第一篇：萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準 辦公室崗位業(yè)績考核標準 崗位：主任 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.根據(jù)本部門年度、月度工作計劃和1.未按部門目標對工作進行分解落 工作任務，對工作進行分解，落實實，影響部門整體工作業(yè)績，扣2~5責任，并負責檢查、督促，確保工分/項；檢查、督促不力，扣1~2分/作順利完成。項。2.當本部門與其他部門發(fā)生工作上的2.由于主觀因素未能妥善協(xié)調(diào)解決，矛盾時，或本部門內(nèi)部出現(xiàn)需要協(xié)致使事端沒有及時平息或擴大，每調(diào)解決事宜時，要及時協(xié)調(diào)處理。次扣2~4分/項；未能妥善協(xié)調(diào)解決而嚴重影響工作的，扣5~8分/項。3.嚴格按考核制度的要求代表部門及3.未按制度要求及時對有關(guān)部門進行

時對相關(guān)部門及本部門內(nèi)部員工進考核，扣2分；未按制度要求及時行考核。對部門內(nèi)部員工進行考核，扣1分。4.年初提出全年工作計劃，結(jié)合實際4.計劃提出不及時,扣1分；制定措施 情況分解到每月每周；對本部門的不可行,扣1分；組織實施不及時,工作失誤，負領(lǐng)導責任；具體組織督辦不利,扣1分。實施或督辦。5.及時了解情況，發(fā)現(xiàn)問題；處理問5.協(xié)調(diào)不及時或不當,影響工作,各1

題過程中及時請示,處理結(jié)果及時反分；處理中未請示或請示不及時,督饋上報；對處理方案進行跟蹤督辦不利扣1分。導。崗位職一 6.提前一周制定會議或活動日程安排,6.未提前一周制定會議或活動日程安

責履行 報領(lǐng)導批準；負責安排、組織會場排，扣1分/次；會場布置不符要布置、后勤準備工作, 領(lǐng)導檢查通求，扣1分/次；未提前三天準備好過；負責提前三天準備好會議或活會議或活動所需材料,并分裝完畢，動所需材料,并分裝完畢；安排好會扣2分/次；未能會后3個工作日內(nèi)議記錄和錄音工作,會后3個工作日編發(fā)會議紀要，扣1分/次。內(nèi)編發(fā)會議紀要；布置會后及時辦理或督辦會議決議內(nèi)容。7.各種材料均應經(jīng)過領(lǐng)導/辦公會議審7.未經(jīng)公司領(lǐng)導審批,扣1分；對外口 定方能成文；對外口徑要統(tǒng)一；行徑不一致,扣1分；行文出現(xiàn)錯誤,文要規(guī)范,用語要準確,內(nèi)容要符合每次扣0.5。實際,措施要確實可行。8.負責年度培訓計劃的編制，并按時8.工作布置落實不到位,未能按規(guī)定完 提交公司人事部；負責年度培訓計成,每一環(huán)節(jié),每次扣0.5分。劃的分解落實工作；布置組織培訓考核,并記入臺帳或檔案；負責組織職工文化活動,豐富職工業(yè)余生活。9.根據(jù)公司的具體情況制定相應的措9.未及時制定有關(guān)制度或未反映有關(guān) 施與實施辦法；組織員工學習有關(guān)問題,扣1分。人事法規(guī)和公司人事制度；執(zhí)行中遇有問題及時匯報解決；及時跟蹤檢查執(zhí)行情況。

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準 辦公室崗位業(yè)績考核標準崗位：

主任 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 10.按考核規(guī)定時間、程序要求，實施10.工作標準擬定/修改工作不及時,工 部門、崗位考核；匯總考核結(jié)果，作總結(jié)和計劃調(diào)整不及時,扣1分；上報領(lǐng)導；做好本單位各部門職能考核工作不符合公司規(guī)定,每次扣配置、內(nèi)設機構(gòu)、人員調(diào)配和部門0.5分。崗位考核工作，人事任免、考核；嚴格做好違紀、違章事件的調(diào)查處理，調(diào)查、處理要有書面報告。11.嚴格按規(guī)定和合同簽訂工作規(guī)程做11.合同簽訂工作不及時,扣1分；未按

好員工的合同簽訂和解除工作；合規(guī)定辦理扣2分；其它布置工作不同簽訂和解除必須在規(guī)定期限內(nèi)完到位,每次扣0.5分。成；需要鑒證的,督促辦理鑒證工作；督促勞資管理員建立合同訂立臺帳。12.監(jiān)督印章保管員嚴格按規(guī)定使用、12.因把關(guān)不嚴，致使用印不符合操作

保管本單位印章，對用印審批單位和程序的，扣1分/次。進行嚴格把關(guān)。13.按公司的布置，做好各項工作的計13.組織、考核不力,每一環(huán)節(jié)扣0.5

劃、布置、組織實施及考核督辦。分。14.負責合同文本的審核；督導合同管14.未按《合同管理制度》規(guī)定執(zhí)行,每 理員建立合同臺帳,做好合同檔案管項次扣0.5分。理工作；督促合同管理員按時上報合同月報表；督促合同管理員及時檢查合同履行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時上崗位職一 報、整改。責履行 15.發(fā)生重大事項后,立即匯報,并采取15.處理突發(fā)事件或重大事件有誤,每一

有效措施；解決問題過程中注意保環(huán)節(jié)扣2分；不能及時形成書面報密工作,并形成書面報告；處理結(jié)果告，扣1分/次。及時向有關(guān)領(lǐng)導和部門匯報。16.在分管領(lǐng)導指導下,建立保密工作領(lǐng)16.未建立網(wǎng)絡,扣2分；保密工作出現(xiàn) 導網(wǎng)絡,并開展工作；不定期檢查各失誤,扣2分；對各部門保密工作監(jiān)部門保密工作執(zhí)行情況；做好本單督不利,出現(xiàn)失誤,扣1分。位綜合治理，消防保衛(wèi)工作，杜絕事故隱患，確保安全。17.處理或接待好來信來訪，及時向領(lǐng)17.未處理或接待好來信來訪，扣1分/ 導匯報來信中提出的建議和反映的次；未及時向領(lǐng)導匯報問題、情問題、情況。況，扣1分/次。18.保證本單位合理調(diào)度車輛；督促駕18.辦公室車輛調(diào)度失誤，扣1分/次； 駛員做好車輛的保養(yǎng)和維護工作。駕駛中未做好車輛的保養(yǎng)和維護工作，扣1分/次。19.負責與有關(guān)部門或律師的聯(lián)絡；及19.未能及時提供有關(guān)材料，扣1分/ 時提供有關(guān)材料；及時向領(lǐng)導匯報次；未及時匯報造成影響案件訴訟案件進展情況。的，扣2分/次。20.根據(jù)來客情況,制定接待計劃,報領(lǐng)20.接待工作中出現(xiàn)失誤,每一環(huán)節(jié)扣

導審批后執(zhí)行；布置安排好來客0.5分；影響公司形象,扣2分。食、住、行；對處接待中注意樹立良好公司形象。

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準 辦公室業(yè)績考核標準 崗位：主任 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 21.接到公司領(lǐng)導交辦的其他工作任21.未立即開展工作，扣1分/項，未在崗位職務，必須立即開展工作，選擇工作規(guī)定時限內(nèi)完成任務每推遲1日扣1一 責履行 方案，布置工作任務，在要求完成分；完成質(zhì)量不符合要求，扣1分/的時間內(nèi)及時保質(zhì)保量完成任務。項。1.嚴格遵守《考勤制度》，不遲到、1.第一次遲到（早退），扣1分，第不早退、不曠工。二次遲到（早退），扣2分，以此類推，扣分累加；曠工一天，扣20分，曠工二天，否決考核。制度 二 執(zhí)行 2.及時學習并嚴格遵守公司各項規(guī)章2.未及時學習，扣5分；違反公司規(guī)制度。章制度，性質(zhì)較輕，扣10分，性質(zhì)較重，扣15分~30分/項次，性質(zhì)嚴重，否決考核并另行處罰。累計扣分 考核得分=100—累計扣分= 分

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準

辦公室崗位業(yè)績考核標準崗位：

副主任

序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1． 及時購置、維護辦公用品，確保工作1.辦公用品管理工作中出現(xiàn)差錯,影響 需要；職工食堂管理:菜肴質(zhì)量、衛(wèi)業(yè)務工作需要,每一次扣0.5分；食生，用具采購、保管工作滿足員工工堂管理工作出現(xiàn)失誤,每一次扣0.5作生活需要。監(jiān)督食堂采購情況,與分；如出現(xiàn)食物中毒等惡性事故,扣計財部核對伙食費支出情況,合理控3分；職工宿舍管理工作中,出現(xiàn)失制費用支出；職工宿舍管理:用房租誤,影響正常工作需要,扣1分。用、分配，用具購置，安全維護工作及時，保證員工生活需要。2． 按照辦公室工作規(guī)程和公司有關(guān)規(guī)定2.車輛調(diào)試不及時,不合理,每次扣

調(diào)度、保養(yǎng)、維修車輛；負責選擇定0.5；車輛修理,養(yǎng)護工作違反公司點修理廠家,并報總公司審核；負責有關(guān)規(guī)定,扣1分；對駕駛員管理不審核修理單及內(nèi)容,并報總公司審到位,扣1分；車輛購買手續(xù)未按規(guī)批；合理調(diào)度車輛,每日檢查駕駛員定上報,扣3分/次。出車記錄；做好駕駛員安全教育工作；辦理車輛的購置和上牌手續(xù)。3． 與當?shù)赜嘘P(guān)部門保持工作聯(lián)系,做好3.聯(lián)防聯(lián)建工作出現(xiàn)誤差，扣2分；

綜合治理工作；做好節(jié)日安全值班安安全值班工作未及時安排，安全工排及檢查工作；隨時檢查辦公用房、作檢查不利，出現(xiàn)事故，扣1分；職工宿舍安全情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處事故發(fā)生后未按程序匯報，處理不理；制定應急方案。及時,事后調(diào)查不利,形成報告延期，或上報時間不及時,扣1分。4． 按規(guī)定時間制定計劃，按規(guī)定報批，4.未在規(guī)定時間制定計劃,每次扣0.5

崗位職統(tǒng)一購買,交文員登記建帳，并由文分；未建立禮品領(lǐng)用臺帳，每次扣一 責履行 員負責領(lǐng)用；負責禮品購置保管和領(lǐng)0.5分。用,領(lǐng)用程序符合公司有關(guān)規(guī)定；建立禮品領(lǐng)用臺帳。5． 具體負責落實會場,安排與會人員5.每一環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤,每次扣0.5分； 食、住、行，落實有關(guān)禮品及后勤用影響公司形象,扣1分。品的購買工作；負責執(zhí)行對外接待計劃,安排客人食、住、行；工作中注意樹立良好的公司形象。6.辦公室主任不在時，代替辦公室主6.未按主任布置的工作要求完成工 任行使職責。作，扣1分/項。7.及時做好辦公樓裝飾裝修的概算和7.及時做好辦公樓裝飾裝修的概算，施工單位的考察、洽談；對裝修施扣1分/次；未對施工單位進行考工的進度、安全、質(zhì)量進行協(xié)調(diào)、察、洽談，扣1分/次。管理。8.按文件和會議決定時限，及時對執(zhí)8.未及時對執(zhí)行情況進行督辦、檢 行情況進行督辦、檢查，并將檢查查，扣1分/次；檢查情況未及時向情況及時向有關(guān)領(lǐng)導匯報。有關(guān)領(lǐng)導匯報，扣1分/次。9.接到領(lǐng)導交辦的其他工作任務，必9.未立即開展工作（無特殊原因），須立即開展工作，在要求完成的時扣1分/項，未在規(guī)定時限內(nèi)完成任間內(nèi)及時保質(zhì)保量完成任務。務每推遲1日扣1分；完成質(zhì)量不符合要求，扣1分/項。

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準

辦公室崗位業(yè)績考核標準

崗位：副主任 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.嚴格遵守《考勤制度》，不遲到、1.第一次遲到（早退），扣1分，第不早退、不曠工。二次遲到（早退），扣2分，以此類推，扣分累加；曠工一天，扣20分，曠工二天，否決考核。制度 二 執(zhí)行 2.未及時學習，扣5分；違反公司規(guī)2.及時學習并嚴格遵守公司各項規(guī)章章制度，性質(zhì)較輕，扣10分，性質(zhì)制度。較重，扣15分~30分/項次，性質(zhì)嚴重，否決考核并另行處罰。累計扣分 考核得分=100—累計扣分= 分

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準

辦公室崗位業(yè)績考核標準

崗位： 文秘 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.制度擬定前開展認真的調(diào)查、分析1.未經(jīng)調(diào)查或調(diào)查不實，每次扣1 工作，并將結(jié)果反映在制度當中；分；工作完成不及時，每次扣1制度初稿形成后,下發(fā)征求意見,根分；督辦或修改工作不及時,扣1據(jù)意見反饋情況再作調(diào)整；制度正分；違反工作程序,每次扣0.5分。式行文后,要及時了解執(zhí)行中有關(guān)情況,并根據(jù)具體情況提出修定意見。2.行文規(guī)范,內(nèi)容準確詳實；工作完成2.公文發(fā)布行文不符合規(guī)范，每次扣1 及時。分；行文程序違反公司規(guī)定，每次扣1分。3.記錄內(nèi)容詳盡，重點突出，報領(lǐng)導3.記錄不全,行文不規(guī)范,未及時報審

