第一篇：房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控（原創(chuàng)轉(zhuǎn)載務(wù)必注明出處否則追求法律責(zé)任）

作者：中國(guó)財(cái)稅顧問納稅籌劃師 肖太壽2013

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在實(shí)踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行代銷；另一種是房地產(chǎn)公司自己成立營(yíng)銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講，大型房地產(chǎn)公司都是委托具有房地產(chǎn)代銷資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)從事一級(jí)市場(chǎng)的代銷，在代銷商品房的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司與代銷中間機(jī)構(gòu)簽訂的代銷合同中，因代銷方式的不同而稅收風(fēng)險(xiǎn)不同，分析如下：

（一）房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)代銷合同中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代銷機(jī)構(gòu)明確的代銷方式主要有：支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、超基價(jià)分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中，體現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)公司少確認(rèn)收入，從而少申報(bào)企業(yè)所得稅，將受到稅務(wù)稽查部門的稽查而要補(bǔ)稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

1、支付手續(xù)費(fèi)方式代銷的稅收風(fēng)險(xiǎn)：按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入，而少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)）規(guī)定,非保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，要在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除,必須具備以下五個(gè)條件: 一是按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅前扣除,超過部分，不得扣除。二是企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。

三是除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。

四是企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。

五是企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等費(fèi)用。

另外，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。

[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]

1、案情介紹 甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2013年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 950萬元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 950萬元

請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、涉稅分析

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！被诖艘?guī)定，本案例中的甲房地產(chǎn)公司以950萬元確認(rèn)收入是錯(cuò)誤的，是漏稅的表現(xiàn)，甲房地產(chǎn)公司必須按照A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元確認(rèn)收入，繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，向中間代理機(jī)關(guān)支付手續(xù)費(fèi)50萬元不能從1000萬元收入中進(jìn)行扣除，應(yīng)由A房屋代理銷售公司向甲房地產(chǎn)公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元，作為費(fèi)用列支，在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。甲公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 1000萬元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬元 同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 50萬元

貸：銀行存款 50萬元

2、視同買斷方式委托銷售的稅收風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)公司只根據(jù)與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規(guī)定的買斷價(jià)確認(rèn)收入，從而存在少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價(jià)為每平方米4500元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2013年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交給甲公司時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)5000元。甲公司按買斷價(jià)計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 900萬元

貸：銷售收入 900萬元。請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

基于此規(guī)定，本案例中的B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元，因開發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)5000元大于買斷價(jià)4500元，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合同價(jià)5000元/米確認(rèn)收入，而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照買斷價(jià)4500元計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計(jì)算收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 1000萬元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬元 同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 100萬元

貸：銀行存款 100萬元

3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn)：支付給代理銷售方的分成額，直接從銷售收入中進(jìn)行減除，沒有按照基價(jià)與銷售合同或協(xié)議中約定的銷售價(jià)格兩者中的最高者確認(rèn)收入，從而出現(xiàn)少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。

根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按照以下規(guī)定確定收入。

（1）屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除； 如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按照以上兩種情況進(jìn)行收入的確認(rèn)。

[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同，合同確定采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)5000元。甲公司按照保底價(jià)計(jì)算收入，賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 900萬元

貸：銷售收入 900萬元。請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，而且銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。本案例中，C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時(shí)，代理銷售公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司開代理業(yè)的服務(wù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支。而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照保底價(jià)4500元計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 1000萬元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬元 同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 30萬元

貸：銀行存款 30萬元

4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn)：包銷期內(nèi)沒有參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)沒有應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。另外，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)[1996]684號(hào)文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司D公司簽訂采取包銷方式代理銷售合同。合同約定：D公司包銷售甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2013年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。甲公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 765萬元（4500×1700米）

貸：銷售收入 765萬元

請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。本案例中，D公司還有300平方米未售出，D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500×（1700＋300）＝950（萬元），如果D公司把300平方米售出時(shí)，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。因此，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照4500×（1700＋300）＝950（萬元）確認(rèn)收入，而本案例中，甲公司按照765萬元（4500×1700米）確認(rèn)收入，明顯是少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。

（二）房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略 通過以上對(duì)房地產(chǎn)公司委托代理銷售中間機(jī)構(gòu)從事開發(fā)產(chǎn)品代理銷售的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略：

