第一篇：龍湖花園商業(yè)街項目規(guī)劃與營運評析

龍湖花園商業(yè)街項目規(guī)劃與營運評析報告

一、商業(yè)地產項目概述

(一)來源

龍湖地產有限公司（香港聯交所股份代碼：960），創(chuàng)建于1994年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節(jié)的專業(yè)地產公司。集團總部設在北京，現有員工6900多人，業(yè)務領域涉及地產開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊。公司于2009年11月19日在香港聯交所主板掛牌上市。

經過十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體的全過程運作能力和系統、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標桿性的代表作品。其中發(fā)展之一是龍湖花園商業(yè)街

花園商業(yè)街結合地形原貌，形成了從城市廣場到社區(qū)活動中心，再穿越中心綠地直至湖邊的中軸線，實現了城市風格到自然風格的自然過渡。建筑從湖岸線開始，又以這條中軸線為中心依次對稱布置低層、多層、中高層、高層住宅，使小區(qū)建筑層層疊疊、錯落有致，同時“借景”于周圍自然山地的地形。沿湖綠化保留原來山石、植物和道路的自然風貌，配以垂柳、桃花、櫻花及灌木球形成綠色屏障，既劃分了住宅空間的界面，又起到了與湖面的自然連接作用。

（二）基本信息

? 項目四至：東:紅錦大道;南:新南路;西:九龍湖;北:米格爾酒店;? 其他名稱：龍湖花園 ? 物業(yè)類型：普通住宅 ? 銷售狀態(tài)：售罄

? 最早開盤日期：2005-09-15 ? 最晚交房日期：2006-12-31 ? 銷售代理：自銷

? 銷售報價：住宅 日期:2006-09;銷售單價:3000-3000元/㎡;? 投資商：重慶龍湖地產發(fā)展有限公司 ? 開發(fā)商：重慶龍湖地產發(fā)展有限公司

? 售樓處地址：重慶市渝北區(qū)新牌坊紅錦大道 ? 售樓處電話：023-67458666 ? 物業(yè)管理：新龍湖物業(yè)管理公司 ? 物業(yè)管理費：0.80元/㎡.月 ? 容積率：3.50 ? 裝修情況：毛坯 ? 園林風格：現代 ? 外立面風格：現代 ? 外墻：涂料;面磚

? 進戶門：入戶門采用高級防盜門，內門預留門洞； ? 窗材：鋁合金窗

? 電梯廳：高級地磚、高級墻磚

? 安保系統：車輛出入管理系統、紅外線智能安防系統 智能化設施：住宅單元配置對講系統 ? 供熱系統：燃氣：小區(qū)設燃氣管網到戶

? 供水系統：供水采用二次加壓。每戶配獨立水電表；廚房：供水到位，預留排水管接口；衛(wèi)生間：供水到位，預留排水接口。

? 其他配置：電視、電話、寬帶：線路到戶，開戶費住戶自理

（三）建筑特色 ?

1、緊鄰1000畝龍湖別墅區(qū)，及1000畝城市森林公園；

2、純花園洋房社區(qū)；

3、地中海托斯卡納風格，僅254戶，面積約為120-180㎡，戶型為平層、底躍、頂躍；

4、建筑品質，傳承龍湖別墅；

5、別墅級獨棟洋房(整棟一個單元，一梯兩戶)，配置觀光電梯，端頭戶型占到82%，270度通風采光面，約36米私屬采光面.6、人車完全分流，車行地下，直接入庫，小區(qū)內道路全是人行通道； 7、70%的綠化率，最大化將所有空地做綠化，種更多的植物，能讓房前屋后都做成花園。

8、別墅級景觀打造，春意滿園，四季花香。

二、項目區(qū)域評析

（一）龍湖花園位于渝北區(qū)九龍湖畔

1、渝北區(qū)位于長江北岸、嘉陵江東岸，地處重慶都市發(fā)達經濟圈和兩江新區(qū)核心區(qū)，是重慶新的城市中心和行政中心。

2、渝北區(qū)區(qū)級重要開發(fā)平臺主要有空港工業(yè)園區(qū)、重慶（渝北）臺商工業(yè)園區(qū)、空港新城、現代農業(yè)科技園區(qū)和洛磧物流加工區(qū)。具有較大的發(fā)展空間。

3、一個區(qū)域的發(fā)展與交通的發(fā)展也有直接的關聯

（二）綜合交通發(fā)展現狀

1、農村公路快速發(fā)展

2、運輸產業(yè)突飛猛進。

3、重慶機場已成為全國十大機場，全球百強機場

4、鐵路發(fā)展日新月異。

5、港口碼頭不斷完善。但也存在不足：

1、對外通道不足

2、區(qū)域內部交通發(fā)展不平衡

3、公路網技術等級偏低

4、城市公交基礎設施差

5、內河航運相對落后

6、空港與寸灘港的快速聯接通道還不完善

7、資金短缺 交通發(fā)展趨勢：

1、基本建成以航空、鐵路、高速公路、快速干道為主體，以交通換乘樞紐、客貨站場為依托、各種交通方式有機銜接、內外通達、安全便捷的綜合交通樞紐；

2、建成城鄉(xiāng)一體交通網絡，形成以高速公路為主線、“五縱五橫”為骨架、鄉(xiāng)村公路為基礎的城鄉(xiāng)一體化交通網絡，實現鎮(zhèn)鎮(zhèn)通公交、村村通客車；

3、全面實現鄉(xiāng)村公路通達暢通，包括道路安保設施，橋梁建設維護等，實現“暢通、快捷、安全”

（三）渝北未來經濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略定位為“兩江核心、重慶門戶、西部高地”

1、相對兩江新區(qū)內的其他兩個行政區(qū)，渝北擁有納入面積、建設用地和功能區(qū)數量的絕對優(yōu)勢，理應是兩江新區(qū)城市建設的中心、產業(yè)聚集的核心。

2、渝北區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，渝北的發(fā)展已融入重慶發(fā)展大格局中，必須利用好兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)、兩路寸灘保稅港區(qū)、北部新區(qū)、江北國際機場、重慶會議展覽館等戰(zhàn)略平臺，進一步擴大開放，加快城市建設，必定成為重慶對外開放第一門戶和重慶城市形象展示門戶。

3、兩江新區(qū)作為統籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的先行區(qū)，將加快統籌城鄉(xiāng)發(fā)展進程，同時強力輻射兩江新區(qū)渝北外圍6鎮(zhèn)，促進渝北全域協調發(fā)展，使渝北成為西部地區(qū)統籌發(fā)展、科學發(fā)展示范窗口，與東部浦東、北部濱海相呼應?？梢娪灞眳^(qū)未來將有很好的發(fā)展現狀，當然房地產的發(fā)展也會伴隨著渝北區(qū)的發(fā)展而有更好的發(fā)展

（四）評析

一個地區(qū)的經濟發(fā)展迅速將會引導該地區(qū)的經濟更上一層樓。而就渝北區(qū)的交通發(fā)展趨勢來看，渝北區(qū)的經濟即將步入一個新的階層，這樣的一個經濟交通體是渝北區(qū)發(fā)展的前提。渝北區(qū)的發(fā)展也將帶來多方面經濟的發(fā)展，包括房地產的發(fā)展。

渝北區(qū)將是兩江新區(qū)城市建設的中心、產業(yè)聚集的核心，這將會吸引大量的商家前來投資建設自己的一片新天地，并且從中獲得更多的利益，這就給房地產的招商帶來了便利。

渝北區(qū)具有的獨特區(qū)位優(yōu)勢也將會吸引大量的人們過來居住或者是開店經營，這給房地產的銷售增加了方便。

總之，龍湖花園在區(qū)域上已經占了很大的優(yōu)勢。

三、項目地段評析

九龍湖畔位于新牌坊中心地段.出入方便.2003年開發(fā).（一）周邊環(huán)境

大學：渝大、重慶大學

中小學：新牌坊小學、龍湖巴蜀小學 幼兒園：龍湖幼稚園

商場：重百、家樂福、世紀新都 郵局：距新牌坊郵政投遞局500米

銀行：大門右惻200米建設銀行、招商銀行

醫(yī)院：324醫(yī)院、江北一院、中醫(yī)婦幼保健院，保證居民健康 其他：創(chuàng)世紀酒店，為旅游人員提供方便 有利于經濟的發(fā)展

交通狀況：門口就是車站 133路、208 路、809路、151路、166路.等，方便人員流動

（二）地段特色

1、小區(qū)風格自然，突出山地特色

2、空間設計具有生活化

3、戶型設計超前多樣

（三）評析

房地產開發(fā)首選的就是地段，擁有一個好的地段，再加上精心的設計，那么將會有一個很好的效益。

從地段考量一個樓盤的性價比，不能只看它當前是否成熟優(yōu)越，更要看它今后是否有發(fā)展空間。成熟優(yōu)越的地段自然好，但土地成本的高昂、地段位置的稀缺以及發(fā)展商高漲的利益預期，都使樓盤售價不菲，未來價值空間狹窄。所以，結合城市的發(fā)展關注一個樓盤地段未來的前景，往往比關注當前的地段價值更為有意義，許許多多的購房者也因此從中獲得巨大的財富升值。

龍湖花園在地段的選擇上就考慮了多方面的因素。首先，新牌坊處于相對較偏的地段，現在的經濟發(fā)展還有一定的空間；其次，新牌坊未來的發(fā)展有很好的前景，但還不至于給房價帶來很大的起伏。最后，它周邊的環(huán)境建設已趨于完善，環(huán)境優(yōu)雅，是居住的良好地段，很多居民都會選擇此處。

所以在地段上也是一大優(yōu)勢所在

四、項目形象、產品定位等評析

◆ 項目形象：

從上面的圖片中可以看出龍湖花園的室內設計獨特之處，彰顯了其寬敞舒適的一面，很適合于居住。

周邊景色宜人，抬眼望去中有自然地氣息、有鳥語花香的陪伴，給人以舒暢之感。

◆ 產品定位：

（一）針對四個特性進行項目商業(yè)街的市場定位

1、區(qū)域組團商業(yè)的差異性： 項目位于渝北高尚住區(qū)組團，且新牌坊龍湖片區(qū)商業(yè)漸至完善，尤以餐飲類商業(yè)構建渝北新牌坊片區(qū)特色商業(yè)走廊。但隨著市場的成熟，區(qū)域商業(yè)開發(fā)的遞增，政府規(guī)劃涉外商務區(qū)的延伸，主題式商業(yè)街（社區(qū)第三代商業(yè)街的延伸）必將成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的趨勢。

2、區(qū)域組團商業(yè)的互補性：

在渝北高尚住區(qū)組團，商業(yè)的發(fā)展不僅僅是娛樂休閑的逐步完善，還需要文化品位、時尚品調作烘托，以確保商業(yè)街能走熱、走俏。因此商業(yè)街的推廣定位要對周邊的單一商業(yè)氛圍進行多元素的補充，引進有品位、文化、競爭力的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是具有知名品牌的主力商家。

3、本項目商業(yè)的獨特性：

與周邊競爭性商業(yè)相比，本項目商鋪分割面積較大，無論跨度、徑深、層高等都體現出需要入住具有一定資金實力和品牌效應的商家。通過項目四星級酒店高檔商業(yè)物業(yè)的支撐，可以營造文化類、酒店式配套服務型商業(yè)街以及項目商業(yè)街運用的酒店式管理等創(chuàng)新模式。

