第一篇：學(xué)習(xí)項(xiàng)目經(jīng)理操作手冊和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理心得體會(huì)

學(xué)習(xí)項(xiàng)目經(jīng)理操作手冊和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理心得體會(huì) 通過學(xué)習(xí)項(xiàng)目經(jīng)理操作手冊，如何管理好一個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)我學(xué)習(xí)之后和多年工作體會(huì)主要有以下幾方面。

1、項(xiàng)目要進(jìn)行整改管理，善始善終：

整個(gè)項(xiàng)目開始要做好項(xiàng)目整體計(jì)劃，在項(xiàng)目的整個(gè)過程中，始終要按照項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行，如若遇到項(xiàng)目發(fā)生變更，要進(jìn)行分析，得到批準(zhǔn)后制定變更計(jì)劃，并按計(jì)劃執(zhí)行。

項(xiàng)目首尾工作也是項(xiàng)目管理中得一項(xiàng)重要工作。需要將項(xiàng)目過程中產(chǎn)生的文件資料進(jìn)行整理，歸檔。對項(xiàng)目的費(fèi)用和進(jìn)度進(jìn)行審計(jì)審核，對項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和驗(yàn)收，對項(xiàng)目的整個(gè)過程的利弊的得失進(jìn)行整理總結(jié)和交流。

所以項(xiàng)目從一開始就要做好計(jì)劃，搞清目標(biāo)，只有項(xiàng)目的目標(biāo)明確，合理安排時(shí)間、費(fèi)用、人力和其他資源，控制好一項(xiàng)目變更，這些是保證項(xiàng)目能夠順利完成的基本條件。

2、質(zhì)量管理是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵：

此次學(xué)習(xí)后，感覺到我們的質(zhì)量管理的要求還差很遠(yuǎn)，有距離。

質(zhì)量控制要深入到每個(gè)人與項(xiàng)目相關(guān)的人，要深入到項(xiàng)目的每個(gè)過程中，從一開始，就要樹立質(zhì)量第一的理念，每個(gè)過程都要進(jìn)行質(zhì)量的控制，而不足到最好的測試時(shí)，才想到質(zhì)量，采取衡量是否符合標(biāo)準(zhǔn)。為提高項(xiàng)目的質(zhì)量、降低成本，必須從項(xiàng)目的開始就要做好質(zhì)量的控制工作。

3、項(xiàng)目管理要不斷創(chuàng)新：

管理創(chuàng)新是優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的靈魂。項(xiàng)目經(jīng)理有經(jīng)驗(yàn)固然重要，但不能墨守成規(guī)，只有創(chuàng)新，才能與建筑市場環(huán)境的變化相適應(yīng)，才能保證做到與時(shí)俱進(jìn)，在建筑施工內(nèi)外市場快速變化中不被淘汰。

其次是技術(shù)創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新是保持項(xiàng)目管理長久不變的法寶。建筑施工的發(fā)展要靠技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新工藝的不斷出現(xiàn)與使用，逐步替代傳統(tǒng)的落后的施工技術(shù)，使施工勞動(dòng)強(qiáng)度降低，施工速度更快，質(zhì)量更好，成本更低。項(xiàng)目經(jīng)理要做好新技術(shù)開發(fā)與使用的帶頭人，要不斷加強(qiáng)技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷更新知識(shí)，要加強(qiáng)與同行業(yè)的觀摩與交流，取長補(bǔ)短：要善于舍棄，對現(xiàn)狀不滿足，做到人無我有，人有我先，靠技術(shù)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)節(jié)約，降低成本，贏得更大的利潤空洞。

4、項(xiàng)目管理要善于溝通：

做項(xiàng)目就需要與客戶接觸，就會(huì)出現(xiàn)正式和非正式的談判，雙方都會(huì)為自己的利益而進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，與客戶之間搞好溝通是項(xiàng)目是否勝利的一個(gè)重要條件。溝通中有許多的策略在平時(shí)的實(shí)際工作中可以使用，目的不是坑害別人，而是為了更好的完成項(xiàng)目，達(dá)到雙方事先確定的目標(biāo)，而采用的一些藝術(shù)手段而已。

5、房地產(chǎn)管理核心：

房地產(chǎn)管理的核心影視模塊化，看板管理，房地產(chǎn)不是靠 個(gè)人在管理，而是靠一個(gè)組織，一個(gè)流程，一個(gè)規(guī)范在管理，房地

產(chǎn)管理方面的每個(gè)人，都是這臺(tái)機(jī)器上的一個(gè)部件，如果這個(gè)人離開了，就如同換一個(gè)零件一樣，機(jī)器照樣運(yùn)轉(zhuǎn)。