1、收取手續(xù)方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略

房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。

2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略

房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。

3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（1）屬于由房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。

（2）屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略 房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第二篇：房地產(chǎn)代銷合同中的四類風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

通過以上對(duì)房地產(chǎn)公司委托代理銷售中間機(jī)構(gòu)從事開發(fā)產(chǎn)品代理銷售的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略：

1、收取手續(xù)方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)公司按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。

2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。

3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）屬于由房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。

（2）屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第三篇：租賃合同合同中租賃價(jià)格的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

租賃合同合同中租賃價(jià)格的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

租賃合同價(jià)格涉及到的稅收風(fēng)險(xiǎn)是：出租設(shè)備或動(dòng)產(chǎn)的租賃價(jià)格和水電費(fèi)沒有與房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離，即沒有進(jìn)行租金分解而使企業(yè)多繳納了房產(chǎn)稅。

為簽定租賃合同時(shí)，務(wù)必做到以下稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

第一，在租賃廠房或房屋時(shí)，水電費(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離。因?yàn)樗娰M(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離，出租人在申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)更小，可以少申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，否則水電費(fèi)用要并入房產(chǎn)稅的申報(bào)計(jì)稅依據(jù)，使出租人多繳納房產(chǎn)稅從而增加稅負(fù)。

第二，廠房或房屋和廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施一切租賃時(shí)，必須簽定兩份合同，一份是廠房或房屋合同，一份是廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施租賃合同，這樣可以使出租人少繳納房產(chǎn)稅，否則廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施也要并入廠房或房屋租金價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，使出租人增加多繳納房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。（1）案情介紹

A公司系主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)?，F(xiàn)A公司決定將其經(jīng)營(yíng)的M中心商 場(chǎng)的地下一、二層以租賃方式開辦“東方家具廣場(chǎng)”，即將M中心商場(chǎng)地下一、二層約18000平方米的經(jīng)營(yíng)面積出租給60戶生產(chǎn)家具的客戶(以下簡(jiǎn)稱“租戶”)，并分別與租戶簽訂各自獨(dú)立的租賃協(xié)議，以確定每年固定的租金收入。為保證及時(shí)、足額收取租金，及能通過租戶的營(yíng)業(yè)額對(duì)其償付能力進(jìn)行判斷，A公司擬采取統(tǒng)一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶。上述租金收入中包含A公司提供場(chǎng)地應(yīng)收的場(chǎng)地租賃費(fèi)、B物業(yè)公司提供物業(yè)管理所收取的物業(yè)管理費(fèi)。(B物業(yè)公司為A公司提供包括地下一、二層在內(nèi)的全部商場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)，A公司全額支付B物業(yè)公司相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，故A公司向租戶收取的物業(yè)管理費(fèi)不再轉(zhuǎn)付給B物業(yè)公司)。C公司因參與東方家具廣場(chǎng)的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關(guān)協(xié)議約定，A公司需向C公司支付相關(guān)的品牌及管理費(fèi)。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出“東方家具廣場(chǎng)”的廣告宣傳牌，進(jìn)行形象宣傳和商業(yè)推廣活動(dòng)。請(qǐng)分析案例中各合同中存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略？

（2）合同中隱藏的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

① A公司與C公司簽訂管理合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

A公司與C公司簽訂的管理協(xié)議，容易使人理解為C公司提供給A公司品牌家具市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，并派遣高級(jí)管理者前往A公司開辦的家具廣場(chǎng)協(xié)助A公司付諸實(shí)施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費(fèi)。這樣A公司在賬務(wù)處理上必然體現(xiàn)支付“品牌使用費(fèi)”等類似的支出，加之A公司對(duì)經(jīng)營(yíng)家具廣場(chǎng)業(yè)務(wù)采取了統(tǒng)一收款的結(jié)算方式(為了保證租戶能將通過東方家具廣場(chǎng)銷售的家具收入全額在M中心商場(chǎng)的統(tǒng)一結(jié)算柜臺(tái)進(jìn)行結(jié)算，A公司擬自招工作人員，負(fù)責(zé)各租戶的家具買賣)，從而證明其經(jīng)濟(jì)行為是一種自營(yíng)行為．而非所謂的租賃行為。若以此類推．可得出結(jié)論．即A公司目前收取的全部租金收入相當(dāng)于本環(huán)節(jié)經(jīng)銷家具所取得的增值收入。依增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定．A公司應(yīng)就租金部分按17％的增值稅稅率計(jì)算繳納增值稅。

