第一篇：萬(wàn)科青青家園接管驗(yàn)收方案

萬(wàn)科青青家園接管驗(yàn)收方案 為保證青青家園管理處交接驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，本著維護(hù)業(yè)主的利益，減少業(yè)主投訴保證入住交接時(shí)房屋和公共設(shè)施的合格率達(dá)到業(yè)主滿(mǎn)意，保障萬(wàn)科地產(chǎn)和萬(wàn)科物業(yè)工程和服務(wù)質(zhì)量及品牌知名度，制定萬(wàn)科青青家園接管驗(yàn)收方案系列文件。

一、驗(yàn)收時(shí)間：2002年 月 日～2002年 月 日

二、驗(yàn)收項(xiàng)目：對(duì)預(yù)交竣工工程分批分項(xiàng)進(jìn)行交接驗(yàn)收

1、交接驗(yàn)收房屋本體，按幢整體交接，每幢預(yù)交樓體室（幢）內(nèi)各專(zhuān)業(yè)全部竣工。

2、交接驗(yàn)收公共設(shè)備設(shè)施，按系統(tǒng)整體交接。供水系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、電視接收系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、公共照明、道路、水景觀等項(xiàng)目。

3、交接驗(yàn)收?qǐng)@林綠化、天燃?xì)庠O(shè)施、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、鍋爐房及供熱管道系統(tǒng)等項(xiàng)目

4、交接驗(yàn)收車(chē)庫(kù)、會(huì)所、其他附屬設(shè)施、一期園區(qū)總體規(guī)劃等項(xiàng)目，同時(shí)交接驗(yàn)收政府或行業(yè)壟斷的部門(mén)和公共設(shè)備設(shè)施供方資料、園區(qū)標(biāo)識(shí)。

三、接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

a、《接管驗(yàn)收方案》

b、《房屋交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

c、《公共設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

d、《竣工資料清單》

e、《供方資料交接清單》

f、《工程質(zhì)量問(wèn)題處理程序》

四、驗(yàn)收范圍及內(nèi)容：

各項(xiàng)目、各系統(tǒng)交接范圍和內(nèi)容如下：

1、接管驗(yàn)收應(yīng)提交驗(yàn)收的資料（《竣工資料清單》）。

2、給水設(shè)備的驗(yàn)收：電源控制箱、直飲水泵、水泵、給水管網(wǎng)以及相關(guān)設(shè)備、相關(guān)圖紙。

3、排水設(shè)施的驗(yàn)收：包括室外排水管道、溝、渠、池、井、排污系統(tǒng)、交接設(shè)備的相關(guān)圖紙等。

4、衛(wèi)生設(shè)備的驗(yàn)收：包冷熱水龍頭、馬桶、面盆、水龍頭、其它附屬性衛(wèi)生設(shè)備。

5、廚房設(shè)備的驗(yàn)收：包括洗菜盆、洗菜盆龍頭、管道煤氣、煤氣灶具等以及說(shuō)明書(shū)。

6、供熱設(shè)施的驗(yàn)收：包括熱力管網(wǎng)、開(kāi)關(guān)室、各種閥門(mén)、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。

7、供電設(shè)備的驗(yàn)收：包括電表、各類(lèi)開(kāi)關(guān)、燈座、各類(lèi)配電箱、供電線(xiàn)路、插座、照明器具、燈桿、高壓柜、電力變壓器、主電力電纜、發(fā)電機(jī)組、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。

8、弱電系統(tǒng)的驗(yàn)收：包括衛(wèi)星地面站、電視天線(xiàn)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及其設(shè)備說(shuō)明書(shū)。

9、空調(diào)系統(tǒng)的驗(yàn)收：包括空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、循環(huán)泵、自控系統(tǒng)等。

10、燃?xì)庀到y(tǒng)的驗(yàn)收：包括管線(xiàn)、燃?xì)獗怼饨亻T(mén)、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。

11、電話(huà)系統(tǒng)的驗(yàn)收：包括交換機(jī)線(xiàn)路、插座、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。

12、土建工程的驗(yàn)收：包括各類(lèi)材料構(gòu)成的墻面、地面、門(mén)窗、廚衛(wèi)設(shè)施及其它各種室內(nèi)外建筑配套設(shè)施。

13、消防設(shè)施的驗(yàn)收：包括煙感、溫感、噴淋頭、消火栓、應(yīng)急燈、警鐘玻璃按鈕、防火門(mén)、消防管道、控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、煤氣管道、切斷閥以及接合器、水龍帶、等相關(guān)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、圖紙、合格證。

14、隱蔽工程的驗(yàn)收：包括防水、預(yù)埋管線(xiàn)以及其圖紙等各項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)的隱蔽工程。

15、電梯的驗(yàn)收：包括電梯橋箱、曳引機(jī)、鋼絲繩、道軌、扳手和設(shè)備說(shuō)明書(shū)、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料

16、交接車(chē)庫(kù)、會(huì)所、商業(yè)街、小區(qū)內(nèi)等各種標(biāo)識(shí)

17、公共設(shè)備設(shè)施供方資料及市政供方資料協(xié)議交接，并對(duì)供方的保養(yǎng)維護(hù)期限、費(fèi)用、保養(yǎng)服務(wù)范圍、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系電話(huà)等交接記錄，對(duì)已產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)經(jīng)物業(yè)確認(rèn)。

五、預(yù)交接工程接管驗(yàn)收條件

接管驗(yàn)收的房屋建筑及公共設(shè)備設(shè)施應(yīng)具備以下條件：

1、各幢預(yù)交接房屋建筑，正常施工必須全部結(jié)束；外圍設(shè)施在入住以前必須竣工交接。

2、各項(xiàng)預(yù)交接公共設(shè)備設(shè)施設(shè)施系統(tǒng)整體竣工。

3、電梯、鍋爐、水質(zhì)、消防、避雷、防汛、人防等經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)檢驗(yàn)合格。

