第一篇：浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見及其新聞發(fā)布會發(fā)言稿

浙江省高級人民法院民一庭

關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件 適用法律若干問題的意見（試行）

為依法妥善審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本意見。

第一條 本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主方因物業(yè)服務(wù)合同而發(fā)生的有關(guān)民事糾紛。

本意見所稱的物業(yè)服務(wù)人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人。

本意見所稱的業(yè)主，是指依法取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，以及基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。

本意見所稱的業(yè)主委員會，是指依法成立的業(yè)主委員會。第二條 因相鄰關(guān)系、車位車庫權(quán)屬、商品房質(zhì)量等發(fā)生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛；當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中因此提出主張或者抗辯的，應(yīng)告知其另行處理。第三條 因業(yè)主大會、業(yè)主委員會的召開、選舉、表決等屬于業(yè)主自治范圍內(nèi)的事項(xiàng)而發(fā)生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛；因此提起民事訴訟的，不予受理，但法律、法規(guī)、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第四條 為維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益，業(yè)主委員會依照法律規(guī)定或者經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以以自己的名義提起訴訟。

未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟。

第五條 物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主委員會提起訴訟的，應(yīng)予受理。業(yè)主委員會怠于應(yīng)訴的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

第六條 業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

第七條 業(yè)主委員會參加訴訟的，應(yīng)當(dāng)提供其依法成立的相關(guān)證明材料。

第八條 經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會在訴訟中可以承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。

第九條 業(yè)主委員會及經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主參加有關(guān)訴訟的訴訟風(fēng)險(xiǎn)和后果由全體業(yè)主共同承擔(dān)。人民法院裁判結(jié)果涉及業(yè)主委員會依法承擔(dān)財(cái)產(chǎn)給付責(zé)任的，可以業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其它合法收益支付；不足部分由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。

第十條 物業(yè)服務(wù)人一般應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)權(quán)利，但物業(yè)的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人也可以直接向其主張相關(guān)權(quán)利，或者要求其與業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任：

（一）與物業(yè)服務(wù)人直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；

（二）與物業(yè)服務(wù)人形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的；

（三）與業(yè)主約定由其交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（四）違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定義務(wù)的。第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)以隱瞞或者偽造有關(guān)資質(zhì)、資格證書等形式騙取簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會可請求依法變更或者撤銷物業(yè)服務(wù)合同或者部分條款。

第十二條 業(yè)主委員會雖未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)或者同意，擅自訂立、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)過業(yè)主大會追認(rèn)的，該行為有效。

第十三條 物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效或者撤銷后，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定、物業(yè)服務(wù)人實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)水平、有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)成本、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定。

第十四條 雙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有約定、約定不明且又協(xié)商不成的，可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)人實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)水平、有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)成本、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、同類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定。

第十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，且業(yè)主委員會不能證明已明確拒絕接受服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定構(gòu)成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)可參照原物業(yè)服務(wù)合同確定；但雙方可以隨時(shí)終止該事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，并參照浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，提前90日通知對方。

第十六條 物業(yè)服務(wù)人未以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)而直接提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)告知其先行向業(yè)主送達(dá)催交通知書；物業(yè)服務(wù)人堅(jiān)持起訴的，不予受理。

物業(yè)服務(wù)人向欠費(fèi)業(yè)主送達(dá)催交通知書，應(yīng)當(dāng)采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留臵送達(dá)的方式；仍不能送達(dá)的，可以采取在欠費(fèi)業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的方式送達(dá)。

第十七條 經(jīng)書面形式催交后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以依法向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

欠費(fèi)業(yè)主對債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有異議，僅對清償能力、清償期限、清償方式等提出異議的，不影響支付令的效力。

第十八條 物業(yè)服務(wù)合同中約定逾期給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)承擔(dān)的滯納金，應(yīng)當(dāng)視為違約金。約定的滯納金過分高于造成的損失，業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，要求予以調(diào)整的，應(yīng)予支持。

第十九條 物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主依法請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。

業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，應(yīng)由該第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；物業(yè)服務(wù)人確有明顯過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況，綜合確定其承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

第二十條 本意見涉及的業(yè)主大會授權(quán)的事項(xiàng)，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會授權(quán)的形式包括：

（一）對授權(quán)事項(xiàng)召開一次或數(shù)次業(yè)主大會分別授權(quán)或集中授權(quán)；

（二）制定管理規(guī)約進(jìn)行概括授權(quán)；

（三）書面征求全體業(yè)主意見后進(jìn)行授權(quán)；

（四）依法進(jìn)行的其它授權(quán)。

第二十一條 審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”的工作原則，積極引導(dǎo)當(dāng)事人接受社區(qū)、街道組織的人民調(diào)解，努力探索訴調(diào)銜接的糾紛處理模式；并通過簡易程序和小額速裁程序等，不斷完善物業(yè)服務(wù)合同糾紛快速處理機(jī)制。

第二十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的行為而發(fā)生的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，可以參照本意見關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第二十三條 本意見自2011年10月27日起施行。

本意見施行后新受理的一審案件，適用本意見的規(guī)定；本意見施行后尚未審結(jié)的一、二審案件和已經(jīng)作出生效裁判依法再審的案件，不適用本意見。

本意見施行后，法律、法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。浙江高院出臺審理物業(yè)糾紛案件指導(dǎo)意見

新聞發(fā)布會發(fā)言稿

浙江省高級人民法院民一庭庭長 許惠春

（2011年10月27日）

新聞媒體界的各位記者、朋友：

大家好！

為指導(dǎo)全省法院依法妥善審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，我院在長時(shí)間、大規(guī)模專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》），并于今天正式發(fā)布施行。現(xiàn)在，我向各位介紹一下《意見》的有關(guān)情況和主要內(nèi)容。

一、制訂出臺《意見》的背景

近些年來，伴隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)服務(wù)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，在改善業(yè)主生活環(huán)境、提高城市生活品質(zhì)和促進(jìn)社會管理水平等方面都起到了不可替代的作用，已經(jīng)成為廣大市民日常生活中不可或缺的組成部分。同時(shí)，與之相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛也呈快速上升趨勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我省法院2007年受理一審物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1161件，2008年受理3107件，2009年受理5355件，2010年受理數(shù)則在6000件以上，四年間增幅達(dá)417%；而今年前三季度受理數(shù)已超過5000件，同比有增無減。

由于物業(yè)服務(wù)合同糾紛往往涉及眾多業(yè)主的切身利益，處理不當(dāng)極易導(dǎo)致矛盾激化，甚至可能引發(fā)群體性事件，從而影響社會和諧穩(wěn)定。近年來小區(qū)業(yè)主毆打保安或保安打傷業(yè)主、業(yè)主駕車封堵小區(qū)大門或道路、業(yè)主大規(guī)模集體上訪或投訴的事件經(jīng)常見諸媒體，引起社會各界的高度關(guān)注，也反映出當(dāng)前物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中存在許多亟待規(guī)范的問題。與此同時(shí)，雖然現(xiàn)有法律、法規(guī)和司法解釋已作了不少規(guī)定，但仍然不足以解決現(xiàn)實(shí)生活和審判實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，而廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及社會各界都強(qiáng)烈希望能盡可能減少和避免發(fā)生糾紛，期望人民法院能依法妥善處理好糾紛；各地法院也面臨著較大的審判壓力，迫切要求上級法院對有關(guān)疑難問題予以規(guī)范統(tǒng)一和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

為回應(yīng)社會各界和下級法院的關(guān)注和期盼，促進(jìn)此類糾紛解決、社會管理創(chuàng)新、和諧社會建設(shè)，我院民一庭從去年上半年開始，就成立了專門課題組，通過實(shí)地走訪、查閱案卷、召開座談會等，全面了解、基本掌握了當(dāng)前我省物業(yè)服務(wù)合同糾紛的主要情況，特別是存在的問題。同時(shí)，在形成6萬余字調(diào)研報(bào)告的基礎(chǔ)上，起草了《意見》稿，對目前物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中的主要熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題提出指導(dǎo)性意見；并經(jīng)多方征求意見，多次修改。

二、通過媒體向社會公眾公開征求意見的情況

在制定《意見》過程中，我們除了在三級法院內(nèi)部征求修改意見外，還多次征求物業(yè)服務(wù)雙方代表、專家學(xué)者、主管部門等方面的意見。特別是為了更廣泛地聽取社會各界意見，今年9月13日，我院通過報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)媒體向社會公眾公開征求意見，引起了高度關(guān)注和熱烈反響，具體體現(xiàn)在： 一是媒體報(bào)道及時(shí)廣泛。在9月13日當(dāng)晚及次日，法制日報(bào)、浙江法制報(bào)、錢江晚報(bào)、今日早報(bào)、青年時(shí)報(bào)、都市快報(bào)、每日商報(bào)、杭州日報(bào)、浙江廣播電臺浙江之聲、法制網(wǎng)、浙江在線、浙江法治在線、浙江法院網(wǎng)等媒體迅速進(jìn)行了刊載；人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、中新網(wǎng)、網(wǎng)易網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、新浪網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、中國日報(bào)網(wǎng)、中國法律信息網(wǎng)、光明網(wǎng)、中國證券網(wǎng)、新民網(wǎng)、新藍(lán)網(wǎng)、浙江新聞網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體也對有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了轉(zhuǎn)載；不少媒體結(jié)合法條和實(shí)例，進(jìn)行了詳細(xì)解讀。從而達(dá)到了媒體信息的短時(shí)間、大面積覆蓋，為我們快速、有效地征集公眾意見提供了很好平臺，同時(shí)也宣傳了物業(yè)服務(wù)合同方面的法律知識。