② A公司與租戶簽訂租賃合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

A公司與各租戶簽訂的所謂“租賃”合同，即便主管稅務(wù)機(jī)關(guān)等部門認(rèn)定A公司的此種經(jīng)濟(jì)行為是租賃業(yè)務(wù)，那么依據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定．A公司依合同約定向租戶收取的管理費(fèi)，就屬于租賃行為的價(jià)外費(fèi)用。按稅法規(guī)定．不論該價(jià)外費(fèi)用所有權(quán)是否歸A公司所有，也不論該價(jià)外費(fèi)用收取時(shí)開具的是何種發(fā)票及賬務(wù)上如何核算，均應(yīng)并入租金收入的營(yíng)業(yè)額一起繳納營(yíng)業(yè)稅。由于A公司需將家具廣場(chǎng)的物業(yè)管理費(fèi)會(huì)同商場(chǎng)其他部分的物業(yè)管理費(fèi)支付給B物業(yè)管理公司，這樣也會(huì)使A公司的計(jì)稅基數(shù)增加，雖然企業(yè)所得稅不會(huì)增加，但會(huì)增加其營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)，造成收入與成本同時(shí)增長(zhǎng)。同時(shí)．按這種方式簽訂的合同也會(huì)使這部分管理費(fèi)存在重復(fù)納稅問題：既在A公司繳納了稅款．又計(jì)入B公司的營(yíng)業(yè)收入并納營(yíng)業(yè)稅。由此可見，作為自營(yíng)行為的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)要重于作為租賃行為的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)。顯然，A公司目前按租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的思路是正確的，但必須使得租賃行為從合同到實(shí)質(zhì)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)能夠完全吻合。否則，A公司會(huì)面臨較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（3）通過合同的正確簽定實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的分析

①改變A公司與C公司的協(xié)議內(nèi)容及運(yùn)作模式 如果要消除主管稅務(wù)機(jī)關(guān)等部門對(duì)A公司自營(yíng)行為的誤解，A公司必須改變現(xiàn)有的與C公司簽約的主體身份，應(yīng)以承租A公司場(chǎng)地的60戶租戶代理人的身份與C公司簽訂家具廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程中品牌及管理費(fèi)收取的相關(guān)合同。在實(shí)際運(yùn)作中，也應(yīng)由60戶租戶分別向C公司支付上述款項(xiàng)。為便于操作以及節(jié)約成本．可由A公司以代理人身份予以協(xié)助統(tǒng)收統(tǒng)付，但發(fā)票仍由實(shí)際收取款項(xiàng)的C公司分別開具給各租戶。如此操作的結(jié)果是，A公司不再在賬面上體現(xiàn)支付C公司“品牌及管理費(fèi)”支出，減少了自營(yíng)業(yè)務(wù)的嫌疑，同時(shí)．也相應(yīng)降低了A公司向租戶收取的租金額。在其他因素不變的情況下，A公司改變與C公司的協(xié)議內(nèi)容及運(yùn)作模式，能有效降低A公司的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。

②改變A公司與B物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)支付模式 為進(jìn)一步降低A公司的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)，可改變現(xiàn)有的支付B物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)的模式，將地下一、二層家具廣場(chǎng)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，通過合理的分配方法分解到每一租戶，由租戶直接向B物業(yè)公司交納上述物業(yè)管理費(fèi)。A公司向租戶收取的租金收入雖然會(huì)相應(yīng)降低，但也減少了直接向B物業(yè)公司支付的物業(yè)管理費(fèi)用，所以并不會(huì)影響其利潤(rùn)。然而，隨著收入的減少相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算基數(shù)也會(huì)減少，進(jìn)而降低了營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)．最終會(huì)使企業(yè)的總利潤(rùn)有所增加。（4）分析結(jié)論

由A公司統(tǒng)一向租戶收取的租金收入分解為三大部分： 一是A公司純粹提供場(chǎng)地所收取的場(chǎng)地租賃費(fèi)：

二是合作伙伴C公司為租戶搞好家具廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所提供的品牌及管理部分取得的費(fèi)用：

