第一篇：湖濱商業(yè)街項(xiàng)目簡(jiǎn)介與定位
項(xiàng)目簡(jiǎn)介與未來(lái)規(guī)劃
無(wú)錫湖濱商業(yè)街
湖濱商業(yè)街位于無(wú)錫市濱湖區(qū)，老湖濱路中段（五湖大道與中南西路之間），全長(zhǎng)1.1公里，商業(yè)建筑面積17.1萬(wàn)平米，周邊常駐人口近20萬(wàn)人次，是由蠡湖街道投資8億元建設(shè)而成，是無(wú)錫市首條被權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)定的“中國(guó)特色商業(yè)街”。
街區(qū)自2006年啟動(dòng)建設(shè)，2008年開(kāi)街運(yùn)營(yíng)以來(lái)，經(jīng)過(guò)不斷的建設(shè)和發(fā)展，目前已成功引進(jìn)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等各類商戶600余家。自開(kāi)街以來(lái)，每年舉辦大型廣場(chǎng)活動(dòng)——“啤酒狂歡節(jié)”，吸引了大量人流來(lái)此消費(fèi)，已在無(wú)錫及無(wú)錫周邊地區(qū)形成了較大的知名度，日均人流量超3.5萬(wàn)人次。
街區(qū)目前組成與業(yè)態(tài)分布具體構(gòu)造：
街區(qū)乃東西向，東面有大型宴會(huì)廳（夏聯(lián)福記）與10000平米娛樂(lè)會(huì)所（盛世銘豪夜總會(huì)）；西面有大型賣場(chǎng)——?dú)W尚超市為周邊常駐人群提供便捷購(gòu)物服務(wù)。中段以餐飲業(yè)為主，主要有地方品牌：渝派富豪、五斗櫥川菜館、湖濱印象餐廳（姜母鴨）等；連鎖品牌：旺角金閣（旺角小館高端品牌）小肥羊火鍋、老北京涮涮鍋、許府牛雜等；以及快餐連鎖品牌：順旺基構(gòu)成。此外加之特色靜吧與大型足浴會(huì)所、量販?zhǔn)終TV以及配套構(gòu)成。此外，街區(qū)南北向，分別有三棟樓宇載體，綜合面積近8萬(wàn)平米，分別是蠡湖國(guó)際公寓、蠡湖科技大廈與我方辦公大樓構(gòu)成，為商業(yè)街日間消費(fèi)形成有利保障。
湖濱商業(yè)街局部圖片
街區(qū)發(fā)展規(guī)劃：
2012年本街區(qū)按照“一體七街”的總體發(fā)展思路，著力引進(jìn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名餐飲、休閑、娛樂(lè)等品牌，預(yù)計(jì)通過(guò)3～5年的努力，將湖濱商業(yè)街打造成無(wú)錫乃至全省知名的百億級(jí)商業(yè)旗艦。
“一體七街”規(guī)劃圖
2013年街區(qū)將按照“三體九街”發(fā)展為思路，具體內(nèi)容如下：
具體規(guī)劃：
三體：①湖濱商業(yè)街東側(cè)城市綜合體，占地約30畝，規(guī)劃總建筑面積15萬(wàn)平方米。將通過(guò)與四大集團(tuán)（百聯(lián)集團(tuán)、百盛集團(tuán)、大東方集團(tuán)、茂業(yè)集團(tuán)）合作，打開(kāi)東大門，把六中地塊與現(xiàn)夏聯(lián)福記、國(guó)聯(lián)證券建成錫城的超高層標(biāo)志性建筑，重點(diǎn)引進(jìn)超五星級(jí)酒店、大型百貨公司與寫字樓項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)種類多樣、功能齊聚、特色鮮明的城市綜合體。
②蠡湖科研大廈南面超大型綜合體，占地約57畝，規(guī)劃總建筑面積20萬(wàn)平方米。將在蠡湖科研大廈南面開(kāi)發(fā)“太湖教娛城”項(xiàng)目，以“教育與娛樂(lè)相結(jié)合”的理念為中心，吸納各類培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)總部入駐，并通過(guò)與南京水游城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)——上海鵬欣集團(tuán)共同合作，引進(jìn)國(guó)內(nèi)一線影院，颯拉（Zara）、H&M、優(yōu)衣庫(kù)（UNIQLO）等國(guó)際知名零售品牌，金寶貝、英孚教育等育教中心，通過(guò)“企業(yè)吸引商業(yè)，商業(yè)留住企業(yè)”的互補(bǔ)模式，形成園區(qū)與商業(yè)街區(qū)的交錯(cuò)定位，將湖濱商業(yè)街向更深層次發(fā)展，為加速“三體九街”理念的
推動(dòng)與實(shí)現(xiàn)而努力。
?湖濱商業(yè)街西面綜合體，即睦鄰中心，占地約20畝，規(guī)劃總建筑面積10萬(wàn)平方米。將開(kāi)放西大門，引進(jìn)高檔餐飲、美容養(yǎng)生會(huì)所、時(shí)尚KTV、健身中心等業(yè)態(tài)，形成與其它兩個(gè)綜合體相呼應(yīng)的小型綜合體。
九街：由每個(gè)綜合體項(xiàng)目分別延伸三條商業(yè)街區(qū)，結(jié)合建設(shè)以湖濱商業(yè)街為主的“一心、一環(huán)、兩軸、七區(qū)”，從而形成蠡湖經(jīng)濟(jì)商圈。
①一心：以現(xiàn)有的湖濱商業(yè)街為主要景觀帶，在區(qū)塊中心營(yíng)造廣場(chǎng)空間，形成特色商業(yè)街區(qū)的文化能量中心向周邊輻射。
②一環(huán)：中南西路、湖濱路、金水路、望山路核心區(qū)之環(huán)。
?兩軸：沿湖濱商業(yè)街的商業(yè)軸線；沿蠡太路、望山路及金水路的人文軸線。
④七區(qū)：時(shí)尚商業(yè)區(qū)、海派沿街區(qū)、海派私密區(qū)、開(kāi)放休閑區(qū)、傳統(tǒng)水鄉(xiāng)區(qū)、近代創(chuàng)意區(qū)、高端品質(zhì)區(qū)。
通過(guò)對(duì)蠡湖街道“三體九街”規(guī)劃的具體實(shí)施，將園區(qū)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)街經(jīng)濟(jì)形成互補(bǔ)的良性效應(yīng)，打造省內(nèi)知名的大型商圈。
順頌商祺
招商部 何超 0*** 無(wú)錫市湖濱假日商業(yè)旅游發(fā)展有限公司 地址：湖濱街250號(hào)501室 電話：0510-85689999
第二篇：商業(yè)街市場(chǎng)定位與人口分析
商業(yè)街市場(chǎng)定位與人口分析
本文闡述了消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，商業(yè)街市場(chǎng)定位所應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素，并對(duì)對(duì)商業(yè)街市場(chǎng)定位提出了幾點(diǎn)建議。
任何商場(chǎng)、商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?。商業(yè)街市場(chǎng)定位，是根據(jù)消費(fèi)者的數(shù)量、需求、偏好以及購(gòu)買力的不同，對(duì)各種類別，層次的消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)門類及商品檔次等。
由于不同年齡、職業(yè)、文化層次的人在購(gòu)買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場(chǎng)定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉(zhuǎn)移，而是通過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)買狀況反映出來(lái)。所以，成功的市場(chǎng)定位應(yīng)建立在對(duì)消費(fèi)者及其消費(fèi)行為認(rèn)真分析的基礎(chǔ)之上。
企業(yè)在對(duì)商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該認(rèn)真分析為之服務(wù)的那個(gè)顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費(fèi)中所產(chǎn)生的影響，并充分了解市場(chǎng)，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費(fèi)者需求相吻合，并定期了解消費(fèi)信息，對(duì)定位不當(dāng)之處及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，否則將會(huì)浪費(fèi)有限的資金及空間。商業(yè)街的供給，可分為生產(chǎn)資料和消費(fèi)品兩大類，本文著重分析消費(fèi)品商業(yè)街市場(chǎng)定位與人口因素之間的關(guān)系。
一、消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇
消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。
不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費(fèi)者群體是有所差異的，不進(jìn)行細(xì)分容易使市場(chǎng)定位偏離主體，而如果對(duì)所有的消費(fèi)者都進(jìn)行考慮，又浪費(fèi)人力財(cái)力。所以應(yīng)選擇消費(fèi)者主體進(jìn)行分析。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個(gè)主要因素。從地理位置因素來(lái)看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。以上海為例，浦東新區(qū)正在發(fā)展的商業(yè)街所要考慮的消費(fèi)者主體就應(yīng)以在浦東新區(qū)內(nèi)生活和工作的人口為主，與市中心的商業(yè)街所要考慮的消費(fèi)者主體應(yīng)有所差異。
從商品設(shè)置的角度來(lái)看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點(diǎn)考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們?cè)谫?gòu)買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購(gòu)買；而當(dāng)購(gòu)買耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對(duì)交通便利因素考慮得少一些。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜愛(ài)的用品，那么決策者應(yīng)重點(diǎn)分析年輕人的消費(fèi)心理及變化趨勢(shì)；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動(dòng)人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費(fèi)需求上多花精力?？傊?，不同的商業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排。
二、商業(yè)街市場(chǎng)定位所應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素
１．消費(fèi)者的數(shù)量
一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個(gè)商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市場(chǎng)規(guī)模的大小由那些有購(gòu)買欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者決定，如果現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者越多，市場(chǎng)規(guī)模就越大。而這些購(gòu)買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費(fèi)水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長(zhǎng)越快，市場(chǎng)規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素。