六、交接驗(yàn)收組織計(jì)劃

由項(xiàng)目部應(yīng)提前一周提出預(yù)交接項(xiàng)目交接驗(yàn)收通知，明確預(yù)交接驗(yàn)收項(xiàng)目及詳細(xì)內(nèi)容，并提供交房標(biāo)準(zhǔn)及竣工圖紙資料。管理處接到項(xiàng)目部交接驗(yàn)收通知后，根據(jù)預(yù)交項(xiàng)目具體內(nèi)容制定交接驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。

（一）、成立青青交接驗(yàn)收小組（每組4-5人）：（預(yù)定如下）

a、組長(zhǎng)一名（可兼任）

b、水暖一名：負(fù)責(zé)水暖專(zhuān)業(yè)

c、電氣一名：負(fù)責(zé)電氣專(zhuān)業(yè)

d、土建一名：負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)、土建專(zhuān)業(yè)

e、文秘一名：負(fù)責(zé)房屋鑰匙交接、記錄

（二）、交接前工作計(jì)劃

1、正式交接前，對(duì)交接驗(yàn)收人員進(jìn)行培訓(xùn)，并進(jìn)行實(shí)地模擬演練。

2、結(jié)合實(shí)地模擬演練，每戶(hù)型抽五六戶(hù)檢查驗(yàn)收，收集房屋普遍存在的問(wèn)題，作為正式驗(yàn)收時(shí)重點(diǎn)核查項(xiàng)目。

3、準(zhǔn)備正式交接驗(yàn)收。

（三）驗(yàn)收檢查方法：通過(guò)與設(shè)計(jì)圖紙、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、法律規(guī)范核對(duì)并以下列方式檢驗(yàn)不合格項(xiàng)登記記錄，反饋至項(xiàng)目部，《按照返修流程》進(jìn)行

1、對(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)，通過(guò)一看二聽(tīng)三摸查驗(yàn)，看設(shè)備狀態(tài)是否齊全良好，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)；聽(tīng)是否有雜音、異聲、噪音，摸設(shè)備溫度是否超標(biāo)。條件允許，也可通過(guò)測(cè)量?jī)x器檢測(cè)。

2、靜態(tài)設(shè)備逐臺(tái)（個(gè)）或隨機(jī)抽查現(xiàn)場(chǎng)檢查試驗(yàn)。也可根據(jù)實(shí)際情況，以交接方出具的合格證明為依據(jù)。

3、對(duì)電氣、電訊設(shè)施進(jìn)行觀測(cè)、檢測(cè)工具檢測(cè)和試送電運(yùn)行檢驗(yàn)，接線(xiàn)端子試緊固，空氣開(kāi)關(guān)試合閘等方法。

4、對(duì)上下水設(shè)施進(jìn)行通水試驗(yàn)，附件進(jìn)行功能性試驗(yàn)。

5、對(duì)房屋進(jìn)行觀測(cè)、丈量、工具檢測(cè)等方式進(jìn)行檢驗(yàn)。

6、對(duì)衛(wèi)生間防水進(jìn)行閉水試驗(yàn)，廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)行觀測(cè)和通水試驗(yàn)。

7、給水、采暖、燃?xì)夤芫W(wǎng)及壓力容器進(jìn)行觀測(cè)檢查以外，還要進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)和氣密性試驗(yàn)。

8、鑰匙交接分房屋、設(shè)備及設(shè)備房鑰匙。提前準(zhǔn)備好口取紙，在現(xiàn)場(chǎng)采取逐個(gè)測(cè)試、逐個(gè)標(biāo)識(shí)的方法驗(yàn)收。完成后，進(jìn)行鑰匙交接記錄，填寫(xiě)《鑰匙交接記錄表》，雙方簽字確認(rèn)，貼驗(yàn)訖封條。

八、接管驗(yàn)收期間工作安排

1、安全：，由項(xiàng)目部委托進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)進(jìn)出施工人員和成品狀態(tài)進(jìn)行管理，準(zhǔn)備正式接收后的人員配備和崗位設(shè)計(jì)準(zhǔn)備。

2、維修：對(duì)預(yù)交房屋及附屬設(shè)施、公共設(shè)備設(shè)施完好狀態(tài)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為保安提供管理依據(jù)。制作設(shè)備房及設(shè)施維護(hù)、運(yùn)行配套物品：規(guī)章制度、指導(dǎo)書(shū)、標(biāo)識(shí)等上墻布置，辦公用品用具準(zhǔn)備。統(tǒng)計(jì)整理設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)用易損件、備品備件、相關(guān)物資。

九、其他

1、社區(qū)地址和房屋幢、單元、戶(hù)地址編號(hào)得到有關(guān)部門(mén)確認(rèn)

2、如發(fā)現(xiàn)遺漏工程按《工程遺漏問(wèn)題處理程序》問(wèn)題處理

第二篇：接管驗(yàn)收方案

物業(yè)接管驗(yàn)收工作方案

目錄

一

名詞、術(shù)語(yǔ)解釋

…………………………………… 3

二

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5

三

接管驗(yàn)收條件

……………………………………… 6

四

接管驗(yàn)收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) …………………………………… 8

六

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

……………………1八

房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收……………………… 16

九

公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業(yè)主入伙時(shí)的接管驗(yàn)收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗(yàn)收相關(guān)記錄表

名詞、術(shù)語(yǔ)解釋

物業(yè)竣工驗(yàn)收

工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開(kāi)發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)商。

竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。

物業(yè)接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開(kāi)發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。

