第一篇：城市住宅項目市場調研標準模式

城市住宅項目市場調研標準模式

1.政策環(huán)境調查

1)房地產(chǎn)相關政策：土地政策、房地產(chǎn)稅收政策、金融政策、人口政策、產(chǎn)業(yè)政策

2)相關經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃：國家經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、土地規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展

戰(zhàn)略

2.經(jīng)濟環(huán)境調查

1)國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度、效益

2)項目所在地區(qū)經(jīng)濟結構、人口就業(yè)狀況、基礎設施、城市重點開發(fā)區(qū)域或區(qū)域經(jīng)濟

發(fā)展狀況

3)銀行貸款或融資利率水平、貨代方向以及貸款額度

4)城市居民收入水平、消費水平、消費結構等

5)項目所在地區(qū)的對外開發(fā)程度和經(jīng)濟合作情況、對外貿易和外商投資的發(fā)展情況

3.區(qū)域市場調查

目的：主要針對開發(fā)商或拿地發(fā)展商而言，提供詳細的項目所在區(qū)域市場環(huán)境

1)區(qū)域經(jīng)濟繁榮程度、文化氛圍、居民素質、交通和教育水平、安全保障、自然環(huán)境

2)區(qū)域的公共設施狀況、道路狀況、城市規(guī)劃、區(qū)域功能等方面

4.市場需求和消費行為調查

目的：為市場地位而進行，從消費者角度出發(fā)

1)消費者對某類產(chǎn)品總需求量及其飽和點、市場需求發(fā)展趨勢

2)消費者構成、分布、消費需求的層次狀況，消費者的需求和潛在需求狀況，消費者的收入變化、購買能力變化及購買偏好的狀況

3)消費動機調查，包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買

動機類型

4)購買行為調查，不同消費者的不同購買行為，不同的購買模式，影響消費者購買行

為的社會因素及心理因素/

45.房地產(chǎn)產(chǎn)品調查

目的：為項目開發(fā)尋早市場空白點，增加羨慕個的營銷賣點，為項目尋找它所在區(qū)域市場的產(chǎn)品定位，為項目的差異性的塑造提供技術支持。

1)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的數(shù)量、質量、結構、性能、市場生命期

2)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、消費者對市場環(huán)境、產(chǎn)品功能、居住環(huán)境、物業(yè)管理、宣傳方式、產(chǎn)品類型等方面的接受程度

3)目前出現(xiàn)的新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應用范圍以及供應方式對于房地產(chǎn)

市場的影響力

4)開發(fā)企業(yè)在項目區(qū)域的市場占有率和產(chǎn)品銷售潛力

5)開發(fā)企業(yè)的建筑、設計、施工以及和開發(fā)有關的情況

基礎知識：

房地產(chǎn)產(chǎn)品競爭力構成——企業(yè)品牌、物業(yè)管理、配套設施、環(huán)境、項目口碑、產(chǎn)品定位、價格、戶型

6.房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格調查

目的：了解項目區(qū)域的各種類型產(chǎn)品的價格水平，為價格定位確立可靠依據(jù)。

1)政府價格政策

2)房地產(chǎn)市場供求情況變化趨勢

3)房地產(chǎn)產(chǎn)品價格需求彈性和供給彈性的大小

4)國內可借鑒城市、項目所在城市、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品市場價格

5)價格變動對消費者和發(fā)展商的影響

7.房地產(chǎn)廣告的調查

廣告媒體分類，報紙媒體、電視媒體、電臺廣告、戶外廣告、雜志、網(wǎng)絡媒體

1)廣告投入力度用于控制項目的銷售節(jié)奏

2)房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定

3)不同媒體主流受眾調查

4)房地產(chǎn)廣告媒體的影響力，使用情況調查

5)房地產(chǎn)廣告預算與代理公司的調查

6)促銷方式、同類物業(yè)的各種公關活動對租售影響程度調查

8.房地產(chǎn)營銷渠道調查

1)城市、區(qū)域市場房地產(chǎn)市場營銷方式的發(fā)展狀況，居民的接受程度以及發(fā)展趨勢

2)城市銷售代理商的數(shù)量、素質及其代理情況調查

3)房地產(chǎn)客戶對銷售代理的態(tài)度，接受程度，所需要的服務類容

4)調查各種類型產(chǎn)品廣告媒體選擇

9.區(qū)域市場競爭項目調研

1)競爭對手和潛在競爭者的開發(fā)實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調查

2)競爭對手、競爭項目的戶型設計、產(chǎn)品質量、市場口碑、環(huán)境規(guī)劃、配套設施、物

業(yè)管理的服務內容

3)競爭項目定價方式、銷售價格調研

4)競爭項目攻關活動、宣傳廣告跟蹤監(jiān)控；廣告組合方式、廣告策略、廣告成本估算

5)競爭項目的銷售渠道使用方式、以及使用情況的跟蹤及監(jiān)控

6)對未來市場的競爭情況預估

7)對項目開發(fā)銷售期間的市場發(fā)展趨勢分析預估

8)競爭對手的市場占有率、產(chǎn)品供應量、銷售率等發(fā)展動態(tài)監(jiān)控

9)競爭項目的產(chǎn)品投入時機、開發(fā)周期、銷售周期等監(jiān)控

市場調查七大內容

1.市場研究

2.產(chǎn)品研究

3.行銷環(huán)境研究

4.消費購買行為研究

5.廣告及促銷研究

6.銷售研究

7.銷售預測

市場調研報告的作用：市場調研報告只代表調查結果（即市場狀況），并不能代替經(jīng)營決策

市場調研前準備工作：

明確調研的目的以及所要達到的程度

根據(jù)目標擬定市場調研計劃

分解調研問題，分布任務，（實現(xiàn)團隊資源高度高效整合，完成調研任務）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項目開發(fā)前期應該從土地價值、投資環(huán)境、市場供求、市場競爭等變量進行研究和分析，初步確認項目整體的可行性，并對市場定位提供依據(jù)回避風險。

