第一篇：前期策劃工作服務(wù)大綱

前期策劃服務(wù)內(nèi)容大綱

第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、宏觀市場(chǎng)調(diào)研

1.宏觀數(shù)據(jù)分析

2.海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

3.西海岸房地產(chǎn)發(fā)展分析

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研

1.項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

2.區(qū)域樓盤調(diào)研

3.典型樓盤調(diào)研分析

第二部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

一、項(xiàng)目地塊研究

1.地塊基本指標(biāo)研究

2.地塊周邊配套影響分析

3.地塊SWOT分析

二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析

1.區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀與發(fā)展分析

2.重點(diǎn)項(xiàng)目分析

三、開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略要求分析

1.開發(fā)商財(cái)務(wù)目標(biāo)要求解析

2.開發(fā)商品牌在海南發(fā)展價(jià)值解析

3.開發(fā)商在城市更新領(lǐng)域可能產(chǎn)生的價(jià)值解析

4.開發(fā)商與本項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的協(xié)調(diào)性要求解析

5.開發(fā)商自身整體開發(fā)戰(zhàn)略確定

第三部分項(xiàng)目總體定位

一、客群定位

1.目標(biāo)戶定位的依據(jù)和原則

2.目標(biāo)客戶基本特征

1)客戶來(lái)源區(qū)域

2)區(qū)域客戶的置業(yè)特征

3)客戶圈層等級(jí)劃分

4)客戶生活形態(tài)研究

5)客戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)

6)客戶消費(fèi)水平分析

7)客戶行為調(diào)研（消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)趨向等）

8)代表性客戶描摹

3.目標(biāo)客戶需求特征

4.區(qū)域市場(chǎng)典型樓盤客戶情況分析

5.研究總結(jié)

1)區(qū)域客戶的成長(zhǎng)性研究

2)區(qū)域客戶的圈層差異與共存性分析

6.依據(jù)市場(chǎng)需求分布的潛在客戶鎖定

二、產(chǎn)品定位

1.項(xiàng)目功能定位

1)項(xiàng)目功能體系及主體功能、輔助功能、配套功能

2)各功能的規(guī)劃主題與價(jià)值增值

3)各功能的組合原則與功能組團(tuán)之間的相互協(xié)調(diào)

2.項(xiàng)目功能布局

1)規(guī)模及位置

2)項(xiàng)目地形、地勢(shì)、景觀布局利用建議

3.產(chǎn)品定位

1)物業(yè)類型及配比

2)建筑風(fēng)格建議

3)產(chǎn)品戶型及配比

4)園林景觀建議

三、形象定位

1.形象定位的依據(jù)

1)項(xiàng)目市場(chǎng)形象分析

2)目標(biāo)客戶價(jià)值體系結(jié)合分析

3)項(xiàng)目可利用的形象資源

2.項(xiàng)目主題形象定位

1)主題形象（案名、SLOGAN）

2)主題形象演繹

3.項(xiàng)目形象主題在產(chǎn)品與營(yíng)銷策略中的體現(xiàn)

1)項(xiàng)目形象主題在產(chǎn)品中的主要體現(xiàn)方式

2)項(xiàng)目形象主題與目標(biāo)客戶的互動(dòng)與精神認(rèn)同

3)項(xiàng)目主要營(yíng)銷推廣主題及表現(xiàn)形式

四、功能分區(qū)及功能比例劃分

1.分期開發(fā)策略分解

1)規(guī)劃指標(biāo)

2)項(xiàng)目核心區(qū)的位置及規(guī)模

3)項(xiàng)目功能布局

4)資源利用

2.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式建議位

1)區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展研究

2)養(yǎng)生旅游度假發(fā)展研究

3)規(guī)劃相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式建議

4)品牌經(jīng)營(yíng)商建議

5)其他相關(guān)事宜

五、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議

1.項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位回顧

1)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議整體原則

2)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略

3)項(xiàng)目分期發(fā)展策略

2.物業(yè)發(fā)展建議

1)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有同類物業(yè)類型創(chuàng)新點(diǎn)分析

