第一篇：城中村改造拆遷補(bǔ)償”引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛

城中村改造拆遷補(bǔ)償引發(fā)的

“分家析產(chǎn)糾紛”

承辦律師：朱啟松

所在律師事務(wù)所：云南華恒律師事務(wù)所 案情介紹：

余某家父輩居住于昆明市西山區(qū)某社區(qū)居委會(huì)第8村民小組182號(hào)，1991年，余母父親老余和母親江夫人在批準(zhǔn)的宅基地182號(hào)上建蓋了一樓一底（兩層）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某兩姐姐（下稱：大姐、二姐），余某與鄭某1995年8月28日登記結(jié)婚，婚后生育一子小余。

1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同簽訂了一份《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》約定：182號(hào)一樓一底（兩層）房屋屬于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在該房房屋。大姐、二姐分別出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本村夫家已批得宅基地，二姐自家已購(gòu)買商品房。

2000年，江夫人去世后，老余、余某、鄭某、小余四人共同居住該房屋。

2007年3月，老余辦理了該房屋的《宅基地使用權(quán)證》，土地性質(zhì)為集體土地。

2007年8月，因該房屋被鑒定為危房，余某向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)重建。重建后房屋為5.5層597.85平方。

2010年3月，182號(hào)所處區(qū)域進(jìn)行城中村改造，獲得拆遷補(bǔ)償156.22萬(wàn)元和回遷房屋一套（按拆遷補(bǔ)償規(guī)定折價(jià)值56萬(wàn)元）。

達(dá)成拆遷協(xié)議后，余某辦理了相關(guān)拆遷手續(xù)，按協(xié)議領(lǐng)取了30%，即48.8萬(wàn)元拆遷款并騰出房屋。

隨后，因城中村改造，老余、余某、鄭某達(dá)成《家庭財(cái)產(chǎn)分割及養(yǎng)老問(wèn)題協(xié)議》一份，余某夫婦向老余支付50萬(wàn)元，老余的生活費(fèi)不要余某夫婦負(fù)擔(dān)，老余百年之后由余某夫婦負(fù)責(zé)處理身后事。2010年8月，老余以余某、鄭某、小余這被告，向昆明市西山區(qū)人民法院提起訴訟【（2010）西法民初字第3102號(hào)】：

原告訴稱：182號(hào)是老余和江夫人在批來(lái)的宅基地上建蓋的，已經(jīng)協(xié)議約定房屋為老余和江夫人所有，原告一直在182號(hào)居住。2008年，原告與被告余某、鄭某共同出資加蓋了兩層磚混結(jié)構(gòu)房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆遷，被告余某向拆遷辦謊稱182號(hào)為其所有，辦理了拆遷手續(xù)，領(lǐng)走前期款項(xiàng)48.8萬(wàn)元。請(qǐng)求判令：

一、依法分割回遷房一套（56萬(wàn)元）和拆遷補(bǔ)償款156.22萬(wàn)元；二本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

法院受理后，依法追加大姐、二姐為共同被告。

本所接受被告余某、鄭某、小余的委托，指派曾維昶律師、朱啟松律師作為被告余某、鄭某、小余的訴訟代理人。

接案后，我們對(duì)案件進(jìn)行了專門(mén)研討，進(jìn)行了全面的法律分析，認(rèn)為本案涉及以下法律關(guān)系：

1、農(nóng)村宅基地管理（哪些人對(duì)本案182號(hào)享有權(quán)利）；

2、拆遷安置補(bǔ)償（多少款項(xiàng)可以作為共同財(cái)產(chǎn)分割）；

3、遺產(chǎn)繼承（江夫人已經(jīng)去世）；

4、家庭析產(chǎn)（家庭成員如何分割拆遷款項(xiàng)）；

5、確認(rèn)協(xié)議無(wú)效（原告與被告達(dá)成的養(yǎng)老協(xié)議效力）。

經(jīng)過(guò)調(diào)查取證、專門(mén)研討、法律分析后，我們提出如下訴訟分析和解決方案：

一、事實(shí)問(wèn)題：

1、房子于2008年經(jīng)街道辦事處批準(zhǔn)由余某翻建；

2、街道辦批準(zhǔn)翻建時(shí)以該房宅基地為祖遺為由；

3、拆遷時(shí)，老余、余某、鄭某、小余四人共同居住使用182號(hào)；

4、老余于2007年以家庭名義申請(qǐng)宅基地使用權(quán)證，家庭成員包括余某、小余，未列鄭某；

5、江夫人（余某母親）于2000年去世；

6、拆遷補(bǔ)償以房地一體進(jìn)行補(bǔ)償：回遷房一套140平米、補(bǔ)償款1562270.95元，包括超出規(guī)劃面積部分全部補(bǔ)償；

7、房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證；

8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已購(gòu)買商品房。

二、法律問(wèn)題：

1、宅基地的法律性質(zhì)；

2、宅基地為祖遺，是否存在繼承糾紛，以及追加兩原告是否享有權(quán)益問(wèn)題；

3、老余以家庭名義將宅基地使用權(quán)證申請(qǐng)于個(gè)人名下，其權(quán)利人是否只為老余個(gè)人；

4、關(guān)于家庭成員如何界定問(wèn)題；

5、余某翻建本戶房屋，其翻建后宅基地使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

6、房屋翻建后，其權(quán)益如何界定，是否全部為新修建還是超出原有部分為新修建，即：原告作為家庭成員享有共同房屋為原一樓一底還是全部。

三、法律問(wèn)題研究：

1、宅基地屬于集體土地，根據(jù)《土地管理法》、《昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法》規(guī)定，其本村居民享有宅基地使用權(quán)，一戶一批，即，村民一戶可依據(jù)其家庭成員，共同申請(qǐng)一塊宅基地，宅基地由家庭成員共同享有使用權(quán)。根據(jù)法理，若家庭成員去世，則其使用權(quán)消滅，其家庭原有宅基地的使用權(quán)由現(xiàn)有家庭成員繼續(xù)居住使用。

具此，第1個(gè)法律問(wèn)題，即宅基地的使用人為本村居民，只享有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)；

第2個(gè)法律問(wèn)題，繼承是對(duì)被繼承人個(gè)人享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)發(fā)生的法律關(guān)系，宅基地使用權(quán)權(quán)人對(duì)宅基地不享有所有權(quán)，不存在繼承的問(wèn)題。

