第一篇：接管方案

第一章 概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

ＸＸＸＸ物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介

在交易中心大廈的物業(yè)管理服務(wù)臺(tái)中，我們將以真摯熱忱與細(xì)心周到服務(wù)，讓大廈的業(yè)主感覺(jué)到物業(yè)管理帶來(lái)的無(wú)微不至的關(guān)懷，實(shí)現(xiàn)XX的公司服務(wù)口號(hào)。大廈管理構(gòu)想

針對(duì)大廈設(shè)備種類(lèi)齊全，建筑標(biāo)準(zhǔn)高檔的物特點(diǎn)，我們將以先進(jìn)的服務(wù)理念、明晰的管理思想為依托，通過(guò)嚴(yán)密的服務(wù)組織和精心的專(zhuān)業(yè)策劃，讓每一個(gè)細(xì)微處盡在掌握之中。在大廈物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)中，我們將大廈管理機(jī)構(gòu)與ＸＸ模式的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作體系有機(jī)結(jié)合起來(lái)，從而達(dá)到共性化管理與個(gè)性化服務(wù)高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)，塑出又一件新康物業(yè)精品，在合同期內(nèi)，我們的服務(wù)將確保顧客滿(mǎn)意度達(dá)95%以以上，維修及時(shí)率達(dá)98%以上我們的管理半確保房屋完好率達(dá)98%以上，轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生任何安全事故。并力爭(zhēng)使成為增城、乃至廣州的典范。

在我們的努力下，您的物業(yè)將獲得最大的收益。大廈的接管條件

為達(dá)到上述管理和服務(wù)目標(biāo)，并確保管理方案的有效實(shí)施，大廈在管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦公物資配備方面也應(yīng)與之相符合。1． 管理費(fèi)

結(jié)合政府的大廈管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（？？）及增城的實(shí)際情況，我們初步估算大廈的管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)在？？元---元之間，在此基礎(chǔ)上我司將按管理收每年撮10%的管理者酬金。2． 主要辦公物資裝備需求 主要辦公場(chǎng)地及物資裝備一欄 名稱(chēng) 數(shù)量 備注 名稱(chēng) 數(shù)量 備注 經(jīng)理室 20平方米 保險(xiǎn)柜 1個(gè) 財(cái)務(wù)室 20平方米 沙發(fā) 1套 會(huì)議室 50平方米 文件柜 9個(gè)

辦公區(qū) 60平方米 培訓(xùn)器材 1套 協(xié)商再定 辦公室 30平方米 三輪車(chē) 2部 高度室 30平方米 人貨車(chē) 1部 辦公室 30平方米 電焊機(jī) 操作室 30平方米 沖擊鉆 倉(cāng)庫(kù) 50平方米 切割機(jī) 檔案室 20平方米 手電鉆 電話(huà)機(jī) 7部 砂輪機(jī) 傳真機(jī) 1部 疏通機(jī) 第二章總體管理構(gòu)想

在大廈物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)中，我們將大廈管理機(jī)構(gòu)與新康模式的專(zhuān)業(yè)化動(dòng)作體系有機(jī)結(jié)合起來(lái)，從而達(dá)到共性化管理與個(gè)性化服務(wù)高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)。同時(shí)，我們對(duì)每一個(gè)體系的運(yùn)作方式上引入動(dòng)態(tài)管理模式，以求在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中不斷完善，不斷發(fā)展，為斷進(jìn)步。大廈物業(yè)管理系統(tǒng)總圖：

物業(yè)常規(guī)服務(wù)體系：包含：清潔綠化，保安，車(chē)輛管理，消防等一系列物業(yè)管理常規(guī)的管理服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備設(shè)施維保體系：針對(duì)大廈的公共設(shè)備及設(shè)施的維護(hù)，保養(yǎng)反規(guī)定的動(dòng)作流程和作業(yè)要求。質(zhì)量管理運(yùn)行體系：為確保大廈牧業(yè)管理的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)即定的質(zhì)量目標(biāo)而制定一系列管理服務(wù)規(guī)范，主要依據(jù)我們所實(shí)施的ISO9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。

資源供給保障體系：公司動(dòng)作所需的重要資源的管理體系，包括人力資源的招聘，培訓(xùn)和管理，也包括重要檔案資料以及維護(hù)物業(yè)所需的設(shè)備工具及物料的采購(gòu)，保管和檢驗(yàn)等。網(wǎng)絡(luò)信息支持體系：利用數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為手段，通過(guò)建立相應(yīng)的程序應(yīng)用軟件，實(shí)現(xiàn)信息交流和相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)功能。主要包括：內(nèi)部辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。第三章 機(jī)構(gòu)及人員配備

大廈管理處以經(jīng)理為管理核心，下設(shè)四部，扁平狀的機(jī)構(gòu)，最大限度滿(mǎn)足精簡(jiǎn)，高效的設(shè)置原則：

大廈管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置圖

各部門(mén)的職能分工及列表及人員編制（注：人員編制系據(jù)經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，操作時(shí)應(yīng)按大廈實(shí)際情況調(diào)整）

大廈財(cái)務(wù)部與職能分配

大廈事務(wù)處職能人員配置

第四章 大廈物業(yè)管理動(dòng)作體系第 一．物業(yè)管理動(dòng)作體系概述

大廈系高檔寫(xiě)字樓，大廈業(yè)主及用戶(hù)的素質(zhì)較高，對(duì)牧業(yè)管理也必然提出更高的要求，鑒于此，在物業(yè)管理日常動(dòng)作上，我們將對(duì)大廈實(shí)施高起點(diǎn)，主標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理與服務(wù)。通過(guò)科學(xué)的管理，優(yōu)質(zhì)和服務(wù)，全面提升大廈物業(yè)管理水平，營(yíng)造一個(gè)高的自然環(huán)境及和諧的人文環(huán)境，短期內(nèi)在濟(jì)南建立一座物業(yè)管理的優(yōu)秀示范大廈。從而提升大廈知名度，同時(shí)也提升大廈辦公的企業(yè)的整體形象。為此，我們?cè)诖髲B管理處的運(yùn)作中將建立一套系統(tǒng)的，嚴(yán)密的，科學(xué)規(guī)范的日常運(yùn)行體系和管理流程，并配以嚴(yán)格的，全面的質(zhì)量監(jiān)督保證體系，使物業(yè)保值增值，從而大廈物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供可靠保障。主要中心思想有如下幾點(diǎn)： 1．貫徹“以人為本”的管理理念

物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人，對(duì)物業(yè)的良好管理，也是為了對(duì)人的良好服務(wù)?？梢哉f(shuō)物業(yè)管理一切斷了人，或者說(shuō)首先是為了人。為了人的生活，工作和享受，為了人的健康，交往和成長(zhǎng)。這是物業(yè)管理服務(wù)的基本出發(fā)點(diǎn)和歸宿。因此，在我們即將實(shí)施的物業(yè)管理方案中，首先將引入的是“以人為本”的管理思想，把對(duì)人（也即業(yè)主）的服務(wù)管理作為物業(yè)管理工作的核心。即在大廈范圍內(nèi)，從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)用戶(hù)需求提供專(zhuān)業(yè)化管理和個(gè)性化服務(wù)，緊緊圍繞人的客觀(guān)實(shí)際與需求為大廈及用戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)舒適，寧?kù)o，高雅，快捷的辦公環(huán)境，在物業(yè)管理與服務(wù)上最大限度滿(mǎn)足用戶(hù)需求，并在此基礎(chǔ)上為用戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代風(fēng)貘，以具有個(gè)性特征的生活工作方式。

2．全面導(dǎo)入ISO9001（2000版）質(zhì)量體系 我們認(rèn)為，引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理手段是物業(yè)管理自身發(fā)展和提高的需要，它將為物業(yè)管理的整體運(yùn)作提供一個(gè)強(qiáng)有力的質(zhì)量管理系統(tǒng)，從而在制度上保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是優(yōu)質(zhì)，高效，穩(wěn)定，到位的物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。因此，我們將在大廈牧業(yè)管理的全過(guò)程中導(dǎo)入最新的2000版ISO9001質(zhì)量體系，將管理服務(wù)的每個(gè)程序都納入質(zhì)量體系，并進(jìn)行細(xì)化量化，形成科學(xué)統(tǒng)一的管理服務(wù)規(guī)范，使物業(yè)管理的每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)均處在嚴(yán)密細(xì)致的質(zhì)量監(jiān)控之下，以保證服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)體系；在實(shí)行全面標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，我們還將根據(jù)用戶(hù)需求 的變化，及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的程序規(guī)范，以實(shí)現(xiàn)一種持續(xù)改進(jìn)的動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。3．建立準(zhǔn)確迅速的管理水平自監(jiān)自測(cè)系統(tǒng)

隨時(shí)關(guān)注管理服務(wù)實(shí)施效果，進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)，通過(guò)定期或不定期的業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，經(jīng)常性的業(yè)主走訪(fǎng)，24小時(shí)服務(wù)電話(huà)，管理處參與的信息收集及通暢的內(nèi)部聯(lián)絡(luò)體系等，建立全面快捷的信息反饋機(jī)制，將業(yè)主的需要是否得到最大限度滿(mǎn)足作為衡量物業(yè)管理水平和檢驗(yàn) 物業(yè)管理質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)，形成一個(gè)對(duì)自身管理水平進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)的自我監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。通過(guò)完善自我監(jiān)測(cè)系統(tǒng)這面“鏡子”隨時(shí)校正工作中的不足，不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平，真正實(shí)現(xiàn)高水平的物業(yè)管理，達(dá)到：管理制度---熱情，設(shè)施設(shè)備---完好，服務(wù)項(xiàng)目---齊全，服務(wù)程序---規(guī)范，服務(wù)技能---嫻熟，服務(wù)效率---快捷，服務(wù)方式---靈活，服務(wù)態(tài)度---熱情，服務(wù)收費(fèi)---合理。

我們的方向：在于通過(guò)高水平物業(yè)管理的實(shí)施，為大廈業(yè)主（用戶(hù)）創(chuàng)造一種“天時(shí)，地利，人和”三“人”合一的發(fā)展氛圍，充分體現(xiàn)物業(yè)管理管理創(chuàng)造美好新生活的時(shí)代概念。在具體服務(wù)程序上，將充分考慮并貫徹“以人為本”，“持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)”和“實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”的管理思想，使大廈物業(yè)管理形成一個(gè)良性向上的運(yùn)行體系。二． 廈物業(yè)常規(guī)服務(wù)運(yùn)作體系