2)物業(yè)發(fā)展分析及建議

? 客戶價(jià)值點(diǎn)分析

? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)發(fā)展建議

? 區(qū)域價(jià)值物業(yè)發(fā)展建議

六、啟動(dòng)區(qū)策略

1.啟動(dòng)區(qū)地塊分析

1)啟動(dòng)區(qū)位及概況

2)地形地貌、對(duì)外交通、項(xiàng)目規(guī)模

3)地塊資源分析

4)項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)及面臨的問題

2.啟動(dòng)區(qū)開發(fā)策略

1)總體發(fā)展戰(zhàn)略

2)分期開發(fā)策略

3)開發(fā)時(shí)序與開發(fā)節(jié)奏

3.啟動(dòng)區(qū)定位

1)形象定位

2)功能及產(chǎn)品定位

3)客戶定位

4)相關(guān)配套定位

第四部分項(xiàng)目全程營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略

一、項(xiàng)目定位回顧及調(diào)整建議

1.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

2.項(xiàng)目定位回顧與調(diào)整建議

二、客群類型細(xì)分

1.消費(fèi)者AIO量表

2.價(jià)值取向與項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)銜接

3.消費(fèi)者價(jià)值主張

三、項(xiàng)目營(yíng)銷分析

1.區(qū)域市場(chǎng)銷售特征

2.市場(chǎng)事件利用

3.主流促銷手段

4.營(yíng)銷通路特征與利用點(diǎn)

四、項(xiàng)目賣點(diǎn)整合與營(yíng)銷SWOT 分析

五、營(yíng)銷總戰(zhàn)略

1.項(xiàng)目形象定位

2.階段營(yíng)銷目標(biāo)與主題

3.項(xiàng)目命名

4.品牌價(jià)值主張

5.入市時(shí)機(jī)

六、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

1.媒體策略

2.賣場(chǎng)規(guī)劃

3.形象推廣策略

4.戶外廣告策略

5.促銷策略

6.時(shí)間計(jì)劃

7.營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算

第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

一、價(jià)格預(yù)估

二、營(yíng)銷行動(dòng)與進(jìn)度安排

三、銷售目標(biāo)分解

四、賣場(chǎng)展示建議

五、銷售流程組織

六、媒體宣傳建議

七、促銷活動(dòng)建議

八、團(tuán)隊(duì)組織與培訓(xùn)安排

第六部分月營(yíng)銷顧問服務(wù)內(nèi)容

一、定價(jià)策略方案

1.產(chǎn)品分析

2.產(chǎn)品權(quán)重分析表

3.價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析

4.優(yōu)惠安排

5.確定實(shí)收均價(jià)

6.價(jià)格分步實(shí)施策略

7.促銷策略建議

8.付款方式建議

二、月度市場(chǎng)信息監(jiān)控

1.市場(chǎng)熱點(diǎn)

1)本月房地產(chǎn)市場(chǎng)政策熱點(diǎn)

2)本月土地市場(chǎng)招牌掛情況

3)本月重大市況分析

2.在售項(xiàng)目

1)本月在售項(xiàng)目產(chǎn)品消化情況

2)本月在售項(xiàng)目客戶到訪和成交情況分析

3)在售項(xiàng)目活動(dòng)監(jiān)控

4)本月在售項(xiàng)目的廣告投放

5)本月在售項(xiàng)目新推活動(dòng)與促銷政策

3.潛在項(xiàng)目

1)本月潛在項(xiàng)目進(jìn)展情況

2)本月潛在項(xiàng)目客戶積累情況

3)本月潛在項(xiàng)目市場(chǎng)推廣活動(dòng)情況

4.核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控

1)產(chǎn)品成交量情況

2)客戶到訪情況

3)營(yíng)銷活動(dòng)情況

4)剩余產(chǎn)品情況

三、工作總結(jié)

1.本月營(yíng)銷工作總結(jié)

2.本月客戶成交總結(jié)

3.本月合作單位工作評(píng)價(jià)總結(jié)

四、工作計(jì)劃

1.下月營(yíng)銷工作計(jì)劃

2.下月產(chǎn)品推售計(jì)劃

3.下月合作單位工作督導(dǎo)

