第一篇：二手房屋按揭貸款管理辦法(2017-08-10 09_03)

個人二手房屋按揭貸款管理辦法

第一章 總則

第一條 為支持城鄉(xiāng)居民購買房屋，規(guī)范個人二手房屋按揭貸款管理，促進(jìn)個人二手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù)《個人貸款管理暫行辦法》等有關(guān)法律法規(guī)及寧夏銀行相關(guān)規(guī)章制度，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱個人二手房屋按揭貸款（以下簡稱“貸款”）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買在房屋交易二級市場公開出售的房屋的商業(yè)性貸款，借款人必須提供所購房屋及其權(quán)益作為抵押擔(dān)保，借款人到期確實無法償還貸款本息時，貸款人有權(quán)依法處臵抵押物以清償貸款本息。

第三條 本辦法所稱二手房屋系指由房屋產(chǎn)權(quán)人出售，房地產(chǎn)管理部門已頒發(fā)房屋所有權(quán)證，可在房屋交易二級市場流通，售房（產(chǎn)權(quán)）人具有完全處臵權(quán)利的房屋。

第四條 本辦法所稱貸款人是指寧夏銀行授權(quán)可以開辦個人二手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的各分支機(jī)構(gòu)。

第五條 本辦法所稱借款人是指符合貸款人條件規(guī)定的利用房屋按揭貸款購買房屋的自然人。

第六條 貸款實行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€”的原則。

第七條 貸款人開展個人二手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循依法合規(guī)、審慎經(jīng)營、平等自愿、公平誠信的原則。

第二章 貸款對象及條件

第八條 貸款對象。具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。

第九條 貸款條件

（一）年滿18周歲，借款人年齡加借款期限男性不超過65周歲、女性不超過60周歲；

（二）具有合法有效身份證明和固定住址；

（三）貸款用途明確合法；

（四）收入合法穩(wěn)定，具備按期償還貸款本息的能力；

（五）個人信用記錄良好，無惡意拖欠、逃廢銀行債務(wù)行為，無不良嗜好；

（六）在貸款人處開立個人結(jié)算賬戶，并同意授權(quán)貸款人從約定結(jié)算賬戶中直接扣收貸款本息及應(yīng)由借款人承擔(dān)的相關(guān)費用；在貸款人受托支付方式下，同意授權(quán)貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的交易對象；

（七）能夠提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保，并能按照相關(guān)規(guī)定辦理合法有效的擔(dān)保手續(xù)；

（八）借款人每月房屋按揭貸款本息還款額不得超過家庭月 16 可支配收入的50%。家庭所有消費貸款月本息還款額不得超過家庭月可支配收入的55%；

（九）購買的房屋必須在貸款人所在地，且不在拆遷公告范圍內(nèi)，具備進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易條件，產(chǎn)權(quán)明晰；

（十）具有真實的購房合同或協(xié)議；

（十一）借款人在申請貸款之前已和售房人辦理完畢房屋所有權(quán)交易過戶手續(xù)，即房屋所有權(quán)已預(yù)先轉(zhuǎn)移至借款人名下的，則其辦理產(chǎn)權(quán)過戶交易的時間（以繳納房屋契稅的時間為準(zhǔn)）距離申請貸款的時點不得超過1個月，否則貸款人不得受理該筆貸款申請；

（十二）貸款人規(guī)定的其它條件。

第三章 貸款額度、期限、利率及還款方式

第十條 貸款額度。個人二手房屋按揭貸款額度應(yīng)在綜合考慮借款人的收入狀況、資信狀況、貸款擔(dān)保情況、市場供求情況等因素的基礎(chǔ)上確定。

貸款額度為房屋交易價格扣除按規(guī)定比例繳納購房首期付款金額后的剩余部分。

（一）房屋交易價格的確定：按照合同交易價、房屋契稅完稅價和現(xiàn)行市場價三者之中最低的一方價格認(rèn)定，其中：

1、合同交易價：是指買賣雙方已在房地產(chǎn)管理部門做房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋買賣合同或協(xié)議中約定的成交價格，不 17 含各類附加交易稅費等。

2、房屋契稅完稅價：是指借款人在產(chǎn)權(quán)過戶交易過程中向稅務(wù)部門繳納的契稅完稅憑證上所記載的房屋計稅價格。

3、現(xiàn)行市場價：是指目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)二級市場公開掛牌交易中與被買賣房屋同位臵、同類型、同狀況的房屋平均價格水平。

4、如買賣雙方已在申請貸款之前完成產(chǎn)權(quán)過戶交易的，則房屋契稅完稅價已產(chǎn)生，貸款人按照上述規(guī)定正常比較認(rèn)定。

如買賣雙方在申請貸款之前尚未完成產(chǎn)權(quán)過戶交易，則貸款人先按照合同交易價和現(xiàn)行市場價兩者之一最低認(rèn)定，同時須明確告知借款人在后期辦理產(chǎn)權(quán)過戶交易時房屋契稅完稅價必須與合同交易價保持一致。

（二）首期付款（比例）按照監(jiān)管當(dāng)局下發(fā)的房貸政策及寧夏銀行實施細(xì)則執(zhí)行。

第十一條 貸款期限。貸款期限應(yīng)在綜合考慮借款人的健康狀況、現(xiàn)金流入、還款能力、抵押物狀況等因素合理確定，具體如下：

二手住宅房，貸款期限加房屋已有建造年限之和最長不超過30年；二手商用房，貸款期限最長不超過10年；港、澳、臺居民及外國人辦理的貸款不得超過其在華居住的有效期限。

第十二條 貸款利率。按照中國人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率、監(jiān)管當(dāng)局下發(fā)的最新房貸政策和寧夏銀行規(guī)定的利率浮動范圍執(zhí)行。

第十三條 還款方式。個人二手房屋按揭貸款還款方式為“按 18 月還款”，包括“按月等額本金還款法”和“按月等額本息還款法”。

（一）具體還款方式由借款人在以上兩種方式中自由選擇，一旦選定不允許改變。

（二）個人二手房屋按揭貸款允許提前還款，但提前還款須事先征得貸款人的同意，并需重新制定還款計劃。

第四章 貸款擔(dān)保

第十四條 辦理個人二手房屋按揭貸款，借款人應(yīng)提供符合監(jiān)管要求和寧夏銀行規(guī)定的擔(dān)保，嚴(yán)禁以信用方式發(fā)放貸款。

貸款可采用以下?lián)７绞睫k理。

（一）以所購二手房屋抵押。

（二）以所購二手房屋抵押，同時由公司或自然人提供擔(dān)保。

（三）以所購二手房屋抵押，同時由簽約合作方（擔(dān)保公司、房屋交易中介機(jī)構(gòu)）提供擔(dān)保。

（四）貸款人總行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式。

第十五條 簽約合作方的具體合作條件及資質(zhì)要求可根據(jù)具體業(yè)務(wù)的實際情況予以明確。貸款人必須對其擔(dān)保資格和擔(dān)保能力進(jìn)行嚴(yán)格審核。審核通過可與貸款人簽訂相應(yīng)的業(yè)務(wù)合作協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。

第五章 貸款業(yè)務(wù)操作流程

第十六條 個人二手房屋按揭貸款實行全流程管理。辦理個人二手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)，需結(jié)合《寧夏銀行個人貸款管理細(xì)則（試行）》規(guī)定的流程和具體要求，按照貸款申請、貸款受理與調(diào)查、貸款審查和風(fēng)險評價、貸款審批、合同簽訂、放款審核、貸款發(fā)放、支付管理等逐環(huán)節(jié)規(guī)范操作。

第十七條 貸款申請。借款人申請個人二手房屋按揭貸款，應(yīng)填寫《個人借款申請書》，并提交下列材料：

（一）借款人（購房人）應(yīng)提供的基本資料：

1、借款人及其配偶的有效身份證明、婚姻狀況證明、經(jīng)濟(jì)收入證明；

2、借款人近期免冠照片；

3、借款申請書；

4、簽訂的個人二手房屋買賣合同或協(xié)議（內(nèi)容必須明確所購房產(chǎn)位臵、門牌、面積、價格等要素）；

5、客戶交納的首期付款證明；

借款人須自籌貸款人規(guī)定比例的購房首期付款，并交納到貸款人規(guī)定的相應(yīng)銀行賬戶上，交納必須由借款人本人親自以銀行現(xiàn)金交款或本人名下銀行賬戶轉(zhuǎn)賬的方式進(jìn)行（銀行回單均須由本人簽字確認(rèn)），收款銀行賬戶根據(jù)下列三種不同情況分別指定為：

（1）貸款人已與簽約合作方簽訂合作協(xié)議，買賣雙方交易全過程可由簽約合作方提供履約承諾及相關(guān)保障措施的，借款人的 20 購房首期付款應(yīng)交納至簽約合作方在貸款人開立的交易履約資金專戶上。

（2）買賣雙方協(xié)商需要辦理個人二手房屋交易付款履約保函的，借款人的購房首期付款應(yīng)交納至保函業(yè)務(wù)指定銀行賬戶上。

（3）買賣雙方互信，可直接辦理產(chǎn)權(quán)過戶交易手續(xù)，無需通過簽約合作方或保函業(yè)務(wù)的，借款人的購房首期付款應(yīng)交納至售房人在貸款人開立的用于收取售房款的存款結(jié)算賬戶上。

6、以財產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供抵押物清單、權(quán)屬證明、價值證明材料及有權(quán)處分人（包括財產(chǎn)共有人）同意抵押的證明；

7、由第三方提供保證擔(dān)保的，應(yīng)出具保證人同意擔(dān)保的書面文件及其他有關(guān)資信證明材料；

8、貸款人要求提供的其它證明文件或資料。

（二）售房人應(yīng)提供的資料

1、售房人為自然人的，須提供本人及配偶有效身份證明、婚姻狀況證明（如售房人已離異，還須提供所出售房屋的財產(chǎn)分割協(xié)議或法院判決等，以明確產(chǎn)權(quán)）；

