第一篇：無(wú)預(yù)售證簽訂認(rèn)購(gòu)書是否合法有效？

無(wú)預(yù)售證簽訂認(rèn)購(gòu)書是否合法有效？

導(dǎo)讀

房?jī)r(jià)上漲，一房難求，開發(fā)商大多數(shù)都在賣期房，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書、意向書、房屋預(yù)留協(xié)議等，或收取少許定金，或收取大額首付款，那么這種行為是否合法有效呢？我們通過(guò)一個(gè)案例簡(jiǎn)要分析。

案例簡(jiǎn)介

2013年1月15日，李某預(yù)購(gòu)買鄭州尚水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“尚水”公司）開發(fā)的某商鋪一間，并于當(dāng)日交付購(gòu)房款23萬(wàn)元，尚水公司開具收據(jù)一份，內(nèi)容為：“收據(jù) 今收到李XX交來(lái)房屋預(yù)留保留金人民幣貳拾叁萬(wàn)元整”，并加蓋財(cái)務(wù)專用章。

2014年1月16日，雙方簽訂《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定李某購(gòu)買A區(qū)2棟5號(hào)商鋪，建筑面積約9平米，單價(jià)每平米26200元，房屋價(jià)款共計(jì)235800元。李某當(dāng)日補(bǔ)交購(gòu)房款5800元，并交納維修基金800元。

2014年7月，尚水公司將商鋪交付給李某，李某與案外人鄭州德恒科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“德恒公司”）簽訂《委托租賃協(xié)議》，約定李某將該商鋪委托給德恒公司對(duì)外出租，租期三年，德恒公司每月固定向李某支付租金6000元。

另查明，該商鋪至今未取得商品房預(yù)售許可證。

2017年5月20日，李某將尚水公司訴至法院，請(qǐng)求：

1、確認(rèn)《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效；

2、被告返還購(gòu)房款235800元及維修基金800元，并自2013年1月15日至被告返還上述全部款項(xiàng)之日止按銀行同期同類貸款利率向原告支付利息；

3、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

雙方觀點(diǎn)

原告李某認(rèn)為，涉案房屋至今未取得商品房預(yù)售許可證，合同應(yīng)為無(wú)效，被告應(yīng)返還購(gòu)房款、維修基金及資金占用期間的利息。

被告尚水公司認(rèn)為，公司經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)法償付。利息無(wú)法律依據(jù)，不應(yīng)支持。合同真實(shí)有效，且房屋已經(jīng)交付達(dá)一年以上，不同意解除合同。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

1、《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》是否有效？

2、是否應(yīng)當(dāng)支付利息？

法律分析

1、《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效，應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款和維修基金。本案原被告簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》明確約定了出賣人、買受人、房屋具體坐落、單價(jià)、數(shù)量、總價(jià)、付款方式、交付時(shí)間等，具備了商品房買賣合同的基本要素，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。根據(jù)商品房買賣司法解釋規(guī)定，未取得預(yù)售許可證明的，商品房預(yù)售合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，可以認(rèn)定有效。因此該《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效。合同無(wú)效的法律后果是返還原物、恢復(fù)原狀，被告應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款和維修基金。同時(shí)，原告也應(yīng)當(dāng)將商鋪交付給被告。

2、占用資金的利息應(yīng)部分支持。

合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)返還原物及相應(yīng)利息，但本案中購(gòu)房款資金占用期間，李某房屋對(duì)外出租收益，綜合來(lái)看，李某并無(wú)損失，但在李某將商鋪返還給開發(fā)商后，開發(fā)生未返還購(gòu)房款及維修基金的，應(yīng)當(dāng)從返還商鋪次日開始按中國(guó)人民銀行同期借款利率計(jì)算資金占用期間的利息直至全部還清之日。

筆者提醒

房屋買賣需謹(jǐn)慎，一定要了解房屋是否五證齊全，看清認(rèn)購(gòu)書、意向書等與自身利益相關(guān)文件的內(nèi)容，并時(shí)常關(guān)注房屋建造和手續(xù)完善進(jìn)度，必要時(shí)拿起法律武器維權(quán)。

