第一篇：江蘇省2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：未定事項(xiàng)假設(shè)模擬試題

江蘇省2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：未定事項(xiàng)假設(shè)模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款。A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

2、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是__。A．交通擁擠 B．建筑技術(shù)進(jìn)步 C．城市規(guī)劃改變 D．自然環(huán)境惡化

3、__是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。A．房地產(chǎn)膨脹 B．房地產(chǎn)泡沫 C．房地產(chǎn)滯銷

D．房地產(chǎn)過度開發(fā)

4、某宗地的面積為1000㎡，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到__的水平。A．30% B．20% C．10% D．80%

6、__是由股份有限公司公開發(fā)行，用以證明投資者的股東身份和權(quán)益，并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。A．證券 B．股票 C．債券

D．投資基金

7、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為萬元。A：27．6 B：28．2 C：29．0 D：29．9 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

8、房地產(chǎn)買賣。

A：指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為

B：指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為 C：屬于單務(wù)行為

D：其受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品住宅竣工驗(yàn)收合格后，持所需文件到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，須經(jīng)過__五道程序。

A．勘丈繪圖、登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 B．登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、勘丈繪圖、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 C．登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 D．登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、收費(fèi)發(fā)證、繪制權(quán)證

10、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為__萬元。A．87 B．124 C．130 D．134

11、估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。A：價(jià)值 B：價(jià)格 C：效益 D：利潤(rùn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

12、劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積150 ㎡，整個(gè)公寓剛剛經(jīng)過改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng)，市場(chǎng)價(jià)格為2 600元／㎡，原來安裝的供熱空調(diào)系統(tǒng)拆除費(fèi)用1000元，回收價(jià)值300元，則該公寓的適宜價(jià)格為。A：43萬元 B：38．93萬元 C：39萬元

D：38．87萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

13、是在某些情況下，正式出據(jù)保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)憑據(jù)之前，保險(xiǎn)人簽發(fā)給投保人的臨時(shí)保障憑證，其作用是證明保險(xiǎn)人已經(jīng)同意承保，暫保單一般都有一個(gè)有效期限，待保險(xiǎn)單出據(jù)后自動(dòng)失效。A：投保單 B：保險(xiǎn)單 C：暫保單 D：批單

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、以下投資方式，不屬于固定資產(chǎn)投資的是__。A．新建房地產(chǎn)項(xiàng)目 B．購買機(jī)器設(shè)備 C．購買生產(chǎn)原料 D．市政工程建設(shè)

15、房屋登記費(fèi)按收取。A：房屋面積 B：件

C：房屋體積 D：房屋價(jià)值

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、a．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、b．建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c．選址規(guī)劃意見通知書和d．建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序?yàn)開_。A．a(chǎn)bcd B．a(chǎn)cdb C．cadb D．cbad

17、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為__萬元。A．521 B．533 C．695 D．711

18、等于產(chǎn)品價(jià)格與銷售量的乘積。A：平均收益 B：總收益 C：邊際收益 D：長(zhǎng)期收益

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是__。A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標(biāo)估算法

20、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為．【2004年考題】 A：368萬元 B：552萬元 C：561萬元 D：920萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

21、下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說法，錯(cuò)誤的是__。A．任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘

B．對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

C．實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D．拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認(rèn)可

22、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)作抵押的地價(jià)評(píng)估，由__進(jìn)行。A．抵押權(quán)人

B．具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)

C．抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu) D．抵押權(quán)人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)

23、已知某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標(biāo)收益率為10%時(shí)，該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

24、國家實(shí)行保護(hù)耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。A：新開墾荒地

B：輪歇地、草田輪作地

C：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

25、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置與合理空置率的關(guān)系是__。

A．空置率=合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＞合理空置率 D．不能判斷

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（）。A．裝修改造 B．需求增加 C．通貨膨脹

D．改進(jìn)物業(yè)管理

2、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對(duì)象是。A：財(cái)產(chǎn) B：信用 C：貨幣資金 D：貨幣 E：實(shí)物

3、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯(cuò)誤的是。A：標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱 B：熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱 C：小商鋪通常比大商鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱

