第一篇：接管驗收方案

物業(yè)接管驗收工作方案

目錄

一

名詞、術(shù)語解釋

…………………………………… 3

二

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5

三

接管驗收條件

……………………………………… 6

四

接管驗收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗收組織設(shè)計 …………………………………… 8

六

接管驗收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收

……………………1八

房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收……………………… 16

九

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業(yè)主入伙時的接管驗收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗收相關(guān)記錄表

名詞、術(shù)語解釋

物業(yè)竣工驗收

工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行驗收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。

竣工驗收是對其設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗。竣工驗收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。

物業(yè)接管驗收

接管驗收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進(jìn)行的再檢驗。接管驗收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

物業(yè)的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。

房屋本體自用部位及設(shè)施

自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場所(地)、公用設(shè)施

公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設(shè)備

公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)

本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》國務(wù)院令第[2000]第279號

《物業(yè)管理條例》國務(wù)院令第[2003]第379號

《天津市物業(yè)管理條例》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～305-88

《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB 50166-92

《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB 50084-2001

《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB 5135-85

《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB 797-89

《室內(nèi)消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門用閉門器試驗方法》GA 93-1995

《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

接管驗收條件

物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗收，通過綜合驗收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：

①工程竣工核驗證書

②規(guī)劃驗收證書

③消防驗收意見書

④電梯驗收結(jié)果通知書

⑤燃?xì)夤艿拦こ舔炇兆C書

⑥城建檔案驗收證書

⑦人防工程驗收證書

⑧已簽訂《工程保修書》

并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。

2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)?、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

二、最低要求

在項目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。

3、業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

接管驗收組織設(shè)計

一、編制接管驗收計劃，與開發(fā)商溝通

物業(yè)接管驗收一般是由房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。

1、根據(jù)項目的進(jìn)度，編制接管驗收進(jìn)度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間）

2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

二、進(jìn)行驗收前的準(zhǔn)備工作

詳見《接管驗收的準(zhǔn)備工作》。

三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗收

一）、初驗

物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。初驗可以多次組織進(jìn)行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）

二）、正式接管驗收

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施。

四、接管驗收重點(diǎn)是對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進(jìn)行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機(jī)）、對照圖紙清點(diǎn)等。

1、對自用部位及設(shè)施的驗收

物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設(shè)計要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項目進(jìn)行驗收。

根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收

驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。

此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。

五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識，并采取相應(yīng)

的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）

按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

三）、復(fù)驗

對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗時間。

待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

接管驗收的準(zhǔn)備工作

為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設(shè)計開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。

1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備

物業(yè)公司建立接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。

對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗收。

2、成立驗收組

驗收組組成建議如下：

組長：物業(yè)公司總經(jīng)理

副組長：管理處經(jīng)理

組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工

3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

組織驗收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：

①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙

②對配合驗收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收）

③熟悉工程情況、設(shè)備概況

④組織接管驗收演練培訓(xùn)時間：10課時（不得低于）。

現(xiàn)場實習(xí)：待定

4、購置、準(zhǔn)備工具

根據(jù)項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

5、準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖

準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。

6、準(zhǔn)備驗收表格、接管憑證

準(zhǔn)備《接管驗收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗收表格、接管憑證。

7、參與安裝調(diào)試

安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。

對于設(shè)計中已有的設(shè)備，注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。

對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。

8、參與內(nèi)部竣工驗收

參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計、施工缺陷提出改進(jìn)建議。

9、參與政府竣工驗收

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收

對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)狻⒅醒肟照{(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。

1、土建驗收

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

2、電氣

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

3、給排水

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點(diǎn)：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

4、燃?xì)猓?/p>

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

5、記錄的填寫及缺陷的整改

以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進(jìn)行跟蹤。

房屋本體共有部位及設(shè)備的驗收

1、屋面

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進(jìn)行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常

基本項樓層號、房號、疏散標(biāo)志標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

3、地下室 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好

水池周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象

4、外墻面 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏

空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

5、供配電系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB 50057－94

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

供配電系統(tǒng)保證項安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確

無故障停電記錄

基本項設(shè)備接地牢固

電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好

應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

6、給排水系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ302-88

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

給排水系統(tǒng)保證項水泵電機(jī)溫度正常

各層水壓正常

按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項壓力表工作

水泵運(yùn)行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象

水泵運(yùn)行無異常噪音，潤滑良好

水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個井

化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物

7、消防系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB50166-92，《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001，《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB5135-85，《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB797-89，《室內(nèi)消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗方法》GA93-1995

