第一篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)【濟(jì)南】房地產(chǎn)企業(yè)合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃培訓(xùn)-中房商學(xué)院

房地產(chǎn)培訓(xùn)【濟(jì)南】房地產(chǎn)企業(yè)合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃培

訓(xùn)（12月14-15日）

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃培訓(xùn)

【課程背景】

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃培訓(xùn)，合同是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，合同是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要載體，合同更是降低稅負(fù)的重要工具之一。而稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)稽查大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排，往往會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來重大稅收損失和經(jīng)濟(jì)損失。

本課程運(yùn)用大量案例說明和幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解和掌握經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制，并能做好經(jīng)濟(jì)合同中的稅務(wù)規(guī)則，讓簽合同的人能有效控制經(jīng)濟(jì)合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到節(jié)稅的效果!【學(xué)員對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)、會(huì)計(jì)事務(wù)所等人員。

【講師介紹】

林老師：中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)顧問，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師，著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”?，F(xiàn)為某省地方稅務(wù)局官員，國(guó)家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國(guó)家稅務(wù)總局稽查人才庫(kù)、所得稅人才庫(kù)優(yōu)秀人才，某省納稅人服務(wù)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，某省稅務(wù)干部學(xué)院等數(shù)所院?？妥淌?，多次組織、參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。林老師長(zhǎng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論基礎(chǔ)，長(zhǎng)期在北京、上海、山東等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、經(jīng)濟(jì)合同、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用;授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默;既有理論高度又有實(shí)戰(zhàn)操作，深受各地學(xué)員喜愛!【課程大綱】

一：經(jīng)濟(jì)合同與稅收關(guān)系 1.引 子

2.案例分析經(jīng)濟(jì)合同與稅收的關(guān)系 3.經(jīng)濟(jì)合同主要條款的涉稅問題有哪些? 4.合同的約定義務(wù)和稅法的法定義務(wù)沖突怎么辦? 5.何謂納稅規(guī)劃和稅務(wù)利益? 二：拿地合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制與合同稅收規(guī)劃

1.招拍掛土地出讓合同受讓主體選擇的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 2.拆遷補(bǔ)償(貨幣/實(shí)物)條款中的涉稅事項(xiàng)

3.土地出讓金返還條款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制和合同稅收規(guī)劃

4.合同簽訂時(shí)間與標(biāo)的物交割時(shí)間條款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 5.以購(gòu)買股權(quán)取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 6.以購(gòu)買在建項(xiàng)目取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 7.合作建房方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 8.以合并分立方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 9.以接受投資方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 10.以置換方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 11.以路換地方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

12.以附加紅線外工程為代價(jià)取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃 三：經(jīng)營(yíng)租賃合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

1.出租和自營(yíng)的選擇：如何變出租為自營(yíng)的技巧何在? 2.物業(yè)自營(yíng)過程中的稅收：自營(yíng)、分立經(jīng)營(yíng)還是委托經(jīng)營(yíng)? 3.租賃合同(不等額租金、無租、免租)： 先裝修后出租還是先出租后裝修? 如何分解租金、管理費(fèi)、廣告費(fèi)等? 4.批發(fā)和零售的妙用：如何變出租為轉(zhuǎn)租? 四：投資設(shè)立階段合同風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)劃(章程協(xié)議)1.投資方式的選擇：設(shè)立公司、購(gòu)買股權(quán)還是增資擴(kuò)股? 2.投資者身份的選擇(法人、自然人、境內(nèi)境外)：選擇好投資者身份，贏在起點(diǎn)，決勝千里!3.組織形式的選擇(有限無限、母子、總分、合伙)：組織形式有時(shí)直接決定了稅負(fù)的多寡。4.出資方式(貨幣、非貨幣)的選擇：以房產(chǎn)、土地出資會(huì)涉及什么稅收風(fēng)險(xiǎn)? 5.出資不到位(包括抽逃資金)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

6.利潤(rùn)分配形式的選擇(國(guó)稅函[2008]267號(hào))：由陳發(fā)樹股權(quán)投資利潤(rùn)分配引發(fā)的政策該如何把握? 7.股權(quán)收購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并分立合同條款中的風(fēng)險(xiǎn)。五：銷售合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及稅收規(guī)劃

