第一篇：報(bào)關(guān)實(shí)務(wù)案例分析題

《報(bào)關(guān)原理與實(shí)務(wù)》案例分析題

案例1：

天津某服裝進(jìn)出口公司（加工貿(mào)易B類企業(yè)）于2011年2月于美國公司簽訂了來料加工合同項(xiàng)下的服裝加工業(yè)務(wù)，合同規(guī)定由外商免費(fèi)提供全棉印花布料，我方根據(jù)外商要求加工5000件女式內(nèi)衣（該料件屬加工貿(mào)易限制類商品），我方收取工繳費(fèi)。合同簽訂后，該服裝進(jìn)出口公司到海關(guān)辦理了備案手續(xù)。請(qǐng)根據(jù)上述案例，分析以下問題： 1.該批服裝的全棉印花布料件進(jìn)口時(shí)，海關(guān)準(zhǔn)予保稅的額度是？

2.在加工貿(mào)易合同備案時(shí)，該合同適用何種銀行保證金臺(tái)賬管理制度？ 3.對(duì)于該企業(yè)在生產(chǎn)中的剩余料件和制成品,怎么轉(zhuǎn)內(nèi)銷? 4.該批合同執(zhí)行完畢后，如何向海關(guān)申請(qǐng)核銷結(jié)關(guān)？ 5.該企業(yè)應(yīng)何時(shí)向主管海關(guān)申請(qǐng)核銷并要求結(jié)案？

案例2：

專營進(jìn)料加工集成塊出口的外商投資企業(yè)A公司，是適用海關(guān)B類管理的企業(yè)。該企業(yè)于3月份對(duì)外簽訂了主料硅片等原材料的進(jìn)口合同，按企業(yè)合同（章程）部分加工成品內(nèi)銷，另一部分加工成品外銷，原料交貨期為4月底。5月初又對(duì)外簽訂了生產(chǎn)集成塊所必需的價(jià)值20000美元的三氯氧磷進(jìn)口合同。6月初與境外某商人訂立了集成塊出口合同，交貨期10月底。9月底，產(chǎn)品全部出運(yùn)，僅有些邊角余料殘次品沒有處理。作為A公司的報(bào)關(guān)員，完成這個(gè)進(jìn)料加工業(yè)務(wù)，需要做些什么工作？

案例3：

上海申華進(jìn)出口公司(加工貿(mào)易A類管理企業(yè))從境外購進(jìn)價(jià)值100 000美元的滌綸長絲一批，委托浙江嘉興嘉順針織制品公司(加工貿(mào)易B類管理企業(yè))加工生產(chǎn)出口襪子。該加工合同履行期間，因境外發(fā)貨有誤，部分原料未能及時(shí)到貨。為確保履行成品出口合同，申華公司報(bào)經(jīng)主管海關(guān)核準(zhǔn)，使用本企業(yè)其他進(jìn)口非保稅料件進(jìn)行內(nèi)部串換。合同執(zhí)行完畢，尚有剩余料件，擬結(jié)轉(zhuǎn)加工。根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1.本案例涉及的委托加工在海關(guān)管理中稱為：（）

A.跨關(guān)區(qū)外發(fā)加工

B.跨關(guān)區(qū)異地加工 C.跨關(guān)區(qū)深加工結(jié)轉(zhuǎn) D.跨關(guān)區(qū)聯(lián)合加工 2.本案例涉及的加工貿(mào)易合同備案手續(xù)應(yīng)由：（）

A.申華公司到嘉順公司所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理 B.申華公司在所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

C.嘉順公司在所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理 D.嘉順公司到申華公司所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理 3.該加工貿(mào)易合同備案時(shí)，其銀行保證金臺(tái)賬應(yīng)按下列規(guī)定辦理：（）

A.不設(shè)臺(tái)賬 B.設(shè)臺(tái)賬，但無須繳付保證金

C.設(shè)臺(tái)賬，并按進(jìn)口料件應(yīng)征稅款的50%繳付保證金 D.設(shè)臺(tái)賬，并按進(jìn)口料件應(yīng)征稅款繳付保證金

4.該加工貿(mào)易合同執(zhí)行期間所發(fā)生的料件串換及處置，應(yīng)符合下列規(guī)定：（）

A.串換的料件必須是同品種、同規(guī)格、同數(shù)量 B.串換的料件關(guān)稅稅率為零

C.串換的料件不涉及進(jìn)出口許可證件管理 D.串換下來的同等數(shù)量料件由企業(yè)自行處置 5.該加工貿(mào)易合同內(nèi)剩余料件的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

A.應(yīng)在同一經(jīng)營單位、同一加工廠的情況下結(jié)轉(zhuǎn)

B.應(yīng)在同樣的進(jìn)口料件和同一加工貿(mào)易方式的情況下結(jié)轉(zhuǎn)

C.應(yīng)向海關(guān)提供申請(qǐng)結(jié)轉(zhuǎn)的書面申請(qǐng)、剩余料件清單等單證和材料 D.應(yīng)辦理正式進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)，繳納進(jìn)口稅和緩稅利息

案例4：

上海某企業(yè)A(310493××××，B類管理企業(yè))在其投資總額內(nèi)，從境外購進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備一臺(tái)(列入法檢范圍，屬于機(jī)電產(chǎn)品自動(dòng)進(jìn)口許可管理商品)。隨后購進(jìn)一批價(jià)值4,000美元的棉花加工生產(chǎn)男式西裝墊肩，以履行出口加工合同。加工成墊肩后，80%的成品已經(jīng)復(fù)出口，由于境外訂貨商對(duì)墊肩需求量的減少，經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，A企業(yè)將20%的墊肩結(jié)轉(zhuǎn)給南京某出口加工企業(yè)B(320195××××，B類管理企業(yè))繼續(xù)加工后返銷境外。由于調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，A企業(yè)在辦理完該批貨物的核銷手續(xù)后，即將進(jìn)口的加工設(shè)備出售給境內(nèi)某內(nèi)資企業(yè)。

根據(jù)上述案例，選擇回答下列問題：

1、上海某企業(yè)A到海關(guān)辦理該批合同的備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)向海關(guān)提交下列哪些單證資料：（）

A、加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證、加工貿(mào)易企業(yè)經(jīng)營狀況和生產(chǎn)能力證明

B、加工貿(mào)易合同副本 C、進(jìn)口許可證

D、為確定單耗和損耗率所需的有關(guān)資料

2、根據(jù)加工貿(mào)易銀行保證金臺(tái)賬制度的規(guī)定，進(jìn)口棉花辦理備案時(shí)應(yīng)()。

A、不設(shè)臺(tái)賬，申領(lǐng)《登記手冊(cè)》 B、不設(shè)臺(tái)賬，不申領(lǐng)《登記手冊(cè)》

C、設(shè)臺(tái)賬，實(shí)轉(zhuǎn)，申領(lǐng)《登記手冊(cè)》 D、設(shè)臺(tái)賬，空轉(zhuǎn)，申領(lǐng)《登記手冊(cè)》

3、本例中上海A企業(yè)將墊肩結(jié)轉(zhuǎn)給南京B企業(yè)繼續(xù)加工的做法，在海關(guān)管理中稱為：（）

A、跨關(guān)區(qū)異地加工 B、跨關(guān)區(qū)深加工結(jié)轉(zhuǎn) C、跨關(guān)區(qū)委托加工 D、跨關(guān)區(qū)進(jìn)料結(jié)轉(zhuǎn)

4、A企業(yè)將加工后的墊肩結(jié)轉(zhuǎn)給南京某出口加工企業(yè)B繼續(xù)加工后返銷境外，下列說法正確的()。

A、在計(jì)劃備案環(huán)節(jié)先由A企業(yè)向轉(zhuǎn)出地海關(guān)申請(qǐng)備案，后由B企業(yè)向轉(zhuǎn)入地海關(guān)備案 B、在計(jì)劃備案環(huán)節(jié)先由B企業(yè)向轉(zhuǎn)入地海關(guān)申請(qǐng)備案，后由A企業(yè)向轉(zhuǎn)出地海關(guān)申請(qǐng)備案 C、在結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)環(huán)節(jié)先由B企業(yè)向轉(zhuǎn)入地辦理結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)，后由A企業(yè)向轉(zhuǎn)出地海關(guān)

辦結(jié)出口報(bào)關(guān)手續(xù) D、在結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)環(huán)節(jié)先由A企業(yè)向轉(zhuǎn)出地辦理結(jié)轉(zhuǎn)出口報(bào)關(guān)手續(xù)，后由B企業(yè)向轉(zhuǎn)入地海關(guān)

辦結(jié)進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)

5、關(guān)于上海某企業(yè)A進(jìn)口的生產(chǎn)設(shè)備，下列說法正確是()。

A、上海某企業(yè)A進(jìn)口的生產(chǎn)設(shè)備時(shí)，應(yīng)向海關(guān)提交的單證包括“入境貨物通關(guān)單”、“機(jī)

電產(chǎn)品自動(dòng)進(jìn)口許可證”

B、A企業(yè)將生產(chǎn)設(shè)備出售給國內(nèi)某內(nèi)資企業(yè)時(shí)，須向海關(guān)辦理補(bǔ)繳稅款和解除監(jiān)管手續(xù)

C、A企業(yè)已經(jīng)辦理完核銷手續(xù)，可直接將生產(chǎn)設(shè)備銷售給國內(nèi)某內(nèi)資企業(yè)

D、A企業(yè)應(yīng)向海關(guān)申請(qǐng)獲取“解除監(jiān)管證明書”后才能出售給國內(nèi)某內(nèi)資企業(yè)

案例5：

北京明珠進(jìn)出口公司(加工貿(mào)易B類管理企業(yè))從境外購進(jìn)價(jià)值8萬美元的化學(xué)短纖混紡牛津布一批(加工貿(mào)易限制類商品)，委托天津大華公司(加工貿(mào)易C類管理企業(yè))加工生產(chǎn)出口手套。該貨物在加工過程中，因?yàn)橐粓隼子陮?dǎo)致加工貿(mào)易原材料被擊中而燒毀(殘留貨物價(jià)值2萬美元)。經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，公司將該部分受災(zāi)保稅貨物內(nèi)銷。根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1、明珠公司須向所在地主管海關(guān)提出申請(qǐng),填制相關(guān)申請(qǐng)表,并提供下列:()材料。

A、北京市商務(wù)局出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》

B、天津市商務(wù)局出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》

C、北京市商務(wù)局出具的 《加工貿(mào)易加工生產(chǎn)能力證明》

D、天津市商務(wù)局出具的《加工貿(mào)易加工企業(yè)生產(chǎn)能力證明》

2、本案例涉及的加工貿(mào)易合同備案手續(xù)應(yīng)：()。

A、由明珠進(jìn)出口公司到北京海關(guān)申請(qǐng)辦理 B、由明珠進(jìn)出口公司到天津海關(guān)申請(qǐng)辦理

C、由大華公司到北京海關(guān)申請(qǐng)辦理 D、由大華公司到北京海關(guān)申請(qǐng)辦理

3、該加工貿(mào)易合同備案時(shí)，其銀行保證金臺(tái)帳應(yīng)按下列規(guī)定辦理：()。

A、不轉(zhuǎn)，領(lǐng)登記手冊(cè)

B、實(shí)轉(zhuǎn)，領(lǐng)登記手冊(cè)

C、半實(shí)轉(zhuǎn)，領(lǐng)登記手冊(cè)

D、空轉(zhuǎn)，不領(lǐng)登記手冊(cè)

4、對(duì)于該公司遭雷擊的貨物，應(yīng)該在災(zāi)后()內(nèi)向主管海關(guān)書面報(bào)告。

A、5日

B、7日

C、10日

D、20日

5.下列關(guān)于該公司受災(zāi)保稅貨物的處理，正確的有()。

A、因?yàn)樨浳锇l(fā)生滅失,應(yīng)該免稅內(nèi)銷

B、應(yīng)該按照2萬美元的完稅價(jià)格繳納有關(guān)進(jìn)口稅，并交納緩稅利息

C、應(yīng)該按照2萬美元的完稅價(jià)格繳納有關(guān)進(jìn)口稅，可免交緩稅利息

D、應(yīng)該按照8萬美元的完稅價(jià)格繳納有關(guān)進(jìn)口稅，可免交緩稅利息

案例6：

深圳亞星橡膠制品有限公司與新加坡某公司簽定合同，進(jìn)口天然橡膠，加工出口橡膠圍裙，成品由亞星公司在組織外售。亞星公司向海關(guān)申領(lǐng)了加工貿(mào)易手冊(cè)。在加工過程中，由于沒有印花設(shè)備，公司報(bào)經(jīng)主管海關(guān)同意后，將半成品交深圳意康膠印有限公司印花后運(yùn)回。在合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生了部分殘次品，合同執(zhí)行完畢，大洋公司向主管海關(guān)報(bào)核。根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1.亞星公司與意康公司之間的行為關(guān)系屬：（）

A.外發(fā)加工 B.進(jìn)料深加工結(jié)轉(zhuǎn) C.異地加工貿(mào)易 D來料深加工結(jié)轉(zhuǎn) 2.亞星公司將半成品提供給意康公司加工時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供的單證包括：（）

A.亞星公司簽章的加工貿(mào)易保稅貨物深加工結(jié)轉(zhuǎn)申請(qǐng)表

B.亞星公司簽章的加工貿(mào)易貨物外發(fā)加工申請(qǐng)表

C.亞星公司簽章的異地加工貿(mào)易申請(qǐng)表

D.亞星公司簽章的承攬企業(yè)經(jīng)營狀況和生產(chǎn)能力證明

3.亞星公司在辦理天然橡膠的進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)該向海關(guān)提交（）。

A、發(fā)票

B、進(jìn)口許可證

C、加工貿(mào)易手冊(cè)

D、進(jìn)口報(bào)關(guān)單 4.亞星公司應(yīng)在下列規(guī)定期限內(nèi)向海關(guān)報(bào)核

A、加工貿(mào)易手冊(cè)到期之日起15日內(nèi) B、加工貿(mào)易手冊(cè)到期之日起30日內(nèi) C、加工貿(mào)易手冊(cè)項(xiàng)下最后一批成品出口之日起15日內(nèi)

D、加工貿(mào)易手冊(cè)項(xiàng)下最后一批成品出口之日起30日內(nèi)

5.該公司加工過程中產(chǎn)生的部分橡膠殘次品，可以向海關(guān)申請(qǐng)進(jìn)行()處理。

A、內(nèi)銷

B、結(jié)轉(zhuǎn)

C、退運(yùn)

D、放棄

案例7：

深圳華富進(jìn)出口公司(440393xxxx，該企業(yè)1年內(nèi)有三次違反海關(guān)監(jiān)管規(guī)定行為)，從境外購進(jìn)價(jià)值一批黃銅，料件進(jìn)口前，該企業(yè)已向海關(guān)辦妥加工貿(mào)易合同登記備案手續(xù)，并領(lǐng)取了紙質(zhì)手冊(cè)。料件進(jìn)口委托廣東佛山佳盛電子廠(440636xxxx，加工貿(mào)易B類管理企業(yè))加工生產(chǎn)芯片后由華富公司出口。該加工合同履行期間，部分原料未能及時(shí)到貨，為確保履行成品出口合同，華富公司報(bào)經(jīng)主管海關(guān)核準(zhǔn)，從我國國內(nèi)市場購買的國產(chǎn)料件進(jìn)行串換，合同執(zhí)行完畢，尚有剩余料件。根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1、本案例涉及的委托加工在海關(guān)管理中稱為()。

A、跨關(guān)區(qū)外發(fā)加工 B、跨關(guān)區(qū)異地加工 C、跨關(guān)區(qū)深加工結(jié)轉(zhuǎn) D、跨關(guān)區(qū)聯(lián)合加工

2、料件進(jìn)口時(shí)，進(jìn)口料件的保稅額度是()。

A、85% B、95% C、50% D、100%

3、該批料件進(jìn)口時(shí)，報(bào)關(guān)單的“境內(nèi)目的地”欄目應(yīng)填()。

A、深圳華富進(jìn)出口公司

B、廣東佛山佳盛服飾有限公司

C、廣東佛山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

D、廣東佛山其他

4、本案例涉及的加工貿(mào)易合同備案手續(xù)應(yīng)由()。

A、華富公司到佳盛公司所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

B、華富公司在所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

C、佳盛公司在所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

D、佳盛公司到華富公司所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

5、在辦理合同備案時(shí)手續(xù)時(shí)候，填制《異地加工貿(mào)易申請(qǐng)表》，并提供()。

A、華富公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》和《加工貿(mào)易加工企業(yè)

生產(chǎn)能力證明》

B、佳盛公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》和《加工貿(mào)易加工企業(yè)

生產(chǎn)能力證明》

C、華富公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》和佳盛公司所在地商務(wù)

主管部門出具的《加工貿(mào)易加工生產(chǎn)能力證明》

D、佳盛公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》和華富公司所在地商務(wù)

主管部門出具的《加工貿(mào)易加工企業(yè)生產(chǎn)能力證明》

6、該加工貿(mào)易合同備案時(shí)，其銀行保證金臺(tái)帳應(yīng)按下列規(guī)定辦理()。

A、不轉(zhuǎn)/免冊(cè)

B、空轉(zhuǎn)/領(lǐng)冊(cè)

C、半實(shí)轉(zhuǎn)/領(lǐng)冊(cè)

D、實(shí)轉(zhuǎn)/領(lǐng)冊(cè)

7、該加工貿(mào)易合同執(zhí)行期間所發(fā)生的料件串換及處置，應(yīng)符合下列規(guī)定()。

A、串換的料件必須是同品種、同規(guī)格、同數(shù)量

B、串換的料件關(guān)稅稅率為零 C、串換的料件不涉及進(jìn)出口許可證件管理

D、串換下來的同等數(shù)量料件，由企業(yè)自行處置

8、該項(xiàng)加工合同內(nèi)剩余料件，企業(yè)可以處理的方式有()。

A、內(nèi)銷、結(jié)轉(zhuǎn)

B、退運(yùn) C、放棄，交由海關(guān)處理

D、自行銷毀

9、如果該項(xiàng)加工合同內(nèi)剩余料件進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，下列說法正確的是()。

A、應(yīng)在同一經(jīng)營單位、同一加工工廠的情況下結(jié)轉(zhuǎn)

B、應(yīng)在同樣的進(jìn)口料件和同一加工貿(mào)易方式的情況下結(jié)轉(zhuǎn)

C、應(yīng)向海關(guān)提供申請(qǐng)結(jié)轉(zhuǎn)的書面申請(qǐng)、剩余料件清單等單證和材料

D、應(yīng)辦理正式進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)，繳納進(jìn)口稅和緩稅利息

10、如果該項(xiàng)加工合同內(nèi)剩余料件進(jìn)行內(nèi)銷的，下列說法正確的是()。

A、剩余料件內(nèi)銷時(shí)，應(yīng)交付緩稅利息 B、剩余料件內(nèi)銷時(shí)，免交付緩稅利息

C、關(guān)于征稅的數(shù)量，剩余料件的數(shù)量，按申報(bào)數(shù)量計(jì)征進(jìn)口稅

D、剩余的料件內(nèi)銷時(shí)，以料件內(nèi)銷價(jià)格作為完稅價(jià)格

案例8：

大連新世紀(jì)進(jìn)出口有限公司(A類管理企業(yè)，采用紙質(zhì)手冊(cè)管理)向大連機(jī)場海關(guān)申報(bào)進(jìn)口已鞣未縫制500張羊皮(限制類商品，單價(jià)為18美元/張)，以履行羊皮大衣的出口合同。貨物進(jìn)口后，交由南京偉達(dá)服飾有限公司(B類管理企業(yè)，采用紙質(zhì)手冊(cè)管理)加工。合同執(zhí)行期間，因加工企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模有限，經(jīng)與境外訂貨商協(xié)商后更改出口合同，故羊皮耗用數(shù)量減為300張。經(jīng)批準(zhǔn)，剩余的200張羊皮中的185張結(jié)轉(zhuǎn)至另一加工貿(mào)易合同項(xiàng)下;15張售予沈陽華億服裝有限公司(C類管理企業(yè))用以生產(chǎn)內(nèi)銷產(chǎn)品。(外匯牌價(jià)：1美元=7元人民幣)

1、該批貨物進(jìn)口后，交由南京偉達(dá)服飾有限公司加工，在海關(guān)管理中，稱為()。

A、跨關(guān)區(qū)異地加工 B、跨關(guān)區(qū)深加工結(jié)轉(zhuǎn) C、跨關(guān)區(qū)委托加工 D、跨關(guān)區(qū)外發(fā)加工

2、根據(jù)加工貿(mào)易銀行保證金臺(tái)帳制度的規(guī)定，500張進(jìn)口羊狐皮應(yīng)()。

A、不轉(zhuǎn);領(lǐng)登記手冊(cè) B、不轉(zhuǎn);免領(lǐng)登記手冊(cè) C、半實(shí)轉(zhuǎn);領(lǐng)登記手冊(cè) D、空轉(zhuǎn);領(lǐng)登記手冊(cè) 3、185張羊皮結(jié)轉(zhuǎn)至另一加工貿(mào)易合同項(xiàng)下，須符合下列規(guī)定()。

A、由同一經(jīng)營單位經(jīng)營

B、由同一加工企業(yè)加工

C、是同一貿(mào)易方式 D、生產(chǎn)同一產(chǎn)品 4、15羊皮轉(zhuǎn)為內(nèi)銷，須符合下列規(guī)定()。

A、應(yīng)經(jīng)對(duì)外貿(mào)易主管部門批準(zhǔn)

B、如屬進(jìn)口許可證件管理的，應(yīng)按規(guī)定向海關(guān)補(bǔ)交進(jìn)口許可證件 C、除應(yīng)繳納進(jìn)口稅外，還須交付緩稅利息

D、應(yīng)由國內(nèi)購買單位辦理內(nèi)銷料件的正式進(jìn)口手續(xù)

5、在加工過程中產(chǎn)生的邊角料，下列說法正確的是()。

A、交由海關(guān)處理的，應(yīng)當(dāng)提交書面申請(qǐng) B、內(nèi)銷，以內(nèi)銷價(jià)格作為完稅價(jià)格

C、內(nèi)銷的稅率適用向海關(guān)申報(bào)內(nèi)銷手續(xù)時(shí)實(shí)施的稅率 D、內(nèi)銷時(shí)，除應(yīng)征稅款外，還應(yīng)加征緩稅利息

案例9：

大連××國際物流有限公司(2102980×××，A類管理企業(yè))受大連新世紀(jì)進(jìn)出口有限公司(2102250 ×××，A類管理企業(yè))的委托，憑“C”字頭備案號(hào)的登記手冊(cè)向大連機(jī)場海關(guān)申報(bào)進(jìn)口已鞣未縫制整張?zhí)m狐皮1 000張及輔料一批，以履行蘭狐皮大衣的出口合同。貨物進(jìn)口后，交由大連偉達(dá)服飾有限公司(2102930×××，B類管理企業(yè))加工。合同執(zhí)行期間，因加工企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模有限，經(jīng)與境外訂貨商協(xié)商后更改出口合同，故蘭狐皮耗用數(shù)量減為600張。經(jīng)批準(zhǔn)，剩余的400張?zhí)m狐皮中的300張結(jié)轉(zhuǎn)至另一加工貿(mào)易合同項(xiàng)下;100張售予沈陽華億服裝有限公司(2101940 ×××，C類管理企業(yè))用以生產(chǎn)內(nèi)銷產(chǎn)品。根據(jù)上述案例，選擇回答下列問題。

1.上述報(bào)關(guān)活動(dòng)中涉及的各家企業(yè)，屬于報(bào)關(guān)活動(dòng)相關(guān)人的是：()A.大連××國際物流有限公司

B.大連新世紀(jì)進(jìn)出口有限公司

C.大連偉達(dá)服飾有限公司

D.沈陽華億服裝有限公司

2.根據(jù)加工貿(mào)易銀行保證金臺(tái)賬制度的規(guī)定，1 000張進(jìn)口蘭狐皮應(yīng)：

A.不設(shè)臺(tái)賬，亦無需繳付保證金 B.設(shè)臺(tái)賬，按進(jìn)口料件應(yīng)征稅款的50%繳付保證金

C.設(shè)臺(tái)賬，但無需繳付保證金 D.設(shè)臺(tái)賬，按進(jìn)口料件應(yīng)征稅款全額繳付保證金 3.300張?zhí)m狐皮結(jié)轉(zhuǎn)至另一加工貿(mào)易合同項(xiàng)下，須符合下列規(guī)定：

A.必須由同一經(jīng)營單位經(jīng)營

B.必須由同一加工企業(yè)加工

C.必須是同一貿(mào)易方式

D.必須生產(chǎn)同一產(chǎn)品

4.100張?zhí)m狐皮轉(zhuǎn)為內(nèi)銷，須符合下列規(guī)定：

A.應(yīng)經(jīng)對(duì)外貿(mào)易主管部門批準(zhǔn)

B.如屬進(jìn)口許可證件管理的，應(yīng)按規(guī)定向海關(guān)補(bǔ)交進(jìn)口許可證件

C.除應(yīng)繳納進(jìn)口稅外，還須交付緩稅利息

D.應(yīng)由國內(nèi)購買單位辦理內(nèi)銷料件的正式進(jìn)口手續(xù)