售房人為法人及其他經(jīng)濟(jì)組織的，須提供營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明、公司章程；

2、擬出售房屋的所有權(quán)證、房地產(chǎn)管理部門檔案查閱單（交易雙方已完成產(chǎn)權(quán)過戶可不提供）；

3、售房人及財產(chǎn)共有權(quán)人出具的同意出售房屋書面承諾書；

4、擬出售房屋已出租的，須提供原租賃合同、租賃關(guān)系變更協(xié)議、承租人認(rèn)可出售和抵押的書面承諾書；

5、在貸款人開立的用于收取售房款的存款結(jié)算賬戶；

6、貸款人要求提供的其他證明文件或資料。

第十八條 貸款受理。貸款受理崗在受理借款人的借款申請等資料后，對客戶是否具備辦理個人二手房屋按揭貸款的基本條件進(jìn)行初步認(rèn)定。對于不符合基本條件的，不予受理，及時回復(fù)申請人，并退還相關(guān)資料；對于符合基本條件的，予以受理，并將相關(guān)資料移交授信調(diào)查崗。

第十九條 貸款調(diào)查。貸款調(diào)查應(yīng)以實地調(diào)查為主、間接調(diào)查為輔，可采取現(xiàn)場核實、電話查問以及信息咨詢等途徑和方法。就借款人基本情況、資信、貸款用途、家庭資產(chǎn)、收入、還款來源、擔(dān)保情況等進(jìn)行調(diào)查。

（一）需重點調(diào)查本筆按揭貸款的真實性、合法性和有效性，申請貸款額度是否適當(dāng)；

（二）經(jīng)中國人民銀行征信系統(tǒng)或我行信貸管理系統(tǒng)查詢，發(fā)現(xiàn)借款人銀行貸款有以下情況之一的，除非能提供原貸款行出具的、我行認(rèn)可的情況說明，否則不得為其辦理個人二手房屋屋按揭貸款：

1、現(xiàn)有貸款狀態(tài)為逾期的；

2、信用卡賬戶為非正常狀態(tài)，有惡意透支行為的。第二十條 貸款審查和風(fēng)險評價。

（一）貸款審查人員應(yīng)首先對貸款資料進(jìn)行基本審查，而后再根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)金融法規(guī)、監(jiān)管要求及我行相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定，對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行全面 22 審查。

重點審查買賣雙方主體資格是否符合規(guī)定，房屋交易情況、交易價格及貸款用途是否真實合理。

（二）貸款風(fēng)險評價應(yīng)以分析借款人現(xiàn)金收入為基礎(chǔ)，采取定量和定性相結(jié)合的分析方法，全面、動態(tài)地進(jìn)行貸款審查和風(fēng)險評價。

（三）風(fēng)險評價人員完成貸款風(fēng)險評價后，按我行授信業(yè)務(wù)流程及轉(zhuǎn)授權(quán)管理規(guī)定報有權(quán)審批人審批。

第二十一條 貸款審批。按照審貸分離和授權(quán)審批制度，授信審批人員依據(jù)調(diào)查報告和風(fēng)險評價意見對貸款進(jìn)行獨立審批。

第二十二條 簽訂合同。與借款人、抵押人、擔(dān)保人等簽訂《房屋按揭借款合同》。合同的簽訂應(yīng)當(dāng)遵循面簽制度。

（一）簽訂合同貸款人同意貸款的，借款人（包括財產(chǎn)共有人）及其他有關(guān)當(dāng)事人在指定的時間、規(guī)定的地點與貸款人簽訂有關(guān)法律合同，并開立結(jié)算賬戶。

（二）協(xié)助買賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，即將房屋所有權(quán)證過戶至借款人名下。

（三）貸款人經(jīng)辦信貸人員應(yīng)要求借款人提供交易過程中發(fā)生的契稅完稅憑證原件，查驗憑證上記載的房屋契稅完稅價是否與合同交易價完全一致，如相同則將憑證原件入檔留存，如不相同則貸款人應(yīng)該立即否決并停止發(fā)放已審批貸款。

第二十三條 辦理貸款擔(dān)保手續(xù)

（一）貸款人經(jīng)辦信貸人員與借款人（抵押人）攜《房屋按 23 揭貸款借款合同》、《抵押合同》（如需要）、已過戶房屋所有權(quán)證及其他材料，至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請辦理抵押監(jiān)證手續(xù)，辦妥《房屋他項權(quán)證》。

（二）對要求借款人追加提供其他抵（質(zhì)）押或保證等貸款擔(dān)保條件的貸款，還應(yīng)按照要求與其逐一簽訂相應(yīng)抵（質(zhì)）押或保證合同并辦妥抵（質(zhì)）押監(jiān)證等登記手續(xù)。

第二十四條 放款審核。按照貸放分控的原則，貸款人放款審核崗應(yīng)根據(jù)借款人提交的提款申請資料，進(jìn)行放款審核，并負(fù)責(zé)落實各項放款條件。

第二十五條 貸款發(fā)放。放款審核崗審核同意后，向會計結(jié)算崗提交符合規(guī)定、手續(xù)齊全的《提款申請書》、《放款通知書》、《寧夏銀行借款憑證》、借款人已簽名/簽章的支付結(jié)算憑證、《寧夏銀行貸款抵押品憑證保管證》和抵質(zhì)押品憑證等，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

第二十六條 支付管理

（一）個人二手房屋按揭貸款資金應(yīng)當(dāng)采用貸款人受托支付方式進(jìn)行支付。

1、貸款行應(yīng)根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金發(fā)放至借款人在貸款行開立的約定結(jié)算賬戶中。

2、貸款行應(yīng)立即將貸款資金劃轉(zhuǎn)至售房人指定的對應(yīng)賬戶。

（二）借款人在申請貸款之前已和售房人辦理完畢房屋所有權(quán)交易過戶手續(xù)，可采取自主支付（或者描述為受托支付對象可以為借款人）。

第六章 貸后管理

第二十七條 貸款發(fā)放后，借款人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的還款方式于次月開始按時償還貸款本息，每1個公歷月為1個還款期，每月20日扣劃貸款本息。

第二十八條 貸款人應(yīng)定期了解抵押物的價值變動情況，如抵押物價值降低，可要求借款人及時追加貸款人認(rèn)可的其他擔(dān)保。

第二十九條 貸款人應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)的不同性質(zhì)，對商品房的貸款風(fēng)險進(jìn)行定期檢查、評估，并根據(jù)檢查評估結(jié)果及時向總行提出合理化建議。

第三十條 貸后檢查。貸款人應(yīng)定期對借款人進(jìn)行貸后檢查，并形成書面檢查報告。

（一）根據(jù)個人二手房屋按揭貸款的具體特點，可按照抵押物及貸款金額對借款人進(jìn)行不同頻次的貸后檢查：

1、住宅房。單筆貸款50萬元（含）以內(nèi)的，采取按半年抽查制度，抽查戶數(shù)應(yīng)不低于該區(qū)間總戶數(shù)的20%；單筆貸款50萬元（不含）以上的，采取按季抽查制度，抽查戶數(shù)應(yīng)不低于該區(qū)間總戶數(shù)的20%；

2、商用房。單筆貸款200萬元（含）以內(nèi)的，采取按半年抽查制度，抽查戶數(shù)應(yīng)不低于該區(qū)間總戶數(shù)的20%；單筆貸款200萬元（不含）以上的，采取按季抽查制度，抽查戶數(shù)應(yīng)不低于該區(qū)間總戶數(shù)的20%。

（二）貸后檢查中如發(fā)現(xiàn)借款人還款能力、保證人代償能力、抵質(zhì)押物權(quán)利狀況等發(fā)生重大變化，可能導(dǎo)致該筆貸款發(fā)生風(fēng)險時，檢查人員應(yīng)出具書面報告呈報相關(guān)部門，擬訂相應(yīng)的資產(chǎn)保全措施，保護(hù)我行債權(quán)。

第三十一條 債權(quán)保護(hù)及逾期貸款管理。

（一）貸款人應(yīng)重點關(guān)注借款人的首次還款情況和首次逾期記錄。借款人首次發(fā)生逾期，貸款人不僅要加強(qiáng)催收、及時收回，而且要落實逾期的真正原因，并根據(jù)具體情況采取合理的風(fēng)險防范措施。

（二）如果出現(xiàn)逾期貸款，貸款人應(yīng)及時向借款人和擔(dān)保人發(fā)送《債務(wù)逾期催收通知書》，并積極配合簽約合作方共同催收，督促借款人及時還款。

（三）借款人連續(xù)三個月未能按時或未能足額歸還貸款本息，貸款人應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律合同約定，通過法律手段處分抵押物以清償貸款本息及罰息、違約金和相關(guān)費用。

（四）若貸款已整體逾期，貸款人須及時采取法律訴訟方式、仲裁方式或依據(jù)公證部門出具的賦予強(qiáng)行執(zhí)行效力的債權(quán)文書直接申請強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十二條 其他貸后管理事宜按照我行相關(guān)管理辦法和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七章 會計核算

第三十三條 個人二手房屋按揭貸款通過“122 個人貸款”及其下轄的子科目核算。

（一）貸款期限不超過5年（含）的，貸款購買住宅房，通過“1220505”科目核算短期個人住房按揭貸款；貸款購買商用房，通過“1220507”科目核算短期個人營業(yè)房按揭貸款

（二）貸款期限超過5年的，貸款購買住宅房，通過“1220506”科目核算中長期個人住房按揭貸款；貸款購買商用房，通過“1220508”科目核算中長期個人營業(yè)房按揭貸款。