物業(yè)接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)單位將已建成的物業(yè)向管理單位移交的過(guò)程，是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，物業(yè)部會(huì)同工程部對(duì)大廈的土建部份，水電，消防，空調(diào)，暖氣等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

大廈的本體維護(hù)保養(yǎng) 目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)大廈房屋完好率98%以上，房屋維修及時(shí)率99%以上，維修質(zhì)量合格證達(dá)100%，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，使物業(yè)常住常新，維持大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力

實(shí)施方法：物業(yè)部制定嚴(yán)格的日常巡視檢查制度，責(zé)任到人，分工明確，全面掌握房屋的基本情況，對(duì)大樓的的樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的及時(shí)的維修，養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好，整潔和美觀(guān)，主要做好以下工作：大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的完善及合理化建議發(fā)行項(xiàng)目的實(shí)施；

承重部位的維修保養(yǎng) 結(jié)構(gòu)部位的維修保養(yǎng)

外圍道路、公共配套設(shè)施及公共志的維護(hù)保養(yǎng)

制訂年度房屋本體修繕計(jì)劃大廈其他日常維修養(yǎng)護(hù)。涉及到的質(zhì)量文件： 《大廈日常巡視記錄》 《大廈物業(yè)維修記錄》

《大廈建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度》 保安服務(wù)及車(chē)輛管理

大廈保安服務(wù)和車(chē)輛管理衽一體化作業(yè)。制定完善的保安工作程序、管理辦法、訓(xùn)練制度、動(dòng)作流程和停車(chē)場(chǎng)管理制度，加強(qiáng)保安工作，規(guī)范停車(chē)場(chǎng)管理，向業(yè)主提供生活和辦公的安全保障。確保無(wú)物業(yè)管理責(zé)任發(fā)生的重大刑事案件，增強(qiáng)業(yè)主安全感。主要有以下幾方面： 保安服務(wù)方面：

加強(qiáng)對(duì)保安人員的的培訓(xùn)，保安人員掌握大廈各單位的基本情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)部位，熟悉大廈及周邊情況，認(rèn)真負(fù)責(zé)、文明執(zhí)勤、言行規(guī)范； 合理編制固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗，明確崗位責(zé)任； 建立24小時(shí)全天候保安站崗巡邏制度；

智能化監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)用；如可視對(duì)講、閉路監(jiān)控、防盜防災(zāi)報(bào)警的有效控制及運(yùn)作，監(jiān)控系統(tǒng)保證24小時(shí)值班監(jiān)控 可能危及用戶(hù)安全處有明顯標(biāo)志和防范措施 實(shí)施對(duì)外業(yè)人員完善、妥當(dāng)、有效的控制措施； 終止任何影響使用人身心健康的行為，對(duì)違法坭行為要及時(shí)處理，維護(hù)政黨的生活秩序與工作秩序；

加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的精神文明建設(shè)，和睦鄰里關(guān)系

突發(fā)事件，如臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震、突發(fā)刑事案件等的應(yīng)急措施 大廈停車(chē)場(chǎng)管理：

管理處對(duì)用戶(hù)以及外業(yè)人員的車(chē)輛進(jìn)行管理，保證停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛停放整齊、管理有序，保證車(chē)輛安全，防止車(chē)輛丟失，損壞或釀成事故。衽機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)分開(kāi)管理，定點(diǎn)停放，出入憑卡登記、車(chē)位有償使用等管理制度。做到：

標(biāo)志規(guī)范，交通標(biāo)志與城市交通標(biāo)志相統(tǒng)一，進(jìn)出環(huán)繞單行道標(biāo)志醒目； 指揮規(guī)范，指揮手勢(shì)、引導(dǎo)動(dòng)作要舒展、大方、一致；

語(yǔ)言規(guī)范，疏導(dǎo)車(chē)輛時(shí)注意禮貌、文明用語(yǔ)，防止發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)；

管理規(guī)范，規(guī)定統(tǒng)一的車(chē)輛安置方向，包括前、后、左、右的間隔距離和車(chē)關(guān)的位置； 保安服務(wù)與車(chē)輛管理質(zhì)量控制文件； 《保安工作管理程序》 《保安員管理辦法》 《保安崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》 《治安巡邏記錄》 《保安交接班記錄》 《停車(chē)場(chǎng)管理辦法》

《停車(chē)場(chǎng)崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》 《停車(chē)場(chǎng)值班記錄》 消防管理

目的：預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主提供安全的環(huán)境 大廈消防主要內(nèi)容：

消防隊(duì)伍的建設(shè)。建立義務(wù)消防隊(duì)，定期開(kāi)展集訓(xùn)演練，使之熟悉大廈消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能

消防制度的訂立及落實(shí)執(zhí)行。建立各級(jí)防火責(zé)任制，落實(shí)防火負(fù)責(zé)人，加強(qiáng)檢查督促，保證緊急疏散通道暢通無(wú)阻，其相關(guān)指示照明燈具、疏散路線(xiàn)圖及標(biāo)志等配置齊全，功能完好，杜絕各類(lèi)火災(zāi)隱患，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)年發(fā)生率低于0.1% 消防設(shè)備的管理。對(duì)各種消防用具及報(bào)警系統(tǒng)按設(shè)備維修保養(yǎng)作定期保養(yǎng)，定期試驗(yàn)，確保消防總控及消防系統(tǒng)完好，保證滅火器材，設(shè)施配置齊全、完好率達(dá)98% 消防應(yīng)急處理程序。訂有嚴(yán)密周詳?shù)臏缁鹱鲬?zhàn)方案，消防總控中心配專(zhuān)職值班員，內(nèi)外通訊聯(lián)絡(luò)方式和工具齊備、有效、值班人員熟悉業(yè)務(wù)、義務(wù)消防隊(duì)能在火警時(shí)及時(shí)到位 組織開(kāi)展消防法規(guī)及知識(shí)宣傳教育。消防質(zhì)量控制文件： 政府在關(guān)法規(guī)

《消防工作管理程序》 《大廈防火責(zé)任書(shū)》 《消防巡視檢查記錄》 《消防安全整改通知書(shū)》 大廈清潔消殺服務(wù)

清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，組成專(zhuān)門(mén)的清潔衛(wèi)生隊(duì)伍，管理制度落實(shí)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好，保潔人員全面負(fù)責(zé)大廈公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位干凈整潔，垃圾日產(chǎn)日清，為用戶(hù)提供一個(gè)整潔舒適的辦公環(huán)境，保證紙屑等在一般公共地面儀時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)，大堂等重要公共地面時(shí)時(shí)保持干凈整潔 大廈清潔服務(wù)內(nèi)容一欄表

清潔服務(wù)項(xiàng)目 清潔作業(yè)要求 清潔標(biāo)準(zhǔn)

清掃、拖凈各層公共走廊地面 每天清掃及用清潔劑拖抹各層公共樓梯一次、清抹扶手一次每天清掃及用清潔劑拖抹各層公共走廊地面一次 保持干凈、無(wú)垃圾、污漬

清潔電梯轎箱及電梯門(mén) 每天用全能清潔劑清抹電梯轎箱及六各二次并打進(jìn)口鋼油二次 保持無(wú)手印、灰塵

清潔公共衛(wèi)生間、茶水間及墻身、地面瓷磚 每天用清潔劑清洗各層衛(wèi)生間六次以上，清倒垃圾簍二次，每次清潔后噴空氣清新劑；每天用全能清潔消毒劑清洗茶水間二，清倒垃圾茶渣二次每天清倒各層公共垃圾桶、煙灰盅垃圾二次，并運(yùn)至指定的垃圾點(diǎn)； 保持無(wú)污漬、黃漬、灰塵，抽風(fēng)正常下衛(wèi)生間無(wú)臭味；保持外表干凈、無(wú)污漬、銹漬； 清倒各層垃圾桶及煙灰盅垃圾 清潔各層大門(mén) 地面及墻身打蠟

清掃各層天花、墻身蜘蛛網(wǎng) 清抹各層公共冷氣風(fēng)口及燈飾

清掃沖洗天面平臺(tái) 每天清掃天面平臺(tái)二次 保持無(wú)垃圾

清潔設(shè)備房、管理房及其它公共用房地面、墻身及天花 每天用高速機(jī)噴蠟?zāi)ス夤苍剖孛娑?保持干凈光亮

清抹各層公共部位間隔玻璃、柱表面及大門(mén)玻璃 每天用全能清潔消毒劑清抹各層公共地方的賀柱表面、不銹鋼鏡及玻璃間斷、大門(mén)一次 保持無(wú)手印、灰塵

大廈外墻、玻璃幕墻的清潔 整棟大廈的外墻玻璃高空作業(yè)有全能清潔劑清抹每年四次，外墻每年二次 保持無(wú)垃圾、紙屑

大廈廣場(chǎng)地面清潔 每天清掃廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)二次，并進(jìn)行及時(shí)保潔；每天清掃、并用清潔劑拖抹設(shè)備房、管理房等公共用房地面一次 保持外觀(guān)整潔如新

大廈擺放植物花卉計(jì)劃：

1． 擺放位置：塔樓、商場(chǎng)、廣場(chǎng)、大門(mén)口、寫(xiě)字樓、車(chē)道兩側(cè)、首層電梯廳、首層停車(chē)場(chǎng)出口、大堂等

2． 植物花卉品種規(guī)格及及數(shù)量預(yù)計(jì)一欄表 規(guī)格 單位 數(shù)量 1米高植物 盆 76 40-50CM高植物 盆 43 2M高大盆 盆 6 7-9″時(shí)花 盆 290 1．5M高大盆 盆 51 60CM高植物 盆 4

3． 管理處將定期滅鼠，開(kāi)展白蟻防治 4． 涉及的質(zhì)量控制表格“ 《清潔工作管理程序》 《清潔員崗位及作息安排》 《清潔崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》 《大廈日常巡視記錄》 《綠化工作管理程序》 《綠化崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》 《消殺合同》

