第一篇：土地增值稅籌劃思路（范文）

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問題是，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。國家為了加強土地增值稅的征收管理，保證稅收及時足額入庫，采取了先按比例預(yù)征，然后再予以清算的方法。土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應(yīng)當(dāng)進行清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對于符合這些條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠

（一）財政部確定的其他扣除項 財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

（二）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的稅收優(yōu)惠

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。所謂“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、小洋樓、度假村、以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修的住宅，均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

（三）因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅

這類房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。由于上述原因，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃方法

納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資及財務(wù)活動和涉稅事項進行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、降低稅務(wù)風(fēng)險為目標(biāo)的一系列稅務(wù)規(guī)劃活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項：

1、收入分散籌劃法

土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。因此在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。所以，分散房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，從而達到降低應(yīng)稅收入的目的，就是一項很好的應(yīng)用。常見的辦法就是，把在整個房地產(chǎn)中可以分開的部分分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一塊精裝修的樓盤，預(yù)計精裝修房屋的市場售價是1.8億元（含裝修費0.6億元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，第一次可以在毛坯房建成后先簽定1.2億元的房屋買賣合同，第二次在裝修時再簽訂0.6億元的裝修合同。第一次涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，所以無需繳納土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達到節(jié)稅的目的。目前萬科開發(fā)的樓盤就是這樣運用該方法的典型例子。

2、費用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以通過事前籌劃的方式，把實際發(fā)生的期間費用通過合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去。從而，期間費用減少，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節(jié)稅的目的。

3、“臨界點”籌劃法

稅法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以對此進行納稅籌劃。

具體來說，先要測算出增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后再進行合理調(diào)整。調(diào)整增值率的方法主要有兩種：一是合理定價，指銷售過程中預(yù)先定價可以適當(dāng)高于20%的增值率，利用中國人喜歡占便宜的心理，設(shè)定減價幅度，從而使得實際銷售總價不不超過20%的增值率；二是增加扣除額，主要是通過加大成本投入來提高市場競爭力。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本可以直接扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加了扣除項目，以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。

舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，扣除項目金額為8000萬元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約l億元，假如定價1億元，則增值率為（10000-8000）÷8000=25%，應(yīng)納土地增值稅為2000萬元×30%=600萬元。假設(shè)不考慮其他因素，獲利為10000-8000-600=1400（萬元）?，F(xiàn)在進行納稅籌劃，銷售房屋定價9600萬元，其他不變，則增值率為（9600-8000）÷8000=20%，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%，所以應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅，則獲利為9600-8000-0（免征土地增值稅）=1600（萬元），后者減價銷售，反而比前者土地增值稅稅后利潤增加了200萬元。

4、成本均衡籌劃法

如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目很多，必然導(dǎo)致不同地方的開發(fā)成本可能不同，進而出現(xiàn)有的項目增值率較高，有的項目增值率較低，這種增值率不均衡的情況實際會加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，成本均衡分?jǐn)偸堑咒N增值額、節(jié)約稅負(fù)的一種方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把一段時間內(nèi)各個項目發(fā)生的開發(fā)成本，根據(jù)增值率可能出現(xiàn)的高低不平現(xiàn)象，進行最大限度的合理調(diào)整，均衡分?jǐn)?，這樣避免出現(xiàn)某個項目增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。比如，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共開發(fā)五個項目，經(jīng)預(yù)算，這五個項目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運用成本均衡籌劃法，經(jīng)過調(diào)整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結(jié)果必然導(dǎo)致實際稅負(fù)的降低。

5、利息支出籌劃法

一般來講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，可能會發(fā)生大量的借款，因此利息支出無法避免。利息支出的不同運用方法一定會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)發(fā)生影響。根據(jù)稅法規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按項目地價款和開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按項目地價款和開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。那么，利息支出籌劃法就可以運用了。假如房地產(chǎn)開發(fā)項目主要依靠借款，利息費用較高，則應(yīng)當(dāng)以金融機構(gòu)的借款證明，對利息予以沖抵費用；反之，借款很少，則不列利息支出（財務(wù)費用），充分運用占項目地價款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的銷售費用和管理費用予以調(diào)整，從而達到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負(fù)的目的，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

