第一篇：瀘州市物業(yè)管理條例(草案17稿)

瀘州市物業(yè)管理條例

（草案征求意見稿）

第一章

總 則

第二章

業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第一節(jié) 業(yè)主 第二節(jié) 業(yè)主大會 第三節(jié) 業(yè)主委員會 第三章 物業(yè)服務(wù) 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同與收費 第四章 物業(yè)的使用與維護 第一節(jié) 物業(yè)區(qū)域的劃分 第二節(jié) 物業(yè)的配置及承接查驗 第三節(jié) 物業(yè)的維護保養(yǎng) 第四節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修 第五章 監(jiān)管職責(zé) 第六章 激勵與考核 第七章 法律責(zé)任 第八章 附 則

第一章

總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和四川省《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合瀘州市實際，制定本條例。

第二條 瀘州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱“市房地產(chǎn)主管部門”）負責(zé)本市物業(yè)管理的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作?？h（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱“縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門”）負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的具體監(jiān)督管理工作。

第四條 縣（區(qū)）人民政府是本行政區(qū)域物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)切實加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理工作機構(gòu)，落實人員編制和工作經(jīng)費。

第五條 推行綠色物業(yè)管理和智慧物業(yè)小區(qū)建設(shè)，探索街區(qū)制物業(yè)服務(wù)模式。

第二章

業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

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第一節(jié) 業(yè)主

第六條 依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

因買賣、贈與、繼承、訴訟、政府征收等法律關(guān)系已經(jīng)合法取得房屋所有權(quán)，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理中享有以下權(quán)利：

（一）提議召開首次業(yè)主大會會議；

（二）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；

（三）對物業(yè)維護、使用等方案進行審議；

（四）對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，可向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請調(diào)解，也可以申請人民法院予以撤銷；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（二）在轉(zhuǎn)讓、出租房屋時，告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會；

（三）按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分攤的費用；

（四）按照有關(guān)規(guī)定續(xù)籌物業(yè)維修資金，并對符合使用物業(yè)

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維修資金的條件進行確認；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第九條 建立業(yè)主誠信機制。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在合同約定或管理規(guī)約規(guī)定的期限內(nèi)繳納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分攤的費用（含續(xù)籌物業(yè)維修資金），逾期未繳納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面催告，經(jīng)催告30日后仍不繳納的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示30日后仍不繳納的，可以采取以下措施：

（一）報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）核實后，在新聞媒體曝光，并移送不動產(chǎn)登記部門限制其辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押登記；

（二）依法申請仲裁或提起訴訟，并由人民法院按個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入其個人誠信檔案；

（三）違約業(yè)主是公職人員的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）函告所在單位，取消其評優(yōu)評先資格。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過三百戶，組織召開全體業(yè)主大會困難的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。

公職人員應(yīng)當(dāng)積極參加本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會，所在單位收到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）函告后，應(yīng)當(dāng)予以支持。

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第十一條 符合召開首次業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接到建設(shè)單位或已交付房屋百分之十以上的業(yè)主聯(lián)名書面申請后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組中業(yè)主代表條件應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會委員入選條件，并由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，且不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。

第十二條 首次召開業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按以下標(biāo)準(zhǔn)給予保障：

（一）建筑總面積5萬平方米以下（含5萬平方米）2萬元；

（二）建筑總面積5萬平方米至20萬平方米以下（含20萬平方米）3萬元；

（三）建筑總面積20萬平方米以上5萬元。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案之前繳存到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的銀行賬戶。

第十三條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）聽取、審查業(yè)主委員會工作報告并監(jiān)督實施；

（二）聽取、審查業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況報告；

（三）審定可用于公共收益的設(shè)施和場地以及經(jīng)營所得收益使用方案；

（四）改變、撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）對業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約的處理；

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（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第十四條 不具備成立業(yè)主大會或具備成立業(yè)主大會條件仍未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可報請縣（區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，由物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會履行業(yè)主委員會職責(zé)。

社區(qū)居（村）民委員會在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)停止履行業(yè)主委員會職責(zé)，并在15日內(nèi)與新一屆業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。

第三節(jié)

業(yè)主委員會

第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，每屆任期3年或5年，由5人以上11人以下的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會委員人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域面積大小確定。

第十六條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，并符合以下條件：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；

（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有違法建設(shè)行為；

（四）按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用、其他應(yīng)當(dāng)共同分攤的費用（含續(xù)籌物業(yè)維修資金）；

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（五）沒有不良信用記錄；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十七條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主中有社區(qū)干部的，應(yīng)當(dāng)進入業(yè)主委員會，可擔(dān)任業(yè)主委員會主任。

第十八條 業(yè)主委員會不得有以下行為：

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán)；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或業(yè)主委員會印章；

（四）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（六）擅自動用物業(yè)維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（七）超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

第十九條 業(yè)主委員會任期屆滿90日前，社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，并書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿前15日內(nèi)，將其保管

—７— 的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交社區(qū)居（村）民委員會保管。

業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）交由轄區(qū)公安派出所處理。

社區(qū)居（村）民委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生備案后15日內(nèi)，將其保管的物品移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十一條 業(yè)主委員會議事活動經(jīng)費及業(yè)主委員會委員的交通、通訊和誤工補貼等工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)，按每月每平方米0.1元的標(biāo)準(zhǔn)繳納。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費時一并收取后按實劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會，不足部分可以在物業(yè)公共經(jīng)營收益中提取。

業(yè)主委員會按照主任每月最高不超過1000元，委員每月最高不超過600元的標(biāo)準(zhǔn)給予工作補貼，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)各物業(yè)管理區(qū)域面積大小、經(jīng)營收益情況等確定具體補貼標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