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常

消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵

水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞

探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常

消防中心可啟動風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常

氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項消防中心、機(jī)房清潔溫度正常

設(shè)備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點(diǎn)）

風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動正常，潤滑到位

消防對講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象

煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固

管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動正常

防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常

防火卷簾門在消防中心手動正常

8、中央空調(diào)系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

中央空調(diào)系統(tǒng) 制冷機(jī)部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無松動

機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質(zhì)正常(機(jī)器運(yùn)行時無氣泡)

冷媒液加入量準(zhǔn)確

制冷機(jī)微電腦控制中心運(yùn)行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠

制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓啟動,啟動切換時間應(yīng)正確、啟動電流、線路電壓降正常

主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時噪音、振動、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足

水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門開、關(guān)靈活不漏水

涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無異物

檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運(yùn)行正常

塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無松動

空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無異常噪音

空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常

空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確

冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

CCTV基本項監(jiān)視器圖像清晰

攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

防范系統(tǒng)基本項周邊防范系統(tǒng)報警正確，誤報率低

紅外對射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角

樹木對對射影響小

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

與攝像頭聯(lián)動正常

11、公共天線系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

CATC基本項圖像、伴音質(zhì)量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調(diào)制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號源功能正常

12、局域網(wǎng)、綜合布線

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

綜合布線基本項設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常

13、背景音樂系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92 檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

背景音樂設(shè)備基本項聲壓符合設(shè)計、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范

14、門禁對講系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供 檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常 接地規(guī)范

解碼器、電源安裝規(guī)范 布線規(guī)范

室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范

15、車場管理系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供 檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

車場管理系統(tǒng)保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時卡正常 交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰 設(shè)備表面清潔無銹蝕 系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常

16、電梯 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

電梯保證項電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項操縱箱各種開關(guān)功能正常

廂內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常

廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對講正常

安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效

轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦

轎廂內(nèi)無雜亂廣告

機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識

機(jī)房墻壁完整，無孔洞

機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全

有照明、電插座、滅火器、對講等

有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)

控制柜在電梯運(yùn)行時應(yīng)無較大的噪音

各功能開關(guān)正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

層站指示信號按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關(guān)有效

補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫記錄

設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫《公用機(jī)電設(shè)備驗收單》，對所有設(shè)施設(shè)備驗收完成后，匯總填寫《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》；對其它共用部位驗收完成后，填寫《房屋及公用設(shè)施交接單》。

公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的驗收

1、公用設(shè)施

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

公用設(shè)施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引

平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識等各種標(biāo)志齊全

基本項轄區(qū)道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

2、游泳池

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《體育場所開放條件與技術(shù)要求》GB19079.1-2003

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護(hù)設(shè)施完好

有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常

照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常

有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）

有分設(shè)的男、女淋浴室

有分設(shè)的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）

有強(qiáng)制通過式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過式噴淋設(shè)備男、女各一套

更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好

配有必備的救生高架（觀察臺）（按每250M2配備1個）

池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設(shè)施、有專用直撥電話

有各類公共標(biāo)識和警示標(biāo)牌

泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無損

池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范

池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無銳角，無安全隱患

3、園林綠化

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ306-88

檢驗要點(diǎn)：

分項工程檢驗要點(diǎn)備 注

園林綠化基本項綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計

土質(zhì)符合植物生長，厚度正確

綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；

（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號、保管。

5、填寫記錄

園林綠化驗收填寫QR－005JG《綠化驗收單》，對其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收填寫QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應(yīng)在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：

一、產(chǎn)權(quán)資料

開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照

土地使用權(quán)出讓合同書

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司資質(zhì)證書

以上均為復(fù)印件

二、市府驗收合格資料：

建設(shè)工程竣工驗收備案證明

用電許可證

供用電協(xié)議書

用水審批表、水費(fèi)收繳合同書。

公安消防建筑工程消防驗收意見書

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書

電梯安全檢驗合格證書

防雷設(shè)施合格證

燃?xì)夤こ舔炇諅浒缸C書

直飲水檢驗報告

白蟻防治工程竣工驗收證明

國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告

電纜檢測報告

智能化驗收系統(tǒng)合格證

停車場管理系統(tǒng)檢測報告

攝象機(jī)檢測報告

有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告

以上均為復(fù)印件

三、工程技術(shù)資料

建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。

各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護(hù)保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。）