D：廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱 E：郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

4、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個(gè)法人或自然人

B．房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

C．房地產(chǎn)面積測(cè)算為提高精度，邊長(zhǎng)取至0.001m，但面積確定最后取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)

E．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于__。A．長(zhǎng)期投資 B．中長(zhǎng)期投資 C．中短期投資 D．置業(yè)投資

6、下列費(fèi)用中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資估算范圍中的其他工程費(fèi)的是__。A．審計(jì)費(fèi)

B．工程造價(jià)咨詢費(fèi)

C．臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi) D．工程監(jiān)理費(fèi)

7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是__。A．形象差異化戰(zhàn)略 B．人員差別化戰(zhàn)略 C．服務(wù)差別化戰(zhàn)略 D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由__向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。A．施工單位 B．建設(shè)單位 C．監(jiān)理單位 D．設(shè)計(jì)單位

9、甲公司開發(fā)建設(shè)一個(gè)普通住宅小區(qū)，并向社會(huì)公開預(yù)售。2009年3月1 日，王某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(王某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70，陽臺(tái)面積為6，套內(nèi)墻體建筑面積9，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13。(2009年試題)下列關(guān)于王某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為。

A：商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效

B：在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式 C：王某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓

D：商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

E：要求查詢的資料不存在的

10、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A：政府部門 B：建設(shè)部門 C：房管部門 D：開發(fā)企業(yè) E：借款合同

11、根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有（）。A．單位比較法 B．市場(chǎng)提取法 C．分解法

D．工料測(cè)量法 E．分部分項(xiàng)法

12、城市維護(hù)建設(shè)稅是隨附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。A：房產(chǎn)稅 B：增值稅 C：消費(fèi)稅 D：營(yíng)業(yè)稅 E：流轉(zhuǎn)稅

13、不屬于稅收制度的構(gòu)成要素的是__。A．納稅人 B．課稅對(duì)象 C．納稅時(shí)間 D．稅基 E．稅點(diǎn)

14、__常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。A．百分比租金 B．基礎(chǔ)租金

C．建筑面積租金 D．使用面積租金

15、以出讓方式取得城市毛地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括。A：建筑安裝工程費(fèi) B：土地使用權(quán)出讓金 C：拆遷補(bǔ)償費(fèi)

D：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

16、下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有。A：標(biāo)準(zhǔn)廠房

B：房地產(chǎn)開發(fā)用地 C：行政辦公樓 D：寫字樓 E：在建工程

17、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為1.8萬元，購買者的自有資金為6萬元，自有資金的資本化率為 12%，抵押貸款常數(shù)為0.078。則該房地產(chǎn)的價(jià)格為__。A．15.706 B．13.578 C．13.846 D．19.846

18、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括__。A．拖欠的建筑工程材料費(fèi) B．拖欠的建筑工人工資 C．抵押擔(dān)保債權(quán) D．出租房屋租金

19、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后__天內(nèi)，持有關(guān)證件向所在地房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)和申報(bào)成交價(jià)格。A．120 B．90 C．60 D．30 20、成交價(jià)格是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格，這種價(jià)格通常隨著的不同而不同。A：交易者的動(dòng)機(jī)

B：交易者對(duì)市場(chǎng)了解程度 C：交易雙方的關(guān)系 D：賣者的價(jià)格策略 E：市場(chǎng)供求

21、某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法使用農(nóng)村土地從事服裝生產(chǎn)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，該土地用途分類是。A：農(nóng)用地 B：工業(yè)用地 C：建設(shè)用地

D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含等．【2004年考題】 A：房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用 B：抵押貸款還本付息額 C：房屋設(shè)備折舊費(fèi) D：所得稅

E：房屋裝修折舊費(fèi)

23、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是__。A．開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間

B．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間 C．開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 D．全部租售出去時(shí)的時(shí)間

24、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的。A：商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 B：面積需求大小 C：租金支付方式 D：物業(yè)服務(wù)需求

E：與寫字樓業(yè)主的關(guān)系

25、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是__。A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

第二篇：2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》試題

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓 的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問： 1.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?