審核及時；會議紀要行文規(guī)范,內(nèi)容簽發(fā),每次扣0.5分；違反保密制準確詳實；工作完成及時；遵守保度,每次扣1分。密規(guī)定。4.事前應對所寫事物進行調(diào)查、了4.未經(jīng)調(diào)查或調(diào)查不實，每次扣1分.解，掌握一定相關(guān)信息；文章內(nèi)容文章內(nèi)容不真實,觀點未經(jīng)公司領(lǐng)導/真實可靠,觀點經(jīng)過公司領(lǐng)導/辦公辦公會議規(guī)定,扣1分。未按時完成,崗位職一 會議確定；完成時間及時。每次扣0.5分。責履行 5.定期整理,分類保存,保密資料要按5.未按期整理，分類不正確，每次扣

公司有關(guān)規(guī)定保管；重要事項登0.5分；督辦不及時,扣1分；保密記、督辦及時，反饋及時；工作要規(guī)定,扣2分。有保密意識。6.每月整理、編輯單位大記事，提交6.未在規(guī)定時限內(nèi)向公司辦公室上

領(lǐng)導審核后，在公司辦公室規(guī)定時報，扣1分/次；年底未進行匯總，限內(nèi)上報；年底進行匯總。扣2分/次。7.及時編發(fā)公司內(nèi)部工作《簡報》，7.未及時編發(fā)公司內(nèi)部工作《簡

每月編發(fā)一期《資料參閱》。報》，扣1分/次；未能做到每月編發(fā)一期《資料參閱》，扣1分/次。8.接到部門領(lǐng)導交辦的其他工作任8.未立即開展工作（無特殊原因），務，必須立即開展工作，在要求完扣1分/項，未在規(guī)定時限內(nèi)完成任成的時間內(nèi)及時保質(zhì)保量完成任務每推遲1日扣1分；完成質(zhì)量不務。符合要求，扣1分/項。1.嚴格遵守《考勤制度》，不遲到、1.第一次遲到（早退），扣1分，第不早退、不曠工。二次遲到（早退），扣2分，以此類推，扣分累加；曠工一天，扣20分，曠工二天，否決考核。制度 二 執(zhí)行 2.及時學習并嚴格遵守公司各項規(guī)章2.未及時學習，扣5分；違反公司規(guī)制度。章制度，性質(zhì)較輕，扣10分，性質(zhì)較重，扣15分~30分/項次，性質(zhì)嚴重，否決考核并另行處罰。累計扣分 考核得分=100—累計扣分= 分

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準

辦公室崗位業(yè)績考核標準 崗位： 人事助理 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.協(xié)助工作不及時，未按規(guī)定程序辦1.協(xié)助辦公室主任制/修訂崗位考核標準

理，扣1分；考核統(tǒng)計及上報工作及辦法；按規(guī)定考核程序進行；考核中出現(xiàn)差錯，每次扣0.5分.結(jié)果統(tǒng)計上報工作.2.造單、統(tǒng)計、報表、臺帳填寫工作2.每月3日前完成員工考勤的統(tǒng)計工作, 不及時,出現(xiàn)錯誤,每次扣0.5分。填報人事統(tǒng)計報表；每月4日前完成工資造單工作，做到及時、準確無誤；每月統(tǒng)計填寫員工收入臺帳。3.每月3日前編制各類人事報表,按時上報3.統(tǒng)計、報表、臺帳填寫工作不及

有關(guān)部門和公司領(lǐng)導；每月3日前做好時,出現(xiàn)失誤,每次扣0.5分。各類臺帳,并上報總公司及有關(guān)領(lǐng)導。4.繳納和停繳手續(xù)必須按規(guī)定規(guī)程進4.開戶、繳納工作不及時，違反規(guī) 行，要根據(jù)國家政策變化及時提出調(diào)定，扣1分；臺帳填寫、上報工作整方案報公司審批；每月統(tǒng)計各項保不及時，出現(xiàn)差錯，每次扣0.5險費用及公積金繳付情況,填報統(tǒng)計臺分。帳。5.在辦公室主任布置下,做好人力資源開5.人力資源開發(fā)計劃編制不及時,未

發(fā)計劃的編制草擬或調(diào)整工作,要求工按規(guī)定報批,各扣1分；計劃執(zhí)行崗位職作完成及時,內(nèi)容可行,并協(xié)助主任落與計劃內(nèi)容不符,扣2分；未及時一 責履行 實計劃；根據(jù)公司批示和辦公室主任調(diào)整計劃,扣1分；人員招聘、錄安排,做好人員招聘、錄用、考核和轉(zhuǎn)用、考核、轉(zhuǎn)正程序不對，每次各正工作。按時辦理錄用人員的各種手扣0.5分；干部考核不及時，程序續(xù),及“四金”的開戶/轉(zhuǎn)入繳納手續(xù)；不規(guī)范，考核結(jié)果與事實不符，各根據(jù)工作需要,及時提出計劃的調(diào)整意扣分。見；協(xié)助主任進行干部考核工作；工作程序符合公司《管理大綱》要求。6.協(xié)助辦公室主任擬定員工年度培訓工6.計劃編制不及時，扣1分；計劃執(zhí)

作計劃,并分解到月；根據(jù)工作需要及行無故脫期，每次扣1分；培訓成公司計劃,協(xié)助辦公室主任開展職工文績未及時統(tǒng)計上報，臺帳登記出現(xiàn)化活動；培訓情況按時統(tǒng)計，記入臺差錯,每次扣0.5分；職工文化活動帳，并上報總公司。組織開展中出現(xiàn)失誤,每次扣1分。7.接到部門領(lǐng)導交辦的其他工作任務，7.未立即開展工作（無特殊原因），必須立即開展工作，在要求完成的時扣1分/項，未在規(guī)定時限內(nèi)完成間內(nèi)及時保質(zhì)保量完成任務。任務每推遲1日扣1分；完成質(zhì)量不符合要求，扣1分/項。1.嚴格遵守《考勤制度》，不遲到、不1.第一次遲到（早退），扣1分，第早退、不曠工。二次遲到（早退），扣2分，以此類推，扣分累加；曠工一天，扣20分，曠工二天，否決考核。制度 二 執(zhí)行 2.及時學習并嚴格遵守公司各項規(guī)章制2.未及時學習，扣5分；違反公司規(guī)度。章制度，性質(zhì)較輕，扣10分，性質(zhì)較重，扣15分~30分/項次，性質(zhì)嚴重，否決考核并另行處罰。累計扣分 考核得分=100—累計扣分= 分

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準 辦公室崗位業(yè)績考核標準 崗位：

文員 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.文件收發(fā)及時,登記齊全,分類正1.文件收發(fā)、傳閱、登記不及時，分 確。傳閱文件及時,無積壓；上報文類不正確，信息反饋不及時，每次件及時,信息反饋及時,傳達到人；扣0.5分；臺帳登錄內(nèi)容不全,不符各類臺帳登錄及時,內(nèi)容齊全正確、合規(guī)范,扣1分。符合規(guī)范。2.熟悉檔案管理知識及法規(guī)；按公司2.檔案資料收集不齊全,或丟失,扣2 檔案管理規(guī)定，收集完整、分類準分；分類不正確,整理不及時,管理確、整理及時；檔案資料管理、檔中違反規(guī)定1分。案器具管理和檔案借閱符合公司檔案管理規(guī)定。3.及時做好各類資產(chǎn)的入庫登記工3.未建立固定資產(chǎn)臺帳，或臺帳登記

作；及時建立固定資產(chǎn)的建檔、登不規(guī)范，領(lǐng)用手續(xù)不規(guī)范，費用分記、標識工作；安全保管,領(lǐng)用登攤不及時、出現(xiàn)差錯，每次扣0.5記,費用分攤。分。4.及時登記各部門購買的新書,建立圖4.圖書購買和登記和借閱手續(xù)不全，書卡和圖書目錄；日常保管安全；每次扣0.5分；圖書管理不善,導致借閱手續(xù)齊全,期限符合規(guī)定；圖書圖書缺損,扣1分。柜清潔,排放有序,便于查找。崗位職一 5.遵守文印管理程序，及時完成本職5.工作不及時,出現(xiàn)5處以上誤差,分

責履行 文印工作；監(jiān)督其它人員合理使用攤不及時,每次扣0.5分；設備養(yǎng)護復印和打印機；做好登記分攤工不周,扣1分。作；定時保養(yǎng)和及時修理文印器材。6.登記及時齊全、認真核對、分攤合6.未按規(guī)定完成工作，每次扣0.5 理。分。7.及時登錄新員工生日,做好禮品分送7.未按規(guī)定完成工作，每次扣0.5 工作。分。8.根據(jù)員工進出情況,及時準確做好員8.未按規(guī)定完成工作，每次扣0.5

工通訊錄的編制和調(diào)整工作。分。9.分發(fā)登記及時齊全；保管安全；按9.分發(fā)登記不及時,每次扣0.5分。保

時回收銷毀,無泄漏。管回收銷毀,出現(xiàn)差錯,泄漏公司秘密,扣2分。10.接到部門領(lǐng)導交辦的其他工作任10.未立即開展工作（無特殊原因），務，必須立即開展工作，在要求完扣1分/項，未在規(guī)定時限內(nèi)完成任成的時間內(nèi)及時保質(zhì)保量完成任務每推遲1日扣1分；完成質(zhì)量不務。符合要求，扣1分/項。

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準

辦公室崗位業(yè)績考核標準

崗位： 文員 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.嚴格遵守《考勤制度》，不遲到、1.第一次遲到（早退），扣1分，第不早退、不曠工。二次遲到（早退），扣2分，以此類推，扣分累加；曠工一天，扣20分，曠工二天，否決考核。制度 二 執(zhí)行 2.未及時學習，扣5分；違反公司規(guī)2.及時學習并嚴格遵守公司各項規(guī)章章制度，性質(zhì)較輕，扣10分，性質(zhì)制度。較重，扣15分~30分/項次，性質(zhì)嚴重，否決考核并另行處罰。累計扣分 考核得分=100—累計扣分= 分

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準 辦公室崗位業(yè)績考核標準

崗位： 駕駛員 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.平時汽車保養(yǎng)、修理不及時，年檢1.保持良好的車況和整潔的車容，每失期,每次扣1分；日常車輛清潔工天上班前必須清洗車輛，檢查燃作未進行，未按指定地點停放,每次油、潤滑油、水、輪胎、燈光情況扣0.5分。和方向、剎車等性能是否良好；下班應將車輛洗清潔后入庫，每星期至少打一次臘；認真做好出車前、行駛中、回車后例行保養(yǎng)；小故障應自修，做好車輛年度審驗工作；車輛按指定地點停放。2.做到遵法知法，駕駛熟練，集中精2.出現(xiàn)行車責任事故,扣3分；出車記

神，無交通事故和違單違規(guī)現(xiàn)象；錄、保養(yǎng)記錄不全,未及時回電,出私出車及時,路線熟悉；回電及時；出車,每次扣0.5分；違反公司保密工車記錄及保養(yǎng)記錄齊全；行車過程作規(guī)定,扣1分；將車交非駕駛員行中知悉的保密工作內(nèi)容,不得外傳；駛,扣2分。嚴禁出私車,不得將車交非駕駛員行崗位職駛。一 責履行 3.查驗修理的項目是否準確，更換的3.車輛檢修不及時,手續(xù)不全,未進行詢

零件是否合理，必要時還要進行試比價,每次扣1分；謊報修理項目,修車；修理必須到指定廠家.修理時應理時未盡到監(jiān)督職責,扣2分。在場監(jiān)督；辦理修理審批手續(xù).進行詢價和比價工作；各項工作程序符合公司《管理大綱》要求。4.嚴守單位密秘，不得向他人透露領(lǐng)4.未做好保密工作，扣2分/次。導講話內(nèi)容。5.嚴守工作崗位，服從分配，聽眾安5.不服從工作安排，扣1分/次；酒后 排，不準隨意離崗，嚴禁喝酒，及開車，扣3分/次。時回電，隨叫隨到。6.接到部門領(lǐng)導交辦的其他工作任6.未立即開展工作（無特殊原因），務，必須立即開展工作，在要求完扣1分/項，未在規(guī)定時限內(nèi)完成任成的時間內(nèi)及時保質(zhì)保量完成任務每推遲1日扣1分；完成質(zhì)量不務。符合要求，扣1分/項。1.嚴格遵守《考勤制度》，不遲到、1.第一次遲到（早退），扣1分，第不早退、不曠工。二次遲到（早退），扣2分，以此類推，扣分累加；曠工一天，扣20分，曠工二天，否決考核。制度 二 執(zhí)行 2.未及時學習，扣5分；違反公司規(guī)2.及時學習并嚴格遵守公司各項規(guī)章章制度，性質(zhì)較輕，扣10分，性質(zhì)制度。較重，扣15分~30分/項次，性質(zhì)嚴重，否決考核并另行處罰。累計扣分 考核得分=100—累計扣分= 分

