第一篇：項目財務分析的綜合評價

7、項目財務分析的綜合評價

一、融資前盈余能力分析

假如長期借款的年利率為9%，股權融資要求的投資回報率15%，又能設法從銀行借到50%的初始投資，那么加權平均的資金成本是

WACC =0.5*（1－0.25）*9%+0.5*15%

=10.88%

而我們得出融資前所得稅后全部投資內部收益率IRR=13.83%＞WACC=10.88%

項目的內部收益率還是大于資金成本，說明這個項目從盈利能力上還是可以考慮的二、融資后項目盈利可行性分析；簡述杠桿（Leverage）原理在本項目中應用的結果

假如項目所在行業(yè)的基準貼現(xiàn)率MARR=10%

經過計算

此項目融資后所得稅前的全部投資凈現(xiàn)值Pw(10%)=20537萬元＞0

融資后所得稅后的全部投資凈現(xiàn)值Pw(10%)=16502萬元＞0

所以此項目是可行的；

融資前、所得稅后的全部投資內部收益率IRR=13.83%

而融資后、所得稅后的全部投資內部收益率IRR=14.88%

權益投資內部收益率IRR=21.67%

說明全部投資內部收益率高于銀行借款的利率9%，增加借款比例，利息增加，增加的這部分的利息計入總成本，減少了所得稅的支出，使整個權益資金的盈利水平提高，并且稅后的全部投資內部收益率提高了。投資者利用債務資金，分散權益資金在不同的項目上，減少了投資的風險，正式所謂的“不要把全部雞蛋都裝在一個籃子里”。

三、項目財務的基本生存能力

根據財務計劃現(xiàn)金流量表的最后一行——“累計盈余資金”一欄，得出的各年的累計盈余資金都大于0，這就說明項目在任何時候都有“錢”用，所以經過判斷得出，項目的生存能力還是可以的。

四、項目財務的償債能力

通過做出此項目的資產負債表，表中1項——“資產”和2項——“負債及所有者權益”的數(shù)據是相等的，這與

資產=負債+所有者權益

是相符合的。

再看最后一行的資產負債率，經過計算，得出在0.3～0.6之間，比較合適，這基本符合要求，項目的風險性中等，擁有一定的償債能力。

第二篇：財務案例分析綜合案例分析

綜合案例分析

一、獨立董事的主要職責

獨立董事對上市公司及全體股東負有誠信與勤勉義務。獨立董事應當按照相關法律法規(guī)、《關于在上市公司建立獨立董事制度的指導意見》和公司章程的要求，認真履行職責，維護公司整體利益，尤其要關注中小股東的合法權益不受損害。獨立董事應當獨立履行職責，不受上市公司主要股東、實際控制人、或者其他與上市公司存在利害關系的單位或個人的影響。獨立董事原則上最多在5家上市公司兼任獨立董事，并確保有足夠的時間和精力有效地履行獨立董事的職責

二、企業(yè)在不同時期上市融資為企業(yè)未來發(fā)展帶來如何影響

1，深化金融體制改革2，資本結構改善；充實資本金，剝離不良資產等3，完善公司治理結構4，走向國際市場5，增強競爭能力6，改善調整組織結構7，吸引外資；8，降低經營風險9，重塑企業(yè)文化10，人力資源優(yōu)化組合

三、投資可行性方案需考慮的主要非財務因素

1，國內及國際政策預測，是否符合國家產業(yè)政策，符合國家經濟發(fā)展戰(zhàn)略和行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，國家環(huán)境保護政策和國計民生預測

2，國內市場的需求預測和國計市場發(fā)展的預測 3，項目生產能力設計 4，場址選擇，5，生產工藝方案，生產工藝是否先進、使用、合理、技術成熟可靠 6，項目總投資估算 7，資金的籌集與使用