體會(huì)還有很多，我不再多談，總之通過這次學(xué)習(xí)自己對項(xiàng)目的管理又有了新的認(rèn)識(shí)，我會(huì)將這些理論知識(shí)運(yùn)用到實(shí)際工作中去。以提高項(xiàng)目的管理水平，提高項(xiàng)目的質(zhì)量，降低項(xiàng)目的成本，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，最終提高企業(yè)的效益。

第二篇：學(xué)習(xí)項(xiàng)目經(jīng)理操作手冊和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理心得體會(huì)

學(xué)習(xí)項(xiàng)目經(jīng)理操作手冊和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理心得體會(huì)

通過學(xué)習(xí)項(xiàng)目經(jīng)理操作手冊，如何管理好一個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)我學(xué)習(xí)之后和多年工作體會(huì)主要有以下幾方面。

1、項(xiàng)目要進(jìn)行整改管理，善始善終：

整個(gè)項(xiàng)目開始要做好項(xiàng)目整體計(jì)劃，在項(xiàng)目的整個(gè)過程中，始終要按照項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行，如若遇到項(xiàng)目發(fā)生變更，要進(jìn)行分析，得到批準(zhǔn)后制定變更計(jì)劃，并按計(jì)劃執(zhí)行。

項(xiàng)目首尾工作也是項(xiàng)目管理中得一項(xiàng)重要工作。需要將項(xiàng)目過程中產(chǎn)生的文件資料進(jìn)行整理，歸檔。對項(xiàng)目的費(fèi)用和進(jìn)度進(jìn)行審計(jì)審核，對項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和驗(yàn)收，對項(xiàng)目的整個(gè)過程的利弊的得失進(jìn)行整理總結(jié)和交流。

所以項(xiàng)目從一開始就要做好計(jì)劃，搞清目標(biāo)，只有項(xiàng)目的目標(biāo)明確，合理安排時(shí)間、費(fèi)用、人力和其他資源，控制好一項(xiàng)目變更，這些是保證項(xiàng)目能夠順利完成的基本條件。

2、質(zhì)量管理是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵：

此次學(xué)習(xí)后，感覺到我們的質(zhì)量管理的要求還差很遠(yuǎn)，有距離。

質(zhì)量控制要深入到每個(gè)人與項(xiàng)目相關(guān)的人，要深入到項(xiàng)目的每個(gè)過程中，從一開始，就要樹立質(zhì)量第一的理念，每個(gè)過程都要進(jìn)行質(zhì)量的控制，而不足到最好的測試時(shí)，才想到質(zhì)量，采取衡量是否符合標(biāo)準(zhǔn)。為提高項(xiàng)目的質(zhì)量、降低成本，必須從項(xiàng)目的開始就要做好質(zhì)量的控制工作。

3、項(xiàng)目管理要不斷創(chuàng)新：

管理創(chuàng)新是優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的靈魂。項(xiàng)目經(jīng)理有經(jīng)驗(yàn)固然重要，但不能墨守成規(guī)，只有創(chuàng)新，才能與建筑市場環(huán)境的變化相適應(yīng)，才能保證做到與時(shí)俱進(jìn)，在建筑施工內(nèi)外市場快速變化中不被淘汰。

其次是技術(shù)創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新是保持項(xiàng)目管理長久不變的法寶。建筑施工的發(fā)展要靠技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新工藝的不斷出現(xiàn)與使用，逐步替代傳統(tǒng)的落后的施工技術(shù)，使施工勞動(dòng)強(qiáng)度降低，施工速度更快，質(zhì)量更好，成本更低。項(xiàng)目經(jīng)理要做好新技術(shù)開發(fā)與使用的帶頭人，要不斷加強(qiáng)技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷更新知識(shí)，要加強(qiáng)與同行業(yè)的觀摩與交流，取長補(bǔ)短：要善于舍棄，對現(xiàn)狀不滿足，做到人無我有，人有我先，靠技術(shù)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)節(jié)約，降低成本，贏得更大的利潤空洞。

4、項(xiàng)目管理要善于溝通：

做項(xiàng)目就需要與客戶接觸，就會(huì)出現(xiàn)正式和非正式的談判，雙方都會(huì)為自己的利益而進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，與客戶之間搞好溝通是項(xiàng)目是否勝利的一個(gè)重要條件。溝通中有許多的策略在平時(shí)的實(shí)際工作中可以使用，目的不是坑害別人，而是為了更好的完成項(xiàng)目，達(dá)到雙方事先確定的目標(biāo)，而采用的一些藝術(shù)手段而已。

5、房地產(chǎn)管理核心：

房地產(chǎn)管理的核心影視模塊化，看板管理，房地產(chǎn)不是靠 個(gè)人在管理，而是靠一個(gè)組織，一個(gè)流程，一個(gè)規(guī)范在管理，房地產(chǎn)管理方面的每個(gè)人，都是這臺(tái)機(jī)器上的一個(gè)部件，如果這個(gè)人離開了，就如同換一個(gè)零件一樣，機(jī)器照樣運(yùn)轉(zhuǎn)。