二是參與者眾多、代表性強(qiáng)。在短短的一周多的時(shí)間里，我們收到了近100位（個(gè)）公民和單位以不同形式提出的近500條反饋意見、修改建議。參與者具有廣泛代表性，其中既有廣大業(yè)主（包括群體）、業(yè)主委員會成員（大多是主任），也有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有專家律師、行業(yè)管理協(xié)會（浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，溫州市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會）、政府主管部門工作人員，以及關(guān)心物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展、物業(yè)服務(wù)糾紛處理的諸多人士。特別令人感動的是：家住杭州市上城區(qū)城南家園已80歲高齡的陶老伯，和家住杭州市華星路嘉綠苑已75歲高齡的吳老，因?yàn)椴粫娔X打字，就一筆一劃、工工整整地寫了很詳細(xì)的反饋意見，并對我們工作提出了很好的改進(jìn)建議。杭州新聞廣播電臺《老繆說物業(yè)》專欄節(jié)目還將收集到的聽眾意見提供給我們。三是參與形式多樣、內(nèi)容集中、質(zhì)量較高。反饋意見既有來信來函、電子郵件，也有打來電話，還有專程直接來我院當(dāng)面反映，有的還采用多種方式、多次反映。反饋意見主要集中在業(yè)委會訴訟主體資格及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的核減等問題上，這也是征求意見稿的主要內(nèi)容、焦點(diǎn)問題。對此，大家不僅僅提出修改意見方案，還提出了具體實(shí)例根據(jù)和法律政策依據(jù)，進(jìn)行詳細(xì)闡述、論證，就像一篇篇小論文，具有相當(dāng)?shù)乃痉ɡ碚摵蛯?shí)務(wù)水平。

四是參與成效好，不少意見建議被吸收采納。盡管針對征求意見稿的內(nèi)容甚至同一問題，大家的觀點(diǎn)不盡相同，有的甚至針鋒相對，我們難以全部吸收、采納，但其中不乏真知灼見，我們經(jīng)過認(rèn)真研討后，在修改過程中將此部分或全部吸收采納。如征求意見稿中的重要內(nèi)容、也是公眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)問題，即關(guān)于“因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而是否可以核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)”問題，絕大多數(shù)人士對此持反對意見，認(rèn)為這會助長少數(shù)業(yè)主的“耍賴”欠費(fèi)行為，不利于大多數(shù)交費(fèi)業(yè)主權(quán)益和小區(qū)整體利益，也不利于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展；同時(shí)，我們考慮到司法實(shí)踐中掌握“如何具體核減”的尺度也很困難，所以，最終刪除了這部分內(nèi)容。另外，對業(yè)主委員會訴訟地位、業(yè)主大會授權(quán)方式等等，我們也在吸收了許多合理意見后作了一定程度的調(diào)整、修改。

總之，這次向社會公眾公開征求意見，效果之好，出乎意料，使已經(jīng)十易其稿的《意見》稿更為成熟，更加合法合情合理，更符合實(shí)際情況，更具有現(xiàn)實(shí)可行性。所以，我們決定今天出臺《意見》以指導(dǎo)審判實(shí)踐?？梢哉f，包括新聞媒體、記者朋友在內(nèi)的社會公眾都是這個(gè)《意見》的作者。

同時(shí)，作為實(shí)踐我省法院“陽光司法”的新嘗試、新形式，這次向社會公眾公開征求意見，也使我們深深感受到，社會公眾、各界群眾的觀點(diǎn)、言辭或平和或激烈，都體現(xiàn)了對人民法院、司法工作的關(guān)心、關(guān)切、關(guān)愛，都能讓我們聽到群眾的真切心聲和現(xiàn)實(shí)需求，體驗(yàn)到群眾對民生問題的真情實(shí)感，體會到群眾看待、解決問題的理性和智慧。這是我們在制定指導(dǎo)意見整個(gè)過程中的最大收獲。由于時(shí)間和精力有限，我們無法對所有參與的社會各界人士一一回復(fù)、致謝；在此，通過在座的新聞媒體、記者朋友，表達(dá)我們的衷心謝意！

“民事、民事，人民大事”。今后我們開展民生課題調(diào)研、出臺涉及民生的指導(dǎo)意見，都將本著“為人民負(fù)責(zé)，請人民參與，由人民評議，讓人民滿意”原則，借鑒此次經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)向社會公眾公開征求意見，以體現(xiàn)人民法院司法為民的宗旨和本質(zhì)，請社會各界、廣大群眾繼續(xù)給予支持。

三、《意見》的主要內(nèi)容

《意見》共二十三條，在遵循相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋規(guī)定的同時(shí)，總結(jié)提煉了我省各地法院審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件行之有效的做法經(jīng)驗(yàn)，吸收了社會各界提出的寶貴意見，著重突出當(dāng)事人利益平衡、責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的司法理念，以維護(hù)民眾安居樂業(yè)、社區(qū)和諧穩(wěn)定及物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展的基本秩序?，F(xiàn)將《意見》主要內(nèi)容說明如下：

（一）關(guān)于業(yè)主委員會的被告主體資格問題

這是本次《意見》稿起草中的難點(diǎn)問題，也是社會公眾十分關(guān)注、爭議很大的一個(gè)問題?，F(xiàn)有法律、法規(guī)、司法解釋雖然規(guī)定了業(yè)主委員會一定條件下可以成為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的原告，也可以成為與業(yè)主“內(nèi)部”權(quán)益糾紛案件的被告，但對業(yè)主委員會是否具有物業(yè)服務(wù)合同糾紛的被告主體資格問題，卻沒有明確規(guī)定；導(dǎo)致對以業(yè)主委員會為被告的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，法院一般都是裁定不予受理或駁回起訴。這給當(dāng)事人維權(quán)、解決糾紛造成了諸多不便和不利。

對此，《意見》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主委員會既可以在一定條件下成為原告（第四條），也可以在一定條件下成為被告（第五條），即只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以將業(yè)主委員會作為被告提起訴訟；即使業(yè)主委員會怠于應(yīng)訴，也將依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。這使業(yè)主委員會具有了較完整的訴訟主體資格。

《意見》之所以規(guī)定業(yè)主委員會具有當(dāng)被告的訴訟資格，主要基于以下幾個(gè)理由：

一是利于平衡雙方利益、便于解決物業(yè)糾紛。如果業(yè)主委員會只能當(dāng)原告而不能當(dāng)被告，顯然會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間權(quán)利義務(wù)失衡，也不利于維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序。況且，物業(yè)小區(qū)內(nèi)涉及公共區(qū)域、公攤部位、公共設(shè)備、設(shè)施的權(quán)益，也難由單個(gè)業(yè)主來主張、抗辯；如果業(yè)主委員會不能當(dāng)被告，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能一個(gè)個(gè)起訴業(yè)主，勞命傷財(cái)，不符合訴訟經(jīng)濟(jì)的原則。而賦予業(yè)主委員會被告主體資格，顯然比單個(gè)或者部分業(yè)主分散行使抗辯權(quán)利力量更強(qiáng)、更為有效便利，有利于改善單個(gè)或者部分業(yè)主的弱勢地位，有利于簡化訴訟程序和節(jié)約訴訟資源。

