第一篇：黃粉蟲的開發(fā)與利用項目及其可行性分析報告

黃粉蟲的開發(fā)與利用項目及其可行性分析報告

一、新型養(yǎng)殖業(yè)

黃粉蟲，俗稱“面包蟲”。又稱黃粉甲。在昆蟲分類學(xué)上隸屬于鞘翅目，擬步行甲科、粉甲屬。是百萬余種昆蟲的一個種。它產(chǎn)于南美洲，原為一種常見倉儲害蟲。后被人們作為活體動物蛋白飼料所利用，已有百余年的歷史。從傳統(tǒng)觀念來看，是蝎子、觀賞鳥、龜、甲、蛙類、魚類、珍禽類等，首選活性飼料。近年來，經(jīng)專家化驗分析，其幼蟲含粗蛋白達(dá)50％－60％,其蛹含57％，而成蟲則含64％。此外，還含有磷、鉀、鐵、鈉、鋁 等常量元素和多種微量元素及動物生長所必需的116種氨基酸。每百克干品，含氨基酸高達(dá)947.91毫克，其營養(yǎng)成分高居各類動植物之首，被譽(yù)為“蛋白質(zhì)寶庫”，是新發(fā)現(xiàn)的一種營養(yǎng)資源。有待于開發(fā)、利用。

二、黃粉蟲養(yǎng)殖項目的開發(fā)前景

進(jìn)入新世紀(jì)、環(huán)境、資源、人口問題越來越突出。蛋白質(zhì)的短缺，亦是一個全球性的問題。且不講人類的需求，僅對畜牧業(yè)來說，動物性飼料蛋白是制約畜牧業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。我國畜牧業(yè)目前也處于一個適應(yīng)社會需求，迅速發(fā)展的時期，對動物性蛋白飼料的需求量愈來愈大。傳統(tǒng)的飼料蛋白來源主要是動物性肉骨粉，魚粉和微生物單細(xì)胞蛋白。對于來自于昆蟲的蛋白質(zhì)尚未得到廣泛應(yīng)用。肉骨粉在牲畜之間極易傳帶病原。如國際上影響巨大的“瘋牛病”“口蹄疫”即與肉骨粉污染有關(guān)。而國際上優(yōu)質(zhì)魚粉的產(chǎn)量每年正以9.6％的幅度下降，單細(xì)胞蛋白提取成本過高。畜牧業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、高效的發(fā)展，急需尋求新型、安全、成本低廉，易于生產(chǎn)的動物性飼料蛋白。因而，目前許多國家已將人工飼養(yǎng)昆蟲作為解決蛋白質(zhì)飼料來源的主攻方向。黃粉蟲的開發(fā)即是突出代表之一。一方面可以直接為人類提供蛋白，另一方面作為蛋白質(zhì)飼料出現(xiàn)。我國近年來，亦開展了這方面的研究，并獲得了較大的成果。尤其對蠅蛆、黃粉蟲等昆蟲蛋白質(zhì)含量高，氨基酸富含全面、生物量大，是可再生性極強(qiáng)的資源。且生產(chǎn)投入少、成本低、見效快，開發(fā)前景十分可觀。

三 黃粉蟲的養(yǎng)殖優(yōu)勢及效益對比

黃粉蟲食性很雜，喜甜，主要食物是麥麩、麥糠、玉米秸、豆秸、花生秧、地瓜秧、豆皮、瓜果皮、豆渣、醬渣、粉渣、蔬菜殘體、廚房垃圾甚至畜禽糞便等等，只要是無毒、無異味，而且其轉(zhuǎn)化能力極強(qiáng)，同時，還具有一定降解能力，因此在產(chǎn)業(yè)化開發(fā)黃粉蟲資源功能的同時，對其生態(tài)轉(zhuǎn)化功能的開發(fā)所獲得的生態(tài)效益、社會效益及環(huán)境效益，亦十分突出。

黃粉蟲生存條件很低，適應(yīng)性較強(qiáng)。其特點懼熱不懼冷，對溫度、濕度要求不高。只要夏季注意降溫，排濕，冬季注意保暖，通風(fēng)，一年四季都可飼養(yǎng)。由此可見，黃粉蟲養(yǎng)殖，是一項低投入、高產(chǎn)出的新型養(yǎng)殖業(yè)。具有節(jié)地、節(jié)糧、節(jié)水、節(jié)能源、節(jié)空間、節(jié)人力“六節(jié)”特點。適合于不同地區(qū)、不同環(huán)境、各類人群、各類條件。具有一定規(guī)模的工廠化養(yǎng)殖場，還可解決當(dāng)?shù)叵聧徳倬蜆I(yè)，及當(dāng)?shù)剞r(nóng)村閑散勞動力流失的社會問題。