體會(huì)還有很多，我不再多談，總之通過這次學(xué)習(xí)自己對項(xiàng)目的管理又有了新的認(rèn)識(shí)，我會(huì)將這些理論知識(shí)運(yùn)用到實(shí)際工作中去。以提高項(xiàng)目的管理水平，提高項(xiàng)目的質(zhì)量，降低項(xiàng)目的成本，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，最終提高企業(yè)的效益。

第三篇：房地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)ABS項(xiàng)目操作手冊

房地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)ABS項(xiàng)目操作手冊

目錄

一、物業(yè)費(fèi)ABS概述

二、物業(yè)ABS底層資產(chǎn)

三、物業(yè)費(fèi)ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)入池標(biāo)準(zhǔn)

四、物業(yè)費(fèi)ABS交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

五、物業(yè)費(fèi)ABS四個(gè)核心實(shí)操問題

一、物業(yè)費(fèi)ABS概述

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同，一般而言物業(yè)合同期限較長，物業(yè)費(fèi)用相對穩(wěn)定。

二、物業(yè)費(fèi)ABS底層資產(chǎn)

物業(yè)費(fèi)收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同。

1、物業(yè)服務(wù)合同的法律特征

物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，在物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中，參與各方（無論是物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)或個(gè)別業(yè)主），均不得以不信任為由擅自解除物業(yè)服務(wù)合同，只有在符合法律規(guī)定或合同約定的解除條件時(shí)，才可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權(quán)獲得報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為內(nèi)容，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為，其余風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

2、備案及雙備案

物業(yè)服務(wù)合同是要式合同，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立，并且須報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。地方性物業(yè)管理規(guī)定中通常規(guī)定前期物業(yè)合同到主管部門進(jìn)行雙備案，即在縣級(jí)以上建設(shè)局或房管局備案，以及在物價(jià)局備案。但物業(yè)合同的生效不以備案為前提，亦不因未辦理備案而無效。例如，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（2008版）“第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)區(qū)主管部門備案?！?未及時(shí)辦理物業(yè)合同備案可能會(huì)使物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨行政處罰。

3、收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)

通常，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)需要執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并需要報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案；非普通住宅的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場調(diào)節(jié)，由物業(yè)合同委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同中進(jìn)行約定。如住宅項(xiàng)目收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)，物業(yè)公司面臨行政處罰風(fēng)險(xiǎn)，收費(fèi)合規(guī)性對基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性構(gòu)成影響。住宅項(xiàng)目收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)，存在物業(yè)公司被行政處罰、影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)。

4、前期物業(yè)合同

項(xiàng)目盡調(diào)中，需審閱前期物業(yè)合同，就前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定方式相關(guān)材料進(jìn)行審閱，如招投標(biāo)備案材料、主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘的相關(guān)證明材料。前期物業(yè)合同收費(fèi)相關(guān)注意事項(xiàng)。關(guān)注并披露如未交付小區(qū)物業(yè)未能及時(shí)向業(yè)主實(shí)際交付而導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)無法按時(shí)足額歸集對專項(xiàng)計(jì)劃現(xiàn)金流的影響，充分揭示風(fēng)險(xiǎn)并提供緩釋措施。

此外，鑒于開發(fā)商與物業(yè)管理公司通常為關(guān)聯(lián)公司，開發(fā)商作為該期間的付款人將導(dǎo)致債務(wù)人集中問題，對專項(xiàng)計(jì)劃的關(guān)聯(lián)信息披露產(chǎn)生影響，需對該部分物業(yè)費(fèi)用的入池比例、歷史支付情況和延遲支付風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)披露，關(guān)注其作為重要債務(wù)人的經(jīng)營及資信情況。

5、合同有效期及續(xù)期

在合同期限上，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同通常期限固定，1-5年不等。同時(shí)合同可能存在自動(dòng)續(xù)期條款，約定如到期未選聘新的物業(yè)公司/未續(xù)簽合同，則合同持續(xù)有效。

基礎(chǔ)資產(chǎn)直接為物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)的，物業(yè)合同期限應(yīng)與專項(xiàng)計(jì)劃期限相匹配。對于不以物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的，物業(yè)合同期限如果不能覆蓋專項(xiàng)計(jì)劃期限，管理人和律師應(yīng)在專項(xiàng)計(jì)劃文件中就合同續(xù)簽事項(xiàng)發(fā)表明確意見，同時(shí)對投資者充分揭示風(fēng)險(xiǎn)并提供合理緩釋措施。