1.銷售模式的選擇：銷售毛胚房還是銷售精裝修房如何取舍?先裝修后出售還是先出售后裝修? 2.付款方式(一次性付款、分期付款、按揭等)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 3.促銷方式(買一贈(zèng)一)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 4.代收款項(xiàng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

5.地下室、車位/庫(kù)(有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)、人防設(shè)施改造的車位)轉(zhuǎn)讓合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 6.代理銷售合同、銷售策劃合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 7.售后回租/售后回購(gòu)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 六：開發(fā)建設(shè)階段合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)及稅收規(guī)劃

1.建筑安裝工程合同(總包、分包)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

2.建筑安裝工程合同(包工包料、甲供材、甲控材)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 3.精裝修、裝飾、安裝、綠化合同的稅收風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 4.自產(chǎn)貨物銷售包建筑勞務(wù)(如包安裝)合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 5.建筑安裝工程合同違約金條款的稅收風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

6.建筑安裝工程的營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅、企業(yè)所得稅的“舍小求大”問題 7.建筑安裝工程合同的項(xiàng)目合同分解技巧與納稅規(guī)劃 8.建筑安裝工程合同票據(jù)結(jié)算環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃 七：其他特殊合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 1.代建(定向開發(fā))合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

2.聯(lián)合開發(fā)合同(分房、固定收益、分紅)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 3.掛靠開發(fā)合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃 4.擔(dān)保合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

八：專家現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題。

【課程說明】

[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院 中房博越

[時(shí)間地點(diǎn)]：2013年12月14-15日 濟(jì)南◇玉泉森信大酒店

[培訓(xùn)費(fèi)用]：人民幣2680元/人(含講師費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、茶歇、資料費(fèi)等)會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請(qǐng)?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國(guó)房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬(wàn)多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第二篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)【濟(jì)南】房企合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制及合同稅收規(guī)劃培訓(xùn)-中房商學(xué)院

房地產(chǎn)培訓(xùn)【濟(jì)南】房企合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制及合同稅收規(guī)劃培訓(xùn)

(12月14-15日)房地產(chǎn)培訓(xùn)：房企合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制及合同稅收規(guī)劃培訓(xùn)

【課程背景】

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房企合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制及合同稅收規(guī)劃培訓(xùn)，無論您是老板還是財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理，在地產(chǎn)全面稽查的時(shí)代，您終將遭遇稅務(wù)稽查!面對(duì)嚴(yán)峻的稅務(wù)稽查形勢(shì)，您準(zhǔn)備好了么? 合同更是降低稅負(fù)的重要工具之一。通過改變合同當(dāng)事人、標(biāo)的物、時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以至合同的附件等等各種合同要件，都能實(shí)現(xiàn)意想不到的節(jié)稅效果。本課程運(yùn)用大量案例說明和幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解和掌握經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制，并能做好經(jīng)濟(jì)合同中的稅務(wù)規(guī)則，讓簽合同的人能有效控制經(jīng)濟(jì)合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到節(jié)稅的效果!而稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)稽查大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排，往往會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來重大稅收損失和經(jīng)濟(jì)損失。

【課程對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，主管財(cái)務(wù)工作人員，合約部，法務(wù)部與稅務(wù)師事務(wù)所等人員。

【講師介紹】

林老師：中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)高級(jí)顧問，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師，著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”?，F(xiàn)為某省地方稅務(wù)局官員，國(guó)家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國(guó)家稅務(wù)總局稽查人才庫(kù)、所得稅人才庫(kù)優(yōu)秀人才，某省納稅人服務(wù)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，某省稅務(wù)干部學(xué)院等數(shù)所院?？妥淌冢啻谓M織、參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。林老師長(zhǎng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論基礎(chǔ)，長(zhǎng)期在北京、上海、山東等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、經(jīng)濟(jì)合同、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用;授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默;既有理論高度又有實(shí)戰(zhàn)操作，深受各地學(xué)員喜愛!【課程大綱】

一、經(jīng)濟(jì)合同與稅收關(guān)系

1、引 子

2、案例分析經(jīng)濟(jì)合同與稅收的關(guān)系

3、經(jīng)濟(jì)合同主要條款的涉稅問題有哪些?

4、合同的約定義務(wù)和稅法的法定義務(wù)沖突怎么辦?

5、何謂納稅規(guī)劃和稅務(wù)利益?

