第一篇：土地出讓金收取標準的計算與若干問題

土地出讓金收取標準的計算

根據(jù)目前的規(guī)定，每套住房所擁有的國有土地使用權各有不同，這與該住房所在小區(qū)的建筑容積率有很大關系，一般多層住宅每套住宅所擁有的國有土地使用權約在15平方米左右，小高層一般約在六七平方米左右，而高層建筑則更少。當然對于那些單門獨戶的個人建房，由于其獨享所在地塊的土地使用權，因此其必須補交的土地出讓金自然也就水漲船高。

（一）個人住房劃撥國有建設用地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準1.1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

2.1990年5月19日（含當日）以后取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，不再進行容積率、區(qū)域因素、個別因素等修正。

案例：市民鄭先生有一處個人建房，地址位于鯉城區(qū)海濱街道中山中路X號，用地面積100平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證，現(xiàn)需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區(qū)住宅用地級別圖一級區(qū)，基準地價5670元/平方米。

其土地出讓金計算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含當日）之后取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。

（二）已購公有住房（含集資建房）、經(jīng)濟適用房按規(guī)定允許轉讓的，以及市區(qū)紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

已購房改房、經(jīng)濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補交土地出讓金。

案例：市民王先生有一房改房，地址位于豐澤區(qū)豐澤新村X號，用地面積15平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證?，F(xiàn)需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區(qū)住宅用地級別圖一級區(qū)，基準地價5670元/平方米。

其土地出讓金計算方法：土地出讓金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

（三）拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準由政府統(tǒng)一實施的拆遷安置房，按申辦轉讓手續(xù)之日的標定地價計算：

1.被拆遷戶原土地為1990年5月19日以前取得劃撥國有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續(xù)之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

2.被拆遷戶原土地為1990年5月19日（含當日）以后取得劃撥國有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續(xù)之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，其拆遷安置房轉讓不再收取土地出讓金。拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

案例：市民陳先生有一拆遷安置房，地址位于豐澤區(qū)坪山路西側某安置小區(qū)×號，用地面積15平方米，已取得現(xiàn)有房屋的土地使用權證及房屋所有權證。現(xiàn)需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區(qū)住宅用地級別圖三級區(qū)，基準地價2600元/平方米。

其土地出讓金計算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日（含當日）之后取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

土地使用權出讓金的含義

土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使用者，并向

受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部貨幣或其他物品及權利折合成貨幣的補償。

土地使用權出讓金的確定

土地使用權出讓金的確定有三個過程：

第一是估價過程。在這個過程中，政府選擇有土地估價資格的中介機構對擬出讓的土地進行地價評估。

第二是確定出讓底價過程。在這個過程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關政策，對土地估價結果進行修訂，形成出讓底價。出讓底價的作用在于政府出讓土地使用權時，如果有意受讓人的出價低于出讓低價，政府將不予出讓土地使用權。

第三是批準過程。由于我國各級政府對出讓土地使用權有不同的審批權限，所以，有的出讓土地的出讓價是下級政府與受讓方商定的，但最后的確定權在有批準權的上級政府。

土地使用權出讓金的計算 按照《中華人民共和國土地管理法》和國務院頒布的實施條例、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，存量房屋轉讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂、金額、服務業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門補辦土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金。

補繳土地使用權出讓金的標準是按照土地等級、土地用途、建筑容積率來確定的，它相當于外商投資企業(yè)5年的土地使用費，其具體計算公式為：土地使用權出讓金=土地面積x5年土地使用費X容積率系數(shù)。

其中，容積率系數(shù)在1.8以內(nèi)（包括1.8）的，按100%計算；超過

l.8的部分，按50%計算。

土地使用權出讓金=土地面積（20）X 5年土地使用費（二級土地住宅為每年 100元/平方米）X 容積率系數(shù) 該房屋的容積率=建筑面積/占地面積=120/20=6土地使用權出讓金=20 x 5 x 100 [1+（6-1.8）/2]=31000（元）

如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權出讓金。

土地使用權出讓金的使用

以出讓等有償方式取得的國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。新增建設用地的土地有償使用費，一律全額繳入國庫，實行中央和地方30：70分成。

