第一篇：樓宇接管程序細(xì)則

接管驗(yàn)收整體計(jì)劃

一、依照業(yè)主方──昌吉州檢察院、社保局之要求,根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布,1991年7月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合州檢察院、社保局辦公大樓、住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為：檢、社水岸小區(qū)）實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度,我司將對(duì)檢、社水岸小區(qū)接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行: A、辦公層區(qū)域:11月1日到12月31日

B、住宅和各設(shè)備房部分及地下車(chē)庫(kù):1月1日到2月28日

二、接管必備資料如下

1.竣工工程項(xiàng)目一覽表,包括竣工工程名稱(chēng)、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工日期等;2.設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等;3.工程項(xiàng)目竣工圖;4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書(shū)和驗(yàn)收記錄,預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄;5.隱蔽工作驗(yàn)收記錄;6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等;7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄;8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄;9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10.圖紙會(huì)審記錄,設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單;11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說(shuō)明;12.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件;13.所有工程項(xiàng)目通過(guò)國(guó)家部門(mén)驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書(shū),如水、電、電話(huà)、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理檢、社水岸小區(qū)之基本資料,并需永久保存,以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。

三、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成: 1.五星物業(yè)管理有限公司

檢、社水岸小區(qū)物業(yè)管理處(管理部、工程部)2.其它相關(guān)人員

四、接管驗(yàn)收原則

以建筑商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作準(zhǔn)備階段

1.1熟悉接管各層面的情況

1.2接管工作應(yīng)備文件

a.驗(yàn)收接管流程

b.相關(guān)驗(yàn)收文件

c.相關(guān)驗(yàn)收

表格

d.成品保護(hù)方案

1.3 接管人力與器具準(zhǔn)備

1.4 接管前人員培訓(xùn)

2.接管工作運(yùn)作階段

2.1進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng),由物業(yè)公司、建筑商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。

2.2按照準(zhǔn)備階段中所制各類(lèi)驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。

2.3接管完畢,填寫(xiě)表格,重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相,一式二份,一份交建筑商,一份由管理公司存檔備案。

2.4接管合格,鑰匙移交管理處。

3.接管繕后階段

3.1接照接管原則與表格,將不合格部分進(jìn)行匯總,并通知建筑商限期整改。

3.2對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn),并作出記錄。

3.3對(duì)整改情況進(jìn)行檢查,并對(duì)整改情況作出定論。

3.4對(duì)已接管樓層安排人員定時(shí)或不定時(shí)巡視,確保檢、社水岸小區(qū)各功能及設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常。

3.5對(duì)部分成品(如:地面、墻面、天花、電梯等)進(jìn)行保護(hù)。

物業(yè)驗(yàn)收移交程序

根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主(或租戶(hù))入住的情況不同,建筑商(或大業(yè)主)可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn) 2 收接管,但項(xiàng)目的最終移交是在通過(guò)政府有關(guān)職能部門(mén)和建筑商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗(yàn)收通過(guò)為準(zhǔn)。

一、物業(yè)驗(yàn)收條件

物業(yè)要驗(yàn)收移交,必須滿(mǎn)足以下首要條件:

1.提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明);

2.提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說(shuō)明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料;

3.提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款;

4.出示政府有關(guān)職能部門(mén)(詳見(jiàn)附表)驗(yàn)收證明;

5.提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話(huà)及聯(lián)系人資料;

6.提供必要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn);

7.提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告;

8.清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。

二、拒絕驗(yàn)收

對(duì)以下情況,物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè):

1.嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī);

2.未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門(mén)的驗(yàn)收;

3.工地與交付物業(yè)不能有效隔離;

4.機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉;

5.其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)。

三、缺陷整改

對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況,管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄,以供建筑商(或大業(yè)主)督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改,對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問(wèn)題比較嚴(yán)重,則向建筑商(或大業(yè)主)建議暫緩驗(yàn)收,待整改完成后重新驗(yàn)收。

四、試運(yùn)行

若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收,但由于小業(yè)主(或租戶(hù))入住需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng),管理公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收,并嚴(yán)格按建筑商(或大業(yè)主)的書(shū)面指令進(jìn)行管理和操作,在此期間,技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān),若發(fā)生任何問(wèn)題或意外,除管理公司人為原因外,責(zé)任由建筑商(或大業(yè)主)及其承包商負(fù)責(zé),對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議,清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。

五、驗(yàn)收通過(guò)

被驗(yàn)收物業(yè)完好,設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常,所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求,場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈,經(jīng)有關(guān)各方書(shū)面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò),建筑商(或大業(yè)主)應(yīng)督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品備件和專(zhuān)用工具,物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。

六、保修期

按正常情況,物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束,正式進(jìn)入保修期,但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程,在此期間,有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期,故需要建筑商(或大業(yè)主)與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期1起始日期,書(shū)面通知物業(yè)公司,而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng),若需要簽續(xù)保合同,建筑商(或大業(yè)主)應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料

在物業(yè)驗(yàn)收接管前,建筑商/業(yè)主須提供有關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖,分類(lèi)立卷,在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理公司歸檔保存,若驗(yàn)收時(shí)尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明,竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。

物業(yè)管理公司將參考這些技術(shù)資料對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng),一般需要遞交以下技術(shù)資料,但不限于此列:

一、土建、裝修需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設(shè)計(jì)說(shuō)明;

2.總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖;

3.裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門(mén)窗及幕墻等材料表);

4.質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門(mén)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;

5.土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料;

6.房屋面積測(cè)量報(bào)告;

7.物業(yè)沉降測(cè)試報(bào)告;

8.防水工程的盛水試驗(yàn)報(bào)告;

9.隱蔽工程驗(yàn)收鑒證。

二、弱電系統(tǒng)需要的資料

1.各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)(包括屋宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話(huà)和綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)等);

2.各弱電系統(tǒng)圖、平面圖;3.弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.消防局、技防辦、音像管理處、有線(xiàn)電視臺(tái)、國(guó)家安全局、電話(huà)發(fā)展總公司等政府職能部門(mén)的驗(yàn)收合格證明;

5.設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說(shuō)明等。

三、電氣系統(tǒng)需要的資料

1.高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè);

2.所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說(shuō)明;

3.電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.供電局驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;

5.各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告;

6.避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測(cè)試報(bào)告、防雷辦驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

四、給排水需要的資料

1.噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè);

2.消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖;

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.消防局驗(yàn)收批文,衛(wèi)生防疫站、自來(lái)水、城市排水檢測(cè)站和質(zhì)驗(yàn)站等政府職能部門(mén)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;

5.消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗(yàn)測(cè)報(bào)告;

6.污水處理系統(tǒng)竣工圖紙,衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文;

7.蓄水池、水箱和開(kāi)水器水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。

五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1.空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè);

2.空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖;

3.空調(diào)機(jī)組(熱泵機(jī)組)、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤(pán)管等設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.消防局驗(yàn)收批文;

5.空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備試壓、調(diào)試報(bào)告。

六、動(dòng)力設(shè)備需要的資料

1.應(yīng)急發(fā)電機(jī)和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè);

2.應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖,天然氣調(diào)壓站平面圖和天然氣系統(tǒng)圖、平面圖;

3.勞動(dòng)局、質(zhì)檢站及天然氣公司有關(guān)驗(yàn)收證明;

4.應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報(bào)告、產(chǎn)品合格證書(shū);

5.天然氣管道的試壓報(bào)告。

七、電梯驗(yàn)收提交資料

電梯正式驗(yàn)收移交前,施工單位需遞交以下資料,以便使物業(yè)管理公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理,以下為電梯移交時(shí)必須提供的資料,但不限于此:

1.市建委質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運(yùn)行證“;

2.市技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”;

3.電梯技術(shù)規(guī)格說(shuō)明書(shū);

4.電梯出廠合格證及產(chǎn)地來(lái)源證;

5.電梯裝箱清單;

6.電梯管理與使用手冊(cè);

7.電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn);

8.電梯操作說(shuō)明書(shū);

9.電梯維修保養(yǎng)手冊(cè);

10.電梯安裝圖紙;

11.電梯機(jī)械及電氣控制圖紙;

12.電梯備品備件清單;

13.電梯操作培訓(xùn)手冊(cè);

14.電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄;

15.電梯應(yīng)急維修電話(huà);16.電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話(huà)、傳真等資料。

八、其他需要的資料

建筑商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。

竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)

承包單位在物業(yè)移交前,須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“手冊(cè)“),以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理,一般有以下要求: 1.承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè),以便物業(yè)管理公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。

2.手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印,文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè),以減少每?jī)?cè)的厚度,不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔,并附有清楚的目錄指示,以便操作人員翻查參考。

4.為使手冊(cè)便于使用,并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易 破損,手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印,配上堅(jiān)硬的封面和書(shū)背,并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。5.手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄,按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié) 內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí), 則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若 遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖 ,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明,竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。

6.系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。

B.詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。

C.系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線(xiàn)圖,并說(shuō)明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。

D.提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù),并預(yù)留一定的空位 以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。

E.系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說(shuō)明 7.設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。

B.詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。

C.所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料,包括每塊電路板的電路圖,以及所有電子元件的布置圖。如有需要,還需提供部件分解圖,以顯示各部件的位置。

D.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。

E.所有設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、合格簽證書(shū)、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。

8.系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)。

B.設(shè)備更換部件的程序和要求。

C.從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說(shuō)明,調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。

D.執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。

E.常見(jiàn)故障處理和解決方法。

F.提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度, 列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。

9.安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容): A.各類(lèi)設(shè)備的保護(hù)操作程序。

B.對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說(shuō)明。

C.電氣事故保護(hù) D.機(jī)械事故保護(hù)

E.火災(zāi)和爆炸事故保護(hù)

F.化學(xué)事故保護(hù)

G.在處理燃料和化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù)

H.急救和事故報(bào)告

10.在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專(zhuān)用軟件,需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.軟件內(nèi)容目錄表打印本。

B.流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說(shuō)明。

C.特殊的軟件和工具的使用說(shuō)明。

D.程序設(shè)計(jì)和系統(tǒng)使用手冊(cè)。

E.應(yīng)用的基本軟件、專(zhuān)用工具和通用軟件資料,便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。

11.列出每一種型號(hào)設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠商和代理商名單,并詳細(xì)列明這些廠商的地址、電話(huà)及圖文傳真號(hào)碼。

