第一篇：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目合作盡調(diào)報(bào)告

關(guān)于A集團(tuán)與B集團(tuán)開(kāi)展項(xiàng)目合作的

盡職調(diào)查報(bào)告

一、延中綠地項(xiàng)目

（一）該地塊的歷史沿革 1、1993年12月, 香港C國(guó)際集團(tuán)有限公司（C公司）和XXB房地產(chǎn)公司（B公司）共同與XX市成都路高架工程指揮部綜合開(kāi)發(fā)辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“成都路開(kāi)發(fā)辦”）簽訂實(shí)物批租協(xié)議（未見(jiàn)該協(xié)議）。1994年1月，C公司和B公司與成都路開(kāi)發(fā)辦簽訂《成都路高架道路工程實(shí)物批租交房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》。2、1994年10月18日，成都路開(kāi)發(fā)辦出具了《“實(shí)物批租”交款證明書(shū)》證明已收到代購(gòu)房款3646.5萬(wàn)元及14000平米動(dòng)遷房源。3、1995年3月21日，XX市房屋土地管理局（甲方）與C公司和B公司（乙方）簽訂《XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，將位于XX市盧灣區(qū)九街坊總面積5378平米的地塊（下稱(chēng)“延中綠地地塊”或“該地塊”）出讓給兩公司。合同約定：

第六條：XX市人民政府保留該地塊的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)權(quán)。在土地使用期限內(nèi)，當(dāng)此地塊按《土地使用條件》建造的建筑物重建或到期申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須按當(dāng)時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行，政府不對(duì)因規(guī)劃修改而給乙方帶來(lái)的影響負(fù)賠償責(zé)任。

第十條：按本合同《土地使用條件》規(guī)定完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上的，土地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)讓。

乙方在未達(dá)到本條前款規(guī)定之前，不得改變受讓人和受讓人的投資比例。乙方在簽約后根據(jù)規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，可以成立開(kāi)發(fā)建設(shè)本地塊的項(xiàng)目公司，并可以該公司名義辦理領(lǐng)換土地使用證和房產(chǎn)登記手續(xù)。

作為合同組成部分的《土地使用條件》規(guī)定：土地用途為綜合用地（商業(yè)、辦公），使用期限50年，建筑密度不超過(guò)50%，容積率不超過(guò)8.6881，總建筑面積不超過(guò)46725平米，建筑高度不超過(guò)140米，綠地面積不低于10%。乙方必須在1998年12月31日前竣工，超過(guò)2年（即2000年12月31日）未完工的，由甲方無(wú)償收回。4、1995年5月29日，C公司和B公司合資設(shè)立XX波士強(qiáng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“波士強(qiáng)公司”），C公司持股80%，B公司持股20%。5、1995年7月13日，波士強(qiáng)公司取得X國(guó)用（批）字第001325號(hào)國(guó)有土地土地使用證，土地用途為綜合用地（商業(yè)、辦公），地號(hào)淮海街道9街坊9丘，總面積5378，使用期限1995年3月29日至2045年3月28日。6、1995年10月，波士強(qiáng)公司以該地塊為其關(guān)聯(lián)公司XX市波爾強(qiáng)貿(mào)易有限公司向債權(quán)人中航技公司提供額度為400萬(wàn)美金的抵押擔(dān)保（未見(jiàn)該抵押協(xié)議）。2000年3月，法院判決波士強(qiáng)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任（未見(jiàn)該判決書(shū)）。后經(jīng)協(xié)調(diào)，于2001年10月份由政府有關(guān)部門(mén)（據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，應(yīng)為成都路開(kāi)發(fā)辦）向債權(quán)人中航技公司支付了3500萬(wàn)元了結(jié)。據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，政府有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)了結(jié)上述債權(quán)債務(wù)時(shí)沒(méi)有與波士強(qiáng)公司達(dá)成關(guān)于該3500萬(wàn)元與該地塊處理的協(xié)議。7、1998年9月16日，XX市城市規(guī)劃管理局《關(guān)于重新核定成都路8號(hào)批租地塊規(guī)設(shè)計(jì)要求的復(fù)函》（X規(guī)區(qū)二【1998】第575號(hào)）同意波士強(qiáng)公司將該地塊的用地性質(zhì)由商業(yè)辦公綜合樓變更為五星級(jí)酒店，相關(guān)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)仍保持原標(biāo)準(zhǔn)。8、1999年10月，在波士強(qiáng)公司準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)時(shí)，通過(guò)新民晚報(bào)了解到該地塊被納入XX市規(guī)劃綠地范圍（未見(jiàn)該報(bào)紙）。后波士強(qiáng)公司多次向規(guī)劃、土地部門(mén)申訴，始終未得到有關(guān)部門(mén)明確答復(fù)。9、2001年5月15日，XX市人民政府出具《關(guān)于收回盧灣區(qū)九街坊地塊國(guó)有土地使用權(quán)的通知》（X國(guó)土用【2001】第264號(hào)）文件，以逾期未開(kāi)發(fā)為由，收回該國(guó)有土地使用權(quán)并撤銷(xiāo)土地出讓合同。10、2001年7月30日，XX市人民政府以收回國(guó)有土地使用權(quán)的主體不適當(dāng)為由，撤銷(xiāo)X府土用【2001】第264號(hào)文。11、2001年8月8日，XX市房地局出具《關(guān)于收回盧灣區(qū)九街坊地塊國(guó)有土地使用權(quán)的通知》（X房地資用【2001】416號(hào)），依據(jù)土地管理法第25條規(guī)定，依法收回C公司和B公司該地塊土地的使用權(quán)。12、2001年11月24日，XX市人民政府《行政復(fù)議決定書(shū)》（X府復(fù)決字【2001】第1702號(hào)）以“具體行政行為認(rèn)定主體有誤”為由，撤銷(xiāo)XX市房地局《關(guān)于收回盧灣區(qū)九街坊地塊國(guó)有土地使用權(quán)的通知》（X房地資用【2001】416號(hào)）的具體行政行為。據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，此后，XX市房地局沒(méi)有重新作出收回該地塊的具體行政行為，波士強(qiáng)公司持有的該地塊土地使用權(quán)證至今也沒(méi)有被注銷(xiāo)。

13、據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，在2001年XX市人民政府決定收回土地使用權(quán)至撤銷(xiāo)收回期間，該地塊相鄰地塊的開(kāi)發(fā)商（XX新世界股份有限公司）經(jīng)政府批準(zhǔn)，在該地塊地下建了停車(chē)場(chǎng)。該地塊上面建設(shè)了公共綠地。至此，波士強(qiáng)公司無(wú)法開(kāi)發(fā)該地塊。14、2008年2月，因波士強(qiáng)公司以該地塊為其股東C公司提供抵押擔(dān)保（未見(jiàn)該抵押擔(dān)保協(xié)議），法院判決波士強(qiáng)公司對(duì)C公司932.79萬(wàn)元的債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任（未見(jiàn)法院判決）。據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，該案至今未執(zhí)行，抵押未解除，C公司在波士強(qiáng)公司的股權(quán)也被采取保全措施。15、2009年12月11日，C公司授權(quán)B公司全權(quán)處置波士強(qiáng)公司100%股權(quán)。授權(quán)B公司將波士強(qiáng)公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其指定的第三方公司。（C公司董事會(huì)決議顯示，C公司得到B公司全權(quán)委托處理其持有的波士強(qiáng)公司20%股權(quán)）。根據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，B集團(tuán)已經(jīng)向C公司支付了2500萬(wàn)元定金。16、2012年8月18日，億海國(guó)際投資企業(yè)有限公司（據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，該公司是B集團(tuán)為操作延中綠地項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)在香港設(shè)立的公司）向李銳老部長(zhǎng)（原中組部常務(wù)副部長(zhǎng)）提交了《關(guān)于啟動(dòng)盧灣區(qū)九街坊八號(hào)地塊重新啟動(dòng)的請(qǐng)示報(bào)告》。李銳批示：“正聲同志，轉(zhuǎn)上此件，請(qǐng)予關(guān)注。此事XX市人民政府曾有行政復(fù)議，望能轉(zhuǎn)批有關(guān)部門(mén)按行政復(fù)議決定書(shū)的意見(jiàn)辦理”。俞正聲批示：“轉(zhuǎn)韓正按原則辦，依法處理”。韓正批示：“請(qǐng)市規(guī)劃局查核情況，依法依規(guī)處理”。據(jù)B公司相關(guān)人員介紹，當(dāng)時(shí)市里有一份會(huì)議紀(jì)要，對(duì)該問(wèn)題的處置方案是退還出讓金或置換土地。后由于XX市主要領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整，市財(cái)政無(wú)法退換出讓金且異地置換土地動(dòng)遷成本太大，導(dǎo)致事情暫時(shí)擱置。17、2013年11月20日，波士強(qiáng)公司委托B集團(tuán)就該地塊開(kāi)發(fā)向第三方洽談轉(zhuǎn)讓事宜。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)分析