黃粉蟲的應(yīng)用領(lǐng)域很廣，概括起來分為兩個方面：一方面是作為活體高蛋白動物飼料，應(yīng)用于特種以養(yǎng)殖業(yè)。另一方面是作為加工原料，應(yīng)用于高蛋白飼料加工，飼料添加及高營養(yǎng)功能食品的加工（其營養(yǎng)功能食品可成系列），還可通過深加工，提取蟲油 藥物及溶菌酶、殼聚糖等生物化工產(chǎn)品。

據(jù)專家分析、測算，養(yǎng)殖黃粉蟲所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益是養(yǎng)蠶的十倍，養(yǎng)豬的五十倍以上。舉例如下：黃粉蟲養(yǎng)殖效益

以引種200斤養(yǎng)殖規(guī)模來測算：

（1）投入

引種費 36元/斤×200（斤）7200元

木架 90元/個×8個 720元

木盒 8元/個×1000個 8000元

其它 300元

合計 16220元

（2）產(chǎn)出

月產(chǎn)出2000斤（最低）×12月 24000斤

收購價4元×24000斤 產(chǎn)值 96000元

（3）成本

2元/斤×24000斤 48000元

（4）收入

96000元－48000元 48000元

四 黃粉蟲養(yǎng)殖的技術(shù)保證

（一）養(yǎng)殖技術(shù)的改進(jìn)和提升

黃粉蟲的飼養(yǎng)歷史悠久，民間飼養(yǎng)已達(dá)百年之久。以動物園為主的適當(dāng)規(guī)模飼養(yǎng)，也有五十余年的歷史，但在相當(dāng)長的一個歷史階段停滯不前。我國在二十世紀(jì)五十年代由北京動物園從前蘇聯(lián)引進(jìn)飼養(yǎng)。七十年代被科研部門用于殺蟲劑的藥效檢測與毒性試驗，昆蟲學(xué)界亦用作科研、教學(xué)中昆蟲生理學(xué)、生物化學(xué)等方面的試驗材料，后流于民間，到目前為止，均為家庭零散飼養(yǎng)模式，沒有形成規(guī)模化、集約化、工廠化飼養(yǎng)。以致造成黃粉蟲品

種繁雜，退化嚴(yán)重。

山東農(nóng)業(yè)大學(xué)植物保護(hù)學(xué)院自一九九四年開始進(jìn)行以黃粉蟲為主的昆蟲資源產(chǎn)業(yè)化利用系統(tǒng)研究，于一九九九年十一月通過省農(nóng)業(yè)廳主持鑒定的《黃粉蟲新品種選育，繁育、工廠化生產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)化開發(fā)》課題，深入開展了黃粉蟲資源的普查，通過提純 復(fù)壯、雜交、培育出了3個理想的優(yōu)良品種（GH-

1、GH-

2、HH-1),并進(jìn)行了生物學(xué)、生理學(xué)、生態(tài)學(xué)、營養(yǎng)學(xué)等一系列研究。提高繁殖系數(shù)和年飼養(yǎng)代數(shù)，改進(jìn)傳統(tǒng)的飼養(yǎng)技術(shù)，提高集約化生產(chǎn)水平，進(jìn)行產(chǎn)品深加工開發(fā)技術(shù)研究，在此基礎(chǔ)上，國家農(nóng)業(yè)部又將《黃粉蟲工廠化生產(chǎn)技術(shù)示范推廣》，列為二零零年豐收計劃項目，極大地推進(jìn)了黃粉蟲資源產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)度。二零零三年八月二十八日，農(nóng)業(yè)部“全國農(nóng)牧漁業(yè)豐收計劃”專項資金項目《黃粉蟲工廠化生產(chǎn)技術(shù)的示范應(yīng)用》在山農(nóng)大由農(nóng)業(yè)部、省農(nóng)業(yè)廳等有關(guān)部門的專家組成的鑒定委員會驗收鑒定。至此，黃粉蟲工廠化生產(chǎn)，揭開了黃粉蟲養(yǎng)殖的新篇章。

（二）黃粉蟲工廠化規(guī)模生產(chǎn)技術(shù)操作規(guī)程（標(biāo)題提示，另見《養(yǎng)殖技術(shù)手冊》）生態(tài)環(huán)境（適存條件）及生物學(xué)參數(shù)生產(chǎn)工藝流程及技術(shù)參數(shù)工廠化養(yǎng)殖工藝過程