第二篇：保安接管方案

接管預(yù)案

一、人員配備：

按照工程圖紙及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況設(shè)置保安崗位

1、在寫(xiě)字樓的出入口設(shè)置保安崗，負(fù)責(zé)檢查進(jìn)入寫(xiě)字樓人員及車(chē)輛的初步查驗(yàn)、進(jìn)出車(chē)輛的登記及指揮、對(duì)外出車(chē)輛載物的檢查。寫(xiě)字樓共計(jì)1個(gè)出口，配備3-4名保安員。每日分三班時(shí)即：早、中、晚班，24小時(shí)執(zhí)崗。（要求：1.75米、聰明、身體健康，費(fèi)用每月每人1150元）

2、設(shè)置寫(xiě)字樓的左側(cè)設(shè)置保安崗，負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓左側(cè)的范圍內(nèi)情況及地面的車(chē)輛停放、指揮。保安崗共計(jì)3-4人，每日24小時(shí)執(zhí)崗，早、中、晚班，24小時(shí)執(zhí)崗。（要求：1.73米以上、聰明、身體健康，費(fèi)用每月每人1150元）

3、設(shè)置寫(xiě)字樓的右側(cè)設(shè)置保安崗，負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓右側(cè)的范圍內(nèi)情況及從地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛的指揮。保安崗共計(jì)3-4人，每日24小時(shí)執(zhí)崗，早、中、晚班，24小時(shí)執(zhí)崗。（要求：1.73米以上、聰明、身體健康，費(fèi)用每月每人1150元）

4、設(shè)置中控室及監(jiān)控室保安崗，其中監(jiān)控部分由3名保安員負(fù)責(zé)職守，早、中、晚班，24小時(shí)執(zhí)崗。中控部分由于需要持證上崗所以建議外招下崗持證（北京市）人員4人名，24小時(shí)執(zhí)崗。（保安員要求：1.73米以上、聰明、身體健康，費(fèi)用每月每人1150元，中控室要求：40-50歲之間身體健康、有責(zé)任心，費(fèi)用每月每人700元）

5、設(shè)置地下車(chē)場(chǎng)崗，負(fù)責(zé)車(chē)輛的存放管理、指揮及巡邏地下停車(chē)場(chǎng)。保安崗共計(jì)6-8人，每日24小時(shí)執(zhí)崗，早、中、晚班，24小時(shí)執(zhí)崗。（要求：1.73米以上、聰明、身體健康，費(fèi)用每月每人1150元）

6、設(shè)置巡邏崗，負(fù)責(zé)對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)部及外圍的夜間巡邏，保安崗共計(jì)2人，每日每晚20：00至次日7：00執(zhí)崗。（要求：1.73米以上、聰明、身體健康，費(fèi)用每月每人1150元）

7、設(shè)置自行車(chē)庫(kù)管理崗，負(fù)責(zé)對(duì)寫(xiě)字樓自行車(chē)庫(kù)車(chē)輛停放、碼放工作，保安崗2人，24小時(shí)執(zhí)崗。（要求：1.73米以上、聰明、身體健康，費(fèi)用每月每人1150元）

另：設(shè)置寫(xiě)字樓大廳門(mén)崗，負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓大堂內(nèi)安全、對(duì)物業(yè)及業(yè)主方領(lǐng)導(dǎo)的問(wèn)候、外出帶物的檢查及相關(guān)事項(xiàng)，設(shè)置4人分4班3運(yùn)轉(zhuǎn)方式上崗。（要求北京市戶(hù)口、身高1.75米、20-25歲之間有酒店保安員經(jīng)歷或保安員為身高1.75米、20-25歲之間、相貌端正，（退伍軍人）。

二、機(jī)構(gòu)建立

1、設(shè)立“項(xiàng)目安保部”由一名安保經(jīng)理、一名消防主管、及保安隊(duì)長(zhǎng)及保安班長(zhǎng)1-2人共同組成。

2、負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目部安全保衛(wèi)各項(xiàng)工作，同時(shí)配合項(xiàng)目部其它部門(mén)做好工作。

3、安保經(jīng)理全面負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓的安全管理工作，每周主持召開(kāi)例會(huì)總結(jié)上周的工作傳達(dá)項(xiàng)目部例會(huì)內(nèi)容及安排本周工作，消防主管負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓的消防安全工作接受安保經(jīng)理的工作指派、檢查寫(xiě)字樓內(nèi)的消防設(shè)備的完好狀況同工程部相關(guān)人員協(xié)助完成全面的消防工作，保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)保安隊(duì)的訓(xùn)練、考核、工作檢查協(xié)助安保經(jīng)理管理寫(xiě)字樓的安全工作，保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)保安員思想及工作狀態(tài)的第一檢查人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)同時(shí)做好帶頭兵的作用。

三、工作中設(shè)備、設(shè)施的配備

1.對(duì)講機(jī)需配備10，安保部1部，保安隊(duì)長(zhǎng)1部，各保安崗各1部。中控及監(jiān)控室兩部，便于問(wèn)題點(diǎn)的檢查及聯(lián)絡(luò)。2.保安員登記用的文件夾、登記本、筆。

3.強(qiáng)光燈10部，雨鞋10雙，雨衣10件。4.辦公桌椅及電腦、電線(xiàn)插座。5.制作車(chē)輛出入證及自行車(chē)停放證的工具及相關(guān)物品。6.各崗所需要佩帶白手套。

四、崗位職責(zé)、管理制度

安保部工作職責(zé)1、2、維護(hù)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的治安秩序及消防安全工作；

負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件的初步處理及現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)，并配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查、偵破案件；3、4、5、6、負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓內(nèi)消防管理工作；

負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施、器材的更換、維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制定等； 定期檢查監(jiān)督寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的防火安全情況及防火隱患的整改情況； 對(duì)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的重大消防安全隱患有權(quán)發(fā)放《消防安全隱患通知單》，并責(zé)令限期整改；

7、負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)中控室的保安監(jiān)控及消防報(bào)警的運(yùn)行值班工作，并及時(shí)處理火災(zāi)、盜竊以及刑事案件等突發(fā)性事件；

8、9、建立健全消防組織機(jī)構(gòu)，開(kāi)展防火宣傳教育工作；

負(fù)責(zé)制定和健全有關(guān)治安保衛(wèi)及消防方面的各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行；

10、負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)保人員的管理及培訓(xùn)工作；

11、負(fù)責(zé)重要接待任務(wù)的保衛(wèi)工作；

12、負(fù)責(zé)地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)及自行車(chē)庫(kù)的管理工作；

13、負(fù)責(zé)義務(wù)消防員的組織和培訓(xùn)；

14、負(fù)責(zé)消防演習(xí)方案的制定。

保衛(wèi)部經(jīng)理崗位職責(zé)

工作范圍：負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓內(nèi)安全保衛(wèi)全面工作

1、在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作及消防工作。負(fù)責(zé)安保部?jī)?nèi)部及項(xiàng)目?jī)?nèi)各部的協(xié)調(diào)工作，帶領(lǐng)安保部全體人員認(rèn)真完成項(xiàng)目部及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)工作；

2、貫徹執(zhí)行國(guó)家、市政府及項(xiàng)目部有關(guān)治安保衛(wèi)、消防工作的法規(guī)、法令、條例和制度；

3、組織、安排寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)日常的保安和消防工作，落實(shí)各項(xiàng)安全措施及各項(xiàng)制度，保障寫(xiě)字樓的安全；

4、熟悉并掌握緊急事件處理程序，組織調(diào)動(dòng)保安人員對(duì)火災(zāi)、刑事案件等進(jìn)行緊急處理；

5、積極配合公安部門(mén)調(diào)查寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)發(fā)生的各類(lèi)案件并與公安部門(mén)保持良好的工作關(guān)系。

6、制定寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的制安、消防工作的各項(xiàng)規(guī)章制度并監(jiān)督組織實(shí)施并不斷完善。7、8、9、制定并組織實(shí)施消防設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和運(yùn)行工作。

負(fù)責(zé)組織保安及義務(wù)消防員的培訓(xùn)，宣傳防火知識(shí)，制定滅火作戰(zhàn)方案。負(fù)責(zé)安保部主管人員工作業(yè)績(jī)量化考核、評(píng)定，按時(shí)填寫(xiě)工作日?qǐng)?bào)表并及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理。

10、負(fù)責(zé)檢查保安、消防人員的儀容儀表、禮貌用語(yǔ)等情況。

11、負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的指導(dǎo)性管理工作。

12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作。

消防主管崗位職責(zé)

工作范圍：寫(xiě)字樓消防安全全面工作1、2、3、4、在安保部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的消防安全工作。落實(shí)消防安全員崗位職責(zé)并監(jiān)督執(zhí)行。

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法令、法規(guī)及消防條例并展開(kāi)宣傳。

負(fù)責(zé)落實(shí)中控室消防值班員、消防監(jiān)督員的崗位職責(zé)并監(jiān)督執(zhí)行，負(fù)責(zé)所管員工工作業(yè)績(jī)的量化考核管理。

5、負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的消防安全工作中的各類(lèi)事件，監(jiān)查消防制度的執(zhí)行情況。6、7、8、組織消防人員崗位及消防知識(shí)的培訓(xùn)。

組織檢查寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)各類(lèi)消防設(shè)施、設(shè)備情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。熟悉并掌握緊急事件處理程序，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即按緊急事件處理程序組織撲救，并逐級(jí)上報(bào)，配合北京市消防局消防隊(duì)執(zhí)行任務(wù)。

9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé) 工作范圍：保安隊(duì)全面工作1、2、3、4、5、認(rèn)真執(zhí)行上級(jí)所安排的各項(xiàng)工作任務(wù)，做好上傳下達(dá)的工作； 負(fù)責(zé)警隊(duì)所有警衛(wèi)人員的日常管理工作；

負(fù)責(zé)制定警隊(duì)各項(xiàng)工作計(jì)劃及實(shí)施過(guò)程的全面監(jiān)督；

負(fù)責(zé)制定警隊(duì)培訓(xùn)工作計(jì)劃，并按照計(jì)劃完成各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃任務(wù)； 認(rèn)真接受寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)業(yè)主的意見(jiàn)及投訴，及時(shí)采取補(bǔ)救措施，并向上級(jí)報(bào)告，將意見(jiàn)及投訴內(nèi)容認(rèn)真記錄總結(jié)。6、7、8、與公安機(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，建立良好的溝通關(guān)系。

