第一篇：如何做項目開發(fā)的可行性分析范文

如何做項目開發(fā)的可行性分析.區(qū)位分析

項目成功的先決條件是占據(jù)好的區(qū)位，這是由房地產(chǎn)的位置固定性和不可移動性所決定的。一個開發(fā)策略的形成，需要正確理解和綜合考慮特定的國家、地區(qū)和城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)、經(jīng)濟增長前景、人口條件（包括人口基數(shù)、人口密度、規(guī)劃增長率、增長模式、就業(yè)狀況以及開發(fā)項目相關(guān)的家庭收入情況等）的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及其對市場的價格水平的可能影響。對于上述研究，城市的總體規(guī)劃及各年度社會經(jīng)濟發(fā)展計劃將能提供非常有用的資料。另外，還應(yīng)當認真分析備選區(qū)位的可進入性及已有競爭性項目的情況，以確保規(guī)劃用途與周圍環(huán)境相匹配。比如當前隨著北京城市向外圍的不斷推進和居民生活水平的提高，在城市外環(huán)附近特別是靠近居住小區(qū)的地方掀起了一陣大型商城開發(fā)熱潮。由于這些商業(yè)設(shè)施不靠近對外交通樞紐，集聚效益較差，對外地來京的顧客缺乏吸引力，客流量的損失是顯而易見的。在這種情況下，開發(fā)者應(yīng)選交通優(yōu)良，有大面積泊車位的場地進行建設(shè)，以擴大商城服務(wù)半徑內(nèi)的常住人口數(shù)量、購買力水平能否維持商場一定的租金回報。

2.場地分析

如果說區(qū)位是項目開發(fā)的大前提，那么場地條件可稱為項目開發(fā)的小前提。場地條件包括建設(shè)用地的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平、利用現(xiàn)狀及分區(qū)限制等方面。如在王府井地區(qū)進行商業(yè)設(shè)施改造建設(shè)，如果拆遷的是大面積的單位用房，需支付的費用將高于拆遷的居民房，但拆遷安置的麻煩及時間會比后者少很多。而建設(shè)用地的臨街狀況、大小和形狀會對項目未來的經(jīng)營回報產(chǎn)生重要影響。

一個場地如上述條件都不錯，但不巧處于洪泛區(qū)、地震帶或者場地附近存在“三廢”污染，都會對場地的價值產(chǎn)生影響。一個居民小區(qū)，如鄰近垃圾處理場、傳染病醫(yī)院或流動人口聚集地，居民的不安全感將會直接影響住宅的租金或售價。

3.開發(fā)潛力分析

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財力允許的前提下達到最有效利用。設(shè)計樓群布局與場地達到一致，層面的分割實用并具有一定彈性，以利用物業(yè)投資者及時調(diào)整其功能。新開發(fā)項目應(yīng)符合時代潮流,建筑設(shè)計要具有超前意識，以延長物業(yè)經(jīng)濟壽命。對于飯店和寫字樓而言，符合時尚往往能在不景氣的環(huán)境中維持較高的收入水平。而有的項目建成不到五年就過時了，甚至剛剛建成就會因為某些部分的過時而需從成本中扣減一定折舊額。

很難預(yù)測電腦化、光導(dǎo)纖維和超導(dǎo)等高科技的發(fā)展會對物業(yè)有什么影響，也很難說技術(shù)的進步是否會加速當前項目的過時，但我們從目前北京正在預(yù)售的一些寫字樓可以看出，設(shè)計超前、裝備先進的樓宇在價格上競爭力較強

4.供需分析

市場分析就是對某類特定房地產(chǎn)的市場狀況進行研究，以期對該類市場目前和未來的供需進行評估。無論是別墅、普通住宅、寫字樓、商場、酒店還是工業(yè)項目，都應(yīng)在籌劃階段對其相應(yīng)的市場進行深入的研究。一般開發(fā)商比較注重分析市場需求而常常忽略了供給的影響，其實對競爭性項目的量化及分析也很重要。市場供需情況是不斷發(fā)生變化的，作為更進一步的分析，則是探討供需之間的關(guān)系并研究供需失衡的原因，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測供需雙方在未來可能發(fā)生的數(shù)量轉(zhuǎn)變。