6、特殊方式籌劃法

根據(jù)稅法規(guī)定：土地增值稅，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權(quán)或者通過其他特殊的市場化行為，也可以達到納稅籌劃的目的。具體有以下幾種：（1）代建房籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設(shè)全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。（原來是屬于營業(yè)稅3％，營改增后11％，則還可以抵扣。老項目3％征收率。）

（2）集體土地開發(fā)房屋籌劃法 土地增值稅針對的是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入征稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的集體土地項目，比如安置房、農(nóng)村保障房、經(jīng)濟適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。（3）合作建房籌劃法

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。（4）企業(yè)重組籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用收購、兼并等方法，對其他企業(yè)進行重組，則對被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)變更，導(dǎo)致國有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán)屬變動等情形，暫免征收土地增值稅。

四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章

（一）中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993月12月13日

國務(wù)院138號令）

（二）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（1995年1月27日財法字【1995】006號）

（三）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財稅[1995]48號

（四）國家稅務(wù)總局國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知 國稅發(fā)[1996]4號

（五）國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[1996]48號

（六）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 國辦發(fā)〔2005〕26號

（七）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

國稅發(fā)[2006]187號

（八）財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財稅[2006]21號

（九）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號

（十）國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函[2010]220號！

第二篇：土地增值稅案例籌劃分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進行籌劃是常態(tài)。然而不當(dāng)稅收籌劃又會帶來稅務(wù)稽查風(fēng)險。本文從一則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算案例入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進行分析，指出其稅務(wù)稽查風(fēng)險點供大家參考。

一、案例

（一）基本案情

A項目由A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。該項目坐落于H區(qū)的新興行政中心，緊鄰國道，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12月竣工，B集團同時為A 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控股股東，出資比例70%。

A項目只開發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、商鋪和幼兒園三種類型共計2.2萬余㎡，在土地增值稅清算申報時已售罄。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報告審定的銷售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬㎡，已售比例96.99%，申報收入約6.9億。根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告，A項目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負(fù)值，也就是說申報的土地增值稅實際稅負(fù)為零。

A項目已預(yù)繳土地增值稅1102萬元，申請退稅1102萬元。

（二）稅務(wù)機關(guān)的質(zhì)疑

1、實際稅負(fù)的爭議問題。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的土地增值稅實際稅負(fù)為零，剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%，計算出A項目開發(fā)經(jīng)營的利潤率僅為13%左右，這與行業(yè)正常利潤率不符。

2、銷售收入的爭議問題。非住宅的銷售單價僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔細(xì)核對后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)鑒證報告該項目非住宅分為三種類型——商鋪、幼兒園和車庫，其中車庫面積占非住宅總面積70%，單價2381元/㎡，在H區(qū)不算低價，但是車庫拉低了非住宅銷售平均單價。而同時，商鋪均價9000元/㎡，幼兒園均價4500元/㎡，初步看來也是低于市場價的。

3、成本比率的爭議。該項目申報四項費用之和達到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計算的定額標(biāo)準(zhǔn)。

（三）稅務(wù)機關(guān)的清算審核

地稅局相關(guān)人員從以下幾方面進行了土地增值稅清算審核：

1、清算單位的審核

在基本情況的審核中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)該項目擁有兩個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，按照當(dāng)?shù)氐囟惥值墓?，“房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位”，故A項目應(yīng)當(dāng)劃分為兩個清算單位，而稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。

通過進一步分析，獨立辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小地塊上是九號樓，而九號樓車庫面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導(dǎo)致審核調(diào)減應(yīng)退土地增值稅約300萬元。