8，財務成本數(shù)據測算，包括產品成本估算（包含材料消耗、工資及福利費、制造費用估計、管理費用估計、銷售費用估計）和銷售價格預測以及相關稅率。

四、財務指標公式 盈利能力：

1，主營業(yè)務利潤率（%）=主營業(yè)務利潤÷主營業(yè)務收入，體現(xiàn)了企業(yè)經營活動最基本的獲利能力，該指標越高，說明企業(yè)產品或商品定價科學，產品附加值高，營銷策略得當，主營業(yè)務市場競爭力強，發(fā)展?jié)摿Υ?，獲利水平高。，2，總資產報酬率（%）=稅前利潤（利潤總額）÷總資產，表示企業(yè)全部資產獲取收益的水平，全面反映了企業(yè)的獲利能力和投入產出狀況。如果該指標大于市場利率，則表明企業(yè)可以充分利用財務杠桿，進行負債經營，獲取盡可能多的收益。3，凈資產收益率（%）=凈利潤÷股東權益

4，主營業(yè)務收入增長率（%）=（本期主營業(yè)務收入-上期主營業(yè)務收入）÷上期主營業(yè)務收入 5，凈利潤增長率（%）=（本期凈利潤-上期凈利潤）÷上期凈利潤 償債能力

1，流動比率=流動資產÷流動負債

2，速動比率=速動資產（流動資產-存貨）÷流動負債 3，資產負債率（%）=負債÷總資產 4，股東權益比率（%）=股東權益÷總資產 營運能力

1，應收賬款周轉率（次數(shù)）=主營業(yè)務收入÷應收帳款

2，存貨周轉率（次數(shù)）=主營業(yè)務成本÷存貨，存貨周轉率反映了企業(yè)銷售效率和存貨使用效率。在正常情況下，如果企業(yè)經營順利，存貨周轉率越高，說明企業(yè)存貨周轉得越快，企業(yè)的銷售能力越強。營運資金占用在存貨上的金額也會越少。

3，應付賬款周轉率（%）=主營業(yè)務成本÷應付帳款，如公司應付賬款周轉率低于行業(yè)平均水平，說明公司較同行可以更多占用供應商的貨款，顯示其重要的市場地位，但同時也要承擔較多的還款壓力，反之亦然；如果公司應付賬款周轉率較以前出現(xiàn)快速提高，說明公司占用供應商貨款降低，可能反映上游供應商談判實力增強，要求快速回款的情況，也有可能預示原材料供應緊俏甚至吃緊，反之亦然。

4，固定資產周轉率（%）=主營業(yè)務收入÷固定資產，要用于分析對廠房、設備等固定資產的利用效率，比率越高，說明利用率越高，管理水平越好。如果固定資產周轉率與同行業(yè)平均水平相比偏低，則說明企業(yè)對固定資產的利用率較低，可能會影響企業(yè)的獲利能力。它反應了企業(yè)資產的利用程度.5，總資產增長率=本期總資產-上期總資產）÷上期總資產 6，凈資產增長率=（本期凈資產-上期凈資產）÷上期凈資產 市場表現(xiàn)能力

1，每股凈值（每股凈資產）=股東權益÷股數(shù)（總股本）2，每股收益=凈利潤÷股數(shù)（總股本）3，每股資本公積=資本公積÷股數(shù)（總股本）4，每股未分配利潤=未分配利潤÷股數(shù)（總股本）5，凈資產收益率（%）=凈利潤÷股東權益 6，市盈率=市價÷每股收益 現(xiàn)金流量

1，每股經營活動先進凈流入=經營活動現(xiàn)金凈流入÷股數(shù)（總股本）2，現(xiàn)金負債比率=（貨幣資金+短期投資）÷負債

五、制定合理的股利政策應考慮的因素

1投資機會和投資時間，公司股利政策在較大程度上要受到投資機會的制約。一般來說若公司的投資機會多，對資金的需求量大，往往會采取低股利、高留存利潤的政策；反之，若投資機會少，資金需求量小，就可能采取高股利政策。另外，受公司投資項目加快或延緩的可能性大小影響，假如這種可能性較大，股利政策就有較大的靈活性。比如有的企業(yè)有意多派發(fā)股利來影響股價的上漲，使已經發(fā)行的可轉換債券盡早實現(xiàn)轉換，達到調整資本結構的目的。

