第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

咸寧市房地產(chǎn)項(xiàng)目分析

姓名：周燦

專業(yè)：土地資源管理

學(xué)號(hào)：121521015

較好典型：

咸寧碧桂園：

基本情況：

樓盤位置：咸安區(qū)長(zhǎng)安大道盤泗洲1號(hào)（交警三大隊(duì)旁）

交通狀況： 公交路線：k4、108路公交咸寧碧桂園站；2、6、8路公交車交警三大隊(duì)站。

自駕路線：中山路(武漢市)——白沙洲大道——青鄭高速——京珠高速——咸寧北出口——桂香大道——銀泉大道——長(zhǎng)安大道咸寧碧桂園項(xiàng)目入口。

項(xiàng)目地址：咸寧市咸安區(qū)長(zhǎng)安大道盤泗洲1號(hào)(交警三大隊(duì)旁)物業(yè)類型：普通住宅

別墅建筑類別：精裝洋房、毛坯洋房

開(kāi)盤時(shí)間： 2008年06月28日

入住時(shí)間： 2009年04月30日 裝修情況： 毛坯 簡(jiǎn)裝 精裝 產(chǎn)

權(quán)： 70 大產(chǎn)權(quán)房

物 業(yè) 費(fèi)： 別墅1.5元/月/平米，花園0.5元/月/平米，小高層電梯房1.2元/月/平米

戶型面積： 華府1號(hào)電梯洋房105-135平米，丹桂香堤雙拼別墅160-260平米，淦河茶韻雙拼別墅150-230平米 戶

數(shù)： 總共 6500 戶

建筑類型： 精裝洋房、毛坯洋房

物業(yè)類別： 普通住宅,別墅

建筑面積： 870000平方米

容積率： 1 占地面積： 800000平方米

綠化率： 40%

戶型面積： 華府1號(hào)電梯洋房105-135平米，丹桂香堤雙拼別墅160-260平米，淦河茶韻雙拼別墅150-230平米

開(kāi)發(fā)商：咸寧碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

樓盤特色：旅游地產(chǎn),品牌地產(chǎn),城市豪宅,水景住宅,投資地產(chǎn)

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之處分析：

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長(zhǎng)安大道北端，是南山商圈的組成部分。項(xiàng)目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業(yè)區(qū)、咸寧高中等城市配套距項(xiàng)目?jī)H數(shù)百米。緊鄰人民醫(yī)院、市政機(jī)構(gòu)和銀行系統(tǒng)。項(xiàng)目引入楓丹公交車，同時(shí)周邊更有2、6、10路公交車貫通。

咸寧碧桂園山水兼得，自然環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目被淦河以“川”字形環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨(dú)特濱河景觀；同時(shí)緊鄰城市綠肺雙龍山、孝子山，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長(zhǎng)水岸，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

咸寧碧桂園整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤?？傄?guī)劃約1168畝，項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)約600畝。產(chǎn)品規(guī)劃有花園美墅(雙拼)、親鄰美墅(聯(lián)體)和優(yōu)雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區(qū)是咸寧市第一個(gè)大規(guī)模中央別墅居住區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)為極具陽(yáng)光感的地中海風(fēng)格，并結(jié)合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內(nèi)，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。

咸寧碧桂園同時(shí)規(guī)劃有社區(qū)文化廣場(chǎng)、80000㎡社區(qū)人工湖，超過(guò)6000㎡鳳凰商業(yè)街、大型會(huì)所、休閑濱水公園等多項(xiàng)配套設(shè)施，并由碧桂園集團(tuán)提供先進(jìn)的五星級(jí)酒店式物業(yè)管理服務(wù)。09年又投巨資打造咸寧市首家600米濱河5層立體園林景觀。優(yōu)秀的人文環(huán)境贏得了包括咸寧、武漢、廣州、深圳客戶的一致認(rèn)可。