地質(zhì)勘察報告；

工程合同及開、竣工報告；

工程預(yù)決算分項清單；

圖紙會審記錄；

工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

砂漿、混凝土試塊試壓報告；

供水、供暖管道的試壓報告；

機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

注：電梯相關(guān)資料包括以下部分

①勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動局電梯安全技術(shù)檢驗報告書（每梯一本）

③質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）

④勞動局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）

⑥質(zhì)檢報告（每梯一份）

⑦電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、裝箱單等）

⑧產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證）

⑨試驗報告書（每梯一份）

4、填寫記錄

對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。

業(yè)主（用戶）入伙時的接管驗收

業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過程僅限于新樓宇。

業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進(jìn)行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。

2、檢查房間設(shè)施是否齊全；

①根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；

②根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；

3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）

①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；

④檢查開關(guān)、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；

4、核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；

5、填寫記錄

將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。

缺陷整改與保修

對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。

一、對缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。

2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗結(jié)果的記錄并存檔備查。

3、對不具備使用功能問題的處理

接管驗收時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。

4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法

①對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。

②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。

2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

⑤其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。

2、保修期滿后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

3、其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

4、保修期內(nèi)管理辦法

①設(shè)備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。

②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。

④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。

第二篇：XX項目接管驗收方案

**項目接管驗收方案

2009-03-20 09:51:06| 分類： 地產(chǎn)物業(yè)管理 | 標(biāo)簽： |字號大中小 訂閱組建物業(yè)接管驗收小組(11月11日—15日)2 組長：漆春剛 3 技術(shù)顧問：劉正豐 第一小組：金東（小組長）、朱永紅、張婷婷、黃勁松、趙述芳、倪輝蓉、趙瑜佳、瞿陽、羅羚。5 第二小組：張屈波（小組長）、趙光輝、鄒伯川、陳長清、王其同、肖強(qiáng)、張仕兵。工作職責(zé) ? 對**項目進(jìn)行綜合性接管驗收，? 以確保**項目合格，?

滿足業(yè)主質(zhì)量要求。第一小組：負(fù)責(zé)從客戶角度對保潔、綠化、方便客戶服務(wù)方面進(jìn)行接管驗收，包括“**項目”的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、業(yè)主資料的驗收移交工作以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。第二小組：負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗收移交工作，以及從安全方面進(jìn)行接管驗收。5 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。6 派出技術(shù)人員工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格，包括：《房屋本體接管驗收表》、《公共配套設(shè)施接管驗收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》。資料的接管驗收 5 蔚信應(yīng)移交相關(guān)資料：

1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，2、包括：項目開發(fā)批準(zhǔn)報告 規(guī)劃許可證 7 投資許可證 8 土地使用合同 9 建筑開工許可證 10 用地紅線圖。

3、竣工驗收資料，4、設(shè)備5、12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

6、施工設(shè)計資料，7、23 24 25 包括：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）

建設(shè)工程竣工驗收證書 建設(shè)消防驗收合格證

公共配套設(shè)施綜合驗收合格書 供水合同 供電協(xié)議書 許可證 供氣協(xié)議書 許可證

有線電視臺合格證 通信設(shè)施合格證 電梯準(zhǔn)用證 包括：地質(zhì)報告書

全套設(shè)計圖紙 圖紙會審記錄 設(shè)計變更通知單 工程預(yù)決算報告書 26 重要的施工會議紀(jì)要 27 隱蔽工程驗收記錄 28 沉降觀測記錄 其他可能會影響將來管理的原始記錄。

8、機(jī)電設(shè)備

9、資料，10、包括：機(jī)電設(shè)備

11、出廠合格證 機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）31 機(jī)電設(shè)備安裝 32 調(diào)試報告 33 設(shè)備保修卡 34 保修協(xié)議

12、業(yè)主相關(guān)資料，13、包括：已購房的業(yè)主姓名

14、、位置、面積、聯(lián)系電話等

已購房業(yè)主的付款情況或付款方式物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

1、接管驗收：主要是觀感驗收和使用驗收，2、它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備

3、的使用是否符合業(yè)主要求。

4、5、竣工驗收：是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

接管驗收是管理處為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而

6、采取的一種替業(yè)主提前服

7、務(wù)式的驗收，而

8、非具有法律效力的政府評價行為。管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法

15、驗收標(biāo)

