第一篇：稅務(wù)檢查如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法

稅務(wù)檢查如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 來源： 瀏覽次數(shù)：345 網(wǎng)友評(píng)論 0 條

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)主要偷稅“伎倆”

一是在預(yù)售樓盤時(shí)故意延遲繳納稅款。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖延繳納企業(yè)所得稅。

二是有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

三是個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動(dòng)資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

四是部分開發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報(bào)納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。

其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費(fèi)，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的幾種假帳制造方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時(shí)資金流入大，其對(duì)銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。

１．利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上的不完善隱瞞銷售收入。

房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但在實(shí)際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過程中存在著許多的問題，主要表面在開“大頭小尾”票，甚至不開具發(fā)票，這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。

２．通過調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時(shí)入賬和申報(bào)稅款，從而達(dá)到延期繳納稅款的目的。

３．將銷售收入長期掛應(yīng)收帳款，延遲納稅義務(wù)時(shí)間。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：（１）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（２）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出商品進(jìn)行控制。（３）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。（４）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認(rèn)銷售收入。但實(shí)際上，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)的銷售收入長期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時(shí)間。４．在捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房直接在“營業(yè)外支出”科目列支，從而少計(jì)稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的稅收稽查策略與方法

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種作假進(jìn)行偷漏稅的方法和手段，我們在實(shí)施稅收稽查工作時(shí)，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。

１．對(duì)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上不完善隱瞞銷售收入的稅收稽查策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入為手段。我們在實(shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以通過分析性復(fù)核程序來進(jìn)行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重

點(diǎn)稽查范圍進(jìn)行重點(diǎn)稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進(jìn)行核對(duì)；最后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價(jià)款與同地段的市場價(jià)款進(jìn)行對(duì)比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。

２．對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過延遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過長期掛賬的往來賬款實(shí)施稽查，核查其在房管部門辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，稅收稽查可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算實(shí)質(zhì)重于形式的基本原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

３．對(duì)捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬的稅收稽查策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)，從而達(dá)到少計(jì)繳稅金行為。稅收稽查在實(shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以結(jié)合對(duì)與捐贈(zèng)、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目稅收稽查，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)中土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，稅收稽查還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)稽查以發(fā)現(xiàn)問題。若稅收稽查中發(fā)現(xiàn)問題，稅收稽查可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)進(jìn)行調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。４．從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信度及能力分析。

稅收稽查可以通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信進(jìn)行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對(duì)存在做假賬的，在實(shí)施稅收稽查時(shí)，可以重點(diǎn)稽查其相關(guān)信息。如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長、不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭的特點(diǎn)，特別是涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，成本核算不規(guī)范。在稅務(wù)檢查時(shí)，稅務(wù)人員有事會(huì)感到很麻煩，筆者在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查過程中，總結(jié)了一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，感覺很實(shí)用，下面結(jié)合實(shí)際工作介紹給大家。

一、營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額的確定

《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納稅款。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。而《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而企

業(yè)收到購房款時(shí)可能有兩種帳務(wù)處理方式。第一種處理方式：借：現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：預(yù)收賬款科目；另外一種處理方式是：借： 現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：主營業(yè)務(wù)收入科目。因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營業(yè)額是“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。但由于“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額有兩個(gè)來源，一是從“預(yù)收賬款”賬戶借方轉(zhuǎn)入的；另外一部分就是直接計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶的購房款，為了避免重復(fù)征稅，所以要減去“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額。這樣就可以推算出應(yīng)納稅營業(yè)額計(jì)算公式如下：

應(yīng)納稅營業(yè)額＝“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營業(yè)務(wù)收入－“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額 公式①

根據(jù)會(huì)計(jì)賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額 公式②公式②移項(xiàng)后，可得下列公式：

本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

應(yīng)納稅營業(yè)額＝主營業(yè)務(wù)收入＋期末余額－期初余額

這樣，稅務(wù)人員在檢查時(shí)，可以直接根據(jù)總賬“預(yù)收賬款”科目期末數(shù)、期初數(shù)和“主營業(yè)務(wù)收入”科目貸方累計(jì)數(shù)三個(gè)數(shù)字計(jì)算出應(yīng)納營業(yè)稅額。此方法計(jì)算簡單，就不要再從“預(yù)收賬款”明細(xì)帳中一筆筆合計(jì)當(dāng)期發(fā)生數(shù)但在使用上述公式時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：

（一）要核對(duì)“預(yù)收賬款”賬戶借方發(fā)生額應(yīng)當(dāng)全部是退還購房款或者結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入；如果出現(xiàn)企業(yè)調(diào)賬事項(xiàng)，如，借：預(yù)收賬款科目，貸：其他應(yīng)付款科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。

（二）適當(dāng)抽取幾個(gè)月份，把“預(yù)收賬款”賬戶總賬數(shù)字和明細(xì)帳數(shù)字核對(duì)，以防止企業(yè)故意調(diào)整會(huì)計(jì)科目做假賬。

（三）檢查“營業(yè)外收入”科目，審核企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中是否有收取違約金的事項(xiàng)，如果有上述事項(xiàng)，收到的違約金同樣需要繳納營業(yè)稅。

（四）“預(yù)收賬款”賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過營業(yè)稅的。

（五）國稅發(fā)［２００３］８３號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅計(jì)算公式是：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，此公式計(jì)算取數(shù)麻煩，可以改為：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額＋（預(yù)收帳款年末余額－預(yù)收帳款年初余額）×利潤率

二、自行設(shè)計(jì)房源表

在檢查過程中，稅務(wù)稽查人員可以自己設(shè)計(jì)制作一份房源表。內(nèi)容如下：

（一）填寫此表的數(shù)據(jù)來源：

１、面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；

２、購房人、單價(jià)和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時(shí)要與房屋銷售合同核對(duì)；

３、發(fā)現(xiàn)房屋售價(jià)明顯偏低、贈(zèng)與房屋、自用房屋等情況備在在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

１、通過此表能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)情況，如總共開發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是計(jì)算房屋單位面積成本和主營業(yè)務(wù)成本的依據(jù)。單位面積成本＝開發(fā)產(chǎn)品÷總面積（指可出售的面積）；主營業(yè)務(wù)成本＝已銷售面積×單位面積成本。３、能發(fā)現(xiàn)價(jià)格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價(jià)格確定調(diào)整價(jià)。

４、可以查出收入不入帳的情況。把金額欄合計(jì)數(shù)與企業(yè) “預(yù)收賬款” 帳上余額和已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”總數(shù)之和對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說明企業(yè)存在收入不入帳的情況。

５、合同金額欄合計(jì)數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。根據(jù)此合計(jì)數(shù)乘以萬分之五可以得出企業(yè)應(yīng)繳納的“購銷合同”稅目印花稅。

三、房地產(chǎn)常見的偷稅手法

（一）少結(jié)轉(zhuǎn)收入。常見的有下列情況：收取采光費(fèi)、宣傳費(fèi)、上房費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用不計(jì)入收入；購房人辦理的按揭貸款計(jì)入“短期借款”科目，沒有計(jì)入“預(yù)收賬款”科目：“預(yù)收賬款”總帳和明細(xì)賬數(shù)字不符；筆者在檢查時(shí)曾經(jīng)遇到過這種情況，某房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”明細(xì)帳三級(jí)賬記載８月份收到購房款為８００萬元，計(jì)入總賬時(shí)卻只有４５０萬元，其余的３５０萬元計(jì)入了“其他應(yīng)付款”科目。因?yàn)閹げ竞蛨?bào)表仍然是平的，所以，檢查時(shí)如果不注意是很難發(fā)現(xiàn)的。

（二）收入不入帳。常見的情況是使用收據(jù)收取售房款不入帳，使用資金時(shí)，以向某人借款的名義轉(zhuǎn)入賬內(nèi)。

（三）多計(jì)成本費(fèi)用。其

一、是虛列開發(fā)成本；常見的手法是通過虛開建筑業(yè)發(fā)票加大“開發(fā)成本”科目，一些企業(yè)為了少繳３３％的企業(yè)所得稅而虛開建筑業(yè)發(fā)票，雖然發(fā)票是真的，但工程價(jià)款是假的，合同也是假的。經(jīng)常見到的情況還有：虛列開發(fā)成本掛賬在“其他應(yīng)付款”科目，也有可能是虛提的土地款，對(duì)于不是通過拍賣取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期結(jié)算項(xiàng)目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。企業(yè)收到預(yù)收賬款時(shí)就結(jié)轉(zhuǎn)收入，但成本還無法準(zhǔn)確核算，就暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。

（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤

筆者曾在檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)過這種情況，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，就新成立了一家軟件信息公司（企業(yè)所得稅在國稅局繳納，免征企業(yè)所得稅一年），軟件公司以向房地產(chǎn)企業(yè)提供信息服務(wù)為名，收取信息費(fèi)４００萬元。

四、如何檢查

（一）注意多從政府部門調(diào)查取證，包括房屋的立項(xiàng)、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗(yàn)、竣工交付、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問題，涉及到政府的多個(gè)部門。加強(qiáng)和上述部門的合作，有時(shí)可以得到意想不到的效果。通過上述部門取證，筆者曾查出過虛提土地款、收入不入帳但已經(jīng)辦好房產(chǎn)證、房屋贈(zèng)與等情況。

（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證，其中建筑施工合同非常關(guān)鍵。因?yàn)楣こ坛杀菊挤康禺a(chǎn)開發(fā)的很大比重。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了加大成本或者少計(jì)收入，而編造假合同。

