第一篇：開題報告房地產(chǎn)抵押評估（大全）

畢業(yè)設(shè)計(論文)開題報告 學(xué)生姓名：學(xué)號：

所在學(xué)院：管理科學(xué)與工程 專業(yè)：工程管理 設(shè)計(論文)題目： 指導(dǎo)教師：

開題報告填寫要求

1．開題報告（含“文獻(xiàn)綜述”）作為畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯委員會對學(xué)生答辯資格審查的依據(jù)材料之一。此報告應(yīng)在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下，由學(xué)生在畢業(yè)設(shè)計（論文）工作前期內(nèi)完成，經(jīng)指導(dǎo)教師簽署意見及所在專業(yè)審查后生效；

2．開題報告內(nèi)容必須用黑墨水筆工整書寫或按教務(wù)處統(tǒng)一設(shè)計的電子文檔標(biāo)準(zhǔn)格式（可從教務(wù)處網(wǎng)頁上下載）打印，禁止打印在其它紙上后剪貼，完成后應(yīng)及時交給指導(dǎo)教師簽署意見； 3．“文獻(xiàn)綜述”應(yīng)按論文的格式成文，并直接書寫（或打?。┰诒鹃_題報告第一欄目內(nèi)，學(xué)生寫文獻(xiàn)綜述的參考文獻(xiàn)應(yīng)不少于15篇（不包括辭典、手冊）；

4．有關(guān)年月日等日期的填寫，應(yīng)當(dāng)按照國標(biāo)GB/T 7408—94《數(shù)據(jù)元和交換格式、信息交換、日期和時間表示法》規(guī)定的要求，一律用阿拉伯?dāng)?shù)字書寫。如“2004年4月26日”或“2004-04-26”。畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告

1．結(jié)合畢業(yè)設(shè)計（論文）課題情況，根據(jù)所查閱的文獻(xiàn)資料，每人撰寫 2000字左右的文獻(xiàn)綜述：

文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)是人們生活的必須資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產(chǎn)資料，在當(dāng)今的形勢下，必然會遇到很多涉及房地產(chǎn)交換問題，急需房地產(chǎn)價格評估。房地產(chǎn)價格評估就是評估人員實事求是地、科學(xué)地對標(biāo)的房地產(chǎn)價格的估定。所謂實事求是，就是要求評估人員不存偏見。因為估價是帶有評估人員約主觀因素，所以評估員在進(jìn)行評估工作時應(yīng)排除干擾，對標(biāo)的物的過去、現(xiàn)在與標(biāo)的物有關(guān)的資料進(jìn)行搜集整理，結(jié)合市場信息情況，為標(biāo)的物價格的確定提供可靠數(shù)據(jù)。

而且在如今的經(jīng)濟(jì)型社會的大環(huán)境下，例如企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、國有土地的征收與拆遷、公民的抵押貸款等等，這些都離不開房地產(chǎn)評估。然而，目前我國房地產(chǎn)價格評估隊伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應(yīng)不了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。因此迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價格評估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)評估，并非是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與生俱來的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，作為對社會上重大經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行估價的社會中介服務(wù)行業(yè)——房地產(chǎn)評估行業(yè)，正日益為大眾認(rèn)可，并取得了相應(yīng)的發(fā)展。起初因為我國房地產(chǎn)市場機制的不健全，房地產(chǎn)評估業(yè)在其發(fā)展過程中難免歷經(jīng)**。但為了讓房地產(chǎn)評估業(yè)盡快進(jìn)入良性循環(huán)的軌道，使之真正發(fā)揮更好的作用，建設(shè)部下發(fā)了建住房（2000）96號《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》的文件。與之相應(yīng)的評估方法主要有三大方法——市場比較法，成本法，收益法。

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的商品，房地產(chǎn)的估價也是一個很重要的環(huán)節(jié)。隨著社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)涉及的范圍越來越廣泛，標(biāo)的價值也越來越大。但是，目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要，還存在一些問題。許多學(xué)者為此也不停的做著研究：余世杰[1] 針對市場比較法存在的問題，通過引用德爾菲法來選取可比實例，將定性分析問題轉(zhuǎn)化為定量分析問題，使傳統(tǒng)市場比較法得到了改進(jìn)，得到的房地產(chǎn)估價結(jié)果更合理。周迎春[2]，分析了房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題，并提出了相關(guān)對策，旨在為推動我國房地產(chǎn)估價業(yè)健康有序、公平和諧地發(fā)展提供借鑒與參考。姜勇、瞿富強[3] ：綜合分析比較各地房地產(chǎn)評估技術(shù)運用中可比實例的選擇方法，各種方法選擇的可比實例精確度存在的差異，并且進(jìn)一步研究可比實例的不同的選擇方法。李正偉[4] 以對建筑物不同收益狀態(tài)下價值考量的側(cè)重點不同，殘余估價法的應(yīng)用模式的不同，各自相對應(yīng)的基本理論公式，以及在具體運用時評估模型的選擇和參數(shù)的確定還存在爭議入手對殘余估價法的應(yīng)用問題進(jìn)行探討。金建清[5] 解析房地產(chǎn)價值形成過程是估價的基礎(chǔ)，且以房屋為核心的價值形成過程不僅符合法律實踐和社會生活實際，也是在建工程抵押估價成本法重構(gòu)的基礎(chǔ)。王麗英[6]研究了在價格估算的過程中，由于估價機構(gòu)、估價人員以及國家政策因素、房地產(chǎn)市場的波動等的不確定性都會造成估價結(jié)果與真實價值的偏差，帶來房地產(chǎn)估價的風(fēng)險。吳紅華，賴華勇[7]研究了房地產(chǎn)價格影響因素的不確定性和客觀區(qū)間性，提出了基于市場比較的房地產(chǎn)估價的區(qū)間數(shù)灰色模糊法。華琦[8] 文結(jié)合我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀，分別從估價機構(gòu)和估價人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動各角度出發(fā)分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系構(gòu)成，提出了房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范和轉(zhuǎn)移的一些途徑。盤小霞[9] 對司法鑒定估價中存在的常不為人關(guān)注，又得必須關(guān)注的問題的剖析及其應(yīng)采取的舉措。盧爽[10]介紹了一切商品的價格都是由其自身的價值和使用價值以及市場供求關(guān)系決定的。唐爽麟[11]闡述了在對不動產(chǎn)評估過程中的問題提出了的簡要的建議。耿繼進(jìn)，李妍[12] 基于對我國房地產(chǎn)市場特點的分析，提出了城市整體估價的概念，構(gòu)建了整體估價模型。劉宇衡[13] 依據(jù)地產(chǎn)估價的基本理論，深入分析研究房地產(chǎn)估價務(wù)實中市場法的難點及其存在的問題，提出使用專家打分法進(jìn)行因素指標(biāo)量化、用集值迭代法對因素指標(biāo)賦權(quán)、用假設(shè)權(quán)重法對評價指標(biāo)進(jìn)行綜合評估的估價方法。王麗英[14]分析了房地產(chǎn)評估過程參與者有委托人、估價機構(gòu)、估價人員等，由于參與各方原因造成評估結(jié)果與真實價值產(chǎn)生極大偏差，帶來估價的主觀風(fēng)險。武軼楠[15] 要針對目前市場法、收益法、成本法這三種主要的房地產(chǎn)估價方法存在的問題進(jìn)行研究，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)情況，提出修正和完善的房地產(chǎn)估價方法的改進(jìn)措施。Low Sui Pheng[16] This paper suggests that ancient Chinese business principles introduced by Tao Zhugong during the Eastern Zhou Dynasty(770-221 B.C.)are still relevant for modern-day real estate practices.Petra ?kevin，Market[17] This research paper explores important marketing aspects of commercial real estate, specifiTHE IMPORTANCE OF OFFICE LOCATION ON CORPORATE IMAGE[J].Petra ?kevin，Market，2012 , 23 卷, 第2期，228-246

畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告

２．本課題要研究或解決的問題和擬采用的研究手段（途徑）：

本設(shè)計以新康青年城房地產(chǎn)的抵押評估做評估報告，將對其房地產(chǎn)價值（包括其相應(yīng)占用的國有土地使用權(quán)價格）進(jìn)行評估。新康青年城總建筑面積為10295.2㎡，將以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估價對象存量資產(chǎn)的抵押價值，而進(jìn)行評估。

一、本課題要研究或解決的問題: 1﹑估價目的及估價對象特點分析；

2、估價方法的選用分析；

3、估價報告的規(guī)范、完整編制。

二、擬采用的研究手段（途徑）和思路: 本設(shè)計將以新康青年城房地產(chǎn)的抵押評估為依托，完成該項目完整的評估報告。綜合運用大學(xué)期間學(xué)習(xí)到的各種知識，理論聯(lián)系實際，結(jié)合實習(xí)過程中的所見所聞以及所為，在指導(dǎo)老師的幫助下，充分利用圖書館文獻(xiàn)資源，結(jié)合實際經(jīng)歷鞏固所學(xué)知識，完成高質(zhì)量、有現(xiàn)實意義的評估報告，提升學(xué)術(shù)素養(yǎng)和專業(yè)水平。最終達(dá)到鞏固大學(xué)所學(xué)知識，提高對知識運用能力的目的。三．進(jìn)度計劃安排 1、2013年1月1日-1月8日開題并完成開題報告、進(jìn)一步準(zhǔn)備設(shè)計資料； 2、2013年1月9日-4月15日完成“XX房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究”初稿； 3、2013年4月16日-5月31日修改并定稿； 4、2013年6月1日-6月4日設(shè)計及相關(guān)資料打印、裝訂及裝袋； 5、2013年6月5日提交畢業(yè)設(shè)計專用資料袋； 6、2013年6月10日左右論文答辯。

畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告 指導(dǎo)教師意見：

1．對“文獻(xiàn)綜述”的評語：

能圍繞房地產(chǎn)評估報告編制目的、內(nèi)容及要求收集相關(guān)文獻(xiàn)資料，資料收集廣度及深度達(dá)到學(xué)校要求。文獻(xiàn)綜述層次、條理較清楚，內(nèi)容較全面，達(dá)到了收集資料、整理資料，為畢業(yè)設(shè)計編制奠定基礎(chǔ)的目的。

2．對本課題的深度、廣度及工作量的意見和對設(shè)計（論文）結(jié)果的預(yù)測： 所選評估對象深度、廣度及工作量適中，能全面考察學(xué)生將所學(xué)知識綜合應(yīng)用于解決實際工作理論和實踐問題的能力，從與學(xué)生的交流及開題報告的編制情況看，該生收集的資料較全面，對研究對象存在的問題及解決思路也有一定的認(rèn)識，能夠按照學(xué)校要求順利完成畢業(yè)設(shè)計。

指導(dǎo)教師： 年月日

所在專業(yè)審查意見： 負(fù)責(zé)人： 年月日

第二篇：房地產(chǎn)抵押報告

房地產(chǎn)抵押報告

估價項目名稱：華中科技大學(xué)文華學(xué)院食堂抵押貸款評估委 托 方：華中科技大學(xué)文華學(xué)院估 價 方：物業(yè)管理估 價 人 員：陳亞玲估價作業(yè)日期：二估價報告編號：

2班

○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123號

（鄂）物業(yè)

目 錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)、限制條件

四、估價結(jié)果報告

（一）委托方

（二）估價方

（三）估價對象

（四）估價目的

（五）估價時點

（六）價值定義

（七）估價依據(jù)

（八）估價原則

（九）估價方法

（十）估價結(jié)果

（十一）估價人員

（十二）估價作業(yè)日期

（十三）報告應(yīng)用的有效期

五、估價技術(shù)報告

（一）個別因素分析

（二）區(qū)域因素分析

（三）市場背景分析

（四）最高最佳分析

（五）估價方法選用

（六）估價測算過程

（七）估價結(jié)果確定

六、附 件

（一）委托方評估咨詢委托函

（二）委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（二）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