房屋本體自用部位及設(shè)施

自用部位是指戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施

公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）、地下排水管等。

公用設(shè)備

公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)

本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第[2000]第279號(hào)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第[2003]第379號(hào)

《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～305-88

《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB 50166-92

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50084-2001

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 5135-85

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 797-89

《室內(nèi)消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法》GA 93-1995

《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

接管驗(yàn)收條件

物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿(mǎn)足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿(mǎn)足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過(guò)政府專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收，通過(guò)綜合驗(yàn)收。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)取得以下證書(shū)：

①工程竣工核驗(yàn)證書(shū)

②規(guī)劃驗(yàn)收證書(shū)

③消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)

④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書(shū)

⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書(shū)

⑥城建檔案驗(yàn)收證書(shū)

⑦人防工程驗(yàn)收證書(shū)

⑧已簽訂《工程保修書(shū)》

并有憑以上證書(shū)換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話(huà)、有線(xiàn)電視、燃?xì)?、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

二、最低要求

在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門(mén)禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車(chē)庫(kù)施工完畢，可正常使用。

2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說(shuō)明書(shū)。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說(shuō)明書(shū)等。

3、業(yè)主（用戶(hù)）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開(kāi)發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)

一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開(kāi)發(fā)商溝通

物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系接管驗(yàn)收事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開(kāi)發(fā)商審核，通過(guò)后由開(kāi)發(fā)商通知施工單位配合驗(yàn)收。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。

1、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃接管驗(yàn)收的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間）

2、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

詳見(jiàn)《接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作》。

三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收

一）、初驗(yàn)

物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)以函的形式提交給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）

二）、正式接管驗(yàn)收

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開(kāi)始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專(zhuān)家實(shí)施。

四、接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽(tīng)、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。

1、對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見(jiàn)以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶(hù)（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無(wú)人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。

根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

2、對(duì)共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收

驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交開(kāi)發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。

此部分的驗(yàn)收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對(duì)設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主（客戶(hù)）的服務(wù)中。

五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書(shū)面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)

的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開(kāi)，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。）

按系統(tǒng)對(duì)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對(duì)設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫(xiě)驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫(xiě)評(píng)語(yǔ)并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對(duì)于檢查出來(lái)的缺陷以函的形式提交給開(kāi)發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

三）、復(fù)驗(yàn)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開(kāi)發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。

待開(kāi)發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出合理建議。

1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備

物業(yè)公司建立接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。對(duì)業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備3－4人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗(yàn)收60套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收40套房左右。

對(duì)業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對(duì)象，組織公司內(nèi)相關(guān)專(zhuān)家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。

2、成立驗(yàn)收組

驗(yàn)收組組成建議如下：

組長(zhǎng)：物業(yè)公司總經(jīng)理

副組長(zhǎng)：管理處經(jīng)理

組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶(hù)服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工

3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：

①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙

②對(duì)配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收）

③熟悉工程情況、設(shè)備概況

④組織接管驗(yàn)收演練培訓(xùn)時(shí)間：10課時(shí)（不得低于）。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)：待定

4、購(gòu)置、準(zhǔn)備工具

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及驗(yàn)收時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬(wàn)用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫(xiě)字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號(hào)在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶(hù)門(mén)鑰匙。

5、準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖

準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

從開(kāi)發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。

6、準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證

準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。

7、參與安裝調(diào)試

安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出合理建議。

對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備，注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向開(kāi)發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。

對(duì)于設(shè)計(jì)中沒(méi)有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開(kāi)發(fā)商增設(shè)。

8、參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收

參與開(kāi)發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。對(duì)于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改進(jìn)建議。

9、參與政府竣工驗(yàn)收

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收主要是驗(yàn)收小業(yè)主（用戶(hù)）戶(hù)內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶(hù)鑰匙（含戶(hù)內(nèi)鑰匙）等。

1、土建驗(yàn)收

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門(mén)是否開(kāi)閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無(wú)缺少；窗、鋁合金推拉門(mén)是否開(kāi)閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

2、電氣

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開(kāi)關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無(wú)回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開(kāi)關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。

填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

3、給排水

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：開(kāi)閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。

填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

4、燃?xì)猓?/p>

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無(wú)暗敷設(shè)現(xiàn)象。

填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

5、記錄的填寫(xiě)及缺陷的整改

以上填寫(xiě)的記錄均一式三份，分別留存于開(kāi)發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開(kāi)發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對(duì)自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開(kāi)發(fā)商，并對(duì)缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。

房屋本體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收

1、屋面

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

屋 面保證項(xiàng)防水層無(wú)滲漏，通過(guò)觀察，必要時(shí)進(jìn)行測(cè)試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項(xiàng)無(wú)非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無(wú)污染

隔熱層完好，面層磚無(wú)破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無(wú)損壞或銹蝕 天面無(wú)積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

樓層及通道保證項(xiàng)防火門(mén)完好開(kāi)閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常

基本項(xiàng)樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無(wú)加建、改建 天棚完好

墻面無(wú)碰壞、無(wú)污跡、無(wú)脫落

地面完好無(wú)破損，梯踏步無(wú)缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門(mén)鎖完好

3、地下室 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無(wú)滲漏 頂棚、墻面無(wú)損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好

水池周?chē)麧崯o(wú)污染隱患

管線(xiàn)表面整潔、無(wú)銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清楚 車(chē)場(chǎng)地面劃線(xiàn)清晰，無(wú)大面積起砂現(xiàn)象

4、外墻面 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

外墻面保證項(xiàng)墻面完好，無(wú)污跡 門(mén)窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無(wú)空鼓 外墻、窗口無(wú)滲漏

空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無(wú)銹蝕 招牌類(lèi)、霓虹燈安裝合理美觀，無(wú)安全隱患或破損

