第一篇：成都某物業(yè)接管驗(yàn)收方案

西信物業(yè)接管驗(yàn)收方案

目 錄

（一）、物業(yè)接管驗(yàn)收小組

（二）、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備

（三）、接管驗(yàn)收的內(nèi)容

（四）、接管驗(yàn)收的工作程序

（五）、接管驗(yàn)收遺留問題的處理

（六）物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法

（七）各專業(yè)應(yīng)急預(yù)案（附表）

（八）運(yùn)行后各專業(yè)的支撐小組人員及聯(lián)系方式

（一）物業(yè)接管驗(yàn)收小組

組長：曾麗（02888046789）副組長：劉蔚（***）、呂明良（***）下設(shè)兩個分小組：

1、文件資料接管小組

責(zé)任人：楊 紅（***）、李繼成、何林、楊平、賀小根

職責(zé)：負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料等的驗(yàn)收移交工作；以及協(xié)助園區(qū)的驗(yàn)收移交工作；

2、現(xiàn)場驗(yàn)收接管小組 公司支撐人員：

責(zé)任部門：設(shè)施設(shè)備維護(hù)部、秩序維護(hù)部 責(zé)任人： 賀小根（***）

何 林（***）

職責(zé)負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備等的驗(yàn)收移交和鑰匙接管工作

（二）接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備

①與西信辦和業(yè)主方商談交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

責(zé)任人：曾麗、劉蔚、呂明良 ②制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

責(zé)任人：賀小根 何 林

③提前參與西信辦和業(yè)主方申請的竣工驗(yàn)收和電氣設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作；

責(zé)任人：賀小根（***）④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

《驗(yàn)收簽收表》； 《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收記錄表》；

《物業(yè)交接驗(yàn)收表》； 《物業(yè)交接驗(yàn)收問題處理清單》； 《物業(yè)鑰匙交接驗(yàn)接記錄》；

《資料移交簽收表》；《問題回復(fù)記錄表 》

⑤ 驗(yàn)收物品及工具需求（已報(bào)公司，暫時還未到位。7月下旬到位）

（三）接管驗(yàn)收內(nèi)容

1.2.3.4.5.6.7.防雷檢測報(bào)告； 二次供水許可證；

二次供水水質(zhì)檢測報(bào)告； 管道材質(zhì)衛(wèi)生批件；

管道材料廠家資質(zhì)及執(zhí)照復(fù)印件； 沉降觀測報(bào)告； 幕墻驗(yàn)收報(bào)告；

8.消防調(diào)試報(bào)告； 9.消防驗(yàn)收報(bào)告； 10.房屋竣工驗(yàn)收報(bào)告； 11.地質(zhì)報(bào)告書；

12.項(xiàng)目開工許可證； 13.規(guī)劃備案手續(xù)資料； 14.管道試壓驗(yàn)收報(bào)告； 15.防水試驗(yàn)報(bào)告；

16.建施；結(jié)施；訊施；給排水；電施；通風(fēng)、消防等（照明、插座、開關(guān)、設(shè)備說明書、設(shè)備鑰匙、設(shè)備軟件）；

17.竣工圖（包括總平面布臵圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、通風(fēng)、消防、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布臵竣工圖）； 18.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明；

19.公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格證明； 20.施工設(shè)計(jì)資料； 21.地質(zhì)報(bào)告書； 22.全套設(shè)計(jì)圖紙； 23.圖紙會審?fù)ㄖ獑危?24.設(shè)計(jì)變更通知單； 25.工程預(yù)決算報(bào)告書； 26.重要的施工會議紀(jì)要； 27.隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 28.沉降觀測記錄；

29.其他可能會影響將來管理的原始記錄；

30.組織專業(yè)技術(shù)人員接管驗(yàn)收設(shè)備及圖紙資料、并采集其運(yùn)行數(shù)據(jù)和各種密碼；

31.樓宇設(shè)計(jì)圖和竣工圖；

32.對設(shè)備（監(jiān)控主機(jī)、矩陣、攝像頭、顯示器、消防控制主機(jī)、餐廳收費(fèi)系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)等）進(jìn)行清點(diǎn)（說明書、質(zhì)保書、合格證、技術(shù)參數(shù)），設(shè)備試運(yùn)行并記錄技術(shù)參數(shù)；

33.圖紙接收（設(shè)計(jì)圖紙、竣工圖紙），包括紙質(zhì)和電子文檔各一套；

34.監(jiān)控室是否能滿足使用需求；監(jiān)控點(diǎn)監(jiān)控效果是否滿足要求；各終端點(diǎn)運(yùn)行正常；

35.設(shè)備的保護(hù)措施（防震、防塵、防水、防火、防高溫等）； 36.綠化；

37.建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； 38.供水合同；

39.供電協(xié)議書、許可證； 40.供氣協(xié)議書、許可證； 41.有線電視合格證； 42.通信設(shè)施合格證； 43.項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； 44.規(guī)劃許可證； 45.土地使用合同； 46.建筑開工許可證； 47.用地紅線圖；

48.機(jī)電設(shè)備資料；

49.機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

50.各機(jī)電使用說明書（要求中文）；

51.各機(jī)電設(shè)備操作工具、操作需配備的面板、軟件； 52.機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； 53.設(shè)備保修卡、保修協(xié)議； 54.停車場許可證；

（四）、接管驗(yàn)收的工作程序

1、作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備；

2、進(jìn)行資料驗(yàn)收移交；

3、驗(yàn)收是否合格（否/ 要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料；是/ 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收）；

4、不合格事項(xiàng)(要求施工單位限時整改;整改后進(jìn)行驗(yàn)收，直至合格為止)。

5、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

6、驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

（五）、接管驗(yàn)收遺留問題的處理

① 遺留問題的登記確認(rèn)；

1.對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收問題處理清單》中并交施工單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

2.對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小級應(yīng)將問題逐項(xiàng)記錄在《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收記錄表》中并請施工單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

② 對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同西信辦和施工單位聯(lián)系補(bǔ)齊。

③ 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求施工單位在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求施工單位在一個月內(nèi)解決。

④ 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給省公司行政事務(wù)部、西信辦和施工單位進(jìn)行備錄。

⑤ 《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄物業(yè)公司應(yīng)歸檔長期保存。

（六）物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法

一、梁柱、板主體

1、按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫

2、無鋼筋外露

二、頂棚

1、抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；

2、無裂紋、無霉點(diǎn)，無滲水痕跡、無污漬。

3、檢修孔：需要的地方檢修孔位臵是否合理，尺寸大小是否符合維修需求（50×50）；

三、墻面

1、抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬。

2、塊料（如瓷磚）面層（1）粘貼牢固、無缺棱掉角

（2）面層無裂紋、損傷、色澤一致；（3）對縫砂漿飽滿、線條須直

（4）外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷、無滲水現(xiàn)象。

四、地（樓）面

1、毛地面：平整、無裂紋。

2、塊料（如瓷磚）面層： A、粘貼牢固、無缺棱掉角

B、面層無裂紋、損傷、色澤一致； C、對縫砂漿飽滿、線條須直

3、水泥砂漿面層：抹灰平整、壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。

4、衛(wèi)生間地面 A、用小桶、塑料膠管向地面沖倒水、觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水、倒泛水。

B、24小時候到樓下檢查樓面無滲漏；

5、樓頂?shù)孛?/p>

A、排水溝是否暢通

B、地漏蓋是否完好無損，地漏管道是否暢通

五、門窗

1、開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面解除牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位臵準(zhǔn)確、無翹曲變形。

2、從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固、開啟靈活；

3、木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4、單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕搖晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡；

5、窗臺泛水正常、無向室內(nèi)倒流缺陷

6、套、門線與地面結(jié)合縫隙應(yīng)小于3毫米，并用防水密封膠封合縫隙；

7、整樘門裝畢，應(yīng)平整劃一，開啟自如靈活，整體效果良好，無刻劃痕；

8、門鎖開槽應(yīng)準(zhǔn)確、規(guī)范，大小與鎖體、鎖片一致；

9、門鎖安裝應(yīng)緊固，開鎖自如無異響；配件安裝齊全；

10、門扇關(guān)嚴(yán)后與密封條結(jié)合緊密，不擺動；整批門色澤一致，無明顯色差；雙面著色一致，無明顯差異；

11、涂層表面無明顯加工痕跡，無著色缺陷；

12、油漆表面無流掛、縮孔、漲邊、皺皮，線角處與表面基本一致，無積漆、磨傷等缺陷。

13、窗框：是否穩(wěn)固、周正，表面平整；

14、窗扇：是否安裝牢固、開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密；

15、玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

16、把手：是否完好、牢固、靈活；

17、密封：是否窗縫嚴(yán)密、窗框嚴(yán)密；

18、窗臺：是否完好、無裂縫、浸水；

19、窗前護(hù)欄：高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無妨礙。

六、樓梯、扶手

1、樓梯面層無裂縫，無脫落，鋼筋無外露；

2、平整，無凹凸

3、扶手用力輕搖晃動，無彎曲

4、扶手表面油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手

七、衛(wèi)生潔具

1、安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；

2、灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水，接水軟管無銹跡；

3、便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；

八、配電箱

1、安裝牢固，配件齊全，試驗(yàn)操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；

2、開關(guān)符合型號規(guī)定；

3、導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范；

4、絕緣阻值測試，絕緣阻值大在5兆歐以上；

5、通電測試，用試電筆測試進(jìn)出線段是否有電

九、插座

1、電器插座：單指輕擊，檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求。試電筆檢查，每個插座電源接通是否正常