第二篇：住房裝修按揭貸款管理辦法

行股份有限公司

個人住房裝修按揭貸款管理辦法

（討論稿）

第一章 總則

第一條 為滿足居民住房裝修融資的需要，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、中國人民銀行《貸款通則》《四川省農(nóng)村信用社貸款擔(dān)保管理暫行辦法》、和《四川省農(nóng)村信用社個人綜合消費貸款管理暫行辦法》及省聯(lián)社的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 個人住房裝修按揭貸款（以下簡稱裝修按揭貸款）是指四川農(nóng)商銀行（以下簡稱本行）向個人客戶發(fā)放的用于裝修自用住房的人民幣擔(dān)保貸款。

裝修按揭貸款可用于支付家庭裝潢和維修工程的施工款、相關(guān)的裝修材料款、廚衛(wèi)設(shè)備款等。

第三條 裝修按揭貸款實行有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還的原則。

第二章 貸款對象和條件

第四條 住房裝修按揭貸款對象為年滿十八周歲，具有完全民事行為能力，在我縣范圍內(nèi)有固定住所的中國公民，且借款人年齡與貸款期限之和不超過60周歲。

第五條 凡申請裝修按揭貸款的借款人必須符合以下條件：

（一）有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь幼∩矸葑C件，裝修的房屋是自住房屋；

（二）有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還貸款本息的能力；

（三）具備本行評定或認(rèn)可的BBB級（含）以上信用等級；

（四）能夠提供本行認(rèn)可的擔(dān)保方式；

（五）與裝修企業(yè)簽訂的《家庭裝修工程合同》，或與裝修材料供應(yīng)商簽訂有《購買家庭裝修材料合同》、《購買廚衛(wèi)設(shè)備合同》，有家庭裝修預(yù)算書；

（六）在本行開立個人銀行結(jié)算賬戶；

（七）本行規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款額度、期限和利率

第六條 裝修按揭貸款起點人民幣2萬元（含），最高不得超過人民幣50萬元（含）。其中：采用抵押方式擔(dān)保的，貸款額度不超過抵押物價值的70％；以存單或憑證式國債質(zhì)押方式擔(dān)保的，貸款額度不受最高額度的限制；采用保證方式擔(dān)保的，貸款額度不超過20萬元，采用信用方式發(fā)放的，貸款額度不超過10萬元。

第七條 貸款最短期限為半年，最長期限不超過5年（含5年）。

第八條 住房裝修按揭貸款利率按照我行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行。

第四章 貸款發(fā)放

第九條 借款人申請裝修按揭貸款應(yīng)填寫《個人借款申請表》，并提供如下資料：

（一）借款人夫妻雙方有效身份證件原件和復(fù)印件；

（二）婚姻證明材料。已婚的提供結(jié)婚證、共同還款承諾或聲明；未婚的提供民政局出具的未婚證明；離婚的提供離婚證原件、復(fù)印件以及民政局出具的未再婚證明；

（三）本地常住戶口或長期居住證明（戶口簿）；

（四）借款人貸款償還能力的證明材料。如借款人所在單位出具的收入證明、借款人納稅單、公積金繳存憑證、工資賬戶對賬單等；

（五）與裝修企業(yè)等簽訂的《家庭裝修工程合同》、《購買家庭裝修材料合同》、《購買廚衛(wèi)設(shè)備合同》，以及家庭裝修預(yù)算書；

（六）裝修企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資格證書復(fù)印件；

（七）以抵押或質(zhì)押方式申請貸款的借款人，應(yīng)提供抵押物或質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)利憑證清單、權(quán)屬證明及有權(quán)處分人（包括財產(chǎn)共有人）同意抵押或質(zhì)押的證明；由第三方提供保證的，應(yīng)出具保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和有關(guān)資信證明材料，包括保證人夫妻雙方身份證原件和復(fù)印件、結(jié)婚證原件及復(fù)印件、戶口簿原件及復(fù)印件、收入證明等；

（八）本行要求提供的其他資料。

第十條 本行經(jīng)辦網(wǎng)點收到借款人的借款申請和各項資料后，經(jīng)辦人應(yīng)對借款人和保證人的資信狀況、償還能力以及資料的真實性、合法性進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查限定在10個工作日內(nèi)并給予借款人答復(fù)。

第十一條 經(jīng)審批同意貸款的，在確認(rèn)住房裝修工程已正式開工后，我行應(yīng)告知貸款額度、期限、利率、還款方式、逾期罰息、質(zhì)物或抵押物的處理方式和其他有關(guān)事項，并與借款人簽訂《借款合同》和《擔(dān)保合同》。

第十二條 發(fā)放住房裝修按揭貸款時，借款人須采取委托支付方式委托本行將貸款轉(zhuǎn)入裝修企業(yè)或建材經(jīng)銷商在本行開立的結(jié)算賬戶。

第五章 貸款方式

第十三條 借款人向本行申請住房裝修按揭貸款方式有信用貸款、擔(dān)保貸款兩種方式。信用貸款的對象主要為國家公職人員，事業(yè)單位、國企、金融部門正式在編員工。擔(dān)保貸款可以采取抵押、質(zhì)押、保證的方式。

第十四條 采取信用方式發(fā)放的，必須嚴(yán)格審查借款人家庭資產(chǎn)及負(fù)債情況，資產(chǎn)負(fù)債率須在60%以內(nèi)；審慎測算借款人還款能力，借款人家庭月均凈收入（固定收入減去家庭最低支出）須為月均還款額（本息）的150%以上。

第十五條 借款人以自有財產(chǎn)或第三人自有財產(chǎn)進(jìn)行抵質(zhì)押的，按照《四川省農(nóng)村信用社貸款擔(dān)保管理暫行辦法》執(zhí)行。

第十六條 借款人以保證方式提供擔(dān)保的，保證的形式是連帶責(zé)任保證，保證人必須是具備完全民事行為能力的公民。公民應(yīng)當(dāng)是國家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)管理部門和金融企業(yè)職工。

第六章 貸款償還

第十七條 借款人應(yīng)按《借款合同》約定的還款日期、計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前償還全部貸款，應(yīng)提前15天向本行提出書面申請，征得本行同意后方可辦理有關(guān)手續(xù)。已計收的利息不隨期限、利率變化而調(diào)整。

第十八條 貸款的償還方式。

（一）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；

（二）貸款期限在1年以上的，借款人從貸款支用的次月開始按月等額償還貸款本息。

第十九條 本行扣收貸款本息的方式有兩種，借款人只可選用其中一種方式還款。

（一）本行根據(jù)借貸雙方在《借款合同》中約定的還款計劃、還款日期，從借款人結(jié)算賬戶中扣收當(dāng)期應(yīng)償還貸款本息。若扣款賬戶被凍結(jié)、掛失則借款人應(yīng)重新提供扣款賬戶；

（二）借款人到本行營業(yè)網(wǎng)點償還。借人歸還逾期貸款則只能采取第二種方式。

第二十條 借款人償還貸款本息后，《借款合同》自行終止。本行應(yīng)在《借款合同》終止后20日之內(nèi)辦理抵押或質(zhì)押登記注銷手續(xù)，并將財產(chǎn)或權(quán)利等憑證退還給借款人。

第二十一條 住房裝修按揭貸款不得展期。借款人未按期償還貸款本息時，自約定還款日次日起按中國人民銀行的規(guī)定計收逾期利息；借款人未按期支付貸款利息，本行按人民銀行有關(guān)規(guī)定計收復(fù)利。

第七章 違約與糾紛

第二十二條 《借款合同》需要變更時，應(yīng)由借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議；有保證人的，應(yīng)征得保證人同意。變更協(xié)議未達(dá)成之前，原《借款合同》繼續(xù)有效。

第二十三條 保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。

第二十四條 借款人死亡、喪失民事行為能力或經(jīng)人民法院宣告失蹤、死亡的，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)由其財產(chǎn)合法繼承人在繼承財產(chǎn)范圍內(nèi)或其財產(chǎn)代管人在借款人財產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行《借款合同》。

第二十五條 借款人有下列行為這一的，屬于違約：

（一）未按合同約定的還款計劃歸還貸款本息的；

（二）向貸款人提供虛假文件和資料的；

（三）借款人拒絕或阻撓貸款人定期監(jiān)督檢查的；

（四）未經(jīng)貸款行同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、重復(fù)抵押的；

（五）借款人用于抵押、質(zhì)押的財產(chǎn)不足以償還貸款本息，或保證人因意外情況不能承擔(dān)連帶責(zé)任保證，而借款人未按要求重新落實抵押、質(zhì)押或保證的；

（七）違反本辦法或《借款合同》規(guī)定的其他行為。

第二十六條 借款人有第二十五條所列行為之一時，貸款人可視借款人違約情況，采取以下一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：

（一）限期糾正違法行為；

（二）按中國人民銀行規(guī)定收取逾期貸款利息；

（三）從借款人賬戶中直接扣款，償還貸款本息；

（四）按合同約定處分抵押物、質(zhì)押財產(chǎn)，清償貸款本息；

（五）依法追索保證人連帶責(zé)任；

（六）解除合同，并提前收回原發(fā)放的貸款；

（七）依法采取其他必要措施。

第二十七條

借貸雙方發(fā)生糾紛時，應(yīng)協(xié)商解決；如協(xié)商不成，任何一方均可依法向貸款行所在地法院起訴。

第二十八條 簽訂借款合同時必須在合同上加注：借款人因住房裝修質(zhì)量等與裝修企業(yè)發(fā)生糾紛以及因建材或廚房設(shè)備質(zhì)量等與銷售商發(fā)生糾紛時，雙方應(yīng)自行協(xié)商解決，與貸款行無關(guān)。借款人及擔(dān)保人不得以糾紛為由拒絕履行《借款合同》以及擔(dān)保合同項下的義務(wù)。

第八章 附則

第二十九條 本辦法由行股份有限公司負(fù)責(zé)解釋和修改。

第三十條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。

第三篇：商業(yè)銀行商品房按揭貸款管理辦法

商業(yè)銀行商品房按揭貸款管理辦法

為發(fā)展個人商品房消費貸款業(yè)務(wù)，規(guī)范管理，防范和控制風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《貸款通則》以及相關(guān)規(guī)定制定本辦法。