5、供配電系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50057－94

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無(wú)安全隱患、無(wú)蟲(chóng)害、鼠害

油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確

無(wú)故障停電記錄

基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固

電纜溝內(nèi)干燥、無(wú)積水、無(wú)雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無(wú)異味，無(wú)異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線(xiàn)、端子無(wú)過(guò)熱、松動(dòng)現(xiàn)象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好

應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

6、給排水系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ302-88

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常

各層水壓正常

按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項(xiàng)壓力表工作

水泵運(yùn)行正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，泵體和閥件無(wú)滴水現(xiàn)象

水泵運(yùn)行無(wú)異常噪音，潤(rùn)滑良好

水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個(gè)井

化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無(wú)太大異味

雨水井、污水池、下水道內(nèi)無(wú)大量沉積物

7、消防系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50166-92，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB5135-85，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB797-89，《室內(nèi)消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法》GA93-1995

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常

消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開(kāi)、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵

水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞

探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常

消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常

氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號(hào)

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常

設(shè)備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）

風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤(rùn)滑到位

消防對(duì)講通話(huà)清晰

消火栓、噴淋頭無(wú)漏水現(xiàn)象

煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固

管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門(mén)就地手動(dòng)正常

防火卷簾門(mén)與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常

防火卷簾門(mén)在消防中心手動(dòng)正常

8、中央空調(diào)系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

中央空調(diào)系統(tǒng) 制冷機(jī)部分主體外觀無(wú)損傷、無(wú)銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無(wú)松動(dòng)

機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線(xiàn)上，油質(zhì)正常(機(jī)器運(yùn)行時(shí)無(wú)氣泡)

冷媒液加入量準(zhǔn)確

制冷機(jī)微電腦控制中心運(yùn)行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠

制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓?jiǎn)?dòng),啟動(dòng)切換時(shí)間應(yīng)正確、啟動(dòng)電流、線(xiàn)路電壓降正常

主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無(wú)損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足

水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)無(wú)異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計(jì)要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門(mén)開(kāi)、關(guān)靈活不漏水

涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無(wú)異物

檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運(yùn)行正常

塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無(wú)松動(dòng)

空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無(wú)異常噪音

空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管安裝良好，冷凝水滴水盤(pán)回水正常

空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確

冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門(mén)，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

CCTV基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰

攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無(wú)監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低

紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無(wú)監(jiān)視死角

樹(shù)木對(duì)對(duì)射影響小

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常

11、公共天線(xiàn)系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

CATC基本項(xiàng)圖像、伴音質(zhì)量好

天線(xiàn)防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調(diào)制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號(hào)源功能正常

12、局域網(wǎng)、綜合布線(xiàn)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

綜合布線(xiàn)基本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線(xiàn)規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常

13、背景音樂(lè)系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

背景音樂(lè)設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線(xiàn)路敷設(shè)規(guī)范

14、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

門(mén)禁對(duì)講基本項(xiàng)可視對(duì)講圖像、聲音清晰，電鎖開(kāi)啟關(guān)閉正常 接地規(guī)范

解碼器、電源安裝規(guī)范 布線(xiàn)規(guī)范

室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范

15、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)保證項(xiàng)道閘開(kāi)啟靈活，無(wú)砸車(chē)隱患 基本項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常 交通裝置、標(biāo)志完好，劃線(xiàn)清晰 設(shè)備表面清潔無(wú)銹蝕 系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常

16、電梯 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無(wú)故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報(bào)警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時(shí)可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項(xiàng)操縱箱各種開(kāi)關(guān)功能正常

廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常

廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常

安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效

轎門(mén)與轎壁應(yīng)無(wú)碰撞，無(wú)摩擦

轎廂內(nèi)無(wú)雜亂廣告

機(jī)房門(mén)應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)

機(jī)房墻壁完整，無(wú)孔洞

機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全

有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等

有電梯松閘扳手和盤(pán)車(chē)手輪，井道照明燈完好

曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)較大的噪音

各功能開(kāi)關(guān)正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無(wú)銹蝕，有防銹漆

各層門(mén)付門(mén)鎖齊全，安裝正確，無(wú)銹蝕

各層門(mén)門(mén)頭腳蓋板滑塊齊全

層門(mén)與門(mén)框無(wú)摩擦，無(wú)碰撞

導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開(kāi)關(guān)有效

補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫(xiě)記錄

設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫(xiě)《公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》，對(duì)所有設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后，匯總填寫(xiě)《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》；對(duì)其它共用部位驗(yàn)收完成后，填寫(xiě)《房屋及公用設(shè)施交接單》。

公用設(shè)施、公共場(chǎng)地及鑰匙的驗(yàn)收

1、公用設(shè)施

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無(wú)缺損

游樂(lè)設(shè)施設(shè)備完整、無(wú)安全隱患，有安全指引

平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全

基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無(wú)損

通透式圍欄完好、無(wú)銹跡

路燈完好

停車(chē)場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無(wú)損

2、游泳池

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《體育場(chǎng)所開(kāi)放條件與技術(shù)要求》GB19079.1-2003

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

游泳池基本項(xiàng)游泳池周?chē)纬赏暾膰希雷o(hù)設(shè)施完好

有水循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常

照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常

有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）

有分設(shè)的男、女淋浴室

有分設(shè)的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門(mén)鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）

有強(qiáng)制通過(guò)式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過(guò)式噴淋設(shè)備男、女各一套

更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好

配有必備的救生高架（觀察臺(tái)）（按每250M2配備1個(gè)）

池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識(shí)，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設(shè)施、有專(zhuān)用直撥電話(huà)