（三）測算房屋的開發(fā)成本。開發(fā)成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費(fèi)用三大快組成。其中土地成本和政府費(fèi)用時(shí)相對(duì)規(guī)定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個(gè)地區(qū)來說，人工成本和材料成本差異不會(huì)太大，所以，只要測算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的費(fèi)用就基本上可以確定房屋的單位成本。只要企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的的單位銷售成本與測算的單位成本相差太大，就應(yīng)當(dāng)注意深入檢查。

（四）注意檢查“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目，特別是大額的現(xiàn)金增、減變化。這些業(yè)務(wù)如果是虛假的，一般會(huì)涉及少計(jì)收入或者多列成本。此時(shí)要注意追查資金來源渠道，要多翻看憑證，要看日期和數(shù)字是否奇異、是否違背常理。

第二篇：如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查

如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查

五大課題：隨機(jī)檢查、五年輪查、集中稽查、聯(lián)合檢查、黑名單聯(lián)合懲戒

一、隨機(jī)檢查

（一）隨機(jī)抽查分為定向抽查和不定向抽查。

定向抽查是指按照稅務(wù)稽查對(duì)象類型、行業(yè)、等特定條件，通過搖號(hào)等方式，隨機(jī)抽取確定待查對(duì)象名單進(jìn)行稽查。不定向抽查是指不設(shè)定條件，通過搖號(hào)等方式，隨機(jī)抽取確定待查對(duì)象名單進(jìn)行稽查。

對(duì)隨機(jī)抽查對(duì)象，稅務(wù)稽查部門可以直接檢查，也可以要求其先行自查，再實(shí)施重點(diǎn)檢查，或自查與重點(diǎn)檢查同時(shí)進(jìn)行。對(duì)自查如實(shí)報(bào)告稅收違法行為，主動(dòng)配合稅務(wù)稽查部門檢查，主動(dòng)補(bǔ)繳稅款和繳納滯納金的，依法從輕、減輕或不予行政處罰。

3年內(nèi)已被隨機(jī)抽查的稅務(wù)稽查對(duì)象，不列入隨機(jī)抽查范圍。

（二）隨機(jī)和競標(biāo)選派執(zhí)法檢查人員

各級(jí)稅務(wù)局建立稅務(wù)稽查執(zhí)法檢查人員分類名錄庫。實(shí)施抽查的執(zhí)法檢查人員，通過搖號(hào)方式，從稅務(wù)稽查執(zhí)法檢查人員分類名錄庫中隨機(jī)選派，也可以采取競標(biāo)等方式選派。在一定周期內(nèi)對(duì)同一抽查對(duì)象不得由同一執(zhí)法檢查人員實(shí)施檢查。對(duì)同一抽查對(duì)象實(shí)施檢查，選派執(zhí)法檢查人員不得少于2人。

二、集中稽查

集中稽查是什么意思？省稅務(wù)局直接抽調(diào)派員輪流隨機(jī)檢查。

仔細(xì)看看“改革屬地稽查方式，提升稅務(wù)稽查管理層級(jí)，增強(qiáng)稅務(wù)稽查的獨(dú)立性，避免執(zhí)法干擾?！边@句話含義深刻、意義深遠(yuǎn)。對(duì)某些人來說，天要下雨，只有當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)傘可能不夠大了……

據(jù)統(tǒng)計(jì)，迄今有十個(gè)省、自治區(qū)、直轄市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了省級(jí)稽查。

海南地稅從2009年開始實(shí)施，重慶國稅從2011年開始執(zhí)行，河北國稅、河南、湖南、青島從2012年開始試點(diǎn)。廣西地稅從2014年開始、深圳國稅從2015年、北京地稅從2016年等開始均已實(shí)現(xiàn)省級(jí)稽查，由省稅務(wù)局稽查局統(tǒng)一選案、派單、選人、檢查。

隨著省局直接檢查的覆蓋面擴(kuò)大、比例提高，縣市稅務(wù)局對(duì)本地政府、企業(yè)的影響力勢必逐步減弱。三、五年輪查

（一）建立健全隨機(jī)抽查制度和案源管理制度，合理確定抽查比例。

對(duì)重點(diǎn)稅源企業(yè)，采取定向抽查與不定向抽查相結(jié)合的方式，每年抽查比例20%左右，原則上每5年檢查一輪。

對(duì)非重點(diǎn)稅源企業(yè)，采取以定向抽查為主、輔以不定向抽查的方式，每年抽查比例不超過3%。

對(duì)非企業(yè)納稅人，主要采取不定向抽查方式，每年抽查比例不超過1%。

也就是說，所有全國、省、市重點(diǎn)稅源企業(yè)以及其他納入檢查庫的企業(yè)，五年之內(nèi)，必定會(huì)被稅務(wù)檢查一番。當(dāng)然，小規(guī)模企業(yè)、非企業(yè)納稅人（如個(gè)體戶、自然人）除外；另外，對(duì)疑點(diǎn)企業(yè)會(huì)有更高頻次檢查。

（二）進(jìn)度安排

2016年起，普遍推行先開展案頭風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估查找高風(fēng)險(xiǎn)納稅人再開展定向稽查的模式，增強(qiáng)稽查的精準(zhǔn)性、震懾力。依法加大涉稅違法犯罪行為查處力度，規(guī)范執(zhí)法行為，堅(jiān)決防止以補(bǔ)代罰、以罰代刑。定期曝光重大涉稅違法犯罪案件，震懾不法分子。加強(qiáng)稅警協(xié)作，實(shí)現(xiàn)行政執(zhí)法與刑事執(zhí)法有機(jī)銜接，嚴(yán)厲打擊稅收違法犯罪行為。2017年起，實(shí)現(xiàn)國稅、地稅聯(lián)合進(jìn)戶稽查。

四、怎樣避免進(jìn)入稅務(wù)黑名單

嚴(yán)重稅收違法行為列入稅收違法“黑名單”，實(shí)施聯(lián)合懲戒。

（一）哪些是嚴(yán)重稅收違法行為

1、查補(bǔ)稅款100萬元且占10%；

2、逃避欠稅100萬元；

3、出口騙稅；

4、抗稅；

5、虛開增值稅專票或其他抵扣發(fā)票；

6、虛開普通發(fā)票100份或者金額40萬元；

7、偽造發(fā)票。

觸犯上述七條標(biāo)準(zhǔn)的，就要上稅務(wù)黑名單。上了稅務(wù)黑名單,會(huì)有什么嚴(yán)重后果？ 嚴(yán)重后果就是聯(lián)合懲戒！

（二）聯(lián)合懲戒

國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家稅務(wù)總局、中央精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)辦公室、最高人民法院、公安部、財(cái)政部、國土資源部、交通運(yùn)輸部、商務(wù)部、中國人民銀行、海關(guān)總署、國家工商行政管理總局、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國家食品藥品監(jiān)督管理總局、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)、中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國民用航空局、中華全國總工會(huì)、中國鐵路總公司共同對(duì)重大稅收違法案件當(dāng)事人實(shí)施聯(lián)合懲戒措施：

1.納稅信用級(jí)別判D級(jí)；列為出入境檢驗(yàn)檢疫信用D級(jí)；禁止適用海關(guān)認(rèn)證企業(yè)管理； 2.阻止出境；限制擔(dān)任職務(wù)（法定代表人、董事、監(jiān)事及經(jīng)理）；禁止部分高消費(fèi)行為（飛機(jī)、列車軟臥和動(dòng)車）；

3.在企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)公示；通過主要新聞網(wǎng)站向社會(huì)公布；

4.金融機(jī)構(gòu)融資授信參考；限制取得政府供應(yīng)土地；禁止參加政府采購；限制政府性資金支持；禁止受讓收費(fèi)公路權(quán)益；

5.限制證券期貨市場部分行為（IPO、再融資）；限制保險(xiǎn)市場部分經(jīng)營行為；限制企業(yè)債券發(fā)行；限制進(jìn)口關(guān)稅配額分配；

6.D級(jí)納稅人列入稅務(wù)重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象，發(fā)現(xiàn)稅收違法違規(guī)行為的，不得適用規(guī)定處罰幅度內(nèi)的最低標(biāo)準(zhǔn)。

7.公開D級(jí)納稅人及其直接責(zé)任人員名單，對(duì)直接責(zé)任人員注冊登記或者負(fù)責(zé)經(jīng)營的其他納稅人納稅信用直接判為D級(jí)；

8.D級(jí)納稅人的增值稅專用發(fā)票領(lǐng)用按輔導(dǎo)期一般納稅人政策辦理，每次不得高于25份，當(dāng)月再次購買需按3%預(yù)繳增值稅；普通發(fā)票實(shí)行交舊供新、限量供應(yīng)。

五、稅務(wù)稽查71項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容 增值稅（不含營改增）

（一）進(jìn)項(xiàng)稅額

1.用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的增值稅專用發(fā)票是否真實(shí)合法：是否有開票單位與收款單位不一致或票面所記載貨物與實(shí)際入庫貨物不一致的發(fā)票用于抵扣。

2.用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的運(yùn)輸業(yè)發(fā)票是否真實(shí)合法：是否有用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利和個(gè)人消費(fèi)、非正常損失的貨物（勞務(wù)）、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（勞務(wù)）所發(fā)生的運(yùn)費(fèi)抵扣進(jìn)項(xiàng)；是否有與購進(jìn)和銷售貨物無關(guān)的運(yùn)費(fèi)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；是否有以國際貨物運(yùn)輸代理業(yè)發(fā)票和國際貨物運(yùn)輸發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)；是否存在以開票方與承運(yùn)方不一致的運(yùn)輸發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)；是否存在以項(xiàng)目填寫不齊全的運(yùn)輸發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額等情況。