（三）《國有土地使用證》復(fù)印件

（四）估價對象法定優(yōu)先受償款查詢資料及調(diào)查記錄

（五）估價對象區(qū)位示意圖

（六）估價對象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片

（七）估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件(八)估價師注冊證書復(fù)印件

一、致委托方函

華中科技大學(xué)文華學(xué)院：我公司于2007年6月19日受貴公司的委托，對貴公司所擁有的位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，估價時點為2007年6月19日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積1788平方米，土地使用權(quán)面積4200平方米，在估價時點2010年11月20日, 經(jīng)調(diào)查未發(fā)現(xiàn)各項法定優(yōu)先受償款的房地產(chǎn)抵押價值為4112.122萬元，大寫：人民幣肆仟壹佰壹拾貳萬壹佰貳拾貳元整，單價為：979.08元/平方米。其中：土地使用權(quán)價值為123.372萬元，大寫：人民幣壹佰貳拾叁萬叁佰柒拾貳元整，房屋建筑物的價值為288.75萬元，大寫：人民幣二佰扒拾扒萬柒仟伍佰元整。詳細(xì)情況請見《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》。

特此函告！

法定代表人： 張三

華中科技大學(xué)文華學(xué)院物業(yè)管理2班

二○○七年六月二十二日

二、估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告書中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、估價人員李棋對估價對象進(jìn)行了實地查勘。

6、沒有本估價機構(gòu)以外的人對本報告提供重要專業(yè)幫助。

7、如委托方以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使評估人員在報告書中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托方承擔(dān)。

注冊房地產(chǎn)估價師簽字：陳亞玲

三、估價的假設(shè)、限制條件以及報告使用提示

1、估價假設(shè)條件

（1）假設(shè)估價對象處于完全公開市場條件下進(jìn)行。

（2）假設(shè)估價對象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛及他項權(quán)利。

（3）估價對象土地登記用途教育用地，房屋登記用途為教育用地，估價對象實際用途為教育用地，本次評估假設(shè)估價對象按照現(xiàn)狀用途持續(xù)使用的狀態(tài)下進(jìn)行。

（4）假設(shè)估價對象產(chǎn)權(quán)人合法取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，并支付相關(guān)費用。（5）任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

2、估價限制條件

（1）本報告評估目的僅為華中科技大學(xué)文華學(xué)院以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押市場價值參考，不適用于其它任何目的。

（2）

（3）本報告估價結(jié)果是估價對象在估價時點的狀況、假設(shè)和限制條件下的結(jié)論，如估價對象狀況或估價假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整或失效

（4）本報告結(jié)果是對估價對象于估價時點和估價目的下房地產(chǎn)價值的正常與公允的反映，沒有考慮估價時點之后國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)價值的影響。

（5）本次估價報告書未經(jīng)估價機構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價目的條件下的報告使用者以外的任何單位和個人提供，報告的部分或全部內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體之上。

（7）本報告解釋權(quán)最終歸物業(yè)管理2班。

3、估價報告使用提示

（1）本次估價結(jié)果是估價對象于估價時點的狀況以及估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價格，因為時間的變化，估價對象的狀況可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場狀況也可能發(fā)生改變，估價對象狀況的改變以及房地產(chǎn)市場狀況的改變都會對估價對象的價格產(chǎn)生相應(yīng)影響。

（2）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有：

市場風(fēng)險：房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素，其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量的主要參考指標(biāo)，易受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響。目前，我國2006年至2007年連續(xù)出臺的調(diào)控政策讓市場經(jīng)受了洗禮，不斷推動行業(yè)轉(zhuǎn)型，提高對開發(fā)企業(yè)資金要求、加強對市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而導(dǎo)致未來房地產(chǎn)競爭將更趨細(xì)化，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步穩(wěn)定，故未來幾年尚不會出現(xiàn)大的市場風(fēng)險，房地產(chǎn)市場不會急劇下滑，也不會造成估價對象的大幅貶值。

信用風(fēng)險:又稱違約風(fēng)險，是指貸款因借款人不按約按時還貸款本息而遭受的損失。借款人的違約行為分主動違約和被迫違約，通常出現(xiàn)在借款人和銀行自身兩個方面。從銀行角度講，信用風(fēng)險是抵押貸款的最大風(fēng)險，也是最難處理的一種風(fēng)險。本次項目抵押貸款主體華中科技大學(xué)文華學(xué)院，在貸款期間銀行對華中科技大學(xué)文華學(xué)院的未來經(jīng)營狀況難以預(yù)測，因此，銀行應(yīng)當(dāng)尤其注意借款人的信用風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)委托專門的機構(gòu)對抵押物的價值進(jìn)行評估。

抵押物風(fēng)險:是指因抵押物價值滅失或下降或處理成本太高而使貸款人遭受的損失。例如，本次估價對象可能會因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害而遭到損毀，從而導(dǎo)致抵押住房價值滅失或下降，該因素大多時侯人為無法控制，也難以預(yù)料。故本次估價對象本身的風(fēng)險在其抵押期間應(yīng)適當(dāng)予以考慮。

流動性風(fēng)險：是指貸款人持有的抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。它包括兩個方面，一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而喪失金融市場上所出現(xiàn)的更有利可圖的投資機會，增加機會成本而帶來的損失；另一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)及時變現(xiàn)而在貸款人的債權(quán)人要求其清償所欠債務(wù)時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的困難，最嚴(yán)重的后果是貸款人因資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)或倒閉。

（3）委托方應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則，在對以上信貸風(fēng)險進(jìn)行必要的預(yù)測的基礎(chǔ)上，合理使用本報告評估值。

（4）由于房地產(chǎn)抵押貸款周期較長，房地產(chǎn)市場不斷變化，委托方在抵押期內(nèi)，應(yīng)定期對估價對象抵押價值重新評估；在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯波動時，也應(yīng)該對估價對象抵押價值重新評估。

４、估價對象抵押價值下跌的風(fēng)險分析

主要是來自房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價格水平的波動、市場供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競爭性風(fēng)險和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險、消費者需求變化導(dǎo)致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場需求的風(fēng)險等等。

四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

1、委 托 人：華中科技大學(xué)文華學(xué)院

2、單位地址：武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號

3、聯(lián) 系 人：劉靜

4、聯(lián)系電話：12345678912

（一）委托方

（二）估價方

1、受托估價機構(gòu)：物業(yè)管理2班

2、機 構(gòu) 地 址： 4A-215

3、資格證書號 ：建房估證字[1234]327號

4、法 人 代 表：張三

5、聯(lián) 系 人：陳亞玲

6、聯(lián) 系 電 話：(027)12345678

7、傳 真 電 話：(027)87654322

8、郵 政 編 碼：430074

（三）估價對象

本次估價對象為華中科技大學(xué)文華學(xué)院里學(xué)生食堂土地使用權(quán)及部分地上房屋建筑物價值，本報告評估土地使用權(quán)面積1788.00平方米，地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權(quán)屬及登記狀況

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4130號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

至估價時點，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項權(quán)利狀況。（2）土地利用狀況

待估宗地位于武昌區(qū)洪山區(qū)文園路58號，地上有多幢建筑物，另外除估價對象地上外還建有其他建筑物，本次評估范圍不包括在內(nèi)。故本次評估建筑物面積為4200.00平方米。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施

估價對象地勢平坦，整塊地形呈規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”，宗地周圍輕度污染，綠地覆蓋率一般。

2、建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)文園路58號即華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日取得了該地的土地使用權(quán)，估價對象《國有土地使用證》，證號為: 武國用(2003)字第4310號，圖號：001，地號：6719，土地面積為1788.00平方米，建筑面積為4200.00平方米，登記用途為教育用地，使用權(quán)類型為出讓。（2）建筑物設(shè)備及裝修

估價對象結(jié)構(gòu)為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，共三層（3）使用及保養(yǎng)

估價對象主要為學(xué)生食堂，根據(jù)委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護(hù)較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（四）估價目的

為委托人一估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考

（五）估價時點

2010年11月21日

（六）價值定義

本報告中房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。

1、用途：估價對象評估設(shè)定用途為教育用地。

2、權(quán)利狀況：委托方擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。

3、開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”。

4、建筑物結(jié)構(gòu)：混合（具體見《房屋建筑物概況表》）

（七）估價依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291－1999）

4、《武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和抵押實施辦法》

5、《中華人民共和國擔(dān)保法》（國家主席令第50號）

6、原國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土[籍]字第2號）

7、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號）

8、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號）

9、建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》

10、武漢市物價局、市房產(chǎn)局《關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重臵價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武價房字[2004]74號）

11、市房管局關(guān)于發(fā)布武漢市2005年上半年房屋租賃市場參考租金的通知

12、《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證昌字第80010031號）

13、《國有土地使用證》（武國用(2003)4310號）

14、國家和省市政府頒發(fā)的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件

15、現(xiàn)場勘察資料、市場調(diào)查資料及評估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn) 市場行情

16、委托方提供的其他有關(guān)資料

（八）估價原則

1、合法原則

即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

2、最高最佳原則

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。估價對象土地登記用途為工業(yè)用地，房地產(chǎn)實際用途為工業(yè)，估價對象按實際用途使用符合最高最佳原則，在評估中就應(yīng)充分考慮工業(yè)用房的特性，按照最有效利用方式進(jìn)行評估，得到一個客觀、公正、公平、科學(xué)、合法的房地產(chǎn)價格。

3、房地產(chǎn)替代性原則

市場競爭規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場中競爭,通常是價格低者取勝。這是因為，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價廉的商品是每一個理智消費者的必然行為。這種市場選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價格上趨同（含租賃價格），這就是市場替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)評估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場交易實例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正，從而確定評估對象的客觀、合理價格。

4、估價時點原則

估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。

5、謹(jǐn)慎原則

謹(jǐn)慎性原則是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)在確定房地產(chǎn)抵押價值時必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。充分考慮房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，充分估計抵押房地產(chǎn)在處臵時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。

（九）估價方法

本評估中運用的估價方法在嚴(yán)格遵循估價原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場具體特點來確定的。估價對象房地產(chǎn)整體用途為教育用地，類似房地產(chǎn)交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。估價對象作為食堂有收益可得，并且同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金亦可通過市場調(diào)查取得，估價對象的未來收益可以預(yù)測，故可采用收益法進(jìn)行評估。此處也可采用成本法進(jìn)行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重臵成本法進(jìn)行測算。

1、成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為： 房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

2、基準(zhǔn)地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的評估方法。

其計算公式為：

Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS

n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價對象價格

Ｐ'－ 估價對象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價

Ｋ － 全部影響地價區(qū)位因素總修正值

Ｋi－第i個因素的修正值

ΠS－ 估價對象個別因素修正系數(shù)的乘積

3、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益

r — 折現(xiàn)率

n — 收益期

(十)估價結(jié)果

估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積。

（十一）估價人員

房地產(chǎn)估價師 注冊證書號 ：080271021331 簽 名：陳亞玲

（十二）估價作業(yè)日期

二○一○年十一月二十至二十六日。

（十三）估價報告應(yīng)用的有效期

在房地產(chǎn)市場未發(fā)生明顯波動的前提下，本次估價報告應(yīng)用的有效期自估價報告完成之日起為半年，即估價報告完成之后的半年內(nèi)，實現(xiàn)估價目的時，可以估價結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進(jìn)行評估。如果自估價報告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場行情變化較快，應(yīng)重新評估。

五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

（一）個別因素分析

本報告評估土地使用權(quán)面積1788.00平方米，評估地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權(quán)屬及登記狀況

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4310號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

至估價時點，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項權(quán)利狀況。

2、建筑物狀況

（1）建筑物權(quán)屬及登記

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4310號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

（2）建筑物設(shè)備及裝修

估價對象結(jié)構(gòu)為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，共三層，（3）使用及保養(yǎng)

估價對象主要為學(xué)生食堂，根據(jù)委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護(hù)較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（二）區(qū)域因素分析

區(qū)域內(nèi) 學(xué)生食堂不多，對該房地產(chǎn)五明顯的影響。

（三）市場分析

2010年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為366.15億元，同比增長22.9%，增幅比2005年回落了4.8個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長25.3%，增幅比2005年回落3.9個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%。

（四）最高最佳使用分析

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

最高最佳使用,是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價值是否最大，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。因此，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。