16、準(zhǔn)為建設(shè)部（91）年ZBP30001-90《房屋接管驗收標(biāo)

17、準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

18、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)1、3、5、7、本體結(jié)構(gòu)外墻不

2、得滲水。

滲漏。

滲漏。

無裂縫，11、無驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

屋面排水暢通、無積水、不

4、出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不

6、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，8、不

9、脫皮，12、起砂。

空鼓。整體面層平整，10、13、塊料面層表面平正，14、接縫均勻順直，15、無缺棱掉角，16、粘貼牢固，17、色澤均勻一致，18、無明顯色差。

19、內(nèi)墻面抹灰面平整，20、23、25、28、30、無污漬

24、。

色澤一致。

面層涂料均勻，21、無漏刷。無面層剝落，22、無明顯裂縫，塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，26、無缺棱掉角。面層無裂紋、損傷，27、對縫砂漿飽滿，29、線條順直。

頂棚抹灰面平整，31、面層涂料均勻，32、無漏刷，33、無脫皮，34、無裂紋，35、無霉點(diǎn)，36、無滲水痕跡。37、40、41、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，38、不

39、應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

門、窗：門開啟自如，42、無晃動和裂縫，43、零配件齊全，44、翹曲變形。

位置準(zhǔn)確，45、無

46、門鎖、窗銷連接牢固，47、開啟靈活。48、52、54、57、60、61、64、玻璃安裝牢固，49、膠封密實，50、無明顯刮花痕跡，51、無損傷。

油漆均勻，53、色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通知清晰，55、完好，56、不

58、銹鋼房盜門表面光亮，59、高檔裝飾門裝飾完整。

門鈴、對講電話安裝牢固，62、操作靈活，63、效果良好。

色澤均勻，無銹跡。

無刮花、變形。

樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，65、無銹蝕、彎曲，66、油漆完好，67、68、71、表面平滑。樓梯無裂縫，69、無表皮剝落。木裝修工程表面光潔，70、線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

對縫平直。72、75、77、80、82、85、89、92、飾面磚表面平整，73、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，74、油漆、刷漿色澤一致，76、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，78、符合“左零右火”規(guī)定，79、電源已接通正常。

有線電視已開通，81、收視良好。開關(guān)安裝牢固，83、燈具安裝牢固，86、開關(guān)靈活，84、完好無損，87、接觸良好。反應(yīng)靈敏，88、無損傷。

和刮花，96、接口密實，發(fā)光正常。

水表、電表、氣表安裝牢固，90、讀數(shù)正常，91、衛(wèi)生潔具安裝牢固，93、97、無滲漏現(xiàn)象，98、配件齊全，94、無污漬95、無堵塞，99、排水通暢。接口密實，102、無滲漏、銹跡，103、流水通暢，104、100、給水設(shè)施安裝牢固，101、有足夠壓力。

105、地漏、排水管道安裝牢固，106、配件齊全，107、無堵塞，110、排水通暢，111、完好無損。

接口密實，108、無滲漏現(xiàn)象，109、112、防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，113、焊接密實，114、跡，116、無裂紋、折損。

設(shè)施要求齊全、完好，119、面漆完好均勻，115、無脫皮、銹117、其他配備118、型號與設(shè)計相符，120、工作正常。公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)1、2、4、5、9、14、17、天臺天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，3、坡離適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。

路燈、裝飾燈安裝牢固，6、完好無損，7、工作正常。燈柱安裝牢固，8、油漆完好。綠化符合設(shè)計要求，10、綠化水管布局合理，15、道路路面平整，18、縫飽滿，22、23、不

11、缺株少苗，12、無死株，13、無大面積雜草。

閥門開關(guān)靈活，16、安裝穩(wěn)固。

無起砂、斷裂。路牙石砌20、筑整齊，21、灰

無水泥塊，19、無缺角損傷。

整齊，25、平整牢固，26、無明顯裂縫、缺棱掉角。交通標(biāo)

27、塊料面層拼砌

24、識清楚，28、玻璃完好。

29、室外消防箱標(biāo)30、標(biāo)33、37、40、44、49、53、識清楚，31、玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固，32、無滲漏水，36、識清楚。

使用方便。水壓充足。識明顯，34、閥門完好，35、標(biāo)