2.在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于2015年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問：

1.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由 2.針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達(dá)成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評(píng)估。

1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采用報(bào)酬資本化法測(cè)算的過程。

2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對(duì)外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 2.該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為()。

A.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值 B.采用比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值

C.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值

D.采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為()。

A.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值 B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值

C.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本 D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

4.對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)(二)

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡(jiǎn)易房。

5.本次估價(jià)的對(duì)象應(yīng)包括()。A.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻 6.本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為()。

A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估 B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估 C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估 D.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

7.采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設(shè)開發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為()。

A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值 B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價(jià)師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點(diǎn)。咱們先請(qǐng)老師給大家點(diǎn)評(píng)一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對(duì)?

房地產(chǎn)估價(jià)案例這門課確實(shí)很難，難點(diǎn)主要原因有幾個(gè)方面：第一，因?yàn)樗奶攸c(diǎn)就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時(shí)候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價(jià)師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因?yàn)檎也坏讲烹y。

這就要求我們平時(shí)多注重、鉆研一些估價(jià)報(bào)告，再有一個(gè)就是多看房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識(shí)的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個(gè)問題，我認(rèn)為案例的難點(diǎn)為什么難呢?可以有四個(gè)方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識(shí)點(diǎn)，同時(shí)還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價(jià)理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對(duì)你所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗(yàn)，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榭荚嚠?dāng)中所涉及到的，比如指錯(cuò)題，改錯(cuò)題，它不僅僅說我沒有接觸過估價(jià)實(shí)務(wù)，直接上來就是書本對(duì)書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個(gè)只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實(shí)際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手操作、書寫過真實(shí)的估價(jià)報(bào)告的能力。這樣的話，對(duì)于這些沒有實(shí)務(wù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價(jià)案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時(shí)間內(nèi)，把你答題的要點(diǎn)組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很難在有限的時(shí)間內(nèi)把這個(gè)話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點(diǎn)散，邏輯性很差。因?yàn)槲覅⒓舆^閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點(diǎn)我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對(duì)這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點(diǎn)兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會(huì)有輕視心理呢?輕視就是因?yàn)榘咐荚囀情_卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡(jiǎn)單，開卷考試，其實(shí)恰恰就是這個(gè)開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時(shí)候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場(chǎng)就是了?？荚嚨臅r(shí)候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動(dòng)力不足，沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場(chǎng)，已經(jīng)先輸了一場(chǎng)了。在考場(chǎng)當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時(shí)間、成本的，你找到若干個(gè)知識(shí)點(diǎn)并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時(shí)間內(nèi)把你所有的知識(shí)點(diǎn)都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個(gè)非常難。所以基于這四點(diǎn)認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點(diǎn)的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡(jiǎn)單說一下，我個(gè)人總結(jié)的大概有六個(gè)方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價(jià)報(bào)告還有基本的驗(yàn)收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個(gè)道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個(gè)非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國家也正在著手對(duì)《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺(tái)之前，原估價(jià)規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對(duì)《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上就是估價(jià)人員把房地產(chǎn)的客觀價(jià)值認(rèn)識(shí)出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達(dá)出來，這個(gè)時(shí)候有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對(duì)于商業(yè)用途和居住用途的項(xiàng)目是估價(jià)考試歷年的重點(diǎn)。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時(shí)候，針對(duì)具體的案例，從它的不同的估價(jià)目的和重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，要有針對(duì)性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會(huì)貫通。這點(diǎn)非常重要，我們可以通過一個(gè)案例引申出若干個(gè)案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點(diǎn)希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會(huì)。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價(jià)實(shí)踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價(jià)實(shí)踐的話應(yīng)該及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)報(bào)告的寫作能力。

第六，在答卷的時(shí)候，要充分利用開卷考試的特點(diǎn)，對(duì)于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點(diǎn)突出，條例要清晰，對(duì)于改錯(cuò)題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對(duì)于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯(cuò)需要倒扣分的，基本上就談這六點(diǎn)吧。

第四篇：陜西省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：背離事實(shí)假設(shè)考試試題