4、區(qū)域周邊商業(yè)環(huán)境的完善性：

周邊鄰近高檔社區(qū)商業(yè)街（龍湖?水晶酈城、重慶財富中心等），同時有政府辦公機構的遷入，又臨近上丁企業(yè)工業(yè)園，并且商業(yè)街就近生態(tài)公園，為項目商業(yè)街的環(huán)境增加了生態(tài)亮點。但項目周邊商業(yè)配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業(yè)街的娛樂、休閑配套引導系統。

（二）項目商業(yè)街的市場定位

1、項目市場客層定位：（1）投資者決策分析

※ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實力、主題規(guī)劃、價格、廣告力度、配套設施等。

※ 客戶存在購買恐懼。對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調整、區(qū)域競爭等等。

※ 客戶的投資特征和動機非常明顯?！?老客戶對購買的影響又比較大。（2）客戶性質分析

※ 經營戶。經營戶是本項目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以經營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現能力。

※ 投資戶。投資戶是本項目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關注的主要點。（3）客戶區(qū)域分析

※ 重慶市各主力商圈商家為主要客戶群。他們對商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經非常熟悉，對區(qū)域商業(yè)價值有自己的判斷。

※ 次要客戶群體重慶市個體品牌的經營者以及其它區(qū)域的投資。（4）客戶特點：

※ 商業(yè)意識強，財富意識濃厚，具備高超投資或經商技能； ※ 比較講信用，但更能追求個人利益； ※ 尋求更大發(fā)展，積累更多財富 ※ 經營商業(yè)的同時更注重文化品位

2、項目主題定位分析

（1）本項目滿足豪布斯卡（HOPSCA）的條件

● 選址：項目位于重慶北部核心CBD圈層，享有大面積生態(tài)綠地，且整個項目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復合性商業(yè)街區(qū)特色 ● 符合豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：

擁有四星級商務酒店、高檔商務辦公寫字樓（緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園）、生態(tài)公園綠地（動步公園、社區(qū)園林景觀）、涉外領事館、數量較大的停車場、酒店式國際商務公寓、主題式會所、酒店俱樂部、社區(qū)幼兒園、小學、中學等。● 需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：

立體購物中心、精品商業(yè)藝術館、24小時金融服務、24小時商業(yè)專車服務

（2）為滿足北部CBD高端人群居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質生活需求，為項目特身量定出復合商業(yè)生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所、幼兒園于一體。集中體現復合商業(yè)街區(qū)形態(tài)。

3、定位分主題：

以項目東西南北四條街作參照 ⑴東面：休閑商業(yè)娛樂公園 ⑵南面：街區(qū)購物消費公館 ⑶西面：精品美食美肴中心

⑷北面：酒店商務辦公及配套服務專區(qū)

（三）項目商業(yè)街的功能定位（1）多功能復合商業(yè)街區(qū)

立體購物公園+商務辦公+國際時尚健身+文化視聽+科技娛樂+個性搜奇+美食餐飲（2）定位依據：

※ 重慶北部商業(yè)規(guī)劃，重慶北部CBD核心區(qū)域，營造了復合商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃氛圍?！?社區(qū)內外生態(tài)環(huán)境、社區(qū)自身物業(yè)的配套規(guī)劃需要文化+品位的商業(yè)

※ 項目商業(yè)街所屬資源配套與國外HOPSCA豪布斯卡商業(yè)定位相似，所以要求功能上強調復合和互補性。

龍湖花園在市場地位上的優(yōu)勢是其成功的最重要的關鍵，它所具有的獨特之處是其他商業(yè)街無法比擬的。此外，由于它是多功能的復合商業(yè)街區(qū)，對附近的居民有很大的方便之處。這就是很多的居民選擇它的原因。

五、業(yè)態(tài)項目的評析

屬于多業(yè)態(tài)項目，從多方面發(fā)展

（一）南面

1、選擇大型超市作主力店（2000——5000平米），為南面街區(qū)的商軸核心，容易產生人流車流的聚集效應，帶來更多招商契機。

2、選擇大型商家品牌將直接決定整個項目的社區(qū)地位與整個小區(qū)商業(yè)的經營檔次。同時周邊零售店也應具有相應的檔次與格調，以不破壞整個小區(qū)商業(yè)的氛圍與環(huán)境。

3、大型超市將引進重慶新世紀或者人人樂、重百等品牌美譽度較高的商家進駐，以形成本物業(yè)的商業(yè)龍頭效應，拉升本物業(yè)的商業(yè)定位，帶動本物業(yè)相關小業(yè)態(tài)商家的入駐經營，從而促進商業(yè)街的形象完善和人氣遞增。

4、大型超市對店面選擇嚴格，特別是徑深和跨度，因此南面設超市需拿一部分車庫面積出來，以彌補鋪面徑深的不足（超市徑深至少40米以上適宜）

（二）東面

規(guī)劃為綜合性娛樂中心（如餐廳、酒吧、Disco、卡拉OK及私人會所的復合體）、SPA、美容美發(fā)研修中心、纖體會館、酒吧、音樂餐廳、精品家飾、健身理療會所、咖啡廳（上島咖啡）、西式糕點（如荷蘭屋）、運動休閑物品專賣、體育運動俱樂部、藝術茶吧、耍吧等

1、東面是整個社區(qū)的形象面、擁有高級會所，相鄰動步公園、高檔社區(qū)及政府機構等，因此需要綜合性休閑娛樂業(yè)態(tài)作支撐，同時東北面有四星級商務酒店配套，西式餐飲及高品質健身中心也能進行合理的業(yè)態(tài)銜接。

2、東面基本上是底商，商業(yè)口岸潛力不容低估。

3、片區(qū)消費客群文化品位、身份都較高，所以精品+文化+運動+音樂類消費商業(yè)服務必須保持高品質。

（三）西面

規(guī)劃為美食餐飲一條街，大型中餐店（如阿興記大飯店、順風123）、各類品牌特色店（如鵝掌門、辣子雞、泰安魚、泉水雞等）、各類品牌特色小吃店、各地品牌風味店等。同時輔助引進相當規(guī)模的洗腳城（二樓）、桑那按摩中心（二樓），以增加餐飲的服務配套需要。

1、選擇美食餐飲店務求品種與類別相互區(qū)隔，食客互補，跳開相互之間的惡性競爭，形成真正的餐飲一條街，并將這條街打造成重慶市社區(qū)商業(yè)中有名的一條餐飲街區(qū)。

2、西面考慮與龍湖水晶酈城的業(yè)態(tài)對接，以增加商業(yè)街的人氣。

3、西面較好的停車位易于運作餐飲及相關配套服務所需。

（四）北面

規(guī)劃為酒店商務辦公、商務休閑及配套專區(qū)，主要有24小時金融服務中心、24小時商務專車服務中心（汽車出租、汽車美容、汽車配件、汽車展示）早點（早餐）服務店、晚點（夜消）服務店、辦公家什、辦公器材、健身中心、中等經營類公司辦事處、專業(yè)培訓中心等。

1、北面有四星級商務酒店規(guī)劃，所以相應有商務工作休閑配套。

2、北面緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園，所以配套有辦事處、培訓中心、金融網點

3、北面配置汽車類系列性服務，在服務酒店商務辦公的同時也在提升北面街區(qū)商業(yè)的附加值。

龍湖花園從東西南北四個方向上規(guī)劃其發(fā)展項目，保證了地段的多方面利用，造就了一個多方經濟共同發(fā)展的局勢，給附近的經濟發(fā)展帶來了進步的階梯。附近的居民也將有更多的利益可循。

六、項目空間布局的評析

1、小區(qū)內分級明確，空間變化豐富，既保證了中部空間視野的聚合，又注重各組團的獨立特色，封閉與開敞共存。

2、通過道路旁插，建筑布置增加整體空間尺度感；利用建筑自然形成庭院花園空間，讓區(qū)域內業(yè)主產生親密、安全的感覺。

3、每個居住庭院，點綴有座椅、雕塑和適合不同年齡業(yè)主的休閑設施，使業(yè)主在小區(qū)內能夠在不同層次和空間進行和諧自由的交流，人們在房中可以透過玻璃望見庭院的綠草、嬉戲的孩童，造就了自然、親切的空間感。

4、道路通達順暢，在中部和東南兩側設置主入口，既保證小區(qū)與城市自然的連接，又保證小區(qū)的交通有效循環(huán)。

5、組團內有環(huán)形通道，設置了完善的車輛門禁系統，實行人車分流，同時考慮了足夠的架空地下停車位，小區(qū)的車位配置率達70%左右。

七、項目外立面簡要評析

1、針對客戶的不同需求，龍湖花園推出以多層為主，配以高層、中高層、低層相結合的綜合性的住宅類型。主導套型面積以120至150平方米左右，有兩房兩廳單衛(wèi)，、三房兩廳雙衛(wèi)、四房兩廳雙衛(wèi)及躍層、別墅等100多種套型，提供廣泛的選擇，以滿足客戶使用的多項需求。

2、花了非常大的力氣在小區(qū)的細部設計上，體現人文關懷。如小區(qū)在重慶市第一家設置無障礙通道；第一家設計室外空調位和冷凝水有組織排放；第一家將小區(qū)水泥路面改為瀝青路面，以減少揚塵、噪音和夏季反光；第一家設置單元入戶大堂；第一家在社區(qū)內引入老人足底按摩道；第一家設置室外健身器材以方便不進健身房的老人??這數十項細小但用心良苦的處理，讓人感到濃厚的“以人為本”的氣息，在重慶的住宅小區(qū)設計中產生了較大的震動。

八、項目招商策略的評析

（一）采用集約性、大型投資商戶策略 具體使用政策：

1、先引進主力商家，在主力商家的選擇上，一定要注意對主力商家的經營品種與檔次以及商家的社會知名度與美譽度進行考核，盡量讓商家本身的品牌就能吸引投資者的目光。

2、依據引進商家的情況，以及商家的租金情況與當時的市場銷售價格，確定商場物業(yè)的租售價格，3、對主力商家根據其租用面積（1000平米以上）實行低租金并根據具體情況實行一定年限不增加租金增調部分的費用。（原則上2000平米以上可考慮兩年內減免租金增調部分的費用半年，3000平米以上可考慮兩年內減免租金增調部分的費用一年）

（二）評析

先引進主力商家（一般具有一定的品牌產品），用主力商家的商譽與知名度吸引大量的投資者，解決了資金的問題。

根據引進商家的情況確定市場銷售價格，并采用低租金戰(zhàn)略，平衡了市場的需求價格，招來更多的購買者。解決了銷售的難題。

這種戰(zhàn)略的應用使得房地產商的利益最大化，也為其解決了許多的難題。商家的利益也得到了保障，使得雙方的關系融洽，促進了進一步的合作，增加了資源。

九、項目營運效果評析及預測

從目前國內房地產市場來看，90％以上的住宅項目都能贏利，但80％以上的純商業(yè)項目都陷入困境。

對于走可持續(xù)開發(fā)戰(zhàn)略的開發(fā)商而言，一個商業(yè)項目能暫時取得良好銷售業(yè)績并不算成功，商業(yè)地產項目要達到銷售旺、招商旺和經營旺“三旺”，形成良性循環(huán)的局面，才算真正成功，不然商業(yè)項目后續(xù)運營的失敗將會給開發(fā)商后續(xù)發(fā)展造成很大的負面影響。

