第一篇：萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的管理與利用

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的管理與利用

2010年08月21日 19:40

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要知識(shí)積累、知識(shí)利用和知識(shí)更新。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行知識(shí)管理，不僅是必要的，而且是完全可能的。本文針對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃管理各個(gè)階段如何實(shí)施知識(shí)管理，進(jìn)行了深入的探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)管理的現(xiàn)狀

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)亟需提升管理水平，提高開發(fā)效益，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，開發(fā)了大量的住宅和商業(yè)項(xiàng)目，也積累了相當(dāng)多的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，然而，這些寶貴的經(jīng)驗(yàn)，由于缺乏有效的整合、管理、提煉沒有發(fā)揮循環(huán)利用的效應(yīng)。

建設(shè)項(xiàng)目最為典型，具有悠久的歷史。房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都是主要依賴于個(gè)別專家的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行知識(shí)管理。隨著建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模越來(lái)越大，工程內(nèi)容越來(lái)越復(fù)雜，建設(shè)要求越來(lái)越高，涉及的專業(yè)越來(lái)越多，對(duì)建設(shè)者的管理能力的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)所積累的知識(shí)，必須得到系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化的處理，才能得到最有效地利用。否則，這些知識(shí)就會(huì)隨著時(shí)間或人員的流失而損失，從而使企業(yè)無(wú)法在原有的基礎(chǔ)上得到成長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)難以保持。

二、項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理的必要性

在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目的特殊性決定了項(xiàng)目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。作為項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件，項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排，將項(xiàng)目的全過(guò)程、全部目標(biāo)和全部活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)納入計(jì)劃的軌道，使人力、材料、機(jī)械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運(yùn)用，以期實(shí)施過(guò)程中及時(shí)對(duì)各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)良、工期和造價(jià)合理的預(yù)定目標(biāo)。在計(jì)劃編制過(guò)程中，計(jì)劃管理人員必須通過(guò)收集整理和分析所掌握的各種信息資料，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施步驟、所需資源、責(zé)任主體、階段性目標(biāo)等進(jìn)行估算，以進(jìn)行科學(xué)安排和配置。

建設(shè)工程項(xiàng)目有其獨(dú)特性，每一個(gè)項(xiàng)目各有其自身的特點(diǎn)。項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行會(huì)產(chǎn)生各種各樣的影響。因此，對(duì)以往項(xiàng)目所積累的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析、提煉，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，可以為制定后續(xù)項(xiàng)目計(jì)劃提供可靠的借鑒。

隨著信息化技術(shù)的迅猛發(fā)展，建立項(xiàng)目信息系統(tǒng)，項(xiàng)目干系人共享項(xiàng)目信息，利用信息系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)進(jìn)行收集、提煉和管理是完全可以實(shí)現(xiàn)的。本文所述的項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理，必須建立在這樣的一個(gè)信息系統(tǒng)基礎(chǔ)上。

三、項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理的方法

知識(shí)管理的過(guò)程主要包括知識(shí)的生產(chǎn)、共享、應(yīng)用和創(chuàng)新。知識(shí)生產(chǎn)過(guò)程是對(duì)現(xiàn)有知識(shí)進(jìn)行收集、分類和存儲(chǔ);知識(shí)共享是通過(guò)知識(shí)交流擴(kuò)展企業(yè)整體知識(shí)

儲(chǔ)備;知識(shí)應(yīng)用主要指利用知識(shí)生產(chǎn)過(guò)程得到的顯性知識(shí)去解決問題;知識(shí)創(chuàng)新指產(chǎn)生各類新知識(shí)的過(guò)程，其往往不是一個(gè)獨(dú)立的環(huán)節(jié)，而常常是知識(shí)產(chǎn)生、共享、應(yīng)用三個(gè)過(guò)程相互作用的結(jié)果。

項(xiàng)目計(jì)劃的制定，需要遵循一定的步驟。本文以某大型房地產(chǎn)公司的計(jì)劃管理流程為例，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃各個(gè)環(huán)節(jié)的知識(shí)管理的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的敘述。

1.了解項(xiàng)目情況

制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，首先應(yīng)了解項(xiàng)目各環(huán)節(jié)基本情況，這一階段知識(shí)管理的主要內(nèi)容是：

