第一篇：萬科房地產(chǎn)項目用地招投標、拍賣管理辦法[范文模版]

萬科企業(yè)股份有限公司 編號

名稱

版本

編制

更改

審核

批準

生效期 年

月

日

萬科企業(yè)股份有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)用地投標、競拍管理辦法（征求意見稿）第一章 緒言

第一條

目的：鑒于各城市土地使用權(quán)出讓市場日漸規(guī)范，通過招投標、拍賣方式取得土地使用權(quán)正成為取得項目用地的重要方式，為推動和規(guī)范這兩種項目用地取得方式，特制定本辦法。

第二條

依據(jù)：本辦法依據(jù)《萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度》制定。第三條 范圍：本辦法適用集團公司范圍內(nèi)所有一線公司。

第四條 職責：本辦法由企劃部和集團法律室聯(lián)合制定，由企劃部負責解釋、修訂、指導和監(jiān)督。

第五條 本辦法中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義： 集團公司：指萬科企業(yè)股份有限公司

一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司 企劃部：指集團企劃部

公告：指當?shù)卣蚱渌袡?quán)機關(guān)發(fā)布的土地使用權(quán)招投標、拍賣公告

最后日：指投標截止日/競買申請截止日（在沒有獨立的競買申請日時為拍賣日）第二章 操作規(guī)范

第六條

一線公司應密切留意當?shù)卣蚱渌袡?quán)機關(guān)指定發(fā)布公告的報刊、網(wǎng)絡或者其他媒介。在獲知公告或收到土地投標/拍賣邀請書的當天，及時領取標書格式/競買申請書、投標/拍賣須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標/拍賣文件。

第七條

自公告或收到邀請書之日起七日內(nèi)，一線公司應做出是否參加投標/競買的初步?jīng)Q定，同時報送企劃部。

第八條

初步?jīng)Q定參加投標/競買的，應在決定后三日內(nèi)將下列材料報送企劃部：

（一）投標／拍賣公告或者投標邀請書

（二）標書格式/競買申請書等招標/拍賣文件

（三）參加投標/競買初步分析

（四）擬需要的資金額度

第九條

企劃部在收到參加投標/競買的決定和相關(guān)資料后，應完成以下工作：

（一）抄送集團領導、集團總經(jīng)理辦公室

（二）聯(lián)合集團財務部、法律室，成立項目發(fā)展工作小組

（三）知會資金結(jié)算中心資金安排，了解資金保障的可行性

（四）協(xié)調(diào)集團其他職能部門需要準備的工作 第十條

項目發(fā)展工作小組成立后，依據(jù)《萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度》第二條規(guī)定進行工作，并可根據(jù)實際情況適當簡化工作程序，縮短工作時間。

第十一條

對初步?jīng)Q定參加投標/競買的地塊，一線公司須及時進行現(xiàn)場勘察，核實三通一平等情況，并對該地塊有無設立抵押等法律形態(tài)向有關(guān)部門進行核查，發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容或者邀請書內(nèi)容不符的，或者對土地現(xiàn)狀有其他異議的，應及時向招標人/拍賣人（拍賣公司）或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。第十二條

初步?jīng)Q定參加投標/競買后，一線公司應立即組織人員完成項目論證報告。具體報告內(nèi)容參照《萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引》。論證報告包括但不限于以下內(nèi)容：

1、項目概況

2、法律風險分析

3、市場分析

4、投資收益分析

5、競爭對手分析

6、項目綜合評價及對公司經(jīng)營和發(fā)展的影響 論證報告不應涉及以下內(nèi)容：

1、投標/競買策略

2、投標/競買可承受價格、最高投標價或最高應價

3、參與投標/競買的基本態(tài)度

4、籌措資金額度

第十三條

根據(jù)前期調(diào)研評估結(jié)果，一線公司應在最后日十日前確定是否參加投標/競買。第十四條

確定參加投標/競買后，一線公司應參加招標人/拍賣人（拍賣公司）或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織的答疑會，完成《×××地塊投標/競買策略分析報告》。

該報告包括但不限于以下內(nèi)容：

1、參加投標/競買的理由

2、投標/競買策略

3、投標/競買可承受價格、最高投標價或最高應價

4、參與投標/競買的基本態(tài)度

5、籌措資金額度

第十五條 確定參加投標／競買，一線公司應在最后日七日前備齊下列材料并以郵件或傳真形式報送企劃部：

（一）召開項目聽證會申請

（二）已填寫的投標書/競買申請書樣稿

（三）《×××項目可行性論證報告》

（四）《×××地塊投標/競買策略分析報告》

第十六條 企劃部在收到上述資料后，需完成以下工作：

（一）組織項目發(fā)展工作小組對項目資料進行評估，并將評估意見報送集團領導。

（二）組織召開項目聽證會。

第十七條

項目聽證會的組織、召開、評議等程序按照《萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度》第四條規(guī)定執(zhí)行，但最遲應于最后日四日前召開。

第十八條

項目聽證會只對《×××項目可行性論證報告》進行評議，并對是否參加投標/競買發(fā)表意見。

第十九條

《×××地塊投標/競買策略分析報告》由集團總監(jiān)級以上領導審閱，并于會下決定參加投標/競買的策略。

第二十條

一線公司應嚴格按照《集團結(jié)算中心放款業(yè)務規(guī)則》做好借款申報。企劃部負責協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門工作，但最遲應于最后日三日前確定資金準備情況，并通知一線公司。第二十一條

一線公司決定參加投標/競買后，應在最后日兩天前準備好保證金與參加投標/競買所需的文件，包括：

1、標書/競買申請書

2、公司營業(yè)執(zhí)照副本

3、法定代表人證明書

4、法定代表人身份證影印件

5、招標/拍賣公告或者邀請書要求的其他文件

第二十二條

根據(jù)前期調(diào)研評估結(jié)果決定放棄投標/競買或已通過了項目聽證會但因各種原因放棄投標/競買的，一線公司應于三日內(nèi)完成放棄投標/競買的分析報告報送企劃部。企劃部根據(jù)實際需要報送集團領導、集團職能部門。