2、光纖插座：單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞（收視效果由業(yè)主入住后檢查）

3、電話插座：只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞

4、網(wǎng)絡(luò)插座：單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞（網(wǎng)絡(luò)傳輸效果由業(yè)主入住后檢查）

十、接線盒

1、單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞

2、用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；

十一、開關(guān)

1、安裝牢固，目視蓋板無損壞

2、開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好

十二、照明燈具

1、用木或硬竹片碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼、零配件齊全，燈罩完好無損；

2、打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常；

3、產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通，連續(xù)工作72小時，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的；

十三、供水系統(tǒng)

1、管道安裝牢固不搖晃，打開供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥），管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；

2、管道接頭無滲水；

3、水龍頭（花灑和水閥）：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水

4、泵：水泵運(yùn)行無異響，無異常震動；無損傷、刮痕；

5、泵房：干燥不潮濕，通風(fēng)散熱正常；須具備排水溝，排水溝暢通無異物；

6、水箱：目測外觀無損傷、刮痕；內(nèi)部清洗干凈，須清洗檢測報(bào)告；

7、控制柜：外觀損傷、刮痕；內(nèi)部干凈、不潮濕；

8、須有二次供水許可證

9、水表：安裝牢固，無搖晃，打開相應(yīng)水閥開表內(nèi)讀數(shù)是否正常，目視外觀完好無損傷，鏡面玻璃無損傷；

10、隔膜式氣壓罐：附件齊全無銹蝕

11、水閥：外觀無損傷、刮痕，開關(guān)靈活，不漏水；須有檢修口；

十四、排水系統(tǒng)

1、排污管道

A、安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

B、從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水，樓上排水暢通無阻；

C、排水管道堵頭嚴(yán)實(shí)不漏水；

2、地漏：金屬網(wǎng)安放穩(wěn)固、管道密實(shí)，無滲漏水，無堵塞，排水暢通

3、水箱（池）排水口須有防鼠網(wǎng)；

4、水閥：外觀無損傷、刮痕，開關(guān)靈活，不漏水；須有檢修口；

5、污水溝及污水池：無建渣，垃圾，泥沙等

6、泵：水泵運(yùn)行無異響，無異常震動；無損傷、刮痕；污水泵揚(yáng)程是否滿足設(shè)計(jì)需求

7、控制柜：外觀無損傷、刮痕；內(nèi)部干凈、不潮濕；

十五、消防系統(tǒng)

1、建筑物總平面布臵及建筑內(nèi)部平面布臵（消防控制室、消防水泵房等設(shè)臵）

2、建筑物防火、防煙分區(qū)劃分具體情況

3、建筑物內(nèi)裝修材料，安全疏散指示和消防電梯：材料是否滿足房間使用需求，安全疏散指示數(shù)量位臵合理，功能正常；消防電梯外觀無損傷、刮痕，試運(yùn)行正常；

4、報(bào)警系統(tǒng)：消防控制（中心）室報(bào)警聯(lián)動主機(jī)，主備電源手動/自動切換正常。各項(xiàng)設(shè)備功能聯(lián)動試驗(yàn)合格。當(dāng)某個防火分區(qū)或防火層內(nèi)任意一個報(bào)警點(diǎn)報(bào)警后，相關(guān)聯(lián)動設(shè)備動作，主機(jī)各項(xiàng)功能符合設(shè)計(jì)、規(guī)范的要求。消防控制（中心）室可以遠(yuǎn)程直接手動啟停各消防風(fēng)機(jī)及消防水泵。

5、消火栓及噴淋系統(tǒng)：消防水池注滿水，供水閥門打開，所有消火栓出水口關(guān)閉，室外管網(wǎng)暢通，室外消火栓使用正常。消防水箱具備穩(wěn)壓、補(bǔ)壓功能，各種泄水口、排水溝到位，具備放水、排水條件。

6、氣消系統(tǒng)：管網(wǎng)暢通，鋼瓶外觀無損傷，無刮痕；壓力表正常安裝牢固，無搖晃，表內(nèi)讀數(shù)是否正常，目視外觀完好無損傷，鏡面玻璃無損傷；鋼瓶間承

重支架符合使用要求；

7、電系統(tǒng)：現(xiàn)場各終端聯(lián)動設(shè)備動力、照明、應(yīng)急照明電源供應(yīng)正常，系統(tǒng)自調(diào)完畢，設(shè)備運(yùn)行良好，無故障，具備驗(yàn)收條件。應(yīng)急照明系統(tǒng)自動投入功能正常。

8、風(fēng)系統(tǒng)：各種消防風(fēng)機(jī)調(diào)試完畢，設(shè)備運(yùn)行正常，各種閥類機(jī)械開啟靈活，各種無源信號反饋正常。

9、電梯、卷簾門系統(tǒng)：電梯自檢自驗(yàn)迫降功能正常，卷簾門自檢自驗(yàn)功能正常。

10、消防栓箱：外觀無損傷、刮痕；箱內(nèi)無建渣，附件設(shè)施齊全；

11、手動滅火器：外觀無損傷、刮痕；壓力是否正常；

12、廣播系統(tǒng)：系統(tǒng)控制正常，開關(guān)靈活；每個廣播正常工作，音質(zhì)正常；

13、安全疏散指示燈和消防電梯：數(shù)量位臵合理，功能正常；

14、其它：若有精裝修工作需待其工序完成后，再按消防驗(yàn)收辦理的程序進(jìn)行報(bào)驗(yàn)。

十六、安全防范系統(tǒng)（門禁、監(jiān)控等）

1、分別檢查前端設(shè)備和終端設(shè)備的安裝質(zhì)量；

2、復(fù)核土建施工單位提供的弱電系統(tǒng)接地電阻測試數(shù)據(jù)，應(yīng)符要求；檢查接地系統(tǒng)是否按等電位接地要求施工，3、抽查明敷管線及明裝接線盒，橋架，管井中線纜接頭等施工工藝（視頻線纜應(yīng)一線到位，盡量避免接頭），4、對照原初步設(shè)計(jì)論證意見與整改情況以及系統(tǒng)檢測報(bào)告，檢查系統(tǒng)的主要功能和主要技術(shù)指標(biāo)，應(yīng)符合國家或公共安全行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范的要求和設(shè)計(jì)任務(wù)書或合同提出的技術(shù)要求；

5、對照系統(tǒng)竣工報(bào)告，系統(tǒng)初驗(yàn)報(bào)告，檢查系統(tǒng)設(shè)備的配臵（數(shù)量，型號及安裝部位）應(yīng)符合正式設(shè)計(jì)方案要求；

6、檢查系統(tǒng)中的備用電源，備用電源在主電源斷電時，應(yīng)能自動切換，保證系統(tǒng)在規(guī)定的時間內(nèi)正常工作；

7、對具有集成功能的安全防范系統(tǒng)，應(yīng)按照正式設(shè)計(jì)方案和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查；

8、報(bào)警系統(tǒng)的抽查與驗(yàn)收

A、根據(jù)試運(yùn)行報(bào)告，復(fù)核誤，漏報(bào)警情況；對入侵探測器的安裝位臵，角度，探測范圍作步行測試抽查；作防拆保護(hù)抽查；檢查室外周界報(bào)警探測裝臵形成的警戒范圍有無盲區(qū)；