有各類(lèi)公共標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)牌

泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無(wú)損

池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范

池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無(wú)銳角，無(wú)安全隱患

3、園林綠化

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ306-88

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)

土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確

綠化內(nèi)無(wú)磚塊等建筑垃圾

無(wú)死苗、無(wú)蟲(chóng)害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；

（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；

（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)、保管。

5、填寫(xiě)記錄

園林綠化驗(yàn)收填寫(xiě)QR－005JG《綠化驗(yàn)收單》，對(duì)其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收填寫(xiě)QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫(xiě)QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對(duì)于新建物業(yè)，開(kāi)發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：

一、產(chǎn)權(quán)資料

開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

土地使用權(quán)出讓合同書(shū)

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司資質(zhì)證書(shū)

以上均為復(fù)印件

二、市府驗(yàn)收合格資料：

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明

用電許可證

供用電協(xié)議書(shū)

用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)。

公安消防建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書(shū)

電梯安全檢驗(yàn)合格證書(shū)

防雷設(shè)施合格證

燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書(shū)

直飲水檢驗(yàn)報(bào)告

白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明

國(guó)家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告

電纜檢測(cè)報(bào)告

智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告

攝象機(jī)檢測(cè)報(bào)告

有線(xiàn)電視系統(tǒng)終端盒檢測(cè)報(bào)告

以上均為復(fù)印件

三、工程技術(shù)資料

建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。

各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。（包括：變壓器、高壓開(kāi)關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。）

地質(zhì)勘察報(bào)告；

工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；

工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

圖紙會(huì)審記錄；

工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；

砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

供水、供暖管道的試壓報(bào)告；

機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

注：電梯相關(guān)資料包括以下部分

①勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一本）

③質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證（每梯一份）

④勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）

⑥質(zhì)檢報(bào)告（每梯一份）

⑦電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說(shuō)明書(shū)、安裝調(diào)試說(shuō)明書(shū)、使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、裝箱單等）

⑧產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證）

⑨試驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一份）

4、填寫(xiě)記錄

對(duì)照本文件，將收到的資料填寫(xiě)在《工程資料交接清單》。

業(yè)主（用戶(hù)）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收

業(yè)主（用戶(hù)）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過(guò)程僅限于新樓宇。

業(yè)主（用戶(hù)）入伙時(shí)對(duì)房屋的接管驗(yàn)收主要針對(duì)以下方面進(jìn)行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；

②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象。

2、檢查房間設(shè)施是否齊全；

①根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；

②根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；

3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）

①檢查地面、墻面和天面有無(wú)空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門(mén)窗、玻璃有無(wú)損壞，試試門(mén)窗是否嚴(yán)密、開(kāi)關(guān)靈活；

④檢查開(kāi)關(guān)、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；

4、核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；

5、填寫(xiě)記錄

將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫(xiě)在《接管驗(yàn)收記錄》。

缺陷整改與保修

對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開(kāi)發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。

一、對(duì)缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對(duì)接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。

2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開(kāi)發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。

3、對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理

接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線(xiàn)未接通，致使用戶(hù)不能進(jìn)住的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。

4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法

①對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。

②對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見(jiàn)《裝修管理手冊(cè)》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開(kāi)發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿(mǎn)者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)商簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫(xiě)保修期終止時(shí)間。

2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

④電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

⑤其他項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)商與施工單位約定。

2、保修期滿(mǎn)后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

3、其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

4、保修期內(nèi)管理辦法

①設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。

②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專(zhuān)業(yè)公司做，書(shū)面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。

④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn)；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。

第三篇：管理案例——萬(wàn)科物業(yè)管理的接管驗(yàn)收

管理案例

萬(wàn)科物業(yè)管理的接管驗(yàn)收

一、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作

物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作主要是成立一個(gè)物業(yè)接管小組，負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商溝通，制定接管計(jì)劃，確保需要接管的資料無(wú)遺漏。

1、抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組

小組成員的組成主要有：檔案管理人員（負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作）、業(yè)務(wù)骨干（負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作）、工程維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干（具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作）。

2、物業(yè)接管前準(zhǔn)備事項(xiàng)

與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制訂好接管驗(yàn)收計(jì)劃；提前參與開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格。

3、資料的接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收的資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料。

二、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

1、室內(nèi)工程驗(yàn)收注意事項(xiàng)

室內(nèi)工程驗(yàn)收的注意事項(xiàng)包括房屋結(jié)構(gòu)、層高、平面布局、地板樓板、衛(wèi)浴設(shè)施、門(mén)窗工程、水電工程、電信設(shè)備、安全性。

2、公共設(shè)施驗(yàn)收注意事項(xiàng)

公共設(shè)施驗(yàn)收的注意事項(xiàng)包括樓梯、電梯、供水工程、供電工程、供氣工程以及其他公共設(shè)施。

3、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

（1）電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；

有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。

（2）變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好；安全防護(hù)

裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚；機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。

（3）中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚；機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。

（4）發(fā)電機(jī)型與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油

漆完好無(wú)損，安裝牢固；機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

（5）消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)

識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固；機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

（6）給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

4、物業(yè)管理的清潔“開(kāi)荒”

清潔“開(kāi)荒”指物業(yè)管理部門(mén)在完成了對(duì)建筑的驗(yàn)收接管后，對(duì)樓宇內(nèi)外進(jìn)行全面徹底的清潔。它是一種突擊式、會(huì)展式清潔。

清潔“開(kāi)荒”的內(nèi)容：對(duì)樓宇內(nèi)外建筑垃圾的清理；對(duì)玻璃、地面、前面灰塵污垢的清理；對(duì)公共部位（樓梯、電梯、廁所、辦公用房）以及設(shè)施的清掃。