3.是否存在未按規(guī)定開具農(nóng)產(chǎn)品收購統(tǒng)一發(fā)票申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情況。具體包括：擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品范圍，把非免稅農(nóng)產(chǎn)品（如方木、枕木、道木、鋸材等）開具成免稅農(nóng)產(chǎn)品（如原木）；虛開農(nóng)產(chǎn)品收購統(tǒng)一發(fā)票（虛開數(shù)量、單價(jià)，抵扣稅款）。

4.用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書是否真實(shí)合法；進(jìn)口貨物品種、數(shù)量等與實(shí)際生產(chǎn)是否相匹配。

5.發(fā)生退貨或取得銷售折讓是否按規(guī)定作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

6.用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利和個(gè)人消費(fèi)、非正常損失的貨物（勞務(wù)）、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（勞務(wù)）是否按規(guī)定作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

7.是否存在將返利掛入其他應(yīng)付款、其他應(yīng)收款等往來賬或沖減營業(yè)費(fèi)用

（二）銷項(xiàng)稅額

1.銷售收入是否完整及時(shí)入賬：是否存在以貨易貨、以貨抵債收入未記收入的情況；是否存在銷售產(chǎn)品不開發(fā)票，取得的收入不按規(guī)定入賬的情況；是否存在銷售收入長期掛賬不轉(zhuǎn)收入的情況；是否收取外單位或個(gè)人水、電、汽等費(fèi)用，不計(jì)、少計(jì)收入或沖減費(fèi)用；是否將應(yīng)收取的銷售款項(xiàng)，先支付費(fèi)用（如購貨方的回扣、推銷獎(jiǎng)、營業(yè)費(fèi)用、委托代銷商品的手續(xù)費(fèi)等），再將余款入賬作收入的情況。

2.是否存在視同銷售行為、未按規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額的情況：將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)，如用于內(nèi)設(shè)的食堂、賓館、醫(yī)院、托兒所、學(xué)校、俱樂部、家屬社區(qū)等部門，不計(jì)或少計(jì)應(yīng)稅收入；將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物用于投資、分配、無償捐助、贈(zèng)送及將外購的材料改變用途對(duì)外銷售等，不計(jì)或少計(jì)應(yīng)稅收入。

3.是否存在開具不符合規(guī)定的紅字發(fā)票沖減應(yīng)稅收入的情況：發(fā)生銷貨退回、銷售折讓，開具的紅字發(fā)票和賬務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。

4.向購貨方收取的各種價(jià)外費(fèi)用（例如手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、運(yùn)輸裝卸費(fèi)等等）是否按規(guī)定納稅。

5.設(shè)有兩個(gè)以上的機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送到其他機(jī)構(gòu)（不在同一縣市）用于銷售，是否作銷售處理。

6.對(duì)逾期未收回的包裝物押金是否按規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額。7.是否有應(yīng)繳納增值稅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)按營業(yè)稅繳納。

8.增值稅混合銷售行為是否依法納稅：對(duì)增值稅稅法規(guī)定應(yīng)視同銷售征稅的行為是否按規(guī)定納稅；從事貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，發(fā)生銷售貨物并負(fù)責(zé)運(yùn)輸所售貨物的混合銷售行為，是否按規(guī)定繳納增值稅。

9.兼營非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的納稅人，是否按規(guī)定分別核算貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的銷售額；對(duì)不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額繳納增值稅。

10.按照增值稅稅法規(guī)定應(yīng)征收增值稅的代購貨物、代理進(jìn)口貨物的行為，是否繳納了增值稅。

11.免稅貨物是否依法核算：增值稅納稅人免征增值稅的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，是否符合稅法的有關(guān)規(guī)定；有無擅自擴(kuò)大免稅范圍的問題；兼營免稅項(xiàng)目的增值稅一般納稅人，其免稅額、不予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算是否準(zhǔn)確。

企業(yè)所得稅

各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否全部按稅法規(guī)定繳稅，各項(xiàng)成本費(fèi)用是否按照所得稅稅前扣除辦法的規(guī)定稅前列支。具體項(xiàng)目應(yīng)至少涵蓋以下問題：

（一）收入方面 1.企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值是否并入應(yīng)納稅所得額。

2.企業(yè)從境外被投資企業(yè)取得的所得是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得稅計(jì)稅。

3.持有上市公司的非流通股份（限售股），在解禁之后出售股份取得的收入是否計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

4.企業(yè)取得的各種收入是否存在未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)計(jì)稅問題。

5.是否存在利用往來賬戶、中間科目如“預(yù)提費(fèi)用”等延遲實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入或調(diào)整企業(yè)利潤；收取的授權(quán)生產(chǎn)、商標(biāo)權(quán)使用費(fèi)等收入是否計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

6.取得非貨幣性資產(chǎn)收益是否計(jì)入應(yīng)納稅所得額。7.是否存在視同銷售行為未作納稅調(diào)整。

8.是否存在各種減免流轉(zhuǎn)稅及各項(xiàng)補(bǔ)貼、收到政府獎(jiǎng)勵(lì)，未按規(guī)定計(jì)入應(yīng)納稅所得額。9.是否存在接受捐贈(zèng)的貨幣及非貨幣資產(chǎn)，未計(jì)入應(yīng)納稅所得額。10.是否存在企業(yè)分回的投資收益，未按地區(qū)稅率差補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

（二）成本費(fèi)用方面

1.是否存在利用虛開發(fā)票或虛列人工費(fèi)等虛增成本。

2.是否存在使用不符合稅法規(guī)定的發(fā)票及憑證，列支成本費(fèi)用。

3.是否存在不予列支的“返利”行為，如接受本企業(yè)以外的經(jīng)銷單位發(fā)票報(bào)銷進(jìn)行貨幣形式的返利并在成本中列支等。

4.是否存在不予列支的應(yīng)由其他納稅人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

5.是否存在將資本性支出一次計(jì)入成本費(fèi)用：在成本費(fèi)用中一次性列支達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品未作納稅調(diào)整；達(dá)到無形資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的管理系統(tǒng)軟件，在營業(yè)費(fèi)用中一次性列支，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

6.企業(yè)發(fā)生的工資、薪金支出是否符合稅法規(guī)定的工資薪金范圍、是否符合合理性原則、是否在申報(bào)扣除實(shí)際發(fā)放。

7.是否存在計(jì)提的職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)超過計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，未進(jìn)行納稅調(diào)整。8.是否存在超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍為職工支付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，未進(jìn)行納稅調(diào)整。是否存在應(yīng)由基建工程、專項(xiàng)工程承擔(dān)的社會(huì)保險(xiǎn)等費(fèi)用未予資本化；是否存在只提不繳納、多提少繳虛列成本費(fèi)用等問題。

9.是否存在擅自改變成本計(jì)價(jià)方法，調(diào)節(jié)利潤。

10.是否存在未按稅法規(guī)定年限計(jì)提折舊；隨意變更固定資產(chǎn)凈殘值和折舊年限；不按稅法規(guī)定折舊方法計(jì)提折舊等問題。

11.是否存在超標(biāo)準(zhǔn)列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)未進(jìn)行納稅調(diào)整等問題。12.是否存在擅自擴(kuò)大研究開發(fā)費(fèi)用的列支范圍，違規(guī)加計(jì)扣除等問題。

13.是否存在扣除不符合國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)部門規(guī)定的各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等支出。

14.是否存在從非金融機(jī)構(gòu)借款利息支出超過按照金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額，未進(jìn)行納稅調(diào)整；是否存在應(yīng)予資本化的利息支出；關(guān)聯(lián)方利息支出是否符合規(guī)定。

15.是否存在已作損失處理的資產(chǎn)部分或全部收回的，未作納稅調(diào)整；是否存在自然災(zāi)害或意外事故損失有補(bǔ)償?shù)牟糠郑醋骷{稅調(diào)整。

16.手續(xù)費(fèi)及傭金支出扣除是否符合規(guī)定：是否將回扣、提成、返利、進(jìn)場費(fèi)等計(jì)入手續(xù)費(fèi)及傭金支出；收取對(duì)象是否是具有合法經(jīng)營資格的中介機(jī)構(gòu)及個(gè)人；稅前扣除比例是否超過稅法規(guī)定。

17.是否存在不符合條件或超過標(biāo)準(zhǔn)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

18.子公司向母公司支付的管理性的服務(wù)費(fèi)是否符合規(guī)定：是否以合同（或協(xié)議）形式明確了服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額；母公司是否提供了相應(yīng)服務(wù)；子公司是否實(shí)際支付費(fèi)用。19.是否以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，視同經(jīng)營性租賃，多攤費(fèi)用，未作納稅調(diào)整。20.是否按照國家規(guī)定提取用于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)恢復(fù)的專項(xiàng)資金；專項(xiàng)資金改變用途后，是否進(jìn)行納稅調(diào)整。

（三）關(guān)聯(lián)交易方面

是否存在與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用而減少應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納企業(yè)所得稅的情況。

（四）扣繳預(yù)提所得稅

境內(nèi)企業(yè)向境外投資股東分配股利，是否按規(guī)定代扣代繳預(yù)提所得稅。個(gè)人所得稅

重點(diǎn)檢查以各種形式向個(gè)人支付的應(yīng)稅收入是否依法扣繳個(gè)人所得稅：

（一）為職工發(fā)放的年金、績效獎(jiǎng)金。

（二）為職工購買的各種商業(yè)保險(xiǎn)。

（三）超標(biāo)準(zhǔn)為職工支付的養(yǎng)老、失業(yè)和醫(yī)療保險(xiǎn)。

（四）超標(biāo)準(zhǔn)為職工繳存的住房公積金。

（五）以報(bào)銷發(fā)票形式向職工支付的各種個(gè)人收入。

（六）車改、通信補(bǔ)貼。

（七）為職工個(gè)人所有的房產(chǎn)支付的暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。