B、系統(tǒng)布防，撤防，旁路和報(bào)警網(wǎng)絡(luò)的地區(qū)，檢查系統(tǒng)直接或間接聯(lián)網(wǎng)的條件．

C、當(dāng)有聯(lián)動要求時，抽查其對應(yīng)的燈光，攝像機(jī)，錄像機(jī)等聯(lián)動功能；

D、對于已建成區(qū)域性安全防范報(bào)警網(wǎng)絡(luò)的地區(qū)，檢查系統(tǒng)直接或間接聯(lián)網(wǎng)的條件．

9、電視監(jiān)控系統(tǒng)的抽查與驗(yàn)收

A、對照系統(tǒng)檢測報(bào)告，系統(tǒng)的技術(shù)指標(biāo)應(yīng)滿足使用要求．

B、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)與配臵符合正式設(shè)計(jì)方案；

C、監(jiān)視圖像清晰，不失真；記錄圖像的回放質(zhì)量至少能辨別人的面部特征

D、操作與控制的功能檢查：如圖像切換，云臺轉(zhuǎn)動是否平穩(wěn)，鏡頭的光圈，變焦等功能是否正常，避免逆光效果等；

E、攝像時間，攝像機(jī)位臵和電梯內(nèi)樓層顯示等圖像的標(biāo)識符，顯示是否穩(wěn)定正常；電梯內(nèi)攝像機(jī)的安裝位臵（要求安裝在電梯廂門左或右側(cè)上角）是否能有效監(jiān)視電梯乘員；

10、出入口控制系統(tǒng)的抽查與驗(yàn)收

A、系統(tǒng)工作是否正常，并按正式設(shè)計(jì)方案達(dá)到相關(guān)功能要求；

B、系統(tǒng)存儲通行目標(biāo)的相關(guān)信息；對非正常通行是否具有報(bào)警功能；

11、門禁刷卡系統(tǒng)是否正常運(yùn)行，反應(yīng)靈敏；出入口控制的聯(lián)網(wǎng)報(bào)警部分，是否符合相關(guān)技術(shù)要求．

12、檢查通訊聯(lián)絡(luò)手段是否正常工作

13、各設(shè)備是否具有自身防范，防火和雷電防護(hù)等安全設(shè)施．

十七、綜合布線系統(tǒng)

1．環(huán)境檢查

環(huán)境檢查是指對管理間、設(shè)備間、工作區(qū)的建筑和環(huán)境條件進(jìn)行檢查。檢查內(nèi)容：

A、管理間、設(shè)備間、工作區(qū)土建工程是否已全部竣工；地面是否平整、光潔，門的高度和寬度是否妨礙設(shè)備和器材的搬運(yùn)；門鎖和鑰匙是否齊全。

B、房屋預(yù)埋地槽、暗管及孔洞和豎井的位臵、數(shù)量、尺寸是否均符合設(shè)計(jì)要求。

C、鋪設(shè)活動地板的場所、活動地板防靜電措施中的接地是否符合設(shè)計(jì)要求。D、管理間、設(shè)備間是否提供了220V單相帶地電源插座。

E、管理間、設(shè)備間是否提供了可靠的接地裝臵，設(shè)臵接地體時，檢查接地電阻值及接地裝臵是否符合設(shè)計(jì)要求。

F、管理間、設(shè)備間的面積，通風(fēng)及環(huán)境溫度、濕度是否符合設(shè)計(jì)要求。2．器材檢查

器材檢查主要指對各種布線材料的檢查，包括各種纜線、接插件、管材及輔助配件。

A、器件的檢查要求

①工程中使用的纜線、器材應(yīng)與訂貨合同的要求相符，或與封存的產(chǎn)品在規(guī)格、型號、等級上相符。

② 備品、備件及各類資料應(yīng)齊全。B、型材、管材與鐵件的檢查要求

① 各種型材的材質(zhì)、規(guī)格、型號應(yīng)符合設(shè)計(jì)文件的規(guī)定，表面應(yīng)光滑、平整，不得變形、斷裂。

② 管材采用鋼管、硬質(zhì)聚氯乙烯管時，其管身應(yīng)光滑、無傷痕，管孔無變形，孔徑、壁厚應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。

③ 管道采用水泥管時，應(yīng)按通信管道工程施工及驗(yàn)收中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行檢查。

④ 各種鐵件的材質(zhì)、規(guī)格均應(yīng)符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不得有歪斜、扭曲、飛刺、斷裂或破損等現(xiàn)象。

⑤ 鐵件的表面處理和鍍層應(yīng)均勻、完整，表面光潔，無脫落、氣泡等缺陷。C、纜線的檢查要求

① 工程使用的雙絞線電纜和光纜類型、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)的規(guī)定和合同要求。

② 電纜所附標(biāo)志、標(biāo)簽的內(nèi)容應(yīng)齊全、清晰。

③ 電纜外護(hù)線套需完整無損，電纜應(yīng)附有出廠質(zhì)量檢驗(yàn)合格證。

電纜的電氣性能抽驗(yàn)應(yīng)從本批量電纜中的任意三盤中各截出100m的長度，并對工程中所選用的接插件進(jìn)行抽樣測試，并作測試記錄。

⑤ 光纜開盤后應(yīng)先檢查光纜外表有無損傷，光纜端頭封裝是否良好。⑥ 綜合布線系統(tǒng)工程采用光纜時，應(yīng)檢查光纜合格證及其檢驗(yàn)測試數(shù)據(jù)。⑦ 檢查光纖接插軟線(光跳線)時應(yīng)符合下列規(guī)定

1)光纖接插軟線兩端的活動連接器(活接頭)端面應(yīng)裝配有合適的保護(hù)蓋帽。

2)每根光纖接插軟線中光纖的類型應(yīng)有明顯的標(biāo)記，選用光纖接插軟線時應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。

D、接插件的檢查要求

① 配線模塊和信息插座及其他接插件的部件應(yīng)完整，檢查塑料材質(zhì)應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求。

② 保安單元過壓、過流保護(hù)的各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。

③ 光纖插座的連接器的使用形式、數(shù)量和位臵應(yīng)與設(shè)計(jì)相符。E、配線設(shè)備的使用規(guī)定

① 光纜、電纜交接設(shè)備的型號、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。② 光纜、電纜交接設(shè)備的編排及標(biāo)志名稱應(yīng)與設(shè)計(jì)相符。各類標(biāo)志應(yīng)統(tǒng)一，標(biāo)志位臵正確、清晰。

3．設(shè)備安裝檢查

A、機(jī)柜、機(jī)架的安裝要求

① 機(jī)柜、機(jī)架安裝完畢后，垂直偏差度應(yīng)不大于3mm。機(jī)柜、機(jī)架安裝位臵應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。

② 機(jī)柜、機(jī)架上的各種零件不得脫落或碰壞，漆面如有脫落應(yīng)予以補(bǔ)漆，各種標(biāo)志應(yīng)完整、清晰。

③ 機(jī)柜、機(jī)架的安裝應(yīng)牢固，如有抗震要求時，應(yīng)按施工圖的抗震設(shè)計(jì)進(jìn)行加固。

B、各類配線部件的安裝要求

① 各部件應(yīng)完整，安裝就位，標(biāo)志齊全。

② 安裝螺絲必須擰緊，面板應(yīng)保持在一個平面上。C、8位模塊式通用插座的安裝要求

① 應(yīng)將其安裝在活動地板或地面上，且固定在接線盒內(nèi)，插座面板采用直立和水平等形式；接線盒蓋可開啟，并應(yīng)具有防水、防塵、抗壓功能。接線盒蓋面應(yīng)與地面齊平。

② 8位模塊式通用插座、多用戶信息插座或集合點(diǎn)配線模快的安裝位臵應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。

③ 8位模塊式通用插座底座盒的固定方法應(yīng)按施工現(xiàn)場條件而定，宜采用預(yù)臵擴(kuò)張螺絲釘固定等方式。

④ 固定螺絲需擰緊，不應(yīng)產(chǎn)生松動現(xiàn)象。

⑤ 各種插座面板應(yīng)有標(biāo)識，以顏色、圖形、文字表示所接終端設(shè)備類型。D、電纜橋架及線槽的安裝要求

① 橋架及線槽的安裝位臵應(yīng)符合施工圖規(guī)定，左右偏差不應(yīng)超過50mm； ② 橋架及線槽水平度每米偏差不應(yīng)超過2mm；

③ 垂直橋架及線槽應(yīng)與地面保持垂直，并且無傾斜現(xiàn)象，垂直度偏差不應(yīng)超過3mm；

④ 線槽截?cái)嗵幖皟删€槽拼接處應(yīng)平滑、無毛刺；

⑤ 吊架和支架安裝應(yīng)保持垂直，整齊牢固，無歪斜現(xiàn)象；

金屬橋架及線槽節(jié)與節(jié)間應(yīng)接觸良好，安裝牢固。

E、安裝機(jī)柜、機(jī)架、配線設(shè)備屏蔽層及金屬鋼管、線槽使用的接地體應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，就近接地，并應(yīng)保持良好的電氣連接。

4．纜線的敷設(shè)與保護(hù)方式檢查 A、纜線敷設(shè)的規(guī)定

① 纜線的型號、規(guī)格應(yīng)與設(shè)計(jì)規(guī)定相符。

② 纜線的布放應(yīng)自然平直，不得產(chǎn)生扭絞、打圈、接頭等現(xiàn)象，不應(yīng)受外力的擠壓和損傷。

③ 纜線兩端應(yīng)貼有標(biāo)簽，應(yīng)標(biāo)明編號，標(biāo)簽書寫應(yīng)清晰、端正、正確，標(biāo)簽應(yīng)選用不易損壞的材料。