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準

辦公室崗位業(yè)績考核標準 崗位： 食堂人員 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.工作按時,保證職工生活需要；菜肴1.出現(xiàn)食物中毒或其它影響職工生命

質(zhì)量高,菜價適中；作風清正,費用支安全事故,扣3分；飯菜質(zhì)量不合格,出合理；保證加班員工就餐。扣1分；未保證職工按時就餐,每次扣1分。2.及時辦理采購,價格合理，做到貨比2.辦理不及時,手續(xù)不全,每次扣0.5 三家；入庫登記手續(xù)齊全,保管得分。當。崗位職一 3.合理使用,發(fā)現(xiàn)問題及時通知辦公室3.衛(wèi)生不合格,未按規(guī)定保養(yǎng)器具,扣1責履行 修理；日常勤擦洗,不得有灰塵；修分。理程序符合公司有關(guān)規(guī)定,價格合理。4.餐具定期消毒；食堂衛(wèi)生合乎餐飲4.未定期消毒,衛(wèi)生不合格扣1分。要求；不得有蚊蠅、灰塵和污水等。1.嚴格遵守《考勤制度》，不遲到、1.第一次遲到（早退），扣1分，第不早退、不曠工。二次遲到（早退），扣2分，以此類推，扣分累加；曠工一天，扣20分，曠工二天，否決考核。制度 二 執(zhí)行 2.及時學習并嚴格遵守公司各項規(guī)章2.未及時學習，扣5分；違反公司規(guī)制度。章制度，性質(zhì)較輕，扣10分，性質(zhì)較重，扣15分~30分/項次，性質(zhì)嚴重，否決考核并另行處罰。累計扣分 考核得分=100—累計扣分= 分

萬科房地產(chǎn)崗位業(yè)績考核標準

辦公室崗位業(yè)績考核標準 崗位： 勤雜人員 序考核扣工作標準 評分辦法 號 內(nèi)容 分 1.未能做到每日清洗，扣1分/天；未1.每個工作日拖洗走廊，清掃樓梯，能定期更換紙籮，扣1分/天；未能沖洗衛(wèi)生間，勤倒垃圾，確保公司每兩個星期擦玻璃窗一次，扣1分/辦公環(huán)境整潔、干凈；每兩個星期次。擦玻璃窗一次；定期更換紙籮；每個工作日拖洗公司各辦公室地板。2.未能每日兩次搞好總經(jīng)理辦公室衛(wèi)2.每個工作日兩次擦洗總經(jīng)理辦公室

生工作，扣1分/次；未能每日更換辦公桌、電話機、電腦等辦公設報紙，扣1分/次。施，清潔地板、坐椅、沙發(fā)，確保辦公室無灰塵、雜物；按時澆花草；每日清倒垃圾.更換報紙。3.每日上午分發(fā)訂閱的各類報刊、資3.未能每日更換報紙，扣1分/次；造

料，不得壓放，不得遺失； 成重要資料信件遺失，扣3分/份。4.做到每星期至少更換一次紙籮；各4.未能保證飲水正常供應，扣1分/

辦公室、會議室提出供應飲水要求次。崗位職后，應及時供應，確保飲水正常供一 責履行 應。5.每天上、下班及風雨天及時關(guān)好門5.未及時關(guān)好門窗，造成門窗損壞，窗?？?分/次。6.庫存用品堆放整齊，做好防火、防6.未做好保管工作，扣1分/次；造成潮、防腐工作，對庫存用品的收領(lǐng)重大損失，扣5分/次；帳實不符，及時做好登記，做到帳實相符?？?分/次。7.精心養(yǎng)護，定期澆水，保持花卉的7.花木缺乏養(yǎng)護造成花木死亡，扣1 成活率；花木擺放整齊美觀；發(fā)現(xiàn)分/株?；境霈F(xiàn)問題，及時報告并與有關(guān)部門聯(lián)系醫(yī)治。8.接到領(lǐng)導交辦的其他工作任務，必8.未立即開展工作（無特殊原因），須立即開展工作，在要求完成的時扣1分/項，未在規(guī)定時限內(nèi)完成任間內(nèi)及時保質(zhì)保量完成任務。務每推遲1日扣1分；完成質(zhì)量不符合要求，扣1分/項。

1.嚴格遵守《考勤制度》，不遲到、1.第一次遲到（早退），扣1分，第不早退、不曠工。二次遲到（早退），扣2分，以此類推，扣分累加；曠工一天，扣20分，曠工二天，否決考核。制度 二 執(zhí)行 2.及時學習并嚴格遵守公司各項規(guī)章2.未及時學習，扣5分；違反公司規(guī)制度。章制度，性質(zhì)較輕，扣10分，性質(zhì)較重，扣15分~30分/項次，性質(zhì)嚴重，否決考核并另行處罰。累計扣分 考核得分=100—累計扣分= 分

第二篇：萬科物業(yè)管理標準

萬科物業(yè)管理標準(管理服務類)萬科物業(yè)

1.目的

建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范物業(yè)公司服務質(zhì)量。

2.范圍

本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。

各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。

4.方法和過程控制

萬科物業(yè)管理標準包括四部分：《萬科物業(yè)管理標準管理服務類》（VKWG08-18-1）、《萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬科物業(yè)管理標準設備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬科物業(yè)管理標準安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。萬科物業(yè)管理標準管理服務類

1.組織規(guī)范

1.1組織機構(gòu)健全，部門職責明確，部門間職責接口清晰、工作流程通暢。

1.2建立、健全內(nèi)部管理、服務提供、人力資源、質(zhì)量管理、信息管理、行政后勤管理等各項企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標準及其具體的落實和考核辦法。1.3公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責，并有效履行。1.4物業(yè)管理項目實行綜合一體化管理。

1.5公司制訂工作計劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時期內(nèi)的企業(yè)（質(zhì)量）方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。

1.6公司質(zhì)量管理體系滿足質(zhì)量方針要求，整個組織活動滿足體系要求。1.7質(zhì)量方針和目標形成文件，由最高管理者批準。

1.8公司至少每年按計劃進行一次管理評審活動，并確保管理評審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評審措施獲得落實。

1.9公司在不同的層次和職能之間進行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等。

2.文件資料記錄管理

2.1明確文件管理的崗位職責，所有文件、記錄標識清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。

2.2文件資料記錄保持完整、清晰、無缺失、無破損。

2.3相關(guān)部門或崗位對于所保存的質(zhì)量體系文件或重要資料應設置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失。

2.4對與本企業(yè)經(jīng)營運作有關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進行收集，并確保完整、有 5.人力資源管理

5.1公司通過大專院校、人才市場、勞務市場等專門機構(gòu)招聘人員。新聘人員應通過面試、筆試或現(xiàn)場操作合格后方可錄用。

5.2對所有正式員工，按照國家勞動法的規(guī)定簽訂勞動合同，并按照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定為其購買相應的社會保險。

5.3為員工提供符合勞動法要求的勞動保護，所有員工都接受職業(yè)安全培訓。

5.4每年針對不同的崗位人員，制訂相應的培訓計劃，并落實和實施，保證所有人員每季度接受培訓的時間不少于8小時，并對培訓效果進行評估，至少每半年總結(jié)一次培訓工作。5.5公司每年至少組織兩次管理項目經(jīng)理級以上人員參加專業(yè)培訓研修。

5.6對各級管理人員進行相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓，熟悉物業(yè)管理的基本法律知識。5.7員工培訓工作符合培訓制度要求。5.8公司建立定期考核制度，并有效落實。

5.9每年至少進行一次員工滿意度調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行分析，并對員工反映的問題進行整改落實。

5.10管理人員和專業(yè)技術(shù)人員具有相應資格，持證上崗。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達到100%，公司及物業(yè)管理項目主管級別以上的物業(yè)管理人員物業(yè)管理上崗證持有率達到80%以上，公司職能部門和項目負責人必須持有物業(yè)管理上崗證。5.11建立創(chuàng)新機制，鼓勵員工開展各種管理、服務和技術(shù)創(chuàng)新活動。

5.12公司確保每有超過3項在內(nèi)部管理、客戶服務、企業(yè)經(jīng)營上的創(chuàng)新措施得以有效應用。

6.顧客關(guān)系

6.1物業(yè)管理項目按規(guī)定成立業(yè)主委員會。6.2管理項目積極協(xié)助業(yè)主委員會建立和運作。

6.3管理項目和業(yè)主委員會建立規(guī)范、友好的關(guān)系，溝通順暢。

6.4所有住宅類物業(yè)管理項目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的管理項目未簽訂的，應補簽業(yè)主公約。

6.5物業(yè)管理項目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務電話及公司投訴電話。

6.6建立24小時接聽電話制度，接聽業(yè)主報修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。6.7住宅類物業(yè)管理項目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動。6.8社區(qū)文化活動按計劃開展，活動結(jié)束后進行評估積累經(jīng)驗。6.9物業(yè)管理項目應有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動場地、設施。

6.10物業(yè)管理項目至少每半年召開一次業(yè)主懇談會，加強與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡，聽取業(yè)主的建議與意見。

6.11物業(yè)管理項目內(nèi)設立業(yè)主意見箱。

6.12物業(yè)管理項目至少每年進行一次顧客意見調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行分析，對調(diào)查中所反映的問題采取相應措施進行改進。

6.13兩個業(yè)主以上的物業(yè)管理項目編制季度管理服務報告，每季度將管理、服務及財務信息（管理服務費收支情況和維修基金使用情況）向業(yè)主公布；單個業(yè)主的物業(yè)管理項目，編制物業(yè)管理周報，定期向業(yè)主公布管理、服務信息。要求提供的季度管理報告和物業(yè)管理周報全面、真實、客觀。

7.居家、商務服務

7.1服務人員服務及時、不拖沓，赴約提前到達時間不超過5分鐘，遲到最遲不超過2分鐘。

7.2服務過程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊的規(guī)定，不濃妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑.7.3對顧客的資料、物品、現(xiàn)金有明確收交記錄。

7.4各項居家、商務服務提供按照公司規(guī)定的程序進行。

7.5公布服務項目及價格表，并在服務前向服務對象說明服務內(nèi)容及相應的價格。7.6零修、急修及時率100%，返修率不高于1%（隨機抽樣值）。服務質(zhì)量回訪滿意率不低于95%。

7.7會所等其他服務提供符合公司相關(guān)要求

8.商鋪管理

8.1商鋪消防符合規(guī)定，管理項目應建立和落實定期檢查商鋪消防設施的制度。8.2無違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。

8.3落實好門前三包，鋪面整齊，無違章擺賣，無亂扔垃圾、無污水。8.4排放油煙、噪音等符合環(huán)保標準，無存放有毒有害物質(zhì)。

8.5商鋪手續(xù)齊全，并有登記管理。商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本資料、經(jīng)營許可證復印件、相關(guān)管理協(xié)議等。

8.6商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生，商鋪經(jīng)營行為不影響業(yè)主正常居住和生活。8.7廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無安全隱患或破損等。

9.接管驗收

9.1公司在接管新項目時進行房屋接管前驗收，并留有記錄。9.2公司制定房屋驗收標準。

9.3管理項目保留房屋返修跟進記錄。

10.入住辦理

10.1制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實。10.2保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等。10.3保留完整的房屋交付驗收等有效記錄。

10.4在迎接新項目業(yè)主入伙時，進行入伙前策劃和培訓。

11.經(jīng)營管理

11.1公司開展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營業(yè)務，物業(yè)管理項目開展房屋代理租賃業(yè)務、各種生活配套服務及公共配套設施代理經(jīng)營業(yè)務等。11.2公司收支至少達到平衡狀態(tài)。

11.3公司應嚴格控制成本支出，單位面積物業(yè)管理成本應控制在下列標準內(nèi)：

單位面積管理成本（元/平方米?月）

深圳、上海、北京地區(qū)

其他地區(qū)

多層住宅

小高層住宅

3.60

1.60

高層住宅

3.75

3.60

綜合大廈

5.90

5.50

寫字樓

17.50

13.00

注：單位面積管理成本 = 物業(yè)管理總成本（月）÷ 物業(yè)管理面積

12.管理目標標準

公司應實行目標管理，并設置相應的管理目標，其目標應達到以下要求： 管理目標

標準

管理目標

標準

物業(yè)管理費收繳率（%/年）

95%

公共火災發(fā)生數(shù)（件/年）

0

火警有效控制率（%/年）

100%

可控事件發(fā)生數(shù)（件/年）0

顧客滿意度（年）

4.0

員工滿意度（年）

4.0

顧客有效投訴率

住宅類物業(yè)（件/戶?年）

8‰

其他物業(yè)（件/平方米?年）

0.1‰

萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類

1.人員素質(zhì)

1.1熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況，熟悉本崗位職責范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強的安全防范意識。

1.2按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝（業(yè)務外包除外，但仍須著工作服），保持整潔，正確佩戴工牌。

1.3言語文明、作業(yè)規(guī)范、認真負責、精益求精。

2.內(nèi)務管理

2.1保潔、除雪、綠化工具、設備管理責任落實到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標識清楚，存放不能有礙觀瞻。機械性工具應做到定期維護保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同，實施監(jiān)控并記錄。確保連接部位無異常、機油不發(fā)黑且無明顯渾濁現(xiàn)象、動作無異音、操作靈敏，機身清潔；對長時間不使用的機械性工具要定期試動作，以保持其工作靈敏性。2.2集體住宿房間應保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。2.3每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動。