第二十三條

招標/拍賣人或者拍賣委托人更改公告內(nèi)容或者招標邀請書內(nèi)容的，一線公司應將變更內(nèi)容報企劃部，已經(jīng)將填寫好的投標書/拍賣申請書樣稿與項目分析報告報企劃部的，應在三日內(nèi)提供維持、變更投標書/競買申請書或者放棄投標/競買的建議與理由，企劃部應在最后日三日前作出是否變更投標/競買申請書或者是否參加投標/競買的決定報集團領導審批，并通知一線公司。

第二十四條

對決定參加投標/競買的地塊，一線公司應密切關(guān)注投標/拍賣程序的合法性，對違法現(xiàn)象須及時向招標人/拍賣人、拍賣委托人或者其他有權(quán)機關(guān)提出異議，或者依法采取其他措施，維護我司的合法權(quán)益。第二十五條

中標或者競買成功的，一線公司應按規(guī)定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》，與招標人/土地管理部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，給付價款，并在收到中標通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向企劃部提交關(guān)于投標/競買成功的分析報告。

若投標/競買失敗，一線公司應在獲悉招標結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向企劃部提交關(guān)于投標/競買失敗的分析報告。

第二十六條

項目聽證會或集團公司董事會決定不參加投標/競買的，一線公司在收到通知后停止投標/競買準備工作。

第二十七條

招標人因全部投標價均低于底價（最低中標價）等原因而宣布招標無效的，或者拍賣人因競買人的最高應價低于保留價（最低成交價）等原因而宣布停止拍賣的，一線公司應關(guān)注招標人/拍賣委托人、拍賣人是否決定再次招標/拍賣；獲悉再次招標/拍賣的，應及時報企劃部并提供是否再次參加投標/競買的建議與理由，有關(guān)程序按第六條至第二十六條的規(guī)定辦理。

第二十八條

因標底/保留價被泄露等原因，招標人在開標前終止招標的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤消委托拍賣的，一線公司應對該地塊土地使用權(quán)的出讓方式與時間繼續(xù)跟蹤，并將有關(guān)情況及時報企劃部。

第二十九條

一線公司應將投標書/競買申請書等與投標/拍賣有關(guān)的資料備份，并存檔保存。第三十條

最后日距離招標/拍賣公告發(fā)布日不足二十天的，一線公司最遲須在最后日七日前將第十五條所述材料送達企劃部，企劃部最遲須在最后日四日前召開聽證會，本辦法規(guī)定的其他期間相應縮減。

第三十一條

項目論證報告為公司絕密級文件，任何知情人員不準以任何形式私自向他人傳閱，非知情人員若工作需要獲知報告內(nèi)容的，必須取得一線公司總經(jīng)理或集團職能部門負責人的同意?！丁痢痢恋貕K投標/競買策略分析報告》及其內(nèi)容的傳閱范圍僅限于集團總監(jiān)級以上領導、一線公司總經(jīng)理層、企劃部第一負責人和參加投標/拍賣當事人。第三章 附則

第三十二條

本辦法未盡事宜，遵照《萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度》執(zhí)行。

第三十三條

本辦法可根據(jù)集團公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時修改。第三十四條

本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。

萬科企業(yè)股份有限公司

二零零一年三月

第二篇：萬科招投標管理辦法

萬科招投標管理辦法

1.目的為規(guī)范萬科集團工程招標管理，維護招標單位的權(quán)益，在保證項目質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價選擇最滿意的投標單位，制定本管理辦法。

2.范圍

本管理辦法適用于萬科集團所屬各房地產(chǎn)公司。

3.職責

3.1萬科集團總部財務管理部成本管理組負責本管理辦法的制訂、修改、指導、解釋、監(jiān)督檢查。

3.2萬科集團所屬各房地產(chǎn)公司進行招標工作的經(jīng)辦人員、審批人員和其他責任人員負責貫徹執(zhí)行本管理辦法。

4.方法與過程控制（包括總則、合格承包商數(shù)據(jù)庫、招標工作程序、其他規(guī)定）

4.1總則

4.1.1本管理辦法適用于集團所屬各房地產(chǎn)公司的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢委托的招標，其中金額（工程造價）在5萬元以上（含5萬元）的工程施工項目和所有工程監(jiān)理、工程造價咨詢委托必須實行招標選擇合作單位。工程招標應采用公開招標或邀請招標的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標單位參與競標。

但下列情況除外：（1）金額（工程造價）在5萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價的原則，經(jīng)填報《承包商考察結(jié)果審批表》，報公司招標工作小組批準后確定承包單位；（2）某些已經(jīng)過集團審批確定了長期合作伙伴關(guān)系的工程；（3）某些地方政府壟斷工程。

4.1.2工程招標應遵循以下原則：

4.1.2.1全面招標原則：凡是符合招標條件的工程項目都要以招標方式確定承包單位；

4.1.2.2整體招標原則：禁止將項目肢解或化整為零，規(guī)避招標。

4.1.2.3事前預算原則：施工類工程在招標前，應先根據(jù)施工圖預算編制標底；不提倡在無標底的情況下，進行費率招標。

4.1.2.4資質(zhì)審查原則：所有投標單位都要經(jīng)過嚴格的資質(zhì)預審，符合項目要求的投標單位才有資格參加項目投標。

4.1.2.5合理低價中標原則：選擇的中標單位應是在滿足招標綜合要求的前提下，報價較低且合理。

4.1.2.6透明公正原則：整個招標過程務必有充分的透明度，各部門間積極配合、全面溝通、信息共享、杜絕暗箱操作。

4.1.2.7保密原則：要做好標底、投標文件、評標、定標等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標的公正與效果。

4.1.3招標管理機構(gòu)及職能劃分

4.1.3.1招標管理機構(gòu)

◆公司應設立招標工作小組，招標工作小組是公司招標工作的決策機構(gòu)，小組成員至少包括：總經(jīng)理（可作授權(quán)）、副總經(jīng)理或總監(jiān)、成本管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、項目部經(jīng)理等；招標工作小組組長由一線公司任命；招標小組對定標起集體決策的作用。

◆工程招標的執(zhí)行部門主要包括工程管理部與成本管理部，兩部門應分設招標職能崗位，負責招標工作的具體操作。

4.1.3.2職能劃分

◆工程管理部的主要職能：投標單位資質(zhì)預審，建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，編制招標文件，發(fā)標，評技術(shù)標，控制整個招標工作進度，并負責招標資料的收集、整理、歸檔、保存，以及