二是業(yè)主委員會具有一定的承擔(dān)民事責(zé)任的財(cái)產(chǎn)。我國《民事訴訟法》第49條規(guī)定：“公民、法人和其它組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！倍鴺I(yè)主委員會不是“公民”，也不是“法人”，那么是否屬于“其它組織”，焦點(diǎn)在于其是否具備“一定的財(cái)產(chǎn)”。對此有兩種不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會沒有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，公共維修基金以及公共部分的經(jīng)營收益雖體現(xiàn)為相對獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)形式，但因其用途的特定性，很難成為業(yè)主委員會承擔(dān)民事責(zé)任的財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為業(yè)主委員會有一定的財(cái)產(chǎn)，雖不一定享有獨(dú)立的所有權(quán)，但只要可以相對獨(dú)立支配該財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)即可。我們認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第79條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有；但這些資金有著特定的使用目的，即為了業(yè)主的共同利益而使用，因此相對獨(dú)立于每個(gè)業(yè)主的個(gè)人財(cái)產(chǎn)并由業(yè)主委員會具體掌管和使用。此外，業(yè)主委員會還可以利用建筑物區(qū)域內(nèi)的公用部位或公用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行一些經(jīng)營活動，取得一定的財(cái)產(chǎn)收益。這些財(cái)產(chǎn)一般都會獨(dú)立存儲，作為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)，或者用于維護(hù)業(yè)主公共利益的活動。因此，業(yè)主委員會有相對獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和一定的承擔(dān)民事責(zé)任的能力，可以視為“其它組織”，并在物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中當(dāng)被告。三是有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)?！兑庖姟犯逶谡髑笠庖娺^程中，不少人士特別是業(yè)主委員會成員認(rèn)為，業(yè)主委員會無論當(dāng)原告還是被告，都必須取得業(yè)主大會授權(quán)，否則就應(yīng)該拒絕參加訴訟。但我們認(rèn)為：《意見》中所指的業(yè)主委員會都是依法成立的，它一般都是取得了業(yè)主大會或絕大多數(shù)業(yè)主的明確授權(quán)同意后，才作為合同的一方當(dāng)事人，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同的；如果后來雙方因合同履行等發(fā)生爭議，被對方以業(yè)主委員會為被告起訴，則屬于業(yè)主大會或絕大多數(shù)業(yè)主當(dāng)初給予業(yè)主委員會授權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的情形。而根據(jù)我國《合同法》合同相對性原理，作為合同的相對方，業(yè)主委員會也不存在任何可以豁免當(dāng)被告的理由。況且，如果業(yè)主委員會當(dāng)被告都必須重新經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，則既不符合生活常識，不便于操作，也容易成為少數(shù)業(yè)主委員會或業(yè)主不履行責(zé)任的一個(gè)借口，不利于業(yè)主與業(yè)主委員會之間相互監(jiān)督、勤勉工作。

當(dāng)然，為了防止個(gè)別業(yè)主委員會可能存在的道德風(fēng)險(xiǎn)并損害廣大業(yè)主權(quán)益，《意見》同時(shí)規(guī)定業(yè)主委員會無論是當(dāng)原告還是被告，如果在訴訟中承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴，也就是實(shí)質(zhì)性處分訴訟權(quán)利、實(shí)體權(quán)利的，它作為業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，理應(yīng)聽取全體業(yè)主的意見，都必須經(jīng)過業(yè)主大會的明確授權(quán)（第八條）。

（二)關(guān)于業(yè)主可否以個(gè)人名義提起訴訟問題

針對物業(yè)服務(wù)合同糾紛，業(yè)主本人究竟是否有權(quán)提起訴訟，實(shí)踐中存在較大爭議。多數(shù)意見認(rèn)為：業(yè)主本人除了依照相關(guān)法律明確規(guī)定，以及就自己個(gè)人權(quán)益受到侵害的情形可以起訴之外，對于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，其無權(quán)以個(gè)人名義起訴主張權(quán)利；因?yàn)楹炗單飿I(yè)服務(wù)合同的主體是業(yè)主委員會，根據(jù)合同相對性原理，業(yè)主委員會才是被告；況且，個(gè)體業(yè)主的意志、利益難以體現(xiàn)和代表全體業(yè)主的共同意志、利益。少數(shù)意見則認(rèn)為：業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，是物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人；如果不賦予業(yè)主訴權(quán)，不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

我們認(rèn)為，一方面，物業(yè)服務(wù)合同糾紛原則上應(yīng)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主提起訴訟。因?yàn)椋瑯I(yè)主委員會作為全體業(yè)主共同利益的代表和物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，它比單個(gè)業(yè)主更能夠統(tǒng)合不同業(yè)主的利益訴求，避免業(yè)主內(nèi)部因利益分歧而陷入混亂，也符合合同相對性原理，還可以有效節(jié)約訴訟成本。另一方面，實(shí)踐中也確實(shí)存在少數(shù)業(yè)主委員會對業(yè)主共同利益遭受侵害卻怠于起訴的情況，加上有些小區(qū)未依法成立業(yè)主委員會，如果不允許業(yè)主以自己的名義提起訴訟，則顯然不利于保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

基于上述考慮，現(xiàn)《意見》既規(guī)定以業(yè)主委員會參加訴訟為原則（第四條第一款、第五條），不準(zhǔn)許在業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟的情況下，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟（第六條）；又規(guī)定未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，如果部分業(yè)主經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)后，也可以自己名義提起訴訟（第四條第二款）。

當(dāng)然，打官司就有可能贏也有可能輸。而不論是業(yè)主委員會還是經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主，參加有關(guān)訴訟的風(fēng)險(xiǎn)后果包括敗訴的風(fēng)險(xiǎn)后果，依法應(yīng)該由全體業(yè)主共同承擔(dān)。因?yàn)闃I(yè)主委員會一般都有一些相對獨(dú)立的可支配的財(cái)產(chǎn)，也為了便于實(shí)踐中操作，《意見》第九條規(guī)定了業(yè)主委員會敗訴時(shí)的財(cái)產(chǎn)責(zé)任承擔(dān)順序和范圍，即：可以業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其它合法收益來支付；前述財(cái)產(chǎn)不足以支付的，剩余部分則由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。至于物業(yè)管理用房、公共配套設(shè)施、專項(xiàng)維修資金等，是維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，這些設(shè)施和資金一般不應(yīng)作為被執(zhí)行的對象。

（三）關(guān)于業(yè)主大會授權(quán)的形式問題

這也是社會公眾比較關(guān)心的問題。各界的基本共識是：既要嚴(yán)格授權(quán)程序以防個(gè)別業(yè)主委員會或業(yè)主濫用權(quán)利，也要科學(xué)設(shè)計(jì)，便于業(yè)主委員會及時(shí)有效地為廣大業(yè)主維權(quán)。

現(xiàn)《意見》采納多數(shù)意見，在堅(jiān)持法定實(shí)質(zhì)性條件即“業(yè)主大會授權(quán)的事項(xiàng)，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的同時(shí)（第二十條第一款），適當(dāng)放寬了業(yè)主大會授權(quán)的形式，即：可以專門召開一次或數(shù)次業(yè)主大會，對授權(quán)事項(xiàng)分別進(jìn)行授權(quán)或集中授權(quán)；也可以在制定的管理規(guī)約中進(jìn)行概括授權(quán)，而無需另行召開業(yè)主大會進(jìn)行專門授權(quán)；還可以隨時(shí)根據(jù)需要，以書面形式征求全體業(yè)主意見等（第二十條第二款）?？傊?，只要反映全體業(yè)主的共同意志并符合法定條件的授權(quán)形式，均應(yīng)予以認(rèn)可。

（四）關(guān)于與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)的幾個(gè)問題

如前所述，現(xiàn)《意見》采納了大多數(shù)人士意見，不再規(guī)定“因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而可以核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)”內(nèi)容，意味著欠費(fèi)業(yè)主一般不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)瑕疵為由，主張減免應(yīng)交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但對如何向欠費(fèi)業(yè)主特別是那些長期不居住在小區(qū)中的“影子業(yè)主”催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，確實(shí)是一個(gè)難題，司法必須提供必要途徑予以解決；而如果允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)一律直接采取訴訟手段催交，那么案件訴訟量將十分巨大，實(shí)際效果也不見得好。為此，根據(jù)相關(guān)司法解釋精神，《意見》第十六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須先以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)即送達(dá)催交通知書，只有書面催交無果后，才可以提起訴訟，否則法院不予受理；同時(shí)，為了解決催交通知書“送達(dá)難”的問題，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留臵送達(dá)的方式后仍不能送達(dá)的，可以采取在欠費(fèi)業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的便利方式送達(dá)。

另外，《意見》針對生活中較常見的問題，如物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效或者撤銷后，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，雙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有約定、約定不明且又協(xié)商不成的，以及物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，從而帶來如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的數(shù)額或標(biāo)準(zhǔn)問題，也根據(jù)實(shí)際情況作出了相應(yīng)規(guī)定（第十三條、第十四條、第十五條）。

（五）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)問題 對這個(gè)問題，相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋均未作明確規(guī)定，在理論上和實(shí)踐中爭議都很大。由于現(xiàn)實(shí)生活中不僅存在相關(guān)安保事件，而且數(shù)量不少，也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的不少矛盾、沖突，廣受社會各界關(guān)注。

對此，我們認(rèn)為：一方面，物業(yè)服務(wù)合同中通常都會包含一定的安全保障義務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司也會為此配備專門的保安人員、建立相應(yīng)的保安制度、安裝必要的監(jiān)控系統(tǒng)、完善服務(wù)區(qū)域周邊的圍護(hù)設(shè)施等，可以說，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全保障工作是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要日常工作。另一方面，根據(jù)現(xiàn)行法律如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條、第47條，以及《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第37條，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定的安全保障義務(wù)。同時(shí)，從法理上講，判斷當(dāng)事人是否承擔(dān)安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，在于認(rèn)定其是否具有“對危險(xiǎn)源的控制力”；而作為對物業(yè)服務(wù)區(qū)域進(jìn)行實(shí)際管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源的控制力顯然要高于業(yè)主。因此，認(rèn)定物業(yè)公司在一定情形下承擔(dān)相應(yīng)的安全保障義務(wù)，不僅有相應(yīng)的合同根據(jù)、法律依據(jù)和法理基礎(chǔ)，也符合人們?nèi)粘Ｉ罱?jīng)驗(yàn)常識。據(jù)此，《意見》第十九條第一款規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主可以依法請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