第二篇：關于城市住宅精裝項目研究

關于城市住宅精裝項目研究

摘 要：精裝，指經(jīng)過精致裝修的房屋，與“普裝、平裝、簡裝”相對立，精裝房的大面積應用，帶來的將是住房項目精細化設計、精細化施工、精細化管理的應用與推廣，將對傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系帶來全新的挑戰(zhàn)與革命。基于此，在結合國外精裝發(fā)展模式的基礎上，根據(jù)我國當前精裝市場的發(fā)展現(xiàn)狀，文章進行精裝項目研究。

關鍵詞：精裝項目；特點；解決方法研究意義

隨著房地產(chǎn)項目的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的項目管理模式已經(jīng)不再適應當前精裝修市場的要求。目前，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商在精裝房項目管理上存在巨大的管理瓶頸，如出現(xiàn)策劃定位不精準、整改不及時、管理精度不夠等，從而導致項目的集中整改存在困難，在后期浪費人力物力，導致開發(fā)商無法在預期的工期內交付完整的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，同時也損害房地產(chǎn)公司的品牌形象。所以，再此情況下，面對高速發(fā)展的精裝房市場，積極地研究科學的住宅精裝項目管理策略，提高管理技能，建造高質量的精裝項目，對企業(yè)和使用者來說都具有重要的價值意義。精裝房項目管理的特點

2.1 精裝房項目的成果考核更為直觀

對比毛坯房，精裝房更為突出其使用功能，部分高檔精裝房甚至提供了家具、家電等室內設施，達到了拎包入住的效果。就普通用戶而言，精裝房產(chǎn)品空間設計、功能設計是否合理，細部設計是否精準，施工質量是否滿足美觀和使用的需求，質量保修責任分明。精裝房項目產(chǎn)品為合格、舒適，具備完全使用功能的結果性產(chǎn)品，其檢驗更為直觀、產(chǎn)品質量責任的確認更為簡單明了。

2.2 精裝房項目策劃定位必須準確

相對于傳統(tǒng)的毛坯房而言，精裝房展現(xiàn)給客戶的是一個完整的設計成果，客戶進行二次改造的空間也相對較少，這就要求精裝房設項目定位務必精準。所以，精準房在設計策劃階段需要考慮幾方面因素。第一，注重設計風格個性與共性的統(tǒng)一的同時，需要迎合產(chǎn)品面對的客戶群體的需求。第二，考慮銷售過程中，為了迎合市場需求變化而進行風格調整的風險。這些都要求精裝房在進行項目定位前，進行詳細的市場調研、科學進行方案的比選，全面考慮設計與銷售的統(tǒng)一，進而確定準確的項目定位。由此可見，與毛坯房相比，精裝房項目的前期策劃工作無疑提出了更高的要求。

2.3 精裝房面廣點多，實施控制難度大

作為一種集合性強的建筑商品，精裝房包含了廣泛的產(chǎn)業(yè)面、參與單位多、項目控制難度大。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從項目策劃到項目竣工驗收階段始終貫穿項目整體的企業(yè)，要提高把控各參建單位的銜接，必加強對各參建單位的管理控制，加強設計、施工各個階段的質量的控制，管理難度大?，F(xiàn)階段精裝項目存在問題分析

3.1 項目策劃不充分，精裝設計隨意

任務產(chǎn)品都有其特定的目標對象，且為對象服務，這就決定在項目初期要進行細致認真的市場調研和策劃研究。但目前房地產(chǎn)項目策劃不充分，甚至有些項目在初期沒有考慮進行精裝房設計，在后期改變初衷，導致在實施階段進行大量的拆改，大大浪費建設成本。

3.2 設計單位各自為戰(zhàn)，整合度不夠

眾所周知，要創(chuàng)造一個合格的產(chǎn)品，長時間的計劃準備是必不可少的。但目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，存在設計階段工期短、邊設計邊施工的現(xiàn)象時有發(fā)生。在這種形勢下，裝修設計無法融合秉承建筑設計的設計理念與風格，在兩階段設計過程中，往往出現(xiàn)功能設計不理想、結構選擇與建筑美觀不協(xié)調、細節(jié)考慮不夠等種種弊端，影響精裝房產(chǎn)品的完整性。

3.3 批量生產(chǎn)與個性化需求難協(xié)調的問題

在現(xiàn)有的精裝模式下，發(fā)展商對單位進行批量設計，材料統(tǒng)一購買，采用同一戶型統(tǒng)一裝修，不同戶型風格也統(tǒng)一的設計理念，缺乏個性與個人品味。與現(xiàn)代人強調個人風格，主張個人特色的追求相違背，導致精裝房缺乏吸引力。

3.4 施工質量控制不精細，精裝不精

精裝房不同于毛坯房，交叉作業(yè)多，其需要更為精細化的管理，但我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有開創(chuàng)對精裝房的管理的創(chuàng)新模型，仍然在沿用毛坯房管理的模式。管理人員的缺乏、管理流程的簡陋、管理方法的落后，導致精?b房的質量控制不當，給業(yè)主帶來極大的使用麻煩和財產(chǎn)損失，損害企業(yè)利益。精裝房問題解決方法研究

4.1 成本控制方法研究

（1）精裝項目準確定位

通過綜合分析，完成項目的準確定位。在此基礎上，定位戶型類型、精裝程度和裝修風格，從而設定成本目標，指導項目的戶型設計、建筑結構設計和裝修設計等，找出效果和成本的最佳比值，實現(xiàn)工程價值最優(yōu)化。