錦繡城

基本情況：

建筑類型： 板樓,超高層

產(chǎn)權(quán)年限： 70年

物業(yè)類別： 普通住宅,公寓

產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房

建筑面積： 147845平方米

容積率： 4.5

占地面積： 29649平方米

綠化率： 35.7% 總戶數(shù)：1276 戶型面積： 90-120平米

道路交通：1路、3路、6路、8路、9路公交 開(kāi)發(fā)商：湖北遠(yuǎn)升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤特色：投資地產(chǎn)

商業(yè)配套：人民廣場(chǎng)、商場(chǎng)頂層有空中花園 內(nèi)部配套：商務(wù)會(huì)所、菜場(chǎng)、咖啡館等。

車位數(shù)： 686 車位配比： 2:1 車庫(kù)配置： 地下車庫(kù)和地上車庫(kù)。周邊商業(yè)：中商百貨、華潤(rùn)蔬果

周邊公園：商場(chǎng)頂層有空中花園、人民廣場(chǎng) 周邊醫(yī)院：附屬醫(yī)院、市婦幼保健院

周邊學(xué)校：交通幼兒園、實(shí)驗(yàn)中小學(xué)、鄂南高級(jí)中學(xué)、湖北科技學(xué)院 周邊交通：1路、3路、8路、9路公交。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之處分析：

錦繡城位于咸寧的主要交通要道-――咸寧大道128號(hào)，也是咸寧的第一條迎賓大道市國(guó)土局對(duì)面，本區(qū)域?qū)儆谙虒幍腃BD中心，集中了大量的商務(wù)、金融、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)和商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好的環(huán)境。錦繡城交周邊高校林立：咸寧最好的高中--鄂南高級(jí)中學(xué)、湖北科技學(xué)院、規(guī)劃的市重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)中小學(xué)都在附近。錦繡城東至賀勝路；南至咸寧大道，西至淦河大道，北至銀泉大道，從武漢到咸寧的城際鐵路站離這也很近。錦繡城，是目前咸寧第一高層住宅，百米超高建筑，絕對(duì)的地標(biāo)建筑！

錦繡城總占地面積40余畝，總建筑面積近15萬(wàn)方，小區(qū)總共由4棟24層和3棟32層高樓組成，綠化率達(dá)35%以上，整個(gè)小區(qū)的地下一層全部為車庫(kù)！錦繡城1、2、3、4棟1-3層為大型商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)—華潤(rùn)蘇果超市。錦繡城在景觀規(guī)劃上，強(qiáng)調(diào)“師法自然，天人合一”，處處都考慮到人與自然景觀的相融共生。小區(qū)建筑圍繞中心公共綠地和水面景觀布置，形成有韻律感的建筑形態(tài)，在中心區(qū)布置了大片綠地、樹(shù)陣和廣場(chǎng)，是小區(qū)居民戶外活動(dòng)及交流的舞臺(tái)，成為小區(qū)的大客廳。

小區(qū)瀝青道路――高品質(zhì)小區(qū)的房子

新風(fēng)系統(tǒng)――會(huì)呼吸的房子

小區(qū)分戶式太陽(yáng)能供熱系統(tǒng)――24小時(shí)有熱水的房子

緊鄰咸寧大道主干道，政務(wù)中心，地段佳――核心商務(wù)區(qū)的房子

智能化系統(tǒng)(閉路監(jiān)控、可視對(duì)講、門禁一卡通、周界防范報(bào)警等)――安全的房子

較差典型：

中央城：

基本情況：

建筑類型： 超高層

產(chǎn)權(quán)年限： 70年

物業(yè)類別： 普通住宅,寫字樓,建筑綜合體

產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房

建筑面積： 296773平方米

容積率： 4.9

占地面積： 60106平方米

綠化率： 30% 總

戶

數(shù)：1096 戶型面積： 90-170平米

道路交通：8路、9路公交

投資商：湖北佳辰投資有限公司 開(kāi)發(fā)商：湖北佳辰投資有限公司

物業(yè)公司：湖北佳和物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司 物業(yè)費(fèi)：1.3元/月/平米