（一）商業(yè)地產項目失敗類型解析 首先，是資金問題——導致項目無法繼續(xù)開發(fā)，成為爛尾工程。

商業(yè)地產的開發(fā)絕對是資金密集型行業(yè)，但由于其贏利模式比較復雜，回報比較慢或不太明朗，不像住宅開發(fā)那樣簡明直接。如果資金來源僅依靠自有資金及銀行貸款，容易產生資金鏈斷裂的問題導致后續(xù)開發(fā)資金不足，變成爛尾項目，這樣的案例在國內比比皆是。

其次，是運營管理模式問題——運營管理架構組合形式或管理方組建模式都會影響商業(yè)項目的正常運營管理。

商業(yè)項目的運營管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其包含了物業(yè)經營和物業(yè)管理兩大部分內容。物業(yè)經營是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤體現，通過“盤活”商業(yè)物業(yè)，使其“保值增值”，并持續(xù)獲得收益來源，這是商業(yè)物業(yè)開發(fā)最核心的終極目標，（主要內容包括：商場的日常營業(yè)管理服務工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調整優(yōu)化、商場的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶的客戶服務、商場物業(yè)租賃管理服務等一系列工作。而物業(yè)管理則是物業(yè)經營開展的前提，主要工作內容為：商場物業(yè)的硬件設施管理維護、保安和安全系統工作的開展、清潔綠化及其他維護等一系列服務相關工作。）

在實際運營管理中，物業(yè)經營是核心內容，物業(yè)管理圍繞著物業(yè)經營來服務，從功能配置上從屬于物業(yè)經營；兩部分緊密聯系，不可分離，此點與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。

商業(yè)項目的開業(yè)運營需要建立專業(yè)的運營管理團隊，該團隊的管理架構組合形式或管理方組建模式都會影響商業(yè)項目的正常運營管理，導致項目運營失敗。

再次，是開發(fā)贏利模式問題——主要是銷售成功但經營失敗的類型

鑒于國內開發(fā)商的實力、資金、開發(fā)經驗等原因，國內商業(yè)地產項目的開發(fā)贏利模式有純租賃、租售并舉、純銷售等多種模式，大多數贏利模式導致的失敗類型主要是銷售成功但經營失敗的情況，這樣的失敗類型在商業(yè)項目中最具代表性。從廣州早期的新中國大廈（甚至已經爛尾）到現在全國各地已運營及在開發(fā)的商業(yè)項目，案例可謂不勝枚舉。因此，結合具體項目而言，商業(yè)部分開發(fā)的贏利模式必須要考慮適合持續(xù)經營，不要因為小利而影響項目整體。

最后，是定位錯誤問題

主要是項目整體定位錯誤以及商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和整體定位不匹配的問題。一定的商業(yè)規(guī)模有其相適應的整體功能，如果規(guī)模沒有達到一定的要求，而盲目提出不切合實際的定位，招商和后續(xù)運營管理必將陷入困境；另外，商業(yè)項目定位為購物中心、百貨商場、主題商場等功能業(yè)態(tài)，其相應的主力店、業(yè)態(tài)比例都有不同的要求，僅僅從形象上打造定位，而不是從業(yè)態(tài)功能上配合整體定位，也將導致后續(xù)運營整體的失利。對于商業(yè)項目來說，值得借鑒的就是商業(yè)要確定合理的定位，以此確定合理的開發(fā)規(guī)模，不宜盲目打造“代表性購物中心”、“大型商業(yè)中心”。不少發(fā)展商短期行為，純粹為了套現，這種項目基本上100％經營失敗。實際上，很多這樣的項目在招商、銷售方面成績也不佳，其經營管理基本上100％失敗的。

（二）評析

龍湖花園已經實現了招商旺、銷售旺的目的，但是經營旺還要看招商的質量是否合格才行。由于龍湖花園商業(yè)街采用的是集約型、大型商戶策略，再加上管理層的良好策略的篩選，商家的質量是很高的，所以想實現經營旺機率也是很大的。

綜合分析龍湖花園商業(yè)街的營運效果是可嘉的，將會有一個很好的收益。

第二篇：商業(yè)街發(fā)展機遇與規(guī)劃

商業(yè)街發(fā)展機遇與規(guī)劃

一、城鄉(xiāng)統籌發(fā)展帶來的機遇

黨的十八大強調中國經濟發(fā)展走“新型城鎮(zhèn)化”道路，堅持以人為本，以新型工業(yè)化為動力，以統籌兼顧為原則，推動城市現代化、城市集群化、城市生態(tài)化、農村城鎮(zhèn)化，全面提升城鎮(zhèn)化質量和水平，走科學發(fā)展、集約高效、功能完善、環(huán)境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉(xiāng)一體、大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設路子。商業(yè)特色街是新型城鎮(zhèn)化建設的重要內容，并能充分發(fā)揮大城市產業(yè)資源分流配置的導向作用。

二、xx城市定位帶來的機遇

城市定位決定了商業(yè)特色街的走向。xx以“建設中國最美的中等現代化的山水城市”為定位和目標，將進一步促進旅游、休閑產業(yè)的發(fā)展。xx商業(yè)街作為購物休閑游的載體將發(fā)揮很大的作用。同時，生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展，也對現代服務業(yè)的發(fā)展提出新的要求，著眼產業(yè)“提升、延伸、完善”，將促進產業(yè)的轉型升級。

三、全球知識經濟帶來的機遇

信息化帶來了全球知識經濟的浪潮，而知識經濟的核心在于創(chuàng)新。知識產權的保護為創(chuàng)新提供了保障。隨著產業(yè)能級的提升，xx商業(yè)街面臨創(chuàng)新升級的需要。伴隨全球知識經濟的浪潮，大力發(fā)展“智慧型”經濟，推動技術創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新和服務方式創(chuàng)新，將為xx商業(yè)街帶來新的經濟增長點。

四、現代服務業(yè)興起帶來的機遇

現代服務業(yè)是伴隨信息技術和知識經濟的發(fā)展而產生的。它通過采用現代新技術、新業(yè)態(tài)、新服務方式提升傳統服務業(yè)和發(fā)展新興服務業(yè)，創(chuàng)造需求，引導消費，向社會提供高附加值、高層次、知識型的生產服務和生活服務。xx商業(yè)街應抓住機遇，大力發(fā)展以新技術和知識經濟為依托的現代服務業(yè)。

第四章 xx商業(yè)街發(fā)展的總體思路和目標

商業(yè)街自古以來就是城市人群經濟活動的中心，伴隨著人們的日常生活需求而產生，具有生產加工、商品銷售、物流轉運等集聚功能。

一、總體思路

以科學發(fā)展觀為指導，圍繞建設一流商業(yè)文化街區(qū)目標，通過規(guī)劃引導、服務創(chuàng)新、法制保障、人才支撐、品牌引領、產業(yè)集聚、開放帶動、政策扶持，加快發(fā)展以購物旅游、服飾文化、休閑娛樂、創(chuàng)業(yè)服務、創(chuàng)意服務、信息服務為重點的現代服務業(yè)，大力推進生產型服務業(yè)的發(fā)展，積極促進生活型服務業(yè)的改造和提升，全面提高整體素質和水平，不斷增強集聚和輻射功能，努力形成商旅互動、綜合服務功能強大、產業(yè)特色鮮明的街區(qū)發(fā)展新格局，進一步提升品位內涵和綜合競爭力。

二、發(fā)展目標

（一）近期目標（2014年——2015年）

打造“宜游、宜商、宜文、宜娛”的旅游目的地城市休閑購物街區(qū)，導入街區(qū)形象，美化街區(qū)環(huán)境，豐富業(yè)態(tài)布局、完善街區(qū)功能，成為產業(yè)發(fā)展的重要平臺、時尚生活的靚麗窗口、旅游城市的金色名片。

（二）遠期目標（2016年——2018年）

通過文化建設，提升xx商業(yè)街的品位和內涵;通過品牌建設，提升xx商業(yè)街的形象和地位;通過營銷推廣，提升xx商業(yè)街的知名度和美譽度。通過不懈的努力，把xx商業(yè)街逐步打造一流的特色商業(yè)街，使之具有高格調的經營環(huán)境、高品位的商業(yè)氣息和高層次的人文內涵，成為xx的標志性商貿旅游示范街區(qū)。

三、基本原則

1、科學規(guī)劃與分步實施并舉

堅持規(guī)劃先行，增強規(guī)劃的科學性、系統性、前瞻性和權威性，用規(guī)劃統攬全局。根據業(yè)態(tài)特點進行具體規(guī)劃，注重實現目標的啟動方式、發(fā)展路徑、突破點，做到近遠期目標明確、步驟清楚、重點突出。

2、商貿發(fā)展與文化建設并重

政府引導和市場運行相結合，堅持“兩輪驅動”，即商貿發(fā)展與文化建設并重原則。按照市場經濟的要求，大力拓展商貿服務領域，同時加強文化建設，形成商貿與文化齊頭并進的新格局。

3、傳統商業(yè)模式向現代服務業(yè)轉化

積極引入現代管理手段和先進適用技術，使傳統服務形態(tài)和商業(yè)模式向現代服務業(yè)的深度和廣度轉化，著重培育商貿旅游、創(chuàng)意服務、營銷服務、金融服務、商務會展等現代服務新型產業(yè)。

4、優(yōu)化提升消費型服務業(yè)與培育生產型服務業(yè)共進

大力拓展消費型服務業(yè)的領域，優(yōu)化提升服務的檔次品質。同時不斷向生產型服務業(yè)延伸，開拓生產型服務的新領域。

5、堅持“四化”

以市場化做大商業(yè)街規(guī)模、以國際化提升服務業(yè)能級、以信息化提高服務業(yè)水平、以法治化優(yōu)化服務業(yè)環(huán)境。

商業(yè)街發(fā)展規(guī)劃

一、主題與定位

1、主題

根據xx現有的業(yè)態(tài)基礎，主題業(yè)態(tài)定位為服飾。據此，可命名為：

xx商業(yè)街

2、街區(qū)定位

xx商業(yè)街是以時尚服飾商品為主要經營內容的，具有鮮明個性、獨特景觀、豐富內涵、完善功能的，集購物、美食、商務、休閑于一體的現代商業(yè)文化街區(qū)。

3、目標消費群定位

以本地顧客為主流消費群體，輻射周邊縣市消費者。同時，吸引部分外地旅游者。

4、業(yè)態(tài)定位

（xx商業(yè)街業(yè)態(tài)分布圖）

主題業(yè)態(tài)：服裝及飾品、鞋帽、箱包等關聯業(yè)態(tài)。

輔助業(yè)態(tài)：時尚飲品、休閑小吃等配套業(yè)態(tài)。

特色業(yè)態(tài)：體現xx針織服飾、箱包產業(yè)特色，及當地土特產、旅游紀念品（剪紙、筆類），以吸引外地游客。

5、風格定位

時尚品位，潮流風標。

二、空間布局

xx商業(yè)街的空間結構為“豐”字型布局：南起市民廣場，北至濱江路，中間與xx路、xx、xx路三條干道相串連，形成一縱三橫的“豐”字型街區(qū)。

（xx商業(yè)街空間布局平面圖）

三、具體規(guī)劃

充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，根據定位，優(yōu)化業(yè)態(tài)結構，提升品位，增強內涵。實施“1234”工程，即“一中心”、“二基地”、“三窗口”、“四大景觀帶”。