但應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)主要是為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，以及對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范性保護(hù)，在性質(zhì)上是一種行為義務(wù)，而非結(jié)果義務(wù)。這種義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，并不能完全保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害，而只能降低這種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和比率。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行了相應(yīng)的安全保障義務(wù)，那么即使業(yè)主實(shí)際遭受到人身或財(cái)產(chǎn)損害，其也不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則，凡是業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益遭受損害，就推定物業(yè)服務(wù)企業(yè)“有過錯”，要求其賠償，顯然是不公平的。并且，目前我國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)尚屬于初期發(fā)展階段，若將所有損害皆歸由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)的話，將使損害責(zé)任過于泛濫，不僅不符合公平等價(jià)有償原則，也不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，最終損害的還是廣大業(yè)主的利益。

至于如何判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反安全保障義務(wù)，《意見》第十九條第二款規(guī)定：可以根據(jù)其過錯程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況綜合考量認(rèn)定。也就是說，只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到一個(gè)善良管理人應(yīng)盡的注意義務(wù)和謹(jǐn)慎勤勉義務(wù)，有過錯時(shí)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守了合同約定和法律規(guī)定，則即使業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)遭到損害，其也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

另外，在因第三人實(shí)施侵權(quán)行為造成業(yè)主損害的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是一種與其過錯程度相適應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任；而且，其在賠償后可以向真正的侵害人追償。

（六）關(guān)于“調(diào)解優(yōu)先”、高效便捷妥善化解糾紛

物業(yè)服務(wù)合同糾紛事關(guān)千家萬戶民生和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也關(guān)乎社會和諧穩(wěn)定；而大部分糾紛往往源于一些小矛盾、小沖突，如果為此動輒對簿公堂、大動干戈，不僅耗費(fèi)大量訴訟和社會資源，而且容易使矛盾糾紛更趨復(fù)雜、激化。因此，在現(xiàn)行法律、法規(guī)對物業(yè)服務(wù)還缺乏完善、細(xì)致規(guī)范的情況下，《意見》一方面倡導(dǎo)和鼓勵運(yùn)用社區(qū)、街道組織的人民調(diào)解，以及行政調(diào)解、訴訟調(diào)解等多種調(diào)解手段，從而合理平衡各方當(dāng)事人利益；另一方面倡導(dǎo)和鼓勵當(dāng)事人和人民法院依法采取簡易程序、督促程序和小額速裁程序等，不斷完善物業(yè)服務(wù)合同糾紛快速處理機(jī)制（第十九條、第十七條），以便高效便捷低成本、妥善化解矛盾糾紛。

各位朋友，在我們?nèi)找咕幼〉某鞘欣?，在我們常年生活的?jié)奏里，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)逐漸成為一種常態(tài)，業(yè)主離不開物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)缺不了業(yè)主，彼此應(yīng)該、也正逐漸成為一種相互依存、共促發(fā)展的關(guān)系。在這個(gè)過程中，發(fā)生一些糾紛是正常的，但我們應(yīng)該拒絕因?yàn)榧m紛而相互對立、彼此敵視。通過這次向社會公眾公開征求意見，通過今天我們發(fā)布施行《意見》，我們更加堅(jiān)信，不論是廣大業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是專家學(xué)者、主管部門、法院法官以及社會各界人士，都期盼并且也有智慧，通過一起繼續(xù)努力，妥善化解糾紛，維護(hù)和促進(jìn)社會安居樂業(yè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、整個(gè)社會的共贏局面。

謝謝！

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例

案例一：房屋質(zhì)量有問題，能拿物業(yè)服務(wù)費(fèi)“說事”嗎？

2001年3月，王女士向某開發(fā)商購買了某小區(qū)房屋一套，并于同年12月入住。該小區(qū)有某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。自2007年6月起，王女士以所購房屋存在質(zhì)量問題、物業(yè)公司未盡到物業(yè)管理服務(wù)為由，拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。某物業(yè)公司多次向王女士催討物業(yè)服務(wù)費(fèi)未果，于2009年5月訴至法院，請求判令王女士支付2007年6月至起訴前的物業(yè)費(fèi)合計(jì)2200元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：某物業(yè)公司與業(yè)主王女士之間是物業(yè)服務(wù)關(guān)系，某開發(fā)商與業(yè)主王女士之間是商品房買賣關(guān)系。物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，依據(jù)我國法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，王女士主張其房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)由物業(yè)公司維護(hù)和修繕，但其與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同中并未約定后者有對其房屋專有部分進(jìn)行維護(hù)和修繕的義務(wù)，而商品房買賣與物業(yè)服務(wù)是兩個(gè)不同的民事法律關(guān)系。因此，對于房屋質(zhì)量問題，王女士應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，向開發(fā)商主張；其不能因房屋質(zhì)量問題而將對開發(fā)商的不滿，轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司身上，并以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。據(jù)此，法院判決支持了某物業(yè)公司的訴訟請求。

案例二：物業(yè)服務(wù)合同到期未續(xù)簽，是否可退物業(yè)費(fèi)？

某花園小區(qū)是一座集辦公、住宅、商業(yè)于一體的綜合性樓盤，交付后成立了兩個(gè)業(yè)主委員會，即住宅業(yè)主委員會（以下簡稱住宅業(yè)委會）和非住宅業(yè)主委員會（以下簡稱非住宅業(yè)委會）。2000年3月，非住宅業(yè)委會和住宅業(yè)委會的代表董某、陳某與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定委托該公司進(jìn)行物業(yè)管理，期限為3年，自2000年3月10日至2003年3月9日止；業(yè)主委員會在合同生效之日起向物業(yè)公司提供經(jīng)營性商業(yè)用房，由其租用，租金用于物業(yè)管理的開支。該合同到期后，某物業(yè)公司仍然對該花園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，花園小區(qū)業(yè)主也接受了管理，并向物業(yè)公司繼續(xù)繳納物業(yè)管理費(fèi)。2007年11月，花園小區(qū)成立了統(tǒng)一的小區(qū)業(yè)委會并備案。之后，花園小區(qū)業(yè)委會向法院起訴，要求物業(yè)公司歸還2003年4月至2008年12月期間花園小區(qū)全體業(yè)主物管商業(yè)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備共計(jì)80萬元的經(jīng)營性收入。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，花園小區(qū)業(yè)委會成立前所存在的非住宅業(yè)委會與住宅業(yè)委會系經(jīng)花園小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生并成立的，其有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方2000年3月10日簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》應(yīng)認(rèn)定合法有效。該合同到期后，物業(yè)公司與業(yè)委會雖然未續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，但花園小區(qū)全體業(yè)主一直在接受該物業(yè)公司的服務(wù)，并按照2000年3月10日簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司與業(yè)委會的合同關(guān)系仍在延續(xù)?！段飿I(yè)管理服務(wù)合同》中對花園小區(qū)經(jīng)營性商業(yè)用房的經(jīng)營收入進(jìn)行了約定，由物業(yè)公司進(jìn)行租用，其租金用于物業(yè)管理的開支，故花園小區(qū)業(yè)委會要求物業(yè)公司返還經(jīng)營性收入80萬元，依據(jù)不足。據(jù)此，法院判決駁回花園小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟請求。

案例三：大年初一燃煙花遭損失，物管不力是否要擔(dān)責(zé)？

2006年1月29日（大年初一），因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有人燃放巨型煙花，致使小區(qū)高層16樓1602室130㎡的房屋被燒，大火又蔓延至1702室，致1702室也過火嚴(yán)重，遭受損失。起火時(shí)，兩戶業(yè)主均在老家過年，家中無人。消防部門出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書載明：1602室的火災(zāi)，是由多戶業(yè)主燃放煙花爆竹，引燃陽臺上的雜物，然后火勢又蔓延至1702室；因小區(qū)消防通道堵塞，消防栓水壓不足，消防員從進(jìn)小區(qū)到開始滅火，耗時(shí)13分鐘。1702室業(yè)主將物業(yè)公司和1602室業(yè)主訴至法院，請求二者賠償損害20余萬元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：造成1702室業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的直接原因是火災(zāi)，直接侵權(quán)人是大年初一小區(qū)煙花爆竹的燃放者，但此人現(xiàn)已無法查明。雖然小區(qū)的物業(yè)公司不是直接侵權(quán)人，與火災(zāi)的發(fā)生也并無直接的因果關(guān)系，但現(xiàn)有證據(jù)證實(shí)，物業(yè)公司在履行其對物業(yè)服務(wù)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)的過程中存在明顯瑕疵。我國《消防法》規(guī)定：居民住宅區(qū)的管理單位，應(yīng)當(dāng)履行消防安全職責(zé)，做好住宅區(qū)的消防安全工作，按照規(guī)定配臵消防設(shè)施器材、設(shè)臵消防安全標(biāo)志，確保消防設(shè)施和器材完好、有效；保障疏散通道、安全出口暢通；任何單位、個(gè)人不得損壞、擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材，或堵塞消防通道。本案中，物業(yè)公司并沒有履行上述法律規(guī)定的義務(wù)，未盡到物業(yè)管理的職能，如保證小區(qū)消防通道暢通、消防設(shè)備正常運(yùn)行等。正是由于物管不力，導(dǎo)致消防部門救火時(shí)間延誤，火災(zāi)損失擴(kuò)大，物業(yè)公司對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，1702室業(yè)主的火災(zāi)損失為64920元，根據(jù)物業(yè)公地的過錯程度，酌定其承擔(dān)40％的責(zé)任，計(jì)25968元；對火災(zāi)始發(fā)的1602室業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，因1702室業(yè)主提供的證據(jù)不足，不予支持。遂判決物業(yè)公司賠償1702室業(yè)主損失25968元。