（1）卵的收集與孵化；（2）蛹的收集與羽化；（3）成蟲的飼養(yǎng)；（4）幼蟲的飼養(yǎng)管理。4 飼養(yǎng)設(shè)備選型與制作飼料的選用及飼料配方常規(guī)管理注意事項

五 市場潛力

近年來，日本、美國等從我國購買甲殼質(zhì)，生產(chǎn)殼聚糖及其衍生物，再以“高科技制品”，返銷大陸中國。其主要品種有殼聚糖和由殼聚糖配制的專用制品，以及供化妝品用的衍生物等。而國內(nèi)殼聚糖制品尚未形成規(guī)模，生產(chǎn)工藝流程和相應(yīng)配套設(shè)備還在探索之中，產(chǎn)品沒有執(zhí)行的統(tǒng)一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，指標(biāo)性能不穩(wěn)定，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的高品味殼聚糖則需進(jìn)口。飼料工業(yè)中，正在開展利用甲殼素作為抗菌添加劑的研究，亦逐步未行業(yè)所接受。昆蟲粉中則自然含有5％左右的甲殼素，是理想的新型飼料蛋白。

在國際市場上，由于肉骨粉污染帶來的“瘋牛病”等問題，優(yōu)質(zhì)魚粉的產(chǎn)量下降，單細(xì)胞蛋白成本高等因素，有待探討新型無污染殘留、高產(chǎn)、具天然抗菌物質(zhì)的飼料蛋白來源。昆蟲作為地球上最大的尚未被充分開發(fā)利用的生物資源，正符合這一發(fā)展趨勢。黃粉蟲是昆蟲資源中最具代表性的種類，開發(fā)利用價值非常明顯。

其它相關(guān)的產(chǎn)品及副產(chǎn)品如蟲油、蟲糞。生物有機(jī)肥等，均可廣泛應(yīng)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、飼料生產(chǎn)、工業(yè)、國防生產(chǎn)等領(lǐng)域。

六、項目的經(jīng)濟(jì)、社會及生態(tài)效益

全球已知昆蟲種類有180萬種，中國就有近30萬種。本項目推廣后，可進(jìn)一步提高良種繁育、規(guī)模生產(chǎn)和產(chǎn)品深加工利用技術(shù)，使黃粉蟲資源開發(fā)成為繼桑蠶、蜜蜂之后的第三大新型昆蟲產(chǎn)業(yè)。

黃粉蟲養(yǎng)殖開辟了新的動物蛋白質(zhì)來源。通過工廠化生產(chǎn)，提供大量優(yōu)質(zhì)動物性蛋白質(zhì)，加工成各種特種飼料，可促進(jìn)其他養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。

黃粉蟲養(yǎng)殖項目大面積推廣，可形成新興產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)門路。因其飼養(yǎng)工藝比較簡單，勞動強(qiáng)度不大，易于向農(nóng)戶，城鎮(zhèn)下崗人員推廣。以戶養(yǎng)為例，每生產(chǎn)5噸蟲，可增加十幾個就業(yè)崗位。形成產(chǎn)業(yè)后，完全可以緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力。

黃粉蟲養(yǎng)殖項目推向農(nóng)村，可順應(yīng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加農(nóng)民增收的新途徑。以建立年產(chǎn)1200噸蟲產(chǎn)量的集約化養(yǎng)殖基地為例，吸收200戶來養(yǎng)，若以8000元/噸來計算，年產(chǎn)值可達(dá)960萬元。有多少戶受益？致富一方，就不是一句空話了。

因此，該項目無論從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及生態(tài)效益等諸方面分析，其意義都十分深遠(yuǎn)。

黃粉蟲俗稱“面包蟲”，素有“動物蛋白飼料之王”的美譽(yù)，作為對人類有益的-種資源昆蟲，它在飼料、食品、醫(yī)療保健等方面有著廣泛的應(yīng)用，它的蛋白質(zhì)含量要高于羊肉、豬肉等，富含 17 種氨基酸，其脂肪、礦物質(zhì)、維生素的含量也很高。實驗證明，以它為原料研制的昆蟲蛋白綜合添加劑能顯著提高家禽的產(chǎn)蛋率提高飼養(yǎng)動物的生長速度和強(qiáng)健度。目前它已在飼養(yǎng)家禽、家畜、鳥、蝎子、蜈蚣、蛇、魚等方面有著廣泛應(yīng)用。其飼養(yǎng)方法簡列如下。