二、銷售合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及稅收規(guī)劃

1、銷售模式的選擇：銷售毛胚房還是銷售精裝修房如何取舍?先裝修后出售還是先出售后裝修?

2、付款方式(一次性付款、分期付款、按揭等)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

3、促銷方式(買一贈(zèng)一)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

4、代收款項(xiàng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

5、地下室、車位/庫(kù)(有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)、人防設(shè)施改造的車位)轉(zhuǎn)讓合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

6、代理銷售合同、銷售策劃合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

7、售后回租/售后回購(gòu)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

三、經(jīng)營(yíng)租賃合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

1、出租和自營(yíng)的選擇：如何變出租為自營(yíng)的技巧何在?

2、物業(yè)自營(yíng)過程中的稅收：自營(yíng)、分立經(jīng)營(yíng)還是委托經(jīng)營(yíng)?

3、租賃合同(不等額租金、無租、免租)： 先裝修后出租還是先出租后裝修?如何分解租金、管理費(fèi)、廣告費(fèi)等?

4、批發(fā)和零售的妙用：如何變出租為轉(zhuǎn)租?

四、其他特殊合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

1、代建(定向開發(fā))合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

2、聯(lián)合開發(fā)合同(分房、固定收益、分紅)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

3、掛靠開發(fā)合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

4、擔(dān)保合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

五、投資設(shè)立階段合同風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)劃(章程協(xié)議)

1、投資方式的選擇：設(shè)立公司、購(gòu)買股權(quán)還是增資擴(kuò)股?

2、投資者身份的選擇(法人、自然人、境內(nèi)境外)：選擇好投資者身份，贏在起點(diǎn)，決勝千里!

3、組織形式的選擇(有限無限、母子、總分、合伙)：組織形式有時(shí)直接決定了稅負(fù)的多寡。

4、出資方式(貨幣、非貨幣)的選擇：以房產(chǎn)、土地出資會(huì)涉及什么稅收風(fēng)險(xiǎn)?

5、出資不到位(包括抽逃資金)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

6、利潤(rùn)分配形式的選擇(國(guó)稅函[2008]267號(hào))：由陳發(fā)樹股權(quán)投資利潤(rùn)分配引發(fā)的政策該如何把握?

7、股權(quán)收購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并分立合同條款中的風(fēng)險(xiǎn)。

六、拿地合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制與合同稅收規(guī)劃

1、招拍掛土地出讓合同受讓主體選擇的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

2、拆遷補(bǔ)償(貨幣/實(shí)物)條款中的涉稅事項(xiàng)

3、土地出讓金返還條款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制和合同稅收規(guī)劃

4、合同簽訂時(shí)間與標(biāo)的物交割時(shí)間條款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

5、以購(gòu)買股權(quán)取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

6、以購(gòu)買在建項(xiàng)目取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

7、合作建房方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

8、以合并分立方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

9、以接受投資方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

10、以置換方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

11、以路換地方式取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

12、以附加紅線外工程為代價(jià)取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與合同稅收規(guī)劃

七、開發(fā)建設(shè)階段合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)及稅收規(guī)劃

1、建筑安裝工程合同(總包、分包)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

2、建筑安裝工程合同(包工包料、甲供材、甲控材)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

3、精裝修、裝飾、安裝、綠化合同的稅收風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

4、自產(chǎn)貨物銷售包建筑勞務(wù)(如包安裝)合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

5、建筑安裝工程合同違約金條款的稅收風(fēng)險(xiǎn)與稅收規(guī)劃

6、建筑安裝工程的營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅、企業(yè)所得稅的“舍小求大”問題

7、建筑安裝工程合同的項(xiàng)目合同分解技巧與納稅規(guī)劃

8、建筑安裝工程合同票據(jù)結(jié)算環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

八、專家現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題。

【課程說明】

[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院 中房博越

[時(shí)間地點(diǎn)]：2013年12月14-15日 濟(jì)南(詳見報(bào)到通知)[培訓(xùn)費(fèi)用]：2680元/人(含培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi))食宿代訂，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國(guó)房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬(wàn)多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第三篇：房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控（原創(chuàng)轉(zhuǎn)載務(wù)必注明出處否則追求法律責(zé)任）