2、根據(jù)《昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法》規(guī)定，其家庭成員申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，可由其中一位家庭成員申請(qǐng)，同時(shí)記明其家庭成員情況。

具此，第3個(gè)法律問(wèn)題，老余作為家庭成員，可以家庭名義將宅基地使用權(quán)申請(qǐng)于個(gè)人名下，其申請(qǐng)宅基地使用權(quán)是合法的，其現(xiàn)實(shí)在該宅基地居住、使用的家庭成員共同享有、使用。但宅基地使用權(quán)證記載的家庭成員遺漏鄭某，需要解決遺漏登記的家庭成員問(wèn)題。

這里存在程序問(wèn)題：A、老余申請(qǐng)時(shí)雖注明了家庭成員，但其家庭成員的簽字并非家庭成員本人簽字；B、老余申請(qǐng)時(shí)遺漏一位家庭成員，即鄭某；C、家庭成員并不知道老余申請(qǐng)了該宅基地使用權(quán)證。

由此，關(guān)于老余申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的問(wèn)題可以提起行政訴訟予以撤消或增加鄭某為家庭成員。也可以直接認(rèn)可，同時(shí)證明遺漏家庭成員鄭某，在法院審理過(guò)程中加以確認(rèn)。

3、家庭成員的界定，其作為家庭成員，應(yīng)當(dāng)是本戶的全體成員。在宅基地使用權(quán)問(wèn)題上，根據(jù)《昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法》“第十一條 宅基地面積以戶為單位，每戶人口以農(nóng)村戶籍實(shí)有人數(shù)計(jì)算”的規(guī)定，申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的家庭成員為本戶戶籍記載實(shí)有人數(shù)，同時(shí)，根據(jù)《昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法》“第十三條 有下列情況之一的，不得列為家庭人口申請(qǐng)宅基地：

（一）另有住房的家庭成員；

（二）已婚嫁的子女戶口未遷出，但配偶方宅基地面積已達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，盡管已婚嫁，但戶口未遷出，其配偶有住房或宅基地的，則不再享有本戶宅基地使用權(quán)。

4、翻建后的宅基地使用及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，根據(jù)目前法院審判實(shí)踐及宅基地相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權(quán)為本戶共享，其翻建無(wú)論誰(shuí)出的錢(qián)，均為本戶共同使用，即，余某個(gè)人出錢(qián)翻建了本戶宅基地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)仍由家庭成員共享。但可以根據(jù)其對(duì)房屋修建的貢獻(xiàn)大小，分割時(shí)予以考慮，即予以事實(shí)正義考量。

四、根據(jù)事實(shí)和法律分析，提出如下解決方案：

1、只繼承分割宅基地的觀點(diǎn)不具備法律規(guī)定的繼承條件，因此，不主張繼承分割；

2、先提起行政訴訟，撤銷或變更土地使用權(quán)證，以完善登記家庭成員；

3、直接認(rèn)可該土地使用權(quán)證，同時(shí)證明、確認(rèn)鄭某對(duì)宅基地的權(quán)益后，先行扣除余某修建房屋的款項(xiàng)后，由現(xiàn)有家庭成員進(jìn)行分割析產(chǎn)。

經(jīng)再次研討后，我們認(rèn)為，第3方案更具可行性。

理由：

1、若先提行政訴訟，法院可能判決撤銷或不撤銷，但其結(jié)果不能改變老余是本戶成員的事實(shí)，老余也享有該宅基地使用權(quán)。同時(shí)，若判決撤銷，即存在需要重新認(rèn)定宅基地使用權(quán)人（戶成員）問(wèn)題，根據(jù)1998年村委會(huì)的說(shuō)明及分家協(xié)議，有兩間兩耳磚混房屋的宅基地使用權(quán)為大姐享有，即本案的爭(zhēng)議析產(chǎn)將會(huì)涉及大姐的權(quán)益，對(duì)我方委托人不利；

2、若適用第三方案，則該宅基地由老余申請(qǐng)，其記載的家庭成員遺漏鄭某，但根據(jù)其戶口本及居住事實(shí)，鄭某為本戶成員，可以證實(shí)。由此產(chǎn)生的法律后果為182號(hào)宅基地使用權(quán)為老余、余某、鄭某及小余四人共同享有，其他人不具有該宅基地使用權(quán)，即，拆遷補(bǔ)償由現(xiàn)在本戶四人共同享有。從法律關(guān)系上也不發(fā)生繼承的關(guān)系，對(duì)事情的解決及我方委托人的權(quán)益均為有利。

確認(rèn)方案后，經(jīng)向當(dāng)事人示明，當(dāng)事人認(rèn)可后，我們即按此方案進(jìn)行專門(mén)研究。我方辯稱：房屋為老余、余某、鄭某、小余四人共同享有，其權(quán)益只能由四人分割；該房屋分割時(shí)應(yīng)當(dāng)先行扣除被告翻建支付的費(fèi)用，并適當(dāng)多分部分給被告；分割的權(quán)益因?yàn)槔戏课菀呀?jīng)不，原告所享有的宅基地權(quán)益只能按拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無(wú)房300平方的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后予以分割；追加的兩被告對(duì)爭(zhēng)議房屋不享有權(quán)利，爭(zhēng)議房屋也不符合繼承法律關(guān)系，且追加的兩被告均已有自己的宅基地或房屋，對(duì)爭(zhēng)議房屋的宅基地也不享有權(quán)利，同時(shí)，被告母親于2000年就已去世，主張繼承已過(guò)訴訟時(shí)效。

原告向法庭提交了下列證據(jù)：

1、前述分家協(xié)議一份，欲證明原有182號(hào)房屋為原告及江夫人所有；

2、土地使用證一份，欲證明房屋使用權(quán)人為原告；

3、拆遷證表一份，欲證明拆遷房屋面積為233.28平方；

4、拆遷補(bǔ)償協(xié)議一份，欲證明補(bǔ)償款156.22萬(wàn)元和回遷房一套56萬(wàn)元。

我方向法庭提交了下列證據(jù)：

1、身份證、戶口冊(cè)，欲證明余某、鄭某、小余與老余同為182號(hào)戶成員，共同享有182號(hào)宅基地使用權(quán)；

2、三級(jí)組織證明各一份，欲證明被告合法辦理拆遷安置補(bǔ)償手續(xù)的事宜；

3、土地登記申請(qǐng)書(shū)一份，欲證明原告申請(qǐng)宅基地使用權(quán)證時(shí)遺漏了鄭某，該宅基地使用權(quán)于2007年取得，與被告母親江夫人不發(fā)生繼承法律關(guān)系；

