第一篇：如何做好設(shè)備保養(yǎng)工作

如何做好設(shè)備保養(yǎng)工作

設(shè)備管理工作是物業(yè)工程部各項物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)。設(shè)備保養(yǎng)是防患于未然，維護保養(yǎng)工作做得好，設(shè)備不但能正常運作，還可以減少設(shè)備故障及修理次數(shù)。延長設(shè)備的使用壽命。一：勤巡查

每個樓棟的公區(qū)都按裝有不少的照明，每天的人流都很大，長明燈是最普遍的現(xiàn)象，除了聲光控開關(guān)以外還有手動開關(guān)控制照明，就要求工作人員在巡檢的時候多留意，發(fā)現(xiàn)有長明燈要及時關(guān)閉，不但節(jié)約了能源，也可以延長燈具的使用壽命?？词且患黄鹧鄣男∈?，從長時間來算，即減少了浪費，又提高了效益。二：多動手

設(shè)備運行出現(xiàn)異常，會從聲音、溫度、振動等方面體現(xiàn)出和正常運行不一樣的地方。這就要求我們的工作人員在設(shè)備運行的時候，經(jīng)常的要用專用檢測工具或采取人體的感官對運行中的設(shè)備進行”聽、摸、看、聞’的方式對重點部位進行檢查，對設(shè)備的運行做出是否出現(xiàn)問題的判斷。及時的發(fā)現(xiàn)問題才能將故障消除在萌芽狀態(tài)。三：多保養(yǎng)

設(shè)備有它自身的使用周期，運行一段時間就需要進行保養(yǎng)維護，設(shè)備的潤滑是設(shè)備維護保養(yǎng)的重要手段，定期對設(shè)備加油，檢查軸承的油量，油質(zhì)，發(fā)現(xiàn)不合格及時更換，確保設(shè)備潤滑保證設(shè)備的正常運行。四：提高素質(zhì)，為維護保養(yǎng)提供保障

員工的思想觀念和技術(shù)素質(zhì)在設(shè)備的維護保養(yǎng)工作中起到非常關(guān)鍵的作用。轉(zhuǎn)變設(shè)備不壞就不修的觀念，杜絕維護保養(yǎng)不細致做無用功和返工的現(xiàn)象，堅持不斷的對設(shè)備隱患和設(shè)備缺陷等問題展開一查到底，問題不處理徹底不放手的態(tài)度。同時經(jīng)常進行崗位實操練兵，對工程人員進行理論培訓(xùn)。

做好這些具體工作使設(shè)備保養(yǎng)的工作經(jīng)?；?，制度化。就可以減少設(shè)備的故障率，提高設(shè)備的使用周期和使用時間。

第二篇：如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護保養(yǎng)工作

如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護保養(yǎng)工作

一、調(diào)動員工的積極性

1、加強員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并適當(dāng)更換工種，逐步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。這種榮譽、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。

2、合理用人，要用員工所長，嚴格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。

3、定期考核考績，嚴格獎懲。要多用表揚，表揚是最有效、最經(jīng)濟、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。不可忘記這一條原則。

4、主張團體與團體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。在團體內(nèi)部強調(diào)協(xié)助。

5、部門把任務(wù)下達到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。每個成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個人關(guān)心小組。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。

6、對各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標而負其責(zé)。

7、要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的不足之處，同時也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動各種不同觀點、不同才能、不同個性人的積極性。

二、制定預(yù)防性維修計劃

工程部要制定預(yù)防性維修計劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。具體做法為∶

1、建立設(shè)備檔案資料卡

將大廈內(nèi)所有必須進入維護計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表格。

2、編制設(shè)備計劃維護總表

將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護總表中，并制定出設(shè)備維護保養(yǎng)計劃一覽表。

3、發(fā)出維護保養(yǎng)指令卡

維護保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計劃維護總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排，按時間向員工發(fā)出的。發(fā)出指令單時應(yīng)注意∶

①、按編號發(fā)出，按編號交收入檔。

②、任務(wù)要明確，盡可能寫明標準要求。

③、要列出完成任務(wù)所需的工具儀器、備件、材料及油號等。

4、維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查

維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上工作記錄，包括所用時間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。