（八）股票期權(quán)收入。實(shí)行員工股票期權(quán)計(jì)劃的，員工在行權(quán)時(shí)獲得的差價(jià)收益，是否按工薪所得繳納個(gè)人所得稅。

（九）以非貨幣形式發(fā)放的個(gè)人收入是否扣繳個(gè)人所得稅。

（十）企業(yè)為股東個(gè)人購買汽車是否扣繳個(gè)人所得稅。

（十一）贈(zèng)送給其他單位個(gè)人的禮品、禮金等是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

（十二）是否按規(guī)定履行全員、全額代扣代繳義務(wù)。房產(chǎn)稅

（一）土地價(jià)值是否計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值繳納房產(chǎn)稅。

（二）是否存在與房屋不可分割的附屬設(shè)施未計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

（三）未竣工驗(yàn)收但已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

（四）無租使用房產(chǎn)是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

（五）應(yīng)予資本化的利息是否計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。土地使用稅

土地實(shí)際面積與土地使用證存有差異情況下，是否按照土地實(shí)際面積繳納土地使用稅。印花稅

（一）是否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù)，未按全部所載金額計(jì)稅，將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅。

（二）是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時(shí)不進(jìn)行貼花，而直到憑證生效日期才貼花，導(dǎo)致延期繳納印花稅。

（三）增加實(shí)收資本和資本公積后是否補(bǔ)繳印花稅。

大陣容：稅務(wù)局打響第三次“稅務(wù)稽查”，財(cái)政、發(fā)改委、國土、工商、銀行部門配合，你準(zhǔn)備好了嗎？

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》昨天報(bào)道，2017年6月國家稅務(wù)總局將選取10個(gè)省稅務(wù)機(jī)關(guān)開展跟蹤督導(dǎo)和檢查工作，據(jù)了解，目前執(zhí)法大督察已進(jìn)入省局重點(diǎn)抽查階段。

本次稅務(wù)稽查是稅務(wù)系統(tǒng)近年來參與單位最多、規(guī)模最大的一次監(jiān)督檢查，并且聯(lián)合了財(cái)政、發(fā)改委、國土、工商、銀行等第三方部門的協(xié)作配合。

據(jù)報(bào)道，截至目前，全國稅務(wù)系統(tǒng)大督察共組織走訪1.72萬戶納稅人，發(fā)放3.97萬份調(diào)查問卷，征集歸并納稅人意見建議1000多項(xiàng)。

2017稅務(wù)稽查“三連發(fā)”，拳拳到肉

2017年1月3日，國家稅務(wù)總局出臺(tái)《全國稅務(wù)稽查規(guī)范》，對(duì)2017年的稅務(wù)稽查工作進(jìn)行了總體的安排和部署。

2017年2月13日，國家稅務(wù)總局稽查局印發(fā)了《2017年稅務(wù)稽查重點(diǎn)工作安排》的通知，國稅、地稅全面出動(dòng)，擼胳膊挽袖子對(duì)稅務(wù)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，結(jié)合“金稅三期”大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的強(qiáng)大功能，觸碰政策紅線的企業(yè)在劫難逃！

注意！2017年，大數(shù)據(jù)稅務(wù)稽查時(shí)代全面來臨!(附：2017年稅務(wù)稽查重點(diǎn))

2017年4月26日，稅務(wù)總局組織8個(gè)督查組，對(duì)北京、江蘇等8個(gè)省區(qū)市國稅局、地稅局落實(shí)《深化國稅、地稅征管體制改革方案》、“放管服”改革措施、營改增政策大輔導(dǎo)和黨風(fēng)廉政建設(shè)等重點(diǎn)工作情況開展專項(xiàng)督查。

本次稅務(wù)督察比上兩次來的更加猛烈，“本次大督察業(yè)務(wù)量大、涉及面廣，能否舉全系統(tǒng)之力協(xié)同作戰(zhàn)直接影響到督察成效?！眹叶悇?wù)總局督察內(nèi)審司司長郭曉林介紹，此次稅收?qǐng)?zhí)法大督察由稅務(wù)總局十余個(gè)司局協(xié)同推進(jìn)，各省稅務(wù)局成立專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各市、縣稅務(wù)局均成立工作專班，相關(guān)職能部門共同參與推進(jìn)，搭建起“橫聯(lián)縱貫”的工作架構(gòu)，確保大督察“落地有聲”。

有了“金稅三期”做靠山，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以大顯身手

這么大的陣勢，真的是前所未有，新的一輪“稅務(wù)稽查”風(fēng)暴全面展開。毫無疑問，這次又要給“金稅三期”記頭功，有了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的鼎力支持，稅務(wù)機(jī)關(guān)就像有了“順風(fēng)耳”和“千里眼”一樣，所有的經(jīng)營信息都一覽無余。

有了“金稅三期”系統(tǒng)做靠山，稅務(wù)機(jī)關(guān)在本次稽查中有三大最新變化：

1）優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及稽查選案能力

稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)合五大部門，運(yùn)用第三方涉稅信息對(duì)納稅申報(bào)情況進(jìn)行比對(duì)，區(qū)分不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分別采取風(fēng)險(xiǎn)提示、約談評(píng)估、稅務(wù)稽查等方式進(jìn)行差別化應(yīng)對(duì)，有效防范和查處逃避稅行為?！敖鸲惾凇敝鸩綄?shí)現(xiàn)涉稅數(shù)據(jù)在國稅總局和省稅務(wù)局集中處理，并為導(dǎo)入第三方信息預(yù)留接口，實(shí)現(xiàn)涉稅數(shù)據(jù)與海關(guān)、銀行、工商等系統(tǒng)的自動(dòng)互聯(lián)和信息實(shí)時(shí)比對(duì)。目前，稅務(wù)稽查局的選案系統(tǒng)已與金稅三期成功對(duì)接，通過金稅三期數(shù)據(jù)自動(dòng)篩選高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，較之原來的選案方法將更為高效。

2）增值稅發(fā)票管理信息化

在銷項(xiàng)端，除特殊情況外，納稅人的全部增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，均須通過升級(jí)版系統(tǒng)在線開具，并實(shí)時(shí)上傳至稅務(wù)機(jī)關(guān)形成電子底賬，作為納稅申報(bào)、發(fā)票數(shù)據(jù)查驗(yàn)以及稅源管理、數(shù)據(jù)分析運(yùn)用的依據(jù)。在進(jìn)項(xiàng)端，發(fā)票升級(jí)版的使用也會(huì)改變納稅人的涉票操作。

通過對(duì)進(jìn)銷兩端實(shí)現(xiàn)信息化，納稅人得以降低發(fā)票管理成本，而稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對(duì)發(fā)票信息的縱向、橫向分析比對(duì)，能加強(qiáng)對(duì)納稅人生產(chǎn)經(jīng)營、納稅情況以及行業(yè)平均水平的了解。在發(fā)票信息實(shí)時(shí)、全面報(bào)送給稅務(wù)機(jī)關(guān)后，納稅人也必將面臨更為高效、嚴(yán)格的稅務(wù)管理。

3）嚴(yán)格執(zhí)行程序性規(guī)定

金稅三期將現(xiàn)行所有稅收法律法規(guī)集成到了系統(tǒng)中。其中的程序性規(guī)定，特別是一些之前在執(zhí)行中未被嚴(yán)格落實(shí)的時(shí)限要求將受到系統(tǒng)的嚴(yán)格監(jiān)控。

長期零申報(bào)的企業(yè)要注意啦！稅局可能會(huì)跟你談?wù)?/p>

企業(yè)進(jìn)行零申報(bào)比較常見。但長時(shí)間零申報(bào)或負(fù)申報(bào)就屬于異常申報(bào)，本次稅務(wù)稽查一大重點(diǎn)就是對(duì)長期零申報(bào)的企業(yè)進(jìn)行進(jìn)行聯(lián)合督察。

為什么要聯(lián)合財(cái)政、發(fā)改委、國土、工商、銀行等第三方部門來督查長期零申報(bào)企業(yè)呢？這是有原因的：

首先，企業(yè)設(shè)立的核心目的是為了創(chuàng)造價(jià)值，長期零申報(bào)也就是意味著長期沒有收入來源，那么企業(yè)的存續(xù)是不會(huì)長久的。

其次，企業(yè)的營運(yùn)是有成本費(fèi)用的，如人員工資、門面租金、水電氣費(fèi)等，如果沒有收入來源，那么我只能對(duì)你說呵呵，畢竟沒有人愿意“賠錢賺吆喝”

再則，如果長期零申報(bào)企業(yè)有發(fā)票，那么風(fēng)險(xiǎn)更大，可能涉及“走逃戶”、虛開發(fā)票、隱瞞收入等情況，后果就不逐一闡述啦！

那么，零申報(bào)如何定義？長期零申報(bào)到底有什么后果？

1、稅務(wù)機(jī)關(guān)將納稅人納入重點(diǎn)監(jiān)控范圍，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行納稅評(píng)估，在評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)其存在隱瞞收入、虛開發(fā)票等行為，要求其補(bǔ)繳當(dāng)期稅款與滯納金，并可按規(guī)定對(duì)其處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的移送稽查；

2.納稅人為走逃戶的，按規(guī)定納入重大失信名單并對(duì)外公告，同時(shí)利用系統(tǒng)核查“受票方”，核查其是否存在善意取得虛開增值稅發(fā)票、惡意串通等情況，并按照規(guī)定進(jìn)行查處，同時(shí)將走逃戶納稅人直接評(píng)定為D級(jí)納稅人，承擔(dān)D級(jí)納稅人后果； 3.對(duì)長期零申報(bào)且持有發(fā)票的納稅人，發(fā)票降版降量。同時(shí)可以按規(guī)定要求納稅人定期前往稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)發(fā)票的使用進(jìn)行核查；