比如北京，近幾年由于寫字樓供不應(yīng)求使寫字樓的租金和售價持續(xù)上升，到1994年，部分甲級寫字樓月租金高達90美元/平方米，出租金率仍達到100%。但北京目前已有大小幾十個項目，近174萬平方米建筑面積的寫字樓正在建設(shè)或?qū)⒔⒐?，寫字樓供?yīng)的大量增加，已經(jīng)使寫字樓的銷售價格明顯回落。如位于王府井大街附近的恒基中心1994年10月的銷售價格曾經(jīng)達到4600美元/平方米，而從1995年10月第三屆中國北京房地產(chǎn)交易展示會所顯示的寫字樓的市場銷售價格水平只有2961美元/平方米。根據(jù)專家預(yù)測，寫字樓供需平衡甚至供過于求最終將會導(dǎo)致租金的回落。

缺乏有代表性的承租人或預(yù)租預(yù)售不暢是市場將出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的預(yù)警燈。分析者在獲取市場信息時要注意排除一些非正常因素的干擾，如有的發(fā)展商為了促銷、促租或其它目的，提供特別的優(yōu)惠條件吸引承租人搬遷，造成一種虛假的需求，而社會實際需求并沒有增長。

5.可行性研究

可行性研究日漸成為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一重要組成部分?？尚行匝芯渴轻槍椖砍杀九c效益關(guān)系的分析研究，包括財務(wù)狀況報告和成本分析。

可行性研究中有關(guān)收入的報告往往會高估潛在的租金和銷售收入，或低估項目的費用及空置率。對未來現(xiàn)金流的估算，如不經(jīng)過仔細推敲，通常會導(dǎo)致一個完全錯誤的結(jié)果。但是，到目前為止，預(yù)測仍是房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)劃中不可少的一部分，預(yù)測能夠提出可能的事項并對這些事項進行估價，幫助投資者作出正確決策。為避免錯誤，準備財務(wù)報告應(yīng)注意以下兩點：

（1）、現(xiàn)金流量圖應(yīng)由經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人士繪制，這些專家熟悉房地產(chǎn)項目的運作、銷售和出租，能夠依據(jù)當前市場上同類項目的有關(guān)信息、豐富的房地產(chǎn)知識及良好的市場分析能力來預(yù)測項目未來的現(xiàn)金流量，其結(jié)果可信度高。目前，有人借助計算機和投資分析軟件來作現(xiàn)金流量分析。乍一看似乎是精確的、權(quán)威的，但其結(jié)果的可信度完全依賴于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量，這種結(jié)果有可能會誤導(dǎo)投資者的行為。

（2）、房地產(chǎn)市場是個動態(tài)市場，分析者通過對當前市場狀況的調(diào)查研究得出有關(guān)收入增長率、費用分布及空置率的有關(guān)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些數(shù)據(jù)會與實際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險，分析者要避免從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變的或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能針對其在風(fēng)險條件下對經(jīng)濟效果的主要指標所帶來的影響進行分析，以供投資者參考并作出決策。對成本的估算比較困難，有的費用在工程開工以后才會顯露出來。突發(fā)事件、通貨膨脹、勞資糾紛、材料短缺、設(shè)計或結(jié)構(gòu)的改造、融資成本的提高及政府的介入，都可能改變項目的工期和成本。就目前行情而言，項目實際成本往往比預(yù)算成本高，因此專業(yè)人員進行成本估算時最好以項目預(yù)算為基礎(chǔ)，通過對市場動態(tài)和項目