12.列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專(zhuān)用工具清單。

物業(yè)驗(yàn)收管理制度

1.物業(yè)交接管理

2.驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

驗(yàn)收小組根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙,按設(shè)計(jì)和施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃,按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收;驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn),由開(kāi)發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收和移交工作。驗(yàn)收小組按開(kāi)發(fā)商提供的竣工圖,設(shè)備清單,所有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書(shū),設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗(yàn)報(bào)告等,在開(kāi)發(fā)商組織下進(jìn)行驗(yàn)收。

3.驗(yàn)收的實(shí)施

驗(yàn)收小組在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中,按專(zhuān)業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收;主要驗(yàn)收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號(hào)、制造廠,并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中,檢驗(yàn)出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備,提出書(shū)面《整改報(bào)告》返回開(kāi)發(fā)商。由開(kāi)發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。

4.驗(yàn)收后的處理工作

驗(yàn)收小組專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)分工寫(xiě)出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,寫(xiě)出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見(jiàn)書(shū),呈交公司項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人。對(duì)不合格的設(shè)備、設(shè)施,寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告,上呈開(kāi)發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交,并辦理有關(guān)手續(xù)。驗(yàn)收小組要填寫(xiě) 物業(yè)竣工資料驗(yàn)收記錄,填寫(xiě)物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù),會(huì)同建筑商、施工單位簽字生效,將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。

5.驗(yàn)收后不合格的處理工作

對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備,整改落實(shí)實(shí)施后,驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)證,并在《整改報(bào)告》中記錄結(jié)果,整改合格后進(jìn)行正式的驗(yàn)收。對(duì)監(jiān)理公司移交的竣工圖,在《交接記錄》中記錄。6.設(shè)備驗(yàn)收

設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合;主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合。

7.相關(guān)記錄: 7.1《管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收?qǐng)?bào)表》

7.2《消防設(shè)施驗(yàn)收記錄表》

7.3《隱蔽工程驗(yàn)收記錄表》

7.4《照明工程驗(yàn)收記錄表》

7.5《設(shè)備驗(yàn)收交接表》

7.6《機(jī)房驗(yàn)收交接表》

7.7《給排水設(shè)備驗(yàn)收記錄表》

7.8《高低壓配電系統(tǒng)檢查表》

7.9《單元設(shè)備工程驗(yàn)收記錄表》

7.10《辦公樓公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》

7.11《辦公樓單元驗(yàn)收交接表》

7.12《商鋪單元驗(yàn)收交接表》

7.13《空調(diào)工程驗(yàn)收記錄表》

房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

一、主題內(nèi)容與適用范圍

1.為確保房屋住用的安全和正常的使用功能,明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng),特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

2.本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗(yàn)收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗(yàn)收可參照使用。

二、引用標(biāo)準(zhǔn)

GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

CJB13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

三、新建房屋的接管驗(yàn)收

1.新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

2.接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件:(1)建設(shè)工程全部施工完畢,并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格(分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離);(2)供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;(3)房屋幢、戶(hù)編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。

3.接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料:(1)產(chǎn)權(quán)資料: a、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;b、用地批準(zhǔn)文件;c、建筑執(zhí)照;d、建筑分層、分單元面積表;e、行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格的證書(shū)、批文;f、拆遷安置資料。

(2)技術(shù)資料: a、竣工圖---包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙;b、地質(zhì)勘察報(bào)告;c、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告;d、工程預(yù)決算;e、圖紙會(huì)審記錄;f、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);g、隱蔽工程驗(yàn)收簽證;h、沉降觀察記錄;10 i、竣工驗(yàn)收證明書(shū);j、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū);k、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū);l、水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū);m、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報(bào)告和使用說(shuō)明書(shū);n、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;o、供水、供暖的試壓報(bào)告。

4.接管驗(yàn)收程序

(1)建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。

(2)接管單位按“3.2”和“3.3”條進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的,應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

(3)接管單位會(huì)同建設(shè)單位按“3.5”條進(jìn)行檢驗(yàn)。

(4)對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,按第三條第六款的規(guī)定處理。

(5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

5.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

(1)主體結(jié)構(gòu)

a、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ7的允許變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。

b、鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過(guò)GBJ10的規(guī)定值。

c、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫。

d、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無(wú)蟻害,其構(gòu)件的選材,必須符合GBJ206中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。

e、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。

(2)外墻不得滲水。

(3)屋面

a、各類(lèi)屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏。

b、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

c、陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。

(4)樓地面

a、面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直,無(wú)缺棱掉角。

b、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不 應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。

c、木樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。

(5)裝修

a、鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固,無(wú)翹曲變形,開(kāi)關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密,木門(mén)窗縫隙適度。

b、進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作,門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶(hù)門(mén)上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

c、木裝修工程應(yīng)表面光潔,線(xiàn)條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢。

d、門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿(mǎn),粘貼牢固。

e、抹灰應(yīng)表面平整,油灰飽滿(mǎn),粘貼牢固。

f、飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽(yáng)角與線(xiàn)腳順直,無(wú)缺棱掉角。

g、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

(6)電氣

a、電氣線(xiàn)路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線(xiàn)連接必須緊密,鋁導(dǎo)線(xiàn)連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線(xiàn)時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線(xiàn)間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1M?/KV。