第一章 總則

第一條 貸款對象

具有完全民事行為能力、有相對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入、具有按期償還貸款本息能力的自然人。

第二條 貸款種類

按購房用途的不同，該貸款可分為住房按揭貸款和商業(yè)用房按揭貸款兩種。第三條 貸款對象應(yīng)同時具備以下條件：

（一）年齡在18周歲以上，身體健康，持有有效身份證件的自然人；

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

（三）具真實、合法、有效的購買房屋的合同或協(xié)議；

（四）能夠支付貸款人規(guī)定比例的首付款；

（五）沒有不良信用記錄；

（六）貸款人規(guī)定的其他條件。

（七）在本行開立結(jié)算賬戶。第四條 貸款額度

一、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款額度不超過全部購房價款的80%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款額度不超過全部購房價款的70%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款額度不超過全部購房價款的50%；停止向購買第三套及以上住房的發(fā)放按揭貸款。

二、購買商業(yè)用房貸款額度不得超過所購商業(yè)用房全部房價款的50%。

三、借款人的貸款額度應(yīng)以借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）的標(biāo)準(zhǔn)來控制。

第五條 貸款期限。根據(jù)房屋實際情況合理確定，但最長不得超過30年，且執(zhí)行以下規(guī)定：

（一）貸款期限最長不得超過所購房產(chǎn)的剩余可使用年限；

（二）借款人的年齡加上貸款期限不得超過65周歲（含）；

（三）購買商業(yè)用房，貸款期限最長為10年； 第六條 貸款利率

一、貸款利率按人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率及浮動上下限的規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行利率另行通知。

二、對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；商業(yè)用房貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

三、貸款期間，遇人民銀行法定利率調(diào)整，從次年1月1日起從其規(guī)定調(diào)整。

第七條 擔(dān)保方式

借款人向我行申請個人住房按揭貸款采用抵押加階段性保證的方式，不得采用信用方式。即在所購房屋的所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和抵押登記辦妥之前，由開發(fā)商即售房人提供階段性連帶責(zé)任保證。

第八條 還款方式

借款人可選擇等額本息還款法、等額本金還款法等還款方式。

第二章 操作規(guī)程

第九條 貸款操作流程 操作流程如下所示：

貸前準(zhǔn)備→受理→調(diào)查→審批→發(fā)放→貸后管理

一、貸前準(zhǔn)備

（一）開發(fā)商資信調(diào)查及項目審查

對開發(fā)商的資信調(diào)查及項目審查按《涼山州商業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法》相關(guān)要求辦理。

（二）撰寫調(diào)查報告

貸款行信貸人員通過對開發(fā)商資信的調(diào)查、項目有關(guān)資料的審核以及對開發(fā)項目進(jìn)行實地考察后，撰寫出項目調(diào)查報告，內(nèi)容主要包括：

1．開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；

2．開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、主體工程是否完工、市場銷售前景；

3．通過貸款的合作將對貸款行在存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)等各方面帶來的效益；

4．貸款的風(fēng)險分析及對貸款行可能造成的影響；

5．項目合作的可行性結(jié)論和可提供的貸款規(guī)模、年限及貸款成數(shù)的明確意見；

6．其他與貸款合作項目相關(guān)的情況介紹和分析。

（三）審核與報批程序

對擬提供按揭貸款的項目，由貸款行集體審批后，填寫專門的按揭貸款項目審批表，與開發(fā)商資料和項目調(diào)查報告一起報本信貸部，經(jīng)信貸部審查報本行審貸會審批同意，明確項目按揭貸款總額、期限、成數(shù)、利率等審批意見后，由支行與開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。

二、貸款受理

（一）本行營業(yè)部、各支行市場營銷部為貸款受理部門。

（二）受理程序 1．提供咨詢，接受申請

凡符合本辦法規(guī)定貸款條件的個人，由本人填寫書面申請書經(jīng)開發(fā)商同意擔(dān)保后均可向本行及分支機(jī)構(gòu)申請按揭貸款。申請人需提供如下材料：

（1）借款人和財產(chǎn)共有人的有效身份證件（身份證、戶口薄、軍官證、士兵證、警官證等）、居留證件原件及復(fù)印件；

（2）借款人婚姻狀況證明文件原件及復(fù)印件；

（3）經(jīng)辦行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借款人償債能力的證明資料如工資收入或完稅憑證等；

（4）真實、有效、合法的購房合同；（5）抵押物有權(quán)處分人同意抵押的證明；

（6）借款人委托貸款人每月直接從還款賬戶上扣款歸還貸款本息的委托書；（7）開發(fā)商同意提供擔(dān)保并承擔(dān)連帶責(zé)任的書面保證；（8）本行要求的其他貸款資料。2．履行告知義務(wù)

經(jīng)辦行在貸款申請人提交申請人切實履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明義務(wù)。凡提供虛假信息、證明的，不得受理其信貸申請。對發(fā)生上述情況的借款人，應(yīng)及時上報，總行應(yīng)及時向當(dāng)?shù)劂y行業(yè)協(xié)會報告。

三、貸前調(diào)查

1．核實所提供的資料是否完整，并對借款人提交的申請材料進(jìn)行審查：（1）身份證件（居民身份證、戶口簿和其他有效居留證件或證明）的原件及復(fù)印件；

（2）借款人償債能力證明材料，如薪資收入證明、完稅證明及存貸款等信用記錄；對自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過10％股份，或其個人收入的主要來源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營收入者）申請個人住房貸款進(jìn)行審核時，除憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力外，更要通過要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對帳單、財務(wù)報表、稅單證明和實地調(diào)查等方式，了解其經(jīng)營情況和真實財務(wù)狀況，全面分析其還款能力。

（3）購房合同審查。2．借款人資信調(diào)查

（1）借款人的主體資格。重點判斷借款人是否具備完全民事行為能力，核實借款人的年齡及健康狀況；

（2）借款人家庭收支情況；

（3）借款人償債能力。調(diào)查中應(yīng)特別注意借款人借款動機(jī)是否正常，是否存在開發(fā)商以借款人名義申請假按揭貸款的可能。3．擔(dān)保抵押審查

（1）開發(fā)商提供擔(dān)保的資料是否完整，蓋章、負(fù)責(zé)人簽字是否完整、清晰；（2）抵押物是否足額，權(quán)屬是否清楚、無異議；

（3）借款人同意抵押并辦理抵押（預(yù)）登記的書面意見表達(dá)是否明確、具體；有權(quán)處分人簽章、日期是否簽署清楚。

4．審查其他貸款資料是否完整、真實。5．調(diào)查報告

信貸經(jīng)辦人根據(jù)調(diào)查情況，對擬提供貸款的，書寫貸款調(diào)查報告，主要內(nèi)容包括借款人的基本情況、借款用途、家庭收支情況、還款能力和意愿、擔(dān)保抵押的落實情況、風(fēng)險分析等情況。

四、貸款審批

對已通過項目審批的貸款，單戶借款金額超過貸款行授信額度范圍的，由貸款行將貸款材料上報信貸部審查并逐級上報審批；貸款審批權(quán)限按照相關(guān)授權(quán)文件執(zhí)行。

五、貸款發(fā)放與回收 貸款的發(fā)放

（1）貸款人同意貸款后，與借款人簽訂《借款合同》等相關(guān)貸款資料。（2）辦理期房按揭貸款，發(fā)放貸款時開發(fā)商按約定比例存足保證金。（3）借款人在貸款行開立還本付息賬戶、儲蓄存折（卡）并與貸款行約定還款方式。

（4）貸款人放款時的出帳憑證借款人與貸款人均需簽章，貸款人根據(jù)合同約定將款項劃付售房方指定帳戶。

（5）采取抵押加階段性保證方式的，待取得正規(guī)的購房發(fā)票后，須由借款人、開發(fā)商配合貸款人辦理抵押登記手續(xù)，貸款行必須加強(qiáng)《房屋他項權(quán)證》歸行的管理，密切關(guān)注應(yīng)辦未辦產(chǎn)權(quán)的借款人。

貸款本息的償還

（1）借款人可選擇等額本息還款法、等額本金還款法等還款方式。（2）借款人需在我行開立的儲蓄卡或儲蓄存折中，按合同約定的還款計劃，于每次還款日前，存入足夠償還本期貸款本息的款項，由貸款人按期扣款。借款人需委托貸款人從其儲蓄卡或活期儲蓄存款賬戶按約定扣收貸款本息。

(3)借款人足額償還貸款本息后，借款合同自行終止。

(4)借款人在規(guī)定的還款期限內(nèi)，未能按合同約定歸還貸款本息時，貸款人應(yīng)向借款人催收，并根據(jù)合同的規(guī)定，追究借款人違約責(zé)任。

第三章 合同的變更和終止

第十條 合同的變更

一、合同在經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議后可變更。涉及第三

方擔(dān)保人的，應(yīng)征得其同意。協(xié)議達(dá)成前，原借款合同繼續(xù)有效。

二、借款人在還款期間內(nèi)經(jīng)有權(quán)部門宣告死亡、失蹤或喪失民事行為能力，無繼承人和其受遺贈人拒絕履行借款合同，貸款行應(yīng)追索保證人的擔(dān)保責(zé)任，保證人拒絕履行擔(dān)保義務(wù)或已無擔(dān)保義務(wù)，貸款行有權(quán)依據(jù)按揭借款合同的規(guī)定處理抵押物。

三、借款人在清償全部貸款本息及相關(guān)費用后，借款合同自行終止。在合同終止后10日內(nèi)，貸款人應(yīng)約同有關(guān)當(dāng)事人前往有關(guān)部門辦理注銷抵押登記（或備案）等相關(guān)手續(xù)。

第四章

貸款管理及債權(quán)保護(hù)