自身特點深入分析來估算項目成本，并選擇適當?shù)牟豢深A(yù)見費比率。

最后，可用“酸性測試”（ACID TEST）來快速檢驗項目是否經(jīng)濟可行。先將項目未來穩(wěn)定的凈經(jīng)營收入，再與項目總經(jīng)營成本相除，即酸性指數(shù)=資本化的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本，酸性指數(shù)愈大，項目可行性越好，反之越差。

6.了解政府審批程序

隨著城市土地管理工作的深入，政府的有關(guān)限制和許可對房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)的影響越來越大。就項目開發(fā)的前期而言，從立項報批到建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、拆遷許可證、開工許可證的獲得就需要得到政府不同部門的許可。前期工作是整個開發(fā)過程中彈性最大的階段，而熟悉政府的審批程序可縮短項目的開發(fā)期。政府管理將會逐漸強化，政府對城市環(huán)境的關(guān)注，對城市規(guī)模的限制以及民間組織的介入都會使開發(fā)程序復(fù)雜化。不管在什么樣的制度下，任何政府審批的結(jié)果都不是一成不變的，國家宏觀經(jīng)濟政策的變動或政府部門間意見的分歧都可能使一項可行的項目終止。

7.熟悉資本市場變動

當貸款利率低于項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）時，開發(fā)商就可借助于金融杠桿的作用融資開發(fā)項目，所謂的“借錢賺錢”。但是當經(jīng)濟狀況意想不到下滑時，房地產(chǎn)亦會隨之貶值，而為了降低融出資本的風(fēng)險，此時金融機構(gòu)往往要求重新協(xié)商貸款利率，利率的提高對融資不足或過分依賴金融杠桿的項目無疑是雪上加霜，投資者將不得不掏出自己口袋里的錢來彌補虧空。顯然，房地產(chǎn)價值對資本市場的變動是相當敏感的。

8.選擇良好入市時間

把握良好的入市時間能使開發(fā)商從普普通通的項目中獲得巨大成功，錯誤的入市時間則會毀掉一個可靠的項目。如北京某開發(fā)項目，拆遷遇到了麻煩，項目經(jīng)理不愿多付出拆遷安置費用，結(jié)果項目拆遷陷入僵局近一年，錯過了良好的銷售時機，公司最終所蒙受的損失是

當初節(jié)省的費用遠不能彌補的。

當前我國城市化率接近30%，房地產(chǎn)業(yè)處于一個迅速發(fā)展的時期的開端，但房地產(chǎn)存在自身的發(fā)展周期，同時受到全球經(jīng)濟以及國家、地區(qū)和地方市場的影響，因此房地產(chǎn)的發(fā)展會有較大的起伏，而且各種類型房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢并不是同步的。分析者和發(fā)展商應(yīng)注重對人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和技術(shù)發(fā)展的趨勢的研究，正確預(yù)測項目竣工時社會所需的房地產(chǎn)類型，是大戶型還是小戶型，寫字樓、商場供給過剩還是不足，布局于中心商業(yè)區(qū)還是城市邊緣區(qū)，經(jīng)濟型還是豪華型等等。

9.開發(fā)力所能及的項目

房地產(chǎn)投資不同于其它投資，房地產(chǎn)投資需要專門的知識和專業(yè)管理。因此開發(fā)公司要根據(jù)自己的財務(wù)實力、開發(fā)隊伍、管理能力、技術(shù)水平及對可能風(fēng)險的承受能力來開發(fā)力所能及的項目。當開發(fā)商從事下列開發(fā)行為時，會大大提高項目的風(fēng)險水平。

（1）、在一個不熟悉或缺乏開發(fā)經(jīng)驗的地方進行開發(fā)，沒有當?shù)氐暮献骰锇椋?/p>

（2）、開發(fā)一個不熟悉的項目，比如住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向開發(fā)工業(yè)廠房；