3.綠化管理

3.1 小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當、層次分明。

3.2新建住宅小區(qū)，公共綠地人均1平方米以上；舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。

3.3物業(yè)管理項目應按照CI要求對植物進行名稱標注，并將植物名錄備案管理。

3.4物業(yè)管理項目應根據(jù)植物生長習性編制植物養(yǎng)護計劃，對植物進行定期養(yǎng)護，外包的綠化項目應要求承包方提供植物養(yǎng)護計劃，并監(jiān)督檢查。

3.5花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿，無灼傷。枝干無機械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現(xiàn)象。

3.6小區(qū)植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物,無積水。3.7小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內(nèi)累計面積不超過2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5平方米?？菟劳炀葐棠究芍槐Ａ魳涓傻毮芤娗嗥?，新移植喬木需保留部分樹葉，要達到景觀效果。3.8喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整。

3.9喬灌木應保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無雜亂現(xiàn)象。

3.10草坪長勢良好，目視平整，生長季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8厘米左右。3.11綠地和花壇無雜草（人不常經(jīng)過區(qū)無明顯雜草）、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現(xiàn)象。

3.12主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當、醒目，標識清晰、完整、干凈。

4．清潔衛(wèi)生 4.1公共設施

4.1.1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。

4.1.2房屋雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用。

4.1.3門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。4.1.4玻璃：

（1）距地面2米范圍內(nèi)，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。（2）距地面2米以外玻璃目視無積塵。（3）通風窗側(cè)視無明顯灰塵、呈本色。4.1.5地面：

（1）需打蠟的地面光亮、顯本色。

（2）大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。（3）瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。

（4）膠質(zhì)地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印。（5）水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。（6）水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。

（7）廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（8）車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。4.1.6墻面

（1）涂料墻面無明顯污跡、腳印。

（2）大理石貼瓷內(nèi)墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵。（3）水泥墻面目視無蛛網(wǎng)、呈本色。

（4）不銹鋼內(nèi)墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無污跡。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。

4.1.7天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。4.1.8人體不常接觸到的設施位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感；所有設施表面基本呈本色。這里的設施包括滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等。

4.1.9噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過1只/100ml。4.1.10空置房無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無雜物、無明顯積塵。

4.1.11停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。

4.1.12排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

4.1.13垃圾車停放于指定點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。4.1.14垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。4.1.15標識牌、指示牌無污跡、無積塵。

4.1.16煙灰盅標志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石米、沙）保持清潔。

4.1.17洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好。有合同明確約定的除外。

4.1.18電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡。無異味,通風性能良好。

4.1.19地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲。

4.1.20家俱保持本色，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵。

4.1.21辦公場所，除滿足其它設施清潔要求外，還應滿足：（1）地面無污跡、無水跡并符合相應材質(zhì)地面清潔要求；（2）墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。

（3）門窗、開關(guān)、電腦、打印機、復印機、燈具、風扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。（4）桌椅、文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。

（5）垃圾簍不過滿、無異味。（6）飲水設施無污跡、無積水。

（7）會議室、培訓室、電腦教室等及時清掃、歸位。（8）洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。4.1.22冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：

4.1.22.1有明確的除雪要求和除雪工具。

4.1.22.2確保下雪及雪后業(yè)主的出行方便，清理積雪要及時，并在相應場所懸掛路滑提示標識，并根據(jù)需要在單元入口設置防滑墊，及時清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。4.1.22.3除雪時間：

（1）大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全。

（2）其余部位要求雪停后立即清掃。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應在四小時內(nèi)清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在36小時內(nèi)清理干凈。

（3）屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪。4.1.22.4除雪完成標準：

（1）雪后四小時，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1米寬，單元門前無雪覆蓋。（2）大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋。

（3）全面清掃后標準：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長不超過72小時。

4.2環(huán)境消殺

4.2.1定期進行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄。4.2.2房屋共用部位、共用設施設備部分無白蟻害。4.2.3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4.2.4無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。

4.2.5投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時采取有效措施防范。4.3游泳池

4.3.1游泳池及過水溝無青苔、砂粒等異物。

4.3.2泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓。

4.3.3配有足夠救生員，在開放時間內(nèi)不間斷值勤，且救生員必須具備培訓合格證，體檢合格證。

4.3.4水質(zhì)清澈透明、無異味，PH值6.8-8.2，池水混濁度不大于5度或站在游泳池兩岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道線。4.3.5泳池尿素濃度不大于3.5毫克/升。泳池細菌總數(shù)不超過1000個/毫升。大腸桿菌含量不超過18個/升。

4.3.6游離余氯應保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯應保持在1.0毫克/升以上。4.3.1冬季室內(nèi)泳池池水溫度控制在22—26℃攝氏度之間，室內(nèi)兒童池應在24—28℃之間，冬季室溫應高于水溫1—2℃。4.4會所

4.4.1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內(nèi)空氣清新；設備、設施完好無破損，無利角（針）；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動連接部位結(jié)實、安全、牢固、無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護罩；有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；各類器材、設備等呈本色、無明顯灰塵、污跡。

4.4.2棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標識清晰。4.4.3酒（水）吧：酒吧臺內(nèi)開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標準。4.5綜合項目

4.5.1小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設施，且設置合理。4.5.2清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。4.5.3小區(qū)內(nèi)不得違反當?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。4.5.4排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標準、外墻無污染。

4.5.5公共設施或場所標識應按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設置，標識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當。

4.5.6對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，設有明顯標識或采取有效防范措施。4.5.7居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，整潔干凈；無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。4.6樣板房和銷售廳

4.6.1室內(nèi)空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態(tài)。

4.6.2地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡。

4.6.3電器運作正常，物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持清潔、完好。4.6.4物品、設備與《物資清單》帳物相符。4.6.5飲用水、水杯備用充分。

4.6.6要求樣板房工作人員服務熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。4.6.7其它符合相關(guān)設施清潔要求。

5.二次供水

5.1生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時間清洗一次，保證二次供水達到國家標準，并附有當?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。

萬科物業(yè)管理標準(設備物資類)

1.目的

建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務體系。

2.范圍

本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。

3.職責

集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在VPS活動中作為評比依據(jù)開始運用。各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。

4.方法和過程控制

萬科物業(yè)管理標準包括四部分：《萬科物業(yè)管理標準管理服務類》（VKWG08-18-1）、《萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬科物業(yè)管理標準設備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬科物業(yè)管理標準安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。

萬科物業(yè)管理標準設備管理類 1.人員素質(zhì)

1.1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。

1.2上班時間內(nèi)，必須按照萬科物業(yè)CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。1.3具備必要的專業(yè)知識且按其職務和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。2.設備房管理 2.1基本要求

2.1.1設備房門上有相應設備房標識。

2.1.2設備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物； 2.1.3備現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。2.1.4配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。

2.1.5設備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。

2.1.6設備房內(nèi)設備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩，原設備具有的防護裝置應維護齊全。

2.1.7設備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確。

2.1.8所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

2.1.9供配電設備房應在顯眼位置設立“嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛放點。

2.2房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應滿足以下標準：

滅火器滅火級別

1公斤

2公斤

3公斤

4公斤

5公斤

8公斤

24T公斤

35F公斤 CO2滅火級別

2B

3B

4B

10B

干粉滅火級別

1A 2B 1A 3B 2A 5B 2A 9B

3A 14B 4A 22B

27A 45B 保護面積

嚴重危險級

5×8B

5×8B

5×8B

5×8B 10×5A 5×8B 中危險級

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B 15×5A

7.5×4B 輕危險級

10×1B

10×1B

10×1B

10×1B 20×3A 10×1B 20×3A 10×1B

10×1B 20×3A 10×1B

補充說明： a)保護面積一欄中 為不能選用。b)7.5×4B 7.5×4B 保護面積一欄中

為可選用，保護面積為7.5×4=30m2，用現(xiàn)場面積除以30即為滅火器個數(shù)。c)保護面積一欄中

為可選用，但由于經(jīng)濟原因，不建議選用。

d)地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加30%。

e)設有消防栓的場所，可相應減少30%；設有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應減少70%。

f)一個滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。g)滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識。

h)嚴重危險級：功能復雜、用電用火多、設備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。

i)以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GBJ140—90）要求。

2.3設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。2.4設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。2.5重要設備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設備房內(nèi)環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應設備技術(shù)標準要求）

2.6參觀來訪人員需進設

第三篇：【房地產(chǎn)公司】-萬科地產(chǎn)銷售部業(yè)績考核及獎勵制度0103

前言

北京公司銷售人員考核制度從2000年10月份試行以來，對激勵銷售人員的積極性產(chǎn)生明顯的效果，但在操作過程中也產(chǎn)生了不同程度的負面影響，如以下所列問題：

（1）銷售人員沒有一個明確的指引，指導自己每月實現(xiàn)銷售后應得到多少獎金。

（2）各銷售項目的管理人員雖然工作積極，但獎金嚴重傾斜于銷售人員，導致管理人

員獎金比銷售人員平均獎金少。

（3）銷售經(jīng)理沒有靈活的權(quán)力，調(diào)衡因部分銷售人員事務性工作所引起銷售機會減少的矛盾。

（4）后臺沒有可量化的考核指標。

（5）沒有淘汰機制，對銷售人員沒有緊迫感，不利于銷售人員的自我激勵。

銷售部績效考核獎勵制度

一、適用范圍：銷售服務組、銷售事務組全體銷售人員

二、績效獎勵原則：

1、銷售人員是萬科公司的正式員工，享受公司規(guī)定的工資及福利政策，但銷售人員不參與公司中期獎金及獎金分配，銷售獎金與銷售績效直接掛鉤，按照本制度執(zhí)行。

2、銷售人員績效考核與獎勵：根據(jù)各銷售項目及回款計劃核定銷售量（回款量），具體量化每位銷售人員的個人計劃量，根據(jù)量化指標對銷售人員進行績效考核，個人銷售獎金與個人銷售業(yè)績直接掛鉤。

3、管理人員績效考核與獎勵：著重管理人員的管理能力，量化所管理銷售（回款）小組的整體銷售（回款）業(yè)績，根據(jù)量化的項目目標進行考核，個人銷售獎金與所管理的銷售小組整體業(yè)績直接掛鉤。

4、事務性工作人員績效考核與獎勵：著重配合能力或新業(yè)務的創(chuàng)新能力，考核業(yè)績由銷售部經(jīng)理直接按計劃完成效果考核，個人銷售獎金根據(jù)本制度銷售人員的平均獎金按考核結(jié)果分配。

5、設立銷售部公共獎勵基金，由銷售部經(jīng)理對從事銷售準備工作或事務性工作作出杰出貢獻的各銷售人員進行獎勵。

6、銷售人員的業(yè)績考核以客戶簽署認購書為計算依據(jù)，個人銷售獎金以客戶簽署正式銷售合同為發(fā)放依據(jù)。若發(fā)生退房（退款）時，在退房當月扣減當月銷售（回款）金額。

7、根據(jù)各項目銷售（回款）要求，可臨時設立特殊獎勵獎金。

8、根據(jù)各項目銷售（回款）要求，設立各項目銷售（回款）冠軍獎；同時，根據(jù)全體銷售人員的銷售業(yè)績和團體協(xié)作能力，設立銷售高手獎和愛心大使獎。

9、設立優(yōu)秀管理人員獎，以獎勵在當月實際工作中管理能力最強、團體合作精神最好的管理人員。

10、設立晉升及懲罰機制，具體辦法以下：

（1）按照銷售專業(yè)系列劃分的標準，在季度考核周期中，分專業(yè)類群根據(jù)綜合能

力（計劃完成率、實際銷售金額、綜合評分）在前三名的銷售人員可有資格晉升比原專業(yè)級別高的級別，而后三名的銷售人員則降級別；同時在季度考

核周期中，排在后三名的銷售人員，由人力資源部與銷售部經(jīng)理經(jīng)綜合考評

后，仍不及格的人員可由人力資源部另行安排其他部門崗位。

（2）在半考核周期中，凡達到一定專業(yè)級別并在綜合能力在前五名的銷售人

員可獲得提出晉升管理人員的資格，由人力資源部和銷售部經(jīng)理通過競爭者

與半排名最后的管理人員公開競爭，擇優(yōu)選拔為管理人員。若排名最后的管理人員，由人力資源部與銷售部經(jīng)理經(jīng)綜合考評后報總經(jīng)理辦公會審

批，可掉換管理崗位或轉(zhuǎn)換到銷售人員崗位。

（3）月度績效考核中，個人實際銷售金額達不到計劃任務的50%，當月工資只發(fā)

放80%。

11、試用期銷售人員按實際銷售金額計算，不安排個人銷售計劃。試用期的銷售人員必須實現(xiàn)銷售達到正式銷售人員平均銷售金額的60%，才能轉(zhuǎn)正。銷售獎勵計算基準為個人銷售提成比例為正式銷售人員的50%，完成系數(shù)為1。