第十一條 貸款管理

一、貸款的分期償還

如借款人需提前全部或部分歸還剩余的貸款本金，須提前30天向貸款人提出書面申請，征得同意后方可辦理有關(guān)手續(xù)。其中采用等額本金還款法的借款人可提前償還應(yīng)付本金整數(shù)倍的本金（縮短相應(yīng)還款期限，每月還款本金額不變）或償清全部貸款本息；而采用等額本息還款法的借款人須提前結(jié)清全部貸款本息，不得提前部分還款。對于此前已計收的貸款利息不再調(diào)整。

二、利率調(diào)整

借款人未按合同約定歸還的部分，視為逾期貸款，按原利率上浮50%計收罰息，利息計收復(fù)息。

三、貸款臺帳

貸款行管戶客戶經(jīng)理應(yīng)建立健全貸款臺帳，加強(qiáng)臺帳管理。臺帳的內(nèi)容包括借款人姓名、貸款合同號、購房合同號、還款賬號、借款金額、期限、利率、住

址、聯(lián)系電話等。

四、信貸資產(chǎn)檢查

（一）貸款行應(yīng)按季對貸款進(jìn)行回訪和檢查，填寫貸后檢查表；對未按合同約定按月足額歸還貸款的借款及開發(fā)商出現(xiàn)違約行為的情況還應(yīng)書寫貸后檢查報告，并采取相應(yīng)措施。貸后檢查內(nèi)容如下：

1．借款人是否按合同約定用途使用貸款，有無因挪用貸款造成風(fēng)險和潛在風(fēng)險的；

2．借款人資格和償債能力是否發(fā)生重大變化；

3．監(jiān)控開發(fā)商的項目建設(shè)專戶，及時了解資金使用情況和開發(fā)項目的工程進(jìn)度，防止?fàn)€尾工程；

4．考察開發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況，了解企業(yè)擔(dān)保責(zé)任的履行能力； 5．檢查對項目發(fā)放的個人住房貸款是否超過按揭總規(guī)模； 6．了解借款人的入住和商業(yè)用房的使用情況； 7．發(fā)現(xiàn)借款人違約后及時通知開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任； 8．密切關(guān)注和掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的動態(tài)；

9．開發(fā)商按揭貸款額度使用完后，如需要增加額度，貸款行應(yīng)根據(jù)前期的合作情況，對開發(fā)商進(jìn)行重新評定并按前述規(guī)定報批后另行簽訂協(xié)議。

五、檢查結(jié)果處理

（一）發(fā)現(xiàn)下述情況，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)定借款人違約： 1．借款人提供虛假材料；

2．借款人在借款期間未按合同約定按時、足額償還貸款；

3．借款人擅自改變貸款用途、挪用貸款，已經(jīng)或有可能造成貸款損失； 4． 與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損本行權(quán)益的合同和協(xié)議；

5．借款人拒絕或阻撓本行對貸款的使用進(jìn)行監(jiān)督檢查；

6．借款人在借款期間本人或家庭出現(xiàn)重大變故，已經(jīng)或可能造成貸款損失； 7．借款人死亡、宣告失蹤，其家庭財產(chǎn)共有人、繼承人拒絕履行還款義務(wù)； 8．借款人無故終止或中斷保險；

9．卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其償債能力的；

10．其他違約情況。

（二）發(fā)現(xiàn)下述情況，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商違約： 1．開發(fā)商提供虛假材料； 2．開發(fā)商挪用項目建設(shè)資金；

3．開發(fā)商未按預(yù)計工程進(jìn)度施工，影響借款人入住和使用； 4．工程質(zhì)量不合格；

5．卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其保證能力的；

6．其他可能造成貸款損失的情況。第十二條 債權(quán)保護(hù)

發(fā)現(xiàn)上述違約現(xiàn)象，應(yīng)向支行書面匯報，在征得分管行長同意后，采取下列一種或數(shù)種方式對債權(quán)進(jìn)行保護(hù)，確保貸款安全：

（一）對借款人違約的處理： 1．要求違約人限期糾正違約行為；

2．從借款人存款賬戶中扣款，償還貸款本息； 3．處以罰息；

4．終止借款人提取貸款，收回部分和全部已貸貸款；

5．追索開發(fā)商連帶保證責(zé)任，要求其回購違約借款人商品房或從其保證金賬戶中直接扣收資金用于歸還貸款；

6．依法處置抵押物；

7．以合同所約定的保險賠款用于償還貸款； 8．依法向人民法院提起訴訟或提請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

（二）對開發(fā)商違約的處理： 1．要求開發(fā)商終止違約行為； 2．收回按揭合作協(xié)議中未使用額度；

3．要求開發(fā)商回購商品房，并保證將退還借款人的購房款用于歸還貸款本息；

4．直接從開發(fā)商保證金賬戶內(nèi)扣取資金用于歸還貸款本息； 5．依法向人民法院提起訴訟或提請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

（三）對開發(fā)商及借款人嚴(yán)重違約行為收取違約金，收取比例由總行根據(jù)相關(guān)規(guī)定和具體情況另行通知。

第五章 貸款檔案管理

第十四條 貸款檔案管理

加強(qiáng)貸款檔案管理，建立健全信貸檔案保管、歸檔、借閱制度，并作好登記、記錄；定期對檔案管理情況進(jìn)行檢查，防止貸款檔案損壞、丟失，特別要檢查借款合同、借款借據(jù)和抵（質(zhì)）押合同及保證合同等重要法律文件的完整性。

第六章 附則

第十五條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋，自頒布之日起實施。

第四篇：信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

2012-10-18 14:55搜房網(wǎng)收藏打印字號：T|T

[摘要]信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為滿足客戶的融資需求，規(guī)范全省農(nóng)村信用社（以下簡稱農(nóng)信社）個人住房按揭貸款管理，防范信貸風(fēng)險，根據(jù)《中華、人民共和國物權(quán)法》《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》等有關(guān)規(guī)定，制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱個人住房按揭貸款是指農(nóng)信社向借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房、以所購房屋作為抵押物、開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證的貸款。按揭貸款的房屋分為一手房和二手房，一手房是指開發(fā)商新建并首次銷售的個人住房；二手房是指開發(fā)商以外的售房人再次在市場上交易的個人住房。一手房分為現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房是指貸款發(fā)放時，開發(fā)商已經(jīng)取得所有權(quán)初始登記證明的房屋；期房是指貸款發(fā)放時，開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證但未取得所有權(quán)初始登記證明的房屋。

第三條 農(nóng)信社個人住房按揭貸款應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求，且借款人所購住房只能是主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)姆课荨?/p>

第二章 貸款準(zhǔn)入條件

第四條 按揭項目的準(zhǔn)入。對擬與農(nóng)信社合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應(yīng)經(jīng)過市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項目由省聯(lián)社信貸管理部門審批，尾盤項目除外。尾盤項目是指銷售率已達(dá)到或超過 80的樓盤。

第五條 按揭項目審批的操作流程：項目申請→項目調(diào)查→項目審查→項目審批→簽訂合作協(xié)議。第六條 按揭項目的申請。開發(fā)商應(yīng)向承貸社提供以下資料：

（一）書面申請書 主要內(nèi)容包括開發(fā)商概況、項目情況、項目所需按揭貸款金額等；申請期房項目按揭的，還應(yīng)包括工程進(jìn)度、投資完成情況等。

（二）公司資料 1.營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡、法定代表人或授權(quán)代理人證明書及其他有關(guān)證明； 2.公司章程、成立批文及驗資報告； 3.經(jīng)注冊會計師事務(wù)所審計的近三年財務(wù)報表（成立未滿三年的提供自成立以來的財務(wù)報表）和近期財務(wù)報表； 4.最近年檢合格的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書； 5.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，包括已開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績和行業(yè)知名度等； 6.董事會或股東（大）會作出的符合公司章程規(guī)定的同意為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證的決議； 7.農(nóng)信社要求提供的其他資料。

（三）項目資料 1.申請現(xiàn)房項目按揭的需提供以下資料：（1）項目的可行性研究報告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建筑工程施工許可證；（5）國有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地使用權(quán)證；（6）商品房預(yù)售許可證；（7）竣工驗收合格證明；（8）房屋所有權(quán)初始登記證明；（9）項目戶型平面圖；（10）農(nóng)信社要求提供的其他資料。2.申請期房項目按揭的除需提供上述（1）～（6）項資料外，還應(yīng)提供工程進(jìn)度、項目資金來源及項目投資完成情況等資料。

第七條 按揭項目的調(diào)查。

受理申請后，由客戶經(jīng)理進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

（一）開發(fā)商的基本情況：財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)歷及承建能力等。

（二）項目手續(xù)的合法性：項目資料是否完整、有效，內(nèi)容是否前后一致。

（三）項目情況：地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計等；屬期房項目的，還應(yīng)著重了解項目的投資構(gòu)成、工程進(jìn)度、資金來源及投入情況。

（四）項目市場前景：項目的市場定位、目標(biāo)客戶、銷售情況和抗風(fēng)險能力。

（五）項目所需按揭貸款金額是否合理。

（六）項目效益：開發(fā)商的合作誠意，對農(nóng)信社產(chǎn)生的利息收入、存款、代收代付、結(jié)算業(yè)務(wù)等綜合效益。

（七）銀行同業(yè)競爭情況。

（八）農(nóng)信社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。

調(diào)查人員完成按揭項目調(diào)查后，出具調(diào)查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。

第八條 按揭項目的審查。應(yīng)重點審查各項資料的完備性和有效性、開發(fā)商的資金實力和開發(fā)能力、項目的合法性和合規(guī)性以及市場前景等。審查人員完成按揭項目審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。

第九條 按揭項目的審批?？h級聯(lián)社對貸審會審批通過的按揭項目報市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項目由省聯(lián)社信貸管理部門審批。

第十條 簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，承貸社與開發(fā)商簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議書，協(xié)議應(yīng)主要明確以下事項：