做好公司內(nèi)部普法宣傳、教育，督促各部門(mén)落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施。常任義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，組織日常消防知識(shí)培訓(xùn)，無(wú)滅火救助技能訓(xùn)練，經(jīng)常檢查滅火設(shè)施和器材，使之始終處于良好狀態(tài)，發(fā)生火災(zāi)時(shí)及時(shí)組織撲救。

9、經(jīng)常組織警隊(duì)?wèi)?zhàn)士學(xué)習(xí)法律，法規(guī)常識(shí)，提高警隊(duì)整體素質(zhì)。

10、完成安保部經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。

保安員崗位職責(zé)

工作范圍：本崗位范圍內(nèi)工作

1、在保安隊(duì)長(zhǎng)的帶領(lǐng)下，按指定時(shí)間、地點(diǎn)、范圍負(fù)責(zé)保安值勤工作，尤其對(duì)重點(diǎn)部位要加強(qiáng)檢查。

2、發(fā)現(xiàn)行蹤可疑或攜帶大件物品人員，要進(jìn)行檢查盤(pán)問(wèn)，及時(shí)做出妥善處理，不能處理時(shí)，要及時(shí)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)。

3、發(fā)現(xiàn)正在行竊、縱火以及其它危害公共財(cái)物和人身安全的行為，必須立即制止并扭送保安部經(jīng)理處。

4、對(duì)違反制安管理?xiàng)l理和消防法規(guī)的行為，要立即果斷制止，維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)秩序，及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)處理。

5、巡邏崗人員，必須提高警惕，做到勤巡勤查，發(fā)現(xiàn)不安全因素，應(yīng)及時(shí)采取措施。

6、每次巡邏后，要認(rèn)真填寫(xiě)巡邏記錄。

中控室值班員崗位職責(zé)

工作范圍：室內(nèi)設(shè)備維護(hù)及寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)火警報(bào)警查詢(xún)撲救

1、在消防主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)中控室內(nèi)保安及消防系統(tǒng)控制設(shè)備的運(yùn)行，監(jiān)控工作；

2、熟悉寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的設(shè)備情況，了解各運(yùn)行、維護(hù)崗位人員的操作、維護(hù)、處理故障能力；

3、4、保存所發(fā)生的報(bào)警事件及設(shè)備故障的打印記錄，供領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)查閱； 熟悉并掌握“緊急事件處理程序”，遇有緊急事件發(fā)生，立即按緊急事件處理程序處理，并逐級(jí)上報(bào)；5、6、7、按照規(guī)定保存消防及監(jiān)控記錄，并有義務(wù)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)相應(yīng)事宜； 努力學(xué)習(xí)掌握業(yè)務(wù)知識(shí)，提高工作能力，提高管理水平和協(xié)調(diào)能力； 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)車(chē)場(chǎng)管理員崗位職責(zé)

工作范圍：全部地下車(chē)庫(kù)范圍內(nèi)工作1、2、經(jīng)常巡視，保障車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛的安全及停放秩序。

疏導(dǎo)來(lái)往車(chē)輛，保證車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)內(nèi)交通通暢，處理因各種因素造成的交通阻塞。

3、4、做好車(chē)輛登記和檢查，嚴(yán)防車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生任何違法行為。

引導(dǎo)車(chē)輛入位，對(duì)未入位或入位不當(dāng)?shù)能?chē)輛要進(jìn)行勸導(dǎo)，保證車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)車(chē)位的高使用率，對(duì)不聽(tīng)勸阻的司機(jī)要發(fā)違章通知單。

5、發(fā)現(xiàn)車(chē)輛未鎖或玻璃窗未關(guān)，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理中心客服部，車(chē)主未到之前對(duì)該車(chē)重點(diǎn)看護(hù)。6、7、8、車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)內(nèi)的各類(lèi)設(shè)備設(shè)施如有損壞或丟失，應(yīng)及時(shí)報(bào)修或報(bào)告主管。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)同時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。根據(jù)需要參加各種崗位培訓(xùn)。

寫(xiě)字樓大門(mén)門(mén)崗崗位職責(zé)

工作范圍：門(mén)崗范圍前后以?xún)?nèi)15-30米1、2、根據(jù)有關(guān)程序?qū)λ羞M(jìn)出寫(xiě)字樓的車(chē)輛進(jìn)行登記；

親切有禮的和過(guò)往人員打招呼，保證良好的儀容儀表，嚴(yán)禁使用任何污言穢語(yǔ)；

3、4、攔阻任何可疑人員及推銷(xiāo)人員進(jìn)入寫(xiě)字樓區(qū)域；

認(rèn)真外出帶物的檢查，攜帶物品出寫(xiě)字樓時(shí)須驗(yàn)證出門(mén)條，防止寫(xiě)字樓財(cái)產(chǎn)損失；

5、6、指揮和疏導(dǎo)車(chē)輛按規(guī)定停放在車(chē)位；

對(duì)來(lái)寫(xiě)字樓辦事人員要認(rèn)真指引，以免辦事人員在寫(xiě)字樓其它區(qū)域長(zhǎng)時(shí)間停留；

7、對(duì)進(jìn)入寫(xiě)字樓區(qū)域的自行車(chē)要告之其停放地點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)有亂?，F(xiàn)象要通知班長(zhǎng)前來(lái)制止，不得讓自行車(chē)停放在非停車(chē)區(qū)域。

8、認(rèn)真執(zhí)行大門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)間；

9、保持崗位的清潔衛(wèi)生，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施；

10、確保交接工作的順利，向接班者交待須跟辦事項(xiàng)；

11、事先未經(jīng)上級(jí)主管同意不準(zhǔn)擅自離開(kāi)崗位；

12、在崗時(shí)發(fā)現(xiàn)崗職范圍以外發(fā)生的問(wèn)題在崗人員也要進(jìn)行管理，及時(shí)上報(bào)主管，不得出現(xiàn)逃避不理現(xiàn)象，違者立即開(kāi)除。

13、根據(jù)需要參加各種崗位培訓(xùn)。

14、熟知緊急求救和報(bào)警電話(huà)，發(fā)生緊急事故要立即上報(bào)主管；

寫(xiě)字樓大堂門(mén)崗崗位職責(zé)

工作范圍：門(mén)崗范圍前后以?xún)?nèi)15米

1.親切有禮的和過(guò)往人員打招呼，保證良好的儀容儀表，嚴(yán)禁使用任何污言穢語(yǔ)；

2.攔阻任何可疑人員及推銷(xiāo)人員進(jìn)入寫(xiě)字樓區(qū)域；

3.認(rèn)真執(zhí)行攜帶物品出寫(xiě)字樓時(shí)須驗(yàn)證出門(mén)條，防止寫(xiě)字樓財(cái)產(chǎn)損失； 4.指揮和疏導(dǎo)車(chē)輛按規(guī)定停放在車(chē)位，并及時(shí)對(duì)業(yè)主及物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)關(guān)車(chē)門(mén)； 5.對(duì)來(lái)寫(xiě)字樓辦事人員要認(rèn)真指引至前臺(tái)，以免辦事人員在寫(xiě)字樓其它區(qū)域長(zhǎng)時(shí)間停留；

6.嚴(yán)禁在寫(xiě)字樓正面區(qū)域內(nèi)停放任何自行車(chē)，發(fā)現(xiàn)立即通知班長(zhǎng)進(jìn)行清理，但要告之取車(chē)人車(chē)輛被移至區(qū)域位置；

7.認(rèn)真執(zhí)行大門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)間，夜間及清晨對(duì)電燈及空調(diào)的開(kāi)放及關(guān)閉要及時(shí)； 8.保持崗位的清潔衛(wèi)生，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施；

9.確保交接工作的順利，向接班者交待須跟辦事項(xiàng)； 10.事先未經(jīng)上級(jí)主管同意不準(zhǔn)擅自離開(kāi)崗位； 11.在崗時(shí)發(fā)現(xiàn)崗職范圍以外發(fā)生的問(wèn)題在崗人員也要進(jìn)行管理，及時(shí)上報(bào)主管，不得出現(xiàn)逃避不理現(xiàn)象，違者立即開(kāi)除。12.根據(jù)需要參加各種崗位培訓(xùn)。

13.熟知緊急求救和報(bào)警電話(huà)，發(fā)生緊急事故要立即上報(bào)主管；

寫(xiě)字樓左側(cè)崗位職責(zé)

工作范圍：寫(xiě)字樓正面左側(cè)犄角至寫(xiě)字樓后面視線(xiàn)可視范圍內(nèi)

1.指揮地面停車(chē)位車(chē)輛的停放、使入、使出，確保道路暢通，處理因各種因素造成的交通阻塞；

2.親切有禮的和過(guò)往客人打招呼，保證良好的儀容儀表，嚴(yán)禁使用任何污言穢語(yǔ)；

3.攔阻任何可疑人員進(jìn)入寫(xiě)字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)翻墻、跳窗情況及時(shí)制止并上報(bào)隊(duì)長(zhǎng)；

4.指導(dǎo)駕駛自行車(chē)人員車(chē)輛停放地點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)亂?，F(xiàn)象要進(jìn)行制止并清理亂?，F(xiàn)象；

5.在崗時(shí)發(fā)現(xiàn)崗職范圍以外發(fā)生的問(wèn)題在崗人員也要進(jìn)行管理，不得出現(xiàn)逃避不理現(xiàn)象，違者立即開(kāi)除。6.保持崗位的清潔衛(wèi)生，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施。

7.確保交接工作的順利，向接班者交待須跟辦事項(xiàng)。8.事先未經(jīng)上級(jí)主管同意不準(zhǔn)擅自離開(kāi)崗位。9.根據(jù)需要參加各種崗位培訓(xùn)。

10.熟知緊急求救和報(bào)警電話(huà)，發(fā)生緊急事故要立即上報(bào)主管。

寫(xiě)字樓右側(cè)崗位職責(zé) 工作范圍：寫(xiě)字樓正面右側(cè)犄角至寫(xiě)字樓后面視線(xiàn)可視范圍內(nèi)

1.指揮從地面停車(chē)場(chǎng)出來(lái)車(chē)輛避免與地面行駛車(chē)輛發(fā)生事故，確保道路暢通，嚴(yán)格管理車(chē)輛在非停車(chē)區(qū)域停放，處理因各種因素造成的交通阻塞； 2.親切有禮的和過(guò)往客人打招呼，保證良好的儀容儀表，嚴(yán)禁使用任何污言穢語(yǔ)；