b、應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電器接地裝置。

c、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。

d、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

e、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層,曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

f、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線(xiàn)。

g、除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

(7)水、衛(wèi)生、消防

a、管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

b、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

c、衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè),出戶(hù)管長(zhǎng)不宜超過(guò)8M,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。d、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正,牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。

e、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。

f、消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。

(8)采暖

a、采暖工程驗(yàn)收時(shí)間,必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。

b、鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全,不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。

c、爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn),爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦,且無(wú)雜音,不跑偏,不凸起,不受卡,返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

d、各種儀器、儀表應(yīng)齊精確,安全裝置必須靈敏、可靠、控制門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。

e、爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活,閉合嚴(yán)密,風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

f、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。

g、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

h、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。

i、鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常,無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全,水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

j、經(jīng)過(guò)48H連續(xù)試運(yùn)行,鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

(9)冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組

a、冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正,配件齊全,由原廠或授權(quán)單位檢驗(yàn)合格。

b、與冷凍機(jī)/熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔,風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正,無(wú)變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

c、各管道、管件安裝符合要求,保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。

d、各類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)儀器、儀表齊全準(zhǔn)確,自動(dòng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

e、機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn),無(wú)異常撞擊聲及雜音,無(wú)劇烈振動(dòng),顯示屏顯示正常,各類(lèi)指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。

f、各輔助設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)雜音。冷卻塔效果良好無(wú)嚴(yán)重飄水,水泵運(yùn)行平穩(wěn),揚(yáng)程,流量符合要求。

g、經(jīng)過(guò)一段時(shí)間連續(xù)運(yùn)行,冷凍機(jī)/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能,機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計(jì)要求。

h、新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常,無(wú)異聲。

i、冷凝水管道暢通無(wú)滲水,集水盤(pán)排水情況良好,無(wú)倒泛水,連續(xù)運(yùn)行無(wú)滴水,保溫良好。

(10)附屬工程及其他

a、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

b、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。

c、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

d、房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

e、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱,其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

f、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通,無(wú)阻塞物。

g、單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。

h、群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

6.質(zhì)量問(wèn)題的處理

(1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題,必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修,直至合格。

影響相鄰房屋的安全問(wèn)題,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

2)對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題,可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修,也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法,由接管單位處理。

7.原有房屋的接管驗(yàn)收

(1)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件: a、房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚;b、土地使用范圍明確。

(2)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

1、產(chǎn)權(quán)資料: a、房屋所有權(quán)證;b、土地使用權(quán)證;c、有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議;d、房屋分戶(hù)使用清冊(cè);e、房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。

2、技術(shù)資料: a、房地產(chǎn)平面圖;b、房屋分間平面圖;c、房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

(3)接管驗(yàn)收程序

a、移交人書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。

b、接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進(jìn)行審核。對(duì)具備條件的,應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

c、接管單位會(huì)同移交人按第四條第四款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。

d、對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問(wèn)題,按第四條第五款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。

e、交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)房屋使用狀況。

f、經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

g、移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項(xiàng)移交。

(4)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

a、以CJ13和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。

b、從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

c、檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

d、查驗(yàn)房屋使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況)。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。

(5)危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理

a、屬有危險(xiǎn)的房屋,應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后,始得接管。

b、屬有損壞的房屋,由移交人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修,也可采用其他補(bǔ)償形式。

c、屬法院判決沒(méi)收并通知接管的房屋,按法院判決辦理。

8.交接雙方的責(zé)任

(1)為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

(2)接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié) 議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。

(3)房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位,共同分析研究,查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

(4)對(duì)接管的房屋質(zhì)量有爭(zhēng)議而又不能協(xié)商解決時(shí),雙方均可請(qǐng)房屋所在地的質(zhì)檢部門(mén)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)裁決。

5.1 新建房屋自驗(yàn)收接管之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。

昌吉市五星物業(yè)有限公司

二〇一一年十一月五日

第二篇：驗(yàn)收接管程序

驗(yàn)收接管程序

1.目的：規(guī)范驗(yàn)收接管程序

2.適用范圍：綠化施工工程，綠化改造工程

3.定義：質(zhì)保期：就是綠化施工工程或綠化改造工程施工結(jié)束后，根據(jù)合同應(yīng)由責(zé)任方進(jìn)行繼續(xù)養(yǎng)護(hù)的時(shí)期。4.職責(zé)：

4.1項(xiàng)目綠化主管會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程竣工情況，并做好相應(yīng)記錄。

4.2項(xiàng)目綠化主管簽署初驗(yàn)意見(jiàn)。

4.3項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目綠化主管會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)合同履行情況。

5.控制要求和方法： 5.1.竣工初驗(yàn)

5.1.1施工單位在苗木全部種植完畢后，向項(xiàng)目綠化主管提交報(bào)告及初驗(yàn)申請(qǐng)，如施工單位在完工后不申請(qǐng)，項(xiàng)目綠化主管主動(dòng)向施工方索要各種資料和初驗(yàn)申請(qǐng)。