(1)知識(shí)獲取

①項(xiàng)目拓展部門取得項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中的各項(xiàng)指標(biāo)、開發(fā)周期要求，以及企業(yè)年度計(jì)劃、項(xiàng)目情況和經(jīng)營(yíng)需要等，確定項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售時(shí)間和竣工備案時(shí)間。

②工程管理部門了解項(xiàng)目基本情況，如所處的位置(市區(qū)、郊區(qū)、山地)、三通一平情況、周邊交通情況等，了解項(xiàng)目的分片開發(fā)順序及其合理性。

③設(shè)計(jì)管理部門提供項(xiàng)目的規(guī)劃方案，了解項(xiàng)目具體規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)(包括占地面積、建筑面積、物業(yè)性質(zhì)、基礎(chǔ)形式、單體方案等)。

④開發(fā)報(bào)建部門了解項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建手續(xù)的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

(2)知識(shí)共享

各部門需將所獲得的知識(shí)在信息平臺(tái)與其它部門共享，計(jì)劃管理部門應(yīng)對(duì)各部門所提供的資料進(jìn)行整理和分析，消除不一致的信息，協(xié)調(diào)各部門對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃各階段的工作所需資源提出初步的需求。

(3)知識(shí)運(yùn)用

計(jì)劃管理部門從信息平臺(tái)中調(diào)出類似的項(xiàng)目信息，與當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，將以往項(xiàng)目的成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)提供給各相關(guān)部門，相關(guān)部門獲取信息，對(duì)各自的工作進(jìn)行調(diào)整或優(yōu)化。

舉例說(shuō)明：一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)備進(jìn)行開發(fā)，從以往的經(jīng)驗(yàn)看，類型項(xiàng)目可能在租賃市場(chǎng)較受歡迎，而在銷售市場(chǎng)常受到冷落。那么項(xiàng)目推出市場(chǎng)的時(shí)間，就要選在租賃旺季。

(4)知識(shí)創(chuàng)新

計(jì)劃管理部門應(yīng)不斷調(diào)整和優(yōu)化所需了解的信息結(jié)構(gòu)。在編制計(jì)劃之前，計(jì)

劃管理部門須充分了解項(xiàng)目各方面的基本情況，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體把握。這些情況，可能會(huì)隨著市場(chǎng)或政策變化而有所調(diào)整，為了毫無(wú)遺漏地獲取所有關(guān)鍵信息，就需要及時(shí)了解新的政策，更新信息結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目經(jīng)理博客

2.計(jì)劃編制階段

通過(guò)工作分解的方式，將工作范圍細(xì)分為活動(dòng)，然后為每項(xiàng)活動(dòng)分配時(shí)間和資源，并按照各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)在的邏輯關(guān)系，形成節(jié)點(diǎn)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖。

(1)知識(shí)獲取

計(jì)劃管理部門根據(jù)所了解的項(xiàng)目各環(huán)節(jié)基本情況，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行任務(wù)分解，細(xì)分到合適的粒度，以便于計(jì)劃執(zhí)行和控制。由于每一個(gè)項(xiàng)目各有特點(diǎn)，須因其特點(diǎn)決定工作任務(wù)的分解結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目計(jì)劃必須對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)有充分的體現(xiàn)。

確定了項(xiàng)目中的活動(dòng)以后，需它們之間的依賴關(guān)系做出定義。其依賴關(guān)系取決于實(shí)際工作的要求，不同活動(dòng)之間的依賴關(guān)系決定了活動(dòng)的優(yōu)先順序及其重要性。

完成以上兩項(xiàng)之后，就要為每項(xiàng)活動(dòng)分配相應(yīng)的時(shí)間和資源。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，資源分配主要指人員和資金的分配。對(duì)于每一項(xiàng)活動(dòng)，都應(yīng)指定相應(yīng)的人員作為完成活動(dòng)的責(zé)任人。

最后根據(jù)各項(xiàng)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系，將各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行組織，形成項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖，即開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃初稿。

(2)知識(shí)共享

計(jì)劃管理部門就完成的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃初稿與各相關(guān)部門進(jìn)行討論和審核，各部門根據(jù)自身所掌握的資料，在審核中,發(fā)現(xiàn)問題,提出修改意見。計(jì)劃管理部門收集分析各種意見，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修正。經(jīng)過(guò)充分的論證后，提交決策層批準(zhǔn)，成為各項(xiàng)工作開展的基礎(chǔ)和依據(jù)。