4.稅務(wù)機(jī)關(guān)通過核查，可以按照相關(guān)規(guī)定采用成本費(fèi)用公式核定納稅人收入。

不要傻傻被查，1分鐘掌握稅局6大稽查方式！

長虧不倒活得很好難繼續(xù)

據(jù)重慶市國稅局官方微信近日透露，在日常風(fēng)險(xiǎn)管理中，重慶萬州國稅局發(fā)現(xiàn)某企業(yè)經(jīng)營達(dá)三年以上，增值稅稅負(fù)一直偏低，但在長期虧損的同時(shí)又有資金不斷投入（屬于長虧不倒戶），處于風(fēng)控系統(tǒng)高風(fēng)險(xiǎn)范圍。

為進(jìn)一步核查該企業(yè)情況，該局風(fēng)控中心安排專人對(duì)其進(jìn)行案頭分析，發(fā)現(xiàn)該納稅人財(cái)務(wù)報(bào)表各項(xiàng)指標(biāo)中規(guī)中距，且單項(xiàng)指標(biāo)（如存貨變動(dòng)率、毛利率等）均在正常范圍內(nèi)。通過認(rèn)真校驗(yàn)，該局風(fēng)控中心的小伙伴在電子底賬數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)了疑點(diǎn)！發(fā)現(xiàn)出該納稅人發(fā)票開具收入明顯小于當(dāng)期申報(bào)收入！

這是什么原因造成的呢？再分析下申報(bào)表，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)申報(bào)了大量未開票收入。疑問來了！其接票方基本上是國營醫(yī)療機(jī)構(gòu)，不開票對(duì)方能入賬？答案是否定的，那么疑問又來了，該企業(yè)是如何實(shí)現(xiàn)發(fā)票開具的呢？

風(fēng)控中心通過系統(tǒng)抽查發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)主要銷售對(duì)象除正常收取該企業(yè)開具的發(fā)票外，還收取了不少以個(gè)人名義代開的發(fā)票，且發(fā)票開具的產(chǎn)品品名與該企業(yè)開具給接票方的產(chǎn)品品名基本一致，但價(jià)格有所偏差，基本上個(gè)人代開的產(chǎn)品單價(jià)>該企業(yè)開具的產(chǎn)品單價(jià)。為消除懷疑，該局風(fēng)控中心實(shí)地核查，通過對(duì)該企業(yè)職工花名冊與個(gè)人代開明細(xì)表對(duì)比，合同確定收入與發(fā)票開具收入對(duì)比，國營醫(yī)療機(jī)構(gòu)主要財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人談話校驗(yàn)，確定該企業(yè)利用個(gè)人代開發(fā)票進(jìn)行賬外經(jīng)營，核實(shí)出該企業(yè)在3年時(shí)間隱瞞銷售收入450萬元左右，少計(jì)增值稅63.35萬元，現(xiàn)該企業(yè)已按要求補(bǔ)繳增值稅稅款與滯納金，并在當(dāng)年被評(píng)定為D級(jí)納稅人。眼看一個(gè)長虧不倒活得很好的企業(yè)被斃了吧~

其實(shí)，對(duì)企業(yè)來說，賬外經(jīng)營可是存在不少危害的！

賬外經(jīng)營有哪些危害？

侵蝕稅基稅本。采取“賬外經(jīng)營”手段隱瞞銷售收入，直接減少增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)和間接影響企業(yè)所得稅計(jì)稅基礎(chǔ)，偷逃了國家稅款，罰款不說，嚴(yán)重者還得承擔(dān)刑事責(zé)任。埋下管理隱患?！百~外經(jīng)營”給經(jīng)辦人員撈取“灰色收入”提供了便利，侵蝕了企業(yè)投資人的所有者權(quán)益，給企業(yè)發(fā)展埋下了隱患。

加大違法風(fēng)險(xiǎn)。按照總局及相關(guān)部委發(fā)布的相關(guān)文件，企業(yè)上了稅收“黑名單”，會(huì)計(jì)也會(huì)被牽連，不僅會(huì)計(jì)證被吊銷，嚴(yán)重者將承擔(dān)法律責(zé)任。企業(yè)一旦被發(fā)現(xiàn)存在賬外經(jīng)營行為，其不繳或少的銷售額還是要依法繳納，而且滯納金更是少不了。根據(jù)《關(guān)于增值稅一般納稅人發(fā)生偷稅行為如何確定偷稅數(shù)額和補(bǔ)稅罰款的通知》（國稅發(fā)[1998]66號(hào)）第一條第二款，納稅人的偷稅手段如屬賬外經(jīng)營，即購銷活動(dòng)均不入賬，其不繳或少繳的應(yīng)納增值稅額，即偷稅額為賬外經(jīng)營部分的銷項(xiàng)稅額抵扣賬外經(jīng)營部分中已銷貨物進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。已銷貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額按下列公式計(jì)算：

已銷貨物進(jìn)項(xiàng)稅額=賬外經(jīng)營部分購貨的進(jìn)項(xiàng)稅額-賬外經(jīng)營部分存貨的進(jìn)項(xiàng)稅額另外，據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于修改《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人發(fā)生偷稅行為如何確定偷稅數(shù)額和補(bǔ)稅罰款的通知》的通知（國稅函[1999]739號(hào)）納稅人帳外經(jīng)營部分的銷售額（計(jì)稅價(jià)格）難以核實(shí)的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條第（三）項(xiàng)法規(guī)按組成計(jì)稅價(jià)格核定其銷售額。

排查賬外經(jīng)營方式多種多樣

盡管不少企業(yè)賬外經(jīng)營的技術(shù)堪稱爐火純青，但稅局多種排查賬外經(jīng)營的方式終究會(huì)使賬外經(jīng)營無處遁形。

1、互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)

最強(qiáng)大的排查方式莫過于利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)了。通過上述案例，不難看出，重慶萬州國稅局風(fēng)控中心能快速發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)得益于電子底賬數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過電子底賬數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)與第三方數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，使得納稅人所有數(shù)據(jù)處于“全天候”監(jiān)控、分析、處理狀態(tài)，一旦納稅人數(shù)據(jù)存在疑點(diǎn)信息，系統(tǒng)能夠第一時(shí)間推送給稅源管理部門。而且目前各稅務(wù)機(jī)關(guān)職能部門還在進(jìn)一步完備與升級(jí)該系統(tǒng)，不僅是實(shí)現(xiàn)發(fā)票數(shù)據(jù)電子化，其它如水、電、氣、職工社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)等重要數(shù)據(jù)也實(shí)時(shí)共享。因此！可以說賬外經(jīng)營已經(jīng)喪失生存土壤。

2、賬戶核對(duì)法

一是到企業(yè)的開戶銀行調(diào)查其開戶情況，掌握其全部銀行賬戶，然后同其提供的相關(guān)資料進(jìn)行對(duì)比，如果所掌握的賬號(hào)比提供的多，就有賬外經(jīng)營的情形存在。

二是將企業(yè)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單進(jìn)行逐筆核對(duì)，對(duì)銀行對(duì)賬單上有業(yè)務(wù)記錄而單位銀行存款日記賬無記錄的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)應(yīng)作重點(diǎn)調(diào)查。

三是將銷售收入明細(xì)賬與庫存商品明細(xì)賬中有關(guān)記錄進(jìn)行核對(duì)，如果存在庫存商品明細(xì)賬有減少記錄，而銷售明細(xì)賬無記錄的現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)一步調(diào)查庫存商品的去向，檢查是否有隱匿收入的行為。

四是將生產(chǎn)車間的生產(chǎn)記錄與庫存商品入庫單核對(duì)，檢查有無將庫存商品少入庫或不入庫而進(jìn)行賬外經(jīng)營的現(xiàn)象。

3、投入產(chǎn)出核對(duì)分析法

即在掌握企業(yè)生產(chǎn)能力的基礎(chǔ)上，根據(jù)生產(chǎn)部門的消耗與產(chǎn)出配比，計(jì)算出產(chǎn)品的產(chǎn)量，再按企業(yè)產(chǎn)銷比率計(jì)算出企業(yè)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的收入，然后與企業(yè)實(shí)際銷售收入進(jìn)行對(duì)比，若相差較大，就有可能存在隱匿收入不入賬的問題;還可以將企業(yè)生產(chǎn)部門的生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)日?qǐng)?bào)、月報(bào)和年報(bào)中反映的產(chǎn)品產(chǎn)量與會(huì)計(jì)賬表所核算的產(chǎn)品入庫產(chǎn)量進(jìn)行核對(duì)，若不相符就有可能存在產(chǎn)品不入賬、賬外銷售的問題。

4、核對(duì)營銷業(yè)務(wù)記錄法。

企業(yè)銷售業(yè)務(wù)一般在營銷部門都有所記錄，可以通過核對(duì)營銷部門的業(yè)務(wù)記錄，并與貨運(yùn)文件、相關(guān)銷售發(fā)票、會(huì)計(jì)記錄相比較，如果營銷部門的業(yè)務(wù)記錄與貨運(yùn)文件、相關(guān)銷售發(fā)票、會(huì)計(jì)記錄不相符，就有可能存在現(xiàn)貨交易或銷售收入不入賬、賬外設(shè)賬、偷逃稅款等問題。

5、突擊盤點(diǎn)法

即對(duì)庫存資金及存貨進(jìn)行突擊檢查，從中查找漏洞。

一是對(duì)庫存現(xiàn)金的盤點(diǎn)采取臨時(shí)檢查的方法，檢查其賬實(shí)是否相符。如果盤點(diǎn)的實(shí)際數(shù)大于賬面數(shù)，且無正當(dāng)理由的，就很有可能存在賬外經(jīng)營，需進(jìn)一步進(jìn)行核查。二是對(duì)存貨實(shí)施突擊盤點(diǎn)，如果實(shí)際數(shù)量、品種要比賬面多，說明有庫存商品少入賬或不入賬的現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)一步檢查其是否存在賬外賬的情形。