3.攔阻任何可疑人員進(jìn)入寫(xiě)字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)翻墻、跳窗情況及時(shí)制止并上報(bào)隊(duì)長(zhǎng)；

4.指導(dǎo)駕駛自行車(chē)人員車(chē)輛停放地點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)亂?，F(xiàn)象要進(jìn)行制止并清理亂?，F(xiàn)象；

5.在崗時(shí)發(fā)現(xiàn)崗職范圍以外發(fā)生的問(wèn)題在崗人員也要進(jìn)行管理，不得出現(xiàn)逃避不理現(xiàn)象，違者立即開(kāi)除。6.保持崗位的清潔衛(wèi)生，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施。

7.確保交接工作的順利，向接班者交待須跟辦事項(xiàng)。8.事先未經(jīng)上級(jí)主管同意不準(zhǔn)擅自離開(kāi)崗位。9.根據(jù)需要參加各種崗位培訓(xùn)。

10.熟知緊急求救和報(bào)警電話(huà)，發(fā)生緊急事故要立即上報(bào)主管。

夜間巡視崗位職責(zé)

工作范圍：寫(xiě)字樓全部區(qū)域1、2、按規(guī)定對(duì)寫(xiě)字樓全部區(qū)域進(jìn)行巡視并認(rèn)真填寫(xiě)巡視簽到表；

熟悉寫(xiě)字樓內(nèi)部各巡視部位，檢查滅火設(shè)備是否有損壞、丟失現(xiàn)象并及時(shí)上報(bào)主管；

3、熟練使用滅火器材；4、5、6、7、8、不允許在同一地點(diǎn)逗留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而忽視其它巡視地點(diǎn)； 嚴(yán)禁在巡視中吸煙、看書(shū)、看報(bào)、吃東西及與巡視無(wú)關(guān)的事；

在巡視期間發(fā)現(xiàn)裝修施工人員違反規(guī)章制度要立即制止并做出處罰處理； 合理盤(pán)查可疑人員尤其是對(duì)非開(kāi)放區(qū)域要嚴(yán)格巡查并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告； 夜間樓層巡視時(shí)開(kāi)門(mén)、關(guān)門(mén)要輕開(kāi)輕關(guān)，發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域內(nèi)有物品損壞現(xiàn)象須上報(bào)主管；

9、巡視中禮貌友好與見(jiàn)到的客人打招呼；禁止使用污言穢語(yǔ)禁止在公共場(chǎng)所對(duì)客人大叫大嚷；

10、巡視中發(fā)現(xiàn)緊急事故要立即上報(bào)主管并維護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)；

11、確保交接工作的順利，向接班者交待須跟辦事項(xiàng)；

12、根據(jù)需要參加各種崗位培訓(xùn)。

保安部交接班制度

1、保安員及中控室值班員，應(yīng)著裝提前十分鐘上崗接班，并認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄；

2、交接班時(shí)，交班人員要把當(dāng)天發(fā)生的問(wèn)題以及需要繼續(xù)解決的問(wèn)題、警具、對(duì)講機(jī)等器材向接班人員移交清楚。交班人員要等接班人員驗(yàn)收后，方能下崗；

3、接班人員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。由交班人員負(fù)責(zé)承擔(dān)責(zé)任。解決完畢后方能下崗；

4、交班人員，發(fā)現(xiàn)接班人員有酒味或神志不清等，不能交班，應(yīng)立即報(bào)告主管進(jìn)行處理；

5、所有事項(xiàng)交接清楚后，交班人員應(yīng)在登記簿上簽名；

6、接班人員未來(lái)，交班人員不得下崗，應(yīng)通知主管處理解決；

對(duì)講機(jī)使用管理制度

1、對(duì)講機(jī)是保安、消防人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，每個(gè)保安及消防人員都有責(zé)任、有義務(wù)負(fù)責(zé)保管好，以防遺失或損壞；

2、3、對(duì)講機(jī)只供保安及消防人員值勤時(shí)使用，嚴(yán)禁用做他用；

對(duì)講機(jī)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出，如有需要，須報(bào)保安部經(jīng)理批準(zhǔn)；

4、對(duì)講機(jī)應(yīng)按規(guī)定的頻率正確使用，嚴(yán)禁私自拆裝或調(diào)改其他頻道，違者將按有關(guān)規(guī)定處理；5、6、7、保安及消防人員交班時(shí)，應(yīng)做好對(duì)講機(jī)交接驗(yàn)收工作； 對(duì)講機(jī)不用時(shí)，應(yīng)由主管或保安隊(duì)長(zhǎng)統(tǒng)一保管充電； 對(duì)損壞對(duì)講機(jī)者將按價(jià)賠償。

第三篇：接管驗(yàn)收方案

物業(yè)接管驗(yàn)收工作方案

目錄

一

名詞、術(shù)語(yǔ)解釋

…………………………………… 3

二

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5

三

接管驗(yàn)收條件

……………………………………… 6

四

接管驗(yàn)收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) …………………………………… 8

六

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

……………………1八

房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收……………………… 16

九

公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業(yè)主入伙時(shí)的接管驗(yàn)收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗(yàn)收相關(guān)記錄表

名詞、術(shù)語(yǔ)解釋

物業(yè)竣工驗(yàn)收

工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開(kāi)發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)商。

竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。

物業(yè)接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開(kāi)發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。

房屋本體自用部位及設(shè)施

自用部位是指戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施

公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）、地下排水管等。

公用設(shè)備

公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)

本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第[2000]第279號(hào)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第[2003]第379號(hào)

《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～305-88

《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB 50166-92

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50084-2001

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 5135-85

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 797-89

《室內(nèi)消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法》GA 93-1995

《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

接管驗(yàn)收條件

物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿(mǎn)足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿(mǎn)足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過(guò)政府專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收，通過(guò)綜合驗(yàn)收。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)取得以下證書(shū)：

①工程竣工核驗(yàn)證書(shū)

②規(guī)劃驗(yàn)收證書(shū)

③消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)

④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書(shū)

⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書(shū)

⑥城建檔案驗(yàn)收證書(shū)

⑦人防工程驗(yàn)收證書(shū)

⑧已簽訂《工程保修書(shū)》

并有憑以上證書(shū)換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話(huà)、有線(xiàn)電視、燃?xì)?、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

二、最低要求

在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門(mén)禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車(chē)庫(kù)施工完畢，可正常使用。

2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說(shuō)明書(shū)。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說(shuō)明書(shū)等。

3、業(yè)主（用戶(hù)）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開(kāi)發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)

一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開(kāi)發(fā)商溝通

物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系接管驗(yàn)收事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開(kāi)發(fā)商審核，通過(guò)后由開(kāi)發(fā)商通知施工單位配合驗(yàn)收。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。

1、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃接管驗(yàn)收的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間）

2、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

詳見(jiàn)《接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作》。

三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收

一）、初驗(yàn)

物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)以函的形式提交給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）

二）、正式接管驗(yàn)收

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開(kāi)始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專(zhuān)家實(shí)施。

四、接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽(tīng)、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。

1、對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見(jiàn)以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)。現(xiàn)場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶(hù)（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀(guān)檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀(guān)上有無(wú)人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。

根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

2、對(duì)共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收

驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交開(kāi)發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。

此部分的驗(yàn)收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對(duì)設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主（客戶(hù)）的服務(wù)中。

五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書(shū)面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)

的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開(kāi)，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。）

按系統(tǒng)對(duì)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對(duì)設(shè)備外觀(guān)、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫(xiě)驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫(xiě)評(píng)語(yǔ)并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對(duì)于檢查出來(lái)的缺陷以函的形式提交給開(kāi)發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

三）、復(fù)驗(yàn)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開(kāi)發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。

待開(kāi)發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出合理建議。

1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備

物業(yè)公司建立接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。對(duì)業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備3－4人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗(yàn)收60套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收40套房左右。

對(duì)業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對(duì)象，組織公司內(nèi)相關(guān)專(zhuān)家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。

2、成立驗(yàn)收組

驗(yàn)收組組成建議如下：

組長(zhǎng)：物業(yè)公司總經(jīng)理

副組長(zhǎng)：管理處經(jīng)理

組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶(hù)服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工

3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：

①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙

②對(duì)配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收）

③熟悉工程情況、設(shè)備概況

④組織接管驗(yàn)收演練培訓(xùn)時(shí)間：10課時(shí)（不得低于）。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)：待定

4、購(gòu)置、準(zhǔn)備工具

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及驗(yàn)收時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬(wàn)用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫(xiě)字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號(hào)在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶(hù)門(mén)鑰匙。

5、準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖

準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

從開(kāi)發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。

6、準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證

準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。

7、參與安裝調(diào)試

安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出合理建議。

對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備，注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向開(kāi)發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠(chǎng)合格證、調(diào)試記錄等。

對(duì)于設(shè)計(jì)中沒(méi)有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開(kāi)發(fā)商增設(shè)。

8、參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收

參與開(kāi)發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。對(duì)于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改進(jìn)建議。

9、參與政府竣工驗(yàn)收

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收主要是驗(yàn)收小業(yè)主（用戶(hù)）戶(hù)內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶(hù)鑰匙（含戶(hù)內(nèi)鑰匙）等。

1、土建驗(yàn)收

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀(guān)察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門(mén)是否開(kāi)閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無(wú)缺少；窗、鋁合金推拉門(mén)是否開(kāi)閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

2、電氣

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開(kāi)關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無(wú)回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開(kāi)關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。

填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

3、給排水

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：開(kāi)閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀(guān)察是否有堵塞現(xiàn)象。

填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

4、燃?xì)猓?/p>

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無(wú)暗敷設(shè)現(xiàn)象。

填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

5、記錄的填寫(xiě)及缺陷的整改

以上填寫(xiě)的記錄均一式三份，分別留存于開(kāi)發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開(kāi)發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對(duì)自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開(kāi)發(fā)商，并對(duì)缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。

房屋本體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收

1、屋面

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

屋 面保證項(xiàng)防水層無(wú)滲漏，通過(guò)觀(guān)察，必要時(shí)進(jìn)行測(cè)試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項(xiàng)無(wú)非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無(wú)污染

隔熱層完好，面層磚無(wú)破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無(wú)損壞或銹蝕 天面無(wú)積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

樓層及通道保證項(xiàng)防火門(mén)完好開(kāi)閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常