4、危房鑒定書(shū)一份、證明一份，欲證明被告于2008年按規(guī)定將原有被鑒定為危房的房屋進(jìn)行的翻建；

5、危房建設(shè)保證書(shū)一份，欲證明被告翻建房屋均按要求翻建；

6、建房申請(qǐng)兩份，欲證明村級(jí)組織批準(zhǔn)被告人余某翻建發(fā)房屋；

7、舊房拆除協(xié)議及修建房屋費(fèi)用清單各一份，欲證明房屋由被告翻建并支付了44.6萬(wàn)元建房款；

8、補(bǔ)償協(xié)議一份，欲證明補(bǔ)償款為156.22萬(wàn)元及回遷房140平方；

9、養(yǎng)老協(xié)議一份，欲證明因拆遷已與原告達(dá)成財(cái)產(chǎn)分割與養(yǎng)老協(xié)議，但原告反悔；

10、拆遷補(bǔ)償安置管理辦法及補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則各一份，欲證明昆明市的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。

庭審中，原告主張與余某共同出資翻建房屋，經(jīng)法庭調(diào)查，其偶爾給余某200或300元；大姐、二姐也主張共同出資翻建房屋，經(jīng)法庭調(diào)查，大姐、二姐在余某翻建房屋期間，分別借與余某16000元和38000元，房屋建完后，余某已將款項(xiàng)償還。

法院審理后認(rèn)定前述案情事實(shí)，并認(rèn)為，被告翻建了房屋，原告貢獻(xiàn)較小，追加的兩被告借與余某的款項(xiàng)余某已償還，且款項(xiàng)性質(zhì)為借款，追加的兩被告對(duì)房屋翻建無(wú)任何貢獻(xiàn)。關(guān)于繼承的主張，其原有標(biāo)的（房屋）已經(jīng)因成為危房而滅失，不具備繼承的條件，主張繼承沒(méi)有依據(jù)。同時(shí)，余某對(duì)拆遷房屋做出較大貢獻(xiàn)，拆遷所得權(quán)益，原告享有40萬(wàn)元較為公平，根據(jù)《土地管理法》第六十二條、《民通意見(jiàn)》第九十條、《民法通則》七十八條、《物權(quán)法》九十五條、《民事訴訟法》六十四條、《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》第二條判決：

一、由余某、鄭某于判決生效后十日內(nèi)給付原告40萬(wàn)元；

二、駁回原告其它訴訟請(qǐng)求；

三、駁回追加兩被告的全部訴訟請(qǐng)求；

四、訴訟費(fèi)23778元由原告自行承擔(dān)13778元，被告承擔(dān)10000元。

解析：

本案涉及法律關(guān)系較為廣泛，就其拆遷房屋的情況，可能涉及繼承；對(duì)其權(quán)利主體的確認(rèn)也較為復(fù)雜，涉及戶籍管理、農(nóng)村宅基地管理等；對(duì)證據(jù)鏈接性要求也較高，必須經(jīng)向各有關(guān)部門(mén)調(diào)取，并進(jìn)行嚴(yán)密組織、論證。

本案中，法院的判決以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，充分考慮各方當(dāng)事人的權(quán)益，對(duì)權(quán)利主體進(jìn)行了準(zhǔn)確定性，依法對(duì)事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，并適用了公平原則進(jìn)行了判決。

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第二篇：對(duì)城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛的法律分析

對(duì)城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛原因、補(bǔ)償利益歸屬分析和辦案實(shí)務(wù)難點(diǎn) 隨著我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，對(duì)星羅棋布在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”實(shí)施拆遷改造，近些年已成為各大城市建設(shè)中的普遍現(xiàn)象，然而，由此引發(fā)的分家析產(chǎn)法律糾紛也越來(lái)越多，這類糾紛涉及拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，社會(huì)影響不容忽視。但對(duì)于此類糾紛如何處理，理論界和司法實(shí)踐尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，亟待依法進(jìn)行規(guī)范。

一、糾紛產(chǎn)生的原因

雖然此類分家析產(chǎn)糾紛是城中村改造所引發(fā)的，但究其原因，不外乎人為因素和制度因素兩方面。

（一）拆遷補(bǔ)償安置過(guò)程不規(guī)范，是形成糾紛隱患、引發(fā)訴訟的人為因素 城中村改造多有不規(guī)范之處。首先，為了“按時(shí)”、“按命令”完成城中村改造任務(wù)，城中村拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽署過(guò)程沒(méi)有充分尊重家庭成員對(duì)家庭共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，該協(xié)議通常由宅基地登記的戶主簽字，其他成員無(wú)法參與協(xié)商，更無(wú)權(quán)在協(xié)議文本簽字。其次，城中村拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范，沒(méi)有明確家庭成員的共有權(quán)利。為了避免家庭內(nèi)部爭(zhēng)議對(duì)城中村改造的不利影響甚至阻礙，相關(guān)政府主管部門(mén)和拆遷人采取回避被拆遷家庭內(nèi)部矛盾的做法，協(xié)議內(nèi)容不明確被拆遷人具體包括哪些家庭成員，結(jié)果導(dǎo)致家庭內(nèi)部糾紛在房屋拆遷前擱置、形成隱患，在被宅基地戶主“獨(dú)占”獲得拆遷補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)后，其他家庭成員未能實(shí)際取得相關(guān)權(quán)益，而協(xié)議內(nèi)容又未作出明確約定，訴諸法律要求分家析產(chǎn)。而且，協(xié)議履行過(guò)程也為分家析產(chǎn)糾紛埋下了隱患因素。補(bǔ)償款項(xiàng)通常只支付至戶主一人名下，結(jié)果戶主“獨(dú)占”甚至揮霍補(bǔ)償款，引起其他家庭成員對(duì)財(cái)產(chǎn)分割訴求和爭(zhēng)議。