業(yè)主委員會任期屆滿后，議事活動經(jīng)費有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)維修資金。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，并將財務(wù)收支情況每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)對每屆業(yè)主

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委員會財務(wù)收支情況和離任的業(yè)主委員會主任的經(jīng)濟責(zé)任情況進行審計，并將審計情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

專業(yè)機構(gòu)審計費用在業(yè)主委員會議事活動經(jīng)費中列支。

第三章

物業(yè)服務(wù) 第一節(jié)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入瀘州市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)主管部門登記。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理協(xié)會。市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級按以下標(biāo)準(zhǔn)承接物業(yè)服務(wù)。

（一）一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；

（二）二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目；

（三）三級（含暫定三級）資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目。

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第二十五條 實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用記分管理制度。縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用監(jiān)管，并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況及時報市房地產(chǎn)主管部門進行信用記分，并每年在媒體上公示一次。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用基礎(chǔ)總分值為100分，按記分標(biāo)準(zhǔn)類別予以相應(yīng)加分、減分。記分周期為24個月，每24個月滾動一次。物業(yè)服務(wù)企業(yè)記分低于80分的，不得參加物業(yè)管理示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具誠信證明材料；信用記分低于70分的，不得進入市場參與招投標(biāo)活動；信用記分低于60分的，應(yīng)當(dāng)報資質(zhì)頒發(fā)行政主管部門依法對其資質(zhì)降級或注銷。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同與收費

第二十六條 住宅物業(yè)按服務(wù)需求的不同，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級。各服務(wù)等級由基本要求、房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內(nèi)容組成。

服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)項目，由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)作為簽訂物業(yè)服務(wù)合同，測算物業(yè)服務(wù)價格的指導(dǎo)依據(jù)。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照資質(zhì)等級或服務(wù)年限提供相應(yīng)的等級服務(wù)。

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持有一級物業(yè)管理資質(zhì)證書或具有二年以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)和具有五年以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供一級服務(wù)。

持有二級（含二級）以上物業(yè)管理資質(zhì)證書或具有三年以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供二級服務(wù)。

具有物業(yè)管理資質(zhì)證書（含暫定三級）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提供三級服務(wù)。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金。

物業(yè)服務(wù)履約保證金，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的，用以兌現(xiàn)其依法依約退出住宅項目并移交物業(yè)管理相關(guān)資料及設(shè)施設(shè)備承諾的保證金。

保證金標(biāo)準(zhǔn)按總建筑面積10萬平方米（含10萬平方米）以下1萬元，10萬平方米至20萬平方米（含20萬平方米）2萬元，20萬平方米以上3萬元。

由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取中標(biāo)通知書后3日內(nèi)繳存到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的銀行專戶。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)等級，綜合考慮物業(yè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主的居住消費能力等因素，由合同雙方協(xié)商確定。

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物業(yè)服務(wù)實行最低收費標(biāo)準(zhǔn)制度。有電梯的物業(yè)服務(wù)費不低于每月每平方米1.0元；無電梯的物業(yè)服務(wù)費不低于每月每平方米0.6元。

保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按最低收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十條 實行物業(yè)服務(wù)合同備案制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門和價格行政主管部門備案，縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將備案情況抄送市房地產(chǎn)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取備案合同以外的裝修出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費、人員和車輛臨時出入管理費等。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除、終止物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)提前60日告知業(yè)主委員會，并報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（二）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

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（三）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法利用共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的廣告、車輛臨時停放和場地租賃等經(jīng)營所得收益歸全體業(yè)主所有，收益分配由業(yè)主大會決定。

前期物業(yè)經(jīng)營所得收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣除經(jīng)營所得收益的百分之四十作為管理成本，剩余部分在業(yè)主大會成立后劃撥給業(yè)主委員會管理。

業(yè)主大會成立后經(jīng)營所得收益由業(yè)主委員會單獨列賬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本比例在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十四條 已竣工驗收但尚未出售或尚未交付的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額承擔(dān)。出售房屋交付次日起的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人承擔(dān)，建設(shè)單位與買受人另有約定的從其約定。

物業(yè)服務(wù)費可按月、季度、半年計算，一次性預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的最長時間不得超過半年。

第三十五條 業(yè)主依法將住宅使用性質(zhì)改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的2倍交納。

第三十六條 供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取使用費。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用

—１３— 的，應(yīng)當(dāng)簽訂代收協(xié)議并支付手續(xù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用未及時繳納給專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位可依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追收，不得采取停水、停電、停氣等方式影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活。

供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位不得以任何名目向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和用戶收取保證金。

第四章 物業(yè)的使用與維護 第一節(jié)

物業(yè)區(qū)域的劃分

第三十七條 建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向物業(yè)所在地縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

第三十八條 分期開發(fā)建設(shè)或兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，可劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第二節(jié) 物業(yè)的配置及承接查驗

第三十九條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)境保護、人防等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

—１４—

（二）按照規(guī)劃設(shè)計要求完成供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備建設(shè)；

（三）按照規(guī)劃設(shè)計要求完成教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書；

（六）按照規(guī)劃要求完成車位（庫）的配置，且車位（庫）應(yīng)按比例配置新能源汽車充電樁；

（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十條 新建住宅物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)配置在地面一樓通風(fēng)、采光、出行便利的位置，面積按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置。分期建設(shè)的，按照不低于分期規(guī)劃許可總建筑面積千分之二的比例配置。

第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)前期物業(yè)開辦費，開辦費按照總建筑面積每平方米0.5元的標(biāo)準(zhǔn)，在辦理商品房預(yù)售許可前劃轉(zhuǎn)到前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定賬戶。開辦費專項用于物業(yè)服務(wù)用房簡單裝修，購置辦公用品。

—１５—

第四十二條 住宅物業(yè)實行交付承接查驗制度。

前期物業(yè)在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案前，縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，按照承接查驗相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