39、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，38、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，41、外表裝飾完整，42、油漆完好，43、保安崗?fù)ぐ惭b牢固，45、保安道閘安裝牢固，50、配件齊全，46、開啟靈活，51、標(biāo)

47、標(biāo)

52、識清楚，48、完好無損。識完好無損。

停車場地面平整，54、照明充足，55、標(biāo)

56、識清楚，57、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

58、單車、摩托車棚安裝牢固，59、照明充足，60、水設(shè)施良好。63、68、71、75、77、82、85、設(shè)備的接管驗收 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范。15 有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備明溝、暗溝排水暢通，64、不65、積水，66、無斷裂，67、溝板安裝牢固、平穩(wěn)。

池內(nèi)無雜物。

筑平實、牢固，74、無裂縫。

標(biāo)61、識清楚，62、安全防護(hù)和排沙井、檢查井、化糞池排水暢通，69、池壁無逢，70、護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌72、筑牢固。臺階、踏步砌73、水池、水箱衛(wèi)生清潔，76、無滲漏。信報箱安裝牢固，78、完好無損，79、雕塑、小品牢固，83、完好，84、招牌、廣告牌安裝牢固，86、標(biāo)80、識清楚，81、表面平整光潔。

安全。

表面平整光潔。

安全，87、安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。14 接管驗收遺留問題的處理 15 遺留問題的登記確認(rèn) 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交蔚信相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備登記表》中并請蔚信相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對資料遺留問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊。對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求蔚信在兩周內(nèi)解決。重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，管理處以備忘錄的形式將問題登記后交給蔚信進(jìn)行備錄。根據(jù)開發(fā)公司要求，接管驗收小組確定時間，對**項目作接管驗收前的初驗。將發(fā)現(xiàn)的問題書面提交開發(fā)公司進(jìn)行整改，并與開發(fā)商商定時間對整改內(nèi)容進(jìn)行復(fù)檢，對整改不合格項目再次書面提交開發(fā)公司進(jìn)行整改，并再次對整改內(nèi)容進(jìn)行復(fù)檢，直至合格。開發(fā)商在工程竣工驗收完畢，并具備接管驗收條件后，書面通知物業(yè)公司正式對**項目進(jìn)行接管驗收。

成都潔華物業(yè)管理有限公司二○○二年十一月十五日

**項目管理處

第三篇：西區(qū)物業(yè)接管驗收方案

西區(qū)物業(yè)接管驗收方案

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，北京鐵安物業(yè)管理有限公司針對西區(qū)物業(yè)的接管驗收，提出以下物業(yè)接管驗收方案：

西區(qū)物業(yè)的接管驗收分為四個階段進(jìn)行：

第一階段：×月×日至×月×日圖紙資料的交接；

第二階段：現(xiàn)場查驗和交換意見；

第三階段：工程遺留問題的整改和驗收；

第四階段:：物業(yè)的交接。

一、圖紙資料的接管驗收

《物業(yè)管理條例》對接管物業(yè)需要交接的資料有明確規(guī)定，交接資料明細(xì)表，見附件《空軍指揮學(xué)院西區(qū)物業(yè)接管資料清單》。

資料交接大概需要一天的時間，我們將根據(jù)交接資料明細(xì)表對需要交接的資料進(jìn)行清點(diǎn)和登記。對于按規(guī)定應(yīng)交接而學(xué)院又沒有的資料，學(xué)院應(yīng)在一定的時間內(nèi)補(bǔ)交，無法補(bǔ)交的資料，應(yīng)給出書面的說明。

二、現(xiàn)場查驗和交換意見

鐵安物業(yè)在接到西區(qū)物業(yè)的竣工圖紙后，將根據(jù)竣工圖紙和《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對西區(qū)物業(yè)逐項進(jìn)行現(xiàn)場查驗，這一階段大概需要一周時間。查驗的公用設(shè)施設(shè)備包括：上下水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、暖衛(wèi)系統(tǒng)、室外上下水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、市政設(shè)施備、小區(qū)綠化、樓宇外立面、樓宇共用部位和公用設(shè)施設(shè)備。在查驗過程中發(fā)現(xiàn)不符合竣工圖紙或《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》的問題需要進(jìn)行分類登記，對登記的問題需要三方簽字確認(rèn)，待查驗結(jié)束后對發(fā)現(xiàn)的問題交換意見，協(xié)商解決措施和時間。