（二）法律規(guī)范滯后，是產(chǎn)生糾紛的制度性因素

不論哪種性質(zhì)法律行為或糾紛，有法可依是避免和實(shí)現(xiàn)規(guī)范處理的前提條件。雖然國(guó)務(wù)院幾年前即欲出臺(tái)農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償規(guī)定，但受于各方壓力等因素，至今仍難產(chǎn)未予頒布。而城中村改造的重要內(nèi)容之一即為農(nóng)村集體土地上房屋的征收補(bǔ)償。對(duì)于城中村改造、分家析產(chǎn)糾紛，我國(guó)沒(méi)有專門(mén)系統(tǒng)的法律規(guī)定或司法解釋，也未規(guī)定和實(shí)施對(duì)農(nóng)村房屋統(tǒng)一登記確權(quán)，農(nóng)村房屋無(wú)房屋登記證書(shū)。對(duì)于城中村改造、分家析產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)，僅可從《民法通則》、《物權(quán)法》、《繼承法》、《婚姻法》、房地產(chǎn)管理規(guī)定等法律法規(guī)政策中找到零散規(guī)定，即使找到，也不能簡(jiǎn)單套用。

二、對(duì)拆遷補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體分析意見(jiàn)

在處理城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛時(shí)，確定補(bǔ)償利益歸屬即其權(quán)利主體，是非常重要的一步工作，也是重點(diǎn)、難點(diǎn)工作。

筆者認(rèn)為，（一）根據(jù)《土地管理法》及其實(shí)施條例，征收土地的，按照被征收土地原用途給予補(bǔ)償。土地補(bǔ)償款歸農(nóng)村集體所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。該規(guī)定對(duì)于確定補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)歸屬的權(quán)利主體具有重要參考意義。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，征用個(gè)人財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征用財(cái)產(chǎn)的所有人進(jìn)行補(bǔ)償，參考《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷的被拆遷人為被拆遷房屋的所有人。雖然農(nóng)村宅基地歸集體所有，但農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)，房屋雖多未登記產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上歸屬農(nóng)民私人所有。即使城中村改造拆遷補(bǔ)償安置模式是按照宅基地面積計(jì)算補(bǔ)償利益金額，但不應(yīng)以宅基地是無(wú)償取得的福利性，抹殺其涵蓋著對(duì)被拆遷房屋價(jià)值的補(bǔ)償性質(zhì)。因此，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 歸屬判斷補(bǔ)償利益歸屬，應(yīng)是基本原則。

（二）對(duì)于此類糾紛，要區(qū)分被征收拆遷的宅基地、房屋所有權(quán)性質(zhì)，是個(gè)人所有、夫妻共有還是家庭共有。如被拆遷財(cái)產(chǎn)系個(gè)人所有，則補(bǔ)償原則歸屬個(gè)人；如被拆遷財(cái)產(chǎn)系夫妻共同所有，則補(bǔ)償也應(yīng)歸屬夫妻所有；如被拆遷財(cái)產(chǎn)系家庭共同所有，則補(bǔ)償應(yīng)歸屬家庭共有。

（三）實(shí)踐中，在對(duì)補(bǔ)償款（房屋）進(jìn)行分家析產(chǎn)分配、分割時(shí)，筆者認(rèn)為，還需結(jié)合拆遷補(bǔ)償安置方式、拆遷補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的構(gòu)成、價(jià)值計(jì)算、征收拆遷財(cái)產(chǎn)源起等，給予綜合考慮。

補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)構(gòu)成，通常為貨幣補(bǔ)償款、置換房屋面積補(bǔ)償、過(guò)渡費(fèi)、搬遷補(bǔ)助、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、社會(huì)保障金等。從補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算看，多為根據(jù)宅基地面積或房屋面積，或者二者結(jié)合計(jì)算得出補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)價(jià)值。也有極少情況是按人頭計(jì)算補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，即被拆遷戶有多少人，每人多少錢(qián)或多少面積的安置房面積。按人頭補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償方式，在確定拆遷補(bǔ)償款（房屋）的歸屬時(shí)比較簡(jiǎn)單。如是按宅基地面積補(bǔ)償（比如太原市楊家堡村）或者按房屋面積補(bǔ)償（比如太原市南寒村），則比較復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有法律關(guān)于土地補(bǔ)償、共有的規(guī)定及其精神要求，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行“家庭關(guān)系存續(xù)期間、共同取得的財(cái)產(chǎn)”。

1、對(duì)被拆遷財(cái)產(chǎn)享有共有權(quán)的具有家庭共同生活關(guān)系的家庭成員，原則上都應(yīng)作為拆遷補(bǔ)償安置對(duì)象和補(bǔ)償安置財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體，享有拆遷安置分配的補(bǔ)償款（房屋）。

2、某個(gè)或某幾個(gè)家庭成取得的宅基地或房屋后，其他家庭成員因婚姻、出生等原因在被拆遷財(cái)產(chǎn)（宅基地、房屋）已形成后“加入”家庭關(guān)系，被拆遷財(cái)產(chǎn)宅基地面積也未因人增加而增加，新家庭成員也未共同投資新建、翻改建房屋的。新家庭成員，即使與原家庭成員共同居住生活多年，因其是對(duì)宅基地是使用狀態(tài)而非貢獻(xiàn)形成的法定權(quán)益，區(qū)別共有權(quán)、使用權(quán)、使用狀態(tài)，則這種情況下的新家庭成員不應(yīng)具有補(bǔ)償款（房屋）的分配權(quán)。

3、要注意過(guò)渡費(fèi)、搬遷補(bǔ)助、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、社會(huì)保障金的分配，如是以人頭計(jì)算形成的，則作為補(bǔ)償項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)的人員，均應(yīng)享有相應(yīng)項(xiàng)目金額財(cái)產(chǎn)的分配權(quán)。如是按拆遷房屋面積或宅基地面積計(jì)算的，則對(duì)被拆遷房屋或宅基地使用權(quán)不享有共有權(quán)的家庭成員，原則上就不能享有分配權(quán)。

4、分家析產(chǎn)涉及到贈(zèng)與、繼承的，對(duì)贈(zèng)與、繼承部分的財(cái)產(chǎn)相應(yīng)補(bǔ)償利益，應(yīng)當(dāng)同時(shí)遵守合同法、繼承法等相關(guān)規(guī)定。

（四）實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)于補(bǔ)償利益歸屬的權(quán)利主體，常會(huì)發(fā)生以下幾種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和判斷，應(yīng)當(dāng)避免。

1、“戶主說(shuō)了算”。即：城中村被拆遷人以戶為單位，戶主說(shuō)了算、老人說(shuō)了算，愿意給誰(shuí)就給誰(shuí)。

2、“唯宅基地登記論”。即：不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，因此，應(yīng)以宅基地登記的家庭成員為準(zhǔn)，未作登記的人員不能作為拆遷安置補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體。