5.在加工過程中產(chǎn)生的邊角料，企業(yè)可以按照下列方式處理：

A.放棄交海關(guān)處理

B.內(nèi)銷，按料件原進(jìn)口狀態(tài)納稅

C.內(nèi)銷，按申報(bào)內(nèi)銷時(shí)的實(shí)際狀態(tài)納稅

D.自行銷毀

案例10：

江蘇某港口機(jī)械制造股份有限公司(中外合資經(jīng)營企業(yè))向香港飛翼船務(wù)有限公司出口40集裝箱半掛車5輛，總價(jià)HKD608 000。經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)，該批貨物運(yùn)抵起運(yùn)地海關(guān)監(jiān)管現(xiàn)場前。先向該海關(guān)錄入出口貨物報(bào)關(guān)單電子數(shù)據(jù)。貨物運(yùn)至海關(guān)監(jiān)管現(xiàn)場后，轉(zhuǎn)關(guān)至上海吳淞口岸裝運(yùn)出境。上述貨物出口后，其中1輛因質(zhì)量不良被香港飛翼船務(wù)有限公司拒收而退運(yùn)進(jìn)口，整批貨物因此未能收匯。根據(jù)上述案例，選擇回答下列問題。

1.該批貨物出口申報(bào)應(yīng)符合下列海關(guān)規(guī)定：()A.應(yīng)以電子數(shù)據(jù)報(bào)關(guān)單向海關(guān)申報(bào)，海關(guān)審結(jié)后，再向海關(guān)提交紙質(zhì)報(bào)關(guān)單并隨附其他單證

B.應(yīng)同時(shí)以電子數(shù)據(jù)報(bào)關(guān)單和紙質(zhì)報(bào)關(guān)單向海關(guān)申報(bào)，然后由海關(guān)進(jìn)行電子審單

C.應(yīng)先向海關(guān)提交紙質(zhì)報(bào)關(guān)單，由海關(guān)預(yù)審，再以電子數(shù)據(jù)報(bào)關(guān)單向海關(guān)正式申報(bào)

D.由發(fā)貨人或其代理人選擇使用電子數(shù)據(jù)報(bào)關(guān)單或紙質(zhì)報(bào)關(guān)單向海關(guān)申報(bào) 2.該批貨物從起運(yùn)地運(yùn)至上海吳淞口岸，在上海吳淞海關(guān)監(jiān)管下裝運(yùn)出境，其轉(zhuǎn)關(guān)運(yùn)輸采用的是：（）

A.直轉(zhuǎn)方式

B.提前報(bào)關(guān)方式

C.中轉(zhuǎn)方式

D.直通方式

3.該批貨物申報(bào)時(shí)，除出口貨物報(bào)關(guān)單以外還應(yīng)向海關(guān)提交下列隨附單證：（）

A.出口貨物許可證

B.出口收匯核銷單

C.出口裝貨單據(jù)

D.商業(yè)發(fā)票 4.該批出口貨物報(bào)關(guān)單“貿(mào)易方式”與“征免性質(zhì)”兩欄目應(yīng)分別填報(bào)為：

A.一般貿(mào)易，一般征稅

B.合資合作設(shè)備，中外合資

C.一般貿(mào)易，中外合資

D.合資合作設(shè)備，一般征稅

5.關(guān)于退運(yùn)進(jìn)口的集裝箱半掛車，下列表述符合海關(guān)規(guī)定：（）A.向進(jìn)境地海關(guān)申報(bào) B.須向海關(guān)提供擔(dān)保 C.提供原貨物出口報(bào)關(guān)單、外匯核銷單證、報(bào)關(guān)單退稅聯(lián)等單證

D.1年內(nèi)原狀退運(yùn)進(jìn)口，經(jīng)海關(guān)核實(shí)不予征稅

案例11：

華寧集團(tuán)有限公司以CIF上海USD9 500/噸從法國進(jìn)口 HHM5502BN薄膜級(jí)低壓高密度聚乙烯200噸(列入法檢范圍，屬自動(dòng)進(jìn)口許可管理并實(shí)行“一批一證”制)，進(jìn)口合同還規(guī)定了數(shù)量裝載的機(jī)動(dòng)幅度為正負(fù)5%。該批貨物于2005年7月20日由“漢津”輪載運(yùn)進(jìn)口。收貨單位申報(bào)前看貨取樣時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際到貨的數(shù)量為210噸，且其中混有型號(hào)為HHMTR-144的同類商品20噸。該公司即與國外商人交涉，外商同意補(bǔ)償HHM5502BN貨物10噸。外商同時(shí)要求將型號(hào)為HHMTR-144的商品降價(jià)留在境內(nèi)，但收貨人未予接受。根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1.該單位向海關(guān)辦理貨物進(jìn)境申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的單證有：

A.進(jìn)口貨物報(bào)關(guān)單

B.自動(dòng)進(jìn)口許可證

C.入境貨物通關(guān)單

D.進(jìn)口合同 2.該單位向海關(guān)辦理進(jìn)口申報(bào)時(shí)，其申報(bào)數(shù)量應(yīng)為：

A.190噸

B.200噸

C.210噸

D.220噸 3.海關(guān)對(duì)補(bǔ)償進(jìn)口的貨物可按下列何項(xiàng)管理規(guī)定辦理：

A.按無代價(jià)抵償貨物，免證免稅

B.按一般進(jìn)口貨物，領(lǐng)證征稅 4.錯(cuò)發(fā)的20噸貨物如不退運(yùn)境外：

A.可放棄交海關(guān)依法處理 B.可由承運(yùn)人委托代理人在境內(nèi)銷售

C.超期未報(bào)的，海關(guān)可依法提取變賣處理 D.海關(guān)可依法予以扣留 5.錯(cuò)發(fā)的20噸貨物如退運(yùn)境外：

A.按一般退運(yùn)貨物處理 B.按退關(guān)貨物處理 C.按暫時(shí)進(jìn)口貨物處理 D.按直接退運(yùn)貨物處理

第二篇：報(bào)關(guān)實(shí)務(wù)案例分析題

報(bào)關(guān)實(shí)務(wù)案例分析題

案例1：

上海申華進(jìn)出口公司(加工貿(mào)易A類管理企業(yè))從境外購進(jìn)價(jià)值100 000美元的滌綸長絲一批，委托浙江嘉興嘉順針織制品公司(加工貿(mào)易B類管理企業(yè))加工生產(chǎn)出口襪子。該加工合同履行期間，因境外發(fā)貨有誤，部分原料未能及時(shí)到貨。為確保履行成品出口合同，申華公司報(bào)經(jīng)主管海關(guān)核準(zhǔn)，使用本企業(yè)其他進(jìn)口非保稅料件進(jìn)行內(nèi)部串換。合同執(zhí)行完畢，尚有剩余料件，擬結(jié)轉(zhuǎn)加工。

根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1.本案例涉及的委托加工在海關(guān)管理中稱為：

A.跨關(guān)區(qū)外發(fā)加工

B.跨關(guān)區(qū)異地加工

C.跨關(guān)區(qū)深加工結(jié)轉(zhuǎn) D.跨關(guān)區(qū)聯(lián)合加工

2.本案例涉及的加工貿(mào)易合同備案手續(xù)應(yīng)由：

A.申華公司到嘉順公司所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

B.申華公司在所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

C.嘉順公司在所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

D.嘉順公司到申華公司所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

3.該加工貿(mào)易合同備案時(shí)，其銀行保證金臺(tái)賬應(yīng)按下列規(guī)定辦理：

A.不設(shè)臺(tái)賬

B.設(shè)臺(tái)賬，但無須繳付保證金

C.設(shè)臺(tái)賬，并按進(jìn)口料件應(yīng)征稅款的50%繳付保證金

D.設(shè)臺(tái)賬，并按進(jìn)口料件應(yīng)征稅款繳付保證金

4.該加工貿(mào)易合同執(zhí)行期間所發(fā)生的料件串換及處置，應(yīng)符合下列規(guī)定：

A.串換的料件必須是同品種、同規(guī)格、同數(shù)量

B.串換的料件關(guān)稅稅率為零

C.串換的料件不涉及進(jìn)出口許可證件管理

D.串換下來的同等數(shù)量料件由企業(yè)自行處置

5.該加工貿(mào)易合同內(nèi)剩余料件的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

A.應(yīng)在同一經(jīng)營單位、同一加工廠的情況下結(jié)轉(zhuǎn)

B.應(yīng)在同樣的進(jìn)口料件和同一加工貿(mào)易方式的情況下結(jié)轉(zhuǎn)

C.應(yīng)向海關(guān)提供申請(qǐng)結(jié)轉(zhuǎn)的書面申請(qǐng)、剩余料件清單等單證和材料

D.應(yīng)辦理正式進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)，繳納進(jìn)口稅和緩稅利息

案例2：

某金屬制品有限公司A(加工貿(mào)易B類管理企業(yè))經(jīng)批準(zhǔn)從日本購進(jìn)不銹鋼材(進(jìn)口自動(dòng)許可證管理范圍商品、加工貿(mào)易限制類商品)5噸，每噸價(jià)值1500美元，加工產(chǎn)品為手表表帶。手表表帶加工完畢后，由另一關(guān)區(qū)某種鐘表制品有限公司B裝配手表出口。A公司在加工過程中，由于工藝改進(jìn)等原因節(jié)省進(jìn)口保稅料件若干，另生產(chǎn)過程中產(chǎn)生了不銹鋼廢料若干。

根據(jù)上述案例，解答下列問題:

1、下列關(guān)于A公司辦理加工貿(mào)易合同備案的表述正確的是：

A、A公司在其所在地主管海關(guān)備案

B、應(yīng)設(shè)立加工貿(mào)易銀行保證金臺(tái)賬，半實(shí)轉(zhuǎn)

C、備案時(shí)應(yīng)向海關(guān)提交自動(dòng)進(jìn)口許可證

D、應(yīng)向海關(guān)提交“加工貿(mào)易外發(fā)加工申請(qǐng)表”

2、A公司進(jìn)口料件不銹鋼材時(shí)，除進(jìn)口貨物報(bào)關(guān)單外，還應(yīng)向海關(guān)提交下列單證：

A、加工貿(mào)易手冊(cè) B、自動(dòng)進(jìn)口許可證 C、發(fā)票 D、提單

3、A公司將加工完成的表帶結(jié)轉(zhuǎn)至B公司，雙方先后應(yīng)辦理的海關(guān)手續(xù)為：

A、收發(fā)貨登記——結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)——計(jì)劃備案

B、計(jì)劃備案——收發(fā)貨登記——結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)

C、計(jì)劃備案——結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)——收發(fā)貨登記

D、結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)——收發(fā)貨登記——計(jì)劃備案

4、A公司的剩余料件擬結(jié)轉(zhuǎn)到另一個(gè)加工貿(mào)易合同生產(chǎn)出口，其要求的條件為：

A、必須是同一經(jīng)營單位 B、必須是同一家工廠

C、必須是同樣的進(jìn)口料件 D、必須是同一加工貿(mào)易方式

5、A公司生產(chǎn)加工過程中產(chǎn)生廢料、在處理過程中無需填制報(bào)關(guān)單的情況有：

A、內(nèi)銷處理 B、退運(yùn)處理

C、放棄交海關(guān)處理 D、銷毀處理

案例3：

北京明珠進(jìn)出口公司(加工貿(mào)易B類管理企業(yè))從境外購進(jìn)價(jià)值8萬美元的化學(xué)短纖混紡牛津布一批(加工貿(mào)易限制類商品)，委托天津大華公司(加工貿(mào)易C類管理企業(yè))加工生產(chǎn)出口手套。該貨物在加工過程中，因?yàn)橐粓隼子陮?dǎo)致加工貿(mào)易原材料被擊中而燒毀(殘留貨物價(jià)值2萬美元)。經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，公司將該部分受災(zāi)保稅貨物內(nèi)銷。

根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1、明珠公司須向所在地主管海關(guān)提出申請(qǐng),填制相關(guān)申請(qǐng)表,并提供下列:()材料。

A、北京市商務(wù)局出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》

B、天津市商務(wù)局出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》

C、北京市商務(wù)局出具的 《加工貿(mào)易加工生產(chǎn)能力證明》

D、天津市商務(wù)局出具的《加工貿(mào)易加工企業(yè)生產(chǎn)能力證明》

2、本案例涉及的加工貿(mào)易合同備案手續(xù)應(yīng)：()。

A、由明珠進(jìn)出口公司到北京海關(guān)申請(qǐng)辦理

B、由明珠進(jìn)出口公司到天津海關(guān)申請(qǐng)辦理

C、由大華公司到北京海關(guān)申請(qǐng)辦理

D、由大華公司到北京海關(guān)申請(qǐng)辦理

3、該加工貿(mào)易合同備案時(shí)，其銀行保證金臺(tái)帳應(yīng)按下列規(guī)定辦理：()。

A、不轉(zhuǎn)，領(lǐng)登記手冊(cè) B、實(shí)轉(zhuǎn)，領(lǐng)登記手冊(cè)

C、半實(shí)轉(zhuǎn)，領(lǐng)登記手冊(cè)

D、空轉(zhuǎn)，不領(lǐng)登記手冊(cè)

4、對(duì)于該公司遭雷擊的貨物，應(yīng)該在災(zāi)后()內(nèi)向主管海關(guān)書面報(bào)告。

A、5日

B、7日

C、10日

D、20日

5.下列關(guān)于該公司受災(zāi)保稅貨物的處理，正確的有()。

A、因?yàn)樨浳锇l(fā)生滅失,應(yīng)該免稅內(nèi)銷

B、應(yīng)該按照2萬美元的完稅價(jià)格繳納有關(guān)進(jìn)口稅，并交納緩稅利息

C、應(yīng)該按照2萬美元的完稅價(jià)格繳納有關(guān)進(jìn)口稅，可免交緩稅利息

D、應(yīng)該按照8萬美元的完稅價(jià)格繳納有關(guān)進(jìn)口稅，可免交緩稅利息

案例4：

深圳亞星橡膠制品有限公司與新加坡某公司簽定合同，進(jìn)口天然橡膠，加工出口橡膠圍裙，成品由亞星公司在組織外售。亞星公司向海關(guān)申領(lǐng)了加工貿(mào)易手冊(cè)。在加工過程中，由于沒有印花設(shè)備，公司報(bào)經(jīng)主管海關(guān)同意后，將半成品交深圳意康膠印有限公司印花后運(yùn)回。在合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生了部分殘次品，合同執(zhí)行完畢，大洋公司向主管海關(guān)報(bào)核。

根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1.亞星公司與意康公司之間的行為關(guān)系屬：

A.外發(fā)加工 B.進(jìn)料深加工結(jié)轉(zhuǎn) C.異地加工貿(mào)易 D來料深加工結(jié)轉(zhuǎn)

2.亞星公司將半成品提供給意康公司加工時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供的單證包括：

A.亞星公司簽章的加工貿(mào)易保稅貨物深加工結(jié)轉(zhuǎn)申請(qǐng)表

B.亞星公司簽章的加工貿(mào)易貨物外發(fā)加工申請(qǐng)表

C.亞星公司簽章的異地加工貿(mào)易申請(qǐng)表

D.亞星公司簽章的承攬企業(yè)經(jīng)營狀況和生產(chǎn)能力證明

3.亞星公司在辦理天然橡膠的進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)該向海關(guān)提交（）。

A、發(fā)票

B、進(jìn)口許可證

C、加工貿(mào)易手冊(cè)

D、進(jìn)口報(bào)關(guān)單

4.亞星公司應(yīng)在下列規(guī)定期限內(nèi)向海關(guān)報(bào)核

A、加工貿(mào)易手冊(cè)到期之日起15日內(nèi)

B、加工貿(mào)易手冊(cè)到期之日起30日內(nèi)

C、加工貿(mào)易手冊(cè)項(xiàng)下最后一批成品出口之日起15日內(nèi)

D、加工貿(mào)易手冊(cè)項(xiàng)下最后一批成品出口之日起30日內(nèi)

5.該公司加工過程中產(chǎn)生的部分橡膠殘次品，可以向海關(guān)申請(qǐng)進(jìn)行()處理。

A、內(nèi)銷

B、結(jié)轉(zhuǎn)

C、退運(yùn)

D、放棄

案例5：

深圳華富進(jìn)出口公司(440393xxxx，該企業(yè)1年內(nèi)有三次違反海關(guān)監(jiān)管規(guī)定行為)，從境外購進(jìn)價(jià)值一批黃銅，料件進(jìn)口前，該企業(yè)已向海關(guān)辦妥加工貿(mào)易合同登記備案手續(xù)，并領(lǐng)取了紙質(zhì)手冊(cè)。料件進(jìn)口委托廣東佛山佳盛電子廠(440636xxxx，加工貿(mào)易B類管理企業(yè))加工生產(chǎn)芯片后由華富公司出口。該加工合同履行期間，部分原料未能及時(shí)到貨，為確保履行成品出口合同，華富公司報(bào)經(jīng)主管海關(guān)核準(zhǔn)，從我國國內(nèi)市場購買的國產(chǎn)料件進(jìn)行串換，合同執(zhí)行完畢，尚有剩余料件。根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1、本案例涉及的委托加工在海關(guān)管理中稱為()。

A、跨關(guān)區(qū)外發(fā)加工

B、跨關(guān)區(qū)異地加工

C、跨關(guān)區(qū)深加工結(jié)轉(zhuǎn)

D、跨關(guān)區(qū)聯(lián)合加工

2、料件進(jìn)口時(shí)，進(jìn)口料件的保稅額度是()。

A、85% B、95% C、50% D、100%

3、該批料件進(jìn)口時(shí)，報(bào)關(guān)單的“境內(nèi)目的地”欄目應(yīng)填()。

A、深圳華富進(jìn)出口公司

B、廣東佛山佳盛服飾有限公司

C、廣東佛山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

D、廣東佛山其他

4、本案例涉及的加工貿(mào)易合同備案手續(xù)應(yīng)由()。

A、華富公司到佳盛公司所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

B、華富公司在所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

C、佳盛公司在所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

D、佳盛公司到華富公司所在地主管海關(guān)申請(qǐng)辦理

5、在辦理合同備案時(shí)手續(xù)時(shí)候，填制《異地加工貿(mào)易申請(qǐng)表》，并提供()。

A、華富公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》和《加工貿(mào)易加工企業(yè)生產(chǎn)能力證明》

B、佳盛公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》和《加工貿(mào)易加工企業(yè)生產(chǎn)能力證明》

C、華富公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》和佳盛公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易加工生產(chǎn)能力證明》

D、佳盛公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證》和華富公司所在地商務(wù)主管部門出具的《加工貿(mào)易加工企業(yè)生產(chǎn)能力證明》

6、該加工貿(mào)易合同備案時(shí)，其銀行保證金臺(tái)帳應(yīng)按下列規(guī)定辦理()。

A、不轉(zhuǎn)/免冊(cè)

B、空轉(zhuǎn)/領(lǐng)冊(cè)

C、半實(shí)轉(zhuǎn)/領(lǐng)冊(cè)

D、實(shí)轉(zhuǎn)/領(lǐng)冊(cè)

7、該加工貿(mào)易合同執(zhí)行期間所發(fā)生的料件串換及處置，應(yīng)符合下列規(guī)定()。

A、串換的料件必須是同品種、同規(guī)格、同數(shù)量

B、串換的料件關(guān)稅稅率為零

C、串換的料件不涉及進(jìn)出口許可證件管理

D、串換下來的同等數(shù)量料件，由企業(yè)自行處置

8、該項(xiàng)加工合同內(nèi)剩余料件，企業(yè)可以處理的方式有()。

A、內(nèi)銷、結(jié)轉(zhuǎn)

B、退運(yùn) C、放棄，交由海關(guān)處理

D、自行銷毀

9、如果該項(xiàng)加工合同內(nèi)剩余料件進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，下列說法正確的是()。

A、應(yīng)在同一經(jīng)營單位、同一加工工廠的情況下結(jié)轉(zhuǎn)

B、應(yīng)在同樣的進(jìn)口料件和同一加工貿(mào)易方式的情況下結(jié)轉(zhuǎn)

C、應(yīng)向海關(guān)提供申請(qǐng)結(jié)轉(zhuǎn)的書面申請(qǐng)、剩余料件清單等單證和材料

D、應(yīng)辦理正式進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)，繳納進(jìn)口稅和緩稅利息

10、如果該項(xiàng)加工合同內(nèi)剩余料件進(jìn)行內(nèi)銷的，下列說法正確的是()。

A、剩余料件內(nèi)銷時(shí)，應(yīng)交付緩稅利息

B、剩余料件內(nèi)銷時(shí)，免交付緩稅利息

C、關(guān)于征稅的數(shù)量，剩余料件的數(shù)量，按申報(bào)數(shù)量計(jì)征進(jìn)口稅

D、剩余的料件內(nèi)銷時(shí)，以料件內(nèi)銷價(jià)格作為完稅價(jià)格

案例6：

某外商獨(dú)資企業(yè)（未實(shí)行海關(guān)加工貿(mào)易聯(lián)網(wǎng)管理的加工貿(mào)易企業(yè)，B類管理）為生產(chǎn)供外銷產(chǎn)品用包裝袋，從境外買人工合成材料（加工貿(mào)易允許類產(chǎn)品，屬法定檢驗(yàn)及自動(dòng)進(jìn)口許可管理范圍商品）20噸，合同總價(jià)為CIF USD28000.裝載貨物的運(yùn)輸工具于2009年7月19日（）星期日向海關(guān)申報(bào)進(jìn)口。該批貨物于8月3日申報(bào)進(jìn)口，海關(guān)當(dāng)日接受申報(bào)。貨物進(jìn)口后，經(jīng)海關(guān)稽查發(fā)現(xiàn)企業(yè)在加工生產(chǎn)過程中有未如實(shí)向海關(guān)申報(bào)單耗的行為。（注：USD1=CNY7）

根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1、根據(jù)案例描述，該企業(yè)應(yīng)按加工貿(mào)易貨物辦理相關(guān)材料的進(jìn)口手續(xù)。除加工貿(mào)易合同外，該企業(yè)向海關(guān)辦理加工貿(mào)易合同備案時(shí)應(yīng)提交的主要單證還包括：

A、商務(wù)主管部門按照權(quán)限簽發(fā)的“加工貿(mào)易業(yè)務(wù)批準(zhǔn)證”和“加工貿(mào)易企業(yè)經(jīng)營狀況和生產(chǎn)能力證明”

B、加工貿(mào)易合同備案申請(qǐng)表及企業(yè)加工合同備案呈報(bào)表

C、為確定單耗和損耗所需提供的

D、自動(dòng)進(jìn)口許可證

2、根據(jù)案例提供的已知條件和加工貿(mào)易銀行保證金臺(tái)賬的規(guī)定，企業(yè)辦理加工貿(mào)易合同備案時(shí)應(yīng)：

A、不設(shè)臺(tái)賬 B、設(shè)臺(tái)賬，空轉(zhuǎn)

C、設(shè)臺(tái)賬，實(shí)轉(zhuǎn) D、設(shè)臺(tái)賬，半實(shí)轉(zhuǎn)

3、該批貨物進(jìn)口申報(bào)時(shí)，除進(jìn)口貨物報(bào)關(guān)單外，還應(yīng)向海關(guān)提交哪些單證：

A、自動(dòng)進(jìn)口許可證 B、入境貨物通關(guān)單

C、加工貿(mào)易手冊(cè) D、商業(yè)發(fā)票、裝箱單

4、貨物于8月3日申報(bào)進(jìn)口，海關(guān)當(dāng)日接受申報(bào)：

A、未滯報(bào)

B、構(gòu)成滯報(bào)，但不足起征點(diǎn)，故免予征收 C、構(gòu)成滯報(bào)，應(yīng)繳納滯報(bào)金98元人民幣

D、構(gòu)成滯報(bào)，應(yīng)繳納滯報(bào)金196元人民幣

5、對(duì)于企業(yè)單耗申報(bào)不實(shí)的行為，海關(guān)的定性和處理正確的是：

A、認(rèn)定該企業(yè)有違反海關(guān)監(jiān)管規(guī)定的行為，由海關(guān)依照《海關(guān)法》和《海關(guān)行政處罰實(shí)施條例》的規(guī)定處理

B、認(rèn)定該企業(yè)有走私行為，尚不構(gòu)成犯罪，由海關(guān)依照《海關(guān)法》和《海關(guān)行政處罰實(shí)施條例》的規(guī)定處理

C、認(rèn)定該企業(yè)有走私行為，已構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。

D、認(rèn)定該企業(yè)有工作失誤，尚不構(gòu)成違規(guī)、走私貨犯罪，由海關(guān)補(bǔ)征關(guān)稅

案例7：

江蘇某港口機(jī)械制造股份有限公司(中外合資經(jīng)營企業(yè))向香港飛翼船務(wù)有限公司出口40集裝箱半掛車5輛，總價(jià)HKD608 000。經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)，該批貨物運(yùn)抵起運(yùn)地海關(guān)監(jiān)管現(xiàn)場前。先向該海關(guān)錄入出口貨物報(bào)關(guān)單電子數(shù)據(jù)。貨物運(yùn)至海關(guān)監(jiān)管現(xiàn)場后，轉(zhuǎn)關(guān)至上海吳淞口岸裝運(yùn)出境。上述貨物出口后，其中1輛因質(zhì)量不良被香港飛翼船務(wù)有限公司拒收而退運(yùn)進(jìn)口，整批貨物因此未能收匯。

根據(jù)上述案例，選擇回答下列問題。

1.該批貨物出口申報(bào)應(yīng)符合下列海關(guān)規(guī)定：()

A.應(yīng)以電子數(shù)據(jù)報(bào)關(guān)單向海關(guān)申報(bào)，海關(guān)審結(jié)后，再向海關(guān)提交紙質(zhì)報(bào)關(guān)單并隨附其他單證

B.應(yīng)同時(shí)以電子數(shù)據(jù)報(bào)關(guān)單和紙質(zhì)報(bào)關(guān)單向海關(guān)申報(bào)，然后由海關(guān)進(jìn)行電子審單

C.應(yīng)先向海關(guān)提交紙質(zhì)報(bào)關(guān)單，由海關(guān)預(yù)審，再以電子數(shù)據(jù)報(bào)關(guān)單向海關(guān)正式申報(bào)