業(yè)主委員會成立后，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同前15日內(nèi)，向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織原物業(yè)服務(wù)企、業(yè)主委員會、新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照承接查驗相關(guān)規(guī)定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

第三節(jié) 物業(yè)的維護保養(yǎng)

第四十三條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。規(guī)劃用途為住宅樓底層和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及有安全隱患等的經(jīng)營場所。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)使用巡查、報告制度。

（一）巡查發(fā)現(xiàn)亂搭亂建、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違法建設(shè)行為；發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等擾民行為的，應(yīng)當(dāng)進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告城管執(zhí)法部門處理。

（二）巡查發(fā)現(xiàn)有破壞消防設(shè)施、占用消防通道等影響消防安全行為的，應(yīng)當(dāng)進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)

—１６—

當(dāng)及時報告消防部門處理。

（三）巡查發(fā)現(xiàn)有車輛亂停、亂放等阻礙交通行為的，應(yīng)當(dāng)進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告公安交警部門處理。

（四）巡查發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)立即通知電梯維保單位到現(xiàn)場處理。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或終端用戶入戶端口以前的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、更新、養(yǎng)護和管理應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第四十六條 房屋建筑工程在下列期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任：

（一）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏為5年；

（二）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

（三）裝修工程為2年。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案之前，按物業(yè)建筑安裝總造價的百分之二的比例將物業(yè)保修金交存到物業(yè)所在地縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門指定的監(jiān)管銀行賬

—１７—

戶。

第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)維修資金，專項用于物業(yè)保修期限期屆滿后，物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)。

購房人應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同前繳存；未銷售房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案前繳存。

第四十九條 業(yè)主分戶賬面物業(yè)維修資金余額不足交存額百分之三十的，縣區(qū)房地產(chǎn)主管部門應(yīng)告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時組織指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會續(xù)籌。

第五十條 發(fā)生下列危及公共安全情形之一的，應(yīng)當(dāng)啟用應(yīng)急程序動用物業(yè)項維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，應(yīng)當(dāng)對消防設(shè)施設(shè)備維修、改造的；

（七）其它需應(yīng)急使用物業(yè)維修資金的。

第五十一條 對符合應(yīng)急使用物業(yè)維修資金的，縣（區(qū)）房 —１８—

地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的書面申請之日起3日內(nèi)，會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進行核實，并予以審查備案。審查備案后24小時內(nèi)按工程預(yù)算金額的百分之六十將資金劃轉(zhuǎn)給維修單位。

應(yīng)急維修工程竣工驗收后，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托工程造價咨詢機構(gòu)出具審價報告，并將審價報告和使用維修資金情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第四節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修

第五十二條 裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。

主次干道臨街兩側(cè)的建筑物外立面需要安裝防盜防護設(shè)施的，不得超出外墻設(shè)置，并符合消防安全的相關(guān)要求。其他區(qū)域設(shè)置的挑檐、頂棚、保險窗等防護設(shè)施，其伸出墻面長度不得大于0.6米。

同一個物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一安裝位置、尺寸和色彩。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向裝修人指定裝飾裝修企 業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。

第五十四條 裝修人委托企業(yè)承接裝飾裝修工程的，應(yīng)當(dāng)選擇具有裝飾裝修資質(zhì)的企業(yè)進行住宅室內(nèi)裝飾裝修，并將裝修方案、裝飾裝修企業(yè)資質(zhì)情況報物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案。

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第五十五條 裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方應(yīng)當(dāng)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確裝飾裝修禁止行為和注意事項，并可以約定最高不得超過2000元的履約保證金，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝飾裝修企業(yè)收取。裝飾裝修工程完工后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)查驗無違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時退還。業(yè)主自行裝修的參照執(zhí)行。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每日開展裝飾裝修巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修、違法建設(shè)等行為應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報城管執(zhí)法部門查處，并可采取停水、停電或限制裝修材料進入物業(yè)管理區(qū)域等措施。

第五章 監(jiān)管職責(zé)

第五十七條 建立物業(yè)管理投訴、舉報受理機制。房地產(chǎn)主管部門、相關(guān)職能部門、專業(yè)經(jīng)營單位、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)單位等應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公開受理電話。

建立物業(yè)管理活動市、區(qū)縣、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）三級管理機制，按照屬地管理原則開展物業(yè)管理活動。

第五十八條 市房地產(chǎn)主管部門的物業(yè)監(jiān)督職責(zé)。

（一）負責(zé)物業(yè)管理相關(guān)政策研究，制定物業(yè)管理相關(guān)配套文件；

（二）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息記分平臺；

—２０—

（三）負責(zé)物業(yè)維修資金監(jiān)督管理；

（四）開展物業(yè)管理宣傳、培訓(xùn)；

（五）開展物業(yè)服務(wù)項目評優(yōu)；

（六）負責(zé)異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)入瀘登記；

（七）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（區(qū)）開展物業(yè)管理；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第五十九條 縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門的物業(yè)監(jiān)管職責(zé)。

（一）負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（二）負責(zé)物業(yè)維修資金使用和續(xù)籌的管理；

（三）加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，開展日常信用記分核查和報送工作；

（四）建立物業(yè)管理檔案；

（五）負責(zé)裝飾裝修活動的監(jiān)管；

（六）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理活動；

（七）負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考評；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的物業(yè)監(jiān)管職責(zé)。

（一）組織召開本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉工作；監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；

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（二）負責(zé)業(yè)主委員會備案，并抄送縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門；

（三）建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解處理機制；

（四）負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目保證金和首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的監(jiān)管；

（五）會同縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門開展承接查驗和業(yè)主委員會的考評；

（六）組織本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目、業(yè)主委員的移交；

（八）對業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生有異議的調(diào)查處理；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

