第一篇：唐山供電公司城市新建住宅小區(qū)

唐山供電公司城市新建住宅小區(qū) 電力設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目管理實(shí)施細(xì)則

（試行）第一章 總則

第一條為規(guī)范唐山地區(qū)新建住宅小區(qū)配套電力設(shè)施工程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：小區(qū)配套工程）管理，提高住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)技術(shù)水平，控制建設(shè)工程造價(jià)，保證供電設(shè)施安全、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，依據(jù)河北省物價(jià)局與河北省建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)冀價(jià)經(jīng)費(fèi)[2008]39號(hào)《關(guān)于印發(fā)<河北省設(shè)區(qū)市市區(qū)新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理暫行辦法>的通知》及華北電網(wǎng)有限公司華北電網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)[2008]95號(hào)《關(guān)于印發(fā)華北電網(wǎng)有公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)配套管理辦法的通知》，結(jié)合唐山供電公司具體情況，制定《唐山供電公司城市新建住小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目管理實(shí)施細(xì)則（試行）》。以下簡(jiǎn)稱(chēng)（本細(xì)則）。

第二條 小區(qū)配套工程是指從供電電源點(diǎn)到小區(qū)計(jì)費(fèi)電能表計(jì)之間的電力設(shè)施建設(shè)工程，由唐山供電公司代建代管。

第三條 本細(xì)則適用于營(yíng)銷(xiāo)處及路南供電部、路北供電部、開(kāi)平供電部、古冶供電部、豐潤(rùn)供電部、南堡供電部、港口供電部。

第四條為規(guī)范住宅小區(qū)電力配套工程管理，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成小區(qū)配套工程建設(shè)，更好地協(xié)調(diào)各相關(guān)部門(mén)工作，成立由公司主管副總經(jīng)理為組長(zhǎng)，營(yíng)銷(xiāo)、發(fā)策、生技、調(diào)度、財(cái)務(wù)、物資、安監(jiān)、審計(jì)、監(jiān)察等部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員的工作小組，按照項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各自職責(zé)分工，協(xié)調(diào)配合完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作。

唐山供電公司小區(qū)配套工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組成員： 組長(zhǎng)：公司主管營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理

成員：營(yíng)銷(xiāo)處長(zhǎng)、發(fā)策處長(zhǎng)、生技處長(zhǎng)、調(diào)度所主任、財(cái)務(wù)處長(zhǎng)、物資供應(yīng)公司經(jīng)理、安監(jiān)處長(zhǎng)、審計(jì)處長(zhǎng)、營(yíng)銷(xiāo)處所屬客戶(hù)關(guān)系部主任、配電業(yè)擴(kuò)部主任以及各供電部主任。

小區(qū)配套工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)工作小組，工作小組成員：

組長(zhǎng)：營(yíng)銷(xiāo)處長(zhǎng)

成員：營(yíng)銷(xiāo)處主管業(yè)擴(kuò)報(bào)裝副處長(zhǎng)、營(yíng)銷(xiāo)處主管配電主任、各供電部主管營(yíng)銷(xiāo)副主任、各供電部主管配電副主任、營(yíng)銷(xiāo)處、發(fā)策處、生技處、調(diào)度所、財(cái)務(wù)處、物資供應(yīng)公司、安監(jiān)處、審計(jì)處相關(guān)工作人員。小區(qū)配套工程建設(shè)工作小組，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)配套工程日常工作的組織與管理。

第五條小區(qū)配套工程供電方案，一并納入業(yè)擴(kuò)報(bào)裝例會(huì)審批，會(huì)議根據(jù)小區(qū)所在地供電單位報(bào)送情況不定期組織召開(kāi)。

第二章 基本原則和建設(shè)范圍

第六條基本原則

1.嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家制定的各項(xiàng)方針政策、法律法規(guī)和電力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、制度、規(guī)定，執(zhí)行地方政府有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定。嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)管理制度和規(guī)定。

2.小區(qū)配套工程資金由華北電網(wǎng)有限公司統(tǒng)一管理，唐山供電公司要嚴(yán)格控制配套工程資金的使用，充分發(fā)揮資金的使用效益。

3.強(qiáng)化小區(qū)配套工程項(xiàng)目的全過(guò)程管理，保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價(jià)。

4.小區(qū)配套工程項(xiàng)目要嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度、招投標(biāo)制度和合同管理制度。

第七條小區(qū)配套工程建設(shè)范圍

1.新建10KV高壓供電線路、開(kāi)閉站、環(huán)網(wǎng)柜、箱式變電站、電纜分接箱、小區(qū)配電室電氣部分。2.新建小區(qū)低壓供電線路，電纜分接箱、分線箱、漏電保護(hù)器（一、二級(jí)）等。

3.新建繼電保護(hù)、安全自動(dòng)裝置、自動(dòng)化等二次系統(tǒng)設(shè)施。

4.計(jì)費(fèi)用電能表、表箱及遠(yuǎn)抄裝置。

5.方便檢修、試驗(yàn)、檢測(cè)、監(jiān)測(cè)的裝備和設(shè)施。

6.依據(jù)有關(guān)規(guī)定實(shí)施的安全技術(shù)措施、反事故措施的裝置和設(shè)施。

第三章 管理職責(zé)

第八條營(yíng)銷(xiāo)處負(fù)責(zé)對(duì)公司小區(qū)配套工程項(xiàng)目建設(shè)工作的歸口管理。其中各相關(guān)部門(mén)職責(zé)：

一、綜合管理部

1.依據(jù)國(guó)家、行業(yè)及公司有關(guān)方針政策、法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、制度等，對(duì)本單位小區(qū)配套工程項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理。

2.根據(jù)公司實(shí)際情況，結(jié)合《華北電網(wǎng)有限公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目管理辦法》，制定小區(qū)配套工程項(xiàng)目管理實(shí)施細(xì)則以及有關(guān)制度、措施等。

3.組織小區(qū)配套工程項(xiàng)目例會(huì)，會(huì)后形成紀(jì)要與批復(fù)。4.督促、指導(dǎo)小區(qū)配套工程項(xiàng)目建設(shè)工作，組織開(kāi)展對(duì)小區(qū)配套工程項(xiàng)目執(zhí)行和完成情況的檢查。

5.負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)配套工程項(xiàng)目管理工作進(jìn)行總結(jié)、分析，提出改進(jìn)工作措施。

6.每月末向網(wǎng)公司營(yíng)銷(xiāo)部報(bào)小區(qū)配套工程項(xiàng)目報(bào)表、總結(jié)、分析及其他相關(guān)資料。

二、配電業(yè)擴(kuò)部

1.組織小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)供電方案的制訂、審核。2.明確小區(qū)配套項(xiàng)目工程管理專(zhuān)職人員，具體負(fù)責(zé)小區(qū)配套工程項(xiàng)目管理工作。

3.負(fù)責(zé)小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)概預(yù)算的審核，負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目所需物資材料的上報(bào)工作。

4.根據(jù)《華北電網(wǎng)有限公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督辦工程質(zhì)量和工期進(jìn)展，組織進(jìn)行工程項(xiàng)目的檢查、驗(yàn)收、出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