樓盤特色：水景住宅,觀景居所

售樓地址： 咸寧大道與濱河西街交接處

開(kāi)工時(shí)間： 2008年08月08日

竣工時(shí)間：2010年12月08日 開(kāi)盤時(shí)間： 2009年11月

均價(jià)：3900元/平米 折扣價(jià)格： 一次性94折，按揭98折

付款方式：銀行按揭貸款、公積金貸款、一次性付款

內(nèi)部配套：中原帝一棋、華中大花園、空中游泳池、空中網(wǎng)球場(chǎng)、飛龍瀑布、淦河音樂(lè)噴泉、水幕電影，以及中央景觀橋

周邊交通：8路、9路公交，k3可到達(dá)項(xiàng)目

項(xiàng)目劣勢(shì)之處分析：

項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不齊全，容積率4.9％過(guò)高，綠化率30%，環(huán)境舒適度較差，缺少停車位，限制了入住人群，并且周邊沒(méi)有醫(yī)院和大型超市及商業(yè)街區(qū)。

航天山河泉

基本情況：

建筑類型： 多層

產(chǎn)權(quán)年限： 70年

物業(yè)類別： 別墅

建筑面積： 45004.1平方米

容積率： 0.59

占地面積： 76125.71平方米

綠化率： 35% 總戶數(shù)：180 道路交通：1路、K4 投資商：中國(guó)航天三江集團(tuán)

項(xiàng)目劣勢(shì)之處分析：

在咸寧這個(gè)三線城市，經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，購(gòu)買豪華別墅的人群范圍較小，面向人群小，市場(chǎng)購(gòu)買力不足，定位不適宜當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商致力于吸引武漢、南昌等大城市的富人，但實(shí)際上該處往武漢的交通尚不夠便利，距離咸寧高鐵站很遠(yuǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到半個(gè)小時(shí)到達(dá)武漢的宣傳語(yǔ)，社區(qū)配套設(shè)施不夠完善，缺少學(xué)校，停車位缺乏。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告范本（精選）

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告范本

編制部門：

參加部門：

編制日期：年月日

目錄

一、項(xiàng)目整體管理綜述...................1

二、進(jìn)度管理（要點(diǎn)）...................1

三、質(zhì)量管理（要點(diǎn)）...................1

四、工程成本管理....................2

五、采購(gòu)管理（主要數(shù)據(jù)來(lái)源合同執(zhí)行評(píng)估意見(jiàn)表）................2

六、營(yíng)銷管理（要點(diǎn)）...................2

七、設(shè)計(jì)管理（要點(diǎn)）...................3

八、資金和風(fēng)險(xiǎn)管理.......................3

九、客戶報(bào)事處理（要點(diǎn)）..................3

十、產(chǎn)品成品保護(hù)意識(shí)和評(píng)價(jià)（要點(diǎn)）...................3一、項(xiàng)目整體管理綜述

二、進(jìn)度管理（要點(diǎn)）

1.項(xiàng)目總體計(jì)劃性如何；

2.工程部對(duì)項(xiàng)目控制節(jié)點(diǎn)計(jì)劃中工程部分的完成狀況；

3.工程部對(duì)計(jì)劃調(diào)整的應(yīng)變能力和糾偏能力，體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的控制性鑒于外界諸多因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，如項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)滯后的情況，工程部是否及時(shí)有效地對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，做出相應(yīng)補(bǔ)救措施和方法；

4.在后期配套的綜合管線施工中，工程部是否發(fā)揮綜合的協(xié)調(diào)職能，確?？⒐るA段的各項(xiàng)工種能有計(jì)劃、按步驟順利地進(jìn)行；

三、質(zhì)量管理（要點(diǎn)）

1.工程部在施工過(guò)程中對(duì)質(zhì)量問(wèn)題是否建立質(zhì)量保證和監(jiān)督機(jī)制，對(duì)施工產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行有效地控制；