例如９０年代之前，浦東新區(qū)一直沒(méi)有一條大規(guī)模的商業(yè)街，其關(guān)鍵原因就是消費(fèi)者群體未達(dá)到一定規(guī)模。隨著改革開(kāi)放及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，浦東新區(qū)吸引了大量的常住居民及流動(dòng)人口，在這些人口數(shù)量達(dá)到一定的規(guī)模時(shí)，浦東新區(qū)就具備了建成一條大規(guī)模商業(yè)街的條件。
所以決策者們?cè)跒樯虡I(yè)街市場(chǎng)定位之前，只有充分了解本商業(yè)街所能吸引到的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者及潛在顧客群的數(shù)量規(guī)模，并分析周圍已有的其它商業(yè)街的定位及供給情況，才能做到市場(chǎng)定位的合理、準(zhǔn)確。
２．消費(fèi)者的性別、年齡結(jié)構(gòu)
隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來(lái)越明顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購(gòu)買力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購(gòu)物較容易有沖動(dòng)、攀比的傾向，購(gòu)買商品注重的是外表、款式及時(shí)尚，在購(gòu)買前所作的思考較少，同時(shí)由于年輕人的收入相對(duì)較低，對(duì)商品檔次的追求無(wú)力過(guò)高；而中年人的消費(fèi)心理就較為成熟，對(duì)服裝的需求量也比年輕人有所下降，對(duì)于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購(gòu)現(xiàn)象比較普遍，有一定的購(gòu)買潛力。同時(shí)，不同年齡段的人口，在耐用品消費(fèi)上所體現(xiàn)的差異性更大。在城市中，２０—２４歲的年輕人，大多還處于結(jié)婚的準(zhǔn)備期，對(duì)耐用品的需求量不高；２５—２９歲的年輕人逐漸進(jìn)入婚姻期，對(duì)耐用品的需求量比例上升。一些商場(chǎng)的消費(fèi)調(diào)查表明，在購(gòu)買耐用品的顧客中，為婚姻之用的比例很大。中年人購(gòu)買耐用品，大多是對(duì)商品的更新?lián)Q代，所以非常注重商品的質(zhì)量。
不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購(gòu)物上更為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛(ài)美。在大城市中，女性購(gòu)買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè)置“女人街”也正是充分利用了這一特點(diǎn)。決策者們?cè)跒樯虡I(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費(fèi)者中各性別年齡段人口所占比例，還要對(duì)未來(lái)各年齡段人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，注意下一階段的變動(dòng)趨勢(shì)，不斷調(diào)整，才能取得成功。
３．消費(fèi)者的職業(yè)特征
不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費(fèi)上，也會(huì)形成較大的差異。如果把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動(dòng)者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在我國(guó)的確立，在分析人口特征時(shí)，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動(dòng)者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時(shí)間很少，所以他們購(gòu)買商品的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購(gòu)買場(chǎng)所。
另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對(duì)服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對(duì)這類消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品可以首先在他們身上展示出路。
４．消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個(gè)重要部分，對(duì)商品需求的影響相當(dāng)明顯。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化素質(zhì)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、住等消費(fèi)資料上。對(duì)于一個(gè)城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次不同，進(jìn)而也形成了消費(fèi)的差異性，決策者們?cè)谏虡I(yè)街市場(chǎng)定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。
同時(shí)需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費(fèi)層次是不同的。
第三篇：商業(yè)街定位及運(yùn)營(yíng)方案
關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想（意見(jiàn)稿）
關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目
整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想
根據(jù)四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城縣委縣政府對(duì)亞丁景區(qū)旅游發(fā)展的高度重視，香格里拉的核心區(qū)域亞丁景區(qū)已經(jīng)順利進(jìn)入了旅游發(fā)展的快車道，景區(qū)各方面的旅游配套服務(wù)項(xiàng)目日趨完善，亞丁機(jī)場(chǎng)計(jì)劃在今年年底前正式試航運(yùn)營(yíng)，這面臨著亞丁景區(qū)即將迎來(lái)越來(lái)越多的旅游愛(ài)好者前來(lái)參觀，即將迎來(lái)亞丁旅游景區(qū)又好又快發(fā)展的新局面和千載難逢的商業(yè)契機(jī)。
根據(jù)亞丁景區(qū)服務(wù)配套功能的日趨完善，盡量滿足中外游客在旅游途中的消費(fèi)需求。不斷豐富亞丁景區(qū)的旅游文化內(nèi)容，逐步提升亞丁景區(qū)的國(guó)際旅游形象，拉動(dòng)地方旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈迅速發(fā)展。
我公司結(jié)合亞丁景區(qū)目前的發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)多方研究和慎重考慮，決定立項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)街項(xiàng)目，為亞丁景區(qū)做好配套服務(wù)。為使該項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路及功能布局更加完善，公司管理層及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人多次召開(kāi)會(huì)議反復(fù)討論及科學(xué)論證，根據(jù)公司管理層的各方意見(jiàn)，達(dá)成共識(shí)，共同認(rèn)為現(xiàn)有的多民族商業(yè)街項(xiàng)目在項(xiàng)目整體思路定位方面和規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面缺乏理念設(shè)計(jì)和思路創(chuàng)新，商業(yè)街的整體藝術(shù)風(fēng)格及地方特色還存在很多不足。
為實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益迅速、科學(xué)、合理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，建立良好的旅游發(fā)展口碑，為項(xiàng)目前期的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)，后期項(xiàng)目順利完成招商運(yùn)營(yíng)應(yīng)預(yù)先做好各項(xiàng)充分準(zhǔn)備工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)項(xiàng)目工程的時(shí)間安排計(jì)劃進(jìn)度，商業(yè)街后期竣工交付后，必然面臨著市場(chǎng)的招商、開(kāi)業(yè)和整體的營(yíng)運(yùn)等諸多方面的工作。為使以上工作盡快落實(shí)和展開(kāi)執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果，現(xiàn)綜合以上項(xiàng)目思路定位存在的不足之處，特提出以下商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想方案，以供參考。
一、商業(yè)街命名
多民族文化特色商業(yè)街
二、生存意義
1、滿足游客購(gòu)物消費(fèi)需求、娛樂(lè)消費(fèi)需求、餐飲消費(fèi)需求、住宿消費(fèi)需求、游
覽觀光需求、民俗表演需求。
2、為景區(qū)大環(huán)境做好服務(wù)配套，豐富景區(qū)的觀光游覽內(nèi)容。
3、延長(zhǎng)游客在亞丁景區(qū)休閑旅游的停留時(shí)間。
4、帶動(dòng)景區(qū)其它配套服務(wù)項(xiàng)目的二次消費(fèi)和地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的有利發(fā)展。
5、為前來(lái)亞丁景區(qū)休閑旅游愛(ài)好者留下美好難忘的回憶。
三、商業(yè)街的建筑風(fēng)格定位思路設(shè)想
1、整體建筑風(fēng)格要明顯突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化，要用合理的藝術(shù)風(fēng)格把三者文化元素巧妙的融為一體，使之成為亞丁景區(qū)別具特色的一大亮點(diǎn)。
2、商業(yè)街的建筑格局應(yīng)充分體現(xiàn)集中、集密、高低錯(cuò)落有致、胡同相互之間要
連貫通暢。
3、商業(yè)街個(gè)體單店的外立面可根據(jù)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)特色進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，我方審核。
4、商業(yè)街的思路定位和運(yùn)營(yíng)設(shè)想目標(biāo)是：全力打造：“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的項(xiàng)目發(fā)展理念。
四、商業(yè)街文化氛圍體現(xiàn)
1、商業(yè)街街區(qū)范圍內(nèi)應(yīng)充分挖掘康巴文化中多元、復(fù)合性特點(diǎn)，整合各地文化
資源。例如：用雕塑的藝術(shù)形式充分體現(xiàn)嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、扎巴文化、部落文化、太陽(yáng)神圖騰等藏文化，另過(guò)往游客無(wú)不驚嘆叫絕、震撼心靈。
2、充分利用地方的節(jié)慶文化，根據(jù)當(dāng)?shù)毓?jié)慶文化制定的時(shí)間，開(kāi)展商業(yè)街民俗