6、停車管理費(fèi)與案場合同

區(qū)別與停車費(fèi)等租金形式的收費(fèi)，由于物業(yè)公司并不擁有車位產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司只有基于物業(yè)管理服務(wù)而收取的的停車管理服務(wù)費(fèi)可以入池。停車位服務(wù)費(fèi)是基于原始權(quán)益人向停車位使用人提供車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等服務(wù)，并不包括車位的使用費(fèi)用，因而停車位的權(quán)屬并不影響原始權(quán)益人收取停車位服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。

案場合同通常為開發(fā)商與物業(yè)公司就營銷中心、展示中心、售樓處或樣板房而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。可以作為入池資產(chǎn)，參照前期物業(yè)合同執(zhí)行。

7、包干制與酬金制

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在包干制下，物業(yè)合同的標(biāo)的額可全額入池；酬金制下，僅合同中僅物業(yè)公司計(jì)提的物業(yè)酬金可入池。

8、持續(xù)經(jīng)營

對物業(yè)服務(wù)公司歷史經(jīng)營情況進(jìn)行核查，收入是否覆蓋經(jīng)營成本，并對未來的收入成本情況進(jìn)行測算，關(guān)注其持續(xù)經(jīng)營能力。對于成本無法覆蓋的物業(yè)服務(wù)公司，建議設(shè)置股東支持、資金留存等緩釋措施。

9、多個(gè)物業(yè)公司主體

根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答，專項(xiàng)計(jì)劃可將原始權(quán)益人從第三方受讓的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。因此，可將各物業(yè)子公司的物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)讓至某一適格主體中，以此作為底層資產(chǎn)持有方，這種處理方式在現(xiàn)有案例中被廣泛采用。

此外，專項(xiàng)計(jì)劃也可以直接設(shè)置多個(gè)原始權(quán)益人，但須根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置多個(gè)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》中明確約定各資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系以及相應(yīng)的權(quán)責(zé)分工。

三、物業(yè)費(fèi)ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)入池標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)費(fèi)ABS通常為靜態(tài)資產(chǎn)池。底層資產(chǎn)的入池標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、合法有效

物業(yè)服務(wù)合同》依法成立且有效存續(xù)，合同內(nèi)容未損害任何第三方權(quán)益，也不存在其他無效或可撤銷或提前終止的情形；合同項(xiàng)下的應(yīng)收賬款相關(guān)的文件及權(quán)利憑證均合法、完整、真實(shí)、有效。

2、無權(quán)利瑕疵

《物業(yè)服務(wù)合同》的任何一部分或全部均不存在任何債務(wù)負(fù)擔(dān)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、抵銷權(quán)或者第三方的其他有效的權(quán)利主張，不存在針對原始權(quán)益人或《物業(yè)服務(wù)合同》的、正在進(jìn)行的、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序，也不存在潛在的針對物業(yè)公司或《物業(yè)合同》的、正在進(jìn)行的、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序。

3、轉(zhuǎn)讓具備合法性

原始權(quán)益人（這里不一定是提供服務(wù)的物業(yè)公司）合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán)；基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓，且無需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置條件

物業(yè)公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項(xiàng)下的應(yīng)盡義務(wù)；物業(yè)合同規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)費(fèi)收取的前提是物業(yè)公司已經(jīng)提供了相應(yīng)的服務(wù)。

5、持續(xù)性穩(wěn)定性

物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金流的持續(xù)性、穩(wěn)定性。任一份物業(yè)合同項(xiàng)下的到期物業(yè)費(fèi)的歷史繳費(fèi)率不低于80%；業(yè)主在物業(yè)合同項(xiàng)下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利；入池物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量多、分布廣，使得基礎(chǔ)資產(chǎn)具備足夠的分散性，基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流越穩(wěn)定；關(guān)注物業(yè)合同是否存在自動(dòng)續(xù)期條款。

6、物業(yè)類型范圍 特定《物業(yè)合同》對應(yīng)的物業(yè)住宅、商業(yè)、商住物業(yè)項(xiàng)目，不包括短期物業(yè)管理項(xiàng)目。

四、物業(yè)費(fèi)ABS交易機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)

物業(yè)費(fèi)ABS采用何種交易結(jié)構(gòu)，目前并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)或明確的規(guī)定，建議綜合分析項(xiàng)目綜合情況后靈活運(yùn)用。目前市場物業(yè)費(fèi)ABS主要有以下三種交易結(jié)構(gòu)：

1、單SPV交易結(jié)構(gòu)

以華鑫-中南建設(shè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為例：（1）底層資產(chǎn)集中

中南物業(yè)在各地項(xiàng)目由多個(gè)物業(yè)管理子公司進(jìn)行物業(yè)管理的情形。各物業(yè)管理子公司原始權(quán)益人與中南建設(shè)物業(yè)服務(wù)公司分別簽訂《物業(yè)服務(wù)費(fèi)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（受讓各子公司的基礎(chǔ)資產(chǎn)）。最大程度提供高了原始權(quán)益人的主體信用情況，同時(shí)簡化了特定原始權(quán)益人的信息披露內(nèi)容。深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（2017年3月修訂），對于交易結(jié)構(gòu)中涉及母公司從子公司受讓物業(yè)合同債權(quán)的情形，項(xiàng)目文件中應(yīng)明確約定在基礎(chǔ)資產(chǎn)購買前已支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)。（2）設(shè)立發(fā)行