1、關(guān)于延中綠地地塊是否會(huì)被政府無(wú)償收回

根據(jù)B集團(tuán)提供資料，延中綠地地塊被XX市人民政府和XX市房地產(chǎn)管理局兩次決定無(wú)償收回土地使用權(quán)，又兩次撤銷(xiāo)收回決定。下一步是否還存在再次決定無(wú)償收回的可能性？

從法律規(guī)定看，XX市房地局重新作出無(wú)償收回的決定可能性很小。因?yàn)檫`反房地產(chǎn)管理法的行為發(fā)生時(shí)間距今已有十幾年，且1998年在違法事實(shí)已經(jīng)發(fā)生的情況下，政府部門(mén)還同意了波士強(qiáng)公司要求修改規(guī)劃的申請(qǐng)，可看做政府認(rèn)可。1998年規(guī)劃用途改變后，1999年發(fā)生了新民晚報(bào)刊登該地塊被納入XX市規(guī)劃綠地范圍的情形，導(dǎo)致波士強(qiáng)公司無(wú)法繼續(xù)開(kāi)發(fā)。因此，以“違反房地產(chǎn)管理法第二十五條”為由收回的理由并不充分。

其次，以“違反出讓合同約定”為由收回的理由也不充分。合同雖然約定必須在1998年12月31日竣工，但1998年8月政府同意波士強(qiáng)修改規(guī)劃的申請(qǐng)，在規(guī)劃修改后仍然要求1998年12月31日前竣工顯然不合理，應(yīng)當(dāng)推遲。合同約定的無(wú)償收回土地的時(shí)間是竣工期滿(mǎn)后2年，即2000年12月31日，也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)推遲。況且，在1999年10月，合同約定的無(wú)償收回土地的期限之前，政府就修改了規(guī)劃，導(dǎo)致波士強(qiáng)公司無(wú)法開(kāi)發(fā)。

同時(shí)，XX市房地局《關(guān)于收回盧灣區(qū)九街坊地塊國(guó)有土地使用權(quán)的通知》中放棄了“違反合同約定”這一理由，在該行政行為被復(fù)議撤銷(xiāo)后沒(méi)有重新作出的事實(shí)。根據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，XX市政府曾就該地塊開(kāi)發(fā)事項(xiàng)開(kāi)過(guò)各有關(guān)部門(mén)的碰頭會(huì)，其中提出退還出讓金或土地置換兩種方案，該兩種方案雖然都沒(méi)實(shí)施，但可以推測(cè)政府無(wú)意無(wú)償收回該地塊。

2、土地和股權(quán)轉(zhuǎn)讓受限的風(fēng)險(xiǎn)

《土地出讓合同》的約定，受讓人在完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上之前，無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也不得改變受讓人和受讓人的投資比例。

受讓人在簽約后根據(jù)規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，可以成立開(kāi)發(fā)建設(shè)本地塊的項(xiàng)目公司，并可以該公司名義辦理領(lǐng)換土地使用證和房產(chǎn)登記手續(xù)。

根據(jù)該約定，在完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五之前，C公司和B公司都不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)改變受讓人，也不得相互轉(zhuǎn)讓股權(quán)改變投資比例。波士強(qiáng)公司也不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

解決方案：可以收購(gòu)C公司和B公司，達(dá)到在不改變波士強(qiáng)公司股東和股權(quán)結(jié)構(gòu)的情況下間接收購(gòu)波士強(qiáng)公司的目的。

3、關(guān)于延中綠地地塊被抵押的問(wèn)題 根據(jù)B公司相關(guān)人員介紹，2008年2月，因波士強(qiáng)公司以該地塊為其股東C公司提供抵押擔(dān)保，法院判決波士強(qiáng)公司對(duì)C公司932.79萬(wàn)元債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。該案至今未執(zhí)行，抵押未解除，C公司在波士強(qiáng)公司的股權(quán)也被采取保全措施。在確定交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮解除該抵押的成本。

4、關(guān)于成都路開(kāi)發(fā)辦代為償付的3500萬(wàn)元

1995年10月，波士強(qiáng)公司以該地塊為其關(guān)聯(lián)公司XX市波爾強(qiáng)貿(mào)易有限公司向債權(quán)人中航技公司提供額度為400萬(wàn)美金的抵押擔(dān)保。2000年3月，法院判決波士強(qiáng)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。后經(jīng)協(xié)調(diào)，于2001年10月份由成都路開(kāi)發(fā)辦向債權(quán)人中航技公司支付了3500萬(wàn)元了結(jié)。

成都路開(kāi)發(fā)辦向中航技公司支付3500萬(wàn)元的本意可能是為了避免該地塊被拍賣(mài)以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，且代為支付后有權(quán)收回該地塊。但由于協(xié)調(diào)了結(jié)上述債權(quán)債務(wù)時(shí)沒(méi)有與波士強(qiáng)公司達(dá)成關(guān)于該3500萬(wàn)元與該地塊處理的協(xié)議，波士強(qiáng)公司并不認(rèn)可政府有權(quán)收回土地。

在XX市領(lǐng)導(dǎo)批示后，如XX市政府有關(guān)部門(mén)傾向于用其他地塊置換延中綠地地塊，則成都路開(kāi)發(fā)辦代為償付的3500萬(wàn)元，波士強(qiáng)公司應(yīng)當(dāng)退還（按照基準(zhǔn)利率計(jì)算至今，數(shù)字會(huì)大大增加），在確定交易價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮該款項(xiàng)的負(fù)擔(dān)。

5、關(guān)于項(xiàng)目用地長(zhǎng)期閑置導(dǎo)致的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

該地塊的使用期限為1995年3月29日至2045年3月28日，現(xiàn)在距期限屆滿(mǎn)不足32年，即便本次收購(gòu)進(jìn)程順利，待開(kāi)項(xiàng)目建成時(shí)，剩余用地期限可能只有二十七、八年，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)受到影響。