相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋等條文摘錄

一、《中華人民共和國物權(quán)法》

第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

二、《中華人民共和國合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第五十四條 下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

三、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》

第三十七條 賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。

四、《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百九十一條 【支付令申請】債權(quán)人請求債務(wù)人給付金錢、有價(jià)證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令：

（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的；

（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。

申請書應(yīng)當(dāng)寫明請求給付金錢或者有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)。

第一百九十二條 【申請受理】債權(quán)人提出申請后，人民法院應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)通知債權(quán)人是否受理。

第一百九十三條 【支付令發(fā)出】人民法院受理申請后，經(jīng)審查債權(quán)人提供的事實(shí)、證據(jù)，對債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起十五日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令；申請不成立的，裁定予以駁回。

債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到支付令之日起十五日內(nèi)清償債務(wù)，或者向人民法院提出書面異議。

債務(wù)人在前款規(guī)定的期間不提出異議又不履行支付令的，債權(quán)人可以向人民法院申請執(zhí)行。

五、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

六、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》

第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

七、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

八、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

九、最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》

第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

十、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十四條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門備案：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主委員會委員的名單。

所在地縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第十七條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

十一、浙江省高級人民法院立案一庭《關(guān)于審查立案若干問題的解答

（二）》

第二條：業(yè)主與業(yè)主委員會之間因內(nèi)部管理發(fā)生糾紛，是否屬于法院民事訴訟受案范圍？

業(yè)主與業(yè)主委員會之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，如對召開業(yè)主大會會議、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會如何行使投票權(quán)選舉、業(yè)主委員會及業(yè)主大會職責(zé)的行使等，發(fā)生爭議的，當(dāng)事人應(yīng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚?，不屬于人民法院民事案件受案范圍。業(yè)主或業(yè)主委員會提起訴訟的，不予受理。

第二篇：浙江省高級人民法院民一庭《關(guān)于審理醫(yī)療糾紛案件若干問題的意見(試行)》

浙江省高級人民法院民一庭

關(guān)于審理醫(yī)療糾紛案件若干問題的意見（試行）

為妥善審理醫(yī)療糾紛案件，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省審判實(shí)際，制定本意見。

第一條醫(yī)療機(jī)構(gòu)在診療活動中應(yīng)盡到與當(dāng)時(shí)的醫(yī)療技術(shù)水平相應(yīng)的注意義務(wù)，未盡到該注意義務(wù)造成患者損害的，應(yīng)認(rèn)定醫(yī)療機(jī)構(gòu)有過錯。

認(rèn)定醫(yī)療機(jī)構(gòu)有無違反注意義務(wù)，應(yīng)主要依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和診療操作規(guī)范所規(guī)定的義務(wù)，并適當(dāng)考慮醫(yī)療機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、醫(yī)務(wù)人員的知識、技能等相應(yīng)專業(yè)、資質(zhì)及地區(qū)差異等因素。

第二條 下列情形中，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將患者的病情、醫(yī)療措施、醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)等必要情況，以合理方式告知患者、患者的近親屬或被明確授予相應(yīng)權(quán)利的人：

（一）對患者實(shí)施手術(shù)的；

（二）對患者施行特殊檢查或特殊治療的；

（三）對患者施行實(shí)驗(yàn)性臨床檢查和治療的；

（四）對患者施行其他可能產(chǎn)生嚴(yán)重不良后果的診斷、治療活動的；

（五）存在多種治療方案且有較大風(fēng)險(xiǎn)的。

醫(yī)療機(jī)構(gòu)未告知的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其違反告知義務(wù)，但確因情況緊急等客觀原因無法告知的除外。

醫(yī)療機(jī)構(gòu)違反告知義務(wù)，給患者造成人身損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第三條 患者一方因醫(yī)療行為而遭受損害，有權(quán)提起侵權(quán)責(zé)任之訴或違約責(zé)任之訴?；颊咭环街鲝堘t(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，案由為“醫(yī)療損害賠償糾紛”；患者一方主張醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任的，案由為“醫(yī)療服務(wù)合同糾紛”。

患者一方對侵權(quán)責(zé)任之訴與違約責(zé)任之訴未做出明確選擇的，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明并要求其予以明確。釋明后患者一方仍未明確選擇的，應(yīng)根據(jù)最有利于糾紛解決的原則依職權(quán)確定其請求權(quán)基礎(chǔ)；但確因當(dāng)事人不明確請求權(quán)基礎(chǔ)而導(dǎo)致案件無法處理的，可裁定駁回起訴。

浙江省高院關(guān)于審理醫(yī)療糾紛案件若干問題的意見（試行）1

第四條患者在兩個(gè)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)就診后，以各醫(yī)療機(jī)構(gòu)為共同被告提起訴訟的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許；患者一方僅起訴部分醫(yī)療機(jī)構(gòu)的，人民法院可以據(jù)情追加患者就診的其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)為共同被告。

第五條 患者因交通事故或其他傷害而就醫(yī)后，患者一方以醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)療行為有過錯，并使患者遭受損害為由請求賠償?shù)模嗣穹ㄔ阂话銘?yīng)將醫(yī)療機(jī)構(gòu)和其他侵權(quán)人作為共同被告；各被告依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第六條 患者一方以醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)提供的預(yù)防接種或計(jì)劃生育技術(shù)服務(wù)行為有過錯，并使患者遭受損害為由起訴請求賠償?shù)?，人民法院可按照醫(yī)療損害賠償糾紛予以受理；但對患者一方起訴請求醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)承擔(dān)給付預(yù)防接種異常反應(yīng)或計(jì)劃生育并發(fā)癥相關(guān)待遇的，人民法院不作為民事案件受理。

第七條 患者一方起訴請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，應(yīng)舉證證明患者到該醫(yī)療機(jī)構(gòu)就醫(yī)（包括隱名就醫(yī)）、就醫(yī)后發(fā)生損害的事實(shí)，并提供醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)療行為有過錯的初步證據(jù)。醫(yī)療機(jī)構(gòu)認(rèn)為其醫(yī)療行為與損害后果之間不存在因果關(guān)系、沒有過錯的，應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)。

第八條 患者就醫(yī)后死亡，醫(yī)療機(jī)構(gòu)認(rèn)為死亡原因不明，要求患者一方協(xié)助進(jìn)行尸檢，但因患者一方的原因未行尸檢，導(dǎo)致無法查明死亡原因，并致使無法認(rèn)定醫(yī)療行為與損害結(jié)果之間是否存在因果關(guān)系或有無過錯的，患者一方應(yīng)承擔(dān)不利的訴訟后果。

第九條 患者一方根據(jù)醫(yī)療服務(wù)合同請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的，應(yīng)舉證證明下列事實(shí)：

（一）雙方存在醫(yī)療服務(wù)合同關(guān)系；

（二）醫(yī)療機(jī)構(gòu)違反醫(yī)療合同的約定或法律、法規(guī)、規(guī)章和診療操作規(guī)范規(guī)定，或者未履行其應(yīng)盡的注意義務(wù)；

（三）患者一方所遭受的損害與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的違約行為之間存在因果關(guān)系。醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)就其提出抗辯的事由或事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交由其持有的所有涉案病歷資料等證據(jù)材料；拒不提供的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果。

第十一條當(dāng)事人對病歷資料及其他鑒定所需證據(jù)材料的真實(shí)性、完整性有異議的，應(yīng)當(dāng)明確提出異議內(nèi)容，并說明理由。

一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由拒不同意、不配合共同封存或啟封病歷資料、現(xiàn)場實(shí)物等證據(jù)材料的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果。

第十二條涉案病歷資料存在下列瑕疵的，人民法院應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況做出處理：