2流動資金和稅收，公司發(fā)放現(xiàn)金股利必須有足夠的現(xiàn)金，能滿足公司正常的經營活動對現(xiàn)金的需求。否則，則其發(fā)放現(xiàn)金股利的數(shù)額必然受到限制。

3法定限制和貸款協(xié)議限制，一是法律法規(guī)限制。為維護有關各方的利益，各國的法律法規(guī)對公司的利潤分配順序、留存盈利、資本的充足性、債務償付、現(xiàn)金積累等方面都有規(guī)范，股利政策必須符合這些法律規(guī)范。二是貸款限制。公司在借入長期債務時，債務合同對公司發(fā)放現(xiàn)金股利通常都有一定的限制，股利政策必須滿足這類契約的限制。

4通貨膨脹，當發(fā)生通貨膨脹時，折舊儲備的資金往往不能滿足重置資產的需要，公司為了維持其原有生產能力，需要從留存利潤中予以補足，可能導致股利支付水平的下降。

5股東偏好和控制權，公司每個投資者投資目的和對公司股利分配的態(tài)度不完全一致，有的是公司的永久性股東，關注公司長期穩(wěn)定發(fā)展，不大注重現(xiàn)期收益，他們希望公司暫時少分股利以進一步增強公司長期發(fā)展能力；有的股東投資目的在于獲取高額股利，十分偏愛定期支付高股息的政策；而另一部分投資者偏愛投機，投資目的在于短期持股期間股價大幅度波動，通過炒股獲取價差。股利政策必須兼顧這三類投資者對股利的不同態(tài)度，以平衡公司和各類股東的關系。如偏重現(xiàn)期收益的股東比重較大，公司就需用多發(fā)放股利方法緩解股東和治理當局的矛盾。另外，各因素起作用的程度對不同的投資者是不同的，公司在確定自己的股利政策時，還應考慮股東的特點。公司確定股利政策要考慮許多因素，由于這些因素不可能完全用定量方法來測定，因此決定股利政策主要依靠定性判定。

6穩(wěn)定性和借款能力，大量的現(xiàn)金股利的支出必然影響公司的償債能力。公司在確定股利分配數(shù)量時，一定要考慮現(xiàn)金股利分配對公司償債能力的影響，保證在現(xiàn)金股利分配后，公司仍能保持較強的償債能力，以維護公司的信譽和借貸能力。

六、合并收購的動機

（一）防護性動機

作為橫向聯(lián)合的具體的防護性動機主要有下列幾點：1實現(xiàn)規(guī)模經營2提高生產效率3消除競爭4實現(xiàn)增長5提高企業(yè)融資能力6獲得優(yōu)秀員工7獲得研究成果、專利等利益 作為縱向聯(lián)合的具體的防護性動機主要有下列幾點

1保障貨源充足2控制競爭對手的貨源3保護銷售渠道4限制競爭及控制價格 作為多元化聯(lián)合的防護性動機包括：

1分散經營風險2較少周期性的不穩(wěn)定3逐步取代夕陽企業(yè)、（二）進攻性動機

1，進取型增長政策2，剝奪資產 3融資計劃 4個人目的

中國證監(jiān)會《上市公司發(fā)行可轉換公司債券實施辦法》對投資者和發(fā)行人雙方利益的保護提出了哪些規(guī)定？其目的是什么？

（1）發(fā)行人設置贖回條款和回售條款就是為了保護投資者和發(fā)行人雙方的利益所作出的規(guī)定。（2）贖回條款是為了保護發(fā)行人而設立的，旨在迫使持有可轉換債券的投資者提前將其轉換成股票，從而達到增加股本．降低負債的目的，也避免利率下調造成的損失。（3）回售條款是指發(fā)行人股票價格在一段時間連續(xù)低于轉股價格后達到一定的幅度時，可轉換債券持有人按事先約定的價格將所持有的債券賣給發(fā)行人。投資者應特別關注這一條款，設置的目的在于有效的控制投資者一旦轉股不成帶來的收益風險，同時也可以降低可轉換債券的票面利率。