負責組織安排全過程的招標小組的會務，在上述各階段的招標工作中，以工程管理部為主持者；

◆成本管理部的主要職能：編制標底，接標，主持開標，評經(jīng)濟標，主持談判在上述各階段的招標工作中，以成本管理部為主持者；

◆項目部的主要職能：提出詳細的招標要求（如承包單位、材料設備的進場計劃和技術(shù)要求），全過程參與招標工作(主要是會審工作)，并督查招標工作的進展。

4.2合格承包商數(shù)據(jù)庫

4.2.1合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門推薦，并經(jīng)公司招標工作小組審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢單位，工程管理部主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，所有項目的招標都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇投標單位。

4.2.2合格承包商應符合以下要求：

4.2.2.1證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范；

4.2.2.2技術(shù)力量和資金實力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度；

4.2.2.3重合同、守信用，信譽良好；

4.2.2.4近三年無重大質(zhì)量、安全事故；

4.2.2.5近三年與萬科無訴訟。

4.2.3對未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中的投標單位，應由招標工作小組組織考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結(jié)束后填寫《承包商考察結(jié)果審批表》，經(jīng)公司招標工作小組審查合格后列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中。

4.2.4合格承包商資格評審

4.2.4.1合格承包商資格（并非終身制），每隔一定時間應對其進行重新評審、調(diào)整。

4.2.4.2對于簽署承包合同的承包商，成本管理部、工程管理部、項目部協(xié)同定期對其履約情況進行評審，評審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進度、配合情況等，評審結(jié)果經(jīng)招標工作小組審查后作為該承包商綜合記錄。

4.2.4.3招標工作小組根據(jù)承包商的評審情況決定該承包商是否在合格承包商數(shù)據(jù)庫中保留。

4.3招標工作程序

部門

程序 成本管理部 工程管理部 項目部

1、制定招標計劃 參與并提出意見 主持開標會議，根據(jù)項目情況制定招標詳細計劃 提出詳細的招標項目、時間計劃、技術(shù)交底、配合等要求

2、編制招標文件 編制標底、審查修改標書中經(jīng)濟條款等

主持編制招標文件 參與并提出意見

3、發(fā)布招標信息

或投標邀請函 選擇投標單位

并提出意見 主持信息發(fā)布及選擇

投標單位 選擇投標單位

并提出意見

4、發(fā)標、答疑參與并負責經(jīng)濟標部分的答疑 主持發(fā)標、答疑會議，審查投標單位資質(zhì) 參與并負責有關(guān)技術(shù)交底、配合情況答疑

5、開標主持接標工作，主持開標會議 參與會議并提出意見 參與并提出意見

6、評標 主持評標會議、負責評審經(jīng)濟標、談判

評審技術(shù)標并

參與投標單位談判 提出意見并根據(jù)情況參與談判

7、定標、發(fā)中標通知 招標工作小組組長主持，集體表決定標，并發(fā)出中標通知

8、資料管理 工程管理部主持招標資料的收集、整理、歸檔、保存工作（應指定專人負責資料管理）；工程管理部等部門進一步完善合格承包商數(shù)據(jù)庫

4.3.1招標文件

4.3.1.1標準（示范）招標文件

標準（示范）招標文件由工程管理部組織成本管理部、項目部、財務管理部及法律人員共同起草，經(jīng)公司招標工作小組審核批準后，作為公司該類招標的標準示范文本。

4.3.1.2施工招標文件內(nèi)容

施工招標文件應包括正文和附件。正文包括：招標內(nèi)容、招標范圍、項目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價要求、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違約責任、投標押金、相關(guān)規(guī)范、投標文件格式、特別約定等；附件包括：施工圖、擬簽標準合同（合同中應明確發(fā)包單位要求的全部內(nèi)容）等。

4.3.1.3施工招標文件中的工程造價要求應包括：

◆定額及計價文件約定；

◆合同造價包含范圍，甲方分包的范圍；

◆工程款支付方式；

◆主材價格在標書中詳細明確；

◆甲供材料和限價材料的范圍及其價格結(jié)算辦法；

◆設計變更、現(xiàn)場簽證的處理及其費用確定的原則；

◆人工、材料、設備等調(diào)差；

◆報價明細表；

◆開辦費、施工組織措施費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費、擾民費等費用明確的計取方式； ◆總價結(jié)算方式。

4.3.1.4施工類工程招標，正常情況下，應根據(jù)施工圖編制標底，標底作為評標的重要依據(jù)，應力求準確、全面，不得漏項。

4.3.1.5施工類工程提倡總價招標。如確因施工圖不能及時提供但確因經(jīng)營需要而采用費率招標，則工程第一期應嚴格按《萬科企業(yè)股份有限公司工程評標、定標評審表》會審，經(jīng)分公司第一負責人簽字批準，并及時報總部財務部成本管理組組備案；后期相似工程如仍采用費率招標，則應經(jīng)分公司第一負責人和集團主管副總簽字批準，并報總部財務部成本管理組備案；在有詳細施工圖的情況下，嚴禁采用費率招標；總部財務管理部成本管理組對各公司費率招標情況進行跟蹤監(jiān)控，不定期進行檢查。

4.3.1.6采用費率招標的項目，須在招標文件和合同中明確計費依據(jù)，并規(guī)定在施工圖預算編制完成后，及時根據(jù)施工圖預算和中標費率確定工程造價，雙方核對后作為合同造價，并就確定后的總價簽署補充協(xié)議。

4.3.1.7采用費率招標的項目，特別要求投標單位按招標文件規(guī)定對以下費用作出詳細、明確的說明（是否計取，如何計?。?，這類費用包括：開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費用、總承包配合管理費等。

4.3.2招標信息發(fā)布及投標邀請

4.3.2.1公開招標的項目在當?shù)刂饕獔蠹埳匣蚪ㄔO交易服務中心發(fā)布招標信息，并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。

4.3.2.2實行邀請招標，選擇投標單位的工作由工程管理部主持，工程管理部、成本管理部、項目部等共同參與并分別從合格承包商承包商數(shù)據(jù)庫中選擇等數(shù)量的投標單位進行邀請招標。