2、銷售收入的審核

經(jīng)稅務(wù)人員審核，A項目銷售收入存在兩個問題： 一是部分住宅收入偏低。鑒證報告根據(jù)第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房屋估價報告對42套住宅的評估價格調(diào)增銷售收入360萬元，評估均價3800元/㎡，平均調(diào)增單價900元/㎡。另有合同單價明顯低于評估均價而未調(diào)增銷售收入的普通住宅59套。且均未說明理由。

二是商鋪、幼兒園收入偏低。商鋪建筑面積占非住宅的25.66%，幼兒園建筑面積占非住宅的4.26%，全部銷售給了A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東B集團。A房地產(chǎn)企業(yè)提供了第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房屋估價報告，采用收益法評估的不含室內(nèi)裝修價值的市場價值為4900萬元，低于清算申報價格5700萬元。但是根據(jù)稅務(wù)機關(guān)掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設(shè)規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價在18000元/㎡。因此，土地增值稅清算申報價格雖高于評估價，但仍低于市場價比較多。

3、扣除項目的審核

為了進行扣除項目的審核，稅務(wù)人員一方面對A企業(yè)提供的清算資料進行了詳細(xì)的書面審核，并對重要事項進行了實地查驗和驗收取證。另一方面向企業(yè)取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價咨詢公司尋求幫助。最終稅務(wù)人員確認(rèn)以下幾方面存在問題：

一是土地成本確認(rèn)存疑。B集團這幾年的財政資金返還記錄顯示，B集團2010年收到A項目地塊的土地出讓金返還款、配套費、人防費返還約1.2億元，該款項被約定用于A項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷。

二是前期工程費扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄?！捌渌敝?96萬余元未提供發(fā)票明細(xì)表。

三是建筑安裝工程費扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄。四是喬木結(jié)算價格與造價信息差額比較大。五是代收費用不應(yīng)加計扣除。

4、成本分?jǐn)偟膶徍?/p>

車庫未計容，不應(yīng)分?jǐn)偂叭〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額”。幼兒園未繳配套費，不應(yīng)分?jǐn)偱涮踪M及配套費契稅。

九號樓系獨立地塊，單獨入戶、未享受小區(qū)環(huán)境、不應(yīng)分?jǐn)倛@林費用。

（四）稅務(wù)機關(guān)處理

最終，稅務(wù)機關(guān)只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進行了調(diào)整，調(diào)減應(yīng)退增值稅369萬元。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃稅務(wù)風(fēng)險及應(yīng)對

（一）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)至少運用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨成立法人企業(yè)固化土地成本；二是合理定價，即通過關(guān)聯(lián)交易使項目達到清算條件，并將轉(zhuǎn)讓收入保持在可控范圍內(nèi)；三是選擇項目核算方式，即對兩個地塊的開發(fā)項目實施統(tǒng)一核算。

（二）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案的稅務(wù)風(fēng)險

1、土地成本存疑：由于財政返還資金的存在，結(jié)合B集團是A房地產(chǎn)企業(yè)的實際控制人，因此，A項目取得土地的成本是低于申報的土地出讓金的。但是A房地產(chǎn)企業(yè)與B集團系獨立法人，B集團將財政返還資金用于A項目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領(lǐng)域沒有定論，存在稅務(wù)風(fēng)險。

2、A項目中部分交易是發(fā)生在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機構(gòu)對被交易的非住宅進行了資產(chǎn)評估，但是評估價是否合理、稅務(wù)機關(guān)會否對評估價進行調(diào)整、如何調(diào)整。

3、對于四項費用稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為與定額標(biāo)準(zhǔn)差異大，結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問題的通知》，稅務(wù)機關(guān)至少還要證明A房地產(chǎn)企業(yè)提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實”。但是關(guān)于不符合清算要求與不實的標(biāo)準(zhǔn)，稅法并沒有很明確的規(guī)定。假設(shè)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定A房地產(chǎn)企業(yè)提供的憑證不實，那么A房地產(chǎn)企業(yè)還可能面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險。

（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對

1、針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團是獨立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。