估價對象土地登記用途為教育用地，房地產(chǎn)實際用途為教育用地，按實際用途使用符合最高最佳原則。但從土地與建筑物的均衡性以及土地利用強度上來評定，估價時點上的估價對象現(xiàn)狀并非最高最佳使用。本次估價目的是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供擬抵押物現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值依據(jù)，因此限于本次估價目的的特殊性，估價師只能假設(shè)估價對象能夠在保持現(xiàn)狀使用方式前提下繼續(xù)使用并獲得相應(yīng)的權(quán)利來收益。

根據(jù)以上分析，本次評估按估價對象證載用途為最佳用途，按現(xiàn)狀利用情況進(jìn)行評估。

（五）估價方法選用

本評估中運用的估價方法在嚴(yán)格遵循估價原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場具體特點來確定的。估價對象房地產(chǎn)整體用途為教育用地，類似房地產(chǎn)交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。作為學(xué)生食堂，估價對象的未來收益可以預(yù)測，故可采用收益法進(jìn)行評估。房地產(chǎn)也可采用成本法進(jìn)行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重臵成本法進(jìn)行測算。

1、成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

2、基準(zhǔn)地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的評估方法。

其計算公式為： Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價對象價格

Ｐ'－ 估價對象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價

Ｋ － 全部影響地價區(qū)位因素總修正值

Ｋi－第i個因素的修正值

ΠS－ 估價對象個別因素修正系數(shù)的乘積

3、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益 r — 折現(xiàn)率

n — 收益期

（六）估價測算過程

n? 采用成本法對估價對象進(jìn)行評估

房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

I、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算土地價格

1、武漢市基準(zhǔn)地價概況

根據(jù)湖北省物價局、湖北省國土資源廳《省物價局省國土資源廳關(guān)于武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新的批復(fù)》（鄂價房服[2007]66號），武漢市市區(qū)土地定級估價成果已經(jīng)過省國土資源廳、省物價局批準(zhǔn)。

2、確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價

確定待估宗地基準(zhǔn)地價為690元/平方米，取整數(shù)方便計算。

3、宗地地價區(qū)位因素修正

該土地位于學(xué)校內(nèi)，根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告》，該用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表和宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)，可知該系數(shù)為0

4、宗地地價個別因素修正

估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本次評估首先設(shè)定為教育用地法定最高出讓年限進(jìn)行評估，而基準(zhǔn)地價設(shè)定的年期為法定最高出讓年限，所以待估宗地年期修正系數(shù)為1。

5、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價結(jié)果

待估宗地地價＝基準(zhǔn)地價×（1+區(qū)位因素）×∏個別因素修正系數(shù)

=690×1×1×1×1=690元/平米 出讓的土地單價為690元/平方米 出讓的土地總價為1233720元

II、建筑物重新購建價格的確定

根據(jù)房屋建筑價格表知，建筑物的重新構(gòu)建價格為3850000元 建筑物的折舊的確定

根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查及和通過相關(guān)資料的了解，確定建筑物的成新率為75% 建筑物折舊＝建筑物重新購建價格×（1-成新率）

Ⅲ、成本法評估值確定 成本法評估值=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)

=4121220元=4112、122萬元

? 采用收益法對估價對象進(jìn)行評估

（1）年總收益的確定；

該估價房地產(chǎn)的收益來源于學(xué)生的消費，該校有在校生15000人，在學(xué)校就餐的只有10000人，而學(xué)校有兩個食堂，在被估價的房地產(chǎn)中進(jìn)行消費的約有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一樣，各為3500人，故估價房地產(chǎn)收益為；

年收益為；（15+10）×4000×30×9=2700萬元（2）求取年總費用

它含：①維修費；②管理費；③保險費；④其他費

①求取維修費

維修費是為維護(hù)房屋正常功能的使用而對其進(jìn)行維護(hù)和修理。按建筑物重臵價格的2%計算。建筑物重臵全價取上述中的建筑物重新購建價格計算為3850000，則

維修費；3850000×2%=77000元 ②求取管理費

管理費指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用。根據(jù)估價對象的用途、規(guī)模，并參考企業(yè)的實際費用確定管理費按年總收益的3%計算。

年管理費＝27000000×3%=810000元 ③求取保險金

指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現(xiàn)值乘以保險費率0.5‰計算。根據(jù)以上計算建筑物現(xiàn)值為2887500，則

年保險費＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他費 綜合費率為營業(yè)額的17.8%。

其他費費=27000000×17、8%=4806000元 ⑤求取年總費用

年總費用為上述四項費用之和：

年總費用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元（3）求取年純收益

年純收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元（4）確定資本化率（或報酬率）為4%（5）收益年期的確定為2043-2010=33年（6）收益價格的求取 根據(jù)收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益

r — 折現(xiàn)率，此處取4% n — 收益期，此處取33年

估價對象房地產(chǎn)收益價格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]

＝388826401.6元=38882.64016（萬元）

（七）房地產(chǎn)估價結(jié)果的確定

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及估價對象的具體情況，對估價對象分別采用房地分估和收益法進(jìn)行評估，其中成本法評估結(jié)果為4112.122萬元，收益法評估結(jié)果為38882.64016萬元。

通過對這兩種不同方法得出的結(jié)果進(jìn)行檢驗，兩種方法的結(jié)果相差較大。由于本次評估按估價對象現(xiàn)狀利用進(jìn)行評估，采用收益法通過測算地上建筑物所獲收益來計算房地產(chǎn)整體的價值，其結(jié)果偏高，且收益法受多方面的影響不確定性多；而成本法通過分別計算土地使用權(quán)價值和地上建筑物價值，計算方法和依據(jù)可信度較高，其計算結(jié)果能夠客觀的反映估價對象現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價格水平。經(jīng)分析并征詢有關(guān)專家的意見，確定成本法的測算結(jié)果作為估價對象房地產(chǎn)的最終評估結(jié)果，故： 房地產(chǎn)總價=4112.122萬元

（八）估價對象抵押價值未來下跌的風(fēng)險分析及變現(xiàn)能力分析

估價對象抵押價值下跌的風(fēng)險主要是來自房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價格水平的波動、市場供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競爭性風(fēng)險和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險、消費者需求變化導(dǎo)致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場需求的風(fēng)險等等。

綜上所述，在債務(wù)人不能按期償還抵押貸款的情況下，抵押權(quán)人可以依據(jù)法定程序?qū)⒐纼r對象房地產(chǎn)進(jìn)行處臵（拍賣），實現(xiàn)快速變現(xiàn)。

變現(xiàn)能力分析：估價對象的通用性：估價對象土地用途為教育用地，地上建筑物為學(xué)生食堂，不符合要求，因此可以認(rèn)為本估價對象通用性不強。

估價對象的獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性：估價對象作為教育用地，土地與地上建筑物配套、整體使用，因此獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性較差。

估價對象作為教育用地在使用上具有一定的特殊性，受眾的范圍較大，因此變現(xiàn)時間可能較長。綜合以上分析，估價對象變現(xiàn)能力較差。

處臵價格（拍賣底價）受快速變現(xiàn)的限制和不完全公開市場條件的影響，一般會偏離公開市場價格，經(jīng)調(diào)查武漢市同類情況房地產(chǎn)處臵價格，與公開市場價格相比，快速變現(xiàn)價格一般為正常成交價格的50%-70%，結(jié)合估價對象的實際情況，確定處臵價格為評估值的60%，則該宗房地產(chǎn)的處臵總價為 2467.2732（萬元）。

六、附 件

1、委托方評估咨詢委托函

2、委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

3、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

4、《國有土地使用證》復(fù)印件

5、估價對象權(quán)利狀況查詢資料及調(diào)查記錄

6、估價對象區(qū)位示意圖

7、估價對象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片

8、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資格證書復(fù)印件

9、估價師注冊證書復(fù)印

華中科技大學(xué)文華學(xué)院房地產(chǎn)估價報

第三篇：如何辦理房地產(chǎn)評估抵押登記手續(xù)

如何辦理房地產(chǎn)評估抵押登記手續(xù)

一．房地產(chǎn)評估手續(xù)：抵押當(dāng)事人應(yīng)到房產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理評估手續(xù)，辦理評估時當(dāng)事人需要提供下列文件：

（1）《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》（2）抵押當(dāng)事人的身份證原件及復(fù)印件3份或法人資格證明;

評估機關(guān)根據(jù)評估的產(chǎn)業(yè)大小，會在5--15個工作日內(nèi)對所需評估的房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估收費附后。

二．房地產(chǎn)抵押登記：抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

辦理登記時，抵押當(dāng)事人應(yīng)提交下列文件：(l)主合同及抵押合同;

(2)抵押當(dāng)事人的身份證原件及復(fù)印件3份或法人資格證明(3)抵押登記申請書;

(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;

(5)以預(yù)售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預(yù)售合同;(6)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;

(7)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的材料;如有效的房地產(chǎn)評估報告;(8)登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

登記機關(guān)應(yīng)對抵押申請進(jìn)行審核，權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)在登記受理之日起15日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)，并予以登記發(fā)證：

(l)以依法取得房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載，交由抵押人收執(zhí)，同時向抵押人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》;

(2)以預(yù)售商品房或在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。在辦理登記時，一般商品房收費280元，帶土地使用權(quán)的房屋收費380元，其他企業(yè)酒店等收費750元。

附件：

第四篇：房地產(chǎn)開題報告

附件1：

華東理工大學(xué) 畢業(yè)論文（設(shè)計）

開題報告

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

摘要：

隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟發(fā)展，隨著消費者維權(quán)意識的不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)賣方市場逐步轉(zhuǎn)向了買方市場，眾多企業(yè)在經(jīng)歷了以數(shù)量取勝、質(zhì)量取勝、品牌取勝后，已經(jīng)發(fā)展到了目前以客戶滿意取勝的階段。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的產(chǎn)品，不僅僅體現(xiàn)為鋼筋、水泥構(gòu)成的房子，更應(yīng)該體現(xiàn)在各種提升產(chǎn)品價值的服務(wù)手段上。傳統(tǒng)的零零碎碎、敲敲打打、點點滴滴的客戶服務(wù)意識將面臨著巨大的市場挑戰(zhàn)。未來房地產(chǎn)市場的競爭，將逐漸過渡到客戶信息的競爭、客戶滿意的競爭、客戶服務(wù)手段的競爭上。本文正是針對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行客戶關(guān)系管理研究。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)

客戶關(guān)系管理

服務(wù)

創(chuàng)新 研究背景

1.1 研究的背景和意義

如今越來越多的人開始研究房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是居住房問題，因為住房是人民生活的保障，是人民安居樂業(yè)的基本條件。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的重大關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，因此，上至國家，地方政府，下至居民，百姓都高度重視房地產(chǎn)市場動向，時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場變化。房地產(chǎn)市場中存在的突出問題，極大地牽動著國家及時采取一系列調(diào)控措施，以確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。1998年后隨著我國住房制度改革的深入，城鄉(xiāng)居民可支配收入水平的提高，居民住房消費觀念發(fā)生變化，住房消費開始有效啟動，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)蓬勃發(fā)展起來。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時，也促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文通過擬合優(yōu)度的方法研究上海房地產(chǎn)價格的分布形態(tài);利用經(jīng)諱度坐標(biāo)畫出房地產(chǎn)價格等值線，從而結(jié)合距離、商圈等信息研究房地產(chǎn)價格的空間分布特點;以收益還原法為基礎(chǔ)，將野口悠紀(jì)雄在土地上的模型運用到房地產(chǎn)交易的整個過程，并結(jié)合上海的實際情況，把市場供需因素對房地產(chǎn)價格的影響也考慮到模型中去。采用因子分析對供需指標(biāo)進(jìn)行處理，進(jìn)而計算出泡沫 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

程度。這些都旨在為政府有效控制房價提供建議，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造出更多的價值。1.2 研究的目的與方法 1.2.1 研究目的