三是B物業(yè)管理公司為家具廣場(chǎng)的租戶提供物業(yè)管理服務(wù)收取的物業(yè)管理費(fèi)。租戶將對(duì)A公司支付的租金，轉(zhuǎn)變成分別對(duì)3家公司支付相應(yīng)費(fèi)用，盡管增加了租戶支付租金的手續(xù)，但可以通過手續(xù)費(fèi)返還等方式予以解決。如此，既可較大幅度地降低A公司的整體稅負(fù)，同時(shí)又能規(guī)避前述租賃與自營(yíng)的歧異給A公司帶來的潛在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

第四篇：房地產(chǎn)涉稅知識(shí)

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2008]635號(hào)）規(guī)定，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》第4行“利潤(rùn)總額”修改為“實(shí)際利潤(rùn)額”，填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額減除以前待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國(guó)稅函[2008]635號(hào)文的規(guī)定看，以前虧損在季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，是完全可以沖減實(shí)際利潤(rùn)額的。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)毛利率分季計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；

1、開發(fā)項(xiàng)目位于省、直轄市不得低于15%；

2、開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市的，不得低于10%；

3、開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)；不得低于5%；

4、屬經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，不得低于3%；

除地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（已售占可售建筑面積的比例在85%以上時(shí)，或者取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的――清算土增稅）

（1）竣工證明材料已報(bào)房管部門備案；

（2）已開始投入使用；

（3）已取得初始產(chǎn)權(quán)證明；

一、季度預(yù)繳企業(yè)所得稅“應(yīng)納稅所得額＝實(shí)際利潤(rùn)額”＝預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)+會(huì)計(jì)利潤(rùn)－以前待彌補(bǔ)虧損（虧損下年起算5年內(nèi)）－不征稅收入－免稅收入；預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)＝預(yù)售收入*15%；

二、所得稅納稅申報(bào)表，應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少額=-1 580+2 100-1 224=-704(萬元)，（1）利潤(rùn)總額＝利潤(rùn)表中會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額（不含未完工開發(fā)產(chǎn)品及未在報(bào)表體現(xiàn)的售房毛利）；

（2）納稅調(diào)整增加額＝預(yù)計(jì)毛利（預(yù)售收入*15%）+40（預(yù)售收入*5‰=80>100×60%=60(萬元)，準(zhǔn)予扣除

60萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)調(diào)增）+（廣告費(fèi)〉收入15%部分）+350萬（財(cái)務(wù)費(fèi)用中應(yīng)予資本化部分調(diào)增）+公益性捐贈(zèng)支出〉利潤(rùn)總額12%部分（必須通過政府或紅十字會(huì)）；

（3）納稅調(diào)整減少額＝預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅；

三、開發(fā)全部完工且對(duì)外銷售完華；

（1）補(bǔ)繳土增值稅：開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)目金額＝土價(jià)款800+開發(fā)成本1500+其他開發(fā)費(fèi)用（800+1500）*10%+轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)（營(yíng)200、城、教、地教、水利26）+加計(jì)扣除（800+1500）*20%＝3216萬；

增值額＝銷售收入4000-扣除項(xiàng)目金額3216＝784萬；

增值率＝784/3216＝24.38%，適用稅率30%；

應(yīng)交土地增值稅＝784*30%＝235.2萬；

應(yīng)補(bǔ)繳土增稅＝235.2-20＝215.2萬；

應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅＝200-50＝150萬；

應(yīng)補(bǔ)繳城、教、地教、水利＝150*（7%+3%+2%+1%）＝19.5萬；

預(yù)收房款的稅收賬務(wù)處理：

第一種:

1,預(yù)收款時(shí)不計(jì)提稅費(fèi).2,交納稅金時(shí):借 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅,貸 銀行存款

3,預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí):借 營(yíng)業(yè)稅金及附加貸 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅；

上市房產(chǎn)企業(yè)的年報(bào),大多數(shù)企業(yè)采用此方法,形成了巨額的應(yīng)交稅費(fèi)赤字.第二種:

1,預(yù)收款時(shí)計(jì)提稅費(fèi):借 其他流動(dòng)資產(chǎn)--待抵扣稅費(fèi)貸 應(yīng)交稅費(fèi).2,交納稅金時(shí):借 應(yīng)交稅費(fèi)貸 銀行存款