（一）開發(fā)商保證按揭項目的各項手續(xù)完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項目的建設(shè)，不得挪作他用。

（二）開發(fā)商應(yīng)協(xié)助承貸社和借款人及時辦理抵押登記并將登記證明原件交由承貸社保管。

（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前，開發(fā)商為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證；因借款人或開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理正式抵押登記的，開發(fā)商應(yīng)履行回購房屋的義務(wù)。

（四）開發(fā)商應(yīng)承諾按揭貸款涉及的項目建造款、售房款及結(jié)算款等各項資金全額或按比例歸集到承貸社結(jié)算賬戶，協(xié)助按揭項目下的物業(yè)管理單位到承貸社開立結(jié)算賬戶并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

第十一條 由農(nóng)信社發(fā)放的住房開發(fā)貸款，對其按揭項目的調(diào)查、審查和審批程序可視情況適當(dāng)簡化。第十二條 按揭貸款對象及準(zhǔn)入條件： 有完全民事

（一）年滿十八至六十周歲（女性至五十五周歲）行為能力，有合法有效居留身份；

（二）品行良好，無不良信用記錄；

（三）有固定住所，有穩(wěn)定的職業(yè)或穩(wěn)定的經(jīng)營場所；

（四）收入來源穩(wěn)定，有按期償還貸款本息的能力；

（五）購房證明符合要求；

（六）購房首付款比例符合要求；

（七）在承貸社開立結(jié)算賬戶；

（八）農(nóng)信社規(guī)定的其他條件。第三章 貸款額度、利率和期限

第十三條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，購房首付款比例不得低于 20。第十四條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，購房首付款比例不得低于 30。第十五條 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，購房首付款比例不得低于 40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍，而且購房首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅提高，具體提高幅度由各市州聯(lián)社（含辦事處、直管市、林區(qū)，下同）根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管要求及同業(yè)競爭態(tài)勢合理確定。

第十六條 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。農(nóng)信社認(rèn)定借款人第二套（含）以上住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)以借款人家庭在人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中的貸款記錄為準(zhǔn)。

第十七條 對于已利用金融機(jī)構(gòu)貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布的上數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸政策執(zhí)行。

第十八條 已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向金融機(jī)構(gòu)申請住房貸款的，按本辦法第十七條規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 承貸社應(yīng)將借款人個人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收，月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次貸款的月還款額

（一）房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：月物業(yè)管理費）/月均收入。（本次貸款的月還款額

（二）所有債務(wù)與收入比的計算公式為：月物業(yè)管理費其他債務(wù)月均償付額）/月均收入。上述計算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即單一借款時為借款人本人可支配收入，共同借款時為共同借款人可支配收入。但對于單一借款，如承貸社考慮將借款人配偶的收入計算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實，同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計入。

第二十條 貸款利率按照人民銀行規(guī)定的利率檔次執(zhí)行，下浮幅度不超過 15。貸款期限在 1 年（含）以內(nèi)的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在 1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年 1 月 1 日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

第二十一條 所購房屋為一手房的，貸款期限最長不得超過 30年，且男性借款人年齡加上貸款期限不得超過 60 周歲，女性借款人年齡加上貸款期限不得超過 55 周歲。所購房屋為二手房的，貸款期限加上二手房已竣工驗收的年限不得超過 30 年。

第四章 貸款管理

第二十二條 個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程：借款人申請→貸款調(diào)查→貸款審查→貸款審批→簽訂合同→辦理抵押（預(yù)告）登記→發(fā)放貸款→貸后管理→貸款償還→注銷登記。第二十三條 借款人申請。借款人提出書面申請并提供以下資料：

（一）借款人身份證明，身份證、戶口簿或其他有效居留證件。

（二）婚姻狀況證明，已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明，未婚的提供單身證明。

（三）購房首付款支付憑證。

（四）房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同。

（五）共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。

（六）借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明，包括由借款人所在單位出具的個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產(chǎn)證明、有價證券等；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。

（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過 10％的股份，或其個人收入的主要來源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營收入者）或公司的股東、董事，應(yīng)提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對賬單、財務(wù)報表、稅單證明等。

（八）農(nóng)信社要求提供的其他資料。辦理一手房個人住房按揭貸款的，在承貸社與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議書并對項目核定所需按揭貸款金額之后，再由借款人向承貸社提出個人住房按揭貸款申請；辦理尾盤或二手房個人住房按揭貸款的，由借款人直接向承貸社提出個人住房按揭貸款申請。

第二十四條 貸款調(diào)查。受理申請后，由客戶經(jīng)理進(jìn)行貸款調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

（一）借款人是否符合貸款條件；

（二）借款人提供的資料是否真實有效；

（三）房產(chǎn)交易價格是否合理；

（四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實；

（五）借款人在農(nóng)信社和他行的信用記錄及存款情況；

（六）借款人及其家庭還款來源的穩(wěn)定性和充足性，每期還款有無穩(wěn)定現(xiàn)金流量；

（七）抵押物的變現(xiàn)能力，共有權(quán)人是否出具同意抵押的證明文件；

（八）農(nóng)信社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成貸款調(diào)查后，出具調(diào)查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。

第二十五條 貸款審查。應(yīng)重點審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。審查人員完成貸款審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。

第二十六條 貸款審批。個人住房按揭貸款遵照《農(nóng)村信用社信貸管理基本辦法》規(guī)定程序?qū)徟?，不得逆、省程序操作。單個借款人（含一次購買多套或累計購買多套）貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報審批。

第二十七條 簽訂合同。經(jīng)審批同意，辦理一手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和開發(fā)商三方簽訂個人住房按揭借款合同。辦理二手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和售房人三方簽訂二手房抵押貸款承諾書，承貸社承諾在辦妥所交易房屋產(chǎn)權(quán)過戶和抵押登記并將登記證明原件交由承貸社收執(zhí)之后，按約定發(fā)放貸款。承諾書簽訂后，由承貸社與借款人簽訂個人住房按揭借款合同。

第二十八條 辦理抵押（預(yù)告）登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前，客戶經(jīng)理和借款人共同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)告登記，并由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證；預(yù)告登記之后，承貸社必須自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請正式登記，同時自動解除開發(fā)商提供的階段性連帶責(zé)任保證。登記及他項權(quán)證的管理遵照《農(nóng)村信用社抵押貸款管理辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十九條 發(fā)放貸款。在借款人辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。承貸社以轉(zhuǎn)賬方式將款項直接劃入售房人在承貸社的結(jié)算賬戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款證明。貸款發(fā)放后，應(yīng)將相關(guān)信息及時錄入個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

第三十條 貸后管理。貸后管理遵照《農(nóng)村信用社貸后管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括以下內(nèi)容：

（一）貸后檢查 1.按揭項目的貸后管理：對按揭項目每月應(yīng)開展不少于一次的綜合性檢查，主要掌握項目的工程進(jìn)度、按揭貸款的實際用途和資金流向，并督促開發(fā)商協(xié)助承貸社和借款人及時辦理抵押登記。2.借款人的貸后管理：應(yīng)建立對借款人的貸后訪問制度和跟蹤管理制度，主要檢查借款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的變化因素。對正常類貸款應(yīng)定期排查，對關(guān)注、次級、可疑和損失類貸款應(yīng)重點抽查，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問題的貸款應(yīng)隨時檢查。

（二）違約貸款的催收與處理。對違約貸款應(yīng)通過電話或短信提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因，督促借款人糾正違約行為并對逾期貸款本息計收罰息。1.借款人首次未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應(yīng)在三個工作日內(nèi)對借款人進(jìn)行電話或短信提示； 2.借款人連續(xù)兩期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應(yīng)向借款人發(fā)出催收通知書； 3.借款人連續(xù)三期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應(yīng)主動約見借款人或上門催收，督促借款人落實可行的還款計劃并提示違約風(fēng)險； 4.借款人在合同期內(nèi)連續(xù)五期（含）未足額償還貸款本息或累計八期（含）未足額償還貸款本息的，承貸社可宣布貸款提前到期，要求借款人及時還款并依法處置抵押物。

第三十一條 貸款償還

（一）貸款期限一年（含）以內(nèi)的，實行利隨本清還款方式；

（二）貸款期限在一年以上的，實行按月分期還款，每月的 20日為借款人約定還款日，可直接從借款人在承貸社的結(jié)算賬戶中扣劃當(dāng)期應(yīng)還貸款本息；還款方式可以采取等額本息還款法或等額本金還款法。1．等額本息還款法，即借款人按月以相等的金額償還貸款本息。還款期數(shù) 貸款本金×月利率×（1月利率）每月還款金額 ———————————————— 還款期數(shù)（1月利率）-1 還款期數(shù)貸款期限（年）×12 2．等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。貸款本金 每月還款金額 —————（貸款本金－累計已還本金）×月利率 還款期數(shù)

（三）提前還款處理 1．貸款發(fā)放滿六個月，且能按期償還貸款本息的借款人方可申請部分或全部提前還款。申請?zhí)崆斑€款的，應(yīng)提前一個月向承貸社提出書面申請，經(jīng)承貸社同意后，方可辦理。貸款發(fā)放不滿六個月的，提前還款須按提前歸還金額的 3％支付違約金。提前還款本金起點金額為一萬元或其整數(shù)倍。2．申請部分提前還款的可采取下列兩種方式：（1）月還款額不變，縮短貸款期限；（2）貸款期限不變，減少月還款額。第三十二條 借款期限變更。借款人要求調(diào)整貸款期限的，應(yīng)提前一個月向承貸社提出書面申請，經(jīng)承貸社同意且征得保證人、抵押人同意后，簽訂期限變更協(xié)議，并辦理相關(guān)變更手續(xù)。

第三十三條 注銷登記。借款人償還全部貸款本息及其他應(yīng)付款項后，由客戶經(jīng)理和借款人共同辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第五章 風(fēng)險控制

第三十四條 農(nóng)信社不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的個人住房按揭貸款。對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