三、落實設(shè)備巡回檢查

大廈的設(shè)備分布在大廈的每一角落，工程部除按計劃進行維護保養(yǎng)外，還要安排員工巡查?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異常，要摸設(shè)備溫升如何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加強員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費用。

四、設(shè)備及資料的建檔

設(shè)備及資料的建檔工作，是大廈搞好工程管理的一項十分重要的工作，其理由是：

1、建檔是匯集和積累設(shè)備運行狀態(tài)的最基本工作。

2、檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進措施的資料來源。

3、研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律，增加對設(shè)備的認識和了解，提高維修和管理水平。

4、檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。

5、檔案也是大廈內(nèi)每一臺設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。

6、設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護保養(yǎng)要點，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項。認真詳細做好工作，將對今后的故障維修、制定設(shè)備的預(yù)防性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。

五、能源控制管理

大廈的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項經(jīng)常性的工作，潛力較大。節(jié)能主要靠加強管理來達到，而不是靠削減對客人的供應(yīng)。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大廈是提供客人享受的場所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標準。

大廈能源控制管理應(yīng)從如下幾個方面入手：

1、使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機能和狀態(tài)

譬如，大廈的空調(diào)機組、新風(fēng)機組及風(fēng)機盤管等設(shè)施在使用一段時間后，熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會降低能源的利用率。及時地對設(shè)備進行檢查和清洗是十分必要的。

另外，風(fēng)機的皮帶磨損、拉伸等也會使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能效比。

2、更新耗能大的設(shè)備

對于一些過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的設(shè)備能節(jié)省多少錢，面不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。應(yīng)著重結(jié)算時的盈虧，而不是最初成本。

3、保持建筑物完好，防止不必要的滲漏

通常有些玻璃破損了，不能及時進行修補，這無疑是能源的極大浪費。在美國大廈，窗戶除雙層玻璃保溫外，甚至還要依靠窗簾進行保暖。

4、確保保溫層完好

如冷凍水管、熱水管如保溫不好，將會造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費。特別是冷凍水管還會形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，造成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水溫度，將生活熱水控制在60°Ｃ以下，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。

5、合理的安排運行

譬如變壓器，通常應(yīng)工作在60％－100％的負載情況下，工作效率最高，然而，目前大廈配置的變壓器通常為多臺，而且通常容量較大。如果，每臺變壓器負荷均不足時，完全要以停用一二臺變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。

再譬如，會議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時不應(yīng)開空調(diào)，只提供通風(fēng)，而在舉活動前一個小時，打開空調(diào)，確保客人的需求，結(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了，這也能節(jié)約許多能源。

6、準時抄表，監(jiān)視能源消耗

有些漏水，平時較難覺察，如水池漏水，空調(diào)機盤管漏水，因此，要定時抄錄水、電、煤氣的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。

7、盡可能讓機器滿負荷工作

如洗衣脫水機、烘干機、洗碗機等。這些設(shè)備在滿負荷的情況下工作，最省電、省水、省時、效率也最高。在低負荷下，是絕對不經(jīng)濟的。

8、采用先進的技術(shù)和管理設(shè)備

如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。

六、安全生產(chǎn)管理

大廈里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災(zāi)，如鍋爐會發(fā)生爆炸，電梯亦會傷人，還有許多高壓容器，及高速運轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對人身安全帶來威脅。因此，大廈設(shè)備運行管理，要抓安全第一。

從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作：

1、設(shè)立安全管理組織。

2、進行安全教育及訓(xùn)練。

3、定期或不定期實施安全檢查。

4、事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。

5、調(diào)查分析結(jié)果的保存。

6、經(jīng)常保持安全的工作場所。

7、提高工作人員對安全教育的興趣。

8、制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。

9、負責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。

七、工程部日常管理工作內(nèi)容

1、消防安全管理

2、設(shè)備運行管理

3、計劃性維修管理

4、安全生產(chǎn)管理

5、節(jié)能運行管理

6、設(shè)備、資料建檔及管理

第三篇：如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護保養(yǎng)工作

重慶凰城物業(yè)有限責(zé)任公司

如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護保養(yǎng)工作

一、調(diào)動員工的積極性

1、加強員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并適當(dāng)更換工種，逐步 實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。這種榮譽、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。