五、合作跟進(jìn)

1.項(xiàng)目各類合作單位選擇要求

2.項(xiàng)目合作單位到崗時(shí)間安排

3.項(xiàng)目包裝方案要求

4.項(xiàng)目媒體方案要求

5.項(xiàng)目全年媒體安排方案建議

6.合作媒體推薦

7.廣告公司推薦與審核

8.設(shè)計(jì)公司推薦與審核

9.活動(dòng)公司推薦與審核

10.各合作單位合作督促

11.導(dǎo)視系統(tǒng)及完善跟進(jìn)

12.宣傳資料（各月）

13.報(bào)廣軟文（根據(jù)項(xiàng)目階段不同，不同月份的內(nèi)容和次數(shù)不一致）

14.宣傳物料調(diào)整

第二篇：前期策劃

做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)告。

創(chuàng)作一部紀(jì)錄片，首先要考慮好兩個(gè)問題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無(wú)人關(guān)注的話題千萬(wàn)不要去拍），二是怎么樣去創(chuàng)作這部片子（設(shè)計(jì)一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方案）。這就是前期策劃所要完成的任務(wù)。部片子（設(shè)計(jì)一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方

策劃是紀(jì)錄片創(chuàng)作過程中必不可少的程序，雖然不一定非要形成文字材料，但最好還是形成文字材料。策劃的文字材料叫策劃方案，又叫策劃文案或策劃書，相當(dāng)于一份可操作的“施工圖紙”。大至可分為六個(gè)部分：目的意義、內(nèi)容形式、組織機(jī)構(gòu)、實(shí)施程序、經(jīng)費(fèi)預(yù)算和效果預(yù)測(cè)。

1、目的意義：節(jié)目策劃書主要是節(jié)目策劃人寫給節(jié)目制片人和制作人看的，在讓他們知道怎么做之前，首先要讓他們了解為什么要這樣做，讓他們認(rèn)識(shí)策劃肩負(fù)的任務(wù)和追求的目標(biāo)及效果。這里要盡可能簡(jiǎn)明扼要地點(diǎn)出來(lái)。不要空話、套話，不要將太多的大道理，而是要把它限定在一個(gè)實(shí)事求是的范圍之內(nèi)。比如我們拍攝的紀(jì)錄片《命》，它的歷史背景是大學(xué)招生制度改革后，隨著招生名額的擴(kuò)大，招生費(fèi)用也提高了。如何解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問題，不僅是黨和政府關(guān)心的問題，同時(shí)也是老百姓關(guān)心的問題。拍好這樣一部片子，其目的意義不僅可以減輕黨政部門接待貧困學(xué)生家長(zhǎng)上訪的壓力，也為解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問題提供了一條有效的信息途徑。

2、內(nèi)容形式：在明白為什么要做之后，就要闡述做什么。此時(shí)的策劃者要闡述他的創(chuàng)意，這是策劃書的關(guān)鍵部分。通?？梢詮膬?nèi)容和形式兩方面來(lái)介紹這個(gè)創(chuàng)意。節(jié)目?jī)?nèi)容包括題材、選題、主題思想、背景材料以及相關(guān)內(nèi)容；節(jié)目形式包括節(jié)目類型、長(zhǎng)度、表現(xiàn)手法、制作技巧、技術(shù)手段以及包裝推介等。這里面需要強(qiáng)調(diào)的是，背景材料的搜集必須先行，決不可以盲目拍攝。因?yàn)榧o(jì)錄片并不是24小時(shí)全天候紀(jì)錄，而是圍繞主題有選擇的真實(shí)紀(jì)錄。英雄不是一天造就的，而一定是有著厚重的歷史背景。只有對(duì)歷史背景的廣泛搜集、認(rèn)真提煉，才能從中發(fā)現(xiàn)被拍攝對(duì)象的靈魂。背景材料的搜集是進(jìn)一步策劃的基礎(chǔ)，這一環(huán)節(jié)必不可少。在紀(jì)錄片《命》的拍攝開始前，我們就做了大量的前期準(zhǔn)備工作。比如對(duì)被拍攝人歷史背景的了解，相關(guān)拍攝人物的確定，拍攝環(huán)境的踏查等等。題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無(wú)人關(guān)注