本文分為兩部分，對房地產(chǎn)價格分布和近幾年發(fā)展走勢的研究主要是為了分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點;進(jìn)一步地，根據(jù)上海房地產(chǎn)市場的特點，把野口悠紀(jì)雄的地價泡沫模型應(yīng)用于房地產(chǎn)市場，建立了符合上海特點的地價泡沫模型，從而計算出泡沫度。通過對影響因素的分析，以實現(xiàn)為有效控制房價的目的。本文的研究目的是為了回答以下幾個問題：(1)上海市房地產(chǎn)價格是如何分布的?(2)上海市房地產(chǎn)價格的空間分布有什么特點?(3)影響上海市房價產(chǎn)價格的因素有哪些?(4)上海房地產(chǎn)的泡沫度到底有多大? 1.2.2 研究方法

為了保證本論文的研究結(jié)果的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在實證分析的過程中主要用到以下幾種研究方法：

(1)定性分析的方法。在對上海房價空間分布特點進(jìn)行分析時，利用經(jīng)綜度坐標(biāo)計算出房價距離中心地帶的距離，從而分析距離市中心遠(yuǎn)近對房價的影響，并且結(jié)合商業(yè)圈對其價格分布進(jìn)行描述性分析;在研究上海房地產(chǎn)市場走勢時，通過研究1994年-xx年住宅投資額、住房銷售面積、存量房交易情況和住宅交易價格等指標(biāo)的發(fā)展趨勢進(jìn)而分析未來房價的走勢時也用到了定性分析的方法。(2)定量分析的方法。在研究房地產(chǎn)價格分布時，用到了冪率擬合和擬合優(yōu)度檢驗;在研究房地產(chǎn)泡沫度時，通過建立房地產(chǎn)泡沫模型，從量化的角度來分析土地價格、人口增長率、建筑成本、cpi增長率、可支配收入增長率和gdp增長率等指標(biāo)對于房價的波動影響，這些都用到了定量分析的方法。1.3論文的創(chuàng)新點及不足之處

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

本文在借鑒前人研究的基礎(chǔ)上，有如下創(chuàng)新點：

(1)本文的數(shù)據(jù)是一手的材料。本文的上海市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都來自各大房地產(chǎn)網(wǎng)站(安居客，搜房網(wǎng)等)的掛牌交易價格，其數(shù)據(jù)為自xx年5月開始到xx年7月截止的時間點數(shù)據(jù)。

(2)提出了我國房地產(chǎn)價格的一種新的分布形式。關(guān)于房價的幕律分布一般國外研究的比較多，國內(nèi)來說相對較少，而且相對來說國外的房價大都很好的服從這一分布;本文把此種方法應(yīng)用與中國房地產(chǎn)市場中比較有代表性的城市上海，并研究各個區(qū)的房價是否也服從這一分布形態(tài)。

(3)本文把野口悠紀(jì)雄的地價泡沫模型應(yīng)用于中國房地產(chǎn)市場，并根據(jù)上海市房地產(chǎn)的特點，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。我們根據(jù)房地產(chǎn)的建造成本、人工成本等加之合理的收益來確定房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價格，為政府制定合理的房價提供參考，并根據(jù)實際價格與理論價格的差從而計算泡沫程度。1.4論文結(jié)構(gòu)

論文共分為六個章節(jié)，每個章節(jié)的內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要介紹了與論文研究相關(guān)的背景，研究房地產(chǎn)市場的目的和本文中研究房地產(chǎn)市場時用到的相關(guān)理論與方法。在這一部分中我們也指出了論文的創(chuàng)新點和不足之處，以便以后進(jìn)一步研究時明確哪些方法可以借鑒，哪些內(nèi)容需要改善。在本章節(jié)的最后介紹了本文撰寫的大致框架結(jié)構(gòu)。

文獻(xiàn)綜述

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過近二十多年的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)從原來的小規(guī)模、無序化向大規(guī)模、規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)變。隨著國家的金融、土地和審批等相關(guān)政策的逐步完善以及消費的不斷成熟,使得房地產(chǎn)市場的競爭愈加激烈,如何在此激烈的市場競爭中脫穎而出,部分處于房地產(chǎn)市場開拓領(lǐng)軍地位的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多的重視了房地產(chǎn)產(chǎn)品的客戶服務(wù)。以客戶為本的觀念將貫徹房地產(chǎn)整個開發(fā)、策劃、銷售、服務(wù)全過程，以客戶價值、客戶滿意作為房地產(chǎn)企業(yè)決策、業(yè)務(wù)計劃、服 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

務(wù)推出的出發(fā)點。

好的服務(wù)是提高客戶滿意度、增強客戶忠誠度最直接的手段和途徑。如何將這些散落、分割的服務(wù)環(huán)節(jié)有機地結(jié)合起來，建立立體化、多層次的客戶服務(wù)體系，加強服務(wù)手段的管理與集成，真正為客戶帶來一站式服務(wù)，不斷提高客戶的滿意度，將是目前房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者所面臨的緊迫問題。

我們一般意義上認(rèn)為的房地產(chǎn)產(chǎn)品的客戶服務(wù)就是銷售服務(wù)(賣產(chǎn)品:房屋)和售后服 務(wù)(產(chǎn)品:房屋的質(zhì)保服務(wù))。而隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,實際上很多房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務(wù)已經(jīng)產(chǎn)生了很大的延伸,向上延伸到項目的前期策劃等,向下延伸到交房后幾年的相關(guān)客戶的反饋信息的收集整理等,逐步形成了包括從房地產(chǎn)企業(yè)的前期(售前,拿地、市場調(diào)查、開發(fā)定位和產(chǎn)品設(shè)計定位等)、中期(售中,結(jié)合客戶調(diào)查形成的客戶反饋意見對項目進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷氖怪舆m應(yīng)市場的需要、協(xié)助客戶辦理相關(guān)手續(xù)和處理銷售過程中出現(xiàn)的問題等)和后期(售后,穩(wěn)妥完成交房手續(xù)、協(xié)助客戶完成產(chǎn)證辦理、形成客戶溝通和投訴的良好平臺等體現(xiàn)企業(yè)良好誠信度和企業(yè)品牌塑造的服務(wù)以及房地產(chǎn)企業(yè)委托的物業(yè)服務(wù))等的全過程服務(wù)。在以客戶關(guān)系為中心的時代，房地產(chǎn)公司對于客戶服務(wù)的認(rèn)識，經(jīng)歷了逐漸成熟的發(fā)展過程，主要經(jīng)歷了以下三個階段： 1.業(yè)主服務(wù)階段：這已階段示客戶服務(wù)的初期，客戶服務(wù)主要定位于售后服務(wù)，并沒有專門的部門負(fù)責(zé)，其主要圍繞具體項目內(nèi)的特定業(yè)主群體，提供入伙后的物業(yè)服務(wù)。

2.部中部階段：在這一階段，客戶服務(wù)內(nèi)容主要限定為解決客戶投訴，企業(yè)客戶服務(wù)工作的好壞，就是該部門的問題、就是該部門員工的問題。企業(yè)對于客戶服務(wù)的工作還沒有得到充分的認(rèn)可。

3.客戶服務(wù)部：成立了專門的企業(yè)客戶服務(wù)部門，用以整合整個企業(yè)各個部門的服務(wù)資源，建立企業(yè)級的客戶服務(wù)體系，形成統(tǒng)一的面對客戶的窗口。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)尚屬于第二階段，因此，向第三階段發(fā)展成為了房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理的一個重點。而房地產(chǎn)企業(yè)客戶服務(wù)的具體的實現(xiàn)途徑，主要表現(xiàn)在以下幾個方面 : 1.滿足客戶需求,提高滿意度。一般來說,準(zhǔn)確識別客戶明確或潛在的需求,并盡量滿足并不容易。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都將重點集中到市場投放時間上, 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

更傾向于將客戶作為最終目標(biāo),而非合作伙伴。實際上產(chǎn)品投放不是一項孤立的活動,而是公司與客戶之間關(guān)系的里程碑,這種關(guān)系從產(chǎn)品設(shè)計開始,并延續(xù)到產(chǎn)品為客戶擁有之后很長一段時間,客戶對產(chǎn)品的接受只是產(chǎn)品開發(fā)過程的一部分。個性化的完善服務(wù),必將使房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品具有高度的靈活性、拓展性,因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須把注意力集中于客戶的需求,根據(jù)市場需求設(shè)計個性化的產(chǎn)品,站在客戶的角度,從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度,關(guān)注客戶的運營過程,制訂更具靈活性、實用性的產(chǎn)品,切實提高客戶的滿意度。

2.積極吸納客戶意見,提升滿意度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將客戶的意見和投訴視作自身質(zhì)量控制與客戶服務(wù)的延伸網(wǎng)絡(luò),并建立客戶關(guān)系管理系統(tǒng)(CRM),以便隨時了解來自客戶的聲音,把握客戶的需求,從而設(shè)法實施改進(jìn),使客戶滿意。由于房地產(chǎn)的建設(shè)、銷售和后續(xù)服務(wù)涉及多部門的配合,所以在客戶服務(wù)中也會遇到多部門的各種問題,客戶服務(wù)中心作為一個信息的平臺,收集客戶和企業(yè)的信息,匯總反饋到企業(yè)各相關(guān)部門,監(jiān)督各相關(guān)部門的處理過程,把結(jié)果反饋給客戶,跟蹤了解客戶的滿意度。

3.提高客戶滿意的同時,培養(yǎng)忠誠度。對一個企業(yè)來講,一個滿意的客戶會對產(chǎn)品、品牌乃至公司保持忠誠,從而給企業(yè)帶來許多有形甚至無形的好處,但實際上,客戶滿意并不等于客戶忠誠,尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)品是涉及金額大,又屬于一次性產(chǎn)品。只有當(dāng)客戶對產(chǎn)品發(fā)生了情感上的認(rèn)可如偏愛、欣賞和依賴時,客戶才可能產(chǎn)生行為的忠誠。顯然,滿意的客戶更有可能成為忠誠客戶。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新產(chǎn)品時,市場營銷部門既要與技術(shù)和生產(chǎn)部門緊密聯(lián)系,又要保持與市場上其他兌現(xiàn)的有效溝通和及時互動,將保持客戶忠誠的服務(wù)融入產(chǎn)品中。當(dāng)然，我們也可以從創(chuàng)新的角度去思考房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新可以從四個維度去理解：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)概念創(chuàng)新

“概念地產(chǎn)論”是目前為廣大房地產(chǎn)企業(yè)普遍推崇的一種全新服務(wù)理念。我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試從這種概念創(chuàng)新入手，根據(jù)對市場需求的把握來進(jìn)行服務(wù)概念創(chuàng)新，使房地產(chǎn)開發(fā)項目被賦予鮮明的主題和概念而在競爭中處于有利的位置。舉例來說，現(xiàn)在大量涌現(xiàn)的針對單身青年白領(lǐng)的酒店式公寓就屬于這種概念上的創(chuàng)新。這一概念上的創(chuàng)新就是因為注意到都市里存在大量已經(jīng)工作了3—5年 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究 的單身公司白領(lǐng)，他們有一定的置業(yè)要求，但是能夠承擔(dān)的價格有限，而且生活方式比較獨特。針對這一顧客群，一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了超小戶型的可租可住的酒店式公寓。它們往往坐落在城市中心地帶，總價相對較低，強調(diào)居住的環(huán)境、品位和舒適程度，提供完備的服務(wù)，故而特別適合于都市中時尚的單身青年白領(lǐng)人群居住。