二、XX高新技術(shù)文化裝備產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目

（一）XX高新技術(shù)文化裝備產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目沿革情況.1、2004年5月8日，XX臨港新城管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于同意建立“XX傳媒產(chǎn)業(yè)園”的批復(fù)》（X臨港管委計(jì)[2004]94號(hào)），原則同意建立“XX傳媒產(chǎn)業(yè)園”。2、2004年6月4日，XX市南匯區(qū)泥城鎮(zhèn)人民政府下發(fā)《關(guān)于成立XX傳媒產(chǎn)業(yè)園管理委員會(huì)的通知》（泥府（2004）51號(hào)），決定成立XX傳媒產(chǎn)業(yè)園管理委員會(huì)，邱志良任主任，殷偉民任常務(wù)副主任。3、2006年，XX市南匯區(qū)泥城鎮(zhèn)人民政府向XX臨港新城管理委員會(huì)上報(bào)《關(guān)于將“XX傳媒產(chǎn)業(yè)園”更名為“XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園”的請(qǐng)示》（泥府[2006]66號(hào)）；2006年5月23日，XX臨港新城管理委員會(huì)《關(guān)于同意“XX傳媒產(chǎn)業(yè)園”更名的批復(fù)》（X臨港管委計(jì)[2006]333號(hào)），同意將“XX傳媒產(chǎn)業(yè)園”變更為“XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園”。4、2007年8月15日，中共XX市南匯區(qū)委員會(huì)、XX市南匯區(qū)人民政府《關(guān)于推進(jìn)XX數(shù)字裝備和文化產(chǎn)品流通中心項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)告》（南委[2007]146號(hào)），決定在XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，建設(shè)“XX國(guó)際數(shù)字技術(shù)裝備及文化產(chǎn)品流通中心”；同時(shí)經(jīng)中共XX市南匯區(qū)委、XX市南匯區(qū)人民政府、XX臨港集團(tuán)同意，決定由XX臨港泥城經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司、市委宣傳部下屬公司，共同出資1億元人民幣，注冊(cè)設(shè)立XX數(shù)字裝備及文化產(chǎn)品流通中心有限公司，并報(bào)請(qǐng)XX市委宣傳部批準(zhǔn)。5、2009年3月5日，XX市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具X府規(guī)（2009）18號(hào)《關(guān)于臨港新城泥城社區(qū)總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整的批復(fù)》，同意泥城社區(qū)的規(guī)劃范圍，即有X蘆高速公路、規(guī)劃E5路、規(guī)劃N3路等區(qū)域，規(guī)劃總用地面積為9.6平方公里；規(guī)劃范圍由社區(qū)集中建設(shè)區(qū)和省調(diào)協(xié)調(diào)區(qū)組成，調(diào)整后的用地面積分別為8.3平方公里和1.3平方公里；批準(zhǔn)同意DF02單元地塊作為泥城都市產(chǎn)業(yè)園擴(kuò)區(qū)部分；同意N1路、E5路和X蘆高速公路相交的三角地帶作為建設(shè)備用地（DF01）；同意對(duì)臨港新城泥城社區(qū)總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整，同意DF02單元控詳規(guī)劃部分及DF01單元建設(shè)用地控詳規(guī)劃，但在開(kāi)發(fā)建設(shè)前，需另行報(bào)批。6、2010年8月11日，XX市委宣傳部、浦東新區(qū)、臨港管委會(huì)、泥城鎮(zhèn)人民政府就XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園落地開(kāi)發(fā)地塊（編號(hào)：DF01-D）的地塊內(nèi)容定位、規(guī)劃用地性質(zhì)定位召開(kāi)碰頭會(huì)，決定開(kāi)發(fā)臨港泥城內(nèi)編號(hào)為DF01-D，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積500畝，作為XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園文化產(chǎn)業(yè)實(shí)體基地。7、2011年2月18日，XX市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具X府規(guī)（2011）170號(hào)關(guān)于同意《XX市臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)泥城社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編的批復(fù)》，通過(guò)XX市臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)泥城社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。根據(jù)《XX市臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)泥城社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》4.4部分，該規(guī)劃區(qū)發(fā)展預(yù)留地有兩塊，一塊位于DF01單元，N1路以北，老團(tuán)蘆港以東，E5路以西，X蘆高速（S2）以南，40.23公頃；另一塊位于DF02單元的DF02D-3地塊，面積為2.32公頃； 8、2011年11月16日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室、五洲傳播中心出具關(guān)于《關(guān)于實(shí)施XX國(guó)際傳媒文化產(chǎn)業(yè)園、中華三民文化展示園外宣項(xiàng)目請(qǐng)示》的批復(fù)函，同意共同開(kāi)發(fā)XX浦東泥城“XX國(guó)際傳媒文化產(chǎn)業(yè)園”基地建設(shè)及XX浦東新區(qū)“中華三民文化展示園”基礎(chǔ)建設(shè)。9、2012年4月11日，浦東新區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)《區(qū)文廣局關(guān)于浦東新區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》強(qiáng)調(diào)要深化XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，推動(dòng)影視、音樂(lè)、廣告、演藝、新媒體及其配套服務(wù)發(fā)展。10、2012年5月29日，XX浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)人民政府出具授權(quán)書(shū)，授權(quán)XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司對(duì)DF01-D地塊擁有一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，實(shí)施包括控詳規(guī)劃編制、土地儲(chǔ)備、農(nóng)戶(hù)動(dòng)遷、七通一平、投資經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)等工作。11、2012年5月30日，XX市浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)集體資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司（甲方）、XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司（乙方）（根據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員說(shuō)明，XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司系殷偉民夫婦出資設(shè)立，系由B集團(tuán)幕后控制）就DF01-D地塊開(kāi)發(fā)，簽署《合作協(xié)議書(shū)》，決定成立XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司，由該公司作為項(xiàng)目公司，對(duì)該地塊進(jìn)行相應(yīng)開(kāi)發(fā)。協(xié)議第4條第3款約定，項(xiàng)目公司成立后，乙方可以將所持股份轉(zhuǎn)讓給第三方，但當(dāng)?shù)谌酵顿Y方要求控股51%的前提下，甲方應(yīng)同意將所持項(xiàng)目公司股份預(yù)留10-15%后，其余全部轉(zhuǎn)讓給乙方；

協(xié)議第5條規(guī)定，項(xiàng)目公司設(shè)立董事會(huì)，甲方委派2名董事，乙方委派3名董事；

協(xié)議第7條第2款約定，泥城鎮(zhèn)人民政府授權(quán)甲方取得DF01-D一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，并同意甲方向相關(guān)公司進(jìn)行項(xiàng)目用地土地出讓?zhuān)?/p>

協(xié)議第9條第1款約定，在項(xiàng)目公司注冊(cè)額成立且注冊(cè)資本金到位后，甲方協(xié)助項(xiàng)目公司取得DF01-D地塊一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)政府給予項(xiàng)目公司對(duì)DF01-D地塊進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的授權(quán)書(shū)。

協(xié)議第11條約定，出現(xiàn)如下情形的，任何一方可以解除合作協(xié)議。其

一、《合作協(xié)議書(shū)》簽署后6個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目公司未能取得標(biāo)的地塊的前期開(kāi)發(fā)權(quán)；其

二、項(xiàng)目公司未能通過(guò)合法方式取得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)或取得的標(biāo)的地塊土地使用權(quán)不符合XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目發(fā)開(kāi)之要求的；其

三、項(xiàng)目公司設(shè)立的經(jīng)營(yíng)范圍不符合協(xié)議約定或無(wú)法取得協(xié)議約定項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)所需資質(zhì)的。12、2012年6月5日，XX市浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)集體資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司、XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司簽署《XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司章程》。根據(jù)該章程，雙方?jīng)Q定設(shè)立XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司，注冊(cè)資本1億元，其中XX市浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)集體資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司出資4000萬(wàn)元，XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司出資6000萬(wàn)元。分兩期認(rèn)繳，首期認(rèn)繳2000萬(wàn)元，二期認(rèn)繳8000萬(wàn)元，XX市浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)集體資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司二期認(rèn)繳3200萬(wàn)元，予2014年6月10前繳納；XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司二期認(rèn)繳4800萬(wàn)元，予2014年6月7日前繳納。

同日，XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司召開(kāi)股東會(huì)，通過(guò)《XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司章程》,決定季軍、黃吉仁、殷偉民、顧燕萍、任曉輝為公司董事，黃永忠、汪勇濤為公司監(jiān)事。

同日，XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司召開(kāi)股東會(huì)召開(kāi)董事會(huì)，選舉黃吉仁為公司董事長(zhǎng)，殷偉民為公司總經(jīng)理。13、2012年6月13日，XX市工商局浦東新區(qū)分局核發(fā)了XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。根據(jù)該營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司注冊(cè)資本1億元，實(shí)收資本2000萬(wàn)元。14、2013年1月，XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司向XX市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)辦公室上報(bào)《2013年XX市促進(jìn)文化創(chuàng)意發(fā)展財(cái)政扶持資金項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書(shū)》，就XX高新技術(shù)文化裝備產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，申請(qǐng)195萬(wàn)資金扶持，最終批復(fù)給予項(xiàng)目資金扶持80萬(wàn)元人民幣。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)提示

1、關(guān)于項(xiàng)目公司是否具有一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)。

根據(jù)《合作協(xié)議書(shū)》第9條第1款約定，在項(xiàng)目公司注冊(cè)額成立且注冊(cè)資本金到位后，XX市浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)集體資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司協(xié)助項(xiàng)目公司取得DF01-D地塊一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)政府給予項(xiàng)目公司關(guān)于DF01-D地塊一級(jí)的授權(quán)書(shū)。2012年5月29日，XX浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)人民政府出具授權(quán)書(shū)，授權(quán)XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司對(duì)DF01-D地塊擁有一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，實(shí)施包括控詳規(guī)劃編制、土地儲(chǔ)備、農(nóng)戶(hù)動(dòng)遷、七通一平、投資經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)等工作。

根據(jù)B集團(tuán)提供資料，2012年6月13日，XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司方取得XX市工商局浦東新區(qū)分局辦法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。XX浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)人民政府出具授權(quán)書(shū)時(shí)，XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司尚未依法成立，且該授權(quán)同樣需取得縣級(jí)以上政府土地管理部門(mén)授權(quán)或批準(zhǔn)。因此，該授權(quán)并不符合《XX市儲(chǔ)備土地管理辦法》關(guān)于土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)相關(guān)規(guī)定。

2、關(guān)于DF01-D號(hào)項(xiàng)目用地是否已依法鎖定。

根據(jù)B集團(tuán)提供資料，XX高新技術(shù)文化裝備產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司（XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司）雖依法設(shè)立，但該公司并未依法取得DF01-D號(hào)項(xiàng)目地塊包括土地儲(chǔ)備、農(nóng)戶(hù)動(dòng)遷、七通一平、投資經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)等土地開(kāi)發(fā)權(quán)。項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議雖已簽署，但協(xié)議只是意向性合作協(xié)議，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)地塊并未完全鎖定，需要與泥城鎮(zhèn)人民政府就用地事項(xiàng)進(jìn)行相應(yīng)溝通后方能進(jìn)行，具有較大的不確定性。