2、合理用人，要用員工所長，嚴格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。

3、定期考核考績，嚴格獎懲。要多用表揚，表揚是最有效、最經(jīng)濟、或許 是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。不可忘記這一條原則。

4、主張團體與團體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。在團體內(nèi)部 強調(diào)協(xié)助;

5、部門把任務(wù)下達到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。每

個成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣 可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎勵制度，把 個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個人關(guān)心小組。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。

6、對各班組應(yīng)一視同仁，電工、土建工都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標而負其責(zé)。

7、要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的 不足之處，同時也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動各種不同觀點、不同才能、不同個性人的積極性。

二、制定預(yù)防性維修計劃

工程部要制定預(yù)防性維修計劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。具體做法為∶

1、建立設(shè)備檔案資料卡

將大廈內(nèi)所有必須進入維護計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案 登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表

重慶凰城物業(yè)有限責(zé)任公司

格。

2、編制設(shè)備計劃維護總表

將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護總表中，并制定出年

度設(shè)備維護保養(yǎng)計劃一覽表。

3、發(fā)出維護保養(yǎng)指令卡

維護保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計劃維護總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排，按時間向員工發(fā)出的。發(fā)出指令單時應(yīng)注意∶ ①、按編號發(fā)出，按編號交收入檔。②、任務(wù)要明確，盡可能寫明標準要求。

③、要列出完成任務(wù)所需的工具儀器、備件、材料及油號等。

4、維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查

維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上工作記錄，包括所用時間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。

三、落實設(shè)備巡回檢查

小區(qū)的設(shè)備分布在小區(qū)的每一角落，工程部除按計劃進行維護保養(yǎng)外，還要安排員工巡查?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動，要看計

量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異常，要摸設(shè)備溫升如何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加強員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費用。

四、設(shè)備及資料的建檔

設(shè)備及資料的建檔工作，是大廈搞好工程管理的一項十分重要的工作，其理由是：

1、建檔是匯集和積累設(shè)備運行狀態(tài)的最基本工作。

重慶凰城物業(yè)有限責(zé)任公司

2、檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進措施的資料來源。

3、研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律，增加對設(shè)備的認識和了解，提高維

修和管理水平。

4、檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。

5、檔案也是大廈內(nèi)每一臺設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。

6、設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供應(yīng)

商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護保養(yǎng)要點，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項。認真詳細做好工作，將對今后的故障維修、制定設(shè)備的預(yù)防性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。

五、能源控制管理

大廈的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項經(jīng)常性的工作，潛力較大。節(jié)能主要 靠加強管理來達到，而不是靠削減對客人的供應(yīng)。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，小區(qū)是提供業(yè)主享受的場所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標準。小區(qū)能源控制管理應(yīng)從如下幾個方面入手：

1、使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機能和狀態(tài)

譬如，辦公樓的空調(diào)機組、新風(fēng)機組及風(fēng)機盤管等設(shè)施在使用一段時間后，熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會降低能源的利用率。及時地對設(shè)備進行檢查和清洗是十分必要的。另外，風(fēng)機的皮帶磨損、拉伸等也會使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能效比。

2、更新耗能大的設(shè)備 對于一些過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的設(shè)備能節(jié)省多少錢，面不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。應(yīng)著重結(jié)算時的盈虧，而不是最初成本。

3、保持建筑物完好，防止不必要的滲漏通常有些玻璃破損了，不能及時進行修補，這無疑是能源的極大浪費。窗戶除雙層玻璃保溫外，甚至還要依靠窗簾進行保暖。

4、確保保溫層完好

如冷凍水管、熱水管如保溫不好，將會造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪

重慶凰城物業(yè)有限責(zé)任公司

費。特別是冷凍水管還會形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，造成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水溫度，將生活熱水控制在 60°Ｃ以下，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。