5.1.2施工單位應(yīng)同時(shí)遞交工程綠化設(shè)計(jì)圖、工程竣工圖等相關(guān)資料，5.1.3項(xiàng)目綠化主管會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程竣工情況，并做好相應(yīng)記錄。（記錄表見(jiàn)附件）5.1.4在初驗(yàn)過(guò)程中應(yīng)著重注意以下事項(xiàng)：

a）苗木種植種類(lèi)、數(shù)量、位置是否與圖紙相符； b）苗木規(guī)格是否符合設(shè)計(jì)要求； c）苗木生長(zhǎng)情況及保護(hù)措施是否符合要求； d）施工場(chǎng)地是否按要求清理干凈；

e）所有綠化植物是否確實(shí)種植完畢，符合設(shè)計(jì)要求。

5.1.5對(duì)于沒(méi)有上述問(wèn)題的，項(xiàng)目綠化主管簽署初驗(yàn)意見(jiàn)，正式進(jìn)入質(zhì)保養(yǎng)護(hù)期。

5.1.6如有問(wèn)題的，項(xiàng)目綠化主管給施工方發(fā)出整改工作單。并擇期復(fù)驗(yàn)。

5.2.質(zhì)保養(yǎng)護(hù)期滿(mǎn)驗(yàn)收

5.2.1施工單位在養(yǎng)護(hù)期滿(mǎn)過(guò)后，填寫(xiě)?zhàn)B護(hù)期間自檢情況報(bào)告及養(yǎng)護(hù)期滿(mǎn)復(fù)驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告，申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)。

5.2.2項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目綠化主管會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)苗木養(yǎng)護(hù)情況。

合格苗木必須符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

a）喬灌木長(zhǎng)勢(shì)良好，沒(méi)有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象；

b）喬灌木種植位置適當(dāng)，高低錯(cuò)落有致，外形美觀，造型、修剪合理；

c）喬灌木規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求； d）枝葉無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)蛀干害蟲(chóng)；

e）喬木保護(hù)措施得當(dāng)，有護(hù)樹(shù)架，無(wú)倒伏、搖動(dòng)現(xiàn)象；

f）無(wú)裸露土面，草坪及地被植物無(wú)雜草或雜草率小于5棵/m2； g）施工場(chǎng)地?zé)o殘留垃圾、余土。5.2.3不合格苗木及枯死、生長(zhǎng)不良苗木限在一周內(nèi)補(bǔ)種整改完畢。新補(bǔ)種部分，要從補(bǔ)種工作完畢起重新計(jì)算養(yǎng)護(hù)期。

5.2.4項(xiàng)目綠化主管對(duì)檢驗(yàn)合格苗木及綠化項(xiàng)目簽署復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)及接管意見(jiàn)。5.2.5退質(zhì)保金

項(xiàng)目綠化主管簽字承接后，向公司綠化主管提交書(shū)面報(bào)告，公司綠化主管簽字，并交給總經(jīng)理簽字，按總經(jīng)理批示退質(zhì)保金 6.支持性文件.驗(yàn)收后的資料整理

將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔： a）綠化工程合同； b）綠化工程設(shè)計(jì)圖； c）綠化工程竣工圖。

第三篇：樓宇及物業(yè)設(shè)備的接管驗(yàn)收工作指引

樓宇及物業(yè)設(shè)備的接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1目的和范圍

1.1目的本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)明確規(guī)定了規(guī)范YY物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管的工作程序、工作內(nèi)容和方法，從而物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，滿(mǎn)足業(yè)主和用戶(hù)的需求。

1.2適用范圍

適用于YY物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或業(yè)主委員會(huì)簽定的《物業(yè)管理委托合同》所約定的各類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目，包括大廈、住宅小區(qū)、工業(yè)廠房、商業(yè)等建筑主體以及公用設(shè)備、設(shè)施。

2接管驗(yàn)收操作規(guī)程內(nèi)容

2.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組，明確各小組工作職責(zé)

2.2接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

a.新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理項(xiàng)目客戶(hù)部應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿(mǎn)足業(yè)主的質(zhì)量要求。

2.3成立物業(yè)接管小組

a.在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

b.接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成：

--公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；

--物業(yè)部客戶(hù)服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；

--物業(yè)部工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

2.4接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：

a.接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

b.與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

c.派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

d.提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；e.準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

--《房屋本體接管驗(yàn)收表》；

--《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

--《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

--《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。

2.5資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。

a.物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

b.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

c.規(guī)劃許可證；

d.投資許可證；

e.土地使用合同；

f.建筑開(kāi)工許可證；

g.用地紅線(xiàn)圖。

2.6綜合竣工驗(yàn)收資料：

a.竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個(gè)專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)布置竣工圖）；

b.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；

c.建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；

d.公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；

e.供水合同；

f.供電協(xié)議書(shū)、許可證；

g.供氣協(xié)議書(shū)、許可證；

h.光纖合格證；

i.通信設(shè)施合格證；

j.電梯準(zhǔn)用證。

2.7施工設(shè)計(jì)資料：

a.地質(zhì)報(bào)告書(shū)；

b.全套設(shè)計(jì)圖紙；

c.圖紙會(huì)審記錄；

d.設(shè)計(jì)變更通知單；

e.工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；

f.重要的施工會(huì)議紀(jì)要；

g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

h.沉降觀測(cè)記錄；

i.其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

2.8機(jī)電設(shè)備資料：

a.機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

b.機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）；

c.機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

d.設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

2.9業(yè)主資料：

a.已購(gòu)房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等；

b.業(yè)主身份證與購(gòu)房合同復(fù)印件；

c.業(yè)主家庭成員、緊急聯(lián)系方式、車(chē)輛情況。

d.已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。

3物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

3.1接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

3.2接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

4接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

4.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

4.2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

a.樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

b.主體結(jié)構(gòu)：

c.外墻不得滲水；

d.屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

e.樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。

4.3內(nèi)墻面：

a.抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

b.塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直。

c.頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。

d.衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。e.木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