3、組織機(jī)構(gòu)：知道做什么之后，就要考慮由哪些人來(lái)做，怎么分工，怎么合作。這里重要的是形成強(qiáng)有力的工作班子和明確參與工作人員的職責(zé)。組織機(jī)構(gòu)往往有兩個(gè)層面，一是組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，二是具體制作機(jī)構(gòu)。前面說過，紀(jì)錄片是最能代表電視臺(tái)實(shí)力的一個(gè)片種，從

某種程度上說它并不亞于電視劇。所以在開始創(chuàng)作之前，必須考慮配備最出色的創(chuàng)作隊(duì)伍和最精良的設(shè)備支持。

4、實(shí)施程序：明確了人員組織和任務(wù)分工后，就可以部署工作安排了。什么時(shí)候完成前期準(zhǔn)備，什么時(shí)候進(jìn)行拍攝，什么時(shí)候進(jìn)行后期制作，什么時(shí)候?qū)彶楹托薷?，什么時(shí)候在什么頻道和時(shí)段播出等。要制定一個(gè)具體的時(shí)間表，使操作者能夠準(zhǔn)確地掌握策劃的實(shí)施過程，同時(shí)也便于策劃者和管理者控制和監(jiān)督工作進(jìn)度。

5、經(jīng)費(fèi)預(yù)算：項(xiàng)目的實(shí)施、節(jié)目的制作都需要一定的經(jīng)費(fèi)支持。目前的節(jié)目經(jīng)費(fèi)來(lái)源一般有兩個(gè)途經(jīng)：一是行政撥款；二是贊助經(jīng)費(fèi)或廣告收益。無(wú)論是哪一種來(lái)源，都應(yīng)做好經(jīng)費(fèi)預(yù)算，這是節(jié)目成功的物質(zhì)保障。做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)

6、效果預(yù)測(cè)：做完這些計(jì)劃后，還可以預(yù)測(cè)一下節(jié)目播出后所產(chǎn)生的效果，提出一個(gè)獲取社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的期望值。比如說收視率、觀眾反響、社會(huì)效果和專業(yè)評(píng)比等，使之取得一個(gè)總結(jié)和評(píng)估的依據(jù)。

第三篇：前期策劃

目

錄

一、投資決策

（一）基本流程

（二）招拍掛

（三）實(shí)際操作過程中要注意的幾點(diǎn)

（四）企業(yè)實(shí)戰(zhàn)做法的幾個(gè)共性

二、項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)環(huán)節(jié)與結(jié)果

（二）項(xiàng)目審批需要注意的兩點(diǎn)

（三）整體工作的組織

（四）關(guān)于項(xiàng)目前期的幾點(diǎn)歸納

（五）項(xiàng)目審批工作時(shí)應(yīng)了解透的幾點(diǎn)

三、前期的項(xiàng)目管理

四、項(xiàng)目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

（二）項(xiàng)目定位

（三）投資分析

（四）項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

前期策劃

一、投資決策

（一）基本流程

1、機(jī)會(huì)選擇

（1）開發(fā)商通過自已的業(yè)務(wù)渠道或政府的關(guān)系、媒體公告搜集到一些項(xiàng)目機(jī)會(huì)或項(xiàng)目信息。

（2）將收集到的信息做判斷，進(jìn)行機(jī)會(huì)選擇，如有三個(gè)投資機(jī)會(huì)：高新項(xiàng)目、浐霸、北郊。開發(fā)公司前期部對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目做初步分析，即理論上的投資機(jī)會(huì)分析。

2、投資意向

在弄清項(xiàng)目的基本情況之后，做預(yù)可行性研究，提出若干建議，供公司董事會(huì)決策，若董事會(huì)覺得項(xiàng)目可以做為意向開發(fā)項(xiàng)目，則就與土地方（項(xiàng)目擁有方）做投資意向的洽談（商務(wù)談判），談判結(jié)束簽訂合作意向書。