（2）調整設計順序，優(yōu)化戶型設計

調整設計順序，改變先立面后平面的設計模式，調整為先平面設計后立面設計，突破外立面一定，戶型必須跟著立面走的局限。

在這種設計模式指導下，先行做好戶型設計。在戶型方案設計中，不僅要考慮客戶使用要求，而且要綜合考慮結構施工、設備安裝和裝修的尺寸要求，形成企業(yè)獨有的戶型方案。

4.2 精裝項目質量控制方法研究

（1）深化圖紙，指導施工操作一體化

通過深化圖紙，達到結構施工、設備安裝及裝修的有序聯(lián)系，實現(xiàn)操作的一體化，保證施工質量?？梢詮娜齻€方面深化圖紙：一設計企業(yè)標準化施工圖集；二充分考慮工作交圈環(huán)節(jié)，避免施工過程中的重復施工；三細化圖紙尺寸，精確指導現(xiàn)場施工。

（2）精裝修樣板先行

施工樣板先行，可以最大程度反映設計、施工工藝不合理的問題，進行分析，在后期大量裝修時可以避免同樣問題出現(xiàn)，最大限度減少返工、裝修不合理情況，達到合理控制成本、提高產(chǎn)品質量、落實營銷承諾的目的；二實體樣板間能科學指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，為交樓提前準備預案。

（3）加大施工工序管理和成品保護管理的力度

加強施工工序管理的方法：一施工前，做好施工進度詳細的安排表，充分考慮施工過程中同一區(qū)域內的交叉施工和各個施工工序要求；二在施工過程中嚴格按照進度表和圖紙進行，并成立專項小組負責精裝修協(xié)調工作；三嚴格落實“質量檔案”制度和“施工問題”反饋制度。提高成品保護管理的手段是將成品保護納入獎罰措施。施工工序管理和成品保護是施工管理的難點，應該成立專項負責小組，進行科學細致的管理。

4.3 批量生產(chǎn)和個性化需求協(xié)調的方法研究

（1）策劃階段做好市場調查和客戶需求分析工作

在精裝項目策劃階段，應綜合考慮目標客戶群個性化需求程度、經(jīng)濟承受能力和購買目的等特點和市場趨勢，確定精裝房的裝修程度，協(xié)調批量生產(chǎn)和個性化需求之間的對立關系，從而指導企業(yè)選擇合適的精裝修開發(fā)模式。

（2）現(xiàn)階段采用“重軟裝，輕硬裝”的精裝修策略

從現(xiàn)代家居來說，設計個性主要從“軟裝”的風格選配中體現(xiàn)，并且我國現(xiàn)階段精裝房開發(fā)不成熟，采用相對簡單統(tǒng)一的“硬裝”，另施以多樣化的“軟裝”配置，更易于施工，有利于施工一體化的實踐和開發(fā)成本及風險的控制。結束語

目前，在國際市場的大環(huán)境下，我國的精裝相比之下仍然處于初級的發(fā)展階段。精裝項目的發(fā)展給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來機遇的同時，隨之而來的挑戰(zhàn)也不然而言。此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要樹立正確的精裝房開發(fā)理念，彌補管理上的缺陷和漏洞，并采取有效的措施加快一體化施工進程，來適應精裝項目的發(fā)展。

參考文獻

[1]王雪青.國際工程項目管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2000.[2]郭婧娟.工程造價管理[M].北京：清華大學出版社，2005.

第三篇：市場調研模式

市場調研

一、調研流程

二、調研方式

第一手資料的取得往往是我們進行市場調查的重點，我們按照客戶的要求，市場調查的目的、調查項目的內容和調查對象特點選取不同的調查方法。調查方法可分為兩大類：定性市場調查和定量市場調查。定性調查方法(Qualitative Market Research)1.小組座談會(Focus group)做法是選取一組（6－10人）具有代表性的消費者和客戶，在一個裝有 單向鏡或監(jiān)聽裝置的房間里，在主持人的組織下，就某個專題進行討論，了解消費者的消費需求、心理和行為等重要特征，從而獲取對有關問題的深入了解，為進一步的定量調查奠定基礎。

2.深度訪談法(In-depth interview)深度訪談是一種無結構的、直接的、個人的訪問形式。訪問過程中，一個技巧熟練的訪問員深入地訪談一個被訪者，用以揭示對某一問題的潛在動機、態(tài)度和情感。優(yōu)點是可以獲得比較全面的資料，適合了解一些復雜的問題。3.專家意見法(Delphi technique)專家意見法（也稱德爾菲法）是采用函詢或現(xiàn)場深度訪問的方式，反復征求專家意見，經(jīng)過客觀分析和多次征詢，逐步使各種不同意見趨于一致。首先邀請在業(yè)內不同專業(yè)結構的專家各自發(fā)表自己的意見，然后由調查公司收回，將所有專家的意見反饋給各個專家，再請他們進行評估或修正，然后由調查公司收回，進行相關的統(tǒng)計工作，并把結果再反饋給專家，專家再次修正，評估，然后將專家的意見進行處理，得出建設性的意見。根據(jù)不同課題需求，DELPHI法常進行3-4輪。

4.投影技法(Projection technique)攝影技法（PTM）旨在通過一種無結構、非直接的詢問方式，可以鼓勵被訪者把他們所關心問題的潛在動機、信仰和態(tài)度或感情投射出來，在投影技法中，并不要求被訪者描述他們的行為，而是讓他解釋他人的行為，在解釋他人行為時，被調查者就間接地把自己的態(tài)度等投影到了有關的前景之中，包括聯(lián)想技，完成技法，結構技法和表現(xiàn)技法。