2、針對關(guān)聯(lián)交易估價問題：由于涉案關(guān)聯(lián)交易的房產(chǎn)均為商業(yè)性房產(chǎn)，而商業(yè)性房產(chǎn)的價值通常體現(xiàn)在它獲取收益的能力上，因此用收益法評估是符合其產(chǎn)品性質(zhì)的。雖然稅務(wù)機關(guān)指出該評估價低于市場價，但是在商業(yè)性房地產(chǎn)價值評估方面并不是市場價法一定比收益法評估價更合法。

3、針對四項費用的問題：A房地產(chǎn)企業(yè)四項費用算下來比定額標(biāo)準(zhǔn)高不少，但是由于稅法相關(guān)規(guī)定中對土地增值稅清算要求并沒有詳細(xì)明確的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過A房地產(chǎn)企業(yè)的據(jù)理力爭，稅務(wù)機關(guān)只對缺少發(fā)票的部分費用予以調(diào)整不許扣除。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稽查風(fēng)險點

（一）稅收優(yōu)惠政策適用是否合法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，免征土地增值稅。（4）對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。（有例外：另根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號文暫免征收土地增值稅的規(guī)定。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（6）委托代建免稅：對開發(fā)商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。而對于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭議，例如對“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國家建設(shè)需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭議。

（二）銷售收入是否有少計的情況

銷售收入是計算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ)，因此無論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機關(guān)都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設(shè)備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。

（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準(zhǔn)確

計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計可扣除項目。稅務(wù)稽查時稅務(wù)機關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應(yīng)計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯誤地計入了開發(fā)間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應(yīng)的合法憑據(jù)、成本分?jǐn)偸欠窈戏ǖ取?/p>

第三篇：某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析

肖太壽 某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析

2012-07-17 18:00:39| 分類： 默認(rèn)分類 | 標(biāo)簽：土地增值稅籌劃案例 肖太壽 |字號 訂閱

某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地增值稅籌劃案例分析

作者：財政部財政科學(xué)研究所博士后 肖太壽

（1）項目情況介紹

某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的第一期聯(lián)體住宅樓項目，底層為商鋪，面積6399.91平方米,商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商鋪6930391.00；住宅32132825.90，已售面積：商鋪945.03平方;住宅:16172.2平方。該住宅樓項目土地成本為6538470.76元，房屋開發(fā)成本(包括建安成本35566134.86元，公共基礎(chǔ)設(shè)施8627272.00元，前期工程費用149086.51元和開發(fā)間接費用738，262.08元)45080755.45元，其他費用按比例扣除。營業(yè)稅金及附加2148476.93元。請問應(yīng)如何土地增值稅籌劃,使土地增值稅最低？

（2）土地增值稅計算分析

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售。對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種土地增值稅計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅?，F(xiàn)將兩種計算方法分別闡述如下。

方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅。

已售商鋪和住宅分配的土地成本和開發(fā)成本：按照已售面積與可售面積的比例進行分配。已售面積與可售面積的比例為：

（945.03+16172.2）÷（6399.91+36736.45）=17117.23÷43136.36=39.68% 已售商鋪和住宅分配的土地成本： 6538470.76×39.68%=2594465.2(元)。

已售商鋪和住宅分配的開發(fā)成本： 45080755.45×39.68%=17888043.76(元)。

扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝2594465.2＋17888043.76＋（2594465.2＋17888043.76）×10％＋（2594465.2＋17888043.76）×20％＋2148476.93＝28775738.58（元）。

增值額＝收入－扣除項目＝39063216.90－28775738.58＝10287478.32（元）。

增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝10287478.32÷28775738.58×100%＝35.8％。低于50%，適用30%的稅率。

由于增值率超過20％，不能享受普通住宅免土地增值稅的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套設(shè)施費用是剛性，增加可能性小或根本不可能增加，建議增加綠化費用和開發(fā)間接費用，使成本增加。假設(shè)增加綠化費用為A元，則一期項目的開發(fā)成本為45080755.45+A，分析如下： 已售商鋪和住宅分配的開發(fā)成本為：