④ 纜線終接后應(yīng)有余量。交接間、設(shè)備間對絞電纜預(yù)留長度宜為0.5～1.0m，工作區(qū)宜為10～30mm；光纜布放宜留長度為3～5m，有特殊要求的應(yīng)按設(shè)計(jì)要求預(yù)留長度。

⑤ 纜線的彎曲半徑應(yīng)符合下列規(guī)定

1)非屏蔽4對雙絞線電纜的彎曲半徑應(yīng)至少為電纜外徑的4倍。2)屏蔽4對雙絞線電纜的彎曲半徑應(yīng)至少為電纜外徑的6～10倍。3)主干對絞電纜的彎曲半徑應(yīng)至少為電纜外徑的10倍。B、預(yù)埋線槽和暗管敷設(shè)纜線的規(guī)定：

① 敷設(shè)線槽的兩端宜用標(biāo)志表示出編號和長度等內(nèi)容。② 敷設(shè)暗管時宜采用鋼管或阻燃硬質(zhì)PVC管。C、設(shè)臵電纜橋架和線槽敷設(shè)纜線的規(guī)定：

① 電纜線槽、橋架宜高出地面2.2m以上；線槽和橋架頂部距樓板不宜小于30mm；在過梁或其他障礙物處，不宜小于50mm。

② 槽內(nèi)纜線布放應(yīng)順直，盡量不交叉，在纜線進(jìn)出線槽部位及轉(zhuǎn)彎處應(yīng)綁扎固定，其水平部分纜線可以不綁扎。

③ 電纜橋架內(nèi)纜線垂直敷設(shè)時，纜線的上端和每隔1.5m處應(yīng)固定在橋架的支架上；水平敷設(shè)時，在纜線的首、尾、轉(zhuǎn)彎及每隔5～10m處進(jìn)行固定。

④ 在水平、垂直橋架和垂直線槽中敷設(shè)纜線時，應(yīng)對纜線進(jìn)行綁扎。⑤ 樓內(nèi)光纜宜在金屬線槽中敷設(shè)，在橋架敷設(shè)時應(yīng)在綁扎固定段加裝墊套。

D、采用吊頂支撐柱作為線槽在頂棚內(nèi)敷設(shè)纜線時，每根支撐柱所轄范圍內(nèi)的纜線可以不設(shè)臵線槽進(jìn)行布放，但應(yīng)分束綁扎。纜線護(hù)套應(yīng)阻燃，纜線選用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。

E、建筑群子系統(tǒng)采用架空、管道、直埋、墻壁及暗管敷設(shè)電纜、光纜的施工技術(shù)要求，應(yīng)按照本地網(wǎng)通信線路工程驗(yàn)收的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

F、水平子系統(tǒng)纜線的敷設(shè)保護(hù)要求： ● 預(yù)埋金屬線槽的保護(hù)要求為

① 在建筑物中預(yù)埋線槽宜按單層設(shè)臵，每一路由預(yù)埋線槽不應(yīng)超過3根，線槽截面高度不宜超過25mm，總寬度不宜超過300mm。

② 線槽直埋長度超過30m或在線槽路由有交叉、轉(zhuǎn)彎時，宜設(shè)臵過線盒，以便于布放纜線和維修。

③ 過線盒蓋能開啟，并與地面齊平，盒蓋處應(yīng)具有防水功能。④ 過線盒和接線盒盒蓋應(yīng)能抗壓。

⑤ 從金屬線槽至信息插座接線盒間的纜線宜采用金屬軟管敷設(shè)?！?預(yù)埋暗管的保護(hù)要求為

預(yù)埋在墻體中的最大管徑不宜超過50mm，樓板中暗管的最大管徑不宜超過25mm。

② 直線布管每30m處應(yīng)設(shè)臵過線盒裝臵。③ 暗管的轉(zhuǎn)彎角度應(yīng)大于90°，在路徑上每根暗管的轉(zhuǎn)彎角度不得多于2個，并不應(yīng)有S彎出現(xiàn)。

④ 暗管轉(zhuǎn)彎的曲率半徑不應(yīng)小于該管外徑的6倍。

⑤ 暗管管口應(yīng)光滑，并加有護(hù)口保護(hù)，管口伸出部位宜為25～50mm?！?網(wǎng)絡(luò)地板纜線的敷設(shè)保護(hù)要求為 ① 線槽之間應(yīng)溝通。

② 線槽蓋板應(yīng)可開啟，并采用金屬材料。

③ 主線槽的寬度由網(wǎng)絡(luò)地板蓋板的寬度而定，一般宜在200mm左右；支線槽寬不宜小于70mm。

④ 地板塊應(yīng)抗壓，抗沖擊和阻燃。

● 設(shè)臵纜線橋架和纜線線槽的保護(hù)要求為

① 橋架水平敷設(shè)時，支撐間距一般為1.5～3m；垂直敷設(shè)時，固定在建筑物體上的間距宜小于2m，距地1.8m以下部分應(yīng)加金屬蓋板保護(hù)。

② 金屬線槽敷設(shè)時，在線槽接頭處，每間距3m處，離開線槽兩端出口0.5m處和轉(zhuǎn)彎處設(shè)臵支架或吊架。

③ 塑料線槽槽底固定點(diǎn)間距一般宜為1m。

● 敷設(shè)纜線時，如果使用活動地板，活動地板內(nèi)凈空應(yīng)為150～300mm?！?采用公用立柱作為頂棚支撐柱時，可在立柱中布放纜線?！?金屬線槽接地應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。

● 金屬線槽、纜線橋架穿過墻體或樓板時，應(yīng)有防火措施。G、干線子系統(tǒng)纜線的敷設(shè)保護(hù)要求為

① 纜線不得布放在電梯或供水、供氣、供暖管道豎井中，亦不應(yīng)布放在強(qiáng)電豎井中。

② 干線通道間應(yīng)溝通。

H、建筑群子系統(tǒng)纜線的敷設(shè)保護(hù)方式應(yīng)符合設(shè)計(jì)的要求。5．纜線終接檢查

A、纜線終接應(yīng)符合下列要求

① 纜線在終接前，必須核對纜線標(biāo)識內(nèi)容是否正確。② 纜線中間不允許有接頭。

③ 纜線終接處必須牢固，接觸良好。④ 纜線終接應(yīng)符合設(shè)計(jì)和施工操作規(guī)程。

⑤ 進(jìn)行雙絞線電纜與插接件連接時應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)線號、線位色標(biāo)，不得顛倒和錯接。

B、雙絞線電纜芯線的終接應(yīng)符合下列要求

終接時，每對雙絞線應(yīng)保持扭絞狀態(tài)，扭絞松開長度對于5類線不應(yīng)大于13mm。

C、光纜芯線的終接應(yīng)符合下列要求：

① 應(yīng)采用光纖連接盒對光纖進(jìn)行連接、保護(hù)，連接盒中光纖的彎曲半徑應(yīng)符合安裝工藝的要求。

② 光纖熔接處應(yīng)加以保護(hù)和固定，使用連接器以便于光纖的跳接。③ 光纖連接盒面板應(yīng)有標(biāo)志。

④ 光纖連接損耗值應(yīng)符合表9.3所示的規(guī)定。D、各類跳線的終接應(yīng)符合下列要求：

各類跳線纜線和接插件間接觸應(yīng)良好，接線無誤，標(biāo)志齊全。跳線選用類型應(yīng)符合系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求。

② 各類跳線長度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，一般對絞電纜跳線不應(yīng)超過5m，光纜跳線不應(yīng)超過10m。

6．工程電氣測試

A、綜合布線工程的電氣測試包括電纜系統(tǒng)電氣性能測試和光纖系統(tǒng)性能測試，其中電纜系統(tǒng)測試內(nèi)容分別為基本測試項(xiàng)目和任選測試項(xiàng)目。各項(xiàng)測試應(yīng)有詳細(xì)記錄，以作為竣工技術(shù)文件的一部分。

B、電氣性能測試應(yīng)達(dá)設(shè)計(jì)的要求。

C、現(xiàn)場測試儀應(yīng)能測試3類、5類雙絞線電纜布線系統(tǒng)及光纖鏈路。D、測試儀表應(yīng)有輸出端口，以將所有存儲的測試數(shù)據(jù)輸出至計(jì)算機(jī)和打印機(jī)，并進(jìn)行維護(hù)和文檔管理。