第二篇：廣州市土地出讓金計算標準

一、計收土地出讓金的具體情形

(一)1993年1月1日之后供應的國有建設用地，除依法可劃撥供地外，須辦理土地出讓手續(xù)，計收土地出讓金。

(二)權屬清晰的原有歷史用地，1993年1月1日之后發(fā)生新建、改建、擴建或用途變更(含臨時新建經(jīng)營性項目和臨時改變?yōu)榻?jīng)營性用途)和權屬轉移，且不符合劃撥條件的，須辦理土地出讓手續(xù)，計收土地出讓金。

(三)原劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營，且權屬人為法人的，須辦理土地出讓手續(xù)，計收土地出讓金。

二、計收土地出讓金的標準

(一)以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓的國有建設用地，按實際成交價格計收土地出讓金。

(二)以協(xié)議方式供應的國有建設用地，屬政府儲備用地的，按基準地價計收土地出讓金，但不得低于實際土地取得與土地開發(fā)成本及土地純收益之和；屬用地單位自行征地拆遷的，按土地純收益計收土地出讓金。

(三)劃撥用地上配套的經(jīng)營性用房，屬政府儲備用地的，按基準地價計收土地出讓金；屬用地單位自行征地拆遷的，按土地純收益計收土地出讓金。

(四)利用原劃撥用地或其地上建筑(零星危房改造項目和私有住宅除外)進行新建、改建、擴建或用途變更，經(jīng)營性用途按改造前后用途的當前基準地價標準計算總價差及原劃撥用途的土地純收益之和計收土地出讓金，但不得低于改造后的土地純收益；非經(jīng)營性用途按改造后的土地純收益計收土地出讓金。

(五)原劃撥用地及地上建筑物權屬轉移或企業(yè)改制等須補辦土地出讓手續(xù)的，按土地純收益計收土地出讓金。原劃撥用地上的私有住宅用房(不含經(jīng)濟適用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交換、贈與(不含繼承)及私有住宅用房產(chǎn)權人自行申請補辦土地出讓手續(xù)的，按區(qū)片平均住宅用途土地純收益的10%計收土地出讓金。具體的區(qū)片劃分和標準由市國土房管行政主管部門確定后對外公布。

(六)原劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營，且權屬人為法人的，按年計收土地出讓金。其年土地出讓金按相應用途土地純收益的4%確定，具體征收細則由市國土房管行政主管部門另行制定。

(七)零星危房改造項目和私有住宅改建、擴建，改建、擴建后建筑面積增容不超過原產(chǎn)權面積5%(含5%)的，暫緩征收土地出讓金；超過5%的，增容部分按土地純收益計收土地出讓金。

(八)村集體經(jīng)濟組織或個人依法將集體建設用地轉為國有建設用地，可暫緩征收土地出讓金。村集體經(jīng)濟組織原使用的劃撥國有建設用地自行申請補繳土地出讓金，或發(fā)生新建、擴建、改建和權屬轉移等情形，按規(guī)定須補辦土地出讓手續(xù)的，按土地純收益計收土地出讓金。

納入“城中村”自主改造且與舊村一并改造的，按土地純收益的50%計收土地出讓金?！俺侵写濉备脑彀仓梅拷灰邹D讓時，按相應用途基準地價的30%計收土地出讓金。

(九)原土地使用權人自行改造舊廠房，改作教育、科研、設計、文化、衛(wèi)生、體育等非經(jīng)營性用途和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，不符合劃撥用地目錄的，按綜合辦公用途基準地價的30%計收土地出讓金；改作保險金融、商貿(mào)會展、旅游娛樂、商務辦公等經(jīng)營性用途的，按改造前后用途的當前基準地價標準計收總價差補交土地出讓金。

(十)地下商業(yè)按地上商業(yè)計收標準的50%計收土地出讓金。除依法可劃撥外，其他新建地下建筑按工業(yè)用途基準地價的20%計收土地出讓金。本通知實施前未計收土地出讓金的地下建筑，暫緩征收土地出讓金。

(十一)已出讓項目發(fā)生規(guī)劃調(diào)整(含容積率增減、規(guī)劃用途調(diào)整)，出讓合同約定土地出讓金調(diào)整標準的，從其約定。出讓合同未約定調(diào)整標準的，分以下情形處理：