6、票據(jù)、存根核對(duì)法

企業(yè)的票據(jù)、存根是業(yè)務(wù)發(fā)生的原始記錄，核對(duì)票據(jù)存根和會(huì)計(jì)記錄可從中發(fā)現(xiàn)賬外收入。將單位對(duì)外開具的發(fā)票、收據(jù)存根聯(lián)與記賬聯(lián)逐一進(jìn)行核對(duì)，檢查記賬聯(lián)是否有缺號(hào)的現(xiàn)象，是否與存根聯(lián)相符;同時(shí)將發(fā)票、收據(jù)存根與銷售合同核對(duì)，檢查企業(yè)有無隱匿收入、設(shè)置賬外賬的行為。

“

在了解了賬外經(jīng)營的危害及稅局排查賬外經(jīng)營的多種方式下，賬外經(jīng)營還是企業(yè)所謂的“生存法寶”嗎？而且在2017年這個(gè)“大數(shù)據(jù)治稅”以及國家稅務(wù)總局“聯(lián)合治稅”的大環(huán)境下，企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是空前的，如果企業(yè)和個(gè)人上了稅收黑名單，不僅將受到多部門的18項(xiàng)聯(lián)合懲戒，而且還會(huì)影響企業(yè)的生存和個(gè)人的生活。

因此，企圖通過賬外經(jīng)營達(dá)到偷逃稅款的途徑是不可取的！現(xiàn)在的一個(gè)小動(dòng)作就有可能鑄就無法挽回的后果。再次提醒小伙伴們，一定要合法經(jīng)營，依法做賬，誠信納稅！”

“金三”系統(tǒng)下稅務(wù)稽查嚴(yán)打，增值稅發(fā)票管理絕不能碰的三大高壓線！案例

2017年第一季度，國家稅務(wù)總局曝光了蘭溪市一起重大稅收違法案件。

蘭溪市**建材經(jīng)營部位于浙江省蘭溪市諸葛鎮(zhèn)長樂村，經(jīng)浙江省蘭溪市國家稅務(wù)局稽查局檢查，發(fā)現(xiàn)其在2015年01月01日至2016年04月30日期間，對(duì)外虛開增值稅銷項(xiàng)發(fā)票9份，金額33.05萬元，稅額5.62萬元。還有其他涉稅違法問題，涉及稅款37.87萬元。

最后，蘭溪市**建材經(jīng)營部受到了追繳稅款37.87萬元的行政處理、處以罰款26.94萬元的行政處罰，并被依法移送司法機(jī)關(guān)。

無論是企業(yè)還是個(gè)體戶，無論金額大小，都不要報(bào)僥幸心理?，F(xiàn)在不是以前，過去可能你公司有過類似買票的情況，或者少繳稅和不交稅，都沒有被預(yù)警和稽查。但現(xiàn)在金稅三期大數(shù)據(jù)上線，稅務(wù)局系統(tǒng)升級(jí)后只要?jiǎng)討B(tài)數(shù)據(jù)比對(duì)后發(fā)現(xiàn)不對(duì)，稅負(fù)率偏低，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)預(yù)警，稅務(wù)局評(píng)估科的人員會(huì)馬上打電話讓拿三年的賬交過去進(jìn)行查賬，后續(xù)的麻煩就不是當(dāng)初抵扣的那點(diǎn)稅款可以解決的?！?017稅務(wù)稽查“三連發(fā)”，拳拳到肉

2017年1月3日，國家稅務(wù)總局出臺(tái)《全國稅務(wù)稽查規(guī)范》，對(duì)2017年的稅務(wù)稽查工作進(jìn)行了總體的安排和部署。

2017年2月13日，國家稅務(wù)總局稽查局印發(fā)了《2017年稅務(wù)稽查重點(diǎn)工作安排》的通知，國稅、地稅全面出動(dòng)，擼胳膊挽袖子對(duì)稅務(wù)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，結(jié)合“金稅三期”大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的強(qiáng)大功能，觸碰政策紅線的企業(yè)在劫難逃！

2017年4月26日，稅務(wù)總局組織8個(gè)督查組，對(duì)北京、江蘇等8個(gè)省區(qū)市國稅局、地稅局落實(shí)《深化國稅、地稅征管體制改革方案》、“放管服”改革措施、營改增政策大輔導(dǎo)和黨風(fēng)廉政建設(shè)等重點(diǎn)工作情況開展專項(xiàng)督查。

本次稅務(wù)督察比上兩次來的更加猛烈，“本次大督察業(yè)務(wù)量大、涉及面廣，能否舉全系統(tǒng)之力協(xié)同作戰(zhàn)直接影響到督察成效?！眹叶悇?wù)總局督察內(nèi)審司司長郭曉林介紹，此次稅收?qǐng)?zhí)法大督察由稅務(wù)總局十余個(gè)司局協(xié)同推進(jìn)，各省稅務(wù)局成立專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各市、縣稅務(wù)局均成立工作專班，相關(guān)職能部門共同參與推進(jìn)，搭建起“橫聯(lián)縱貫”的工作架構(gòu)，確保大督察“落地有聲”。■絕不能碰撞虛開增值稅發(fā)票的“高壓線”

千萬不能再接受虛開的增值稅發(fā)票（買票）抵扣，也不能虛開增值稅發(fā)票（賣票）賺錢。大部分企業(yè)接受虛開增值稅發(fā)票包括3種情形：

1、向甲方購物，通過甲方介紹或者同意甲方的安排，接受乙 方開具的發(fā)票；（接受第三方開票）

2、購買甲商品，開具乙商品的發(fā)票；（改變商品名稱開票）

3、沒有購物，直接買發(fā)票。（完全虛開發(fā)票）

上述3種情形，都是接受“虛開增值稅發(fā)票”。稅務(wù)機(jī)關(guān)除經(jīng)常性的進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證、抵扣比對(duì)發(fā)現(xiàn)異常情況會(huì)進(jìn)行檢查外，總局“金稅三期”風(fēng)控系統(tǒng)對(duì)開票企業(yè)開票情況、受票企業(yè)進(jìn)2項(xiàng)抵扣情況進(jìn)行自動(dòng)篩查，能夠比對(duì)貿(mào)易公司“進(jìn)項(xiàng)品名”與“銷項(xiàng)品名”是否一致，開票與抵扣是否正常，與企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營能力是否配比，開票金額增長是否異常，金額波動(dòng)是否異常，等等。發(fā)現(xiàn)異常，就下發(fā)“黑名單”通知當(dāng)?shù)囟惥謾z查、核實(shí)。

千萬不要相信“開票公司”講的“發(fā)票認(rèn)證通過抵扣了就沒有問題”的鬼話，那些專門賣票的企業(yè)，開票不可能正常，他們向你開票，也向其他人開票。他們靠“開票量”賺錢，遲早都會(huì)被稅務(wù)稽查系統(tǒng)篩查出來，被稅務(wù)機(jī)關(guān)盯上。另外，開票公司的抵扣鏈條一旦出現(xiàn)問題，他們會(huì)立馬“卷款走人”，當(dāng)月開具的發(fā)票就不申報(bào)，必然東窗事發(fā)，所有買過他的發(fā)票的企業(yè)都會(huì)“帶出來了”。

最終，買票企業(yè)往往是“賠了夫人又折兵”。從現(xiàn)在起，不再接受虛開的增值稅發(fā)票（買票）抵扣，寧可增值稅稅負(fù)高點(diǎn)，也不能去買進(jìn)項(xiàng)抵扣。不接受虛開的增值稅發(fā)票，關(guān)鍵在企業(yè)負(fù)責(zé)人，但風(fēng)險(xiǎn)控制與防范的“窗口”需要前移，要設(shè)置在采購環(huán)節(jié)。簽訂采購合同時(shí)就需要審核供貨商的增值稅開票資質(zhì)，在采購合同中明確供應(yīng)商增值稅發(fā)票的法律與風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，僅僅靠財(cái)務(wù)部門是無法控制風(fēng)險(xiǎn)的。

溫馨提醒您：

?現(xiàn)在不僅僅是強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員做賬技巧的時(shí)代，更是稅務(wù)稽查大數(shù)據(jù)分析的時(shí)代；

?稅務(wù)預(yù)警不僅僅來自于國稅系統(tǒng)的預(yù)警、以后會(huì)更多的來自于地稅系統(tǒng)、工商系統(tǒng)、社保系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、公檢法等系統(tǒng)的預(yù)警；

?財(cái)務(wù)人員務(wù)必記住三句話：做好賬、開好票、報(bào)好稅！平平安安做個(gè)好會(huì)計(jì)，讓企業(yè)省心、也讓家人放心！

?因此企業(yè)只有真實(shí)的、準(zhǔn)確的取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，并同樣真實(shí)的、準(zhǔn)確的開具銷項(xiàng)發(fā)票，才是根本解決企業(yè)的稅負(fù)重的問題，企業(yè)才可安全地長久經(jīng)營下去！

財(cái)稅新政日新月異，營改增后續(xù)工作的重?fù)?dān)加上金稅三期上線后的頻頻預(yù)警，以及稅務(wù)稽查下的嚴(yán)征管，逼迫財(cái)務(wù)人員必須天天學(xué)習(xí)。只想不勞而獲、故步自封的會(huì)計(jì)必將被淘汰出局！

第三篇：如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查

如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查

當(dāng)稅務(wù)局要到檢查時(shí),你首先要搞清楚,來的是國稅局的,還是地稅局的?