(l）器具的準(zhǔn)備

養(yǎng)蟲箱、產(chǎn)卵箱、網(wǎng)篩必不可少，養(yǎng)蟲箱深度約 1528 攝氏度，相對濕度 50 %2 個月，此后漸少時應(yīng)剔除。

(3）飼育

新產(chǎn)出的卵在 257 天孵化為幼蟲。初期需喂優(yōu)質(zhì)食物，以麥麩、玉米面為主，隨個體的成長，可以加入稻糠、豆腐渣、魚粉、葉片、瓜果皮等，26 天清除 1 次糞便，隨個體的成長，需擴(kuò)大飼養(yǎng)面積，以 20.2 ％也能有助于其生長。

注意事項：(a）不同蟲期分開養(yǎng)，及時揀出初蛹，因幼蟲與蛾有殘殺性，能互相取食；(b）不喂變質(zhì)、發(fā)霉的飼料或水分過多的菜葉，尤其夏季雨天少喂青菜，防止飼料中帶螨類對其產(chǎn)生傷害；(c）防止陽光直射，保持環(huán)境相對黑暗，室內(nèi)通風(fēng)良好，防干防潮，不過熱過冷，遠(yuǎn)離化肥、農(nóng)藥和有毒氣體；(d）及時剔除病蟲、死蟲，防止感染；(e）防止壁虎、螞蟻、蒼蠅、蚊子、老鼠、螨類等天敵對其進(jìn)行傷害（f）防軟腐病和干枯病，放養(yǎng)密度不可過大，-般厚度在 2-3 厘米左右，若發(fā)現(xiàn)患軟腐病可用氯霉素添食，以起殺菌作用。

(4）應(yīng)用

可將其晾干，制成粉劑添加于飼料中，也可直接用鮮蟲作飼料或把鮮蟲打成鮮漿拌到飼料中做成復(fù)合飼料。

以上所介紹的只是較為粗放的作為飼料使用的黃粉蟲飼養(yǎng)方法。事實上因其營養(yǎng)豐富，無毒無害，生產(chǎn)飼養(yǎng)過程簡單，已在人類許多保健食品領(lǐng)域有所應(yīng)用，并且隨著對其不斷深人的研究，黃粉蟲飼養(yǎng)將成為工業(yè)原料，并在其中具有廣闊的發(fā)展空間。

黃粉蟲營養(yǎng)價值高，人工喂養(yǎng)黃粉蟲技術(shù)簡單，可在室內(nèi)或室外塑料大棚內(nèi)喂養(yǎng)，可立體生產(chǎn)，投資少，成本低，1.5－2kg飼料可養(yǎng)成0.5－1kg黃粉蟲。

近年來，黃粉蟲廣泛地應(yīng)用于投喂多種淡水名特優(yōu)水產(chǎn)動物，也是喂養(yǎng)蝎子的好飼料。

黃粉蟲屬于雜食性的動物，五谷雜糧以及糠麩、果皮、菜葉等均可作其飼料。黃粉蟲一生中的生長發(fā)育與其它許多昆蟲一樣，經(jīng)歷4種狀態(tài)，卵一幼蟲—蛹—成蟲。用作飼料的是黃粉蟲的爬行幼蟲。人工喂養(yǎng)技術(shù)規(guī)程如下。

1、產(chǎn)卵箱 蛹變箱 孵化箱及生長箱的制作

產(chǎn)卵箱70×50×10厘米，底部用1厘米厚木條，將鐵紗窗張緊釘牢即可，周邊用膠帶紙貼好防逃。蛹變箱規(guī)格同產(chǎn)卵箱，底部不用鐵紗窗，而用木板直接釘成盒子。孵化箱及生長箱80×60×10厘米，底部用木板釘成盒子。

2、種蟲選擇

可在市場購買，要求規(guī)格整齊，爬動活躍，間節(jié)色深，體壁光滑，體長25厘米以上的老熟幼蟲。

3、老熟幼蟲喂養(yǎng)

在生長箱中，每平方米可放蟲2kg，厚度不要超過2cm，飼料：麥麩占70%、玉米面占15%，餅類占15%。平時適當(dāng)投放青菜葉或瓜果皮補(bǔ)充水分。幼蟲生活的適宜溫度13－32℃。最適濕度80%－85%。幼蟲晝夜均能活動、攝食，但以黑夜活動更為活躍。