一中心：服裝購物中心。

以服飾購物為主業(yè)態(tài)，輔以餐飲、商務、休閑等配套業(yè)態(tài)，形成布局合理的xx現代城市商業(yè)文化中心。

二基地：本土品牌展示基地;消費者體驗互動基地。

品牌展示，尤其是本土針織服飾、箱包品牌的集中展示，充分發(fā)揮市場化作用，助推當地的特色產業(yè)。在電商大行其道的形勢下，注重消費者體驗式互動，創(chuàng)新營銷模式。

三窗口：時尚生活之窗;服飾文化之窗;產業(yè)品牌之窗。

四大景觀帶：商業(yè)景觀帶、綠化景觀帶、廣告亮燈景觀帶、雕塑藝術景觀帶。

商業(yè)景觀，xx的商業(yè)景觀是由一間間優(yōu)雅精致的沿街店鋪、各種不同的品牌店招組合成的視覺感官景色;綠化景觀，xx沿街以植物藝術造型和綠化小品組合串連起來的景觀;廣告亮燈景觀，戶外電子廣告牌、街燈與樹上的裝飾燈，組成“火樹銀花不夜天”的夜間景觀；雕塑藝術景觀，分置街頭的城市雕塑小品，構成藝術景觀，并提升xx的藝術氣質。

三、行動綱要

1、以信息化技術為標志，提升xx商業(yè)街營運水平

——逐步建立街區(qū)智能化服務系統，實現“數字城管”和電腦監(jiān)控系統全覆蓋。

——建立資訊中心，提供信息服務。建立xx商業(yè)街官方門戶網站，提供服飾產業(yè)動態(tài)、時尚生活、品牌展示、物業(yè)等信息。

2、運用現代化通訊工具，打造“智慧型”街區(qū)

——采用4G技術，整個街區(qū)實現WIFI全覆蓋，使消費者在任何地方均可無線上網。

——采用“二維碼”及App技術，及時傳播街區(qū)的各種信息。

3、以服飾文化為重點，增強xx商業(yè)街的內涵

——圍繞服飾文化，推進品牌文化、創(chuàng)業(yè)文化，演繹現代服飾人文精神。

——大力開展各種活動，使xx商業(yè)街成為xx時尚生活、流行趨勢的發(fā)布地。

——大力開展研討會、論壇等學術活動，積極探索服飾文化的發(fā)展。

——充分利用各種媒體進行服飾文化推廣，同時創(chuàng)辦一份xx商業(yè)街時尚雜志。

4、以本土服裝為支柱，加強國際、國內品牌引入，形成品牌集群化

——通過xx商業(yè)街的平臺，扶優(yōu)助強，有重點地扶持本土服裝的品牌，起到示范化作用。xx與三合路節(jié)點，打造針織服飾與箱包產業(yè)品牌集聚區(qū)。

——根據xx商業(yè)街的消費定位，高、中、低檔次相結合，逐步引入國際和國內較有知名度的品牌，形成品牌的集合效應。

——自主品牌創(chuàng)新，整合商標注冊、設計、企劃、生產、展示、推廣各種資源，形成“一條龍”產業(yè)服務鏈。

5、以購物為中心，休、娛、食、旅全面發(fā)展，促進商旅互動

——把xx商業(yè)街打造成全縣商貿旅游的示范街區(qū)。

——繼續(xù)整合沿街店鋪，建議收租縣殘聯九間門面，充分發(fā)揮商業(yè)空間效能。

——在強化購物功能的基礎上，逐步完善休閑、娛樂、餐飲等配套功能。

——發(fā)展夜市經濟，打造xx夜市一條街，通過舉辦各種夜市活動，豐富人們的夜生活。

——加大推廣宣傳力度，廣泛吸引游客。

6、以“創(chuàng)業(yè)”為基點，集約多種產業(yè)，強化內聚力

——xx商業(yè)街要通過產業(yè)引導、政策扶持、信息服務，吸納更多的創(chuàng)業(yè)人才。

——建立“智庫”，努力吸引設計、咨詢、策劃、媒體、模特、代理等產業(yè)相關的人才，變單純貿易型為智慧創(chuàng)意型商業(yè)街。

——聯同金融、法律、工商、稅收等各部門簡化手續(xù)規(guī)范程序優(yōu)化服務，為創(chuàng)業(yè)者提供良好的創(chuàng)業(yè)軟環(huán)境。

7、以硬件改善為契機，提升xx商業(yè)街商業(yè)環(huán)境

——街區(qū)主入口。在xx路、xx路兩端設立xx商業(yè)街的地標性形象符號——街柱（體現LOGO、街名等元素）。并在街柱下面設置一塊花崗石碑（鐫刻商業(yè)街介紹文字、商業(yè)街平面圖），具有導引功能又有裝飾性，同時對入街者會產生一種較強的歸屬感。

——街區(qū)環(huán)境。

“七大系統”營造提升街區(qū)環(huán)境。

視覺系統：采用xx剪紙藝術元素，設計街區(qū)視覺識別系統，以統一xx商業(yè)街形象。

導示系統：在xx商業(yè)街各路口設立個性化的導示系統（中、英雙語），指示引導游人向xx商業(yè)街聚集。

具體設置位置：

1、南端——市民廣場與xx路口；

2、東端——xx路、xx、xx路與xx路路口；

3、西端——xx路、xx、xx路與大奇山路路口；

4、北端——濱江路與xx路口。

廣告系統：在xx商業(yè)街兩側設立戶外電子廣告燈箱，使之從形式到內容均與街區(qū)的整體風格相協調，作為形象宣傳載體。

具體設置位置：

南起市民廣場北至xx路（全長約660米），沿街單向間隔50米設置一個，全路段雙向約設置24個。

休憩系統：增設xx商業(yè)街休憩設施，方便游人小憩。

1、露天休閑吧。

大潤發(fā)超市、xx口現有隔離帶進行整治，并移除報亭，改造成一個露天休閑吧；在xx與xx交叉口（xx北側東西兩端）各設置一組露天休閑吧。

2、休閑椅。

xx商業(yè)街（xx路至xx）兩側，單向間隔約60米設置休閑椅一組，雙向約十組。xx（xx至xx路）人行道較窄，不建議設置休閑椅。

綠化系統：設計綠化系統，增強游人心曠神怡的心理感受。

建議對xx商業(yè)街（xx路至xx路）兩側的高大喬木全部移植，采用類似xx路的灌木綠化帶，加上較大的時花盆栽，組成綠化系統。

夜燈系統：設計夜間照明系統，組成夜間燈光景觀。

街燈——建議對xx商業(yè)街（xx路至xx路）兩側現有冷色調的高大路燈進行更換，采用暖色調的古典羅馬風格工藝街燈，體現溫馨感。單向間隔約30米一根，全路段雙向約40根。

樓宇輪廓燈——沿街樓宇設置LED燈帶。

樹形植物燈——市民廣場至xx路現有行道樹懸掛星形節(jié)日燈。

雕塑系統：在街區(qū)空曠地段設置雕塑小品，增強街區(qū)文化藝術氛圍。

具體設置位置：

1、xx大潤發(fā)路口、xx路口各設置xx商業(yè)街標識的雕塑小品一個；

2、xx（xx路至xx）兩側設置3、4個雕塑小品。

——交通環(huán)境。

近期解決xx車輛單向行駛和單邊停車問題，幾年內爭取使之成為商業(yè)步行街。

建議xx路至xx段采用車輛單向行駛和單邊停車；xx至xx路段因道路較窄采用單向行駛，取消停車位。

xx與xx交叉口設置減速帶、交通信號燈，減少對行人的影響。

建議xx兩側劃出機動車臨時泊位，不收費。

其余機動車可停泊于原xx第四小學、國稅局、大潤發(fā)地下3個停車場。

xx取消非機動車停放，可在xx、三合路、xx路、xx路設置非機動車停放點。

人行道路面建議換成大理石，增加行人舒適度。人行道高度為10公分左右。

第三篇：商業(yè)街項目建議書

商業(yè)街項目建議書

一、發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略意義

1.項目背景：城鄉(xiāng)一體化發(fā)展

了解和把握社會經濟發(fā)展趨勢，有助于項目高起點規(guī)劃和實施。根據十八大報告精神，城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設小康社會的重要載體，更是撬動內需的最大潛力所在。快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國經濟增長和社會發(fā)展的強大引擎。新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統籌、城鄉(xiāng)一體、產城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。這是具有國家戰(zhàn)略意義的轉變：如果說改革開放前20多年是我國大、中型城市高速發(fā)展的黃金時期，那么，未來20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統籌”一體化發(fā)展的重要時期。今后，城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴散，一批現代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起，以縮小大、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。xx無疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個星。

2.項目立意：新興現代化“鎮(zhèn)級市”中央核心商務圈

基于上述對國家建設發(fā)展的戰(zhàn)略意義和xx現狀的認識，我們對玫瑰星城大二期項目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進程中有了一個新的認知，并需要賦予它更深刻的涵義。我們的基本闡述是：一個新興的現代化“鎮(zhèn)級市”的中央核心商務圈，集購物、休閑、娛樂、觀光、居住、文化為一體。它將成為產業(yè)發(fā)展與城市建設有機互動的一個典范，引領xx現代商貿業(yè)的發(fā)展潮流，成為支撐xx新生態(tài)、新文化、新生活的城市地標。在傳統鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過程中，玫瑰星城大二期項目將起到一個里程碑的歷史意義。

3.項目布局：奠定項目在xx的核心地位

在新型城鎮(zhèn)化建設發(fā)展中，商貿業(yè)一定充當領軍的作用。因此，在我們的概念中，不是做一般的商業(yè)街，而是做一個與人民生活密切相關的新興現代城市商業(yè)綜合體。它在xx的商業(yè)布局中要起到標桿作用，成為xx市場繁華、商貿文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七萬方以上的商業(yè)建筑體量，足以構成xx這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務區(qū)的空間。通過這樣重量級的布局，一舉奠定項目在xx的核心地位。

4.項目運作：肩負小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命

項目推廣上的運作，希望能在一個比較高的層次上進行，積極爭取政府資源，肩負傳統小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命，而不完全是開發(fā)商的功利性商業(yè)運作。立足這樣的高度，有利于大二期項目的全方位推進。

二、項目理念與商業(yè)模式

1.項目理念：開創(chuàng)后商業(yè)街時代的典范之作

商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。中國商業(yè)街歷史源遠流長，從漢代洛陽街市的鼎盛到唐代長安大街的喧鬧，從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經濟文化發(fā)展的見證。她講述著城市的故事、演繹著城市的歷史、承載著城市的夢想。

從某種意義上講，我國商業(yè)的發(fā)展已經從傳統的商店與商店之間的競爭，發(fā)展到商街與商街的競爭及商圈與商圈的競爭，甚至城市與城市的競爭。商業(yè)街在城市中的經濟形象和商業(yè)地位日益突出，商業(yè)街經濟正強力助推著城市經濟的發(fā)展，從而成為城市商貿發(fā)展、市容風貌和綜合競爭力的代表，成為城市文明的重要窗口和名片。商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現形態(tài)，是商貿服務業(yè)最集中的區(qū)域，對于推動城市產業(yè)集聚、商貿流通、旅游觀光、休閑購物乃至于城市品牌形象具有重要作用。

現代商業(yè)街與傳統商業(yè)街不同之處在于，完全摒棄了單純的購物功能，向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展，以滿足消費者物質與精神全面需求為目標。這是后商業(yè)街時代的重要特征。

