第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃--購物中心設計要訣（范文模版）

商業(yè)地產(chǎn)策劃--購物中心設計要訣

購物中心滿足了人們購物與休閑活動相結(jié)合的要求。除了種類多樣的商店之外，購物中心還提供高標準的娛樂場所、餐館、健身中心、電影院、藝術(shù)展覽館等等來滿足人們多種消費需求。

要做好購物中心設計，關(guān)鍵要把握以下幾個重要要訣：

【要訣1】理想的購物中心建筑設計首先要突出商業(yè)空間步行化的特點，營造圍繞人性的需要設計流動（人）與固定（商店或商品）之間的比例關(guān)系，使顧客便于進出、便于識別方位、便于融入、安全舒適的商業(yè)環(huán)境。

【要訣2】購物中心的商業(yè)活動均是在室內(nèi)完成的，因此，商業(yè)空間的設計必須通過人工控制，減少惡劣的自然環(huán)境對商業(yè)活動的影響，注意引進自然的、環(huán)保的、節(jié)能的最新技術(shù)和材料，使室內(nèi)商業(yè)活動置于人性化、自然化、情景化的商業(yè)環(huán)境中。

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第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃成功要訣

商業(yè)地產(chǎn)策劃成功要訣

一、綜述——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律

商業(yè)地產(chǎn)是一種非常規(guī)的房地產(chǎn)形式，其價值表現(xiàn)、開發(fā)方式、開發(fā)程序等基本規(guī)律和住宅等房地產(chǎn)形式很大的不同，運作手法、操作方式也有很大的差異，研究、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，要換一換思維方式思考，去制定策略，制定方案，商業(yè)地產(chǎn)注重“因地制宜、專案專做”，只有掌握了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律才能百戰(zhàn)不殆，勝機在握。

二、拿地——商業(yè)地產(chǎn)贏在前期

在建筑材料中，A3鋼有著廣泛的運用；如盤園、螺紋鋼等，如果給我們一塊A3鋼而要求我們制作一把鋒利的刀具，那么我們不可能取得成功。

商業(yè)地產(chǎn)前期取地、開發(fā)也是這樣，不同的商業(yè)地塊有不同的開發(fā)方向，如城郊接近高速公路且地區(qū)收入水平比較高，具有一定規(guī)模的地塊可以做奧特萊斯；人口密度較高，民用商品制造業(yè)發(fā)的的地區(qū)，地塊又比較接近主要干道可以做市場，大型社區(qū)中心地塊可以做購物中心等，商業(yè)地產(chǎn)的前期研究十分重要，用地判析、取地攻略、拍賣技巧等一系列拿地動作，環(huán)環(huán)相扣，戰(zhàn)場的成敗源于帷幄之中。

三、策劃——商業(yè)地產(chǎn)的KFC

策劃的核心技術(shù)在于定位，定位的實質(zhì)就是決策。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，策劃先于規(guī)劃；策劃是一種積極的規(guī)劃，能最大范圍體現(xiàn)開發(fā)的價值。策劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須程序，絕不是可有可無的瑣事，許多開發(fā)企業(yè)不知這種內(nèi)在的順序關(guān)系，把商業(yè)地產(chǎn)的策劃一并交給設計機構(gòu)執(zhí)行，設計人員為難，外國設計人員會做不能做，因為不了解中國消費市場，中國的設計人員不會做，因為中國的建筑教育缺少這一環(huán)節(jié)，于是策劃變得十分重要。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，幾乎可以說“無處不策劃”，策劃存在于前期拿地、策劃定位、開發(fā)方案、招商企劃、營銷、資產(chǎn)經(jīng)營等每一個環(huán)節(jié)，只有通過高超的策劃，商業(yè)地產(chǎn)才能盡顯其特殊的魅力和投資價值。

四、規(guī)劃——從想象到實施

如果策劃是思想的話，那么規(guī)劃和設計是把感性的思想和單調(diào)的數(shù)字變成可以按圖施工的關(guān)鍵一步，思想可以是原則的、抽象的，而規(guī)劃設計則必須具體的、符合規(guī)范的、適合商業(yè)的實際，可以執(zhí)行和實施的，從策劃到規(guī)劃并不容易，既要考慮商業(yè)的適用性，又要考慮投資的效率以及開發(fā)商的利益，“一線三家看，畫好真不易”。