3,預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí):借 營(yíng)業(yè)稅金及附加貸 其他流動(dòng)資產(chǎn)-待抵扣稅費(fèi)

上市公司中僅有極少數(shù)采用第二種方法確認(rèn)了應(yīng)交稅費(fèi)和其他流動(dòng)資產(chǎn)

第五篇：建筑業(yè)總分包合同存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及管控措施

建筑業(yè)總分包合同存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及管控措施建筑業(yè)是指包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)等五大征稅范圍的建筑安裝工程作業(yè)。建筑業(yè)的總分包合同涉稅問題較多，為了控制和降低總分包間的稅收成本和控制稅收風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)總分包合同中的涉稅問題加強(qiáng)管控。為此，本文主要就建筑業(yè)總分包合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行剖析，并提出管控策略。

總分包合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

筆者通過對(duì)全國(guó)建筑業(yè)的調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)建筑業(yè)總分包合同中主要有以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

(一)總分包間差額抵扣營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)

在建筑業(yè)總分包間差額抵扣營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)以下幾方面：

1.建筑工程的轉(zhuǎn)包不可以差額抵扣營(yíng)業(yè)稅?！斗课萁ㄖ褪姓A(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》)第十三條規(guī)定：“禁止將承包的工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包。不履行合同約定，將其承包的全部工程發(fā)包給他人或者將其承包的全部工程肢解后以分包的名義分別發(fā)包給他人的，屬于轉(zhuǎn)包行為?！薄稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條第(三)項(xiàng)規(guī)定：“納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額?！被谝陨弦?guī)定，在建筑工程總分包之間，如果總承包方把工程轉(zhuǎn)包給建筑企業(yè)，則總承包方必須全額繳納營(yíng)業(yè)稅，而不能差額抵扣營(yíng)業(yè)稅。

2.總承包人把建筑工程分包給個(gè)人或沒有建筑資質(zhì)的公司，不可以差額抵扣營(yíng)業(yè)稅?！督ㄖā返诙艞l規(guī)定：“建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位;禁止總承包單位將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位?！蓖瑫r(shí)，《管理辦法》第八條規(guī)定：“嚴(yán)禁個(gè)人承攬分包工程業(yè)務(wù)?！钡谑臈l第(一)規(guī)定：“分包工程發(fā)包人將專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的分包工程承包人的是違法分包?！备鶕?jù)以上政策法律規(guī)定，如果總承包人將建筑工程分包給個(gè)人或沒有建筑資質(zhì)的公司，必須全額繳納營(yíng)業(yè)稅，而不可以差額抵扣營(yíng)業(yè)稅。

3.安裝工程、裝修工程、修繕工程和其他工程的總分包之間不可以差額抵扣營(yíng)業(yè)稅。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條第(三)項(xiàng)規(guī)定：“納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額?！被诖艘?guī)定，總分包之間差額抵扣營(yíng)業(yè)稅，只限于建筑工程。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》(試行稿)的通知(國(guó)稅發(fā)[1993]第149號(hào))第二條的規(guī)定，所謂建筑工程是指新建、改建、擴(kuò)建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或支柱、操作平臺(tái)的安裝或裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)在內(nèi)。因此，如果安裝工程、裝修工程、修繕工程和其他工程的總承包方把其中的部分安裝工程、裝修工程、修繕工程和其他工程分包給其他人(無論是個(gè)人還是公司)，都不能享受差額抵扣營(yíng)業(yè)稅的稅收待遇。

4.總包人沒有履行抵扣營(yíng)業(yè)稅的法定申報(bào)程序，不可以差額抵扣營(yíng)業(yè)稅。為了抵扣營(yíng)業(yè)

稅，總承包人必須履行一定的法定申報(bào)程序。主要符合以下申報(bào)程序：分包人必須向總包人開具建安發(fā)票，而且總承包人必須向建筑勞務(wù)所在地地稅局提供分包人開具的建筑業(yè)發(fā)票和稅收繳款書復(fù)印件;有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求分包額除以總包額小于50%?！督ㄖā返诙艞l第二款規(guī)定：“施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。”基于此規(guī)定，一個(gè)建筑工程的主體工程在總工程中一定超過50%，有的地方稅務(wù)局在審查總分包時(shí)，如果總包只做工程的一小部分，則認(rèn)定為總包發(fā)生轉(zhuǎn)包行為，不可以差額抵扣營(yíng)業(yè)稅。