為保護(hù)隱私，本文案例當(dāng)事人均為化名。

第二篇：沒(méi)有預(yù)售證認(rèn)購(gòu)書是否有效

開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》

認(rèn)購(gòu)書是否有效？

【案例一】：徐高先生于2000年1月8日與中鴻天房地產(chǎn)公司簽訂了《SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購(gòu)書》。雙方約定，徐高購(gòu)買SOHO現(xiàn)代城房屋一套，房?jī)r(jià)款237萬(wàn)余元。同時(shí)，雙方在認(rèn)購(gòu)條件一款中作出約定：“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)向賣方交納認(rèn)購(gòu)定金3萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)方在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購(gòu)書》及其他相關(guān)文件到現(xiàn)代城銷售中心與賣方簽約。如認(rèn)購(gòu)方未在認(rèn)購(gòu)期限內(nèi)，與賣方就認(rèn)購(gòu)物業(yè)一事簽訂《現(xiàn)代城內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書的履行，并將認(rèn)購(gòu)方已購(gòu)物業(yè)另行處置，且認(rèn)購(gòu)方已交定金賣方將不予退還?！焙炗喺J(rèn)購(gòu)書時(shí)開發(fā)商并未告知徐先生其尚未取得預(yù)售許可證的事實(shí)。

1月29日徐高前往現(xiàn)代城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒(méi)有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐高將中鴻天房地產(chǎn)公司訴至朝陽(yáng)法院，要求雙倍返還定金6萬(wàn)元。

朝陽(yáng)法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。認(rèn)購(gòu)書被確認(rèn)無(wú)效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金三萬(wàn)元，駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。

徐高對(duì)一審判決不服，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購(gòu)書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。徐高已按認(rèn)購(gòu)書的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購(gòu)書的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購(gòu)書的過(guò)程中，徐高并無(wú)違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無(wú)權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由中鴻天房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，二中院支持徐高的訴訟請(qǐng)求，責(zé)令中鴻天房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。同時(shí)對(duì)于被告辯稱的沒(méi)有預(yù)售許可證，認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，二中院認(rèn)為，因該認(rèn)購(gòu)書系為訂立主合同進(jìn)行擔(dān)保，在主合同簽訂前就已獨(dú)立存在并生效。該定金條款只在認(rèn)購(gòu)書中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對(duì)該認(rèn)購(gòu)書以外的情況并無(wú)約束力，故中鴻天房地產(chǎn)公司的辯稱理由不能成立，其沒(méi)有商品房預(yù)售許可證還與買方簽訂認(rèn)購(gòu)書并收受定金的錯(cuò)誤做法和責(zé)任不能以此為由由消費(fèi)者承擔(dān)，其只同意退還定金的主張，本院不能支持。

律師點(diǎn)評(píng)：這樣的案例非常多，但最根本的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下簽訂的預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書是否有效？同樣的爭(zhēng)議焦點(diǎn)案子，法院的判決卻是很大不同，這不能說(shuō)是簡(jiǎn)單地說(shuō)那個(gè)法院適用錯(cuò)誤，而是在法律的理解不同時(shí)，有沒(méi)有權(quán)威機(jī)關(guān)作出解釋時(shí)，法院根據(jù)實(shí)際情況的判決傾向問(wèn)題。

司法實(shí)踐中有以下兩種觀點(diǎn)：

一、在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，開發(fā)商須返還定金。

該觀點(diǎn)的法律依據(jù)是

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件；??”。第三十九條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”

這兩條結(jié)合起來(lái)就是反映了第45條的（一）、（三）項(xiàng)要求。持此觀點(diǎn)的認(rèn)為上述法律規(guī)定屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：??

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

持該觀點(diǎn)的還用其他相關(guān)的法律規(guī)定證明，上述法律規(guī)定的本意是強(qiáng)制性規(guī)定，建設(shè)部《商品房銷售辦法》第22條規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿龇績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！绷硗狻冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條和六條的規(guī)定，也都要求開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證的不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

所以按照上述法律規(guī)定，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和無(wú)效，無(wú)效后收取的定金應(yīng)當(dāng)按照合同無(wú)效后的處理，收取的定金返還給購(gòu)房者?，F(xiàn)在北京市的商品房認(rèn)購(gòu)書示范文本也顯示了這種規(guī)定，第二條：“ 銷售依據(jù)：【1】該商品房為預(yù)售商品房的，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為：_____________，預(yù)售許可證號(hào)為：________________________?！?/p>