在電商迅猛發(fā)展的時代，x星城大二期項目將容納各種元素，形成可游可玩可賞可體驗的新格局，從而打造成后商業(yè)街時代的典范之作。

2.商業(yè)模式：開啟xx第五代商業(yè)模式

創(chuàng)新和差異化經營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競爭力的核心，更是商家通過商業(yè)模式賺取最大利潤或價值的過程。商業(yè)價值的取向，一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產和商業(yè)展貿業(yè)態(tài)必須與時俱進。中國的商業(yè)發(fā)展模式經歷了許多種的方式方法，歸結為主流商業(yè)模式：第一代供銷社商業(yè)模式；第二代百貨商業(yè)模式；第三代大賣場式的超市連鎖經營模式；第四代城市生活休閑中心模式；第五代供應鏈商業(yè)模式。第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎上的一種電子商務、物流和金融相結合的新商業(yè)模式，在大規(guī)模橫向供應鏈商業(yè)的基礎上，在理念上強調投資運營商的主導權，提供優(yōu)質資源平臺和訊息共享的融匯商品流、運輸流、資金流、信息流于一體，同時，完成顧客的體驗式消費、商家的參與式經營，投資商和參與者共贏的一站式運營和服務中的多方共贏。在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。購物已不再是商業(yè)模式最重要的功能，它是集消費、休閑、文化、運營、體驗、服務、參與、共贏八大功能于一體，其中運營、體驗、服務、參與、共贏成了經營者的核心；消費、休閑、文化成了顧客的核心。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。一站式的體驗消費和服務，構成元素主要有金融、貿易、服務、文化、娛樂、電子商務、餐飲、交通、停車場、物流等現代商業(yè)提倡的“一站式”消費和服務應運而起。

三、項目定位與業(yè)態(tài)布局

1.總體定位：中國影視風情第一街

鏈接xx中國影視城的產業(yè)資源和文化積淀，打造一個集合影視文化元素、展示中西合璧建筑景觀、體現多元化商業(yè)功能、融合本土民俗風情的中心城鎮(zhèn)現代化大型旅游購物景點，具有獨特景觀、豐富內涵、完善功能的集購物、美食、休閑、觀光、娛樂、游憩于一體的，能滿足多層次消費者全方位物質與精神需求的，獨具個性的富于藝術氣質的大型現代商業(yè)文化街區(qū)高品位商務空間。

概念描述：這是中國第一條影視文化主題商業(yè)步行街。徜徉在這條街上，首先映入眼簾的是造型奇特極具現代感的商業(yè)建筑，鋼架結構、巨幅幕墻，營造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間。其間，各種休閑設施齊全，消費者可以享受各種體驗式消費的歷程。五光十色的精品櫥窗，烘托出濃郁的商業(yè)氣息?！俺薄睔馐愕纳唐?，輕吹著時尚之風。城雕小品和不時閃過的熟悉的明星臉，構成獨特的凝固和活態(tài)的人文景觀。在繁華的都市商業(yè)景觀中，襯映著八面山的自然景觀。不時可以看到以影視明星命名的情調十足的咖啡屋、美食店，讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。入夜，璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映，讓思緒在光影中舞蹈，領略不夜的xx魅力。

2.業(yè)態(tài)定位：一中心五大功能區(qū)塊

一中心：

時尚精品購物中心——絲綢、時裝、鞋類、包類、飾品、美容護膚品等

五區(qū)塊：

美食風味區(qū)塊——臺灣風味小吃、杭邦菜、茶樓、咖啡、時尚飲品等

酒吧娛樂區(qū)塊——酒吧、KTV、游戲等

休閑服務區(qū)塊——臺灣“三溫暖”浴場、中醫(yī)養(yǎng)生、醫(yī)療美容、韓國微創(chuàng)整型、運動健身會所等

旅游購物區(qū)塊——旅游紀念品、土特產等

影視文化區(qū)塊——3D影院、影視道具收藏館、戲裝拍攝、影視衍生品等

配套業(yè)態(tài)

主題酒店

中型超市

金融機構

3.品牌定位：以國內一、二線品牌為主打

根據xx商業(yè)現狀與消費環(huán)境，初期的品牌定位不宜太高端，以國內尤其是省內一、二線產品品牌為主打，如女裝類江南布衣、伊芙麗、可可尼等，餐飲類綠茶、弄堂里、兩岸咖啡等，休閑健身類藍士堡等。此外，配置少量進口高檔商品，特別是美容化妝品類。后期，可進行根據市場情況，進行品牌調整。

（注：此部分內容需通過編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃》進行細化，以形成招商運營的指導性文件）

四、項目運作機制

本案擬由xx商業(yè)特色街聯合會牽頭，攜手xx五大“國字號”商業(yè)街——清河坊民俗文化街、xx武林路時尚女裝街、中國絲綢城、四季青服飾城、勝利河（大兜路）美食街共同打造。

具體操作平臺：xx天下名鎮(zhèn)商業(yè)管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司。

1.資源優(yōu)勢

具有操作性強，可落地的資源優(yōu)勢。

招商資源：xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合；臺灣美食餐飲獨特優(yōu)勢資源。

政府資源：聯合會直通國家商務部商業(yè)步行街指導委員會，為打造“國字號”商業(yè)街提供政府資源。

2.品牌優(yōu)勢

商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性優(yōu)勢。

3.運營優(yōu)勢

對商業(yè)街運營管理有著豐富經驗。

五、項目合作方式

1.整體或部分長期租賃。（條件另議）

2.單純招商服務。通常采用租金分成，根據不同業(yè)態(tài)，設定不同的比率，享受服務年限內的（3——5年）分成。

3.其他合作方式面議。

六、機構簡介

1.xx商業(yè)特色街聯合會

是xx市民政局正式注冊登記的社團組織，主管單位xx市貿易局，正式成立于2012年10月，現有會員單位87個（包括xx市政府正式命名的13條商業(yè)街及部分商業(yè)街品牌企業(yè)）。

2.xx名鎮(zhèn)天下商業(yè)管理有限公司

是上市公司“xx”下屬子公司（股票代碼：xx），注冊資本x萬元。該公司具有國資背景——xx商業(yè)集團。（詳見公司介紹）

3.xx茶易餐飲管理有限公司

隸屬臺灣xx餐飲集團，公司管理運營團隊均來自臺灣，在大陸從事臺灣餐飲業(yè)策劃、招商服務和培訓已逾十年。公司注冊資本x萬元。（詳見公司介紹）

以上僅為初步想法，供參考。

第四篇：商業(yè)街項目建議書

商業(yè)街項目建議書

一、發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略意義

1.項目背景：城鄉(xiāng)一體化發(fā)展

了解和把握社會經濟發(fā)展趨勢，有助于項目高起點規(guī)劃和實施。根據十八大報告精神，城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設小康社會的重要載體，更是撬動內需的最大潛力所在?？焖侔l(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國經濟增長和社會發(fā)展的強大引擎。新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統籌、城鄉(xiāng)一體、產城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。這是具有國家戰(zhàn)略意義的轉變：如果說改革開放前20多年是我國大、中型城市高速發(fā)展的黃金時期，那么，未來20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統籌”一體化發(fā)展的重要時期。今后，城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴散，一批現代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起，以縮小大、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。橫店無疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個星。

2.項目立意：新興現代化“鎮(zhèn)級市”中央核心商務圈

基于上述對國家建設發(fā)展的戰(zhàn)略意義和橫店現狀的認識，我們對玫瑰星城大二期項目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進程中有了一個新的認知，并需要賦予它更深刻的涵義。我們的基本闡述是：一個新興的現代化“鎮(zhèn)級市”的中央核心商務圈，集購物、休閑、娛樂、觀光、居住、文化為一體。它將成為產業(yè)發(fā)展與城市建設有機互動的一個典范，引領橫店現代商貿業(yè)的發(fā)展潮流，成為支撐橫店新生態(tài)、新文化、新生活的城市地標。在傳統鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過程中，玫瑰星城大二期項目將起到一個里程碑的歷史意義。

3.項目布局：奠定項目在橫店的核心地位

在新型城鎮(zhèn)化建設發(fā)展中，商貿業(yè)一定充當領軍的作用。因此，在我們的概念中，不是做一般的商業(yè)街，而是做一個與人民生活密切相關的新興現代城市商業(yè)綜合體。它在橫店的商業(yè)布局中要起到標桿作用，成為橫店市場繁華、商貿文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七萬方以上的商業(yè)建筑體量，足以構成橫店這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務區(qū)的空間。通過這樣重量級的布局，一舉奠定項目在橫店的核心地位。

4.項目運作：肩負小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命

項目推廣上的運作，希望能在一個比較高的層次上進行，積極爭取政府資源，肩負傳統小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命，而不完全是開發(fā)商的功利性商業(yè)運作。立足這樣的高度，有利于大二期項目的全方位推進。

二、項目理念與商業(yè)模式

1.項目理念：開創(chuàng)后商業(yè)街時代的典范之作

商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。中國商業(yè)街歷史源遠流長，從漢代洛陽街市的鼎盛到唐代長安大街的喧鬧，從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經濟文化發(fā)展的見證。她講述著城市的故事、演繹著城市的歷史、承載著城市的夢想。

從某種意義上講，我國商業(yè)的發(fā)展已經從傳統的商店與商店之間的競爭，發(fā)展到商街與商街的競爭及商圈與商圈的競爭，甚至城市與城市的競爭。商業(yè)街在城市中的經濟形象和商業(yè)地位日益突出，商業(yè)街經濟正強力助推著城市經濟的發(fā)展，從而成為城市商貿發(fā)展、市容風貌和綜合競爭力的代表，成為城市文明的重要窗口和名片。商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現形態(tài)，是商貿服務業(yè)最集中的區(qū)域，對于推動城市產業(yè)集聚、商貿流通、旅游觀光、休閑購物乃至于城市品牌形象具有重要作用。

現代商業(yè)街與傳統商業(yè)街不同之處在于，完全摒棄了單純的購物功能，向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展，以滿足消費者物質與精神全面需求為目標。這是后商業(yè)街時代的重要特征。

在電商迅猛發(fā)展的時代，玫瑰星城大二期項目將容納各種元素，形成可游可玩可賞可體驗的新格局，從而打造成后商業(yè)街時代的典范之作。

2.商業(yè)模式：開啟橫店第五代商業(yè)模式

創(chuàng)新和差異化經營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競爭力的核心，更是商家通過商業(yè)模式賺取最大利潤或價值的過程。商業(yè)價值的取向，一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產和商業(yè)展貿業(yè)態(tài)必須與時俱進。中國的商業(yè)發(fā)展模式經歷了許多種的方式方法，歸結為主流商業(yè)模式：第一代供銷社商業(yè)模式；第二代百貨商業(yè)模式；第三代大賣場式的超市連鎖經營模式；第四代城市生活休閑中心模式；第五代供應鏈商業(yè)模式。第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎上的一種電子商務、物流和金融相結合的新商業(yè)模式，在大規(guī)模橫向供應鏈商業(yè)的基礎上，在理念上強調投資運營商的主導權，提供優(yōu)質資源平臺和訊息共享的融匯商品流、運輸流、資金流、信息流于一體，同時，完成顧客的體驗式消費、商家的參與式經營，投資商和參與者共贏的一站式運營和服務中的多方共贏。在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。購物已不再是商業(yè)模式最重要的功能，它是集消費、休閑、文化、運營、體驗、服務、參與、共贏八大功能于一體，其中運營、體驗、服務、參與、共贏成了經營者的核心；消費、休閑、文化成了顧客的核心。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。一站式的體驗消費和服務，構成元素主要有金融、貿易、服務、文化、娛樂、電子商務、餐飲、交通、停車場、物流等現代商業(yè)提倡的“一站式”消費和服務應運而起。