(3)知識(shí)運(yùn)用

項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制的各個(gè)步驟，特別是資源的分配，對(duì)以往經(jīng)驗(yàn)的依賴程度是非常高的。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是大型企業(yè)，都有自身獨(dú)特的企業(yè)文化，獨(dú)特的管理方法、制度和流程，對(duì)市場(chǎng)有各自的判斷，因此，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，對(duì)于各個(gè)階段所需的資金量、時(shí)間、人力投入等，都是以以往經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為參考。這些數(shù)據(jù)必須經(jīng)過(guò)科學(xué)整理和提煉，否則，就很容易犯經(jīng)驗(yàn)主義錯(cuò)誤。

(4)知識(shí)創(chuàng)新

計(jì)劃管理部門需要不斷對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的監(jiān)控點(diǎn)、各項(xiàng)活動(dòng)之間的依賴關(guān)系、各項(xiàng)活動(dòng)所需的資源進(jìn)行優(yōu)化，尋找最合理的搭配，尋求最優(yōu)解。對(duì)新項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行修正，使之更加貼近實(shí)際。

3.計(jì)劃實(shí)施和監(jiān)控

項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制完成后，需將節(jié)點(diǎn)計(jì)劃各項(xiàng)工作分解下達(dá)至相關(guān)部門工作任務(wù)中，計(jì)劃管理部門應(yīng)定期檢查，并加以監(jiān)督執(zhí)行。只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制，才能保證計(jì)劃的可行性和權(quán)威性，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

(1)知識(shí)獲取

計(jì)劃的監(jiān)控過(guò)程就是對(duì)計(jì)劃實(shí)施的監(jiān)督、檢查過(guò)程。計(jì)劃管理部門必須緊密跟蹤項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，對(duì)照計(jì)劃，發(fā)現(xiàn)偏差，查找原因，要求計(jì)劃執(zhí)行部門及時(shí)采取措施予以糾正，對(duì)于重大偏差，計(jì)劃管理部門向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，尋求更大力度的調(diào)控措施，以保證項(xiàng)目按照原定計(jì)劃進(jìn)度執(zhí)行。

另一方面，計(jì)劃在實(shí)施過(guò)程中，需要根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整，使之與實(shí)際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展，始終保持正確的方向來(lái)指導(dǎo)工作，當(dāng)然，對(duì)于關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的調(diào)整必須是十分慎重的。

(2)知識(shí)共享

計(jì)劃管理部門應(yīng)該將計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查結(jié)果、計(jì)劃的調(diào)整情況，共享至信息平臺(tái)，各部門也應(yīng)該將各自的計(jì)劃執(zhí)行情況與其他部門共享，特別是對(duì)于一些部門之間的工作界面或結(jié)合點(diǎn)，必須與其它部門進(jìn)行及時(shí)和充分的溝通協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理培訓(xùn)

企業(yè)的管理層，也應(yīng)該經(jīng)常查閱項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況的匯報(bào)，對(duì)于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中所出現(xiàn)的問題，及時(shí)做出決策，發(fā)布至信息平臺(tái)，為相關(guān)人員所共享，從而實(shí)現(xiàn)管理機(jī)構(gòu)的扁平化。

(3)知識(shí)運(yùn)用

對(duì)于新的項(xiàng)目，相關(guān)部門可以查閱以往項(xiàng)目本階段的計(jì)劃執(zhí)行記錄，了解關(guān)鍵事項(xiàng)。計(jì)劃管理部門也可以主動(dòng)將以往項(xiàng)目有參考價(jià)值的信息，主動(dòng)推送至相關(guān)人員，幫助新員工盡快熟悉業(yè)務(wù)，保持并不斷提升項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的工作水平。

(4)知識(shí)創(chuàng)新

對(duì)于計(jì)劃的監(jiān)控方法，計(jì)劃管理部門需要不斷探索、優(yōu)化和完善。對(duì)于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，遇到的新問題、新障礙，應(yīng)探索新的解決方案。對(duì)于舊問題，應(yīng)極力避免，如確實(shí)無(wú)法避免，應(yīng)從以往的項(xiàng)目汲取經(jīng)驗(yàn)，尋求更佳的解決辦法。

4.計(jì)劃總結(jié)