1.房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)界面創(chuàng)新

服務(wù)界面是指房地產(chǎn)企業(yè)和顧客之間的互動界面。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定了房地產(chǎn)服務(wù)的無形性程度較低，因此在服務(wù)界面方面進(jìn)行創(chuàng)新相對比較困難。但是，目前也有許多房地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試運用信息技術(shù)來進(jìn)行顧客服務(wù)等方面的創(chuàng)新活動。房地產(chǎn)企業(yè)的顧客服務(wù)主要包括以下幾項職能：顧客信息資源管理，顧客投訴受理與處理，顧客網(wǎng)上營銷管理，會員俱樂部管理和法律事務(wù)管理等。通過信息技術(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以超越傳統(tǒng)的顧客界面，使用網(wǎng)絡(luò)、電話等創(chuàng)新界面改變以往的服務(wù)人員直接與顧客接觸的方式，最終提高房地產(chǎn)服務(wù)的便利性和敏捷性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)傳遞系統(tǒng)創(chuàng)新 房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)傳遞系統(tǒng)創(chuàng)新意味著采取各種新方式為顧客提供房地產(chǎn)服務(wù)。它強調(diào)的是為確保房地產(chǎn)服務(wù)人員適當(dāng)完成工作而需要進(jìn)行的內(nèi)部組織安排和調(diào)整。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建立顧客服務(wù)中心是服務(wù)傳遞系統(tǒng)創(chuàng)新的一種常見方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場競爭，逐漸認(rèn)識到服務(wù)不僅僅就是處理顧客投訴，因而成立了專門的顧客服務(wù)中心，整合散落在企業(yè)各角落、各環(huán)節(jié)的信息和資源，提升企業(yè)對突發(fā)事件反應(yīng)的敏感度，防止事件升級、惡化；系統(tǒng)化、規(guī)范化、流程化地實現(xiàn)為顧客服務(wù)，提升顧客整體的滿意度。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新 房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)技術(shù)是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)所必備的一切運作手段和方式的總和，它涉及的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)選擇可以是多方面的，單以信息技術(shù)為例，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用信息技術(shù)建立符合現(xiàn)代公司需求的、支持企業(yè)進(jìn)行顧客關(guān)系管理的顧客信息系統(tǒng)，從而保證自己可以通過日常的經(jīng)營與運作不斷獲取和更新有關(guān)顧客信息。例如由售樓中心服務(wù)人員在提供房地產(chǎn)服務(wù)時錄入所有前來看房的顧客的基本資料，從而分析和了解潛在顧客群的年齡階段、家庭狀況、需求類型等各方面因素，上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

采用有針對性的營銷方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷選擇并采用各種新技術(shù)，提高顧客的服務(wù)滿意度，最終增強自身的核心能力與競爭優(yōu)勢。

綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)要正確理解房地產(chǎn)產(chǎn)品客戶服務(wù)的涵義,從房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性出發(fā),高度重視房地產(chǎn)客戶服務(wù),通過優(yōu)秀的客戶服務(wù)團(tuán)隊使客戶享受到良好的客戶服務(wù),提升客戶對房地產(chǎn)企業(yè)的滿意度和忠誠度,并通過服務(wù)創(chuàng)新來增加房地產(chǎn)企業(yè)的效益。

技術(shù)路線

1緒論

1.1研究背景和問題的提出 1.2研究目的和研究意義 1.3研究內(nèi)容及研究思路

2客戶關(guān)系管理相關(guān)理論

2.1客戶關(guān)系管理概述 2.2客戶關(guān)系管理相關(guān)理論 2.3研究方法

3上海鏈家地產(chǎn)客戶關(guān)系管理現(xiàn)狀與問題

3.1上海鏈家地產(chǎn)公司簡介

3.2上海鏈家地產(chǎn)公司關(guān)系管理現(xiàn)狀 3.3上海鏈家地產(chǎn)公司關(guān)系管理現(xiàn)狀分析

3.4上海鏈家地產(chǎn)公司關(guān)系管理現(xiàn)存在的問題 3.4.1員工不良行為的威脅

3.4.2現(xiàn)有客戶資源無法有效利用的問題 3.4.3物業(yè)管理不善造成消費者流失問題

4上海鏈家地產(chǎn)公司關(guān)系管理原因分析

4.1個人基本素質(zhì)和公司內(nèi)部制定的規(guī)則不合理 4.2公司的服務(wù)項目單一

4.3沒有意識到物業(yè)管理的重要性

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

5上海鏈家地產(chǎn)公司關(guān)系管理措施建議

5.1加強對員工違紀(jì)紀(jì)律的制定與處罰

5.2區(qū)分和確定目標(biāo)客戶，對關(guān)鍵信息進(jìn)行有效整合 5.3加強對物業(yè)管理水平的提高

6結(jié)論

參考文獻(xiàn)

致謝

進(jìn)度安排

4.1 第1周

(1)查閱文獻(xiàn)

(2)確定論文題目，撰寫論文提綱

4.2 第2周┄第5周

(1)撰寫開題報告初稿

(2)進(jìn)一步搜集與課題研究有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料

4.3 第6周┄第9周

(1)修改開題報告(2)撰寫論文初稿

4.4 第10周---第13周

(1)修改論文初稿(2)文獻(xiàn)翻譯(3)論文二審

4.5 第14周---第17周

(1)修改論文(2)定稿(3)打印論文(4)提交正式論文

4.6 第18周---第20周

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

(1)準(zhǔn)備論文答辯(2)答辯 參考文獻(xiàn)

[1]楊洪濤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶關(guān)系管理的特殊性[J].低溫建筑技術(shù),2006,01:119-120.[2]王要武,楊洪濤.面向客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)[J].哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報,2006,01:94-96.[3]瞿志煒,黃莉.客戶關(guān)系管理在房地產(chǎn)市場營銷中的應(yīng)用[J].建筑施工,2006,03:218-220.[4]張蓉.數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理系統(tǒng)中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代情報,2006,06:185-187.[5]范燁.房地產(chǎn)營銷中的客戶關(guān)系管理[J].甘肅農(nóng)業(yè),2006,07:36.[6]楊洪濤,張宇祥.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略體系研究[J].科技管理研究,2006,10:114-116.[7]楊洪濤,王要武.客戶關(guān)系管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用[J].哈爾濱建筑大學(xué)學(xué)報,2002,06:93-97.[8]郭鵬.房地產(chǎn)行業(yè)中客戶關(guān)系管理的對策研究[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2008,27:81-82.[9]劉永宏.房地產(chǎn)企業(yè)客戶關(guān)系管理的理論與實踐[J].西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2008,01:22-25.[10]趙穗.房地產(chǎn)企業(yè)客戶關(guān)系管理探討[J].現(xiàn)代商業(yè),2008,17:97.[11]董兵.客戶關(guān)系管理在我國房地產(chǎn)營銷中存在的問題及對策[J].吉林商業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報,2007,04:56-58.[12]李建華.客戶關(guān)系管理——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].新疆農(nóng)墾經(jīng)濟(jì),2007,03:69-70+76.[13]張漢,陳?；?房地產(chǎn)業(yè)中的客戶關(guān)系營銷策略——基于客戶關(guān)系管理[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2007,05:107-109.[14]姜亞莉,張延輝.基于數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究[J].法制與經(jīng)濟(jì)(下旬),2010,06:124-125.[15]陳一君.論我國房地產(chǎn)企業(yè)的客戶關(guān)系管理[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2005,06:90-91.[16]章磊.房地產(chǎn)企業(yè)實施客戶關(guān)系管理的對策[J].經(jīng)濟(jì)師,2005,04:162-164.上海鏈家房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理研究

[17]于英慧,沈瑩.談房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理[J].遼寧高職學(xué)報,2009,06:112-113.[18]余平洋.客戶關(guān)系管理(CRM)在房地產(chǎn)市場營銷中的應(yīng)用研究[J].經(jīng)營管理者,2009,21:51.[19]馮志剛.房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理系統(tǒng)中數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的應(yīng)用研究[J].民營科技,2014,10:52.[20]沈玲娜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶關(guān)系管理[J].中國市場,2012,28:50-51.

第五篇：房地產(chǎn)抵押報告

房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告

估價項目名稱 ： 東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機

場路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產(chǎn)價格評估

委托人 ： *****

房地產(chǎn)估價機構(gòu) ： ****

貸款銀行 ： ****

注冊房地產(chǎn)估價師 ：

估價作業(yè)期 ： 二○○八年四月十日至四月十四日

估價報告編號 ：

目

錄

一致委托人函??????????????????????????????? 2 二估價結(jié)果一覽表????????????????????????????? 3 三注冊房地產(chǎn)估價師聲明?????????????????????????? 8

四、估價的假設(shè)和限制條件、變現(xiàn)能力分析及風(fēng)險提示?????????????? 9

五、估價結(jié)果報告??????????????????????????????16

1、委托人????????????????????????????????16

2、估價機構(gòu)???????????????????????????????16

3、估價范圍???????????????????????????????16

4、估價對象???????????????????????????????17

5、估價目的???????????????????????????????29

6、評估的價值類型和定義?????????????????????????29

7、估價時點???????????????????????????????30

8、估價依據(jù)???????????????????????????????30

9、估價原則???????????????????????????????32

10、估價方法?????????????????????????????? 33

11、估價結(jié)果?????????????????????????????? 35

12、估價報告應(yīng)用的限制????????????????????????? 35

13、估價作業(yè)期????????????????????????????? 36

14、其他需要說明的事項????????????????????????? 36

15、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價人員????????????????? 36

六、附 件

1、估價對象部分實地查勘照片

2、?武漢市商品房權(quán)屬證明書?復(fù)印件

3、?國有土地使用證?復(fù)印件

4、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

5、注冊房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件

6、估價單位資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

致委托人函

*****：

我公司于2008年4月10日接受貴方委托，對位于東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機場路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產(chǎn)進(jìn)行了估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值（貸款銀行：****），至2008年4月14日估價工作結(jié)束。

根據(jù)貴方提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?，估價對象建筑面積合計為5365.28平方米，分?jǐn)傉嫉孛娣e合計為513.58平方米，設(shè)計用途為住宅。詳見估價結(jié)果一覽表。

我公司估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)?房地產(chǎn)估價規(guī)范?、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料及長期積累的估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方提供的資料和本次的估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)認(rèn)真分析計算，確定估價對象在估價時點2008年4月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值為RMB2199.7648萬元，大寫金額：人民幣貳仟壹佰玖拾玖萬柒仟陸佰肆拾捌元整。詳見估價結(jié)果一覽表。

本報告書的應(yīng)用有效期為壹年，自完成日期起壹年內(nèi)有效，即從 2008年4月14日起至2009年4月13日止。隨此函附交叁份估價報告。

估價的詳細(xì)結(jié)果和有關(guān)說明，請見以下?估價結(jié)果報告?。

特此函告！

****（公章）

法定代表人：

二○○八年四月十四日

致委托人函 *****：

我公司于2008年4月10日接受貴方委托，對位于東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機場路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產(chǎn)進(jìn)行了估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值（貸款銀行：****），至2008年4月14日估價工作結(jié)束。

根據(jù)貴方提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?，估價對象建筑面積合計為5365.28平方米，分?jǐn)傉嫉孛娣e合計為513.58平方米，設(shè)計用途為住宅。詳見估價結(jié)果一覽表。我公司估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)?房地產(chǎn)估價規(guī)范?、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料及長期積累的估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方提供的資料和本次的估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)認(rèn)真分析計算，確定估價對象在估價時點2008年4月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值為RMB2199.7648萬元，大寫金額：人民幣貳仟壹佰玖拾玖萬柒仟陸佰肆拾捌元整。詳見估價結(jié)果一覽表。本報告書的應(yīng)用有效期為壹年，自完成日期起壹年內(nèi)有效，即從 2008年4月14日起至2009年4月13日止。隨此函附交叁份估價報告。

估價的詳細(xì)結(jié)果和有關(guān)說明，請見以下?估價結(jié)果報告?。

特此函告！****（公章）

法定代表人： 二○○八年四月十四日

注冊房地產(chǎn)估價師聲明

在撰寫本估價報告時我們非常小心謹(jǐn)慎，我們保證在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的最佳范圍內(nèi)：

1、本估價報告的內(nèi)容是真實、準(zhǔn)確、完整的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但要受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有任何利益關(guān)系；對與該估價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見，也沒有個人利害關(guān)系。

4、我們是依照國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價規(guī)范?（GB/T50291-1999）和?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告的估價對象進(jìn)行了認(rèn)真、仔細(xì)的實地查勘，本報告書的估價人員中：**對估價對象進(jìn)行了實地查勘。

6、我們在本估價項目中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助。

7、估價人員代表受理估價方在報告書中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的；如委托人以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使估價人員在報告書中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。

****

估價的假設(shè)和限制條件、變現(xiàn)能力分析及風(fēng)險提示

一、估價的前提和假設(shè)

1、假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場。

2、估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。

3、市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

4、在估價過程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人在公開市場上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價值的情況。

5、我們在假設(shè)估價對象土地使用權(quán)法定年期內(nèi)，該物業(yè)所有權(quán)人對該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。