按照這種觀點(diǎn)判決的案例很多，上述案例法院就是按照這個(gè)觀點(diǎn)判決的，是北京市石景山法院的案例。我個(gè)人認(rèn)為，購(gòu)房者在也中間也有過(guò)錯(cuò)，及后來(lái)開發(fā)商取得預(yù)售許可證時(shí)，購(gòu)房者也明確表示不購(gòu)買此房，可見是因?yàn)橘?gòu)房者自身的原因不能簽訂購(gòu)房合同。而且購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求也是返還定金。所以只要是雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)都存在過(guò)錯(cuò)，而且是購(gòu)房者提出不簽訂正式購(gòu)房合同，并請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書無(wú)效的情況下，就適宜判決認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，判決認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，開發(fā)商返還定金。這個(gè)判例也反映了法官在審理類似案件的一個(gè)傾向，及購(gòu)房者在這個(gè)過(guò)程中也存在明顯過(guò)錯(cuò)了，包括開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中明確告知尚未取得預(yù)售許可證的情況下仍與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書，并且后來(lái)有是因?yàn)橘?gòu)房者的原因不能簽訂正式的購(gòu)房合同，這種情況下，判決認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，開發(fā)商返還定金就能很公平的保護(hù)購(gòu)房者的利益了。在購(gòu)房者存在過(guò)錯(cuò)并且不想購(gòu)買房屋時(shí)，一般也只能請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，返還定金了，因?yàn)槿绻p倍返還定金必須在認(rèn)購(gòu)書有效的情況下，并且開發(fā)商拒絕履行認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的情況下。

二、在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書仍然有效，開發(fā)商主張認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，其只需返還定金的主張不能成立，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。

案例中，法院認(rèn)定在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效，因開發(fā)商原因未能訂立購(gòu)房合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。該觀點(diǎn)的依據(jù)主要是：

1、觀點(diǎn)一中《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，只是行政管理的內(nèi)容，不能從其條文中認(rèn)定屬于強(qiáng)制性規(guī)范，即不屬于認(rèn)定協(xié)議效力的強(qiáng)制性規(guī)定。而其他法律規(guī)定，雖然從其條文規(guī)定中能明顯反映出是強(qiáng)制性規(guī)定，但這些法律規(guī)定的效力是行政規(guī)章和地飯規(guī)定，按照合同法的規(guī)定不能認(rèn)定為合同無(wú)效的依據(jù)。

2、認(rèn)購(gòu)書本身并不能反映預(yù)售的事實(shí)，購(gòu)房者繳納的定金是作為訂立主合同的擔(dān)保，而不是預(yù)付款。所以認(rèn)購(gòu)書在主合同購(gòu)房合同簽訂前已經(jīng)獨(dú)立并生效，該認(rèn)購(gòu)書中約定的立約定金的生效也是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。如果在執(zhí)行認(rèn)購(gòu)書的過(guò)程中，購(gòu)房者并無(wú)違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，無(wú)權(quán)預(yù)售商品房，該責(zé)任應(yīng)全部由開發(fā)商承擔(dān)。所以這種情況下開發(fā)商就要承擔(dān)定金責(zé)任，雙倍返還定金。

律師點(diǎn)評(píng)：

從這兩個(gè)案例的判決結(jié)果來(lái)看，我們確實(shí)無(wú)法簡(jiǎn)單的說(shuō)在未取得預(yù)售許可證的情況下，簽訂的認(rèn)購(gòu)書是否有效。但有一點(diǎn)是肯定的，法院在審判類似案件時(shí)是有審判傾向的，他們的總的遵循的原則是“法律不能讓故意違法或違約者獲利”的原則。即法院會(huì)根據(jù)案件雙方的違法、違約情況綜合判斷，判決有效和無(wú)效能達(dá)到的結(jié)果，作出綜合分析，作出有司法傾向的判決。

河南中冶律師事務(wù)所 房地產(chǎn)部

孫振

第三篇：簽訂《認(rèn)購(gòu)書》注意事項(xiàng)

簽訂《認(rèn)購(gòu)書》注意事項(xiàng)