5.組織工程竣工結(jié)算的審核。

6.根據(jù)《華北電網(wǎng)有限公司新建住宅小區(qū)電力設(shè)施運(yùn)行維護(hù)管理辦法》，負(fù)責(zé)小區(qū)配電設(shè)施配套工程運(yùn)行、維修、管護(hù)實(shí)施細(xì)則的制定與修訂和維修費(fèi)用的審核。

三、計(jì)量中心 負(fù)責(zé)小區(qū)配套工程項(xiàng)目中計(jì)量裝置的校驗(yàn)。第九條 發(fā)策處職責(zé)

1．參與小區(qū)配套工程項(xiàng)目供電方案的審核。屬于專(zhuān)線項(xiàng)目，負(fù)責(zé)制定供電方案，發(fā)至營(yíng)銷(xiāo)處以公司發(fā)文形式批復(fù)。

2．對(duì)于專(zhuān)線客戶(hù)，負(fù)責(zé)組織變電站出線間隔建設(shè)。第十條 生技處職責(zé)

參與小區(qū)配套工程項(xiàng)目供電方案的審核。第十一條 調(diào)度所職責(zé)

按照調(diào)度管理權(quán)限，參與小區(qū)專(zhuān)線客戶(hù)配套工程項(xiàng)目供電方案的審核。

第十二條財(cái)務(wù)處職責(zé)

1．根據(jù)《華北電網(wǎng)有限公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)財(cái)務(wù)管理辦法》，負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)配套工程建設(shè)費(fèi)實(shí)施財(cái)務(wù)歸口管理。

2．負(fù)責(zé)小區(qū)配套工程建設(shè)費(fèi)收繳和按規(guī)定時(shí)間上繳；負(fù)責(zé)工程決算。

3．負(fù)責(zé)小區(qū)配套工程實(shí)施過(guò)程中，工程的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備訂購(gòu)及投運(yùn)后管理維護(hù)所需款項(xiàng)的申請(qǐng)與劃撥。

4．負(fù)責(zé)小區(qū)配套工程的各種財(cái)務(wù)報(bào)表、統(tǒng)計(jì)分析工作。第十三條 物資供應(yīng)公司職責(zé)

1．根據(jù)《華北電網(wǎng)有限公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)招標(biāo)采購(gòu)管理辦法》，負(fù)責(zé)小區(qū)配套工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和工程設(shè)備材料招標(biāo)工作歸口管理。

2．負(fù)責(zé)小區(qū)配套工程一般性采購(gòu)項(xiàng)目的招標(biāo)工作。3．負(fù)責(zé)華北電網(wǎng)有限公司委托采購(gòu)項(xiàng)目的實(shí)施工作。4．負(fù)責(zé)小區(qū)配套工程所需物資的出入庫(kù)管理工作。第十四條 安監(jiān)處職責(zé)

負(fù)責(zé)檢查小區(qū)配套工程的安全管理工作。第十五條 審計(jì)處職責(zé)

負(fù)責(zé)對(duì)配套工程項(xiàng)目的審計(jì)工作歸口管理。第十六條小區(qū)所在地各供電單位職責(zé)

1．負(fù)責(zé)受理新建住宅小區(qū)報(bào)裝申請(qǐng)，審查相關(guān)資料；簽訂代建合同；組織現(xiàn)場(chǎng)勘察、制定供電方案，編制項(xiàng)目估算；并按期向公司提交住宅小區(qū)報(bào)裝請(qǐng)示（包括相關(guān)資料）；根據(jù)報(bào)裝例會(huì)審定方案按時(shí)限答復(fù)客戶(hù)。

2．明確客戶(hù)經(jīng)理，負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)配套工程項(xiàng)目的實(shí)施與日常管理。

3．參與新建住宅小區(qū)配套工程項(xiàng)目的中間檢查、竣工驗(yàn)收；工程合格具備送電條件時(shí)，向營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部提交投運(yùn)申請(qǐng)，申請(qǐng)批復(fù)后負(fù)責(zé)啟動(dòng)送電。

4．負(fù)責(zé)電力設(shè)施建成后的代運(yùn)代維工作。

第四章 報(bào)裝、方案批復(fù)與設(shè)計(jì)

第十七條 小區(qū)所在地各供電單位，本著“一口對(duì)外”的原則，統(tǒng)一受理城市新建住宅小區(qū)建設(shè)單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小區(qū)建設(shè)單位）的用電申請(qǐng)，并指定一名客戶(hù)經(jīng)理負(fù)責(zé)該配套工程項(xiàng)目從受理報(bào)裝到裝表送電的全過(guò)程管理。

第十八條小區(qū)所在地各供電單位對(duì)小區(qū)配套工程項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)編號(hào)管理。編號(hào)原則：新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)-各地區(qū)名稱(chēng)縮寫(xiě)-年度-序號(hào)-小區(qū)名稱(chēng)。

例如：新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)-唐山路南-2008-001-**小區(qū)

第十九條小區(qū)建設(shè)單位在辦理小區(qū)基建臨時(shí)用電時(shí)，必須提供國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，要求四證齊全。

第二十條小區(qū)建設(shè)單位在辦理建筑施工臨時(shí)用電申請(qǐng)（臨時(shí)用電按正常報(bào)裝辦理并不得列入小區(qū)配套工程）時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交正式用電相關(guān)資料（包括工程項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃圖（書(shū)）、小區(qū)配套設(shè)施用電負(fù)荷情況等資料）。小區(qū)所在地各供電單位應(yīng)及時(shí)完成以下工作：對(duì)四證齊全的小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建筑面積，參照《華北電網(wǎng)有限公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》、按照冀價(jià)經(jīng)費(fèi)[2008]39號(hào)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；根據(jù)小區(qū)建設(shè)竣工時(shí)間要求，公平公正地與小區(qū)建設(shè)單位對(duì)電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)繳納金額、建設(shè)范圍(土建工程與電氣工程的界面)、供電設(shè)施完成竣工時(shí)間和線路走廊、賠償?shù)仁乱撕炗喆ê贤?/p>

政府批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建筑面積，除居民住宅面積外均界定為公建面積。

第二十一條代建合同簽訂后，小區(qū)所在地各供電單位填報(bào)《住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)用收款通知單》傳遞至財(cái)務(wù)處；小區(qū)建設(shè)單位自簽訂合同之日起10日內(nèi)，按合同約定，向公司財(cái)務(wù)處交納第一筆建設(shè)費(fèi)，用于前期及設(shè)計(jì)費(fèi)用，交納額度為建設(shè)費(fèi)用總額的10%；財(cái)務(wù)處收款后向小區(qū)所在地各供電單位傳遞《住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)用收款回執(zhí)單》。

自收取第一筆建設(shè)費(fèi)用之日起，小區(qū)設(shè)施建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入業(yè)擴(kuò)報(bào)裝流程時(shí)限統(tǒng)計(jì)。