4、蛹的管理

蛹初為乳白色，一般15－17mm長，浮在飼料表面。在蛹變箱中放2cm麩皮，把每天揀出的蛹放在上面，等待變成成蟲。蛹要放在通風(fēng)保溫的環(huán)境中，不能過濕，以免蛹發(fā)生腐爛。蛹期較短，溫度在10－20℃時，15－20天可羽化為成蟲；25－30℃時6－8天即可羽化成成蟲。

5、成蟲的管理

羽化后的成蟲，在體色變成黑褐色后，就要遷到產(chǎn)卵箱中喂養(yǎng)。產(chǎn)卵箱可套入孵化箱及生長箱。在產(chǎn)卵箱內(nèi)撒一層飼料，厚約1厘米，再放一層鮮菜葉，成蟲則分散隱藏在葉片底下。這些葉是它的飼料，主要是提供水分與增加維生素，隨吃隨放，不可過量，以免濕度過大。菜葉腐爛變質(zhì)。

成蟲產(chǎn)卵時大部鉆到飼料與紗網(wǎng)之間的底部，伸出產(chǎn)卵器，穿過網(wǎng)絲孔，將卵產(chǎn)到網(wǎng)下的飼料中，人工喂養(yǎng)是利用它向下產(chǎn)卵的習(xí)性，用網(wǎng)將它與卵隔開，杜絕成蟲食卵，因此，網(wǎng)上的飼料不可太厚，否則成蟲也會將卵產(chǎn)到網(wǎng)上的飼料中。

成蟲羽化后4－5天開始交配產(chǎn)卵。成蟲交配活動不分晝夜，一次交配需數(shù)小時，一生中多次交配，多次產(chǎn)卵。每次1只雌蟲可產(chǎn)卵6－15粒，每只雌蟲一生可產(chǎn)卵30－350粒，成蟲的壽命為3－4個月。

6、卵的孵化

黃粉蟲受精卵孵化時間與環(huán)境溫度關(guān)系很大，在25－30℃條件下，只需4－7天便可孵出。人工培育黃粉蟲，為了縮短孵化周期，應(yīng)盡可能保持室內(nèi)溫暖，人為地創(chuàng)造孵化的最適溫度。一般情況下，間隔7天左右就將產(chǎn)卵箱移至另—孵化箱，原孵化箱的飼料及蟲卵即可孵化，直至幼蟲全部孵出，把飼料吃完，把糞篩除，換上新飼料。

7、幼蟲喂養(yǎng)

當(dāng)在孵化期的飼料基本吃完以后，要將蟲糞篩出。篩后的蟲子放回原箱喂養(yǎng)，可添加蟲2－3倍的飼料，也可少加，天天加，每隔3－5天清除1次糞便。平時飼料上面放些青菜葉、蘿卜片等。夏季高溫時，注意通風(fēng)降溫；其它季節(jié)溫度低時室內(nèi)增設(shè)加溫設(shè)備。保持適宜生活溫度13－32℃，最適溫度為25－29℃。溫度低于10℃活動極少，在0℃以上可安全越冬，溫度假如低于0℃或高于35℃就有被凍死或熱死的危險。

8、注意的問題

卵的孵化、幼蟲、蛹、成蟲要分開喂養(yǎng)，切不可混養(yǎng)?；祓B(yǎng)不便于按不同要求投喂食料，而且成蟲在覓食過程中容易吃掉卵，幼蟲容易吃掉蛹。喂養(yǎng)幼蟲的厚度不能超過2－3厘米，以免發(fā)熱，大小規(guī)格要求基本一致。幼蟲喂食量隨個體的增大而增加。新產(chǎn)的卵需7天左右整理1次，集中在箱中自然孵化。老熟幼蟲化蛹時，要將蛹及時揀出，放在孵化箱中，不能堆放。成蟲要避強(qiáng)光，否則影響產(chǎn)卵。黃粉蟲病害較少，但要防止敵害：如家禽、壁虎、老鼠等危害。

蚯蚓——立體農(nóng)業(yè)的生物鏈 所謂立體農(nóng)業(yè)，就是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理，利用不間的空間、時間、土壤、水體，選擇適當(dāng)?shù)纳锝M合，開展多層次的種植、養(yǎng)殖、加工，實現(xiàn)農(nóng)，林、牧、漁業(yè)有機(jī)結(jié)合，充分發(fā)揮自然資源和生物互惠共生優(yōu)勢，以最小的投入獲得最大的收益。