撰寫項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，是計(jì)劃管理的重要一環(huán)。這是PDCA循環(huán)之所以能上升、前進(jìn)的關(guān)鍵。

(1)知識(shí)獲取

項(xiàng)目結(jié)束后，所有項(xiàng)目相關(guān)部門均應(yīng)編寫項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容要包括項(xiàng)目的績(jī)效指標(biāo)、成功/失敗因素、資源實(shí)際使用等，計(jì)劃管理部門則應(yīng)對(duì)計(jì)劃管理的全過(guò)程進(jìn)行分析和總結(jié)，包括項(xiàng)目的編制是否合理，項(xiàng)目執(zhí)行效果與計(jì)劃目標(biāo)是否吻合，項(xiàng)目計(jì)劃監(jiān)控過(guò)程是否到位，監(jiān)控措施是否有力，在項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中所遇到的新問題以及處理辦法等。項(xiàng)目經(jīng)理博客

(2)知識(shí)共享

各相關(guān)部門不僅應(yīng)完成本部門的后評(píng)估報(bào)告，也應(yīng)對(duì)其他部門的后評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審閱，以全面了解項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作情況。作為整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的協(xié)調(diào)部門，計(jì)劃管理部門應(yīng)認(rèn)真對(duì)所有后評(píng)估報(bào)告進(jìn)行整理和分析，尤其是項(xiàng)目的執(zhí)行結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)之間的對(duì)比分析。

(3)知識(shí)應(yīng)用

項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告，一般是在項(xiàng)目完成后編寫的，相對(duì)而言，比較全面，也比較有參考價(jià)值。對(duì)于后評(píng)估報(bào)告中所反映的問題，計(jì)劃管理部門應(yīng)該查明原因，并在下一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃中予以改進(jìn)。對(duì)于一些成功的做法，可以在下一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行推廣，做法成熟后，可以逐步提升為企業(yè)的工作制度。同時(shí)，還可以將相關(guān)的知識(shí)在全體員工中共享，以提高企業(yè)的整體業(yè)務(wù)水平。

(4)知識(shí)創(chuàng)新

在進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃總結(jié)時(shí)，不僅應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)提出新的目標(biāo)，提出新的管理思路。對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)的收集、儲(chǔ)存、管理和創(chuàng)新，可以改善知識(shí)的沉淀和利用，增強(qiáng)溝通和協(xié)作，改進(jìn)工作流程，提高員工工作效率與工作質(zhì)量，提升工程項(xiàng)目管理成熟度，真正推動(dòng)PDCA循環(huán)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著項(xiàng)目復(fù)雜程度的增加，項(xiàng)目計(jì)劃的重要性將更為凸顯。本文以某大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃管理的做法作為模板，創(chuàng)造性地在項(xiàng)目計(jì)劃的管理中，引入了知識(shí)管理的概念，并對(duì)其實(shí)施方法進(jìn)行了深入的探討。在實(shí)際的工作當(dāng)中，每個(gè)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)不同，需要根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。

知識(shí)管理是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新型管理模式，許多方面還不成熟，例如，如何建立知識(shí)管理制度，如何提升知識(shí)管理能力，如何評(píng)價(jià)知識(shí)管理的績(jī)效等，都是需要在實(shí)踐中繼續(xù)深入研究，并予以解決的。相信在今后的實(shí)踐活動(dòng)中，項(xiàng)目計(jì)

劃的知識(shí)管理能夠得到進(jìn)一步的完善和豐富。

第二篇：萬(wàn)科.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

萬(wàn)科.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(模板)

第1章

總

論 1.1.項(xiàng)目背景與概況 1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.3.第2章

2.1.2.2.2.3.2.4.第3章

3.1.3.2.3.3.第4章

4.1.4.2.4.3.4.4.4.5.4.6.問題與建議

項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究

投資環(huán)境分析

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

銷售預(yù)測(cè)

營(yíng)銷策略

建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件

建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目概況現(xiàn)狀

項(xiàng)目建設(shè)條件

建筑方案

設(shè)計(jì)依據(jù)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念

項(xiàng)目總體規(guī)劃方案

建筑設(shè)計(jì)

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

給排水設(shè)計(jì)

第5章

節(jié)能節(jié)水措施 5.1.設(shè)計(jì)依據(jù)