3、關(guān)于XX數(shù)字裝備及文化產(chǎn)品流通中心有限公司

根據(jù)B集團(tuán)提供資料，經(jīng)中共XX市南匯區(qū)委、XX市南匯區(qū)人民政府、XX臨港集團(tuán)同意，決定由XX臨港泥城經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司、市委宣傳部下屬公司，共同出資1億元人民幣，注冊(cè)設(shè)立XX數(shù)字裝備及文化產(chǎn)品流通中心有限公司，鑒于目前項(xiàng)目公司XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司已依法設(shè)立，需要關(guān)注XX數(shù)字裝備及文化產(chǎn)品流通中心有限公司是否是指作為項(xiàng)目公司的XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司。

4、關(guān)于《合作協(xié)議書(shū)》是否仍然有效

《合作協(xié)議書(shū)》第11條約定，出現(xiàn)如下情形的，任何一方可以解除合作協(xié)議。其

一、《合作協(xié)議書(shū)》簽署后6個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目公司未能取得標(biāo)的地塊的前期開(kāi)發(fā)權(quán)；其

二、項(xiàng)目公司未能通過(guò)合法方式取得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)或取得的標(biāo)的地塊土地使用權(quán)不符合XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目發(fā)開(kāi)之要求的；其

三、項(xiàng)目公司設(shè)立的經(jīng)營(yíng)范圍不符合協(xié)議約定或無(wú)法取得協(xié)議約定項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)所需資質(zhì)的。根據(jù)公司提供資料，截至目前，項(xiàng)目公司并未實(shí)際取得項(xiàng)目用地DF01-D地塊前期開(kāi)發(fā)權(quán)，也未取得該標(biāo)的地塊的使用權(quán)，《合作協(xié)議書(shū)》存在被依約解除的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)公司相關(guān)人員說(shuō)明，只所以項(xiàng)目公司成立后項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)沒(méi)有進(jìn)一步推進(jìn)，是因?yàn)闆](méi)有找到合適的投資者，無(wú)法提供泥城鎮(zhèn)政府需要的關(guān)于項(xiàng)目用地發(fā)開(kāi)的商業(yè)模式、策劃方案，具體情況待進(jìn)一步核查。

三、新場(chǎng)古鎮(zhèn).中華三民文化展示園項(xiàng)目

（一）新場(chǎng)古鎮(zhèn).中華三民文化展示園沿革情況 1、2004年1月，XXB國(guó)際文化影視有限公司（B集團(tuán)前身）授權(quán)殷偉民同志全權(quán)代表公司拓展與商洽浦東文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相關(guān)事宜。2、2011年，新場(chǎng)古鎮(zhèn)黨委書(shū)記胡書(shū)記邀請(qǐng)B集團(tuán)創(chuàng)意策劃新場(chǎng)古鎮(zhèn)。并委托B集團(tuán)對(duì)新場(chǎng)古鎮(zhèn)1.48平方公里控詳規(guī)劃范圍內(nèi)，策劃“新場(chǎng).中華三民文化展示園功能布局暨內(nèi)容策劃方案?！?3、2011年11月16日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室、五洲傳播中心下發(fā)《關(guān)于<實(shí)施“XX國(guó)際傳媒文化產(chǎn)業(yè)園、中華三民文化展示園外宣項(xiàng)目請(qǐng)示>的批復(fù)函”》批復(fù)，支持B影視集團(tuán)介入策劃、開(kāi)發(fā)“新場(chǎng)古鎮(zhèn).中華三民文化展示園”項(xiàng)目。4、2012年2月3日，XX新場(chǎng)古鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）與XX昕和廣告?zhèn)髅接邢薰荆ㄒ曳?，系由B集團(tuán)幕后控制）簽署《創(chuàng)意策劃合作協(xié)議》，甲方委托乙方提供《新場(chǎng)古鎮(zhèn)中華三民文化展示園功能布局暨內(nèi)容策劃方案》。5、2012年9月3日，XX新場(chǎng)古鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）與XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園文化發(fā)展有限公司（乙方）簽訂《意向協(xié)議書(shū)》，約定中華三民文化展示園（一期）項(xiàng)目用地519畝，其中303.6畝擬通過(guò)定向招拍掛方式取得，215.4畝地塊通過(guò)長(zhǎng)期租賃取得。甲方委托乙方進(jìn)行新場(chǎng)古鎮(zhèn)中華三民文化展示園（一期）整體項(xiàng)目的策劃及布局設(shè)計(jì)；策劃方案交付時(shí)間為2012年9月上旬；協(xié)議約定，整體策劃及設(shè)計(jì)方案經(jīng)浦東新區(qū)新場(chǎng)古鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)可后，可進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的定向招拍掛工作，甲方協(xié)助乙方取得中華三民文化展示園（一期）項(xiàng)目用地相應(yīng)的土地使用權(quán)。6、2013年12月簽署《合作框架協(xié)議書(shū)》

2013年12月3日, XX新場(chǎng)古鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）與XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司（乙方）簽署《合作框架協(xié)議書(shū)》。協(xié)議約定甲方授權(quán)乙方進(jìn)行新場(chǎng)古鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作。合作內(nèi)容為新場(chǎng)古鎮(zhèn)控詳規(guī)劃范疇內(nèi)的古建筑保護(hù)、主體內(nèi)容創(chuàng)意策劃、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、土地建設(shè)開(kāi)發(fā)暨文化產(chǎn)業(yè)鏈延伸開(kāi)發(fā)相關(guān)事宜；合作階段分為創(chuàng)意策劃和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)階段；中華三民文化展示園開(kāi)發(fā)區(qū)域?yàn)椤肮沛?zhèn)南部249畝及周邊70畝住宅用地”；合作模式為浦東新區(qū)土控公司、新場(chǎng)鎮(zhèn)人民政府共同出資設(shè)立國(guó)有公司，項(xiàng)目公司可引進(jìn)社會(huì)民間資本介入古鎮(zhèn)保護(hù)維護(hù)與建設(shè)開(kāi)發(fā)；乙方引入戰(zhàn)略合作伙伴后，可用增資方式參股直至控股甲方。

協(xié)議同時(shí)約定，該協(xié)議為意向性框架協(xié)議，正式合同未簽署前，甲乙雙方均不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

（二）法律問(wèn)題提示

1、關(guān)于《意向協(xié)議書(shū)》和《合作框架協(xié)議書(shū)》簽約主體不一致?！兑庀騾f(xié)議書(shū)》簽約主體為XX新場(chǎng)古鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)有限公司與XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園文化發(fā)展有限公司；《合作框架協(xié)議書(shū)》簽約主體為XX新場(chǎng)古鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)有限公司與XX國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司。鑒于該兩家公司均非B集團(tuán)參股公司，需要關(guān)注該兩家公司就新場(chǎng).中華三民文化展示園.項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)相關(guān)事項(xiàng)，是否與B集團(tuán)有相應(yīng)的協(xié)議安排。

2、根據(jù)B提供資料，本項(xiàng)目B集團(tuán)與新場(chǎng)古鎮(zhèn)尚處于意向性協(xié)商開(kāi)發(fā)階段，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)地塊并未完全鎖定，存在較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)根據(jù)與B集團(tuán)開(kāi)會(huì)協(xié)商情況，如參與新場(chǎng)古鎮(zhèn)整體投資開(kāi)發(fā)，因考慮到資金平衡的需要，要爭(zhēng)取拿到古鎮(zhèn)周邊相應(yīng)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這涉及到對(duì)新場(chǎng)古鎮(zhèn)現(xiàn)有控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行重新調(diào)整和規(guī)劃，具體商業(yè)策劃需要與新場(chǎng)鎮(zhèn)政府就用地事項(xiàng)進(jìn)行相應(yīng)溝通后方能進(jìn)行，具有較大的不確定性。

第二篇：項(xiàng)目盡調(diào)報(bào)告

一、融資企業(yè)簡(jiǎn)介 1

（一）企業(yè)基本情況 1

（二）公司治理和組織結(jié)構(gòu) 2

（三）企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)模式及狀況

（四）財(cái)務(wù)情況 7

二、融資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 12

（一）區(qū)域概況 12

（二）政策支持優(yōu)勢(shì) 15

（三）規(guī)范的運(yùn)營(yíng)模式 15

（四）業(yè)務(wù)管理及人力資源優(yōu)勢(shì)