定量研究方法(Quantitative Market Research)1.電話調查(Phone survey)電話調查主要是利用電話作為媒介，與被訪者進行信息交流，從而達到資料收集的目的。調查員被集中在某個場所或專門的電話訪問間，在固定的時間內進行工作，督導現(xiàn)場管理。電話調查適用于一些簡單的訪問，一般不超過10分鐘。它的優(yōu)點是整個項目的訪問費用較低，可以解除對陌生人的心理壓力。電話調查有可分為傳統(tǒng)的電話調查和計算機輔助電話調查。* 傳統(tǒng)的電話調查(Traditional phone survey)傳統(tǒng)的電話調查使用的工具是普通的電話、普通的印刷問卷和普通的書寫用筆。經(jīng)過培訓的調查員按照調查設計所規(guī)定的隨機撥號的方法，撥通電話，遵照問卷和培訓的要求篩選被訪問對象，然后對合格的調查對象對照問卷逐題逐字提問并將答案記錄下來。

* 計算機輔助電話調查(Computer aided phone survey)計算機輔助電話調查使用一份按計算機設計方法設計的問卷，用電話向被調查者進行訪問，整個訪問過程由計算機所設定的程序進行。經(jīng)過培訓的調查員頭戴耳機式電話，坐在CRT（CATHODE RAY TUBE）終端前，按照CRT屏幕上指示的程序進行工作。CRT代替了問卷、答案紙和鉛筆。通過計算機撥打所要的號碼，電話接通之后，調查員就讀出CRT屏幕上顯示出的問答題并直接將被調查者的回答，并將所得數(shù)據(jù)隨時錄入計算機。2.面訪調查(Face to face interview)面訪調查是調查員與被訪者面對面進行直接交流的調查方法，主要有：入戶訪問、攔截式訪問和神秘顧客法。* 入戶調查(Door to door)調查員按抽樣方案的要求，到抽中的家庭或單位中，按照事先規(guī)定的方法，選取適當?shù)谋辉L者，依照問卷或調查提綱進行面對面的直接提問。調查的戶或單位是隨機抽樣原則抽取的，入戶訪問的對象抽取也有一定的法則。入戶調查是概率抽樣，樣本對總體的代表性可以通過抽樣誤差來表示。入戶調查優(yōu)點是直接與被訪者接觸，可以觀察他（她）回答問題的態(tài)度，嚴格的抽樣方法，使樣本的代表性更強，能夠得到較高的有效回答率，對于不符合填答要求的答案，可以在訪問當時予以糾正以及可有訪問員控制跳答題或開放式問題的追問。* 攔截式調查(Interception method)有兩種形式：一是有訪問員在事先選定的若干地點，按一定程序和要求(如每隔幾分鐘攔截一位，或每隔幾個行人攔截一位)選取訪問對象，征得對方同意后，在現(xiàn)場按問卷進行簡短的調查；另一種是定點攔截，在商場或其他人流量密集的地區(qū)，租借好訪問專用的房間或廳堂，根據(jù)研究要求，可能還擺放若干供被訪者觀看或試用的產(chǎn)品，按照一定程序和要求，攔截訪問對象，征得其同意后，帶到專用的房間和廳堂進行面訪調查。攔截訪問的優(yōu)點在于效率高，整個項目的訪問時間短，可以在訪問進行時對問卷真實性及品質進行控制以及可以節(jié)省抽樣環(huán)節(jié)和費用。

* 神秘顧客法（Mystery customer）

由經(jīng)過嚴格培訓的調查員，在規(guī)定或指定的時間里扮演成顧客，對事先設計的一系列問題逐一進行評估或評定的一種調查方式。由于被檢查或需要被評定的對象，事先無法識別或確認“神秘顧客”的身份，故該調查方式能真實、準確地反映客觀存在的實際問題，并將其消費經(jīng)歷、感受、評價等以《顧客經(jīng)歷報告》的形式反饋給被調查企業(yè)。3.郵寄調查(Mail survey).郵寄調查將調查的問卷及相關資料寄給被訪者，由被訪者根據(jù)要求填寫問卷并寄回的方法。有兩種方式：留置問卷調查和固定樣本郵寄調查。應用范圍包括：對時效性要求不高、樣本框較齊全、調查內容較多、調查問題較敏感的項目。* 留置問卷調查(Returned questionnaire survey)由調查員按面訪方式找到被訪者，說明調查目的和填寫要求后，將問卷留置于被訪者處，約定日期登門取回填好的問卷，或附上回郵信封要求被訪者直接寄回。留置調查的優(yōu)點是調查問卷回收率高，受訪者可以當面了解填寫問卷的要求，澄清疑問，避免由于誤解提問內容而產(chǎn)生誤差，并且填寫問卷時間充裕，便于思考回憶，受訪者意見不受調查人員的影響。* 固定樣本郵寄調查(Fixed sampling survey)事先抽取一個地區(qū)性或全國性的樣本，征得樣本中家庭或個人同意后，由調查機構向該固定樣本中成員定期郵寄調查問卷，樣本中成員將問卷按要求填好后，及時寄送回調查機構，為防止樣本老化，應定期調整更新樣本。固定樣本郵寄調查的優(yōu)點在于空間范圍大，不受調查所在地區(qū)的限制 ；樣本數(shù)目可以很多，而費用開支少。

三、抽樣方式

根據(jù)抽選樣本的方法，抽樣調查可以分為非概率抽樣和概率抽樣兩類。非概率抽樣不是按照等概率原則，而是根據(jù)人們的主觀經(jīng)驗或其他條件來抽取樣本，常用于探索性研究。概率抽樣是根據(jù)隨機原則來抽選樣本，并從數(shù)量上對總體的某些特征作出估計推斷，對推斷出可能出現(xiàn)的誤差可以從概率意義上加以控制。非概率抽樣方法(Non-probability Sampling)1.偶遇抽樣(Random sampling)常見的未經(jīng)許可的街頭隨訪或攔截式訪問、郵寄式調查、雜志內問卷調查等都屬于偶遇抽樣的方式。它的優(yōu)點是花費?。òń?jīng)費和時間）、抽樣單元可以接近、容易測量并且合作。缺點是存在選擇偏差，如被調查者的自我選擇、抽樣的主觀性偏差等。