D.由發(fā)貨人或其代理人選擇使用電子數(shù)據(jù)報(bào)關(guān)單或紙質(zhì)報(bào)關(guān)單向海關(guān)申報(bào)

2.該批貨物從起運(yùn)地運(yùn)至上海吳淞口岸，在上海吳淞海關(guān)監(jiān)管下裝運(yùn)出境，其轉(zhuǎn)關(guān)運(yùn)輸采用的是：

A.直轉(zhuǎn)方式

B.提前報(bào)關(guān)方式 C.中轉(zhuǎn)方式

D.直通方式

3.該批貨物申報(bào)時(shí)，除出口貨物報(bào)關(guān)單以外還應(yīng)向海關(guān)提交下列隨附單證：

A.出口貨物許可證

B.出口收匯核銷單

C.出口裝貨單據(jù)

D.商業(yè)發(fā)票

4.該批出口貨物報(bào)關(guān)單“貿(mào)易方式”與“征免性質(zhì)”兩欄目應(yīng)分別填報(bào)為：

A.一般貿(mào)易，一般征稅

B.合資合作設(shè)備，中外合資

C.一般貿(mào)易，中外合資

D.合資合作設(shè)備，一般征稅

5.關(guān)于退運(yùn)進(jìn)口的集裝箱半掛車，下列表述符合海關(guān)規(guī)定：

A.向進(jìn)境地海關(guān)申報(bào)

B.須向海關(guān)提供擔(dān)保

C.提供原貨物出口報(bào)關(guān)單、外匯核銷單證、報(bào)關(guān)單退稅聯(lián)等單證

D.1年內(nèi)原狀退運(yùn)進(jìn)口，經(jīng)海關(guān)核實(shí)不予征稅

案例8：

華寧集團(tuán)有限公司以CIF上海USD9 500/噸從法國進(jìn)口 HHM5502BN薄膜級(jí)低壓高密度聚乙烯200噸(列入法檢范圍，屬自動(dòng)進(jìn)口許可管理并實(shí)行“一批一證”制)，進(jìn)口合同還規(guī)定了數(shù)量裝載的機(jī)動(dòng)幅度為正負(fù)5%。該批貨物于2005年7月20日由“漢津”輪載運(yùn)進(jìn)口。收貨單位申報(bào)前看貨取樣時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際到貨的數(shù)量為210噸，且其中混有型號(hào)為HHMTR-144的同類商品20噸。該公司即與國外商人交涉，外商同意補(bǔ)償HHM5502BN貨物10噸。外商同時(shí)要求將型號(hào)為HHMTR-144的商品降價(jià)留在境內(nèi)，但收貨人未予接受。

根據(jù)上述案例，解答下列問題：

1.該單位向海關(guān)辦理貨物進(jìn)境申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的單證有：

A.進(jìn)口貨物報(bào)關(guān)單

B.自動(dòng)進(jìn)口許可證

C.入境貨物通關(guān)單

D.進(jìn)口合同

2.該單位向海關(guān)辦理進(jìn)口申報(bào)時(shí)，其申報(bào)數(shù)量應(yīng)為：

A.190噸

B.200噸

C.210噸

D.220噸

3.海關(guān)對(duì)補(bǔ)償進(jìn)口的貨物可按下列何項(xiàng)管理規(guī)定辦理：

A.按無代價(jià)抵償貨物，免證免稅

B.按一般進(jìn)口貨物，領(lǐng)證征稅

C.按無代價(jià)抵償貨物，領(lǐng)證免稅

D.按一般進(jìn)口貨物，免證征稅

4.錯(cuò)發(fā)的20噸貨物如不退運(yùn)境外：

A.可放棄交海關(guān)依法處理

B.可由承運(yùn)人委托代理人在境內(nèi)銷售

C.超期未報(bào)的，海關(guān)可依法提取變賣處理

D.海關(guān)可依法予以扣留

★5.錯(cuò)發(fā)的20噸貨物如退運(yùn)境外：

A.按一般退運(yùn)貨物處理 B.按退關(guān)貨物處理

C.按暫時(shí)進(jìn)口貨物處理 D.按直接退運(yùn)貨物處理

案例9：

無錫長弓電子科技有限公司辦理加工貿(mào)易紙質(zhì)手冊(cè)，進(jìn)口集成電路芯片，加工生產(chǎn)存儲(chǔ)集成電路，加工生產(chǎn)完畢后，成品深加工結(jié)轉(zhuǎn)至紀(jì)元電子(蘇州)有限公司。生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的存儲(chǔ)集成電路殘次品經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)后作銷毀處理。

紀(jì)元電子蘇州有限公司是一家經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)，采用電子賬冊(cè)模式管理的加工貿(mào)易聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，該企業(yè)為承攬?jiān)摴P加工貿(mào)易業(yè)務(wù)，對(duì)“便捷通關(guān)電子帳冊(cè)”的最大周轉(zhuǎn)金額以及成品品種進(jìn)行了變更，但未超過經(jīng)營范圍和加工能力。紀(jì)元公司共進(jìn)口存儲(chǔ)集成電路10000個(gè)，出口激光視盤機(jī)5000臺(tái)，每臺(tái)激光視盤機(jī)用1個(gè)存儲(chǔ)集成電路。但其中的1000臺(tái)由于質(zhì)量問題退運(yùn)。經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)內(nèi)銷存儲(chǔ)集成電路1000個(gè)，激光視盤機(jī)1000臺(tái)。尚剩余部分存儲(chǔ)集成電路(生產(chǎn)過程中無損耗)。根據(jù)以上案例，解答1-4題

1.長弓公司和紀(jì)元公司辦理深加工結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)的正確程序是：

A.計(jì)劃備案——結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)——收發(fā)貨登記B.計(jì)劃備案——收發(fā)貨登記——結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān) C.結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)——計(jì)劃備案——收發(fā)貨登記D.收發(fā)貨登記——計(jì)劃備案——結(jié)轉(zhuǎn)報(bào)關(guān)

2、關(guān)于長弓公司銷毀處理存儲(chǔ)集成電路殘次品，以下表述正確的是：

A、銷毀的存儲(chǔ)集成電路殘次品須辦理納稅手續(xù)B、銷毀的存儲(chǔ)集成電路殘次品應(yīng)填制報(bào)關(guān)單報(bào)關(guān) C、由長弓公司按規(guī)定銷毀，海關(guān)可派員監(jiān)督

D、長弓公司應(yīng)當(dāng)收取有關(guān)部門出具的銷毀證明材料，以備報(bào)核

3、下列關(guān)于紀(jì)元公司變更“便捷通關(guān)電子賬冊(cè)”的表述，正確的是： A、變更最大周轉(zhuǎn)金額以及成品品種都須經(jīng)商務(wù)主管部門審批 B、變更最大周轉(zhuǎn)金額以及成品品種不須經(jīng)商務(wù)主管部門審批

C、變更最大周轉(zhuǎn)金額不須經(jīng)商務(wù)主管部門審批，變更成品品種須經(jīng)商務(wù)主管部門審批 D、變更最大周轉(zhuǎn)金額須經(jīng)商務(wù)主管部門審批，變更成品品種不須經(jīng)商務(wù)主管部門審批

4、紀(jì)元公司向海關(guān)報(bào)核時(shí)，賬冊(cè)上的料件量為：

A、4000個(gè)

B、6000個(gè)

C、3000個(gè)

D、5000個(gè) 案例10：

湖南湘水銅業(yè)有限公司以CIF黃銅USD2000/噸的條款從美國進(jìn)口委內(nèi)瑞拉(享受最惠國待遇)產(chǎn)的10噸黃銅廢料，貨物由黃埔海關(guān)區(qū)老港口進(jìn)口，該公司持有關(guān)單證到海關(guān)申請(qǐng)轉(zhuǎn)關(guān)至長沙海關(guān)辦理進(jìn)口納稅驗(yàn)放手續(xù)。

Ⅱ、接受申報(bào)的海關(guān)在審價(jià)時(shí)認(rèn)為貨價(jià)偏低，確定按CIF黃銅USD2500噸征稅，該公司對(duì)此提出異議。Ⅲ、黃銅廢料的監(jiān)管條件為7AP，進(jìn)口關(guān)稅最惠國稅率為15%，普通稅率為21%，暫定稅率為0%，進(jìn)口增值稅為17% 根據(jù)以上案例，解答5-8題

5、該企業(yè)提出轉(zhuǎn)關(guān)申請(qǐng)后，海關(guān)

A、不同意轉(zhuǎn)關(guān)，貨物在老港辦理進(jìn)口報(bào)關(guān)驗(yàn)放手續(xù) B、同意轉(zhuǎn)關(guān)，貨物在長沙海關(guān)辦理進(jìn)口報(bào)關(guān)驗(yàn)放手續(xù)

C、同意轉(zhuǎn)關(guān)，貨物由老港海關(guān)初驗(yàn)后加封運(yùn)至長沙海關(guān)辦理復(fù)核放行手續(xù) D、同意轉(zhuǎn)關(guān)，貨物由老港海關(guān)員押運(yùn)至長沙海關(guān)辦理報(bào)關(guān)驗(yàn)放手續(xù)

6、該企業(yè)辦理貨物進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向海關(guān)提交——.A、入境貨物通關(guān)單

B、進(jìn)口許可證

C、自動(dòng)進(jìn)口許可證

D、固體廢物進(jìn)口許可證

7、設(shè)USD=CNY700，根據(jù)海關(guān)的估計(jì)CIF黃埔USD2500/噸，該貨物應(yīng)向海關(guān)繳納的進(jìn)口稅款為人民幣（）A、23800元

B、32821.25元

C、29750元

D、52272.5元

8、該企業(yè)對(duì)海關(guān)審定的完稅價(jià)格有異議，可以采取的救濟(jì)措施有

（）A、直接向人民法院提起行政訴訟B、向老港海關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議 C、向黃埔海關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議D、向長沙海關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議

案例11：

申海工業(yè)有限公司(上海松江出口加工區(qū)內(nèi)A類獨(dú)資企業(yè))于2004年7月至2005年3月期間先后從新加坡、馬來西亞、日本等國購進(jìn)橡膠磨床、粉末集塵器、制膠機(jī)、自動(dòng)送料機(jī)等多批用于生產(chǎn)的設(shè)備及模具。2006、2007年間，該公司曾將其中部分設(shè)備運(yùn)往區(qū)外進(jìn)行維修。

2010年6月該公司因?qū)ιa(chǎn)線進(jìn)行調(diào)整，決定將原進(jìn)口的橡膠磨床、粉末集塵器等5臺(tái)設(shè)備(原值USD63453.00，屬于自動(dòng)進(jìn)口許可證管理)轉(zhuǎn)售給深圳鵬?？萍加邢薰?，并按規(guī)定向海關(guān)辦理出區(qū)報(bào)關(guān)手續(xù)。

申海公司報(bào)關(guān)員在出區(qū)報(bào)關(guān)時(shí)以設(shè)備轉(zhuǎn)讓金額向海關(guān)申報(bào)，被海關(guān)退回要求修改，為此該報(bào)關(guān)員還被海關(guān)計(jì)分，并使該企業(yè)當(dāng)年報(bào)關(guān)差錯(cuò)率達(dá)3%。根據(jù)以上案例，回答9-12題 9、2004、2005年間，設(shè)備進(jìn)口時(shí)（）A、適用海關(guān)保稅制度管理B 應(yīng)在出口加工區(qū)海關(guān)辦理進(jìn)口報(bào)關(guān)手續(xù) C 應(yīng)交驗(yàn)自動(dòng)進(jìn)口許可證D 應(yīng)填寫出口加工區(qū)進(jìn)境貨物備案清單向海關(guān)申報(bào) 10、2006、2007年申海公司將設(shè)備運(yùn)往區(qū)外維修，應(yīng)（）A 先報(bào)經(jīng)主管海關(guān)核準(zhǔn)B 按照修理貨物的管理規(guī)定辦理出區(qū)手續(xù)

C 自運(yùn)往區(qū)外維修出運(yùn)之日起60天內(nèi)運(yùn)回區(qū)內(nèi)D 在運(yùn)回區(qū)內(nèi)時(shí)，將更換的零部件等一并運(yùn)回區(qū)內(nèi) 11、2010年6月設(shè)備轉(zhuǎn)售鵬海公司，出區(qū)報(bào)關(guān)手續(xù)應(yīng)按下列規(guī)定辦理 A 應(yīng)有鵬海公司按進(jìn)口貨物的有關(guān)規(guī)定辦理報(bào)關(guān)手續(xù) B 鵬海公司辦理報(bào)關(guān)手續(xù)時(shí)，免予交驗(yàn)自動(dòng)進(jìn)口許可證

C 進(jìn)口報(bào)關(guān)結(jié)束后，由申海公司填寫“出口加工區(qū)出境貨物備案清單”辦理出區(qū)手續(xù) D 設(shè)備轉(zhuǎn)售區(qū)外，免予繳納進(jìn)口稅

12、申海公司的申報(bào)被退回要求修改后，————。

A 應(yīng)將所填報(bào)的轉(zhuǎn)讓金額改為設(shè)備進(jìn)口原值

B 修改后的申報(bào)數(shù)據(jù)向海關(guān)重新發(fā)送，原申報(bào)日期不變 C 海關(guān)對(duì)報(bào)關(guān)員記2分

D 該公司的管理類別調(diào)整B類

第三篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題

物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題

第一章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)

1、你是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組建一個(gè)準(zhǔn)備接管30萬㎡的商品房(中等偏高端)居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。按1上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求:成立之初的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要考慮公司的發(fā)展要求，要貫標(biāo)(ISO9000)。請(qǐng)說明:(1)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的主要因素是什么？

(2)按直線職能制組織形式思路，設(shè)立公司職能部門，并確定各部門的職責(zé)。(3)直線職能制的主要優(yōu)缺點(diǎn)。

【答案】

(1)主要因素有 企業(yè)戰(zhàn)略因素;外部環(huán)境因素;技術(shù)因素;組織規(guī)模和所處階段。

(2)應(yīng)設(shè)立的職能部門及職責(zé)如下: ①總經(jīng)理室:一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”(總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等)，部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問題作出決策。人力資源部:制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員的招募、任免、調(diào)配、獎(jiǎng)懲、考核、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。

②行政管理部:編制實(shí)施日常行政管理，企業(yè)文化建設(shè)，品牌管理和信息化建設(shè)規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度，管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文件建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

③財(cái)務(wù)部:堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好核算、成本控制、預(yù)算和決策管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作，督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)安全運(yùn)作，增收節(jié)支，定期向總經(jīng)理匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況。

④品質(zhì)管理部:企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等。⑤市場拓展部:物業(yè)管理市場的調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，標(biāo)書制作，投標(biāo)管理，協(xié)助新接物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)。⑥經(jīng)營管理部:制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核。

⑦工程管理部:工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評(píng)審，各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。

⑧安全管理部:各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等，具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的編制與實(shí)施，監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況;完成安全巡查、安全投訴處理、定期進(jìn)行消防安全檢查等工作，協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查處理。

⑨環(huán)境管理部:負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等;具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作;負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核;負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。

(3)直線職能制的優(yōu)點(diǎn):加強(qiáng)了專業(yè)管理職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

缺點(diǎn):機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。

2、公司剛剛意向成立一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司，你是行政經(jīng)理，請(qǐng)你寫出物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立的程序。

【答案】根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。(1)工商注冊(cè)登記階段: ①企業(yè)名稱的預(yù)先審核;②公司地址;③注冊(cè)資本;④股東人數(shù)和法定代表人;⑤公司人員;⑥公司章程。

(2)資質(zhì)審批階段:申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供①營業(yè)執(zhí)照;②企業(yè)章程;③驗(yàn)證證明;④法定代表人身份證明;⑤物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動(dòng)合同。

3、如果你是企業(yè)的經(jīng)營者，請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“產(chǎn)品”是什么？物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過什么實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征是什么？新成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)無須定級(jí)的說法正確嗎？應(yīng)如何理解？

【答案】

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“產(chǎn)品”是服務(wù)。

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是通過公共服務(wù)、延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征:第一是獨(dú)立的企業(yè)法人;第二是屬于服務(wù)性企業(yè);第三是具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。

(4)不對(duì)。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

4、你是一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員，由你負(fù)責(zé)對(duì)一家正在公開招標(biāo)的住宅小區(qū)進(jìn)行投標(biāo)。請(qǐng)問:(1)你的法律依據(jù)是什么？

(2)你將按怎樣的程序開展工作？標(biāo)書中的主要內(nèi)容有哪些？(3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求和基本原則是什么？

(4)在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)考慮哪幾方面的因素？ 【答案】

(1)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》及各地方相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。(2)投標(biāo)程序: ①獲取招標(biāo)信息;②項(xiàng)目的評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接受招標(biāo)人的資格審查;⑦參與開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評(píng)標(biāo);⑧簽訂并執(zhí)行合同。

標(biāo)書的主要內(nèi)容:分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。

商務(wù)文件主要包括:①公司簡介;②公司法人地位及法定代表人證明;③投標(biāo)標(biāo)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。

技術(shù)文件主要是:物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。(3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求: ①參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定組織招投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在招投標(biāo)中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素。

③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作業(yè)主需求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù);對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。

④應(yīng)明確招投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招投標(biāo)活動(dòng)順利進(jìn)行。

招標(biāo)投標(biāo)的基本原則:物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)依法組織實(shí)施。招標(biāo)過程應(yīng)公開、公平、公正。招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律法規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，嚴(yán)格履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)。

(4)在物業(yè)管理的投標(biāo)活動(dòng)中，應(yīng)考慮以下幾方面的因素: 投標(biāo)物業(yè)的基本狀況;招標(biāo)物業(yè)的項(xiàng)目定位;業(yè)主的需求;建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的基本情況;招標(biāo)條件和招標(biāo)過程;競爭對(duì)手;企業(yè)的自身?xiàng)l件分析。

5、你是某物業(yè)服務(wù)公司的管理人員，由你負(fù)責(zé)制訂某項(xiàng)目的物業(yè)管理方案。請(qǐng)問物業(yè)管理方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

【答案】主要內(nèi)容包括: 招標(biāo)物業(yè)的整體設(shè)想與構(gòu)思;管理方式與運(yùn)作程序;組織架構(gòu)與人員配置;管理制度的制訂;檔案資料的建立與管理;早期介入與前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容;常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;服務(wù)費(fèi)用測算與成本控制;管理指標(biāo)與管理措施;物資裝備與工作計(jì)劃等。

6、如果你是業(yè)主委員會(huì)主任，物業(yè)服務(wù)期滿時(shí)，你帶領(lǐng)業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)業(yè)主大會(huì)要求完成選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)任務(wù)。

(1)請(qǐng)問物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容有那些？(2)簡述招標(biāo)的工作程序。

【答案】

(1)因?yàn)槭俏飿I(yè)服務(wù)企業(yè)更迭時(shí)進(jìn)行招標(biāo)工作，因此屬于常規(guī)性物業(yè)管理招標(biāo)，所以應(yīng)與招標(biāo)公司洽商以下招標(biāo)內(nèi)容: ①項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立。包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位設(shè)置、管理制度等;②房屋及公用設(shè)施設(shè)備的管理;③環(huán)境與公共秩序的管理。包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等;④客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;⑤精神文明建設(shè);⑥物業(yè)租賃管理;⑨財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。

(2)招標(biāo)的工作程序:①成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;②編制招標(biāo)文件;③發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審;⑥接受投標(biāo)文件;⑦成立評(píng)標(biāo)委員會(huì);⑧開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)。

7、建筑面積100萬㎡的某住宅小區(qū)于2004年1月底建成，在選擇物業(yè)管理機(jī)構(gòu)時(shí)，開發(fā)商沒有招投標(biāo)，而且自己成立了一個(gè)物業(yè)管理部，直接接管了該小區(qū)。請(qǐng)問:開發(fā)商的做法是否合適？為什么？

【答案】①本小區(qū)屬新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開發(fā)商自己組建物業(yè)服務(wù)公司接管小區(qū)的做法是不合適的。②根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅建設(shè)單位，應(yīng)該通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

8、某新建的國際商場建筑面積約12萬㎡，外墻是鋁合金板，內(nèi)墻面和地面是大理石，附屬設(shè)施包括10部電梯、兩部自動(dòng)扶手電梯、消防中控、磁卡門禁設(shè)備、中央制冷供暖等系統(tǒng)，綜合配套設(shè)施包括地下停車場、休閑健身區(qū)、餐飲部。目前，該商城已經(jīng)竣工，并通過招標(biāo)方式選聘了宏勝物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。

(1)請(qǐng)你幫助宏勝物業(yè)服務(wù)公司編寫一份物業(yè)管理方案。(寫出方案內(nèi)容的框架體系即可)(2)簡述物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧。

【答案】

(1)管理方案主要應(yīng)包括的內(nèi)容: ①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃;包括項(xiàng)目簡介、客服服務(wù)需求分析、服務(wù)指導(dǎo)思想、物業(yè)管理檔次、管理服務(wù)的總體范圍、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)措施等內(nèi)容。②管理方式與運(yùn)作程序;包括服務(wù)運(yùn)作模式、工作流程、機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機(jī)制等。

③人員的配備、培訓(xùn)與管理;④管理指標(biāo)與措施、管理制度的制訂;⑤檔案資料建立與管理;⑥物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;包括物業(yè)的承接查驗(yàn)、入住裝修管理、工程質(zhì)量保險(xiǎn)處理、項(xiàng)目前期運(yùn)作;⑧常規(guī)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。⑨工作計(jì)劃，物資裝備;⑩費(fèi)用測算，成本控制等內(nèi)容;

(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)策略主要有: ①對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤空間，在基礎(chǔ)上預(yù)測標(biāo)底和競爭對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍;②密切關(guān)注、正確分析競爭對(duì)手的報(bào)價(jià);③補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。

(3)報(bào)價(jià)的技巧有:①多方案標(biāo)價(jià);②保本報(bào)價(jià)。

第三章 物業(yè)管理合同

9、某小區(qū)入住已五年，已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)A公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會(huì)試圖通過招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一直未能順利進(jìn)行，A物業(yè)管理公司仍按照原合同提供管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)服務(wù)合同到期為由不再繳付A物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)用。A物業(yè)管理公司在多次催交未果的情況情況下，將王先生告到法庭。請(qǐng)問你認(rèn)為A物業(yè)管理公司能勝訴嗎？為什么？

【答案】(1)能勝訴，應(yīng)該判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理非。

(2)合同的期限雖然已經(jīng)屆滿，但業(yè)主委員會(huì)沒有選出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同，A物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門，以原有合同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主，實(shí)際享受A物業(yè)公司提供的服務(wù)，并未提出異議，理應(yīng)按約支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

10、劉先生購買了一套位于頂層的商品房，“入住時(shí)與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《管理規(guī)約》中都明確規(guī)定:為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄。”入住后，劉先生未經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺(tái)并加裝防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為;這是自己的房子，自己有權(quán)處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定:對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司因此把劉先生告上法庭。

物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是:劉先生拆除封閉樣的材料及防護(hù)欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。請(qǐng)問物業(yè)公司的各項(xiàng)訴求能否得到法院的支持？劉先生在此案中的不當(dāng)之處？物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在？ 【答案】

(1)A、物業(yè)公司訴劉先生拆除陽臺(tái)及防護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予支持;B、物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回;C、此案的訴訟費(fèi)用應(yīng)由雙方承擔(dān)。

(2)劉先生在此案中的不當(dāng)之處:業(yè)主應(yīng)合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生置小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽臺(tái)和加裝護(hù)欄，不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益，而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《管理規(guī)約》的約定，行為不當(dāng)。

(3)物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤在于:首先，作為物業(yè)管理公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款;其次，物業(yè)管理公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，采取協(xié)商或司法途徑?jīng)Q定矛盾，無權(quán)采取停水、停電等方式處理物業(yè)糾紛。

11、A房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)入住，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理工作由A房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和入住臨近，A開發(fā)商找到B物業(yè)服務(wù)公司并簽訂了為期十年的物業(yè)服務(wù)合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)限承包給B物業(yè)服務(wù)公司。按合同約定，B物業(yè)公司要向A開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費(fèi)。(1)請(qǐng)問A開發(fā)商與B物業(yè)公司簽訂為期十年的物業(yè)服務(wù)合同效力如何？(2)A開發(fā)商要求B物業(yè)公司交納履約保證金和承包費(fèi)的合同約定是否有效？

【答案】

(1)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的合同，屬于前期物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開發(fā)商也物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。

(2)開發(fā)商對(duì)其所出售的房屋僅具有臨時(shí)所有權(quán)人的身份，在房屋交付后物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)際履約當(dāng)事人是各個(gè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司。對(duì)于代他人簽署的合同，開發(fā)商借此機(jī)會(huì)收取履約保證金和承包金規(guī)已所有，是侵犯實(shí)際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無效。

12、邵先生在某小區(qū)購買了一套住宅，入住三年，每月按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。一個(gè)冬天的夜晚，邵先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個(gè)門損壞變形，屋內(nèi)一片狼藉。邵先生立即打電話給物業(yè)公司，同時(shí)報(bào)警。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，邵先生家中被盜金錢和物品損失共計(jì)8萬余元。邵先生認(rèn)為，自己繳納了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé)，家中被盜物業(yè)管理竟然毫無察覺，屬于管理疏漏，應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下，邵先生對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行了起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請(qǐng)問法院是否會(huì)完全支出邵先生的訴訟請(qǐng)求？為什么？

【答案】

(1)法院不會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求，但會(huì)部分支持邵先生的訴訟請(qǐng)求。

(2)失竊案發(fā)生時(shí)，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門入室并盜竊的。這樣長的時(shí)間內(nèi)，保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn)，存在疏漏，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止犯罪，對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定責(zé)任。但是，盜竊發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。

13、你是某公司的高級(jí)管理人員，公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同，你認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么？物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是什么？