社區(qū)居(村)民委員會協(xié)助和配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理活動。

第六十一條 相關(guān)職能部門的物業(yè)監(jiān)管職責(zé)：

（一）發(fā)改部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)合同備案；查處物業(yè)服務(wù)亂收費行為，調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)收費的矛盾糾紛。

（二）經(jīng)信部門負責(zé)督促電力、通訊等專業(yè)經(jīng)營單位對終端用戶的分戶計量表或終端用戶入戶端口以前的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、更新、養(yǎng)護和管理；協(xié)調(diào)處理因電力、通訊引起的矛盾糾紛。

（三）公安派出所負責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防 —２２—

范，查處違法違規(guī)行為，規(guī)范居民養(yǎng)犬行為；公安交警負責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛亂停亂放等行為；公安消防部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響消防安全的查處。

（四）民政部門負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會開展物業(yè)管理工作；依法登記物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會，會同業(yè)務(wù)主管部門加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督管理工作。

（五）司法部門負責(zé)指導(dǎo)基層人民調(diào)解組織積極疏導(dǎo)、調(diào)解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類糾紛。

（六）財政部門負責(zé)核實、審批物業(yè)服務(wù)相關(guān)補貼獎勵經(jīng)費。

（七）國土部門加強對不動產(chǎn)登記的審查，對違法建設(shè)不予辦理不動產(chǎn)登記；負責(zé)對欠繳物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用的業(yè)主限制其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押登記。

（八）規(guī)劃部門督促建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計要求完善相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，調(diào)解處理因配套設(shè)施未完善的矛盾糾紛。

（九）城管執(zhí)法部門按照職責(zé)依法受理和查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為和擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為。

（十）衛(wèi)生部門負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的疾病防控工作。

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（十一）食藥監(jiān)部門負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居民過期藥品的分類處理。

（十二）環(huán)保部門依法處理小區(qū)內(nèi)及周邊的噪聲、油煙、廢氣超標(biāo)等污染行為；

（十三）工商部門在登記辦照中對住所（經(jīng)營場所）的審查，對將住宅、車庫及其他附屬設(shè)施或違法建設(shè)改變?yōu)樽∷ń?jīng)營場所）進行登記注冊的應(yīng)不予頒發(fā)證照等行政許可，并加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營行為的查處。

（十四）質(zhì)監(jiān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、定期檢驗、維護保養(yǎng)和作業(yè)人員持證上崗等工作；對特種設(shè)備的維修提出審查意見；查處特種設(shè)備在安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。

（十五）人防部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的監(jiān)督管理，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、損害、擅自變更用途或擅自拆除人防工程設(shè)施設(shè)備等行為。

供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位按照各自職責(zé)，配合處理因供水、供電、供氣引起的矛盾糾紛。

第六章 激勵與考核

第六十二條 市人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入縣（區(qū)）人民政府、市級相關(guān)職能部門的目標(biāo)考核。

—２４—

縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）相關(guān)職能部門的目標(biāo)考核。

第六十三條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)激勵機制。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參加物業(yè)管理優(yōu)秀住宅物業(yè)和優(yōu)秀公共物業(yè)評選。對獲得市級、省級、國家級優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣（區(qū)）人民政府分別給予1萬元、3萬元、5萬元獎勵，同時市房地產(chǎn)主管部門分別給予10分、15分、25分的信用加分。

對晉升為二級資質(zhì)和一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市人民政府分別給予5萬元和10萬元的獎勵，同時市房地產(chǎn)主管部門分別給予15分和25分的信用加分。

第六十四條 建立業(yè)主委員會激勵機制。

縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門組織開展優(yōu)秀業(yè)主委員會評選活動，對獲得優(yōu)秀業(yè)主委員會稱號的，給予1萬元的獎勵。

第七章

法律責(zé)任

第六十五條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十六條 任何單位或個人違反本條例第四十八條擅自挪用物業(yè)維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的物業(yè)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的

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主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十七條 建設(shè)單位違反第四十六條規(guī)定在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，不履行保修義務(wù)或拖延履行保修義務(wù)的，縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處10萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十八條 違反本條例第三十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示信息失實的，由縣（區(qū)）價格主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款，并進行5分至10分的扣分。

第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條、第五十五條規(guī)定的未履行巡查、制止、報告義務(wù)的，由縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門處1萬元以上3萬元以下罰款，并進行5分至10分的扣分。

第七十條 裝修企業(yè)違反本條例第五十四規(guī)定的，不簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，由縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第七十一條 業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

—２６—

業(yè)主委員會委員違反本條例第二十一條、第二十二條規(guī)定，挪用、侵占業(yè)主委員會議事活動經(jīng)費的，依法追究法律責(zé)任。

第八章 附 則

第七十二條 未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第七十三條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，參照本條例執(zhí)行。

第七十四條 本條例自

年 月

日起施行。瀘州人民政府2014年7月1日發(fā)布的《瀘州市物業(yè)管理辦法》同時廢止。

—２７—

第二篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對業(yè)主及其委員會的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對業(yè)主及業(yè)主委員會的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》時,即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強業(yè)主管理委員會管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強,在物業(yè)管理實踐中較好地維護了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會在運作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫停“深圳市福田區(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內(nèi)部的行文制度、用章制度和財務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒印?。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會,并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護,按規(guī)定分攤費用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請表,報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進行查驗,如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。

⑥業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護,應(yīng)支付有關(guān)費用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會

①業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)(執(zhí)行)機構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會,在本物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時出席業(yè)主大會,參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會成立后,負責(zé)召集此后的業(yè)主大會,并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會。

業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。

⑧業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時,在會上提出的需經(jīng)決定的事項,由出席會議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會決定,業(yè)主管理委員會未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號