第二十二條小區(qū)所在地各供電單位收到財(cái)務(wù)處第一筆款項(xiàng)收取回執(zhí)后，應(yīng)立即結(jié)合本地區(qū)城市配網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)《國(guó)家電網(wǎng)公司業(yè)擴(kuò)供電方案編制導(dǎo)則》、《華北電網(wǎng)有限公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，組織現(xiàn)場(chǎng)勘察、制定供電方案，編制項(xiàng)目估算，向公司營(yíng)銷(xiāo)處業(yè)擴(kuò)主管人員上報(bào)擬定的供電方案（包括相關(guān)證件、資料與項(xiàng)目估算）。

第二十三條營(yíng)銷(xiāo)處綜合管理部根據(jù)上報(bào)情況，組織業(yè)擴(kuò)報(bào)裝方案審批例會(huì)，對(duì)上報(bào)供電方案進(jìn)行審查確認(rèn)；對(duì)審查批準(zhǔn)的供電方案，由小區(qū)所在地供電單位書(shū)面通知小區(qū)建設(shè)單位（供電方案通知書(shū)內(nèi)需填寫(xiě)小區(qū)建筑面積、每平米建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)交納建設(shè)費(fèi)內(nèi)容）。

第二十四條 供電方案答復(fù)后10日內(nèi)，由小區(qū)所在地各供電單位通知小區(qū)建設(shè)單位，交納第二筆建設(shè)費(fèi)（交款方式見(jiàn)第二十一條），交納額度為全部建設(shè)費(fèi)用的80%，用于工程的直接費(fèi)等。

第二十五條小區(qū)所在地供電單位收到財(cái)務(wù)處第二筆款項(xiàng)收取回執(zhí)后，方可開(kāi)展小區(qū)配套工程項(xiàng)目的招標(biāo)及施工準(zhǔn)備工作。

第二十六條營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部負(fù)責(zé)向物資供應(yīng)公司申報(bào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和物資招標(biāo)資料。

第二十七條營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部負(fù)責(zé)組織中標(biāo)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位與供電單位簽訂合同。

第二十八條工程預(yù)算執(zhí)行河北省工程預(yù)算定額，工程預(yù)算定額根據(jù)國(guó)家規(guī)定適時(shí)調(diào)整。

第二十九條營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部組織小區(qū)配套工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、預(yù)算初審后，負(fù)責(zé)向網(wǎng)公司上報(bào)配套工程項(xiàng)目預(yù)算備案。

第三十條經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部組織審定批準(zhǔn)的預(yù)算，是控制工程投資、簽訂工程施工合同和工程決算的依據(jù)，各單位要按照工程預(yù)算控制使用項(xiàng)目資金，不得任意改變?cè)O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大工程規(guī)模和增加其它費(fèi)用，如根據(jù)實(shí)際情況確需改變工程資金規(guī)模時(shí)按相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行。

第五章 工程管理

第三十一條 營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部對(duì)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的工程建設(shè)實(shí)行設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收等全過(guò)程管理，并按唐供營(yíng)銷(xiāo)?2008?474號(hào)《唐山供電公司業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則（試行）》有關(guān)施工階段的要求進(jìn)行工期管理。

第三十二條 小區(qū)配套工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和設(shè)備、材料相關(guān)招標(biāo)工作，按照《華北電網(wǎng)有限公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)招標(biāo)采購(gòu)管理辦法（試行）》有關(guān)要求執(zhí)行。結(jié)合項(xiàng)目工期安排，采用框架或集中規(guī)模招標(biāo)方式。

第三十三條小區(qū)所在地各供電單位必須與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位簽訂相應(yīng)的設(shè)計(jì)、施工合同、安全施工協(xié)議。第三十四條 營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部組織申報(bào)客戶(hù)工程所需設(shè)備材料和服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目，由物資供應(yīng)公司按招標(biāo)管理規(guī)定履行招標(biāo)程序。

第三十五條營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部負(fù)責(zé)組織中標(biāo)設(shè)備材料和服務(wù)類(lèi)單位與小區(qū)所在地各供電單位簽訂技術(shù)協(xié)議、與物資供應(yīng)公司簽訂正式合同。

第三十六條施工單位必須按照簽訂的施工合同按進(jìn)度組織施工。施工前由小區(qū)所在地各供電單位向安監(jiān)部門(mén)提交《住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)開(kāi)工報(bào)告》，履行手續(xù)后方可開(kāi)工。

第三十七條 小區(qū)建設(shè)單位按實(shí)際竣工建筑面積結(jié)清尾款后，小區(qū)所在地供電單位方可安排工程正式驗(yàn)收送電。

第三十八條小區(qū)配套工程驗(yàn)收前，由小區(qū)所在地供電單位通知小區(qū)建設(shè)單位會(huì)同相關(guān)部門(mén)核實(shí)面積，小區(qū)建設(shè)單位提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。

第三十九條小區(qū)所在地供電單位根據(jù)小區(qū)建設(shè)單位提交的竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，對(duì)小區(qū)配套工程組織初驗(yàn)，確認(rèn)已經(jīng)具備驗(yàn)收條件，向營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)及相關(guān)資料：

1.施工圖及施工圖預(yù)算書(shū)； 2.設(shè)計(jì)變更資料 3.工程竣工圖及竣工結(jié)算書(shū)； 4.質(zhì)檢紀(jì)錄；

5.自采料質(zhì)量合格證等資料；

第四十條營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部組織相關(guān)人員，對(duì)小區(qū)配套工程正式驗(yàn)收。施工單位對(duì)驗(yàn)收提出的問(wèn)題缺陷，在規(guī)定期限內(nèi)整改，直至工程合格，否則不得投入運(yùn)行。

第四十一條小區(qū)所在地供電單位組織施工單位在工程全部驗(yàn)收合格后填報(bào)《住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)竣工報(bào)告》；由營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部出具《住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。

第四十二條小區(qū)配套工程正式送電前，由小區(qū)所在地供電單位通知小區(qū)建設(shè)單位，按合同約定，結(jié)清小區(qū)配套工程建設(shè)尾款。對(duì)于已經(jīng)結(jié)清尾款，且符合以下條件之一的可以安排送電：

1.實(shí)際竣工面積小于原合同面積，并已按合同面積結(jié)清尾款的；

2.實(shí)際竣工面積大于原合同面積，并已按照實(shí)際竣工面積結(jié)清尾款的；

未按規(guī)定結(jié)清小區(qū)配套工程建設(shè)尾款的不允許送電。第四十三條小區(qū)所在地供電單位收到財(cái)務(wù)處結(jié)清尾款回執(zhí)后，對(duì)于具備送電條件的小區(qū)配套工程，由小區(qū)所在地供電單位向營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部提交投運(yùn)申請(qǐng)，申請(qǐng)批復(fù)后，小區(qū)所在地供電單位方可安排運(yùn)行單位對(duì)小區(qū)工程項(xiàng)目正式啟動(dòng)送電。

第四十四條 營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部提供小區(qū)配套工程竣工報(bào)告和工程結(jié)算資料；財(cái)務(wù)處在工程投產(chǎn)后三個(gè)月內(nèi)完成竣工決算報(bào)告，經(jīng)審計(jì)和批準(zhǔn)后報(bào)網(wǎng)公司備案。