三、項目定位與業(yè)態(tài)布局

1.總體定位：中國影視風情第一街

鏈接橫店中國影視城的產業(yè)資源和文化積淀，打造一個集合影視文化元素、展示中西合璧建筑景觀、體現多元化商業(yè)功能、融合本土民俗風情的中心城鎮(zhèn)現代化大型旅游購物景點，具有獨特景觀、豐富內涵、完善功能的集購物、美食、休閑、觀光、娛樂、游憩于一體的，能滿足多層次消費者全方位物質與精神需求的，獨具個性的富于藝術氣質的大型現代商業(yè)文化街區(qū)高品位商務空間。

概念描述：這是中國第一條影視文化主題商業(yè)步行街。徜徉在這條街上，首先映入眼簾的是造型奇特極具現代感的商業(yè)建筑，鋼架結構、巨幅幕墻，營造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間。其間，各種休閑設施齊全，消費者可以享受各種體驗式消費的歷程。五光十色的精品櫥窗，烘托出濃郁的商業(yè)氣息?！俺薄睔馐愕纳唐?，輕吹著時尚之風。城雕小品和不時閃過的熟悉的明星臉，構成獨特的凝固和活態(tài)的人文景觀。在繁華的都市商業(yè)景觀中，襯映著八面山的自然景觀。不時可以看到以影視明星命名的情調十足的咖啡屋、美食店，讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。入夜，璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映，讓思緒在光影中舞蹈，領略不夜的橫店魅力。

2.業(yè)態(tài)定位：一中心五大功能區(qū)塊

一中心：

時尚精品購物中心——絲綢、時裝、鞋類、包類、飾品、美容護膚品等

五區(qū)塊：

美食風味區(qū)塊——臺灣風味小吃、杭邦菜、茶樓、咖啡、時尚飲品等

酒吧娛樂區(qū)塊——酒吧、KTV、游戲等

休閑服務區(qū)塊——臺灣“三溫暖”浴場、中醫(yī)養(yǎng)生、醫(yī)療美容、韓國微創(chuàng)整型、運動健身會所等

旅游購物區(qū)塊——旅游紀念品、土特產等

影視文化區(qū)塊——3D影院、影視道具收藏館、戲裝拍攝、影視衍生品等

配套業(yè)態(tài)

主題酒店

中型超市

金融機構

3.品牌定位：以國內一、二線品牌為主打

根據橫店商業(yè)現狀與消費環(huán)境，初期的品牌定位不宜太高端，以國內尤其是省內一、二線產品品牌為主打，如女裝類江南布衣、伊芙麗、可可尼等，餐飲類綠茶、弄堂里、兩岸咖啡等，休閑健身類藍士堡等。此外，配置少量進口高檔商品，特別是美容化妝品類。后期，可進行根據市場情況，進行品牌調整。

（注：此部分內容需通過編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃》進行細化，以形成招商運營的指導性文件）

四、項目運作機制

本案擬由xx商業(yè)特色街聯合會牽頭，攜手xx五大“國字號”商業(yè)街——清河坊民俗文化街、xx武林路時尚女裝街、中國絲綢城、四季青服飾城、勝利河（大兜路）美食街共同打造。

具體操作平臺：xx天下名鎮(zhèn)商業(yè)管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司。

1.資源優(yōu)勢

具有操作性強，可落地的資源優(yōu)勢。

招商資源：xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合；臺灣美食餐飲獨特優(yōu)勢資源。

政府資源：聯合會直通國家商務部商業(yè)步行街指導委員會，為打造“國字號”商業(yè)街提供政府資源。

2.品牌優(yōu)勢

商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性優(yōu)勢。

3.運營優(yōu)勢

對商業(yè)街運營管理有著豐富經驗。

五、項目合作方式

1.整體或部分長期租賃。（條件另議）

2.單純招商服務。通常采用租金分成，根據不同業(yè)態(tài)，設定不同的比率，享受服務年限內的（3——5年）分成。

3.其他合作方式面議。

第五篇：21息縣龍湖新天地項目規(guī)劃設計說明資料

息縣龍湖新天地項目規(guī)劃設計說明

一、用地概況 1.1、區(qū)域位置

本項目地塊位于河南省信陽市息縣，香米貢大道與息寨路交叉口西南角，總用地面積為16850.90平方米。項目涵蓋住宅、商業(yè)、地下車庫、公寓等不同業(yè)態(tài)，規(guī)劃總建筑面積75659.92平方米。1.2、用地周邊條件分析 1.2.1、周邊用地分析

項目用地東鄰城市道路，北臨城市主干道，為該項目創(chuàng)造了相對成熟的交通環(huán)境和居住環(huán)境。1.2.2、周邊資源分析

該項目兩面臨路，擁有便利的交通，同時地塊周邊區(qū)域營造了良好的居住環(huán)境，使地塊的居住價值有較大的上升空間。依據所臨道路的性質及地塊開發(fā)性質。1.2.3、資源重組分析

為改善地塊的居住品質，優(yōu)化商業(yè)資源結合用地資源的分析，我們在地塊規(guī)劃上采用了相應對策，即沿地塊四周布置有商業(yè)，旨在提升地塊內部的商業(yè)價值質，增加用地居住價值。

二、規(guī)劃依據

(1)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(2)《城市規(guī)劃編制辦法》

(3)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93(4)《住宅設計規(guī)范》GB50096-2011(2011年版)(5)《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005(2005年版)(6)《民用建筑設計通則》GB50352-2005

(7)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)

(8)規(guī)劃設計任務書及國家及地區(qū)現行有關規(guī)劃、建筑設計規(guī)范、法規(guī)。(9)甲方提供地形圖及電子文件。

(10)國家、河南省、信陽市有關的法律、規(guī)范和條例。

三、設計原則

貫徹黨的基本方針、政策，在設計中遵守國家省市制定的有關設計規(guī)范及設計標準。遵循“以人為本”的指導思想，一切為居民服務，創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活方便、安全舒適、文明高雅的2 1世紀居住環(huán)境。在設計中通過對該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃原理入手，使地塊的總體布局及建筑風格與城市的建設發(fā)展相結合，從空間形式到內部功能完美的協調起來，將城市的情感引入到地塊內部，加以豐富，構筑一種和諧美滿的空間形式。通過地塊的中心綠地廣場、中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地相結合，以達到創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的生活質量的目的。3.1、充分利用現狀條件

由于現狀地形較為平坦，考慮經濟因素，在小區(qū)的規(guī)劃設計中充分考慮基地本身的情況，同時充分利用周邊可以利用的條件，打造精品小區(qū)。3.2、重視城市自然、人文特色的動態(tài)延續(xù)性

小區(qū)規(guī)劃適應當地自然環(huán)境、歷史文脈及居民生活模式，使小區(qū)融入在城市的大環(huán)境中，成為城市的有機組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關系與周圍環(huán)境的協調，充分結合原有地形、地貌等自然景觀資源和區(qū)位，創(chuàng)造出一個擁有良好居住景觀的住宅小區(qū)，同時在小區(qū)的規(guī)劃設計中，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。3.3、規(guī)劃根據物業(yè)管理需要確定組團規(guī)模和服務設施內容

服務設施配套齊全，位置得當，符合居民生活要求和行為軌跡，便于在保安、清潔、綠化、水電、家政等方面推選規(guī)范化服務，為物業(yè)管理及服務提供便利條件，提高了工作質量，降低了管理成本。3.4、加強空間領域限定，提高居住安全性

小區(qū)按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過小區(qū)主入口以及組團、院落、單元入口標志進一步加強空間的領域感和歸屬感，從而提高了居住環(huán)境的安全性。

留有改造余地增強小區(qū)的可持續(xù)性，堅持可持續(xù)發(fā)展原則，按照動態(tài)體系進行規(guī)劃，注意采用具有靈活性和可改性的技術處理方法，在建設中留有發(fā)展余地，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調。

強調適度的人車分離，營構人性化的社區(qū)空間環(huán)境，既為步行者提供安全、舒適的社區(qū)休閑環(huán)境，也為行車者提供便捷的交通、停車及入戶線路。

3.5、堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則

創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據，充分考慮人的可達性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務。在滿足日照、采光、通風和居民日常生活需要的基礎上，以保護自然生態(tài)環(huán)境為主要目標，在不改變現有地形的條件下，著重進行綠地系統規(guī)劃，強調綠地景觀系統的均好性，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。四．規(guī)劃目標

充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，將本項目建設成為環(huán)境優(yōu)美、具有極大吸引力與品牌效應的高品質住宅小區(qū)，成為展示確山社區(qū)居住品質新形象的窗口。4.1、高效能的基礎設施

基礎設施不僅要齊全，而且要做到安全、高效、可靠；建設現代化高效能的通信設施和協調的道路交通系統；建設高效能的上下水、清潔能源供應、消防及垃圾回收加工等市政設施。4.2、高質量的生態(tài)環(huán)境

加強綠化，保護生態(tài)環(huán)境，充分利用原有地形地貌，打造居住區(qū)內部精品景觀。節(jié)能、減排，最大限度的降低污染。4.3、高品質的物質形態(tài)環(huán)境

功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構造一個空間層次豐富、具有時代感的居住小區(qū)。4.4、高水平的規(guī)劃管理

加強小區(qū)建設管理，合理確定土地利用率，統一規(guī)劃，增加彈性和應變力，建立完善的管理中心和技術服務中心。

五、規(guī)劃理念

在小區(qū)的規(guī)劃設計中運用現代設計方法，以流暢幾何線形，強化帶狀空間的縱深和擴展感；用生態(tài)學理論來指導景觀設計，通過合理的布局，增加道路的綠地率和綠化覆蓋率。并且在規(guī)劃設計過程中，堅持住宅的整體性、舒適性、實用性和空間感。5.1、整體性

注重景觀規(guī)劃設計的整體性，總體上簡潔明快，局部設計在遵循整體風格統一的基礎上變化。5.2、舒適性

遵循“以人為本’’的現代設計理念，整體上采用大色塊的設計手法，減少跳躍感；細部處理則提供適宜人體尺度、豐富的景觀層次、以及材質和形式的變化。5.3、適用性

為周邊建筑提供相應的適宜環(huán)境，如商業(yè)建筑入口和交叉口處的廣場及開放場地，并結合功能性小品的布置，如電話亭、報亭、座凳等，使道路環(huán)境不僅可觀且可使用。5.4、空間感