計(jì)劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，投資者認(rèn)購支持支持證券并繳付認(rèn)購資金。（3）認(rèn)購基礎(chǔ)資產(chǎn)

計(jì)劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《資產(chǎn)買賣協(xié)議》，將專項(xiàng)計(jì)劃資金用于向特定原始權(quán)益人購買其持有的物業(yè)收費(fèi)債權(quán)。計(jì)劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》，委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行管理，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)《服務(wù)協(xié)議》的約定在每個(gè)物業(yè)費(fèi)歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入資金歸集賬戶，并將該現(xiàn)金流回款與中南建設(shè)的自有財(cái)產(chǎn)、中南建設(shè)持有或管理的其他財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分并分別記賬。（4）資金監(jiān)管與專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)托管

監(jiān)管銀行按《監(jiān)管協(xié)議》的約定，在專項(xiàng)計(jì)劃收款日將監(jiān)管賬戶內(nèi)全部余額劃入專項(xiàng)計(jì)劃賬戶，由托管人根據(jù)《托管協(xié)議》托管專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)。（5）增信措施

發(fā)生差額補(bǔ)足啟動(dòng)事件時(shí)，差額補(bǔ)足人根據(jù)《差額支付承諾函》履行差額補(bǔ)償義務(wù)。

在長城證券-康景物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目中，除原始權(quán)益人提供差額支付承諾外，擔(dān)保人（合生創(chuàng)展）承諾對原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項(xiàng)下的差額補(bǔ)足義務(wù)提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

根據(jù)深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（2017年3月修訂），差額支付承諾人、擔(dān)保人等專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)參與方涉及房地產(chǎn)企業(yè)的，計(jì)劃管理人和律師應(yīng)對前述主體是否存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，是否存在被行政處罰或調(diào)查的情況及相應(yīng)的整改措施和整改結(jié)果以及是否影響其履行差額支付和擔(dān)保義務(wù)等出具明確意見。（6）分配與兌付

計(jì)劃管理人根據(jù)《計(jì)劃說明書》及相關(guān)文件約定，向托管人發(fā)出分配指令，托管人根據(jù)分配指令，將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。

2、雙SPV結(jié)構(gòu)優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：

（1）雙SPV結(jié)構(gòu)通過基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)銷售”可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，有效解決了單個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃SPV的風(fēng)險(xiǎn)隔離不徹底問題。

（2）雙SPV結(jié)構(gòu)可形成持續(xù)的、穩(wěn)定的、規(guī)律的現(xiàn)金流。如底層現(xiàn)金流來源較為分散，支付周期（頻率）不規(guī)律，通過嵌套一層SPV（信托或委托貸款，私募基金常見于REITS項(xiàng)目）有助于形成持續(xù)的、穩(wěn)定的、規(guī)律的現(xiàn)金流（貸款本息現(xiàn)金流更為穩(wěn)定，可持續(xù)）。由于行業(yè)特性，因物業(yè)合同到期不再續(xù)簽、業(yè)主在以后延遲繳費(fèi)或不繳費(fèi)等原因，影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性。資產(chǎn)池中，若前期物業(yè)管理合同占入池基礎(chǔ)資產(chǎn)的比重較大，由于其合同存續(xù)期限存在不確定性，一定程度上影響了基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

（3）解決基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬不明確的問題。基礎(chǔ)資產(chǎn)底層現(xiàn)金流產(chǎn)生所基于的法律關(guān)系可能為雙務(wù)合同關(guān)系，底層現(xiàn)金流指向的債務(wù)人對于是否按約支付費(fèi)用可能主張抗辯權(quán)，原始權(quán)益人構(gòu)建委托貸款關(guān)系可以解決該等問題。

（4）提高轉(zhuǎn)讓合法性。由于行業(yè)特點(diǎn)或特定條件限制，底層現(xiàn)金流直接轉(zhuǎn)讓受到限制、有難度或者轉(zhuǎn)讓程序較為復(fù)雜，通過構(gòu)建委托貸款/信托關(guān)系可以避免轉(zhuǎn)讓受限。

劣勢：

交易機(jī)構(gòu)中法律關(guān)系變復(fù)雜，交易成本變高，需付出信托通道費(fèi)。

3、雙SPV結(jié)構(gòu)——嵌套委托貸款

以招商資管－華南城物業(yè)費(fèi)（第一期）委貸資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為例，嵌套委托貸款形式的雙SPV物業(yè)費(fèi)ABS交易結(jié)構(gòu)如下：（1）構(gòu)造委托貸款債權(quán)