【答案】

(1)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利和義務(wù)，主要包括:①合同的當(dāng)事人;②物業(yè)基本情況;③服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量;④服務(wù)費(fèi)用;⑤物業(yè)的經(jīng)營與管理;⑥承接查驗(yàn)和使用維護(hù);⑦專項(xiàng)維修資金;⑧違約責(zé)任;⑨其他事項(xiàng)。

(2)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同主要區(qū)別是:物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要區(qū)別在于: ①訂立的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

②合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同則由訂立合同雙方約定，具有期限明確，穩(wěn)定性強(qiáng)的特點(diǎn)。

14、你是某物業(yè)公司的高級(jí)管理人員，公司委派你與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

【答案】①明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù);②明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù);③對(duì)違約責(zé)任的約定;④對(duì)免責(zé)條款的約定;⑤物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗;⑥合同的簽訂要實(shí)事求是;⑦明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。

15、簡要說明要約和邀請(qǐng)要約的區(qū)別？合同的要件？

【答案】

(1)要約和邀請(qǐng)要約的區(qū)別: 1)概念不同:①要約是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出的希望與其訂立合同意思的表示。②邀請(qǐng)要約是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約。

2)目的不同:①要約是訂立合同的意思表示;②邀請(qǐng)要約是邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約。

3)指向?qū)ο蟛煌?①要約指向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)出的，是有特定指向的。②邀請(qǐng)要約是邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，這里的他方無特定指向。

4)承擔(dān)的法律責(zé)任不同:①要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。②邀請(qǐng)要約人無需承擔(dān)法律責(zé)任。

(2)合同構(gòu)成的要件包括: ①要約必須是特定人意思的表示，必須有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定;③要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效;④要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。

第四章 早期介入與前期物業(yè)管理

16、物業(yè)管理的早期介入對(duì)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問:(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處(各不少于兩個(gè)方面)。(2)說明早期介入的作用是什么？(3)說明早期介入在物業(yè)建設(shè)個(gè)階段有那些主要內(nèi)容？ 【答案】

(1)物業(yè)管理的早期介入對(duì)開發(fā)商的好處很多，如: ①作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度的完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

②開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要有一個(gè)好幫手，特別是需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型和安裝問題、業(yè)主入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。

③開發(fā)商要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是芝麻西瓜樣樣要，到頭來，芝麻粘于手西瓜溜掉。物業(yè)管理早期介入對(duì)物業(yè)管理公司非常重要。如: ①通過早期介入，物業(yè)管理公司可以以未來潛在業(yè)主的立場，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中的大量的不當(dāng)之處，避免潛在業(yè)主使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。

②物業(yè)服務(wù)公司可以及時(shí)做好業(yè)主入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)主受益。

③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾，減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。(2)早期介入作用是:①優(yōu)化設(shè)計(jì);②有助于提高工程質(zhì)量;③有助于了解物業(yè)的情況;④為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。(3)早期介入的內(nèi)容: 1)可行性研究階段: ①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理模式;②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);⑤設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具有合理性能價(jià)格比之上的物業(yè)管理框架性方案。2)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段: ①就物業(yè)的的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議;②就物業(yè)的環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議;③提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見;④就物業(yè)用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求提供意見。3)建設(shè)階段: ①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;②配合設(shè)備安裝、確保安裝質(zhì)量;③對(duì)室內(nèi)裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的問題。4)銷售階段: ①完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù);④對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn);⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理歸入物業(yè)管理檔案。5)竣工驗(yàn)收階段: 參與竣工驗(yàn)收，掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量，功能配套及其他方面存在遺留的問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)作準(zhǔn)備。

17、A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠，對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無償提供方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶將清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來的麻煩)。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始實(shí)據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請(qǐng)問如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理，你準(zhǔn)備如何突破阻力，把入室維修工作引入正軌？

【答案】

(1)管理處起草并在公告欄張貼《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。

(2)說明當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。

(3)針對(duì)個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作。(4)要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量。

(5)管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，告知業(yè)主客戶有選擇服務(wù)商的權(quán)利。

18、如果公司委派你任某一項(xiàng)目的經(jīng)理，承接一新建住宅小區(qū)，請(qǐng)你簡要說明前期物業(yè)管理的內(nèi)容？為什么說前期物業(yè)管理具有基礎(chǔ)性、過渡性特點(diǎn)？它與早期介入的區(qū)別是什么？

【答案】

(1)前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括:①包含物業(yè)正常使用所需的常規(guī)性服務(wù);②又包含物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn);③業(yè)主的入住和裝修管理;④工程質(zhì)量保修處理;⑤物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。

(2)特點(diǎn):①前期物業(yè)管理的許多內(nèi)容，特別是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)物業(yè)有著直接和重要的影響，因此說其具有基礎(chǔ)性。②前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間，因此，其在時(shí)間和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程。(3)前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別是: ①內(nèi)容作用不同:早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)服務(wù)專業(yè)技術(shù)支持;前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。

②服務(wù)對(duì)象不同:早期介入的服務(wù)對(duì)象是開發(fā)建設(shè)單位;前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)

19、A公司建設(shè)了一座涉外的商務(wù)大廈，由于當(dāng)時(shí)A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力，便招標(biāo)F公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。由于F公司以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力很大，在實(shí)際管理運(yùn)營中經(jīng)常偷工減料，對(duì)管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機(jī)條件，在粗略看過機(jī)房后，接受人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。

春夏之交，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機(jī)制加過油，有的機(jī)頭已不能啟動(dòng)，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司則認(rèn)為F公司在受托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償部分要扣除相當(dāng)部分。這時(shí)F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域?yàn)收記錄復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。請(qǐng)問A公司在這場“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題？如何避免？

【答案】(1)在物業(yè)管理更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交重點(diǎn)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業(yè)管理方面不具備很大的經(jīng)驗(yàn)和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備開機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。(2)在這種情況下，A公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)行。特別是移交合同，對(duì)雙方都十分重要，要謹(jǐn)慎簽署。對(duì)預(yù)留的問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時(shí)的簽字可能是“一字千金”的。

20、說明新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)的區(qū)別。

【答案】物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的過程中。兩種承接查驗(yàn)的主要區(qū)別是:

(1)移交主體不同:新建物業(yè)承接查驗(yàn)移交主體是建設(shè)單位;物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)移交主體是業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(2)查驗(yàn)的條件不同:新建物業(yè)是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽訂合同后。更迭時(shí)的承接查驗(yàn)前提:一是業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，及在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，二是業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人與 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

21、如果你是某物業(yè)服務(wù)公司的高級(jí)管理人員，公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，請(qǐng)說明新建物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和方式。

【答案】

(1)承接查驗(yàn)內(nèi)容:①物業(yè)資料;②物業(yè)共用部位;③共用設(shè)施設(shè)備;④園林綠化工程;⑤其他公共配套設(shè)施。

(2)物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用①觀感查驗(yàn);②使用驗(yàn)查;③檢測查驗(yàn);④試驗(yàn)查驗(yàn)等方式。

22、你是某物業(yè)公司的工作人員，公司委派你負(fù)責(zé)某項(xiàng)目的更迭物業(yè)承接查驗(yàn)工作，請(qǐng)說明物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。【答案】物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容主要包括:(1)物業(yè)資料情況。

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。(3)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。(4)物業(yè)管理用房、市政管理單位的合同等其他內(nèi)容。

23、簡述新建物業(yè)承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的區(qū)別。

【答案】(1)條件不同: ①新建:建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。

②更迭:一是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)解除了物業(yè)服務(wù)合同;二是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。(2)主體條件不同: ①新建:發(fā)生在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。

②更迭:發(fā)生在物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)、原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。(3)承接查驗(yàn)內(nèi)容重點(diǎn)不同: ①新建:側(cè)重設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)。

②更迭:增加了對(duì)物業(yè)運(yùn)行過程中發(fā)生的人、財(cái)、物等事項(xiàng)的查驗(yàn)。(4)遺留問題及解決方法不同: ①新建:主要是工程質(zhì)量問題，更多的是與建設(shè)單位協(xié)商解決。

②更迭:遺留問題較復(fù)雜，需要與物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主大會(huì)等多方面溝通協(xié)調(diào)解決。

第六章 物業(yè)入住與裝修管理

24、某女士購買一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房屋沒有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)細(xì)部質(zhì)量未解決，而物業(yè)公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多的物業(yè)管理費(fèi)？請(qǐng)問:(1)你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的企業(yè)管理費(fèi)，為什么？(2)假如你是該物業(yè)服務(wù)公司的客戶經(jīng)理，會(huì)如何處理？

【答案】

(1)該女士應(yīng)該交納物業(yè)管理費(fèi)用。該女士辦理入住手續(xù)時(shí)，所提出房屋內(nèi)部質(zhì)量問題，應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決，已物業(yè)管理公司無關(guān)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。從法律角度來講，物業(yè)管理與房屋買賣的兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司主要是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施設(shè)備服務(wù)的，即便業(yè)主沒有實(shí)際居住，但是物業(yè)服務(wù)公司仍然為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問題長期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋入住交接單上簽字且沒有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)別論。

(2)耐心向該女士說明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。對(duì)于房屋細(xì)部質(zhì)量問題，若是在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商制定的施工單位予以解決。

25、付先生2004年購買了一套120?的住房，同年8月，開發(fā)商通知付先生入住。在辦理了相關(guān)入住手續(xù)后，付先生高高興興的領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)管理公司員工的陪同下，付先生對(duì)新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是，付先生退了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。兩個(gè)月后，物業(yè)管理公司以掛號(hào)信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)，房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了鑰匙，但是物業(yè)服務(wù)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為，應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日起收取。因此，付先生與物業(yè)管理公司各持已見，爭論不休。請(qǐng)問:(1)物業(yè)管理公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)用？

(2)如果物業(yè)管理公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)，則應(yīng)該向誰收??？為什么？

【答案】

(1)物業(yè)管理公司不應(yīng)該收取付先生的物業(yè)管理費(fèi)用。付先生第一次驗(yàn)房時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房交付條件，付先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。

(2)根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期間的物業(yè)管理費(fèi)用屬尚未交付業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司應(yīng)該向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

26、某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋儲(chǔ)藏室擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆、改變了立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)存室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。請(qǐng)問假如你是該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么？

【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，報(bào)政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝自動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，改變了廢水立管下水的三通，使儲(chǔ)藏室成立衛(wèi)生間，改變了房屋使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對(duì)樓下業(yè)主王某房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理公司對(duì)于管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。故本案例中，對(duì)于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)予以制止，包括顧某拆除私裝物，若其不理會(huì)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

27、某小區(qū)業(yè)主張某，購買了一只占地面積約8.9?，可放水4.2T的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居所的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止張某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排處妨礙，將巨型浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi)。請(qǐng)問:(1)你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)？(2)張某的訴訟請(qǐng)求是否得到法院的支持？為什么？

【答案】(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其購買的物業(yè)。

(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某，張某的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院的支出。公民只能在法律法規(guī)的限度內(nèi)容自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋的安全，還會(huì)對(duì)整棟大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大的影響，會(huì)妨礙其他業(yè)主的正常生活?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán)，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。

28、你是客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項(xiàng)目入住工作。(1)簡述入住的準(zhǔn)備工作內(nèi)容。(2)請(qǐng)說明物業(yè)入住的流程。

(3)在組織入住過程中應(yīng)注意哪些問題？

【答案】

(1)入住的準(zhǔn)備工作內(nèi)容包括: ①資料準(zhǔn)備:包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《入住通知書》、《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》、《住戶(業(yè)主)手冊(cè)》、以及其他物業(yè)管理相關(guān)約定等。

②其他準(zhǔn)備:包括入住工作計(jì)劃、入住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備以及其他準(zhǔn)備事項(xiàng)。(2)物業(yè)入住的流程是: ①業(yè)主憑《入住通知書》、購房發(fā)票和身份證明登記確認(rèn)。②驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)。③提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用。④簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件。⑤繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。

⑥領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》等相關(guān)文件資料。⑦領(lǐng)取房屋鑰匙。

(3)在組織入住過程中應(yīng)注意的以下問題: ①業(yè)主入住實(shí)行一站式服務(wù)，一條龍式流水作業(yè)、一次性解決，方便業(yè)主辦理有關(guān)手續(xù);②因故未能按時(shí)辦理入住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理;③應(yīng)合理安排入住服務(wù)辦理的時(shí)間，適當(dāng)延長辦理時(shí)間;④辦理入住現(xiàn)場應(yīng)張貼流程圖，擺放辦理入住服務(wù)的標(biāo)志、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語等，加快辦理進(jìn)程。

⑤指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行;⑥注意安全保衛(wèi)以及車輛的引導(dǎo)。

29、如果你是工程部經(jīng)理，服務(wù)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請(qǐng)說明:(1)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些方面？

(2)在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容？

【答案】

(1)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括的內(nèi)容: ①物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理;②物業(yè)裝飾裝修管理的要求;③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)管理;④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場的管理。

(2)在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下的內(nèi)容: 1)要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否是已登記的項(xiàng)目:①檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào);②檢查裝飾、裝修的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。

2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如①埋入墻體的電線是否穿管，是否用合格的套管;②施工現(xiàn)場防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求;③現(xiàn)場材料堆放是否安全;④垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無亂堆亂放，裝修門外是否保持清潔衛(wèi)生。

30、某高層寫字樓32樓B室的業(yè)主向物業(yè)管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽臺(tái)裝一臺(tái)太陽能熱水器，物業(yè)管理單位的裝修管理人員在接到申報(bào)后擬以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)材料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用房屋，而非業(yè)主自用部分。問:(1)請(qǐng)你簡述物業(yè)裝飾裝修管理流程。

(2)分析此案存在的問題，提出物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？

【答案】

(1)物業(yè)裝飾裝修流程如下: ①備齊資料②填寫申報(bào)表③登記④簽訂管理服務(wù)協(xié)議⑤辦理開工手續(xù)⑥施工⑦驗(yàn)收。(2)分析此案存在的問題，提出物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)。1)此案中反映的問題主要是: ①業(yè)主填寫《申請(qǐng)裝修登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置;②裝修管理人員未到現(xiàn)場核實(shí)而盲目同意。

2)物業(yè)公司在裝修管理中，應(yīng)從以下方面進(jìn)行改進(jìn): ①嚴(yán)格申報(bào)工作。在業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。對(duì)容易發(fā)生理解歧義的內(nèi)容，管理人員要到現(xiàn)場實(shí)地核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)。

②應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題，并予以改進(jìn)。

第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理

31、某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購買商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損，兩業(yè)主均提出賠償要求。

該業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己認(rèn)為造成的，而是水表接頭處老化所致，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。

物業(yè)管理認(rèn)為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。請(qǐng)問:(1)樓上業(yè)主長期未入住，其房屋管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)由誰來承擔(dān)？(2)在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔(dān)？

【答案】(1)首先，根據(jù)原建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅保證書》的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于1年。給案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)上不承擔(dān)責(zé)任。本案中的水表管接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主認(rèn)為造成的，但由于房屋所有權(quán)規(guī)業(yè)主所有，從物業(yè)管理公司提供的服務(wù)公共性質(zhì)考慮，物業(yè)管理公司既沒有權(quán)利私自打開房門進(jìn)行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)該由該業(yè)主承擔(dān)。

但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任的可能性:若在本案例中，物業(yè)管理公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)管理公司存在過錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

(2)物業(yè)公司無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，(屬緊急避險(xiǎn))可以進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給業(yè)主造成如門窗破壞等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由受益人承擔(dān)(此案收益人是樓下業(yè)主)。

32、王先生住在某物業(yè)管理公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)他爬到石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的手夾在石桌和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先生找到物業(yè)管理公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)管理公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)管理公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)管理公司告上法院。石桌桌面重達(dá)90kg，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13cm、深1cm的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。

庭審中，物業(yè)管理公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬時(shí)被砸傷的，是她自己的過程造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)管理公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請(qǐng)問:(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？(2)王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任？

【答案】

(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和原建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故，物業(yè)管理公司對(duì)石桌、石凳有管理義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)對(duì)管理不善造成的損失，承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，不是全部賠償責(zé)任，而是部分責(zé)任。

(2)王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人。沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。

33、甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自將602室陽臺(tái)的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處規(guī)范要求設(shè)施防護(hù)網(wǎng)，鳥鉆進(jìn)管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺(tái)，因該陽臺(tái)排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問:(1)物業(yè)管理公司對(duì)502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任？

(2)602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任？

【答案】(1)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。物業(yè)公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)602華某的陽臺(tái)和502王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺(tái)排水管道口封死，使陽臺(tái)的積水無法從排水管道及時(shí)排出，加重了王某的損失。為此，華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

34、張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺(tái)收晾曬在外面的衣物，當(dāng)從天臺(tái)下樓時(shí)，樓道的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉粹性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為:自己之所以被嚴(yán)重摔傷，完全是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻?。?qǐng)問:(1)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對(duì)此負(fù)有責(zé)任？(2)該物業(yè)管理公司是否應(yīng)對(duì)張老太太進(jìn)行賠償？

【答案】

(1)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。物業(yè)管理是根據(jù)物業(yè)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)管理公司沒有及時(shí)對(duì)小區(qū)樓道燈進(jìn)行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù)，最終導(dǎo)致張老太太身體嚴(yán)重受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有責(zé)任。

(2)同時(shí)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。故，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。

35、你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理，請(qǐng)說明房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？

【答案】 房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容有:①房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理;②維修保養(yǎng);③安全管理;④技術(shù)檔案資料管理;⑤采購及零備件管理;⑥工量具和維修用設(shè)備的管理;⑦外包管理;⑧技術(shù)支持。

36、你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理，請(qǐng)說明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)，應(yīng)注意哪些問題？

【答案】在組織實(shí)施時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題(因素):質(zhì)量、進(jìn)度、成本的控制。(1)質(zhì)量的控制:對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工程達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(2)進(jìn)度的控制:物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)進(jìn)度要進(jìn)行有效的控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。(3)成本的控制:通過對(duì)維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。

37、某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員的流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備，特別是給排水系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主的不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)從哪些方面入手，以提高給排水的服務(wù)質(zhì)量？

【答案】提示:給排水工作的主要內(nèi)容。(1)該公司應(yīng)從以下幾方面入手: ①建立給排水管理隊(duì)伍。負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。

②建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。

③建立給排水工程技術(shù)資料。特別是要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管理的圖紙資料。④配備必要的工具和安全防護(hù)用品、相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。⑤制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提前通知用戶。⑥有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施。⑦做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。

⑧對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測算。⑨定期清理供水水箱和水池，防止二次污染。(2)注意事項(xiàng)

①應(yīng)保證消防用水的儲(chǔ)備。

②北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道的防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。

③餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。

④采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。

38、某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備，特別是消防系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)從哪些方面入手，以提高消防管理水平？

【答案】

(1)該公司應(yīng)從以下幾方面入手，以提高消防管理服務(wù)水平: ①配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員。

②建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，消防控制中心要安排24小時(shí)值班。③建立消防設(shè)施、設(shè)備技術(shù)檔案。

④建立消防設(shè)施設(shè)備、檢查、測試制度。

⑤對(duì)日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完成，并進(jìn)行分析，采取措施避免錯(cuò)誤再次發(fā)生。

⑥對(duì)消防設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。(2)注意事項(xiàng): ①消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，同其他機(jī)電設(shè)備不一樣，到實(shí)際使用時(shí)再發(fā)現(xiàn)故障并維修是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測試要制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時(shí)限。

②消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測試消防設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)，由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。

39、某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備維修技術(shù)保障能力的不足，決定將電梯維護(hù)保養(yǎng)工作外包給專業(yè)公司。如果你是負(fù)責(zé)人，你認(rèn)為:(1)在簽訂外包合同時(shí)應(yīng)注意哪些內(nèi)容？(2)落實(shí)外包合同時(shí)應(yīng)注意什么？

【答案】

(1)在簽訂外包合同時(shí)應(yīng)注意的內(nèi)容: ①在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。

②在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，不同情況分別應(yīng)由何方承擔(dān)責(zé)任，以免出現(xiàn)問題時(shí)候扯皮現(xiàn)象發(fā)生。

③應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。

④委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)備設(shè)施狀況，保證設(shè)備設(shè)施歷史資料的完整性。

(2)落實(shí)(實(shí)施)外包合同時(shí)應(yīng)注意的內(nèi)容(問題): ①建立針對(duì)承包方檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施。

②建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。

③建立定期評(píng)估制度。對(duì)評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或者普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提倡整改要求，定期整改。

④定期對(duì)承包方的基本情況全面更新，及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。

第八章 物業(yè)環(huán)境管理

40、某小區(qū)居住的張女士，經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起，在小區(qū)廣場上打太極拳，廣場周圍又幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣風(fēng)刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸到在地。聞?dòng)嵹s來的保安遠(yuǎn)不能把張女士送到醫(yī)院，診斷為:頸椎損傷。請(qǐng)問:(1)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)老楊樹是否有管理的義務(wù)？

(2)對(duì)于此案的樹木致人受傷，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任？

【答案】

(1)物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的老楊樹有管理的義務(wù)。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理的義務(wù)。

(2)對(duì)于此案致人受傷，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。老楊樹上的枯枝被一陣風(fēng)吹過就會(huì)斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財(cái)產(chǎn)傷害的威脅，而物業(yè)公司作為老楊樹的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時(shí)采取適當(dāng)措施(如修剪和放置警示標(biāo)志等)，故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

41、業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)用數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問此案中，物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？并結(jié)合此案例，談?wù)勀銓?duì)物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)管理責(zé)任的認(rèn)識(shí)。

【答案】物業(yè)公司對(duì)大堂具有管理職責(zé)，應(yīng)保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全，故若石先生證實(shí)摔倒確因大堂地面濕滑造成，則物業(yè)管理公司對(duì)地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當(dāng)或不及時(shí)，亦未設(shè)明顯警示標(biāo)志等提醒行人，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若可以證明石先生行走時(shí)自己沒有盡到足夠的注意義務(wù)，則石先生亦應(yīng)自行承擔(dān)一部分損害后果。

對(duì)管理職責(zé)的認(rèn)識(shí)是開發(fā)性題目，可以結(jié)合環(huán)境管理的職責(zé)和任務(wù)、目的，談?wù)勅绾伪ＷC其使用功能和如何避免對(duì)使用人的侵權(quán)和傷害，從而防范風(fēng)險(xiǎn)。

42、亂派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園，也未能免幸。實(shí)行封閉管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢？管理處查了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況:一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為;二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他意圖的住戶親友乘隙所為;三是稱做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為。

請(qǐng)根據(jù)此情況制訂管理辦法。提示:可以采取多種方法治理，例如制作廣告牌疏導(dǎo)，把亂張貼小廣告的人請(qǐng)來說服教育，對(duì)累教不改者列入“黑名單”。

【答案】疏導(dǎo)管理:在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了)，進(jìn)而對(duì)其實(shí)現(xiàn)有序管理。

說服教育:發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即按照廣告聯(lián)系渠道，或打電話邀人前來，指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎么做，督促其依規(guī)行事(抓住其想做成生意的心理，促其上門來接受教育，辦法巧妙)。

對(duì)累教不改的強(qiáng)制管理:某些單位不聽勸誡繼續(xù)亂派發(fā)廣告，就把其列入“黑名單”，嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)，直至其做出保證，并確實(shí)改正了自己的違規(guī)行為時(shí)止。

43、你是某物業(yè)公司的環(huán)境管理人員，負(fù)責(zé)環(huán)境綠化衛(wèi)生和環(huán)境管理工作。(1)請(qǐng)你考慮在日常管理工作中應(yīng)建立哪些主要的管理制度？(2)請(qǐng)說明清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè)綠化管理的基本要求？

【答案】

(1)應(yīng)建立管理制度包括: ①各崗位的崗位職責(zé);②各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程;③各個(gè)崗位操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制;⑤員工行為規(guī)范等相關(guān)管理制度。(2)清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容包括: ①建筑物外公共區(qū)域清潔;②建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔； ③垃圾收集與處理;④管道疏通服務(wù);⑤外墻清洗;⑥泳池清洗;⑦上門有償清潔服務(wù);⑧專項(xiàng)清潔工作。

物業(yè)綠化管理的基本要求: ①保持植物正常生長;②加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;③及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植物進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化的危害;④創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。

第九章 公共秩序管理服務(wù)

44、王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)管理公司提倡索賠。王先生認(rèn)為:物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)，因此，物業(yè)管理公司就要對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下，王先生遂向人民法院起訴;狀告物業(yè)物業(yè)公司違約，未盡到保護(hù)業(yè)主安全的義務(wù)，要求物業(yè)管理公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請(qǐng)問:王先生的訴求能否得到人民法院的支持？請(qǐng)說明理由。

【答案】王先生的訴求不能得到人民法院的支持。根據(jù)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求，物業(yè)服務(wù)公司提供的保安服務(wù)為24小時(shí)值守、日常巡視及對(duì)涉及人身安全的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門處理等，本案中王先生沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)違法《物業(yè)服務(wù)合同》，因此，向物業(yè)管理公司索賠滅有法律依據(jù)。同時(shí)，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。

45、趙先生和太太居住在某花園小區(qū)內(nèi)已有兩年。一天，深夜的風(fēng)吹開了趙先生和太太睡覺前未鎖好的戶門。此情況恰好被巡邏路過的保安員小張發(fā)現(xiàn)。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況下，小張認(rèn)為，肯定是有歹徒進(jìn)入了房間，遂進(jìn)屋查看。小張的腳步聲噪醒了趙先生夫婦。趙先生慌忙起身下床，臥室的門被小張打開了:身著睡衣、驚慌失措的趙先生夫婦站著目瞪口呆的保安員小張。趙先生夫婦一直認(rèn)為睡覺前門是鎖好的，保安員進(jìn)入房間是企圖(盜竊)，遂要求物業(yè)管理公司就員工管理、培訓(xùn)不到位險(xiǎn)些造成業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失和生命危險(xiǎn)，以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5000元人民幣。請(qǐng)問:(1)趙先生夫婦的要求是否合理，為什么？