陜西省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：背離事實(shí)假設(shè)考

試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向__發(fā)出保修通知。A．建設(shè)單位 B．施工單位 C．總承包單位 D．監(jiān)理單位

2、某宗房地產(chǎn)的土地面積500m2，建筑面積350m2。建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，經(jīng)測(cè)算拆除費(fèi)用為300元/m2建筑面積，殘值為50元/m2，不可預(yù)見費(fèi)用為10元/m2。則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為__元。A．84000 B．87500 C．122500 D．126000

3、通常是構(gòu)成居住區(qū)的基本單位是__。A．居住小區(qū) B．居住組團(tuán) C．獨(dú)幢住宅樓 D．分戶家庭

4、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是。A：撰寫估價(jià)報(bào)告 B：審核估價(jià)報(bào)告 C：出具估價(jià)報(bào)告 D：估價(jià)資料歸檔

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

5、房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以頒布的。A：中華人民共和國主席令 B：國務(wù)院令

C：國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門部長(zhǎng)令 D：省政府省長(zhǎng)令

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

6、在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是。A：開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑

B：開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所占區(qū)域類似土地的主要取得途徑 C：開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑 D：開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、2002年某房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)年應(yīng)納稅所得額為99872元，應(yīng)按__計(jì)征企業(yè)所得稅。A．12% B．18% C．27% D．33%

8、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是__ A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi) C．通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D．應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

9、某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚申請(qǐng)法院裁定財(cái)產(chǎn)分割。法院委托評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則合理的評(píng)估價(jià)格是。

A：該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格扣除出讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 B：該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格 C：現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) D：當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

10、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元／月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3％的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是萬元。A：13．2 B：15．9 C：19．5 D：20．4 E：借款合同

11、市場(chǎng)利息率由資本的共同決定。A：供給彈性與需求彈性 B：供給與需求

C：供給彈性與需求彈性系數(shù)

D：供給彈性系數(shù)與需求彈性系數(shù) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。

A：給水、排水、電力、通信 B：給水、排水、燃?xì)?、熱?C：排水、電力、通信、燃?xì)?D：排水、電力、通信、熱力 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

13、評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

14、某宗地面積為5 000 ㎡，現(xiàn)狀容積率為0．8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4 000元／㎡，擬進(jìn)行改造．批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5．0，樓面地價(jià)為1 500元／㎡，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。A：1 250萬元 B：1750萬元 C：2 050萬元 D：2 150萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條的規(guī)定：“憑向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！?/p>

A：建設(shè)用地規(guī)劃許可證書 B：建設(shè)工程規(guī)劃許可證書 C：商品房預(yù)售許可證書 D：土地使用權(quán)證書 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×（）臨街寬度。

A．單獨(dú)深度價(jià)格修正率 B．累計(jì)深度價(jià)格修正率 C．平均深度價(jià)格修正率 D．混合深度價(jià)格修正率

17、張某欲購買建筑面積為100 ㎡的住房一套，房?jī)?nèi)裝有已經(jīng)過時(shí)的固定家具和飾具，若拆除需要費(fèi)用500元，無殘值，周邊地區(qū)同類住房?jī)r(jià)格為1800元／㎡，則該房地產(chǎn)的適合價(jià)格為。A：180 000元 B：179 500元 C：159 500元 D：90 000元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

18、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處__年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。A．一 B．三 C．五 D．七

19、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5 000元／㎡，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500 元／㎡。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元／㎡計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為元／㎡。A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價(jià)款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價(jià)款于半年后一次付清。5個(gè)月后，該住房?jī)r(jià)格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價(jià)款是__萬元。A．96 B．104 C．140 D．166

21、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（）。

A．謹(jǐn)慎價(jià)值 B．市場(chǎng)價(jià)值 C．殘余價(jià)值

D．快速變現(xiàn)價(jià)值

22、我國到“十一五”期末，全國廉租住房制度的保障范圍要求擴(kuò)大到住房困難家庭。(2008年試題)A：低收入 B：中低收入 C：中等收入 D：所有

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

23、土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，土地增值稅應(yīng)納稅額的速算公式是。

A：應(yīng)納稅額=土地增值額×30％

B：應(yīng)納稅額=土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％ C：應(yīng)納稅額=土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％