1.公開出讓項目(工業(yè)項目除外)容積率增加的，按當前基準地價單價與原合同成交單價當中的高者補交土地出讓金；容積率減少的，按原合同成交價格調(diào)減，但用地單位自身要求減少項目建筑面積的，土地出讓金原則上不予退減。

2.公開出讓項目涉及用地性質(zhì)調(diào)整的，可收回重新出讓；不收回重新出讓的，若地塊調(diào)整用途后的市場總價高于調(diào)整前市場總價的，按兩者的差價補交土地出讓金；若地塊調(diào)整用途后的市場總價低于調(diào)整前市場總價的，土地出讓金原則上不予退減。

3.協(xié)議出讓項目(工業(yè)項目除外)建筑面積或建筑用途調(diào)整的，經(jīng)營性用途按調(diào)整前后用途的當前基準地價標準計算總價差調(diào)整土地出讓金，若土地出讓金減少的，按減少額的30%退減；非經(jīng)營性用途按調(diào)整前后用途的當前土地純收益標準計算總價差調(diào)整土地出讓金。土地出讓金退減額不得超過原已核定的土地出讓金總額。

4.按工業(yè)、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請用地后未按原規(guī)劃實施建設的項目，現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅的，由政府收回重新公開出讓，按土地公開出讓成交價的40%返還原用地單位前期投入費用；現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅外的經(jīng)營性用途的，按調(diào)整前后用途的當前基準地價標準計算總價差補交土地出讓金；現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為非經(jīng)營性用途的，按調(diào)整前后用途的當前土地純收益標準計算總價差補交土地出讓金。

5.工業(yè)項目增加生產(chǎn)性用房建筑面積的，不加收土地出讓金。但其配套行政辦公及生活服務設施用地面積或建筑面積超過本通知第三點第(一)款第2項規(guī)定面積標準的部分，原屬政府儲備用地的，分別按辦公或住宅用途基準地價計收土地出讓金；原屬用地單位自行征地拆遷的，分別按辦公或住宅用途土地純收益計收土地出讓金。

(十二)由用地單位自行征地拆遷的原協(xié)議出讓項目，經(jīng)出讓方同意，重新設定土地出讓起始時間的，可按新設定起始時間時的土地純收益重新計收土地出讓金；但除政府原因導致土地延遲開發(fā)的期間之外，原已使用的年限應按原出讓合同標準及本通知的年限修正系數(shù)規(guī)定計收土地出讓金。

三、計收土地出讓金的技術指標

(一)計價用途

1.出讓宗地的用途類別根據(jù)規(guī)劃行政主管部門批準的用地性質(zhì)和建筑功能，對照本市國有建設用地使用權基準地價用途分類確定。其他未列入基準地價用途分類的用地，其用途類別參照相關或相近用地(或其土地利用效益相近)的用途類別確定。

2.工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積超過工業(yè)項目總用地面積7%或建筑面積超過工業(yè)項目總建筑面積14%的部分，不能視為工業(yè)用途，應按辦公及住宅用途計收土地出讓金。

(二)計價面積

1.商業(yè)、綜合(辦公)、住宅、經(jīng)營性基礎設施和經(jīng)營性倉儲等參照工業(yè)用途標準計收的其他項目用地以及原劃撥工業(yè)用地權屬轉移或企業(yè)改制補繳土地出讓金，地上和地下建筑面積超過凈用地面積時，按建筑面積計收，反之按凈用地面積計收。

2.新建工業(yè)項目用地按凈用地面積計收。

3.多種土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面積或用地面積分攤面積分別計收。

4.原出讓合同未明確出讓建筑面積的非工業(yè)項目，若規(guī)劃行政主管部門首次批準的凈容積率小于1.8，按首次批準的凈容積率設定原出讓合同的出讓建筑面積；否則，按凈容積率1.8設定原出讓合同的出讓建筑面積。

(三)相關修正

1.商業(yè)路線價區(qū)段上的商業(yè)臨街宗地，其土地純收益在網(wǎng)格點基準地價基礎上，按市國土房管行政主管部門公布的商業(yè)區(qū)段路線價加價的10%加收。