近幾年來，各地在實施立體農(nóng)業(yè)的過程中，利用蚯蚓作為重要的生物鏈，創(chuàng)造了許多具有地方特色，功效顯著、值得推廣的新型模式，以下試舉幾例：

一、聚合草-蚯蚓-畜禽組合江蘇省海安縣建立了蚯蚓養(yǎng)殖基地28個，該縣胡集鄉(xiāng)射河村在聚合草地里養(yǎng)殖蚯蚓，每667平方米年產(chǎn)蚯蚓812千克、聚合草7020千克。養(yǎng)殖戶在混合飼料中添加少量蚯蚓粉，生豬日增重提高了15％-30％。蛋雞、蛋鴨的產(chǎn)蛋率提高25％-30%，奶牛泌乳量提高25％-30％；利用蚯蚓糞覆蓋食用菌菇床，可提前5天出菇，收獲期延長6天，蘑菇增產(chǎn)16％以上。

二、雞-豬-蚯蚓組臺

安徽省南陵縣峨嶺鄉(xiāng)養(yǎng)殖戶童慶華，采用雞糞養(yǎng)豬、豬糞養(yǎng)蚯蚓、蚯蚓喂雞的循環(huán)養(yǎng)殖方式，取得了增收節(jié)支的顯著效果。他飼養(yǎng)肉雞472只，生豬41頭，蚯蚓45萬條。每日采集雞糞17-18千克，硒干后，按95％干雞糞與5％稻谷粉配合，加水拌勻，堆漚發(fā)酵24小時后，按日糧的15％摻入生豬飼料中，豬吃后生長明顯加快。豬糞與鋸木屑混合，壓實發(fā)酵2個月，充分腐熟后喂養(yǎng)蚯蚓。蚓糞下田作肥料。

三、奶牛-蚯蚓-肉雞組合廣東省國有收獲農(nóng)場職工趙仕安，飼養(yǎng)奶牛5頭，利用牛糞拌和垃圾養(yǎng)殖蚯蚓。他修建8平方米養(yǎng)殖池，放養(yǎng)蚯蚓40余萬條。每隔3-5天可采收蚯蚓10-15千克飼喂肉雞，雞采食后增重迅速，1年可出欄紅布羅肉雞7批．每批500只。雞舍周圈種植香蕉200多株和菠蘿1.2公頃，利用養(yǎng)蚯蚓用過的牛糞、雞糞，加上蚓糞作有機(jī)肥培育果樹，使香蕉、菠蘿連年豐產(chǎn)。

四、糧-雞（鴨）-貂-蚯蚓組合遼寧省鐵嶺縣腰保鄉(xiāng)湯牛村農(nóng)民張德俊，承包拼地0.8公頃，飼養(yǎng)蛋雞400只，鴨300只、水貂15只。他利用貂糞代特精飼料喂雞、鴨，利用雞糞、鴨糞養(yǎng)殖蚯蚓2萬條，采集成蚓飼喂雞、鴨、貂，蚓糞下田作有機(jī)肥，形成良性循環(huán)生產(chǎn)。年產(chǎn)糧食7000千克，雞苗、鴨苗2萬只，銷售種蛋、商品蛋3.9萬個、種鴨250只、水貂50只。

五、禽-魚-蠅蛆-蚯蚓組合廣西南寧市郊奇新養(yǎng)殖場，利用本場400只雞的糞便養(yǎng)殖蠅蛆，采集成蛆飼喂肉雞、胡子鯰、鯉魚、鯽魚等，大大降低了飼養(yǎng)成本；利用養(yǎng)殖蠅蛆之后的培養(yǎng)料作為養(yǎng)殖蚯蚓的基礎(chǔ)飼料；采集蚯蚓飼喂肉雞，蚓糞按15％-30%的比例摻入豬、雞、鴨、魚的日糧中，并未降低飼養(yǎng)效果；蚓糞還可作為花卉肥料出售，每千克可賣1-2元。

第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目可行性報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況................................................................................................................2

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件.................................................................................2

（二）、規(guī)劃方案.................................................................................................2

二、建設(shè)條件................................................................................................................2

（一）、建設(shè)地點條件.........................................................................................2

（二）、建設(shè)實施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優(yōu)勢分析.................................................................................................2

（二）、劣勢分析.................................................................................................3

（三）、機(jī)會分析

（四）、威脅分析

四、市場分析與價格預(yù)測............................................................................................3

（一）、市場發(fā)展前景分析...................................................................................3

（二）、目標(biāo)客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價格預(yù)測...................................................................................................4

五、項目實施計劃........................................................................................................4