（3）、將一個熟悉項目的規(guī)模和檔次升級，而又缺乏必要的經(jīng)驗及專門知識。

房地產(chǎn)開發(fā)的成敗，很難歸結(jié)于某個特殊的原因，而往往是多個因素相互作用所致。許多人用“房地產(chǎn)同期”來解釋項目的失敗，但通過以上工作可以阻止影響因素的副作用，從而改善項目的抗風(fēng)能力，許多這樣的項目在看似不利的條件下最終取得了成功。

避免失敗的總原則是盡可能地規(guī)避風(fēng)險?，F(xiàn)代開發(fā)項目日趨復(fù)雜化和多樣化，為提高開發(fā)效率和保證一定的資金回報率，開發(fā)商必然要借助專業(yè)人士的幫助。最重要的有兩方面：一是選擇經(jīng)驗豐富、信譽良好的合作伙伴，他們擁有卓越的管理才能、融資能力及專業(yè)的開發(fā)隊伍：二是委托可靠的、獨立的咨詢機構(gòu)承擔項目的可靠性研究，咨詢專家熟悉市場行情，能夠依據(jù)市場基礎(chǔ)資料和專業(yè)判斷能力協(xié)助投資者作出正確決策。

第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目可行性報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況................................................................................................................2

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件.................................................................................2

（二）、規(guī)劃方案.................................................................................................2

二、建設(shè)條件................................................................................................................2

（一）、建設(shè)地點條件.........................................................................................2

（二）、建設(shè)實施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優(yōu)勢分析.................................................................................................2

（二）、劣勢分析.................................................................................................3

（三）、機會分析

（四）、威脅分析

四、市場分析與價格預(yù)測............................................................................................3

（一）、市場發(fā)展前景分析...................................................................................3

（二）、目標客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價格預(yù)測...................................................................................................4

五、項目實施計劃........................................................................................................4

（一）、工程建設(shè)實施計劃...................................................................................4

（二）、銷售計劃及營銷策略...............................................................................5

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項目經(jīng)濟效益分析...................................................................................6

七、結(jié)論........................................................................................................................7

房地產(chǎn)項目可行性報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

湖南工學(xué)院位于衡陽市珠暉區(qū)大學(xué)城，該開發(fā)地塊為湖南工學(xué)院酃湖校區(qū)后校門西側(cè)，與衡陽師范學(xué)院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環(huán)境。

（二）、規(guī)劃方案

該住宅區(qū)規(guī)劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)項目可行性報告

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

房地產(chǎn)項目可行性報告

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測

根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

房地產(chǎn)項目可行性報告

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人

房地產(chǎn)項目可行性報告

氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析

房地產(chǎn)項目可行性報告

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標準的服務(wù)設(shè)施。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、隨著長江三角經(jīng)濟區(qū)城市發(fā)展一體化的進程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進 隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測 根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、辦公區(qū)8000元/㎡；

2、營業(yè)區(qū)均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

1、按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、擬開發(fā)建設(shè)期為1年。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適

應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析 項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論 經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性分析

房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性分析

講師：李豪

課程簡介：房地產(chǎn)投資項目投資數(shù)額巨大，幾千萬甚至上億元，而且房地產(chǎn)開發(fā)項目投資建設(shè)周期長、牽涉面廣、所含工程項目多，靠盲目投資、“投機”行為只能給投資者帶來巨大損失。房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中求生存求發(fā)展,只有對投資項目進行詳細、可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術(shù)經(jīng)濟問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項目具有一定的可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

課程時間：2天

課程對象：房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項目公司總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、土地拓展經(jīng)理等

課程收益：學(xué)習(xí)和認識房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析的重要性和可行性分析流程和組成； 2 學(xué)習(xí)和掌握可行性分析各項指標調(diào)研實施方案和技術(shù)指標參數(shù)的作用； 3 學(xué)習(xí)精確的運用各項目財務(wù)指標和參數(shù)作為項目開發(fā)可行性重要決策依據(jù)； 4 掌握如何最終決策房地產(chǎn)項目開發(fā)與否。