2.工程部是否有質(zhì)量成品保護(hù)具體的措施，且落實(shí)到相應(yīng)的責(zé)任人；

3.工程部是否重視來(lái)自于各方的質(zhì)量投訴，及時(shí)彌補(bǔ)欠缺；

4.質(zhì)量目標(biāo)包括以下內(nèi)容：

1）建筑結(jié)構(gòu)工程，基坑圍護(hù)方案及施工，一般裝飾工程、公共部位及樣板房、全裝修房等精裝飾工程，安裝工程，門窗工程，消防工程，電梯工程，智能化及有線電視等弱電集成工程，水、電、煤、通信等配套工程，小區(qū)景觀綠化工程（設(shè)計(jì)和施工效果）；

2）入住客戶的投訴和反映；

3）政府部門對(duì)小區(qū)的竣工質(zhì)量綜合評(píng)定。

四、工程成本管理

1.預(yù)決算差額評(píng)估，已結(jié)算項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，是否按照原定預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格控制，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；

2.成本的合理性及項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程的控制效果分析；

3.配套宏觀管理及方案征詢方面，能否把握好總體配套成本投資控制，是否有明顯經(jīng)濟(jì)效應(yīng)產(chǎn)生；

4.成本控制指標(biāo)包括：

1）項(xiàng)目的前期成本

2）基礎(chǔ)（配套）設(shè)施費(fèi)成本

3）項(xiàng)目的建筑安裝成本

4）配套設(shè)施（公建）費(fèi)成本

5）間接開(kāi)發(fā)費(fèi)（項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理費(fèi)用等）