2.除工業(yè)項目外，新建項目計收土地出讓金作容積率修正(附件2)。商業(yè)用途容積率修正后低于所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金時，取其所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金。

3.原劃撥土地上商業(yè)用房補交土地出讓金作樓層修正(附件3)。當某層商業(yè)用房的土地出讓金樓層修正后低于所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金時，取其所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金。原劃撥土地上綜合(辦公)、住宅、工業(yè)用房補交土地出讓金不作樓層修正。已出讓項目調(diào)整土地出讓金時，除商業(yè)作樓層修正外，其他用途均不作樓層或容積率修正。

4.基準地價或土地純收益均為法定最高出讓年限的價格。出讓年限少于最高出讓年限的，須對其土地出讓金進行年限修正，修正系數(shù)為K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]，其中，r為土地還原利率，取出讓當日中國人民銀行公布的人民幣五年期存款基準利率，n為實際出讓年限，N為法定最高出讓年限。

第三篇：關于要求降低收取土地出讓金的申請報告

關于要求龍興公司享受入駐工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策的申 請 報 告

德興市人民政府：

德興市龍興鈣業(yè)有限公司是座落在黃柏鄉(xiāng)尚和村境內(nèi)，由本地村民余春林于2000年獨資創(chuàng)建的民營企業(yè)，企業(yè)從一家單純生產(chǎn)加工碳酸鈣粉的小作坊，先后發(fā)展成為集礦山開采、運輸、加工、銷售于一體的現(xiàn)代化企業(yè)，主要產(chǎn)品有食品級輕質(zhì)碳酸鈣、輕質(zhì)碳酸鈣、重質(zhì)碳酸鈣、活性碳酸鈣、氫氧化鈣等系列產(chǎn)品，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)碳酸鈣60余萬噸，產(chǎn)值達5600萬元，實現(xiàn)利稅260萬元，解決當?shù)剞r(nóng)村剩余勞動力達300余人，及為32名殘疾人創(chuàng)造了力所能及的勞動條件，是德興市規(guī)上企業(yè)及招商引資企業(yè)。

2012年為發(fā)展、壯大企業(yè)，早日實現(xiàn)籌建集團公司目標，及為了將2012年10月核準的食品級輕質(zhì)碳酸鈣產(chǎn)品進一步推廣，需擴建廠區(qū)，與興建員工辦公、宿舍樓。經(jīng)報請土地規(guī)劃等部門批準，新增擴大廠區(qū)面積41.3145 畝，今年征地工作已進入尾聲，補償費、安置費已兌付村民手中，三通一平工作也已完成，現(xiàn)我公司正在土地管理部門辦理土地使用權證。土管部門告知，公司這宗土地需交納每畝8.8萬元的土地出讓金，如此高的費用著實讓企業(yè)不知所措。從去年年初公司為了適應市場需求，已投入了八百余萬元的技改資金，可以說企業(yè)為了生存為了長久穩(wěn)定的發(fā)展已經(jīng)是竭盡全力，舉步為艱了。原本想依據(jù)本地礦山資源，在這個只有一條村道相通的黃柏尚和村興建廠區(qū)，能降低企業(yè)成本，利于企業(yè)做大、做強，如今面對這三百六十余萬元的土地出讓金，著實讓我們這個本地企業(yè)為難，故懇請市政府考慮龍興公司享受入駐工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，享受每畝5.8萬元返還出讓金的標準，幫助公司脫困解難為感！

特此報告

二0一三年十二月九日

第四篇：關于到期出讓土地使用權年限續(xù)期和出讓金收取問題的探討

關于到期出讓土地使用權年限續(xù)期和出讓金收取

問題的探討

摘要：自1989年1月1日《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）實施，至今已22年，國有出讓土地相繼面臨到期問題，到期土地續(xù)期問題也逐漸引起了各專家和人們的廣泛關注，在今年的兩會上，關于土地使用年限續(xù)期的問題也一度成為政協(xié)代表們討論的焦點。本文從土地資源管理的角度，對不同類型的土地到期應如何處置，如何合理收取土地出讓金等問題進行研究和探討，為解決土地使用權續(xù)期問題提供參考。