基本項(xiàng)樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無(wú)加建、改建 天棚完好

墻面無(wú)碰壞、無(wú)污跡、無(wú)脫落

地面完好無(wú)破損，梯踏步無(wú)缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門(mén)鎖完好

3、地下室 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無(wú)滲漏 頂棚、墻面無(wú)損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好

水池周?chē)麧崯o(wú)污染隱患

管線(xiàn)表面整潔、無(wú)銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清楚 車(chē)場(chǎng)地面劃線(xiàn)清晰，無(wú)大面積起砂現(xiàn)象

4、外墻面 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

外墻面保證項(xiàng)墻面完好，無(wú)污跡 門(mén)窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無(wú)空鼓 外墻、窗口無(wú)滲漏

空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無(wú)銹蝕 招牌類(lèi)、霓虹燈安裝合理美觀(guān)，無(wú)安全隱患或破損

5、供配電系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50057－94

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無(wú)安全隱患、無(wú)蟲(chóng)害、鼠害

油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確

無(wú)故障停電記錄

基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固

電纜溝內(nèi)干燥、無(wú)積水、無(wú)雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無(wú)異味，無(wú)異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線(xiàn)、端子無(wú)過(guò)熱、松動(dòng)現(xiàn)象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好

應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

6、給排水系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ302-88

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常

各層水壓正常

按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項(xiàng)壓力表工作

水泵運(yùn)行正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，泵體和閥件無(wú)滴水現(xiàn)象

水泵運(yùn)行無(wú)異常噪音，潤(rùn)滑良好

水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個(gè)井

化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無(wú)太大異味

雨水井、污水池、下水道內(nèi)無(wú)大量沉積物

7、消防系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50166-92，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB5135-85，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB797-89，《室內(nèi)消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法》GA93-1995

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常

消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開(kāi)、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵

水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞

探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常

消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常

氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號(hào)

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常

設(shè)備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）

風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤(rùn)滑到位

消防對(duì)講通話(huà)清晰

消火栓、噴淋頭無(wú)漏水現(xiàn)象

煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固

管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門(mén)就地手動(dòng)正常

防火卷簾門(mén)與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常

防火卷簾門(mén)在消防中心手動(dòng)正常

8、中央空調(diào)系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

中央空調(diào)系統(tǒng) 制冷機(jī)部分主體外觀(guān)無(wú)損傷、無(wú)銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無(wú)松動(dòng)

機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線(xiàn)上，油質(zhì)正常(機(jī)器運(yùn)行時(shí)無(wú)氣泡)

冷媒液加入量準(zhǔn)確

制冷機(jī)微電腦控制中心運(yùn)行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠

制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓?jiǎn)?dòng),啟動(dòng)切換時(shí)間應(yīng)正確、啟動(dòng)電流、線(xiàn)路電壓降正常

主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀(guān)無(wú)損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足

水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)無(wú)異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計(jì)要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門(mén)開(kāi)、關(guān)靈活不漏水

涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無(wú)異物

檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運(yùn)行正常

塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無(wú)松動(dòng)

空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無(wú)異常噪音

空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管安裝良好，冷凝水滴水盤(pán)回水正常

空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確

冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門(mén)，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

CCTV基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰

攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無(wú)監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低

紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無(wú)監(jiān)視死角

樹(shù)木對(duì)對(duì)射影響小

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常

11、公共天線(xiàn)系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

CATC基本項(xiàng)圖像、伴音質(zhì)量好

天線(xiàn)防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調(diào)制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號(hào)源功能正常

12、局域網(wǎng)、綜合布線(xiàn)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

綜合布線(xiàn)基本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線(xiàn)規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常

13、背景音樂(lè)系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

背景音樂(lè)設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線(xiàn)路敷設(shè)規(guī)范

14、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

門(mén)禁對(duì)講基本項(xiàng)可視對(duì)講圖像、聲音清晰，電鎖開(kāi)啟關(guān)閉正常 接地規(guī)范

解碼器、電源安裝規(guī)范 布線(xiàn)規(guī)范

室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范

15、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)保證項(xiàng)道閘開(kāi)啟靈活，無(wú)砸車(chē)隱患 基本項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常 交通裝置、標(biāo)志完好，劃線(xiàn)清晰 設(shè)備表面清潔無(wú)銹蝕 系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常

16、電梯 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無(wú)故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報(bào)警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時(shí)可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項(xiàng)操縱箱各種開(kāi)關(guān)功能正常

廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常

廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常

安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效

轎門(mén)與轎壁應(yīng)無(wú)碰撞，無(wú)摩擦

轎廂內(nèi)無(wú)雜亂廣告

機(jī)房門(mén)應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)

機(jī)房墻壁完整，無(wú)孔洞

機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全

有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等

有電梯松閘扳手和盤(pán)車(chē)手輪，井道照明燈完好

曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)較大的噪音

各功能開(kāi)關(guān)正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無(wú)銹蝕，有防銹漆

各層門(mén)付門(mén)鎖齊全，安裝正確，無(wú)銹蝕

各層門(mén)門(mén)頭腳蓋板滑塊齊全

層門(mén)與門(mén)框無(wú)摩擦，無(wú)碰撞

導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開(kāi)關(guān)有效

補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫(xiě)記錄

設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫(xiě)《公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》，對(duì)所有設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后，匯總填寫(xiě)《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》；對(duì)其它共用部位驗(yàn)收完成后，填寫(xiě)《房屋及公用設(shè)施交接單》。

公用設(shè)施、公共場(chǎng)地及鑰匙的驗(yàn)收

1、公用設(shè)施

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無(wú)缺損

游樂(lè)設(shè)施設(shè)備完整、無(wú)安全隱患，有安全指引

平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全

基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無(wú)損

通透式圍欄完好、無(wú)銹跡

路燈完好

停車(chē)場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無(wú)損

2、游泳池

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《體育場(chǎng)所開(kāi)放條件與技術(shù)要求》GB19079.1-2003

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

游泳池基本項(xiàng)游泳池周?chē)纬赏暾膰希雷o(hù)設(shè)施完好

有水循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常

照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常

有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）

有分設(shè)的男、女淋浴室

有分設(shè)的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門(mén)鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）

有強(qiáng)制通過(guò)式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過(guò)式噴淋設(shè)備男、女各一套

更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好

配有必備的救生高架（觀(guān)察臺(tái)）（按每250M2配備1個(gè)）

池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識(shí)，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設(shè)施、有專(zhuān)用直撥電話(huà)

有各類(lèi)公共標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)牌

泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無(wú)損

池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范

池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無(wú)銳角，無(wú)安全隱患

3、園林綠化

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ306-88

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)

土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確

綠化內(nèi)無(wú)磚塊等建筑垃圾

無(wú)死苗、無(wú)蟲(chóng)害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；

（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；

（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)、保管。

5、填寫(xiě)記錄

園林綠化驗(yàn)收填寫(xiě)QR－005JG《綠化驗(yàn)收單》，對(duì)其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收填寫(xiě)QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫(xiě)QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對(duì)于新建物業(yè)，開(kāi)發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：

一、產(chǎn)權(quán)資料

開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

土地使用權(quán)出讓合同書(shū)

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司資質(zhì)證書(shū)

以上均為復(fù)印件

二、市府驗(yàn)收合格資料：

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明

用電許可證

供用電協(xié)議書(shū)

用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)。

公安消防建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書(shū)

電梯安全檢驗(yàn)合格證書(shū)

防雷設(shè)施合格證

燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書(shū)

直飲水檢驗(yàn)報(bào)告

白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明

國(guó)家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告

電纜檢測(cè)報(bào)告

智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告

攝象機(jī)檢測(cè)報(bào)告

有線(xiàn)電視系統(tǒng)終端盒檢測(cè)報(bào)告

以上均為復(fù)印件

三、工程技術(shù)資料

建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。

各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。（包括：變壓器、高壓開(kāi)關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。）

地質(zhì)勘察報(bào)告；

工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；

工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

圖紙會(huì)審記錄；

工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

沉降觀(guān)察記錄及其沉降觀(guān)察點(diǎn)布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；

砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

供水、供暖管道的試壓報(bào)告；

機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

注：電梯相關(guān)資料包括以下部分

①勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一本）

③質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證（每梯一份）

④勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）

⑥質(zhì)檢報(bào)告（每梯一份）

⑦電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說(shuō)明書(shū)、安裝調(diào)試說(shuō)明書(shū)、使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、裝箱單等）

⑧產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證）

⑨試驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一份）

4、填寫(xiě)記錄

對(duì)照本文件，將收到的資料填寫(xiě)在《工程資料交接清單》。

業(yè)主（用戶(hù)）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收

業(yè)主（用戶(hù)）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過(guò)程僅限于新樓宇。

業(yè)主（用戶(hù)）入伙時(shí)對(duì)房屋的接管驗(yàn)收主要針對(duì)以下方面進(jìn)行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；

②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象。

2、檢查房間設(shè)施是否齊全；

①根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；

②根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；

3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）

①檢查地面、墻面和天面有無(wú)空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門(mén)窗、玻璃有無(wú)損壞，試試門(mén)窗是否嚴(yán)密、開(kāi)關(guān)靈活；

④檢查開(kāi)關(guān)、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；

4、核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；

5、填寫(xiě)記錄

將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫(xiě)在《接管驗(yàn)收記錄》。

缺陷整改與保修

對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開(kāi)發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。

一、對(duì)缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對(duì)接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。

2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開(kāi)發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。

3、對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理

接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線(xiàn)未接通，致使用戶(hù)不能進(jìn)住的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。

4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法

①對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。

②對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見(jiàn)《裝修管理手冊(cè)》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開(kāi)發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿(mǎn)者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)商簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫(xiě)保修期終止時(shí)間。

2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

④電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

⑤其他項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)商與施工單位約定。

2、保修期滿(mǎn)后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

3、其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

4、保修期內(nèi)管理辦法

①設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。

②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專(zhuān)業(yè)公司做，書(shū)面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。

④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn)；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。

第四篇：接管寫(xiě)字樓方案

接管寫(xiě)字樓 “流程”很重要

[ 編輯:zhaoliming | 時(shí)間:2012-03-23 15:29:50 | 瀏覽:83次 | 來(lái)源: 中國(guó)物業(yè)管理在線(xiàn) | 作者: ]