E、電纜、光纜測試儀表應(yīng)具有合格證及計(jì)量證書。7．各種文檔的驗(yàn)收

文檔驗(yàn)收主要是檢查乙方是否按協(xié)議或合同規(guī)定的要求，交付所需要的文檔。綜合布線系統(tǒng)工程的竣工技術(shù)資料文件要保證質(zhì)量，做到外觀整潔，內(nèi)容齊全，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，主要包括以下內(nèi)容：

A、綜合布線系統(tǒng)工程的主要安裝工程量，如主干布線的纜線規(guī)格和長度、裝設(shè)樓層配線架的規(guī)格和數(shù)量等。

B、在安裝施工中，一些重要部位或關(guān)鍵段落的施工說明，如建筑群配線架和建筑物配線架合用時，它們連接端子的分區(qū)和容量等。

C、設(shè)備、機(jī)架和主要部件的數(shù)量明細(xì)表，即將整個工程中所用的設(shè)備、機(jī)架和主要部件分別統(tǒng)計(jì)，清晰地列出其型號、規(guī)格、程式和數(shù)量。

D、當(dāng)對施工棚有少量修改時，可利用原工程設(shè)計(jì)圖更改補(bǔ)充，不需再重作竣工圖紙。但在施工中改動較大時，則應(yīng)另作竣工圖紙。

E、綜合布線系統(tǒng)工程中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和技術(shù)要求的測試記錄，如纜線的主要電氣性能、光纜的光學(xué)傳輸特性等測試數(shù)據(jù)。

F、直埋電纜或地下電纜管道等隱蔽工程經(jīng)工程監(jiān)理人員認(rèn)可的簽證，以及設(shè)備安裝和纜線敷設(shè)工序告一段落時，經(jīng)常駐工地代表或工程監(jiān)理人員隨工檢查后的證明等原始記錄。

G、綜合布線系統(tǒng)工程中如采用微機(jī)輔助設(shè)計(jì)，應(yīng)提供程序設(shè)計(jì)說明和有關(guān)數(shù)據(jù)，以及操作說明、用戶手冊等文件資料。

H、在施工過程中，由于各種客觀因素，部分變更或修改原有設(shè)計(jì)或采取相關(guān)技術(shù)措施時，應(yīng)提供建設(shè)、設(shè)計(jì)和施工等單位之間對于這些變動情況的協(xié)商記錄，以及在施工中的檢查記錄等基礎(chǔ)資料。

十八、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

網(wǎng)絡(luò)絡(luò)驗(yàn)收的前期準(zhǔn)備具體如下：

1.所有網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵設(shè)備及其應(yīng)用軟件必須全部連通運(yùn)行 2.路由器，交換機(jī)，服務(wù)器，軟件

3.避免一些備份設(shè)備日后開通對網(wǎng)絡(luò)的影響 4.網(wǎng)絡(luò)的站點(diǎn)應(yīng)該盡可能地全部上網(wǎng)

5.確保各個站點(diǎn)對網(wǎng)絡(luò)的影響（通斷，性能等）6.網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵設(shè)備必須全部上網(wǎng)

7.盡可能將所有主機(jī)連接上網(wǎng)，測試網(wǎng)絡(luò)實(shí)際承載能力 8.準(zhǔn)備網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)的圖紙

9.確認(rèn)實(shí)際網(wǎng)絡(luò)和設(shè)計(jì)的對比 網(wǎng)絡(luò)驗(yàn)收內(nèi)容 1.網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D

網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D包括：廣域網(wǎng)的連接拓?fù)?可選）、各個局域網(wǎng)之間通過WAN的連接拓樸、主干網(wǎng)的連接拓?fù)?、主交換設(shè)臵之間連接、交換機(jī)和交換機(jī)之間的連接、次交換機(jī)及集線器之間的連接、服務(wù)器，打印機(jī)以及其它網(wǎng)絡(luò)服務(wù)設(shè)備的連接、網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)的連接、廣域網(wǎng)連接拓?fù)鋱D、主干路由與交換機(jī)之間的連接、詳細(xì)連接拓?fù)湟约胺?wù)器的連接。

2.網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃信息－網(wǎng)段，域，VLAN等 主要指的是網(wǎng)絡(luò)設(shè)臵信息。3.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備信息備案

包括：設(shè)備分類清單、網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)設(shè)備清單、路由器信息、路由器路由表、交換機(jī)ARP表、交換機(jī)端口列表、服務(wù)器。

4.正常運(yùn)行時網(wǎng)絡(luò)重點(diǎn)端口的流量（網(wǎng)絡(luò)基準(zhǔn)測試）路由器或交換機(jī)端口流量趨勢圖、流量趨勢備案

5.正常運(yùn)行時網(wǎng)絡(luò)協(xié)議和繁忙用戶的分布統(tǒng)計(jì)(網(wǎng)絡(luò)基準(zhǔn)測試)各種協(xié)議所占用帶寬的比例

使用協(xié)議的最繁忙用戶(按不同角度做統(tǒng)計(jì))數(shù)據(jù)包數(shù)量，大小，類型… 對話最繁忙用戶

廣播統(tǒng)計(jì)(廣播，多播，單播)協(xié)議分布記錄

6.網(wǎng)絡(luò)的吞吐能力或加載測試（路由和交換能力）互聯(lián)網(wǎng)吞吐量測試(ITO選件)網(wǎng)絡(luò)吞吐量測試(ITO)網(wǎng)絡(luò)加載測試

FLUKE提供的驗(yàn)收測試工具

基本工具包(OneTouch局域網(wǎng)測試包）OneTouch(ITO)NIS-1TS2或LanMapShot 高級工具包OPV-WGA或OPV-INAOVC6.0

十九、多媒體會議系統(tǒng)

1、聲源：用CD唱片，DVD影音圖像、有線或無線話筒、錄放音卡座, DVD影碟機(jī)等聲源設(shè)備進(jìn)行檢測，看是否能滿足使用需求；測試錄放卡座錄音效果；

2、調(diào)音臺：對多路音頻信號混合放大、切換,高低音調(diào)節(jié),效果補(bǔ)償控制,音量大小調(diào)整，錄音、放音等操作，檢測控制系統(tǒng)是否正常；

3、揚(yáng)聲器：揚(yáng)聲器的品質(zhì)和布臵方式，整個擴(kuò)聲系統(tǒng)的音質(zhì)及聲場滿足設(shè)計(jì)需求。

4、多媒體視頻系統(tǒng)

A、多媒體投影機(jī)：外觀無損傷，無刮痕。試運(yùn)行，檢測其功能是否滿足設(shè)計(jì)需求

B、實(shí)物展示臺：用實(shí)物、講稿、幻燈片經(jīng)攝像后傳送給投影機(jī)，投射在大屏幕上，畫質(zhì)是否正常；

C、視頻錄像功能測試等。

5、遠(yuǎn)程視頻會議系統(tǒng)

試運(yùn)行，檢測性能利

6、中央控制系統(tǒng)

試運(yùn)行，操作會議系統(tǒng)內(nèi)各設(shè)備，能對每件設(shè)備發(fā)出準(zhǔn)確指令。

二十、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

1、機(jī)電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)臵合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。

2、交配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝臵齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配臵齊全、通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

3、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

4、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配臵完整。

5、門禁、監(jiān)控設(shè)備：型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識標(biāo)牌清楚、正確，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好

二十一、綠化的接管驗(yàn)收

1、喬木的成活率達(dá)到100%，灌木的成活率達(dá)到95%以上；

2、珍貴樹種和孤植植物應(yīng)保證全樹冠成活。

3、苗木干徑超過15CM以上的包活期是2年；

4、花卉種植區(qū)域無雜草，無明顯枯黃，各種花卉生長茂盛，種植成活率達(dá)到98%；

5、草坪長勢良好無枯黃、修建后高度不超過6—7CM，種植成活率達(dá)到98%以上。

6、臨近路沿的草坪，應(yīng)設(shè)盲溝，車庫頂上的草坪應(yīng)有一定的自然坡度，下設(shè)盲溝碎石濾水層，保證排水暢通，不積水；

7、樹木的整形修剪應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求

二十二、屋內(nèi)地毯接管驗(yàn)收

1、地毯固定牢固，毯面平挺不起鼓，不起皺，不翹邊，拼縫處對花對線拼接吻合密實(shí)平整，不顯露拼縫，絨面毛順光一致；

2、異形房間花紋順直端正，裁割合理，收邊平正，無毛邊；

3、地毯同其它地面交接處和收口順直，壓緊、壓實(shí)，接口處相鄰部位地面要齊平，腳感舒適

4、檢驗(yàn)方法：觀察、手摸檢查

（七）各專業(yè)應(yīng)急預(yù)案（附表）

西信項(xiàng)目部防洪演習(xí)預(yù)案.doc

爆管應(yīng)急預(yù)案11.doc

停水應(yīng)急預(yù)案.doc

傳染病應(yīng)急預(yù)案.doc

電梯困人應(yīng)急預(yù)案.doc1.doc二次供水.doc

火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程.docx破壞性地震.doc

停氣、漏氣預(yù)案.doc

（八）運(yùn)行后各專業(yè)的小組人員及聯(lián)系方式

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部: 賀小根 聯(lián)系電話：*** 給排水： 李成根 聯(lián)系電話：*** 裝修專業(yè)： 劉志宏 聯(lián)系電話： ***