(二)總分包之間的配合費(fèi)和違約金存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)

總分包之間的配合費(fèi)和違約金存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：總包向分包收取的配合費(fèi)和違約金以及分包向總包收取的違約金是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。主要有以下幾種情況：

1.總包向分包收取配合費(fèi)用是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。在實(shí)踐中，總包為了促使分包方按照總包的要求及時(shí)按質(zhì)按時(shí)完成工程，必須到分包所負(fù)責(zé)的工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理服務(wù)，從而需要向分包方收取一定的配合費(fèi)用或者管理費(fèi)用，在總包與分包人結(jié)算工程款時(shí)進(jìn)行扣除。對(duì)總包向分包收取的配合費(fèi)用到底要不要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅?如果要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，是按建造業(yè)3%申報(bào)還是按照非建筑業(yè)5%申報(bào)呢?

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！薄稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定：“條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。”基于此規(guī)定，總包向分包指導(dǎo)、監(jiān)督和管理服務(wù)而收取的配合費(fèi)用實(shí)質(zhì)上是“好處費(fèi)”，必須申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。由于總包是接受分包的建筑勞務(wù)，即：總包是勞務(wù)的接受方，總包向分包收取或在與分包工程結(jié)算時(shí)扣下的配合費(fèi)用不是“價(jià)外費(fèi)用?！币虼耍偘蚍职杖〉呐浜腺M(fèi)用應(yīng)該按照5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

2.總包向分包收取的違約金或分包向總包收取的違約金是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。為了規(guī)范和約束總分包之間的權(quán)利和義務(wù)，總分包合同往往有違約金條款。這種違約金要不要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，要從兩方面來分析：

第一，因分包方?jīng)]有按照安全作業(yè)的規(guī)范要求進(jìn)行施工，總包必須向分包方收取安全作業(yè)違約金，不需要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，也不需要向分包人開具發(fā)票。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人是勞務(wù)提供方而不是勞務(wù)的接受方。在總分合同之間，總包是建筑勞務(wù)的接受方，分包是建筑勞務(wù)的提供方，因此，總包必須向分包方收取安全作業(yè)違約金，不需要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。為什么不需要向分包開發(fā)票呢?因?yàn)?，總包收取分包人的違約金不申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》的規(guī)定，不需要開發(fā)票。只要總包給分包開具關(guān)于收取違約金的收據(jù)即可。

第二，因總包違約，分包向總包收取的違約金要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。按照財(cái)政部、國(guó)家稅

務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號(hào))文件的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！薄秾?shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定：“條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)?！被诖艘?guī)定，分包人向總包收取的違約金是分包人向總包結(jié)算工程款時(shí)，收取工程款的價(jià)外費(fèi)用，需要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，并向總包開具建筑業(yè)的發(fā)票。分包人可以在企業(yè)所得稅前扣除支付給總包的違約金。

(三)總分包之間材料領(lǐng)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量，總包在包工包料的情況下，工程中的主要建筑材料或主體建材都是由總包統(tǒng)一購(gòu)買，輔料由分包方自己采購(gòu)。在這種情況下，總分包簽定的總分包合同中，合同中會(huì)確定總包發(fā)給分包方使用的主要建筑材料的數(shù)量、型號(hào)和種類，在與分包進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)，總包會(huì)在工程款中扣下總包發(fā)給分包使用或分包領(lǐng)用的建筑材料款。總分包之間的材料領(lǐng)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為：分包人從總包人領(lǐng)用的建筑材料是由總包采購(gòu)的，并且含在總分包合同中和總包與分包的工程結(jié)算價(jià)中，分包方?jīng)]有按照結(jié)算價(jià)給總包開具建筑業(yè)發(fā)票而是只針對(duì)勞務(wù)部分給總包開具建安發(fā)票，結(jié)果少申報(bào)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，構(gòu)成漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)總包方代替分包方扣繳營(yíng)業(yè)稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)

自2009年1月1日開始實(shí)施的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，已經(jīng)取消了總包是分包人營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人的規(guī)定。也就是說，總分包之間在平常的業(yè)務(wù)過程中，往往會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一種情況是總包代替分包人扣繳營(yíng)業(yè)稅;另一種情況是分包人自己作為獨(dú)立的營(yíng)業(yè)稅納稅人，向總包開具建安發(fā)票，讓總包進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的抵扣。