隨著物業(yè)管理招投標(biāo)制度的深入實(shí)施，許多物業(yè)管理公司面臨著接管一個(gè)全新的物業(yè)項(xiàng)目。這時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個(gè)科學(xué)有效的接管流程至關(guān)重要。筆者在一個(gè)4萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓從接管到全面管理的過(guò)程中，摸索出一套四段式工作程序：

（一）管理方案策劃階段；

（二）前期介入與準(zhǔn)備；

（三）物業(yè)管理啟動(dòng)與試運(yùn)行階段；

（四）正式全面運(yùn)作階段。策劃階段不超過(guò)1個(gè)半月；前期介入從正式介入開(kāi)始至交樓結(jié)束；物業(yè)管理啟動(dòng)時(shí)間以大廈接管驗(yàn)收完成為標(biāo)志；試運(yùn)行時(shí)間為6個(gè)月。

一、管理方案策劃階段

本階段分為大廈管理目標(biāo)策劃以及策劃?rùn)C(jī)構(gòu)設(shè)置兩個(gè)部分。根據(jù)該寫(xiě)字樓的建筑檔次、特點(diǎn)、是否商住兩用等實(shí)際情況，結(jié)合寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行綜合分析，確定對(duì)該大廈的管理檔次，提出管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理項(xiàng)目和管理方式。本階段是確立對(duì)該大廈管理的總綱，為此建議請(qǐng)開(kāi)發(fā)商共同參與，并綜合相關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，確定管理方案。

確定了管理標(biāo)準(zhǔn)和方式后，要根據(jù)需要對(duì)未來(lái)機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員編制進(jìn)行策劃，并確定主要管理人員。

二、前期介入與準(zhǔn)備

實(shí)踐證明，前期介入對(duì)以后的物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準(zhǔn)備和工程前期介入。

管理的前期準(zhǔn)備：成功的前期準(zhǔn)備可為后期物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，避免隨意性，最大限度地規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，本方案的前期準(zhǔn)備工作有：制訂物業(yè)管理前期的成本預(yù)算；制訂物業(yè)管理具體開(kāi)展方案；編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶(hù)手冊(cè)》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車(chē)場(chǎng)制度》、《消防預(yù)案》、《大廈管理規(guī)定》等。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段一般在物業(yè)竣工前半年開(kāi)始，需要熟悉物業(yè)管理相關(guān)制度和相關(guān)文件的人員參與，如果那些已經(jīng)通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證的公司想把新項(xiàng)目納入這個(gè)體系中，則需要更多的準(zhǔn)備和文件。

工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業(yè)管理的角度對(duì)該寫(xiě)字樓的功能、使用、施工、設(shè)備提出意見(jiàn)和建議，為今后投入使用創(chuàng)造條件，最大化地節(jié)約資金，為物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。目前物業(yè)管理中常常出現(xiàn)這種情況，物業(yè)管理公司介入大廈管理時(shí)，大廈已經(jīng)接近竣工，即使發(fā)現(xiàn)了設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，也沒(méi)機(jī)會(huì)做太大的修改了。我們?cè)谠搶?xiě)字樓工程前期介入時(shí)就把工作重點(diǎn)放在熟悉大廈結(jié)構(gòu)和發(fā)現(xiàn)大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對(duì)問(wèn)題及早發(fā)現(xiàn)，為后來(lái)接管工作做好準(zhǔn)備?，F(xiàn)代寫(xiě)字樓的自動(dòng)化程度很高，物業(yè)管理前期介入對(duì)參與人員的專(zhuān)業(yè)要求，要有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，能夠準(zhǔn)確閱讀圖紙并發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。物業(yè)管理公司應(yīng)注意積極儲(chǔ)備這樣的人才。

三、管理啟動(dòng)與試運(yùn)行階段

物業(yè)管理的接管驗(yàn)收不同于開(kāi)發(fā)商和施工單位的竣工驗(yàn)收，它要更詳細(xì)一些。接管驗(yàn)收時(shí)，要軟硬件一起抓：軟件是指相關(guān)圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗(yàn)收合格證、設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、用電許可證、消防合格證、電梯準(zhǔn)運(yùn)證等。交接時(shí)仔細(xì)清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來(lái)方便；硬件是指房屋及設(shè)備設(shè)施，硬件的接管要從嚴(yán)從細(xì)，對(duì)于各系統(tǒng)和設(shè)備，如供水、供電、消防、電梯、應(yīng)急發(fā)電機(jī)等，均須試運(yùn)行一段時(shí)間，由工程人員仔細(xì)觀(guān)察運(yùn)行情況，紀(jì)錄運(yùn)行參數(shù)，嚴(yán)格檢測(cè)是否符合技術(shù)規(guī)范要求，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)相關(guān)方維修整改；房屋驗(yàn)收時(shí)要注意發(fā)現(xiàn)一些細(xì)小問(wèn)題，如窗把手、門(mén)鎖等是否損壞，對(duì)衛(wèi)生間、窗臺(tái)等要作防水檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)開(kāi)發(fā)商或施工單位，要求在客戶(hù)入住前修好。這些問(wèn)題若在接管后才發(fā)現(xiàn)，將難以及時(shí)解決，會(huì)影響物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，甚至帶來(lái)不必要的麻煩。

接管結(jié)束后，按照前期的策劃方案正式開(kāi)始物業(yè)管理服務(wù)，辦理客戶(hù)入住手續(xù)、建立物業(yè)的檔案資料、客

戶(hù)資料、執(zhí)行日常管理工作等，在6個(gè)月的試運(yùn)行當(dāng)中，要嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)更改。同時(shí)要注意加強(qiáng)與業(yè)主之間溝通，宣傳物業(yè)管理公司的管理方式和管理制度，并根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)反饋及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，使管理方案盡快成熟起來(lái)，更加符合實(shí)際需要。

四、全面運(yùn)作階段

按照改進(jìn)后的工作方案對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行正常管理，內(nèi)容包括設(shè)備維護(hù)維修、環(huán)境綠化、安全管理、有償服務(wù)等，這個(gè)階段強(qiáng)調(diào)的是不斷追求客戶(hù)滿(mǎn)意度和持續(xù)改進(jìn)服務(wù)水平，以達(dá)到效益最大化。

本文的流程是以接管寫(xiě)字樓為例，接管居住小區(qū)或公寓樓等物業(yè)往往需要更加靈活和更加復(fù)雜的流程，在此就不一一敘述?？傊?，有序的工作流程在任何一個(gè)項(xiàng)目中都是必須的，項(xiàng)目經(jīng)理如果能夠隨時(shí)控制每一個(gè)流程，他所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目就已經(jīng)成功了一大半。

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第五篇：前期物業(yè)接管方案

前期物業(yè)接管方案

前期物業(yè)接管方案

第一部分： 前期介入工作小組及工作計(jì)劃

一、成立前期介入工作小組

從公司內(nèi)部選派多名管理、技術(shù)人員，組成項(xiàng)目前期介入工作小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目小組），跟隨項(xiàng)目進(jìn)度開(kāi)展前期介入工作，公司協(xié)調(diào)與開(kāi)發(fā)商接洽。

組長(zhǎng)：公司副總經(jīng)理

組員：公司行政部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、項(xiàng)目部經(jīng)理、項(xiàng)目客服主管、工程主管、安全主管

二、物業(yè)管理接管組織機(jī)構(gòu)示意圖（見(jiàn)下圖）

三、項(xiàng)目接管工作推進(jìn)計(jì)劃

四、職責(zé)

1、副總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。

2、接管小組負(fù)責(zé)前期介入移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評(píng)審。

3、行政部負(fù)責(zé)新建管理處物資采購(gòu)工作。

4、人力資源部負(fù)責(zé)人員編制確定、人員招聘和培訓(xùn)工作。

5、品質(zhì)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料的審核。

6、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的核定。

7、新建管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作的籌備和實(shí)施。

五、前期準(zhǔn)備工作

1、行政部前期準(zhǔn)備工作

1.1負(fù)責(zé)新建管理處所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作并指導(dǎo)安裝。1.2負(fù)責(zé)新建管理處員工工作服的訂制。1.3負(fù)責(zé)審核各類(lèi)物資、設(shè)備工具的采購(gòu)申請(qǐng)。

物資的采購(gòu)：根據(jù)《物業(yè)管理方案》負(fù)責(zé)辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具、設(shè)備的購(gòu)臵計(jì)劃的制定、詢(xún)價(jià)、報(bào)批及采購(gòu)工作。包括：

a.辦公用品：家私、各類(lèi)文具等。

b.辦公設(shè)備：打印機(jī)、電話(huà)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。

c.后勤服務(wù)設(shè)施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。

e.清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。f.安全設(shè)備：對(duì)講機(jī)、電警棍、手電筒等。

g.加工維修設(shè)備工具：萬(wàn)用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺(tái)虎鉗等。1.4負(fù)責(zé)新項(xiàng)目入伙現(xiàn)場(chǎng)的策劃、布臵及展板的設(shè)計(jì)、制作和擺放。

2、人力資源部前期準(zhǔn)備工作

2.1負(fù)責(zé)在入伙前三個(gè)月正式下發(fā)管理處成立的文件。

2.2根據(jù)《物業(yè)管理方案》審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員入伙前三個(gè)月到位，保安員、保潔員提前一個(gè)月到位。

2.3負(fù)責(zé)新建管理處人員的入職培訓(xùn)及管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核。

3、財(cái)務(wù)部前期準(zhǔn)備工作

3.1負(fù)責(zé)前期介入費(fèi)用及新項(xiàng)目管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算，經(jīng)副總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批后納入委托管理合同。

3.2負(fù)責(zé)新項(xiàng)目各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審定。3.3負(fù)責(zé)管理處接管物業(yè)入伙前清潔費(fèi)用的審定。

3.4負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理處出納按財(cái)務(wù)制度建賬及財(cái)務(wù)軟件的使用。3.5負(fù)責(zé)監(jiān)督新建管理處的物資采購(gòu)工作。

4、品質(zhì)部前期準(zhǔn)備工作

4.1負(fù)責(zé)新項(xiàng)目委托管理合同的評(píng)審，報(bào)副總經(jīng)理簽定。4.2負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放及協(xié)助編寫(xiě)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件。4.3協(xié)助管理處分類(lèi)建立物業(yè)管理檔案資料。4.4負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料。