2.判斷抽樣(Judgement sampling)判斷抽樣是基于調研者對總體的了解和經(jīng)驗，從總體中抽選有代表性的單位作為樣本，這種方法優(yōu)點是發(fā)揮研究者的主觀能動性，但受主觀因素影響較大。3.配額抽樣(Quota sampling)配額抽樣是根據(jù)總體的結構特征來給調查員分派定額，以取得一個與總體結構特征大體相似的樣本。配額保證了在這些特征上樣本的組成與總體的組成是一致的。

4.雪球抽樣(Snowball sampling)雪球抽樣是先隨機選擇一組調查對象，訪問這些調查對象之后，再請他們提供另外一些屬于所研究的目標總體的調查對象，根據(jù)所提供的線索，選擇此后的調查對象。

概率抽樣方法(Probability Sampling)1.分層抽樣(Stratified Sampling)

分層抽樣是將總體的N個單位分成互不交叉、互不重復的若干個部分，稱之為層；然后在每個層內分別抽選若干個樣本，構成一個容量為個樣本的一種抽樣方式。分層的作用主要有三：一是為了工作的方便和研究目的的需要；二是為了提高抽樣的精度；三是為了在一定精度的要求下，減少樣本的單位數(shù)以節(jié)約調查費用。分層抽樣是我們應用上最為普遍的抽樣技術之一。2.整群抽樣(Cluster sampling)整群抽樣是將總體中各單位歸并成若干個互不交叉、互不重復的集合，稱之為群；然后以群為抽樣單位抽取樣本的一種抽樣方式。整群抽樣應用整群抽樣時，要求各群有較好的代表性，即群內各單位的差異要大，群間差異要小。整群抽樣的優(yōu)點是實施方便、節(jié)省經(jīng)費，特別適用于缺乏總體單位的抽樣框。3.等距抽樣(Interval sampling)等距抽樣是將總體中各單位按一定順序排列,根據(jù)樣本容量要求確定抽選間隔，然后隨機確定起點，每隔一定的間隔抽取一個單位的一種抽樣方式。等距抽樣的最主要優(yōu)點是簡便易行，且當對總體結構有一定了解時，充分利用已有信息對總體單位進行排隊后再抽樣，則可提高抽樣效率。4.多階抽樣(Multi-stage sampling)多級抽樣是指在抽取樣本時，分為兩個及兩個以上的階段從總體中抽取樣本的一種抽樣方式。其具體操作過程是：第一階段，將總體分為若干個一級抽樣單位，從中抽選若干個一級抽樣單位入樣；第二階段，將入樣的每個一級單位分成若干個二級抽樣單位，從入樣的每個一級單位中各抽選若干個二級抽樣單位入樣…，依此類推，直到獲得最終樣本。其優(yōu)點在于適用于抽樣調查的面特別廣，沒有一個包括所有總體單位的抽樣框，或總體范圍太大，無法直接抽取樣本等情況，可以相對節(jié)省調查費用。

四、市場分析

以下是在市場研究分析中常用的方法與模型： 1.回歸分析(Regression analysis)在對市場數(shù)據(jù)的分析中往往會看到變量與變量之間存在一定的相關關系?；貧w分析就是研究變量之間相互關系，把其中一些因素作為獨立變量（自變量），而另一些隨機變量作為它們的依賴變量（因變量），用因變量的變化解釋和預測另一個自變量的變化。包括一元線性回歸，多元線性回歸，曲線擬合與非線性回歸等?；貧w分析常應用于滿意度研究、市場預測等方面。2.因子分析(Factor Analysis)因子分析是通過研究眾多變量之間的內部依賴關系，結合主成份分析和因子旋轉，探求觀測數(shù)據(jù)中的基本結構，將多個實測變量轉換為少數(shù)幾個不相關的綜合指標的多元統(tǒng)計分析方法，這些綜合指標往往是不能觀測到的，但這幾個綜合變量更能反映事物的本質。在市場研究中，常與其他分析聯(lián)合使用，比如用于回歸及聚類分析，應用于市場細分、滿意度等領域。3.主成份分析(Principal component analysis)主成份分析的目的是要對多變量數(shù)據(jù)表進行最佳綜合簡化，也是一種降維的分析方法?；舅枷刖褪菍ふ疫@些變量的線性組合，即主成份，使這些主成份間不相關。為了能用盡量少的主成份個數(shù)去反映原始變量間提供的變異信息，要求各主成分的方差從大到小排列。第一主成份最能反映數(shù)據(jù)間的差異。4.聚類分析(Cluster analysis)聚類分析的原理是將性質相近的個體歸為一類，性質差異較大的個體屬于不同的類，使得類內個體具有較高的同質性，類間個體具有較高的異質性。在市場研究中，涉及市場細分問題時，通常使用聚類分析加以解決，可以描述每一類群體的內在特征，每一類群體的觀點、看法、價值觀、對事物的評價傾向以及對某一特定產(chǎn)品的態(tài)度。

5.判別分析(Discriminant analysis)判別分析是根據(jù)觀測到的某些指標對所研究的對象進行分類的一種統(tǒng)計方法。進行判別分析時，通常是根據(jù)已掌握的一批分類明確的樣品建立判別函數(shù)、分類的規(guī)則，然后將待分類的樣本觀測值代入判別函數(shù)，求出其函數(shù)值，并據(jù)此作出判斷。在市場研究中可用于對決策行為預測的結果分類判別；對一個企業(yè)進行市場細分以選擇目標市場。