3、“外嫁者不得論”。即：不論戶口或宅基地登記或房產(chǎn)情況，外嫁的姑娘的沒(méi)有份。

4、“分家析產(chǎn)時(shí)大人的事”。即：家庭財(cái)產(chǎn)所有權(quán)分家析產(chǎn)是成年人的事，未成年子女沒(méi)有份；

5、“唯戶口論”。即：農(nóng)村戶口就代表了身份問(wèn)題，宅基地證書(shū)雖有登記姓名但戶口不在村里的人員尤其是農(nóng)戶已轉(zhuǎn)成非農(nóng)戶的人員，分家析產(chǎn)時(shí)，就不能分割拆遷補(bǔ)償款等財(cái)產(chǎn)。

6、“實(shí)際使用者得補(bǔ)償論”，即：不論戶口、宅基地登記，只要是房屋或宅基地的實(shí)際使用權(quán)人，即均可要求補(bǔ)償款（房屋）。

三、城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛訴訟實(shí)務(wù)中的“五難”

（一）取證難。城中村改造比較敏感，城中村改造辦公室、國(guó)土、房管部門(mén)一般不予出具證明文件，而且，往往最基本的證據(jù)包括拆遷補(bǔ)償安置方案、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，委托人難以提供，導(dǎo)致無(wú)法判斷拆遷補(bǔ)償情況，也導(dǎo)致立案難。尚未立案，也不可能申請(qǐng)法院調(diào)查取證。而依法申請(qǐng)信息公開(kāi)，也存在諸多限制。

（二）立案難。法院對(duì)于涉及城中改造的糾紛，曾經(jīng)實(shí)行一刀切的不予立案。不過(guò)，這種現(xiàn)象近幾年有所改善。根據(jù)民訴法的規(guī)定，在立案時(shí)，需提供對(duì)方身份、住址等情況。因此類分家析產(chǎn)糾紛涉及人員多，而相關(guān)人員搬離被拆遷住所后四處租房居住，無(wú)固定住所，甚至聯(lián)系方式也發(fā)生變更，根本無(wú)法聯(lián)絡(luò)。一般，公安機(jī)關(guān)以涉及隱私不予開(kāi)具對(duì)方戶籍證明，委托人也無(wú)法提供對(duì)方準(zhǔn)確身份情況；因無(wú)法提供對(duì)方的居住情況、聯(lián)系方式，導(dǎo)致立案難。

（三）調(diào)解難、判決亦難。由于爭(zhēng)議人員比較多，眾口難調(diào)，且涉及金額標(biāo)的動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，金額較大，加之有的村民法律意識(shí)比較淡薄，雖然糾紛雙方互為家庭成員，但面對(duì)巨額財(cái)產(chǎn)，親情顯得蒼白脆弱，往往是雙方都不愿做實(shí)質(zhì)性讓步，較難達(dá)成調(diào)解或和解。調(diào)解不成按理應(yīng)盡快判決，然而，由于城中村改造的混論（“一村一策”實(shí)際上也是一種混亂體現(xiàn)）和法律規(guī)范的缺失，怎么判、判多少，同一法院甚至同一法庭的法官認(rèn)識(shí)也不一致，往往導(dǎo)致案件久拖不決。

（四）保全難。實(shí)踐中，城中村發(fā)放補(bǔ)償款集中于某一或某幾個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，所發(fā)放的補(bǔ)償款也是支票，村民多將補(bǔ)償款存入村集體某具體銀行賬戶，作為入股資金以每年分取融資利息。對(duì)于這些事實(shí)和線索，即使是原告能夠向法院予以提供，而法院也常以家庭糾紛或原告無(wú)法提供足額擔(dān)保不宜保全，原告只能眼巴巴看著對(duì)方將補(bǔ)償款轉(zhuǎn)移、隱匿，而無(wú)能為力。

（五）依法難。目前，我國(guó)對(duì)城中村改造、農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償沒(méi)有統(tǒng)一法律規(guī)定，全國(guó)各地為推進(jìn)城中村改造，如西安、鄭州、深圳、北京、南京、太原、浙江寧海縣制定了各自的相關(guān)規(guī)定，但非常混亂，如何認(rèn)識(shí)和適用這些規(guī)定，在律師辦案和法院審案時(shí)，存在較大爭(zhēng)議。

綜上觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，要妥善解決城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛，面對(duì)立法完善周期長(zhǎng)、難度大的大局背景下，較為可行的是由最高人民法院出臺(tái)相應(yīng)司法解釋，對(duì)城中村改造引發(fā)分家析產(chǎn)糾紛的司法裁判制定指導(dǎo)性意見(jiàn)。同時(shí)，司法解釋也能起到規(guī)范、指引城中村改造的作用。同時(shí)，在立法、司法解釋出臺(tái)前，司法機(jī)關(guān)更應(yīng)當(dāng)盡可能體現(xiàn)司法為民的宗旨，對(duì)本文提到的訴訟實(shí)務(wù)中的“難點(diǎn)”更應(yīng)主動(dòng)作為，不宜簡(jiǎn)單司法和草率不作為（不立案、不取證、不保全等），主動(dòng)化解取證難、立案難、保全難等問(wèn)題。作為律師，在辦理此類案件中，對(duì)可能碰到的問(wèn)題，要提前預(yù)判，方能幫助當(dāng)事人合理確定訴求，并最終幫助當(dāng)事人合理有效的維護(hù)在城中村改造分家析產(chǎn)案件中的應(yīng)有權(quán)益。

第三篇：城中村改造拆遷補(bǔ)償安置合同

城中村改造拆遷補(bǔ)償安置合同

城中村改造拆遷補(bǔ)償安置合同

棵，甲方每棵補(bǔ)償300元，此項(xiàng)計(jì)人民幣元；

4、其它花草樹(shù)木，不予補(bǔ)償。

以上1--3合計(jì)人民幣_(tái)__________元。在甲方正式書(shū)面通知乙方拆遷時(shí)一次性支付。

（五）庭院部分（此部分按政策只適用于華僑補(bǔ)償）

此部分金額在乙方的《××市××區(qū)城中舊村房地產(chǎn)權(quán)及附屬物補(bǔ)償核定表》應(yīng)退還地價(jià)一欄中已體現(xiàn)，在甲方正式書(shū)面通知乙方拆遷時(shí)一次性支付。