作者：中國(guó)財(cái)稅顧問納稅籌劃師 肖太壽2013

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在實(shí)踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行代銷；另一種是房地產(chǎn)公司自己成立營(yíng)銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講，大型房地產(chǎn)公司都是委托具有房地產(chǎn)代銷資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)從事一級(jí)市場(chǎng)的代銷，在代銷商品房的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司與代銷中間機(jī)構(gòu)簽訂的代銷合同中，因代銷方式的不同而稅收風(fēng)險(xiǎn)不同，分析如下：

（一）房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)代銷合同中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代銷機(jī)構(gòu)明確的代銷方式主要有：支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、超基價(jià)分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中，體現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)公司少確認(rèn)收入，從而少申報(bào)企業(yè)所得稅，將受到稅務(wù)稽查部門的稽查而要補(bǔ)稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

1、支付手續(xù)費(fèi)方式代銷的稅收風(fēng)險(xiǎn)：按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入，而少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)）規(guī)定,非保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，要在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除,必須具備以下五個(gè)條件: 一是按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅前扣除,超過部分，不得扣除。二是企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。

三是除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。

四是企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。

五是企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等費(fèi)用。

另外，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。

[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]

1、案情介紹 甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2013年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬(wàn)元。甲公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 950萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 950萬(wàn)元

請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、涉稅分析

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！被诖艘?guī)定，本案例中的甲房地產(chǎn)公司以950萬(wàn)元確認(rèn)收入是錯(cuò)誤的，是漏稅的表現(xiàn)，甲房地產(chǎn)公司必須按照A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬(wàn)元確認(rèn)收入，繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，向中間代理機(jī)關(guān)支付手續(xù)費(fèi)50萬(wàn)元不能從1000萬(wàn)元收入中進(jìn)行扣除，應(yīng)由A房屋代理銷售公司向甲房地產(chǎn)公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬(wàn)元，作為費(fèi)用列支，在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。甲公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 1000萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬(wàn)元 同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 50萬(wàn)元

貸：銀行存款 50萬(wàn)元

2、視同買斷方式委托銷售的稅收風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)公司只根據(jù)與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規(guī)定的買斷價(jià)確認(rèn)收入，從而存在少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價(jià)為每平方米4500元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2013年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交給甲公司時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司按買斷價(jià)計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 900萬(wàn)元

貸：銷售收入 900萬(wàn)元。請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

基于此規(guī)定，本案例中的B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬(wàn)元，因開發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)5000元大于買斷價(jià)4500元，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合同價(jià)5000元/米確認(rèn)收入，而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照買斷價(jià)4500元計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬(wàn)元，貸：銷售收入 900萬(wàn)元。是一種少計(jì)算收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 1000萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬(wàn)元 同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 100萬(wàn)元

貸：銀行存款 100萬(wàn)元

3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn)：支付給代理銷售方的分成額，直接從銷售收入中進(jìn)行減除，沒有按照基價(jià)與銷售合同或協(xié)議中約定的銷售價(jià)格兩者中的最高者確認(rèn)收入，從而出現(xiàn)少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。

根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按照以下規(guī)定確定收入。

（1）屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除； 如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按照以上兩種情況進(jìn)行收入的確認(rèn)。

[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同，合同確定采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司按照保底價(jià)計(jì)算收入，賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 900萬(wàn)元

貸：銷售收入 900萬(wàn)元。請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，而且銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。本案例中，C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬(wàn)元），開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬(wàn)元）不得直接從收入中扣除，將來支付時(shí)，代理銷售公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司開代理業(yè)的服務(wù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支。而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照保底價(jià)4500元計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬(wàn)元，貸：銷售收入 900萬(wàn)元。是一種少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 1000萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬(wàn)元 同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 30萬(wàn)元

貸：銀行存款 30萬(wàn)元

4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn)：包銷期內(nèi)沒有參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)沒有應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。另外，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)[1996]684號(hào)文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司D公司簽訂采取包銷方式代理銷售合同。合同約定：D公司包銷售甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2013年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。甲公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 765萬(wàn)元（4500×1700米）

貸：銷售收入 765萬(wàn)元

請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。本案例中，D公司還有300平方米未售出，D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500×（1700＋300）＝950（萬(wàn)元），如果D公司把300平方米售出時(shí)，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。因此，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照4500×（1700＋300）＝950（萬(wàn)元）確認(rèn)收入，而本案例中，甲公司按照765萬(wàn)元（4500×1700米）確認(rèn)收入，明顯是少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。