4.3.2.3如合格承包商數(shù)據(jù)庫中沒有合適的投標單位，應由招標工作小組再組織進行考察確定（考察人員不得少于三人且分屬不同部門），進一步補充、完善該數(shù)據(jù)庫。

4.3.3發(fā)標

4.3.3.1招標文件的發(fā)放和答疑由工程管理部組織，成本管理部、項目管理部參與。

4.3.3.2公開招標的項目，要按照合格承包商標準和項目要求對投標單位進行審查，審查合格的投標單位才能領取招標文件。

4.3.3.3招標答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標文件的附件一并發(fā)給投標單位。

4.3.4開標

4.3.4.1招標文件應規(guī)定：投標單位應在規(guī)定日期之前將投標文件送交成本管理部，投標截止日期之后，原則上不再接受任何投標文件。

4.3.4.2成本管理部主持開標工作，開標工作應集體在場，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標的全體人員簽字確認。

4.3.5評標、定標

4.3.5.1評標、定標應按照貨比三家的原則進行充分、科學的比較和論證，各公司根據(jù)項目情況選擇采用：最低評標價法、綜合權(quán)重評標打分法、合理最低投標價法，進行綜合評議。

4.3.5.2中標單位應滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并且投標價格是合理低價；對于技術(shù)簡單、規(guī)模不大的施工招標原則上應按合理最低投標價法確定中標單位。

4.3.5.3成本管理部主持招標項目的評標工作，招標工作小組全體人員參與（與投標單位有利害關(guān)系的人員不得參與評標），工程管理部評審技術(shù)標，成本管理部評審經(jīng)濟標。

4.3.5.4評標過程中，如果不同投標單位的綜合評價結(jié)果相同或很相近，其中與發(fā)包單位在類似工程中有過良好合作關(guān)系的投標單位可考慮其在企業(yè)實力(信譽、項目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗)方面的綜合評標權(quán)重，填報《萬科企業(yè)股份有限公司工程評標、定標評審表》，在同等條件下，優(yōu)先中標。

4.3.5.5招標工作小組應根據(jù)招標文件中的各項指標要求，制定評標辦法，并結(jié)合項目目標成本指導書，客觀、公正地對所有投標文件進行評價。

4.3.5.6確定中標單位后3天內(nèi)，招標工作小組向中標單位發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。

4.3.5.7下列情況須重新招標：

◆發(fā)現(xiàn)投標單位相互串通投標，投標單位以向招標工作小組成員行賄的手段謀取中標的情況；

◆投標單位以他人名義投標或以其他方式弄虛作假，騙取中標的情況；

◆開標后，發(fā)現(xiàn)所有投標皆不滿意，例如各標價皆高出標底價，不在合理報價范圍之內(nèi)；

4.3.5.8整個評標、定標過程需做好記錄，全體參加評標人員簽字確認。

4.3.6簽定合同

4.3.6.1在中標通知規(guī)定的簽定合同時間之內(nèi)，工程管理部會同成本管理部負責按照招標文件中的合同條件和中標單位的相關(guān)承諾與中標單位簽訂承包合同。

4.3.6.2積極加強與當?shù)卣袠宿k等政府有關(guān)部門的溝通，積極配合政府部門的工作，爭取政府有關(guān)部門的支持。

4.3.6.3在配合當?shù)卣块T有關(guān)招標工作的同時，全面考慮各種不確定因素，注意規(guī)避各種風險，確保合同實際利益條款（讓利優(yōu)惠、承包商資金墊付等）的有效執(zhí)行。

4.3.6.4具體情況參照《萬科企業(yè)股份有限公司工程合同管理辦法》執(zhí)行。

4.4其他規(guī)定

4.4.1本管理辦法僅適用于萬科集團內(nèi)所屬房地產(chǎn)公司的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢招標，而當?shù)卣袠宿k規(guī)定的招標則按當?shù)卣袠宿k的規(guī)定辦理。

4.4.2投標結(jié)束后，工程管理部應做好項目招標資料（招標文件、投標文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、評定標評審表、相關(guān)會議紀要等）的收集、整理、歸檔、保管工作。

4.4.3招標工作小組人員及其他相關(guān)人員應嚴格遵守公司員工守則和職業(yè)道德，不得與投標單位私下接觸，不得接受投標單位的財物或其他好處，不得泄露標底，不得透露有關(guān)評標的任何情況，否則，按公司有關(guān)制度進行處罰，觸犯國家法律的移送檢察機關(guān)。

4.4.4集團所屬各房地產(chǎn)公司的招標小組成員名單、合格承包商數(shù)據(jù)庫及中標單位的履約情況須定期上報集團總部財務管理部成本管理組及設計工程部工程研究中心備案，作為集團總部必須掌握的信息。

4.4.5集團財務管理部成本管理組及設計工程部工程研究中心將不定期檢查集團所屬各房地產(chǎn)公司的工程招標情況。

4.4.6集團所屬各房地產(chǎn)公司務必嚴格執(zhí)行本管理辦法，在執(zhí)行過程中，如與實際情況確有不合適之處，各公司可根據(jù)實際情況作修改之請示，報集團財務管理部成本管理組及設計工程部工程研究中心核實，經(jīng)總部分管領導批準后方可實施。

5.5.表格

VKCW03-20-F1 《萬科企業(yè)股份有限公司考察承包商結(jié)果審批表》

VKCW03-20-F2 《萬科企業(yè)股份有限公司工程開標記錄》

VKCW03-20-F3 《萬科企業(yè)股份有限公司工程評標、定標評審表》

6.支持文件

VKCW03-20-001《投標承諾函》

第三篇：萬科房地產(chǎn)客戶賠償管理辦法

萬科房地產(chǎn)客戶賠償管理辦法 第一章 總 則 第一條 目的

為規(guī)范客服部對客戶賠償事項的管理，明確相關(guān)業(yè)務的審批流程，特制定本管理辦法。第二條 適用范圍

本管理辦法適用于公司與客戶簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議中出現(xiàn)我司違約賠償事項，如因房屋質(zhì)量、設計缺陷、延期交樓等原因引起的賠償款，以及由于外部責任單位造成的或公司自身原因引起的對客戶的費用賠償。