根據現有的基地形態(tài)，以“收放結合”的平面形態(tài)配合豎向多層次的景觀元素（包括綠化、雕塑、水體、燈具等），塑造道路環(huán)境的多元空間感。

六、規(guī)劃構思

小區(qū)位于信陽市息縣的主要規(guī)劃道路南側。根據當地條件及設計任務書的要求，對小區(qū)進行規(guī)劃設計。小區(qū)以一條東西向的中央景觀軸連接整個小區(qū)，形成獨特的景觀形式。力求在總體空間布局、室內外環(huán)境、住宅類型、小區(qū)配套設施上有一定的超前性與創(chuàng)新性，推出具有精品意識的生活社區(qū)，同時體現健康向上的生活哲學理念。規(guī)劃方案注重對現代娛樂、居住理念體現，場所的建立，是把建筑、人類與環(huán)境景觀緊密結合的產物，既有物質性的建筑，更有精神上的生活氛圍，指導我們在規(guī)劃中，從微觀的建筑上升到一個更宏觀、綜合的角度去看待其整體性。大面積的綠色景觀引入每戶住宅中，區(qū)內景觀與周圍的自然風光渾然一體。規(guī)劃中著重突出園林特色與公共活動之間的關系，使兩者彼此交融，并提供居住與休閑兩種不同的生活模式。使小區(qū)內居住者在盡情享受陽光、清涼林風、清潔空氣的同時，與現代生活、資訊緊密聯系在一起。

七、規(guī)劃布局 7.1、空間設計

在小區(qū)空間設計中，貫徹了空間逐級專屬的規(guī)劃思想。為各種等級交往提供相對應的空間場所。交往空間在規(guī)劃設計中明確分為二級，即小區(qū)空間和組團空間。7.2、規(guī)劃結構 在規(guī)劃布局中，體現空間逐級專屬的原則，為各級交往提供優(yōu)質的交往空間。根據小區(qū)的現狀條件和將要打造的居住品質要求，小區(qū)規(guī)劃大部分采用高層住宅。沿城市規(guī)劃道路設計部分臨街商業(yè)，在小區(qū)的規(guī)劃格局中從南到北建筑運用逐棟后退的形式，小區(qū)建筑風格在立面上更加的靈活，并最大程度的提高小區(qū)的環(huán)境和居住品質。

小區(qū)內部景觀設計，以結合綠化布置，東西景觀帶由住宅樓性的挾持，打造出不同層次景觀節(jié)點，有效地提高了小區(qū)的居住品質。通過建筑的圍和形成了小區(qū)的中心景觀帶和均好性的組團空間，使小區(qū)內居民均有良好的景觀朝向。

同時在規(guī)劃設計中利用街頭綠地和防護綠地形成獨特的景觀帶，與小區(qū)內景觀相輔相成，提高小區(qū)的景觀品質。

八、交通規(guī)劃設計

在小區(qū)道路系統規(guī)劃中，采用“環(huán)路交通”模式，避免了小區(qū)內車行對住宅樓的影響，綜合考慮小區(qū)周邊道路情況，把小區(qū)的主出入口規(guī)劃設計在基地東側的規(guī)劃道路上，次入口規(guī)劃設計在基地西側的規(guī)劃道路上，方便小區(qū)內居民的出行需求。

在小區(qū)內部的交通規(guī)劃上，盡量避免“盡端式”道路模式，減少對中心景觀帶的干擾，提升小區(qū)內的居住環(huán)境質量。小區(qū)內停車形式采用地上停車與地下停車結合的模式，解決了停車的問題，方便居民使用，并有效的降低了車輛對小區(qū)的干擾。

九、景觀規(guī)劃設計

小區(qū)綠化系統依托空間體系。設計中注重親切感、使用性、避免形式化、唯觀賞性。結合東西空間軸規(guī)劃了小區(qū)的中心綠化景觀軸。軸線的交叉點、起點、終點及與環(huán)路交點上規(guī)劃景觀節(jié)點。

在景觀軸線上充分結合組團之間布置游園景觀，形成中心景觀帶與組團景觀相結合的景觀體系，營造出收放有序的綠化空間序列。

十、建筑形態(tài)及產品設計

小區(qū)規(guī)劃產品為高層。地塊北側從城市設計的角度考慮，沿城市規(guī)劃道路的高層形態(tài)主要采用同樣的單體建筑和同樣的立面處理手法，為城市展現一個統一的小區(qū)界面。小區(qū)內部大面積的綠化設計，形成了良好的內部空間，提升小區(qū)內的居住環(huán)境品質。小區(qū)建筑風格以現代風格為主，簡潔大方；建筑色彩以大方穩(wěn)重為主。

十一、小區(qū)配套設施設計

小區(qū)配套設施的設計主要為滿足小區(qū)居民的日常生活需求，沿城市干道規(guī)劃布置商業(yè)，在小區(qū)中心綠化景觀區(qū)，規(guī)劃健身器材，活動場地等，滿足人們交往活動的需要。同時在區(qū)內適合位置規(guī)劃布置垃圾收集點，熱交換站，變電室等小區(qū)配套服務設施。

十二、消防設計 1 2.1、總圖防火設計

小區(qū)內主要車行道路結合各個場地形成主要消防環(huán)道，滿足國家有關規(guī)范要求。

消防車道通過建筑物時，其凈空尺寸≥4米，寬度≥4米。消防車道坡度≤70%消防車道及消防登高場地路基，其荷載按30T/m2設計。12.2、建筑防火設計

本建筑為二類居住建筑，建筑的耐火等級不低于二級。建筑的高層住宅，按照《高層民用建筑設計防火規(guī)范》進行設計。12.3、外消火栓給水系統

用水量：10L/S，火災延續(xù)時間：2H；室外消火栓給水管網與生活給水管網合用，并按間距不大于120m設置，室外地上式消火栓，保護半徑不大于150m。

十三、單體建筑設計方面的節(jié)能措施 13.1、建筑專業(yè)

(1)信陽市屬夏熱冬冷地區(qū)，圍護結構應采取多項節(jié)能措施，方能保證達到標準的規(guī)定要求；

(2)條式建筑的體系系數控制在0.35以內，點式控制在0.40以內；(3)本項目外墻采用外保溫系統，擬采用國標02J121-1的外墻外保溫系統做法，保溫材料為聚苯顆?；虿；⒅?；

(4)屋頂采用省標05YJ1中倒置式屋面做法，屋面保溫隔熱材料為泡沫混凝土；

(5)窗戶、陽臺封窗均采用塑鋼中空玻璃窗，樓梯間均設有外窗，建筑物的北向不設飄窗，窗墻比滿足規(guī)范要求，并且考慮遮陽措施；(6)外圍護填充墻采用加氣混凝土砌塊。

(7)若建筑體形系數和部分窗墻比不滿足要求，應在施工圖設計階段應進

一步深化設計，采用性能化的設計方法，以使每棟建筑物空調年耗電量之和符合規(guī)范規(guī)定的限值。1 3.2、給排水專業(yè)

按照現行《建筑給水排水設計規(guī)范》GB 50015-2003選取合適的給水用水定額?；诠?jié)能要求，本區(qū)給水系統合理分區(qū)，低區(qū)供水充分利用市政供水壓力。二次加壓供水段采用可調式減壓閥再次分區(qū)，中、高區(qū)采用管網疊壓供水，各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點處的靜水壓力不大于0.28MPa。高區(qū)供水采用疊壓供水設備，集中設備地下車庫泵房內，充分利用市政供水壓力，并根據小區(qū)用水情況，使水泵在社區(qū)內運行。采用節(jié)水器材、器具既節(jié)水又節(jié)能。選取給水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并經國家有關質量檢測部門檢測合格的節(jié)水水嘴。大便器應采用節(jié)水型產品，座便器水箱容積不大于6L。建筑住宅每戶入戶管前均設水表，集中設于公共水表井內。13.3、電氣專業(yè)(1)供配電系統節(jié)能

由區(qū)域變電站引入兩路10KV電源深入負荷中心。將變壓器設置在負荷中心，以減少低壓側線路長度，降低線路損耗。選用高效低耗變壓器（SCB10型），提高變壓器的技術經濟效益，減少變壓器能耗。設計中力求線路盡量短，以降低線路損耗。(2)電氣照明節(jié)能

根據國家現行標準、規(guī)范要求，滿足不同場所的照度、照明功率密度、視覺要求等規(guī)定。根據不同的場所選擇合適的光源，在滿足照明質量的情況下盡量選擇高效節(jié)能光源。熒光燈

選用T5燈管，選擇高品質電子鎮(zhèn)流器，熒光燈單燈功率因數不小于0.90照明配電系統中，通過選用銅芯電線電纜，減少線纜長度，適當加大線纜的截面積等措施，盡量減少配電線路中的電能損耗。主照明線路采用三相供電，以減少電壓損失，并盡量使三相照明負荷平衡，以免影響光源的發(fā)光效率。設置具有聲控、光控等功能的照明控制裝置，做到需要照明時打開，不需要時關閉。與其他專業(yè)相結合，充分合理地利用自然光、太陽光能等。

十四、結構設計 14.1、工程概況

本工程位于河南省信陽市息縣，為高層住宅及局部有底層商業(yè)的模式。高層為剪力墻結構，基礎形式為筏板基礎，基礎形式為條形基礎。14.2、設計遵循的主要標準、規(guī)范、規(guī)程等

(1)《建筑結構可靠度設計統一標準》 GB50068-2001(2)《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50009-2001(2006年版)(3)《建筑抗震設防分類標準》 GB50223-2008(4)《建筑抗震設計規(guī)范》 GB50011-2001(2008年版)(5)《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB50007-2002(6)《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010-2002(7)《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ3-2002

(8)《建筑樁基技術規(guī)范》 GJ94-2008

(9)《高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范》 JGJ6-99(10)《地下工程防水技術規(guī)范》 GB50108-2008(11)《工程建設標準強制性條文》房屋建筑部分(12)《標準圖集》

(13)《混凝土結構施工圖平面整體表示萬法制圖規(guī)則和構造詳圖》(14)《現澆混凝土框架剪力墻框支剪力墻結構》（國標03G101-1>(15)《現澆混凝土板式樓梯》（國標03G101-2）(16)《現澆混凝土樓面與屋面板》（國標03G101-4）(17)《筏形基礎》（國標04G101-3）(18)《02系列結構標準設計圖集》（省標）

本工程按國家設計標準進行設計，施工時除應遵守本說明及各設計圖紙說明外，尚嚴格執(zhí)行現行國家及地方的有關規(guī)范或規(guī)程。14.3、建筑結構的安全等級及設計使用年限

建筑結構的安全等級： 二 級 建筑抗震設防類別：標準設防類地基基礎設計等級 ： 甲級 設計使用年限 ：50年 砌體結構施工質量控制等級： B級

14.4、抗震設計及荷載取值

本工程抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.15g，設計地震分組為第一組，建筑場地類別為II類，建筑結構安全等級為二級，各建筑主體結構的設計使用年限均為50年。基本風壓：0.45kN／m2（地面粗糙度類別為B類）

基本雪壓：0.40kN/m2（雪荷載準永久系數分區(qū)II）

其它活載取值均按《建筑結構荷載規(guī)范》

（2006年版）(GB50009-2001)14.5、自然條件

基本風壓：0.45kN7m2 地面粗糙度類別：B類

場地的工程地質及地下水條件見詳細地勘報告。14.6、設計采用的均布沽荷載標準值(kN/m2)住宅、走廊、門廳、樓梯、衛(wèi)生間、廚房2.0 陽臺（住宅）2.5 上人屋面 2.0 不上人屋面 0.5 商業(yè)3.5 14.7、結構設計材料：

地基基礎： 根據地勘報告再做詳細論述。

上部結構： 上部結構為剪力墻或磚混結構。

主要結構材料：(1)混凝土：

基礎墊層混凝土強度等級為C15，筏板基礎混凝土強度等級為C30?，F澆板、梁，樓梯混凝土強度等級為C30；圈梁、構造柱混凝土強度等級為C20。挑梁、邊梁等外露構件及屋面構架混凝土強度等級為C30。(2)鋼筋：