第三十五條 承貸社認(rèn)為必要時，在發(fā)放個人住房按揭貸款前可對新建房進(jìn)行整體性評估，應(yīng)根據(jù)實際情況選擇內(nèi)部評估，或委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區(qū)售價的樓盤的評估要重點關(guān)注。對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨立評估。

第三十六條 對農(nóng)信社發(fā)放的住房開發(fā)貸款，應(yīng)督促售房資金用于相應(yīng)的工程建設(shè)或用于歸還開發(fā)貸款；應(yīng)根據(jù)個人住房按揭貸款發(fā)放金額要求開發(fā)商等量或按比例歸還開發(fā)貸款。

第三十七條 應(yīng)建立按揭貸款風(fēng)險預(yù)警和評估體系，密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化、抵押物價值變化及其對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，詳細(xì)記錄借款人動態(tài)、每月還貸情況等，對違約風(fēng)險集中的區(qū)域、樓盤和客戶要重點監(jiān)控。第三十八條 應(yīng)通過稅務(wù)部門、工商管理部門、征信機(jī)構(gòu)以及人民銀行企業(yè)和個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫加強(qiáng)貸款調(diào)查，核實開發(fā)商和借款人及其家庭的基礎(chǔ)信息、財務(wù)信息以及信用記錄等。

第三十九條 在對貸款申請做出最終審批前，客戶經(jīng)理必須至少與借款人面談一次，核實借款人的購房意愿、購房行為的真實性和還款能力，并做好面談記錄。

第四十條 應(yīng)履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料，凡發(fā)現(xiàn)借款人填報虛假信息、提供虛假證明的，將不受理其信貸申請；對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，將不再采信其證明。

第四十一條 應(yīng)對下列風(fēng)險特別監(jiān)管：

（一）虛假按揭，開發(fā)商通過多種手段或手法惡意套取農(nóng)信社資金的行為。虛假按揭主要有以下表現(xiàn)形式： 1.提供或偽造虛假信息、證明材料、合同資料等； 2.與內(nèi)部人員串通，由其冒充借款人辦理虛假按揭套取貸款； 3.與借款人串通，提供給登記部門備案的商品房買賣合同的買受人姓名、房屋交易價格和合同簽訂日期等與實際情況不一致； 4.與信貸人員串通，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個人住房按揭貸款。

（二）開發(fā)商與借款人發(fā)生買賣糾紛，導(dǎo)致借款人違約。

（三）借款人在約定的時間內(nèi)未能辦妥房屋所有權(quán)證明并進(jìn)行有效抵押登記。

（四）借款人的經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)不利變化。

（五）借款人居所和聯(lián)系方式不定，影響農(nóng)信社有效判斷借款人現(xiàn)狀及其還款能力。

（六）未經(jīng)農(nóng)信社同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或重復(fù)抵押。

（七）抵押物價值下跌或抵押物處分成本過高。

（八）新法律、法規(guī)實施使借款合同及相關(guān)合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（九）影響農(nóng)信社權(quán)益的其他風(fēng)險。

第四十二條 違反本辦法的違規(guī)行為，按《農(nóng)村信用社員工違反規(guī)章制度處理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第六章 附 則

第四十三條 本辦法由農(nóng)村信用社聯(lián)合社負(fù)責(zé)解釋和修訂。第四十四條 本辦法自發(fā)文之日起施行。

第五篇：個人汽車按揭貸款管理辦法(試行)

農(nóng)村信用合作聯(lián)社

個人汽車按揭貸款管理辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為創(chuàng)新信貸業(yè)務(wù)品種，規(guī)范汽車抵押貸款業(yè)務(wù)管理，拓展業(yè)務(wù)空間，防范貸款風(fēng)險，根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《擔(dān)保法》、《合作金融機(jī)構(gòu)貸款擔(dān)保管理暫行辦法》等法律及制度規(guī)定，結(jié)合聯(lián)社實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱個人汽車按揭貸款是指借款人以消費為目的，購買自用及商用車輛時支付一定比例的首期款項，不足部分向信用社申請貸款，并以所購車輛作抵押，由汽車服務(wù)公司進(jìn)行擔(dān)保，實行分期償還的專項貸款。

第三條 個人汽車按揭貸款堅持“部分自籌，有效擔(dān)保，受托支付，按期償還”的原則。

第四條 個人汽車按揭貸款可由汽車經(jīng)銷商（專業(yè)擔(dān)保公司或汽車服務(wù)公司）推薦或個人直接申請。

第五條 借款人所購車輛必須經(jīng)合法渠道獲得的，購買期限以購車發(fā)票日期為準(zhǔn)。

第六條 貸款對象為個人客戶，應(yīng)該符合以下條件：

（一）年齡在18-60周歲之間，具有完全民事行為能力；

（二）有西安市常住戶口，或有效居住證明，有固定住所；持有西安市以外戶口客戶需在西安購有住房或在西安工作兩年以上；

（三）具有穩(wěn)定的合法收入或足夠償還貸款本息的個人合法資產(chǎn)；

（四）持有首付款證明；

（五）個人信用狀況良好，無不良信用記錄；

（六）信用社要求的其他條件。

第二章 貸款額度、期限和利率

第七條 個人汽車按揭貸款額度不得超過借款人所購汽車價格的70%，個人汽車按揭貸款單戶額度不超過80萬元，商用車按揭貸款單戶額度不超過150萬元。

汽車價格是指汽車實際成交價格，不含各類附加稅、費及保費等；若汽車生產(chǎn)商公布價格低于汽車實際成交價格，則認(rèn)為汽車生產(chǎn)商公布的價格為汽車價格。

第八條 個人汽車按揭貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；商用車按揭貸款期限原則上不超過2年，最長不超過3年。

第九條 個人汽車按揭貸款利率按照貸款期限，在相應(yīng)基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行。

貸款期限在一年（含）內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整執(zhí)行原合同利率；貸款期限在一年（不含）以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年1月1日調(diào)整為相應(yīng)檔次利率。

第四章 擔(dān)保與保險

第十條 個人汽車按揭貸款應(yīng)采取所購車輛產(chǎn)權(quán)+汽車服務(wù)公司保證擔(dān)保+保證金的方式進(jìn)行擔(dān)保。

第十一條 為個人汽車按揭貸款提供擔(dān)保的汽車服務(wù)公司應(yīng)具備以下條件：

（一）具有工商行政主管部門核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊資本不低于500萬元；

（二）原則上必須連續(xù)正常經(jīng)營一年以上，有固定的經(jīng)營場所；

（三）主要股東和實際控制人、法定代表人、高級管理人員等擁有3年以上的經(jīng)濟(jì)、金融及汽車消費擔(dān)保從業(yè)經(jīng)驗，在該行業(yè)中無不良信用記錄，個人無不良債務(wù)信用記錄；

（四）具有良好的客戶管理系統(tǒng)，有對借款人資信情況進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查的專業(yè)隊伍；具備對違約客戶貸款車輛進(jìn)行?？厶幣Z的能力，有協(xié)助信用社做好不良貸款清收工作的專職管理人員；

（五）有標(biāo)準(zhǔn)化、可操作的風(fēng)險管理制度、業(yè)務(wù)操作流程、財務(wù)監(jiān)管制度、內(nèi)控制度等，有完善的信用風(fēng)險分析評價體系，能依照規(guī)定程序?qū)?dān)保項目自主進(jìn)行評估和做出決策；

（六）有專職的財務(wù)人員、有專職配合信用社日常工作的人員；

（七）在信用社開立保證金賬戶；

（八）信用社要求的其他條件。

第十二條 與我聯(lián)社開展業(yè)務(wù)合作的汽車服務(wù)公司應(yīng)在經(jīng)辦信用社開立結(jié)算賬戶和保證金賬戶，保證金賬戶為信用社內(nèi)部賬戶，保證金分為基礎(chǔ)保證金和還款保證金，基礎(chǔ)保證金不低于50萬元，還款保證金按照不低于單筆貸款發(fā)放額的3％繳納，并簽訂保證金質(zhì)押協(xié)議書。

該保證金賬戶主要用于購車人不能履約時扣收尚未歸還的貸款本息，扣收欠款本息后的保證金不足部分，由汽車服務(wù)公司在扣收后3個工作日內(nèi)補(bǔ)足差額。

第十三條 對合作情況良好，所擔(dān)保的個人汽車按揭貸款無不良、逾期貸款和欠收月供的汽車服務(wù)公司，可申請退回保證金。

-3-汽車服務(wù)公司可于每年1月和7月對半年內(nèi)累計已結(jié)清的個人汽車按揭貸款，按照結(jié)清貸款發(fā)放額的3％退還保證金。由汽車服務(wù)公司提交個人汽車按揭貸款保證金退還審批表，經(jīng)辦信用社簽署意見，報聯(lián)社業(yè)務(wù)管理部審查后，由聯(lián)社主任審批。保證金直接退還至汽車服務(wù)公司在信用社開立的結(jié)算賬戶。

第十四條 個人汽車按揭貸款必須辦理車輛保險，保險第一受益人為西安市高陵區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社，經(jīng)辦社在受理保險理賠時，向保險公司出具委托書，并將理賠資金轉(zhuǎn)入信用社內(nèi)部賬戶，保險理賠資金賠付后，經(jīng)辦社通過轉(zhuǎn)賬方式將理賠資金轉(zhuǎn)入借款人在信用社開立的還款賬戶上，優(yōu)先用于歸還貸款。

車輛保險險種包括但不限于汽車交強(qiáng)險、車損險、盜搶險、自燃險、第三者責(zé)任險等，其中車損險、盜搶險、自燃險投保額不能低于借款本息，第三者責(zé)任險不低于人民幣50萬元。

貸款本息結(jié)清前，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，汽車服務(wù)公司承諾在保險中斷時及時履行續(xù)保義務(wù)。