一、如果是國稅局的,那就是主要檢查增值稅及所得稅的計(jì)交情況:

1、增值稅：

你應(yīng)該準(zhǔn)備好如下資料：

（1）本的銷售收入

（2）銷項(xiàng)稅額分月總計(jì)

（3）進(jìn)項(xiàng)稅額分月總計(jì)

（4）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出數(shù)的分月總計(jì)

（5）是否有留抵稅額

（6）本應(yīng)交增值稅

（7）本已交增值稅

（8）是否有欠交現(xiàn)象

（9）每個(gè)月的進(jìn)項(xiàng)抵扣聯(lián)、表

（10）每個(gè)月的發(fā)票使用明細(xì)表

（11）每個(gè)月的應(yīng)交增值稅申報(bào)表

（12）計(jì)算一下本年的稅負(fù)率（本年應(yīng)交增值稅÷銷售收入）

（13）看一下去年全年的稅負(fù)率

（14）如果今年稅負(fù)率低于去年的稅務(wù)率，應(yīng)該考慮一下原因，并準(zhǔn)備一個(gè)書面的說明書

2、所得稅：

你應(yīng)該準(zhǔn)備好如下資料：

（1）根椐《稅前扣除辦法》對(duì)照一下自己企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，主要有這么幾種問題：

A、是否有計(jì)稅工資已提未發(fā)現(xiàn)象？（如有會(huì)讓稅務(wù)局貼作利潤而補(bǔ)交所得稅）

B、臨時(shí)工工資問題：按照人數(shù)與工資同口徑計(jì)算；

C、向非金融機(jī)構(gòu)借款時(shí)的利息率是多少？（稅務(wù)上的標(biāo)準(zhǔn)是6.39%,低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可按實(shí)列支）

D、關(guān)聯(lián)交易是否公允。

E、企業(yè)提而未繳的工會(huì)費(fèi)，不得稅前扣除（對(duì)沒有設(shè)工會(huì)組織的企業(yè)，可憑工會(huì)專用憑證按標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)列支）

F、業(yè)務(wù)宣傳問題：沒有廣告專用發(fā)票的廣告支出，不能稅前扣除G、勞保用品：勞保服裝按照不超過500／年、人的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金發(fā)放勞保一律不予認(rèn)可

H、業(yè)務(wù)費(fèi)開支是否超過標(biāo)準(zhǔn)？

I、人均工資支出是否重大異常，是否超過當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)？J、其他應(yīng)付款和預(yù)提費(fèi)用科目中是否有多計(jì)成本費(fèi)用的現(xiàn)象。K、其他當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門作為重點(diǎn)檢查的內(nèi)容

L、是否存在白條入賬的情況。

M、對(duì)收入、成本、費(fèi)用是否核算正確。

2、如果是地稅局的,那就是主要檢查營業(yè)稅及個(gè)人和其他小的稅種的計(jì)交情況、1

還有發(fā)票的使用及管理情況:

個(gè)人所得稅：

1）、對(duì)職工的各項(xiàng)補(bǔ)助是否按正常計(jì)入應(yīng)稅所得；

2）、對(duì)超過計(jì)稅工資的部分是否代扣了個(gè)稅？

3）、每月個(gè)稅是否按時(shí)繳納？把每個(gè)月的納稅申報(bào)表匯總裝訂起來。

4）、對(duì)職工的年終獎(jiǎng)及單項(xiàng)獎(jiǎng)是否代扣了個(gè)稅？

5）、對(duì)于其他非貨幣性福利是否納入應(yīng)稅所得？

6）、是否存在以其他發(fā)票沖賬的情況？

7）、其他應(yīng)扣應(yīng)繳的情況。

營業(yè)稅：

各類企業(yè)的營業(yè)稅的檢查重點(diǎn)不同。

（一）文化體育業(yè)

1、有否將屬于計(jì)稅營業(yè)額的收入掛在往來帳科目，如：茶藝園保證金、鋪位租賃管理費(fèi)、綠化樹木補(bǔ)償費(fèi)等不申報(bào)納稅。

2、門票收入與贈(zèng)票有否全額申報(bào)納稅。

3、收取合作企業(yè)固定利潤分成收入有否申報(bào)納稅。

4、以租賃方式為外單位提供文化活動(dòng)、體育比賽場所取得的租賃收入是否按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”稅目申報(bào)納稅。

（二）旅店業(yè)

1、營業(yè)收入明細(xì)帳是否已將所有的經(jīng)營收入完整登記入帳，要與營業(yè)收入日?qǐng)?bào)表、收款憑證相核對(duì)。

2、將發(fā)票存根聯(lián)與營業(yè)收入帳核對(duì)，有否將已開出發(fā)票，但未收到款的營業(yè)收入不納入計(jì)稅營業(yè)額，不申報(bào)納稅。如收取長包房租金、包車租金。

3、“營業(yè)收入”帳戶貸方有否以紅字沖減旅客住宿使用信用卡結(jié)算而支付給銀行的信用卡手續(xù)費(fèi)、介紹旅客住宿的費(fèi)用。

4、旅店附設(shè)的娛樂場所如：歌廳、舞廳、卡拉加歌舞廳、音樂茶座。臺(tái)球、保齡球場、游藝場等娛樂場所，向顧客收取門票、臺(tái)位費(fèi)、點(diǎn)歌費(fèi)、酒、飲料和小食等收費(fèi)，有否按“娛樂業(yè)”稅目申報(bào)納稅。

5、旅店附設(shè)的收費(fèi)停車場取得的收入有否申報(bào)納稅。

（三）飲食業(yè)

1、將出納收銀的原始帳單（水單）與營業(yè)收入日?qǐng)?bào)表和交款憑證相核對(duì)，有否瞞報(bào)營業(yè)收入。

2、有否出租房屋給外單位經(jīng)營，取得租金收入未申報(bào)納稅。

3、有否取得與外單位聯(lián)營的固定利潤分成未申報(bào)納稅。

4、飯店附設(shè)的收費(fèi)停車場取得的收入有否申報(bào)納稅。

5、飲食企業(yè)的“坐支”有否申報(bào)納稅。

6、飯店附設(shè)的娛樂場所如：歌廳、舞廳、卡拉OK歌舞廳、音樂茶座、臺(tái)球、保齡球場、游藝場等娛樂場所，向顧客收取門票、臺(tái)位費(fèi)、點(diǎn)歌費(fèi)、煙酒、飲料和小食等收費(fèi)，有否按“娛樂業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

（四）物業(yè)管理

1、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租等代收費(fèi)用是否單獨(dú)列帳分別核算，是否按國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，是否使用地方稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。對(duì)不同時(shí)具備上述三個(gè)條件的收費(fèi)，有否按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、收取承租戶的保證金。押金、租金以及其他雜費(fèi)，有否申報(bào)納稅。

3、有否將租賃滯納金申報(bào)納稅。

（五）貨運(yùn)代理

1、貨運(yùn)代理的營業(yè)額，有否減除屬于企業(yè)自身的費(fèi)用，如倉租。

2、代辦運(yùn)輸收入有否按“代理業(yè)”稅目申報(bào)納稅。

（六）旅游業(yè)

l、審閱組團(tuán)協(xié)議和接團(tuán)協(xié)議，與“應(yīng)收帳款”及“預(yù)收帳款”帳戶的明細(xì)帳相核對(duì)，有否存在應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)而未結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入。

2、有否以不合法憑證列支為旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票等費(fèi)用，并以此抵減計(jì)征營業(yè)稅的營業(yè)收入額。

3、計(jì)稅營業(yè)額有否減除屬于旅行社自身的費(fèi)用，如旅行袋、旅游宣傳品等。

4、“管理費(fèi)用”帳戶借方有否用紅字沖減為運(yùn)輸公司提供旅游車輛使用而收取的車輛使用費(fèi)，少計(jì)營業(yè)稅。

（七）廣告公司

1、代理廣告業(yè)的營業(yè)額有否扣除以非廣告業(yè)專用發(fā)票支付的廣告發(fā)布費(fèi)。

2、收取宣傳制作費(fèi)有否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（八）其他服務(wù)業(yè)

設(shè)計(jì)、咨詢、監(jiān)理服務(wù)收入有否按抵減轉(zhuǎn)交外單位設(shè)計(jì)、咨詢、監(jiān)理服務(wù)支出后的差額申報(bào)納稅。

其他小稅種的計(jì)交情況

包括城建稅、教育附加、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等

按以上情況準(zhǔn)備之后就不會(huì)到時(shí)手忙腳亂了

第四篇：如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查

當(dāng)稅務(wù)局要到檢查時(shí),你首先要搞清楚,來的是國稅局的,還是地稅局的?