5、合理的安排運行 譬如變壓器，通常應(yīng)工作在

60％－100％的負載情況下，工作效率最高，然而，目前小區(qū)配置的變壓器通常為多臺，而且通常容量較大。如果，每臺變壓器負荷均不足時，完全要以停用一二臺變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。

提供通風(fēng)，而在舉活動前一個小時，打開空調(diào)，確?？腿说男枨螅Y(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了，這也能節(jié)約許多能源。

6、準時抄表，監(jiān)視能源消耗

有些漏水，平時較難覺察，如水池漏水，空調(diào)機盤管漏水，因此，要定時抄錄水、電、煤氣的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。

7、盡可能讓機器滿負荷工作

設(shè)備在滿負荷的情況下工作，最省電、省水、省時、效率也最高。在低負荷下，是絕對不經(jīng)濟的。

8、采用先進的技術(shù)和管理設(shè)備

如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、水龍頭，能量回收裝置等。

六、安全生產(chǎn)管理

小區(qū)里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災(zāi)，如鍋爐會發(fā)生爆炸，電梯亦會傷人，還有許多高壓容器，及高速運轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對人身安全帶來威脅。因此，小區(qū)設(shè)備運行管理，要抓安全第一。從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作：

1、設(shè)立安全管理組織。

2、進行安全教育及訓(xùn)練。

3、定期或不定期實施安全檢查。

4、事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。

5、調(diào)查分析結(jié)果的保存。

重慶凰城物業(yè)有限責(zé)任公司

6、經(jīng)常保持安全的工作場所。

7、提高工作人員對安全教育的興趣。

8、制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。

9、負責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。

七、工程部日常管理工作內(nèi)容

1、消防安全管理

2、設(shè)備運行管理

3、計劃性維修管理

4、安全生產(chǎn)管理

5、節(jié)能運行管理

6、設(shè)備、資料建檔及管理

第四篇：如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護保養(yǎng)工作

如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護保養(yǎng)工作

一、調(diào)動員工的積極性

1、加強員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并適當(dāng)更換工種，逐步 實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪 感。這種榮譽、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。

2、合理用人，要用員工所長，嚴格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。

3、定期考核考績，嚴格獎懲。要多用表揚，表揚是最有效、最經(jīng)濟、或許 是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。不可忘記這一條原則。

4、主張團體與團體之間開展競賽不太主張個人之間的競爭。在團體內(nèi)部強調(diào)協(xié)助。

5、部門把任務(wù)下達到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。每 個成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之 間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng) 一起來，小組關(guān)心部門，個人關(guān)心小組。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。

6、對各班組應(yīng)一視同仁，電工、水工都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標而負其責(zé)。

7、要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的 不足之處，同時也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動各種不同觀點不同才能、不同個性人的積極性。

二、制定預(yù)防性維修計劃 工程部要制定預(yù)防性維修計劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。具體做法 為∶

1、建立設(shè)備檔案資料卡

2、編制設(shè)備計劃維護總表 將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護總表中，并制定出年 度設(shè)備維護保養(yǎng)計劃一覽表。

3、維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上工作記錄，包括所用時間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。主管要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。

三、落實設(shè)備巡回檢查 大廈的設(shè)備分 布在社區(qū)的每一角落，工程部除按計劃進行維護保養(yǎng)外，還要 安排員工巡查。可根據(jù)不同的設(shè)備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。要 訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動，要看計 量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異常，要摸設(shè)備溫升如 何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加 強員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，部門要 安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費用。

四、設(shè)備及資料的建檔 設(shè)備及資料的建檔工作，是大廈搞好工程管理的一項十分重要的工作，其理 由是：

1、建檔是匯集和積累設(shè)備運行狀態(tài)的最基本工作。

2、檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進措施的資料來源。

3、研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律，增加對設(shè)備的認識和了解，提 高維修和管理水平。

4、檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。

5、檔案也是社區(qū)內(nèi)每一臺設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。

6、設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供應(yīng) 商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護保養(yǎng)要 點，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項。認真詳細做好工作，將對今后的故障維修、制定設(shè)備的預(yù)防性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。