關鍵詞：土地使用年限

自動續(xù)期

土地出讓金

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第十二條規(guī)定：“土地使用權出讓的最高年限按下類用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年”，自1989年1月1日該條例實施以來，至今已22年，國有出讓土地相繼面臨到期問題，不同用途的土地到期后應如何續(xù)期，如何補交土地出讓金？這一系列的問題亟待解決?，F(xiàn)行土地制度中關于土地續(xù)期問題的規(guī)定

1.1 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中的規(guī)定

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第六章土地使用權終止，第四十條：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”；第四十一條：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”。1.2 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地，第二十一條規(guī)定；“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至少于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù) 期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！?。

1.3 《中華人民共和國土地管理法實施條例》中的規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章土地的所有權和使用權，第七條規(guī)定：“土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。”。1.3 《中華人民共和國物權法》中的規(guī)定

《中華人民共和國物權法》第十二章建設用地使用權，第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！薄?/p>

從以上我國現(xiàn)行的土地制度中可以看出，到期土地續(xù)期問題在相關的法律條文下均有涉及，但是具體的到期土地該如何續(xù)期，怎樣收取土地出讓金等問題尚無明確規(guī)定。到期土地是否應給予續(xù)期

根據(jù)我國現(xiàn)行土地制度的規(guī)定，土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，應當至少于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。從該規(guī)定可以看出，土地續(xù)期存在兩方面的限制，一是土地使用者的申請，二是土地使用者使用的土地是否影響到社會公共利益的需要。

從土地使用者的角度來看，至少應在土地使用年限屆滿前一年提出申請，相關土地管理部門對其使用的土地進行核查，在不影響社會公共利益的前提下應準予其續(xù)期要求。另外，對于土地使用者而言，應根據(jù)自身對土地的需要提前做好規(guī)劃，如果需要繼續(xù)使用該宗土地應提前提出申請，延長使用年限。土地使用者可根據(jù)當時的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用計劃、區(qū)域規(guī)劃等相關資料對自己使用的土地是否符合續(xù)期使用標準進行判斷。

對于延期土地使用的申請，相關土地管理部門應根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用計劃、區(qū)域規(guī)劃等規(guī)劃土地利用資料進行判斷，是否給予續(xù)期，及時作出明確回復。3 不同用途土地續(xù)期的出讓金收取

《物權法》規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，對于其他用途的土地續(xù)期問題，《物權法》只明確“依照法律規(guī)定辦理”，而其他相關法律法規(guī)度該問題卻未作出明確的續(xù)期規(guī)定，對于出讓金的收取也無明確規(guī)定。在此，深圳市于2004年下發(fā)的<深圳市人民政府關于印發(fā)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》的通知>（深府[2004]73號）對全國使用年限屆滿土地的續(xù)期問題和土地出讓金收取標準起到了一個示范作用。

但是土地出讓金到底該如何收??？不同用途的土地續(xù)期土地出讓金收取標準是否應一致？這些問題還值得我們進一步探討。3.1 土地出讓金與地價

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將一定用途一定年期土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用權期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。準確地說，是土地使用權的交易價格。城市的土地，屬于國家所有。國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者應當向國家支付的一定土地價款，這是國家作為土地所有者應有權益的體現(xiàn)。

土地出讓金不等于地價，地價是獲取土地權利的價格，指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國土地所有權歸國家，不得買賣，實際上“買賣”的是有一定使用期限的國有建設用地使用權，所以人們通常所講的地價，是出讓或都轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，一次性收取的若干年的地租，土地價格相當于一筆資本的價值，若將其存入銀行，每年的利息收入相當于這塊土地地租的收入。因此，地價是未來若干年（或無限年期）地租的折現(xiàn)，其本質(zhì)是地租的資本化。

土地出讓金根據(jù)地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地價”或“生地價”，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。對于地價的構成，一般來說，熟地出讓時，地價由支付給被征地農(nóng)民或原城鎮(zhèn)國有土地使用者作為補償?shù)耐恋厝〉觅M用，基礎設施、公用設施、開發(fā)配套和土地平整等土地開發(fā)費用，耕地占用稅、征地管理費、耕地開墾費等相關稅費和土地出讓收益 組成。其中，土地取得費用和開發(fā)費用是地價的主要組成部分；毛地出讓或生地出讓時，土地取得費用、土地開發(fā)費用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。