6.聯(lián)合分析(Conjoint analysis)

聯(lián)合分析就是通過對現(xiàn)實產(chǎn)品進行模擬，提供具有不同屬性水平的組合產(chǎn)品，讓消費者根據(jù)自己的偏好對這些產(chǎn)品進行評價、比較和選擇，并采用統(tǒng)計方法將這些屬性和屬性水平的效用進行分離，從而得出產(chǎn)品每一個屬性及屬性水平的重要性指標，獲得消費者偏好程度最高的組合產(chǎn)品。聯(lián)合分析還可以預測并未實際測試過的產(chǎn)品組合的消費者認同程度和市場份額。7.對應分析(Correspondence analysis)對應分析通過分析有定性變量構成的交互匯總表來揭示變量間的聯(lián)系。通過對應分析，可以把品牌、顧客特點以及他們之間的聯(lián)系同時反映在一個二維或三維的分布圖上，顧客認為比較相似的品牌在圖上的分布便會彼此靠近在一起。根據(jù)顧客特點與每一品牌之間距離的遠近，還可以區(qū)分顧客的哪些特點與喜好某種品牌的關系密切。常應用于品牌形象研究、產(chǎn)品屬性與細分群體的對應關系。8.多維偏好分析(Multidimensional preference analysis)多維偏好分析通過降維的思想，將多元數(shù)據(jù)變成通過二維圖形顯示的直觀結果。多維偏好分析常用于分析消費者對產(chǎn)品與服務的偏好傾向，在市場研究中能具體解決如下問題：確定目標消費群體、消費群體的分類和品牌評價等、相互競爭的品牌及尚未被填補的市場。

9.多維尺度分析(Multidimensional scaling analysis)多維尺度分析用于反映多個研究事物間的相似程度，通過適當?shù)慕稻S方法，將這種相似程度在低維度空間中點與點之間的距離表示出來，并有可能幫助識別那些影響事物間相似性的潛在因素。多維尺度分析通常用于分析商品相似性，通過分析消費者對商品的相似性評分，產(chǎn)生這些商品相關性的的圖形，通過圖形可直觀地找出相似性產(chǎn)品（存在競爭可能性的產(chǎn)品）。10.基準分析(Benchmarking analysis)為了更好地分析競爭者的情況，可以將同行業(yè)中最有競爭力的作為基準作更深入的分析?；鶞史治隹梢詭椭髽I(yè)在進入海外市前就可以站在較高的角度去制定市場進入策略。

五、品質控制

調查數(shù)據(jù)的質量決定著調查結論的客觀性，質量是市場調查的根本，對客戶來說，高質量的研究結果可以為其下一步的決策提供正確的理論依據(jù)，反之，低質量的調研結果會為其決策帶來負面影響。因此，達邁思國際 連同我們在海外的合作伙伴共同制定了嚴格的質量控制程序，使收集的數(shù)據(jù)能夠盡可能客觀真實地反映市場。

項目前期(Preliminary stage)1.問卷設計(Questionnaire design)根據(jù)實踐的經(jīng)驗，制定了專業(yè)的問卷設計模版，保證了研究人員設計的全面性和實際操作性。另一方面公司研究人員根據(jù)研究目的和內容調整調查提綱或問卷，提綱或問卷提交給客戶修改或共同討論，并進行多個試訪，由研究人員修改問卷客戶最后確認。

2.項目培訓(Project training)所有的訪問員都必須接受嚴格而深入的基礎培訓, 目的是使他們了解取樣方法的原則和重要性，調研運作方法，訪問技巧，包括提問和追問的技巧。針對每一個具體的項目，訪問員都會就問卷及該項目的特別要求得到詳細的培訓，并安排試訪。

3.模擬訪問(Simulated survey)模擬安排在培訓后進行，主持模擬的督導必須參加培訓并對問卷細節(jié)進行熟悉。模擬合理安排時間，不能短于正常問卷訪問時間。模擬結束后必須把不合格的訪問員剔除掉，并將模擬中出現(xiàn)的問題及時反饋到部門經(jīng)理處。訪問過程(Survey execution)現(xiàn)場執(zhí)行過程中的質量控制包括：

* 訪問員必須嚴格按照問卷的結構進行發(fā)問，發(fā)問方式必須遵從規(guī)范，無遺┑贗瓿晌示懟? * 在訪問過程中，不能帶有任何的主觀提示及對題義的說明，以免對被訪者產(chǎn)生誤導。

* 在問卷中需要進行追問時，訪問員必須進行適當?shù)淖穯柌凑枕椖颗嘤柕姆椒ê图记蛇M行。

* 訪問員必須及時匯報自身的項目進度和遇到的各種問題，尋求項目督導的幫助。

* 訪問員必須在規(guī)定時間內上交問卷，經(jīng)QC部初步審核通過后方可安排下一步訪問工作。

* 召開項目例會，匯報項目進度，討論項目存在的問題。* 定期向客戶匯報項目進展及有關情況。

項目進行中，項目經(jīng)理負有嚴密控制項目按計劃進行的責任。發(fā)現(xiàn)有出現(xiàn)偏差，必須馬上追查偏差產(chǎn)生的原因，如果偏差會影響到項目的進度及質量，須馬上作出應急措施，并告知部門經(jīng)理。項目訪問結束后，按項目表現(xiàn)對訪問員進行評價，評定后訪問員表現(xiàn)須輸入訪問員管理庫中。問卷審核(Questionnaire verification)所有問卷必須經(jīng)過獨立于訪問之外的QC部門審核： 首先是對所有問卷回答/填寫情況進行審核，把存在┐稹⒋澩鸕任侍獾奈示硤舫隼匆約岸暈示碇械墓丶暈侍夂馱は壬柚玫穆嘸暈侍飩兇邢干蠛恕? 然后，對審核中存在問題的問卷進行上門或電話復核，同時也將挑出所有問卷的40%進行復核。如果這40%的問卷有值得懷疑的地方，將加大抽查比例。如果發(fā)現(xiàn)某個訪問員質量有問題，會將其問卷作廢，由其他訪問員補回等量的訪問。