12、對于個盤銷售推廣期間，非該銷售組的銷售人員參加銷售，均計算銷售業(yè)績，以個人銷售提成比例的60%計算，該組接手銷售人員以提成比例的40%計算。

13、每月在銷售部公開銷售排行榜及特殊獎勵名單。

三、銷售獎勵計算辦法

1、銷售獎金種類

（1）前后臺銷售人員獎金（月度獎）。

（2）前后臺銷售主任獎金（月度獎）。

（3）事務性工作人員獎金（月度獎）。

（4）各項目銷售組銷售冠軍（1名）及后臺組回款冠軍（1名）（月度獎），前提是

各項目銷售（回款）組的業(yè)績第一名必須完成個人計劃的80%。

（5）銷售部全體人員綜合能力評分得出銷售高手及由各銷售人員集體投票得出愛

心大使（季度獎）。

（6）優(yōu)秀管理人員獎（1名）（月度獎），前提是負責的該項目實際數(shù)必須完成計劃的80%。

（7）由銷售部經(jīng)理根據(jù)各銷售人員從事事務性工作杰出者及銷售冠軍、回

款冠軍、管理冠軍、銷售高手、愛心大使，從公共獎勵基金中特

殊獎勵（臨時獎及獎）。

（8）銷售大戶獎金（臨時獎）。

（9）為促銷而制定的促銷單位獎金（臨時獎）。

2、各種獎金計算辦法

（1）各項目銷售前臺人員

銷售人員獎金=實際銷售金額*個人銷售提成比例*個人完成系數(shù)

銷售經(jīng)理獎金=項目實際銷售金額*管理銷售提成比例*項目完成系數(shù)

銷售冠軍獎金2000元，則獎勵銷售金額最高的銷售人員

注明：個人（項目）完成系數(shù)即按計劃實際完成的系數(shù)，其分配：

實際銷售金額<計劃的60%，系數(shù)為0

計劃的60%≤實際銷售金額<計劃的80%，系數(shù)為0.6

計劃的80%≤實際銷售金額<計劃的90%，系數(shù)為0.8

計劃的90%≤實際銷售金額≤計劃的100%，系數(shù)為1

超額100%的部分，系數(shù)為1.2（2）后臺銷售人員

銷售人員獎金=實際回款金額*個人回款提成比例*個人完成系數(shù)

銷售經(jīng)理獎金=整體實際回款金額*整體回款提成比例*整體完成系數(shù)

回款冠軍獎金2000元，則獎勵回款金額最高的銷售人員

注明：個人（整體）完成系數(shù)即按計劃實際完成系數(shù)，其分配：

實際銷售金額<計劃的60%，系數(shù)為0

計劃的60%≤實際銷售金額<計劃的80%，系數(shù)為0.6

計劃的80%≤實際銷售金額<計劃的90%，系數(shù)為0.8

計劃的90%≤實際銷售金額≤計劃的100%，系數(shù)為1

超額100%的部分，系數(shù)為1.2

（3）特殊促銷獎金

各銷售小組為促銷單位或回款難點而設立臨時性的特殊獎勵獎金，在實際制定

辦法中規(guī)定，須提前報分管總經(jīng)理審批。

（4）試用期銷售人員

銷售人員獎金=實際銷售金額*正式銷售人員個人銷售提成比例*50%

（5）優(yōu)秀管理獎

優(yōu)秀管理人員獎金2000元/人，由所有銷售經(jīng)理綜合評分得出最高分的獲取。

銷售大戶（500萬元以上）

? 若銷售大戶為散客時：

前臺銷售人員的銷售獎金以個人提成比例按標準的20%提取，后臺銷售人員的銷售獎金以個人提成比例按標準的5%提取，經(jīng)手負責主要聯(lián)系的銷售人員獎金按項目標準銷售提成比例的10%提取，該項目銷售經(jīng)理獎金以項目標準銷售提成比例的5%提取。

? 若銷售大戶為集團統(tǒng)一購買時：

經(jīng)手負責主要聯(lián)系的銷售人員獎金按項目標準銷售提成比例的10%提取。

（6）事務性工作人員

銷售人員獎金=以上六項總獎金/以上六項人員總數(shù)*業(yè)績評價系數(shù)

注明：業(yè)績評價系數(shù)范圍（0.5-1.1）由銷售部經(jīng)理評價。

（7）特殊榮譽獎金

按季度考核銷售部全體人員核定綜合評分。

? 根據(jù)季度綜合評分排名獎勵銷售高手：

季度銷售高手第1名，獎金3000元；

季度銷售高手第2名，獎金1500元；

季度銷售高手第3名，獎金1000元。

? 根據(jù)季度綜合評比總得分獎勵愛心大使：

季度愛心大使第1名，獎金2000元；

季度愛心大使第2名，獎金1000元；

季度愛心大使第3名，獎金600元。

以上獎金獲得者必須在完成個人季度計劃總?cè)蝿盏?0%的前提下獲取。

（8）公共獎勵基金的提取及使用辦法

公共獎勵基金=以上個人總獎金*5%

具體使用辦法，每月由銷售部經(jīng)理根據(jù)各銷售人員參與事務性工作的完成程度，安排分配辦法和提出依據(jù)，報人力資源部及分管副總經(jīng)理審批后發(fā)放。

公共獎勵基金為臨時性質(zhì)的發(fā)放，當月余額可累計下月分配，原則上不允許超

過結(jié)算。

在銷售部全年計劃完成80%以上時，設立銷售冠軍、回款冠軍、管理冠軍、銷售高手、愛心大使，獎金從公共獎勵基金中提取，總額不少于公共獎勵基金的50%，具體獎勵分配辦法年終由銷售部經(jīng)理與人力資源部提議，總經(jīng)理審批。

（9）個人實際獎金的支付辦法

公司人力資源部根據(jù)本方案核算剔除公共獎勵基金后銷售人員實際獎

金，并報集團人力資源部備案。每月15日，銷售人員領(lǐng)取上月實際獎金的85%，15%的獎金在公司發(fā)年終獎時發(fā)放，若職員中途辭職、被解除勞動合同或客戶對其投訴5次以上，公司不再支付其15%獎金。

四、銷售計劃、回款計劃及完成情況的確定

1、銷售部依據(jù)公司全年銷售計劃，提出季度分月銷售及回款計劃，報分管副總、財務部審批后共同確定。如因特殊原因（銀行問題不能按時放款、開盤時間改變等）可調(diào)整當月計劃任務。

2、各項目銷售經(jīng)理，根據(jù)上述月度計劃分配各銷售人員月度計劃，并報銷售部經(jīng)理審核同意后執(zhí)行。

3、每月5日前銷售部提供上月完成情況，報財務部審核確定實際銷售金額和回款金額，財務復核以實際發(fā)生為準，不允許提前或推后計算。每月8日報人力資源部制單，并在15日發(fā)放。

五、其他

銷售部經(jīng)理不參與本獎金分配；

本制度經(jīng)總經(jīng)理批準后從2001年3月1日起執(zhí)行，解釋權(quán)在銷售部經(jīng)理及人力資源部。公司有權(quán)根據(jù)市場情況和實際操作情況調(diào)整本制度。

銷售部、人力資源部

2001年3月1日

批準人：

第四篇：萬科房地產(chǎn)簡介

武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司

一、公司簡介

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。2011年上半年萬科共完成銷售額656.5億元，已超2009年全年銷售收入，繼續(xù)領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)市場。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。

萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2010年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的46個城市。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認可。公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。公司努力實踐企業(yè)公民行為。萬科從2007年開始每年發(fā)布社會責任報告。2009年，萬科捐資并建設的遵道鎮(zhèn)中心幼兒園、遵道鎮(zhèn)便民服務中心、向峨鄉(xiāng)政務中心以及遵道梨花廣場先后建成交付，均達到最高抗震設防等級。

“人才是萬科的資本，是萬科的核心競爭力”，尊重人，為優(yōu)秀人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的工作環(huán)境，是萬科成功的首要因素。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡，為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長，倡導“陽光照亮的體制”、簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。萬科重視人才培養(yǎng)，尤其重視應屆畢業(yè)生的培養(yǎng)。萬科自1999年起大規(guī)模的從國內(nèi)著名高校招聘應屆畢業(yè)生，經(jīng)過十二年的系統(tǒng)沉淀，已形成了中國企業(yè)中獨具特色的“新動力”（New Power）品牌，并培養(yǎng)出一大批善經(jīng)營、懂管理、專業(yè)知識過硬、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。自2007年起，萬科“新動力”招聘延伸到海外，與世界一流大學建立起長期的人才引進和合作體系，迄今為止，已有來自哈佛大學、MIT、斯坦福大學、劍橋大學、牛津大學、東京大學等十余所世界名校的精英學子紛紛加盟萬科，開始他們在萬科的卓越職業(yè)生涯。

萬科連續(xù)六年蟬聯(lián)中國第一地產(chǎn)公司

由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合主辦，北京中房研協(xié)技術(shù)服務有限公司承辦的“2013中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會”23日在香港與北京同步舉行，當日發(fā)布的“2013年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力排行榜”顯示，萬科連續(xù)六年蟬聯(lián)榜首。

第五篇：萬科物業(yè)服務標準

萬科物業(yè)服務標準

1.目的

建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范物業(yè)公司服務質(zhì)量。2.范圍

本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。3.職責

集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布。

各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。4.方法和過程控制

萬科物業(yè)管理標準包括四部分：《萬科物業(yè)管理標準管理服務類》（VKWG08-18-1）、《萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬科物業(yè)管理標準設備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬科物業(yè)管理標準安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。萬科物業(yè)管理標準管理服務類 1.組織規(guī)范

1.1組織機構(gòu)健全，部門職責明確，部門間職責接口清晰、工作流程通暢。1.2建立、健全內(nèi)部管理、服務提供、人力資源、質(zhì)量管理、信息管理、行政后勤管理等各項企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標準及其具體的落實和考核辦法。

1.3公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責，并有效履行。1.4物業(yè)管理項目實行綜合一體化管理。

1.5公司制訂工作計劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時期內(nèi)的企業(yè)（質(zhì)量）方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。

1.6公司質(zhì)量管理體系滿足質(zhì)量方針要求，整個組織活動滿足體系要求。1.7質(zhì)量方針和目標形成文件，由最高管理者批準。

1.8公司至少每年按計劃進行一次管理評審活動，并確保管理評審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評審措施獲得落實。

1.9公司在不同的層次和職能之間進行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等。

2.文件資料記錄管理

2.1明確文件管理的崗位職責，所有文件、記錄標識清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。2.2文件資料記錄保持完整、清晰、無缺失、無破損。

2.3相關(guān)部門或崗位對于所保存的質(zhì)量體系文件或重要資料應設置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失。

2.4對與本企業(yè)經(jīng)營運作有關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進行收集，并確保完整、有效。

2.5客戶檔案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、管理完善。2.6保持文件的現(xiàn)實有效性，作廢文件有適當標識。

2.7涉及到公司機密的文件應確保安全，設置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備；文件管理人員變動有重要文件交接記錄。

2.8為安全起見，存儲于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政管理制度等重要電腦文件有備份。2.9文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾設有明確標識。柜內(nèi)無塵、無潮、無蟲，室內(nèi)環(huán)境適宜儲存。

2.10文件、資料的編制或收集、發(fā)布、更改、作廢、保管等符合文件管理要求。

2.11接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)管理委托合同，業(yè)主委員會成立后與業(yè)委會續(xù)簽物業(yè)管理委托合同。

2.12接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)主委員會（物業(yè)所有人）簽訂物業(yè)管理委托合同。

2.13物業(yè)管理委托合同內(nèi)容、時間和簽約應具有有效性。

2.14合同及資料應保存完整，設置合同清單，并注明合同有效期限。2.15合同應符合公司利益和法律要求，應確保保存的有效性。2.16所有質(zhì)量記錄根據(jù)體系文件的要求進行分類管理，標識清晰，檢索方便。3.品質(zhì)監(jiān)控

3.1公司建立ISO9000質(zhì)量管理和運作模式，定期進行內(nèi)部審核。3.2內(nèi)審符合ISO9000標準要求。

3.3通過ISO9000外部審核的管理小區(qū)，累計外部審核中出現(xiàn)的觀察項和輕微不合格項≦8項，嚴重不合格項為0項。3.4開展鼓勵員工參與的品質(zhì)改善活動。

3.5建立完善的投訴處理程序，并能根據(jù)不同的投訴性質(zhì)做到及時、有效、滿意的解決或平息。

3.6有崗位負責關(guān)注集團論壇上出現(xiàn)的物業(yè)管理方面的投訴，保證在投訴產(chǎn)生的兩個小時內(nèi)，或相關(guān)部門轉(zhuǎn)交信息后的一個小時內(nèi)回帖，該回帖可以是禮節(jié)性的，但必須向投訴者表明其投訴已被受理。

3.7物業(yè)管理項目設置專門崗位負責客戶服務。及時反饋和處理顧客投訴，所有投訴在收到信息之日起2個工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進、反饋處理結(jié)果。

3.8物業(yè)管理項目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共利益的共性投訴處理結(jié)果，以適當方式向業(yè)主公布。3.9所有投訴有完整的記錄，有跟進結(jié)果。