（六）搬遷補(bǔ)償費(fèi)

乙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成搬遷的，甲方以市改建辦確認(rèn)的原有合法建筑面積（不含補(bǔ)償系數(shù)）____平方米，每平方米補(bǔ)助20元搬遷補(bǔ)助費(fèi)（含搬家費(fèi)用、電話、有線電視、空調(diào)的遷裝等），共計(jì)人民幣_(tái)_______元。但乙方選擇現(xiàn)金補(bǔ)償原有合法建筑面積的，此項(xiàng)不予補(bǔ)償。搬遷時(shí)間具體為：第一、乙方在甲方通知其搬遷之日起30日內(nèi)自行完成搬遷；第二、使用甲方提供的周轉(zhuǎn)房的，則在甲方提供周轉(zhuǎn)房之日起10日自行完成搬遷。

上述款項(xiàng)在甲方正式書(shū)面通知乙方拆遷時(shí)一次性支付。

（七）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

1、乙方選擇現(xiàn)金補(bǔ)償原有合法建筑面積的，甲方不予以支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2、甲方安排乙方拆遷安置過(guò)渡期計(jì)劃為24個(gè)月，自乙方實(shí)際遷出，將被拆遷房鑰匙交與甲方之日起計(jì)。

3、由甲方提供乙方周轉(zhuǎn)房的，周轉(zhuǎn)房面積與乙方原有合法建筑面積（不含補(bǔ)償系數(shù)）相等的，甲方不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

4、甲方提供周轉(zhuǎn)房不符合要求導(dǎo)致乙方不使用甲方提供的周轉(zhuǎn)房的，在安置過(guò)渡期內(nèi)甲方按乙方原有合法建筑面積（不含補(bǔ)償系數(shù)），每月以20元?㎡的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)人民幣_(tái)___元。

甲方提供周轉(zhuǎn)房不足乙方合法建筑面積（不含補(bǔ)償系數(shù)）的部分面積為_(kāi)___平方米，每月以20元?㎡的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)人民幣_(tái)___元。

5、臨時(shí)安置費(fèi)每五個(gè)月支付一次，時(shí)間從乙方實(shí)際遷出，將被拆遷房鑰匙交與甲方之日起計(jì)至甲方向乙方發(fā)出書(shū)面入伙通知書(shū)之日起15天內(nèi)止。首期安置費(fèi)在乙方向甲方交付被拆遷房屋鑰匙之日時(shí)支付。

（八）如乙方被拆遷房屋處于出租狀態(tài)，乙方應(yīng)與房屋承租人解除租賃合同關(guān)系或?qū)Ψ课莩凶馊诉M(jìn)行安置，甲方不再另行給予該部分補(bǔ)償，全部由乙方自行承擔(dān)。

第四條：乙方應(yīng)向甲方交納的款項(xiàng)（包括甲方代政府職能部門(mén)收取的罰款和地價(jià)款）

一、本合同第三條第一款第三項(xiàng)，乙方對(duì)剩余優(yōu)惠報(bào)建指標(biāo)選擇產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)模瑫喊葱「邔尤嗣駧?500元?㎡計(jì)算，即為1500元?㎡×_______平方米=人民幣_(tái)______元（在抽簽結(jié)果公布后若乙方所抽幢號(hào)為高層住宅，則按1800元?平方米結(jié)算）。該款項(xiàng)在甲方發(fā)出入伙通知書(shū)后，乙方領(lǐng)取回遷房鑰匙前一次性支付給甲方。

二、本合同第三條第一款第四項(xiàng)，乙方對(duì)已批新建、拆建房屋停建和未建的房屋選擇產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)?，暫按小高層人民?500元?㎡計(jì)算，即為1500元?㎡×_______平方米=人民幣_(tái)______元（在抽簽結(jié)果公布后若乙方所抽幢號(hào)為高層住宅，則按1800元?平方米結(jié)算）。該款項(xiàng)在甲方發(fā)出入伙通知書(shū)后，乙方領(lǐng)取回遷房鑰匙前一次性支付給甲方。

三、根據(jù)《××市××區(qū)城中舊村房地產(chǎn)及附屬物補(bǔ)償核定表》，乙方應(yīng)在簽訂本合同時(shí)一次性補(bǔ)交罰款及地價(jià)款人民幣_(tái)______元。

第五條：搬遷

一、乙方應(yīng)在本合同簽訂后，市改建辦發(fā)出拆遷公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)自行搬出被拆遷房屋，逾期不搬，視乙方違約，乙方應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

二、乙方完成搬遷前，必須向有關(guān)部門(mén)交清水費(fèi)、電費(fèi)、電話等有關(guān)費(fèi)用，辦理有線電視、電話的報(bào)停手續(xù)，否則一切責(zé)任由乙方承擔(dān)。

三、乙方完成搬遷后，其被拆遷房和附屬物以及基本生活配套設(shè)施即歸甲方，乙方不得自行拆除房屋的門(mén)、窗、防盜網(wǎng)、鐵皮屋及水、電等管線和設(shè)備，如有拆除或人為破壞，甲方將從補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)金中扣除相應(yīng)的損失費(fèi)。

第六條：獎(jiǎng)勵(lì)

在甲方與××村民委員會(huì)簽訂拆遷合同、公告后的7個(gè)工作日內(nèi)，乙方如與甲方簽訂本合同，甲方按乙方原有合法建筑面積（不含補(bǔ)償系數(shù)）以每平方米70元的標(biāo)準(zhǔn)予以獎(jiǎng)勵(lì)，此項(xiàng)計(jì)人民幣_(tái)_____元。

上述款項(xiàng)在乙方簽訂本合同之日一次性支付。

第七條：回遷房的建設(shè)

一、回遷房的位置：

二、回遷房的質(zhì)量保證

（一）回遷房建設(shè)由甲方聘請(qǐng)政府部門(mén)批準(zhǔn)的工程建設(shè)監(jiān)理公司統(tǒng)一監(jiān)理。

（二）甲方所建的回遷房屋，必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定標(biāo)準(zhǔn)，才能交付給乙方使用。

（三）乙方接受回遷房時(shí)，甲方按國(guó)家建設(shè)部和××市建委的有關(guān)工程保修規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。