清潔“開(kāi)荒”作用：提高物業(yè)形象及信譽(yù)；縮短業(yè)主入住等待時(shí)間；提高員工凝聚力、戰(zhàn)斗力；為物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

三、接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

第一、遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)。對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不

合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)該將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管右手資料遺留問(wèn)題登記表》中并交開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)備設(shè)置問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

第二、對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開(kāi)發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊。第三、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求

開(kāi)發(fā)商在2周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在1個(gè)月內(nèi)解決。

第四、對(duì)于長(zhǎng)期解決不且勢(shì)必影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以

備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行備錄。

四、接管時(shí)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系

物業(yè)移交時(shí)，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司往往會(huì)產(chǎn)生各種各樣的矛盾。

1、工程整體問(wèn)題、資料交接中的矛盾

原因：開(kāi)發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交；開(kāi)發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無(wú)法移交。

改善方法：一方面加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的溝通，說(shuō)明工程前期資料對(duì)于物業(yè)管理的重要性，并出示國(guó)家有關(guān)文件說(shuō)服開(kāi)發(fā)商，順利完成工程資料的移交；另一方面對(duì)于手續(xù)、資料不完整的項(xiàng)目，要催促開(kāi)發(fā)商盡快完善，并要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，推遲或暫停項(xiàng)目的接管工作，以避免自身在接管后引起的一系列問(wèn)題，保護(hù)自身利益。

2、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的矛盾

工程質(zhì)量也是在接管過(guò)程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開(kāi)發(fā)商認(rèn)定工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家有關(guān)質(zhì)檢部門(mén)的驗(yàn)收評(píng)定，而物業(yè)管理公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗(yàn)收工程，本質(zhì)上二者并無(wú)差別。但政府部門(mén)的驗(yàn)收時(shí)依據(jù)有關(guān)國(guó)家建設(shè)工程規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)，是從安全和使用功能角度認(rèn)定工程項(xiàng)目符合標(biāo)準(zhǔn)，這其實(shí)只是一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，是能夠安全、正常使用的保障標(biāo)準(zhǔn)。在接管中物業(yè)管理公司要站在使用者的角度，檢查驗(yàn)收工程，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要盡量為業(yè)主考慮。

改善方法：開(kāi)發(fā)商要重視驗(yàn)收過(guò)程中物業(yè)管理人員提出的意見(jiàn)和建議，對(duì)

工程加以整改避免顧客的投訴。開(kāi)發(fā)商還要有前瞻意識(shí)，應(yīng)在項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中充分聽(tīng)取物業(yè)管理公司的建議，讓物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)的全過(guò)程，以減少、避免后期的修改工作。

3、保修過(guò)程中的矛盾

保修合同作為建設(shè)合同的一部分，一般由開(kāi)發(fā)單位與施工方訂立。但保修過(guò)程中開(kāi)發(fā)商卻很少承擔(dān)管理職責(zé)，而是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)具體工程保修管理，協(xié)調(diào)住戶(hù)與保修施工單位間的關(guān)系，由于物業(yè)管理公司不作為保修合同的主體，對(duì)工程保修金不能支配，因此對(duì)施工方缺少約束能力，管理難度大。

改善方法：建議開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司在接管前應(yīng)協(xié)商一致，有開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司全權(quán)進(jìn)行保修管理工作，對(duì)于工程保修金的最后結(jié)算，應(yīng)由物業(yè)管理公司予以確認(rèn)后，施工方才能結(jié)算、領(lǐng)取。對(duì)于保修期間發(fā)生的緊急問(wèn)題，當(dāng)施工方不能積極配合時(shí)物業(yè)管理公司有權(quán)自行修改，費(fèi)用由施工方支付。應(yīng)該給物業(yè)管理公司更大的管理權(quán)，方便協(xié)調(diào)管理。

第四篇：XX項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案

**項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案

2009-03-20 09:51:06| 分類(lèi)： 地產(chǎn)物業(yè)管理 | 標(biāo)簽： |字號(hào)大中小 訂閱組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組(11月11日—15日)2 組長(zhǎng)：漆春剛 3 技術(shù)顧問(wèn)：劉正豐 第一小組：金東（小組長(zhǎng)）、朱永紅、張婷婷、黃勁松、趙述芳、倪輝蓉、趙瑜佳、瞿陽(yáng)、羅羚。5 第二小組：張屈波（小組長(zhǎng)）、趙光輝、鄒伯川、陳長(zhǎng)清、王其同、肖強(qiáng)、張仕兵。工作職責(zé) ? 對(duì)**項(xiàng)目進(jìn)行綜合性接管驗(yàn)收，? 以確保**項(xiàng)目合格，?

滿(mǎn)足業(yè)主質(zhì)量要求。第一小組：負(fù)責(zé)從客戶(hù)角度對(duì)保潔、綠化、方便客戶(hù)服務(wù)方面進(jìn)行接管驗(yàn)收，包括“**項(xiàng)目”的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、業(yè)主資料的驗(yàn)收移交工作以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。第二小組：負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作，以及從安全方面進(jìn)行接管驗(yàn)收。5 與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。6 派出技術(shù)人員工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格，包括：《房屋本體接管驗(yàn)收表》、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。資料的接管驗(yàn)收 5 蔚信應(yīng)移交相關(guān)資料：

1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，2、包括：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告 規(guī)劃許可證 7 投資許可證 8 土地使用合同 9 建筑開(kāi)工許可證 10 用地紅線(xiàn)圖。

3、竣工驗(yàn)收資料，4、設(shè)備5、12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

6、施工設(shè)計(jì)資料，7、23 24 25 包括：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖）

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證

公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū) 供水合同 供電協(xié)議書(shū) 許可證 供氣協(xié)議書(shū) 許可證