5門(mén)窗：

5.1門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；

5.2門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活；

5.3玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；

5.4油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

5.5電子防盜門(mén)通話(huà)清晰，完好，無(wú)銹跡；

5.6不銹鋼房門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形；

5.7高檔裝飾門(mén)裝飾完整。

5.8樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。

6其他裝修

6.1木裝修工程表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

6.2飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。

6.3油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。

6.4電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

6.5光纖已開(kāi)通，收視良好。

6.6開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。

6.7燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

6.8水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。

6.9衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢。

6.10給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

6.11地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。

6.12門(mén)鈴、對(duì)講電話(huà)安裝牢固，操作靈活，效果良好。

6.13防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、6.14其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

7公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

7.1天臺(tái)：

a.天溝、落水口暢通完好；

b.隔熱層、防水層完好。

c.散水坡無(wú)下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

d.屋面避雷設(shè)施連接牢固。

e.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

f.綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

7.2道路：

a.路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；

b.路沿石砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷；

c.塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；

d.交通標(biāo)識(shí)線(xiàn)、路牌清楚完好。

7.3室外消防栓：

a.消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；

b.消防設(shè)施配件齊全；

c.消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。

7.4樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。

7.5垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

7.6安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。

a.安全員道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。

7.7停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。

a.自行車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

7.8明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

a.沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。

7.9護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

7.10臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。

7.11水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。

7.12信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。

7.13雕塑、小品牢固，完好，安全。

7.14招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

8機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

8.1電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。

8.2變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

8.3中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

8.4發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

8.5消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

8.6給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

8.7安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

9接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

9.1遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：

9.2對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

9.3對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

9.4對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)由公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

9.5對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

9.6對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

9.7《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。

第四篇：寫(xiě)字樓物業(yè)接管驗(yàn)收程序要點(diǎn)

寫(xiě)字樓物業(yè)接管驗(yàn)收程序要點(diǎn)

A． 寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收前工作

（1）成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

成立物業(yè)管理公司或設(shè)置管理處，設(shè)立各級(jí)管理機(jī)構(gòu)及各崗位，草擬各級(jí)管理員工崗位職責(zé)，招聘所需員工及進(jìn)行崗前培訓(xùn)，建立一支優(yōu)良的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍。管理機(jī)構(gòu)一般應(yīng)在寫(xiě)字樓管前3個(gè)月建立，各級(jí)管理人員和員工應(yīng)該到位。

（2）草擬各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理的規(guī)章制度分為物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度和公司對(duì)外（業(yè)主、租戶(hù)）的規(guī)章制度兩類(lèi)：

1)．物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度。建立一套科學(xué)的、健全的、嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的守旨，紀(jì)律、經(jīng)營(yíng)方針、工作程序、崗位職責(zé)等。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。公司也可以將各種規(guī)章制度合成一本《員工手冊(cè)》，方便員工全面了解和遵守公司的規(guī)章制度。

2)．物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度。包括公司向業(yè)主、租戶(hù)解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶(hù)共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。如業(yè)主公約、用戶(hù)手冊(cè)等等。

（3）組成寫(xiě)字樓驗(yàn)收小組。

由物業(yè)部，工程部及公司有關(guān)人員組成寫(xiě)字樓驗(yàn)收小組，驗(yàn)收小組還應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與開(kāi)發(fā)單位和承建單位的工作人員一起參與寫(xiě)字樓竣工收尾監(jiān)理工作，主要參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)寫(xiě)字樓內(nèi)裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能；熟悉水、電等線(xiàn)路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下良好的基礎(chǔ)。

2)．主動(dòng)與開(kāi)發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商寫(xiě)字樓交接問(wèn)題（如交接日期及注意事項(xiàng)）和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3)．準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的各種表格，如接管驗(yàn)收表、接管驗(yàn)收遺漏統(tǒng)計(jì)表等。

（4）財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備。

籌措物業(yè)管理維修基金；制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案，提交開(kāi)發(fā)單位審批；井建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。

（5）協(xié)助開(kāi)發(fā)單位購(gòu)買(mǎi)所需用具及設(shè)備，保質(zhì)保量，以保證寫(xiě)字樓管理順利進(jìn)行。

（6）編制寫(xiě)字樓驗(yàn)收計(jì)劃。

驗(yàn)收小組依據(jù)開(kāi)發(fā)單位、承建單位提供的竣工圖、設(shè)備清單等文件，按設(shè)計(jì)及施

工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃。驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目概況、接管原則、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容。驗(yàn)收要求等。

B． 寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收的程序

（1）寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收具備的條件。

新建寫(xiě)字樓的接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：

1)．建設(shè)工程已施工完畢并已竣工驗(yàn)收合格；

2)．供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等寫(xiě)字樓的附屬設(shè)備能夠正常使用；