第四十五條小區(qū)配套工程項(xiàng)目實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)工程核算；營(yíng)銷(xiāo)處配電業(yè)擴(kuò)部負(fù)責(zé)編制建設(shè)、運(yùn)行費(fèi)用款計(jì)劃，經(jīng)財(cái)務(wù)處審核后，向網(wǎng)公司提交撥款申請(qǐng)；按合同和工程進(jìn)度付款。

第六章 資金收繳和支出管理

第四十六條 小區(qū)所在地供電單位應(yīng)在營(yíng)業(yè)地點(diǎn)醒目位置公布收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，自覺(jué)接受價(jià)格、審計(jì)等有關(guān)部門(mén)檢查和社會(huì)監(jiān)督。

各供電單位按照政府規(guī)定與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂合同后收取小區(qū)配套工程電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并實(shí)施小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)工程。任何單位、個(gè)人不得決定緩交、免交、拖欠建設(shè)費(fèi)。

第四十七條小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在與小區(qū)所在地供電單位按照小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建筑面積簽訂合同，合同簽訂后10日內(nèi)交納建設(shè)費(fèi)總額的10%；在供電方案答復(fù)后10日內(nèi)，交納建設(shè)費(fèi)總額的80%；工程正式驗(yàn)收送電前，各單位要認(rèn)真核對(duì)實(shí)際竣工面積，實(shí)際竣工面積小于原合同面積時(shí)，按合同面積結(jié)清尾款，當(dāng)實(shí)際竣工面積大于合同面積時(shí)，按照竣工面積結(jié)清尾款。

第四十八條 其他建設(shè)費(fèi)資金收繳和支出的規(guī)定按照《華北電網(wǎng)有限公司城市新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)財(cái)務(wù)管理辦法（試行）》執(zhí)行。

第七章 分析與總結(jié)

第四十九條小區(qū)所在地供電單位應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)建立明細(xì)臺(tái)帳管理，詳細(xì)記錄小區(qū)配套工程建設(shè)的基本信息。

第五十條小區(qū)所在地供電單位應(yīng)于每月末25日前將本月度工程項(xiàng)目進(jìn)展情況報(bào)營(yíng)銷(xiāo)處綜合管理部。

第五十一條 財(cái)務(wù)處應(yīng)于次年2月底前將上年竣工的新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)收支情況報(bào)網(wǎng)公司財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部，同時(shí)將相關(guān)情況提供給公司營(yíng)銷(xiāo)處綜合管理部。

第五十二條小區(qū)所在地供電單位要認(rèn)真做好年度小區(qū)配套工程管理工作的總結(jié)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出措施進(jìn)行整改。年度小區(qū)配套工程工作總結(jié)于次年1月25日前上報(bào)公司營(yíng)銷(xiāo)處綜合管理部。

第八章 檢查與考核

第五十三條小區(qū)配套工程從申請(qǐng)報(bào)裝到啟動(dòng)送電全過(guò)程涉及到的所有資料手續(xù)，一并組入客戶(hù)檔案?jìng)洳椤?/p>

第五十四條 公司營(yíng)銷(xiāo)處綜合管理部定期組織對(duì)各單位小區(qū)配套工程項(xiàng)目管理工作進(jìn)行檢查，監(jiān)督、檢查任務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況和工程進(jìn)度情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題督促及時(shí)整改，對(duì)整改不力的單位進(jìn)行通報(bào)批評(píng)和考核。

第五十五條 公司營(yíng)銷(xiāo)處綜合管理部每年對(duì)各單位上年度小區(qū)配套工程項(xiàng)目進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目實(shí)際完成情況、合同管理、工程內(nèi)容、工程質(zhì)量、工程驗(yàn)收、項(xiàng)目決算、工程管理的檔案資料等。

第五十六條 公司營(yíng)銷(xiāo)處綜合管理部按照績(jī)效考核辦法的有關(guān)規(guī)定對(duì)各單位配套工程項(xiàng)目完成情況進(jìn)行考核。

第九章 附則

第五十七條 本辦法由唐山供電公司營(yíng)銷(xiāo)處負(fù)責(zé)解釋。第五十八條 本辦法自2008年11月1日起執(zhí)行。

附件：

第二篇：城市住宅小區(qū)綠化設(shè)計(jì)初探

城市住宅小區(qū)綠化設(shè)計(jì)初探

摘要：為了增進(jìn)人與自然和諧以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展，闡述了園林植物在城市住宅小區(qū)綠化中的重要作用 , 對(duì)當(dāng)前中國(guó)城市住宅小區(qū)綠化設(shè)計(jì)現(xiàn)狀及存在問(wèn)題進(jìn)行了綜合分析，提出了城市住宅小區(qū)綠化設(shè)計(jì)與自然生態(tài)環(huán)境的關(guān)系，以及通過(guò)植物配置的最佳方式來(lái)提高城市住宅小區(qū)園林綠化的綜合效益。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)綠化設(shè)計(jì)；植物配置；生態(tài)效應(yīng)

中圖分類(lèi)號(hào)：S731.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2011.03.037

Simple Analysis on the Greening Design of the Urban Residential Block

LI Jin-xin

(Forestry Institute, Shanxi Agricultural University, Taigu, Shanxi 030801,China)

Ａｂｓｔｒａｃｔ: In order to improve the harmony between human and the nature, sustainable development of society, economy and ecology, ornamental plant’s important effects in greening of urban residential blocks were elaborated and comprehensive analysis on current problems of our country’s greening of urban residential blocks were also undertaked.And at the same time, the relationships between the design of urban residential block greening and the nature eco-environment were brought forth.And how to improve the comprehensive benefit of afforestation in urban residential blocks by the best mode of plant furnishing were elaborated too.Key words: greening design of the residential block;plant furnishing;ecological efficiency

隨著人民生活水平的不斷改善，對(duì)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)及生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越高，居住區(qū)綠化成為城市綠化的重要組成部分，它對(duì)提高居民生活環(huán)境質(zhì)量，增進(jìn)身心健康至關(guān)重要。居住區(qū)綠地及綠化配置具有保護(hù)、美化環(huán)境，拓展生活空間等諸多作用，是人、建筑與自然和諧共生的自然基礎(chǔ)，是改善城市生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)節(jié)，能為人們創(chuàng)造富有生活情趣的生活環(huán)境，是居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量好壞的重要標(biāo)志，也是構(gòu)成居住區(qū)環(huán)境景觀的主題。

1城市住宅小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)的重要性

居住區(qū)綠化景觀是人們對(duì)小區(qū)環(huán)境的第一認(rèn)識(shí)，它是一個(gè)城市的重要組成部分，小區(qū)綠化是以綠色植物為主體，可提供居民戶(hù)外休閑、觀賞和改善生態(tài)環(huán)境的綠色空間，提高小區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的必要條件和自然基礎(chǔ)，是體現(xiàn)城市現(xiàn)代化的一個(gè)重要標(biāo)志[1]。一個(gè)優(yōu)美、良好、舒適、豐富多彩的居住區(qū)環(huán)境綠化，是對(duì)住宅建筑自然環(huán)境的恢復(fù)，對(duì)城市人工環(huán)境中自然氛圍的完善和對(duì)城市綠化的補(bǔ)充，是形成城市生態(tài)系統(tǒng)的基本單元，綠化環(huán)境有利于改善居民的居住環(huán)境、生活環(huán)境以及人和自然的關(guān)系。