D：應(yīng)納稅額=土地增值額×60％-扣除項(xiàng)目金額×35％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、任何單位和個(gè)人需要拆除房屋，必須持有國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件等，向房屋拆遷主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。下列不能發(fā)房屋拆遷許可證的部門是__。A．國務(wù)院

B．省級(jí)人民政府 C．市級(jí)人民政府 D．鄉(xiāng)級(jí)人民政府

25、某商品住宅樓于2008年1月10日竣工驗(yàn)收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓中的住房于2011年1月10日交付給買受人，則開發(fā)商承擔(dān)該商品住宅屋面防水的最低保修期限應(yīng)至__。A．2011年1月9日 B．2003年1月9日 C．2014年1月9日 D．2016年1月9日

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

2、國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有__。A．土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán) B．礦場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢土地 C．非法轉(zhuǎn)讓土地

D．不按批準(zhǔn)用途使用土地

E．轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益

3、下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有。A：公用設(shè)施的維修費(fèi) B：人員的工資

C：抵押貸款還本付息額 D：房產(chǎn)稅 E：保險(xiǎn)費(fèi)

4、概率分析的一般步驟為。

A：列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素 B：選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) C：分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

D：通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析

E：計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

5、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合的要求是__。A．國家規(guī)定的土地利用規(guī)則 B．房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃 C．土地利用總體規(guī)劃 D．建設(shè)用地計(jì)劃 E．城市規(guī)劃

6、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

B：差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率

C：差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率 D：差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E：采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

7、規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要?jiǎng)澏?。A：城市總體規(guī)劃 B：鎮(zhèn)總體規(guī)劃

C：鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃 D：總體規(guī)劃 E：詳細(xì)規(guī)劃

8、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是。A：有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) B：服務(wù)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) C：有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) D：服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng) E：借款合同

9、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有。、A：消費(fèi)者的收入增加

B：作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 C：作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D：消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加 E：消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

10、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有。A：通過行政劃撥方式取得 B：通過國家出讓的方式取得 C：通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得 D：通過房地產(chǎn)租賃方式取得 E：通過買賣方式取得

11、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機(jī)關(guān)自用的土地

B：由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經(jīng)營(yíng)用的土地

E：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

12、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是。A：市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查

B：消費(fèi)者及消費(fèi)者行為調(diào)查 C：技術(shù)發(fā)展調(diào)查

D：國內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 E：借款合同

13、房地產(chǎn)估價(jià)師變更注冊(cè)注冊(cè)管理初審機(jī)構(gòu)自準(zhǔn)予注冊(cè)變更之日起__日內(nèi)，報(bào)注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)登記備案。A．15 B．30 C．45 D．60

14、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)姆课菀Y(jié)算__。

A．房屋重置價(jià)格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價(jià) B．商品房?jī)r(jià)格 C．房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)

D．房屋重置價(jià)格結(jié)合成新差價(jià)

15、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為 3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為__元m2。A．3314 B．3347 C．3380 D．3033

16、下列關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和貨幣補(bǔ)償兩種拆遷補(bǔ)償方式，表述正確的是。A：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋 B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)

C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不存在多退少補(bǔ)問題

D：無論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個(gè)基本原則必須明確，即等價(jià)原則 E：從價(jià)值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償是不等價(jià)的

17、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估。A：擬買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 B：買方愿意支付的最低價(jià) C：買方可承受的最高價(jià) D：賣方可接受的最低價(jià) E：賣方愿意接受的最高價(jià)

18、建筑給水設(shè)備中，基本供水方式不包括__。A．分區(qū)分壓供水方式 B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和設(shè)置水箱的供水方式 D．分質(zhì)供水

19、__是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。A．權(quán)益原

B．收益遞增遞減原理 C．均衡原 D．適合原理

20、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是（）。A．企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次 B．經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入 D．可分配利潤(rùn)=稅后收入-未分配利潤(rùn)

21、下列可以采取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的范圍包括。A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 B：國家機(jī)關(guān)用地 C：軍事用地