（四）保修期內(nèi)保修費(fèi)由甲方承擔(dān)，保修期內(nèi)因不可抗力因素或其他非甲方原因造成的損壞，甲方無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

（五）甲方交付乙方使用的房屋，水、電及排污設(shè)備完善，保修期按市建委有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、回遷房的裝修標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)；

層高：在規(guī)劃部門(mén)許可的前提下，凈高不少于2.8米；

外墻：貼高級(jí)瓷磚或高級(jí)涂料；

內(nèi)墻：廳、房墻面及天花刷環(huán)保乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間貼普通瓷片到頂；天花刷環(huán)保乳膠漆；

地面：廳地面鋪40×40㎝一級(jí)地磚，房、廚、衛(wèi)生間地面鋪30×30㎝一級(jí)地磚；

門(mén)：廳、房、廚裝夾心板門(mén)，衛(wèi)生間為普通塑膠門(mén)；

窗:

第四篇：淺談城中村拆遷改造

淺談城中村拆遷改造

摘要：首先分析了城中村改造中存在的主要問(wèn)題，然后提出了解決問(wèn)題的對(duì)策，最后，對(duì)不同改造方式的優(yōu)、缺點(diǎn)進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：城中村，拆遷改造

城市的發(fā)展是一個(gè)不斷再建設(shè)的過(guò)程，隨著社會(huì)進(jìn)步，城市中必然會(huì)出現(xiàn)大量不適應(yīng)城市發(fā)展和居民生活水平不斷提高的房屋，房屋建設(shè)帶有村鎮(zhèn)建設(shè)的特點(diǎn)，成為城市中極不和諧的部分，如何對(duì)城市中民房的改造，成為每個(gè)城市迫在眉睫的問(wèn)題。

一、城中村的現(xiàn)狀情況

現(xiàn)狀東營(yíng)市中心城區(qū)內(nèi)的村莊共有18個(gè)，總占地面積840.1公頃，總建筑面積187.2萬(wàn)平方米，總?cè)丝跒?.82萬(wàn)人。城中村的建筑以平房為主，且建設(shè)極不規(guī)整，多數(shù)村莊占據(jù)西城的黃金位置，嚴(yán)重浪費(fèi)土地；城中村內(nèi)的公共設(shè)施（如：學(xué)校、幼兒園、文化設(shè)施、商店等）、基礎(chǔ)設(shè)施（如：排水、采暖等）配套極不完善，村民的生產(chǎn)、生活帶來(lái)方便；部分城中村存在臟、亂、差現(xiàn)象，嚴(yán)重地影響了城市景觀。

二、城中村改造中存在的主要問(wèn)題

1．部分村民實(shí)際生活水平不高

由于大部分村轉(zhuǎn)城較晚，大約在80年代以后，村里的大部分土地已被機(jī)關(guān)企事業(yè)單位征用，當(dāng)時(shí)的征地安置等費(fèi)用一是相對(duì)今天低了很多，二是受村里管理水平等的限制，當(dāng)年用征地費(fèi)用所建的企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或投資不對(duì)路，無(wú)法安排更多的勞動(dòng)力?，F(xiàn)在看，村里部分剩余勞動(dòng)力并未作出妥善安置。因此，相當(dāng)一部分村民的實(shí)際生活水平不高。

2．違法違章建設(shè)嚴(yán)重

近幾年來(lái)，政府為了減少舊村改造的難度，適應(yīng)城市總體規(guī)劃的發(fā)展要求，已基本取消了城中村的房屋建設(shè)的審批。村民為了提高自身的生活水平，在自家院里建設(shè)了許多無(wú)證房屋，用來(lái)出租取得一部分收入。

3．村民對(duì)拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大

近年來(lái)，由于舊村拆遷改造操作的不規(guī)范，多數(shù)以協(xié)議改造為主，開(kāi)發(fā)商為了拆遷盡快順利進(jìn)行，人為的提高了拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；而且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，村民攀比心理嚴(yán)重，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大。

三、城中村拆遷改造解決對(duì)策

1．合理對(duì)待村公產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償安置

為了解決好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在舊村改造中留置適當(dāng)比例的空地，給村里將來(lái)的發(fā)展留出一定的空間；或在開(kāi)發(fā)建設(shè)后的建筑中補(bǔ)償給村里相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)用房，以保證村民的如勞保、取暖費(fèi)補(bǔ)貼等正當(dāng)收益。

2．適當(dāng)制定無(wú)證房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，無(wú)證房屋不作任何形式的補(bǔ)償。問(wèn)題在于如果無(wú)證房不作任何補(bǔ)償，村民的思想工作肯定做不通；而如果無(wú)證房屋按有證房對(duì)待，拆遷成本會(huì)增大許多，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能接受。這兩種可能都會(huì)造成舊村改造不能進(jìn)行，而只能從這兩種可能中尋找一個(gè)雙方都能接受的標(biāo)準(zhǔn)。

3．重視拆遷前準(zhǔn)備工作

必須重視拆遷改造的摸底調(diào)查、拆遷辦法的制定、項(xiàng)目可行性研究，尤其是投資測(cè)算和房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)；加大舊村拆遷改造意義和政策的宣傳；提高拆遷改造工作的透明度；加強(qiáng)村里民主集中制工作原則的體現(xiàn)。

4．科學(xué)、慎重地選擇拆遷改造的開(kāi)發(fā)方式

為了切實(shí)做好村民的返遷安置建設(shè)工作，消滅舊村改造引起的如村民上訪等社會(huì)不穩(wěn)定問(wèn)題，不留后遺癥，杜絕“爛尾”工程，防止人為提高拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、攪亂城市拆遷工作，非常有必要選定一個(gè)村居改造的合理方式。

四、擇優(yōu)選定開(kāi)發(fā)改造方式

目前來(lái)看方式無(wú)外乎有兩種：土地協(xié)議出讓和土地拍賣方式。

1．土地協(xié)議出讓

土地協(xié)議出讓給一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司主持辦理包括返遷安置、各種工程許可證等拆遷開(kāi)發(fā)改造工作。事實(shí)上，因資金和建設(shè)規(guī)模等問(wèn)題，一個(gè)公司全程開(kāi)發(fā)不現(xiàn)實(shí)。后期開(kāi)發(fā)可考慮由其他開(kāi)發(fā)商參與建設(shè)開(kāi)發(fā)。