（二）房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略 通過以上對(duì)房地產(chǎn)公司委托代理銷售中間機(jī)構(gòu)從事開發(fā)產(chǎn)品代理銷售的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略：

1、收取手續(xù)方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略

房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。

2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略

房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。

3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（1）屬于由房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。

（2）屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略 房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第四篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)【重慶】房地產(chǎn)企業(yè)全程項(xiàng)目管理財(cái)稅處理培訓(xùn)-中房商學(xué)院

房地產(chǎn)培訓(xùn)【重慶】房地產(chǎn)企業(yè)全程項(xiàng)目管理財(cái)稅處理培訓(xùn)

（11月14-15日）

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)全程項(xiàng)目管理財(cái)稅處理培訓(xùn)

【課程背景】

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)全程項(xiàng)目管理財(cái)稅處理培訓(xùn)，營(yíng)改增，房地產(chǎn)、建安企業(yè)勢(shì)在必行!影響之大，前所未有，深度解讀，未雨綢繆。房地產(chǎn)建安企業(yè)特殊業(yè)務(wù)，財(cái)稅處理不當(dāng)，帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)；處理得當(dāng)，創(chuàng)造稅收利潤(rùn)。

中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)特邀注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、高級(jí)納稅籌劃師劉老師，精細(xì)化的講述房企項(xiàng)目各個(gè)財(cái)稅問題，【課程對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、主管、會(huì)計(jì)核算人員、稅務(wù)主辦相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及稅務(wù)、會(huì)計(jì)事務(wù)所等人員。

【講師介紹】

劉老師，中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)顧問，注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、高級(jí)納稅籌劃師，數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的工作經(jīng)歷，深刻了解企業(yè)的稅務(wù)問題，擅長(zhǎng)所得稅匯算與土增稅清算。

【課程大綱】

第一講：房地產(chǎn)企業(yè)土地取得環(huán)節(jié)財(cái)稅處理 接受投資取得土地

2、劃撥取得土地

3、競(jìng)拍取得土地

4、抵償債務(wù)取得土地

5、收購(gòu)股份取得土地

7、合作建房取得土地

8、拆一還一

9、以物易物取得土地

10、拆遷補(bǔ)償金

11、賠償遮光費(fèi)

12、無償修建大市政建設(shè)

13、高價(jià)競(jìng)拍土地后獲得政府補(bǔ)助

14、土地變更用途和超面積超容積率補(bǔ)交地價(jià)

15、獲取爛尾樓拆除重建

16、支付地價(jià)款不能取得全額發(fā)票 第二講：房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售與銷售財(cái)稅處理

1、內(nèi)部按揭套現(xiàn)

2、訂金、定金、VIP、誠(chéng)意金、保證金、違約金

3、交房面積誤差

4、買房送車位、送家電、送花園、送裝修

5、樓堂館所合建與贈(zèng)送

6、自產(chǎn)自用樓盤

7、大房改小房與小房改大房

8、商住樓混合建售

9、代銷與包銷

10、合作銷售

11、售后回租

12、售后包租

13、臨時(shí)建筑物做銷售用房

14、公共配套設(shè)置做銷售用房

15、租用土地建造售樓部

16、預(yù)交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加

17、預(yù)售期間廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)

18、基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)提費(fèi)用與配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用

19、土地閑置費(fèi)與空置房清潔費(fèi) 20、委托企業(yè)管理與委托項(xiàng)目管理

第三講：房地產(chǎn)企業(yè)融資財(cái)稅處理

1、與金融部門借款

2、與非金融企業(yè)借款

3、與個(gè)人簽訂借款

4、注冊(cè)資金與借款

5、境內(nèi)企業(yè)向境外分公司借款

6、一次支付3年利息與3年后支付利息

7、免利息

8、高利貸

9、統(tǒng)借統(tǒng)還

10、集團(tuán)資金池

11、信托投資

12、罰息、展期利息

13、完工前借款利息與完工后借款利息

14、展期與超期利息

15、違約金

第四講：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)財(cái)稅處理

1、包工包料

2、包工不包料

3、裝修與純勞務(wù)