3)．寫(xiě)字樓的名稱(chēng)應(yīng)有地名管理部門(mén)審核的批準(zhǔn)書(shū)，以及經(jīng)公安部審批編制的正式門(mén)牌號(hào)碼。

（2）寫(xiě)字樓的預(yù)驗(yàn)收。

接到開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收的通知后，驗(yàn)收小組對(duì)所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。屆時(shí)，驗(yàn)收小組根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），按專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。

1)．驗(yàn)收小組對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)寫(xiě)字樓的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。同時(shí)，還要重點(diǎn)驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。

2)．在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提出書(shū)面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書(shū)》，返回給移交單位，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。

3)．對(duì)驗(yàn)收中的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收。主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對(duì)不符合指標(biāo)的，及時(shí)提出書(shū)面意見(jiàn)，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新凋試，要達(dá)到規(guī)定的要求。

4)．預(yù)驗(yàn)收后形成一份預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，交公司總經(jīng)理審查。

（3）寫(xiě)字樓的正式驗(yàn)收

預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格，則進(jìn)行正式的寫(xiě)字樓驗(yàn)收。

1)．寫(xiě)字樓的實(shí)物驗(yàn)收：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合。驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。

2)．對(duì)寫(xiě)字樓的其他公共配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)放在預(yù)驗(yàn)時(shí)已記錄在案的問(wèn)題方面，其結(jié)果也記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。

3)．各專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)驗(yàn)收后的情況，寫(xiě)出單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。驗(yàn)收小組根據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定及意見(jiàn)書(shū)，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告送公司總經(jīng)理審批。

4)．公司總經(jīng)理代表寫(xiě)字樓的接收單位，同寫(xiě)字樓的交接單位進(jìn)行正式移交。物業(yè)管理公司會(huì)同開(kāi)發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。

驗(yàn)收資料

寫(xiě)字樓接管時(shí)有三個(gè)方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)原有的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)及銷(xiāo)售部門(mén)承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。

（1）產(chǎn)權(quán)方面的資料。

1)．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2)．用地批準(zhǔn)文件；

3)．建筑執(zhí)照；

4)．拆遷資料；

5)．業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單。

（2）技術(shù)方面資料。

1)．竣工圖，包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙；

2)．地質(zhì)勘察報(bào)告；

3)．工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

4)．圖紙會(huì)審記錄；

5)．竣工驗(yàn)收證明書(shū)；

6)．工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；

7)．工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

8)．隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

9)．沉降觀測(cè)記錄；

10).設(shè)備及主要建材的質(zhì)量保證書(shū)或合格證書(shū)以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。

（3）開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)原有裝修標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件資料。

1)．內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料；

2)．承諾的優(yōu)惠條件資料。

寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)方法

寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)主要是：

（1）地基、梁、柱、板主體：

1)．地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞；

2)．鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；

3)．按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；

4)．無(wú)鋼筋外露。

（2）頂棚

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮；

2)．無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。

（3）墻面：

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)面層剝，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷；色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直；

3)．外墻面：無(wú)裂縫、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象。

（4）地（樓）面：

1)．毛地面：平整，無(wú)裂紋；

2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂縫、損傷，色澤一致，對(duì)縫線(xiàn)條順直；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直。

3)．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空彭，無(wú)裂縫，無(wú)起泡等缺陷。

4)．衛(wèi)生間地面。可用以下2種檢查方法檢驗(yàn)：一是向地面沖倒水，觀察水流向是否準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時(shí)，第二天到樓下檢查樓面應(yīng)無(wú)滲漏。

（5）門(mén)窗：

1)．開(kāi)啟自如，手輕搖晃門(mén)窗與墻面接觸牢固，無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；

2)．從室內(nèi)輕搖晃門(mén)鎖與連接牢固，開(kāi)啟靈活；

3)．木門(mén)油漆均勻，觀察門(mén)縫線(xiàn)條均勻，不掉角，無(wú)變形；

4)．單指輕擊玻璃安裝牢固，無(wú)輕微晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂縫，無(wú)損傷和刮花痕跡。

5)．窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷?？蛇x擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有窗戶(hù)，從頂層房間窗戶(hù)自上向下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)是否有水滲入。

（6）樓梯、扶手：

1)．砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)處露；

2)．鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，安裝牢固；鋼筋無(wú)銹蝕，無(wú)變曲；木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面光滑，無(wú)扎手。

（7）開(kāi)關(guān)：

1)．安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞；

2)．開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好。

（8）照明燈具：

1)．輕碰燈具無(wú)輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無(wú)損；

2)．打開(kāi)所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常；

3)．樓內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。

（9）供水系統(tǒng)：

1)．安裝牢固不能搖動(dòng)，管道（尤其是接頭）完好無(wú)損，無(wú)滲漏水，無(wú)銹跡；

2)．水龍頭和水閥：打開(kāi)水閥，流水暢通，無(wú)漏水；關(guān)緊水龍頭，無(wú)漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安裝牢固，外觀完好無(wú)損，配件齊全；

2)．從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實(shí)無(wú)滲水，樓上排水暢通無(wú)堵塞；