（一）當(dāng)事人以偽造、篡改、銷毀或其他不當(dāng)方式改變病歷資料的內(nèi)容，致使無法認(rèn)定醫(yī)療行為與損害后果之間是否存在因果關(guān)系及有無過錯的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果；

（二）病歷資料內(nèi)容存在明顯矛盾或錯誤，制作方不能做出合理解釋的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果；

（三）病歷書寫僅存在錯別字、未按病歷規(guī)范格式書寫等形式瑕疵的，不影響對病歷資料真實(shí)性的認(rèn)定。

第十三條因涉及醫(yī)藥專業(yè)性問題，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請或依職權(quán)決定，委托醫(yī)學(xué)會或其他司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行醫(yī)療損害鑒定。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)配合鑒定，無正當(dāng)理由拒不配合的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果。

第十四條 人民法院委托進(jìn)行醫(yī)療損害鑒定，應(yīng)要求鑒定機(jī)構(gòu)在鑒定結(jié)論中對涉案醫(yī)療行為有無過錯、醫(yī)療過失行為與損害后果之間是否存在因果關(guān)系、醫(yī)療過失行為在醫(yī)療損害后果中的責(zé)任程度，一并做出明確認(rèn)定；患者構(gòu)成傷殘的，應(yīng)同時(shí)做出傷殘等級認(rèn)定。

第十五條當(dāng)事人對醫(yī)療損害鑒定所涉證據(jù)材料有異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)先行組織舉證、質(zhì)證，并進(jìn)行審查確認(rèn)。

第十六條 人民法院可視情要求醫(yī)療損害鑒定機(jī)構(gòu)舉行聽證會，審判人員可以視情列席聽證會，并可以就有關(guān)問題向鑒定專家詢問。

第十七條鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭接受當(dāng)事人質(zhì)詢。鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，可以書面答復(fù)當(dāng)事人的質(zhì)詢。鑒定人無正當(dāng)理由拒不出庭且拒作書面答復(fù)，或結(jié)合質(zhì)詢、答復(fù)仍不能排除對鑒定結(jié)論的合理懷疑的，人民法院對鑒定結(jié)論可不予采信。

對鑒定結(jié)論，當(dāng)事人可以申請具有專門知識的人員進(jìn)行輔助質(zhì)證，包括對鑒定人進(jìn)行詢問等。

第十八條 當(dāng)事人對醫(yī)療損害鑒定結(jié)論不服申請重新鑒定的，人民法院應(yīng)依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，審查決定是否予以準(zhǔn)許。

第十九條 患者一方請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)根據(jù)醫(yī)療損害后果、醫(yī)療過失行為在醫(yī)療損害后果中的責(zé)任程度及醫(yī)療損害后果與患者原有疾病狀況之間的關(guān)系，并結(jié)合醫(yī)療科學(xué)發(fā)展水平、醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)、醫(yī)療條件及患者個(gè)體差異等因素，確定醫(yī)療機(jī)構(gòu)的損害賠償責(zé)任。

第二十條 患者一方請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任，而醫(yī)療機(jī)構(gòu)確屬違約，且雙方當(dāng)事人對于違約責(zé)任有明確約定的，從其約定。雙方當(dāng)事人未明確約定相應(yīng)責(zé)任的，可依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》，并參照最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定確定醫(yī)療機(jī)構(gòu)的相應(yīng)責(zé)任。

第二十一條 醫(yī)患雙方經(jīng)衛(wèi)生行政部門、人民調(diào)解委員會等具有調(diào)解職能的組織調(diào)解達(dá)成的協(xié)議，具有民事合同性質(zhì)。當(dāng)事人可以依法申請有管轄權(quán)的人民法院確認(rèn)其效力；非因法定事由，不得請求撤銷、解除、變更協(xié)議或者確認(rèn)協(xié)議無效。

第二十二條 對因同一醫(yī)療行為發(fā)生新的損害后果，人民法院生效裁判未曾處理，或醫(yī)患雙方原達(dá)成的協(xié)議未曾約定的，患者一方可依法另行起訴。

第二十三條 本意見自2010年7月1日起施行。法律法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三篇：浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理勞動爭議糾紛案件若干疑難問題的解答

浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理勞動爭議糾紛案件若干疑難問題的解答

近年來勞動爭議糾紛案件增幅較大，出現(xiàn)了一些新情況、新問題。為正確審理此類案件，省高院民一庭經(jīng)與省勞動仲裁院聯(lián)合調(diào)研，并廣泛征求意見，就此類案件審理中的一些突出問題作出解答，供辦案時(shí)參考。

一、如果確系不可歸責(zé)于用人單位的原因?qū)е挛春炗啎鎰趧雍贤?，勞動者能否要求用人單位支付二倍工資？簽訂書面勞動合同系用人單位的法定義務(wù)，但確系不可歸責(zé)于用人單位的原因?qū)е挛春炗啎鎰趧雍贤?，勞動者因此主張二倍工資的，可不予支持。下列情形一般可認(rèn)定為“不可歸責(zé)于用人單位的原因”：

用人單位有充分證據(jù)證明勞動者拒絕簽訂或者利用主管人事等職權(quán)故意不簽訂勞動合同的；工傷職工在停工留薪期內(nèi)的，女職工在產(chǎn)假期內(nèi)或哺乳假內(nèi)的，職工患病或非因工負(fù)傷在病假期內(nèi)的，因其他客觀原因?qū)е掠萌藛挝粺o法及時(shí)與勞動者簽訂勞動合同的。

二、用人單位超過一個(gè)月未與勞動者訂立書面勞動合同，但在一年內(nèi)又補(bǔ)訂了勞動合同的，是否應(yīng)該向勞動者支付二倍工資？

用人單位超過一個(gè)月未與勞動者簽訂書面勞動合同，后在一年內(nèi)又與勞動者補(bǔ)訂了勞動合同，用人單位應(yīng)向勞動者支付用工之日起滿一個(gè)月的次日至補(bǔ)訂勞動合同的前一日期間的二倍工資。實(shí)際補(bǔ)訂日期，應(yīng)根據(jù)補(bǔ)訂的勞動合同落款日期及其他情形綜合認(rèn)定。

三、未訂立書面勞動合同的，二倍工資的最長支付期限是多少？

依據(jù)《勞動合同法》第十四條第三款和《勞動合同法實(shí)施條例》第七條的規(guī)定，用人單位自用工之日起滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，視為雙方已訂立無固定期限勞動合同。因此，未訂立書面勞動合同情形下二倍工資的支付最長不超過11個(gè)月。勞動者請求用人單位支付一年屆滿后的二倍工資的，不予支持。

四、二倍工資的仲裁時(shí)效應(yīng)該如何理解？

《勞動合同法》第八十二條所稱的“二倍工資”中加付的一倍工資并不屬于勞動報(bào)酬，勞動者申請仲裁的時(shí)效為一年。用人單位自用工之日起超過一個(gè)月未與勞動者訂立書面勞動合同，勞動者要求用人單位支付二倍工資的，仲裁時(shí)效應(yīng)從用人單位與其補(bǔ)訂勞動合同之日或者視為雙方已訂立無固定期限勞動合同之日起計(jì)算。

五、勞動合同期滿，但因特殊情形延續(xù)導(dǎo)致勞動者在同一用人單位連續(xù)工作滿10年的，勞動者能否請求與用人單位訂立無固定期限勞動合同？

勞動合同期滿，因勞動者有下列情形之一而續(xù)延，因此達(dá)到勞動者在同一用人單位連續(xù)工作滿10年，勞動者提出訂立無固定期限勞動合同的，用人單位應(yīng)當(dāng)與勞動者訂立無固定期限勞動合同：從事接觸職業(yè)病危害作業(yè)的勞動者未進(jìn)行離崗前職業(yè)健康檢查，或者疑似職業(yè)病病人在診斷或者醫(yī)學(xué)觀察期間的；患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的；女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期的。

六、勞動合同期滿后，依照《勞動合同法》第四十二條的規(guī)定雙方合同關(guān)系依法延續(xù)，勞動者能否請求用人單位支付延續(xù)期間未簽訂勞動合同的二倍工資？

按照《勞動合同法》第四十二條的規(guī)定勞動合同關(guān)系依法延續(xù)的，在延續(xù)期間雙方未訂立書面勞動合同，勞動者請求用人單位支付二倍工資，不予支持。

七、勞動合同期滿后，勞動者繼續(xù)在用人單位工作，用人單位超過一個(gè)月不與勞動者訂立書面勞動合同的法律后果是什么？

簽訂書面勞動合同系用人單位的法定義務(wù)，用人單位應(yīng)該規(guī)范用工。勞動合同期滿后，勞動者繼續(xù)在用人單位工作，用人單位超過一個(gè)月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同，勞動者請求用人單位支付二倍工資的，應(yīng)予支持。用人單位超過一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，視為雙方已訂立無固定期限勞動合同。