（45080755.45+A）×39.68%=17888043.76+0.3968A(元)=(17888043.76+0.4A)元。

扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝2594465.2＋17888043.76+0.4A＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×10％＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×20％＋2148476.93＝(28775738.58+0.52A)（元）。

增值額＝收入－扣除項目＝39063216.90－28775738.58-0.52A＝(10287478.32-0.52A)（元）。

增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝(10287478.32-0.52A)÷(28775738.58+0.52A)×100%≤20％時，即A≥7263350.33元，低于50%，適用30%的稅率。本項目的普通住宅可以享受免土地增值稅的待遇。

假設(shè)本一期項目再增加綠化費用7263350.33元，則由于增值率未超過20％，因此16172.2平方米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免土地增值稅。

商鋪應(yīng)納的土地增值稅＝(10287478.32-0.52A)×945.03÷（945.03+16172.2）×30％＝(10287478.32-0.52A)×0.06×30％=170389.3-0.00468 A=170389.3-0.00468×7263350.33(把A=7263350.33代入計算)=136397（元）。

方法二：先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項目: 2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）]×30%＋32132825.90×5.5% ＝2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945+[2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945]×30%＋32132825.90×5.5% =2451769.614+16904201.35+0.378A+(2451769.614+16904201.35+0.378A)×30%+1767305.42 =19355970.964+0.378A+5806791.29+0.1134A+1767305.42 =26930067.674+0.4914A(把A=7263350.33代入計算)=30499278.03（元）（除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)偅?/p>

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝32132825.90－30499278.03＝1633547.87（元）。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率=1633547.87÷30499278.03=5.4%＜20%,不繳納土地增值稅。

商鋪扣除項目＝2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）]×30%＋6930391.00×5.5% =2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055+[2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055]×30%＋6930391.00×5.5% =142695.586+983842.41+0.022 A+(142695.586+983842.41+0.022 A)×30%＋6930391.00×5.5% =1126537.996+0.022 A+337961.4+0.0066 A+381171.505 =1845670.901+0.0286 A(把A=7263350.33代入計算)=2053402.72(元)。

商鋪增值額＝6930391.00－2053402.72＝4876988.28（元）；

商鋪增值率＝4876988.28÷2053402.72×100%＝237%，適用60%的稅率。

商鋪應(yīng)納土地增值稅＝4876988.28×60%－2053402.72×35% ＝2926192.968-718690.952=2207502.02（元）。

由此可見，兩種方法計算相差懸殊，按第一種方法應(yīng)納的土地增值稅為136397元，按第二種方法應(yīng)納土地增值稅為2207502.02元。

到底應(yīng)該選擇方法一還是選擇方法二呢？對于企業(yè)來講，應(yīng)該選擇方法一可以使企業(yè)節(jié)省2071105.02元土地增值稅（2207502.02元-136397元），對于需要及時完成稅收任務(wù)的稅務(wù)機關(guān)來講，更傾向與按照方法二進行計算土地增值稅。從現(xiàn)有的稅法來看，方法一是正確的稅務(wù)處理方式?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?！钡谝环N土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分?jǐn)偅卜县敹愖諿1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定。第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。（3）基本判斷

通過以上計算分析,可以作出如下基本判斷：

第一，本案例第一期項目要享受普通住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，還得增加開發(fā)成本7263350.33元。而開發(fā)成本中包括五項：土地征用與拆遷補償費用、前期工程費用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。在這五項成本中，只能在建安成本和開發(fā)間接費用這兩項成本中增加成本，當(dāng)然，貴公司提供的有關(guān)費用，特別是在“前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費”的數(shù)據(jù)上可能存在不準(zhǔn)確性，有增加的可能，但無論如何，當(dāng)務(wù)之急是需要對一期項目要增加7263350.33元，如何增加呢？