5.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 第6章

環(huán)境影響評(píng)價(jià) 6.1.編制依據(jù) 6.2.6.3.6.4.第7章

7.1.7.2.7.3.第8章

8.1.8.2.第9章

9.1.9.2.9.3.第10章 10.1.10.2.環(huán)境現(xiàn)狀

項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響

環(huán)境保護(hù)措施

勞動(dòng)衛(wèi)生與消防

指導(dǎo)思想

職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 消防設(shè)計(jì)

組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

組織機(jī)構(gòu)

人力資源配置

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

項(xiàng)目開發(fā)期

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施

項(xiàng)目招投標(biāo)

工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析

10.3.招標(biāo)依據(jù) 10.4.招標(biāo)范圍 10.5.招標(biāo)方式

第11章

投資估算與資金籌措 11.1.投資估算 11.2.第12章 12.1.12.2.12.3.12.4.第13章 13.1.13.2.13.3.第14章 14.1.14.2.資金籌措

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 不確定性分析

社會(huì)評(píng)價(jià)

項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論

研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 建議

第1章

總

論

1.1.項(xiàng)目背景與概況

1、項(xiàng)目名稱：

湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目

2、承辦單位概況

單位名稱：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣2,000萬(wàn)元

單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路29號(hào) 業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 法定代表人：吳小平

企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南?，F(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位貢獻(xiàn)力量。

建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱1人，中級(jí)職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬(wàn)多平方米。

公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。

2006年3月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行5人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。

衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬(wàn)元。

3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）

與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；

（2）

國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；

（3）

國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4）

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（5）

《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。

4、編制范圍

依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。

5、項(xiàng)目提出的理由

①

項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用

2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。

衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來(lái)10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。

目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問題之一。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。

湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要

由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。

6、擬建地點(diǎn)

本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。

7、預(yù)期目標(biāo)

湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。

8、主要建設(shè)條件

湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó)2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)。“已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。

1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)

項(xiàng)目

單位

數(shù)值1

總用地面積

㎡

20,936.72

規(guī)劃總建筑面積

㎡

65,913.472.1

其中：住宅建筑面積

㎡

47,652.32.2

其中：1-2層商鋪建筑面積

㎡

7419.12.3

其中：地下停車場(chǎng)建筑面積

㎡

108423

建筑密度

%

24.44

容積率

2.635

綠地率

%

38.36

項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元

11,650.447

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

萬(wàn)元

3,001.068

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

% 73.869

靜態(tài)投資回收期

年

0.8310

動(dòng)態(tài)投資回收期

年

0.88

第三篇：萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。

二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引

項(xiàng)目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3、從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；

第一部分：項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

八、土地升值潛力初步評(píng)估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。

九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析

第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

（一）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）

4、土地的用途

5、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（二）計(jì)劃手續(xù)

1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)

2、立項(xiàng)主體是否能夠變更

3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間

4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（三）規(guī)劃手續(xù)

1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃用地用途

4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（四）土地手續(xù)

1、征地批文

2、土地使用權(quán)出讓合同

3、拆遷安置補(bǔ)償

4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（五）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估

1、取得土地使用權(quán)的程序描述

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

（六）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

（七）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 政府資源利用的評(píng)估：

（1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；

（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；

（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：（1）報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理（2）拆遷安置補(bǔ)償（3）付款內(nèi)容和條件（4）交地標(biāo)準(zhǔn)

除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。

4、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：

（1）通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；

（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。

三、總體評(píng)價(jià)

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。

第三部分：市場(chǎng)分析

一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 ¨ 形成時(shí)間

¨ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ¨ 購(gòu)買人群變化

2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量 ¨ 銷售量/供需比 ¨平均售價(jià)

3、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ¨平均售價(jià) ¨ 開發(fā)規(guī)模 ¨ 產(chǎn)品形式 ¨平均消化率 ¨平均容積率

¨ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。

4、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)

6、結(jié)論：

¨ 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)

¨ 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 ¨ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 ¨ 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題

三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）

2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

3、確定目標(biāo)客戶

4、市場(chǎng)定位

四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。

五、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。

2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。

3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念

1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。

2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。

3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。

第五部分：工程及銷售計(jì)劃

一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（按季列示）

三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測(cè)

說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別列示。）

二、稅務(wù)分析

1、營(yíng)業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

2、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：

3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。

（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：

（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：

（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化

5、盈虧平衡點(diǎn)分析

1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測(cè)算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價(jià) T1：表示營(yíng)業(yè)稅率 T2：表示所得稅率