(2)是公司負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)的經(jīng)理，為杜絕類似事情的發(fā)生，請(qǐng)你作出對(duì)此案例的培訓(xùn)方案(培訓(xùn)要點(diǎn))。

【答案】趙先生要求不完全正確。根據(jù)我國民法關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定，趙先生夫婦的主張得以實(shí)現(xiàn)至少需具備兩個(gè)前提:一是物業(yè)公司存在過程，二是具有損害后果。首先，物業(yè)管理公司是否存在過錯(cuò)？小張發(fā)現(xiàn)異常進(jìn)屋查看的主觀意圖是好的，但行為是錯(cuò)誤的。我國憲法規(guī)定，公民的住宅不受侵犯。刑法規(guī)定對(duì)于非法侵入他人住宅行為構(gòu)成非法侵入住宅罪。但公安、監(jiān)察機(jī)關(guān)履行職務(wù)持合法手續(xù)進(jìn)入和因緊急避險(xiǎn)而進(jìn)入他人住宅，則不構(gòu)成違法。

本案中，小張敲門和按門鈴沒有得到回答，不足以表明屋里正在發(fā)生危險(xiǎn)或可能發(fā)生危險(xiǎn)，故其冒昧進(jìn)入屋內(nèi)，行為確有不當(dāng)之處。小張的行為雖是在履行職務(wù)過程中，但他無法確認(rèn)屋內(nèi)是否存在危險(xiǎn)的情況下，擅自進(jìn)入他人住宅顯然處理方式不當(dāng)。超出了保安員職責(zé)范圍。故對(duì)于小張擅自進(jìn)入他人住宅的責(zé)任，應(yīng)主要由保安員小張承擔(dān);物業(yè)管理公司只應(yīng)對(duì)于保安員管理、培訓(xùn)不到未承擔(dān)部分責(zé)任。其次，關(guān)于損害后果。根據(jù)我國憲法規(guī)定，趙先生主張侵權(quán)損害的賠償，應(yīng)列舉出其損失的證據(jù)，而精神損失的責(zé)任方式一般為停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，只有對(duì)于造成嚴(yán)重后果的(需趙先生夫婦對(duì)嚴(yán)重后果舉證)，才賠償精神損害撫慰金。因此，本案中小張和物業(yè)管理公司應(yīng)向趙先生夫婦賠禮道歉，但趙先生夫婦若不能列舉出確實(shí)證明其所受的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損害后果，則他們要求物業(yè)公司支付賠償金的請(qǐng)求無法得到法院的支持。

(2)培訓(xùn)要點(diǎn):發(fā)現(xiàn)可疑情況在不侵害他人權(quán)益的前提下，設(shè)法弄清楚狀況同時(shí)通知業(yè)主;通知領(lǐng)導(dǎo)和同事并加強(qiáng)警戒，防止犯罪分子逃脫;如必須進(jìn)入房間時(shí)應(yīng)有其他人員陪同;必要時(shí)報(bào)警。關(guān)鍵在于弄清楚實(shí)際情況，不能僅憑主觀猜測魯莽行事，同時(shí)，保證自己的行為不侵犯他人權(quán)益。

46、某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時(shí)，住在A棟三樓的業(yè)主下班回來，他想把公文包放在門崗處，等買菜回來再拿，小張思考片刻，禮貌地拒絕了該業(yè)主的請(qǐng)求。請(qǐng)問小張的做法有無不妥？你會(huì)如何處理？

【答案】 小張的做法并無不妥。只要處理得當(dāng)，得到業(yè)主的理解而不致產(chǎn)生糾紛都無不妥。因?yàn)闉闃I(yè)主保管財(cái)物不是物業(yè)服務(wù)公司保安分內(nèi)之事。即便小張答應(yīng)為業(yè)主保管，也是發(fā)生在業(yè)主和小張個(gè)人之間的保管關(guān)系，與物業(yè)公司無關(guān)。

47、一天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動(dòng)的人聲，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中陪練道歉，并負(fù)責(zé)修理好損害的房門。接下來業(yè)主向該物業(yè)公司提出了賠償?shù)囊?。?qǐng)問自本案例所述情形下:(1)物業(yè)公司接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后是否可以破門而入？

(2)在什么情況下，物業(yè)公司在接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后可以破門而入？

(3)請(qǐng)你評(píng)判在這件事情的處理上，該物業(yè)公司做法是否妥當(dāng)，還有什么不足？

【答案】

(1)在本案所述的情形下，物業(yè)公司不可以直接破門而入。物業(yè)管理公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)有管理和維護(hù)的職責(zé)，對(duì)報(bào)警器的誤報(bào)所造成的損失，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。本案中因報(bào)警器誤報(bào)，物業(yè)公司在沒有調(diào)查清楚報(bào)警原因，就擅自破門而入，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅不受侵犯權(quán)。

(2)若接到住戶家中報(bào)警，有明顯的跡象表明住戶家中存在危險(xiǎn)，因情況緊急無法采取其他方式或來不及采取其他方式進(jìn)入，屬于法律規(guī)定的緊急避險(xiǎn)情形的，為避免業(yè)主家中遭受損失或損失擴(kuò)大，保安可以破門而入。

(3)值得肯定的是，物業(yè)公司對(duì)報(bào)警反應(yīng)迅速，在發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后，主動(dòng)賠禮道歉，態(tài)度積極，避免了與業(yè)主間的矛盾激化。

不足在于，物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)管理不善，檢查不及時(shí)，致使保安員不得于破門而入，給住戶造成財(cái)產(chǎn)損害和精神損害。

48、你是某物業(yè)公司的安全管理人員，負(fù)責(zé)所承擔(dān)項(xiàng)目的安全管理工作。請(qǐng)說明公共安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容及治安防范的注意事項(xiàng)。

【答案】

(1)公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容包括:出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場管理，配合政府開展社區(qū)管理等工作。(2)治安防范的注意事項(xiàng): 遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。

遇到有違法犯罪分子進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，因立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失。對(duì)于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵察破案。

管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應(yīng)將其勸離轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。

管轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問。

管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并維護(hù)好現(xiàn)場，做好轄區(qū)內(nèi)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。

49、你是某物業(yè)管理公司的安全管理人員，負(fù)責(zé)所承管項(xiàng)目的消防工作。(1)請(qǐng)說明消防安全檢查的組織方法和形式及包括哪些內(nèi)容。(2)請(qǐng)你簡述義務(wù)消防隊(duì)員的工作。(3)簡述滅火預(yù)案的主要內(nèi)容。

【答】(1)消防安全檢查組織形式上可分采取日常檢查和重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法，應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災(zāi)特點(diǎn)來決定具體采用什么方法。專職部門檢查，各部門、各項(xiàng)目的自查包括:日常檢查、重大節(jié)日檢查、重大活動(dòng)檢查。

消防安全檢查的內(nèi)容主要包括:消防控制室、自動(dòng)報(bào)警(滅火)系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所。

(2)義務(wù)消防隊(duì)員的工作包括: ①負(fù)責(zé)消防知識(shí)的普及、宣傳和教育。

②負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查。③負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控。

④發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)配合消防部門實(shí)施滅火撲救。(3)滅火預(yù)案的主要內(nèi)容: 物業(yè)項(xiàng)目單位的基本情況，包括周圍情況、水源情況、物資特性及建筑特點(diǎn)、單位消防組織與技術(shù)裝備。

火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)特點(diǎn)： ①滅火力量部署。

②滅火措施與戰(zhàn)術(shù)方法。③滅火的主要事項(xiàng)。④滅火預(yù)案圖。

第十章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件

50、某寫字樓由A物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。寫字樓為業(yè)主提供中央空調(diào)冷卻水，接口至業(yè)主房屋內(nèi)，房屋內(nèi)的空調(diào)設(shè)備由業(yè)主自行購買和安裝。B公司是寫字樓的一租戶，因空調(diào)漏水，導(dǎo)致隔壁房屋內(nèi)進(jìn)水，C公司租用的是B公司隔壁的房間。房內(nèi)進(jìn)水導(dǎo)致C公司的部分設(shè)備和貨物損壞，造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。事故發(fā)生后，A公司首先配合業(yè)主進(jìn)行事故現(xiàn)場處理，減少損失。同時(shí)向特種設(shè)備檢測所申請(qǐng)鑒定事故發(fā)生的原因。鑒定的結(jié)論是B公司在安裝房屋空調(diào)時(shí)，螺釘松脫導(dǎo)致冷卻水漏出?；谏鲜銮闆r，C公司向B公司提出賠償，A公司作為中間人，進(jìn)行調(diào)解，最后簽訂了三方協(xié)議，由A公司和B公司共同對(duì)C公司的損失進(jìn)行賠償。事后A公司認(rèn)為自己不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任而反悔，C公司起訴至法院。因A公司已簽訂協(xié)議愿意承擔(dān)賠償責(zé)任，依法作出賠償。請(qǐng)問:(1)在上述事件的處理過程中，A公司的做法哪些是正確的？(2)在善后處理上，A公司應(yīng)注意什么？

【答】(1)當(dāng)安全事故發(fā)生時(shí)，首先物業(yè)管理公司的義務(wù)是立即協(xié)助業(yè)主處理現(xiàn)場、減少損失，同時(shí)應(yīng)申請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)事故發(fā)生的原因進(jìn)行鑒定，給鑒定結(jié)論將是以后各方責(zé)任的依據(jù)，也是法院在訴訟中認(rèn)定過錯(cuò)的根據(jù)。在本案中，A公司的上述做法和處理措施是正確的。(2)當(dāng)B公司與C公司協(xié)商經(jīng)濟(jì)損失賠償過程中，未分清各方主體的法律地位，A公司承擔(dān)了不應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。B公司是空調(diào)設(shè)備的所有權(quán)人，是該設(shè)備的管理責(zé)任人，也是此次事故的直接責(zé)任人，對(duì)因設(shè)備造成的損失理應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒定結(jié)論已經(jīng)證明責(zé)任在B公司，事實(shí)是清楚的，過錯(cuò)也是明確的。因A公司對(duì)法律的模糊導(dǎo)致了不應(yīng)有的損失。此外，A公司因?yàn)閷懽謽琴徺I公眾責(zé)任保險(xiǎn)，以便于減少一旦發(fā)生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，由公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

51、某物業(yè)管理公司職工在進(jìn)行清潔內(nèi)墻的事故過程中，由于升降機(jī)運(yùn)動(dòng)時(shí)該職工未站穩(wěn)，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦振蕩，需要住院治療。住院期間，醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收入損失，造成公司損失共計(jì)3萬余元。請(qǐng)問根據(jù)此情況，你認(rèn)為物業(yè)管理公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險(xiǎn)？

【答】(1)在日常管理和服務(wù)過程中，物業(yè)管理公司必然要聘請(qǐng)一定數(shù)量的員工，而這些員工在工作過程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇傭的約定，雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任。作為微利經(jīng)營的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn)，要想避免這類風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)購買雇主責(zé)任保險(xiǎn)，將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。(2)物業(yè)管理公司還應(yīng)該加強(qiáng)安全管理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。購買保險(xiǎn)，雖然能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面影響是無從轉(zhuǎn)嫁的。因此，從源頭管理也是非常重要的。

52、李小姐住在某小區(qū)五樓，六樓的鄰近王先生“

五、一”期間外出旅行。5月3日，李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水，而且墻壁也開始滲水，意識(shí)到六樓鄰近家可能漏水了。她向管理該樓的物業(yè)管理公司反映情況。但該物業(yè)管理公司卻稱:六樓住戶不在家，不能入室檢修。眼看情況越來越嚴(yán)重，非常著急，在萬般無奈的情況下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下，物業(yè)管理公司強(qiáng)行進(jìn)入六樓房間，解決了六樓漏水的問題。但是事情還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，五樓的李小姐責(zé)怪物業(yè)管理公司處理不及時(shí)，造成她家受到財(cái)產(chǎn)損失，六樓的王先生則埋怨物業(yè)管理公司未經(jīng)他的許可擅自進(jìn)入他的房屋，物業(yè)管理公司夾在中間，顯得左右為難。請(qǐng)問:(1)在上述案例中，你認(rèn)為物業(yè)管理公司的“夾縫”狀況是如何造成的？(2)由于強(qiáng)行進(jìn)入王先生家，給其造成的損失誰承擔(dān)？(3)給出你對(duì)物業(yè)管理公司在善后處理方面的意見？

【答】(1)在一般情況下，物業(yè)管理公司確實(shí)無權(quán)強(qiáng)行進(jìn)入業(yè)主房屋，但發(fā)生危急的情況，為維護(hù)更大的利益會(huì)哦防止損失擴(kuò)大，物業(yè)管理公司可以實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為。本案中，王先生家的漏水事實(shí)已經(jīng)存在，也造成了李小姐家的財(cái)產(chǎn)損失，為了避免李小姐家損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理公司可以采取撬門或其他方法進(jìn)入王先生家，解決漏水問題，這是符合緊急避險(xiǎn)要件的。物業(yè)管理公司有權(quán)利也有能力控制危險(xiǎn)，減少損失的情況下，消極不作為，是造成”夾縫”狀況的主要原因。

(2)根據(jù)《民法通則》等的相關(guān)規(guī)定，如果六樓漏水是人為原因?qū)е?，則由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償;如果是自然原因?qū)е?，則李小姐作為緊急避險(xiǎn)的收益人，應(yīng)當(dāng)對(duì)王先生的損失適當(dāng)賠償。(3)在善后處理上物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)注意的是: 應(yīng)當(dāng)盡可能及時(shí)地把實(shí)際情況通知王先生;最好在有見證人(此案的派出所民警)在場的情況下進(jìn)入王先生家并通過圖片資料加以記錄;進(jìn)入王先生家后要注意加強(qiáng)對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)的保管，避免財(cái)產(chǎn)損失。

53、你是某物業(yè)管理公司的管理人員，公司委派你制訂物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施，請(qǐng)說明在制訂物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施時(shí)應(yīng)把握的主要內(nèi)容是什么？

【答】(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法，物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性，合同服務(wù)的約定應(yīng)盡可能詳盡，避免歧視。

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí)，建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，不斷提高員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

(3)妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系(P160-161)

54、作為物業(yè)管理公司的管理人員，你認(rèn)為緊急事件的處理要求是什么？

【答】(1)盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延，把因事件造成的損失減少到最低限度，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常。

(2)管理人員不能以消極、推脫甚至回避的態(tài)度來對(duì)待，應(yīng)主動(dòng)出擊，直面矛盾，及時(shí)處理。(3)隨事件的不斷發(fā)展、變化，對(duì)原訂的預(yù)防措施和應(yīng)對(duì)方案要能及時(shí)靈活運(yùn)用，要能隨各種環(huán)境與條件的變化而有針對(duì)性的提出有效的處理措施和方法。(4)緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場指揮，安排調(diào)度，以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”，造成混亂。

(5)處理緊急事件應(yīng)以不造成新的損失為前提，不能因急以處理，而不顧后果，造成更大的損失。

55、你是某物業(yè)管理公司的管理人員，負(fù)責(zé)安全管理工作，請(qǐng)說明發(fā)生火警時(shí)的因?qū)Υ胧┦鞘裁矗?/p>

【答】應(yīng)對(duì)措施如下:(1)了解和確認(rèn)起火位置、范圍和程度。(2)向公安消防機(jī)構(gòu)報(bào)警。(3)清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場。

(4)立即組織現(xiàn)場人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。

(5)組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全前提下接近火場，用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎荨?6)及時(shí)封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。

56、請(qǐng)說明電梯發(fā)生故障乘客被困時(shí)的處理措施。

【答】應(yīng)采取如下措施:(1)當(dāng)乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰。

(2)立即通知電梯專業(yè)人員趕到現(xiàn)場救助被困者。

(3)被困者如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足時(shí)，需特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。(4)督促電梯維護(hù)保養(yǎng)單位全面檢查，消除隱患。(5)將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。

57、請(qǐng)說明高空墜物砸傷人時(shí)的處理措施。

【答】處理措施如下:(1)發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的委會(huì)情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話;如造成財(cái)物損壞，要保護(hù)現(xiàn)場、拍照取證，并通知相關(guān)人員。

(2)盡快確定墜物來源。

(3)確定墜物來源后，及時(shí)協(xié)調(diào)受損、受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。

(4)事后應(yīng)檢查和確保項(xiàng)目在恰當(dāng)位置張貼“請(qǐng)勿高空拋物”的標(biāo)識(shí)，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德。

58、請(qǐng)說明發(fā)生刑事案件時(shí)的處理措施。

【答】處理措施如下:(1)物業(yè)管理單位或控制中心接到案件通知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場。

(2)如證實(shí)發(fā)生犯罪案件，要立即撥打110報(bào)警，并留守人員和控制現(xiàn)場，直到警方人員到達(dá)。

(3)禁止任何人員在警方人員到達(dá)之前觸動(dòng)現(xiàn)場任何物品。

(4)若需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機(jī)逃跑。(5)積極協(xié)助警方維護(hù)現(xiàn)場秩序和調(diào)查取證等工作。

第十一章 財(cái)務(wù)管理

59、請(qǐng)寫出物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成，并對(duì)其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”的子項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)說明(至少5項(xiàng)以上內(nèi)容)。

【答】(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括如下部分: ①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用； ②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； ③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； ④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； ⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； ⑥辦公費(fèi)用；

⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； ⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用含有: ①公共建筑及道路土建零修費(fèi)用； ②給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用； ③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； ④消防設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用； ⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)用等。

60、說明業(yè)主大會(huì)成立前、后維修資金的使用審批程序。

【答】在業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。在業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后實(shí)施。

61、請(qǐng)說明專項(xiàng)維修資金的作用來源。

【答】(1)專項(xiàng)維修資金的作用:專用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)期滿后的大修、更新、改造。

(2)專項(xiàng)維修資金的來源: ①法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用；

②物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用； ③業(yè)主大會(huì)決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用； ④業(yè)主共有物業(yè)的收益；

⑤社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用。

62、如果你是物業(yè)管理公司的管理人員，請(qǐng)說明物業(yè)管理包干制和酬薪制的概念？

【答】(1)包干制:指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

(2)酬薪制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。

63、如果你是某物業(yè)管理公司的管理人員，公司委派你開展物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制工作，請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)考慮哪些因素？

【答】物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)考慮的因素如下:(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場調(diào)節(jié)價(jià)。

(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測試編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算中。

(4)物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)的測試和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有盈余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展。

64、某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積100萬?，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/?.月，年底物業(yè)費(fèi)全部收齊，物業(yè)大修收入50萬元，主營業(yè)務(wù)收入稅金及附加11萬元，全年?duì)I運(yùn)成本120萬元，管理費(fèi)40萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)20萬元，其他業(yè)務(wù)利潤10萬元。

請(qǐng)你計(jì)算該物業(yè)項(xiàng)目營業(yè)利潤是多少？

【答】主營業(yè)務(wù)利潤=主營業(yè)務(wù)收入-營業(yè)稅金及附加-營業(yè)成本-管理費(fèi)-財(cái)務(wù)費(fèi)

=(100×1.5+50)萬元-11萬元-120萬元-40萬元-20萬元

=9萬元

營業(yè)利潤=主營業(yè)務(wù)利潤+其他業(yè)務(wù)利潤

=9+10

=19萬元。

第十二章 物業(yè)管理檔案管理

65、張先生于2002年購買了一套某花園式住宅的配套底商。入住時(shí)，小區(qū)尚未全部竣工。急于用底商開餐廳的張先生沒有追究工程的不完善，草草收了房屋，餐廳也隨即開業(yè)。由于在其后對(duì)房屋的使用中，張先生對(duì)房屋以及物業(yè)管理存在諸多不滿，除入住時(shí)交了一年物業(yè)費(fèi)外，3年內(nèi)沒有向物業(yè)管理公司交付過任何費(fèi)用。截至到2004年底，張先生已經(jīng)拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)20多萬元。在多次催交無效的情況下，物業(yè)管理公司將張先生告上法庭。經(jīng)過調(diào)查審理和法院調(diào)節(jié)，張先生對(duì)物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)沒有異議，但對(duì)水費(fèi)不能認(rèn)同。原因是:物業(yè)管理公司不能提供由張先生簽字確認(rèn)的水電費(fèi)的啟始數(shù)據(jù)依據(jù)。最終，物業(yè)管理公司損失了水電費(fèi)總額20%。請(qǐng)問:

(1)法院這樣判決是否恰當(dāng)？

(2)在此案例中，物業(yè)管理公司的錯(cuò)誤在哪里？

【答】(1)法院對(duì)此進(jìn)行的判決比較合理，因?yàn)槲飿I(yè)管理不能提供水電費(fèi)的原始表數(shù)，按照正常慣例推理，物業(yè)管理公司交付給業(yè)主的水電表均不可能為“零起始”。同時(shí)張先生也不能提供已交費(fèi)的證據(jù)，根據(jù)公平的原則和法官的自由裁量權(quán)，法院支持物業(yè)管理公司收取張先生80%的水電費(fèi)較為合理。

(2)物業(yè)管理公司為代收取水電費(fèi)的主體，應(yīng)做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作。此案中物業(yè)管理公司沒有及時(shí)對(duì)張先生所買房屋的原始水電表數(shù)與張先生進(jìn)行書面確認(rèn)。為以后收取工作留下隱患。66、如果你是某物業(yè)公司的檔案管理員，負(fù)責(zé)檔案的保存工作，請(qǐng)你說明檔案保存應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？

【答】檔案保存應(yīng)注意的事項(xiàng)是:(1)物業(yè)承接期和入住期收集整理的檔案資料屬于物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案，是物業(yè)管理檔案中最重要和基礎(chǔ)性的檔案，它的保存管理和安全十分重要。

(2)房屋共同部位和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修和運(yùn)行記錄檔案，在分析房屋主體安全、設(shè)備運(yùn)行狀況和事故分析中有時(shí)起著十分關(guān)鍵性的作用，因此這類檔案的真實(shí)性和保存期限應(yīng)有明確的規(guī)定，一般不能低于設(shè)備使用年限的2倍。

(3)各類小型設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)記錄檔案、環(huán)境與安全管理記錄檔案的數(shù)量較大，這部分檔案的保存期較短。這類檔案應(yīng)有一個(gè)銷毀的管理方案和程序，以騰出空間，避免檔案室空間被無謂占用。

67、如果你是某物業(yè)公司的管理人員，分管檔案管理工作，請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案管理工作的目標(biāo)和要求？

【答】目標(biāo):已物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng)，并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互聯(lián)互通。要求:(1)各級(jí)物業(yè)管理部門要提供認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，積極組織、指揮和推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的建設(shè)工作。

(2)擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的覆蓋面。

(3)保證物業(yè)管理信用檔案系統(tǒng)信息的全面、準(zhǔn)確。(4)及時(shí)做好信用檔案的記錄信息的更新工作。

(5)統(tǒng)一系統(tǒng)數(shù)據(jù)平臺(tái)，保證信息傳播傳遞暢通、資源共享。

(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案記錄信息的報(bào)送、傳遞及有關(guān)事宜的聯(lián)系，主要采用電子郵件方式。

68、如果你是某物業(yè)公司的管理人員，分管檔案管理工作，請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的記錄內(nèi)容有哪些？

【答】主要包括企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、經(jīng)營活動(dòng)中的違法違紀(jì)行為、服務(wù)質(zhì)量問題及其他不良行為記錄和公眾投訴及處理情況等。

69、某物業(yè)公司組建不久就接管了一座規(guī)模較大的寫字樓，公司根據(jù)實(shí)際情況，決定將特種設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)的維修公司。在這種情況下，該物業(yè)管理公司工程部人員認(rèn)為建立特種設(shè)備技術(shù)檔案的任務(wù)也應(yīng)有被委托公司去做。請(qǐng)問:(1)工程部人員這種想法對(duì)嗎？為什么？(2)請(qǐng)你簡述檔案提供利用的方式？

(3)本案例中的特種設(shè)備技術(shù)檔案屬于物業(yè)管理哪個(gè)時(shí)期的檔案？(4)這一時(shí)期檔案的收集范圍包括哪些內(nèi)容？

(5)如果物業(yè)公司沒有技術(shù)檔案，監(jiān)管不力，頻繁發(fā)生電梯關(guān)人事件，被業(yè)主投訴到物業(yè)行政主管部門，是否會(huì)計(jì)入企業(yè)信用檔案？接到信用檔案管理部門轉(zhuǎn)發(fā)的投訴處理書，物業(yè)公司應(yīng)在多少天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門？

【答】(1)這種想法不對(duì)。因?yàn)榧词箤⑻胤N設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作委托給專業(yè)公司完成，物業(yè)公司同樣有監(jiān)管責(zé)任。物業(yè)管理檔案是物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是做好物業(yè)管理服務(wù)工作的一個(gè)必要條件。房屋公用部分和公用設(shè)施的檢測、檢修與運(yùn)行記錄檔案，在分析房屋主體安全、設(shè)備運(yùn)行狀況和事故分析時(shí)起著十分關(guān)鍵的作用。公用設(shè)施設(shè)備檔案保存期一般不能低于設(shè)備使用年限的2倍。因此，物業(yè)公司必須自行建立特種設(shè)備技術(shù)檔案。

(2)檔案提供利用方式有:檔案室閱讀、外借、制作副本、向閱讀這提供檔案及檢索專業(yè)知識(shí)與方法等。

(3)屬于日常物業(yè)管理期檔案。

(4)收集范圍包括:物業(yè)運(yùn)行記錄檔案、物業(yè)維修記錄檔案、物業(yè)服務(wù)記錄檔案和物業(yè)公司行政管理檔案。

(5)會(huì)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案;應(yīng)在15天內(nèi)進(jìn)行反饋。