國有企業(yè)在改制重組過程中必須要考慮的問題：（1）滿足國有企業(yè)改制上市和各利害關系人的資格條件限制，包括發(fā)行人自身連續(xù)三年盈利要求．企業(yè)重組的業(yè)績計算．主要發(fā)起人和發(fā)起條件限制。（2）改制上市的股本規(guī)模與股權結構（包括國有股析股和社會公眾股比例）設計。（3）國有企業(yè)改制重組的模式選擇和設計。（4）同業(yè)競爭和關聯(lián)交易問題。（5）企業(yè)募集資金及其投向。（6）盈利預測和股票發(fā)行價格確定。

評價改制上市對國有企業(yè)的必要性．迫切性和主要難點： 根據教材案例二，體制原因是傳統(tǒng)國有大中型企業(yè)的各種弊端的根源，其基本特征是政企不分．經營低效。正基于此，國企改革始終是我國經濟體制改革的一條主線，國有企業(yè)改革的目的是使傳統(tǒng)公有制企業(yè)成為現(xiàn)代市場經濟的微觀主體。通過改制重組上市的方式使國有企業(yè)快速向市場經濟主體轉變，是眾多改革方案中最有效的方法。國有企業(yè)通過正當?shù)爻绦蚧蚴侄螌ζ髽I(yè)自身進行改造設計，達到上市的要求，并依托逐漸完善的資本市場改進公司的運營機制，通過資本運作的方式來完善公司治理結構．健全企業(yè)的各項制度．選拔并充分激勵優(yōu)秀的經營者。這個過程其實質就是一個在法律框架下的財務設計與改造過程。而如何通過股票發(fā)行來滿足企業(yè)的資金需求進而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的，如何保證企業(yè)募集資金的投向不違背股東們的意愿和損害股東的利益（主要是中小股東），或者說如何將長期處于國有企業(yè)體制下的一塊優(yōu)質資產轉變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)制度下的利潤源泉，這些都是改制重組過程中必須時刻考慮的問題，而且也是成功贏得潛在投資者信任，如期募集所需資金的基本前提。

第三篇：項目綜合評價管理辦法

項目綜合評價管理辦法

一、總則

為加強公司項目管理，促進企業(yè)施工生產能力和施工承包水平的不斷提高，特制訂本辦法。

二、指導思想

通過綜合評價，規(guī)范公司項目管理行為，確保各項技術經濟指標全面完成，提高經濟效益和社會效益，為公司市場競爭和長遠發(fā)展奠定基礎。

三、評價對象及分類

1、公司各類型項目部均列為被評價對象。

2、大型項目由公司組成評價委員會分期中和完工進行兩次綜合評價；中小型項目由公司辦公室負責組織評價小組進行一次完工綜合評價。

四、評價機構及職責

1、公司辦公室為項目管理綜合評價牽頭部門，其他有關單位為評價機構成員。

2、工作職責

⑴、制定綜合評價計劃，確定評價對象及評價范圍。

⑵、選聘評價成員，組成評價委員會或評價組。

⑶、負責項目管理評價的組織及考評期間的聯(lián)絡、協(xié)調、服務等工作。⑷、審議評價意見，并據此提出獎勵或處罰意見報公司主管領導審核和批準。⑸、具體負責核準后的獎勵或處罰工作。