為HPB235鋼，fy=210N/mm2；

為HRB335鋼，fy=300N/mm2；

為HRB400鋼，fy=360N/mm2．

(3)填充墻：正負零至150mm為普通燒結磚。其150mm上為B06、A3.5級加氣混凝土砌塊，正負零以下為混凝土。14.8、結構計算分析方法：

本工程采用中國建筑科學研究院《PKPM系列軟件08版》（2008年1 2月）進行結構整體分析及基礎設計等。

十五、給水排水設計說明 15.1、工程概況

本工程規(guī)劃總用地16414.8平方米，其中建筑面積73033.56平方米，綠地率40%。15.2、設計遵循的依據

(1)《室外給水設計規(guī)范》(GB 50013-2006)；(2)《室外排水設計規(guī)范》(GB 50014-2006)；

(3)《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》(GB50268-97)；(4)《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術規(guī)程》(GJJ7T29-98)；(5)《埋地硬聚氯乙烯排水管道工程技術規(guī)程》(CECS122:2001)；(6)《建筑設計防火規(guī)范》(GB 50016-2006)； 15.3、設計范圍

本次給水設計的范圍包括：室外給水設計、室外污水、雨水設計。室外給水設計

水源：小區(qū)內各建筑的生活用水、綠化和澆灑道路廣場用水：及室外消防用水均由市政給水管網直接供給，市政給水管網水壓不小于0.28Mpa。

用水量：本次設計用水量計算主要包括：(1)小區(qū)生活用水量；(2)消防用水量；(3)綠化用水量；(4)道路灑水用水量；(5)未預見用水量及管網漏失水量。

生活用水量：小區(qū)的規(guī)劃居住人口為1716人，小區(qū)居民生活用水量指標選定為200（L/人．d）．最高日用水量為298.4m3 /d（最高日）。消防用水量：

小區(qū)規(guī)劃居住人口為1716人，同一時間火災次數為一次。小區(qū)內建筑均屬民用建筑，室外消火栓用水量應按消防水量最大的一座建筑物計算。根據《建筑設計防火規(guī)范》，室外消防用水量為25L/s，未預見用水量及管網漏失水量，以最高日用水量的20%計。

給水系統：小區(qū)自東環(huán)路市政管網引入DN200的給水管道在小區(qū)內連通成環(huán)，供應小區(qū)內各建筑的生活用水、綠化和澆灑道路用水及各建筑的室外消防用水。

消防系統：在室外生活給水管網上按規(guī)范設置室外地上式消火栓，滿足小區(qū)內各建筑的室外消防用水量。

管材、接口：室外給水管道采用PE管，熱熔連接。15.4．、室外排水設計

(1)排水制度采用雨污分流制。小區(qū)的雨水通過雨水管道直接排至市政

雨水管道；小區(qū)污水經化糞器處理后再排至市政污水管道。

(2)根據設計規(guī)范，小區(qū)生活污水排放量按0.9的折污系數計算，由于本工程系新設計管道系統，其污水量按生活用水量的90%計，即0.9×298.4=268.56m3/d（最高日）。

(3)本工程雨水暴雨強度公式選用駐馬店暴雨強度公式，重現期取3年。(4)管材、接口及敷設方式：室外污水管道及DN≤400的室外雨水管道采用埋地硬聚氯乙烯雙壁波紋管，彈性密封橡膠圈接口，管道基礎采用砂礫墊層基礎。DN>400的室外雨水管道采用高密度聚乙烯雙壁波紋管，柔性接口，管道基礎采用砂石基礎。

十六、電氣設計說明 16.1、設計依據

(1)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045—95(2005年版)；(2)《民用建筑電氣設計規(guī)范》(JGJ 16-2008)；(3)《住宅設計規(guī)范》(GB50096-2011)(2011版)；(4)《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005)；

(5)《建筑物防雷設計規(guī)范》(GB50057-94)(2000版)；(6)《建筑照明設計標準》(GB 50034-2004)(7)甲方提供設計任務書；

(8)規(guī)劃、建筑等專業(yè)提供的設計資料。16.2．、供電電源及負荷等級

本工程考慮引入二路10KV獨立高壓電源。負荷等級為一級。

16.3、電力設計

負荷計算：住宅每戶用電按6～10kw/戶計算，商業(yè)按100w/m2;辦公按80w／m2。本工程擬在小區(qū)內設變電所七處，供電范圍內總安裝容量約為5720KV，選用10KVA變壓器。16.4、照明設計

一般以節(jié)能型熒光燈為主，并配高品質電子整流器。住宅公共部分采用聲光控節(jié)能開關。16.5、弱電系統設計

本工程弱電系統內容包括：電話與寬帶網絡系統、有線電視系統等。住戶室電信及有線電視電纜擬采用同井同路敷設，按多孔管塊考慮，埋深為室外地坪一0.7m以下。

十七、通風及防排煙設計 17.1、設計依據

(1)《建筑設計防火規(guī)范》(GB 50016-2006)(2)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB 50045-95 2005年版）(3)《住宅設計規(guī)范》(GB50096-2011)(4)《民用建筑節(jié)能設計標準》（采暖居住建筑部分）(JGJ 26-95)(5)《全國民用建筑工程設計技術措施暖通、空調、動力》（2009年版）

(6)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB 50067-97(7)建筑專業(yè)提供的作業(yè)圖 7.2、設計范圍

各子項的空調、通風及防排煙設計。17.3、空調系統

(1)住宅采用分體式空調，由建筑專業(yè)預留室外機位置，電氣專業(yè)預留電量。

(2)商業(yè)采用全空氣空調系統。由室內、室外分體機而組成。運轉寧靜、外形美觀。

(3)制冷機組采用水冷螺桿加冷卻塔。17.4、節(jié)能設計

(1)管道井及非采暖房間明裝管道作保溫。

(2)采暖系統采用分戶計量，每個散熱器加自力式兩通溫控閥進行分室控制。

(3)．平時使用的風機選用低噪聲的設備，均設減振吊架，設置在通風良好的場所，避免噪聲對環(huán)境的影響。17.4、通風及防排煙設計(1)車庫通風及排煙設計：

本小區(qū)設有地下汽車庫，車庫設置通風及排煙系統，排煙及排風量均按每小時6次換氣次數計算，送風系統按每小時4次換氣次數計算，平時排風及送風系統運行，保證車庫正常的通風換氣，火災時，排風系繼續(xù)運行轉換為排煙系統，送風系統繼續(xù)運行轉換為補風系統，補風量大于排煙量的50%，滿足要求。(2)單體通風及消防防排煙設計：

各住宅樓以自然通風排煙為主，對于不滿足自然排煙條件的樓梯間設置機械排煙系統，以滿足消防要求。樓梯間盡量設置可開啟外窗，并且可開啟面積滿足自然排煙要求，采用自然排煙。

十八、燃氣設計 18.1、設計依據：

(1)《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》GB50028-93(2002年版)(2)龍湖新天地規(guī)劃總平面圖

(3)建設單位提供的有關供氣條件資料 18.2、供氣范圍：

燃氣系統供氣范圍包括整個規(guī)劃小區(qū)的燃氣用戶。

本次設計燃氣用戶為：536戶。18.3、用氣量：(1)計算條件

工程氣源來自確山縣城市燃氣中壓管網，氣源類型為天然氣，天然氣低熱值按8538千卡/m3計算。(2)耗熱指標 A．居民用戶：

住宅耗熱指標設計取55X104千卡/人．年，每戶按3.2人。B．公共建筑

由于小區(qū)公共建筑及商業(yè)用戶負荷不詳，公共建筑及商業(yè)用戶用氣

量按居民用戶量的15%計算。18.4、供氣方案(1)氣源

本工程氣源來自確山縣城市燃氣中壓輸配管網的天然氣，由市政中壓燃氣管道引入小區(qū)。(2)壓力級別和調壓設施

本設計小區(qū)內采用中低兩級供氣系統，考慮到與城市中壓管網相一致，小區(qū)內中壓管網設計壓力按0.4MPa。燃氣由中壓管網引入小區(qū)后，以中壓鋪設至各樓棟前，通過樓棟調壓箱調至低壓后，由低壓燃起管道引入各用戶。該種供氣方式具有投資少，水力工況好，輸送能力大的優(yōu)點。是目前城市中最常用的供氣方式。(3)管材及管道敷設

本工程采用PE管（聚乙烯塑料管）本工程中壓燃起管道設計壓力0.4Mpa，中壓管道公稱直徑大部分小于DN200，采用PE管成本低于同管徑的鋼管和鑄鐵管，而且還具有以下其它管材沒有的優(yōu)勢： <1>使用壽命長，耐腐蝕；

<2>柔韌性好，敷設時允許有一定的彎曲半徑，便于施工，并能較好地抵御地震等自然災害影響；

<3>施工費用低，維護保養(yǎng)簡單；

<4>內壁光滑，摩擦阻力小，流動性能好。

因為聚乙烯塑料管（PE等）具有鋼管和鑄鐵管無法比擬的優(yōu)勢，目前國內外已普遍采用PE管作為城市燃氣中壓管網管材。

本工程中壓管網管材選用PE管，SDR11系列，材料為PE80，執(zhí)行現行國家標準《燃氣用埋地聚乙烯(PE)管道系統第1部分：管材》GB15558.1-2003。燃氣管道采用地下直埋敷設方式，根據管線綜合規(guī)劃的要求，燃氣管道敷設在道路車道下，管頂覆土深度控制在1.4米，管頂覆土厚度最小不小于1.0米。低壓管道管材選用PE管，SDR11系列，材料為PE80，執(zhí)行現行國家標準《燃氣用埋地聚乙烯(PE)管道系統第1部分：管材》GB15558．1-2003。(4)管道布置

小區(qū)內中壓管道由城市規(guī)劃道路引入，沿小區(qū)道路敷設至各用戶，同時燃氣管道服從小區(qū)管線的統一綜合規(guī)劃。

十九、暖通設計說明： 1 9.1、設計依據：

(1)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》GB50019-2003(2)《住宅設計規(guī)范》GB50096-2011(2011版)(3)《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005(4)《居住建筑節(jié)能設計標準》DB13(J)63-2007(5)《地面輻射供暖技術規(guī)程》JGJ142-2004(6)《通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范》GB50243-2002(7)《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》GB50242-2002(8)建筑專業(yè)提供的平、立、剖面圖及建設單位要求。

19.2、工程性質：二類居住建筑，住宅樓。主樓地下一層為車庫，以上部分為住宅。

19.3、設計參數：冬季采暖室外計算溫度：t=-5.4℃ 冬季采暖室內計算溫度：客廳、臥室、衛(wèi)生間t= 20℃，廚房t=17℃ 總熱負荷：140 k w 熱負荷指標：28 w/m

熱源：由市政供熱。設計供、回水溫度45℃/35℃。設計工作壓力：O.70MP a．

系統形式及設計范圍：住宅采用共用立管的分戶獨立系統，管道井內設立管。每戶均設熱媒集配裝置，設采暖入戶裝置，采用共用立管分戶獨立系統。每戶安裝熱表。

熱水升溫應平緩，供水溫度應控制在比當時環(huán)境溫度高1 0℃左右，且不高于32℃；并應連續(xù)運行48h；以后每隔24小時水溫升高300C，直至達到設計供水溫度．在此溫度下應對每組分集水器連接的加熱管逐路進行調整，直至達到設計要求。