第十三章 人力資源管理

70、某公司財(cái)務(wù)人員小胡的合同即將到期，考慮到公司對(duì)小胡的工作不太滿意，不準(zhǔn)備與其簽訂勞動(dòng)合同。時(shí)值歲末年初，人員招聘困難，人事部欲與其簽訂3個(gè)月的用工合同，待招聘到新員工后再辭退小胡。在小胡合同期滿前1個(gè)月，公司人事部主管小苗將一份為期3個(gè)月的合同交給了小胡。因僅有3個(gè)月，小胡十分不滿，故將未簽字的合同置于抽屜內(nèi)沒有理睬。因工作較繁忙，小苗忘記催促小胡簽字。3個(gè)月后，公司招聘到了新員工，人事部王經(jīng)理找到小胡，告訴她新的合同期滿，公司不再與其簽訂合同，請(qǐng)其另謀職業(yè)。小胡認(rèn)為自己并沒有在為期3個(gè)月的新合同上簽字，自己的合同期仍然是原合同的期限，即一年。請(qǐng)問:(1)小胡的想法是否正確？

(2)如果公司要解聘小胡，是否要對(duì)其賠償經(jīng)濟(jì)損失？(3)人事部在處理此事時(shí)有什么錯(cuò)誤？

【答】(1)小胡的想法不正確。在原合同期滿后，雙方形成的事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系，但沒有約定合同期限。事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系并非等同與續(xù)簽合同，合同期限也不是原合同約定的一年期限。(2)如果公司要解聘小胡，不用賠償其經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，勞動(dòng)合同期滿后，勞動(dòng)者仍然在原用人單位工作，用人單位未表示異議的，勞動(dòng)者和原用人之間存在的是一種事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系，而不等于雙方按照原勞動(dòng)合同約定的期限續(xù)簽了一個(gè)新的勞動(dòng)合同。任何一方均有權(quán)隨時(shí)提出終止事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系。終止事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系的，用人單位應(yīng)支付欠付的工資、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)、福利等報(bào)酬，但無需支付賠償金。

(3)原合同到期后，未及時(shí)督促員工簽署新的勞動(dòng)合同，引發(fā)了原可避免的糾紛。

71、劉某在A公司工作已3年，表現(xiàn)優(yōu)秀。該公司與其簽訂了為期五年的勞動(dòng)合同，同時(shí)，送劉某去參加一年的脫產(chǎn)學(xué)習(xí)弱電技術(shù)。劉某與A公司就學(xué)習(xí)一事簽訂了培訓(xùn)協(xié)議:劉某學(xué)習(xí)的費(fèi)用由A公司支付，學(xué)習(xí)期間工資照發(fā)，學(xué)習(xí)完回公司后，至少要再為A公司服務(wù)八年尚可調(diào)換工作。劉某學(xué)成后回A公司工作至勞動(dòng)合同期滿，提前一個(gè)月，劉某提出辭職申請(qǐng)。一個(gè)月后，劉某到B公司工作并與B公司簽訂了為期二年的勞動(dòng)合同。請(qǐng)問:(1)培訓(xùn)協(xié)議對(duì)劉某有沒有約束力，為什么？(2)劉某是否需要賠償A公司的經(jīng)濟(jì)損失？

(3)B公司在這種情況下與劉某簽訂勞動(dòng)合同關(guān)系是否恰當(dāng)？為什么？

【答】(1)有約束力。培訓(xùn)協(xié)議內(nèi)容是用人單位和勞動(dòng)者之間就技術(shù)培訓(xùn)事宜達(dá)成的專項(xiàng)協(xié)議，是雙方真實(shí)意思的表示，具有法律約束力。

(2)應(yīng)予賠償。勞動(dòng)部[1995]223號(hào)文件《違反(勞動(dòng)法)有關(guān)勞動(dòng)合同規(guī)定的補(bǔ)償辦法》第4條規(guī)定;勞動(dòng)者違反規(guī)定或勞動(dòng)合同的約定解除勞動(dòng)合同，對(duì)用人單位造成損失的，勞動(dòng)者應(yīng)賠償用人單位的下列損失: ①用人單位招收錄用其所支付的費(fèi)用;②用人單位為其支付的培訓(xùn)費(fèi)用;③給生產(chǎn)經(jīng)營、工作造成的直接經(jīng)濟(jì)損失;④勞動(dòng)合同約定的其他費(fèi)用。這里的培訓(xùn)費(fèi)用是指有支付憑證的、與培訓(xùn)有直接關(guān)系的費(fèi)用，⑤包括培訓(xùn)期間的出旅費(fèi)、住宿費(fèi)、培訓(xùn)課程費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。

(3)不恰當(dāng)。根據(jù)劉某與公司的合同約定，劉某的勞動(dòng)合同尚未解除，B公司不得聘用尚未解除勞動(dòng)合同的勞動(dòng)者，否則，給用人單位造成經(jīng)濟(jì)損失的，該用人單位應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

72、你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理，負(fù)責(zé)人員招聘工作，請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)招聘計(jì)劃包括哪些內(nèi)容？

【答】物業(yè)服務(wù)企業(yè)招聘計(jì)劃的內(nèi)容有:(1)計(jì)劃招聘人數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，包括專業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)。(2)各類人員的招聘條件。

(3)招聘信息發(fā)布的時(shí)間、方式和范圍。(4)招聘的渠道。(5)招聘方法。

73、作為物業(yè)管理公司人力資源部主管，負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)工作，請(qǐng)你說明項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人的知識(shí)和能力培訓(xùn)一般包括哪些內(nèi)容？

【答】(1)知識(shí)培訓(xùn)包括:經(jīng)濟(jì)學(xué)、組織行為學(xué)、市場營銷、公共關(guān)系、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理法規(guī)與房地產(chǎn)經(jīng)營知識(shí)。

(2)能力培訓(xùn)包括:制訂物業(yè)管理方案的能力、制訂物業(yè)管理制度的能力、編制費(fèi)用預(yù)算的能力、制訂物業(yè)維修方案的能力、策劃經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的能力，創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的能力。

74、你是某物業(yè)公司人力資源部主管，負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)工作，請(qǐng)說明培訓(xùn)計(jì)劃的主要內(nèi)容包括哪些？

【答】培訓(xùn)計(jì)劃的主要內(nèi)容包括:培訓(xùn)目標(biāo)、對(duì)象、類型、課程、師資、內(nèi)容、場地、時(shí)間、實(shí)際操作和培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)等。

75、你是某物業(yè)管理的人力資源部經(jīng)理，請(qǐng)說明薪酬管理體系設(shè)計(jì)的基本步驟有哪些？

【答】一般包括如下幾個(gè)步驟:職務(wù)分析、職位評(píng)價(jià)、薪酬調(diào)查、薪酬定位、薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、薪酬體系的實(shí)施和修正。

76、你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理，負(fù)責(zé)員工的考核工作，請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的考核方法是什么？

【答】物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工考評(píng)通常采用定性考核和定量考核法。定性考核法主要包括采用個(gè)人述職、群眾考評(píng)、組織談話、上級(jí)評(píng)定等方式進(jìn)行。一般從”德、能、勤、績”四個(gè)方面組織考核。

定量考核法主要包括設(shè)計(jì)相應(yīng)考核值班體系，通過對(duì)被考核人所管部門、承擔(dān)責(zé)任、工作完成情況進(jìn)行值班分解，以量化值班進(jìn)行考核。

定性考核和定量考核不是孤立的，而應(yīng)相互結(jié)合，綜合評(píng)定。

第十四章 客戶管理

77、你是某物業(yè)公司客服部經(jīng)理，你公司接管的一個(gè)項(xiàng)目已入住3年，物業(yè)費(fèi)收繳率一直在80%附件徘徊。為了解客戶的滿意度和找出服務(wù)上的差距，公司要求你作一次該項(xiàng)目的客戶滿意度調(diào)查。請(qǐng)寫出客戶滿意度問卷的事實(shí)步驟。

【答】客戶滿意度調(diào)查調(diào)查的策劃—利用客戶數(shù)據(jù)庫—了解客戶期望—草擬問卷—審核問卷—調(diào)查—分析結(jié)果—報(bào)告反饋與實(shí)施戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃—客戶滿意度過程再評(píng)估。

78、你是某物業(yè)公司員工，職務(wù)是客服經(jīng)理，服務(wù)與某小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒繳納管理費(fèi)了。物業(yè)公司上門催交時(shí)，陶小姐以前不久自家水管(非公共管道)滲漏，物業(yè)公司沒有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。請(qǐng)問:(1)陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？

(2)請(qǐng)你給出處理這個(gè)問題的步驟和具體的解決的方法。

【答】(1)陶小姐的主張沒有法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理公司為業(yè)主提供《物業(yè)服務(wù)合同》中的義務(wù)所收取的服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司的服務(wù)是針對(duì)整個(gè)物業(yè)的公共部分和公共設(shè)施，提供包括公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共衛(wèi)生、公共安全與秩序、公共綠化等服務(wù)項(xiàng)目。而業(yè)主家的管道滲漏，除非有特別的約定，一般不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍。若在保修期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商提出，若超過保修期，則應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。故業(yè)主陶小姐以此拒交物業(yè)管理費(fèi)無法律依據(jù)。若物業(yè)公司接到業(yè)主的保修要求，并承諾此項(xiàng)服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間就成立了維修合同，若物業(yè)公司沒有及時(shí)修繕，則應(yīng)承擔(dān)此維修合同的違約責(zé)任。但維修合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)合同，業(yè)主陶小姐雖就漏水未及時(shí)修復(fù)給其造成損失(本案例陶小姐并沒有提出具體損失)要求抵消部分物業(yè)管理費(fèi)，但仍不能以維修合同未得到及時(shí)履行作為其不履行《物業(yè)服務(wù)合同》義務(wù)的合法理由。

物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括公共部位及設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)、保潔、保安、綠化等許多部分，即便是陶小姐家中的公共管道滲漏，也只能扣除相對(duì)應(yīng)的部分物業(yè)費(fèi)，陶小姐就其享受的其他服務(wù)仍需支付費(fèi)用。因此，無論從何種角度看，陶小姐拒交物業(yè)管理費(fèi)的做法都是不妥當(dāng)?shù)摹?2)耐心向業(yè)主說明其交費(fèi)義務(wù)不受水管滲漏影響的緣由;繼續(xù)催交物業(yè)費(fèi)，并保存催交證據(jù);若在保修期內(nèi)，及時(shí)協(xié)助業(yè)主告知開發(fā)商或開發(fā)商制定的承擔(dān)維保的施工單位;若接受業(yè)主的特別委托，答應(yīng)修理滲水水管，則應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)，否則即構(gòu)成對(duì)《維修合同》的違約，業(yè)主有權(quán)要求索賠，并在合理賠償數(shù)額內(nèi)主張與物業(yè)管理費(fèi)相抵消。

79、A物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)B寫字樓的物業(yè)管理工作。一天，租用十層的廣告公司行政主管王小姐找到A公司的物業(yè)部趙主管，協(xié)商在B寫字樓大廳及入口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語，因公司有一重要客戶要來公司參觀。趙主管本著“客戶至上”的服務(wù)精神，答應(yīng)了客戶的要求。請(qǐng)問趙主管的做法有無不妥？你有什么建議？

【答】(1)首先，要看該公司有無這方面的規(guī)定和平時(shí)是否對(duì)管理人員進(jìn)行這方面的培訓(xùn)。趙主管的做法存在一點(diǎn)問題，因?yàn)閷懽謽谴髲d為公共部位，其所有權(quán)和使用權(quán)屬于全體業(yè)主，任何單位或個(gè)人在未得到全體業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))的同意時(shí)，均不可對(duì)此部位進(jìn)行任何的處置。本案中趙主管雖主要目的是為業(yè)主進(jìn)行更好的服務(wù)，但是客觀上已經(jīng)對(duì)其他業(yè)主的合法權(quán)益造成了侵害。所以其行為有所不妥。

(2)為避免此類事情的發(fā)生，建議物業(yè)公司在《管理規(guī)約》、《服務(wù)協(xié)議》中約定物業(yè)管理公司可以對(duì)部分公共部分進(jìn)行善意、臨時(shí)性、非盈利性的處置，而無需事先征得全體業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))的同意。

80、你是某公司客服部經(jīng)理，請(qǐng)說明與客戶溝通的注意事項(xiàng)有哪些？

【答】與客戶溝通的注意事項(xiàng)有:(1)良好的溝通環(huán)境可使雙方在輕松愉快的環(huán)境中進(jìn)行溝通和交流。

(2)物業(yè)管理人員在與客戶溝通交流時(shí)，應(yīng)態(tài)度誠懇、神情專注，沒有特別情況不去做其他與溝通交流無關(guān)的事。

(3)溝通中物業(yè)管理人員要與客戶保持適度的距離，不應(yīng)有多余的肢體動(dòng)作或不恰當(dāng)?shù)亟涣鳌?4)在與業(yè)主正式溝通中，可以寒暄等方式為開場白，緩和氣氛，使雙方更好地交流。(5)物業(yè)服務(wù)的溝通應(yīng)根據(jù)溝通對(duì)象、目的、內(nèi)容和地點(diǎn)的不同采取相應(yīng)的溝通方法。(6)客戶溝通的事由、過程、結(jié)果應(yīng)記錄歸檔。

81、你是物業(yè)管理公司客服經(jīng)理，經(jīng)常會(huì)處理客戶投訴，請(qǐng)寫出:(1)物業(yè)投訴處理的程序。(2)投訴處理的方法。

【答】(1)投訴處理程序: ①記錄投訴內(nèi)容;②判定投訴性質(zhì);③調(diào)查分析投訴原因;④確定處理責(zé)任人;⑤提出解決投訴的方案;⑥答復(fù)業(yè)主;⑦回訪； ⑧總結(jié)評(píng)價(jià)。

(2)投訴處理的方法如下: ①耐心傾聽，不與爭辯;②詳細(xì)記錄，確認(rèn)投訴;③真誠對(duì)待，冷靜處理;④及時(shí)處理，注意質(zhì)量;⑤總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改善服務(wù)。

82、如果你是項(xiàng)目經(jīng)理，年底你要組織項(xiàng)目客戶滿意度調(diào)查工作，請(qǐng)你簡述客戶滿意度調(diào)查的基本原則。

【答】客戶滿意度調(diào)查的基本原則: ①明確目標(biāo);②領(lǐng)導(dǎo)重視;③持續(xù)改進(jìn);④協(xié)同運(yùn)作;⑤基于事實(shí)。

第十五章 物業(yè)管理應(yīng)用公文

83、請(qǐng)按物業(yè)管理通知的常規(guī)要素，糾正以下通知中的錯(cuò)誤(3處)。

日期:2004年7月8日星期四 范圍:7號(hào)樓 文件編號(hào):2004099

停水通知

尊敬的業(yè)主: 由于7號(hào)樓6單元供水管道出現(xiàn)問題，物業(yè)管理公司工程部決定臨時(shí)搶修下水管道，現(xiàn)對(duì)7號(hào)樓6單元02戶型暫停中水及生活用水的供應(yīng)。請(qǐng)您做好準(zhǔn)備。由此給您的生活帶來不便，請(qǐng)諒解～ 敬請(qǐng)傳達(dá)周知～

北京**物業(yè)管理有限公司

**管理部

(張貼期限:2004.7.8)

【解析】

(1)通知中說供水有問題，可物業(yè)公司下一步的工作是修下水管道。(2)在通知中沒有說明具體的維修時(shí)間。

(3)通知中沒有留下咨詢聯(lián)系電話，客戶如有問題不知道找誰聯(lián)系。

84、你是某物業(yè)公司的員工，負(fù)責(zé)應(yīng)用文書的起草工作，請(qǐng)問通用的應(yīng)用文書可分為哪些類型？

【答】通用的應(yīng)用文書可分為:行政公文、事務(wù)公文、會(huì)議公文、制度公文、禮儀公文、經(jīng)濟(jì)公文、其他日常文書和司法公文等八大類。

85、你是某物業(yè)公司的員工，請(qǐng)問公文標(biāo)題的構(gòu)成要素和構(gòu)成模式是什么？

【答】組成公文式標(biāo)題的要素主要包括:單位、區(qū)域(范圍)、時(shí)間、事由(內(nèi)容)、性質(zhì)和文種等，其中“事由”和“文種”是最基本的要素。

文章式標(biāo)題構(gòu)成模式:從構(gòu)成形式看，可以有單標(biāo)題和雙標(biāo)題。主標(biāo)題一旦概括到某種程度，不能概括額反映需要傳達(dá)的含義就必須用副標(biāo)題來作具體說明。

第四篇：民事訴訟法實(shí)務(wù)案例分析題

民事訴訟法實(shí)務(wù)案例分析題

一、2008年8月，隸屬于同一個(gè)省的A市甲區(qū)的百貨公司與B市乙區(qū)的冰箱廠簽訂一份購銷合同。合同約定，冰箱廠賣給百貨公司冰箱4000臺(tái)，于1年內(nèi)分4批，在每季度第一個(gè)月的10日內(nèi)向百貨公司提供冰箱1000臺(tái)，交貨地為冰箱廠在B市丙區(qū)的倉庫，每次供貨后7日內(nèi)百貨公司應(yīng)當(dāng)支付貨款；此外還約定，在合同履行過程中，如果發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，由原告住所地和合同履行地人民法院管轄。合同簽訂后，雙方即按照合同約定履行義務(wù)。第二批義務(wù)履行后，因制造冰箱原材料價(jià)格的大幅度上升，如果再按原合同定價(jià)履行合同，必然導(dǎo)致冰箱廠虧損；冰箱廠提出應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場情況提高冰箱定價(jià)，百貨公司認(rèn)為這屬于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不同意提價(jià)，于是冰箱廠停止履行合同。2009年5月12日，百貨公司向合同履行地B市丙區(qū)人民法院起訴，要求冰箱廠繼續(xù)履行合同并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。起訴后的第二天，即2009年5月13日，百貨公司又按照合同中協(xié)議管轄的約定向甲區(qū)人民法院起訴，丙區(qū)人民法院與甲區(qū)人民法院同時(shí)于5月16日立案，并發(fā)生管轄權(quán)爭議，于是甲區(qū)人民法院報(bào)請(qǐng)A市中級(jí)人民法院指定管轄。請(qǐng)問：

1.對(duì)于該案件哪個(gè)人民法院院有管轄權(quán)?

2.本案中的協(xié)議管轄約定是否有效?為什么?

3.本案中A市甲區(qū)人民法院直接報(bào)請(qǐng)A市中級(jí)人民法院指定管轄的做法是否正確?為什么?

4.對(duì)于本案，哪個(gè)人民法院有權(quán)指定管轄?

二、張志華在臨街位置開設(shè)一家“夢(mèng)幻咖啡廳”，并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照；經(jīng)營一段時(shí)間后，張志華將咖啡廳交給吳天意與張清經(jīng)營。一日，機(jī)械廠司機(jī)陳封在給單位運(yùn)輸貨物的過程中，駕駛本單位一輛裝有大型機(jī)械的貨車路過咖啡廳，因機(jī)械又高又長，將“夢(mèng)幻咖啡廳”的牌子碰掉，正好將放在咖啡廳門前郭原的自行車砸壞，并將放在自行車上的一件玻璃鋼制品砸壞。就損害賠償一事，郭原與吳天意、張清交涉，二人推說張志華為業(yè)主，自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，而張志華則推說是因?yàn)闄C(jī)械廠司機(jī)陳封駕駛車輛所致。為解決損失賠償問題，郭原以張志華為被告向人民法院起訴，要求賠償給自己造成的自行車以及玻璃鋼制品的損失總計(jì)15600元。人民法院經(jīng)過審理后，判決被告應(yīng)承擔(dān)給郭原造成的損失15600元。根據(jù)本案所給案情回答以下問題:

1.本案中郭原應(yīng)當(dāng)以誰作為被告?

2．本案所涉及其他人應(yīng)當(dāng)處于什么訴訟地位?

3.如果一審判決送達(dá)后，張志華不服提出上訴，認(rèn)為給郭原造成的損失應(yīng)當(dāng)由實(shí)際經(jīng)營咖啡廳的吳天惹、張清承擔(dān)，其他人沒有上訴。在這種情況下應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)當(dāng)事人的訴訟地位？

4.在本案審理過程中，郭原抱病身亡后，訴訟應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行?

第五篇：國際貿(mào)易實(shí)務(wù)案例分析題

1、A在茶樓與朋友飲茶他對(duì)朋友談到，他有一批中國一級(jí)兔毛，現(xiàn)貨，共5公噸，每公噸8萬港元出售。B在旁邊聽到A的談話。第2天，B按上述條件向A表示愿意以A的條件購買這5公噸兔毛，在上述情況下，A、B之間的合同是否能成立？為什么？ 答案：不能。發(fā)盤是指指交易的一方——發(fā)盤人，向另一方（一個(gè)或一個(gè)以上特定的人）——受盤人提出購買或出售某種商品的各項(xiàng)交易條件，并表示愿意按這些條件與對(duì)方達(dá)成交易、訂立合同的行為。是向特定的人發(fā)出的，A的條件是向其朋友發(fā)出的并不是B所以合同不能成立。但是B表示愿意以A的條件購買5公噸的兔毛構(gòu)成的一項(xiàng)新的發(fā)盤。

2、中國A公司于8月10日向荷蘭B公司發(fā)盤：“可供花生油5000公噸，CIF鹿特丹695美元”，該發(fā)盤于8月14日送達(dá)B公司。8月13日A公司收到B公司來電：“欲向你方購買5000公噸花生油，CIF鹿特丹695美元。”問A、B公司的合同是否成立？為什么？

答案：不成立。經(jīng)雙方確認(rèn)后，合同可以成立。

原因：A公司8月14日的發(fā)盤才到達(dá)B公司生效。B公司8月13日發(fā)出的其實(shí)也是一個(gè)發(fā)盤。

3、例；我某進(jìn)出口公司向國外某客商詢售某商品，不久我方接到外商發(fā)盤有效期為7月22日。我方于7月24日用傳真表示接受其發(fā)盤，但對(duì)方一直沒有音迅，后因行情上漲，8月26日對(duì)方突然來電，聲稱已開出以我方為受益人的信用證，要求我方必須在8月28日發(fā)貨，否則要我方承擔(dān)違約責(zé)任。1.若你為合同的當(dāng)事人，應(yīng)如何處理（B）

A.按時(shí)發(fā)貨，因?yàn)楹贤闪?B.不應(yīng)發(fā)貨，因?yàn)楹贤怀闪?C.因?yàn)樾星樯蠞q，故按發(fā)盤內(nèi)容交貨 D.因?yàn)樾星榭礉q，故不應(yīng)按發(fā)盤內(nèi)容交貨

2.本題中我方于7月24日用傳真表示接受外商發(fā)盤（A）A.此時(shí)原發(fā)盤已失效

B是對(duì)原發(fā)盤的接受 C.外商以行為表示合同的成立 D.賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

4、例：我出口企業(yè)對(duì)法國某商發(fā)盤限10日復(fù)到有效。9日法商用電報(bào)通知我方接受該發(fā)盤，由于電報(bào)局傳遞延誤，我方于11日上午才收到對(duì)方的接受通知。而我方在收到接受通知前已獲悉市場價(jià)格已上漲。對(duì)此，我方應(yīng)如何處理?

答案：分析：按《公約》規(guī)定，如果載有逾期接受的信件或其他書面文件表明，它是在傳遞正常能及時(shí)傳送到發(fā)盤人的情況下寄發(fā)的，則該項(xiàng)逾期接受具有接受效力，除非發(fā)盤人毫不遲延地用口頭或書面通知受盤人，他認(rèn)為該發(fā)盤已經(jīng)失效。

據(jù)此，我方于11日收到法商的接受電報(bào)屬因傳遞延誤造成的“逾期接受”。但市場價(jià)格已經(jīng)上漲，所我方不能同意此項(xiàng)交易，應(yīng)即復(fù)電通知對(duì)方：我方原發(fā)盤已經(jīng)失效。如我方鑒于其他原因，愿按原發(fā)盤達(dá)成交易，訂立合同，可回電確認(rèn)，也可不予答復(fù)，予以默認(rèn)

5、我方A于2002年12月1日對(duì)法國客戶B發(fā)電稱：“可提供商品甲3000公噸，每公噸500美元，F(xiàn)OB Shanghai ,舊麻袋裝。12月5日復(fù)到我方有效。” 法方B的回電于12月4日復(fù)到我方，內(nèi)容如下：“接受你方的12月1日電：若價(jià)格降為每公噸480美元FOB Shanghai，就再追加2000公噸。請(qǐng)用新麻袋裝?！?/p>

我方未予答復(fù)。但過了10天后，法方來電要求我方盡快發(fā)貨，但我方認(rèn)為合同根本就未達(dá)成，而法方卻不這樣認(rèn)為。請(qǐng)問合同是否達(dá)成?