第二章 賠償費用的承擔原則

片區(qū)客服部和相應部門根據(jù)賠償事項的發(fā)生原因，進行問題核查、質(zhì)量鑒定、確認責任歸屬和費用追索等工作，具體分為責任單位承擔和公司自行承擔兩類。

第三條 責任單位承擔

（一）由施工單位/供應商承擔：因施工單位/供應商等外部責任單位未按合同條款履行義務，導致工程質(zhì)量、工程材料、成品保護、維修質(zhì)量、工期延誤等房屋缺陷問題，其客戶賠償由外部責任單位承擔；地產(chǎn)事業(yè)部必須事先核實確定具體責任單位，且先行賠付客戶，并通知相關(guān)部門（如財務部等）扣除該責任方工程款。

投訴賠償責任界定過程中，需要借助于權(quán)威部門的檢測、實驗、鑒定等發(fā)生的費用，均由地產(chǎn)事業(yè)部先行墊付，之后從責任單位扣回。

（二）由設計單位承擔：設計若不符合規(guī)范，或有設計缺陷的賠償應由設計公司承擔。

（三）由銷售代理公司承擔：因銷售不實承諾引起客戶賠償，其賠償費用由銷售代理公司承擔；地產(chǎn)事業(yè)部先行賠付客戶，并通知相關(guān)部門扣除該責任方銷售代理費用。

第四條 公司自行承擔

因地產(chǎn)事業(yè)部管理不善等自身原因或其他不可抗力造成的客戶賠償，由地產(chǎn)事業(yè)部自行承擔，并將納入相應的績效考核。如：

（一）交房標準與銷售合同不符。

（二）施工過程中產(chǎn)生設計變更，未能及時通知客戶導致實際交房與銷售合同不符。

（三）地產(chǎn)事業(yè)部在施和竣工項目，存在銷售過程中未按照項目規(guī)劃實際情況對客戶進 行宣傳，銷售承諾未兌現(xiàn)。

（四）因不可抗力導致工程延期、業(yè)主延期入住或房屋設施損壞等。第三章 賠償費用的審批

片區(qū)客服部依據(jù)與客戶協(xié)商的賠償方案和所簽訂的備忘錄，及時進行費用審批。第五條 審批原則

（一）如客戶賠償涉及物業(yè)費賠付，須開具《客戶事務處理申請單》和《信息聯(lián)絡處理單》；如客戶賠償僅涉及現(xiàn)金賠付，只需上報《客戶事務處理申請單》；《客戶事務處理申請單》需按照本制度支持文件模板及要求填寫，并按照要求提供經(jīng)相關(guān)人員簽字確認后的申請單附件內(nèi)容。

《客戶事務處理申請單》與《信息聯(lián)絡處理單》必須保持編號統(tǒng)一，編號原則為：片區(qū)YD+項目名稱KQ+年份2012+數(shù)字編號0000

（二）所有《客戶事務處理申請單》與《信息聯(lián)絡處理單》經(jīng)由片區(qū)總經(jīng)理審核完畢后，統(tǒng)一上報至事業(yè)部客戶服務中心，待賠償流程審批完成后，加蓋客服備案章，同時發(fā)至事業(yè)部財務部和物業(yè)公司（涉及物業(yè)費賠償）?！犊蛻羰聞仗幚砩暾垎巍分袦p免物業(yè)費的計算過程必須明確列示出來；《客戶事務處理申請單》中“支付方式”一列所涉及的責任承擔公司，必須和下面“片區(qū)審批”的意見一致，否則財務部將不予以付款。

（三）涉及現(xiàn)金賠付的客戶賠償，須附上經(jīng)客戶簽字的《網(wǎng)上付款個人信息說明》及銀行卡、身份證復印件；事業(yè)部財務部見《客戶事務處理申請單》加蓋客服備案章后，方可給客戶付款。

（四）如項目逾期交房，片區(qū)客服部需按批次提交《客戶事務處理申請單》，且申請單后面的單戶明細需經(jīng)相關(guān)人員核實并簽字確認。涉及賠付物業(yè)費的客戶賠償，片區(qū)客服人員需提前上報財務部核實客戶房款繳納情況，再上報至事業(yè)部客戶服務中心負責人并經(jīng)審批后，開具《物業(yè)費減免單》并加蓋客服備案章，同時郵件知會財務部負責人和事業(yè)部總經(jīng)理具體情況；同時發(fā)起逾期交房賠償審批流程。涉及現(xiàn)金賠付的客戶賠償，均在逾期交付賠償方案里申報，無須單獨申報；片區(qū)客服部必須與客戶現(xiàn)場簽署協(xié)議，開具《客戶事務處理申請單》，須保證金額的準確性，按照公司規(guī)定完成請款流程，付款以ERP審批流程為依據(jù)。

（五）涉及面積補差的退款費用審批，片區(qū)客服部需提交《客戶事務處理申請單》，并按照公司規(guī)定完成ERP審批流程。

（六）嚴禁將同一類別（涉及多套商品房）的賠償事項或同一套商品房多個賠償事項分 拆單個報批。

（七）客戶購房是兩個人的名字的，如需要支付或減免客戶賠償款項，必須附上“委托書及身份證復印件”。第六條 審批權(quán)限

（一）單戶賠償金額在1萬元以下的客戶賠償；或可從施工單位工程款中扣除且有施工單位負責人簽字確認的金額在5萬元（不含5萬）以下，且京御事業(yè)部直接承擔1萬元以下的客戶賠償，經(jīng)片區(qū)總經(jīng)理審批確認后即可賠付；同時，片區(qū)客戶服務部必須向京御事業(yè)部客戶服務中心報備。

（二）單戶賠償金額在1萬元至5萬元且由京御事業(yè)部承擔的客戶賠償，經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審批確認后即可賠付；同時，事業(yè)部客戶服務中心必須向集團總部報備。

（三）涉及5萬元（含5萬元）至50萬元（不含50萬元）的客戶賠償，須經(jīng)集團總裁審批通過后方可賠付；涉及50萬元以上（含50萬元）的客戶賠償，須經(jīng)集團董事長審批通過后方可賠付。