商業(yè)用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強我市城市街道居民委員會建設(shè)的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設(shè)置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個住宅區(qū)只設(shè)立一個居委會。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經(jīng)費還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔(dān),也可使居委會自籌經(jīng)費 的負擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個居委會,運作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據(jù)《居委會組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設(shè)一個居委會,桃源村實行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個居委會蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。將4個居委會合并成1個居委會,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經(jīng)費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會。經(jīng)費不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。桃源村設(shè)1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按居委會工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經(jīng)費不足部分,由物業(yè)管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報試點所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費者(業(yè)主)消費需求與意識的提高與表現(xiàn),也是促進物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動力;更是國家機關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護和促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費用、違約責(zé)任等都做了詳細的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、…)的維修、養(yǎng)護和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費用概預(yù)算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;

8.負責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測算依據(jù),嚴格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價,不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

3.負責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計,甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。

12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)”管理分項標(biāo)準(zhǔn)“(各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第_______項執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護,及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計理收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)望進行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實施,所需經(jīng)費按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計_____元,由甲方負責(zé)在_____時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務(wù)所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權(quán),請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負有賠償責(zé)任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領(lǐng)取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當(dāng)天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預(yù)交停車場停車費:不申報、不預(yù)交車輛停放費的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報、預(yù)交車輛停放費。經(jīng)審理,一審法院認為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯,應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價部門有關(guān)規(guī)定向被告補交保管費,賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊蟆７ㄔ阂粚徴J為新偉公司雖擁有B11號車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關(guān)系成立。車輛進入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機動車保管業(yè)務(wù),對車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業(yè)主交納的管理費與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費用。業(yè)主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費并不是財產(chǎn)保管費,也不含任何財產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費用,并在車輛出入該住宅區(qū)時依照規(guī)定接受查驗,應(yīng)視為財產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔(dān)訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質(zhì)】對于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟壓力,加重了企業(yè)和居民負擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執(zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區(qū)、20個停車場。香港2個住宅區(qū)、4個停車場,并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機動車停車場管理關(guān)系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第三篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構(gòu)成：這其實就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負責(zé)公共設(shè)備維護保養(yǎng)和業(yè)主個人設(shè)施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號文件：1.負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。費用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護費用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常

新市場營銷法則 助推企業(yè)成長電子商務(wù)營銷食品餐飲營銷建筑房產(chǎn)營銷消費品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；4.負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務(wù)好壞決定收費標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。在之前相關(guān)文件中，該費用為“保潔費”。

費用構(gòu)成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責(zé)。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養(yǎng)護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

費用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護理費用是物業(yè)管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費用，這項費用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進行折舊，一般按5年期進行折舊?！掇k法》所列費用第八項為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，主要是對公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項為經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

通常，實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因為售后公房小區(qū)物業(yè)管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務(wù)費用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費較低，物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)虧損，但他們會通過采取其他延伸服務(wù)來彌補虧損，對業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，

第四篇：瀘州市事業(yè)單位考試常識

瀘州市為四川省省轄市，位于四川省東南川渝黔滇結(jié)合部。地理坐標(biāo)北緯27°39′～29°20′，東經(jīng)105°08′41″～106°28′，東西寬121.64千米，南北長181.84千米，幅員12，243平方千米。共有40個民族，漢族占總?cè)丝诘?8.47%，39個少數(shù)民族中人口較多的苗族占總?cè)丝诘?.26%，其次是彝族、回族、滿族、土家族、藏族、蒙古族等。1996年7月行政區(qū)劃調(diào)整為下轄三區(qū)四縣（江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)、瀘縣、合江縣、敘永縣、古藺縣）至今。2009年全市有85個鎮(zhèn)，43個鄉(xiāng)，其中民族鄉(xiāng)8個，街道辦事處14個，村委會1472個，社區(qū)居委會229個。其中：江陽區(qū)幅員面積649平方千米，轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、7個街道辦事處、1個景區(qū)辦事處；龍馬潭區(qū)幅員面積340.8平方千米，轄7個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、3個街道辦事處（另有高壩廠區(qū)辦事處與羅漢鎮(zhèn)實行兩塊牌子，一套人馬）、34個社區(qū)、57個村委會、1050個農(nóng)業(yè)合作社；納溪區(qū)幅員面積1150平方千米，轄12個鎮(zhèn)、2個街道辦事處、238個行政村、1844個村民小組、20個社區(qū)、3個居委會；瀘縣幅員面積1532平方千米，轄19個鎮(zhèn)、251個農(nóng)業(yè)村、41個社區(qū)；合江縣幅員面積2422平方千米，轄17個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)、284個行政村；敘永縣幅員面積2976.9平方千米，轄11個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)（其中民族鄉(xiāng)5個）、230個村、1811個村民小組；古藺縣幅員面積3182.3平方千米，轄26個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）。

中心城區(qū)實現(xiàn)“雙百”目標(biāo)，中心城區(qū)建成區(qū)面積達101.05平方公里，中心城區(qū)人口達100.97萬人?？h城和集鎮(zhèn)建設(shè)有序推進。瀘縣完成縣城道路改造和綠化、亮化工程，縣城面貌煥然一新。合江縣創(chuàng)建“國家衛(wèi)生縣城”工作通過國家愛衛(wèi)辦綜合考評，縣城西擴加速推進。敘永縣同步推進舊城改造與新區(qū)開發(fā)，魚鳧古街入選“四川十大最美街道”。古藺縣啟動金融商貿(mào)綜合體建設(shè)，縣城規(guī)模擴大、品質(zhì)提升。完成了31個鎮(zhèn)鄉(xiāng)規(guī)劃編制。全市城鎮(zhèn)化率達41.7%。