三、用款項(xiàng)目情況 16

（一）項(xiàng)目建設(shè)必要性 16

（二）投資概況： 17

（三）項(xiàng)目投資金額 19

（四）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況 20

（五）合規(guī)性情況 20

四、還款來(lái)源 21

（一）？？？財(cái)政收入情況 21

（二）？？？財(cái)政支出情況 23

五、擔(dān)保方？？擔(dān)保 25

（一）概況 25

（二）法人治理情況 27

（三）核心管理人員簡(jiǎn)介 27

（四）財(cái)務(wù)情況 28

（五）業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況 30

六、主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 31

（一）主要風(fēng)險(xiǎn) 31

（二）防范措施 32

七、結(jié)論性意見(jiàn) 33 5 16

第三篇：2013年地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)材料清單

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查資料清單

一、交易對(duì)手相關(guān)資料

本條所指交易對(duì)手，包括：融資人（如為固定資產(chǎn)融資項(xiàng)目，即為項(xiàng)目公司）、融資人控股股東、融資人所屬集團(tuán)母公司、投資顧問(wèn)等所有項(xiàng)目參與方與相關(guān)方。

（一）交易對(duì)手基礎(chǔ)資料

1.《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》正、副本；

2.《組織機(jī)構(gòu)代碼證》正、副本；

3.《稅務(wù)登記證》正、副本；

4.《開(kāi)戶(hù)許可證》；

5.《貸款卡》；

6.法定代表人《身份證》復(fù)印件；

7.歷次《驗(yàn)資報(bào)告》；

8.《公司章程》及歷次《章程修正案》；

9.交易對(duì)手專(zhuān)業(yè)資質(zhì)證書(shū)（如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》）；

（二）交易對(duì)手財(cái)務(wù)、資信相關(guān)資料

1.近三年《審計(jì)報(bào)告》（對(duì)于集團(tuán)企業(yè)或下轄多個(gè)企業(yè)的控股公司，應(yīng)一并提供單體《審計(jì)報(bào)告》與合并《審計(jì)報(bào)告》）；

2.最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表（包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表，并應(yīng)按單體與合并兩個(gè)口徑進(jìn)行提供）；

3.最近一期資產(chǎn)負(fù)債表科目余額明細(xì)；

4.債務(wù)情況詳細(xì)說(shuō)明（列明各筆債務(wù)的債權(quán)人、借款人、初始金額、目前余額、融資成本、起始日、到期日、擔(dān)保措施）；

5.交易對(duì)手重大投融資合同（選取提供交易對(duì)手對(duì)外簽署金額較大的投融資合同，以核對(duì)其提供的融資統(tǒng)計(jì)是否真實(shí)、同時(shí)以便審閱其中是否存在對(duì)我公司此次提供融資具有不利影響的相關(guān)條款）。

（三）交易對(duì)手過(guò)往項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)資料

1.如交易對(duì)手主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，需提供融資人控股股東和/或所屬集團(tuán)已建成項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、儲(chǔ)備項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表，統(tǒng)計(jì)表應(yīng)包括項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、占地、總建面、業(yè)態(tài)、總投資、已投入資金、工程進(jìn)度、（預(yù)計(jì)）開(kāi)盤(pán)時(shí)間、已售面積、銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售單價(jià)、歷年去化情況；

2.如交易對(duì)手主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，對(duì)于已建成交付項(xiàng)目，提供竣工備案表；在建項(xiàng)目，提供項(xiàng)目證照（根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展階段，提供土地證及其他四證）；儲(chǔ)備項(xiàng)目，提供《土地出讓合同》、土地招拍掛成交確認(rèn)書(shū)或其他合法取得土地的證明文件。同時(shí)應(yīng)提供各項(xiàng)目所屬項(xiàng)目公司最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表，以核實(shí)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)情況真實(shí)性（本條僅適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目）；

二、擔(dān)保物資料

（一）土地及/或在建工程抵押擔(dān)保

1、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（如為劃撥用地，提供《劃撥決定書(shū)》）；

2、土地出讓金繳款憑證（劃撥土地?zé)o此項(xiàng)資料）；

3、《國(guó)有土地使用證》；

4、如為在建工程抵押，提供在建工程目前已投入資金憑證（工程施工合同、施工款支付憑證、施工方對(duì)工程款及工程進(jìn)度書(shū)面確認(rèn)、其他工程支出憑證）；

5、《土地及/或在建工程評(píng)估報(bào)告》（如為劃撥用地，評(píng)估價(jià)值中應(yīng)減除土地處置后補(bǔ)繳的土地出讓金）；

6、如擬抵押土地或在建工程上已設(shè)立抵押權(quán)或存在其他權(quán)利限制，需提供《抵押合同》或其他相關(guān)法律文件。

（二）房產(chǎn)抵押擔(dān)保

1、房屋所在土地《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》、土地出讓金繳款憑證（劃撥用地提供劃撥決定書(shū)及《國(guó)有土地使用證》）；

2、《房屋所有權(quán)證》；

3、《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》；

4、如擬抵押房產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或存在其他權(quán)利限制，需提供《抵押合同》或其他相關(guān)法律文件。

（三）股權(quán)質(zhì)押

1、擬質(zhì)押股票對(duì)應(yīng)出資的付款憑證；

2、質(zhì)押股票所屬公司驗(yàn)資報(bào)告；

3、出質(zhì)人如通過(guò)受讓取得股權(quán)，則應(yīng)提供《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、股權(quán)價(jià)款支付憑證；

4、出質(zhì)人出資證明書(shū)；

5、股票所屬公司股東名冊(cè)；

6、股權(quán)評(píng)估報(bào)告或其他可供判斷股權(quán)價(jià)值的相關(guān)資料（如目標(biāo)公司審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表等）；

7、如質(zhì)押股票存在權(quán)利限制，需提供相關(guān)法律文件。

（四）其他抵質(zhì)押措施

如提供除上述擔(dān)保措施外的其他抵押、質(zhì)押擔(dān)保措施，應(yīng)提供以下資料：

1、擔(dān)保物權(quán)屬證明文件（權(quán)屬登記證書(shū)或其他能夠證明擔(dān)保物權(quán)屬的法律文件）；

2、擔(dān)保物取得過(guò)程合法的證明文件；

3、擔(dān)保物目前權(quán)利限制狀況的說(shuō)明及證明文件；

4、擔(dān)保物評(píng)估報(bào)告或其他可以有效證明擔(dān)保物合理價(jià)值的文件；

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)用資料

（一）項(xiàng)目土地相關(guān)資料

1.如項(xiàng)目涉及拆遷，應(yīng)提供與政府就前期投入所簽署的相關(guān)《合作協(xié)議》、拆遷公告、拆遷安置名冊(cè)、政府或融資人與被拆遷人達(dá)成的拆遷補(bǔ)償協(xié)議；

2.如項(xiàng)目為凈地出讓取得，應(yīng)提供項(xiàng)目土地招拍掛成交確認(rèn)書(shū)及《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》

3.如項(xiàng)目為凈地出讓取得，應(yīng)提供土地出讓金繳款憑證（土地出讓金發(fā)票）；

4.如項(xiàng)目土地為劃撥用地，提供《劃撥決定書(shū)》；

5.《國(guó)有土地使用證》。

（二）項(xiàng)目批復(fù)及其他證照（根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況提供）

1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

2.項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)；

3.環(huán)評(píng)批復(fù)；☆

4.項(xiàng)目控制性詳規(guī)批復(fù)及規(guī)劃圖、平面圖；

5.用地規(guī)劃許可證；

6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

7.建筑工程施工許可證；

8.預(yù)售許可證；

9.如項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，需提供當(dāng)?shù)爻歉捻?xiàng)目操作流程的書(shū)面說(shuō)明（并輔以成文規(guī)定支持）、符合當(dāng)?shù)爻歉恼咭?guī)定的城改方案批復(fù)、融資人與政府簽訂的城改合作協(xié)議等資料。

（三）項(xiàng)目已投入資金證明及財(cái)務(wù)測(cè)算

1.項(xiàng)目已投入資金情況統(tǒng)計(jì)表（需列明已投入資金用途明細(xì)）；

2.項(xiàng)目公司與設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方所簽署的相關(guān)協(xié)議；

3.已投入資金支付憑證（發(fā)票、銀行劃款憑證）；

4.填寫(xiě)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目層面測(cè)算模板（見(jiàn)附件）。

第四篇：地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盡調(diào)程序及所需材料清單

地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盡調(diào)程序及所需材料清單

第一部分 核實(shí)項(xiàng)目公司的基本情況

㈠成立的合法性與真實(shí)性

取得項(xiàng)目公司設(shè)立時(shí)的政府批準(zhǔn)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、合資協(xié)議、評(píng)估報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、工商登記文件等資料，并同時(shí)關(guān)注以下事項(xiàng)：

⒈核實(shí)上述資料的年檢情況。

⒉核實(shí)實(shí)收資本加資本公積0.5‰的印花稅、及其他權(quán)利證照5元/件的印花稅繳納情況。⒊關(guān)注公司章程是否符合公司法的規(guī)定。⒋關(guān)注設(shè)立公司的目的。