第二，關(guān)于如何增加7263350.33元費用的問題，我建議以下方法供參考：

首先，可以考慮增加本期項目中的綠化費用7263350.33，由于本一期項目的土地面積是15516.68平方米（容積率為2.78），總建筑面積為43136.36平方米，如果要增加開發(fā)成本，可以每平方建筑面積增加開發(fā)成本7263350.33元÷43136.36平方米=168.4元。

其次，增加綠化費用400萬元，在此基礎(chǔ)上考慮今后未售出部分的上鋪和住宅的價格進行調(diào)低，調(diào)到多少合適呢？測試如下：

假設(shè)未售的上鋪和住宅的總收入為B元，由于該住宅樓項目總成本如下：土地成本為6538470.76元，房屋開發(fā)成本(包括建安成本35，566，134.86元，公共基礎(chǔ)設(shè)施8627272.00元，前期工程費用149086.51元和開發(fā)間接費用738262.08元和新增加綠化費用4000000元)49080755.45元，49080755.45其他費用按比例扣除，營業(yè)稅金及附加（2148476.93元+0.055B）元。已經(jīng)實現(xiàn)的商鋪和住宅的銷售收入:39063216.90,其中：商鋪6930391.00元；住宅32132825.90元，已售面積：商鋪945.03平方;住宅:16172.2平方。則計算如下：

扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝6538470.76＋49080755.45＋（6538470.76＋49080755.45）×10％＋（6538470.76＋49080755.45）×20％＋2148476.93+0.055B＝74453471.003＋0.055B（元）。

增值額＝收入－扣除項目＝39063216.90+B－74453471.003-0.055B＝0.945 B-35390254.103（元）。增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%≤20%。為了計算方便，假設(shè)(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%=20%。計算可得：

0.945B-35390254.103=14890694.2006+0.011 B,則 0.934B=50280948.3036 B=53833991.8(元)。

即20564.25平方×C+5454.88平方×D= B=53833991.8（假設(shè)未來對未售的住宅和商鋪的單價分別為C元，D元）。

可以考慮商鋪的單價定為4800元/平方，則20564.25平方×C+5454.88平方×4800= B=53833991.8.則C=1346元/平方。

第三，在計算聯(lián)體住宅的土地增值稅時，務(wù)必選擇方案一的計算方法，可以使房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約一筆巨大的土地增值稅。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營流程主要分房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)或在建工程銷售(或出租)兩個階段，其過程涉及了企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等主要稅種。本文將就土地增值，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點，依據(jù)現(xiàn)行稅法，結(jié)合具體案例，對其納稅籌劃進行探討。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)、土地增值稅、納稅籌劃

納稅籌劃是近年來在我國發(fā)展迅速、方興未艾的一個新興領(lǐng)域，所謂納稅籌劃是指納稅人站在企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度，在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉水整體利益最大化的納稅方案，管理企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財?shù)然顒拥囊环N企業(yè)涉水管理活動。意味著企業(yè)將在不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的前提下，通過對其應(yīng)稅行為的事前、事中進行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的行為或者推遲納稅時間而取得稅后利益最大化的經(jīng)濟行為。

房地產(chǎn)企業(yè)是目前比較熱門的一個話題，在其生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和契稅等稅種，通過合理地籌劃能減少應(yīng)上交稅收，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。下面將就土地增值稅的籌劃思路進行闡述：

一、利用“起征點”選擇最優(yōu)納稅方案

根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20％的可免征土地增值稅，超過20％的，應(yīng)就其全部增值額計稅。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時，考慮增值額帶來的收益和放棄起征點的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點而導(dǎo)致的得不償失。

例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100萬元。假如．銷售該商品房的收入為R萬元，則銷售稅金及附加為：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+5.5%R(萬元)。

(1)納稅人享受起征點照顧的最高售價根據(jù)規(guī)定，增值額／扣除項目金額=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%時的售價為該企業(yè)可以享受起征點照顧的最高售價。解方程得R=128.48萬元。此時可扣除項目金額為100+5.5%*128.48=107.07(萬元)。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。