舞蹈表演和現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)節(jié)目，吸引過(guò)往游客在商業(yè)街的停留時(shí)間，間接帶動(dòng)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)收入，為游客豐富旅游內(nèi)涵，為經(jīng)營(yíng)者增加經(jīng)營(yíng)信心。本地文化節(jié)慶內(nèi)容比較豐富，例如：康定四月八轉(zhuǎn)山會(huì)、九龍的游海節(jié)、理塘賽馬節(jié)、德格的格薩爾王節(jié)。本地民俗表演節(jié)目也是比較豐富的，例如：色達(dá)的藏戲、巴塘的弦子等。
3、服飾文化：只要以藏式服裝為主，商業(yè)街經(jīng)營(yíng)者可根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的民族特色
為自己或員工著相應(yīng)的服裝，體現(xiàn)商業(yè)街多民族文化氛圍，為商業(yè)街增添一道亮麗的人文民族風(fēng)情。
五、市場(chǎng)分析
要通過(guò)對(duì)亞丁景區(qū)周圍商業(yè)環(huán)境，行業(yè)狀況進(jìn)行深入了解，并且要通過(guò)考察調(diào)研掌握比較成熟的知名古鎮(zhèn)、古城、古街、大型旅游風(fēng)景區(qū)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況，環(huán)境優(yōu)略勢(shì)對(duì)比、地方產(chǎn)品特色等方面進(jìn)行深入了解，來(lái)確定亞丁景區(qū)商業(yè)街的市場(chǎng)定位。相關(guān)工作還有待外出考察，力爭(zhēng)把亞丁景區(qū)的商業(yè)街打造成極具特色的多民族文化特色商業(yè)街。
六、經(jīng)營(yíng)策略
經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營(yíng)模式則是為了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。
在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營(yíng)模式：
-------統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng)
-------整和市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)
1、統(tǒng)一招商
除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買的，用于自營(yíng)的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資戶購(gòu)買的商鋪，應(yīng)有公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商。
市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)、招商引資和租賃等展開(kāi)，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開(kāi)，中小商戶應(yīng)以租賃為主。
2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)
商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。
--強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓所有來(lái)景區(qū)的游客主動(dòng)來(lái)此消費(fèi)。--每年都有很多地方民族盛大節(jié)日，通過(guò)節(jié)慶活動(dòng)提高商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。
--同演藝中心藝術(shù)團(tuán)體掛鉤合作，在周末和旅游旺季舉行商業(yè)街民族風(fēng)情歌舞表演，以此來(lái)吸引過(guò)往游客前來(lái)觀看，帶動(dòng)商業(yè)街消費(fèi)。
--與旅游公司合作，形成亞丁旅游定點(diǎn)購(gòu)物景點(diǎn)，吸引中外游客及本地游客來(lái)此觀光消費(fèi)。
--全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，消費(fèi)者一個(gè)享樂(lè)的旅游購(gòu)物天堂。
--定期促銷推介，形成旅游人氣最旺地，帶來(lái)巨大消費(fèi)。
3、部分自營(yíng)
公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果欠佳或部分商戶不愿進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，采用部分自營(yíng)帶動(dòng)商戶進(jìn)駐，促進(jìn)旅游市場(chǎng)發(fā)展。在自營(yíng)項(xiàng)目獲得發(fā)展后，如不愿長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，可采取逐步退出的辦法。具體包括：
--市場(chǎng)有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；
--經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)戶不敢經(jīng)營(yíng)的，但對(duì)提升市場(chǎng)品牌有重要作用的，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；
--有市場(chǎng)前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目，如旅游商品等；
--游客生活有需求，對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價(jià)超市；
--適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目，如免費(fèi)的休閑區(qū)；
4、整和市場(chǎng)
--整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；--整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營(yíng)或一二層分割經(jīng)營(yíng)；
--整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；
--整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣；
5、完善政策
--向政府及主管部門爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益；--完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；
--強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；
6、合理回報(bào)
--保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；
--通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該亞丁旅游片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)；
--通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤的銷售；
七、招商計(jì)劃
1、成立商貿(mào)公司（或旅游商貿(mào)中心）
市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了展開(kāi)上述業(yè)務(wù)的功能，以便對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行審核，制定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策，并展開(kāi)操作和執(zhí)行。
2、確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式
經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)模式確立，方可確定招商的政策，是
聯(lián)營(yíng)還是引資、是租賃還是自營(yíng)、或多種方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營(yíng)模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開(kāi)；
3、制定具體的招商政策
--招商的目標(biāo)和原則；
--招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度；
--制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等）的招商政策；
--制定不同商戶的準(zhǔn)入條件；
--確定招商合同樣本；
--確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營(yíng)等條件；
--確定優(yōu)惠幅度和條件；
--部分大項(xiàng)目的招商方案；
4、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定
--招商區(qū)域以稻城、甘孜州、西南地區(qū)為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域?yàn)槿珖?guó)；
--招商的目標(biāo)客戶參見(jiàn)市場(chǎng)定位；
5、大客戶及品牌商戶的招商
--招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略，以此提高旅游市場(chǎng)招商效果，因此針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開(kāi)，預(yù)計(jì)在商業(yè)街竣工前5個(gè)月即可展開(kāi)；
--收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開(kāi)招商；
--由公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；
6、市場(chǎng)招商的全面展開(kāi)
--針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作啟動(dòng)后，面向中小商戶的招商工作全面啟動(dòng)；
--針對(duì)中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會(huì)廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開(kāi)人員推介；
--該階段工作在商業(yè)街竣工前3個(gè)月應(yīng)全面展開(kāi)；
7、商戶的登記和初選
--制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等）；
--所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；
--對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域；
--對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行初選，對(duì)不符和經(jīng)營(yíng)要求的商戶另行規(guī)劃；
8、商戶資格審查
--審查經(jīng)營(yíng)類型；
--審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力；
--審查經(jīng)營(yíng)能力；
--審查品牌優(yōu)勢(shì)；
--優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；
--確定首披進(jìn)駐商戶；
--其余商戶視招商情況決定是否入場(chǎng)；
9、與商戶簽定合同
--交納租金或保證金；
--簽定正式合同（聯(lián)營(yíng)或租賃等）；
10、自營(yíng)項(xiàng)目確定
對(duì)招商效果不佳，但有必要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，確定自營(yíng)的范圍和規(guī)模，展開(kāi)籌備；
11、開(kāi)業(yè)籌備