八、對保安、門衛(wèi)、倉庫保管員等特殊崗位勞動者主張加班工資的，加班事實(shí)應(yīng)如何把握？

對于全天24小時(shí)吃住在單位的保安、傳達(dá)室門衛(wèi)、倉庫保管員等人員，其工作性質(zhì)具有特殊性。如確因工作所需和單位要求，不能睡眠休息的，應(yīng)認(rèn)定為工作時(shí)間；如工作場所中同時(shí)提供了住宿或休息設(shè)施的，應(yīng)合理扣除可以睡眠休息的時(shí)間，即勞動者正常上班以外的時(shí)間不應(yīng)計(jì)算為工作時(shí)間，對超出標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間上班的，用人單位應(yīng)支付加班工資。審判實(shí)踐中，可以綜合考慮以下因素：用人單位是否就該崗位向勞動行政部門申請辦理過綜合計(jì)算工時(shí)工作制、不定時(shí)工作制的審批手續(xù)（應(yīng)注意審批的有效期和審批人數(shù)）；用人單位是否在工作場所內(nèi)為勞動者配備必要的休息設(shè)施；用人單位的工作制度或規(guī)章制度中對勞動者具體工作內(nèi)容、工作強(qiáng)度的要求（以判斷勞動者按照該制度工作是否將導(dǎo)致事實(shí)上無法休息）；用人單位安排值班的人數(shù)（即考慮同一時(shí)段勞動者是否有輪換休息的可能性）。

九、實(shí)行計(jì)件工資制的加班工資如何認(rèn)定？

用人單位實(shí)行計(jì)件工資制，勞動者主張加班工資的，認(rèn)定加班事實(shí)應(yīng)主要審查計(jì)件工資勞動定額是否合理。勞動合同對計(jì)件工資勞動定額有約定的按照約定的定額審查，無約定的按行業(yè)規(guī)定審查。對勞動定額明顯不合理或無行業(yè)規(guī)定的，按標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)折算定額后再計(jì)算加班工資。

十、用人單位一次性向勞動者支付了競業(yè)限制經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，勞動者違反競業(yè)限制義務(wù)時(shí)，用人單位能否向勞動者主張違約金？

《勞動合同法》第二十三條僅規(guī)定了用人單位“在競業(yè)限制期限內(nèi)按月給予勞動者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償”的補(bǔ)償方式。用人單位如果在解除或終止勞動合同時(shí)，一次性向勞動者支付了競業(yè)限制補(bǔ)償金的，勞動者違反競業(yè)限制義務(wù)時(shí)，用人單位可以向勞動者主張違約金。

十一、勞動者不愿意繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)，并書面承諾放棄參加社會保險(xiǎn)的法律后果是什么？

勞動者不愿意繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)，并書面承諾放棄參加社會保險(xiǎn)的，該書面承諾無效。勞動者可以此為由解除勞動合同，但要求用人單位支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，不予支持。

十二、用人單位違法解除勞動合同，勞動者要求撤銷解除勞動合同的決定，繼續(xù)履行勞動合同的，應(yīng)如何處理？如果在一審宣判前，原勞動合同期限已經(jīng)屆滿的，則一般不支持勞動者關(guān)于繼續(xù)履行勞動合同的請求。對勞動者主張停發(fā)工資日至勞動合同屆滿日期間的工資損失，應(yīng)按勞動者被停發(fā)工資前十二個(gè)月的平均工資確定。

如果在一審宣判時(shí)，原勞動合同期限尚未屆滿的，則對勞動者主張繼續(xù)履行勞動合同的請求予以支持。對停發(fā)工

資日以后的工資損失，應(yīng)按勞動者被停發(fā)工資前十二個(gè)月的平均工資確定。

十三、用人單位未及時(shí)、足額支付勞動報(bào)酬或未依法繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)的，能否作為勞動者單方解除勞動合同的理由？

用人單位因過錯未及時(shí)、足額支付勞動報(bào)酬或未依法繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)的，可以作為勞動者解除勞動合同的理由。但用人單位有證據(jù)證明確因客觀原因?qū)е掠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)不清楚、有爭議，或確因經(jīng)營困難、具有合理理由或經(jīng)勞動者認(rèn)可，或欠繳、緩繳社會保險(xiǎn)費(fèi)已經(jīng)征繳部門審批，勞動者以用人單位未“及時(shí)、足額”支付勞動報(bào)酬或未依法繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)為由解除勞動合同，要求用人單位支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，不予支持。

十四、用人單位與勞動者就工傷待遇、加班工資、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等達(dá)成和解或經(jīng)調(diào)解組織調(diào)解后，勞動者能否再以數(shù)額過低要求用人單位補(bǔ)足差額？

用人單位與勞動者協(xié)商或經(jīng)調(diào)解組織調(diào)解，就工傷待遇、加班工資、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等達(dá)成和解或調(diào)解協(xié)議后，勞動者以數(shù)額過低要求用人單位補(bǔ)足差額的，不予支持。但勞動者有證據(jù)證明協(xié)議簽訂存在受脅迫、欺詐而違背自己真實(shí)意思表示，或協(xié)議內(nèi)容顯失公平等情形的除外。

十五、因第三人侵權(quán)導(dǎo)致工傷的，采用何種賠償模式？

《社會保險(xiǎn)法》實(shí)施后，因第三人侵權(quán)導(dǎo)致工傷的，仍繼續(xù)適用浙政發(fā)（2009）50號通知的規(guī)定。職工因勞動關(guān)系以外的第三人侵權(quán)造成人身損害，同時(shí)構(gòu)成工傷的，依法享受工傷保險(xiǎn)待遇。如職工獲得侵權(quán)賠償，用人單位承擔(dān)的工傷保險(xiǎn)責(zé)任相對應(yīng)項(xiàng)目中應(yīng)扣除第三人支付的下列五項(xiàng)費(fèi)用：醫(yī)療費(fèi)，殘疾輔助器具費(fèi)，工傷職工在停工留薪期間發(fā)生的護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)。

十六、《工傷保險(xiǎn)條例》第三十三條規(guī)定的工傷職工在停工留薪期內(nèi)“原工資福利待遇不變”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？工傷職工在停工留薪期內(nèi)，原工資福利待遇不變，其中“原工資”按照工傷職工因工作遭受事故傷害或者患職業(yè)病前12個(gè)月的平均月工資計(jì)算，包括計(jì)時(shí)工資或者計(jì)件工資、獎金、津貼和補(bǔ)貼等，但不包括加班工資。

十七、職工在同一用人單位多次發(fā)生工傷并形成多個(gè)傷

殘等級的，應(yīng)該如何確定一次性工傷保險(xiǎn)待遇的等級標(biāo)準(zhǔn)？職工在同一用人單位多次發(fā)生工傷，形成多個(gè)傷殘等級，在與用人單位解除或終止勞動關(guān)系時(shí)，應(yīng)按最高傷殘等級確定勞動者應(yīng)當(dāng)享受的工傷保險(xiǎn)待遇。

第四篇：安徽省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

安徽省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件

適用法律問題的指導(dǎo)意見

(安徽省高級人民法院審判委員會2009年5月4日第16次會議通過)

為正確審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實(shí)際，制定本意見。

一、建設(shè)工程施工合同糾紛訴訟主體的確定

1．因轉(zhuǎn)包、分包建設(shè)工程發(fā)生糾紛，實(shí)際施工人起訴承包人索要工程款的，一般不追加發(fā)包人為案件當(dāng)事人，但為查明案件事實(shí)需要，人民法院可追加發(fā)包人為第三人。

因建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生糾紛，發(fā)包人僅起訴承包人或僅起訴實(shí)際施工人的，人民法院可依當(dāng)事人申請，將實(shí)際施工人或承包人追加為共同被告。

2．實(shí)際施工人已被掛靠單位名義簽訂建設(shè)工程施工合同，實(shí)際施工人或被掛靠單位單獨(dú)起訴發(fā)包人索要工程款的，發(fā)包人可申請人民法院追加被掛靠單位或?qū)嶋H施工人為案件當(dāng)事人；發(fā)包人起訴實(shí)際施工人或被掛靠單位的，人民法院可依被掛靠單位或?qū)嶋H施工人的申請，追加被掛靠單位或?qū)嶋H施工人為案件當(dāng)事人。

3．未經(jīng)登記成立的工程項(xiàng)目部不是適格的訴訟主體，應(yīng)以設(shè)立該項(xiàng)目部的法人或法人的分支機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人。

二、建設(shè)工程施工合同效力的認(rèn)定

4．同時(shí)符合下列情形的，應(yīng)認(rèn)定為掛靠經(jīng)營，所簽訂的建設(shè)工程施工合同無效：

(1)實(shí)際施工人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級；

(2)實(shí)際施工人以建筑施工企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、施工隊(duì)或者項(xiàng)目部等形式對外開展經(jīng)營活動，但與建筑施工企業(yè)之間沒有產(chǎn)權(quán)聯(lián)系，沒有統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理，沒有規(guī)范的人事任免、調(diào)動或聘用手續(xù)；