認(rèn)購(gòu)書（樣本）

甲方：物業(yè)名稱：××小區(qū) 地址：郵政編碼：

乙方：姓名/公司名稱：____________ 代理人：_____________ 身份證號(hào)碼/注冊(cè)登記號(hào)：_________________ 地址/法定地址：________________ 電話：__________ 郵政編碼：___________ 根據(jù)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方就購(gòu)買××小區(qū)商品房事宜，經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本認(rèn)購(gòu)書。

1、××小區(qū)位于_______區(qū)_______路_______號(hào)，經(jīng)××房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，現(xiàn)正式對(duì)外預(yù)售[預(yù)售許可證：()鄭房管預(yù)售字第 號(hào)]

2、乙方自愿訂購(gòu)××小區(qū)________棟________號(hào)________室。總建筑面積：________平方米。單價(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)_______元。大寫____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元。

3、乙方于簽訂此認(rèn)購(gòu)書時(shí)，向甲方支付定金人民幣_(tái)_____元。

4、乙方于簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起_____天內(nèi)，簽訂出售合同，同時(shí)支付首期款（含定金），乙方逾期七天尚未簽訂出售合同，甲方不再保留其訂購(gòu)房號(hào)（室）。

5、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：(1)一次性付款□(2)分期付款□

(3)按揭付款□

6、本認(rèn)購(gòu)書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽章之日起生效。

甲方：

乙方： 代表：

代表： 日期：

日期：

簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)：

筆者近來(lái)在辦理有關(guān)商品房買賣的業(yè)務(wù)中，遇到一個(gè)較為普遍的問(wèn)題，即購(gòu)房者與開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金，在購(gòu)房者與開發(fā)商最終沒(méi)能達(dá)成買賣協(xié)議或購(gòu)房者因種種原因放棄所認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí)，能否要求開發(fā)商返還的問(wèn)題。具體情形大致分為兩種：一是開發(fā)商在物業(yè)正式開盤前，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式開始發(fā)售，認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷。購(gòu)房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并繳納了定金；二是正式開盤后，購(gòu)房者在正式簽合同前與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》并繳了定金，在正式簽合同時(shí)，因某些條款與開發(fā)商不能達(dá)成一致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購(gòu)房者提出的補(bǔ)充條款，購(gòu)房者提出退房，而開發(fā)商拒絕返還定金。對(duì)于第一種情況，沒(méi)有正式開盤多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國(guó)有土地使用證在制作過(guò)程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時(shí)期購(gòu)房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還，因?yàn)樗N物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不受法律保護(hù)。對(duì)于第二種情況，筆者認(rèn)為要對(duì)定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一，是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對(duì)方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國(guó)《民法通則》第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍ń鸬男再|(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金，因?yàn)楹贤形凑胶炗?，合同沒(méi)有成立何來(lái)定金？所以開發(fā)商在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)約定“定金”不予返還是沒(méi)有法律根據(jù)的。

認(rèn)購(gòu)是開發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤就沒(méi)有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購(gòu)時(shí)交定金不予返還的約定，大有強(qiáng)買強(qiáng)賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購(gòu)房者在買房時(shí)也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。

北京市力行律師事務(wù)所蘭煥婷(北京青年報(bào))．簽訂《認(rèn)購(gòu)書》前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者往往先通過(guò)廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購(gòu)買的意向，這時(shí)，售房人員會(huì)要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號(hào)，在這幾天內(nèi)，如果您決定購(gòu)買此房，就要交納1萬(wàn)元或2萬(wàn)元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷售合同。實(shí)踐中，購(gòu)房者如果在交納“小訂”后不愿購(gòu)買此房，開發(fā)商一般會(huì)很痛快地將錢款退還給購(gòu)房者。

由于購(gòu)房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認(rèn)為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購(gòu)房或不能就購(gòu)房協(xié)議與開發(fā)商達(dá)成一致，“大訂”依然可以退還。但當(dāng)要求退款時(shí)，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳與實(shí)際狀況存在較大差距，使購(gòu)房者不愿再購(gòu)買時(shí)，爭(zhēng)議比較多。

由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定，當(dāng)前法律界也存在著不同的意見。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書》是購(gòu)房者保證按時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時(shí)簽訂此合同，則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書》是在購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。

所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履

行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任。《民法通則》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來(lái)看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。