D：商品房建設(shè)用地

E：國家重點(diǎn)扶持的能源項(xiàng)目開發(fā)用地

22、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是__。A．目標(biāo)定價(jià)法 B．價(jià)值定價(jià)法 C．挑戰(zhàn)定價(jià)法

D．成本加成定價(jià)法

23、根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門中止裁決情形的有。A：發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)

B：受理裁決申請(qǐng)后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的

C：作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的 D：發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的

E：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的

24、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是寫字樓。A：甲級(jí) B：乙級(jí) C：丙級(jí) D：丁級(jí) E：借款合同

25、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說法正確的有。A：貸款價(jià)值比率通常不超過50％ B：貸款期限最長(zhǎng)不超過10年 C：貸款期限最長(zhǎng)不超過20年

D：貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款 E：僅對(duì)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

第五篇：陜西省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模擬試題

陜西省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2．25％，為吸引5年期的儲(chǔ)戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于。A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

2、在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由__的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。A．本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有 B．所有參加該估價(jià)項(xiàng)目 C．對(duì)該估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任 D．任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人

3、在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)。

A：假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定 D：說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

4、政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是__。A．轉(zhuǎn)讓利潤(rùn) B．市場(chǎng)影響

C．產(chǎn)權(quán)是否清晰 D．被拆遷人的利益

5、下列選項(xiàng)中，__更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。A．開發(fā)工作量 B．經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) C．經(jīng)營(yíng)收入 D．投資數(shù)額

6、資本化率是的倒數(shù)。A：毛租金乘數(shù) B：潛在毛租金乘數(shù) C：有效毛收入乘數(shù) D：凈收益乘數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

7、某開發(fā)公司需征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)支付__萬元土地補(bǔ)償費(fèi)。A．30 B．60 C．70 D．100

8、房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是__。A．房產(chǎn)所有人 B．房屋使用人 C．房產(chǎn)

D．房產(chǎn)收益人

9、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)（）。A．目前是否有經(jīng)濟(jì)收入 B．過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益 C．是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力 D．目前的收入是否大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

10、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為。A：前期價(jià)格指數(shù) B：定基價(jià)格指數(shù) C：長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù) D：環(huán)比價(jià)格指數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為元／㎡。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

12、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為__。A．有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù) B．有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù) C．有效經(jīng)過年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

D．有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

13、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

14、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

15、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1．2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為．【2005年考題】 A：4580萬元 B：5580萬元 C：6580萬元 D：7580萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

16、甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是__。A．甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 B．乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

17、確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定．【2006年考題】 A：估價(jià)原則 B：估價(jià)目的 C：估價(jià)方法 D：估價(jià)程序

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

18、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的__因素。A．社會(huì)環(huán)境 B．政治環(huán)境 C．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 D．金融環(huán)境

19、在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的。A：中位數(shù)

B：簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) C：眾數(shù)

D：加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A．60 B．45 C．30 D．15

21、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0．5年，建設(shè)期為2。5年，銷售期為1年，建造成本估算為10 000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是萬元。A：755．54 B：772．84 C：1 400．88 D：1 433．90 E：借款合同

22、一套建筑面積100 ㎡、單價(jià)3000元／㎡、總價(jià)30萬元的住房，在實(shí)際交易中的價(jià)款支付方式從成交日期分期支付，首期支付10萬元，余款在未來一年分兩期支付，每期支付10萬元，假定年折現(xiàn)率為5%，則實(shí)際總價(jià)為。A：29．28萬元 B：30萬元

C：28．57萬元 D：28．5萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

23、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是__。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

24、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是。

A：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開發(fā)用地價(jià)值 B：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ

C：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致

D：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

25、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。A．開發(fā)商 B．設(shè)計(jì)單位 C．承包商 D．監(jiān)理單位

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、下列關(guān)于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價(jià)，即土地這種生產(chǎn)要素的價(jià)格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，決定了土地的正常價(jià)格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產(chǎn)品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產(chǎn)量 E：當(dāng)其他生產(chǎn)要素的投入量固定不變時(shí)，隨著土地使用量的增加，邊際收益產(chǎn)量呈遞減趨勢(shì)

2、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于__。A．房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力 B．將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

