽險(xiǎn)公司首位；資產(chǎn)公司是國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上最大的機(jī)構(gòu)投資者之一；財(cái)險(xiǎn)公司在實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第2號(hào)后，開(kāi)業(yè)三年即實(shí)現(xiàn)盈利，打破了行業(yè)發(fā)展的常規(guī)模式；養(yǎng)老險(xiǎn)公司及國(guó)壽投資公司也取得了不俗的業(yè)績(jī)。據(jù)美國(guó)《財(cái)富》雜志公布的2010年“全球500強(qiáng)”排行榜顯示，中國(guó)人壽已連續(xù)第8次榜上有名，排名由2002年的290位躍升為2009年的118位，在入選的所有54家中國(guó)企業(yè)中排名第8位，在入選的4家中國(guó)保險(xiǎn)企業(yè)中排名第一。

公司所處行業(yè)分析

1中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)入深化改革、全面開(kāi)放、加快發(fā)展的新階段，保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的領(lǐng)域越來(lái)越廣，承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任越來(lái)越重：從四川汶川大地震到百年盛事北京奧運(yùn)、從交強(qiáng)險(xiǎn)制度實(shí)施到房地產(chǎn)投資解禁、從應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)到參與醫(yī)療糾紛調(diào)解、從養(yǎng)老社區(qū)投資到新農(nóng)合建設(shè)、從農(nóng)險(xiǎn)覆蓋面擴(kuò)大到環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)試點(diǎn)啟動(dòng)……保險(xiǎn)業(yè)正在努力提高科學(xué)發(fā)展和服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局的能力，在探索中國(guó)特色保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展道路和保障民生方面取得顯著成就。如今，保險(xiǎn)業(yè)站在新起點(diǎn)，進(jìn)入了新階段，我國(guó)正在成為新興的保險(xiǎn)大國(guó)。

我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的保費(fèi)收入規(guī)模增長(zhǎng)迅速，2009年保費(fèi)收入已達(dá)到11137.3億元，提前一年實(shí)現(xiàn)了保險(xiǎn)業(yè)“十一五”規(guī)劃列出的保費(fèi)收入超萬(wàn)億的目標(biāo)。2011年保險(xiǎn)業(yè)基本保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展勢(shì)頭，全國(guó)共實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入1.43萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.4%。2012年，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)全年保費(fèi)收入1.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8%。

目前，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)呈現(xiàn)出原保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、保險(xiǎn)中介、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理相互協(xié)調(diào)，中外資保險(xiǎn)公司共同發(fā)展的市場(chǎng)格局。專(zhuān)業(yè)性的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、健康險(xiǎn)公司、養(yǎng)老險(xiǎn)公司逐步成長(zhǎng)并成為市場(chǎng)的重要力量。

中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展前景和潛力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然較強(qiáng)，“十二五”時(shí)期是我國(guó)深化改革開(kāi)放，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)為保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，也提出了新的、更高的要求。未來(lái)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)將由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型，完善主體多元、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，豐富保險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)渠道，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水平，促進(jìn)東中西部保險(xiǎn)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展。

2保險(xiǎn)深度與保險(xiǎn)密度

首先，保險(xiǎn)密度是指按當(dāng)?shù)厝丝谟?jì)算的人均保險(xiǎn)費(fèi)額，反映該地國(guó)民參加保險(xiǎn)的程度。保險(xiǎn)深度則是指某地保費(fèi)收入占該地國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比，反映了該地保險(xiǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。保險(xiǎn)深度和保險(xiǎn)密度則是除了保險(xiǎn)收入衡量一個(gè)地區(qū)保險(xiǎn)市場(chǎng)成熟程度的指標(biāo)。

2011年，保險(xiǎn)密度為1062元/人，較上年提高100元。保險(xiǎn)密度區(qū)域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區(qū)向中、西部地區(qū)遞減態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地區(qū)保險(xiǎn)密度總體水平偏低，但提升速度較快。2011年保險(xiǎn)深度為3%，較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，主要受保費(fèi)收入增速放緩影響。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)以1630470億美元的總保費(fèi)收入位列全球第七位，較2008年排名下降一個(gè)名次。占世界市場(chǎng)的份額為4.01%。其中，排名全球第一的是美國(guó)，總保費(fèi)收入11397460億美元，占世界份額28.03%。其次是日本，總保費(fèi)收入5059560億美元，占世界份額12.44 %。第3是英國(guó)，總保費(fèi)收 入3092410億美元，占世界份額7.61%。與中國(guó)水平相當(dāng)?shù)氖且獯罄?，總保費(fèi)收入1693600億美元，占世界份額4.17 %，位列第6位，2008年，則位列中國(guó)之后。

公司財(cái)務(wù)狀況分析

公司內(nèi)在價(jià)值評(píng)估

投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示

結(jié)論