4、總包、分包、轉(zhuǎn)包給個(gè)人

5、拆遷、爆破、園林綠化

6、土地整理

7、質(zhì)保金

8、甲供料與甲控料

9、銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供安裝

10、代收與代付設(shè)備款

11、帶資修建

12、賑災(zāi)施工與援建施工

第五講：房地產(chǎn)企業(yè)成立時(shí)財(cái)稅處理

1、實(shí)際出資人與名義出資人

2、名為投資實(shí)為出租

3、名為投資實(shí)為借款

4、增資擴(kuò)股與抽逃注冊(cè)資金

5、接受土地投資未辦理過戶

6、接受土地投資辦理過戶后實(shí)為股東使用

7、一人有限公司在地產(chǎn)企業(yè)中具體運(yùn)用 第六講：房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)開發(fā)財(cái)稅處理

1、合同開發(fā)分收入

2、合作開發(fā)分房屋

3、合作開發(fā)分利潤(rùn)

4、合作開發(fā)土地不過戶

5、合作開發(fā)土地要過戶

6、甲方出地乙方出資合作建房，乙方取得建安發(fā)票

7、甲方出地乙方出資合作建房，甲方不負(fù)責(zé)開發(fā)與管理或者乙方不負(fù)責(zé)開發(fā)與管理

第七講：房地產(chǎn)建安企業(yè)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略與財(cái)稅處理技巧

1、“營(yíng)改增”主要政策分析

2、試點(diǎn)期間常見疑難問題財(cái)稅處理

3、試點(diǎn)地區(qū)試點(diǎn)企業(yè)營(yíng)改增影響分析

4、試點(diǎn)勞務(wù)出口政策分析 第八講：房地產(chǎn)項(xiàng)目租賃財(cái)稅處理

1、整體租賃爛尾樓開發(fā)使用10年歸還房屋

2、免租期

3、售后回租

4、租金發(fā)票

5、車位轉(zhuǎn)讓與物業(yè)管理費(fèi)

6、紅線外租賃停車位

7、物業(yè)公司轉(zhuǎn)租與物業(yè)公司代收租金

8、房屋租賃與投資涉稅案例分析

9、租賃期50年與視同分期收款銷售

10、沒有合同如何確定營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅納稅期限 第九講：房地產(chǎn)企業(yè)重組財(cái)稅處理

第十講：房地產(chǎn)項(xiàng)目清算與企業(yè)注銷財(cái)稅處理

【課程說明】

[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院

[時(shí)間地點(diǎn)]：2013年11月14-15日 重慶（詳見報(bào)到通知）

[培訓(xùn)費(fèi)用]：1600元/人（含培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)）食宿代訂，費(fèi)用自理!中房商學(xué)院是中國(guó)房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬(wàn)多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第五篇：【鄭州】房地產(chǎn)企業(yè)組織管控及人力資源規(guī)劃培訓(xùn)(4月12日)-中房商學(xué)院

【鄭州】房地產(chǎn)企業(yè)組織管控及人力資源規(guī)劃培訓(xùn)（4月12日）

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)組織管控及人力資源規(guī)劃培訓(xùn)

【課程背景】

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)組織管控及人力資源規(guī)劃培訓(xùn)；人才因素日益成為組織實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵因素!人才因素也日益成為組織實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的瓶頸!企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，最終都可歸結(jié)為“人才”的競(jìng)爭(zhēng)!萬(wàn)科總裁郁亮說：“過去1000億發(fā)展歷程中最大的問題是人的問題”。萬(wàn)科尚且如此，何況其他企業(yè)。地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)人員流動(dòng)最頻繁的行業(yè)之一，人力資源部門如何吸引、培養(yǎng)、使用和保留卓越人才，如何提供更高效的人力資源管理與服務(wù)，如何更好地配合公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)? 【課程收益】

1、掌握典型組織架構(gòu)設(shè)計(jì)方式，并找到符合自己公司特點(diǎn)的管控方式;

2、剖析知名企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，領(lǐng)會(huì)組織演變內(nèi)涵，找到組織變革關(guān)鍵點(diǎn);

3、掌握崗位說明書撰寫原則及技巧，生成可指導(dǎo)工作的崗位說明書;

4、從實(shí)戰(zhàn)角度深度剖析人力資源規(guī)劃的意義和價(jià)值;

5、掌握人力資源規(guī)劃及人力資源計(jì)劃的編制技巧;