(2)納稅人想通過提高售價獲取更太收益的最低售價。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)增值率高于20%,低于50%時，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅。假設(shè)提高A萬元的售價，則此時允許扣除項目金額為：107．07+5.5%A增值額為：128．48+A-(107．07+5．5％A)=21.4l+94.5％A應(yīng)納土地增值稅額為：(2l.4l+94.5％A)* 30％若企業(yè)想通過提高售價獲取更大收益，則必須使：A>(21.4l+94.5％A)×30％即A>8.86(萬元)也就是說．最低售價應(yīng)該為128.48+8.86=137.34(萬元)。

綜上所述：當(dāng)該商品房售價R＜128.48萬元時，該房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到起征點的稅收優(yōu)惠照顧；而當(dāng)128．48萬元＜R＜137.34萬元時, 企業(yè)應(yīng)降低出售價格，使增值稅額不超過可扣除增值額的20％，以享受起征點稅收優(yōu)惠；如果企業(yè)想通過提高售價獲取更大收益，則售價R必須大于137.34萬元，否則價格提高帶來的收益將不足以彌補價格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。

二、巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案

我國土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為財務(wù)費用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用杈所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以內(nèi)計算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)*5％以內(nèi)；二是對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可按上述合計數(shù)的10％以內(nèi)計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)* lO％以內(nèi)。

由于土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С?，按照?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費用較大的方式。

例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本為100萬元，假設(shè)利息費用為A,規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5％，第二種方式扣除比例為10％。令A(yù)+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％-5％)*lOO=5（萬元）。

所以當(dāng)預(yù)計利息＞5萬元時，按第一種方法計算的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＞5+100*5％=10萬元，第二種方式計算的可扣除金額為lOO*lO%=lO萬元。故應(yīng)該采用第一種方式。同理，當(dāng)預(yù)計利息＜5萬元，方案一允許扣除的開發(fā)費用＜5+100*5%=10萬元，方案二可扣除金額=100*10%=10萬元，此時應(yīng)采用第二種方式；當(dāng)預(yù)計利息=5萬元，兩種方法均可。

三、利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案

土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累迸稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有： 1．分離銷售公司

例：C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)．房屋的市場價值是800萬元，其所舍各種附屬設(shè)備的價格約為200萬元．允許扣除項目金額為500萬元。(1)假如該企業(yè)和購買者整訂合同時，對房屋價格和附屬設(shè)備的價格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55萬元(5％的營業(yè)稅、7％的城建稅和3%的教育費附加)，全部可扣除項目金額=500+55=555(萬元)。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555*100％=80.18％，按規(guī)定適用40％的累進稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=445*40％-555*5％=150．25萬元

(2)假如該企業(yè)和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則銷售稅金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44萬元(5％的營業(yè)稅、7％的城建稅和3％的教育費附加)，全部可扣除項目金額為：500+44=544(萬元)。增值額=800—544=256萬元,增值率=256／544*100％=47．06％。按規(guī)定適用30％的累進稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=256*30％=76．8萬元

可見，分開單獨處理少納土地增值稅73.45(150.25-76.8)萬元。另外，由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。2．簽訂分售合同

這種方法的做法是：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購買者整訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達到了節(jié)稅的目的。

例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）

若該公司按1000元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400*100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600*50%-400*15%=240（萬元）。

但是如果將該房屋的出售分為兩個合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時土地增值率=400/300*100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400*50%-300*15%=155（萬元）

由此可見，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。

四、利用加計允許扣除項目選擇最優(yōu)納稅方案

稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金的20%,，免征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話,分開核算和不分開核算稅負(fù)是有差異的。哪種更節(jié)稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。

例：E房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入5000萬元．其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬元．豪華住宅的銷售額為2000萬元。總扣除項目金額為3200萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目金額為2200萬元．豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。

(1)假設(shè)不分開核算，這種情況下：銷售稅金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275萬元，全部可扣除項目金額=3200+275=3475萬元，增值額=5000-3475=1525萬元，增值率=1525／3475*100％= 43.88％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=1525*30％=457.5（萬元）