6、估價對象?武漢市商品房權(quán)屬證明書?記載房屋設(shè)計用途為住宅，估價對象所在項目新澳.陽光城的?國有土地使用證?證載土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。本次估價是以估價對象能夠按照?武漢市商品房權(quán)屬證明書?記載的設(shè)計用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。

7、本報告確定的房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款），至估價時點，估價人員未發(fā)現(xiàn)估價對象存在優(yōu)先受償款。

8、由于估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項權(quán)益及各項服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。

二、未經(jīng)調(diào)查核實或無法調(diào)查核實的情況和資料

1、我們未獲得該物業(yè)付清地價款及工程款項證明的相關(guān)資料，在估價該物業(yè)權(quán)益時，我們假設(shè)委托人已付清地價款、市政配套款及工程款。估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本報告評估價格包含了估價對象相應(yīng)用途的國有土地使用權(quán)出讓金。如至估價時點止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅、費，應(yīng)按規(guī)定繳納或從評估值中相應(yīng)扣減。

2、本次估價對象由委托人有關(guān)人員現(xiàn)場指認(rèn)，若與實際不符，應(yīng)重新估價。

3、本次估價是以估價對象在估價時點時的狀況為依據(jù)進(jìn)行的，是以估價對象的房屋所有權(quán)及國有土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價格。

4、本次估價假設(shè)估價對象無回遷安臵用房約定或其它優(yōu)先受償事項，建設(shè)項目相關(guān)費用等已全部付清。如與實際不符，應(yīng)據(jù)實調(diào)整估價結(jié)果或重新估價。

三、估價中未考慮的因素及一些特殊處理

1、本報告估價結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費用對估價對象房地產(chǎn)價值的影響；沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價值的影響；當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。委托人在利用本報告結(jié)果時應(yīng)予以充分的考慮及重視。

2、本報告估價結(jié)果沒有考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當(dāng)對其價值的影響。

3、本次估價對象的建筑面積和分?jǐn)傉嫉孛娣e分別均來源于委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號）及附圖，本報告以此為前提進(jìn)行估價。

經(jīng)過實地目測大體相當(dāng)，但房地產(chǎn)估價師未進(jìn)行專業(yè)測量，本報告以此為估價的前提條件。

4、估價對象建筑面積根據(jù)?武漢市商品房權(quán)屬證明書?確定，其準(zhǔn)確面積應(yīng)以房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的?房屋所有權(quán)證?為準(zhǔn)。

5、估價對象尚未辦理分戶?房屋所有權(quán)證?和?國有土地使用證?，本報告評估估價對象完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的價值。

6、我們曾于2008年4月10日進(jìn)行實地查勘，并進(jìn)行了現(xiàn)場拍照（實地查勘照片附后）。但我們并未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，因此無法確認(rèn)該物業(yè)是否存在結(jié)構(gòu)性損壞。在本次估價中假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。

7、因委托人原因，估價人員無法查看?武漢市商品房權(quán)屬證明書?及?國有土地使用證?等產(chǎn)權(quán)證件原件，且房地產(chǎn)估價師未到有關(guān)主管部門對權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實。

委托人提供的其它資料有部分為影印件，估價人員不保證影印件與原件的一致性。本次估價是以委托人提供的與估價對象有關(guān)的法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實有效為前提的，其合法性和真實性應(yīng)由委托人負(fù)責(zé)。

8、估價對象房屋?武漢市商品房權(quán)屬證明書?證載結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察，實際建筑結(jié)構(gòu)為為鋼混二等結(jié)構(gòu)，本次估價以實際勘察結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)，并以此為估價前提條件。

四、限制條件

1、估價對象地段等級依據(jù)?武漢市市區(qū)二○○七年住宅用地級別與基準(zhǔn)地價圖?確定。

2、估價對象土地使用權(quán)取得方式為出讓，根據(jù)估價對象所在地塊的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號），估價對象的土地使用權(quán)終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為64.20年；商業(yè)至2042年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為34.20年。本報告估價結(jié)果已考慮該因素對房地產(chǎn)價格的影響。

3、本報告估價結(jié)果已包含估價對象與其功能相匹配的、附著在建筑物上的、不可移動的設(shè)備設(shè)施價格。

4、本報告估價結(jié)果已包含估價對象分?jǐn)倗姓嫉厥褂脵?quán)價值，該部分土地使用權(quán)不能再單獨作為抵押物向銀行另行申請貸款使用。

5、本報告估價結(jié)果的計算是以估價對象房地產(chǎn)在估價時點的狀況和估價報告對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如房地產(chǎn)狀況或估價報告中對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

6、本報告所確定的房地產(chǎn)價格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價格，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格，不對其他用途和目的負(fù)責(zé)。如估價目的變更，須另行估價。

7、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

8、本報告僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價機構(gòu)許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。

9、我們申明，本估價報告書僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，本公司不承擔(dān)對任何另一方對本報告書的全文或部分內(nèi)容提出的任何責(zé)任。

10、按現(xiàn)行規(guī)定，估價報告的有效期自完成估價報告之日起為一年，即本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價報告完成日期相差不可超過一年。在有效期內(nèi)實現(xiàn)估價目的時，可以以本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價結(jié)果作為衡量估價對

象價值的參考依據(jù)，超過有效期范圍，需重新進(jìn)行估價。（當(dāng)房地產(chǎn)市場狀況或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減）

11、本報告的最終解釋權(quán)由本估價機構(gòu)所有。

五、變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。估價對象的變現(xiàn)能力分析如下：

1、估價對象設(shè)計用途為住宅，且已分割成套，變現(xiàn)能力較強；

2、變現(xiàn)費用（如下表）：

稅費 稅率（%）金額（萬元）備注 營業(yè)稅及附加

5.8% 127.59 賣方 契稅 4% 87.99 買方 土地收益金 元/平方米（土地面積）0 賣方 交易綜合服務(wù)費 新建住宅3元/平方米

1.61 雙方各半 印花稅 1? 2.20 雙方各半 拍賣費 成交價格的10% 219.98 雙方各半 評估費 5?差額累進(jìn) 4.41 雙方協(xié)商 合 計 —— 443.78

3、處臵房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處臵方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處臵房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費。

4、若需對估價對象進(jìn)行短期強制處分，考慮快速變現(xiàn)如估價對象所在區(qū)域

市場發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場需求有限、處臵時間較一般正常交易時間短、其他不可預(yù)見因素及拍賣、過戶等變現(xiàn)費用等因素的影響，成交價格可能僅為其公開市場價值的60%左右，詳見下表：

序號 影響因素 折減率% 1 買方市場有限需求 15％ 2 快速變現(xiàn)方式、時間限制 5％ 3 拍賣等方式中介費用 10％ 4 買方市場客戶購買處臵資產(chǎn)的心理 5％ 5 其他不可預(yù)見因素 5％ 合 計 40%

六、風(fēng)險提示

1、估價對象設(shè)計用途為住宅，本次評估值較為符合目前市場價格。

2、在抵押期限內(nèi)可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點：①因估價對象整體價值較大，整體處臵時受讓方需相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，故市場需求群體受到一定的限制。②估價對象尚未辦理分戶?房屋所有權(quán)證?及?國有土地使用證?，處臵時會有一定的辦證費用。

3、若貸款期限較長，考慮到該時間段內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化，建議貸款人在壹年后適時對抵押房地產(chǎn)價值變化狀況進(jìn)行再評估，以控制貸款風(fēng)險。

4、報告所稱“市場價值”是指估價對象在保持設(shè)計用途并持續(xù)經(jīng)營，以及在保持估價時點之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提下，為本報告書所確定的估價目的而提出的公允估價意見。該估價意見是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解估價對象相關(guān)市場信息及交易雙方獨立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表具體資產(chǎn)在涉及產(chǎn)權(quán)變動或資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變時的實際交易價格.5、此外，鑒于目前金融機構(gòu)貸款風(fēng)險管理辦法等規(guī)定涉及抵押物變現(xiàn)價值的計算，并考慮到報告使用人按其內(nèi)部規(guī)定將自行判斷將來可能的變現(xiàn)損失，為避免造成重復(fù)扣減，故本次估價結(jié)果未扣除未來可能的變現(xiàn)費用，委托人及相關(guān)報告書使用人在利用本報告時應(yīng)予以充分的考慮及重視。

6、根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗，其抵押價值還受到以下幾個方面的影響或限制：

①抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。

②經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌。

③近期武漢市房地產(chǎn)市場價格上漲較快，國家已出臺宏觀政策加大調(diào)控房地產(chǎn)價格的力度，估計對估價對象的市場價格有一定影響。

估 價 結(jié) 果 報 告

一、委托人 名稱：***** ****

二、估價機構(gòu) ****

三、估價范圍

本次估價對象所在的新澳.陽光城位于武漢市東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機場路以西、馬池路以北，根據(jù)委托方提供的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號），土地使用者為*****，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，地號為280305001，無圖號，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，估價對象的土地使用權(quán)終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為64.20年；商業(yè)至2042年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為34.20年。

本次僅評估其中的第24、25棟部分的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬*****所有。根據(jù)委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號）及附圖，估價對象的建筑面積合計為5365.28平方米，分?jǐn)傉嫉孛娣e合計為513.58平方米。

四、估價對象

（一）區(qū)位因素分析 A、宏觀區(qū)位因素分析（1）一般因素

武漢，簡稱漢，是中國湖北省的省會，總面積 8494平方公里，常住人口 858 萬人。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南13個區(qū)、3 個國家級開發(fā)區(qū)（武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、吳家山臺商投資區(qū)）。

武漢市位于江漢平原東部，長江中游與長江、漢水交匯處。地處東經(jīng)113°41?-115°05?，北緯29°58?-31°22?，東端在新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍山，西端為蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南端在江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，北端至黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)下段家田村，周邊與湖北省黃州、鄂州、大冶、咸寧、嘉魚、洪湖、仙桃、漢川、孝感、大悟、紅安、麻城等12個市、縣接壤，形似一只自西向東的彩蝶，是華中地區(qū)的最大都市，中國大陸七大中心城市之一。世界第三大河--長江及其最大的支流漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，通稱武漢三鎮(zhèn)。唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又稱“江城”。

武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐．與長沙、鄭州、洛陽、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距離均在700公里以內(nèi)，與京、津、滬、穗(廣州)、渝、西安等特大城市距離均在1200公里左右，特快火車基本10小時左右都可到達(dá)，是中國經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”。具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。獨特的區(qū)位優(yōu)勢造就了得天獨厚的交通優(yōu)勢。京廣、京

九、武

九、漢丹 4 條鐵路干線，以及京珠、瀘蓉等 6 條國道在此交匯，武漢正在成為全國四大鐵路運輸樞紐之一。水運已形成“干支一體，通江達(dá)?！钡目?/p>

貨運網(wǎng)絡(luò)，武漢港是我國長江流域重要的樞紐港和對外開放港口。華中地區(qū)最大的航空港武漢天河機場，是華中地區(qū)唯一可辦理落地簽證的出入境口岸，第二航站樓投入使用后，它將邁入全國四大樞紐機場的行列。巨大的區(qū)位交通優(yōu)勢推動了武漢現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展。以建設(shè)國家級物流樞紐城市為目標(biāo)，合理規(guī)劃布局以現(xiàn)代物流園區(qū)、物流中心、配送中心為節(jié)點的現(xiàn)代物流體系，武漢作為聯(lián)結(jié)國內(nèi)外兩個市場和促進(jìn)中國東、中、西部互動的橋梁紐帶功能逐步顯現(xiàn)。在我國經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處于優(yōu)越的中心位臵。

武漢市具有得天獨厚的自然資源，這在國內(nèi)外大城市中不多見。一是充足的水資源。市內(nèi)江河縱橫，湖港交織，長江、漢水交匯于市境中央，且接納南北支流入?yún)R，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側(cè)，形成湖沼水網(wǎng)。全市共有水域面積2205.06平方公里，占全市總面積的25.79%，居全國大城市之首。二是取之不盡的物產(chǎn)及生物資源。素有漁米之鄉(xiāng)美譽，糧食作物共240多個品種；經(jīng)濟(jì)作物共50種；魚類資源共11目11科88種；水生動物共有8目14科45種。三是豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)38種礦藏，其中已探明儲量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲量礦種的30.38%。