3.10對有效投訴予以回訪，定期統(tǒng)計分析投訴處理情況。3.11顧客有效投訴處理率為100%。

3.12制訂質(zhì)量事故處理程序，并留存記錄。質(zhì)量事故處理包含原因調(diào)查、責任分析、應急措施和預防措施。

3.13公司定期對質(zhì)量事故進行分析，并落實預防措施。3.14對信息分析和管理中常用的統(tǒng)計技術(shù)有明確文件規(guī)定。

3.15相關(guān)職責人員掌握常用統(tǒng)計技術(shù)工具運用方法，并能有效運用。3.16規(guī)定合同評審程序，明確對顧客要求的評估程序和方法。并對合同進行有效評審。

3.17公司對新開展或新接管的物業(yè)項目和服務進行策劃，并保留策劃評估記錄。

3.18公司建立物業(yè)工程改造前評審程序，并按照程序落實，以確保工程的合理、有效、低成本。

3.19 管理項目應根據(jù)風險情況購買相關(guān)物業(yè)管理責任險。4.信息管理

4.1建立信息管理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)管理小區(qū)設立專門崗位負責信息的收集和傳遞。

4.2按要求定時編制并傳遞半月報及重要的管理和服務信息。

4.3重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴在一個工作日內(nèi)通報給相關(guān)部門或人員。

4.4按照集團信息管理和投訴處理制度的相關(guān)要求，及時、準確的向集團傳遞相關(guān)信息。

4.5公司加強與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動。4.6積極參加集團內(nèi)部物業(yè)管理交流活動。

4.7公司建立內(nèi)部工作平臺，用以對內(nèi)管理和信息傳遞。有專門崗位負責信息的及時登載、更新與維護。

4.8推進辦公網(wǎng)絡化管理，公司和各管理項目的電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門的電腦普及率達到80％，管理項目至少有1臺可聯(lián)網(wǎng)電腦。

4.9物業(yè)管理專業(yè)軟件在公司和管理項目得到推廣和應用，相關(guān)人員接受相應培訓，能熟練使用軟件辦公。

4.10物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料及時更新與維護，其內(nèi)容至少2個月更新一次。5.人力資源管理

5.1公司通過大專院校、人才市場、勞務市場等專門機構(gòu)招聘人員。新聘人員應通過面試、筆試或現(xiàn)場操作合格后方可錄用。

5.2對所有正式員工，按照國家勞動法的規(guī)定簽訂勞動合同，并按照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定為其購買相應的社會保險。

5.3為員工提供符合勞動法要求的勞動保護，所有員工都接受職業(yè)安全培訓。

5.4每年針對不同的崗位人員，制訂相應的培訓計劃，并落實和實施，保證所有人員每季度接受培訓的時間不少于8小時，并對培訓效果進行評估，至少每半年總結(jié)一次培訓工作。

5.5公司每年至少組織兩次管理項目經(jīng)理級以上人員參加專業(yè)培訓研修。5.6對各級管理人員進行相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓，熟悉物業(yè)管理的基本法律知識。

5.7員工培訓工作符合培訓制度要求。5.8公司建立定期考核制度，并有效落實。

5.9每年至少進行一次員工滿意度調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行分析，并對員工反映的問題進行整改落實。

5.10管理人員和專業(yè)技術(shù)人員具有相應資格，持證上崗。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達到100%，公司及物業(yè)管理項目主管級別以上的物業(yè)管理人員物業(yè)管理上崗證持有率達到80%以上，公司職能部門和項目負責人必須持有物業(yè)管理上崗證。

5.11建立創(chuàng)新機制，鼓勵員工開展各種管理、服務和技術(shù)創(chuàng)新活動。5.12公司確保每有超過3項在內(nèi)部管理、客戶服務、企業(yè)經(jīng)營上的創(chuàng)新措施得以有效應用。6.顧客關(guān)系

6.1物業(yè)管理項目按規(guī)定成立業(yè)主委員會。6.2管理項目積極協(xié)助業(yè)主委員會建立和運作。

6.3管理項目和業(yè)主委員會建立規(guī)范、友好的關(guān)系，溝通順暢。

6.4所有住宅類物業(yè)管理項目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的管理項目未簽訂的，應補簽業(yè)主公約。

6.5物業(yè)管理項目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務電話及公司投訴電話。

6.6建立24小時接聽電話制度，接聽業(yè)主報修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。

6.7住宅類物業(yè)管理項目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動。6.8社區(qū)文化活動按計劃開展，活動結(jié)束后進行評估積累經(jīng)驗。6.9物業(yè)管理項目應有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動場地、設施。

6.10物業(yè)管理項目至少每半年召開一次業(yè)主懇談會，加強與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡，聽取業(yè)主的建議與意見。6.11物業(yè)管理項目內(nèi)設立業(yè)主意見箱。

6.12物業(yè)管理項目至少每年進行一次顧客意見調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行分析，對調(diào)查中所反映的問題采取相應措施進行改進。

6.13兩個業(yè)主以上的物業(yè)管理項目編制季度管理服務報告，每季度將管理、服務及財務信息（管理服務費收支情況和維修基金使用情況）向業(yè)主公布；單個業(yè)主的物業(yè)管理項目，編制物業(yè)管理周報，定期向業(yè)主公布管理、服務信息。要求提供的季度管理報告和物業(yè)管理周報全面、真實、客觀。7.居家、商務服務

7.1服務人員服務及時、不拖沓，赴約提前到達時間不超過5分鐘，遲到最遲不超過2分鐘。

7.2服務過程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊的規(guī)定，不濃妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑.7.3對顧客的資料、物品、現(xiàn)金有明確收交記錄。7.4各項居家、商務服務提供按照公司規(guī)定的程序進行。

7.5公布服務項目及價格表，并在服務前向服務對象說明服務內(nèi)容及相應的價格。

7.6零修、急修及時率100%，返修率不高于1%（隨機抽樣值）。服務質(zhì)量回訪滿意率不低于95%。

7.7會所等其他服務提供符合公司相關(guān)要求 8.商鋪管理

8.1商鋪消防符合規(guī)定，管理項目應建立和落實定期檢查商鋪消防設施的制度。

8.2無違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。

8.3落實好門前三包，鋪面整齊，無違章擺賣，無亂扔垃圾、無污水。8.4排放油煙、噪音等符合環(huán)保標準，無存放有毒有害物質(zhì)。

8.5商鋪手續(xù)齊全，并有登記管理。商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本資料、經(jīng)營許可證復印件、相關(guān)管理協(xié)議等。

8.6商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生，商鋪經(jīng)營行為不影響業(yè)主正常居住和生活。8.7廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無安全隱患或破損等。9.接管驗收

9.1公司在接管新項目時進行房屋接管前驗收，并留有記錄。9.2公司制定房屋驗收標準。

9.3管理項目保留房屋返修跟進記錄。10.入住辦理

10.1制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實。10.2保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等。10.3保留完整的房屋交付驗收等有效記錄。

10.4在迎接新項目業(yè)主入伙時，進行入伙前策劃和培訓。11.經(jīng)營管理

11.1公司開展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營業(yè)務，物業(yè)管理項目開展房屋代理租賃業(yè)務、各種生活配套服務及公共配套設施代理經(jīng)營業(yè)務等。11.2公司收支至少達到平衡狀態(tài)。

11.3公司應嚴格控制成本支出，單位面積物業(yè)管理成本應控制在下列標準內(nèi)：

單位面積管理成本

（元/平方米?月）深圳、上海、北京地區(qū) 其他地區(qū) 多層住宅 小高層住宅 3.60 1.60

高層住宅 3.75 3.60

綜合大廈 5.90 5.50

寫字樓 17.50 13.00

注：單位面積管理成本 = 物業(yè)管理總成本（月）÷ 物業(yè)管理面積 12.管理目標標準

公司應實行目標管理，并設置相應的管理目標，其目標應達到以下要求： 管理目標 標準 管理目標 標準

物業(yè)管理費收繳率（%/年）95% 公共火災發(fā)生數(shù)（件/年）0 火警有效控制率（%/年）100% 可控事件發(fā)生數(shù)（件/年）0 顧客滿意度（年）4.0

員工滿意度（年）4.0 顧客有效投訴率 住宅類物業(yè)（件/戶?年）8‰ 其他物業(yè)

（件/平方米?年）0.1‰

萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類 1.人員素質(zhì)

1.1熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況，熟悉本崗位職責范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強的安全防范意識。

1.2按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝（業(yè)務外包除外，但仍須著工作服），保持整潔，正確佩戴工牌。

1.3言語文明、作業(yè)規(guī)范、認真負責、精益求精。2.內(nèi)務管理

2.1保潔、除雪、綠化工具、設備管理責任落實到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標識清楚，存放不能有礙觀瞻。機械性工具應做到定期維護保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同，實施監(jiān)控并記錄。確保連接部位無異常、機油不發(fā)黑且無明顯渾濁現(xiàn)象、動作無異音、操作靈敏，機身清潔；對長時間不使用的機械性工具要定期試動作，以保持其工作靈敏性。

2.2集體住宿房間應保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。2.3每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動。3.綠化管理

3.1 小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當、層次分明。

3.2新建住宅小區(qū)，公共綠地人均1平方米以上；舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。

3.3物業(yè)管理項目應按照CI要求對植物進行名稱標注，并將植物名錄備案管理。

3.4物業(yè)管理項目應根據(jù)植物生長習性編制植物養(yǎng)護計劃，對植物進行定期養(yǎng)護，外包的綠化項目應要求承包方提供植物養(yǎng)護計劃，并監(jiān)督檢查。

3.5花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿，無灼傷。枝干無機械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現(xiàn)象。

3.6小區(qū)植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物,無積水。

3.7小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內(nèi)累計面積不超過2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5平方米。枯死挽救喬木可只保留樹干但須能見青皮，新移植喬木需保留部分樹葉，要達到景觀效果。

3.8喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整。

3.9喬灌木應保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無雜亂現(xiàn)象。3.10草坪長勢良好，目視平整，生長季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可

修剪為2cm左右。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8厘米左右。

3.11綠地和花壇無雜草（人不常經(jīng)過區(qū)無明顯雜草）、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現(xiàn)象。3.12主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當、醒目，標識清晰、完整、干凈。4．清潔衛(wèi)生 4.1公共設施

4.1.1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。

4.1.2房屋雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用。

4.1.3門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。4.1.4玻璃：

（1）距地面2米范圍內(nèi)，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。

（2）距地面2米以外玻璃目視無積塵。（3）通風窗側(cè)視無明顯灰塵、呈本色。4.1.5地面：

（1）需打蠟的地面光亮、顯本色。

（2）大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。（3）瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。

（4）膠質(zhì)地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印。（5）水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。（6）水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。

（7）廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（8）車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。4.1.6墻面

（1）涂料墻面無明顯污跡、腳印。

（2）大理石貼瓷內(nèi)墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵。

（3）水泥墻面目視無蛛網(wǎng)、呈本色。

（4）不銹鋼內(nèi)墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無污跡。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。

4.1.7天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。

4.1.8人體不常接觸到的設施位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感；所有設施表面基本呈本色。這里的設施包括滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等。

4.1.9噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過1只/100ml。

4.1.10空置房無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無雜物、無明顯積塵。

4.1.11停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。

4.1.12排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

4.1.13垃圾車停放于指定點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。4.1.14垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。4.1.15標識牌、指示牌無污跡、無積塵。

4.1.16煙灰盅標志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石米、沙）保持清潔。4.1.17洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好。有合同明確約定的除外。

4.1.18電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡。無異味,通風性能良好。

4.1.19地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲。

4.1.20家俱保持本色，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵。4.1.21辦公場所，除滿足其它設施清潔要求外，還應滿足：（1）地面無污跡、無水跡并符合相應材質(zhì)地面清潔要求；（2）墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。

（3）門窗、開關(guān)、電腦、打印機、復印機、燈具、風扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。

（4）桌椅、文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。（5）垃圾簍不過滿、無異味。（6）飲水設施無污跡、無積水。

（7）會議室、培訓室、電腦教室等及時清掃、歸位。（8）洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。4.1.22冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：

4.1.22.1有明確的除雪要求和除雪工具。

4.1.22.2確保下雪及雪后業(yè)主的出行方便，清理積雪要及時，并在相應場所懸掛路滑提示標識，并根據(jù)需要在單元入口設置防滑墊，及時清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其 它防止雪塊滑落傷人措施。4.1.22.3除雪時間：

（1）大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全。

（2）其余部位要求雪停后立即清掃。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應在四小時內(nèi)清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在36小時內(nèi)清理干凈。

（3）屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪。

4.1.22.4除雪完成標準：

（1）雪后四小時，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1米寬，單元門前無雪覆蓋。（2）大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋。

（3）全面清掃后標準：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長不超過72小時。4.2環(huán)境消殺

4.2.1定期進行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄。4.2.2房屋共用部位、共用設施設備部分無白蟻害。4.2.3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4.2.4無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。

4.2.5投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時采取有效措施防范。4.3游泳池

4.3.1游泳池及過水溝無青苔、砂粒等異物。

4.3.2泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓。4.3.3配有足夠救生員，在開放時間內(nèi)不間斷值勤，且救生員必須具備培訓合格證，體檢合格證。

4.3.4水質(zhì)清澈透明、無異味，PH值6.8-8.2，池水混濁度不大于5度或站在游泳池兩岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道線。