（一）、工程建設(shè)實施計劃...................................................................................4

（二）、銷售計劃及營銷策略...............................................................................5

六、項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項目經(jīng)濟(jì)效益分析...................................................................................6

七、結(jié)論........................................................................................................................7

房地產(chǎn)項目可行性報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

湖南工學(xué)院位于衡陽市珠暉區(qū)大學(xué)城，該開發(fā)地塊為湖南工學(xué)院酃湖校區(qū)后校門西側(cè)，與衡陽師范學(xué)院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環(huán)境。

（二）、規(guī)劃方案

該住宅區(qū)規(guī)劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)項目可行性報告

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

房地產(chǎn)項目可行性報告

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測

根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

房地產(chǎn)項目可行性報告

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人

房地產(chǎn)項目可行性報告

氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進(jìn)度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析

房地產(chǎn)項目可行性報告

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價格達(dá)到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、隨著長江三角經(jīng)濟(jì)區(qū)城市發(fā)展一體化的進(jìn)程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進(jìn) 隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強(qiáng)知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測 根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、辦公區(qū)8000元/㎡；

2、營業(yè)區(qū)均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

1、按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、擬開發(fā)建設(shè)期為1年。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適

應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項目實施進(jìn)度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析 項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價格達(dá)到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論 經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：軟件項目開發(fā)可行性分析報告

網(wǎng)絡(luò)硬盤文件資源管理系統(tǒng)開發(fā)與設(shè)計可行性研究報告

1、引言

1.1編寫目的隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的日益普及和信息化建設(shè)的重視，網(wǎng)絡(luò)硬盤作為一種新型安全的網(wǎng)絡(luò)存儲系統(tǒng)，主要適用于個人文件存儲，可以用作個人的一個網(wǎng)絡(luò)Ｕ盤，網(wǎng)絡(luò)硬盤是一塊專屬的存儲空間，用戶通過上網(wǎng)登錄網(wǎng)站的方式，可方便上傳、下載文件。只要能上網(wǎng)，就可以用網(wǎng)絡(luò)硬盤登錄到服務(wù)器上進(jìn)行個人文件的上傳、刪除及文件目錄的新建、修改、共享等操作，隨時隨地存儲自已的個人文件。而且不用擔(dān)心文件丟失的狀況，安全方便。

1.2項目背景

1.2.1 項目名稱：網(wǎng)絡(luò)硬盤文件資源管理系統(tǒng)

1.2.2 用戶:網(wǎng)絡(luò)存儲用戶

1.2.3 說明：很多用戶把重要文件存儲在自己的手機(jī)或電腦的硬盤上，結(jié)果因為手機(jī)、電腦的丟失導(dǎo)致這些重要文件也都丟失了，在很多時候，文件的價值往往比手機(jī)和電腦本身還要高。而且網(wǎng)絡(luò)硬盤可以用作個人的一個網(wǎng)絡(luò)Ｕ盤，無論在家里，辦公室里或旅館里，只要能上網(wǎng)，可以通過網(wǎng)絡(luò)硬盤調(diào)用自己的文件或記事本；網(wǎng)絡(luò)硬盤是一塊專屬的存儲空間，用戶通過上網(wǎng)登錄網(wǎng)站的方式，可方便上傳、下載文件，而獨特的外鏈功能更突破了傳統(tǒng)存儲的概念。只要能上網(wǎng)，就可以用網(wǎng)絡(luò)硬盤登錄到服務(wù)器上進(jìn)行個人文件的上傳、下載、刪除及文件目錄的新建、修改、刪除、文件預(yù)覽等操作，隨時隨地存儲自已的個人文件。

2、可行性研究的前提

2.1要求

2.1.1 功能要求

用戶能登陸注冊，用戶文件空間界面必須以文件目錄的形式展示文件列表，目錄結(jié)構(gòu)清晰。能實現(xiàn)文件批量選擇上傳，操作必須要方便快捷簡單，常用格式文件必須要能打開預(yù)覽。為方便操作，文件夾能打包壓縮下載。用戶能對文件實現(xiàn)批量操作。能設(shè)置外鏈文件。

2.1.2 性能要求

為了滿足儲戶的要求，系統(tǒng)必須要有高的運(yùn)作速度，用戶的操作事件，系統(tǒng)必須能快速及時作出響應(yīng)，迅速處理各項數(shù)據(jù)、信息。所以要求很高的信息量速度和大的主存容量；由于要存貯大量文件和數(shù)據(jù)，也還要有足夠大的磁盤容量；安全性也是系統(tǒng)最重要的性能需求之一，文件管理系統(tǒng)系統(tǒng)必須有可靠的安全措施，以保證儲戶的存儲安全。