--一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；
--二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場(chǎng)方可提供裝修設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持；
--統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購(gòu)物氣氛；
--組織和督促商戶進(jìn)貨；
--進(jìn)行店堂的布置及商品陳列；
--進(jìn)行開(kāi)業(yè)活動(dòng)的籌備；
--商業(yè)街部分街區(qū)開(kāi)業(yè)（為二次開(kāi)業(yè)預(yù)留伏筆）；
12、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開(kāi)
詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)參見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略；
八、招商策略
8．1廣告策略
1、廣告形式
以硬廣告?zhèn)鞑橹鳎浞指嬷猩绦畔?，期間配合新聞造勢(shì)；
2、訴求內(nèi)容
以對(duì)招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求；
3、廣告媒體及投放規(guī)格
--報(bào)紙廣告，以地方主流報(bào)紙投放為主，在大客戶招商階段，定期有省內(nèi)權(quán)威或國(guó)內(nèi)權(quán)威的新聞機(jī)構(gòu)進(jìn)行廣告投放；
投放規(guī)格以1/2版為宜，強(qiáng)勢(shì)推廣期可進(jìn)行整版投放；
--影視廣告，以地方電視臺(tái)、和省臺(tái)、央視投放為主；
投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購(gòu)物廣告和5秒形象標(biāo)板廣告投放，并依據(jù)招商進(jìn)度，隨時(shí)投播字幕廣告；
--印刷品廣告，建議印制5000份招商手冊(cè)，規(guī)格為16開(kāi)、12-16個(gè)P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；
印制20000份海報(bào)，用于夾報(bào)、派送和針對(duì)中小商戶推介使用；
制作招商政策說(shuō)明書(shū)100份，主要用于對(duì)準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判；--戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；
廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；
布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用，以擴(kuò)大傳播效果；
彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于景區(qū)商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)，用來(lái)烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛；
8．2促銷策略
A、公關(guān)活動(dòng)
1、活動(dòng)主題
亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)街招商經(jīng)營(yíng)推介會(huì)
2、活動(dòng)目標(biāo)
--借經(jīng)營(yíng)推介會(huì)，加強(qiáng)與經(jīng)營(yíng)商戶間的溝通，獲取大量準(zhǔn)客戶資料，促進(jìn)招商；
--借經(jīng)營(yíng)推介會(huì)，對(duì)市場(chǎng)招商政策進(jìn)行全方位的推廣；
--引起社會(huì)廣泛關(guān)注，提高傳播效果；
--邀請(qǐng)各媒體參與，進(jìn)行新聞炒作；
3、活動(dòng)內(nèi)容
--發(fā)布招商信息和招商政策公告；
--展開(kāi)客戶登記和預(yù)定；
--邀請(qǐng)知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛；
--進(jìn)行自營(yíng)項(xiàng)目的供應(yīng)商投標(biāo)；
4、活動(dòng)地點(diǎn)
建議在甘孜州和稻城兩地展開(kāi)，如有必要可考慮增加省會(huì)成都；
5、活動(dòng)時(shí)間
活動(dòng)時(shí)間建議在商業(yè)街竣工前1個(gè)月展開(kāi)。
B、開(kāi)業(yè)慶典
1、活動(dòng)主題
香格里拉亞丁商業(yè)第一街--暨亞丁多民族文化特色商業(yè)街開(kāi)業(yè)慶典
2、活動(dòng)目標(biāo)
--借慶典傳達(dá)開(kāi)業(yè)信息，強(qiáng)化市場(chǎng)信心；
--借開(kāi)業(yè)慶典提升市場(chǎng)品牌形象；
--借開(kāi)業(yè)慶典吸引大量游客前來(lái)購(gòu)物、消費(fèi)，提升商業(yè)街人氣，增強(qiáng)商戶信心；
--借慶典形成良好的經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭，促進(jìn)商業(yè)街未完成招商目標(biāo)的商戶進(jìn)駐；
3、活動(dòng)內(nèi)容
具體活動(dòng)內(nèi)容需要企劃部提策劃方案，經(jīng)公司管理層召開(kāi)專題會(huì)議討論確定。
4、活動(dòng)地點(diǎn)
多民族文化特色商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)，主會(huì)場(chǎng)還有待考證；
5、活動(dòng)時(shí)間
預(yù)計(jì)在商業(yè)街竣工以后，并且盡量選擇亞丁景區(qū)旅游最旺的時(shí)候舉行，具體時(shí)間依據(jù)招商成果而定；
C、開(kāi)業(yè)后的促銷活動(dòng)
主要參照經(jīng)營(yíng)策略中協(xié)助經(jīng)營(yíng)部分展開(kāi)，詳細(xì)的操作方案依據(jù)時(shí)間進(jìn)程提交。
九、以上商業(yè)街項(xiàng)目的整體思路定位和運(yùn)營(yíng)設(shè)想還需要更加深入的了解和考究，為公司企劃部提供有效的項(xiàng)目策劃意見(jiàn)。由于對(duì)同類型的民族文化著名商業(yè)街區(qū)還沒(méi)有進(jìn)行實(shí)地考察、了解，有待進(jìn)一步深入研究探討。希望該設(shè)想方案能為商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、思路定位、落地開(kāi)發(fā)提供科學(xué)、合理、具有創(chuàng)新理念的參考依據(jù)。
項(xiàng)目部：楊光照
2012年3月29日
第四篇：商業(yè)街市場(chǎng)定位調(diào)查報(bào)告設(shè)計(jì)方案
四川理工學(xué)院調(diào)查報(bào)告
設(shè)計(jì)方案
《大學(xué)城商業(yè)街市場(chǎng)定位分析》
專
業(yè)：
統(tǒng)計(jì)學(xué) 班
級(jí)：
2011級(jí)1班 指導(dǎo)老師： 學(xué)
生：
學(xué)
號(hào)：
2014年12月13日
一、前言
商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境，所以對(duì)于商業(yè)街的市場(chǎng)定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費(fèi)人流量密集的商業(yè)街尤其要對(duì)顧客的需求有一個(gè)明確的了解。商業(yè)街的市場(chǎng)定位一旦出現(xiàn)偏差就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對(duì)大學(xué)城商業(yè)街的市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)了一份調(diào)查報(bào)告。
二、調(diào)查目的
要求詳細(xì)了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者組成部分，消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競(jìng)爭(zhēng)及其銷售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。
1.了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者主要構(gòu)成 2.對(duì)于主要消費(fèi)人群有針對(duì)性的調(diào)查其消費(fèi)結(jié)構(gòu) 3.了解消費(fèi)者對(duì)大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評(píng)價(jià)
4.全面了解消費(fèi)者對(duì)于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度
三、調(diào)查內(nèi)容
3.1 調(diào)查前分析
那么現(xiàn)在的商業(yè)街會(huì)出現(xiàn)了什么問(wèn)題呢？經(jīng)過(guò)了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個(gè)商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無(wú)法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的基本則。針對(duì)此原則列出了以下幾個(gè)調(diào)查重點(diǎn)。
大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對(duì)此次調(diào)查的重點(diǎn)是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費(fèi)能力調(diào)查是主要的對(duì)此提出問(wèn)題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費(fèi)比重進(jìn)行了解。了解了消費(fèi)比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來(lái)到商業(yè)街的消費(fèi)情況。這有助于我們對(duì)大學(xué)城商業(yè)街有更加準(zhǔn)確的定位。學(xué)生整體消費(fèi)能力并不是太強(qiáng)，消費(fèi)層次劃分比較明顯。學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，對(duì)于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對(duì)于服裝，娛樂(lè)，餐飲的消費(fèi)還是巨大的。還有一個(gè)不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費(fèi)，以及日用品支出?；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費(fèi)支出的首位，交通、通訊（手機(jī)話費(fèi)、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的支出不大。
在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對(duì)于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來(lái)越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對(duì)于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準(zhǔn)確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項(xiàng)目銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的項(xiàng)目的支持率超過(guò)