土建專業(yè)： 林芝貴 聯(lián)系電話： 85445300 會議系統(tǒng)： 王建忠 聯(lián)系電話：***

西信項(xiàng)目部 2010-9-1

第二篇：物業(yè)接管驗(yàn)收

集中檢查，是建設(shè)方向物業(yè)企業(yè)移交前由物業(yè)公司組織的，從客戶使用和物業(yè)服務(wù)角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設(shè)備安裝、成品保護(hù)、使用功能等項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)。

可分為戶內(nèi)和公共區(qū)域兩種，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度戶內(nèi)檢驗(yàn)一般在交房日前4-5個月具備檢驗(yàn)條件。

公共區(qū)域按配電、給排水、環(huán)境、弱電、消防等專業(yè)根據(jù)工程進(jìn)度分部分項(xiàng)開展。本章節(jié)主要講解室內(nèi)檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報(bào)事量和磨合期物業(yè)返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項(xiàng)目部與物業(yè)技術(shù)部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學(xué)院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項(xiàng)目部、物業(yè)檢查整改聯(lián)系人，檢查標(biāo)準(zhǔn)、返修流程向施工單位、監(jiān)理交底。（3）制定計(jì)劃根據(jù)預(yù)驗(yàn)房時間、施工進(jìn)度制定檢查計(jì)劃，在預(yù)驗(yàn)房前完成檢查整改。

（4）檢查準(zhǔn)備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓(xùn)。

（5）檢查 物業(yè)工程負(fù)責(zé)人組織員工進(jìn)行檢查，分片區(qū)負(fù)責(zé)制。

（6）記錄反饋原始資料物業(yè)保存，復(fù)印件當(dāng)天或次日由總包在物業(yè)簽字領(lǐng)取，分發(fā)到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進(jìn)行整改。（8）復(fù)檢

整改結(jié)束，監(jiān)理進(jìn)行檢查，合格通知物業(yè)復(fù)檢。（9）資料維護(hù)物業(yè)工程負(fù)責(zé)人指定專人對計(jì)劃、檢查，整改資料進(jìn)行維護(hù)。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度制定檢查計(jì)劃，在業(yè)主開放日前完成檢查整改，檢查項(xiàng)目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的掌握是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證。戶內(nèi)檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗(yàn)。附件：《集中檢查計(jì)劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內(nèi)容.xls》 《戶內(nèi)檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實(shí)驗(yàn)工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標(biāo)卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標(biāo)準(zhǔn)（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內(nèi)墻面之間凈距極差20mm以內(nèi) l凈高偏差值-20mm以內(nèi)，極差在20mm以內(nèi) l非矩形的主要功能房間內(nèi)墻凈距差可不做檢查。

（2）現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫板厚應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，偏差符合施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范； 現(xiàn)澆樓板不應(yīng)有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進(jìn)戶門開啟方向符合設(shè)計(jì)要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結(jié)牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應(yīng)有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結(jié)牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應(yīng)有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構(gòu)造符合設(shè)計(jì)要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內(nèi)陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關(guān)注較多）：

檢查室內(nèi)標(biāo)示（給排水管、管線預(yù)留孔洞、強(qiáng)弱電線盒、開關(guān)、插座等均應(yīng)做相應(yīng)的標(biāo)示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應(yīng)檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進(jìn)戶接線盒的應(yīng)作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應(yīng)在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進(jìn)行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質(zhì)及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應(yīng)使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當(dāng)玻璃臨空高度達(dá)到5m及以上時，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。）：室內(nèi)護(hù)窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點(diǎn)、檢測鋁合金門限位器設(shè)置和成品保護(hù)等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應(yīng)密實(shí)平整；平開窗鎖鉤風(fēng)撐安裝穩(wěn)固使用靈無明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應(yīng)開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹；推拉窗應(yīng)有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗(yàn)要求檢查事項(xiàng)外，應(yīng)作支管排水坡度檢查、通球試驗(yàn)、灌水試驗(yàn)、給水管道壓力試驗(yàn)

檢查水井水表設(shè)置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應(yīng)與戶位號一致。）：

戶內(nèi)給水管檢查（戶內(nèi)總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實(shí)驗(yàn)（管道、配件等接口嚴(yán)無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球?qū)嶒?yàn)（球能從測試點(diǎn)被水沖至被測管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應(yīng)安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應(yīng)設(shè)置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進(jìn)行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設(shè)計(jì)要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內(nèi)各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設(shè)置高度檢查：1.8m室內(nèi)裝修電源插座高度檢查300mm

強(qiáng)弱電箱內(nèi)電氣元件規(guī)格、型號、數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求標(biāo)示完好，標(biāo)識清楚、動作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數(shù)、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點(diǎn)問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標(biāo)準(zhǔn)、流程培訓(xùn)，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責(zé)任制；3）有效的匯報(bào)制度、員工每天向工程經(jīng)理匯報(bào)檢查、整改情況；4）重點(diǎn)、突出問題及時向地產(chǎn)反饋，并落實(shí)處理方法。

（2）重點(diǎn)關(guān)注客戶敏感點(diǎn)1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質(zhì)量、進(jìn)度控制 1）明確施工單位返修隊(duì)伍，分片區(qū)責(zé)任制；

2）返修材料準(zhǔn)備，與項(xiàng)目部落實(shí)供貨期較長的材料供應(yīng)及時性，確保整改進(jìn)度；

3）整改質(zhì)量、進(jìn)度出現(xiàn)異常時，組織項(xiàng)目部、營銷客戶中心、物業(yè)技術(shù)部會議解決。

第三篇：西區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收方案

西區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收方案

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，北京鐵安物業(yè)管理有限公司針對西區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收，提出以下物業(yè)接管驗(yàn)收方案：

西區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收分為四個階段進(jìn)行：

第一階段：×月×日至×月×日圖紙資料的交接；

第二階段：現(xiàn)場查驗(yàn)和交換意見；

第三階段：工程遺留問題的整改和驗(yàn)收；

第四階段:：物業(yè)的交接。

一、圖紙資料的接管驗(yàn)收

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對接管物業(yè)需要交接的資料有明確規(guī)定，交接資料明細(xì)表，見附件《空軍指揮學(xué)院西區(qū)物業(yè)接管資料清單》。

資料交接大概需要一天的時間，我們將根據(jù)交接資料明細(xì)表對需要交接的資料進(jìn)行清點(diǎn)和登記。對于按規(guī)定應(yīng)交接而學(xué)院又沒有的資料，學(xué)院應(yīng)在一定的時間內(nèi)補(bǔ)交，無法補(bǔ)交的資料，應(yīng)給出書面的說明。

二、現(xiàn)場查驗(yàn)和交換意見

鐵安物業(yè)在接到西區(qū)物業(yè)的竣工圖紙后，將根據(jù)竣工圖紙和《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對西區(qū)物業(yè)逐項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)，這一階段大概需要一周時間。查驗(yàn)的公用設(shè)施設(shè)備包括：上下水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、暖衛(wèi)系統(tǒng)、室外上下水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、市政設(shè)施備、小區(qū)綠化、樓宇外立面、樓宇共用部位和公用設(shè)施設(shè)備。在查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)不符合竣工圖紙或《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的問題需要進(jìn)行分類登記，對登記的問題需要三方簽字確認(rèn)，待查驗(yàn)結(jié)束后對發(fā)現(xiàn)的問題交換意見，協(xié)商解決措施和時間。

三、工程遺留問題的整改和驗(yàn)收

對于在現(xiàn)場查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題，需要學(xué)院協(xié)調(diào)相關(guān)施工單位在一定時間內(nèi)進(jìn)行整改，整改完成后三方共同驗(yàn)收。施工單位拒不整改和無法整改的問題，若這些問題影響業(yè)主正常使用相關(guān)設(shè)施或?qū)碛锌赡芙o業(yè)主造成損失的話，鐵安物業(yè)將將不予驗(yàn)收接管。

四、物業(yè)的交接

在工程遺留問題整改完成后，需要交接的資料交接完畢后，雙方簽訂《西區(qū)前期物業(yè)委托管理合同》。鐵安物業(yè)從簽訂合同之日起就要承擔(dān)起，西區(qū)前期物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任（不包括另行收費(fèi)的設(shè)施設(shè)備）直至西區(qū)業(yè)主委員會成立。

第四篇：物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容

物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容： 物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容：