五、招商——商業(yè)地產(chǎn)的動力、活力、增長力

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)多半是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的“硬件”——建筑，而真正要做成有價值的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的話，它還需要“軟件”——商業(yè)運營方案，包括商場規(guī)劃、商業(yè)秩序、商業(yè)資源整合和招商工作等。就為商業(yè)地產(chǎn)配制商業(yè)資源是其中的關(guān)鍵一步。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一種雙重開發(fā)，它既要開發(fā)商業(yè)建筑的空間形態(tài)，只有這個過程圓滿完成，項目的開發(fā)程序才算結(jié)束，否則心里會很煩。

六、營銷——商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)的捷徑

有的商鋪是可以拆零賣的，而有的商場是不可以分解產(chǎn)權(quán)的，賣與不賣在策劃和規(guī)劃過程中早有定局，到營銷階段，我們關(guān)注怎么賣、怎么好賣。和其他營銷方案不同，商業(yè)地產(chǎn)營銷不僅僅要關(guān)注“產(chǎn)品”、“價格”、“對象”、“手段”等常規(guī)營銷方案的要素，還有商業(yè)地產(chǎn)特有的“返租”、特別的“銷控”等內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的營銷推廣要入耳入腦。讓投資“聽得到錢響，看得見錢途”，要讓他們知道盈利途徑和方式。

1、商業(yè)地產(chǎn)營銷的本質(zhì)—盈利性工具分銷

2、商業(yè)地產(chǎn)營銷的關(guān)注點

3、營銷方案設計—產(chǎn)品、對象、價格、收益率、手段五要素

4、營銷流程的設計

5、營銷推廣

6、營銷的勝敗之間—成功并不容易，失敗就在一念之間

七、盈利模式——商業(yè)地產(chǎn)的煉金之術(shù)

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式并不僅僅局限于拆零銷售的一條途徑，還有整體變現(xiàn)（收購）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)上市等多種形式，商業(yè)地產(chǎn)盈利也有國際慣例，“經(jīng)營實心化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化”使其上市的通行證，“萬達”、“瑞安”、“萬科”、“復地”、“大摩”等機構(gòu)在遵循這一簡明的法則的同時，又演繹了一出出精彩的眼花繚亂的商業(yè)地產(chǎn)掘金大動作。通過這些案例，我們可以了解到大鱷本色，找到自己思維的差距。（中國專業(yè)市場網(wǎng)）

第三篇：購物中心運營管理要訣

購物中心運營管理要訣

SC(Shopping center即購物中心)是指統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)和經(jīng)營管理的商業(yè)，服務業(yè)設施的集合體，擁有自己獨立的停車場。對應其立地，規(guī)模和構(gòu)成等要素，滿足消費者消費需求的豐富性，便利性，舒適性和娛樂性，從而作為地區(qū)交流設施成為城市整體功能中不可缺少的一環(huán)。其中，“作為地區(qū)交流設施成為城市整體功能中不可缺少的一環(huán)”將對未來SC的開發(fā)具有重要的指導意義。

SC有三個突出的特征。即：計劃性（選址、設施開發(fā)規(guī)模、設施構(gòu)造和設施功能等條件均要通過參考影響SC經(jīng)營的市場和客群的立地交通條件、居民生活特征、競爭環(huán)境等信息來決定）；綜合性（通過綜合百貨店、量販店、專賣店等業(yè)態(tài)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、公共功能和文化功能等創(chuàng)造出市場占有率遠遠高于單個店鋪，而且能在更廣闊的區(qū)域內(nèi)吸引更廣泛消費群體的綜合競爭實力）；運營管理的統(tǒng)一性（開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等）雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

SC所承擔起的社會作用是與地區(qū)開發(fā)、發(fā)展同步進行的并且是地區(qū)振興中所不可缺少的。SC的功能著重表現(xiàn)在：銷售功能（通過有計劃性的引進豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)及其作用的充分發(fā)揮，有計劃性的提升當?shù)鼐用褓徫锛捌渌矫娴南M便利性）；公共服務功能（不僅限于商業(yè)功能，更通過各類服務功能，交流功能和文體娛樂功能等公共性服務功能的充實來滿足消費者消費需求的多樣性）；增加就業(yè)機會（為地方解決大量的勞動力就業(yè)問題）；促進地區(qū)發(fā)展（伴隨著人口的增加通過交通設施的完善，公共福利設施和教育機關(guān)，醫(yī)療機關(guān)等的設置來提高生活便利性，從而不斷推進地方開發(fā)）；營造和諧的市場環(huán)境（創(chuàng)造大型零售企業(yè)和中小型零售店鋪共存的良好商業(yè)環(huán)境）。