3、投資決策

公司前期部對(duì)擬合作的項(xiàng)目做比較仔細(xì)的可行性研究和投資分析，這就叫項(xiàng)目的可行性研究。

可行性研究后如果認(rèn)為項(xiàng)目是沒問題，最后決策是可以的，簽正式合同，按合同執(zhí)行。

綜上所述，做為常規(guī)來(lái)講，項(xiàng)目前期的決策階段，是三大塊：機(jī)會(huì)先擇、投資意向、最終的項(xiàng)目投資決策。

這是作為企業(yè)來(lái)講的內(nèi)部決策機(jī)制必然要走的三步曲，這三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基礎(chǔ)上根據(jù)需要決策的對(duì)象的深度，把可行性研究的粗細(xì)長(zhǎng)短做了區(qū)別而已。

（二）招拍掛

1、獲得土地

通過招拍掛取得土地的時(shí)候，一般是開發(fā)商去土地市場(chǎng)了解一些項(xiàng)目信息，土地市場(chǎng)的項(xiàng)目都有項(xiàng)目條件，即地塊是住宅用地還是工業(yè)用地，除此之外地塊還有用地條件，具體包括這幾方面：

（1）四臨界址，即周邊東南西北的界址。（2）盡用地面積畝數(shù)。

（3）容積率，即土地的得房率，即一塊地最終能開發(fā)出來(lái)多少產(chǎn)品（如地塊面積為10000平米，容積率是3.5，盡用地10000平米，蓋出來(lái)的商品房的建筑面積就是3.50000平米，即買10000平米土地最終能開發(fā)出來(lái)多少產(chǎn)品）。（4）建筑密度，即一塊地有多少平米可以用來(lái)做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是說其中3500平米可以用來(lái)做建筑，也意味著樓座所有的底座面積不能超過3500平米）。

（5）綠化率，即小區(qū)里面扣去建筑面積，道路、硬化的停車廠、中心廣場(chǎng)、硬化道面積，剩下來(lái)的綠地面積（如規(guī)定為40％或39%，一般政府在用地條件中會(huì)規(guī)定它）。

（6）控高（限高），即一塊地在哪個(gè)方位建筑高度最高能高到多少，規(guī)劃部門通過控高來(lái)控制建筑空間（一般的民用住宅室內(nèi)大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的話，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少層）。

開發(fā)商根據(jù)這以上幾個(gè)指標(biāo)就可以算出自已的得房率，在拿到用地條件以后對(duì)意向地塊迅速的進(jìn)行前期方案的測(cè)算。

2、前期方案測(cè)算

（1）產(chǎn)品定位，也叫做概念規(guī)劃方案（初步規(guī)劃方案）；

（2）根據(jù)概念規(guī)劃方案進(jìn)行投資測(cè)算，將測(cè)算后的效益指標(biāo)與企業(yè)內(nèi)部希望的投資受益率做比較，根據(jù)企業(yè)認(rèn)可的受益率來(lái)確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得去拿，這就叫決策。一旦決定拿，即迅速展開下一步工作，做商務(wù)標(biāo)數(shù)。（3）商務(wù)標(biāo)數(shù)做出來(lái)以后投標(biāo)報(bào)價(jià)。

商務(wù)標(biāo)數(shù)的做法主要是在原有的條件下，土地最高以多少錢拿到手里，有一個(gè)底，即所謂的標(biāo)底，也就是投標(biāo)的底數(shù)。這基本是在第二步投資測(cè)算基礎(chǔ)上的倒算。

（三）實(shí)際操作過程中要注意的幾點(diǎn)：

（1）在市場(chǎng)上一旦有合適地塊，時(shí)機(jī)非常重要，動(dòng)作要快，就是說一旦用地

條件確定后，項(xiàng)目的測(cè)算又很熟練，一兩天就要能搞完。（2）任何一個(gè)地塊，它的操作運(yùn)作方法是非常靈活的，同樣的地塊放在不同

的企業(yè)，或者在同一個(gè)企業(yè)里用不同的思路做下去都會(huì)有不同的結(jié)果，也就是說在項(xiàng)目測(cè)算過程中有一些資源的整合和運(yùn)作思路的問題，而項(xiàng)目的運(yùn)作思路是需要策劃的。