五、能源控制管理 社區(qū)的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項經(jīng)常性的工作，潛力較大。節(jié)能主要 靠加強管理來達到，而不是靠削減對業(yè)主的供應(yīng)。節(jié)能并非要損害業(yè)主的舒適感，社區(qū)是提供業(yè)主享受的場所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標準。社區(qū)能源控制管理應(yīng)從如下幾個方面入手：

1、使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機能和狀態(tài)。更新耗能大的設(shè)備 對于一些過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的 設(shè)備能節(jié)省多少錢，面不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。應(yīng)著重結(jié)算時的盈虧，而不是最初成本。

2、保持建筑物完好，防止不必要的滲漏 準時抄表，監(jiān)視能源消耗 有些漏水，平時較難覺察，如水池漏水因此，要定時抄 錄水、電、煤氣的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正

3、盡可能讓機器滿負荷工作。這些設(shè)備在滿負荷的情況下工作，最省 電、省時、效率也最高。在低負荷下，是絕對不經(jīng)濟的。

8、采用先進的技術(shù)和管理設(shè)備 如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。

六、安全生產(chǎn)管理 社區(qū)里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災(zāi)，如 鍋爐會發(fā)生爆炸，這些 都對人身安全帶來威脅。因此，社區(qū)設(shè)備運行管理，要抓安全第一。從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作：

1、設(shè)立安全管理組織。

2、進行安全教育及訓(xùn)練。

3、定期或不定期實施安全檢查。

4、事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。

5、調(diào)查分析結(jié)果的保存。

6、經(jīng)常保持安全的工作場所。

7、提高工作人員對安全教育的興趣。

8、制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。

9、負責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。

七、工程部日常管理工作內(nèi)容

1、消防安全管理

2、設(shè)備運行管理

3、計劃性維修管理

4、安全生產(chǎn)管理

5、節(jié)能運行管理

6、設(shè)備、資料建檔及管理

第五篇：設(shè)備維護保養(yǎng)工作規(guī)程

設(shè)備維護保養(yǎng)工作規(guī)程

第一章 總 則

為規(guī)范公司設(shè)備維護保養(yǎng)的管理行為，確保設(shè)備的長期平穩(wěn)運行，并延長設(shè)備的使用壽命，特制定本規(guī)程。

本規(guī)程適用于對公司所有設(shè)備進行維護保養(yǎng)時的相關(guān)事宜。

第二章 設(shè)備維護保養(yǎng)職責(zé)

（1）公司設(shè)備的維護保養(yǎng)所涉及到的主要人員為設(shè)備主管、設(shè)備維修工及設(shè)備操作人員。（2）設(shè)備主管的職責(zé)如下：

1、對車間的設(shè)備負責(zé)維護保養(yǎng)、操作運行的完全管理責(zé)任，依照設(shè)備技術(shù)維護標準執(zhí)行維護保養(yǎng)的各項規(guī)章制度，保證設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)下正常運轉(zhuǎn)。

2、貫徹預(yù)防為主的維修方針，對設(shè)備進行適時維修、周期項修模式，嚴格執(zhí)行維護保養(yǎng)周期，減少設(shè)備事故，降低維護費用。

3、根據(jù)生產(chǎn)工藝需要，向工程部提供設(shè)備改造建議、需求。

4、貫徹三級檢查制（設(shè)備職能部門、車間設(shè)備主管、維修工），對各項保養(yǎng)工作進行質(zhì)量抽查。

5、負責(zé)執(zhí)行設(shè)備事故報告制度的規(guī)定，對重大設(shè)備事故應(yīng)保留現(xiàn)場，匯同有關(guān)部門進行研究處理。

6、對車間停用設(shè)備負責(zé)妥善保管，保持完好，并做好保養(yǎng)工作。

7、總結(jié)、交流、推廣有關(guān)設(shè)備保養(yǎng)工作的先進經(jīng)驗，組織參加培訓(xùn)保養(yǎng)技術(shù)工作。