五、采購(gòu)管理（主要數(shù)據(jù)來(lái)源合同執(zhí)行評(píng)估意見(jiàn)表）

六、營(yíng)銷管理（要點(diǎn)）

1.營(yíng)銷方面是否按照預(yù)先定位，完成既定目標(biāo)；

2.產(chǎn)品定位是否合理，價(jià)格定位是否符合市場(chǎng)走勢(shì)；

3.產(chǎn)品的客戶定位方向是否準(zhǔn)確，并且達(dá)到預(yù)定的要求；

4.產(chǎn)品銷售是否在一定的時(shí)間內(nèi)，完成計(jì)劃銷售階段百分比；

5.預(yù)計(jì)贏利目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)。

七、設(shè)計(jì)管理（要點(diǎn)）

1.項(xiàng)目在總體規(guī)劃、前期、配套征詢方面，有否值得各項(xiàng)目借鑒和共享的經(jīng)驗(yàn)；

2.項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)合理性；

3.前期、配套征詢方案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性；

4.項(xiàng)目的前期和配套征詢的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)；

5.通過(guò)項(xiàng)目前期和配套征詢工作是否產(chǎn)生明顯的經(jīng)濟(jì)效益；

6.針對(duì)建成小區(qū)總體印象和感覺(jué)，如：

（1）立面效果；

（2）房型布置；

（3）使用功能；

（4）小區(qū)綠化景觀效果；

（5）樣板房、全裝修房、會(huì)所和設(shè)施等裝飾效果。

八、資金和風(fēng)險(xiǎn)管理

九、客戶報(bào)事處理（要點(diǎn)）

1.針對(duì)小區(qū)客戶投訴，是否能體現(xiàn)出強(qiáng)烈責(zé)任心，盡自身最大努力，滿足客戶的需求；

2.分析客戶投訴的問(wèn)題的原因；

3.如何從使用功能上去滿足客戶的要求；

4.如何從施工質(zhì)量上去滿足客戶的要求。

十、產(chǎn)品成品保護(hù)意識(shí)和評(píng)價(jià)（要點(diǎn)）

1.對(duì)于已經(jīng)完成的產(chǎn)品，是否有良好的愛(ài)惜保護(hù)意識(shí)，并落實(shí)具體措施，貫徹于始終；

2.樓盤的內(nèi)、外墻色面；

3.公共走道的精裝修部分；

4.安裝好的門、窗、電梯；

5.售樓處、樣板房、全裝修房；

6.小區(qū)景觀、綠化。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的重點(diǎn)是工程概況和工程污染源分析,區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀與建筑場(chǎng)地調(diào)查評(píng)價(jià),生態(tài)環(huán)境適宜性分析.工程概況和工程污染源分析大家都很熟,就不介紹.下面介紹后面兩個(gè)問(wèn)題.(一)區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀與建筑場(chǎng)地調(diào)查評(píng)價(jià)

1,區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查的重點(diǎn)是查明對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有影響的污染源,主要是這幾方面:交通噪聲和設(shè)備噪聲,微波發(fā)射塔、高壓線,變電站等電磁污染,周邊一些影響較大的工業(yè)污染源,餐飲業(yè)油煙和歌廳的噪聲.2,建筑場(chǎng)地調(diào)查評(píng)價(jià)(1)建設(shè)場(chǎng)地調(diào)查隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,場(chǎng)地性質(zhì)的變更越來(lái)越頻繁.一些原有的工業(yè)用地將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼』蚱渌玫?在不加處置的情況下,過(guò)去的工業(yè)用地,特別是已污染的工業(yè)用地在轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼〉葘?duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高的用地時(shí),則可能會(huì)對(duì)未來(lái)居住人群的健康產(chǎn)生不良影響.(2004年6月1日正式發(fā)布關(guān)于切實(shí)做好企業(yè)搬遷過(guò)程中環(huán)境污染防治工作的通知).場(chǎng)地調(diào)查一般分三步

第一步污染識(shí)別現(xiàn)場(chǎng)踏勘訪問(wèn),歷史資料分析,官方記錄及有關(guān)許可證的收集,地質(zhì)與水文地質(zhì)資料調(diào)研.第二步樣品采集和分析根據(jù)第一步污染識(shí)別后確定的可疑的污染類型和污染源判斷、擬定采樣方法,頻次,采樣布點(diǎn)、確定樣品分析項(xiàng)目,進(jìn)行分析測(cè)試.(2)污染土壤治理技術(shù)

第一類,限制土壤污染遷移有垂直與水平隔離層和表層覆蓋

第二類,固化或穩(wěn)定主要是將有關(guān)固化劑拌入土壤或采用水泥等固化污染土壤.第三類,土壤中污染物分離,提取和處置技術(shù)這一方法費(fèi)用昂貴.(3)措施分析根據(jù)場(chǎng)區(qū)內(nèi)土壤污染的狀況,在開(kāi)發(fā)建設(shè)中結(jié)合該地區(qū)未來(lái)土地利用開(kāi)發(fā)和規(guī)劃布局、采用表層覆蓋,清挖污染土壤或與景觀改造相結(jié)合的辦法.如用作道路時(shí),可結(jié)合道路建設(shè)用水泥覆蓋;由于地下空間建設(shè)時(shí),可將挖出的污染土壤用于在小區(qū)內(nèi)填埋造景,污染土壤的上部和下部均應(yīng)進(jìn)行防滲處理,并在上部種植草皮,作為小區(qū)綠色景觀的一部分,或者選擇某一合適的綠化隔離帶進(jìn)行填埋,并作必要的防滲措施.該方法既可控制土壤污染對(duì)人體健康及地下水的影響、同時(shí)成本也相對(duì)較低.(二)景觀生態(tài)環(huán)境影響分析包括三項(xiàng)內(nèi)容

1,景觀環(huán)境可接受性分析景觀環(huán)境現(xiàn)狀描述開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)性