2.1.3完成期限

初步確定開發(fā)期為2個月，系統(tǒng)計劃于2012年低正式完成2.2目標(biāo)

網(wǎng)絡(luò)硬盤是一種類似U盤的一種文件存儲系統(tǒng)，所以，第一、系統(tǒng)必須要穩(wěn)定、安全，保證上傳的文件不丟失，能正確下載。第二、文件瀏覽界面必須要友好，能提供清晰的文件目錄列表。第三、必須要有方便快捷的操作，保證良好的用戶體驗。

2.3可行性研究方法

采用歸納方法：通過對現(xiàn)在流行、大型的網(wǎng)絡(luò)硬盤系統(tǒng)詳細(xì)研究與比較來獲取自己系統(tǒng)需求分析所需資料，在對這些系統(tǒng)的設(shè)計、制造和運(yùn)行狀況進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上,根據(jù)所設(shè)計的系統(tǒng)的功能要求進(jìn)行多次選擇,然后對少數(shù)幾個同類系統(tǒng)作出相應(yīng)修正，最后得出一個理想的系統(tǒng)。

3、對現(xiàn)有系統(tǒng)的分析

當(dāng)前大多數(shù)網(wǎng)盤都還沒有實現(xiàn)對文件的預(yù)覽功能，有部分實現(xiàn)了對圖片的預(yù)覽功能，但實現(xiàn)對文檔、音樂、視頻預(yù)覽的確很少。給予用戶的體驗不足，達(dá)不到用戶所期待的功能。基于這種原因，我所實現(xiàn)的系統(tǒng)能對圖片、文檔、音樂、視頻的預(yù)覽以及文件夾的壓縮下載。

4、技術(shù)可行性分析

網(wǎng)絡(luò)硬盤文件系統(tǒng)的實現(xiàn)技術(shù)有多種,可以采用傳統(tǒng)的客戶機(jī)/服務(wù)器型的B/S型架構(gòu),即文件內(nèi)容放在遠(yuǎn)程的服務(wù)器上,用戶通過在其他計算機(jī)上登陸服務(wù)器。進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)硬盤系統(tǒng)。由于受條件所限制，數(shù)據(jù)庫服務(wù)器端采用大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),這有利于縮短大批量數(shù)據(jù)的吞吐時間,使整個系統(tǒng)管理規(guī)范化,數(shù)據(jù)的完整性、安全性得到保障.應(yīng)用服務(wù)器端采用中間件計算模式(IBMWebSphereApplicationServer),分模塊層次結(jié)構(gòu),多模塊分立,允許系統(tǒng)的分布處理,以提高系統(tǒng)的工作效率。所使用的技術(shù)主要是S2SH（struts2、hibernate、spring）以及javascript、jquery、css、html，這些技術(shù)都已經(jīng)開設(shè)過課程，我也已經(jīng)掌握了。開發(fā)系統(tǒng)的計算機(jī)硬件已經(jīng)非常普及，所以完全沒有問題；現(xiàn)在的計算機(jī)各方面的技術(shù)都非常成熟，相對來說開發(fā)此系統(tǒng)的技術(shù)也要求比較簡單，因此在技術(shù)方面是可行的。

5、經(jīng)濟(jì)可行性分析

可以通過推廣發(fā)布廣告、個人付費、流量收費來維持網(wǎng)盤的運(yùn)營，并通過網(wǎng)盤服務(wù)帶來大量用戶到其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)上市是沒什么問題的。

6、社會因素可行性分析

6.1法律因素

全部軟件購買正版；機(jī)器設(shè)置通過正當(dāng)途徑購得；所有軟件都用正版，技術(shù)資料都由提出方保管，數(shù)據(jù)信息均可保證合法來源。所以，在法律方面是可行的。

6.2用戶使用可行性

開發(fā)的系統(tǒng)操作要非常簡單，以便適合大人小孩老人各類人們都可以很方便操作使用。

第五篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（A8、A9）開發(fā)項目可行性研究報告

呈報單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報時間：二00五年六月二十七日

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)

規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3和4.1。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)

勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中

有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位

目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測

根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略好范文版權(quán)所有

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進(jìn)度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36。

預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業(yè)成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析好范文版權(quán)所有

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05。（數(shù)據(jù)見附表5）

（2）、動態(tài)分析

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8，本項目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價格達(dá)到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。