㈡項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本與實(shí)收資本

⒈查閱營(yíng)業(yè)執(zhí)照和公司章程，核實(shí)公司的注冊(cè)資本及其出資方式與期限。

⒉查閱驗(yàn)資報(bào)告及銀行對(duì)賬單，核實(shí)公司的實(shí)收資本，及其是否符合公司章程的規(guī)定。⒊非貨幣性資產(chǎn)出資的，查閱資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明材料，核實(shí)出資的公允性與真實(shí)性。

㈢股東情況

⒈核實(shí)股東構(gòu)成情況。

了解公司名義股東與實(shí)際股東是否一致，厘清公司的關(guān)聯(lián)方及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，編制項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。

⒉核實(shí)股東出資情況

⑴查閱股東出資時(shí)的驗(yàn)資資料，調(diào)查股東的出資是否及時(shí)到位、出資方式是否合法，是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況。

⑵核查股東是否合法擁有出資資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)權(quán)屬是否存在糾紛或潛在糾紛，以及其出資資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)情況。對(duì)以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非現(xiàn)金資產(chǎn)出資的，應(yīng)查閱資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；對(duì)以高新技術(shù)成果出資入股的，應(yīng)查閱相關(guān)管理部門(mén)出具的高新技術(shù)成果認(rèn)定書(shū)。

⒊了解主要股東的基本情況

⑴了解主要股東的直接持股和間接持股情況。⑵了解主要股東的下列事項(xiàng)：

①主營(yíng)業(yè)務(wù)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等情況； ②主要股東之間關(guān)聯(lián)關(guān)系或一致行動(dòng)情況及相關(guān)協(xié)議；

③主要股東所持項(xiàng)目公司股份的質(zhì)押、凍結(jié)和其它限制權(quán)利的情況；

④控股股東和受控股股東、實(shí)際控制人支配的股東持有的公司股份重大權(quán)屬糾紛情況；

⑤主要股東和實(shí)際控制人最近三年內(nèi)變化情況或未來(lái)潛在變動(dòng)情況。

⑶調(diào)查主要股東是否存在影響公司正常經(jīng)營(yíng)管理、侵害公司及其他股東利益、違反相關(guān)法律法規(guī)等情形。

⑷了解股東過(guò)往的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)案例。㈣其他需要關(guān)注的事項(xiàng) ⒈重大股權(quán)變動(dòng)情況

⑴查閱與公司重大股權(quán)變動(dòng)相關(guān)股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)(簡(jiǎn)稱(chēng)三會(huì))有關(guān)文件以及政府批準(zhǔn)文件、評(píng)估報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、工商變更登記文件等，核查公司歷次增資、減資、股東變動(dòng)的合法、合規(guī)性。

⑵核查公司股本總額、股東結(jié)構(gòu)和實(shí)際控制人是否發(fā)生重大變動(dòng)。⒉公司高管人員情況 ⑴核實(shí)任職情況及任職資格

通過(guò)查閱有關(guān)三會(huì)文件、公司章程等方法，了解高管人員任職情況，核查相關(guān)高管人員的任職是否符合法律、法規(guī)規(guī)定的任職資格，聘任是否符合公司章程規(guī)定的任免程序和內(nèi)部人事聘用制度；調(diào)查高管人員相互之間是否存在親屬關(guān)系。對(duì)于高管人員任職資格需經(jīng)監(jiān)管部門(mén)核準(zhǔn)或備案的，應(yīng)獲得相關(guān)批準(zhǔn)或備案文件。

⑵了解高管人員的經(jīng)歷及行為操守

通過(guò)與高管人員分別談話(huà)、查閱有關(guān)高管人員個(gè)人履歷資料、查詢(xún)高管人員曾擔(dān)任高管人員的其他上市公司的財(cái)務(wù)及監(jiān)管記錄、咨詢(xún)主管機(jī)構(gòu)、與中介機(jī)構(gòu)和公司員工談話(huà)等方法，調(diào)查了解高管人員的教育經(jīng)歷、專(zhuān)業(yè)資歷以及是否存在違法、違規(guī)行為或不誠(chéng)信行為，是否存在受到處罰和對(duì)曾任職的破產(chǎn)企業(yè)負(fù)個(gè)人責(zé)任的情況。

取得公司與高管人員所簽定的協(xié)議或承諾文件，關(guān)注高管人員作出的重要承諾，以及有關(guān)協(xié)議或承諾的履行情況。

⑶調(diào)查高管人員的薪酬與兼職情況

調(diào)查公司為高管人員制定的薪酬方案、股權(quán)激勵(lì)方案。調(diào)查高管人員在公司內(nèi)部或外部的兼職情況，分析高管人員兼職情況是否會(huì)對(duì)其工作效率、質(zhì)量產(chǎn)生影響。關(guān)注高管人員最近一年從公司及其關(guān)聯(lián)企業(yè)領(lǐng)取收入的情況，以及所享受的其他待遇、退休金計(jì)劃等。

⑷了解高管人員的變動(dòng)情況

了解報(bào)告期高管人員的變動(dòng)情況，內(nèi)容包括但不限于變動(dòng)經(jīng)過(guò)、變動(dòng)原因、是否符合公司章程規(guī)定的任免程序和內(nèi)部人事聘用制度、程序，控股股東或?qū)嶋H控制人推薦高管人選是否通過(guò)合法程序，是否存在控股股東或?qū)嶋H控制人干預(yù)公司董事會(huì)和股東大會(huì)已經(jīng)作出的人事任免決定的情況等。

⑸核實(shí)高管人員的持股及其他對(duì)外投資情況

取得高管人員的聲明文件，調(diào)查高管人員及其近親屬以任何方式直接或間接持有公司股份的情況，近三年所持股份的增減變動(dòng)以及所持股份的質(zhì)押或凍結(jié)情況。

調(diào)查高管人員的其它對(duì)外投資情況，包括持股對(duì)象、持股數(shù)量、持股比例以及有關(guān)承諾和協(xié)議；核查高管人員及其直系親屬是否存在自營(yíng)或?yàn)樗私?jīng)營(yíng)與公司同類(lèi)業(yè)務(wù)的情況，是否存在與公司利益發(fā)生沖突的對(duì)外投資，是否存在重大債務(wù)負(fù)擔(dān)。

第二部分 核實(shí)項(xiàng)目公司的土地情況

㈠核實(shí)項(xiàng)目公司購(gòu)地的真實(shí)性 ⒈核實(shí)土地出讓金

通過(guò)查閱《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，核實(shí)項(xiàng)目公司需要支付的土地出讓金及契稅的繳納情況。

⒉核實(shí)購(gòu)地資金的來(lái)源及其繳納情況

查閱銀行對(duì)賬單及函證資金供給方，證實(shí)資金來(lái)源的真實(shí)性。分析資金來(lái)源結(jié)構(gòu)及其抵質(zhì)押情況

查閱銀行對(duì)賬單及函證資金受讓方，證實(shí)資金繳納的真實(shí)性。計(jì)算未繳土地出讓金的金額及其限期繳納期限。了解公司后續(xù)土地資金的籌集情況。㈡核實(shí)土地權(quán)屬情況

⒈核實(shí)公司的國(guó)有土地使用權(quán)

通過(guò)查閱《國(guó)有土地使用權(quán)》，核實(shí)項(xiàng)目公司是否真正擁有該土地的使用權(quán)。⒉核實(shí)公司土地權(quán)屬的變動(dòng)情況 通過(guò)查閱《國(guó)有土地使用權(quán)》或到土地使用權(quán)抵質(zhì)押登記機(jī)關(guān)，查詢(xún)公司的該土地是否存在權(quán)力限制情形。

㈢核實(shí)土地的基本信息

通過(guò)查閱《國(guó)有土地使用權(quán)》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》等資料，核實(shí)公司土地的面積、單價(jià)、出讓金額、總建筑面積、地上總面積、總占地面積(按凈面積)、可建設(shè)用地面積等信息。

第三部分 核實(shí)公司的項(xiàng)目進(jìn)展情況

㈠核實(shí)是否取得四證

查驗(yàn)公司的四證：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。

㈡《預(yù)售證》領(lǐng)取情況

核實(shí)公司是否取得《房屋預(yù)售登記證》。如果已經(jīng)取得，則銷(xiāo)售情況如何？銷(xiāo)售價(jià)格如何確定？

如果還未取得《房屋預(yù)售登記證》，則領(lǐng)取的時(shí)間進(jìn)度如何安排，如何去滿(mǎn)足領(lǐng)取條件？ ㈢項(xiàng)目工程造價(jià)預(yù)算