新農(nóng)村建設(shè)扎實推進，編制完成了756個新村建設(shè)規(guī)劃，啟動了14個新農(nóng)村綜合體建設(shè)。累計建成“產(chǎn)村相融”示范新村535個、新村聚居點204個，連片發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地80.2萬畝。

2012年是瀘州發(fā)展歷程中極不平凡的一年。全市完成生產(chǎn)總值1030.5億元，比2011年（下同）增長14.8%；規(guī)模以上工業(yè)增加值461.3億元，增長18%；全社會固定資產(chǎn)投資671.2億元，增長28%；社會消費品零售總額358.4億元，增長16.6%；地方公共財政收入82.8億元，增長26.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20746元，增長16%；農(nóng)民人均純收入7463元，增長14.6%。民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值603.6億元，占生產(chǎn)總值的比重達58.6%。

新型工業(yè)化步伐加快。編制完成了《瀘州市資源枯竭城市轉(zhuǎn)型發(fā)展規(guī)劃》；天華公司6萬噸1,4—丁二醇、4.6萬噸聚四氫呋喃和北方公司7萬噸有機硅擴建項目建成投產(chǎn)；石屏一礦120萬噸新建項目竣工投產(chǎn)，觀文煤礦、岔角灘煤礦加快建設(shè)，150萬噸硫鐵礦采礦及浮選項目實現(xiàn)開工，古敘煤矸石電廠、頁巖氣資源開發(fā)、川南發(fā)電廠二期工程前期工作啟動；玉柴重工西部基地加快建設(shè)，國機重工西南產(chǎn)業(yè)園順利開工，長液公司與廈門海翼集團簽訂合作協(xié)議；園區(qū)建設(shè)實現(xiàn)新突破，瀘州酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)列入“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”、“全國濃香型白酒綜合加工產(chǎn)業(yè)知名品牌創(chuàng)建示范區(qū)”，瀘州化工園區(qū)列入“四川省新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”，“九大園區(qū)”完成主營業(yè)務(wù)收入1058億元。全市工業(yè)化率達到57.1%，比2011年提高0.5個百分點。

特色農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效。糧食總產(chǎn)量達213.9萬噸，增長2.9%。畜牧、優(yōu)質(zhì)稻、高粱、果蔬、林竹、烤煙六大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)連片發(fā)展。新建萬畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)23個。新增出欄優(yōu)質(zhì)生豬22萬頭，新建國家級畜禽標(biāo)準(zhǔn)化示范場2個。竹林基地面積達304.4萬畝，居全省首位。新培育省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)4家、市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)22家，新發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社424個。注冊農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)6個。開展農(nóng)村實用技術(shù)培訓(xùn)152.7萬人次。

民生得到持續(xù)改善。堅持發(fā)展為了民生，財政用于民生領(lǐng)域的支出148億元，占全市公共財政支出的比重達69.7%。投入資金52.1億元，完成“九大民生工程”項目99個。城鎮(zhèn)新增就業(yè)3.9萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.05%?！拔屙椛鐣ｋU”覆蓋352.1萬人次。城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險覆蓋150.8萬人。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達99.4%?；I集保障性住房13512套，改造棚戶區(qū)住房3840套、農(nóng)村危房18784戶。物價保持基本穩(wěn)定，居民消費價格指數(shù)上漲2.6%。城市低保月人均保障標(biāo)準(zhǔn)提高60元，農(nóng)村低保年人均保障線提高700元，提標(biāo)幅度居全省前列。

第五篇：瀘州市城市規(guī)劃管理

瀘州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定

第一章 總則

第一條: 為了進一步加強瀘州市城市規(guī)劃管理，提高規(guī)劃管理水平，使城市規(guī)劃管理法制化、科學(xué)化、規(guī)范化，依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《四川省〈城市規(guī)劃法〉實施辦法》及瀘州市城市規(guī)劃和有關(guān)法規(guī)、規(guī)范，結(jié)合我市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條: 凡是在瀘州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)編制分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，修建性詳細規(guī)劃、城市設(shè)計、建筑設(shè)計以及各類建設(shè)項目均按本規(guī)定執(zhí)行。第三條: 瀘縣、古藺縣、敘永縣、合江縣可參照本規(guī)定執(zhí)行。第二章 城市建設(shè)用地分類

第四條: 我市建設(shè)用地按國家標(biāo)準(zhǔn)GBJ37－90《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》進行分類。

第五條: 部分具有兼容性的建設(shè)用地，其兼容的內(nèi)容按批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃執(zhí)行。尚未編制的區(qū)域，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和本規(guī)定表一《各類建設(shè)用地適建范圍表》規(guī)定執(zhí)行。

凡是《各類建設(shè)用地適建范圍表》中未列入的建設(shè)項目，應(yīng)由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)對周圍環(huán)境的影響和基礎(chǔ)設(shè)施條件，具體核定適建范圍。

凡需改變規(guī)劃用地性質(zhì)，超出《各類建設(shè)用地適建范圍表》規(guī)定范圍的，應(yīng)先按規(guī)定對原規(guī)劃進行調(diào)整并按規(guī)定程序和審批權(quán)限報市城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)執(zhí)行，涉及總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃中的用地調(diào)整須報市人民政府批準(zhǔn)。各類建設(shè)用地適建范圍表第三章 建筑容量控制指標(biāo)和規(guī)定

第六條: 凡新建、擴建和改建建筑工程的建筑容量控制指標(biāo)（含建筑容積率和建筑密度等）應(yīng)按本章的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條: 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各片區(qū)用地，必須編制詳細規(guī)劃，詳細規(guī)劃的覆蓋范圍由我市城市規(guī)劃行政主管部門核定，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。