6、掌握人力資源管理者推動(dòng)人力資源工作的實(shí)戰(zhàn)技巧。

【學(xué)員對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)及各級(jí)人力資源管理者。

【講師介紹】

王老師：中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)高級(jí)顧問；房地產(chǎn)人力資源落地實(shí)施專家、曾任職富力地產(chǎn)集團(tuán)、中國(guó)500強(qiáng)集團(tuán)等多家知名地產(chǎn)企業(yè)，歷任集團(tuán)人力資源管理咨詢落地實(shí)施經(jīng)理、人力資源專業(yè)經(jīng)理、集團(tuán)人力資源總監(jiān)等職務(wù);致力于房地產(chǎn)行業(yè)人力及管理研究10余年，房企人資高管及多家地產(chǎn)集團(tuán)咨詢顧問雙重背景。

具備全面的管理視野及地產(chǎn)人力資源實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)人力資源體系建設(shè)及落地實(shí)施，曾負(fù)責(zé)某集團(tuán)人力資源組織、績(jī)效、薪酬體系重構(gòu)及負(fù)責(zé)咨詢成果落地實(shí)施工作，搭建某知名地產(chǎn)集團(tuán)招聘培訓(xùn)體系并深化實(shí)施，主持某實(shí)業(yè)集團(tuán)人力資源整合重組、發(fā)展規(guī)劃及落地實(shí)施，負(fù)責(zé)數(shù)家地產(chǎn)企業(yè)管理變革并推動(dòng)落地實(shí)施，對(duì)人力資源有其獨(dú)到見解，并在實(shí)際操作中總結(jié)提煉出大量適用與地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)用工具方法。

金牌課程：《房地產(chǎn)HR實(shí)戰(zhàn)課程之十年一劍系列》、《房地產(chǎn)非人資源管理者的人力資源管理》、《房地產(chǎn)職業(yè)素養(yǎng)》、《房地產(chǎn)管理者能力進(jìn)階》等。授課形式豐富多樣，授課內(nèi)容緊扣地產(chǎn)，根據(jù)成年人學(xué)習(xí)特點(diǎn)，以體驗(yàn)、案例、行為轉(zhuǎn)化為載體，充分激發(fā)學(xué)員學(xué)習(xí)熱情，受到學(xué)員的廣泛好評(píng)。

【課程大綱】

房地產(chǎn)企業(yè)組織管控設(shè)計(jì)實(shí)施與崗位說明書撰寫 1.房地產(chǎn)企業(yè)組織設(shè)計(jì)基礎(chǔ) 1.1房地產(chǎn)組織設(shè)計(jì)的起點(diǎn)與根源 1.1.1何為企業(yè)組織體系 1.1.2組織設(shè)計(jì)的四個(gè)要素 1.1.3組織設(shè)計(jì)的內(nèi)容與步驟 1.1.4組織設(shè)計(jì)主要解決的問題 1.1.5組織架構(gòu)的評(píng)估方式 1.2 典型房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu) 1.2.1萬(wàn)科組織架構(gòu)及其特點(diǎn)分析 1.2.1金地組織結(jié)構(gòu)及其特點(diǎn)特點(diǎn) 1.2.1華潤(rùn)組織架構(gòu)及其特點(diǎn)分析 2.房地產(chǎn)企業(yè)組織設(shè)計(jì)

2.1單項(xiàng)目地產(chǎn)公司組織設(shè)計(jì)

2.1.1案例：某單項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)案例剖析 2.1.2單項(xiàng)目企業(yè)組織架構(gòu)最容易犯的錯(cuò)誤及對(duì)策 2.2同城多項(xiàng)目公司組織設(shè)計(jì)

2.2.1案例：某同城多項(xiàng)目地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)剖析 2.2.2同城對(duì)項(xiàng)目企業(yè)組織架構(gòu)最容易犯的錯(cuò)誤及對(duì)策 2.3異地管控公司組織設(shè)計(jì) 2.3.1兩種典型的異地管控組織架構(gòu)

2.3.1案例：某異地多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)剖析 2.3.2異地管控公司組織架構(gòu)最容易犯的錯(cuò)誤與對(duì)策 2.4集團(tuán)三級(jí)管控組織設(shè)計(jì) 2.4.1關(guān)于總部幾種定位方式 2.4.2關(guān)于城市公司的幾種定位方式 2.4.3關(guān)于項(xiàng)目公司的幾種定位方式 2.4.4三級(jí)管控的幾個(gè)執(zhí)行難點(diǎn)