課程大綱：關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性分析

1.1 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析目的與意義

1.2 可行性分析所包含內(nèi)容

1.3 可行性分析操作流程宏觀環(huán)境分析

2.1 國內(nèi)、外經(jīng)濟環(huán)境和投資環(huán)境分析

2.2 國家土地政策環(huán)境分析

2.3 房地產(chǎn)政策分析

2.4 金融政策環(huán)境分析項目背景調(diào)研分析

3.1 項目背景調(diào)研

3.2 項目主辦單位情況分析

3.3 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標分析項目投資環(huán)境和市場研究

4.1 城市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況

4.2 城市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況

4.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況

4.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況

4.2.3 商品房的銷售概況

4.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟收益概況

4.2.5 城市房地產(chǎn)市場的展望

4.2.6 城市房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)城市（區(qū)域）市場現(xiàn)狀研究

5.1 城市（區(qū)域）房地產(chǎn)市場供、需情況分析

5.2 物業(yè)出租情況分析

5.3 城市（區(qū)域）消費（投資）情況分析

5.4 城市和區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的總體分析

5.5 對項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議和分析

5.6 項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析地塊環(huán)境、建筑開發(fā)條件調(diào)研分析

6.1 七通一平情況

6.2 地理位置及道路交通

6.3 地形、地質(zhì)

6.4 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

6.5 地塊拆遷安置情況

6.6 綜合評估項目投資估算和資金籌措

7.1 土地成本預(yù)算

7.2 建安工程成本預(yù)算

7.3 前期費用

7.4 紅線內(nèi)外工程及公建配套預(yù)算

7.5 不可預(yù)見費

7.6 開發(fā)期稅費

7.7 資金籌措計劃及財務(wù)費用可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測

8.1 售樓收入的測算

8.1.1 住宅銷售單價的測算

8.1.2 商鋪銷售單價的測算

8.1.3 單位銷售單價的測算

8.1.4 建議銷售價

8.1.5 實際銷售總收入

8.2 項目經(jīng)營管理費用收入與支出測算

8.3 經(jīng)營稅費及所得稅的繳交測算

8.4 土地增值稅

8.5 所得稅項目盈虧能力分析

9.1 內(nèi)部收益率（IRR）

9.2 凈現(xiàn)值（NPV）

9.3 凈現(xiàn)值率（NPVR）項目的不確定性分析

10.1 項目盈虧平衡分析

10.2 項目敏感性分析

10.3 概念性分析可行性研究結(jié)論與建議

11.1 可行性研究結(jié)論與建議方案

11.2 項目綜合經(jīng)濟評價 11.3 相關(guān)說明及建議

11.4 項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)、指標綜合評估

第五篇：房地產(chǎn)投資開發(fā)項目可行性分析

盈都攬悅杭州下沙項目可行性研究報告

一、項目概論盈都·攬悅項目位于下沙大學(xué)城北板塊，東靠安瀾路，南側(cè)為新建河，西側(cè)鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場約50米。項目總用地面積約2.45萬方，地上總建筑面積約10萬方。項目由3幢18層高層建筑和5幢29層高層建筑組成，呈圍合式布局，中間為中央大庭院。項目大部分建筑南偏東25度設(shè)計，不僅保證了良好的采光效果，同時可眺望高爾夫球場及錢塘江景。戶型創(chuàng)新是該項目的最大特色，主力戶型為79—85平米左右的舒適三房兩廳，最小約79平米的三房兩廳做到了舒適度與功能性的完美結(jié)合。此外，還有約110平米的四房及部分約135平米頂層空中別墅。大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊。南側(cè)為杭州下沙大學(xué)城，東臨錢塘江，片區(qū)有奧特萊斯、九球高爾夫球場等大型配套，規(guī)劃有沿江生態(tài)公園、五星級酒店、大型商業(yè)及眾多教育配套資源。