第八條: 對各種類型的建筑基地，其建筑容量控制指標(biāo)必須低于《表二》中所列的指標(biāo)。

第九條: 對混合類型的建筑基地，其建筑容量控制指標(biāo)應(yīng)將建筑基地按使用性質(zhì)分類劃定后，按不同類型分別執(zhí)行；對難以分類執(zhí)行的建筑基地和綜合類基地，應(yīng)按不同性質(zhì)建筑的建筑面積比例及其相應(yīng)的容量控制指標(biāo)換算建筑容量綜合控制指標(biāo)。

第十條: 對未列入《表二》的學(xué)校、科研機構(gòu)、體育場館以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝術(shù)等設(shè)施的建筑容量控制指標(biāo)，應(yīng)按有關(guān)專業(yè)規(guī)定執(zhí)行，但不應(yīng)超過《表二》中相應(yīng)居住建筑的控制指標(biāo)。

第十一條: 商住綜合樓商業(yè)用房應(yīng)至少占兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標(biāo)均不應(yīng)超過居住建筑的規(guī)定執(zhí)行。凡在詳細規(guī)劃中已明確為居住建筑用地的，不論公建用房所占比例多大，其容積率和建筑密度控制指標(biāo)均不應(yīng)超過居住建筑的規(guī)定執(zhí)行。

第十二條: 建筑基地用地面積的計算，以紅線確定的用地范圍進行計算，城市道路及公共綠地不納入計算，代征地或代拆遷的小區(qū)道路（12米以下不含12米的道路）算至道路中心線。

各建設(shè)項目不論分期建設(shè)與否，均以紅線范圍進行統(tǒng)一指標(biāo)計算，不能分割成若干塊單獨計算，已有建筑在紅線范圍內(nèi)的仍要參與指標(biāo)計算。第十三條: 原有建筑的建筑容量控制指標(biāo)已超出規(guī)定值的，不得在原有建筑基地范圍內(nèi)進行擴建、加層，也不得再插建任何建筑物。第十四條: 建筑基地未達到下列面積的，不得單獨建設(shè)。

（一）舊城用地面積0.5公頃。

（二）新區(qū)用地面積1公頃。

建筑基地未達到前款規(guī)定的最小面積，但鄰接土地已完成建設(shè)或為既成道路、河道或有其他類似情況，無法調(diào)整合并，且確實不妨礙城市規(guī)劃實施的，城市規(guī)劃管理部門可予核準(zhǔn)建設(shè)。第十五條: 各建設(shè)項目的建筑容量控制指標(biāo)，既要滿足詳細規(guī)劃的指標(biāo)要求，又要滿足附表

（二）的規(guī)定，取二者中的要求嚴格者作為規(guī)劃管理的控制指標(biāo)。第十六條: 在計算容積率時，全地下室不參與控制指標(biāo)的計算,半地下室折半計算。

第十七條: 在綜合考慮社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的前提下，為了在規(guī)劃實施中更多地為城市提供廣場、公共停車場、綠地等公共開放空間的（不含城市道路），在滿足規(guī)劃要求及有關(guān)規(guī)范的前提下，可適當(dāng)提高容積率，但批準(zhǔn)增加的建筑面積不得超過原建筑面積20％，已作為開放空間的不得改作它用。容積率控制指標(biāo)（F）提供1M2開放空間，允許增加的建筑面積（M2）F＜2 1 2≤F＜4 2 4≤F＜6 3所提供的公共綠地或公共活動場所須符合以下要求:任意方向凈寬大于10米，實際使用面積大于150平方米。附表

（二）建筑密度、容積率控制表 控制范圍控制指標(biāo)建筑類別 舊城 新區(qū) 建筑密度 容積率 建筑密度 容積率

低層、多層住宅（1－6層）33％ 2.0 30％ 1.8 中高層住宅（7－9層）31％ 2.4 28％ 2.2 高層住宅（10層以上）23％ 3.5 20％ 3.5 多層辦公建筑、旅館 40％ 2.5 35％ 2.5 高層辦公建筑、旅館 40％ 6.5 35％ 6.5 多層商業(yè)用房 45％ 2.5 40％ 2.5 廠房及庫房 45％ 1.8 40％ 1.6 市場 55% 2.2 55% 2.2 注：舊城是指以拆遷改造為主的區(qū)域，新區(qū)是指以征地建設(shè)為主的區(qū)域。

建筑密度是指建筑基底占地面積除以基地總面積，建筑容積率是指建筑總面積除以基地總面積。第四章 建筑間距

第十八條: 建筑間距必須符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、綠化、安全、工程管線、建筑設(shè)計規(guī)范和文物古跡保護等法律、法規(guī)的規(guī)定。第十九條: 低層、多層、中高層居住建筑的規(guī)定如下：（1）平行布置的居住建筑

兩幢建筑采光面相對時，在舊城區(qū)內(nèi)，建筑采光間距應(yīng)大于0.8H；新區(qū)內(nèi)建筑采光間距應(yīng)大于1.0H（H為建筑物高度）。（2）相互垂直布置的居住建筑

山墻面對正面，山墻按山墻距退讓山墻距一半，正面按平行布置采光間距一半退讓，建筑間距二者相加計算。山墻開窗時按正面計算。（3）既非垂直又非平行的居住建筑

1、當(dāng)夾角為00－300時，其最窄處間距按平行布置時的居住建筑控制。

2、當(dāng)夾角為300－600時，其最窄處間距在舊城應(yīng)大于0.7H；新區(qū)應(yīng)大于0.9H。

3、當(dāng)夾角為大于600時，其最窄處間距按垂直布置的居住建筑控制

第二十條: 中高層及中高層以下建筑山墻間距不得小于8米，對32米及32米以上街道的臨街建筑山墻間距不得小于10米。高層與各種層數(shù)的山墻間距則不得小于13米。