4.3.5泳池尿素濃度不大于3.5毫克/升。泳池細菌總數(shù)不超過1000個/毫升。大腸桿菌含量不超過18個/升。

4.3.6游離余氯應保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯應保持在1.0毫克/升以上。

4.3.1冬季室內(nèi)泳池池水溫度控制在22—26℃攝氏度之間，室內(nèi)兒童池應在24—28℃之間，冬季室溫應高于水溫1—2℃。

4.4會所

4.4.1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內(nèi)空氣清新；設備、設施完好無破損，無利角（針）；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動連接部位結(jié)實、安全、牢固、無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護罩；有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；各類器材、設備等呈本色、無明顯灰塵、污跡。

4.4.2棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標識清晰。

4.4.3酒（水）吧：酒吧臺內(nèi)開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標準。4.5綜合項目

4.5.1小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設施，且設置合理。

4.5.2清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。4.5.3小區(qū)內(nèi)不得違反當?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。4.5.4排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標準、外墻無污染。

4.5.5公共設施或場所標識應按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設置，標識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當。

4.5.6對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，設有明顯標識或采取有效防范措施。

4.5.7居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，整潔干凈；無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。4.6樣板房和銷售廳

4.6.1室內(nèi)空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態(tài)。

4.6.2地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡。

4.6.3電器運作正常，物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持清潔、完好。4.6.4物品、設備與《物資清單》帳物相符。4.6.5飲用水、水杯備用充分。

4.6.6要求樣板房工作人員服務熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。4.6.7其它符合相關(guān)設施清潔要求。5.二次供水

5.1生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時間清洗一次，保證二次供水達到國家標準，并附有當?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。萬科物業(yè)管理標準(設備物資類)1.目的

建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務體系。2.范圍

本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。3.職責

集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在VPS活動中作為評比依據(jù)開始運用。各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。4.方法和過程控制

萬科物業(yè)管理標準包括四部分：《萬科物業(yè)管理標準管理服務類》（VKWG08-18-1）、《萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類》（VKWG08-18-2）、16 《萬科物業(yè)管理標準設備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬科物業(yè)管理標準安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。萬科物業(yè)管理標準設備管理類 1.人員素質(zhì)

1.1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。

1.2上班時間內(nèi)，必須按照萬科物業(yè)CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。1.3具備必要的專業(yè)知識且按其職務和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。2.設備房管理 2.1基本要求

2.1.1設備房門上有相應設備房標識。

2.1.2設備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物； 2.1.3備現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。2.1.4配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。

2.1.5設備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。

2.1.6設備房內(nèi)設備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩，原設備具有的防護裝置應維護齊全。

2.1.7設備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確。

2.1.8所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

2.1.9供配電設備房應在顯眼位置設立“嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛放點。

2.2房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應滿足以下標準：

滅火器滅火級別 1公斤 2公斤 3公斤 4公斤 5公斤 8公斤 24T公斤 35F公斤

CO2滅火級別 2B 3B 4B 10B 干粉滅火級別 1A 2B 1A 3B 2A 5B 2A 9B 3A 14B 4A 22B 27A 45B 保護面積

嚴重危險級 5×8B 5×8B 5×8B 5×8B 10×5A 5×8B 中危險級 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 15×5A 7.5×4B 輕危險級 10×1B 10×1B 10×1B 10×1 B 20×3A 10×1B 20×3A 10×1B 10×1B 20×3A 10×1B 補充說明： a)保護面積一欄中 為不能選用。b)7.5×4B 7.5×4B 保護面積一欄中

為可選用，保護面積為7.5×4=30m2，用現(xiàn)場面積除以30即為滅火器個數(shù)。c)保護面積一欄中

為可選用，但由于經(jīng)濟原因，不建議選用。d)地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加30%。e)設有消防栓的場所，可相應減少30%；設有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應減少70%。f)18 一個滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。g)滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識。h)嚴重危險級：功能復雜、用電用火多、設備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。i)以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GBJ140—90）要求。2.3設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。

2.4設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。

2.5重要設備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設備房內(nèi)環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應設備技術(shù)標準要求）2.6參觀來訪人員需進設備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進入。2.7無人值守的設備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。2.8設備表面無積塵、無油污，應急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。2.9設備房排水通暢。具有防鼠措施。2.10專用工具、安全用品應放置在指定位置。

2.11應制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實，電動工具應定期檢修。2.12對維修工具應有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3.資料管理

3.1新建物業(yè)接管驗收應提交資料。

產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料； 技術(shù)資料：

（1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風、配電、電力等設備、設施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；（2）地質(zhì)勘察報告；

（3）工程合同及開、竣工報告；（4）工程預決算；（5）圖紙會審記錄；

（6）工程設計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；（7）隱蔽工程驗收簽證；（8）沉降觀測記錄；（9）竣工驗收證明書；

（10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

（12）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；（13）砂漿、混凝土試壓報告；

（14）供水、供暖、管道煤氣的試壓報告； 3.2原有房屋接管驗收應驗交的資料。產(chǎn)權(quán)資料：

（1）房屋所有權(quán)證；（2）土地使用權(quán)證；

（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；（4）房屋分戶使用清冊；

（5）房屋設備及其固定附著物清冊。技術(shù)資料：

（1）房地產(chǎn)平面圖；

（2）房屋分間平面圖；（3）房屋及設備技術(shù)資料。4.供配電系統(tǒng)

4.1屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄。4.2管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。

4.3動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆。

4.4變壓器出口線電壓：３８０Ｖ±５％范圍內(nèi)。原則上以進戶電壓220V±5%范圍作為標準。干式變壓器溫度：110度繼電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度變壓器自動吹風散熱裝置動作。

油浸式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；9０度繼電保護報警。以上報警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應按照此規(guī)定要求動作，設備規(guī)格無明確要求的應按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應具有其他有效防護措施。4.5電容補償柜管理

（1）功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。

（2）補償控制手動、自動切換有效。

（3）補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。（4）功率因數(shù)：不小于０.９

4.6高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確。

4.7高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質(zhì)。

4.8操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235V—255V。4.9蓄電池：

4.9.1鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)象： a)電解液過少，露出部分極板。b)蓄電池外部短路。c)電池電壓不正常。d)電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e)電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。f)爬堿嚴重。

4.9.2酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。4.10發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘（特殊困難不超過15分鐘），發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。4.11發(fā)電機設備：

（1）內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。

（2）發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。

22（3）備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應按體系文件要求及時更換。

（4）必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。

（5）蓄電池組電壓保持在24V左右。

（6）柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。（7）正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應打在自動位置。按體系文件要求每周啟動試運行一次，每次運行時間為20分鐘。

（8）發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施。

5.給排水設備設施

5.1水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于３滴／分，填料密封泄漏應小于10滴／分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范圍內(nèi)。

5.2設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。5.3限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案。

5.4高層變頻供水電氣系統(tǒng)

變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗。5.5排水設施

污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。

5.6下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。

5.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。6.消防設備設施系統(tǒng)

6.1消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設有報警記錄。

6.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每兩個月試運行一次。消防水泵每半年進行一次帶載試驗一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)。

6.3噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。6.4消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設施功能完備無損壞。

6.5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。6.6消防監(jiān)控中心：

（1）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負責保管。（2）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。

（3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。（4）監(jiān)控的控制設備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。6.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。7.電梯系統(tǒng)

7.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。

7.2電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好。

7.3電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。

7.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)。

7.5曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙０.7毫米。制動器線圈溫升應不超過相應電梯溫度要求范圍。7.6曳引機電動機要求：軸承溫度應不高于８０度。電動機連接應保持緊固。電機不應有異常聲音。至少每年更換新的潤滑脂。

7.7曳引機減速器要求：應保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/3—5分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。

7.8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。7.9限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。

7.10安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應在200—300牛頓范圍內(nèi)。7.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5—8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應為25毫米。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。

7.12 門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。

7.13轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水。設備無灰塵。

7.14轎廂導軌導靴。

（1）導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要求油位以上。（2）檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻。

（3）導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。7.15緩沖器

（1）油壓緩沖器用油凝固點應在負10度以下。油面高度應保持在最低油位以上。

（2）緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。

（3）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于90秒。7.16安全鉗

（1）傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。

（2）安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為4毫米左右。7.17鋼絲繩

（1）轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應當張力均勻。

（2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。

（3）斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。

（4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。7.18補償裝置

補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。7.19電梯電氣部分：

26（1）繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。

（2）接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐?？刂凭€絕緣電阻大于0.25兆歐。

7.20盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯。7.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。

7.22如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應具有相應的資質(zhì)證明，電梯的設備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。

7.23電梯轎廂內(nèi)各種設施完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無異常聲響。

7.24電梯機房：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵。

7.25管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。8.采暖及空調(diào)系統(tǒng)

8.1采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。8.2燃油鍋爐要求：

8.2.1鍋爐的進水必須經(jīng)過水處理，并對進水質(zhì)量定期進行檢測。8.2.2流量開關(guān)（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。（安全保護功能）

8.2.3鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應保持0—20毫米水柱微負壓狀態(tài)。

8.2.4正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%—98%。第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時。

8.2.5火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵?、高壓點火變壓器電壓5000—10000V，點火電極絕緣不漏電。間距3—5MM。燃油泵輸出壓力達到額定值10—30巴（BAR）

8.2.6鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。

8.2.7溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可 靠。

8.3熱力換熱站供暖：

8.3.1對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應至少應每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可（特殊情況應制定要求定期到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可）。

8.3.2.換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。.設備應根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況，定期的檢查和清洗。（1—3年）設備若長期不使用時應將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。

8.3.3熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機避免超過額定電流運行。軸封泄漏應小于3滴/分。管道泵每次大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。

8.3.4分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕。

8.3.5對鍋爐供暖時，膨脹水箱應保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止。8.4空調(diào)補水裝置：

8.4.1高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠。采用閉式定壓補水，應按設計要求每兩小時查一下電接點壓力表壓力指針應在區(qū)間范圍。補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。

8.4.2變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。波動壓力小于0.05兆帕。8.5循環(huán)水系統(tǒng)：

8.5.1采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。

8.5.2 風機盤管設備要求：出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設備無漏水。保溫良好。風機盤管回風過濾網(wǎng)每半年清洗一次。8.6電加熱采暖：

8.6.1電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐。

8.6.2電熱膜、空氣開關(guān)、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。8.6.3空氣開關(guān)過負荷保護、短路保護靈敏可靠。8.7冷空調(diào)系統(tǒng)：

冷卻塔噪音小于65分貝，設有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。8.8冷卻塔設備：

8.8.1電機、風扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風量達到設備要求。

8.8.2減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。

8.8.3風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，水量均勻，運轉(zhuǎn)靈活。

8.8.4濾料應整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應如下雨。接水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。8.9冷卻水、冷水系統(tǒng)：

8.9.1冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配。

8.9.2水泵流量、壓力應滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣。控制方面水流量與冷水機組電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應作到不缺水、不溢流。自動補水閥安全可靠。8.10冷水機組設備：

8.10.1離心式冷水機組（制冷劑：R22）潤滑油位應保持在油標上下限中間，平時保持60度溫度。壓縮機運行時油溫高于43度。設備運行時潤滑油應有103—207KPA壓力。

8.10.2冷凝器壓力范圍：690—1450KPA相應溫度范圍：15度—41度。8.10.3蒸發(fā)器壓力范圍：410—550KPA，相應制冷劑溫度范圍：1度—8度。

8.10.4螺桿式冷水機組（制冷劑：134A）開機前冷凝器進水溫度不得低于15度，運行時冷卻水進水溫度范圍20度—42度。出水溫度范圍 25度—45度。

8.10.5電氣部分應保持干噪防止電路板等設備絕緣損壞。機組應保持清潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。8.11電機：

8.11.1水泵電機繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度—50度。電機軸承溫度小于80度。

8.11.2電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。8.11.3電機風扇冷卻效果明顯。

8.11.4電機運行時不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。

8.11.5電機三相運行相電流和為零（允許不超過額定電流的5%）。運行電流不超過額定電流的110%，對地絕緣電阻大于0.5兆歐。8.12水泵

潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。

8.13管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。9.檢測儀器儀表及安全設施

9.1購買儀器儀表時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證；并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進行檢驗或送專業(yè)機構(gòu)檢驗，并有效標識。

9.2檢驗項目：配電設備的電流表、電壓表、功率因數(shù)表、功率表、收費用互感器、電度表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表、空調(diào)用氟壓力表、防雷設施、電梯安全檢驗、高壓配電設備、變壓器、消防設施等。10.弱電設備設施

10.1可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。

10.2門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設施衛(wèi)生清潔完整。

10.3電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。

10.4管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。11.附屬、配套設施

11.1防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆； 脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。

11.2外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。空調(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。

11.3建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎?、檐等物業(yè)和高層墻體，應建立定期檢查制度，對空、鼓、裂等腐損處及時修繕，嚴格落實行業(yè)相關(guān)規(guī)定。

11.4屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計；每年春季開凍后，應對屋面進行一次清掃。

11.5無違章亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象。

11.6無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標識圖。

11.7健全娛樂設施安全責任制度等各項規(guī)章制度，配備相應的操作、維修、管理人員，建立緊急救護制度。各種娛樂設施轉(zhuǎn)動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角。