E．正確預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

3、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是__。

A．未經(jīng)注冊(cè)擅自以房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B．房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以1萬元以下的罰款 C．中介服務(wù)人員索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，故意提供虛假評(píng)估報(bào)告，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金 D．中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評(píng)估報(bào)告有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的基本制度包括__。A．業(yè)主大會(huì)制度 B．業(yè)主公約制度

C．住宅小區(qū)治安管理制度 D．住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度 E．住房專項(xiàng)維修資金制度

5、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的有。

A：抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

B：在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

C：因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴黾訐?dān)保以彌補(bǔ)不足

D：抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn) E：抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)，也是實(shí)體權(quán)

6、拍賣的基本原則包括。A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則

D：誠實(shí)信用原則 E：保留價(jià)原則

7、有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有__。A．收益遞增遞減原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．預(yù)期原理 E．適合原理

8、在實(shí)際工作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造（）個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

9、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有__。A．功能落后 B．功能缺乏 C．環(huán)境污染 D．交通擁擠

E．正常使用的磨損

10、住房公積金屬于__所有。A．繳存住房公積金的單位 B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位和個(gè)人共同 D．住房公積金管理中心

11、建筑物是否屬違章建筑，應(yīng)由該建筑物所在地的__認(rèn)定。A．房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān) B．縣級(jí)以上人民政府 C．房屋拆遷管理部門

D．城市規(guī)劃行政主管部門

12、房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告的鑒定內(nèi)容包括__。A．估價(jià)方法選用 B．估價(jià)結(jié)果確定方式 C．估價(jià)師的職業(yè)道德 D．估價(jià)技術(shù)路線 E．估價(jià)參數(shù)選取

13、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0．2％，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為元。A：3627．06 B：3634．31 C：4818．34 D：4842．43 E：借款合同

14、發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起__日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

15、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)投保的險(xiǎn)種有：①火災(zāi)保險(xiǎn)，②社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，③預(yù)防公害保險(xiǎn)，④失業(yè)保險(xiǎn)，⑤人身傷害保險(xiǎn)，⑥運(yùn)輸工具保險(xiǎn)，⑦勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)，⑧統(tǒng)籌醫(yī)療保險(xiǎn)。其中屬于社會(huì)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、潛在購買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與。A：意愿 B：途徑 C：能力 D：動(dòng)機(jī) E：借款合同

17、在房屋權(quán)屬登記信息的查詢中，下列不能查詢情形的，查詢機(jī)構(gòu)可以出具無查詢結(jié)果的書面證明。

A：按查詢?nèi)颂峁┑姆课葑浠驒?quán)屬證書編號(hào)無法查詢的 B：要求查詢的房屋尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的 C：要求查詢的房屋已完成權(quán)屬登記的 D：要求查詢的事項(xiàng)不存在的 E：要求查詢的資料不存在的

18、開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括__等。A．保險(xiǎn)合同 B．分包合同 C．銷售合同

D．勘察設(shè)計(jì)合同 E．加工合同

19、在估價(jià)報(bào)告中陳述__，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。A．估價(jià)師聲明

B．估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C．估價(jià)方法 D．估價(jià)對(duì)象

20、下列職能中，屬于保險(xiǎn)基本職能的是__。A．分散危險(xiǎn) B．融通資金 C．防災(zāi)防損 D．分配資金

21、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行的工作有__。A．客戶評(píng)價(jià) B．項(xiàng)目評(píng)估

C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D．貸款綜合評(píng)價(jià) E．貸款金額

22、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

23、__是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。A．住宅建筑凈密度 B．住宅建筑毛密度 C．住宅建筑面積凈密度 D．容積率

24、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有。A：獨(dú)一無二 B：壽命長(zhǎng)久 C：供給有限 D：價(jià)值量大 E：保值增值

25、凈租的形式一般有（）。

A．租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

B．租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi) C．所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，都由租戶直接支付

D．租戶應(yīng)與業(yè)主制定出一個(gè)有準(zhǔn)確數(shù)量的上限 E．租戶的租金可按不同時(shí)間支會(huì)給業(yè)主