2居住區(qū)綠化設(shè)計(jì)的原則

進(jìn)行居住區(qū)綠地設(shè)計(jì)應(yīng)依照植物生長(zhǎng)規(guī)律，模擬自然生態(tài)環(huán)境，在多層次人工植物群落中，根據(jù)植物共生、循環(huán)、生態(tài)位、競(jìng)爭(zhēng)、植物種群生態(tài)學(xué)等原理，通過(guò)不同深淺的地下根來(lái)吸收大量的有害物質(zhì)，依靠增加濕度、植物與微生物之間的代謝作用、減低風(fēng)速、吸附灰塵、保持水土流失等生態(tài)作用來(lái)調(diào)節(jié)氣溫，改善小氣候，可以充分利用植物的不同組合，打破僵化布局，形成活潑、和諧的空間，因地制宜地將喬木、灌木以及藤本、草本植物相互配置在一個(gè)群落中，從而充分利用陽(yáng)光、空氣、土地、肥力，實(shí)行集約經(jīng)營(yíng)，構(gòu)成一個(gè)和諧、有序、穩(wěn)定、壯觀而能長(zhǎng)期共存的復(fù)層混交的立體植物群落，使居住區(qū)綠化發(fā)揮更好的生態(tài)效益。

為了充分發(fā)揮生態(tài)效益，規(guī)劃設(shè)計(jì)要因地制宜，適當(dāng)密植，并依照季節(jié)變化，考慮樹(shù)種搭配，通過(guò)對(duì)綠化用地的統(tǒng)一規(guī)劃，合理組織綠地空間，充分利用自然地形和現(xiàn)狀條件，做到常綠與落葉、喬木與灌木、木本與草本、觀花與觀葉結(jié)合，高低參差、交相輝映，形成“三季有花四季常青，春有花、夏有蔭、秋有果、冬有綠”的情調(diào)[2]。綠化設(shè)計(jì)要有地方特色，體現(xiàn)時(shí)代風(fēng)貌，簡(jiǎn)潔新穎，格調(diào)明快。居住區(qū)綠化應(yīng)采取重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的設(shè)計(jì)原則，應(yīng)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，形成宜人的小氣候。

居住區(qū)內(nèi)居住樓的數(shù)量、高低、方位、空間大小等不同會(huì)造成不同的局部環(huán)境，且造園植物又各有其特有的生長(zhǎng)環(huán)境，所以居住區(qū)綠化植物要適地適樹(shù)，注重喬、灌、草復(fù)層結(jié)構(gòu)植物群落的建成。為了穩(wěn)定生態(tài)系統(tǒng)，在強(qiáng)調(diào)平面布局的同時(shí)，還要在垂直空間上注重喬灌木與地被植物及草的分層結(jié)構(gòu)搭配，盡量選用環(huán)保效果好、易生長(zhǎng)的優(yōu)良品種和具有觀賞價(jià)值的鄉(xiāng)土樹(shù)種和花卉，如木本的杜鵑、牡丹、芍藥等。不要建植過(guò)大面積的草坪，避免增加養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，增加立體綠化、垂直綠化、屋頂綠化，使綠化向縱度發(fā)展[3]。這樣既有利于植物的抗逆性，又達(dá)到了多樣化的生態(tài)效應(yīng)，不但可以降低綠化費(fèi)用，而且有利于管理養(yǎng)護(hù)。

居住區(qū)配置應(yīng)最大限度提高單位面積的綠化量，要依據(jù)植物的特性和特殊的生態(tài)環(huán)境來(lái)進(jìn)行，發(fā)揮生態(tài)效益和功能，增加生態(tài)作用。采用藤本植物和各式花卉進(jìn)行墻面、陽(yáng)臺(tái)的綠化、彩化，豐富居住區(qū)內(nèi)空間景觀，營(yíng)造舒適怡人、自然和諧的生活空間。并且充分利用花卉的各種造景形式來(lái)點(diǎn)綴，根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境氣候條件等自然因素，尊重原有自然環(huán)境的生態(tài)特色，來(lái)體現(xiàn)當(dāng)?shù)貓@林綠化的歷史文化特色和不同地區(qū)、不同地域的綠化風(fēng)格，盡可能將原來(lái)有價(jià)值的自然生態(tài)要素和原有生態(tài)系統(tǒng)保留下來(lái)并加以利用，使居住區(qū)的綠化與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐膱@林風(fēng)格。

居住區(qū)綠化從整體上朝著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益相結(jié)合，生態(tài)效益放在首位的方向發(fā)展[4]，它不僅起到保持、改善美化環(huán)境，滿足人們居住休憩的要求，而且還起到兼顧居住區(qū)綠地性質(zhì)的特殊性、使用的方便性、造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性、審美的藝術(shù)性等諸多因素的要求。居住區(qū)綠化時(shí)，應(yīng)以生態(tài)園林的理論為依據(jù)，模擬自然生態(tài)環(huán)境，利用植物生理、生態(tài)指標(biāo)及園林美學(xué)原理，進(jìn)行植物配置，創(chuàng)造復(fù)層結(jié)構(gòu)，保持植物群落在空間、時(shí)間上的穩(wěn)定與持久。居住區(qū)綠地的植物是構(gòu)成居住區(qū)環(huán)境景觀的主題，它的配置直接關(guān)系到居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量，所以設(shè)計(jì)必須以改善提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)，注重綠化布局的層次，風(fēng)格要與建筑互相輝映，注重不同植物各方面的相互補(bǔ)充融合。這樣不但可實(shí)現(xiàn)綠化的效果，而且實(shí)現(xiàn)了美化的作用。

3對(duì)居住區(qū)進(jìn)行綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議

居住區(qū)綠化在城市綠化體系中最接近居民，可最大限度的為人服務(wù)，應(yīng)通過(guò)不同植物種類(lèi)的種植、搭配及合理的植物配置和造園手法，結(jié)合小區(qū)道路及園林小品的建設(shè)，構(gòu)造綠化空間和效果，創(chuàng)造優(yōu)雅的環(huán)境，形成優(yōu)美的室外空間來(lái)體現(xiàn)自然美和人工造型，使居住區(qū)綠化成為城市環(huán)境保護(hù)的一部分。

綠化空間應(yīng)注意可進(jìn)入性，考慮人的心理與生理需要，盡可能多地創(chuàng)造人與人、人與自然的接觸環(huán)境，即創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境，在綠地系統(tǒng)中形成開(kāi)放的格局，布置文化娛樂(lè)設(shè)施，使人可以游覽，也可隨時(shí)坐下休息玩耍，還可利用不怕踩的草種，在草地上坐或躺，充分享受與自然的親近，營(yíng)造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間，使人們輕松自然的融入家園群體，滿足人們休憩的要求[5]。