五、評價指標體系

評價指標體系共分為兩大部分，即定性指標和定量指標。

1、定量指標體系，主要指項目經理責任書所確定的各項技術經濟指標，其對應分值見附表。

2、定性指標體系，主要指本辦法列表所列扣除定量指標部分的指標內容，其對應分值見附表。

六、評價成員構成

1、大型工程項目的評價，由公司主管領導任主任，組成5—10人的項目評價委員會進行。

2、中小型工程項目的評價，由公司辦公室負責，組成3—5人的項目管理評價組統(tǒng)一進行。

3、評價委員會或評價組可根據工作需要劃分為若干工作單元，每一單元具體負責某一專題內容的評價。

七、評價過程

1、立項

⑴、立項，既可由項目經理和項目班子申請，也可由公司確定，在雙方協(xié)商一致的前提下進行。

⑵、立項后由公司辦公室以文件形式通知被評價項目部，并確定評價日期、內容及評價成員組成等有關事項。

2、確定評價內容

評價內容原則上確定為本辦法附表所列的各專項系統(tǒng)管理內容

3、確定評價方法

⑴、項目評價采取經濟評價法（定量評價）和專家評價法（定性評價）相結合的模式，兩者的評價結果化為分數(shù)作為評價尺度，對工程項目的管理效果作出整體評價。

⑵、聽取匯報

①、接受評價的項目部應在評價委員會或評價組進入該項目部后匯報其綜合管理的基本情況，并回答評委的提問。②、匯報一般應采用書面形式，并同時提供有關的見證資料。

⑶、查閱資料

主要是對工程項目實施過程中所形成的各類文件、圖紙、管理制度、各類記錄和報表等進行審核與查證。

⑷、考察現(xiàn)場 采取抽樣方式，通過與作業(yè)者交談、查看場容場貌、施工平面布置、目測質量與安全措施等，建立起對該工程項目的感性認識。

⑸、評分

評價委員會或評價組在綜合項目的評價結果后，形成評價分數(shù)（以100分為標準），其計分方式為：

①、定量指標體系

n T1=∑Mi∝

i=1 公式中：T1：定量指標得分

n：評價指標個數(shù)

Mi：：第i 項評價指標

∝：指標對應的權數(shù)

②、定性指標體系

T2=∑N

n 公式中：T2：定性指標得分

n：評價指標個數(shù)

N：每項指標的得分值 ③、綜合評價分數(shù)：

T=（T1+T2）/2 對于已進行期中項目評價的，則期中和完工后的評價分值各占50%的比例；未進行期中評價的，此分值為最終實得分。⑹、確定項目類別

工程按其評價分值劃分為如下類別：

評價分值 T＜60 60≤T＜70 70≤T＜90 90≤T≤100 項目類別

不合格

合格

優(yōu)良

優(yōu)秀

4、評價整理

⑴、評價委員會或評價組根據評分情況及評委意見進行討論后，整理出評價報告，填寫評價結論意見書，同項目部交換意見后送交公司辦公室。

⑵、公司辦公室根據評價報告整理出書面意見報公司主管領導審批，并據審批結論會同有關部門作出處理決定。

5、評價處理

⑴、評價結果執(zhí)行公司“項目經理責任制”及其它有關辦法的規(guī)定。

⑵、在評價的基礎上同時做出表彰、總結推廣經驗、采取整改措施、更換項目管理人員（包括項目班子成員）、終止項目責任書等決定，作為評價處理意見。

八、附則

本辦法未盡事宜，可在執(zhí)行過程中協(xié)商解決并逐步完善。本辦法由公司辦公室負責解釋。

第四篇：項目財務分析報告(樣稿)