通過(guò)查閱公司的《項(xiàng)目工程造價(jià)預(yù)算》等文本資料，了解項(xiàng)目的工程預(yù)算情況。㈣重大合同的簽訂與履行情況

⒈項(xiàng)目前期工程的合同簽訂與履行情況

《勘察設(shè)計(jì)合同》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)合同》、《三通一平合同》及政府報(bào)批報(bào)建的履行情況。⒉項(xiàng)目建筑安裝工程的合同簽訂與履行情況

《建筑工程合同》、《安裝工程合同》的簽訂與履行情況。⒊項(xiàng)目融資合同的簽訂與履行情況

核查有關(guān)公司的重大合同是否真實(shí)、是否均已提供，并核查合同條款是否合法、是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

了解公司有關(guān)內(nèi)部訂立合同的權(quán)限規(guī)定，核查合同的訂立是否履行了內(nèi)部審批程序、是否超越權(quán)限決策，分析重大合同履行的可能性，關(guān)注因不能履約、違約等事項(xiàng)對(duì)公司產(chǎn)生或可能產(chǎn)生的影響。

㈤項(xiàng)目區(qū)域或區(qū)位優(yōu)勢(shì)初判

通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)、考察項(xiàng)目周邊的配套或開(kāi)發(fā)情況，初步判斷項(xiàng)目的區(qū)域或區(qū)位優(yōu)勢(shì)。第四部分 核實(shí)公司的財(cái)務(wù)及其管理情況

㈠了解公司的會(huì)計(jì)管理基本情況

核查公司以下內(nèi)容：①會(huì)計(jì)管理是否涵蓋所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)；②是否制訂了專(zhuān)門(mén)的、操作性強(qiáng)的會(huì)計(jì)制度；③各級(jí)會(huì)計(jì)人員是否具備了專(zhuān)業(yè)素質(zhì)；④是否建立了持續(xù)的人員培訓(xùn)制度；⑤有無(wú)控制風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)規(guī)定；⑥會(huì)計(jì)崗位設(shè)置是否貫徹“責(zé)任分離、相互制約”原則；⑦是否執(zhí)行重要會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)和電算化操作授權(quán)規(guī)定；⑧是否按規(guī)定組織對(duì)賬等。

評(píng)價(jià)公司會(huì)計(jì)管理內(nèi)部控制的完整性、合理性及有效性。㈡獲取會(huì)計(jì)資料

⒈項(xiàng)目公司需要提供的會(huì)計(jì)資料

⑴近3年經(jīng)審計(jì)的審計(jì)報(bào)告、會(huì)計(jì)報(bào)表及其附注，及最近一期的會(huì)計(jì)報(bào)表及其附注。⑵近3年及最近一期的從第一級(jí)至最末級(jí)的會(huì)計(jì)科目余額表、客戶(hù)(關(guān)聯(lián)方)往來(lái)明細(xì)賬、貨幣資金明細(xì)賬。

⑶近3年及最近一期的開(kāi)發(fā)成本分配明細(xì)表、開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表。

⑷近3年及最近一期的預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表、銷(xiāo)售費(fèi)用明細(xì)表、管理費(fèi)用明細(xì)表、財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表。

⑸其他與會(huì)計(jì)核算相關(guān)的臺(tái)賬：如《項(xiàng)目成本控制執(zhí)行臺(tái)賬》、《合同成本付款明細(xì)臺(tái)賬》、《項(xiàng)目成本臺(tái)賬與會(huì)計(jì)賬面數(shù)核對(duì)調(diào)整表》、《項(xiàng)目可研分析靜態(tài)資金測(cè)算表》等等。

⑹近3年及最近一期的銀行存款余額調(diào)節(jié)表、銀行對(duì)賬單。⑺項(xiàng)目公司的會(huì)計(jì)制度 ⒉關(guān)聯(lián)方需要提供的會(huì)計(jì)資料

如果關(guān)聯(lián)方與項(xiàng)目公司有大額資金往來(lái)，則需要關(guān)聯(lián)方提供近3年經(jīng)審計(jì)的審計(jì)報(bào)告、會(huì)計(jì)報(bào)表，及最近一期的會(huì)計(jì)報(bào)表。

㈢分析并核實(shí)報(bào)表數(shù)字 ⒈查找異常會(huì)計(jì)科目

會(huì)計(jì)科目縱向比較，將變動(dòng)幅度超過(guò)(或減少)10%的鎖定為異常會(huì)計(jì)科目。需給予重點(diǎn)關(guān)注。

⒉核實(shí)報(bào)表數(shù)字 ⑴貨幣資金的核實(shí)

取得或編制貨幣資金明細(xì)表。通過(guò)取得公司銀行賬戶(hù)資料、向銀行函證等方式，核查定期存款賬戶(hù)、保證金賬戶(hù)、非銀行金融機(jī)構(gòu)賬戶(hù)等非日常結(jié)算賬戶(hù)形成原因及目前狀況。對(duì)于在證券營(yíng)業(yè)部開(kāi)立的證券投資賬戶(hù)，還應(yīng)核查公司是否及時(shí)完整地核算了證券投資及其損益。

抽查貨幣資金明細(xì)賬，重點(diǎn)核查大額貨幣資金的流出和流入，分析是否存在合理的業(yè)務(wù)背景，判斷其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

核查大額銀行存款賬戶(hù)，判斷其真實(shí)性。分析金額重大的未達(dá)賬項(xiàng)形成的原因及其影響。

關(guān)注報(bào)告期貨幣資金的期初余額、本期發(fā)生額和期末余額。⑵應(yīng)收款項(xiàng)的核實(shí)

取得應(yīng)收款項(xiàng)明細(xì)表和賬齡分析表、主要債務(wù)人及主要逾期債務(wù)人名單等資料，并進(jìn)行分析核查。了解大額應(yīng)收款形成原因、債務(wù)人狀況、催款情況和還款計(jì)劃。

抽查相應(yīng)的單證和合同，對(duì)賬齡較長(zhǎng)的大額應(yīng)收賬款，分析其他應(yīng)收款發(fā)生的業(yè)務(wù)背景，核查其核算依據(jù)的充分性，判斷其收回風(fēng)險(xiǎn)；取得相關(guān)采購(gòu)合同，核查大額預(yù)付賬款產(chǎn)生的原因、時(shí)間和相關(guān)采購(gòu)業(yè)務(wù)的執(zhí)行情況。調(diào)查應(yīng)收票據(jù)取得、背書(shū)、抵押和貼現(xiàn)等情況，關(guān)注由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)合公司收款政策、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況、現(xiàn)金流量情況，對(duì)公司銷(xiāo)售收入的回款情況進(jìn)行分析，關(guān)注報(bào)告期應(yīng)收賬款增幅明顯高于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增幅的情況，判斷由此引致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的影響。

判斷壞賬準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、是否存在操縱經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的情形。

分析報(bào)告期內(nèi)與關(guān)聯(lián)方之間往來(lái)款項(xiàng)的性質(zhì)，為正常業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)往來(lái)或是無(wú)交易背景下的資金占用。

⑶存貨的核實(shí)

取得存貨明細(xì)表，核查存貨余額較大、周轉(zhuǎn)率較低的情況。結(jié)合生產(chǎn)情況、存貨結(jié)構(gòu)及其變動(dòng)情況，核查存貨報(bào)告期內(nèi)大幅變動(dòng)的原因。

結(jié)合原材料及產(chǎn)品特性、生產(chǎn)需求、存貨庫(kù)存時(shí)間長(zhǎng)短，實(shí)地抽盤(pán)大額存貨，確認(rèn)存貨計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性，核查是否存在大量積壓或冷備情況，分析提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提方法是否合理、提取數(shù)額是否充分；測(cè)算發(fā)出存貨成本的計(jì)量方法是否合理。

⑷對(duì)外投資的核實(shí)

查閱公司股權(quán)投資的相關(guān)資料，了解其報(bào)告期的變化情況；取得被投資公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、報(bào)告期的財(cái)務(wù)報(bào)告、投資協(xié)議等文件，了解被投資公司經(jīng)營(yíng)狀況，判斷投資減值準(zhǔn)備計(jì)提方法是否合理、提取數(shù)額是否充分，投資收益核算是否準(zhǔn)確。對(duì)于依照法定要求需要進(jìn)行審計(jì)的被投資公司，應(yīng)該取得相應(yīng)的審計(jì)報(bào)告。

取得報(bào)告期公司購(gòu)買(mǎi)或出售被投資公司股權(quán)時(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)告、審計(jì)報(bào)告及評(píng)估報(bào)告（如有），分析交易的公允性和會(huì)計(jì)處理的合理性。

查閱公司交易性投資相關(guān)資料，了解重大交易性投資會(huì)計(jì)處理的合理性；取得重大委托理財(cái)?shù)南嚓P(guān)合同及公司內(nèi)部的批準(zhǔn)文件，分析該委托理財(cái)是否存在違法違規(guī)行為。