武漢一直是長江中游的商貿(mào)金融中心，歷史上流傳著“貨到漢口活”的說法。明末清初，漢口就躋身全國四大名鎮(zhèn)之列，成為“楚中第一繁盛處”。上個世紀(jì)初，漢口一度成為中國第二大對外通商口岸，中國四大金融中心之一。今天，這座商家必爭之地仍然商賈云集，千街熙攘。目前，全市擁有商業(yè)網(wǎng)點12萬余個，有3家商業(yè)企業(yè)躋身全國連鎖經(jīng)營企業(yè)30強行列，全市社會消費品零售總額突破千億元大關(guān)。法國“家樂福”、德國“麥德龍”、美國“沃爾瑪”等國際零售商業(yè)巨頭相繼進(jìn)入武漢，推動了武漢商業(yè)貿(mào)易發(fā)展。武漢金融、證券交易同樣活躍，中國人民銀行和一批國有商業(yè)銀行先后在武漢建立了區(qū)域性的機構(gòu)，法國興業(yè)銀行在漢設(shè)立了分行，10多家外國銀行和保險公司在武漢設(shè)立了辦事機構(gòu).武漢是國家首批沿江對外開放的城市之一，一直是外商投資中西部的熱點地區(qū)和首選城市之一。武漢堅持“開放先導(dǎo)”戰(zhàn)略，一大批樞紐性、功能性基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成并投入使用，極大地提升了城市綜合服務(wù)功能。同時，從轉(zhuǎn)變政府職能入手，對外來企業(yè)實行“一條龍”聯(lián)合辦公制度、市長對話會制度、受理投訴制度、投資環(huán)境責(zé)任制度等等，投資環(huán)境日益改善。世界 500 強企業(yè)已有 60 家在漢投資，另有 300 多家跨國公司在漢設(shè)立了辦事處，其中地區(qū)性、區(qū)域性總部達(dá)到 100 余家。

武漢是國家重要的科教基地之一，科教綜合實力居全國大城市第三位。擁有包括武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等 52 所普通高校，70萬在校大學(xué)生。成人高校在校學(xué)生近12 萬人，各類科研機構(gòu) 106 所，國家實驗室 1 個，國家級重點實驗室 13 個，在漢中國科學(xué)院與工程院院士 47 名。智力資源和人力資源十分豐富，“武漢·中國光谷”所在地武漢東湖地區(qū)是我國第二大智力密集區(qū)，在光通訊、生物工程、激光、微電子技術(shù)和新型材料等領(lǐng)域，科技開發(fā)實力處于全國領(lǐng)先地位。

武漢是中國重要的工業(yè)基地?，F(xiàn)已形成門類比較齊全、配套能力較強的工業(yè)體系。武漢正在大力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級、集群發(fā)展。重點發(fā)展鋼鐵、汽車及機械裝備、電子信息、石油化工、環(huán)保、煙草及食品、家電、紡織服裝、醫(yī)藥、造紙及包裝印刷十大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時運用產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)企業(yè)向園區(qū)集中。重點發(fā)展鋼鐵化工及環(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、汽車及機電產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、食品工業(yè)聚集區(qū)、都市工業(yè)聚集區(qū)。一批年銷售收入過百億元的大型企業(yè)，以及一批擁有核心技術(shù)的“武漢制造”知名品牌正在涌現(xiàn)。（2）區(qū)域因素

東西湖區(qū)位于武漢市西北部，東鄰硚口區(qū)，西以淪河為界與孝感市分界，南隔漢江與蔡甸區(qū)相望，北鄰府環(huán)河與黃陂區(qū)、孝感市毗鄰，西南與漢川市、云夢縣接壤。全區(qū)土地面積495.51平方公里,其中耕地面積14929公頃。全區(qū)戶籍總

人口260660人，其中，農(nóng)業(yè)人口177195人；非農(nóng)業(yè)人口83465人。有漢、回、壯、滿等29個民族。區(qū)轄8個行政街道，3個辦事處；68個社區(qū)居民委員會，69個村民委員會。

武漢市東西湖區(qū)、國家級武漢吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園、國家級武漢食品加工區(qū)、省級武漢臺商投資區(qū)，同屬武漢市的一個行政區(qū)和開發(fā)區(qū)合二為一的地區(qū)，是武漢市三大經(jīng)濟(jì)增長極（東湖高新、沌口汽車、東西湖食品、機電）之一，與漢口緊密相聯(lián)，位于武漢市主城區(qū)西、中環(huán)線北。東西湖區(qū)于1992年經(jīng)湖北省政府批準(zhǔn)成立了武漢吳家山臺商投資區(qū)。2000年1月，經(jīng)國務(wù)院臺灣事務(wù)辦公室和國際科技部批準(zhǔn)，成立了國家級武漢吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園。2002年7月，經(jīng)國家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)，成立了國家級武漢食品加工區(qū)。2002年，經(jīng)國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)，成為生態(tài)示范建設(shè)區(qū)?，F(xiàn)在東西湖是一個政府、開發(fā)區(qū)合二為一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，在整個發(fā)展中有極大的相融性和互補性。

東西湖區(qū)距市中心商業(yè)區(qū)10公里，距漢口火車站7公里，距武漢天河國際機場18公里，距長江外貿(mào)碼頭15公里。東西湖區(qū)與八大交通要道相連，即107國道、316國道、京珠高速公路、漢渝鐵路、漢江水運航線、武漢市中環(huán)線、武漢繞城公路、天河機場高速公路，各交通要道在此相互匯通，縱橫交錯。（1）工業(yè)

近十年來，東西湖區(qū)以改革開放為先導(dǎo)，認(rèn)真執(zhí)行關(guān)于吸引外來投資的各項優(yōu)惠政策，吸引了國內(nèi)外一大批客商來區(qū)投資。投資企業(yè)包括美國百事可樂公司、法國達(dá)能公司、臺灣統(tǒng)一企業(yè)集團(tuán)、臺灣遠(yuǎn)東集團(tuán)、臺灣華城電機公司、香港新世界集團(tuán)、香港華潤集團(tuán)、浙江杭州宋城集團(tuán)、上海紫江集團(tuán)、上海光明集團(tuán)、江蘇小天鵝公司等一大批國際、國內(nèi)知名企業(yè)，這些企業(yè)的投資，促進(jìn)了園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。目前東西湖區(qū)已形成良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

一是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。目前有華龍生物制藥、百信藥業(yè)、大鵬藥業(yè)、瑞德生物制品、五景制藥等32家醫(yī)藥及生物制品生產(chǎn)企業(yè)，有多個達(dá)到國家GMP標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)藥生產(chǎn)項目，有百余個取得國家藥品生產(chǎn)文號的品種，有數(shù)個治療型醫(yī)藥品種和一個擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的國家一類新藥。

二是食品飲料產(chǎn)業(yè)。東西湖區(qū)目前是全國食品飲料生產(chǎn)企業(yè)高度密集的地區(qū)之一，是全國唯一一個國家級食品工業(yè)加工區(qū)，有啤酒、方便面、碳酸飲料、果汁飲料、純凈水、礦泉水、乳制品、肉類制品、食用植物油、高檔面粉、精制大米、味精、醬制品等各類食品飲料，生產(chǎn)企業(yè)近100家，包括香港華潤集團(tuán)、臺灣統(tǒng)一企業(yè)集團(tuán)、美國百事可樂、法國達(dá)能集團(tuán)、印尼金光集團(tuán)、華豐食品、美國ADM公司、新加坡豐益公司、光明牛奶、雙匯食品、友芝友牛奶等一批知名品牌，食品飲料已成為開發(fā)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

三是機電產(chǎn)業(yè)。擁有TCL空調(diào)、臺灣華城電機、臺灣瑞智空調(diào)壓縮機、奧地利梅勒電器、德國荷貝克蓄電池、日本偉福、艾帕克、森六等與本田汽車配套的多家汽車零部件公司等機電產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，生產(chǎn)的產(chǎn)品具有國內(nèi)先進(jìn)水平。

四是現(xiàn)代包裝產(chǎn)業(yè)。具有國際、國內(nèi)先進(jìn)水平的現(xiàn)代包裝生產(chǎn)企業(yè)33家，主要有上海紫江集團(tuán)、香港華恒、珠海中富、武漢新特包裝等，新興的現(xiàn)代包裝產(chǎn)業(yè)在我區(qū)已初具規(guī)模。

五是現(xiàn)代物流業(yè)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類物流企業(yè)40余家，主要有：國家級武漢舵落口大市場、武漢果品公司、武漢長江智能物流股份有限公司、武漢中百連鎖超市、萬國汽配城吳家山大市場、武漢公路主樞紐吳家山貨運中心、舵落口車站貨場、湖北康寧醫(yī)藥配送中心、湖北捷龍快速貨運有限公司、武漢郵件處理中心等企業(yè)，形成了漢渝鐵路的鐵路物流運輸通道；107國道（316國道）及京珠高速公路物流運輸通道和漢江航運的水路物流運輸通道等三大物流通道，另有機場路、市中環(huán)

線、市外環(huán)線、金山大道、京珠高速公路，以及正在建設(shè)的武漢輕軌一號線，共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通，增強了現(xiàn)代物流的輻射功能，使該區(qū)物流業(yè)輻射區(qū)域逐漸擴(kuò)大，已由區(qū)向市、省、全國范圍進(jìn)行輻射，成功實現(xiàn)了為青島海爾、廈門廈華集團(tuán)、日本三菱、日本松下電器、深圳康佳集團(tuán)等國內(nèi)外知名企業(yè)華中地區(qū)的物流配送。

六是現(xiàn)代康居及旅游產(chǎn)業(yè)。建有與全市相連的高架輕軌交通，地鐵線也規(guī)劃在區(qū)內(nèi)設(shè)立總站。已有香港新世界、萬科四季花城、沿海物業(yè)等項目已建成或正在建設(shè)。同時，一批大型旅游項目也已建成或即將開始實施，主要有金銀湖國際高爾夫球場、東方馬城、杭州宋城集團(tuán)武漢水鄉(xiāng)旅游城項目、湖北圣山歡樂世界、柏泉景德寺等項目。（2）住宅

東西湖區(qū)建有與全市相連的高架輕軌交通，地鐵線也規(guī)劃在東西湖區(qū)設(shè)立總站。在良好的交通設(shè)施的帶動下，東西湖區(qū)現(xiàn)代康居業(yè)發(fā)展良好，已有香港新世界常青花園、萬科四季花城、沿海物業(yè)等項目已建成或正在建設(shè)。同時，一批大型旅游項目也落戶東西湖區(qū)，已建成或即將開始實施，主要有金銀湖國際高爾夫球場、東方馬城、杭州宋城集團(tuán)武漢水鄉(xiāng)旅游城項目、湖北圣山歡樂世界、柏泉景德寺等項目。B、微觀區(qū)位因素分析（1）位臵及四至

估價對象位于東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機場路以西、馬池路以北，鄰近武漢市城區(qū)Ⅶ級住宅地價區(qū)段。其四周均為農(nóng)地。具體位臵詳細(xì)見下圖：

（2）景觀環(huán)境

估價對象附近無特別人文建筑和自然景觀。（3）公共配套設(shè)施完備程度及典型物業(yè)

估價對象所在的金銀湖片區(qū)擁有優(yōu)良的自然資源，但各種配套設(shè)施比較缺乏，尚待完善，其周邊分布有武漢工業(yè)學(xué)院、睿升學(xué)校、佳樂超市等配套設(shè)施及都市假日、麗水家園等典型物業(yè)。

（4）繁華程度

估價對象周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為缺乏，多為小區(qū)內(nèi)小型門面，繁華程度不高。（5）交通條件