三、工程遺留問題的整改和驗收

對于在現(xiàn)場查驗過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題，需要學(xué)院協(xié)調(diào)相關(guān)施工單位在一定時間內(nèi)進(jìn)行整改，整改完成后三方共同驗收。施工單位拒不整改和無法整改的問題，若這些問題影響業(yè)主正常使用相關(guān)設(shè)施或?qū)碛锌赡芙o業(yè)主造成損失的話，鐵安物業(yè)將將不予驗收接管。

四、物業(yè)的交接

在工程遺留問題整改完成后，需要交接的資料交接完畢后，雙方簽訂《西區(qū)前期物業(yè)委托管理合同》。鐵安物業(yè)從簽訂合同之日起就要承擔(dān)起，西區(qū)前期物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任（不包括另行收費(fèi)的設(shè)施設(shè)備）直至西區(qū)業(yè)主委員會成立。

第四篇：接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

中華人民共和國房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

一、新建房屋接管驗收程序

1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗收

1.2接管單位審核接管資料

A、建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。

B、供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。

C、房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

1.3接管單位檢索提交的資料：

（1）產(chǎn)權(quán)資料

A、項目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件C、拆遷安置資料

（2）技術(shù)資料

A、竣工圖：包括總平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽工程管線的全套圖紙。B、地質(zhì)勘察報告 C、工程合同及開、竣工報告。

D、工程設(shè)計變更統(tǒng)計及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）E、隱蔽工程驗收簽證F、竣工驗收證明書（合格證）G、鋼筋、水泥等主要材料質(zhì)保書 H、水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書 I、沙漿、混凝土試塊試壓報告 K、供水、供電試壓報告。

1.4質(zhì)量與使用功能的檢驗：

主體結(jié)構(gòu)

（1）地基基礎(chǔ)沉降不得超過GBJ7的允許變形值。不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋損壞。

（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、破裂，不得超過GBJ10規(guī)定值。

（3）磚石結(jié)構(gòu)不允許有明顯的裂縫。

（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害。

（5）抗震設(shè)計房屋，必須符合GBJ11的規(guī)定

（6）外墻不得滲水。

屋面：

（1）各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

（2）平面屋應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在功用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

（3）陽臺和三層以上房屋屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。

樓地面：

（1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮、起沙等缺陷，塊料面層應(yīng)表面平正，接逢均勻順直，無缺棱掉角。

（2）衛(wèi)生間、陽臺地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

裝修：

（1）鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形、開關(guān)靈活、零配件齊全，位置準(zhǔn)確，縫隙嚴(yán)密。（木門縫隙適當(dāng)）

（2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，低層外窗、樓層公共走道，進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

（3）門窗玻璃應(yīng)安裝平整、油灰飽滿、粘貼牢固。

（4）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直、對縫嚴(yán)密、不露釘帽、與基層必須釘牢。

（5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫、起泡等缺陷。

（6）飾面磚表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

（7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮、無漏刷現(xiàn)象。電氣：

（1）電氣線路安裝平整、牢固、順直、過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密。鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接和綁接。采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體。并有可靠接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于/KV。

（2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

（3）照明器具等低壓電氣安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

（4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

（5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運(yùn)行，選層、平層、停層，牽引機(jī)的噪聲和震動不得超過GBJ232規(guī)定值，制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

（6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)、微、弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜的地區(qū)住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。

（7）除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電器裝置規(guī)范”要求。水、衛(wèi)、消防：

（1）管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無漏滴。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

（3）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)。出戶管不應(yīng)超過8㎝，并不應(yīng)使用陶瓷管，塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏。管道排水必須流暢。

（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏。安裝應(yīng)平整牢固，部件齊全，制動靈活。

（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。

（6）消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并有消防部門檢驗合格證明。

采暖：

（1）采暖工程驗收時間，必須在采暖期前兩個月進(jìn)行。

（2）鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平整，配件齊全。不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。

（3）爐排必須進(jìn)行12小時以上的試運(yùn)行，爐排之間，爐排與爐鐵之間不得互相擦磨。且無雜音、不跑漏、不凸起、不受卡，反轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安裝靈敏、可靠?？刂崎y門應(yīng)開關(guān)靈活。

（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板安裝平正，啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

（6）管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求。管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

（7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。保溫防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。

（8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全。水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

（9）經(jīng)過48小時的連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。

附屬工程及其他：

（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14第二章2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直、且排水流暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)井圈。