總包方代替分包方扣繳營(yíng)業(yè)稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在，總包已經(jīng)代分包人扣繳了營(yíng)業(yè)稅，總包給分包人結(jié)算工程款時(shí)，總包還向分包人索取建安發(fā)票，結(jié)果使分包人多繳納了營(yíng)業(yè)稅，或者說分包人對(duì)分包額重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。

總分包合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控策略

通過以上總分包合同的涉稅分析，提出以下稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控策略：

(一)掌握建筑業(yè)總分包合同差額抵扣營(yíng)業(yè)稅的條件

建筑業(yè)總分包差額抵扣營(yíng)業(yè)稅應(yīng)同時(shí)具備以下6方面的條件：

(1)總承包人必須是查賬征稅的企業(yè)。即實(shí)行核定定率征收的總包人發(fā)生的分包業(yè)務(wù)不能差額抵扣營(yíng)業(yè)稅。(2)分包人必須向總包人開具建安發(fā)票，而且總承包人必須向建筑勞務(wù)所在地地稅局提供分包人開具的建筑業(yè)發(fā)票和稅收繳款書復(fù)印件。(3)分包人必須是具有建

筑資質(zhì)的建筑企業(yè)，而不是個(gè)人。即總包把建筑工程分包給個(gè)人或者是沒有建筑資質(zhì)的建筑公司，不能抵扣營(yíng)業(yè)稅。(4)總承包人必須持總分包合同到工程所在地的地稅局進(jìn)行備案登記，并且必須向工程所在地的地稅局進(jìn)行建筑工程項(xiàng)目登記，申報(bào)納稅。(5)建筑工程的主體工程在總工程中一定超過50%。否則，總承包方轉(zhuǎn)包工程必須全額繳納營(yíng)業(yè)稅，不能差額抵扣營(yíng)業(yè)稅。(6)差額抵扣營(yíng)業(yè)稅只限于建筑工程。即安裝工程、裝修工程修繕工程和其他工程的總分包之間不可以差額抵扣營(yíng)業(yè)稅。

如果建筑總分包之間沒有同時(shí)具備以上六大條件，則總承包方將面臨不能享受差額抵扣營(yíng)業(yè)稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

(二)總分包合同中必須明確載明相關(guān)事項(xiàng)

總分包合同中必須明確載明以下事項(xiàng)：(1)總分包之間的違約責(zé)任，特別是總包違約，總包向分包支付違約金時(shí)，分包必須向總包開具建安發(fā)票。(2)總包向分包收取的配合費(fèi)用，必須向分包方開非建筑業(yè)的勞務(wù)發(fā)票。(3)如果總包統(tǒng)一采購(gòu)建筑材料，分包從總包領(lǐng)用建筑材料的情況，不能把分包從總包領(lǐng)用的建筑材料寫在分包合同中。

(三)總包對(duì)分包領(lǐng)用建筑材料進(jìn)行監(jiān)督

為了防止分包方將從總包方領(lǐng)用的建筑材料用于銷售變現(xiàn)，然后用變現(xiàn)的現(xiàn)金去購(gòu)買劣質(zhì)建筑材料，從中賺取差價(jià)，總包必須對(duì)分包方從總包方領(lǐng)取的建筑材料，進(jìn)行定期的監(jiān)督使用，例如，派人到工地上去及時(shí)監(jiān)督分包方把從總包領(lǐng)取的建造材料及時(shí)、足量用于本工程建設(shè)。

(四)總包方代替分包方扣繳營(yíng)業(yè)稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控

當(dāng)總包方代替分包方扣繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)，為了規(guī)避分包方的重復(fù)納稅風(fēng)險(xiǎn)，必須按照以下方法進(jìn)行操作：總包方在施工所在地的地稅局開建安發(fā)票，代替分包方扣繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)，必須要求地稅局開一個(gè)一試三聯(lián)的“已扣繳稅款證明單”，其中一聯(lián)在地稅局備查，另外的兩聯(lián)交給總承包方，總承包方把其中的一聯(lián)給予分包方，分包方拿著這一聯(lián)到施工所在地的地稅局開建安發(fā)票給總包方。由于地稅局有一聯(lián)留查，分包方在開發(fā)票給總包時(shí)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅了。