(3)實(shí)際施工人自籌資金，自行組織施工，建筑施工企業(yè)只收取管理費(fèi)，不參與工程施工、管理，不承擔(dān)技術(shù)、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)責(zé)。

5．符合下列情形之一的，應(yīng)認(rèn)定為違法分包，所簽訂的建設(shè)工程施工合同無效：

(1)承包人將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給他人完成；

(2)分包單位不具備相應(yīng)的資質(zhì)條件；

(3)分包未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可；

(4)分包單位將其承包的工程再行分包。

6．同時(shí)符合下列情形的，應(yīng)認(rèn)定為勞務(wù)分包，所簽訂的合同有效：1

(1)實(shí)際施工人具備勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一種或幾種項(xiàng)目的施工資質(zhì)，承包的施工任務(wù)僅是整個(gè)工程的一道或幾道工序，而不是工程的整套工序；

(2)承包的方式為提供勞務(wù)，而非包工包料。

7．發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效，但起訴前取得規(guī)劃許可證的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定超規(guī)模建設(shè)的，所簽訂的建設(shè)工程施工合同無效，但起訴前補(bǔ)辦手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

三、建設(shè)工程價(jià)款的確定

8．備案合同約定的價(jià)款與中標(biāo)價(jià)不一致的，如該工程屬必須招投標(biāo)的工程，應(yīng)按中標(biāo)價(jià)確定工程價(jià)款；如該工程不屬必須招投標(biāo)的工程，當(dāng)事人舉證證明備案合同系雙方真實(shí)意思表示或?qū)嶋H履行的合同，可以備案合同的約定確定工程價(jià)款。

9．承包人就招投標(biāo)工程承諾對工程價(jià)款予以大幅度讓利的，屬于對工程價(jià)款的實(shí)質(zhì)性變更，應(yīng)認(rèn)定無效；承包人就非招投標(biāo)工程承諾予以讓利，如無證據(jù)證明讓利后的工程價(jià)款低于施工成本，可認(rèn)定該承諾有效，按該承諾結(jié)算工程價(jià)款。

10．建設(shè)工程施工合同約定發(fā)包人應(yīng)在承包人提交結(jié)算文件后一定期限內(nèi)予以答復(fù)，但未約定逾期不答復(fù)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，承包人請求按結(jié)算文件確定工程價(jià)款的，不予支持。

11．建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，應(yīng)當(dāng)參照合同約定確定工程價(jià)款。

12．建設(shè)工程施工合同終止履行，工程未完工但質(zhì)量合格的，應(yīng)參照合同約定確定工程價(jià)款。

13．非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程，實(shí)際施工人與承包人約定以承包人與發(fā)包人之間的結(jié)算價(jià)款作為雙方結(jié)算依據(jù)的，應(yīng)按該約定確定實(shí)際施工人應(yīng)得的工程價(jià)款；實(shí)際施工人舉證證明承包人與發(fā)包人之間的結(jié)算結(jié)果損害其合法權(quán)益的，人民法院可根據(jù)實(shí)際施工人的申請，依據(jù)承包人與發(fā)包人之間的合同及相關(guān)簽證確定實(shí)際施工人應(yīng)得的工程價(jià)款。

14．建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并交付發(fā)包人使用的，承包人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的工程保修義務(wù)和責(zé)任，發(fā)包人可參照合同約定扣留一定比例的工程款作為工程質(zhì)量保修金。

四、違約責(zé)任的確定

15．承包人以發(fā)包人未按合同約定支付工程進(jìn)度款為由主張工期順延權(quán)，發(fā)包人以承包人未按合同約定辦理工期順延簽證抗辯的，如承包人舉證證明其在合同約定的辦理工期順延簽證期限內(nèi)向發(fā)包人提出過順延工期的要求，或者舉證證明因發(fā)包人遲延支付工程進(jìn)度款嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，對其主張，可予支持。

2因發(fā)包人遲延支付工程進(jìn)度款而認(rèn)定承包人享有工期順延權(quán)的，順延期間自發(fā)包人拖欠工程進(jìn)度款之日起至進(jìn)度款付清之日止。

五、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)

16．裝飾裝修工程承包人主張工程款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持；工程勘察人或設(shè)計(jì)人就工程勘察或設(shè)計(jì)費(fèi)主張優(yōu)先受償權(quán)，不予支持。

17．建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，承包人主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持。

18．分包人或?qū)嶋H施工人完成了合同約定的施工義務(wù)且工程質(zhì)量合格的，在總包人或非法轉(zhuǎn)包人怠于主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就其承建的工程在發(fā)包人欠付的工程款范圍內(nèi)主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持。

19．本指導(dǎo)意見自下發(fā)之日起施行。

第五篇：安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

安徽省高級人民法院

關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

(2012年3月5日安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行專業(yè)委員會第1次會

議通過）

為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實(shí)際，制定本意見。

一、關(guān)于新建商品房買賣合同糾紛

1、當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購商品房的位置、面積、價(jià)款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認(rèn)定為商品房買賣合同。但當(dāng)事人明確約定認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議僅為預(yù)約合同的除外。

人民法院對認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議性質(zhì)作出的認(rèn)定，不影響一方當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議中定金條款的約定，向可歸責(zé)的另一方當(dāng)事人主張適用定金罰則。

2、當(dāng)事人以期房不能轉(zhuǎn)讓為由請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持；轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使受讓人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請求解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

3、出賣人就同一房屋分別與數(shù)個(gè)買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，一般應(yīng)按照以下順序確定買受人的權(quán)利保護(hù)順位：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；

（2）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或合同備案手續(xù)的；

（3）已經(jīng)合法占有房屋的；

（4）合同實(shí)際履行在先的；

（5）均未履行，合同成立在先的。

簽訂房屋買賣合同在先的買受人已經(jīng)合法占有了房屋，出賣人又與后買受人

簽訂合同并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，除非先買受人能夠舉證證明后買受人在簽訂合同及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他買受人先行占有，仍應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人。

4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，一般應(yīng)以出賣人（建設(shè)單位）組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收并出具驗(yàn)收合格的意見作為認(rèn)定房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認(rèn)可性意見的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格。

5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規(guī)定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時(shí)“未經(jīng)驗(yàn)收合格”為由主張逾期交房違約責(zé)任的，在一審法院辯論終結(jié)前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時(shí)須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實(shí)際交付房屋時(shí)未能提供上述文件的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。

7、買受人以出賣人逾期辦證為由主張違約責(zé)任的，出賣人舉證證明其已于房屋買賣合同約定或《解釋》規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的最后期限30個(gè)工作日前向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)報(bào)送了辦證所需的文件和資料的，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

8、房屋買賣合同的當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進(jìn)行調(diào)整，但雙方當(dāng)事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實(shí)際損失，人民法院可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，結(jié)合案件具體情況，在中國人銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的范圍內(nèi)，對約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。

二、關(guān)于城鎮(zhèn)”二手房“買賣合同糾紛

9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定的“效力性

強(qiáng)制性規(guī)定”，買受人僅以出賣人簽訂合同時(shí)未取得房屋權(quán)屬證書為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定在性質(zhì)上也不屬于上述司法解釋第十四條規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。

10、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

在合同約定的履行期限屆滿時(shí)因抵押登記仍未涂銷，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同的，可予支持。買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，可綜合考慮合同雙方過錯、所造成的損失等因素，確定應(yīng)予承擔(dān)的責(zé)任。

11、當(dāng)事人之間就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，因該數(shù)份合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式、履行期限等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的約定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同簽訂時(shí)間的先后、實(shí)際履行情況、同類房屋市場交易價(jià)等因素，確定當(dāng)事人的真實(shí)意思，認(rèn)定應(yīng)予履行的合同。

12、房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務(wù)費(fèi)用或請求房屋中介機(jī)構(gòu)賠償因此造成的損失的，應(yīng)予支持。

三、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

13、城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規(guī)定，認(rèn)定為無效合同。

農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定為無效的，可以根據(jù)當(dāng)事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。

14、非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。但買受人在一審法院辯論終結(jié)前取得出賣人所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效。

四、其他問題

15、共有房屋的部分登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋，屬于無權(quán)處分行為，其他登記權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)的除外。

共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓共有房屋，亦屬于無權(quán)處分行為，其他共有人主張房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定進(jìn)一步審查買受人是否構(gòu)成善意取得。

16、房屋買賣合同簽訂后，買受人已交付了全部價(jià)款并合法占有了房屋，在申請登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，該買受人對轉(zhuǎn)移登記尚未完成沒有過錯，或者因出賣人原因無法辦理轉(zhuǎn)移登記，出賣人的債權(quán)人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房屋，買受人提出異議的，應(yīng)予支持。但有證據(jù)證明買受人與出賣人惡意串通損害債權(quán)人利益的除外。

17、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起確權(quán)之訴，請求確認(rèn)房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)對買受人進(jìn)行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不予變更的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。

買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，不受法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間的限制。

18、本意見自下發(fā)之日起施行。