答案：根據(jù)公約的規(guī)定，接受的內(nèi)容必須與發(fā)盤的內(nèi)容一致。接受必須是受盤人無條件地、全部同意發(fā)盤中的條件。這個(gè)案例中對(duì)于價(jià)格和數(shù)量都做了變更，根據(jù)公約的規(guī)定，都已經(jīng)構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性的變更，如對(duì)發(fā)盤的條件作了實(shí)質(zhì)性變更，則構(gòu)成還盤。因此合同不能夠成立。

6、案例：某年2月1日巴西大豆出口商向我國某外貿(mào)公司報(bào)出大豆價(jià)格，在發(fā)盤中除列出各項(xiàng)必要條件外，還表示“編織袋包裝運(yùn)輸”。在發(fā)盤有效期內(nèi)我方復(fù)電表示接受，并稱：“用最新編織袋包裝運(yùn)輸”。巴西方收到上述復(fù)電后即著手備貨，并準(zhǔn)備在雙方約定的7月份裝船。之后3月份大豆價(jià)格從每噸420美元暴跌至350美元左右。我方對(duì)對(duì)方去電稱：“我方對(duì)包裝條件作了變更，你方未確認(rèn)，合同并未成立?！倍臀鞒隹谏虅t堅(jiān)持認(rèn)為合同已經(jīng)成立，雙方為此發(fā)生了爭執(zhí)。分析此案應(yīng)如何處理，簡述你的理由。

答案：此為國際貿(mào)易磋商中的還盤問題。由于包裝不屬于發(fā)盤或還盤實(shí)質(zhì)性條件，因此我方的回復(fù)不構(gòu)成一項(xiàng)還盤，巴方不必對(duì)此做出回答，合同已經(jīng)按照原發(fā)盤內(nèi)容和接受中的某些修改為交易條件成立。所以我方以巴方對(duì)修改包裝條件未確認(rèn)為理由否認(rèn)合同的成立是不正確的。

7、我方甲公司擬進(jìn)口一批貨物，請(qǐng)國外乙公司發(fā)盤。5月1日乙公司發(fā)盤：“5月31日前答復(fù)報(bào)價(jià)為CFR價(jià)，每箱2美元共200箱罐裝沙魚，7月份紐約港裝運(yùn)?！奔讋t發(fā)出以下還盤：“對(duì)你5月1日?qǐng)?bào)價(jià)還盤為5月20日前答復(fù)，CFR價(jià)每箱1.8美元，共200箱罐裝沙魚，7月份紐約港裝運(yùn)?！钡?月20日甲尚未收到回電。鑒于該貨價(jià)看漲，甲于5月22日去電：“你5月1日電……接受?！闭?qǐng)問：本例中，乙公司原報(bào)價(jià)是否繼續(xù)約束乙公司至5月31日？乙公司能否因貨價(jià)看漲而不理甲？

答案：甲公司后來發(fā)出了一份還盤，這份還盤的發(fā)出實(shí)際上已經(jīng)解除了乙公司原發(fā)盤的效力了，而乙公司也沒有在規(guī)定的5月20日做出接受的意思或行為。根據(jù)上面的分析可以看出，乙公司原先的報(bào)價(jià)已經(jīng)不能繼續(xù)約束乙公司至月31日了。乙公司可以對(duì)甲公司不予理睬。

8、出口商A向進(jìn)口商B發(fā)盤7000公噸的貨品，而進(jìn)口商B經(jīng)過考慮后，向A訂購6000公噸的貨品。出口商A拒絕接受，結(jié)果發(fā)生糾紛。請(qǐng)問（1）此糾紛如何解決？（2）如果進(jìn)口商B向A訂8000公噸的貨品，多出的1000公噸性質(zhì)如何？

答案：(1)出口商A有理由拒絕接受訂貨。因?yàn)锽商向A商訂購的6 000公噸的貨品本身是一種詢盤，真正的購買合同并沒有成立。(2)如果是訂購8 000公噸，這項(xiàng)內(nèi)容仍然屬于還盤的性質(zhì)，因此，1 000公噸的貨物也屬于還盤。

9、買賣雙方訂有長期貿(mào)易協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：賣方必須在收到買方訂單后15天內(nèi)答復(fù)，若未答復(fù)則視為以接受訂單。11月1日賣方收到買方訂購2000件服裝的訂單，但直到12月25日賣方才通知買方不能供應(yīng)2000件服裝，買方認(rèn)為合同已經(jīng)成立，要求供貨。問：雙方的合同是否成立？為什么？ 答案:

10、香港某中間商A，就某商品以電傳方式邀請(qǐng)我方發(fā)盤，我方于6月8日向A方發(fā)盤并限6月15日復(fù)到有效。12日我方收到美國B商按我方發(fā)盤規(guī)定的各項(xiàng)交易條件開來的信用證，同時(shí)收到中間商A 的來電稱：你8日發(fā)盤已轉(zhuǎn)美國B商。經(jīng)查該商品的國際價(jià)格猛漲，于是我方將信用證退回開證行，在按新價(jià)直接向美商B發(fā)盤，而美商B以信用證于發(fā)盤有效期內(nèi)到達(dá)為由，拒絕接受新價(jià)，并要求我方按原價(jià)發(fā)貨，否則將追究我方的責(zé)任。問：對(duì)方的要求是否合理？為什么？

11、北京K公司向伊拉克出口北京凍鴨一批，合同規(guī)定：所有鴨子必須按伊斯蘭教方法屠殺。但K公司并不清楚伊斯蘭教的宰法，在加工時(shí)改用科學(xué)的“鉗殺法”。貨到國外后遭對(duì)方拒收，并通知K公司，或當(dāng)?shù)劁N毀，或立即退貨。問造成損失的原因是什么？該如何處理？ 答案: K公司是因?yàn)闆]有嚴(yán)格按照合同規(guī)定備貨而遭退貨，究其原因，是不了解國外市場的情況，不熟悉有關(guān)國家或地區(qū)的規(guī)章法令、民俗。

處理：K公司應(yīng)抓緊辦理退貨，并設(shè)法轉(zhuǎn)售其他市場，可減少一些損失。

12、某出口公司與國外成交紅棗一批，合同與信用證上列明的是三極品，但到發(fā)貨裝船時(shí)才發(fā)現(xiàn)三級(jí)紅棗庫存告罄，于是改以二級(jí)品交貨，并在發(fā)票上加注：“二級(jí)紅棗仍按三級(jí)計(jì)價(jià)?！眴枺哼@種以好頂次，原價(jià)不變的做法妥當(dāng)嗎？

答案：不妥當(dāng)。根據(jù)《UCP500》規(guī)定：商業(yè)發(fā)票中的貨物描述，必須與信用證規(guī)定相符。本案例與此規(guī)定相背。如當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格疲軟或下跌，買方完全可以借與原合同不符拒收或提出索賠。

13、某出口公司與國外的買方訂了一份CIF合同合同規(guī)定：“番茄醬罐頭200箱，24罐×100克/箱”，即每箱裝24罐，每罐100克。但賣方在出貨時(shí)，卻裝運(yùn)了200箱，每罐200克。國外買方見貨物的重量比合同多了一倍，拒絕收貨，并要求撤消合同。問：買方是否有權(quán)這么做，為什么？

答案：買方有權(quán)這么做。本案中合同規(guī)定的商品規(guī)格為每罐100克，而賣方卻交付的是每罐200克，與合同規(guī)定的規(guī)格條件明顯不符，違反合同中的品質(zhì)規(guī)定。盡管賣方交付給買方的罐頭重量高出一倍，對(duì)于買方來說，也并非好事。如果此規(guī)格的罐頭不適銷，還會(huì)給買方帶來損失。另外，假設(shè)進(jìn)口國是實(shí)行進(jìn)口貿(mào)易管制比較嚴(yán)格的國家，如果重量比進(jìn)口許可證的重量多一倍，就可能遭到行政當(dāng)局質(zhì)詢，甚至被懷疑有逃避進(jìn)口管制、偷稅等行為而追究責(zé)任，其后果是相當(dāng)嚴(yán)重的。

14、大連某進(jìn)出口公司向日本出口大米一批，在洽談時(shí)，談妥出口2000公噸，每公噸280美元FOB大連。但在簽定合同時(shí)，只是籠統(tǒng)地寫了2000噸，我方當(dāng)事人認(rèn)為合同上的噸就是公噸，而發(fā)貨時(shí)日商要求按長噸供貨。請(qǐng)問外商要求能否答應(yīng)? 答案：只能答應(yīng)外商要求長噸交貨。雖然在洽談時(shí)是2000公噸，但在合同中并未具體規(guī)定使用哪種度量衡，只籠統(tǒng)規(guī)定2000噸，而不同的度量衡制度所代表的量是不同的。這讓外商有機(jī)可乘。我方應(yīng)接受的教訓(xùn)是：在簽訂合同時(shí)，必須寫明計(jì)量單位并明確度量衡制度。

15、計(jì)算：出口一批生絲，一包凈重為58公斤，用科學(xué)的方法測得

實(shí)際回潮率為12.24％，國際間行業(yè)公認(rèn)的生絲標(biāo)準(zhǔn)回潮率為11％。試計(jì)算該包生絲的公量是多少？

答案：58*（（1+11%）/（1+12.24%））=57.4

16、中國某公司從國外進(jìn)口小麥，合同規(guī)定：數(shù)量200萬公噸，每公噸100美元。而外商裝船時(shí)共裝運(yùn)了230萬公噸，對(duì)多裝的30萬公噸，我方應(yīng)如何處理？如果外商只裝運(yùn)了180萬公噸，我方是否有權(quán)拒收全部小麥？

答案：中國某公司從國外進(jìn)口小麥，合同規(guī)定：數(shù)量200萬公噸，每公噸100美元。而外商裝船時(shí)共裝運(yùn)了230萬公噸，對(duì)多裝的30萬公噸，我方應(yīng)如何處理？如果外商只裝運(yùn)了180萬公噸，我方是否有權(quán)拒收全部小麥？ 17、2002年3月，廣西某糧油進(jìn)出口公司向南非出口食糖。合同規(guī)定：食糖，數(shù)量500公噸，每公噸120美元，可有3%增減，由賣方選擇；增減部分按合同價(jià)格計(jì)算。如果在交貨前食糖市場價(jià)格上漲，在不違反合同的情況下，賣方要想獲利，可裝多少公噸？如果市場價(jià)格下降呢? 同年5月，此公司又向俄羅斯出口小麥，合同規(guī)定：數(shù)量1000公噸，每公噸100美元，以信用證支付。合同簽定后，俄羅斯開來信用證，金額為100000美元，問我方最多、最少可交多少公噸小麥？為什么？ 答案：在本案例中，按合同規(guī)定，賣方最多可交515公噸，最少交485公噸，增減部分按合同計(jì)價(jià)，如在交貨前市價(jià)上漲，少交對(duì)賣方有利，如交貨前市價(jià)下降，多交對(duì)賣方有利。

18、國內(nèi)某出口公司與日本某公司達(dá)成一項(xiàng)出口交易，合同指定由我方出嘜頭。因此，我方在備貨時(shí)就將嘜頭刷好。但在貨物即將出運(yùn)時(shí)，國外開來的信用證上又指定了嘜頭。請(qǐng)問：在此情況下，我方應(yīng)如何處理?

答案：我方可以通知買方要求其修改信用證，使信用證內(nèi)容與合同相符，如買方同意改證，賣方應(yīng)堅(jiān)持在收到信用證修改通知后再對(duì)外發(fā)貨；或者我方在收到信用證以后，按信用證規(guī)定的嘜頭重新更換包裝，但所花費(fèi)的額外費(fèi)用應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)。切記，在收到信用證發(fā)現(xiàn)與合同不符后，不要做出既不通知買方要求其改證也不重新更換包裝而自行按原嘜頭出口的錯(cuò)誤行為。

19、菲律賓某公司與上海某自行車公司洽談進(jìn)口中國“永久”自行車100輛，采用定牌生產(chǎn)，但要求我方改用“箭”牌商標(biāo)，但在包裝上不得注明：“MADE IN CHINA”字樣。請(qǐng)問，我方是否能接受?處理時(shí)要注意什么？

答案：我方不應(yīng)接受。因?yàn)楦鶕?jù)我國有關(guān)規(guī)定：采用定牌生產(chǎn)時(shí)，除非另有約定，在我國出口商品和/或包裝上均需標(biāo)明“中國制造”字樣。在處理此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，應(yīng)認(rèn)真調(diào)查對(duì)方的資信情況，以防上當(dāng)，造成不必要的麻煩。

20、國內(nèi)某出口公司與日本某公司達(dá)成一項(xiàng)出口交易，合同指定由我方出嘜頭。因此，我方在備貨時(shí)就將嘜頭刷好。但在貨物即將出運(yùn)時(shí)，國外開來的信用證上又指定了嘜頭。請(qǐng)問：在此情況下，我方應(yīng)該如何處理？

答案：我方可以通知買方要求其修改信用證，使信用證內(nèi)容與合同相符，如買方同意改正，賣方應(yīng)該堅(jiān)持在受到信用證以后，按信用證規(guī)定的嘜頭重新更換包裝，但所花費(fèi)的額外費(fèi)用應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)。切記，在收到信用證發(fā)現(xiàn)與合同不符后，不要做出既不通知買方要求其改證也不重新更換包裝而自行按原嘜頭出口的錯(cuò)誤行為。

21、日本A商在我國沿海某地采取定牌來料加工某電器產(chǎn)品。成品返銷日本本幣場后日本另一B電器生廠商控告A冒用她的牌子。事后查明B廠商上述牌子在日本和我國均已辦妥商標(biāo)注冊(cè)。在上述情況下A商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？我國廠家有何教訓(xùn)？

答案：這是一宗侵犯商標(biāo)權(quán)的案件，日本A商冒充日本B商已經(jīng)注冊(cè)的商標(biāo)，已構(gòu)成侵權(quán)行為。B有權(quán)向法庭上訴，依法追究A的責(zé)任。我國內(nèi)地接受定牌生產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)該注意嚴(yán)格審查定牌的商標(biāo)是否屬于當(dāng)事人合法所有。并在定牌生產(chǎn)協(xié)議中明確規(guī)定，“如商標(biāo)涉及工業(yè)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)由對(duì)方負(fù)責(zé)”。本例中，如果日本B商在我國內(nèi)地起訴，內(nèi)地的加工企業(yè)也將受到中國法律的干預(yù)或制裁。

22、采用FOB貿(mào)易術(shù)語成交，在FOB后應(yīng)注明（A）A.Port of shipment

B.Port of destination C.Named place

D.Carrier

23、采用FOB貿(mào)易術(shù)語成交時(shí)，買賣雙方風(fēng)險(xiǎn)劃分時(shí)以貨物(D)A.離岸

B.越過船舷 C.交承運(yùn)人

D.指定的船上

24、FOBST表明賣方負(fù)擔(dān)（D）

A.裝船費(fèi)

B.理艙費(fèi) C.平艙費(fèi)

D.平艙費(fèi)和理艙費(fèi)

25、采用FOB術(shù)語成交時(shí)，買方應(yīng)負(fù)的責(zé)任是（ABDE）

A.租船訂艙

B.辦理保險(xiǎn)

C.承擔(dān)貨物裝上船的一切費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)

D.辦理進(jìn)口清關(guān)手續(xù)

E.支付運(yùn)費(fèi)

26、在按FOB條件成交時(shí)，如果買方不愿承擔(dān)裝貨費(fèi)用，可要求采用（A）

A.FOB Stowed

B.FOB Liner Terms C.FOB U nder Tackle

D.FOB

27、FOB案例 ：某公司從美國進(jìn)口特種異型鋼材200公噸，每公噸按900美元FOB Vessel New York成交，支付方式為即期L/C并應(yīng)于2月28日前開達(dá)，裝船期為3月份。我方于2月20日通過中國銀行開出一張18萬美元的信用證。2月28日美商來電稱：“信用證金額不足，應(yīng)增加1萬美元備用。否則有關(guān)出口稅捐及各種簽證費(fèi)用，由你方另行電匯”。我方接電后認(rèn)為這是美方無理要求，隨即回電指出：“按FOB Vessel條件成交，賣方應(yīng)負(fù)責(zé)出口手續(xù)及費(fèi)用，這在《INCOTERMS》中已有規(guī)定”。美方回電：“成交時(shí)未明確規(guī)定按《INCOTERMS》辦理，應(yīng)按我方商業(yè)習(xí)慣和《1941年修正本》”。我方只好將信用證金額增加至19萬美元。本案雙方爭執(zhí)的最終結(jié)果是：因此時(shí)國際市場鋼材價(jià)格上漲，我方又急需此批鋼材投產(chǎn)，只好同意美方的要求。

? 答案：分析：本案問題出在我方業(yè)務(wù)員不了解美國的FOB Vessel

與《通則》中的FOB的不同之處，不了解兩者在出口清關(guān)手續(xù)及費(fèi)用負(fù)擔(dān)上的區(qū)別。FOB Vessel規(guī)定，應(yīng)由買方支付出口捐稅及各種簽證費(fèi)用。在實(shí)踐中，買方如不想承擔(dān)上述費(fèi)用，應(yīng)在合同中明確規(guī)定“FOB NEW YORK Subject To INCOTERMS”。

28、上海甲公司向美國紐約乙公司報(bào)價(jià)，出口貨物從上海運(yùn)至紐約，單價(jià)的正確表示方法應(yīng)為（B）A.USD100.00 PER CARTON B.USD100.00 PER CARTON CIF NEW YORK C.USD100.00 PER CARTON FOB NEW YORK D.USD100.00 PER CARTON CIF SHANGHAI

29、在CIF條件下，如果貨物在運(yùn)輸過程中發(fā)生保險(xiǎn)公司承保范圍內(nèi)的損失，由（）辦理保險(xiǎn)，（）根據(jù)保險(xiǎn)單向保險(xiǎn)公司索賠，與（）無關(guān)。B A.賣方；賣方；買方B B．賣方；買方；賣方 C．賣方；船方；買方 D．賣方；船方；賣方

30、某公司與英國一家公司以CIF Landed的條件成交了一筆生意，按國際慣例，這批貨物在目的港的卸貨費(fèi)用、駁船費(fèi)用應(yīng)由（B）承擔(dān)。

A.買方

B．賣方

C．船方

D．港務(wù)部門

31、象征性交貨意指賣方的交貨義務(wù)是（C）。A.不交貨

B．既交單又實(shí)際性交貨 C.憑單交貨

D．實(shí)際性交貨

35、判斷：上海某公司以CIF 條件從國外進(jìn)口一批貨物，貨物在運(yùn)輸途中遭遇颶風(fēng)全部損失，幾天后，對(duì)方憑包括正本提單在內(nèi)的全套合格單據(jù)要求我方付款，我方以貨物滅失為由拒絕付款，這種行為是合理的。（F）

36、CIF案例:我某公司按CIF條件向按歐洲某國進(jìn)口商出口一批草編制品。合同中規(guī)定由我方向中國人民保險(xiǎn)公司投保了一切險(xiǎn)，并采用信用證方式支付。我出口公司在規(guī)定的期限、指定的裝運(yùn)港裝船完畢，船公司簽發(fā)了提單，然后在中國銀行議付了款項(xiàng)。第二天，出口公司接到客戶來電，稱：裝貨海輪在海上失火，草編制品全部燒毀。要求我公司出面向保險(xiǎn)公司提出索賠，否則要求我公司退回全部貨款。問我方是否答應(yīng)？

答案：分析：我方不能答應(yīng)。CIF合同屬于象征性交貨合同，賣方只要按期在約定的地點(diǎn)完成裝運(yùn)，并向買方提交合同規(guī)定的包括物權(quán)憑證在內(nèi)的有關(guān)單據(jù)，就算完成了交貨義務(wù)，而無須保證到貨。即賣方憑單交貨，買方憑單付款。只要賣方提交了合格的單據(jù)，即使貨物在運(yùn)輸途中損壞或滅失，買方也必須履行付款義務(wù)。本案中我方在規(guī)定的期限、指定的裝運(yùn)港完成裝運(yùn)，提交有關(guān)單據(jù)，完成了交貨義務(wù)。

海上風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)。買方應(yīng)向責(zé)任人索賠，憑賣方提交的保險(xiǎn)單向保險(xiǎn)公司索賠或向承運(yùn)人索賠。

37、CIF案例：我國某進(jìn)出口公司同英國某進(jìn)口商簽定一份CIF合同，出口輕工業(yè)產(chǎn)品。合同規(guī)定：

1、裝運(yùn)期為1996年10月由上海港運(yùn)往英國某港；

2、賣方應(yīng)保證載貨船只不遲于12月1日抵達(dá)目的港，如遲于此期限到達(dá)，買方可以取消合同，如屆時(shí)貨款已收妥，賣方應(yīng)將所收貨款如實(shí)退交買方。合同簽定后，出口公司就此合同性質(zhì)展開爭論。一方認(rèn)為，該合同仍屬CIF合同，應(yīng)按CIF術(shù)語性質(zhì)履行。另一方認(rèn)為，合同中的特殊條款規(guī)定改變了CIF的性質(zhì)，該合同不應(yīng)認(rèn)為是象征性交貨的CIF合同。問，這是真正的CIF合同嗎 ？ 答案：不是。

1、根據(jù)《2000通則》，CIF為象征性交貨術(shù)語而非實(shí)際交貨。

2、CIF術(shù)語下貨物在運(yùn)輸途中的風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)。

3、合同中將實(shí)際到貨作為買方付款的條件，改變了CIF的象征性交貨性質(zhì)。

38、判斷：根據(jù)《INCOTERMS 2000》，CFR貿(mào)易術(shù)語的貨物交貨地點(diǎn)是在目的地港口的碼頭上。（F）

39、按照CFR Ex Tackle成交的一批貨物，應(yīng)由賣方負(fù)責(zé)的費(fèi)用有（AC）。

A．運(yùn)費(fèi)

B．卸貨費(fèi) C．裝船費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

40、CFR案例：某市一進(jìn)出口公司按CFR貿(mào)易術(shù)語與法國馬賽一進(jìn)口商簽訂一批抽紗臺(tái)布出口合同，價(jià)值8萬美元。貨物于1月8日上午裝“昌盛輪”完畢，當(dāng)天因經(jīng)辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的外銷員工作繁忙，待到9日上班時(shí)才想起給買方發(fā)裝船通知。法商收到我裝船通知向當(dāng)?shù)乇ｋU(xiǎn)公司申請(qǐng)投保時(shí)，該保險(xiǎn)公司已獲悉“昌盛輪”已于9日凌晨在海上遇難而拒絕承擔(dān)。于是法商立即來電表示該批貨物損失應(yīng)由我進(jìn)出口公司承擔(dān)并同時(shí)索賠8000美元，且拒不贖單。由于該法商是我方老客戶，經(jīng)我方向其申述困難并表示歉意后也就不再堅(jiān)持索賠，但我方錢貨兩空的教訓(xùn)實(shí)值得吸取。

答案：分析：《通則》規(guī)定，按CFR條件成交，賣方必須給與買方貨物已裝船的充分通知?！俺浞帧奔戎竷?nèi)容上的充分，也指時(shí)間上的充分，即賣方應(yīng)及時(shí)發(fā)出裝船通知，以便買方有充分的時(shí)間為風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)移至買方的貨物投保。如賣方未盡到此義務(wù)，則應(yīng)對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)責(zé)。此時(shí)，貨物雖已裝上船，損失仍應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)。

41、我某外貿(mào)企業(yè)向國外一新客戶訂購一批初級(jí)產(chǎn)品，按CFR中國某港口、即期信用證付款條件達(dá)成交易，合同規(guī)定由賣方以程租船方式將貨物運(yùn)交我方。我開證銀行也憑國外議付行提交的符合信用證規(guī)定的單據(jù)付了款。但裝運(yùn)船只一直未到達(dá)目的港，后來經(jīng)多方查詢，發(fā)現(xiàn)承運(yùn)人是一家小公司，而且在船舶啟航后不久已宣告倒閉，承運(yùn)船舶是一條舊船，船貨均告失蹤，此系賣方與船方相互勾結(jié)進(jìn)行詐騙，導(dǎo)致我方蒙受重大損失。試分析，我方應(yīng)從中吸取哪些教訓(xùn)？ 答案：分析：我方應(yīng)吸取以下主要教訓(xùn)：

1、做進(jìn)口業(yè)務(wù)時(shí)，客戶資

信事關(guān)重大，按信用證支付時(shí)，開證行僅憑單據(jù)議付。與新客戶做大宗買賣，應(yīng)對(duì)對(duì)方的資信作深入的調(diào)查了解，以防上當(dāng)受騙。

2、CFR條件是賣方租船，買方辦理保險(xiǎn)，對(duì)買方來說有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于大宗初級(jí)產(chǎn)品的進(jìn)口交易，在正常情況下應(yīng)爭取按FOB條件成交，必要時(shí)可指定裝運(yùn)船只或所屬的船公司，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

42、計(jì)算:某公司出口陶瓷茶杯，每套進(jìn)貨成本人民幣90元（包括17%的增值稅），退稅率為8%，實(shí)際購貨成本核算如下： 計(jì)算公式：實(shí)際成本＝進(jìn)貨成本－退稅金收入 退稅金額＝進(jìn)貨成本÷（1＋增值稅率）×退稅率

＝90÷（1＋17%）×8%＝6.15元

實(shí)際成本：90－6.15＝83.85元 陶瓷茶杯的實(shí)際成本為每套83.85元。

43、計(jì)算：某產(chǎn)品每單位的購貨成本是28元人民幣，其中包括17%的增值稅，若該產(chǎn)品出口有13%的退稅，那么該產(chǎn)品每單位的實(shí)際采購成本 是多少？

出口實(shí)際購貨成本＝采購成本（含稅）×（1＋增值稅率－出口退稅率）÷（1＋增值稅率）=28*（1+17%-13%）/(1+17%)=24.89

44、傭金的計(jì)算：

1）如報(bào)含傭價(jià)CFRC5%每公噸100美元，那么每公噸付傭金多少？ 傭金=100?5%=5（美元）

2）如原報(bào)含傭價(jià)CFRC5%每公噸100美元，那么CFR凈價(jià)多少？ 凈價(jià)=100-5=95（美元）

3）如報(bào)凈價(jià)CFR每公噸100美元，不影響收入的條件下，CFRC5%價(jià)多少？

CFRC5%=100/(1-5%)=105.26美元

4）如原報(bào)價(jià)CFRC2%每公噸100美元，不影響收入的條件下，CFRC5%價(jià)多少？

CFRC5%=100*（1-2%）/(1-5%)=103.16美元

45、某出口公司對(duì)外報(bào)價(jià)某商品每公噸2000美元CIF紐約，外商要求4%傭金。在保持我方凈收入不變情況，應(yīng)該報(bào)含傭價(jià)為多少？ CIFC4%=CIF凈價(jià)/1-4%=2000/1-4%=2083.33(美元)