這種方式首先政府基本上不支持，其次因工作透明度、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等原因易引起村民上訪等問(wèn)題，再次限于資金、管理能力等實(shí)力問(wèn)題。容易形成“爛尾”工程。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商基本得到了村民的認(rèn)可，對(duì)于開(kāi)發(fā)后果及風(fēng)險(xiǎn)程度，開(kāi)發(fā)商有比較清醒的預(yù)測(cè)。

2．土地拍賣方式

在土地拍賣方式中分為先拆遷后拍賣和先拍賣后拆遷兩種方式。

第一，先拆遷后拍賣。拆遷安置補(bǔ)償?shù)惹捌谫Y金由中標(biāo)的開(kāi)發(fā)公司先墊付，待拍賣后再收回

本金。

這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于：它提高了舊城改造實(shí)施全過(guò)程的透明度；因?yàn)檎男庞茫鞴荛_(kāi)發(fā)部門(mén)組織參與拆遷改造，容易平衡有關(guān)拆遷各方當(dāng)事人的利益，解決拆遷中的各種矛盾，有力地加大了政府的監(jiān)督管理力度，能充分體現(xiàn)政府從規(guī)劃到開(kāi)發(fā)建設(shè)的宏觀調(diào)控能力。難點(diǎn)是中標(biāo)公司先墊付大量的前期改造資金，并承擔(dān)最后的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，先拍賣后拆遷。首先通過(guò)拍賣，取得拆遷安置補(bǔ)償資金。這樣做，因土地拍賣價(jià)較高，村里容易不理解、有意見(jiàn)而妨礙拆遷的進(jìn)行。如果拍賣失敗，還得采用先拆遷后拍賣方式。

五、結(jié)束語(yǔ)

城中村拆遷改造是一個(gè)利國(guó)利民的好事。通過(guò)改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位通過(guò)上繳稅金，增加了政府的財(cái)政收益。

城中村拆遷改造是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，而且也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具體的開(kāi)發(fā)改造模式還需要實(shí)事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)

1．東營(yíng)市中心城村居改造建設(shè)管理暫行辦法

2．東營(yíng)市中心城城中村改造規(guī)劃

3．昝龍亮，王紹強(qiáng)．跨世紀(jì)城市規(guī)劃的探索．山東人民出版社，1996．236-241

4．李尚杰主編．土地出讓和轉(zhuǎn)讓的理論與實(shí)務(wù)

5．范恒山，土地資源配置：市場(chǎng)、政府與產(chǎn)權(quán)．中國(guó)土地科學(xué)，1995年第4期

第五篇：老街城中村改造拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)

NO：

駐馬店市房屋征收補(bǔ)償安置

協(xié) 議 書(shū)

項(xiàng)目名稱： 蔚藍(lán)海岸城中村改造項(xiàng)目

征收實(shí)施單位： 駐馬店市驛城區(qū)老街街道辦事處

被征收人：

簽訂日期： 年 月 日

駐馬店市房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)

征收實(shí)施單位： 駐馬店市驛城區(qū)老街街道辦事處 被征收人： 身份證號(hào)：

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和駐馬店市人民政府、驛城區(qū)人民政府有關(guān)城中村改造政策規(guī)定，以及《蔚藍(lán)海岸城中村改造項(xiàng)目征收補(bǔ)償安置方案》，經(jīng)協(xié)商簽訂本協(xié)議。

一、被征收人房屋坐落在 蔚藍(lán)海岸城中村改造項(xiàng)目區(qū)域，在改造范圍必須拆遷。經(jīng)實(shí)地調(diào)查、丈量登記: 宅基地面積平方米,證號(hào)。建筑面積平方米，證號(hào)。框架結(jié)構(gòu)平方米 層 間。年代修建。磚混結(jié)構(gòu)平方米 層 間。年代修建。磚木結(jié)構(gòu)平方米 層 間。年代修建。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)平方米 層 間。年代修建。簡(jiǎn)易棚平方米 層 間。年代修建。戶口登記 人（附戶口本復(fù)印件）。

二、經(jīng)確認(rèn)：宅基地平方米，建筑面積平方米，其中：二層及以下建筑面積平方米，可產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積平方米；二層以上 結(jié)構(gòu)建筑面積平方米，應(yīng)補(bǔ)償 元；違章建筑面積平方米。

三、被征收人同意在 年 月 日前搬遷，搬

遷后房屋及附屬物交給征收實(shí)施單位拆除。土地證、房產(chǎn)證收回。

四、被征收人可自由選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換

征收實(shí)施單位以位于蔚藍(lán)海岸城中村改造項(xiàng)目區(qū)新建安置樓房，號(hào)樓 單元 層 戶，面積平方米 套樓房對(duì)被征收人進(jìn)行安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積多于或少于安置房套型面積部分，按每平方米1900元找補(bǔ)差價(jià)（每戶僅限10平方米），超出部分按市場(chǎng)價(jià)找補(bǔ)差價(jià)。分別按所選樓層找補(bǔ)樓層差價(jià)。

臨時(shí)過(guò)渡期限為 年 月 日至 年 月 日。發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 元。因征收實(shí)施單位原因逾期不能回遷新居的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按駐政[2013]77號(hào)文件規(guī)定順延。貨幣補(bǔ)償

房地合一評(píng)估價(jià)格為 元，附屬物補(bǔ)償 元，獎(jiǎng)金 元，搬家補(bǔ)助費(fèi) 元，合計(jì) 元。大寫(xiě)： 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整。

五、安置樓房設(shè)計(jì)建造符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。建造質(zhì)量為合格或優(yōu)良，房屋內(nèi)設(shè)施以政府批準(zhǔn)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為準(zhǔn)。

六、搬家補(bǔ)助費(fèi) 元，獎(jiǎng)金 元。

七、被征收人應(yīng)補(bǔ)交面積差價(jià)款 元，應(yīng)補(bǔ)交樓層差價(jià)款 元，合計(jì) 元；應(yīng)補(bǔ)給被征收人面積差價(jià)款 元，樓層差價(jià)款 元，合計(jì) 元。

八、其他需要說(shuō)明事項(xiàng)：

九、本協(xié)議一式三份，三方各執(zhí)一份，蓋章、簽字后生效。

附：被征收房屋丈量書(shū)和建筑物附屬物登記表

征收實(shí)施單位（蓋章）： 代表（簽字）：

開(kāi)發(fā)企業(yè)（蓋章）： 代表（簽字）：

被征收人（簽字）： 代表（簽字）：