50%。支持率低于50%的項(xiàng)目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因?yàn)檫@些項(xiàng)目并不是必備性商業(yè)同時(shí)wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費(fèi)的重要手段。
當(dāng)前吸引學(xué)生消費(fèi)的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購(gòu)物，消費(fèi)的手段不一樣。但是在我看來(lái)吸引當(dāng)前大學(xué)生消費(fèi)的主要因素任然是價(jià)格，質(zhì)量，潮流。講求實(shí)體，理性消費(fèi)任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費(fèi)觀念。在購(gòu)買商品的時(shí)候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則，在消費(fèi)時(shí)也會(huì)兼顧到實(shí)惠的高標(biāo)準(zhǔn)。我們新建商業(yè)項(xiàng)目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進(jìn)大眾品牌符合學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，物美價(jià)廉，適合中低消費(fèi)水平。
3.2調(diào)查對(duì)象
大學(xué)城商業(yè)街附近客人 分析單位：個(gè)人
3.3調(diào)查工具
問(wèn)卷調(diào)查（見(jiàn)附件）
3.4調(diào)查程序及時(shí)間安排
1、準(zhǔn)備階段：調(diào)查報(bào)告設(shè)計(jì)，修改，論證。確定調(diào)查人數(shù)，時(shí)間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費(fèi)預(yù)算
2、實(shí)施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語(yǔ)言舉止，打印調(diào)查報(bào)告，準(zhǔn)備小禮物
3、研究階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析。
4、總結(jié)階段：將調(diào)研結(jié)果以書(shū)面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來(lái)，并進(jìn)行評(píng)估。3.5調(diào)查時(shí)間評(píng)估：
調(diào)研方案、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、修改、論證--------------1周左右
實(shí)地訪問(wèn)階段-----------------------1周數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段--------------------1周調(diào)研報(bào)告撰寫階段-------------------------1周3.6經(jīng)費(fèi)預(yù)算
材料費(fèi)：調(diào)查問(wèn)卷200份 20元
小禮物：100元
共計(jì)：120元
四、調(diào)查具體實(shí)施方案
調(diào)查主要以調(diào)查問(wèn)卷為主：在完成市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)與制作以及調(diào)查人員的培訓(xùn)等相關(guān)工作后，就可以開(kāi)展具體的問(wèn)卷調(diào)查了。把調(diào)查問(wèn)卷平均分發(fā)給各調(diào)查人員，統(tǒng)一選擇上午九點(diǎn)之后或傍晚這段時(shí)間開(kāi)始進(jìn)行調(diào)查（因?yàn)榫劈c(diǎn)各大超市才開(kāi)門營(yíng)業(yè)，便于集中調(diào)查，能夠給本次調(diào)查節(jié)約時(shí)間和成本）。調(diào)查員在對(duì)消費(fèi)者調(diào)查時(shí)說(shuō)明來(lái)意，并特別聲明在調(diào)查結(jié)束后將贈(zèng)送被調(diào)查者精美禮物一份以吸引被調(diào)查者的積極參與、得到正確有效的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查過(guò)程中，調(diào)查員應(yīng)耐心等待，切不可督促。記得一定要求其在調(diào)查問(wèn)卷上寫明姓名、電話號(hào)碼，以便以后的問(wèn)卷復(fù)核。調(diào)查員可以在當(dāng)時(shí)收回問(wèn)卷，也可以第二天收回這有力于被調(diào)查者充分考慮，得出更真實(shí)有效的結(jié)果。（調(diào)查問(wèn)卷見(jiàn)附表）
大學(xué)城商業(yè)街調(diào)查問(wèn)卷
姓名： 電話：（官方調(diào)查，絕不會(huì)泄露您的信息）
1.您是否是附近大學(xué)學(xué)生？
□是 □ 不是
2.您在大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)占你平時(shí)消費(fèi)的比重是多少？
□5%以下 □5% □10% □15% 其他： 3.您平均一次在大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)情況？
□ 10元以下 □ 10-20元 □ 20-50元 □ 50元以上
4.您對(duì)大學(xué)城的各種商鋪的滿意程度？（不支持、支持、滿意、非常滿意）
小吃鋪 電子數(shù)碼店 服裝店
餐 館 酒 店 奶茶店
銀 行 體育用品店 水果店
超 市 KTV 眼鏡店
咖啡館 洗衣店
其他：（請(qǐng)注明具體店鋪名稱）
5.您會(huì)去一家新店（或者從來(lái)沒(méi)有去過(guò)的店鋪）消費(fèi)是有下面那種因素在決定？（多選）□免費(fèi)wifi □店面招牌 □促銷傳單 □校園論壇/貼吧 □同學(xué)介紹 其他： 6.您對(duì)于那種店鋪?zhàn)罡信d趣或者愿意消費(fèi)？
□高端服裝 □數(shù)碼專賣 □特色小吃 □酒吧 □桌游吧 □奶茶店 其他： 7.您平時(shí)每一周會(huì)來(lái)商業(yè)街消費(fèi)幾次？
□1-2次 □3-4次 □4次以上
8.您在商業(yè)街逛街如果累了會(huì)去那里休息？
□街邊長(zhǎng)椅 □帶有wifi的奶茶店或者小吃店 □咖啡館 其他： 9.您覺(jué)得下面那種裝修風(fēng)格的店鋪您更加愿意光顧？
□豪華高貴 □溫馨小店 □簡(jiǎn)潔風(fēng)格 □干凈整潔 其他：
10.您對(duì)目前大學(xué)城商業(yè)街是否滿意？請(qǐng)?zhí)岢瞿鷮氋F的意見(jiàn)，您的意見(jiàn)是我們改正的動(dòng)力：
第五篇：校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃
校園文化商業(yè)街 市場(chǎng)定位策劃方案
校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案
目錄
目錄..................................................................................................................................................0 【摘要】...........................................................................................................................................2 【關(guān)鍵詞】.......................................................................................................................................2 【前言】...........................................................................................................................................3
一、大學(xué)校園商業(yè)街市場(chǎng)環(huán)境分析...............................................................................................3
（一）市場(chǎng)環(huán)境分析.......................................................................................................................3
（二）競(jìng)爭(zhēng)者分析...........................................................................................................................4
（三）消費(fèi)者行為分析...................................................................................................................4
（四）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析.......................................................................................................................5
二、SWOT分析..................................................................................................................................6
（一）優(yōu)勢(shì).......................................................................................................................................6
（二）劣勢(shì).......................................................................................................................................6
（三）機(jī)遇.......................................................................................................................................6
（四）挑戰(zhàn).......................................................................................................................................6
三、大學(xué)校園商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略...............................................................................................7
（一）目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分...................................................................................................................7