第七條 審批流程

（一）片區(qū)客服人員受理投訴，并根據(jù)賠付形式開具《客戶事務處理申請單》、《信息聯(lián)絡處理單》。

（二）依據(jù)《客戶事務處理申請單》中的片區(qū)欄審核順序，進行審核簽字。

（三）片區(qū)審核完畢后，上報至事業(yè)部客戶服務中心，由客戶服務中心負責人依據(jù)審批權(quán)限進行審計。

（四）審計完成后，報至事業(yè)部財務部審核簽字。如金額在片區(qū)總經(jīng)理審批權(quán)限范圍內(nèi)，可由客戶服務中心加蓋備案章后，片區(qū)客服部執(zhí)行客戶賠付。

（五）如賠償金額超出片區(qū)總經(jīng)理審批權(quán)限范圍，需上報事業(yè)部總經(jīng)理審批；如金額在事業(yè)部總經(jīng)理審批權(quán)限范圍內(nèi)，可由客戶服務中心加蓋備案章后，片區(qū)客服部執(zhí)行客戶賠付。

（六）如賠償金額超過5萬元，需報至集團審批。

（七）集團領導審批完成后，由客戶服務中心加蓋備案章后，片區(qū)客服部執(zhí)行客戶賠付。

（八）每月末29日，財務部同客服部負責客戶賠償?shù)娜藛T核對當月發(fā)生的客戶賠償款的賠付及減免情況，核實完畢后雙方簽字確認。

第四章獎懲條款 第八條 獎懲條款

1.對于質(zhì)量、延期交房等原因?qū)е碌馁r償，相關(guān)問題納入集團對事業(yè)部相關(guān)指標的績效考核； 2.由地產(chǎn)事業(yè)部承擔的賠償費用，當年賠償費用的50%從地產(chǎn)事業(yè)部獎金中扣除。第五章附 則 第九條 解釋說明

本辦法于2012年12月1日正式頒布實施。內(nèi)容與《京御事業(yè)部客戶賠償管理辦法》有出入時，以此為準。本辦法最終解釋權(quán)歸于京御事業(yè)部運營管理中心。

附件：《京御事業(yè)部客戶事務處理申請單》填寫要求及附件模板

（一）《客戶事務處理申請單》（填寫要求）客戶事務處理申請單（填寫要求）.docx、、、（二）《信息聯(lián)絡處理單》（模板）信息聯(lián)絡處理單（模板）.xlsx

（三）《網(wǎng)上付款個人信息說明》 網(wǎng)上付款個人信息說明.doc

（四）《客戶需求資料提交表》 客戶需求資料提交表.xlsx

（五）《賠償手續(xù)需提交資料》 賠償手續(xù)需提交資料2012.4.20.docx

（六）《損失詳細清單》 損失詳細清單（新）.xlsx

（七）《無票據(jù)、憑證說明》 無票據(jù)、憑證說明.docx

網(wǎng)上付款個人信息說明 本人，確認以下個人賬戶信息屬實，帳戶有效,如有問題,由本人承擔責任。開戶行(××銀行××支行)： 開戶名稱（只限供方本人卡）： 銀行帳號: 身份證復印件：（附在第2頁）銀行卡復印件:（附在第2頁）日期：年月日 簽字：

賠償手續(xù)需提交資料

1、客戶事務處理申請單（必選，需簽字）

2、客戶需求資料提交表（必選，無需簽字）

3、信息聯(lián)絡處理單（可選，客服蓋章生效，無需簽字，無需四聯(lián)單）

4、驗房單（可選，已入住客戶無需提交）

5、業(yè)主接待記錄（可選，如是物業(yè)接待，請物業(yè)提供）

6、損失清單（必選，涉及物品損失補償?shù)模瑯I(yè)主與專員簽字）

7、損失物品憑證（必選，涉及物品損失補償，含照片，如有工程恢復，列出一張工程清單，并由工程簽字）

8、責任單位確認單（可選，如由責任單位承擔，則必選，需有施工單位簽字，如施工單位不簽字，需有工程部門確認扣款事宜，如無法扣款，由工程部門確定承擔部門。）

9、業(yè)主來信（可選）

10、備忘錄（必選，業(yè)主簽字，保密協(xié)議統(tǒng)一改稱備忘錄）

11、業(yè)主個人付款信息（可選，如現(xiàn)金賠付，則必選）

第四篇：萬科.房地產(chǎn)項目可行性研究報告

萬科.房地產(chǎn)項目可行性研究報告(模板)

第1章

總

論 1.1.項目背景與概況 1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標 1.3.第2章

2.1.2.2.2.3.2.4.第3章

3.1.3.2.3.3.第4章

4.1.4.2.4.3.4.4.4.5.4.6.問題與建議

項目投資環(huán)境與市場研究

投資環(huán)境分析

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

銷售預測

營銷策略

建設規(guī)模與項目開發(fā)條件

建設規(guī)模

項目概況現(xiàn)狀

項目建設條件

建筑方案

設計依據(jù)

項目設計主題和開發(fā)理念

項目總體規(guī)劃方案

建筑設計

結(jié)構(gòu)設計

給排水設計

第5章

節(jié)能節(jié)水措施 5.1.設計依據(jù)

5.2.建筑部分節(jié)能設計 第6章

環(huán)境影響評價 6.1.編制依據(jù) 6.2.6.3.6.4.第7章

7.1.7.2.7.3.第8章

8.1.8.2.第9章

9.1.9.2.9.3.第10章 10.1.10.2.環(huán)境現(xiàn)狀

項目建設對環(huán)境的影響

環(huán)境保護措施

勞動衛(wèi)生與消防

指導思想

職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 消防設計

組織機構(gòu)與人力資源配置

組織機構(gòu)

人力資源配置

項目實施進度

項目開發(fā)期

項目實施進度安排

項目實施過程控制措施

項目招投標

工程項目招標投標概述 工程項目招標投標因素分析

10.3.招標依據(jù) 10.4.招標范圍 10.5.招標方式

第11章

投資估算與資金籌措 11.1.投資估算 11.2.第12章 12.1.12.2.12.3.12.4.第13章 13.1.13.2.13.3.第14章 14.1.14.2.資金籌措

財務評價 項目評估依據(jù)

財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇財務評價 不確定性分析

社會評價

項目對社會的影響分析 風險分析 社會評價結(jié)論

研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 建議

第1章

總

論

1.1.項目背景與概況

1、項目名稱：

湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓)項目

2、承辦單位概況

單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣2,000萬元

單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號 業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 法定代表人：吳小平