四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

二、人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。

四、結(jié)論和建議

第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容

（一）主要指標(biāo)測(cè)算

1、預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)

2、投資收益分析（參考以下格式）：

注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。

3、根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。

（二）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）

3、資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況

5、近期或未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略

6、參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。

2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。

3、把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

一、市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況

1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第四篇：萬(wàn)科房地產(chǎn)簡(jiǎn)介

武漢市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司

一、公司簡(jiǎn)介

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2010年公司完成新開工面積1248萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬(wàn)平方米，銷售金額1081.6億元。營(yíng)業(yè)收入507.1億元，凈利潤(rùn)72.8億元。2011年上半年萬(wàn)科共完成銷售額656.5億元，已超2009年全年銷售收入，繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

萬(wàn)科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬(wàn)科獲得成功的基石。公司致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱號(hào)。

萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2010年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的46個(gè)城市。萬(wàn)科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。公司在發(fā)展過(guò)程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。公司努力實(shí)踐企業(yè)公民行為。萬(wàn)科從2007年開始每年發(fā)布社會(huì)責(zé)任報(bào)告。2009年，萬(wàn)科捐資并建設(shè)的遵道鎮(zhèn)中心幼兒園、遵道鎮(zhèn)便民服務(wù)中心、向峨鄉(xiāng)政務(wù)中心以及遵道梨花廣場(chǎng)先后建成交付，均達(dá)到最高抗震設(shè)防等級(jí)。

“人才是萬(wàn)科的資本，是萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力”，尊重人，為優(yōu)秀人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的工作環(huán)境，是萬(wàn)科成功的首要因素。自創(chuàng)建以來(lái)，萬(wàn)科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡，為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工和公司共同成長(zhǎng)，倡導(dǎo)“陽(yáng)光照亮的體制”、簡(jiǎn)單人際關(guān)系，致力于營(yíng)造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。萬(wàn)科重視人才培養(yǎng)，尤其重視應(yīng)屆畢業(yè)生的培養(yǎng)。萬(wàn)科自1999年起大規(guī)模的從國(guó)內(nèi)著名高校招聘應(yīng)屆畢業(yè)生，經(jīng)過(guò)十二年的系統(tǒng)沉淀，已形成了中國(guó)企業(yè)中獨(dú)具特色的“新動(dòng)力”（New Power）品牌，并培養(yǎng)出一大批善經(jīng)營(yíng)、懂管理、專業(yè)知識(shí)過(guò)硬、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。自2007年起，萬(wàn)科“新動(dòng)力”招聘延伸到海外，與世界一流大學(xué)建立起長(zhǎng)期的人才引進(jìn)和合作體系，迄今為止，已有來(lái)自哈佛大學(xué)、MIT、斯坦福大學(xué)、劍橋大學(xué)、牛津大學(xué)、東京大學(xué)等十余所世界名校的精英學(xué)子紛紛加盟萬(wàn)科，開始他們?cè)谌f(wàn)科的卓越職業(yè)生涯。

萬(wàn)科連續(xù)六年蟬聯(lián)中國(guó)第一地產(chǎn)公司

由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦，北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司承辦的“2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”23日在香港與北京同步舉行，當(dāng)日發(fā)布的“2013年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排行榜”顯示，萬(wàn)科連續(xù)六年蟬聯(lián)榜首。

第五篇：萬(wàn)科項(xiàng)目管理

第二章 建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織與規(guī)劃

學(xué)習(xí)要點(diǎn)：

1、了解工程項(xiàng)目管理組織的概念，掌握工程項(xiàng)目管理組織的特點(diǎn)，熟悉工程項(xiàng)目管理組織策劃的內(nèi)容和程序。

2、熟悉工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)。

3、了解項(xiàng)目經(jīng)理定義，掌握項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)權(quán)利，熟悉項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求和建造師執(zhí)業(yè)資格制度。

4、理解施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的意義，熟悉施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱和施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的內(nèi)容和編制辦法。