原始權(quán)益人（華南國際工業(yè)原料城（深圳）有限公司）、委托貸款銀行與物業(yè)公司（以下簡稱“第一亞太”）共同簽署《委托貸款合同》，由原始權(quán)益人將貨幣資金委托給委托貸款銀行，委托貸款銀行第一亞太發(fā)放委托貸款原始權(quán)益人享有該委托貸款債權(quán)。

第一亞太及其分公司以旗下運(yùn)營管理的《物業(yè)合同》項(xiàng)下的特定期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入作為委托貸款的還款來源。（2）設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃（略）（3）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計(jì)劃管理人根據(jù)與華南城簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以專項(xiàng)計(jì)劃資金向華南城購買其持有的委托貸款債權(quán)。

委托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，第一亞太及其分公司以旗下運(yùn)營管理的《物業(yè)合同》項(xiàng)下的特定期間對應(yīng)收賬款債務(wù)人享有的應(yīng)收賬款質(zhì)押給計(jì)劃管理人（代表專項(xiàng)計(jì)劃）。（4）增信措施

原始權(quán)益人就監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金與當(dāng)期委托貸款本息×110%金額的差額部分，承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。同時(shí)，在專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間，華南城向第一亞太提供流動(dòng)性支持保證其持續(xù)經(jīng)營能力。（5）分配與兌付（略）委托貸款新規(guī)影響？

2018年1月《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》正式落地, 委貸新規(guī)對委托貸款資金來源作出了限制性規(guī)定，原始權(quán)益人如果以銀行授信資金、其他債務(wù)性資金等資金作為委托貸款資金，存在商業(yè)銀行無法接受委托資金發(fā)放委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

4、雙SPV——嵌套單一資金信托

以華林-新和昌物業(yè)費(fèi)信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為例：（1）設(shè)立單一資金信托

原始權(quán)益人（中瑞集團(tuán)）與信托公司簽訂《信托合同》，設(shè)立單一資金信托，原始權(quán)益人獲得信托收益權(quán)；（2）發(fā)放信托貸款

信托公司與借款人簽訂《信托貸款合同》，構(gòu)建信托貸款，以物業(yè)費(fèi)收入作為信托貸款的主要還款來源，原始權(quán)益人將特定期間物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的物業(yè)收益應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托公司。（3）設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃（略）（4）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計(jì)劃管理人根據(jù)與原始權(quán)益人（中瑞集團(tuán)）、信托受托人簽訂的《資產(chǎn)買賣協(xié)議》，將募集資金用于購買原始權(quán)益人享有的信托受益權(quán)。

其后物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、計(jì)劃管理人簽訂《服務(wù)協(xié)議》，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供與物業(yè)資產(chǎn)和基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù)。（5）外部信用增級(jí)

由差額支付人、擔(dān)保人對專項(xiàng)計(jì)劃提供增信。差額支付承諾人與計(jì)劃管理人簽署《專項(xiàng)計(jì)劃差額支付承諾函》，發(fā)生任一差額支付事件，差額支付承諾人支付優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券當(dāng)期的預(yù)期收益和所有本金的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。擔(dān)保人與計(jì)劃管理人簽署《專項(xiàng)計(jì)劃擔(dān)保函》，擔(dān)保人對對特定原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項(xiàng)下所承擔(dān)的差額支付義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。另外一種外部信用增級(jí)途徑是通過信托貸款的擔(dān)保措施達(dá)成。（6）分配與兌付（略）

五、物業(yè)費(fèi)ABS四個(gè)實(shí)操核心問題

1、既有債權(quán)和未來債權(quán)的區(qū)別

物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)合同向業(yè)主（一般多適用于住宅物業(yè)）或承租人（一般多適用于商業(yè)、辦公、倉儲(chǔ)等地產(chǎn)）收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（還可以包括停車管理服務(wù)費(fèi)用等，視物業(yè)合同而定）。

在實(shí)際操作中，物業(yè)費(fèi)ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)有一些特殊，包含既有債權(quán)和未來債權(quán)的一個(gè)雙重屬性。

既有債權(quán)是指該債權(quán)已經(jīng)形成，從會(huì)計(jì)角度考慮，就是基于我提供的勞務(wù)所形成的債權(quán)。在未來一段時(shí)間內(nèi)，我會(huì)收到一筆服務(wù)對價(jià)（現(xiàn)金流），這類債權(quán)的金額是比較確認(rèn)的，會(huì)確認(rèn)一筆應(yīng)收賬款。

比如A物業(yè)公司給10個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，假設(shè)每平米物業(yè)費(fèi)5元，一共10萬平米，那根據(jù)合同，我下個(gè)月會(huì)收到50萬的物業(yè)費(fèi)收入。