報告審核(Report verification)

達邁思國際遞交給客戶的每一份報告都必須經(jīng)過 我們的咨詢師和專家顧問審核，其中包括文字的審核、數(shù)據(jù)的審核以及報告內容的審核。

第四篇：房地產(chǎn)住宅項目市場調研及定位報告框架(完整版)

住宅項目市場調研報告框架 1宏觀環(huán)境研究

1.1城市簡介

1.2人口環(huán)境

1.3歷史文化

1.4政策環(huán)境

1.5交通環(huán)境

1.6經(jīng)濟環(huán)境

1.7投資環(huán)境

2房地產(chǎn)市場研究

2.1城市房地產(chǎn)市場概況

2.1.1供應方面：

2.1.2需求方面：

2.1.3消費方面：

2.1.4前景方面：

2.2城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2.2.1土地市場分析

2.2.2存量房市場表現(xiàn)

2.2.3各類型物業(yè)售價分析

2.2.4當?shù)靥貏e的房地產(chǎn)消費觀念

2.3房地產(chǎn)住宅市場現(xiàn)狀

2.3.1住宅市場板塊簡析

2.3.2住宅市場產(chǎn)品特點分析

(1)產(chǎn)品層次及價位特點

(2)產(chǎn)品分布特點

(3)產(chǎn)品類型比例

(4)產(chǎn)品配套特點

(5)產(chǎn)品風格特點

(6)產(chǎn)品營銷特點

2.3.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀總結

2.3.4住宅市場發(fā)展趨勢

2.4各區(qū)域板塊市場競爭分析

2.4.1各板塊區(qū)域劃分

2.4.2各板塊市場市場現(xiàn)狀概述

2.4.3各板塊競爭力分析

2.4.4各板塊競爭發(fā)展趨勢

2.5項目所在區(qū)域板塊市場競爭分析

2.5.1市場供應體量分析

2.5.2類型分析

2.5.3產(chǎn)品特點、獨特賣點（獨特銷售主張，UPS）

2.5.4戶型規(guī)劃面積設定與配比情況

2.5.5價格分析

2.5.6銷售情況

2.5.7營銷手段（營銷動態(tài)）

2.5.8消費客群分析（區(qū)域來源、購買動機、職業(yè)構成、年齡、消費特性等）

2.5.9未來走勢分析

2.5.10潛在競爭項目分析（未來擬建設、擬上市樓盤分析——規(guī)劃體量、上市時間等）

2.5.11附：主要競爭個案市調分析表

2.6明星樓盤分析（同價、同檔次、同類型、同規(guī)模樓盤分析）

2.6.1規(guī)模及規(guī)劃分析

2.6.2類型分析

2.6.3產(chǎn)品特點（獨特銷售主張，UPS）

2.6.4戶型規(guī)劃面積設定與配比情況（含暢銷與滯銷戶型、特色戶型等）

2.6.5價格分析（最高價、最低價、均價、主力單價與總價、售價異動情況）

2.6.6銷售情況

2.6.7消費客群分析（區(qū)域來源、購買動機、職業(yè)構成、年齡、消費特性等）

2.6.8小區(qū)配套分析

2.6.9市場表現(xiàn)綜述（優(yōu)勢、劣勢分析匯總）

2.7可類比替代型項目分析（主要指售價接近的其他建筑形態(tài)產(chǎn)品）可選

2.7.1市場表現(xiàn)特點

2.7.2類型分析

2.7.3價格分析（最高價、最低價、均價、主力單價與總價、售價異動情況）

2.7.4銷售情況

2.7.5消費客群分析

2.7.6市場表現(xiàn)特征

2.8城市住宅消費市場研究（時間允許或作業(yè)要求需要，可選）

2.8.1潛在消費者市場調查方式（調查問卷）

2.8.2消費者調查結果分析

①消費者特征

②消費者心理研究

③消費者需求研究

2.9市場結論

2.9.1市場競爭態(tài)勢分析

2.9.2住宅項目綜合分析

2.9.3住宅市場的主流產(chǎn)品

2.9.4住宅市場的空缺產(chǎn)品

2.9.5住宅市場的機會與空間

附:《樓盤調查匯總表》、《競爭樓盤調查個案表》等

3項目分析

3.1項目開發(fā)條件分析

（1）地理位置

（2）區(qū)屬概況

（3）基地環(huán)境

（4）景觀資源分析

（5）交通條件

（6）市政配套

（7）項目參數(shù)

（8）城市規(guī)劃條件

3.2項目資源分析

（1）規(guī)模資源

（2）品牌資源

（3）開發(fā)公司資源

3.3項目SOWT分析

（1）項目優(yōu)勢分析

（2）項目劣勢分析及對策

（3）項目機會分析

（4）項目風險分析及對策

3.4項目競爭力分析：

（1）挖掘優(yōu)勢和把握機會

（2）化解劣勢和規(guī)避風險

3.5項目定位

(1)項目整體定位

(2)項目形象定位

(3)產(chǎn)品定位

(4)目標客群定位

3.6項目開發(fā)建議

3項目分析（市場部分＋項目分析部分＋項目發(fā)展定位＝企劃報告）

3.1項目立地條件分析

（1）地理位置

（2）區(qū)屬概況

（3）基地環(huán)境

（4）景觀資源分析

（5）交通條件

（6）市政配套

（7）項目參數(shù)