（2）化糞池應(yīng)按排污量設(shè)置。池內(nèi)無垃圾雜物。進(jìn)出水口高差不得小于5㎝，立管與糞池之間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，不超過兩個灣。

（3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂，積水現(xiàn)象。

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相連。路面無積水、空鼓、斷裂等現(xiàn)象。

（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，規(guī)格和位置符合有關(guān)規(guī)定。

（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固，煙道、通風(fēng)道暢通，無阻。

（7）單體工程必須做到工完料盡場清。臨時設(shè)施及過度用房拆除清

理完畢，室內(nèi)外地面高差符合設(shè)計要求。

（8）群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

質(zhì)量問題的處理：

（1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固、補(bǔ)強(qiáng)、返修，直至合格。

（2）影響相鄰房屋安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

（3）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)計使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆椒?，由接管單位處理。GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范

GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范

GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范

GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范

GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范

GBJ206 木結(jié)構(gòu)施工及驗收規(guī)范

GBJ207 屋面工程施工及驗收規(guī)范

GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范

GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范

GBJ13危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

第五篇：驗收接管程序

驗收接管程序

1.目的：規(guī)范驗收接管程序

2.適用范圍：綠化施工工程，綠化改造工程

3.定義：質(zhì)保期：就是綠化施工工程或綠化改造工程施工結(jié)束后，根據(jù)合同應(yīng)由責(zé)任方進(jìn)行繼續(xù)養(yǎng)護(hù)的時期。4.職責(zé)：

4.1項目綠化主管會同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場核實工程竣工情況，并做好相應(yīng)記錄。

4.2項目綠化主管簽署初驗意見。

4.3項目經(jīng)理、項目綠化主管會同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場檢驗合同履行情況。

5.控制要求和方法： 5.1.竣工初驗

5.1.1施工單位在苗木全部種植完畢后，向項目綠化主管提交報告及初驗申請，如施工單位在完工后不申請，項目綠化主管主動向施工方索要各種資料和初驗申請。

5.1.2施工單位應(yīng)同時遞交工程綠化設(shè)計圖、工程竣工圖等相關(guān)資料，5.1.3項目綠化主管會同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場核實工程竣工情況，并做好相應(yīng)記錄。（記錄表見附件）5.1.4在初驗過程中應(yīng)著重注意以下事項：

a）苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符； b）苗木規(guī)格是否符合設(shè)計要求； c）苗木生長情況及保護(hù)措施是否符合要求； d）施工場地是否按要求清理干凈；

e）所有綠化植物是否確實種植完畢，符合設(shè)計要求。

5.1.5對于沒有上述問題的，項目綠化主管簽署初驗意見，正式進(jìn)入質(zhì)保養(yǎng)護(hù)期。

5.1.6如有問題的，項目綠化主管給施工方發(fā)出整改工作單。并擇期復(fù)驗。

5.2.質(zhì)保養(yǎng)護(hù)期滿驗收

5.2.1施工單位在養(yǎng)護(hù)期滿過后，填寫?zhàn)B護(hù)期間自檢情況報告及養(yǎng)護(hù)期滿復(fù)驗申請報告，申請復(fù)驗。

5.2.2項目經(jīng)理、項目綠化主管會同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場檢驗苗木養(yǎng)護(hù)情況。

合格苗木必須符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

a）喬灌木長勢良好，沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象；

b）喬灌木種植位置適當(dāng)，高低錯落有致，外形美觀，造型、修剪合理；

c）喬灌木規(guī)格符合設(shè)計要求； d）枝葉無病蟲害，無蛀干害蟲；

e）喬木保護(hù)措施得當(dāng)，有護(hù)樹架，無倒伏、搖動現(xiàn)象；

f）無裸露土面，草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2； g）施工場地?zé)o殘留垃圾、余土。5.2.3不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內(nèi)補(bǔ)種整改完畢。新補(bǔ)種部分，要從補(bǔ)種工作完畢起重新計算養(yǎng)護(hù)期。

5.2.4項目綠化主管對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復(fù)驗意見及接管意見。5.2.5退質(zhì)保金

項目綠化主管簽字承接后，向公司綠化主管提交書面報告，公司綠化主管簽字，并交給總經(jīng)理簽字，按總經(jīng)理批示退質(zhì)保金 6.支持性文件.驗收后的資料整理

將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔： a）綠化工程合同； b）綠化工程設(shè)計圖； c）綠化工程竣工圖。