居住小區(qū)綠化設(shè)計(jì)者應(yīng)在充分了解所住居民的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)、生活、工作習(xí)慣、生理要求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行全方位的人性化設(shè)計(jì)，真正體現(xiàn)以人為本的服務(wù)理念。它應(yīng)給人們提供一個(gè)更方便的居住環(huán)境。比如，用綠地做隔離帶，應(yīng)盡可能地考慮到人們生活的方便，還應(yīng)在居住區(qū)綠化設(shè)計(jì)中把老、弱、病、殘的各種需要都考慮進(jìn)去，為老人和幼兒開(kāi)辟專(zhuān)用活動(dòng)場(chǎng)地，讓居民區(qū)綠化與城市自然環(huán)境融為一體。

人是環(huán)境中最活躍的因子，而居住區(qū)的綠化美化最終也是為了滿足人對(duì)自然的需求，對(duì)美的追求，對(duì)舒適感的滿足。園林雕塑小品的使用在居住區(qū)內(nèi)很普遍，在小區(qū)綠化中，如果合理地設(shè)置一些園林雕塑小品，能起到點(diǎn)綴和組織空間、烘托主題、營(yíng)造意境的作用。居住區(qū)內(nèi)園林雕塑小品的選擇要從題材、質(zhì)感、質(zhì)量、姿態(tài)、擺放位置等方面推敲，尤其在園林雕塑小品的取意上要下功夫。

總之，居民住宅小區(qū)綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以景觀學(xué)、行為學(xué)、美學(xué)等學(xué)科的理論為指導(dǎo)，按照自然生態(tài)系統(tǒng)和生態(tài)學(xué)的原則進(jìn)行，使它具有自然生物特性和人類(lèi)文化特性。

參考文獻(xiàn)：

[1] 賀建明.居住區(qū)綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)探討[J].科技情報(bào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì),2003(13):125-126.[2] 劉仁芳,王大慶.居住區(qū)的綠化特色與評(píng)價(jià)[J].北方園藝,2003(6):34-35.[3] 孫麗清.淺談居住區(qū)綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)[J].內(nèi)蒙古林業(yè),2004(12)：35.[4] 劉仁芳,王大慶.居住區(qū)的綠化特色與評(píng)價(jià)[J].北方園藝,2003(6):34-35.[5] 錢(qián)忠玲.關(guān)于居住區(qū)綠化設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)思考[J].當(dāng)代建設(shè),2003(4):37.

第三篇：《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》

《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》

發(fā)布文號(hào) 山東省政府令第86號(hào)

生效日期 1997年12月1日

頒布日期 1997-10-22

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，改善居住環(huán)境，提高城市文明程度，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)。

第三條 本辦法所稱(chēng)住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、設(shè)備及公共場(chǎng)地。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)合同約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕等管理服務(wù)的活動(dòng)。

本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的所有權(quán)人。

第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條 各級(jí)人民政府應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)管理，為城市居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、舒適方便、文明安全的活動(dòng)環(huán)境。

第六條 各級(jí)建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)物業(yè)管理主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)的管理工作。

第七條 物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)牧業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與服務(wù)，協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題，幫助物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

第二章 業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)

第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召集全體業(yè)主舉行大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第九條 業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的組織。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

第十條 業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督下，履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；

（三）擬定公共資金使用計(jì)劃，并按公布使用情況；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計(jì)劃；

（五）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作；

（六）監(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的使用；

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)委員出席，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過(guò)方有效。

業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)及街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。

第十二條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)本住宅小區(qū)的業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。

第十三條 住宅小區(qū)應(yīng)制定業(yè)主公約。

業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后生效。業(yè)主公約生效前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定的住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。

第三章 物業(yè)管理移交

第十四條 住宅小區(qū)竣工后，開(kāi)發(fā)`建設(shè)單位必須向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收合格的，方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。

第十五條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會(huì)，并提供下列資料：

（一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套公用設(shè)施、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)圖；

（五）質(zhì)量驗(yàn)收資料；

（六）其他必要資料。

上述資料由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保管。

第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在出售住宅時(shí)，按省政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理公共資金。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理公共資金以業(yè)主委員會(huì)的名義一次性存入金融機(jī)構(gòu)，按住宅小區(qū)專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，并接受物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督和管理。

第十八條 物業(yè)管理公共資金的所有權(quán)歸本住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有。

物業(yè)管理公共資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定，專(zhuān)款用于該住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的啟動(dòng)及公用設(shè)施的維修、更新和建設(shè)，任何單位和個(gè)人不得挪用。

第十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理用房和一定比例的商業(yè)用房。

商業(yè)用房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按成本價(jià)提供，其購(gòu)置費(fèi)用可從物業(yè)管理公共資金中暫支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中逐步收回。

商業(yè)用房的比例，由城市人民政府確定。

第四章 物業(yè)管理企業(yè)

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊(cè)，并取得省建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)后，方可從事物業(yè)管理工作。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與企業(yè)委員會(huì)簽訂的合同，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)等條款。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)，并接受物價(jià)和物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。

第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等代辦性服務(wù)的收費(fèi)，分別按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定項(xiàng)目以外的特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方約定。

第五章 物業(yè)維護(hù)

第二十五條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛(ài)護(hù)和正確使用小區(qū)物業(yè)。住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）損毀園地；

（三）占用通道、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施和場(chǎng)地；

（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；

（五）制造超標(biāo)準(zhǔn)噪音；

（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫(huà)；

（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

（八）政府或業(yè)主公約明令禁止的其他行為。

第二十六條 房屋分戶(hù)門(mén)內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

單位建筑物內(nèi)公用設(shè)施的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。

出租房屋的維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。

第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主專(zhuān)用的公用設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。

非業(yè)主專(zhuān)用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由受益人或有關(guān)部門(mén)承擔(dān)。

第二十八條 房屋及其附屬設(shè)施影響市容或危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)維修；拖延或拒不維修的，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十九條 住宅小區(qū)的供水、供電、供氣、通信等社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 法律責(zé)任

第三十條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，可并處1萬(wàn)以下罰款。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)主管部門(mén)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第三十二條 違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)依法予以處罰；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 依照本辦法實(shí)施罰款處罰時(shí)，應(yīng)使用省財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一制發(fā)的罰款票據(jù)。罰款全部上繳國(guó)庫(kù)。

第三十四條 當(dāng)事人對(duì)依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院提出訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

附則

第三十五條 本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)，未按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行配套建設(shè)的，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建和完善，并按本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第三十六條 城市住宅小區(qū)以外的其他住宅區(qū)、別墅區(qū)、寫(xiě)字樓、綜合樓等實(shí)行物業(yè)管理的，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法委托省建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第三十八條 本辦法自1997年12月1日起施行。山東省人民政府1989年11月19日發(fā)布的《山東省城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（魯政發(fā)[1989]141號(hào)）同時(shí)廢止。