（8）城市規(guī)劃條件

3.2項目資源分析

（1）規(guī)模資源

（2）品牌資源

（3）開發(fā)公司資源

3.3項目SOWT分析

（1）項目優(yōu)勢分析

（2）項目劣勢分析及對策

（3）項目機會分析

（4）項目風險分析及對策

3.4項目競爭力分析：

（1）挖掘優(yōu)勢和把握機會

（2）化解劣勢和規(guī)避風險

3.5結論

4項目發(fā)展定位

4.1本案獨特優(yōu)勢提煉

4.2項目總體定位思路（包括：項目形態(tài)、核心物業(yè)構成，銷售以及建筑層數(shù)、主要部分面積構成等。）

4.3項目市場定位

1、定位遵循要點

2、市場定位方向

3、定位的詮釋

4、定位的支撐點

4.4項目形象定位

4.5目標客群定位

1、潛在目標客戶

2、首期目標客戶

3、關注目標客戶群

3、非目標客戶群

4、重點目標客戶群

（1）區(qū)域來源

（2）年齡層次

（3）職業(yè)構成（4）購買動機

（5）消費特征

5、后期目標客戶

4.6項目價格定位

定價原則

1、以類比項目作為參照

2、以本項目投資回報分析作為基礎

3、結合市場設置合理的利潤空間

4、品牌的附加值

5、市場加權系數(shù)分析法

4.7主題定位

5核心價值的體系建立

5.1基礎核心競爭力體系

1、強勢品牌效應競爭力

（1）品牌競爭力的體現(xiàn)

（2）主題理念競爭力

2、價值優(yōu)化競爭力

5.2越升核心競爭力體系

1、優(yōu)勢資源競爭力

2、越升核心競爭力

5.3本項目的核心價值體系

核心價值體系的運用主線：

1、形成本項目的魅力價值，贏得消費者的感性認同（心理認同、品牌認同、生活附加值認同）

2、形成本項目的核心價值，贏得消費者的理性認同（購買價值認同）

5.4本項目核心價值體系的實施戰(zhàn)略

1、本項目方向性發(fā)展策略

2、核心價值體系的實現(xiàn) 6項目規(guī)劃建議

6.1項目分期發(fā)展策略

1、項目分期開發(fā)原則

2、建筑類型的選擇

3、項目分期開發(fā)計劃

4、分期發(fā)展的策略方針

5、項目總平面布局要點建議

（1）建筑設計總則

（2）建筑設計原則及規(guī)格

（3）建筑排列

（4）建筑朝向

（5）建筑立面

6.2房型設計要求

1、戶型設計原則

2、房型面積比例及控制（首期）

3、產(chǎn)品戶型特點建議

6.3產(chǎn)品類型及量的控制 7配套設施建議

第五篇：市場調研報告標準范文

市場調研報告

前言

調研時間，調研范圍、調研方法、調研結論

目錄

一、宏觀經(jīng)濟與政策篇

1、國家經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)大勢現(xiàn)狀

（1）經(jīng)濟狀況分析：

近3-5年經(jīng)濟增長，去年同比數(shù)據(jù)；

（2）房地產(chǎn)大勢分析：

近期房地產(chǎn)發(fā)展情況，投放量、消化量、控制量等

2、目前國家房地產(chǎn)政策解讀

通過連續(xù)幾年政策的解讀，重點引出時下執(zhí)行的系列政策解讀及分析

3、國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

主觀分析，分解成若干條

4、觀點

（1）通過經(jīng)濟層面分析，提出市場投放觀點等

（2）通過對政策的解讀，提出對操盤項目的應對政策

二、中觀市場及區(qū)域篇

1、城市概況及經(jīng)濟狀況

城區(qū)劃分、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、人口基數(shù)、經(jīng)濟總量、房地產(chǎn)資金投放情況等

2、整體規(guī)劃及發(fā)展方向

整體規(guī)劃及城市發(fā)展方向，主城區(qū)、新城區(qū)等符合劃分，圖例說明

3、一級市場（土地市場）投放情況

政府客觀數(shù)據(jù)，并形成潤弘觀點：快速啟動項目，快進快出，迅速回籠資金

3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀及分析

房地產(chǎn)市場主觀區(qū)域劃分，劃分標準，所形成的各自的版塊特征如何

4、最近6個月的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及解讀

通過調研了解，對半年內市場變化的判斷

主要體現(xiàn)為：（1）新樓盤的推出量

（2）有無新產(chǎn)品（特色產(chǎn)品、創(chuàng)新戶型等）的出現(xiàn)

（3）價格有無明顯拉上

（4）開盤項目的分析與判斷

（5）消費需求導向如何

（6）區(qū)域政策執(zhí)行及應對情況，對區(qū)域市場影響如何

三、地產(chǎn)市場

1、個案調研

含個案調研印象，優(yōu)劣勢分析

2、在售項目總結及細分解讀

A、市場總體特征

b、板塊劃分及格局狀況

c、建設規(guī)模分析

d、建筑形態(tài)分析

e、建筑風格分析

f、戶型分析

g、價格競爭分析

h、消費群體分析

i、購買力分析

j、營銷和推廣的認識

k、景觀

營銷定位、營銷策略、消化率等

媒體選擇、媒體組合等

情景式營銷等

l、形成同類別項目表并形成觀點

3、市場發(fā)展趨勢預測

a、住宅

市場定位上，產(chǎn)品規(guī)劃及設計上，戶型定位上，景觀設計上，樣板區(qū)設計上

b、商業(yè)（綜合體）

c、寫字樓

d、公寓（酒店式公寓或者公寓式酒店）

四、問卷調查

五、訪談調研

六、結論