2,陽(yáng)光照射適度性分析光遮擋光污染

3,高層建筑局地風(fēng)影響分析高層建筑附近的渦流成因及不良影響分析高層建筑高風(fēng)速區(qū)分布及影響

第四篇：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

姓名: 班級(jí)： 專業(yè)：建筑工程技術(shù) 學(xué)號(hào)：

怡若夢(mèng) ******** ********** 1

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

項(xiàng) 目 名 稱：寧德蕉城區(qū)新華街31 號(hào)地上建筑物 及附屬物等進(jìn)行估價(jià) 受 托 估 價(jià) 單 位：福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司

估 價(jià) 人 員：劉海教 吳寧

委 托 估 價(jià) 方：福建閩東電力股份有限公司

估 價(jià) 日 期：2009年12月26日

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)：寧焦房銅評(píng)（2010）3004號(hào)

目

錄

一、封面........................二、目錄.......................三、致委托方函..................四、估價(jià)師聲明..................五、估價(jià)的假設(shè)和限制條件........六、《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》.......七、《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》

（評(píng)估機(jī)構(gòu)留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建閩東電力股份有限公司：

我公司受貴方委托，于2009 年12 月26 日對(duì)坐落于寧德市蕉城區(qū)新華街31 號(hào)進(jìn)行了實(shí)地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查，本著“公開(kāi)、公平、公正”的原則，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和估價(jià)規(guī)范，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，作為房產(chǎn)交易價(jià)值鑒定的參考依據(jù)。

采用成本法分析計(jì)算，評(píng)估工作已完成，現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年12 月26 日，委估房產(chǎn)包括土地價(jià)格（建筑總面積3764.83平方米）評(píng)估價(jià)值為人民幣：1026.33 萬(wàn)元（其中含土地價(jià)值244.86 萬(wàn)元）。

人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬(wàn)叁仟叁佰元整。

福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 價(jià) 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。

7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。

8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。

9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。

房地產(chǎn)估價(jià)師：劉

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使用不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。

3、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)2009年12月26日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。

4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見(jiàn)，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。

5、本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相

應(yīng)調(diào)整。

6、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

7、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒(méi)有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒(méi)有缺損。

8、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。

9、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。

福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：

委托單位：福建閩東電力股份有限公司

單位地址：寧德市蕉城區(qū)環(huán)城路143號(hào)華隆大廈8~10層

二、估價(jià)方：

估價(jià)機(jī)構(gòu)：福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司

單位地址：福建省福州市湖東路152號(hào)中山大廈b座11層 法定代表人: 王 永 忠

三、估價(jià)對(duì)象概況：

1、權(quán)屬狀況：

委估房產(chǎn)所有人為：福建閩東電力股份有限公司，房屋所有權(quán)

證號(hào)為：寧德市房權(quán)證蕉城區(qū)字第01-0021506 號(hào)，土地使用證號(hào)為：寧德用(2003)字第A00977 號(hào)，土地使用權(quán)類型

為出讓，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為1719.54平方米，土地使用權(quán)終止日期為2029 年6 月30 日。

2、房產(chǎn)現(xiàn)狀與環(huán)境 ：

委估房產(chǎn)坐落于寧德蕉城區(qū)新華街31 號(hào)，委估房產(chǎn)為1 幢 三～五層沿街營(yíng)業(yè)樓，鋼混結(jié)構(gòu)，于1988 年建成，房產(chǎn)總建筑面積為3764.83平方米。委估房產(chǎn)周圍環(huán)境較好，公共配套設(shè)施較好。委估房產(chǎn)前外墻瓷磚墻面，后外墻為水刷石墻面，內(nèi)墻為混合砂漿抹面涂料墻面，一層全玻門，鋁合金窗，大理石和瓷磚地面。二層為飯店，26 個(gè)裝飾房間，高檔裝修。整幢樓水電暖等設(shè)施齊全，成新率70％。

3、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：

估價(jià)對(duì)象地處寧德蕉城商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)二級(jí)地段，座落 于寧德蕉城區(qū)新華街以西，北鄰新村東路，西鄰中心路。該區(qū)域位置屬城區(qū)商住較好地段，交通便捷，公共配套設(shè)施齊全。