第四篇：中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展探討

中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展探討

——以河北省秦皇島市為例

摘要：自上世紀(jì)90年代以來(lái)，住宅小區(qū)物業(yè)管理在我國(guó)各中小型城市獲得了迅猛的發(fā)展，目前已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中極具活力的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。但在發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一些制約發(fā)展的難點(diǎn)問(wèn)題，如何才能破解難題，推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理科學(xué)、規(guī)范、健康、快速發(fā)展？本文擬就以上問(wèn)題作初步探討。

關(guān)鍵字：中小型城市，住宅小區(qū)，物業(yè)管理，發(fā)展，秦皇島

物業(yè)管理，即物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。該服務(wù)可大幅提高城市管理專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化的水平，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧?kù)o、快樂(lè)、健康的生活環(huán)境，確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限。

我國(guó)的物業(yè)管理是改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求，開(kāi)始從住房面積的單一標(biāo)準(zhǔn)，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境和綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。加快住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)各大、中、小型城市的共識(shí)。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2007年統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員500萬(wàn)人以上，行業(yè)年產(chǎn)值達(dá)6000億元，并每年以20%的速度迅速攀升。物業(yè)管理在全國(guó)各地快速發(fā)展的事實(shí)證明，該產(chǎn)業(yè)在具有旺盛的市場(chǎng)需求和強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?。加快城市住宅小區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展，符合創(chuàng)建全國(guó)文明城市的需要，是改善人民居住環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的必要舉措。

一、秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

秦皇島市位于河北省東部，擁有海港區(qū)、北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)3個(gè)分體式城區(qū)，城市面積72.1平方公里，城市居民37.5萬(wàn)人，人均住居面積22平方米，住宅小區(qū)167個(gè)，物業(yè)管理企業(yè)68家，2007年總產(chǎn)值1220萬(wàn)元。經(jīng)筆者調(diào)查，秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)管理主要存在以下三個(gè)問(wèn)題：

（一）、物業(yè)管理覆蓋率較低

目前，秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)覆蓋率不足30%，舊城區(qū)大多數(shù)住宅小區(qū)缺乏物業(yè)管理。大量房屋公用區(qū)、庭院綠化區(qū)被任意占用，普遍存在私搭亂建、垃圾隨意堆放等現(xiàn)象；部

分房屋失養(yǎng)失修，設(shè)備殘缺不全，道路、綠地、花園、廣場(chǎng)、路燈等市政公共設(shè)施損壞嚴(yán)重；地上、地下管道不暢，時(shí)常出現(xiàn)污水四溢的情況；個(gè)別小區(qū)環(huán)境臟亂，極大影響了居民生活質(zhì)量。

（二）、部分企業(yè)服務(wù)不到位

部分物業(yè)管理企業(yè)與政府社區(qū)管理部門(mén)缺乏有效銜接，與公共安全、消防、聯(lián)防、供電、供水等職能單位的協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，并普遍存在工作人員年齡偏高、專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)缺乏等情況，整體素質(zhì)很難滿足新形勢(shì)要求。在服務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等公共區(qū)衛(wèi)生狀況不佳，垃圾清運(yùn)不及時(shí)，安保措施不嚴(yán)密等現(xiàn)象。

（三）、物業(yè)管理費(fèi)收繳困難

秦皇島市幾乎所有物業(yè)公司都為住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳困難所困擾。據(jù)筆者了解，目前在繳費(fèi)情況較好的住宅小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)繳費(fèi)率可達(dá)80%左右，而在一些情況不佳的住宅小區(qū)僅有10%。不愿主動(dòng)繳費(fèi)的業(yè)主感覺(jué)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)可有可無(wú)，并沒(méi)有給自己帶來(lái)實(shí)際好處，即使自己不繳費(fèi)也可以享受物業(yè)管理企業(yè)的公共服務(wù)，況且未繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有很多。在舊城區(qū)的絕大多數(shù)住宅小區(qū)，居民普遍認(rèn)為從前沒(méi)有物業(yè)管理時(shí)，公共區(qū)域的衛(wèi)生也有街道辦事處或環(huán)衛(wèi)局的清潔人員負(fù)責(zé)，有了物業(yè)管理后并無(wú)根本改變，因此拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。

二、對(duì)秦皇島等中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展思路的建議

根據(jù)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，秦皇島及其他中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應(yīng)為：結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，積極引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)成型經(jīng)驗(yàn)，走“專(zhuān)業(yè)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作”的道路。打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，引進(jìn)、形成一批實(shí)力雄厚、人才集中、技術(shù)先進(jìn)、通過(guò)ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，全力提高住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體服務(wù)水平和覆蓋率，推動(dòng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理產(chǎn)業(yè)走上科學(xué)、規(guī)范、健康、快速發(fā)展的軌道。

三、對(duì)秦皇島等中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展策略的探討

筆者認(rèn)為，要加快秦皇島及其他中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，應(yīng)采取以下六項(xiàng)策略：

（一）、發(fā)揮政府引導(dǎo)職能

當(dāng)?shù)卣獪p少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行政干預(yù)，出臺(tái)并落實(shí)《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，杜絕在業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)出現(xiàn)政府“指定”、“預(yù)定”現(xiàn)象。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理，定期予以審查，對(duì)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)要堅(jiān)決取締。

各街道基層組織要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)心和支持，將物業(yè)管理與創(chuàng)建和諧社區(qū)等中心工作結(jié)合起來(lái)，充分運(yùn)用物業(yè)管理平臺(tái)進(jìn)行組織、教育工作，與物業(yè)管理公司共同開(kāi)展消防、安全、衛(wèi)生等方面的宣傳，使住宅小區(qū)成為社會(huì)主義精神文明建設(shè)的窗口和基層公共管理形式創(chuàng)新的典范。

（二）、推進(jìn)企業(yè)優(yōu)化整合要加快住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，必須對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化資源配置?，F(xiàn)階段，秦皇島市關(guān)無(wú)資質(zhì)等級(jí)的住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)較多，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商固守“肥水不流外人田”的傳統(tǒng)觀念，自已成立物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。這種做法的直接后果是：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍沒(méi)有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，所以這類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)工作人員專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)較差，管理水平較低，業(yè)主滿意度不高。此外，由于開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)一體，所以開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)、權(quán)利不清，造成許多開(kāi)發(fā)遺留的問(wèn)題責(zé)任后移給了物業(yè)管理企業(yè)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，這類(lèi)已有的物業(yè)管理企業(yè)宜通過(guò)兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合。并通過(guò)比較，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)與管理分離的好處，通過(guò)招標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，分清建管責(zé)任。