3.2 不同用途土地續(xù)期的出讓金收取

我國的土地制度規(guī)定城市土地屬國家所有，土地市場上的交易指的是土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押，地價是在一定年期下的土地使用權價格。盡管年期有限，但是從地價評估的角度來看，法定最高年期的出讓土地使用權價格與無限年期的使用權價格相差不大。以商業(yè)用地為例，依據(jù)預期收益折現(xiàn)的原理，當還原利率取8%時，40年商業(yè)用地土地使用權價格接近無限年期價格，前者約占后者的95%。那么，在土地續(xù)期問題上，到期土地是不是應當繳納全額土地出讓金呢？以下觀點僅代表作者的見解。3.2.1 居住用地

《物權法》規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，并未提及有關續(xù)期費用問題。有些專家認為，法律條文中的“自動”二字提示“自動”應該意味著住宅產(chǎn)權人根本不必采取任何行為（包括支付土地出讓金行為），土地使用權的期限就會自行續(xù)延，這意味著土地使用權期間屆滿自動續(xù)期是無償?shù)?，無償續(xù)期也就是無償使用。在此，筆者認為，《物權法》并未明確規(guī)定自動續(xù)期就是無償續(xù)期使用，居住用地到期土地續(xù)期是否需要繳納土地出讓金需法律條文的進一步明示。

隨著土地市場的進一步規(guī)范，大部分居住用地土地使用權取得方式已為出讓，房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓方式取得土地，在進行土地開發(fā)和房屋建成后，通過銷售方式把地價和房價轉嫁到購買者身上，那么在若干年后，土地的使用主體就變成了業(yè)主，土地使用年限到期，繼續(xù)使用土地的土地使用者不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是業(yè)主，以戶為單位繳納土地出讓金不但給國土資源管理部門帶來很大的管理弊端，也給居民造成一定的困擾。國土資源管理部門收取土地出讓金應依據(jù)土地估價報告，以戶為單位的土地出讓金收取不具可操作性。在此，對于居住用地，國家及相關部門應考慮免除收取或者以居住區(qū)、居住組團為單位通過物業(yè)管理相關部門統(tǒng)一收取。對于收取標準，建議在原出讓金的基礎上按百分比適當制定收取標準。3.2.2 工業(yè)用地

對于準予續(xù)期的工業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)行土地相關制度，考慮到工業(yè)用地產(chǎn)出效益較低，以及招商引資，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈等各方面的政策優(yōu)惠，工業(yè)用地土地出讓金在收取時有一定的政策扶持，土地出讓金收取比例較低，在到期工業(yè)用地土地續(xù)期時應酌情收取土地出讓金，以促使土地的更合理利用，發(fā)揮土地的能動效應，加強國土土地資源的管理。工業(yè)用地續(xù)期土地的出讓金收取標準應高于住宅用地的收取標準。

3.2.3 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育（以經(jīng)營為目的的）用地

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地作為社會服務基礎設施用地，在到期土地續(xù)期問題上應酌情考慮減免收取土地出讓金。首先，作為社會服務設施用地，其用地性質(zhì)本身帶有一定的公益性，為社會大眾服務；其次，作為科教文衛(wèi)體用地，雖然也存在一定的收益，但是相對商業(yè)用地該類用地收益較低，而地上建筑維護需要較大投入，以保證社會和公民的使用安全，其建筑物在使用年限上也比一般建筑的使用年限要長，土地的使用期限相對較短，適時延長土地使用期限有利于社會資源的合理配置和節(jié)約利用。3.2.4 商業(yè)、旅游、娛樂用地