8、定期組織維修保養(yǎng)組長和有關(guān)人員進行維修保養(yǎng)的自查互查工作。

9、建立和健全設(shè)備保養(yǎng)工作的各項記錄檔案資料，定期填寫各種報表，統(tǒng)計分析保養(yǎng)質(zhì)量和周期計劃等完成情況。

10、每周匯報設(shè)備運行及保養(yǎng)工作。

11、編制編制月維修機物料維修計劃、預(yù)算和季度停車設(shè)備檢修工作計劃。（3）設(shè)備維修工的職責(zé)如下：

1、掌握設(shè)備的運行狀況。

2、負責(zé)設(shè)備的二級維護保養(yǎng)工作。

3、督導(dǎo)設(shè)備操作人員的設(shè)備點檢維護工作。

4、依照設(shè)備技術(shù)維護標準對設(shè)備進行維護保養(yǎng)，并記錄定期整理、分析。

5、負責(zé)備用設(shè)備的維護保養(yǎng)工作。（4）設(shè)備操作人員的職責(zé)如下：

1、嚴格執(zhí)行設(shè)備的操作規(guī)程，做好設(shè)備運行的記錄。

2、負責(zé)設(shè)備的清理、清掃工作。

3、監(jiān)測設(shè)備的運行，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時反饋上報。

第三章 設(shè)備維護保養(yǎng)的準備工作

（1）設(shè)備主管編制維護保養(yǎng)方案，將設(shè)備的保養(yǎng)工作落實到具體的人員，并制定相應(yīng)的考核方案。（2）設(shè)備維修工應(yīng)提前準備好設(shè)備的各種維護保養(yǎng)記錄表單，并準備好設(shè)備維護的工具及用品。（3）設(shè)備主管在維修工上崗前對其進行技術(shù)培訓(xùn)，使其掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、操作、保養(yǎng)規(guī)定等，達到“三懂”（懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能）、“四會”（會使用、會檢查、會維護、會排除故障）的要求。

（4）在設(shè)備使用前，設(shè)備維修工會同車間技術(shù)人員設(shè)備技術(shù)維護標準對設(shè)備的精度、性能、安全、控制等進行全面的檢查與核對，確保無誤后方可進行使用。

（5）設(shè)備操作人員在上崗前通過崗前設(shè)備操作指導(dǎo)書培訓(xùn)，確定崗位的同時需要確定所操作的設(shè)備，不得隨意調(diào)換。

第四章 設(shè)備維護保養(yǎng)實施

（1）設(shè)備保養(yǎng)工作由維修工為主，設(shè)備操作人員為輔，必須按照設(shè)備設(shè)備技術(shù)維護標準進行設(shè)備的維護保養(yǎng)工作。

（2）每日下班前，維修工應(yīng)詳細填寫設(shè)備完整的維護保養(yǎng)記錄，并說明設(shè)備的運行狀況，由設(shè)備主管對其進行檢查。

（4）設(shè)備主管應(yīng)認真審閱設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表格，根據(jù)記錄在必要時更改設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)范，使設(shè)備的維護保養(yǎng)方式更加合理化。

第五章 設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)范

（1）設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常維護保養(yǎng)、周期維護保養(yǎng)。（2）設(shè)備的日常保養(yǎng)的規(guī)范。

1、維修工在每日晨對設(shè)備進行點檢，查看有無異狀填寫設(shè)備點檢記錄。

2、設(shè)備操作人員應(yīng)在設(shè)備啟動前按照設(shè)備操作指導(dǎo)書的規(guī)定對設(shè)備進行點檢及簡單的維護處理。

3、設(shè)備操作人員在設(shè)備的運行過程中要來回巡檢，發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常立即進行停機處理，并及時通知設(shè)備維護人員。

4、每日下班前，設(shè)備操作人員應(yīng)將設(shè)備運行故障維修填寫生產(chǎn)臺賬記錄，并用20分鐘左右的時間清理設(shè)備、清理工作場地，確保設(shè)備的干凈、整潔。