而“訂金”一詞在法律上沒(méi)有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時(shí)因?yàn)楣P誤或認(rèn)識(shí)上的不清，往往將“定金”寫成或說(shuō)成是“訂金”.“訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購(gòu)買，賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還；但如果買方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金。由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問(wèn)題加以明確或溝通，以避免糾紛。同時(shí)，如果購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭(zhēng)議而不能達(dá)成一致意見，致使購(gòu)房者不能認(rèn)購(gòu)房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。否則，購(gòu)房者交納了此筆費(fèi)用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對(duì)購(gòu)房者是不公平的。因此，購(gòu)房者在買房前一定要注意《認(rèn)購(gòu)書》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。

第四篇：與離職員工簽訂“無(wú)勞動(dòng)糾紛”協(xié)議是否有效

HR來(lái)信：我公司曾與外商員工同意向我公司提簽署品牌代理合同，合同期滿后，外商提出希望將我公司部分員工轉(zhuǎn)至旗下，經(jīng)協(xié)商，部分出辭職，并與外商訂立新的勞動(dòng)合同，建立勞動(dòng)關(guān)系，個(gè)別不愿意辭職的，我公司也安排至其他品牌門店。

為避免法律風(fēng)險(xiǎn)，離職時(shí)公司與相應(yīng)員工簽署了一份《離職情況說(shuō)明》，對(duì)離職后的工資計(jì)算、假期、加班費(fèi)等都進(jìn)行了確認(rèn)，員工也簽字確認(rèn)與我公司不再存在勞動(dòng)爭(zhēng)議。沒(méi)想到去年年底，陸續(xù)有十幾名員工要求我公司支付加班費(fèi)、補(bǔ)償金、未休年假補(bǔ)償?shù)?，現(xiàn)我公司已經(jīng)收到仲裁通知，請(qǐng)問(wèn)我公司與離職員工簽署的這些約定有效嗎？

勞達(dá)專家回復(fù)這些《離職情況說(shuō)明》原則上是有效的，但若其中某些勞動(dòng)者權(quán)利遭嚴(yán)重侵犯，由仲裁或法院裁決，還可能會(huì)被重新定性、調(diào)整。

根據(jù)《最高人法院關(guān)于審理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

（三）》第十條的規(guī)定：“勞動(dòng)者與用人單位就解除或者終止勞動(dòng)合同辦理相關(guān)手續(xù)、支付 工資報(bào)酬、加班費(fèi)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或者賠償金等達(dá)成協(xié)議，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且不存在欺詐、脅迫或者乘人之危情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。前款協(xié)議存 在重大誤解或者顯失公平情形，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

所以，就現(xiàn)有的證據(jù)來(lái)看，貴公司并未強(qiáng)迫員工辭職，而是采用員工自愿的方式?jīng)Q定去留，另外貴公司也已經(jīng)在離職時(shí)特別提示和告知員工是否還有疑問(wèn)，員工也確認(rèn)了放棄權(quán)利，這在法律上并不違法，所以這樣的約定原則上是有效的。

不過(guò)在具體實(shí)踐中，并非只要企業(yè)簽署類似“免費(fèi)聲明”就能避免所有法律風(fēng)險(xiǎn)，如果仲裁、法院發(fā)現(xiàn)協(xié)議的部分內(nèi)容、條款不符合法律規(guī)定，或嚴(yán)重?fù)p害員工權(quán)益，則會(huì)根據(jù)具體情形進(jìn)行自由裁量，這在司法實(shí)務(wù)的部分判例中也時(shí)有發(fā)生。

因此，簽署此類協(xié)議的要點(diǎn)還在于公平合理地協(xié)商處理雙方的權(quán)利義務(wù)，包括對(duì)整個(gè)事件的起因、處理的過(guò)程等都要有詳細(xì)的書面證明材料，同時(shí)建議用人單 位在簽署類似聲明時(shí)，盡量將勞動(dòng)者在職期間的相關(guān)利益列明提示或主動(dòng)結(jié)算到位，不要采用利益交換或者是施加壓力的方式。（本文摘自《員工關(guān)系》2014年 1月刊）