企業(yè)負責人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南?，F(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學院，獲學士學位；1986年分配到廣州廣鐵集團任職；1989年調(diào)任廣州市團委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建設大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻力量。

建設單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設管理部、技術(shù)部、財務部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。

公司負責人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強”。

2006年3月，由衡陽市委領導帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設成為理想中的人文和諧小區(qū)。

衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風光帶建設投資7521萬元。

3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）

與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；

（2）

國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；

（3）

國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4）

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5）

《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。

4、編制范圍

依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。

5、項目提出的理由

①

項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展

當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5—2個百分點。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。

根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。

正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。② 項目對城市建設將起到促進作用

2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。

衡陽作為“3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。

目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。

湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓)項目符合衡陽城市建設總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③ 解決勞動就業(yè)的需要

由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。

據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加衡陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。

6、擬建地點

本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。

7、預期目標

湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓)項目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設總?cè)莘e率為2.63，建設密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。

8、主要建設條件

湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓)建設項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎設施建設，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。經(jīng)考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設協(xié)調(diào)領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目?？紤]到該項目投資大、建設周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。

1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號

項目

單位

數(shù)值1

總用地面積

㎡

20,936.72

規(guī)劃總建筑面積

㎡

65,913.472.1

其中：住宅建筑面積

㎡

47,652.32.2

其中：1-2層商鋪建筑面積

㎡

7419.12.3

其中：地下停車場建筑面積

㎡

108423

建筑密度

%

24.44

容積率

2.635

綠地率

%

38.36

項目總投資 萬元

11,650.447

財務凈現(xiàn)值

萬元

3,001.068

財務內(nèi)部收益率

% 73.869

靜態(tài)投資回收期

年

0.8310

動態(tài)投資回收期

年

0.88

第五篇：招投標項目管理辦法

第一條 為規(guī)范市級政府投資項目的管理，建立健全科學的政府投資項目決策程序和組織實施程序，保證工程質(zhì)量，控制工程造價，提高投資效益，根據(jù)《國務院關(guān)于投資體制改革的決定》精神和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市的實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱政府投資項目是指利用市本級財政性資金、政府授權(quán)機構(gòu)融資投入的市管基本建設項目，包括政府全額投資和部分投資的項目（不含貼息等小額補助項目）。

本辦法所稱財政性資金，包括市本級財政預算內(nèi)基本建設資金、預算內(nèi)其他各項支出中用于基本建設的資金、納入財政支出管理的專項基金中用于基本建設的資金、財政預算外資金中用于基本建設的資金和其他財政性基本建設資金。

利用中央和省安排的財政性資金的項目，原則上參照本辦法進行管理。

第三條 政府投資項目必須堅持民主和科學的決策制度，政府投資計劃安排和重大項目投資，實行集體決策。

第四條 市發(fā)展改革部門會同市財政部門組織編制市本級政府投資計劃，實現(xiàn)政府投資量入為出、綜合平衡的目標。

第五條 改革政府投資項目的建設方式，對非經(jīng)營性政府投資項目推行代建制，代建制的實施辦法由市人民政府另行制定。

第六條 政府投資項目必須嚴格執(zhí)行基本建設程序，認真做好項目前期工作，以保證工程質(zhì)量、控制工程造價。禁止邊勘察、邊設計、邊施工。

第七條 堅持用概算控制預算、用預算控制結(jié)算（決算）的工程造價控制原則。第八條 項目審批階段依次是：項目建議書審批、可行性研究報告審批、初步設計審查、施工圖設計備案、預算和結(jié)算審核。

第九條 項目建議書、可行性研究報告的審批由市發(fā)展改革部門負責；初步設計和施工圖設計文件的審查和備案由市建設行政主管部門或行業(yè)主管部門負責；項目預算和結(jié)算（決算）的審核由市財政部門負責。

第十條 項目建議書由建設單位（代建單位或者項目法人，下同）根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出并上報審批。市發(fā)展改革部門會同市財政部門，對建設單位提出的項目建議書和使用財政資金的建議方案進行審查，將符合條件的項目報市人民政府確認，市發(fā)展改革部門按基本建設程序辦理項目審批手續(xù)，或轉(zhuǎn)報省審批。

對經(jīng)濟、社會和環(huán)境有重大影響的項目，實行審批聽證制度，批準項目建議書前應當廣泛征求社會各界和公眾的意見，聽證的實施辦法由市政府另行制定。第十一條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃和國土部門根據(jù)項目建議書批準的建設規(guī)模，結(jié)合城市規(guī)劃確定合理的用地規(guī)模。

第十二條 項目建議書通過批準的，建設單位應當委托有相應資質(zhì)的咨詢機構(gòu)開展項目可行性研究，編制項目可行性研究報告。

可行性研究報告由建設單位按本辦法第十一條規(guī)定的程序上報審批。但對估算總投資1000萬元以上的項目，市發(fā)改等項目審批部門應委托有資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)進行評估。

第十三條 估算總投資在1000萬元以下的項目，可將項目建議書和可行性研究報告合并報批。

技術(shù)簡單、總投資在500萬元以下的項目，可不編制項目建議書和可行性研究報告，填寫《韶關(guān)市政府投資申報表》，并附送有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制的項目概算文件，申請批準。

第十四條 項目可行性研究報告通過批準的，建設單位應當委托有相應資質(zhì)的設計單位，編制初步設計文件，并報市建設行政主管部門或行業(yè)主管部門審查。審查核定的建設規(guī)模和內(nèi)容、建設標準、項目總概算不得超過可行性研究報告批準的范圍。凡項目總概算超過可行性研究報告批準估算總投資10%的，要修改初步設計或重新報批項目可行性研究報告。

技術(shù)簡單、建筑工程投資在500萬元以下的項目，免去初步設計審查程序。第十五條 項目初步設計通過批準的，建設單位應委托有相應資質(zhì)的設計單位依照經(jīng)批準的初步設計進行施工圖設計，并報市建設行政主管部門或行業(yè)主管部門備案。