第二十一條: 高層居住建筑的間距要求。

（一）高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的間距：30米以下高度的建筑,其最小值為24米,超過30米高度的建筑,每增加3米高度,建筑間距增加0.5米

（二）高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的間距，按高層居住建筑與多、低層居住建筑各自規(guī)定間距的一半相加計算。第二十二條: 非居住建筑與居住建筑的間距按居住建筑與居住建筑的間距進行控制。第二十三條: 非居住建筑與非居住建筑的間距要求。

（一）高層與高層平行布置時的間距：其最小值為18米。

（二）高層與多層平行布置時的間距最小值為13米。

（三）多層與多層平行布置時的間距最小值為10米。

（四）低層與高、多、低層建筑平行布置時的間距按消防間距的規(guī)定控制，但最小值為8米。

第二十四條: 特殊地段、地形的建筑間距在符合交通、消防、采光、通風(fēng)、城市設(shè)計的要求下，由城市規(guī)劃行政主管部門按有關(guān)規(guī)定確定。第五章 建筑退讓距離

第二十五條: 建筑物沿城市道路、公路、鐵路、河道、排水干線，人防設(shè)施、文物古跡、電力保護區(qū)及用地邊界建設(shè)時，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行退讓。第二十六條: 建筑物沿用地邊界修建時，應(yīng)按本規(guī)定第四章建筑間距規(guī)定的自身相應(yīng)間距的一半作為建筑離界距離。第二十七條: 當(dāng)相鄰已有建筑未退讓間距時，新建建筑應(yīng)退足相對應(yīng)的本規(guī)定第四章建筑間距。

道路寬度不滿足間距要求時,按道路中線各退夠相應(yīng)間距。地下建筑物的離界距離，不小于地下建筑物的深度的0.7倍，且最小值為3米。第二十八條: 沿城市道路新建建筑物時，建筑退讓距離的最小值按下表執(zhí)行。

道路等級建筑退讓建筑性質(zhì) 40米以上 大于30米、小于或等于40米 大于20米、小于或等于30米 小于或等于20米 退讓道路紅線 退讓道路紅線 退讓道路紅線 退讓道路紅線 高度24米以下的建筑 5 3 3 2 高度24米以上的建筑 10 8 5 3 第二十九條: 新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館等人流、車流大量集散的建筑應(yīng)滿足集散場地的要求,且后退道路紅線不小于10米。第三十條: 高層建筑主樓后退道路規(guī)劃紅線的距離，應(yīng)按下列規(guī)定控制：

（一）建筑高度小于等于50米時，不得小于10米。

（二）建筑高度大于50米時，不得小于18米。

第三十一條: 道路交叉口四周道路規(guī)劃紅線應(yīng)滿足視距三角形的要求。第三十二條: 沿江道路靠江一側(cè)不應(yīng)新建建筑物。第六章 建筑物的高度控制

第三十三條: 建筑物的高度必須符合日照、間距、消防等方面的規(guī)定。無電梯住宅不應(yīng)超過6層，如利用地形高差分層入口時，建筑物總層數(shù)不得超過7層。第三十四條: 在飛機場、氣象臺、電臺和其他無線電通訊（含微波通訊）設(shè)施凈空保護區(qū)域內(nèi)新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合有關(guān)凈空高度限制的要求。第三十五條: 在文物保護單位和建筑保護單位周圍的建設(shè)地帶內(nèi)新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合建筑和文物保護的有關(guān)規(guī)定，并按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃執(zhí)行。第三十六條: 建筑高度除應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃，服從城市景觀規(guī)劃，城市節(jié)點規(guī)劃需要控制的高度外，還應(yīng)按下列計算公式控制建筑高度。H≤1.5（W＋S）公式中：H-沿街建筑物高度； W－規(guī)劃道路紅線寬；

S－建筑物后退規(guī)劃道路紅線距離。第七章 城市綠化

第三十七條: 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居住建筑，其基地內(nèi)的綠地率新區(qū)不低于30％，舊城不低于25％；除居住建筑以外的其它建筑，其基地內(nèi)的綠地率新區(qū)不低于20％，舊城不低于15％。

第三十八條: 居住組團內(nèi)必須設(shè)置集中綠地，且至少應(yīng)有三分之一的綠地面積在規(guī)定的建筑間距范圍之外作為集中綠地,面積不應(yīng)小于400平方米。

第三十九條: 一個街區(qū)內(nèi)的集中綠地可按規(guī)定指標(biāo)進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)，綜合平衡。在符合整個街區(qū)綠地指標(biāo)的前提下，可不在每塊建筑基地內(nèi)平均分布。

第四十條: 在計算綠地率時，屋頂綠化不納入計算，對全地下室上部綠化折半計算。

第四十一條: 當(dāng)臨城市30米寬以上道路建設(shè)時，除滿足規(guī)劃管理規(guī)定的各項技術(shù)指標(biāo)外，綠化用地宜臨道路設(shè)置。第四十二條: 在確定保護的古城墻地段，古城墻兩側(cè)各20米范圍內(nèi)不得新建、改建、擴建任何建筑物，宜作為綠化用地。第四十三條: 規(guī)劃確定的綠地，任何單位或個人不得擅自改變用地性質(zhì)，不得非法占用。第八章 附則

第四十四條: 凡已編制了詳細規(guī)劃的地區(qū)，應(yīng)同時滿足批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃和本技術(shù)規(guī)定。第四十五條: 當(dāng)對建設(shè)項目有多項條款同時規(guī)定時,按條款嚴格者執(zhí)行。第四十六條: 本規(guī)定的解釋權(quán)在瀘州市建設(shè)委員會。第四十七條: 本規(guī)定從發(fā)布之日起生效。