不難看出，SC是與經(jīng)濟，社會環(huán)境的變化密切關(guān)聯(lián)，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)共存，伴隨著各地區(qū)的發(fā)展而不斷成長并變化的一種業(yè)態(tài)形式。因此，在把握社會經(jīng)濟環(huán)境變化的前提下，進一步明確SC的定位和作用，并探討未來SC開發(fā)時應持的態(tài)度和采取的方法是非常必要的。

在目前這種日新月異的市場環(huán)境下，如何應對市場變化并真正滿足消費者的需求呢？未來SC的開發(fā)趨勢又是什么呢？要回答這些問題，應該從SC開發(fā)現(xiàn)狀的分析入手。

開發(fā)商要想開發(fā)出成功的SC案例，需要在紛繁復雜的世界范圍內(nèi)的競爭環(huán)境中追求自身的獨立性和特性。在巨大的市場和激烈的競爭環(huán)境中尋求差異化。這需要在充分把握SC立地特征并最大限度靈活運用這一特征的前提條件下制定出主題概念，業(yè)種業(yè)態(tài)組合，設施開發(fā)計劃。追求與各自立地環(huán)境最相匹配的商品開發(fā)計劃。

要考慮對信息技術(shù)的活用。構(gòu)筑起能有效活用與SC相關(guān)的外部信息和包括消費者及商鋪管理在內(nèi)的內(nèi)部信息體系是不可或缺的環(huán)節(jié)。準確的把握，分析日漸龐大的信息群并將其恰倒好處得運用到SC的運營戰(zhàn)略中將是SC繁榮興盛的關(guān)鍵之所在。

如何多渠道得進行融資，如何盡量縮短SC的投資回收期，如何提高SC經(jīng)營效率的問題，時代的發(fā)展打破了一直以來的固有理念和方式，新環(huán)境下的經(jīng)營管理革新問題正在為更多的商家所期待和矚目。

如何與各入駐店家保持良好的合作關(guān)系。因為業(yè)種業(yè)態(tài)組合，進店保證金，租金，聯(lián)合促銷活動等問題常引出許多開發(fā)商與入駐店家之間許多不必要的爭端。統(tǒng)一運營管理的實現(xiàn)需要雙方真誠的合作。如何在合同中有所體現(xiàn)，如何加強日常的溝通與交流以構(gòu)筑雙方之間相互信賴的合作關(guān)系是我們面臨的一個重要課題。

與消費者接觸最直接最頻繁的工作人員的教育和管理問題。讓其理解SC的理念是毫無質(zhì)疑的首要點。除此以外，專業(yè)知識的培訓，服務態(tài)度的提升和統(tǒng)一管理也是SC成功經(jīng)營案例所不可缺少的條件之一。

隨著時代的巨變?nèi)ゲ粩酀M足消費者需求的變更和提升，本著與地區(qū)共同開發(fā)，共同發(fā)展的理念指導今后SC的開發(fā)和運營管理是未來SC發(fā)展關(guān)鍵的關(guān)鍵。

第四篇：購物中心策劃

知道”里的積分體系分為經(jīng)驗值和財富值兩部分，您會付出財富值，也會獲得經(jīng)驗值和財富 值。隨著經(jīng)驗值的增加您也可以晉級并獲得更高的頭銜。什么是經(jīng)驗值？ 經(jīng)驗值反映了用戶在知道的貢獻，同時也決定著用戶在知道的等級。用戶在知道上獲得經(jīng)驗值的操作包括登錄、回答、回答被采納、投票。登陸每日登陸一次加 2 分，再次登陸不計分；回答次數(shù)沒有上限；每次回答獲得經(jīng)驗值+2，每次回答被采納經(jīng)驗 值+20，投票每天最多獲得經(jīng)驗值 20。此外，如果用戶在知道上表現(xiàn)突出，比如獲得知道 之星等，會額外加分。什么是財富值？ 用戶可以通過在知道上的優(yōu)質(zhì)貢獻來獲取財富值，其中回答被采納是獲得財富值的主要途 徑，每個回答被采納財富值+20+懸賞分。此外，用戶獲得知道之星等榮譽也代表其在知道 上的優(yōu)質(zhì)貢獻，同樣可以獲得財富值。財富值可以用來消費，比如懸賞、匿名提問和知道 傳情等?！爸馈钡木唧w經(jīng)驗值和財富值得失規(guī)則如下： 積分增加: 操作 獲得經(jīng)驗值 獲得財富值 說明 日常操作 新用戶首次登陸 ＋20 +20 完成帳戶的激活 每日登陸 ＋2 回答 提交回答 ＋2 每日最多可獲得 20 分 回答被采納為最佳答案 ＋20 １．商業(yè)空間步行化 ２.商業(yè)空間室內(nèi)化 3.公共空間社會化 購物中心的本質(zhì)特點是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)驗的管理方式。管理者對購物中心實行統(tǒng)一的 集中管理，購物中心的日常運行、保安、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行，公共空間實行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者 交納管理費用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。購物中心在發(fā)達國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個性化等方向發(fā)展。日本大 阪率先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Ｎamba 工程是獨具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達到 ３２萬平方米，建筑師設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心，該峽 谷的植物覆蓋 2~8 層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進入不同層 上的商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業(yè)主與當?shù)卣南?愛與批準。每日只在第一次登陸加分