在土地利用分類中，商業(yè)、旅游、娛樂用地的收益是最大的，該類用地的法定最高出讓年限也最短，在各類用地中，該類用地面臨的土地年限屆滿到期問題也是最亟待解決的。此類用地在當前的土地出讓金收取中相對工業(yè)用地而言政策優(yōu)惠較少。鑒于其收益較大，在到期商業(yè)、旅游、娛樂用地土地續(xù)期時，為保證國有土地資源的合理集約利用，避免國有資產(chǎn)的流失，應合理收取土地出讓金，商業(yè)、旅游、娛樂用地續(xù)期土地的出讓金收取標準應高于其他類用地的收取標準。3.2.5 綜合或者其他用地

該類用地涉及范圍較大，在續(xù)期土地出讓金收取上應參照相應類型土地，綜合考慮其土地收益、社會效益等各方面的因素制定收取辦法和收取標準。結論

綜上所述，在到期土地續(xù)期問題上，相關部門要以國家相關土地制度為依據(jù)，及時出臺有效的法律法規(guī)，在土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的指導下進行土地資源的合理配置，及時解決面臨到期土地的土地使用權續(xù)期問題。到期土地續(xù)期，土地出讓金的收取應按照不同土地利用類型進行規(guī)定，有梯度的制定出讓金收取標準，以達到土地資源合理配置和土地收益合理分配的目的。

參考文獻：

[1] 蘇巧梅，王文革.《城市土地供應年期的合理確定》.《中國土地科學》，2006年12月，第20卷第6期：P52-55；

[2] 俞明軒.《對不動產(chǎn)折舊與耐用年限的認識》.《中國資產(chǎn)評估》，2000年5月：P36-38； [3] 房榮敏.《淺談土地增值收益的年期修正》.《山西建筑》，2008年4月，第34卷第10期：P268、291；

[4] 毛璐, 汪應宏, 申寶鋼.《土地使用年期的確定方法研究》.《國土資源科技管理》，2007年3月，第24卷第6期：P95-98；

[5] 殷琳.《土地使用權年限對土地增值的影響》.《城市開發(fā)》，2003年8月，P41-42； [6] 何漢全.《土地使用權期滿的后續(xù)問題研究》.《中國房地產(chǎn)》，2004年11月，第287期：P74-76；

[7]王文革.《我國城市土地供應年期的合理確定》.《法治論叢》，2005年5月，第20卷第3期：P25-29；

[8] 岳雋，趙新平，鄧岳方，陳小祥.《我國土地出讓年期制度改革前期研究》.《國土資源情報》，2009年，第6期：P35-37；

[9] 崔永亮.《住宅用地使用權自動續(xù)期有關問題之探討——兼評《物權法》第149 條》.《國土資源導刊》，2007年，第4期：P71-72；

[10] 深圳市人民政府關于印發(fā)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》的通知（深府[2004]73號；

[11] 《關于土地價格若干問題的解讀》.中國土地估價師協(xié)會網(wǎng)站；

[12] 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）； [13] 《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）；

[14] 付智.《土地有償與無償收回的界定》.《中國國土資源報》2005年10月12日。

第五篇：土地出讓金管理中的問題與建議

土地出讓金管理中的問題與建議

近幾年，隨著國有土地出讓政策的改革完善和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地方政府土地出讓金收入快速增長，并已成為大部分地區(qū)土地開發(fā)和城市建設的主要財力來源。但我們在審計調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，由于有關規(guī)定不完善和一些地方不重視土地出讓金財政財務管理等原因，目前存在不將土地出讓金全額納入財政預決算管理，不能按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務費用和土地凈收益，并隨意確定土地凈收益等問題。目前，規(guī)范土地出讓金財政財務管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現(xiàn)實問題。

一、土地出讓金財政財務管理中存在的問題

１．土地出讓金不能全額納入財政預決算管理，缺乏監(jiān)督。目前，土地出讓金財政財務管理方面的指導性文件是財政部《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），辦法規(guī)定：“本季度的土地凈收益，全數(shù)上繳金庫，各省、自治區(qū)、直轄市和各計劃單列市財政部門應向財政部報送土地出讓金收支季度報表和預、決算?！币恍┑胤絻H關注一般預算收支、基金預算收支和預算外收支的預決算管理，而按照辦法要求能真正實現(xiàn)財政預決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺

乏財政預決算的監(jiān)督管理。同時，我們在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大部分地區(qū)都不重視全口徑土地出讓金收支報表和單獨的預決算管理，有的地區(qū)根本不編制土地出讓金收支報表和預、決算。