一、如果是國稅局的,那就是主要檢查增值稅及所得稅的計(jì)交情況:

1、增值稅：

你應(yīng)該準(zhǔn)備好如下資料：

（1）本的銷售收入

（2）銷項(xiàng)稅額分月總計(jì)

（3）進(jìn)項(xiàng)稅額分月總計(jì)

（4）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出數(shù)的分月總計(jì)

（5）是否有留抵稅額

（6）本應(yīng)交增值稅

（7）本已交增值稅

（8）是否有欠交現(xiàn)象

（9）每個(gè)月的進(jìn)項(xiàng)抵扣聯(lián)、表

（10）每個(gè)月的發(fā)票使用明細(xì)表

（11）每個(gè)月的應(yīng)交增值稅申報(bào)表

（12）計(jì)算一下本年的稅負(fù)率（本年應(yīng)交增值稅÷銷售收入）

（13）看一下去年全年的稅負(fù)率

（14）如果今年稅負(fù)率低于去年的稅務(wù)率，應(yīng)該考慮一下原因，并準(zhǔn)備一個(gè)書面的說明書

2、所得稅：

你應(yīng)該準(zhǔn)備好如下資料：

（1）根椐《稅前扣除辦法》對(duì)照一下自己企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，主要有這么幾種問題：

A、是否有計(jì)稅工資已提未發(fā)現(xiàn)象？（如有會(huì)讓稅務(wù)局貼作利潤而補(bǔ)交所得稅）

B、臨時(shí)工工資問題：按照人數(shù)與工資同口徑計(jì)算；

C、向非金融機(jī)構(gòu)借款時(shí)的利息率是多少？（稅務(wù)上的標(biāo)準(zhǔn)是6.39%,低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可按實(shí)列支）

D、關(guān)聯(lián)交易是否公允。

E、企業(yè)提而未繳的工會(huì)費(fèi)，不得稅前扣除（對(duì)沒有設(shè)工會(huì)組織的企業(yè)，可憑工會(huì)專用憑證按標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)列支）

F、業(yè)務(wù)宣傳問題：沒有廣告專用發(fā)票的廣告支出，不能稅前扣除

G、勞保用品：勞保服裝按照不超過500／年、人的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金發(fā)放勞保一律不予認(rèn)可H、業(yè)務(wù)費(fèi)開支是否超過標(biāo)準(zhǔn)？

I、人均工資支出是否重大異常，是否超過當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)？

J、其他應(yīng)付款和預(yù)提費(fèi)用科目中是否有多計(jì)成本費(fèi)用的現(xiàn)象。

K、其他當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門作為重點(diǎn)檢查的內(nèi)容

L、是否存在白條入賬的情況。

M、對(duì)收入、成本、費(fèi)用是否核算正確。

2、如果是地稅局的,那就是主要檢查營業(yè)稅及個(gè)人和其他小的稅種的計(jì)交情況、還有發(fā)票的使用及管理情況:

個(gè)人所得稅：

1）、對(duì)職工的各項(xiàng)補(bǔ)助是否按正常計(jì)入應(yīng)稅所得；

2）、對(duì)超過計(jì)稅工資的部分是否代扣了個(gè)稅？

3）、每月個(gè)稅是否按時(shí)繳納？把每個(gè)月的納稅申報(bào)表匯總裝訂起來。

4）、對(duì)職工的年終獎(jiǎng)及單項(xiàng)獎(jiǎng)是否代扣了個(gè)稅？

5）、對(duì)于其他非貨幣性福利是否納入應(yīng)稅所得？

6）、是否存在以其他發(fā)票沖賬的情況？

7）、其他應(yīng)扣應(yīng)繳的情況。

營業(yè)稅：

各類企業(yè)的營業(yè)稅的檢查重點(diǎn)不同。

（一）文化體育業(yè)

1、有否將屬于計(jì)稅營業(yè)額的收入掛在往來帳科目，如：茶藝園保證金、鋪位租賃管理費(fèi)、綠化樹木補(bǔ)償費(fèi)等不申報(bào)納稅。

2、門票收入與贈(zèng)票有否全額申報(bào)納稅。

3、收取合作企業(yè)固定利潤分成收入有否申報(bào)納稅。

4、以租賃方式為外單位提供文化活動(dòng)、體育比賽場所取得的租賃收入是否按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”稅目申報(bào)納稅。

（二）旅店業(yè)

1、營業(yè)收入明細(xì)帳是否已將所有的經(jīng)營收入完整登記入帳，要與營業(yè)收入日?qǐng)?bào)表、收款憑證相核對(duì)。

2、將發(fā)票存根聯(lián)與營業(yè)收入帳核對(duì)，有否將已開出發(fā)票，但未收到款的營業(yè)收入不納入計(jì)稅營業(yè)額，不申報(bào)納稅。如收取長包房租金、包車租金。

3、“營業(yè)收入”帳戶貸方有否以紅字沖減旅客住宿使用信用卡結(jié)算而支付給銀行的信用卡手續(xù)費(fèi)、介紹旅客住宿的費(fèi)用。

4、旅店附設(shè)的娛樂場所如：歌廳、舞廳、卡拉加歌舞廳、音樂茶座。臺(tái)球、保齡球場、游藝場等娛樂場所，向顧客收取門票、臺(tái)位費(fèi)、點(diǎn)歌費(fèi)、酒、飲料和小食等收費(fèi)，有否按“娛樂業(yè)”稅目申報(bào)納稅。

5、旅店附設(shè)的收費(fèi)停車場取得的收入有否申報(bào)納稅。

（三）飲食業(yè)

1、將出納收銀的原始帳單（水單）與營業(yè)收入日?qǐng)?bào)表和交款憑證相核對(duì)，有否瞞報(bào)營業(yè)收入。

2、有否出租房屋給外單位經(jīng)營，取得租金收入未申報(bào)納稅。

3、有否取得與外單位聯(lián)營的固定利潤分成未申報(bào)納稅。

4、飯店附設(shè)的收費(fèi)停車場取得的收入有否申報(bào)納稅。

5、飲食企業(yè)的“坐支”有否申報(bào)納稅。

6、飯店附設(shè)的娛樂場所如：歌廳、舞廳、卡拉OK歌舞廳、音樂茶座、臺(tái)球、保齡球場、游藝場等娛樂場所，向顧客收取門票、臺(tái)位費(fèi)、點(diǎn)歌費(fèi)、煙酒、飲料和小食等收費(fèi)，有否按“娛樂業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

（四）物業(yè)管理

1、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租等代收費(fèi)用是否單獨(dú)列帳分別核算，是否按國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，是否使用地方稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。對(duì)不同時(shí)具備上述三個(gè)條件的收費(fèi)，有否按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、收取承租戶的保證金。押金、租金以及其他雜費(fèi)，有否申報(bào)納稅。

3、有否將租賃滯納金申報(bào)納稅。

（五）貨運(yùn)代理

1、貨運(yùn)代理的營業(yè)額，有否減除屬于企業(yè)自身的費(fèi)用，如倉租。

2、代辦運(yùn)輸收入有否按“代理業(yè)”稅目申報(bào)納稅。

（六）旅游業(yè)

l、審閱組團(tuán)協(xié)議和接團(tuán)協(xié)議，與“應(yīng)收帳款”及“預(yù)收帳款”帳戶的明細(xì)帳相核對(duì)，有否存在應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)而未結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入。

2、有否以不合法憑證列支為旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票等費(fèi)用，并以此抵減計(jì)征營業(yè)稅的營業(yè)收入額。

3、計(jì)稅營業(yè)額有否減除屬于旅行社自身的費(fèi)用，如旅行袋、旅游宣傳品等。

4、“管理費(fèi)用”帳戶借方有否用紅字沖減為運(yùn)輸公司提供旅游車輛使用而收取的車輛使用費(fèi)，少計(jì)營業(yè)稅。

（七）廣告公司

1、代理廣告業(yè)的營業(yè)額有否扣除以非廣告業(yè)專用發(fā)票支付的廣告發(fā)布費(fèi)。

2、收取宣傳制作費(fèi)有否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（八）其他服務(wù)業(yè)

設(shè)計(jì)、咨詢、監(jiān)理服務(wù)收入有否按抵減轉(zhuǎn)交外單位設(shè)計(jì)、咨詢、監(jiān)理服務(wù)支出后的差額申報(bào)納稅。

其他小稅種的計(jì)交情況

包括城建稅、教育附加、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方法

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方法

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：檢查方法

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

1.審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。

成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2.配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4.檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1.人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費(fèi)用的檢查

1.銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3.廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1.房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3.為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

十、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問題(關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知(稽便函[2008]42號(hào)))

根據(jù)近年來房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查和大要案件查處情況，現(xiàn)將檢查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅問題歸納匯總?cè)缦?，供各地工作參考?/p>

一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類

1、將銷售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開發(fā)成本。

2、分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開具收款收據(jù)，隱匿收入。

3、在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。

4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對(duì)外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。

5、價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入。

6、無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。

7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。

8、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，未按視同銷售申報(bào)納稅。

9、開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。

10、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。

11、按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。

12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。

13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入沒有合并收入計(jì)算繳納所得稅。

14、以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入。

15、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。

16、與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。

7、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負(fù)責(zé)銷售，開發(fā)商負(fù)責(zé)開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)繳納的有關(guān)稅費(fèi)。

18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對(duì)裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅。

二、虛列/多列成本費(fèi)用類

19、發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。

20、從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請(qǐng)代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。

21、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本。

22、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。

23、滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤。

24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50％部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

25、將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本。

26、有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬。

27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

三、其他情形

28、故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，躲避土地增值稅結(jié)算。

29、少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。

30、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅。

31、未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。

32、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。

33、未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。

34、聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算及成本、費(fèi)用的扣出

一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項(xiàng)目，開工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

二、成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

(四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

三、房屋開發(fā)成本的核算方法

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

2.前期工程費(fèi)

能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4.建筑安裝工程費(fèi)

（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）

工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）

然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

①開工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：工程施工

（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

5.配套設(shè)施費(fèi)

（1）對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

（2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

6.開發(fā)間接費(fèi)用

（1）對(duì)能分清開發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：應(yīng)付職工薪酬（累計(jì)折舊、銀行存款等）

（2）如有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：應(yīng)付職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷等

（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。

四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）

根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：

可售面積單位工程成本－項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積

經(jīng)營成本－已實(shí)現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經(jīng)營成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：收入的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1.采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

5.待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤，與預(yù)計(jì)利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.收入確認(rèn)時(shí)限

在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3.收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1.一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2.不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3.節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場價(jià)確認(rèn)。

六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。