（二）目標(biāo)市場(chǎng)定位.......................................................................................................................7
（三）目標(biāo)市場(chǎng)的改造...................................................................................................................7
四、大學(xué)校園商業(yè)街市場(chǎng)定位策略...............................................................................................8
（一）租金優(yōu)惠政策.......................................................................................................................8
（二）經(jīng)營(yíng).......................................................................................................................................8
（三）業(yè)態(tài)組合...............................................................................................................................9
（四）產(chǎn)品策略.............................................................................................................................10
（五）價(jià)格策略.............................................................................................................................10
（六）過(guò)程管理.............................................................................................................................11
五、效果預(yù)測(cè).................................................................................................................................12 【結(jié)論】.........................................................................................................................................13 【謝辭】.........................................................................................................................................13
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校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案
【摘要】
從整體來(lái)看校園商業(yè)街面臨的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，并且許多商業(yè)街都還運(yùn)用著比較陳舊的商業(yè)形式來(lái)經(jīng)營(yíng)，要想在競(jìng)爭(zhēng)中取得更高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須擴(kuò)大校園商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)范圍，這才能迎合大眾消費(fèi)群體的口味。
校園商業(yè)街最重要的環(huán)節(jié)仍然是服務(wù)，服務(wù)營(yíng)銷對(duì)會(huì)員俱樂(lè)部起到了相當(dāng)大的作用?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)一句：“服務(wù)等于利潤(rùn)，利潤(rùn)等于生命，即服務(wù)等于生命”。對(duì)于校園商業(yè)街而言，應(yīng)加強(qiáng)顧客關(guān)系管理、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、促銷手段的多樣化、有形展示的改進(jìn)和服務(wù)流程的優(yōu)化。
【關(guān)鍵詞】
環(huán)境分析
目標(biāo)市場(chǎng)
營(yíng)銷策略
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校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案
【前言】
商業(yè)街，作為城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個(gè)城市最引人注目的寫真。但就在這樣一個(gè)花團(tuán)景簇之地，殘紅敗綠卻隨處可見(jiàn)。定位，已成為了各大商業(yè)街晉升發(fā)展的桎梏，也成為了眾多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和零售商爭(zhēng)相矚目的焦點(diǎn)。唯有擁有有自己的特色，與眾不同才能在如此激烈競(jìng)爭(zhēng)中求得生存求得更大的利益。此次策劃就是在突破傳統(tǒng)商業(yè)街模式下以獨(dú)特新穎的創(chuàng)意來(lái)為商業(yè)街求的成功求的利益。
一、大學(xué)校園商業(yè)街市場(chǎng)環(huán)境分析
（一）市場(chǎng)環(huán)境分析
大學(xué)城市場(chǎng)，越來(lái)越多企業(yè)關(guān)注的市場(chǎng)。隨著中國(guó)高等教育的普及，大學(xué)城高校市場(chǎng)將會(huì)是企業(yè)的一塊非常具有戰(zhàn)略意義的市場(chǎng)。這不僅體現(xiàn)在高校市場(chǎng)人數(shù)和需求越來(lái)越多，更體現(xiàn)在高校是一個(gè)具有一批高素質(zhì)的人群和一塊非常具有規(guī)律性組織的群體。而高校市場(chǎng)的巨大空間更是讓許多懂得經(jīng)營(yíng)的個(gè)體及企業(yè)追逐向往。
1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
隨著90后的崛起，大學(xué)生往往是當(dāng)前家庭結(jié)構(gòu)的核心，90后的意見(jiàn)將影響家庭的消費(fèi)行為。校園內(nèi)的市場(chǎng)推廣，影響的將不僅僅是一個(gè)人，而是一個(gè)消費(fèi)行業(yè)。因?yàn)樾@市場(chǎng)的推廣具有集中、高效、忠誠(chéng)、開(kāi)發(fā)成本低、延續(xù)的特點(diǎn)，在封閉的大學(xué)環(huán)境下，大學(xué)生有強(qiáng)烈的群體認(rèn)同感，在消費(fèi)行為上相互影響，形成信息擴(kuò)散的效果，使校園推廣具有事半功倍的效果。
2、購(gòu)物環(huán)境分析
每學(xué)期自開(kāi)學(xué)開(kāi)始，高校周邊商業(yè)從租房到餐飲，從培訓(xùn)到圖書(shū)，從休閑到美容，從網(wǎng)吧到KTV，無(wú)一不是熱鬧的場(chǎng)景，一些特色店和休閑店也越來(lái)越受到歡迎，如能提供交流、看書(shū)、上網(wǎng)、喝茶、聊天、聽(tīng)音樂(lè)的地方，對(duì)于習(xí)慣了三點(diǎn)一線（宿舍、教室、食堂）的高校學(xué)生來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的去處，而對(duì)于商家來(lái)說(shuō)則是商機(jī)無(wú)限。
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校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案
（二）競(jìng)爭(zhēng)者分析
只要想生存的就必定會(huì)受到競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。如何打敗競(jìng)爭(zhēng)者就必須知道競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，以此來(lái)更好的調(diào)整我們的策劃方案。我們將校園內(nèi)部商業(yè)街與大學(xué)城周邊的商業(yè)街進(jìn)行比較。鳴凰街就是一個(gè)比較成功的商業(yè)街。
坐落在大學(xué)城外圍的鳴凰商業(yè)街所處地域所涉及到的消費(fèi)群有一大部分是我們共同的消費(fèi)群體。這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是有一定的威脅。鳴凰街本身已有一定的知名度，存在許多的老顧客。要想得到這些老顧客我們商業(yè)街必須要有我們吸引他們的特色。鳴凰街是一個(gè)多功能的商業(yè)街，相對(duì)校內(nèi)商業(yè)街而言，其飲食、娛樂(lè)、服務(wù)更加齊全，能多元化的滿足消費(fèi)者的需求。而校內(nèi)商業(yè)街在價(jià)格、地理位置上占據(jù)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
從整體來(lái)看校園商業(yè)街面臨的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，并且許多商業(yè)街都還運(yùn)用著比較陳舊的商業(yè)形式來(lái)經(jīng)營(yíng)，要想在競(jìng)爭(zhēng)中取得更高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須擴(kuò)大校園商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)范圍，這才能迎合大眾消費(fèi)群體的口味。
（三）消費(fèi)者行為分析
1、消費(fèi)能力
學(xué)生整體消費(fèi)能力不強(qiáng)，消費(fèi)層次分化比較明顯。月均消費(fèi)支出在 800 元以下占 65%，這部分以基本的生活需要為主；月均消費(fèi)支出在800-1000元占 22%，月均消費(fèi)支出在1000元以上占 13%。
大學(xué)生月平均消費(fèi)層次比例圖13%22%800以下800-10001000以上65%
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校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案
2、消費(fèi)結(jié)構(gòu)
學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較單一?；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費(fèi)支出的首位，交通、通訊（手機(jī)話費(fèi)、上網(wǎng)等）支出排在第二位，其次就是服裝、餐飲交際等，絕大部分學(xué)生用于學(xué)習(xí)、數(shù)碼產(chǎn)品等方面的支出不大。
3、消費(fèi)傾向
講求實(shí)際、理性消費(fèi)仍然是區(qū)內(nèi)學(xué)生主要的消費(fèi)觀念，在購(gòu)買商品和服務(wù)時(shí)，學(xué)生大多本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則，兼顧檔次和品牌。喜歡復(fù)古帶點(diǎn)新穎創(chuàng)意的產(chǎn)品的人尤其多，充滿好奇心，喜歡特別、不一樣的東西。對(duì)休閑娛樂(lè)以及餐飲非常重視。