有線(xiàn)電視臺(tái)合格證 通信設(shè)施合格證 電梯準(zhǔn)用證 包括：地質(zhì)報(bào)告書(shū)

全套設(shè)計(jì)圖紙 圖紙會(huì)審記錄 設(shè)計(jì)變更通知單 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū) 26 重要的施工會(huì)議紀(jì)要 27 隱蔽工程驗(yàn)收記錄 28 沉降觀測(cè)記錄 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

8、機(jī)電設(shè)備

9、資料，10、包括：機(jī)電設(shè)備

11、出廠合格證 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）31 機(jī)電設(shè)備安裝 32 調(diào)試報(bào)告 33 設(shè)備保修卡 34 保修協(xié)議

12、業(yè)主相關(guān)資料，13、包括：已購(gòu)房的業(yè)主姓名

14、、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等

已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

1、接管驗(yàn)收：主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，2、它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備

3、的使用是否符合業(yè)主要求。

4、5、竣工驗(yàn)收：是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

接管驗(yàn)收是管理處為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而

6、采取的一種替業(yè)主提前服

7、務(wù)式的驗(yàn)收，而

8、非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

15、驗(yàn)收標(biāo)

16、準(zhǔn)為建設(shè)部（91）年ZBP30001-90《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)

17、準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

18、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1、3、5、7、本體結(jié)構(gòu)外墻不

2、得滲水。

滲漏。

滲漏。

無(wú)裂縫，11、無(wú)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

屋面排水暢通、無(wú)積水、不

4、出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不

6、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，8、不

9、脫皮，12、起砂。

空鼓。整體面層平整，10、13、塊料面層表面平正，14、接縫均勻順直，15、無(wú)缺棱掉角，16、粘貼牢固，17、色澤均勻一致，18、無(wú)明顯色差。

19、內(nèi)墻面抹灰面平整，20、23、25、28、30、無(wú)污漬

24、。

色澤一致。

面層涂料均勻，21、無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，22、無(wú)明顯裂縫，塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，26、無(wú)缺棱掉角。面層無(wú)裂紋、損傷，27、對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，29、線(xiàn)條順直。

頂棚抹灰面平整，31、面層涂料均勻，32、無(wú)漏刷，33、無(wú)脫皮，34、無(wú)裂紋，35、無(wú)霉點(diǎn)，36、無(wú)滲水痕跡。37、40、41、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，38、不

39、應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

門(mén)、窗：門(mén)開(kāi)啟自如，42、無(wú)晃動(dòng)和裂縫，43、零配件齊全，44、翹曲變形。

位置準(zhǔn)確，45、無(wú)

46、門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，47、開(kāi)啟靈活。48、52、54、57、60、61、64、玻璃安裝牢固，49、膠封密實(shí)，50、無(wú)明顯刮花痕跡，51、無(wú)損傷。

油漆均勻，53、色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門(mén)通知清晰，55、完好，56、不

58、銹鋼房盜門(mén)表面光亮，59、高檔裝飾門(mén)裝飾完整。

門(mén)鈴、對(duì)講電話(huà)安裝牢固，62、操作靈活，63、效果良好。

色澤均勻，無(wú)銹跡。

無(wú)刮花、變形。

樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，65、無(wú)銹蝕、彎曲，66、油漆完好，67、68、71、表面平滑。樓梯無(wú)裂縫，69、無(wú)表皮剝落。木裝修工程表面光潔，70、線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

對(duì)縫平直。72、75、77、80、82、85、89、92、飾面磚表面平整，73、無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，74、油漆、刷漿色澤一致，76、無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，78、符合“左零右火”規(guī)定，79、電源已接通正常。

有線(xiàn)電視已開(kāi)通，81、收視良好。開(kāi)關(guān)安裝牢固，83、燈具安裝牢固，86、開(kāi)關(guān)靈活，84、完好無(wú)損，87、接觸良好。反應(yīng)靈敏，88、無(wú)損傷。

和刮花，96、接口密實(shí)，發(fā)光正常。

水表、電表、氣表安裝牢固，90、讀數(shù)正常，91、衛(wèi)生潔具安裝牢固，93、97、無(wú)滲漏現(xiàn)象，98、配件齊全，94、無(wú)污漬95、無(wú)堵塞，99、排水通暢。接口密實(shí)，102、無(wú)滲漏、銹跡，103、流水通暢，104、100、給水設(shè)施安裝牢固，101、有足夠壓力。

105、地漏、排水管道安裝牢固，106、配件齊全，107、無(wú)堵塞，110、排水通暢，111、完好無(wú)損。

接口密實(shí)，108、無(wú)滲漏現(xiàn)象，109、112、防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，113、焊接密實(shí)，114、跡，116、無(wú)裂紋、折損。

設(shè)施要求齊全、完好，119、面漆完好均勻，115、無(wú)脫皮、銹117、其他配備118、型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，120、工作正常。公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1、2、4、5、9、14、17、天臺(tái)天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，3、坡離適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。

路燈、裝飾燈安裝牢固，6、完好無(wú)損，7、工作正常。燈柱安裝牢固，8、油漆完好。綠化符合設(shè)計(jì)要求，10、綠化水管布局合理，15、道路路面平整，18、縫飽滿(mǎn)，22、23、不

11、缺株少苗，12、無(wú)死株，13、無(wú)大面積雜草。

閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，16、安裝穩(wěn)固。

無(wú)起砂、斷裂。路牙石砌20、筑整齊，21、灰

無(wú)水泥塊，19、無(wú)缺角損傷。

整齊，25、平整牢固，26、無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角。交通標(biāo)