第五章 貸款程序

第十五條 聯(lián)社個人汽車按揭貸款合作單位審批程序：汽車服務(wù)公司提出合作申請→信用社受理→調(diào)查→聯(lián)社業(yè)務(wù)管理部和風(fēng)險管理部審查→聯(lián)社授信業(yè)務(wù)審批委員會審批→簽訂《個人汽車按揭貸款合作協(xié)議》和《保證金質(zhì)押協(xié)議書》。

第十六條 個人汽車按揭貸款合作單位的受理工作由經(jīng)辦信用社負(fù)責(zé)，對申請與聯(lián)社合作的單位，經(jīng)辦信用社應(yīng)要求其提供以下資料并審核：

（一）申請書；

（二）營業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)信用代碼證、開戶許可證；

（三）公司章程、驗資報告；

（四）法定代表人、股東和實際控制人的身份證明；

（五）經(jīng)審計的近三年財務(wù)報告及最近一期財務(wù)報表；

（六）公司內(nèi)部風(fēng)險管理制度、業(yè)務(wù)操作流程、內(nèi)控制度等；

（七）近半年銀行賬戶明細(xì)及流水；

（八）股東會（董事會）同意與聯(lián)社合作辦理個人汽車按揭貸款的決議；

（九）股東會（董事會）同意為辦理個人汽車按揭貸款的客戶提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的決議；

（十）信用社要求的其他資料。

第十七條 個人汽車按揭貸款合作單位的審查與審批。

（一）聯(lián)社業(yè)務(wù)管理部接到信用社申請后，經(jīng)業(yè)務(wù)管理部和風(fēng)險管理部審查，提交聯(lián)社授信業(yè)務(wù)審批委員會審議，審批同意后，由業(yè)務(wù)管理部下達(dá)審批意見。

（二）經(jīng)審批同意開展個人汽車按揭貸款合作的，貸款經(jīng)辦社應(yīng)約見汽車服務(wù)公司，就合作事宜協(xié)商無異議后，簽訂《個人汽車按揭貸款合作協(xié)議》；經(jīng)審查審批不符合條件的，應(yīng)將相關(guān)材料及時退還。

第六章 貸款的受理、調(diào)查、審查和審批

第十八條 申請個人汽車按揭貸款的個人應(yīng)提交以下資料：

（一）《個人汽車按揭貸款申請書》；

（二）借款人及配偶身份證、戶口簿或其他有效居住證明；

（三）婚姻狀況證明；

（四）《個人經(jīng)濟(jì)收入證明》或不少于六個月的銀行賬戶流水；

（五）持有信用社認(rèn)可的購車合同、協(xié)議或購車意向書；

（六）首付款證明；

（七）在信用社開立個人結(jié)算賬戶，簽署《劃款扣款授權(quán)書》作為發(fā)放及還款賬戶，并同意委托信用社按借款合同約定從其賬戶中扣收貸款本息；

（八）同意保險的文件；

（九）汽車服務(wù)公司同意履行連帶責(zé)任保證擔(dān)保的證明材料《個人汽車按揭貸款推薦保證函》；

（十）信用社要求提供的其他資料。

第十九條 信用社受理借款人提交的借款申請后，應(yīng)及時組織客戶經(jīng)理對申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行實地調(diào)查核實，填寫《客戶調(diào)查登記表》，依據(jù)《征信查詢授權(quán)書》，查詢并打印借款人及配偶征信報告，形成調(diào)查評價意見，客戶經(jīng)理對借款人提供資料的真實性、準(zhǔn)確性、完整性和一致性負(fù)責(zé)。

第二十條 盡職調(diào)查包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）借款申請人所提供的資料是否真實、合法、有效；

（二）借款申請人資信狀況是否良好；

（三）借款申請人的身份、職業(yè)是否真實，收入是否具備按時足額償還貸款本息的能力；

（四）汽車消費貸款是否符合借款人的收入水平、消費習(xí)慣，購車意向是否真實等；

（五）是否足額繳納首付款；

（六）汽車服務(wù)公司是否出具書面貸款擔(dān)保函。

第二十一條 個人汽車按揭貸款貸前調(diào)查應(yīng)以實地調(diào)查為

主，間接調(diào)查為輔，采取現(xiàn)場核實、電話查問及信息咨詢等途徑和方法。

第二十二條 信用社應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行個人貸款面談面簽制度，并建立《個人汽車按揭貸款談話筆錄》。

第二十三條 客戶經(jīng)理根據(jù)調(diào)查情況，形成書面調(diào)查報告，報貸款審查崗審查，審查要點應(yīng)包括以下方面：

（一）貸款資料是否齊全，要素填寫是否規(guī)范；

（二）貸款資料信息是否合理、一致，有無套取貸款嫌疑；

（三）借款申請人資信狀況是否良好；

（四）借款申請人償債能力是否充足；

（五）貸款用途是否合理，是否符合有關(guān)規(guī)定；

（六）貸款金額、利率、期限和還款方式等是否合規(guī)；

（七）調(diào)查人意見是否客觀、屬實。

第二十四條 貸款審批。屬于信用社權(quán)限內(nèi)的由社內(nèi)審貸小組審批發(fā)放。

超社內(nèi)權(quán)限的，報聯(lián)社授信業(yè)務(wù)審批委員會審批后發(fā)放。對不同意辦理的，應(yīng)及時通知借款申請人取回相關(guān)資料，并告知退回原因。

第二十五條 審批通過的個人汽車按揭貸款，經(jīng)辦信用社應(yīng)及時與借款人簽訂借款合同、抵押擔(dān)保合同，無條件承諾以其購買的汽車為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，辦理公證、并在西安市車輛管理部門辦理抵押登記等相關(guān)手續(xù)。未履行完還款付息義務(wù)之前，借款人不得以任何理由轉(zhuǎn)移、變賣或重復(fù)抵押已抵押的車輛。

第二十六條 向借款人發(fā)放貸款必須通過受托支付的方式對貸款資金進(jìn)行管理。在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關(guān)交易資

-7-料和憑證是否符合合同約定條件，并根據(jù)借款人提供的《劃款扣款授權(quán)書》，通過受托支付的方式將貸款資金劃入交易對手賬戶（借款人委托汽車服務(wù)公司代購車輛的，可通過受托支付的方式將貸款劃入其在信用社開立的結(jié)算賬戶），并在支付后做好相關(guān)細(xì)節(jié)的認(rèn)定記錄。

第七章 貸后管理

第二十七條 貸款發(fā)放后，客戶經(jīng)理應(yīng)及時將完整的貸款資料移交檔案管理人員，并履行交接手續(xù)。移交的資料包括：審批表、調(diào)查報告、放款通知書、支付委托書、公證書、借款人基礎(chǔ)資料、客戶情況調(diào)查表、征信查詢授權(quán)書、個人信用報告、購車發(fā)票（復(fù)印件）、購車合同（復(fù)印件）、首付款憑證、借款人資產(chǎn)證明、綜合保險單正本、交強(qiáng)險正本（復(fù)印件）、機(jī)動車行駛證（復(fù)印件）等聯(lián)社要求的相關(guān)資料。

第二十八條 貸款自發(fā)放后次月起進(jìn)入還款期，借款人應(yīng)于每月約定還款日前在開立的還款（結(jié)算）賬戶內(nèi)存入足以償還當(dāng)期貸款本息的金額，由貸款人直接從該賬戶中扣收借款本息。該賬戶內(nèi)資金不足以清償當(dāng)期貸款本息的，該期全部借款本金作逾期處理。合同履行期間借款人要求變更指定還款賬戶，須經(jīng)信用社同意。

第二十九條 個人汽車按揭貸款均為還款賬戶自動扣收。還款方式分為等額本息還款法或等額本金還款法。

（一）等額本息還款法

貸款本金×月利率×（1+月利率）

（1+月利率）

貸款月數(shù)

貸款月數(shù)

月還款額=-------

（二）等額本金還款法。

貸款本金

月還款額=---------＋(貸款本金－已累計歸還貸款本金數(shù)額)×月利率貸款月數(shù)

第三十條 借款人可以提前全部或部分還清剩余貸款本金。借款人要提前還款時，需提前30天向貸款人提出書面申請。提前還款的當(dāng)期仍計收貸款利息。

第三十一條 信用社應(yīng)建立個人汽車按揭貸款客戶管理臺賬，并按照《農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)貸款三查制度工作規(guī)范》的要求實施貸后檢查。貸后檢查可通過實地、與客戶面談、電話等方式進(jìn)行，每季度檢查不少于一次。

第三十二條 對于個人汽車按揭貸款貸后檢查的重點包括客戶收入變動情況，車輛使用情況，分期還款情況等。

第三十三條 抵押車輛發(fā)生意外損失或汽車信貸公司失去擔(dān)保能力時，借款人應(yīng)提供經(jīng)辦信用社認(rèn)可的保證措施，重新簽訂擔(dān)保合同，擔(dān)保措施必須優(yōu)于原抵押擔(dān)保措施。

第三十四條 貸款展期。借款人如需延期還款，必須在貸款到期前30天提出貸款展期書面申請，由貸款人按程序進(jìn)行審批。個人汽車按揭貸款展期與原貸款期限相加最長不得超過5年。

第八章 附則

第三十五條 二手車按揭貸款業(yè)務(wù)參照本管理辦法執(zhí)行，同時明確以下幾點：

（一）二手車必須是使用5年（含）以內(nèi)的車輛，具體使用時限以購車發(fā)票日期為準(zhǔn)；

（二）二手車評估需經(jīng)聯(lián)社指定的評估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一評估；

（三）二手車按揭貸款抵押率不超過所購汽車價格的70%；

（四）二手車按揭貸款利率按照實際貸款期限，在相應(yīng)基準(zhǔn)利率上浮30%以后執(zhí)行。

第三十六條 本辦法由農(nóng)村信用合作聯(lián)社負(fù)責(zé)解釋和修改。第三十七條 本辦法下發(fā)自之日起實行。