11.8兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色彩活躍，物品整齊。

11.9 操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施，應設置使用說明。

11.10管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。12.遺留工程

12.1管理項目有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄。12.2入伙半年內(nèi)，對重大遺留工程有解決的方案。12.3入伙一年，已解決問題占總遺留工程的50%。12.4入伙二年，已解決問題占總遺留工程的80%。12.5入伙三年，無較大遺留工程的存在。

13.采購管理

13.1有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評估手續(xù)完整，每年對供方進行評估。

13.2物資采購具有相關(guān)申請手續(xù)和物品驗收手續(xù)。

13.3實行采購行為回訪制度，有明確的對各類物資抽樣回訪方法、頻次的規(guī)定。

13.4對采購的不合格物資應具有明確的處理方法并得以落實。14．倉庫管理

14.1倉庫內(nèi)物資擺放整齊，分類標識，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應隔離存放。

14.2倉庫應根據(jù)庫存物資特性，配備相應的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設定上下限值，具有相應的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施。

14.3易燃易爆物資應隔離存放，存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具。

14.4大型氧氣設備等具有爆炸危險的加工維修設備的存放地點離住宅窗戶應至少30米，離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放。14.5庫存物資進出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整。

14.6所有庫存物資應建立庫存物資臺帳，定期盤點，保證帳物相符。14.7報廢物資、待處理物資應具備相關(guān)手續(xù)。15.資產(chǎn)管理

15.1建立資產(chǎn)管理臺帳，定期對所有資產(chǎn)進行全部實物盤點，保證帳帳相符和帳物相符。

15.2固定資產(chǎn)機身上應有唯一的固定資產(chǎn)標識。15.3資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢應具備相關(guān)手續(xù)。16.維修基金管理

16.1集團開發(fā)的物業(yè)管理項目應按規(guī)定建立共用設備設施維修基金專門帳戶，實行?？顚Ｓ?。

16.2接管項目應與委托管理單位簽訂共用設備設施維修基金管理辦法，或明確相關(guān)管理責任。

16.3由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，按照相關(guān)規(guī)定，應取得相關(guān)行政主管部門的批準。

16.4當?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚，并向業(yè)主公開。萬科物業(yè)管理標準安全管理類 人員素質(zhì)

1.1安全崗位人員按照萬科企業(yè)形象策劃手冊要求統(tǒng)一著裝（地方政府有明確限定的除外），各崗位按照工作要求統(tǒng)一配戴值勤用具，并符合應急要求（通訊、防護等工具）；私用物品的配帶不得影響統(tǒng)一形象；站立時保持立正或跨立姿勢。

1.2安全員應熟悉社區(qū)環(huán)境，熟悉社區(qū)的消防設施、設備的位置，熟悉本崗位工作方法和流程。

1.3安全員言行舉止、作風嚴謹、值勤文明、訓練有素、認真負責。1.4安全員應具有熟練使用消防器材、撲滅初始火災、人工呼吸、外傷包扎、火災救援、處理自然災害等技能。

1.5安全員每周必須進行體能素質(zhì)訓練和業(yè)務素質(zhì)的培訓，訓練應達到以下標準： 年齡

項目 內(nèi)容 18-25歲 26-35歲 36歲以上

一百米沖刺 不超過15秒 不超過16秒 不超過20秒 三千米長跑 不超過15分鐘 不超過16分鐘 不超過20分鐘

標準俯臥撐 不低于35個/分鐘 不低于30個/分鐘 不低于20個/分鐘 隊列基礎(chǔ) 操作精通 步法操作 操作精通緊急、突發(fā)事件處理 能協(xié)助正確處理 能獨立正確處理協(xié)調(diào) 能獨立正確處理協(xié)調(diào)法律知識 了解并掌握治安、消防、交通、物業(yè)管理法律常識，能夠以法律手段規(guī)避責任事故，保護業(yè)主人身和財產(chǎn)安全。2.內(nèi)務管理

2.1安全崗位所用器具保持完好，擺放整齊，標識清楚，電器設備電力充足，不影響正常使用。

2.2集中住宿房間應保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象，被子棱角分明，床面平整，無鄒褶，不積壓換洗衣物，并具有完善的監(jiān)督制度。

2.3每周至少安排一次內(nèi)部溝通，并保存記錄。

2.4每個項目須保證足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上安全員外出人數(shù)不超過不當班安全員總?cè)藬?shù)的50%（不含50%）[未安排集體住宿和社會警力及時可除外] 2.5安全員宿舍應配備有效的緊急召集設施，如電話、警鈴等。3.綜合安全

3.1安全崗位實行24小時值班及巡邏制度，并有交接班記錄。

3.2根據(jù)社區(qū)狀況實行至少二級監(jiān)控（大門、圍墻防范為一級監(jiān)控，苑內(nèi)巡邏為二級監(jiān)控，單元門崗和樓內(nèi)巡邏為三級監(jiān)控，依此類推）安全保衛(wèi)工作，整個社區(qū)安全防范有一個較封閉或有效的管理體系。3.3危險作業(yè)行為應符合相關(guān)危險作業(yè)安全要求。

3.4對危及人身安全處應設有明顯標識和具體的防范措施。3.5可控事件年發(fā)生數(shù)0。4.治安管理

4.1有效控制外來人員，確保形跡可疑人員或無明確目的的探訪人員不逗留社區(qū)。

4.2對外來施工人員或供方人員需進行登記、配戴明顯標志，對其行為舉止進行有效管理。

4.3對大型物資搬運要做到責任可追溯到用戶本人。

4.4社區(qū)公共區(qū)域無易燃、易爆、劇毒、強腐蝕、放射性物品和嚴重危害生命財產(chǎn)安全的危險品存放。

4.5對危險物品有明確的管理辦法，并落實。

4.6對突發(fā)事件如偷盜搶、搶劫、意外傷害、非法集會、在逃通緝犯等應有行之有效的處理辦法和處理技能。

4.7在社區(qū)范圍內(nèi)若發(fā)生緊急事件至少應作如下有效反應：

多層小區(qū)（7層以下）20層以下 21-30層 31-40層 41層以上作出正確判斷和指揮 統(tǒng)一、及時、恰當當班人員采取封鎖行動 人防 2分鐘內(nèi) 3分鐘內(nèi)技防即時救援人員趕到事發(fā)地點時間 徒步 2分鐘內(nèi) 4分鐘內(nèi) 6分鐘 9分鐘 12分鐘以上數(shù)據(jù)是指管理面積10萬m2以下，超過的每10萬m2增加1分鐘 機動（含自行車）2分鐘內(nèi)攜帶事發(fā)性質(zhì)對應工具 正確，有效.4.8每個社區(qū)應具有兩套以上的巡邏路線圖，并不定期變換巡邏路線或穿梭巡邏。巡邏簽到周期與規(guī)定周期差誤不能超過整個周期時間的20%，特殊原因有注明的除外。

4.9對保姆、鐘點工等做到人人有記錄的管理。對租戶、公司戶、商鋪做到戶戶有登記的管理。社區(qū)項目管理面積在20萬平方米以下（含20萬平方米）登記率為100%，管理面積在20萬平方米以上的登記率至少控制在90%以上。5.交通管理

5.1經(jīng)營性停車場具有當?shù)卣C發(fā)的合法證照和手續(xù)。5.2停車場應有清晰、有效、規(guī)范的安全、交通標識。

5.3小區(qū)內(nèi)嚴禁機動車鳴笛，有明顯的限速標志。禁止通車的道路應有禁行標志或措施。

5.4所有機動車（不含摩托車）施行一車一單據(jù)[紙制憑據(jù)（牌）或電子憑據(jù)]、進出有憑據(jù)或車輛進出要登記的封閉管理，對紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持1個月的追溯根據(jù)。

5.5對車輛進出敬禮且動作標準、規(guī)范（智能化管理和不施行票據(jù)管理的崗位除外）

5.6機動車出入口設有減速裝置和防強闖設施，并能有效發(fā)揮功能。5.7機動車停車場地應有標識明顯的車位線，車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。

5.8機動車停放整齊有序，指揮車輛動作標準規(guī)范。5.9夜晚在機動車場值勤的安全員應著反光衣。

5.10非機動車管理有序，停放整齊，存取方便，無亂停、亂放、疊放現(xiàn)象。5.11與機動車（摩托車可根據(jù)需要確定）車主有明確的車輛及車內(nèi)物品管理責任關(guān)系。

5.12車場現(xiàn)金應和票據(jù)相吻合，移交清楚。5.13惡性交通事故發(fā)生數(shù)為0。6.消防管理

6.1有效落實消防安全責任制度，定期進行檢查，并有保存相關(guān)記錄。6.2消防設備設施完好無損，可隨時啟用，嚴禁挪作他用。6.3消防通道暢通，無阻礙物和無不符合消防規(guī)定的門等設施。6.4對社區(qū)用戶每年至少進行兩次消防知識的普及和宣傳。

6.5火警發(fā)生通報后緊急救援隊成員應攜帶相應消防器具應在2分鐘內(nèi)（參照緊急事件處理相關(guān)標準）趕到現(xiàn)場，各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作。

6.6火警有效控制率為100%。

6.7管理項目備有消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具，以及警戒帶、醫(yī)療箱及常用醫(yī)藥、防煙防毒工具等。

6.8對燃油（氣）罐儲備時，進行隔離管理，區(qū)域內(nèi)嚴禁煙火，附近配置足夠滅火器材。滅火器選擇和配置數(shù)量標準如下：

滅火器滅火級別 1公斤 2公斤 3公斤 4公斤 5公斤 8公斤 24T公斤 35F公斤CO2 滅火級別 2B 3B 4B 10B 干粉滅火級別 1A 2B 1A 3B 2A 5B 2A 9B 3A 14B 4A 22B 27A 45B 保護面積

嚴重危險級 5×8B 5×8B 5×8B 5×8B 10×5A 5×8B 中危險級 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 15×5A 7.5×4B 輕危險級 10×1B 10×1B 10×1B 10×1 B 20×3A 10×1B 20×3A 10×1B 10×1B 20×3A 10×1B 補充說明： a)保護面積一欄中 為不能選用。b)7.5×4B 7.5×4B 保護面積一欄中

為可選用，保護面積為7.5×4=30m2，用現(xiàn)場面積除以30即為滅火器個數(shù)。c)保護面積一欄中

為可選用，但由于經(jīng)濟原因，不建議選用。d)地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加30%。

e)設有消防栓的場所，可相應減少30%；設有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應減少70%。

f)一個滅火器配置點的滅火器應不少于2只，每個配置點的滅火器不宜多于5只。

g)滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識。

h)嚴重危險級：功能復雜、用電用火多、設備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。

i)以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GBJ140—90）要求。7.技能防范

7.1監(jiān)視攝像機設置位置、攝影范圍合理、畫面清晰。重要場所停車場和出入口應設有錄像，錄像帶至少保存半個月。

7.2因采取停車場智能管理而無人執(zhí)守的出入口，監(jiān)視攝像應能清晰錄制駕車人體貌特征。

7.3消防中心和監(jiān)控中心實行24小時不間斷值勤，對信號隨時作出反應，并做必要記錄。

7.4紅外報警系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)應確保能全天侯布防的需要，信號接受和反應靈敏，并定期檢驗。8.安全管理監(jiān)控

8.1公司制訂安全管理工作檢查制度，并予以落實。

8.2管理項目建立對安全各崗位工作檢查制度，并有效落實。9.安全管理和職業(yè)安全

9.1公司建立安全管理機構(gòu)，負責緊急安全事務的處理，相關(guān)人員責任明確，緊急聯(lián)系電話予以公布。

9.2安全管理制度健全符合國家和當?shù)匕踩a(chǎn)相關(guān)規(guī)定。9.3具有相應的勞動保護措施。

9.4員工工作環(huán)境符合國家勞動保護有關(guān)規(guī)定。

9.5危險作業(yè)和特種作業(yè)管理得當，措施完善，持證上崗。（常見的作業(yè)有登高、電工、焊接、機動車等）10.裝修管理

10.1裝修審批手續(xù)齊全。

10.2裝修施工人員有統(tǒng)一識別標志。

10.3裝修現(xiàn)場關(guān)閉通向公共通道內(nèi)的門窗，禁止灰塵影響其他業(yè)主。陽臺禁止堆放裝修物品和其他易燃易爆物品。裝修現(xiàn)場禁用明火，禁止亂拉電線，禁止使用大功率電器，特種作業(yè)需取得相關(guān)資質(zhì)證明。

10.4裝修現(xiàn)場配備一定的消防器材，原則上每50平方米至少配備1臺2公斤滅火器，不足

50平方米的，按50平方米計算。

10.5裝修期無破壞周邊環(huán)境現(xiàn)象，規(guī)定裝修垃圾在指定時間，搬運到指定地點。

10.6裝修監(jiān)管制度和流程完善，有明確的責任分工和責任人。11.鑰匙管理

11.1公司和管理項目指定崗位對公用鑰匙進行管理，對鑰匙有明確標識，分類保管。

11.2鑰匙的領(lǐng)借用履行登記手續(xù)。11.3對公用鑰匙制訂管理清單。12.顧客財產(chǎn)管理

12.1對顧客委托管理的資金、資料、物品等辦理相關(guān)接收和領(lǐng)取手續(xù)，明確責任，妥善保管。