4.5協(xié)助新項(xiàng)目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓(xùn)。

5、新建管理處經(jīng)理前期準(zhǔn)備工作

5.1負(fù)責(zé)擬定入伙工作計(jì)劃時(shí)間表，包括：工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)人及完成時(shí)間等，并報(bào)副總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批。

5.2負(fù)責(zé)內(nèi)部管理運(yùn)作相關(guān)工作：

A．編制管理處組織結(jié)構(gòu)、各崗位職責(zé)，報(bào)人力資源部及副總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批。

B．根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況，完善閉路監(jiān)控、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施、背景音樂(lè)、泛光照明、信箱、康樂(lè)休閑文化設(shè)施、園林綠化等公共設(shè)施。

C．指定專(zhuān)人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以便與地產(chǎn)公司結(jié)算。

5.3將《入住指引》、《業(yè)主（住戶(hù)）資料卡》于入伙前十天交建設(shè)單位，與《入伙通知書(shū)》一并發(fā)放業(yè)主。

5.4負(fù)責(zé)入伙前一周準(zhǔn)備好入伙應(yīng)備資料,包括: A.《入伙流程》

B.《委托銀行代收款協(xié)議書(shū)》； C.《臨時(shí)管理規(guī)約》； D.《業(yè)戶(hù)手冊(cè)》；

E.《前期物業(yè)管理協(xié)議書(shū)》 F.《房屋交付驗(yàn)收表》； G.《常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》

H.水、電、氣、有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)資料；

I.防盜門(mén)、窗花、陽(yáng)臺(tái)推拉門(mén)圖樣（包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）； J.房?jī)?nèi)配送電器或其他需操作設(shè)施用品的說(shuō)明書(shū)、保修卡；

K.房間設(shè)計(jì)平面圖（含水電走向）； L.其他與業(yè)主相關(guān)資料。

M.現(xiàn)場(chǎng)入伙宣傳展板及相關(guān)入伙指引標(biāo)識(shí)。N.所有“入伙資料” 的填寫(xiě)樣本。

5.5進(jìn)行入伙模擬演練，檢驗(yàn)入伙流程、資源配臵等準(zhǔn)備工作是否充分。

第二部分：接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收的概念

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全、滿(mǎn)足使用功能和滿(mǎn)足管理服務(wù)要求為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)，對(duì)新建房屋，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同配套的設(shè)備、設(shè)施就應(yīng)該移交給物業(yè)管理企業(yè)了。

接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收不同，竣工驗(yàn)收是建設(shè)工程完成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程，竣工驗(yàn)收屬于政府行為，由政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面質(zhì)量檢驗(yàn)和評(píng)定?？⒐を?yàn)收的完成標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，物業(yè)管理企業(yè)可以參加工程的竣工驗(yàn)收，但在竣工驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)只是驗(yàn)收的參與者，而不是驗(yàn)收的責(zé)任主體。

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定或接受委托取得物業(yè)的管理權(quán)以后，在正式接管前，針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化、場(chǎng)地等進(jìn)行的綜合驗(yàn)收，接管驗(yàn)收更注重建筑的綜合使用功能和管理需要，接管驗(yàn)收屬于企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收的過(guò)程中不僅僅是參與者，而更應(yīng)該是驗(yàn)收的責(zé)任主體，接管驗(yàn)收相比竣工驗(yàn)收應(yīng)該更全面、更詳細(xì)、更深入，接管驗(yàn)收的完成，標(biāo)志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開(kāi)始履行管理和服務(wù)職能。

接管驗(yàn)收的目的和作用

物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，接管驗(yàn)收應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組成聯(lián)合驗(yàn)收小組進(jìn)行，主要目的和作用如下：

1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，通過(guò)接管驗(yàn)收和委托接管合同的簽定，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各方的義務(wù)和權(quán)利。

2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。要通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收，從客觀(guān)上能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后物業(yè)管理中的麻煩和開(kāi)支。同時(shí)接管驗(yàn)收能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足，為業(yè)主的入伙驗(yàn)收做好準(zhǔn)備，從整體上把握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。

3、接管驗(yàn)收是對(duì)前期介入工作的進(jìn)一步強(qiáng)化和補(bǔ)充，在前期介入的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對(duì)工程的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工工藝、設(shè)施配套等方面提出了一系列的建議，對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位尚未實(shí)施的，物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗(yàn)收要求開(kāi)發(fā)單位徹底全面實(shí)施，同時(shí)通過(guò)參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，對(duì)前期介入過(guò)程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞，一并提請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位整改完善。

4、為日后管理創(chuàng)造條件，通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件和資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理工作，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)。

接管驗(yàn)收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

接管驗(yàn)收應(yīng)包括資料的交接驗(yàn)收、建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收、各類(lèi)機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收、戶(hù)內(nèi)設(shè)施的驗(yàn)收、鑰匙的驗(yàn)收和接管。

3.1 資料的交接驗(yàn)收

3.1.1 產(chǎn)權(quán)資料包含以下項(xiàng)目： 3.1.1.1 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 3.1.1.2 用地批準(zhǔn)文件 3.1.1.3拆遷資料 3.1.1.4房屋所有權(quán)證 3.1.1.5土地使用權(quán)證

3.1.1.6有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議 3.1.1.7房屋分戶(hù)使用清冊(cè)

3.1.1.8房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè) 3.1.2 技術(shù)資料包括以下項(xiàng)目：

3.1.2.1 竣工圖——包括總平面布臵圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布臵竣工圖（有隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙）。

3.1.2.2 機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說(shuō)明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門(mén)驗(yàn)收合格證明等。

3.1.2.3 地質(zhì)勘察報(bào)告

3.1.2.4 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告 3.1.2.5 工程預(yù)決算 3.1.2.6 圖紙會(huì)審記錄

3.1.2.7 工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）3.1.2.8 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 3.1.2.9 沉降觀(guān)測(cè)記錄

3.1.2.10 防雷接地測(cè)試合格證明 3.1.2.11 竣工驗(yàn)收證明書(shū)

3.1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) 3.1.2.13 新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書(shū)

3.1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)

3.1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告

3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報(bào)告

3.1.2.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門(mén)簽訂的相關(guān)協(xié)議書(shū)

3.1.2.18 各類(lèi)機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書(shū)

3.1.2.19 鑰匙清單 3.1.2.20 房地產(chǎn)平面圖； 3.1.2.21 房屋分間平面圖； 3.1.2.22 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。3.2 建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收

3.2.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。

3.2.2 鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。

3.2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.2.4 外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。3.2.5 各類(lèi)屋面符合工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無(wú)積水、無(wú)滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)臵屋面檢修孔。

3.2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無(wú)脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。

3.2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無(wú)裂縫、無(wú)表皮剝落。

3.2.8 屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計(jì)規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設(shè)計(jì)要求。

3.2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬。

3.2.10 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)臵、管道坡度、管徑符合設(shè)計(jì)規(guī)范，管道應(yīng)順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱臵穩(wěn)妥并設(shè)臵井圈。

3.2.11 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)臵，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。

3.2.12 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

3.2.13 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無(wú)積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護(hù)設(shè)施。

3.2.14 小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應(yīng)設(shè)臵足夠的照明設(shè)施。3.2.15 小區(qū)應(yīng)設(shè)臵足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)所。

3.2.16 房屋應(yīng)按單元設(shè)臵信報(bào)箱，其規(guī)格、位臵須符合規(guī)定。3.2.17 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)臵有效的防落雨措施。

3.2.18 園林綠化應(yīng)配備足夠的澆灌設(shè)備、設(shè)施。

3.2.19 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施應(yīng)達(dá)到功能要求，有足夠的安全防護(hù)措施。3.2.20 施工現(xiàn)場(chǎng)須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。

3.2.21 停車(chē)場(chǎng)配套設(shè)施齊全，倒車(chē)架、彎道鏡、地鎖設(shè)臵合理，車(chē)位線(xiàn)、行車(chē)指示標(biāo)識(shí)清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識(shí)明顯。

3.2.22 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

3.3 配套機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收 3.3.1供、配電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線(xiàn)端子接線(xiàn)完好，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。自動(dòng)、手動(dòng)切換正常，繼電保護(hù)功能正常。

3.3.1.2 電表、各類(lèi)開(kāi)關(guān)、各類(lèi)配電箱、供電線(xiàn)路、插座、照明器具配備合理，二次線(xiàn)路連接符合規(guī)范要求。各類(lèi)計(jì)量表計(jì)安裝位臵合理，無(wú)重復(fù)計(jì)量和漏計(jì)量現(xiàn)象。

3.3.1.3 電氣線(xiàn)路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線(xiàn)連接必須緊密，鋁導(dǎo)線(xiàn)連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線(xiàn)時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線(xiàn)間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1M歐/kV。

3.3.1.4 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝臵。3.3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位臵正確。

3.3.1.6 各種避雷裝臵的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。

3.3.1.7 發(fā)電機(jī)組啟動(dòng)及運(yùn)行狀況正常，無(wú)雜音，設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，消音處理良好。

3.3.2 給、排水設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.3.2.1 水箱、水池符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)漏水、滲水現(xiàn)象。

3.3.2.2 水泵運(yùn)行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無(wú)滲、漏水現(xiàn)象。

3.3.2.3 給、排水管網(wǎng)外觀(guān)整齊，所有閘閥完好，無(wú)滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無(wú)破損，標(biāo)識(shí)明顯、規(guī)范。

3.3.2.4 室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無(wú)雜物堵塞。3.3.2.5 污水處理系統(tǒng)—污水泵（潛水泵）高水位開(kāi)，低水位停，運(yùn)行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護(hù)措施，如設(shè)臵喇叭口。

3.3.3 弱電設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.3.3.1 有線(xiàn)電視、公用天線(xiàn)系統(tǒng)符合規(guī)定等級(jí)，接收信號(hào)畫(huà)面清晰度達(dá)標(biāo)，聲音清楚。

3.3.3.2 電話(huà)系統(tǒng)分接箱位臵設(shè)臵合理，布線(xiàn)規(guī)范，標(biāo)識(shí)明顯、準(zhǔn)確。3.3.3.3 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線(xiàn)合理，運(yùn)行穩(wěn)定、可靠。

3.3.3.4 電訊系統(tǒng)信號(hào)對(duì)應(yīng)地點(diǎn)無(wú)誤，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。3.3.4消防設(shè)施的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀(guān)完好，功能正常。