4、消費(fèi)需求
與學(xué)生日常生活相配套的商業(yè)項(xiàng)目的支持率較高。銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的擬設(shè)置項(xiàng)目的支持率超過(guò)50%。，持率低于 50%的項(xiàng)目是 KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因?yàn)檫@些不是必備性商業(yè)，不是每個(gè)學(xué)生都需要的。
根據(jù)以上描述可以看出大學(xué)生消費(fèi)群體的消費(fèi)能力并不是很高。消費(fèi)人群大都都是年輕有活力的群體喜歡符合潮流的一些流行元素，對(duì)休閑娛樂(lè)及餐飲業(yè)非常重視。
（四）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析
大學(xué)城校園商業(yè)街現(xiàn)在以超市、手機(jī)充值營(yíng)業(yè)廳、理發(fā)店為主，而在服裝、餐飲等方面的經(jīng)營(yíng)幾乎為零。
據(jù)調(diào)查，大學(xué)生對(duì)餐飲和服飾的要求不斷提高，而校園商業(yè)街顯然不能滿足大學(xué)生的需求，于是帶動(dòng)了校外商業(yè)街的發(fā)展。與此同時(shí)，校內(nèi)商業(yè)街原本經(jīng)營(yíng)充沛的超市等行業(yè)就相對(duì)收到了冷落，一定程度上被瓜分了一定的份額。而原本校內(nèi)商業(yè)街所具備的價(jià)格和地理優(yōu)勢(shì)也不能發(fā)揮出最大的功效。
而在校園商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)中，超市、飾品店及理發(fā)店數(shù)量偏多，若將這些店的數(shù)量重新進(jìn)行規(guī)劃，替補(bǔ)上服裝、餐飲稀缺的情況，一定會(huì)為校園商業(yè)街帶來(lái)更大的利益。
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校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案
二、SWOT分析
（一）優(yōu)勢(shì)
1、商業(yè)街本身在校園內(nèi)，所能吸引的消費(fèi)者比較多。
2、由于校內(nèi)實(shí)施的一些店鋪優(yōu)惠政策，商品價(jià)格低廉。
3、地理位置優(yōu)越。
（二）劣勢(shì)
1、商業(yè)街一些業(yè)態(tài)還不夠全面。
2、商業(yè)街對(duì)一些市場(chǎng)反應(yīng)不能及時(shí)處理好。
3、商業(yè)街的一些規(guī)章制度還不夠完善成熟。
4、商業(yè)街還不能穩(wěn)定顧客群。
（三）機(jī)遇
圍繞大學(xué)城來(lái)把握商機(jī)，需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整和快速把握。
1、把特殊節(jié)日列入到對(duì)高校學(xué)生重點(diǎn)展開(kāi)攻勢(shì)的時(shí)段，如圣誕節(jié)、元旦、情人節(jié)、開(kāi)學(xué)等，因?yàn)樵谶@些節(jié)日，大學(xué)生會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)力度。
2、許多商家可以借助一些大型體育賽事、重大校園活動(dòng)或新聞以及元旦、圣誕節(jié)、情人節(jié)等節(jié)日進(jìn)行渲染促銷。
3、動(dòng)態(tài)把握大學(xué)生在不同情景下的消費(fèi)心理，進(jìn)而“贏銷”市場(chǎng)。
4、新穎的創(chuàng)意，定會(huì)滿足顧客的好奇心，對(duì)商業(yè)街的發(fā)展非常有利，增加消費(fèi)者。
（四）挑戰(zhàn)
1、商業(yè)街的招商可能會(huì)受到校外商業(yè)街的一些壓迫與局限。
2、繁華的景象定會(huì)讓競(jìng)爭(zhēng)者使出各種促銷手段，對(duì)我們會(huì)有一定的影響。
3、網(wǎng)購(gòu)的流行一定程度上影響商業(yè)街發(fā)展。
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校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案
三、大學(xué)校園商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略
（一）目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分
1、餐飲供應(yīng)量較大，項(xiàng)目周邊常住人口有限，流動(dòng)人口不多，建議商業(yè)街的餐飲以風(fēng)味特色為主，符合大眾型消費(fèi)檔次，今后根據(jù)商圈人口結(jié)構(gòu)的變化進(jìn)行調(diào)整。
2、通過(guò)對(duì)學(xué)生的訪談和調(diào)查，學(xué)生普遍反映生活不便，生活服務(wù)設(shè)施不全，要求增加銀行、郵政等急需的配套服務(wù)項(xiàng)目，考慮到學(xué)生公寓的地理位置，因此需要適當(dāng)加大生活服務(wù)設(shè)施的比重。
3、商業(yè)零售類以符合學(xué)生需要的眼鏡店、蛋糕房、水果店、休閑食品等業(yè)種為主，服裝類主要定位于針對(duì)女生消費(fèi)的時(shí)尚休閑服飾，因?yàn)榕鷮?duì)服飾的需求大，對(duì)品牌沒(méi)有具體的要求。
（二）目標(biāo)市場(chǎng)定位
商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位要充分考慮到目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的實(shí)際需求、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣等因素，從而確定合理的經(jīng)營(yíng)檔次和業(yè)態(tài)，同時(shí)結(jié)合商圈內(nèi)供應(yīng)的實(shí)際情況，揚(yáng)長(zhǎng)避短。我們建議校園商業(yè)街以滿足學(xué)生餐飲、購(gòu)物、生活服務(wù)需求為核心，以社區(qū)商業(yè)為模式，傾力打造集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑、社會(huì)服務(wù)等功能為一體的多業(yè)種組合，具有時(shí)尚潮流的商業(yè)步行街，將其塑造為學(xué)生消費(fèi)的樂(lè)園。學(xué)生為主要目標(biāo)消費(fèi)人群，經(jīng)營(yíng)檔次定位不高，以滿足學(xué)生生活消費(fèi)需要為宗旨，今后將根據(jù)該商圈人口狀況的變化對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，逐步提高部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)檔次，使之更符合商圈的實(shí)際需求。近期招商引進(jìn)適合于大眾型消費(fèi)的品牌商家，提升商業(yè)形象，形成商業(yè)特色。
（三）目標(biāo)市場(chǎng)的改造
整條商業(yè)街以主題市復(fù)古風(fēng)來(lái)呈現(xiàn)，所有商業(yè)街店鋪都會(huì)以復(fù)古風(fēng)來(lái)裝修，以形成統(tǒng)一。在商業(yè)街的開(kāi)頭會(huì)以張榜的形式來(lái)介紹各大店鋪的名字。
商業(yè)街一共分成兩層，對(duì)餐飲娛樂(lè)和購(gòu)物化有專門的區(qū)域。一層中有一些小型露天的娛樂(lè)的場(chǎng)所和特色餐飲區(qū)還有主題公園供消費(fèi)者游玩。二層則是大型娛樂(lè)場(chǎng)所，如KTV，迪吧等。
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校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案
四、大學(xué)校園商業(yè)街市場(chǎng)定位策略
營(yíng)銷策劃的總目標(biāo)是通過(guò)營(yíng)銷策劃將產(chǎn)品信息傳播出去，提高產(chǎn)品的知名度，吸引目標(biāo)消費(fèi)群，使其有了嘗試消費(fèi)的愿望，建立和促進(jìn)企業(yè)與顧客的關(guān)系，推動(dòng)產(chǎn)品的銷售。
1、地域市場(chǎng)戰(zhàn)略
2、消費(fèi)群細(xì)分戰(zhàn)略
3、產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略
4、技術(shù)壁壘戰(zhàn)略
5、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式戰(zhàn)略
（一）租金優(yōu)惠政策
由于校園商業(yè)街周邊處于建設(shè)開(kāi)發(fā)階段，常住人口不多，商業(yè)氛圍尚不成熟，建議通過(guò)優(yōu)惠政策，吸引商家進(jìn)駐。
1、房租逐年遞增、返租獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合建議前二年實(shí)行上述第 4條較優(yōu)惠的租金價(jià)格，減少商家初次投入成本，降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，第三年采用遞增的租金策略。同時(shí)通過(guò)一定的租金返回的優(yōu)惠政策，來(lái)加強(qiáng)對(duì)商家的控制和管理。
2、裝修免租期
建議根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小給予商家相應(yīng)的裝修免租期，小型商家為 2 個(gè)月免租期，主力店為3 個(gè)月免租期。
3、個(gè)案特殊處理
對(duì)于知名品牌的三產(chǎn)企業(yè)，建議報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，采用特事特辦的方法，實(shí)行更加優(yōu)惠的租金政策，吸引品牌商戶的入住。
（二）經(jīng)營(yíng)
1、經(jīng)營(yíng)原則（1）：商家賺錢優(yōu)先
任何一個(gè)街區(qū)，只有讓商家賺到錢，才能保持可持續(xù)健康發(fā)展。（2）：以特色贏取核心競(jìng)爭(zhēng)力
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集“吃、喝、玩、樂(lè)”為一體體驗(yàn)式步行街；西安稀有級(jí)生態(tài)園林式步行街區(qū)，異域風(fēng)情一支獨(dú)秀，特色就是生命，特色就是競(jìng)爭(zhēng)力。
（3）：避免內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)
在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及商家的選擇上，根據(jù)三大業(yè)態(tài)定位，堅(jiān)決不會(huì)引進(jìn)內(nèi)容同質(zhì)化的商家，避免內(nèi)部商家的惡性競(jìng)爭(zhēng)；在經(jīng)營(yíng)上要求各商家必須通過(guò)自己特色的服務(wù)內(nèi)容和特色的經(jīng)營(yíng)手段吸引顧客，杜絕街區(qū)內(nèi)部低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，否則將無(wú)條件清退相關(guān)商家。
2、經(jīng)營(yíng)模式
只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)
擯棄租售結(jié)合、售后返租的傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)作模式，率先引進(jìn)“只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”的國(guó)際化流行商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，與入駐商家共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證街區(qū)按照既定的特色路線健康發(fā)展。