項目財務分析報告（樣稿）

一、分析依據、項目建設、經營期初定 10 年，并按 10 年周期對項目進行經濟分析。2、項目建設期 10 個月，起止時間為 2009 年 2 月至 2009 年 12 月。、項目建設規(guī)模為年產聚氨酯樹脂 3 萬噸，產品銷售價格為 1.1 萬元 / 噸。其中： 2010 年 1 月試產，2010 年 3 月正式投產，當年生產負荷為 33%，年生產聚氨酯樹脂 1 萬噸； 2011 年達標生產，年生產聚氨酯樹脂 3 萬噸。、項目定員 70 人。其中：生產人員 46 人，月均工資福利 1800 元；生產管理人員 3 人，月均工資福利 3500 元；銷售人員 8 人，月均工資福利 4500 元；管理人員（包括科研、后勤人員）13 人，月均工資福利 4000 元。、增值稅按 17% 核算，所得稅按 25% 核算。其中，城市建設維護稅按增值稅 7% 核算，教育附加費按增值稅 3% 核算，防洪費按增值稅 1% 核算。、固定資產折舊率：房屋建筑為 4.75%，生產儀器設備為 10%，檢測儀器設備、工具和運輸工具為 15%。、無形及遞延資產攤銷：無形資產按 10 年攤銷，遞延資產按 5 年攤銷。、固定資產修理費按折舊額的 35% 估算，其他制造費用按銷售收入的 0.25% 估算，其他管理費用（不包括管理人員工資福利）按銷售收入的 2.5% 估算，其他銷售費用（不包括銷售人員工資福利）按銷售收入的 3.5% 估算。9、公積公益金按當年盈利時凈利潤的 15% 提取。、評價和分析方法參照國家發(fā)改委《建設項目經濟評價方法與參數(shù)(第三版)》進行。

二、生產成本與費用 根據測算，項目達標生產后： 1、年生產成本 25770 萬元。其中：原輔材料 25275 萬元，燃料動力 396 萬元，直接人工 99 萬元，分別占總成本的 98%、1.54% 和 0.6% ；、年生產費用 2532 萬元。其中：制造費用 446 萬元，期間費用 2086 萬元，分別占總費用的 17.6% 和 82.4% ；、經營成本 28240 萬元。其中，固定成本 2470 萬元，變動成本 25770 萬元，分別占經營成本的 9.6% 和 90.4%。單位成本費用 0.94 萬元 / 噸。

三、銷售收入、稅金和利潤、銷售收入。項目達標生產后，年產聚氨酯樹脂 3 萬噸，預期可實現(xiàn)銷售收入 3.3 億元。2、稅金。項目達標生產后，預期可實現(xiàn)稅收 2124 萬元。其中，增值稅及附加 1246 萬元，所得稅 878 萬元。、利潤。項目達標生產后，預期可實現(xiàn)銷售利潤 3514 萬元，稅后凈利潤 2636 萬元。

四、財務評價、投入產出。根據測算，項目投資產出比為 1 ： 7.7。、全員勞動生產率。根據測算，項目全員勞動生產率為 73.3 萬元 / 人·年。3、投資回收期。根據測算，項目投資回收期為 3.6 年（包括建設期 10 個月）。4、內部收益率。根據測算，項目內部收益率為 57.1%。5、投資利潤率。根據測算，項目投資凈利潤率為 61.3%。、凈現(xiàn)值。根據測算，項目建設經營期為 10 年時，其凈現(xiàn)值為 20316 萬元（折現(xiàn)率 7%）、19237 萬元（折現(xiàn)率 13%）。

五、不確定分析、盈損平衡點分析。根據測算，盈虧平衡點銷售量為 15418 噸 / 年，盈虧平衡點銷售價格為 0.983 萬元 / 噸，盈虧平衡點單位變動成本為 0.976 萬元 / 噸，盈虧平衡點生產能力利用率 51.4%，項目生產安全余度為 48.6%（大于 30%，項目生產能力抗風險為強）。在經營期內，各項目盈虧平衡點分析如下：、敏感分析。以銷售價格、變動成本、固定成本為變動因素，以凈利潤變化為考核目標，項目達產年份時的銷售價格、變動成本、固定成本對凈利潤的敏感系數(shù)分別為 8.02%、－ 7.46%、－ 0.73%（變動因素對凈利潤變動的敏感系數(shù)是指 100 ＊凈利潤百分比變化量 / 變動因素百分比變化量，絕對值越大敏感性越大，正值為正相關，負值為負相關。如，變動成本對凈利潤的敏感系數(shù)值為-7.46%，指變動成本每增加 1%，凈利潤將減少 7.46%）。