3.地產(chǎn)公司或項(xiàng)目公司崗位及人員配置 3.1從房地產(chǎn)開發(fā)階段看的崗位設(shè)置與人員配備 3.2案例：房地產(chǎn)公司人員各崗位標(biāo)準(zhǔn)配備原則 4.組織設(shè)計(jì)與崗位設(shè)計(jì) 4.1組織設(shè)計(jì)的權(quán)限分配 4.2部門職責(zé)編制技巧與組織技巧 4.3案例：典型房地產(chǎn)部門職責(zé)解析

4.4房地產(chǎn)崗位設(shè)計(jì)的原則和技巧 5.工作分析與崗位說明書 5.1何為工作分析 5.1.1崗位是什么

5.1.2組織架構(gòu)工作分析與崗位說明書的價(jià)值 5.1.3工作分析是什么

5.1.4工作分析的意義原則與流程 5.2崗位說明書的價(jià)值與意義 5.2.1從新審視崗位說明書

5.2.2崗位說明書的基本內(nèi)容及其意義 5.2.3崗位說明書編制技巧

5.2.4案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司崗位說明書剖析 謀而后定-切實(shí)可行的人力資源規(guī)劃

第一部分：做正能量推動(dòng)型的人力資源管理者 1.正說人力資源管理

1.1案例：無奈的人力資源管理者 1.2正能量看待人力資源管理 2.如何做有影響力的人力資源管理者 2.1案例：不相忘于江湖

2.2有影響力人力資源管理者的十項(xiàng)能力 第二部分：人力資源規(guī)劃的價(jià)值和意義 1.人力資源規(guī)劃對(duì)于組織的意義

1.1規(guī)劃的誤區(qū)與意義

1.2中國(guó)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與人力資源管理現(xiàn)狀 1.3人力資源規(guī)劃對(duì)于組織的價(jià)值與意義 2.人力資源規(guī)劃對(duì)于人力資源部門的意義 2.1 案例：《真假人力資源規(guī)劃》 2.2 好規(guī)劃對(duì)于人力資源部門的意義

第三部分：人力資源規(guī)劃及工作計(jì)劃的編制技巧 1.企業(yè)不同發(fā)展時(shí)期的人力資源工作要點(diǎn) 1.1初創(chuàng)期企業(yè)人力資源工作難點(diǎn)及技巧 1.2發(fā)展期企業(yè)人力資源工作難點(diǎn)及技巧 2.人力資源規(guī)劃的準(zhǔn)備工作 2.1站位與換位技巧 2.2解讀與詮釋技巧 2.3預(yù)算與規(guī)劃

3.人力資源模塊間的邏輯關(guān)系 3.1案例：既成功又失敗的培訓(xùn)體系 3.2解析人力資源模塊網(wǎng)狀關(guān)系圖 4.如何做好人力資源三年規(guī)劃 3.1《規(guī)劃報(bào)告》基本要素 3.2基本要素間的邏輯關(guān)系梳理 5.做好招聘計(jì)劃 4.1招聘計(jì)劃的準(zhǔn)備工作

4.2 招聘計(jì)劃的基本要素 6.做好培訓(xùn)計(jì)劃

5.1資源培訓(xùn)計(jì)劃的準(zhǔn)備工作 5.2資源培訓(xùn)計(jì)劃的基本要素 7.做好人力資源薪酬福利計(jì)劃 7.1薪酬福利計(jì)劃的準(zhǔn)備工作 7.2薪酬福利計(jì)劃的基本要素 8.做好人力資源績(jī)效計(jì)劃 7.1薪酬福利計(jì)劃的準(zhǔn)備工作 7.2薪酬福利計(jì)劃的基本要素

【課程說明】

[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院 中房博越

[時(shí)間地點(diǎn)]：2014年4月12-13日 鄭州(具體地點(diǎn)開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報(bào)到通知》另行通知，詳情請(qǐng)咨詢會(huì)務(wù)組)[培訓(xùn)費(fèi)用]：人民幣3680元/人(含講師費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、茶歇、資料費(fèi)等)會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請(qǐng)?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國(guó)房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬(wàn)多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。