取得重大項(xiàng)目的投資合同及公司內(nèi)部的批準(zhǔn)文件，核查其合法性、有效性，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度情況，分析其影響及會(huì)計(jì)處理合理性。

了解集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)相互投資，以及間接持股的情況。⑸固定資產(chǎn)的核實(shí)

取得固定資產(chǎn)的折舊明細(xì)表和減值準(zhǔn)備明細(xì)表，通過(guò)詢(xún)問(wèn)生產(chǎn)部門(mén)、設(shè)備管理部門(mén)和基建部門(mén)以及實(shí)地觀察等方法，核查固定資產(chǎn)的使用狀況、在建工程的施工進(jìn)度，確認(rèn)固定資產(chǎn)的使用狀態(tài)是否良好，在建工程是否達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的條件，了解是否存在已長(zhǎng)期停工的在建工程、長(zhǎng)期未使用的固定資產(chǎn)等情況。

分析固定資產(chǎn)折舊政策的穩(wěn)健性以及在建工程和固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否充分，根據(jù)固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策對(duì)報(bào)告期內(nèi)固定資產(chǎn)折舊計(jì)提進(jìn)行測(cè)算。

⑹無(wú)形資產(chǎn)的核實(shí)

對(duì)照無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)協(xié)議、資料，了解重要無(wú)形資產(chǎn)的取得方式、入賬依據(jù)、初始金額、攤銷(xiāo)年限及確定依據(jù)、攤余價(jià)值及剩余攤銷(xiāo)年限。

無(wú)形資產(chǎn)的原始價(jià)值是以評(píng)估值作為入賬依據(jù)的，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估結(jié)果及會(huì)計(jì)處理是否合理

⑺投資性房地產(chǎn)的核實(shí)

核查重要投資性房地產(chǎn)的種類(lèi)和計(jì)量模式，采用成本模式的，核查其折舊或攤銷(xiāo)方法以及減值準(zhǔn)備計(jì)提依據(jù)；采用公允價(jià)值模式的，核查其公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法。

了解重要投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換及處置的確認(rèn)和計(jì)量方法，判斷上述會(huì)計(jì)處理方法是否合理，分析其對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況的影響程度。

⑻銀行借款的核實(shí)

查閱公司主要銀行借款資料，了解銀行借款狀況，公司在主要借款銀行的資信評(píng)級(jí)情況，是否存在逾期借款，有逾期未償還債項(xiàng)的，應(yīng)了解其未按期償還的原因、預(yù)計(jì)還款期等

⑼應(yīng)付款項(xiàng)的核實(shí) 取得應(yīng)付款項(xiàng)明細(xì)表，了解應(yīng)付票據(jù)是否真實(shí)支付、大額應(yīng)付賬款的賬齡和逾期未付款原因、大額其他應(yīng)付款及長(zhǎng)期應(yīng)付款的具體內(nèi)容和業(yè)務(wù)背景、大額應(yīng)交稅金欠繳情況等。

⑽對(duì)外擔(dān)保的核實(shí)

取得公司對(duì)外擔(dān)保的相關(guān)資料，計(jì)算擔(dān)保金額占公司凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)的比重，調(diào)查擔(dān)保決策過(guò)程是否符合有關(guān)法律法規(guī)和公司章程等的規(guī)定，分析一旦發(fā)生損失，對(duì)公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和盈利狀況的影響程度，調(diào)查被擔(dān)保方是否具備履行義務(wù)的能力、是否提供了必要的反擔(dān)保。

⑾資產(chǎn)抵押的核實(shí)

調(diào)查公司重要資產(chǎn)是否存在抵押、質(zhì)押等情況，分析抵押事項(xiàng)對(duì)公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的影響程度。

⑿訴訟及其他的核實(shí)

調(diào)查公司是否存在重大仲裁、訴訟和其他重大或有事項(xiàng)，并分析該等已決和未決仲裁、訴訟與其他重大或有事項(xiàng)對(duì)公司的重大影響。

㈣納稅情況核實(shí) ⒈稅收繳納

查閱公司報(bào)告期的納稅資料，調(diào)查公司及其控股子公司所執(zhí)行的稅種、稅基、稅率是否符合現(xiàn)行法律、法規(guī)的要求及報(bào)告期是否依法納稅。

⒉稅收優(yōu)惠

取得公司稅收優(yōu)惠或財(cái)政補(bǔ)貼資料，核查公司享有的稅收優(yōu)惠或財(cái)政補(bǔ)貼是否符合財(cái)政管理部門(mén)和稅收管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，調(diào)查稅收優(yōu)惠或財(cái)政補(bǔ)貼的來(lái)源、歸屬、用途及會(huì)計(jì)處理等情況，關(guān)注稅收優(yōu)惠期或補(bǔ)貼期及其未來(lái)影響，分析公司對(duì)稅收政策的依賴(lài)程度和對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況的影響。

第五篇：盡調(diào)報(bào)告提綱

根據(jù)我方擬與項(xiàng)目公司合作的不同方式，將盡職調(diào)查分為兩種情況：一是我方與項(xiàng)目公司的合作屬于債權(quán)性的、短期性的合作，合作程度較淺，盡職調(diào)查側(cè)重于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，短期償債能力，近期的現(xiàn)金流情況以及還款來(lái)源；二是我方對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資，看重的是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展增值，則要求盡職調(diào)查更加全面、深入，側(cè)重于公司管理層、行業(yè)、市場(chǎng)、產(chǎn)品以及技術(shù)（包括核心技術(shù)人員）。

依據(jù)上述兩種情況，盡調(diào)報(bào)告提綱內(nèi)容分為以下兩種： 盡調(diào)報(bào)告提綱一：

一、擬投資企業(yè)情況 1.企業(yè)基本情況

包括企業(yè)名稱(chēng)、注冊(cè)地址、工商注冊(cè)號(hào)、法定代表人、成立日期、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍 2.企業(yè)股本結(jié)構(gòu)及股東情況 3.企業(yè)組織架構(gòu)

4.企業(yè)實(shí)際控制人、高管情況 5.企業(yè)業(yè)務(wù)及行業(yè)地位 6.企業(yè)歷史沿革 7.企業(yè)榮譽(yù)及資質(zhì) 8.關(guān)聯(lián)公司情況

二、行業(yè)分析 1.行業(yè)政策 2.行業(yè)生命周期 3.行業(yè)發(fā)展前景

三、財(cái)務(wù)分析 1.資產(chǎn)負(fù)債情況 2.現(xiàn)金流情況 3.盈利情況 4.償債能力分析

四、項(xiàng)目情況 1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

2.項(xiàng)目合法性（項(xiàng)目證照及相關(guān)批文）3.項(xiàng)目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 4.項(xiàng)目投資估算和資金來(lái)源

5.企業(yè)之前已完成的其他項(xiàng)目情況

五、還款來(lái)源

還款來(lái)源的可靠性

六、風(fēng)險(xiǎn)控制

資金用途監(jiān)管、財(cái)務(wù)監(jiān)管、擔(dān)保方式等

七、結(jié)論

盡調(diào)報(bào)告提綱二

一、擬投資企業(yè)情況 1.企業(yè)基本情況

包括企業(yè)名稱(chēng)、注冊(cè)地址、工商注冊(cè)號(hào)、法定代表人、成立日期、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍 2.企業(yè)股本結(jié)構(gòu)及股東情況 3.企業(yè)組織架構(gòu) 4.企業(yè)業(yè)務(wù)及行業(yè)地位 5.企業(yè)歷史沿革及發(fā)展規(guī)劃 6.企業(yè)榮譽(yù)及資質(zhì) 7.關(guān)聯(lián)公司情況

二、企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)

實(shí)際控制人、管理層、核心技術(shù)人員情況

三、行業(yè)分析 1.行業(yè)政策 2.行業(yè)生命周期 3.行業(yè)發(fā)展前景

四、市場(chǎng)分析 1.市場(chǎng)供求分析 2.競(jìng)爭(zhēng)分析

主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，核心競(jìng)爭(zhēng)力 3.主要競(jìng)爭(zhēng)策略

五、產(chǎn)品和技術(shù)分析 1.產(chǎn)品特點(diǎn)

2.技術(shù)手段和技術(shù)水平3.產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 4.市場(chǎng)定位與目標(biāo)客戶(hù) 5.品牌和客戶(hù)認(rèn)知度

六、財(cái)務(wù)分析 1.資產(chǎn)負(fù)債情況 2.現(xiàn)金流情況 3.盈利情況 4.成長(zhǎng)能力分析

資產(chǎn)增長(zhǎng)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、七、風(fēng)險(xiǎn)分析 1.政策與法律風(fēng)險(xiǎn) 2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

八、結(jié)論