第五篇：只簽訂試用期合同是否有效

律伴網(wǎng)（www.lvban365.net）律伴讓法律服務(wù)更便捷！

只簽訂試用期合同是否有效

勞動(dòng)者在剛?cè)肼毜臅r(shí)候，一般用人單位都會(huì)與之約定一個(gè)試用期。而此時(shí)相對(duì)的，也就會(huì)簽訂試用期合同，而待勞動(dòng)者轉(zhuǎn)正之后才會(huì)具體簽訂書面的勞動(dòng)合同。那么在這種情況下只簽訂試用期合同是否有效呢？律伴小編整理了相關(guān)資料，馬上為你做詳細(xì)解答。

一、只簽訂試用期合同是否有效

根據(jù)目前的法律環(huán)境，已經(jīng)不允許企業(yè)和員工單獨(dú)簽試用期合同。

《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》第二十一條勞動(dòng)合同可以約定試用期。試用期最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

《勞動(dòng)合同法》第十九條：勞動(dòng)合同期限三個(gè)月以上不滿一年的，試用期不得超過(guò)一個(gè)月;勞動(dòng)合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過(guò)二個(gè)月;三年以上固定期限和無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同，試用期不得超過(guò)六個(gè)月。

同一用人單位與同一勞動(dòng)者只能約定一次試用期。

以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同或者勞動(dòng)合同期限不滿三個(gè)月的，不得約定試用期。

第十九條：試用期包含在勞動(dòng)合同期限內(nèi)。勞動(dòng)合同僅約定試用期的，試用期不成立，該期限為勞動(dòng)合同期限。

所以根據(jù)以上規(guī)定，單位如果只單獨(dú)約定試用期合同，該試用期合同不成立。

二、只簽試用期合同員工怎么維權(quán)

勞動(dòng)者遇到用人單位簽訂單獨(dú)試用期合同的情形不用擔(dān)心，勞動(dòng)合同僅約定試用期的，試用期不成立，該期限為勞動(dòng)合同期限。用人單位不能以試用期不符合錄用條件解除勞動(dòng)合同。并且，該試用期滿后，就視為雙方已經(jīng)履行完畢了一份固定期限勞動(dòng)合同，連續(xù)兩次訂立固定期限勞動(dòng)合同的，需訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，這對(duì)勞動(dòng)者應(yīng)該是有利的。

三、試用期合同多長(zhǎng)

試用期多長(zhǎng)，也不是單位說(shuō)了算，按國(guó)家有關(guān)法規(guī)，勞動(dòng)合同期限在三個(gè)月以上的，可以約定試用期。也就是說(shuō)，固定期限勞動(dòng)合同能夠約定試用期的最低起點(diǎn)是一個(gè)月。勞動(dòng)合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過(guò)二個(gè)月;三年以上固定期限和無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同試用期不得超過(guò)六個(gè)月。這是針對(duì)用人單位不分情況，一律將

律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴網(wǎng)（www.lvban365.net）律伴讓法律服務(wù)更便捷！

試用期約定為六個(gè)月，勞動(dòng)合同法的具體措施。在實(shí)踐中，確實(shí)有不少用人單位口頭與勞動(dòng)者約定3個(gè)月或6個(gè)月試用期，但不簽訂勞動(dòng)合同。試用期滿后用人單位認(rèn)為試用合格，就簽訂正式勞動(dòng)合同，如果用人單位認(rèn)為不符合錄用條件，就解除勞動(dòng)關(guān)系。實(shí)際上用人單位這種做法是違反法律規(guī)定的。試用期存在的前提是雙方簽訂了勞動(dòng)合同，沒(méi)有簽訂勞動(dòng)合同，就不存在試用期一說(shuō)。用人單位只約定試用期而未簽訂勞動(dòng)合同的，視為不存在試用期，雙方發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議將按照事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系進(jìn)行處理，單位往往要“吃虧”。

從《勞動(dòng)合同法》的相關(guān)規(guī)定中可以知道，法律是不允許用人單位只與勞動(dòng)者簽訂試用期合同的，若這樣做了的話，那么試用期合同就直接視為勞動(dòng)合同，而相應(yīng)的關(guān)于試用期的約定就不成立。當(dāng)然，在這種情況下，勞動(dòng)者也是可以采取一定的措施來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益的。

文章來(lái)源：律伴網(wǎng) http://www.lvban365.net/

律伴讓法律服務(wù)更便捷！