我國商業(yè)發(fā)展一直滯后，９０年代后期，零售業(yè)與批發(fā)業(yè)發(fā)生劇烈變革，傳統(tǒng)百貨公司 在競爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在９０年代中期開始引入國內(nèi)。９０年代中期北京萬通新世界購物中心和陽光四季購物中心以及上海迪美購物中心，９０年代末期，深圳首家 MALL 購物中心-銅羅灣百貨在華

強北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房 改建的物業(yè)； 2002 年上海正大廣場由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資 4.5 億美元興建，總建筑面積達 24 萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于 一體的大型購物中心，堪稱“現(xiàn)代商業(yè)巨型航母”。正大廣場位于享有“東方曼哈頓”之稱的陸 家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有 350 家商鋪簽約，出租率超過 80%。購物中心在我國發(fā)展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精 心規(guī)劃，運作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心經(jīng)營失敗。

二、shoping mall 可行性研究 購物中心投資巨大，投資回收期長，風險與機遇并存，發(fā)展商作大型購物中心決策必須 進行周密的市場調(diào)研，對社會購買力與城市商業(yè)環(huán)境進行認真論證，超越社會購買力要求，建設過多的商業(yè)中心勢必導致項目失敗，因此公正、客觀的研究是策劃的基礎?？尚行匝芯堪ㄈ缦聝?nèi)容： 1.1 用地選擇

（一）用地區(qū)位和交通人口狀況 總體策劃對市場調(diào)研提出較高要求，需要對城市經(jīng)濟實力進行準確深入地評估，對主力 消費人群明確定位，而后對主力人群的不同社會階層，進行市場調(diào)研是基礎。流量調(diào)查包括如下內(nèi)容：容量、特征、設施狀況以及商業(yè)流量方面的其他相關(guān)調(diào)查。

（二）用地經(jīng)濟狀況，考慮租戶的經(jīng)濟里利益需求。

（三）對競爭對手詳細分析，重點分析經(jīng)營特色與競爭戰(zhàn)略。

（四）用地物理狀況 重點考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進入性。

（五）消費心理研究

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導執(zhí)行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當中實施不了的策劃方案是沒有價值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導執(zhí)行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當中實施不了的策劃方案是沒有價值的。

對于商業(yè)項目的策劃而言，首要的任務是對項目的特性有準確到位的把握，即充分認識項目的個性：自身獨有的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點有哪些等。這是項目規(guī)劃的基礎環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預測等核心規(guī)劃工作。項目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項目展開的，因此，對于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”，項目定位的準確與否，決定了項目是否可以成功運作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作過程中，出現(xiàn)了一種不顧當?shù)叵M需求及商業(yè)競爭的實際狀況，盲從于一些國外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導致項目運作失敗?？偨Y(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、盲目追隨國外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時絲毫不考慮當?shù)囟?、三線城市的消費能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國考察或在一些國內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國內(nèi)外營銷策劃專家”或“大師”在到項目案場后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無法達到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項要求，使得啟動時缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當?shù)叵M習慣及商業(yè)文化的影響，導致消費者不認可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開發(fā)商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實力和品位。結(jié)果就會出現(xiàn)我們在一個二、三線地市里可以同時看到有幾個大型商業(yè)綜合項目同時啟動的現(xiàn)象，甚至于一些縣級區(qū)域也開發(fā)十幾萬項目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、競爭激烈的局面。

3、盲目開發(fā)。

這種情況在批發(fā)市場的開發(fā)過程中較為常見。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對市場開發(fā)的支持作用，不遵循市場發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場基礎的地方盲目開發(fā)項目，或想當然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進行搬遷，導致開發(fā)失敗。

4、以“住宅”的手法運作“商業(yè)地產(chǎn)”。

用假大空的商業(yè)概念進行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進行商業(yè)的培育，造成項目運作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個比較清晰的認識，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動而導致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗教訓，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式已經(jīng)沒有了落地性。