27、塊料面層拼砌

24、識(shí)清楚，28、玻璃完好。

29、室外消防箱標(biāo)30、標(biāo)33、37、40、44、49、53、識(shí)清楚，31、玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固，32、無(wú)滲漏水，36、識(shí)清楚。

使用方便。水壓充足。識(shí)明顯，34、閥門(mén)完好，35、標(biāo)

39、樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，38、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，41、外表裝飾完整，42、油漆完好，43、保安崗?fù)ぐ惭b牢固，45、保安道閘安裝牢固，50、配件齊全，46、開(kāi)啟靈活，51、標(biāo)

47、標(biāo)

52、識(shí)清楚，48、完好無(wú)損。識(shí)完好無(wú)損。

停車(chē)場(chǎng)地面平整，54、照明充足，55、標(biāo)

56、識(shí)清楚，57、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

58、單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，59、照明充足，60、水設(shè)施良好。63、68、71、75、77、82、85、設(shè)備的接管驗(yàn)收 電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范。15 有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備明溝、暗溝排水暢通，64、不65、積水，66、無(wú)斷裂，67、溝板安裝牢固、平穩(wěn)。

池內(nèi)無(wú)雜物。

筑平實(shí)、牢固，74、無(wú)裂縫。

標(biāo)61、識(shí)清楚，62、安全防護(hù)和排沙井、檢查井、化糞池排水暢通，69、池壁無(wú)逢，70、護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌72、筑牢固。臺(tái)階、踏步砌73、水池、水箱衛(wèi)生清潔，76、無(wú)滲漏。信報(bào)箱安裝牢固，78、完好無(wú)損，79、雕塑、小品牢固，83、完好，84、招牌、廣告牌安裝牢固，86、標(biāo)80、識(shí)清楚，81、表面平整光潔。

安全。

表面平整光潔。

安全，87、安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。14 接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 15 遺留問(wèn)題的登記確認(rèn) 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交蔚信相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備登記表》中并請(qǐng)蔚信相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)資料遺留問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開(kāi)發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求蔚信在兩周內(nèi)解決。重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，管理處以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給蔚信進(jìn)行備錄。根據(jù)開(kāi)發(fā)公司要求，接管驗(yàn)收小組確定時(shí)間，對(duì)**項(xiàng)目作接管驗(yàn)收前的初驗(yàn)。將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題書(shū)面提交開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行整改，并與開(kāi)發(fā)商商定時(shí)間對(duì)整改內(nèi)容進(jìn)行復(fù)檢，對(duì)整改不合格項(xiàng)目再次書(shū)面提交開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行整改，并再次對(duì)整改內(nèi)容進(jìn)行復(fù)檢，直至合格。開(kāi)發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收完畢，并具備接管驗(yàn)收條件后，書(shū)面通知物業(yè)公司正式對(duì)**項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。

成都潔華物業(yè)管理有限公司二○○二年十一月十五日

**項(xiàng)目管理處

第五篇：西區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收方案

西區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收方案

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，北京鐵安物業(yè)管理有限公司針對(duì)西區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收，提出以下物業(yè)接管驗(yàn)收方案：

西區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收分為四個(gè)階段進(jìn)行：

第一階段：×月×日至×月×日?qǐng)D紙資料的交接；

第二階段：現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交換意見(jiàn)；

第三階段：工程遺留問(wèn)題的整改和驗(yàn)收；

第四階段:：物業(yè)的交接。

一、圖紙資料的接管驗(yàn)收

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)接管物業(yè)需要交接的資料有明確規(guī)定，交接資料明細(xì)表，見(jiàn)附件《空軍指揮學(xué)院西區(qū)物業(yè)接管資料清單》。

資料交接大概需要一天的時(shí)間，我們將根據(jù)交接資料明細(xì)表對(duì)需要交接的資料進(jìn)行清點(diǎn)和登記。對(duì)于按規(guī)定應(yīng)交接而學(xué)院又沒(méi)有的資料，學(xué)院應(yīng)在一定的時(shí)間內(nèi)補(bǔ)交，無(wú)法補(bǔ)交的資料，應(yīng)給出書(shū)面的說(shuō)明。

二、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交換意見(jiàn)

鐵安物業(yè)在接到西區(qū)物業(yè)的竣工圖紙后，將根據(jù)竣工圖紙和《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)西區(qū)物業(yè)逐項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，這一階段大概需要一周時(shí)間。查驗(yàn)的公用設(shè)施設(shè)備包括：上下水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、暖衛(wèi)系統(tǒng)、室外上下水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、市政設(shè)施備、小區(qū)綠化、樓宇外立面、樓宇共用部位和公用設(shè)施設(shè)備。在查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不符合竣工圖紙或《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的問(wèn)題需要進(jìn)行分類(lèi)登記，對(duì)登記的問(wèn)題需要三方簽字確認(rèn)，待查驗(yàn)結(jié)束后對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題交換意見(jiàn)，協(xié)商解決措施和時(shí)間。

三、工程遺留問(wèn)題的整改和驗(yàn)收

對(duì)于在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題，需要學(xué)院協(xié)調(diào)相關(guān)施工單位在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，整改完成后三方共同驗(yàn)收。施工單位拒不整改和無(wú)法整改的問(wèn)題，若這些問(wèn)題影響業(yè)主正常使用相關(guān)設(shè)施或?qū)?lái)有可能給業(yè)主造成損失的話(huà)，鐵安物業(yè)將將不予驗(yàn)收接管。

四、物業(yè)的交接

在工程遺留問(wèn)題整改完成后，需要交接的資料交接完畢后，雙方簽訂《西區(qū)前期物業(yè)委托管理合同》。鐵安物業(yè)從簽訂合同之日起就要承擔(dān)起，西區(qū)前期物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任（不包括另行收費(fèi)的設(shè)施設(shè)備）直至西區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。