一、資料： 資料：

1、產(chǎn)權(quán)資料（1）用地批準(zhǔn)資料（2）項(xiàng)目批準(zhǔn)資料（3）施工許可證（4）用水、用電、用氣指標(biāo)批文。用水、用電、用氣指標(biāo)批文。（5）各業(yè)主聯(lián)絡(luò)單。內(nèi)容為：業(yè)主姓名、性別、業(yè)主 各業(yè)主聯(lián)絡(luò)單。內(nèi)容為：業(yè)主姓名、性別、的物業(yè)位置及面積朝向、業(yè)主的聯(lián)系電話及地址、的物業(yè)位置及面積朝向、業(yè)主的聯(lián)系電話及地址、業(yè)主的素 質(zhì)（與銷售部溝通）、業(yè)主付款方式和付款情況。與銷售部溝通）、業(yè)主付款方式和付款情況。）、業(yè)主付款方式和付款情況

2、技術(shù)資料（1）住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。（2）所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。（3）單位工程竣工驗(yàn)收證明書。單位工程竣工驗(yàn)收證明書。（4）地下管網(wǎng)竣工圖。地下管網(wǎng)竣工圖。（5）所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料（使 所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料（用說明書、檢驗(yàn)報(bào)告），隨機(jī)專用工具清單。用說明書、檢驗(yàn)報(bào)告），隨機(jī)專用工具清單。），隨機(jī)專用工具清單（6）水器具檢驗(yàn)合格證。水器具檢驗(yàn)合格證。（7）暖氣管道的試水、試壓記錄。暖氣管道的試水、試壓記錄。（8）消防驗(yàn)收許可證。消防驗(yàn)收許可證。（9）水路試壓記錄。水路試壓記錄。（10）房屋測繪驗(yàn)收資料。10）房屋測繪驗(yàn)收資料。
1

（11）房屋驗(yàn)收記錄。11）房屋驗(yàn)收記錄。（12）綠化平面圖。12）綠化平面圖。

二、房屋： 房屋：

1、主體及內(nèi)墻面

2、頂棚（層高），開間尺寸 頂棚（層高），開間尺寸），3、地坪

4、進(jìn)戶門、電表箱門、弱電箱門、水表箱門 進(jìn)戶門、電表箱門、弱電箱門、5、陽臺

6、衛(wèi)生間、廚房間 衛(wèi)生間、7、門窗

8、公共部位（樓梯走道）公共部位（樓梯走道）

9、外墻10、10、屋面

11、給排水、11、給排水、電器部分12、12、給水管13、13、排水管

14、空調(diào)、14、空調(diào)、雨水管 15 天然氣管道16、16、避雷帶17、17、配電箱

18、開關(guān)、插座（含電視機(jī)、電話、可視對講、寬帶網(wǎng)）

18、開關(guān)、插座（含電視機(jī)、電話、可視對講、寬帶網(wǎng)）19、19、電路回路測試
2

20、配電柜、20、配電柜、盤21、21、電纜22、22、電動機(jī)的驗(yàn)收要求23、23、水泵24、24、可視對講25、25、背景音樂系統(tǒng)26、26、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)27、27、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)28、28、電子巡更系統(tǒng)

三、室外總體及公共設(shè)施部分

1、室外排水工程

2、行車道路

3、小區(qū)景觀、小品 小區(qū)景觀、4、配套設(shè)施

5、綠化工程 6
、圍（護(hù)）欄（墻）

7、車棚

8、清潔配套設(shè)施

9、公布欄11、11、管理用房13、13、崗?fù)?0、10、消防系統(tǒng)12、12、有關(guān)居委會用房規(guī)定14、14、車庫

3

第五篇：物業(yè)接管驗(yàn)收全攻略

物業(yè)接管驗(yàn)收全攻略

物業(yè)的接管驗(yàn)收可分為分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部驗(yàn)收幾種。

①.分期驗(yàn)收

分期驗(yàn)收是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目經(jīng)過竣工驗(yàn)收并達(dá)到使用條件,且需要提前使用時所進(jìn)行的驗(yàn)收。例如住宅區(qū),每當(dāng)一批房屋建成并經(jīng)過竣工驗(yàn)收后,開發(fā)商為了加快資金的周轉(zhuǎn),急于交付業(yè)主使用,即可提前進(jìn)行接管驗(yàn)收,以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用,發(fā)揮其投資效益。②.單項(xiàng)工程驗(yàn)收

工程項(xiàng)目的某個單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產(chǎn)要求,經(jīng)過竣工驗(yàn)收,開發(fā)商可向業(yè)主發(fā)出交房通知。開發(fā)商應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況、公共設(shè)施設(shè)備等,然后會同物業(yè)管理公司組織驗(yàn)收小組共同進(jìn)行接管驗(yàn)收。

③.全部工程驗(yàn)收

全部工程驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)方案,對居住小區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一的整體驗(yàn)收。泉州市秋實(shí)物業(yè)管理公司在接管刺桐豪園時,便是采用此方法。該公司推行ISO9001:2000國際質(zhì)量管理體系。在接管刺桐豪園時,制訂了自己的標(biāo)準(zhǔn),他們的標(biāo)準(zhǔn)是在參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的基礎(chǔ)上,根據(jù)豪園的建筑、設(shè)施和設(shè)備的特點(diǎn)與驗(yàn)收特點(diǎn)而制訂的。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的制訂使接管驗(yàn)收有了依據(jù),同時也為具體操作帶來了便利。

其工作程序如下圖:

公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)接管驗(yàn)收指令

↓

公司組建接管驗(yàn)收小組

↓

作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

↓

進(jìn)行資料驗(yàn)收移交

要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料

驗(yàn)收是否合格

(是)↓(否)

進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收

要求開發(fā)商限時整改

是否合格

(是)↓(否)

記錄歸檔

接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作、資料的接管驗(yàn)收、硬件設(shè)施設(shè)備和驗(yàn)收遺留問題的處理等。

①.接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前,物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組,對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗(yàn)收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

在接到公司領(lǐng)導(dǎo)的接管驗(yàn)收指令后,公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照領(lǐng)導(dǎo)要求抽調(diào)業(yè)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成:公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作;管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作;管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋主體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底,制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃;提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù);準(zhǔn)備好《房屋主體接管驗(yàn)收表》、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問題整改表》等接管驗(yàn)收記錄表格。

②.資料的接管驗(yàn)收

開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細(xì)內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。

③.硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收

a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容有:主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。

對主體硬件的接管驗(yàn)收,主要是對主體結(jié)構(gòu)、門窗、水電部份進(jìn)行驗(yàn)收。

對主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收主要是檢查屋面是否積水、滲漏;樓面有無空鼓,是否露筋;內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫,有無污漬;門窗是否開啟自如,有無晃動和裂縫,位置是否準(zhǔn)確,有無翹曲變形;電器插座、開關(guān)安裝是否牢固;水表、電表安裝是否牢固,有無損傷,讀數(shù)是否正常;給水設(shè)施有無滲漏、銹跡,壓力是否足夠;地漏、排水管道接口是否密實(shí),有無滲漏、堵塞現(xiàn)象,排水是否流暢。驗(yàn)收時如發(fā)現(xiàn)問題,記錄在案,并要求開發(fā)商整改,直至合格。

b).公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括:天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報(bào)箱等的驗(yàn)收。

對公共配套設(shè)施的接管驗(yàn)收,主要驗(yàn)收道路路面是否平整,有無水泥塊、斷裂;消防箱標(biāo)識是否清楚,玻璃是否完好,消防設(shè)施配件是否齊全,消防管標(biāo)識是否明顯,有無漏水,水壓是否充足;該小區(qū)的停車場為地下停車場,所以檢查照明是否充足,標(biāo)識是否清楚,安全設(shè)施、排水設(shè)施是否良好;小區(qū)花園綠化的樹種、綠化水管布局的合理性,綠化水管的閥門開關(guān)是否靈活、安裝穩(wěn)固。如發(fā)現(xiàn)問題,及時向開發(fā)商提出意見,要求整改。

c).機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符,配件是否齊全,工作狀態(tài)是否良好運(yùn)轉(zhuǎn)等。

對變配電設(shè)備的驗(yàn)收,以設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護(hù)裝置齊全,標(biāo)識清楚,機(jī)房配置齊全,通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。對電梯設(shè)備的接管驗(yàn)收,以以設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,動行平穩(wěn),安裝符合規(guī)范,有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證,機(jī)房設(shè)置合理,配件安全,標(biāo)識清楚,表面光潔平整、明亮為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

總之,硬件設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

④.接管驗(yàn)收遺留問題的處理

a).遺留問題的登記確認(rèn):對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》(附件一)中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn);對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)備設(shè)施問題登記表》(附件二)中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

b).對資料遺留問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

c).對物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問題,一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備忘。