（3）拿地前的投資決策涉及到項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)全程，如重大經(jīng)濟(jì)問題、技術(shù)問題、政策問題、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)問題、金融問題等。

（四）企業(yè)實(shí)戰(zhàn)做法的幾個(gè)共性：

（1）去土地市場(chǎng)搜集土地信息的時(shí)候是有針對(duì)性和目的性的。

（2）對(duì)地塊的用地條件可變空間的估計(jì)。

（3）帶著目的性選擇到的項(xiàng)目，企業(yè)內(nèi)部的資本運(yùn)作的邊界條件基本是明確的。

這三個(gè)問題在找土地的時(shí)候，企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)明確了。

通來(lái)實(shí)際操作來(lái)看，歸根到底還是運(yùn)用可行性研究的方法。可行性研究這種方法在企業(yè)實(shí)踐過程中運(yùn)用是非常靈活的，每一次分析的目的不同，側(cè)重不同，一般在企業(yè)搞的時(shí)間比較長(zhǎng)。

實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容有兩方面：

一是建設(shè)方案，建設(shè)方案的提出，建設(shè)方案的描述以及建設(shè)方案的畫圖，是經(jīng)濟(jì)測(cè)算的基礎(chǔ)；

二是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)入手更容易。

在建設(shè)方案一定的情況下如何才能迅速的拿下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是工作的重點(diǎn)。

二、項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)的環(huán)節(jié)和成果

1、項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)的審批環(huán)節(jié)：（1）項(xiàng)目建議書的審批；（2）項(xiàng)目用地的審批；（3）項(xiàng)目規(guī)劃條件的審批。

2、項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)取得的成果：（1）項(xiàng)目的立項(xiàng)；（2）項(xiàng)目的用地性質(zhì)以及項(xiàng)目用地的條件；（3）關(guān)于土地的拆遷整理。

不同地塊的深入程度是差別很大的，有生地和熟地之分，生地比如說有的只管項(xiàng)目立項(xiàng)，不管土地性質(zhì)，不做拆遷，有的不但拿到了項(xiàng)目立項(xiàng)和用地條件，而且已拆平用地，算是熟地。

3、假定項(xiàng)目是熟地的情況下，前期的審批手續(xù)（四證一書）：（1）用地規(guī)劃許可證（2）土地證

（3）規(guī)劃方案、審批意見書（4）工程規(guī)劃許可證（5）工程施工許可證

4、取得的相應(yīng)結(jié)果：（1）立項(xiàng)批復(fù)（2）地塊的定樁成果

（3）項(xiàng)目的規(guī)劃條件（附：項(xiàng)目的初步規(guī)劃方案）（4）建設(shè)用地的批準(zhǔn)書

（二）項(xiàng)目審批需要注意的兩點(diǎn)

1、要搞清楚國(guó)家法規(guī)規(guī)定的前期嚴(yán)格審批的流程（哪些內(nèi)容是哪些部門的哪些人管，管到什么程度）；

2、必須建立項(xiàng)目審批過程中的人脈關(guān)系

（三）整體工作的組織

1、效率問題；

2、經(jīng)濟(jì)問題（既要為項(xiàng)目增加獲利空間同時(shí)要減少一些不必要的費(fèi)用，即開源節(jié)流）。

（1）正面投入：根據(jù)地塊，從城市規(guī)劃的高度做一個(gè)很漂亮的專項(xiàng)規(guī)劃，供

政府部門規(guī)劃 部門權(quán)威人士審核，并打開一些條件。（2）灰色投入：小公司不規(guī)范的規(guī)劃。

（四）關(guān)于項(xiàng)目前期的幾點(diǎn)歸納：

1、法規(guī)性很強(qiáng)

2、公關(guān)很重要

3、技術(shù)問題很綜合（1）城市規(guī)劃；（2）建筑規(guī)劃；（3）施工方案；

（4）規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面的規(guī)范；

（5）行業(yè)部門的要求（供水；供電；供熱；燃?xì)?；道路；綠化；文物部門，建設(shè)部門、規(guī)劃部門、計(jì)劃部門、物價(jià)部門等十多個(gè)部門）。