（3）設(shè)備的一級保養(yǎng)規(guī)范。

1、設(shè)備的一級保養(yǎng)原則上以三個月為周期，干磨多塵的設(shè)備以一個月為周期。

2、設(shè)備的一級保養(yǎng)以操作人員為主、設(shè)備保養(yǎng)專員為輔。

3、設(shè)備一級保養(yǎng)的操作要點如下所示。

①拆卸指定部件、箱蓋及防塵罩等，對其進行徹底清洗。②疏通油路、清洗過濾器，更換油線、油氈、濾油器、潤滑油等。③補齊手柄、手球、螺釘、螺帽、油嘴等機件，保持設(shè)備的完整。

④緊固設(shè)備的松動部位，調(diào)整設(shè)備的配合間隙，更換個別易損件及密封件。⑤清洗導(dǎo)軌及各滑動面，清除毛刺及劃痕。（4）設(shè)備的二級保養(yǎng)規(guī)范如下所示。

1、設(shè)備的二級保養(yǎng)原則上每半年進行一次，也可在生產(chǎn)淡季進行。

2、生產(chǎn)設(shè)備的二級保養(yǎng)以設(shè)備保養(yǎng)專員為主、操作人員為輔。

3、生產(chǎn)設(shè)備二級保養(yǎng)的操作要點如下。

①對設(shè)備的部分裝置進行分解并檢查維修，更換、修復(fù)其中的磨損零部件。②更換設(shè)備中的機械油。

③清掃、檢查、調(diào)整電氣線路及裝置。

（設(shè)備一、二級保養(yǎng)是公司運營設(shè)備后續(xù)保養(yǎng)重點計劃工作）

第六章 特殊設(shè)備的維護保養(yǎng)

（1）公司的特殊設(shè)備主要指公司的“精密、大型、稀有”設(shè)備。

（2）日常工作中，設(shè)備維護保養(yǎng)人員需要指導(dǎo)設(shè)備操作人員不斷整理公司特殊設(shè)備所處的環(huán)境，使設(shè)備的運行環(huán)境滿足特殊設(shè)備的運行要求。

（3）特殊設(shè)備操作人員在設(shè)備的日常保養(yǎng)中必須嚴格遵守設(shè)備養(yǎng)護規(guī)范，不得隨意拆卸部件，特別是精密部件。

（4）特殊設(shè)備保養(yǎng)中所使用的潤滑品、擦拭材料及清洗劑等必須按照設(shè)備使用說明書中的規(guī)定使用，不得隨意更換。

（5）特殊設(shè)備在運行中若出現(xiàn)異?，F(xiàn)象應(yīng)立即停機，并向設(shè)備保養(yǎng)專員報告，不允許帶病運行。（6）特殊設(shè)備不進行工作時應(yīng)對整機或關(guān)鍵部位罩上護罩，如長期停用，也必須定期擦拭、潤滑及空運轉(zhuǎn)，防止設(shè)備零部件的腐蝕、受損。

（7）特殊的附件及保養(yǎng)工具應(yīng)設(shè)立專柜由設(shè)備操作人員妥善保管并保持清潔，以防丟失和銹蝕。（8）特殊設(shè)備保養(yǎng)時的“四定”。

1、定使用人員。特殊設(shè)備的使用人員應(yīng)選取技術(shù)水平高、責(zé)任心強的人員擔(dān)任，并保持穩(wěn)定，無故不得更換。

2、定檢修人員。特殊設(shè)備的檢修人員應(yīng)固定，使其熟悉、積累此類設(shè)備的檢修經(jīng)驗，能快速、準確地處理問題。

3、定操作維護規(guī)定。由設(shè)備維護主管會同技術(shù)部相關(guān)人員根據(jù)各設(shè)備的特點逐臺編制維護保養(yǎng)規(guī)范并嚴格執(zhí)行。

4、定保養(yǎng)計劃及備件。設(shè)備維護主管根據(jù)每臺設(shè)備對生產(chǎn)的影響分別確定每臺的保養(yǎng)計劃及方式，保證設(shè)備維修時備件的及時供應(yīng)。

第七章 附 則

1、本規(guī)程由運營設(shè)備制定，其解釋權(quán)、修改權(quán)歸運營設(shè)備所有。

2、本規(guī)程經(jīng)運營副總審批后，自頒布之日起執(zhí)行。