二、環(huán)境分析

盈都攬悅周邊交通

周邊地鐵：1號線-下沙臨江站；

公交線路：乘坐868路到達奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現(xiàn)場

高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程 盈都攬悅周邊配套

教育：大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊

醫(yī)院：東方醫(yī)院、新城醫(yī)院、邵逸夫醫(yī)院下沙分院（大型綜合性三甲醫(yī)院)銀行：建行、農(nóng)行、交行、工行

其他：沿江生態(tài)公園、九橋高爾夫球場、九洲大藥房、云水苑農(nóng)貿(mào)市場、物美、福雷德廣場 盈都攬悅區(qū)位交通配置

盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程，自駕車到達市中心方便快捷。地鐵一號線計劃于2012年國慶節(jié)開通，下沙延伸段也將于近期通車，本項目地鐵文澤路站較近，屆時出行較為便捷。此外，也可乘坐868路到達奧特萊斯站即到；周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現(xiàn)場，立體交通四通八達。

三、市場分析

杭州房地產(chǎn)市場：近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴重失衡引起。

杭州是全國第一個實行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價格連年倍升，高額的地價成本直接抬高了房產(chǎn)價格。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價格的不斷上升。

2009年，在我國宏觀經(jīng)濟快速企穩(wěn)的大背景下，隨著一系列相關(guān)調(diào)控政策和優(yōu)惠措施的全面落實，杭州房地產(chǎn)投資、消費的信心得以重新樹立，逐步走出了國際金融危機陰影。壓抑許久的需求在政策帶動下全面爆發(fā)，成交量呈井噴式上漲，價格也在短期內(nèi)創(chuàng)下了歷史新高，杭州房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)繁榮的景象。

2010年的杭州房地產(chǎn)市場，伴隨著多次嚴厲的宏觀調(diào)控而起落。從商品房市場的成交量變化與價格走勢來看，市場成交面積萎縮明顯，價格持續(xù)上漲。2010年全年杭州市新建商品房的總成交面積為403.7萬平方米，降幅達到44%，銷售量萎縮明顯。2010年，杭州市新建商品住宅市場的成交量走勢與新建商品房市場保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出現(xiàn)在4月份、9月份和12月份，成交面積分別達到41.1萬平方米、50.4萬平方米和59萬平方米。

2011年政策維持調(diào)控的一年，限購限貸、明碼標價等政策的出臺使得杭州樓市依舊處于政策高壓下，杭州新建商品房和二手住宅成交面積與套數(shù)萎縮明顯，成交價格先升后降。整體來看，市場表現(xiàn)可概括為“量縮價跌”。2011年杭州市區(qū)新建商品房總成交套數(shù)為23441套，同比下降了34.6%；相比2009年的66359 套，同比下降了64.6%。2011年杭州市區(qū)新建商品房成交面積為2506397平方米，同比下降38.0%。

預(yù)計2012年杭州房地產(chǎn)市場成交量將會稍有回升，房價下行。在調(diào)控政策持續(xù)、開發(fā)商資金及年底業(yè)績需求等多方壓力下，杭州已經(jīng)進入了全面降價階段。相信2012年會有更多開發(fā)商采取以價換量的方法來消化庫存，回籠資金，以度過樓市寒冬。

四、財務(wù)分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1）、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2）、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3）、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元

5）、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在??? 路靠近?? 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置??

一棟? 15層29.4*13.8*15層；

一棟?? 12層29.4*13.8*12層；

三棟?? 12層40*15*12層；

一棟?? 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

15、建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/㎡?? 商鋪6000元/ ㎡? 地下車庫800元/㎡銷售收入? 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加? 142392800*5.5%=7831604

各項費用? 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

五、結(jié)論

該項目具有一定利潤空間，項目可行。

投理111 呂曉燕

20113020102