本章結(jié)構(gòu)：

第一節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織的概念

第二節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

第三節(jié) 工程項(xiàng)目經(jīng)理與建造師

第四節(jié) 施工項(xiàng)目管理計(jì)劃

本章內(nèi)容：

第一節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織概述

一、工程項(xiàng)目管理組織的概念

“組織”一詞有兩個(gè)含義，其一是作為名詞，指組織機(jī)構(gòu)。其二是作為動(dòng)詞，指組織工作（或行為、活動(dòng)）。

工程項(xiàng)目管理組織是指為實(shí)施工程項(xiàng)目管理而建立的組織機(jī)構(gòu)，以及該機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的各項(xiàng)組織工作。

二、工程項(xiàng)目組織管理的特點(diǎn)

1、項(xiàng)目的目標(biāo)是項(xiàng)目組織的前提。

2、項(xiàng)目管理組織內(nèi)部的分工與協(xié)作

3、項(xiàng)目管理組織應(yīng)擁有不同層次的權(quán)利

4、項(xiàng)目管理組織具有動(dòng)態(tài)性

三、工程項(xiàng)目管理組織的策劃

項(xiàng)目管理組織策劃的內(nèi)容和程序如下：

1、確定工作任務(wù)。

2、選擇項(xiàng)目管理組織形式。

3、確立組織機(jī)構(gòu)、劃分工作部門。

4、確定崗位職責(zé)、落實(shí)工作人員。

5、制定工作制度和工作流程。

第二節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

一、工程項(xiàng)目管理的組織制度

項(xiàng)目管理的組織制度是項(xiàng)目投資體制的微觀層次，隨著投資管理體制的變革，項(xiàng)目管理的組織制度也發(fā)生了巨大的變化。

1、項(xiàng)目法人責(zé)任制

項(xiàng)目法人是指由項(xiàng)目投資代表人組成的建設(shè)項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)并承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)，它是一個(gè)擁有獨(dú)立法人財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)組織。

項(xiàng)目法人責(zé)任制是將投資所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、籌資、建設(shè)實(shí)施直到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及投資的增值保值和投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)全部責(zé)任，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

2、項(xiàng)目法人的組織形式

（1）由政府出資的新建項(xiàng)目。如交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施工程，可由政府授權(quán)設(shè)立工程管理委員會(huì)作為項(xiàng)目法人。

（2）由企業(yè)投資進(jìn)行的擴(kuò)建、改建、技改項(xiàng)目，企業(yè)董事會(huì)（工廠制的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子）是項(xiàng)目法人。

（3）由各個(gè)投資主體以合資的方式投資建設(shè)的新建、擴(kuò)建、技改項(xiàng)目，則由出資各方代表組成的企業(yè)（項(xiàng)目）法人作為項(xiàng)目法人。

3、項(xiàng)目法人的職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃與決策，以確定合理的建設(shè)規(guī)模和適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品方案。

（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資并合理安排投資使用計(jì)劃。

（3）制訂全過(guò)程的全面工作計(jì)劃，并進(jìn)行監(jiān)督、檢查，組織工程設(shè)計(jì)、施工，在計(jì)劃的投資范圍內(nèi)，按質(zhì)、按工期完成建設(shè)任務(wù)。

（4）對(duì)建設(shè)任務(wù)分解，確定每項(xiàng)工作的責(zé)任者及其職責(zé)范圍，并進(jìn)行協(xié)調(diào)。

（5）組織工程設(shè)計(jì)、施工的發(fā)包和投標(biāo)，嚴(yán)格履行合同，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、進(jìn)度、工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查、控制，并進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)工作。

（6）做好項(xiàng)目生產(chǎn)準(zhǔn)備和竣工驗(yàn)收，按期投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

（7）負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)投資的保值和增值，審定項(xiàng)目利潤(rùn)分配方案。

（8）按貸款合同規(guī)定，負(fù)責(zé)貸款本息償還。

4、項(xiàng)目法人與項(xiàng)目有關(guān)各方的關(guān)系

在建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，將于許多有關(guān)部門發(fā)生眾多的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，如政府、銀行、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位或部門。

二、工程項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是一個(gè)項(xiàng)目的組織制度，是支撐建設(shè)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的組織機(jī)構(gòu)體系，是項(xiàng)目管理的骨架。

建設(shè)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)是包括項(xiàng)目法人單位（或稱建設(shè)單位，在合同中稱為業(yè)主）的組織機(jī)構(gòu)與承包單位（如設(shè)計(jì)單位、施工單位，在合同中成為承包商）的組織機(jī)構(gòu)，雙方機(jī)構(gòu)密切配合才能完成項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)承擔(dān)的建設(shè)任務(wù)。