第十六條 工程預算由設計單位或有工程造價咨詢資質(zhì)的單位編制，市財政部門組織審核。

編制的預算突破審定概算的，建設單位應通知設計單位修改設計，或重新報批項目概算。第十七條 政府投資計劃依據(jù)國家法律法規(guī)和政策、市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實際需要進行編制。

政府投資計劃由市發(fā)展改革部門會同市財政部門組織編制。各行業(yè)主管部門于每年12月底以前向市發(fā)展改革部門、市財政部門報送本行業(yè)下政府投資的建議計劃。

第十八條 政府投資項目計劃包括下列內(nèi)容：

（一）政府投資總規(guī)模；

（二）新開工項目和續(xù)建項目名稱、建設規(guī)模、建設內(nèi)容、總投資、建設年限、投資額、建設內(nèi)容和用地保障計劃；

（三）已完工尚欠付工程尾款的項目名稱、安排支付金額；

（四）項目的前期費用；

（五）待安排項目預留資金；

（六）其他應當說明的情況。

第十九條 政府投資計劃應當優(yōu)先保證續(xù)建項目的資金需要。

第二十條 政府投資計劃一經(jīng)批準必須嚴格執(zhí)行，非經(jīng)本辦法規(guī)定程序，任何單位和個人不得擅自變更。

在政府投資計劃執(zhí)行過程中，確需調(diào)整政府投資總規(guī)模、增減新開工項目或調(diào)整項目投資額的，在每年第三季度前，由市發(fā)展改革部門、財政部門征求有關(guān)部門的意見后制定調(diào)整方案，報市政府批準。

第二十一條 建立市政府投資項目建設監(jiān)管聯(lián)席會議制度。市發(fā)展改革、財政、建設、規(guī)劃、監(jiān)察等部門組成市政府投資項目建設監(jiān)管聯(lián)席會議（以下簡稱聯(lián)席會議）專門研究處理項目建設過程中的重大變更和其他重要事項。聯(lián)席會議由市發(fā)展改革部門牽頭召集。

聯(lián)席會議按以下程序工作：

（一）申請擴大建設規(guī)模、提高建設標準、改變建設內(nèi)容以及增加財政投資等的變更，由建設單位報市發(fā)展改革部門初審后，上報項目分管市領導。經(jīng)審定為重大變更或重要事項的，由聯(lián)席會議研究處理。

（二）市發(fā)展改革部門負責將聯(lián)席會議形成的處理意見，上報項目分管市領導審定批復。

（三）各有關(guān)部門按照批復的聯(lián)席會議處理意見辦理項目變更的有關(guān)手續(xù)。項目超概算10%以上或單項工程造成增加財政出資300萬元以上的變更，市發(fā)展改革部門應委托咨詢評估機構(gòu)進行咨詢評估。

第二十二條 工程的管理，實行項目法人制、招投標制、工程監(jiān)理制和合同管理制。項目的勘察、設計、施工和監(jiān)理應當依法實行招投標。招標的范圍和標準依照《廣東省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》執(zhí)行。未經(jīng)預算審核的項目，不得進行工程施工招投標。

項目的勘察設計、施工和監(jiān)理應當依法訂立合同。禁止轉(zhuǎn)包和違法分包工程。第二十三條 市財政部門根據(jù)政府投資計劃和項目預算，按工程建設進度分期撥付建設資金。資金的具體撥付辦法按照韶關(guān)市市級基本建設項目財政性資金集中支付的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條 實行項目建設進度季報制度，建設單位須于每季度結(jié)束后10日內(nèi)，將工程進度報市發(fā)展改革、財政等部門。第二十五條 市發(fā)展改革部門負責監(jiān)督檢查政府投資計劃的執(zhí)行，向市政府報告計劃執(zhí)行情況。

審計部門對項目的預算執(zhí)行情況和結(jié)算（決算）進行審計監(jiān)督，對重大項目要進行專項審計和跟蹤審計。

市財政部門要按照《中華人民共和國預算法》規(guī)定，對政府投資項目進行財務監(jiān)督管理。第二十六條 項目竣工后3個月內(nèi)要辦理工程結(jié)算（決算）、竣工驗收工作，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。工程竣工結(jié)算（決算）以市財政部門審核結(jié)果為準。

第二十七條 市發(fā)展改革部門應會同市財政等部門對已竣工的重要項目進行后評價，考核項目的投資效益。

第二十八條 建設單位有下列行為之一的，責令限期整改，并由主管部門或監(jiān)察機關(guān)根據(jù)其情節(jié)輕重，依法追究建設單位負責人和直接責任人的行政責任，禁止相關(guān)責任人3年內(nèi)負責政府投資項目的管理工作；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

（一）未經(jīng)批準擅自建設的；

（二）未經(jīng)批準嚴重超概算的；

（三）未依法組織招標的；

（四）未經(jīng)竣工驗收或者驗收不合格而交付使用的；

（五）其他嚴重違反本辦法和其他法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第二十九條 受委托的中介機構(gòu)必須對制定的項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件以及咨詢評估意見負責。經(jīng)查實受委托的中介機構(gòu)在咨詢評估工作中有弄虛作假的行為或其出具的意見嚴重失實的，建設單位在3年內(nèi)不得委托其對政府投資項目進行相關(guān)中介活動。

第三十條 受委托的勘察、設計單位必須對勘察、設計質(zhì)量負責。在施工過程中因勘察、設計的質(zhì)量不符合要求，造成工程漏項或修改設計的，建設單位在3年內(nèi)不得委托其對政府投資項目進行勘察、設計工作。

第三十一條 政府有關(guān)部門有下列行為之一的，由行政監(jiān)察部門責令限期糾正，監(jiān)察部門根據(jù)其情節(jié)輕重，依法追究部門主要負責人和直接責任人的行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（一）違反本辦法規(guī)定批準可行性研究報告或者設計文件的；

（二）違反本辦法規(guī)定撥付建設資金的；

（三）其他嚴重違反本辦法和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第三十二條 政府投資項目發(fā)生重大質(zhì)量事故的，除依法追究建設、勘察設計、施工和監(jiān)理單位及其法定代表人和直接責任人的法律責任外，并依法追究有關(guān)行政領導人在執(zhí)行建設程序和工程建設監(jiān)督管理方面的行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十三條 縣（市、區(qū)）人民政府可參照本辦法規(guī)范管理本級政府投資項目。