四、估價(jià)目的：

作為確定委估房產(chǎn)交易價(jià)值而提供參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、價(jià)值定義：

本次估價(jià)價(jià)值是在房地產(chǎn)市場(chǎng)正常情況下估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)

市場(chǎng) 價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)：

1、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

2、國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。

3、委托方提供的有關(guān)資料。

4、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

八、估價(jià)原則：

本評(píng)估報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。

（一）合法原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

（二）最高最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

（三）替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)值。類似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。

（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)值或價(jià)值。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間點(diǎn)。

（五）公平原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。

九、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的和房產(chǎn)的具體情況，本報(bào)告采用成本法進(jìn)行估 10

價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果：

我公司根據(jù)評(píng)估目的，按照法定估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)方法綜合

確定委估房產(chǎn)價(jià)值為人民幣：1026.33 萬(wàn)元（其中含土地價(jià)值244.86萬(wàn)元），評(píng)估單價(jià)為2726.10 元／平方米。人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬(wàn)叁仟叁佰元整。

十一、估價(jià)人員：

項(xiàng)目參與人（估價(jià)師）：劉海教 吳寧 技術(shù)負(fù)責(zé)人審簽:

十二、估價(jià)作業(yè)日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料。

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。

3、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）。

4、注冊(cè)估價(jià)師資格證書（復(fù)印件）。

5、各房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格明細(xì)表：

估價(jià)測(cè)算過(guò)程：

一、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的和房產(chǎn)的具體情況，采用成本法進(jìn)行估價(jià)，采用

市場(chǎng)法進(jìn)行調(diào)整。

二、估價(jià)測(cè)算：如表1 和表2：

三、估價(jià)結(jié)果確定：

根據(jù)以上計(jì)算,最后確定委估房產(chǎn)在估價(jià)基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)格為

人民幣：1026.33 萬(wàn)元。

估價(jià)金額人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬(wàn)叁仟叁佰元整。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作提綱

附件1：房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作提綱

1． 上海市場(chǎng)分析

1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

1.2政策面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

2． 寶山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 歷史情況

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程及概況（2002-2005年需求，供給，價(jià)格，趨勢(shì)，政策影響等）

2.2歷年年供應(yīng)量、總成交量，成交價(jià)格等（2002－2005年）當(dāng)前情況

2.3 消費(fèi)群體構(gòu)成及演變分析

2.4當(dāng)前市場(chǎng)供求狀況

2.5市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)情況

2.6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)演變預(yù)測(cè)

2.7宏觀政策影響分析

2.8各環(huán)線及交通影響

2.9未來(lái)市場(chǎng)總體預(yù)測(cè)（供應(yīng)，需求，均價(jià)等趨勢(shì)，宏觀/政府政策的影響等）

3． 項(xiàng)目周邊區(qū)域概況及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析

3.1周邊市場(chǎng)概況及變化－市場(chǎng)供求，均價(jià)

3.2市場(chǎng)未來(lái)5年預(yù)測(cè)－供求，價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)

3.3項(xiàng)目周邊配套設(shè)施研究(交通，學(xué)校，醫(yī)院等)

3.4項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析（最近的、可比的至少5個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤，位置，開(kāi)發(fā)量、物業(yè)類型、價(jià)格，設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)進(jìn)度－細(xì)分市場(chǎng)優(yōu)劣分析）

3.5 競(jìng)爭(zhēng)分析預(yù)測(cè)

4． 項(xiàng)目分析

4.1項(xiàng)目建筑、景觀規(guī)劃、社區(qū)配套評(píng)估

4.2產(chǎn)品系列競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

4.3銷售價(jià)格的評(píng)估

4.4客戶分析（初步客源分析、潛在客戶描述、客戶需求）

4.5營(yíng)銷策略評(píng)估

4.6 項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值預(yù)測(cè)