建設(shè)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)活動(dòng)的目標(biāo)相對(duì)于工業(yè)比較單一，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“工期短，質(zhì)量好，費(fèi)用省”，但其工作內(nèi)容卻十分復(fù)雜。

1、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則

（1）目的性原則

組織機(jī)構(gòu)作為一種管理手段，其設(shè)置的根本目的在于確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。就是說(shuō)根據(jù)目標(biāo)而設(shè)事（任務(wù)），因事而設(shè)置機(jī)構(gòu)和劃分層次，因事設(shè)人和定崗定責(zé)，因責(zé)而授權(quán)，權(quán)責(zé)明確，權(quán)責(zé)統(tǒng)一，關(guān)系清楚。

（2）管理跨度原則

現(xiàn)代組織理論十分重視管理跨度的科學(xué)性。管理跨度是指每一個(gè)管理者直接管轄的人數(shù)（部門負(fù)責(zé)人）。

管理跨度大小的選擇，應(yīng)綜合考慮領(lǐng)導(dǎo)者所處理事務(wù)的重要性、復(fù)雜程度及所管理下屬人員對(duì)工作的熟練程度等因素，以便使信息能夠迅速、準(zhǔn)確地傳遞。

（3）系統(tǒng)化原則

項(xiàng)目組織的系統(tǒng)化是由項(xiàng)目自身的系統(tǒng)化決定的。組織機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)化，突出表現(xiàn)在組織機(jī)構(gòu)的封閉性和整體性上。這就要求組織內(nèi)部各層次間、各級(jí)組織之間要形成一個(gè)相互制約、相互聯(lián)系的有機(jī)體。

（4）精簡(jiǎn)原則

項(xiàng)目組織在保證必要職能的前提下，應(yīng)盡量簡(jiǎn)化機(jī)構(gòu)，減少層次，嚴(yán)格控制二、三線人員，把“不用多余的人，一專多能”作為用人的基本原則。

（5）項(xiàng)目組織與企業(yè)組織一體化原則

項(xiàng)目組織是企業(yè)組織的有機(jī)部分。企業(yè)是它的母體，歸根到底，項(xiàng)目組織是由企業(yè)組建的。項(xiàng)目的組織形式與企業(yè)組織形式有關(guān)，不能離開企業(yè)的組織形式去談項(xiàng)目的組織形式。

2、項(xiàng)目業(yè)主（甲方）的組織機(jī)構(gòu)

（1）指揮部制

（2）工程監(jiān)理代理制

（3）交鑰匙管理方式

（4）建設(shè)單位自組織方式

3、項(xiàng)目實(shí)施的組織方式

（1）平行發(fā)包方式

（2）總分包方式

（3）全包（總包）方式

（4）承包聯(lián)營(yíng)方式

（5）承包監(jiān)理方式

三、施工項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

1、施工項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的程序

2、施工項(xiàng)目管理組織的主要形式

（1）工作隊(duì)式施工項(xiàng)目管理組織

（2）職能式項(xiàng)目管理組織

（3）矩陣式項(xiàng)目管理組織

（4）事業(yè)部式項(xiàng)目管理組織

四、施工項(xiàng)目管理組織形式的選擇

五、施工項(xiàng)目經(jīng)理部

1、施工項(xiàng)目經(jīng)理部的地位

2、施工項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)立

3、施工項(xiàng)目管理制度的建立

4、項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)行和解體

第三節(jié) 工程項(xiàng)目經(jīng)理與建造師

一、項(xiàng)目監(jiān)理概述

二、項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)權(quán)利

1、項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任

2、向項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)

3、施工項(xiàng)目經(jīng)理的任務(wù)、權(quán)限和利益

三、項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求

四、建造師執(zhí)業(yè)資格制度簡(jiǎn)介

第四節(jié) 施工項(xiàng)目管理規(guī)劃

一、概述

1、編制施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的目的2、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的作用

3、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的種類

4、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的編制要求

5、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃與施工組織設(shè)計(jì)、工程實(shí)施計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃的關(guān)系

二、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

1、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的作用

2、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的編制

3、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的內(nèi)容及編制方法

三、施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃

1、編制依據(jù)

2、編制程序

3、施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的內(nèi)容及編制方法