（三）、倡導(dǎo)分工協(xié)作發(fā)展

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，城市功能劃分將越來(lái)越細(xì)，對(duì)于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求也會(huì)日益提高，物業(yè)管理企業(yè)將逐漸傾向于起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。如果物業(yè)管理企業(yè)一味追求小而全，過(guò)分增加各種專(zhuān)業(yè)設(shè)備及相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，必將大幅增加經(jīng)營(yíng)成本，且這些專(zhuān)業(yè)設(shè)備無(wú)法充分發(fā)揮其潛在的使用價(jià)值，造成大量的資源浪費(fèi)，不符合現(xiàn)代企業(yè)資源共享、集約經(jīng)營(yíng)的發(fā)展原則。如果物業(yè)管理企業(yè)組織專(zhuān)業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供具體服務(wù)，則可最大限度的避免這些矛盾。比如房屋維護(hù)可由專(zhuān)門(mén)企業(yè)負(fù)責(zé)，景觀綠化可由園林公司承擔(dān)。目前秦皇島市物業(yè)管理企業(yè)的保安人員只負(fù)責(zé)具體住宅小區(qū)的安全，沒(méi)有維護(hù)小區(qū)周邊治安的職責(zé)。假如由專(zhuān)業(yè)保安公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)若干相鄰住宅小區(qū)的治安，這些公司必然會(huì)按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運(yùn)作，將大大加強(qiáng)住宅小區(qū)的治安防患能力。

（四）、強(qiáng)化雙方信息交流

做好一個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，僅靠物業(yè)管理企業(yè)一方是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須得到廣大業(yè)主的支持和配合，因此雙方必須建立及時(shí)、全面的信息交流渠道。企業(yè)是以獲取利潤(rùn)為目的的經(jīng)濟(jì)組織，物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，沒(méi)有利潤(rùn)是不可能的。在滿足業(yè)主服務(wù)要求的前提下，如果物業(yè)管理企業(yè)所攝取的利潤(rùn)適當(dāng)、合理，那么物業(yè)管理費(fèi)將不難收取。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)所有服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、辦法、預(yù)期效果要在住宅小區(qū)的顯著位置予以公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，增加企業(yè)財(cái)務(wù)管理透明度。在與業(yè)主委員會(huì)保持充分交流的基礎(chǔ)上，通過(guò)不定期上門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)、滿意率問(wèn)卷調(diào)查、組織社區(qū)文化活動(dòng)等形式，廣泛收集業(yè)主意見(jiàn)，積極協(xié)調(diào)、滿足各方面的需要。

（五）、提升從業(yè)人員素質(zhì)

勞動(dòng)密集型的特征決定了人力資本是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的關(guān)鍵要素，人才是物業(yè)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力。秦皇島等中小型城市物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱，從業(yè)人員來(lái)源各行各業(yè)，其專(zhuān)業(yè)背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴(yán)格的專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，顯露出整體素質(zhì)參差不齊。因此物業(yè)管理企業(yè)必須高度重視提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能，應(yīng)強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，各類(lèi)人員須經(jīng)考核合格后，方可持證上崗。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)根據(jù)從業(yè)人員的情況和工作崗位的需要，定期或不定期的對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行短期專(zhuān)題培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。

（六）、拓展企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍

繳費(fèi)不足、利潤(rùn)較低是秦皇島市物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的最大障礙。要拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，可嘗試采取“一業(yè)為主、多元為輔”的經(jīng)營(yíng)辦法。在不斷提升自身服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，介入家政服務(wù)、中介服務(wù)、餐飲服務(wù)、兒童托管服務(wù)、商品零售服務(wù)等領(lǐng)域，既可以方便居民的生活，又能增加收入來(lái)源。

參考文獻(xiàn)：

中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中心.2008中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與發(fā)展研究報(bào)告[M].2008.秦皇島市統(tǒng)計(jì)局.2007秦皇島統(tǒng)計(jì)年鑒[M].2008.中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心.物業(yè)管理基本制度與政策[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2007.謝凱.小區(qū)物業(yè)管理(第四版)[M].廣東人民出版社.2002.

第五篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障房屋和公用配套設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、整潔、便利、優(yōu)美的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于福州市市區(qū)具備相應(yīng)生活配套設(shè)施的住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑

及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。

第三條住宅小區(qū)推行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主(住戶(hù))自主管理與專(zhuān)業(yè)有償服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。

第四條市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行行業(yè)管理。

區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理，受理有關(guān)物業(yè)管理的投訴。

其他職能部門(mén)按照各自職責(zé)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條住戶(hù)享有參與物業(yè)管理和良好層住環(huán)境的權(quán)利；有遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，維護(hù)物業(yè)公共利益的義務(wù)。

第六條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，收益權(quán)以及授權(quán)、委托的管理權(quán)等受法律保護(hù)。

第二章物業(yè)管理組織

第七條新建住宅入住率超過(guò)50％時(shí)，當(dāng)?shù)亟值擂k事處應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，及時(shí)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的業(yè)主組成，由業(yè)主委員會(huì)召集，每年至少召開(kāi)一次。

業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

（二）批準(zhǔn)和修改業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理制度和住戶(hù)公約；

（三）決定關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（四）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）審查批準(zhǔn)物業(yè)管理基本金的開(kāi)支方案；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。

業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的文件，應(yīng)報(bào)區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，對(duì)每個(gè)住戶(hù)都具有約束力。

第八條業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶(hù)）合法權(quán)益的群眾性組織，負(fù)責(zé)物業(yè)的自主管理，接受街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)可邀請(qǐng)居民委員會(huì)等有關(guān)單位人員參加物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

（一）擬訂業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理制度和住戶(hù)公約；

（二）提出物業(yè)管理基本金和其他物業(yè)管理資金的開(kāi)支方案；

（三）確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，簽訂和解除物業(yè)管理合同；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作與服務(wù)收費(fèi)；

（五）聽(tīng)取并反映住戶(hù)的意見(jiàn)、建議，接受住戶(hù)監(jiān)督；

（六）協(xié)調(diào)處理住戶(hù)與物業(yè)管理公司的糾紛；

（七）業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理制度、住戶(hù)公約賦予的其他職責(zé)。

第九條物業(yè)管理公司必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

第十條物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂書(shū)面合同。

物業(yè)管理合同應(yīng)載明物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容、費(fèi)用、合同期限、雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

第十一條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，可進(jìn)行下列物業(yè)管理：

（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）環(huán)境衛(wèi)生保潔、花木綠地管護(hù)以及噪聲管理；

（三）供電、通訊、燃?xì)?、給排水、化糞池、消防和治安防范等設(shè)施的維修、管護(hù)；

（四）道路維護(hù)，車(chē)輛停放秩序管理；

（五）安全保衛(wèi)和公共生活秩序管理；

（六）專(zhuān)項(xiàng)及特約服務(wù)；

（七）其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十二條物業(yè)管理公司的基本權(quán)利：

（一）按照合同約定提供物業(yè)管理，按規(guī)定收取費(fèi)用；

（二）勸阻違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定、制度、住戶(hù)公約的行為；

（三）委托專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與住戶(hù)的糾紛。

物業(yè)管理公司的基本義務(wù)：

（一）依法經(jīng)營(yíng)，為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

（二）執(zhí)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理合同，接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督；

（三）每半年公布一次涉及住戶(hù)的物業(yè)管理代收代支費(fèi)用情況。

第十三條物業(yè)管理公司應(yīng)按照物價(jià)部門(mén)核定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和要求收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

住戶(hù)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主委員會(huì)督促住戶(hù)按時(shí)繳納。

未