3、商戶經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的考核標(biāo)準(zhǔn) ——審查商戶經(jīng)營(yíng)類型； ——審查商戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ——審查商戶經(jīng)營(yíng)能力； ——審查商戶品牌優(yōu)勢(shì)；
——審查營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件；
——審查項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)（含裝修方案、風(fēng)格定位、價(jià)格體系等）。
（三）業(yè)態(tài)組合
據(jù)最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者進(jìn)商業(yè)街60%以上是為了娛樂(lè)、旅游和休閑以及特色餐飲，而只有不到40%的人是專為購(gòu)物而來(lái)。所以商業(yè)街應(yīng)該主打餐飲娛樂(lè)休閑，商業(yè)街業(yè)態(tài)以餐飲業(yè)和大眾娛樂(lè)業(yè)為主，零售業(yè)服務(wù)業(yè)為輔。
1、餐飲業(yè)
將來(lái)到商業(yè)街來(lái)的消費(fèi)者，吃是第一項(xiàng)，購(gòu)物是第二項(xiàng)。而通過(guò)我們自身進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，想在商業(yè)街嘗到有特色的食物與進(jìn)行一些不一樣的娛樂(lè)項(xiàng)目的人比較多。相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)物成為了第二選擇。
2、大眾娛樂(lè)業(yè)
必須是大眾都能參與的，高檔的娛樂(lè)業(yè)不適合商業(yè)街
3、百貨業(yè)
4、通訊服務(wù)業(yè)
5、專賣店和專營(yíng)店
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（四）產(chǎn)品策略
雖然大學(xué)城很多商業(yè)產(chǎn)品但整體不夠豐富，項(xiàng)目也比較局限，希望更多的企業(yè)能開(kāi)發(fā)更多特色的品項(xiàng)。比如圍繞大學(xué)生的“吃喝”，可以運(yùn)作系列的特色餐飲店，從洋快餐麥當(dāng)勞、KFC、西式比薩，到中式餐館的川菜、粥店、火鍋店、掉渣餅、大排檔等。也可以是快餐、便檔、冰吧、休閑吧、可以是酒吧和茶樓、可以是蛋糕店。因?yàn)樵诖髮W(xué)城周邊投資餐飲，一定要突出特色，除了價(jià)格上便宜容易被學(xué)生群體接受外，還要突出特色，可以是地方特色，可以是中華名吃，如鴨血粉絲湯、如川味火鍋店、沙縣小吃、如麻蝦店、如燒烤店等等。
除了圍繞大學(xué)生的吃喝，還有大學(xué)生服裝、美容保健、理發(fā)店、眼睛店、化妝品類產(chǎn)品等，這些店在大學(xué)城周邊最受關(guān)注，但需要的是符合大學(xué)生的習(xí)慣與行為，如在服裝方面，學(xué)生比較追求時(shí)尚，但與社會(huì)人追求的時(shí)尚有所不同，主要體現(xiàn)在款式的新穎上，如“韓”流的入侵使“韓”版服飾已經(jīng)成為學(xué)生追求的風(fēng)潮。在美容保健的投資方面，由于大學(xué)生消費(fèi)水平有限，他們對(duì)質(zhì)地和品牌的要求并不高，因而需要在性價(jià)比方面具有吸引力。
此外，許多學(xué)生因?yàn)閭€(gè)人因素，紛紛選擇外出租房，每逢大學(xué)城開(kāi)學(xué)，周邊房源立即告急，房源很緊張，除了在校生租房，校園周圍的考研大軍是導(dǎo)致房源緊張的主要原因。由于要提前半年進(jìn)入備考階段，從大學(xué)城高校開(kāi)學(xué)前一兩個(gè)月，大學(xué)城周圍的房子就會(huì)緊俏。同時(shí)周邊的小旅社也是從周一到周末天天爆滿；另一方面是家教市場(chǎng)火暴，許多學(xué)生為了勤工儉學(xué)，都選擇兼職和家教，衍生了相應(yīng)的家教中介市場(chǎng)。“認(rèn)證培訓(xùn)”、“技能營(yíng)銷”、“四六級(jí)”、“公務(wù)員”、“考研”、“駕照”等培訓(xùn)在大學(xué)城也異常火暴，現(xiàn)在的學(xué)生為了提升將來(lái)在職場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，紛紛選擇充電，去考認(rèn)證和駕照，掌握更多的技能，由此，圍繞大學(xué)城周邊的教育培訓(xùn)類市場(chǎng)涌潮著巨大商機(jī)。
（五）價(jià)格策略
因?yàn)閷W(xué)校在房屋租金上施行了優(yōu)惠政策，所以商品成本相對(duì)就比較低廉。商家可根據(jù)市場(chǎng)的需求情況及競(jìng)爭(zhēng)激烈程度來(lái)確定定價(jià)，保證了一定的客流量，不會(huì)流失。針對(duì)不同的服務(wù)設(shè)施進(jìn)行不同的定價(jià)策略，進(jìn)行各種不同形式的定價(jià)方式，以便于顧客選擇組合消費(fèi)，從而帶動(dòng)整體消費(fèi)水平上升。
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（六）過(guò)程管理
服務(wù)是服務(wù)營(yíng)銷的精髓，而服務(wù)質(zhì)量則是服務(wù)營(yíng)銷的關(guān)鍵和核心。
1、加強(qiáng)和顧客的服務(wù)溝通（1）避免服務(wù)不好的印象
肯定的第一印象會(huì)帶來(lái)良好的收益，而不良的第一印象帶來(lái)的危害，比能意識(shí)到的還要嚴(yán)重。顧客不但不能忍受不好的服務(wù)并因此流失，而且會(huì)將不好的印象向更多的人傳播。所以要避免給顧客留下服務(wù)不好的印象。
（2）考慮顧客的實(shí)際情況
在為顧客提供服務(wù)的過(guò)程中，要考慮顧客的實(shí)際情況，按照顧客的感受來(lái)調(diào)整服務(wù)制度，也就是為顧客提供個(gè)性化的、價(jià)值最高的服務(wù)。
（3）經(jīng)?？疾旆?wù)制度，彌補(bǔ)服務(wù)中的不足
制定服務(wù)制度的目的是更好的為顧客服務(wù)，幫助顧客解決問(wèn)題，滿足他們的需求，達(dá)到和超過(guò)他們的期望。如果因?yàn)橹贫葐?wèn)題影響了顧客服務(wù)質(zhì)量的提高，就要及時(shí)地修改制度。對(duì)服務(wù)中的不足，要及時(shí)彌補(bǔ)，而不是找借口推脫責(zé)任。通過(guò)“服務(wù)修整”，不但可以彌補(bǔ)服務(wù)中發(fā)生的問(wèn)題，還可以使挑剔的顧客感到滿意，使你和競(jìng)爭(zhēng)者之間產(chǎn)生明顯差別。
（4）建立良好的服務(wù)制度
通過(guò)良好的服務(wù)制度，可以很好的指導(dǎo)顧客，讓他們知道你能像他們提供什么以及怎樣提供。通過(guò)良好的服務(wù)制度，可以極大的提高內(nèi)部員工的服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)質(zhì)量。
2、正確處理顧客異議
（1）事前做好準(zhǔn)備
在開(kāi)始工作時(shí)就要將顧客可能會(huì)提出的各種異議列出來(lái)，然后考慮一個(gè)完善的答復(fù)。面對(duì)顧客的異議，做一些事前準(zhǔn)備可以做到心中有數(shù)、從容應(yīng)對(duì)，反之，就不能給顧客一個(gè)圓滿的答復(fù)以說(shuō)服顧客。
（2）爭(zhēng)辯是服務(wù)的第一大忌
不管顧客如何批評(píng)，服務(wù)人員永遠(yuǎn)不要與顧客爭(zhēng)辯。爭(zhēng)辯不是說(shuō)服顧客的好方法，正如一位哲人所說(shuō)：“你無(wú)法憑爭(zhēng)辯去說(shuō)服一個(gè)人喜歡啤酒?！迸c顧客爭(zhēng)辯，失敗的永遠(yuǎn)是服務(wù)人員。
3、改善顧客感知服務(wù)質(zhì)量的差距（1）提高服務(wù)質(zhì)量，確立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
為了在市場(chǎng)上獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須提高服務(wù)質(zhì)量。把自己的產(chǎn)品和服務(wù)以及市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，逐漸提高自身的服務(wù)水平。同時(shí) 第11頁(yè)
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可以根據(jù)服務(wù)流程把達(dá)誠(chéng)容易出現(xiàn)問(wèn)題的服務(wù)點(diǎn)找出來(lái)，確立執(zhí)行達(dá)誠(chéng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
（2）加強(qiáng)員工培訓(xùn)
僅有提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意識(shí)是不夠的，商業(yè)街還需要定期進(jìn)行員工培訓(xùn)，讓員工接受新的服務(wù)技巧，改善服務(wù)態(tài)度，豐富服務(wù)產(chǎn)品的知識(shí)。
五、效果預(yù)測(cè)
本方案在于指導(dǎo)校園商業(yè)街運(yùn)行和市場(chǎng)定位策劃使之達(dá)到最好的效果。通過(guò)市場(chǎng)定位策劃對(duì)校園商業(yè)街的宏觀環(huán)境，微觀環(huán)境等方面進(jìn)行了分析，在了解消費(fèi)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)者的發(fā)展以及自身經(jīng)營(yíng)狀況后，以服務(wù)營(yíng)銷理論為基礎(chǔ)，站在消費(fèi)者需求規(guī)劃整體發(fā)展的高度，根據(jù)該商圈人口狀況的變化對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，逐步提高部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)檔次，使之更符合商圈的實(shí)際需求。近期招商引進(jìn)適合于大眾型消費(fèi)的品牌商家，提升商業(yè)形象，形成商業(yè)特色。
經(jīng)過(guò)這些改革措施的實(shí)施，必將吸引更多的客戶群，并且穩(wěn)定已有的客流，改善以往因業(yè)態(tài)種類貧乏而引發(fā)的顧客流失。校園商業(yè)街將會(huì)出現(xiàn)空前繁榮的景象。
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【結(jié)論】
校園商業(yè)街最重要的環(huán)節(jié)仍然是服務(wù)，服務(wù)營(yíng)銷對(duì)會(huì)員俱樂(lè)部起到了相當(dāng)大的作用?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)一句：“服務(wù)等于利潤(rùn)，利潤(rùn)等于生命，即服務(wù)等于生命”。對(duì)于校園商業(yè)街而言，應(yīng)加強(qiáng)顧客關(guān)系管理、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、促銷手段的多樣化、有形展示的改進(jìn)和服務(wù)流程的優(yōu)化。
【謝辭】
感謝所有給我?guī)椭睦蠋熀屯瑢W(xué)，謝謝你們！
在文案的寫作過(guò)程中也學(xué)到了做任何事情所要有的態(tài)度和心態(tài)，首先做學(xué)問(wèn)要一絲不茍，對(duì)于發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的任何問(wèn)題和偏差都不要輕視，要通過(guò)正確的途徑去解決，在做事情的過(guò)程中要有耐心和毅力，不要一遇到困難就打退堂鼓，只要堅(jiān)持下去就可以找到思路去解決問(wèn)題的。而且要學(xué)會(huì)與人合作，這樣做起事情來(lái)就可以事倍功半。
總之，此次論文的寫作過(guò)程，我收獲了很多，為將來(lái)的人生之路做好了一個(gè)很好的鋪墊。再次感謝我的大學(xué)和所有幫助過(guò)我并給我鼓勵(lì)的老師，同學(xué)和朋友，謝謝你們！
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