２．地方國土部門不能按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務費用和土地凈收益。辦法規(guī)定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開發(fā)費用、業(yè)務費用的凈額，地方國土部門應按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務費用，并確定應繳入金庫的土地凈收益。由于存在整體拆遷、滾動開發(fā)、開發(fā)區(qū)新建整體市政大配套設施等問題，單塊出讓地塊的費用歸集比較困難，而辦法也沒有對此作出詳細規(guī)定，客觀上導致地方國土部門不能及時正確地核算土地出讓費用和收益。同時，地方政府主要關心作為本級非常規(guī)性財政收入的土地出讓金的總收入，普遍不重視其規(guī)范化核算，最終使地方國土部門主觀上漠視土地出讓金的規(guī)范化核算，不能按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務費用和土地凈收益。

３．地方政府隨意確定土地凈收益，人為調(diào)整土地凈收益的入庫數(shù)。土地出讓金的非規(guī)范化核算必然導致隨意確定繳入金庫的土地凈收益，而且一些地方政府出于不同目的，會故意調(diào)整土地凈收益的入庫數(shù)，主要有以下兩種情況：一是為了完成地方財政收入增長目標，調(diào)增土地凈收益的入庫數(shù)。二是為了減少體制上劃，調(diào)減土地凈收益的入庫數(shù)。

這種人為蓄意調(diào)整行為，使僅有的納入財政預決算管理的土地凈收益也喪失了真實性。

二、加強土地出讓金財政財務管理的建議

隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步快速發(fā)展，地方政府的土地出讓金收入在最近幾年將保持一定的總量規(guī)模，仍將成為地方政府城市建設的主要財力來源，有關部門應完善法規(guī)，密切關注該項財力的使用及效益情況，地方政府也應進一步加強對該項收入的財政財務管理，結束這種缺乏預決算管理、財政體外循環(huán)、隨意調(diào)節(jié)地方財政收入的現(xiàn)象。

１．取消專戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入地方本級國庫。土地出讓金全額繳入地方本級金庫，能使地方政府充分重視土地出讓金的預決算管理，并最終實現(xiàn)土地出讓金的全額預決算管理。同時，地方政府也就不能利用土地出讓金核算的不規(guī)范，通過調(diào)整土地凈收益的入庫數(shù)，調(diào)節(jié)地方財政收入了。

２．中央應以某一固定比例（３％至５％）集中部分土地出讓金，專項用于欠發(fā)達地區(qū)的城市建設。隨著我國城市化進程的加速，發(fā)達地區(qū)由于自身財力充裕，加上土地單價較高，土地出讓金收入豐碩，城市化進程順利，并走上了良性循環(huán)的道路，而欠發(fā)達地區(qū)本身財力捉襟見肘，為了城市化進程，地方政府通過設立各類投資公司，負債經(jīng)營，但又

不能實現(xiàn)足夠的土地出讓金收入，財政狀況極其窘迫。土地出讓金雖作為地方政府本級非常規(guī)性財政收入，具有從當?shù)仄髽I(yè)和購房者身上獲取，并用于當?shù)爻鞘薪ㄔO，服務于當?shù)鼐用竦男再|(zhì)，但中央政府必須考慮各地區(qū)城市建設的平衡性，支持欠發(fā)達地區(qū)的城市建設。同時，通過集中部分土地出讓金，中央有關部門也可以加強對土地出讓金征收、入庫和使用的管理。

３．地方財政部門應負責全額土地出讓金收支的預、決算編制，地方國土部門不再對單塊出讓地塊實施完全費用核算。在地方國土部門向財政部門報送土地出讓和開發(fā)計劃的基礎上，地方財政部門負責編制土地出讓金收入、土地開發(fā)和市政建設預算，除上繳中央部分外，剩余土地出讓金專項用于土地開發(fā)和市政建設。由于土地開發(fā)和城市建設沒有明晰的界限，土地出讓費用和收益核算比較復雜，在土地出讓金收支全額納入財政預決算管理的情況下，可以考慮不對單塊出讓地塊實施完全費用核算，而對土地出讓金收支實行總額決算管理。