46、某公司實(shí)際成本為人民幣180元，利潤率為15%，計(jì)算價(jià)格和利潤額。

☆ 以實(shí)際成本為依據(jù)：

銷售價(jià)格＝實(shí)際成本＋利潤額＝實(shí)際成本＋實(shí)際成本×利潤率 ＝180＋180×15%＝207（元）

利潤＝實(shí)際成本×利潤率＝180×15%＝27（元）☆ 以銷售價(jià)格為依據(jù)：

銷售價(jià)格＝實(shí)際成本＋利潤額＝實(shí)際成本＋銷售價(jià)格×利潤率 等式兩邊移項(xiàng)得：

銷售價(jià)格－銷售價(jià)格×利潤率＝實(shí)際成本 銷售價(jià)格×（1－利潤率）＝實(shí)際成本

銷售價(jià)格＝實(shí)際成本／（1－利潤率）＝180／（1－15%）＝211.77（元）

利潤＝銷售價(jià)格×利潤率＝211.77×15%＝31.77（元）

47、商品名稱：06001 “三色戴帽熊”

商品資料：每箱裝60只，每箱體積0.2058立方米

采購成本：每只21元，采購成本單價(jià)中均包括17％的增值稅，出口毛絨玩具的退稅率為13％ 數(shù)量：裝一個(gè)20英尺集裝箱

國內(nèi)費(fèi)用：內(nèi)陸運(yùn)費(fèi)（每立方米）100元；報(bào)關(guān)費(fèi)150元；報(bào)檢費(fèi)120元；核銷費(fèi)100元；公司綜合費(fèi)3000元 銀行費(fèi)用：報(bào)價(jià)的1％（L/C銀行手續(xù)費(fèi)1％）

海運(yùn)費(fèi)：從上海至加拿大蒙特利爾港口一個(gè)20英尺集裝箱的費(fèi)用為1350美元（一個(gè)20英尺集裝箱的有限容積為25m3）

貨運(yùn)保險(xiǎn)：CIF成交金額的基礎(chǔ)上加10％投中國人民保險(xiǎn)公司海運(yùn)貨物保險(xiǎn)條款中的一切險(xiǎn)（費(fèi)率0.8％）和戰(zhàn)爭險(xiǎn)（費(fèi)率0.08％）利潤：報(bào)價(jià)的10％

匯率：6.82元人民幣兌換1美元

報(bào)每只“三色戴帽熊” FOB，CFR，CIF美元價(jià)

1.含稅成本＝21元/只，退稅收入＝21÷（1＋17％）×13％＝2.33元/只

實(shí)際成本＝21－2.33＝18.67元/只＝2.7376美元/只

2.20英尺集裝箱包裝件數(shù)＝25÷0.2058＝121箱

數(shù)量＝121×60

＝7260只

國內(nèi)費(fèi)用＝（121×0.2058×100＋120＋150＋100＋3000）÷7260

＝0.8072元/只＝0.1184美元/只 銀行費(fèi)用＝報(bào)價(jià)×1% 國外海運(yùn)費(fèi)＝1350÷7260＝0.1860美元/只 保險(xiǎn)費(fèi)＝CIF報(bào)價(jià)×110％×0.88％ 3.預(yù)期利潤＝報(bào)價(jià)×10％

FOB價(jià)=實(shí)際成本+國內(nèi)費(fèi)用＋銀行費(fèi)用＋預(yù)期利潤

＝ 2.7376＋ 0.1184＋ FOB價(jià)×1%＋ FOB價(jià)×10％ FOB價(jià)＝(2.7376＋ 0.1184)÷(1－1％－10％)＝3.21美元 CFR價(jià)=實(shí)際成本+國內(nèi)費(fèi)用＋銀行費(fèi)用＋海運(yùn)費(fèi)＋預(yù)期利潤 CFR價(jià)＝2.7376＋ 0.1184＋0.1860＋CFR價(jià)×1%＋ CFR價(jià)×10％ ＝（2.7376＋ 0.1184 ＋ 0.1860）÷（1－1％－10％）＝3.42美元 CI價(jià)=實(shí)際成本+國內(nèi)費(fèi)用＋銀行費(fèi)用＋海運(yùn)費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋預(yù)期利潤 ＝ 2.7376＋0.1184＋0.1860＋CIF價(jià)×1%＋CIF價(jià)×110％×0.88％

＋ CIF價(jià)×10％

CIF價(jià)＝(2.7376＋0.1184＋0.1860)÷(1－1％－10％－110％×0.88％）

＝3.46美元

48、我某公司出口貨物1000公噸，出口價(jià)格為每公噸2000美元CIF紐約，現(xiàn)客戶要求改報(bào)FOB上海價(jià)。已知該種貨物每公噸出口運(yùn)費(fèi)為150美元，原報(bào)CIF價(jià)中，投保險(xiǎn)別為一切險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為1%，按CIF價(jià)的110%投保。求應(yīng)報(bào)的FOB上海價(jià)。

FOB價(jià)=CIF價(jià)*[1-(1+投保加成率)*保險(xiǎn)費(fèi)率]-國外運(yùn)費(fèi) =2000*[1-(1+10%)*1%]-150=1828

49、金橋進(jìn)出口貿(mào)易公司收到德國A公司求購15000件紡織品的詢盤，該商品的采購成本是50元一件（含增值稅17％），該批貨物的國內(nèi)雜運(yùn)費(fèi)共計(jì)1500元，出口商檢費(fèi)300元，報(bào)關(guān)費(fèi)120元，港雜費(fèi)800元，其他費(fèi)用共計(jì)1800元，紡織品的退稅稅率為11％，海洋運(yùn)費(fèi)從青島到漢堡的20’整箱的運(yùn)費(fèi)是2340美元，客戶要求按照成交價(jià)格的110％投保，保險(xiǎn)費(fèi)率為0.88％，德國A公司要求報(bào)價(jià)中包含3％的傭金，若金橋公司的預(yù)期利潤是報(bào)價(jià)的10％，人民幣對(duì)美元匯率為6.82。

1.請(qǐng)報(bào)出每件紡織品的出口FOBC3％,CFRC3%和CIFC3%美元價(jià)格。

2.如果德國客戶還價(jià)，每件CIFC3漢堡的價(jià)格是7.70美元，根據(jù)還價(jià)核算，如果接受還價(jià)，金橋公司每件產(chǎn)品可以獲利多少？總利潤多少，利潤率多少?如果金橋公司10％的利潤不減少，其他國內(nèi)費(fèi)用不變的情況下，能接受的進(jìn)貨價(jià)格應(yīng)為多少人民幣？ 1.實(shí)際成本＝50－50÷（1＋17％）×11％ ＝45.30元/件

國內(nèi)費(fèi)用＝（1500＋300＋120＋800＋1800）÷15000＝0.30元 客戶傭金＝報(bào)價(jià)×3％

出口運(yùn)費(fèi)＝23400÷15000＝0.16美元/件 出口保險(xiǎn)費(fèi)＝CIFC3×110％×0.88％ 利潤＝報(bào)價(jià)×10％

FOBC3＝[（45.30＋0.30）÷6.82]/(1-3%-10%)=7.69美元/件

CFRC3＝[(45.30＋0.30)÷6.82＋0.16）]/(1-3%-10%)＝7.87美元/件 CIFC3＝[(45.30＋0.30)÷6.82＋0.16]/(1-3%－10%－110％×0.88％)＝7.96美元/件

報(bào)價(jià)如下：US$7.69 per piece FOBC3 Qingdao US$7.89 per piece CFRC3 Hamburg US$7.96 per piece CIFC3 Hamburg 2.利潤額＝7.70×6.28－45.30－0.30－0.16×6.28－7.70×6.28×（110％×0.88％ ＋3％）＝3.8506元/件 總利潤＝ 3.8506×15000＝57.759元 利潤率＝3.8506÷6.82÷7.7＝7.3％

CIFC3％＝實(shí)際成本＋國內(nèi)費(fèi)用＋海洋運(yùn)費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋傭金＋利潤 7.70×6.82＝國內(nèi)采購價(jià)格－國內(nèi)采購價(jià)格÷（1＋17％）×11％＋0.3＋0.16×6.82＋7.70×6.82×110％×0.88％＋7.7×6.82×3％＋7.7×6.82×10％

國內(nèi)采購價(jià)格＝48.33元/件

50、出口一批服裝，每件進(jìn)價(jià)人民幣100元（含增值稅17%），出口定額費(fèi)用率(各種出口費(fèi)用)為15%，退稅率17%，出口商預(yù)期利潤10%（總成本價(jià)）。當(dāng)時(shí)，人民幣對(duì)美元的匯率(買入價(jià))為US$1=RMB￥8.27，試求該商品的FOB報(bào)價(jià)、換匯成本和盈虧額。退稅收入=采購成本（含稅）÷（1+增值稅率）×出口退稅率

=100/(1+17%)*17%=14.5299 出口總成本(退稅后)=100 *(1+ 15%)-14.5299= 115-14.5299= 100.4701

FOB價(jià)= 100.4701*(1+10%)/8.27=US$13.3636 換匯成本=出口商品總成本(人民幣元)/FOB出口外匯凈收入(美元)

=100.4701/13.36=RMB￥7.52/US$ 盈虧額=FOB出口外匯凈收入*銀行外匯買入價(jià)-出口商品總成本(退稅后)= 110.51711-100.4701= 10.04701(10.05)盈虧率=(110.51711-100.4701)/ 100.4701* 100%=10%

51、某公司出口一個(gè)20英尺集裝箱陶瓷制品，報(bào)價(jià)資料如下：陶瓷制品每200紙箱裝一個(gè)20英尺集裝箱，每紙箱采購單價(jià)為500元人民幣（供貨單價(jià)中均包括17％的增值稅，出口陶瓷制品的退稅率為9％）。出口一個(gè)20英尺集裝箱發(fā)生的國內(nèi)費(fèi)用有：運(yùn)雜費(fèi)800元人民幣；商檢費(fèi)150元人民幣；報(bào)關(guān)費(fèi)50元人民幣；港區(qū)港雜費(fèi)650元人民幣；公司業(yè)務(wù)費(fèi)用1200元人民幣，其他費(fèi)用900元人民幣。此外還有：

海洋運(yùn)費(fèi)：從深圳出口陶瓷餐具至加拿大多倫多，一個(gè)20英尺集裝箱的包箱費(fèi)率為1750美元。

貨運(yùn)保險(xiǎn)費(fèi)：CIF成交金額的基礎(chǔ)上加10％投保中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司海運(yùn)貨物保險(xiǎn)條款中的水漬險(xiǎn)、碰損破碎險(xiǎn)和戰(zhàn)爭險(xiǎn)，費(fèi)率分別為：0.5%、0.3%和0.16%。

客戶傭金：成交價(jià)格的5％。報(bào)價(jià)利潤：報(bào)價(jià)的10％。報(bào)價(jià)匯率：8元人民幣兌換1美元。

請(qǐng)報(bào)FOB深圳凈價(jià)及含傭價(jià)、CFR多倫多凈價(jià)及含傭價(jià)和CIF多

倫多凈價(jià)及含傭價(jià)。

國內(nèi)采購成本：500*(1+17%-9%)/(1+17%)=416.538元=52.067美元 國內(nèi)費(fèi)用：(800+150+50+6501200+900)/200=18.75元=2.34美元 國外費(fèi)用：1750/200=8.75美元

FOB凈價(jià)=(52.067+2.34)/(1-5%-10%)=64美元

FOB含傭價(jià)=凈價(jià)/（1-傭金率）=64/(1-5%)=67.368美元

CFR凈價(jià)=實(shí)際成本+國內(nèi)費(fèi)用＋國外運(yùn)費(fèi)）/(1-傭金率－利潤率）=(52.067+2.34+8.75)/(1-5%-10%)=74.3美元 CRF含傭價(jià)=74.3/(1-5%)=78.21美元

CIF凈價(jià)=實(shí)際成本+國內(nèi)費(fèi)用＋國外運(yùn)費(fèi)）/[1－（1＋10％）×保險(xiǎn)費(fèi)率－

傭

金

率

－

利

潤

率

]=(52.067+2.34+8.75)/[1-(5%+10%)*(0.5%+0.3%+0.16%)]=63.063美元 CIF含傭價(jià)=63.063/(1-5%)=66.38美元

52、我國 A出口公司收到法國B公司求購8000雙牛皮鞋（計(jì)一個(gè)40英尺的集裝箱）的詢盤，經(jīng)向供貨廠家了解每雙皮鞋的采購成本為100元（含17％的增值稅），出口包裝費(fèi)每雙3.5元，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)13000元，出口商檢費(fèi)400元，報(bào)關(guān)費(fèi)150元，港區(qū)雜費(fèi)800元，認(rèn)證費(fèi)、經(jīng)營費(fèi)等共計(jì)1600元，A公司進(jìn)行此項(xiàng)交易時(shí)先從銀行貸款，再用之購貨出口，為買方墊款30天（1個(gè)月），銀行利率為7％，銀行手續(xù)費(fèi)為0.5％（按成交價(jià)計(jì)），出口皮鞋的退稅率為14％，從青島啟運(yùn)到馬賽的海運(yùn)費(fèi)4000美元，以成交價(jià)的110％投保一切險(xiǎn)和戰(zhàn)爭險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率分別為0.6%和0.2％。B公司要求在報(bào)價(jià)中包括其

3％的傭金，A公司的預(yù)期利潤率為成交額的10％，人民幣對(duì)美元的匯率為8.25：1。請(qǐng)分別以FOB,CFR,CIF三種價(jià)格對(duì)外報(bào)價(jià)。國內(nèi)采購成本：=100*(1+17%-14%)/(1+17%)=88.034元=10.67美元 國內(nèi)費(fèi)用:=3.5+(13000+400+150+800+1600)/8000=5.49元=0.665美元 國外費(fèi)用：=4000/8000=0.5美元

FOB=實(shí)際采購成本+國內(nèi)費(fèi)用+傭金+利潤+銀行費(fèi)用

=10.67+0.665+FOBC3%*3%+FOBC5%*10%+FOBC3%*0.5%= 53、2000年，我國某公司出口陶瓷餐具，采購成本為150元/套（含17％增值稅，退稅率9％），出口一個(gè)20英尺貨柜的此貨物需產(chǎn)生的費(fèi)用：運(yùn)雜費(fèi)900元，商檢、報(bào)關(guān)費(fèi)200元，港區(qū)雜費(fèi)700元，公司業(yè)務(wù)費(fèi)1300元，其他費(fèi)用950元；大連至溫哥華20英尺貨柜包箱費(fèi)2250美元。貨物紙箱裝，外箱體積為0.40mX0.32mX0.38m，20英尺的貨柜客容量25m3,當(dāng)時(shí)美元對(duì)人民幣匯率1：8.27。如客戶報(bào)價(jià)每套22美元CFR溫哥華。我方能否接受對(duì)方的報(bào)價(jià)？若賣方要保持5％的利潤應(yīng)還價(jià)多少？若要有8％的利潤，在上述還價(jià)價(jià)格和其他費(fèi)用不變的情況下，應(yīng)調(diào)整國內(nèi)采購成本費(fèi)用到多少？

（1）按照客戶還價(jià)，求出我方是否能得到利潤: 外箱體積：0.4x0.35x0.38cm=0.0532立方米

報(bào)價(jià)數(shù)量: 20英尺貨柜(按25立方米計(jì)算)包裝件數(shù)=25/0.0532=470箱(每箱裝一套)銷售收入=22x8.27=181.94元 退稅金額=進(jìn)貨成本/（1+增值稅率）x 退稅率

實(shí)際成本=進(jìn)貨成本—進(jìn)貨成本/(1+增值稅率)x退稅率 =150—

150/(1+17%)x9% =150—11.5385 =138.4615元/套

國內(nèi)費(fèi)用總額=運(yùn)雜費(fèi)900元+商檢報(bào)關(guān)費(fèi)200元+港區(qū)港雜費(fèi)700元+公司業(yè)務(wù)費(fèi)1300元+其它費(fèi)用950元=4050元。

每套餐具國內(nèi)費(fèi)用=4050/470=8.617元 海運(yùn)費(fèi)=2250美元/470x8.27=39.5901元/套

銷售利潤=銷售收入—實(shí)際成本—國內(nèi)費(fèi)用—海運(yùn)費(fèi)=181.94—138.4615—8.617—39.5901= —4.7286元/套

利潤為負(fù)數(shù)，每套虧損4．7286元，虧損率為4.7286/181.94=2.60%（2）按照我方保持5%利潤還價(jià)情況： CFR價(jià)=實(shí)際成本+國內(nèi)費(fèi)用+海運(yùn)費(fèi)+利潤 =138.4615+8.617+39.5901+報(bào)價(jià)x5% 將等式兩邊移項(xiàng)得： CFR價(jià)—報(bào)價(jià)x5%=138.4615+8.617+39.5901 CFR價(jià)x(1—5%)=186.6686 CFR=186.6686/(1—5%)=196.4933元 折成美元：196.4933/8.27=23.7598美元/套 按照我方保持5%利潤,每套可以還價(jià)23.8美元。

（3）按照我方保持8%的利潤,進(jìn)行國內(nèi)采購價(jià)的調(diào)整計(jì)算: 實(shí)際成本=銷售收入—銷售利潤—海運(yùn)費(fèi)—國內(nèi)費(fèi)用 =22x8.27—22x8.27x8%—39.5901—8.617 =181.94—14.5552—48.2071 =167.3848-48.2071 =119.1777元/套

進(jìn)貨成本=實(shí)際成本x（1+增值稅率）÷（1+增值稅率—出口退稅率）=119.1777x（1+17%）÷（1+17%—9%）=139.4379÷1.08 =129.1092元/套

國內(nèi)進(jìn)貨價(jià)調(diào)整為129.11元方可以成交。

54、公司向香港客戶報(bào)水果罐頭200箱，每箱132.6港元CIF香港，客戶要求改報(bào)CFR香港含5%傭金價(jià)。假定保險(xiǎn)費(fèi)相當(dāng)于CIF價(jià)的2%，在保持原報(bào)價(jià)格不變的情況下，試求：①CFRC5%香港價(jià)應(yīng)報(bào)多少？②出口200箱應(yīng)付給客戶多少傭金？(1)CFR=CIF-保險(xiǎn)費(fèi)=132.6-132.6*2%=129.95美元 CFRC5%=CFR/(1-傭金率)=129.95/(1-5%)=136.79港元

（2）應(yīng)付的總傭金額=（含傭價(jià)-凈價(jià)）*數(shù)量=（136.79-129.95）*200=1368港元

55、我國某出口商每千克300美元CFRC2%紐約。請(qǐng)計(jì)算CFR凈價(jià)和傭金各為多少？如果對(duì)方將傭金增加到3%，我方同意，但出口凈收入不能減少，請(qǐng)問CFRC3%應(yīng)如何報(bào)價(jià)？ 凈價(jià)=含傭價(jià)*（1-傭金率）=300*（1-2%）=294美元 傭金=300-294=6美元

含傭價(jià)=凈價(jià)/(1-傭金率)=294/(1-3%)=303.09美元

56、班輪運(yùn)輸最基本的特點(diǎn)是（CD）A、是一種靈活的運(yùn)輸方式

B、班輪公司和貨主之間的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任豁免權(quán)均以班輪公司簽發(fā)的提單條款為依據(jù) C、四固定 D、一負(fù)責(zé)

57、我方出口商品共100箱，每箱的體積為30cm×60cm×50cm，毛

重為40千克，查運(yùn)費(fèi)表得知該貨為9級(jí)，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為W/M，基本運(yùn)費(fèi)為每運(yùn)費(fèi)噸109HK＄，另收燃油附加費(fèi)20%，港口擁擠費(fèi)20%，貨幣貶值附加費(fèi)10%，試計(jì)算，該批貨物的運(yùn)費(fèi)是多少？ W:40kg=0.04MT M:0.3*0.6*0.5=0.09m3 M>W 運(yùn)費(fèi)=0.09*109*100*（1+10%+20%+20%）=1471.5 HK＄

58、班輪運(yùn)費(fèi)應(yīng)該（A）。

A包括裝卸費(fèi)，但不計(jì)滯期費(fèi)、速遣費(fèi) B包括裝卸費(fèi)，但應(yīng)計(jì)滯期費(fèi)、速遣費(fèi) C包括裝卸費(fèi)和滯期費(fèi)，但不計(jì)速遣費(fèi) D包括裝卸費(fèi)和速遣費(fèi)，但不計(jì)滯期費(fèi)

59、某份CIF合同，賣方采用定程租船方式裝載貨物，在租船合同中規(guī)定，裝貨時(shí)間是6個(gè)24小時(shí)晴天工作日，該批貨物于8月19日開始裝船，下列（ABCD）不應(yīng)計(jì)入裝貨時(shí)間。A 8月21日（周六休息）B 8月24日（暴雨無法裝船）C 8月22日（周日休息）D 8月25日（暴雨無法裝船）

60、構(gòu)成國際多式聯(lián)運(yùn)應(yīng)具備的條件是（ABCD）。

A必須要有一份多式聯(lián)運(yùn)會(huì)同和使用一份包括全程的多式聯(lián)運(yùn)單據(jù)并由一個(gè)多式聯(lián)運(yùn)經(jīng)營人對(duì)全程運(yùn)輸負(fù)責(zé)。

B必須是至少兩種不同運(yùn)輸方式的連貫運(yùn)輸。C必須是國際間的貨物運(yùn)輸。D必須是全程單一的運(yùn)費(fèi)費(fèi)率。

61、東華公司按CFR條件、即期不可撤銷信用證以集裝箱裝運(yùn)出口成衣350箱，裝運(yùn)條件是CY/CY。貨物交運(yùn)后，東華公司取得“清潔已裝船”提單，提單上表明：“Shippment load and Count”在信用證規(guī)定的有效期內(nèi)，東華公司及時(shí)辦理了議付結(jié)匯手續(xù)。20天后，接對(duì)方來函稱；經(jīng)有關(guān)船方、海關(guān)、保險(xiǎn)公司、公證行會(huì)同時(shí)到貨開箱檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)其中有20箱包裝嚴(yán)重破損，每箱均有短少，共缺成衣512件。各有關(guān)方均證明集裝箱外表完好無損，為此，對(duì)方要求東華公司賠償其貨物短缺的損失，并承擔(dān)全部檢驗(yàn)費(fèi)共 2500美元。問：對(duì)方的要求是否合理？為什么？

答：對(duì)方的要求是合理的。本案中，裝運(yùn)條件為：CY／CY，提單上表明：“Shippers load and count”意指整箱裝運(yùn)，整箱交貨，即貨物由出口方自行裝箱，自行封箱后將整箱貨物運(yùn)至集裝箱堆場。箱內(nèi)貨物的情況如何，船方概不負(fù)責(zé)。貨物運(yùn)抵目的港后，在集裝箱堆場負(fù)責(zé)將整箱貨物交給收貨人，由收貨人開箱驗(yàn)貨。本案中，經(jīng)有關(guān)船方、海關(guān)、保險(xiǎn)公司、公證行會(huì)同對(duì)到貨開箱檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)其中有20箱包裝嚴(yán)重破損，每箱均有短少，共缺成衣512件，各有關(guān)方均證明集裝箱完好無損，說明貨物包裝的破損和數(shù)量的短少，是由于出口方裝箱時(shí)的疏忽造成的，因而，東華公司不能推卸責(zé)任。62、海運(yùn)提單的性質(zhì)與作用是（BCD）。

A它是海運(yùn)單據(jù)的唯一表現(xiàn)形式

B它是承運(yùn)人或其代理人出具的貨物收據(jù) C它是代表貨物所有權(quán)的憑證

D它是承運(yùn)人與托運(yùn)人之間訂立的運(yùn)輸契約的證明 63、海運(yùn)提單日期應(yīng)理解為（C)A貨物開始裝船的日期 B貨物裝船過程中任何一天 C貨物裝船完畢的日期 D簽訂運(yùn)輸合同的日期

64、經(jīng)過背書才能轉(zhuǎn)讓的提單是（A）。A指示提單 B不記名提單 C記名提單 D清潔提單

65、某出口公司一批貨物于2004年8月3日裝運(yùn)，并于同日船舶開航。經(jīng)出口公司要求，船公司簽發(fā)已裝船提單的日期為2004年7月28日，則該提單為（A）。A.倒簽提單 B.順簽提單 C.過期提單 D.預(yù)期提單

66、國際貨物買賣合同中比較常見的裝運(yùn)期的規(guī)定方法有（BD）。A規(guī)定在某一天裝運(yùn)

B規(guī)定在收到信用證后若干天內(nèi)裝運(yùn)

C籠統(tǒng)地規(guī)定裝運(yùn)期 D明確規(guī)定具體的裝運(yùn)期限

67、我國某公司向澳大利亞某商出口某農(nóng)副產(chǎn)品一批共10,000公噸。國外開來的信用證規(guī)定：“Time of Shipment: during Apr./May, 2004，in two equal lots；Port of Shipment: Guangzhou/Zhanjiang；Port of Destination: Singapore”。我公司在4月28日和5月2日分別在廣州和湛江港各裝5,000公噸貨物于第169航次的海豐號(hào)輪，目的港為新加坡。根據(jù)國際慣例，我方的做法違反信用證規(guī)定嗎？ 違反。（1分）

信用證要求分批，但我方做法不屬分批，（2分）因?yàn)楦鶕?jù)UCP600，在不同時(shí)間，不同口岸，將同一合同項(xiàng)下貨物裝上同一航次，同一運(yùn)輸工具上，并去同一目的地的，不能算是分批裝運(yùn)。（2分）