因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期一般由開發(fā)公司的總經(jīng)理親自來(lái)抓，而且手續(xù)在報(bào)批過程中，規(guī)劃、設(shè)計(jì)等單位要配合。

項(xiàng)目前期是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，前期手續(xù)不走，后期跟不上，前期手續(xù)走多遠(yuǎn)，后期得跟多遠(yuǎn)，所以前期審批對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)制約是很大的。

目前西安絕大多數(shù)項(xiàng)目前期都存在問題，很多項(xiàng)目樓已蓋起來(lái)，手續(xù)還沒辦下來(lái)。目前國(guó)家土地政策上死守18億農(nóng)耕地，每年用于市場(chǎng)建設(shè)用地有一個(gè)控制量，建設(shè)用地分很多類，用于城市、軍事、國(guó)防、教育等，最后到用于商業(yè)開發(fā)地只有一小塊，而全國(guó)的這一小塊又切蛋糕切到各省、市、區(qū)。

因此，若涉入到農(nóng)耕地，則要申報(bào)，從區(qū)到市、省、建設(shè)部、國(guó)務(wù)院，申報(bào)完后從上面再一級(jí)一級(jí)的下達(dá)，過程繁復(fù)，下達(dá)后的土地因?yàn)橛邢匏越唤o各個(gè)地區(qū)自已劃分。

為了獲得土地最后的審批，往上報(bào)的時(shí)候就得排隊(duì)，排隊(duì)前和下批時(shí)都得做公關(guān)，因此項(xiàng)目前期是一個(gè)很復(fù)雜的流程。

這樣來(lái)看，前期涉及到很多政策性問題、技術(shù)性的問題、業(yè)務(wù)的組織問題等，正因?yàn)檫@樣，企業(yè)對(duì)前期策劃這方面的市場(chǎng)需求量還是很大的。

（五）做項(xiàng)目審批工作時(shí)應(yīng)了解透的幾點(diǎn)：

1、前期四證審批的流程

2、各個(gè)環(huán)節(jié)的相互制約關(guān)系

3、每一項(xiàng)審批業(yè)務(wù)在政府部門內(nèi)部的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序

三、前期的項(xiàng)目管理 組織整體工作、推進(jìn)工作前進(jìn)。

四、項(xiàng)目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

1、市場(chǎng)調(diào)研

了解市場(chǎng)行情，哪種產(chǎn)品最火，價(jià)位多少，哪種產(chǎn)品形態(tài)最受歡迎，市場(chǎng)需求量最大。

2、地塊調(diào)查

簡(jiǎn)單來(lái)說就是弄清地塊狀況。

房地產(chǎn)開發(fā)地塊的邊界。地塊的周邊情況，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)起著非常重要的作用，例：（1）地塊在路南比在路北好，因?yàn)樵谀线吙梢再N著路邊起高層，也就是利用道路空出了建筑空間。

（2）地塊對(duì)面是寫字樓比住宅樓好，因?yàn)閷?duì)面是寫字樓的話對(duì)建筑空間的要求比住宅小，允許部分遮擋。

（3）地塊對(duì)面是幼兒園、學(xué)校的話要求更高，建筑就得往后退。

（4）若南邊樓已蓋起，用地邊線也貼了，要保持間距60米，項(xiàng)目就得往后退，否則蓋的樓就在陰影里。

這只是用地邊線，相鄰關(guān)系的區(qū)分，還有工程地址問題，沙坑、地裂縫等；一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)是兩個(gè)利益主體，一級(jí)開發(fā)的時(shí)候盡可能隱瞞一些不清楚的情況，而作為開發(fā)商開講了解得更仔細(xì)一點(diǎn)更好，所以地塊調(diào)查是開發(fā)商比較注重的。