距離其最近的公交車站麗水家園站約1500米，有730、713等路公汽途經(jīng)該

地，交通便捷度一般。

（二）個別因素分析 A、實物狀況

1、估價對象概況

新澳.陽光城為新澳地產(chǎn)與太陽地產(chǎn)合作開發(fā)的住宅小區(qū)，占地面積約130畝，建筑面積約13萬平方米，項目由南北、東西兩大景觀軸線劃分為東西兩大組團(tuán)，建筑設(shè)計采用北歐陽房風(fēng)格。以多層洋房為主、小高層為輔，容會所、商業(yè)街、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施為一體的純居住社區(qū)。其外墻為黃色涂料，室內(nèi)按照毛坯標(biāo)準(zhǔn)交房，物業(yè)管理多層為0.8元/平方米.月、小高層為1.0元/平方米.月。

本次僅評估其中第24、25棟中的部分房地產(chǎn)，建筑面積合計為5365.28平方米。

2、土地實物狀況

土地面積：估價對象所在的項目的總土地面積為86666.37平方米，其中本次估價對象的分?jǐn)傉嫉孛娣e合計為513.58平方米。

土地實際用途：住宅用地。室外工程（地下管網(wǎng)）：鋼筋混凝土道路、綠化、地下管網(wǎng)、水泥地坪、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、圍墻等。

土地平整程度：平坦 地勢、地質(zhì)、水文狀況：良好 利用現(xiàn)狀：住宅小區(qū)。B、權(quán)益狀況（1）建筑物權(quán)益狀況（詳見表2）表2 建筑物權(quán)益狀況一覽表

（2）土地使用權(quán)權(quán)益狀況

根據(jù)委托人提供的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號），估價對象所在的新澳.陽光城總土地面積為86666.37平方米，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，地號為280305001，無圖號，土地使用權(quán)終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為64.20年；商業(yè)至2042年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為34.20年。

本次僅評估第24、25棟部分房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋兀鶕?jù)根據(jù)委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號），分?jǐn)傉嫉孛娣e合計為513.58平方米。（3）他項權(quán)利狀況

根據(jù)委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號）和?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號）復(fù)印件，估價對象均于2006年7月14日設(shè)定了抵押登記，均于2007年12月14日辦理了注銷手續(xù)，除此之外，至估價時點，估價人員未發(fā)現(xiàn)估價對象有其他他項權(quán)利記載。

本次估價是假定其為完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格。

（三）房地產(chǎn)市場分析

從外部環(huán)境看，武漢市是我國內(nèi)地具有悠久歷史的大商埠，改革開放以來，在“兩通起飛”戰(zhàn)略指引下，武漢商貿(mào)業(yè)迅猛發(fā)展。近幾年來，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，2007年1-11月規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值3200.49億元，增長25.6%；社會消費品零售總額1348.85億元，增長17.2%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到10952元和6108.75元，增長16.3%和17.4%。全市經(jīng)濟(jì)活力不斷增強，消費水平也進(jìn)一步提高，使全市商業(yè)發(fā)展有一個堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

從區(qū)域環(huán)境看，估價對象所在的金銀湖片區(qū)屬于武漢房地產(chǎn)“三區(qū)五片”中“五片”之一，擁有得天獨厚的自然環(huán)境，豐富的旅游資源，地理位臵優(yōu)越。眾多知名開發(fā)商紛紛云集于此，帶動了整個區(qū)域住宅結(jié)構(gòu)升級，也使地塊價值不斷上升。據(jù)統(tǒng)計金銀湖片區(qū)過去的三年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市前列，其價格指數(shù)也一直呈持續(xù)的上升狀態(tài)。金銀湖片區(qū)位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)，隸屬于正處于高速發(fā)展階段的東西湖區(qū)。其東臨機場高速公路，南靠金山大道，西臨張柏公路，北望府河，占地33平方公里，未來即將入住人口達(dá)30 萬人。與其他郊區(qū)板塊相比，金銀湖板塊地理優(yōu)勢明顯：距離市中心商業(yè)區(qū)僅5公里路程;機場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道等城市干道共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通;區(qū)域內(nèi)道路通暢，11 公里的“三橫”、“三縱”六條網(wǎng)絡(luò)式水泥道路形成區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。武漢城市輕軌1 號線二期全長11.5 公里，連接已經(jīng)通車的一期(宗關(guān)—黃浦路)，將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個整體。金銀湖板塊擁有大量的水資源及土地資源，自然環(huán)境絕佳，水面面積超過2 萬畝，河流湖泊星羅棋布。依靠無污染的廣闊水域，清新的空氣，優(yōu)美宜人的自然風(fēng)景，金銀湖板塊以綜合休閑、生活、旅游為主要功能，建設(shè)集高尚住宅區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為一體的生態(tài)商務(wù)區(qū)。金銀湖集中了武漢水鄉(xiāng)旅游城、國際高爾夫球場、東方馬城、圣山歡樂世界、金銀湖生態(tài)公園、柏泉濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)等旅游景觀。一座服務(wù)本區(qū)域、輻射周邊地區(qū)的集商業(yè)、金融商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)商務(wù)城正在崛起中。片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)處于增長態(tài)勢，目前已有耀江·麗景灣、四季花城、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭、麗水佳園、順馳柏林等大型項目相繼扎堆。根據(jù)管委會資料顯示，去年金銀湖政府稅收突破1 個億，其中90%來自房地產(chǎn)業(yè)?？梢灶A(yù)計，隨著市政配套的逐步改善，特別是輕軌的接入，及大牌開發(fā)商的不斷進(jìn)駐，片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將保持迅猛的發(fā)展勢頭，穩(wěn)居產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之首。

商業(yè)配套不足一直是金銀湖地產(chǎn)、乃至整個金銀湖區(qū)域面臨的最大問題。雖然在萬科四季花城的帶動下，新開發(fā)樓盤均十分重視社區(qū)商業(yè)服務(wù)的建設(shè)，但個體項目的商網(wǎng)無法支撐整個區(qū)域的商業(yè)需求，整個片區(qū)購物、金融服務(wù)十分不便。由于金銀湖片區(qū)的商業(yè)配套始終停留在依靠社區(qū)商業(yè)服務(wù)的階段，難以提供更多元化、全面的商業(yè)服務(wù)，片區(qū)內(nèi)居民的消費需求無法得到充分滿足。今年，市政部門已經(jīng)將金銀湖片區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)提到了首要位臵，將在該區(qū)域內(nèi)加大力度建設(shè)還建小區(qū)，讓村民入住，快速提升馬池區(qū)域的人氣。有了人氣基礎(chǔ)，將在此建設(shè)大型商業(yè)街，以此帶動整個區(qū)域的居民入住和商業(yè)配套的進(jìn)駐。

隨著區(qū)域內(nèi)大盤的投資開發(fā)、政府的規(guī)劃主導(dǎo)作用，金銀湖周邊學(xué)校、醫(yī)院、公交等設(shè)施不斷完善。但是公交線路單

一、發(fā)車時間較長，仍給居民出行造成了一定的障礙。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)投入使用的設(shè)施有：

醫(yī)院，常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院，小型的社區(qū)醫(yī)療診所;學(xué)校，武漢工業(yè)學(xué)院、武漢睿升學(xué)校、常青一中、鑫橋小學(xué)以及社區(qū)幼兒園。

為了更好地服務(wù)片區(qū)，派出所、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等職能部門均已成立;金銀湖公園也正在興建;一個國際性的網(wǎng)球中心以及外資興建的水上游樂項目正在規(guī)劃中。此外，市政部門還計劃由部分開發(fā)商出資，政府補貼，年內(nèi)引進(jìn)4 條城市公交線，保證15分鐘一趟的發(fā)車密度，路線經(jīng)過園區(qū)內(nèi)幾乎所有的小區(qū)。

隨著市政投入的不斷加大，政府規(guī)劃中也不斷優(yōu)化這一片區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，大力推動旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，金銀湖地區(qū)云集了萬科地產(chǎn)、浙江耀江集團(tuán)、沿海麗水、天津順馳、北京泰躍等外地品牌開發(fā)商，宏宇、統(tǒng)建等綜合實力排名前十位的本土開發(fā)商。樓盤規(guī)模絕大部分在幾百畝以上，品質(zhì)均具備相當(dāng)水準(zhǔn)，逐漸形成高尚住宅區(qū)的概念。

當(dāng)前，東方神馬、武漢水鄉(xiāng)旅游城、新溝牡丹園、加勒比海海洋世界等60余個文化旅游項目“扎堆”東西湖區(qū)，總投資額達(dá)100 億元。在大環(huán)境的不斷改善與眾多高素質(zhì)開發(fā)商的不斷支持下，金銀湖將迎來了新一輪發(fā)展的春天。

從微觀環(huán)境看，估價對象周邊周邊分布有麗水家園、都市假日等小區(qū)，正在逐步形成居住氛圍，各項生活配套設(shè)施逐步在完善，故估價對象具備一定的市場前景。

五、估價目的

本次估價的目的是核定估價對象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場價值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

六、評估的價值類型和定義

本次估價價格為估價對象房地產(chǎn)在估價時點完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值，其中分?jǐn)傉嫉厥褂脵?quán)是剩余年限住宅為64.20年（2008年4月10日至2072年6月23日）、商業(yè)為34.20年（2008年4月10

日至2042年6月23日）、土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地的出讓土地使用權(quán)價值。

七、估價時點

二○○八年四月十日

八、估價依據(jù)

（一）國家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件

1、?中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則?（財政部(88)財稅字第255號、1988年9月29日起施行）；

2、?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?（國務(wù)院[90]55號令、1990年5月19日起施行）；

3、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?（1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號、1995年1月1日起施行）；

4、?關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知?（（1997）國土籍字第2號、1997年1月3日起施行）；

5、?城市房屋權(quán)屬登記管理辦法?（中華人民共和國建設(shè)部令第99號、自1998年1月1日起施行）；

6、?中華人民共和國土地管理法?（2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；

7、?房地產(chǎn)估價規(guī)范?（GB/T50291-1999、中華人民共和國建設(shè)部、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布、1999年2月12日發(fā)布、1999年6月1日實施）；

8、?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知?（財政部、國家稅務(wù)總局財稅字[1999]210號、1999年8月1日起施行）；

9、?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?（GB/T18508-2001、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局2001年11月12日發(fā)布、2002年7月1日實施）

10、?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知?(財稅[2006]75號、2006年6月16日發(fā)布)；

11、?國務(wù)院關(guān)于修改?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?的決定?（中華人民共和國國務(wù)院令第483號、2007年1月1日起施行）；

12、?中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?（銀發(fā)?2007?359號、2007年9月27日發(fā)布）；

13、?中華人民共和國物權(quán)法?（中華人民共和國主席令第62號、2007年10月1日起施行）；

14、?我國重點地區(qū)和主要城市2000-2006年地價動態(tài)監(jiān)測報告?；

（二）省市有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件

1、?武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法?（武漢市人民政府[92]50號令、1992年6月9日起施行）；

2、湖北省物價局、湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖北省財政廳、中國人民建設(shè)銀行湖北省分行?關(guān)于印發(fā)湖北省商品住宅價格管理實施細(xì)則的通知?（鄂價房地字[1992]第236號、1992年9月14日起施行）；

3、?關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)抵押貸款管理有關(guān)問題的細(xì)則?（武土字[1996]009號、1996年7月18日起施行）；

4、?武漢市房地產(chǎn)抵押登記程序規(guī)定?（武房[1998]6號、1998年1月9日起施行）；

5、?武漢市土地登記管理辦法(2003)?（武漢市人民政府令第146號、2003年10月20日起施行）；

6、?武漢市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重臵價格標(biāo)準(zhǔn)的通知?（武價房字[2004]74號、2004年6月1日起施行）；

7、?省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)湖北省城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知?

（鄂政辦發(fā)[2007]37號、2007年5月19日起施行）；

8、?市人民政府關(guān)于實施武漢市市區(qū)2007年土地級別與基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的通知?（武政[2008]15號、2008年3月1日起施行）；

9、?武漢年鑒?（2007版）；

10、?2003年-2007年武漢市房地產(chǎn)市場情況分析報告?；

（三）委托人提供的規(guī)劃報批、產(chǎn)權(quán)證件等資料

1、?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號）；

2、?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號）；

3、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

4、現(xiàn)場查勘資料、市場調(diào)查資料及估價人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場行情；

5、委托單位提供的其他有關(guān)資料。

九、估價原則

1、合法原則

即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

2、最高最佳使用原則

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，