3)． 鑄鐵管：灌水后無(wú)滲漏水，表面無(wú)銹跡，無(wú)裂紋，面層油漆均勻。

（11）衛(wèi)生潔具：

1)．安裝牢固，外觀完好無(wú)損，面層無(wú)污漬和刮花痕跡；

2)． 灌水后排水口密實(shí)，無(wú)滲水，接水軟管無(wú)銹跡；

3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。

跟進(jìn)工程遺漏的管理：

工程遺留問(wèn)題是指竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面的工程質(zhì)量問(wèn)題。

物業(yè)部對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專(zhuān)人作好協(xié)調(diào)工作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，并作好與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。在進(jìn)行工程完善和遺留問(wèn)題的改造時(shí)，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，具體有兩種不同情況的管理：

（1）在業(yè)主（租戶(hù)）未入伙之前的施工管理。

1)．分清責(zé)任范圍，物業(yè)部指定專(zhuān)人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的予質(zhì)，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。

2)．配合施工隊(duì)的用水、用電，要求施工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序（必要時(shí)可簽訂合同）。

3)．限制施工隊(duì)的活動(dòng)范圍，不許到施工現(xiàn)場(chǎng)以外區(qū)域活動(dòng)。

（2）在業(yè)主（租戶(hù)）已入伙之后進(jìn)行施工時(shí)，除按上面第（1）條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強(qiáng)以下工作的管理：

1)．限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主（租戶(hù)）的工作和休息。

2)．嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。

3)．施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時(shí)出入證，施工完畢將證交回。

4)．增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶(hù)）帶來(lái)安全隱患。

5)．施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到物業(yè)部申請(qǐng)“放行條”，經(jīng)有關(guān)人員核查無(wú)誤并簽名后，施工隊(duì)方可撤離寫(xiě)字樓。

第五篇：物業(yè)管理接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

物業(yè)管理接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(一)

1．目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3．職責(zé)

（1）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

（2）接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

（3）接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

4．程序要點(diǎn)

（1）接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿(mǎn)足業(yè)主的質(zhì)量要求。

b)成立物業(yè)接管小組：

★在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

★接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成：

——公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；——管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；——管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。c)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：

接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

★提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

——《房屋本體接管驗(yàn)收表》；

——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

——《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。

（2）接管驗(yàn)收的工作程序:

a.總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令

b.公司組建接管驗(yàn)收小組

c.作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

d.進(jìn)行資料驗(yàn)收移交

e.驗(yàn)收是否合格

e1.否 要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料

e2.是 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收

f.是否合格

f1.否 要求發(fā)展商限時(shí)整改

f2.是 記錄歸檔

（3）資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

a)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

★ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

★ 規(guī)劃許可證

★ 投資許可證

★ 土地使用合同；

★ 建筑開(kāi)工許可證

★ 用地紅線(xiàn)圖

物業(yè)管理接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(二)

b)綜合竣工驗(yàn)收資料：

★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖）；

★ 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；

★ 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；

★ 供水合同；

★ 供電協(xié)議書(shū)、許可證；

★ 供氣協(xié)議書(shū)、許可證；

★ 有線(xiàn)電視合格證；

★ 通信設(shè)施合格證；

★ 電梯準(zhǔn)用證。

c)施工設(shè)計(jì)資料：

★ 地質(zhì)報(bào)告書(shū)；

★ 全套設(shè)計(jì)圖紙；

★ 圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危?/p>

★ 設(shè)計(jì)變更通知單；

★ 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；

★ 重要的施工會(huì)議紀(jì)要；

★ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

★ 沉降觀測(cè)記錄；

★ 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

d)機(jī)電設(shè)備資料：

★ 機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

★ 貢電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；（要求中文）

★ 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

★ 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

e)業(yè)主資料：

★ 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等；

★ 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。

（4）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

b)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

（5）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

b)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

（6）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a)主體結(jié)構(gòu)：

★ 外墻不得滲水；

★ 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。

c)內(nèi)墻面：

★抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

★塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直。

d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)澤水痕跡，無(wú)污漬。

e)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門(mén)、窗：

★門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。

★門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活；

★玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；

★油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

★電子防盜門(mén)通話(huà)清晰、完好、無(wú)銹跡。

★不銹鋼防盜門(mén)光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

★高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手：

★鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

★砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

j)飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。

l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

（a)有線(xiàn)電視已開(kāi)通，收視良好。

（b)開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。

（c)燈個(gè)安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

（d)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。

（e)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。（f)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

（g)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)都塞，排水通暢，完好無(wú)損。（h)門(mén)鈴、對(duì)講電話(huà)安裝牢固，操作靈活，效果良好。

（i)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。

（j)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

（1）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a）天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

e)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

f)道路：

★路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；

★路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷；

★塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；

★交通標(biāo)識(shí)線(xiàn)、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；

★消防設(shè)施配件齊全

★消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，水壓充足。

h)樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。

i)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安崗?fù)ぐ惭b窮，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。

k)保安道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。

l)停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。

m)單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。

p)護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

q)臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。

r)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。

s)信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識(shí)楚，表面平整光潔。

（8）機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

a)

電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。

b)變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

c)央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

d)發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

e)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

f)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

g)保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

（9）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

a)遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)；

★對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

★對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小級(jí)應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

b)對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。c)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

d)對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

（１０）《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。

５．記錄

（１）《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》（２）《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》