3、開發(fā)商資源和開發(fā)戰(zhàn)略

地塊適合于做酒店、住宅還是寫字樓，跟企業(yè)的資源是有關(guān)系的。

酒店是最賺錢的，長(zhǎng)期收益是很大的，需要資金的時(shí)候酒店可以往銀行一抵押，可以獲得一筆資金，這屬于運(yùn)作方面的技巧。

如果是住宅賣了就沒了，有的企業(yè)近期急需現(xiàn)金流，就不能選擇酒店產(chǎn)品，做酒店流動(dòng)量很大，這也就直接決定了項(xiàng)目定位的選擇。

綜合了這三方面因素的方案就是項(xiàng)目合理的方案。

（二）項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目定位包含的內(nèi)容（1）設(shè)計(jì)定位（2）目標(biāo)消費(fèi)人群定位（3）項(xiàng)目的價(jià)格定位（4）項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣定位（5）項(xiàng)目資本運(yùn)作模式的選擇（6）項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇

2、項(xiàng)目定位對(duì)后續(xù)影響

（1）設(shè)計(jì)定位，對(duì)后面的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出更明確的條件；

（2）價(jià)格定位、消費(fèi)人群定位、市場(chǎng)推廣定位對(duì)今后的營(yíng)銷定位有重要作用；（3）資本運(yùn)作模式的選擇對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的投資籌措、投資方式做一些確定（4）建設(shè)方案的確定對(duì)后面項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作的組織確立原則性的意見 如此看來(lái)項(xiàng)目前期策劃是在調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的重大問題提出來(lái)有效的解決方案，如設(shè)計(jì)方案，建設(shè)方案，營(yíng)銷方案、資金運(yùn)作方案等。

（三）投資分析

（四）項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

注：項(xiàng)目前期策劃和可行性研究的區(qū)別：

實(shí)際上在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的真正實(shí)施過程中展開最終投資決策依據(jù)的是前期策劃文件，而不是前面所講的可行性研究，前期策劃報(bào)告的核心思路和方法與一般項(xiàng)目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。從兩個(gè)角度來(lái)理解這個(gè)問題：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在最終決策的時(shí)候依據(jù)的是項(xiàng)目的前期策劃報(bào)告，項(xiàng)目前期策劃報(bào)告具有更專業(yè)的水準(zhǔn)，但是它的核心思路與可行性研究是一致的，具有相同的方法。

2、實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終的決策是可行性研究方法在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用形式，只是更加豐富了一般項(xiàng)目的可行性研究方法。

第四篇：前期運(yùn)作計(jì)劃大綱

澳開.博萊斯 前期運(yùn)作計(jì)劃大綱：

行業(yè)及澳開.博萊斯分析：

成人服裝的受眾群體導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈。品牌價(jià)值參差不齊，OEM及掛牌現(xiàn)象極其普遍，少量的資金及較低的門檻就可以讓新手很容易進(jìn)入此行業(yè)，這也是導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)中的各種違規(guī)手法層出不窮的主要原因所在。加盟策略不能不說是一個(gè)很好的概念，它的出現(xiàn)，讓不少心存創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的人眼前一亮，而國(guó)內(nèi)最重要的信譽(yù)危機(jī)卻嚴(yán)重的制約了加盟形式的發(fā)展。那么，服裝行業(yè)的市場(chǎng)到底有沒有潛力？有沒有必要投入資金和精力？能不能當(dāng)成一份長(zhǎng)久的事業(yè)來(lái)做？我們又該在這個(gè)風(fēng)起云涌，百家爭(zhēng)鳴的行業(yè)中如何立足、生存和發(fā)展呢？帶著這些問題，開始我們的行業(yè)分析之旅！

為了節(jié)省我們本就捉襟見肘的有限時(shí)間，所有分析跳過整個(gè)行業(yè)的大框架，一切都按照澳開.博萊斯現(xiàn)狀出發(fā)。這必定會(huì)導(dǎo)致分析中難以避免的一些誤差，因?yàn)榘拈_.博萊斯終究只是行業(yè)中的一例，不足以道出全部行業(yè)內(nèi)涵，但是，鑒于我們是結(jié)合澳開.博萊斯如何生存發(fā)展才進(jìn)行的這個(gè)分析，那么我們唯有退而求其次才是最佳的選擇。

服裝市場(chǎng)的潛力：

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃

分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。

策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：

（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。