而未來債權(quán)，比如CMBS、類REITs等形式，是基于我持有了這個(gè)物業(yè)資產(chǎn)，資產(chǎn)預(yù)期未來會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，但具體這個(gè)利益（即未來物業(yè)費(fèi)收入）有多少，是一個(gè)不確定的因素，因?yàn)槲磥砦飿I(yè)費(fèi)可能會(huì)上漲會(huì)下跌，而且物業(yè)公司也可能因?yàn)榻?jīng)營不善，服務(wù)不好等因素被替換掉，他會(huì)面臨很多的不確定因素。

2、雙SPV的選擇：委托貸款還是信托受益權(quán)？

對于未來債權(quán)這類不太穩(wěn)定的現(xiàn)金流，我們一般會(huì)采用雙SPV的形式，常見的操作方式有委托貸款和信托受益權(quán)兩種方式來穩(wěn)定這個(gè)債權(quán)，也有直接轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的，但很少見。

這里我們主要探討下委貸和信托的利弊。

首先信托的費(fèi)率是略高于委貸的，但受限于委貸新規(guī)的影響（募集資金不能放委貸），目前在與銀行的溝通過程中，會(huì)遇到重重困難。其次，就是過橋方的問題。委貸業(yè)務(wù)是銀行受委托人將資金發(fā)放給貸款對象。在轉(zhuǎn)讓委貸債權(quán)之后，還款的時(shí)候錢是先回到委托人賬戶，再回到專項(xiàng)計(jì)劃，如果委托人是你的差額補(bǔ)足方或者關(guān)聯(lián)方企業(yè)，那還好處理一些。如果委托人是我們找的一個(gè)過橋機(jī)構(gòu)，就比較麻煩了。

比如下圖，明華物業(yè)通過晉城銀行提供過橋服務(wù)。

第三，在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，委貸行會(huì)拒絕追索，但信托必須以自己名義追索起訴。第四，存在抵押質(zhì)押時(shí)，信托的擔(dān)保權(quán)利人很明確是信托公司。委貸的擔(dān)保手續(xù)誰去辦，擔(dān)保物權(quán)人登記為委托人還是貸款銀行?這一點(diǎn)各地做法都不一樣，我相信連銀行自己也未必搞的清楚。

因此，實(shí)務(wù)中選取信托受益權(quán)更為常見，由于近期信托公司壓通道規(guī)模，通道費(fèi)上升，目前應(yīng)對的方式主要是采用財(cái)產(chǎn)權(quán)信托來構(gòu)建，這也是沒有問題的。

3、沒有簽訂物業(yè)合同如何處理？ 這里有兩類情況，第一是前期物業(yè)合同的情形。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘的，其中第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！?/p>

什么意思呢？由于很多樓盤剛開始銷售的時(shí)候，沒有成立業(yè)主大會(huì)，因此開發(fā)商會(huì)先選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)先做好服務(wù)工作，這個(gè)時(shí)候是沒有簽訂物業(yè)合同的，這是一種可以接受的情況，如不出現(xiàn)解聘等重大事件，沒有太大影響。第二個(gè)情況是物業(yè)合同到期，是否必須續(xù)簽？

假設(shè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽了3年的服務(wù)合同，后續(xù)物業(yè)費(fèi)我們一般會(huì)在銀行辦理托收，銀行到點(diǎn)自動(dòng)扣錢。因此從物業(yè)公司的角度考慮，如果合同到期，他也不會(huì)特別要求與業(yè)主續(xù)簽，反正錢都收了。

那我們在挑選基礎(chǔ)資產(chǎn)的時(shí)候，如果遇到這類合同到期未簽的情況，如何處理呢？

這時(shí)作為管理人，我們可以與項(xiàng)目律師溝通，判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之前是否存在“事實(shí)物業(yè)合同關(guān)系”，并在法律意見書中注明。

從《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定可知，若物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，可以認(rèn)為雙方之間形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。簡單說，就是物業(yè)服務(wù)合同到期了，但服務(wù)仍在繼續(xù)，合同仍在正常履行，則業(yè)主仍需按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。

在一些地方法院網(wǎng)站上，也發(fā)布了一些業(yè)主以合同到期為由不交物業(yè)費(fèi)的案件，比如大慶：

4、入池資產(chǎn)的是按毛收入還是凈收入？

在目前的實(shí)務(wù)操作中，物業(yè)費(fèi)主要以毛收入來入池的更多一些，就是把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全部現(xiàn)金流都入池，做賬戶監(jiān)管，這樣才能滿足發(fā)行規(guī)模的要求。那既然所有的現(xiàn)金流都被監(jiān)管了，用來償付ABS利息了，物業(yè)公司的日常費(fèi)用營業(yè)成本怎么處理？人吃馬喂都是需要開銷的啊。