(2)假設(shè)分開核算，則：1)銷售普通住宅：銷售稅童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165萬元，全部可扣除項目金額=2200十165=2365萬元，增值額=3000-2365=635萬元，增值率=635／2365*100％=27％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額635*30%=190．5（萬元）；2)銷售豪華住宅：銷售稅金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110萬元，全部可扣除項目金額=lOO0+110=1110萬元,增值額=2000-1110=890萬元，增值率=890／1110*100％=80％。按規(guī)定適用40％的累進稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=890*40％-1110*5％=300.5萬元,共繳土地增值稅：190.5+300.5=491(萬元)通過比較可見,分開核算比不分開核算多支出33．5萬元稅款。這主耍是因為普通住宅的增值率為27％，超過了20％，無法享受免稅優(yōu)惠。所以進一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)。

土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進行分析，要說明的是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時還應(yīng)結(jié)合各省的實際情況進行籌劃。

參考文獻：張淑 欣蘇建 《房地產(chǎn)企業(yè)土地I曾值耐最優(yōu)納耢方寨選擇》

邱慶劍 鄒靜 白敬平《節(jié)稅工程—顛覆傳統(tǒng)納稅籌劃》

王玨李金榮 《房地產(chǎn)行業(yè)如何進行納稅籌劃》

中華會計網(wǎng)校 《土地增值稅的納稅籌劃技巧》

第五篇：土地增值稅清算和稅務(wù)籌劃--俞老師

《土地增值稅清算和稅務(wù)合理安排》培

訓(xùn)大綱

主講：俞校軍老師

課程說明：

講解增值稅的準(zhǔn)確申報，透徹分析房產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對地稅土地增值稅的清算和檢查，以規(guī)避各種稅收風(fēng)險，爭房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目土地增值稅清算的操作實務(wù)，從房地產(chǎn)企業(yè)會計核算到開發(fā)項目的土地取企業(yè)利益的最大化。尤其是全面“營改增”以后，房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算應(yīng)注意些什么，如何籌劃為企業(yè)謀取最大利益。

課程大綱：

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一、前期階段：

（一）發(fā)生項目研究、招投標(biāo)費用（管理費用）的處理方法 ；

（二）土地征用及拆遷補償費的正確處理；

（三）購入材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備核算應(yīng)注意些什么？

（四）購建周轉(zhuǎn)房應(yīng)如何攤銷才算正確？ 房地產(chǎn)企業(yè)借款籌資的正確財務(wù)處理和風(fēng)險防范； 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段的會計核算和稅務(wù)應(yīng)對

二、開發(fā)建設(shè)階段

費用項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費，如何歸集才算對？

國稅發(fā)[2009]31號

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本內(nèi)容的講解。

三、租售階段

1、開發(fā)產(chǎn)品出售處理；

2、土地增值稅也有視同銷售？

3、代收費用如何處理最節(jié)稅？

一、土地增值清算的疑難問題和應(yīng)對措施

? 清算單位的確定 ；

? 清算條件中“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”的界定，納稅人結(jié)清土地增值稅的時間 ； ? 成本對象的分類 ；

? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否可以與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計算？ ? 財政返還款的處理 ； ? 甲供材問題 ；

? 人防車位面積是可售面積還是不可售面積？

? 變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)土地增值稅清算收入？ ? 成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇 ；

? 清算后又發(fā)生成本是否允許二次清算？ ? “四項成本”不實如何核定征收？

? 如何認(rèn)定“價格明顯偏低且無合理正當(dāng)理由”？ ? 定金、訂金、意向金在實際檢查中如何明確區(qū)分？ ? 銷售舊房產(chǎn)如何計算土地增值稅？

? 土地增值稅的會計處理。

二、“營改增”以后土地增值稅的清算

1、國家稅務(wù)總局公告2016年第81號 的正確應(yīng)用和籌劃思考；

2、“營改增”以后房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范和籌劃方法。