六、結論與建議、項目總投資 4300 萬元，達產后，預期銷售收入 3.3 億元、稅收 2124 萬元、凈利潤 2636 萬元，具有良好的投入產出比、投資規(guī)模和投資收益。2、項目投資回收期為 3.6 年，屬于合理范圍。、項目內部收益率 57.1%，投資凈利潤率 61.3%，符合并超過行業(yè)要求，具有良好的投資效益。、項目盈虧平衡點生產能力利用率 51.4%，生產安全余度 48.6%，在生產能力方面具有較強的抗風險能力。、銷售價格和原料價格對項目利潤有很大影響，是對利潤生產影響的主要因素。6、項目第 10 年的凈現(xiàn)值分別為 20316 萬元（折現(xiàn)率 7%）、19237 萬元（折現(xiàn)率 13%），在設定的建設、經營期內在經濟上是可行的。、銷售價格和變動成本（主要為原料成本）每變動 1 個百分點，凈利潤將變化 8.02% 和－ 7.46%，產品銷售價格和原料采購價格對項目利潤影響巨大。如何控制成本，確保產品銷售價格和原料采購價格是經營項目的關鍵。

七、財務分析附表

附件打包下載 1.項目經濟指標匯總表 2.項目生產、銷售計劃表 3.項目人員安排及工資福利表 4.項目固定投資構成表 5.項目固定投資投入計劃表 6.項目流動資金投入計劃表 7.項目資金籌集及償還計劃表 8.項目總投資、折舊、攤銷構成表 9.項目成本費用測算表 10.項目損益和利潤分配表 11.項目資金來源與運用平衡表 12.項目資產負債表 13.項目現(xiàn)金流量表 14.項目盈虧平衡點分析表 15.項目敏感分析表

第五篇：商業(yè)項目綜合分析

商業(yè)項目綜合分析

一、商業(yè)的定義以及發(fā)展史

（文字+古老商業(yè)店鋪圖片——現(xiàn)代商業(yè)建筑圖片）

二、商業(yè)形式分析（文字+圖片）

1.封閉式——mall——

2.開放式——室外步行街——

3.半開放式——

三、各商業(yè)類型的特點，優(yōu)缺點以及適應性。

1.Mall的商業(yè)類型、特點以及適應城市。（典型性的項目分析）

2.室外步行街的商業(yè)類型、特點以及適應城市。

3.半開放式步行街的商業(yè)類型、特點以及適應城市。

4.三種類型對比分析。

四、室外商業(yè)綜合體（綜合mall）

室外商業(yè)步行街

1.特色特點

a.傳統(tǒng)商業(yè)步行街的特點

b.3-4層不容易形成氛圍（全散售、無業(yè)態(tài)規(guī)劃、無統(tǒng)一營銷，難以旺盛）

c.缺少主力休閑業(yè)態(tài)，沒有帶旺整體

d.建筑營造上并無風情化、特色化、無品質感、難以吸引人流。

2.新型的室外綜合體

三、核心解釋

理解為一個拆了頂?shù)膍all（解決人流去3-4層的問題）

商鋪面積：30-50㎡、50-80㎡、各鋪位多少、位置、（可組合，方便銷售）

四、舉例說明

1.項目規(guī)模

2.街道尺度

3.平面細節(jié)（各商鋪面積的比例）

五、商業(yè)街細節(jié)的打造

（參照世聯(lián)地產商業(yè)分析研究）

六、開放型的室外商業(yè)綜合體

適應的商業(yè)類型（建材、小商品、服裝鞋帽、）

綜合類

建材類，如何適應

通過變化適合各種市場類型業(yè)態(tài)