⑤.《接管驗(yàn)收遺留資料登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題

物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié),管理公司要高度重視,嚴(yán)格把關(guān),物別要注意以下事項(xiàng):

①.接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收為合格工程,但并不意味著接管驗(yàn)收就沒有問題.竣工驗(yàn)收是從大方面把握質(zhì)量關(guān),許多無關(guān)宏旨的小問題不在竣工驗(yàn)收質(zhì)量的范圍內(nèi)。如墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏排水不暢等等,這些問題一般不影響竣工驗(yàn)收的通過。但物業(yè)管理公司準(zhǔn)備接管時,卻要將類似這樣的細(xì)小問題逐一列明,要建設(shè)單位承諾在一定期限內(nèi)整改。這表明,在接管前物業(yè)有任何問題均應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。②.現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個物業(yè)同時移交

雖然規(guī)定物業(yè)要經(jīng)過綜合驗(yàn)收后方可交付使用,但末等綜合驗(yàn)收就急于交付的情況時有發(fā)生。特別在設(shè)備方面,調(diào)試驗(yàn)收合格一項(xiàng)就移交一項(xiàng),今天接管了電梯系統(tǒng),幾個月后又接管空調(diào)系統(tǒng),至于消防系統(tǒng)的移交可能更遲。因此,物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不能簽字接管,不然就要背著責(zé)任走。

③.接管驗(yàn)收一定要定明接管日期,以便劃清責(zé)任界線

物業(yè)管理公司只對接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負(fù)責(zé),如在保質(zhì)其內(nèi),非人為因素的問題仍由開發(fā)商或施工單位負(fù)責(zé)。若由于開發(fā)商在施工驗(yàn)收合格后未能及時移交物業(yè)管理公司接管,使物業(yè)管理公司接管后的設(shè)備保持期縮短,物業(yè)管理公司應(yīng)將開發(fā)商提出,爭取補(bǔ)回原來保質(zhì)期。

驗(yàn)收資料的收集整理

資料收集整理的程序

物業(yè)接管驗(yàn)收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大,如果沒有遵循一定的程序,會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作,物業(yè)管理公司一般按以下程序進(jìn)行:

①.制訂收集整理計(jì)劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是制訂一個好的計(jì)劃。由于接管驗(yàn)收應(yīng)收集的資料數(shù)量大、涉及面廣,如果沒有制訂一個計(jì)劃,難免會有一些資料漏掉。走好這一步,具體工作就可以按這個框架來一步步完成。一個好的計(jì)劃應(yīng)當(dāng)是涉及到物業(yè)的每一方面。接管驗(yàn)收小組制訂好計(jì)劃,應(yīng)當(dāng)反復(fù)檢查計(jì)劃應(yīng)收集整理資料是否有遺漏。

②.深入現(xiàn)場,實(shí)地收集。物業(yè)接管驗(yàn)收小組在與開發(fā)商移交資料前,要下到物業(yè)現(xiàn)場,按計(jì)劃收集統(tǒng)計(jì)需收集資料的數(shù)量、型號等情況,并記錄在案,使物業(yè)管理公司做到自己心里有數(shù),以便于在資料移交時,考察資料的準(zhǔn)確性、真實(shí)性。

③.資料的移交。接管驗(yàn)收小組在與開發(fā)商進(jìn)行資料移交時,應(yīng)把開發(fā)商移交的資料與自己實(shí)地收集到的資料進(jìn)行對照,必需是相符才可以簽字接管。如果不相符,出現(xiàn)資料不全、不準(zhǔn)確或不真實(shí)等問題,應(yīng)責(zé)返開發(fā)商,并要求開發(fā)商補(bǔ)全。

④.資料的整理。資料移交接管完以后,應(yīng)對資料進(jìn)行整理。整理時應(yīng)先搭建一個目錄框架,然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理,歸納到各個目錄下,并進(jìn)行裝訂。對每一類的資料進(jìn)行命名,并在每一類首頁注明簡要內(nèi)容,以便于隨時調(diào)用。

⑤.資料的存檔。移交收集到的資料整后,應(yīng)將資料復(fù)印兩份,一份送往公司行政部存檔,另一份留存該小區(qū)管理處存檔,以便于今后的小區(qū)管理。

資料收集整理的形式

資料的表現(xiàn)的形式有很多種,并不僅僅局限于文字,我們可以用圖表、照片等手段使得資料中原本抽象的數(shù)字或難以用文字表達(dá)的項(xiàng)目變的生動且美觀。如小區(qū)分布圖,可用彩色圖片加以美化;小區(qū)內(nèi)的戶型可用戶型結(jié)構(gòu)圖加以表達(dá);小區(qū)內(nèi)不同戶型的數(shù)量,可用柱狀圖、砌餅圖等圖表表示;機(jī)電設(shè)備的調(diào)試報(bào)告數(shù)據(jù),可用柱狀圖、曲線圖等加以表現(xiàn);還有一些設(shè)備設(shè)施無

法用文字描述,可直接用照片進(jìn)行描述。在竣工驗(yàn)收中存檔下的報(bào)告、文件也可作為資料的存檔形式,這種形式的資料更顯的真實(shí)、有說服力。至于這些豐富的表現(xiàn)形式要怎樣去運(yùn)用,則要視各公司的特點(diǎn)及具體情況而論。

資料收集整理的內(nèi)容

在接管驗(yàn)收時,開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的資料:

①.物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:包括項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告;規(guī)劃許可證;投資許可證;土地使用合同;建筑施工許可證;用地紅線圖。

②.綜合竣工驗(yàn)收資料:主要包括竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書;建設(shè)消防驗(yàn)收合格證;公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書;供水合同;供電協(xié)議書、許可證;有線電視合格證;通信設(shè)施合格證;電梯準(zhǔn)用證。

③.施工設(shè)計(jì)資料:地質(zhì)報(bào)告書;全套設(shè)計(jì)圖紙;圖紙會審記錄;設(shè)計(jì)變更通知單;工程預(yù)決算報(bào)告書;重要的施工會議紀(jì)要;隱蔽工程驗(yàn)收記錄;沉降觀測記錄;其他可能會影響將來管理的原始記錄。

④.機(jī)電設(shè)備資料:機(jī)電設(shè)備出廠合格證;機(jī)電設(shè)備使用說明書(要求中文);機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告;設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

⑤.業(yè)主資料:已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

完善竣工驗(yàn)收的必要措施

反復(fù)驗(yàn)收

現(xiàn)在的驗(yàn)收程序,一般是這樣的:首先是開發(fā)、承建單位介紹情況,然后由專家們分專業(yè)下現(xiàn)場驗(yàn)收,之后重新聚集,分專業(yè)講評、打分、定級,由開發(fā)、承建單位表態(tài),最后在驗(yàn)收報(bào)告上會簽,并對需要整改的項(xiàng)目提出處理意見。

講評時應(yīng)詳細(xì)地做好記錄,并搞一個驗(yàn)收紀(jì)要;對于存在的問題,應(yīng)列出整改一覽表,并定出整改期限。期限結(jié)束后,應(yīng)對存在問題的再次檢查,直至完全整改完畢為止,再發(fā)合格證。否則,很有可能把工程質(zhì)量不合格或配套不完善的物業(yè)流入市場,給物業(yè)管理公司和業(yè)主(或使用人)帶來管理或使用上的諸多麻煩。

意見及時

在講評之前,驗(yàn)收部門應(yīng)與物業(yè)管理公司合議一次,理由是物業(yè)管理公司通過較長時間的耳濡目染,或通過參加前期介入,對建設(shè)情況的內(nèi)幕和存在的問題還是比較了解的,他們的意見很有參考價值。

物業(yè)管理公司在合議時,應(yīng)及時提出意見。驗(yàn)收時不把問題暴露全面,事后再提整改意見,那是白費(fèi)心機(jī)的?！叭思医ㄔO(shè)局都通過了,你們物業(yè)管理公司有什么資格在這邊糾纏不休”,包括承建單位在內(nèi),沒有人會理你的。

驗(yàn)收全面

目前的驗(yàn)收,對室內(nèi)的裝修、水電設(shè)施看得比較多,而對室外的公共部分看的比較少。例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致,化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范,水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品,停車場、道路是否符合要求;避雷系統(tǒng)是否可*,等等。而這些是物業(yè)管理公司最關(guān)心的。因此,應(yīng)引起重視,避免顧此失彼。

科學(xué)驗(yàn)收

目前的驗(yàn)收,一般是憑眼力和經(jīng)驗(yàn),應(yīng)增加一些測試儀器、儀表。該試壓的就試壓,該試流量的就試流量,該測負(fù)荷能力的就測負(fù)荷能力。盡量用科學(xué)的檢測方法,對物業(yè)進(jìn)行科學(xué)的驗(yàn)收。