實(shí)務(wù)中一般由股東或者差額補(bǔ)足機(jī)構(gòu)出具支持承諾等補(bǔ)足措施，這樣一來就可以保證物業(yè)公司的正常經(jīng)營。

第四篇：學(xué)習(xí)操作手冊心得體會(huì)

學(xué)習(xí)操作手冊心得體會(huì)

通過對學(xué)員手冊的學(xué)習(xí)，我認(rèn)識(shí)了學(xué)習(xí)的平臺(tái)的具體操作方法，讓我的學(xué)習(xí)有了一定的目的性，手冊講解得非常詳細(xì)，對工具欄、菜單欄進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，幫助我如何進(jìn)入我想操作的界面，非常實(shí)用，簡單易懂。更讓我明白了學(xué)員的任務(wù)和職責(zé)，知道了作為一名學(xué)員應(yīng)該怎樣學(xué)習(xí)，更加清晰了網(wǎng)上的操作流程。

希望在今后的學(xué)習(xí)過程中，通過學(xué)員手冊的指導(dǎo)，大家一起努力，一起學(xué)習(xí)，共同提高。讓信息技術(shù)發(fā)揮更大更好的作用。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6 第二章 項(xiàng)目建議書編制指引 9 第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11 第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51 1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點(diǎn) 59 2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上）68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下）69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71 第三章 采購與招標(biāo)管理 72 3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點(diǎn) 81 3.4乙供采購指定品牌及限價(jià)操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計(jì)劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 4.2施工進(jìn)度控制流程 95 4.3施工進(jìn)度控制指引 97 4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122 5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎(jiǎng)罰制度 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147 6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)算控制指引 151 6.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場變更簽證通知單 157 現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 / 13 7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168 7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實(shí)施 178 2.4市場調(diào)查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192 3.1銷售準(zhǔn)備 192 3.2現(xiàn)場銷售過程 193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195 4.1銷售準(zhǔn)備工作 195 4.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201 4.4銷售面積確定操作要點(diǎn) 202 4.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204 4.6廣告方案與實(shí)施操作 206 4.7銷售過程管理要點(diǎn) 209 4.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費(fèi)用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 總則

1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

/ 13 項(xiàng)目投資建議

2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。項(xiàng)目投資論證

3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。

3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項(xiàng)的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項(xiàng)目初步定位；

4）資金來源計(jì)劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。

3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。項(xiàng)目投資決策

4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會(huì)的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評審會(huì)議?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。

4.3 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。

4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。

4.5投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目并購及合資合作

/ 13

5.1項(xiàng)目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。

5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目變更與調(diào)整

6.1項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。

6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。

第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖

第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 項(xiàng)目決策背景及摘要 2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

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3.5大市政配套 3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議

第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 項(xiàng)目決策背景及分析 1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。

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（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

/ 13 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計(jì)劃手續(xù)

項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。

2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估：政府資源利用的評估、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評估。3.3總體評價(jià)

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

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5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。工程及銷售計(jì)劃

1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。7.4項(xiàng)目資金預(yù)測

資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。綜合分析與建議 8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會(huì)

從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項(xiàng) 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價(jià)款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)

三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)

四、主體安裝工程費(fèi)

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五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六、智能化系統(tǒng)費(fèi)

七、園林環(huán)境工程費(fèi)

八、配套設(shè)施費(fèi)

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費(fèi)用

十一、銷售費(fèi)用

十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十三、各項(xiàng)稅金

十四、預(yù)備費(fèi)

十五、總計(jì)

在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項(xiàng)目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7

二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價(jià)款支出 10 1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 1.3主體建筑工程費(fèi) 12 1.4主體安裝工程費(fèi) 13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 1.6智能化系統(tǒng) 15 1.7園林環(huán)境工程費(fèi) 16 1.8配套設(shè)施費(fèi) 17 1.9其他建設(shè)工程支出 18 2.0預(yù)備費(fèi) 19 2 銷售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營業(yè)稅金及附加 23

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四、利潤總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項(xiàng)目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）

第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引 項(xiàng)目可行性評審方式和要求

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評審和投資決策委員會(huì)的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評審采用資料審查方式進(jìn)行，各評審委員對《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評審意見，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評審的最終決定。評審內(nèi)容要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；

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6）目標(biāo)客戶選擇。2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn) 1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分； 2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對公司經(jīng)營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項(xiàng)目策劃的評價(jià)

1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。2.5資源能力評價(jià)

1）開發(fā)項(xiàng)目對近期經(jīng)營計(jì)劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。項(xiàng)目可行性評審決策會(huì)議

3.1評審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。3.2評審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評審會(huì)上提出評審意見。評審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度

1總則

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定 2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位； 3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；

4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果； 6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行； 8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計(jì)要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計(jì)過程中，所有對設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。

2.3.3設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計(jì)成果

2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

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