第一篇：我國(guó)推行以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀,對(duì)策及展望

[摘要]近年來(lái)，伴隨著中國(guó)城市化道路進(jìn)程的不斷發(fā)展，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化問(wèn)題突出，現(xiàn)有的社會(huì)養(yǎng)老方式還不能有效解決中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題?！耙苑筐B(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老基金來(lái)源模式，在中國(guó)實(shí)行“以房養(yǎng)老”政策，是一種有效地解決養(yǎng)老壓力的模式。

以房養(yǎng)老模式的本土化成為焦點(diǎn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者紛紛提出了對(duì)此問(wèn)題的見(jiàn)解。本文對(duì)有關(guān)“以房養(yǎng)老”模式這一課題的研究進(jìn)行了文獻(xiàn)綜述，就以房養(yǎng)老模式的涵義、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義、實(shí)施障礙和建議等幾個(gè)方面進(jìn)行總結(jié)，以能夠?yàn)槿蘸笙嚓P(guān)研究和我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供參考。

[關(guān)鍵詞] 老齡化

以房養(yǎng)老

反向抵押貸款

Abstract

In recent years, with China's urbanization process of development, China's population structure aging problems, the existing social endowment mode can't effectively solve China's pension problems.“To the room endowment” is a new type of pension fund source pattern, in China implements “to the room endowment” policy, is a kind of effectively solve endowment pressure model.Enjoy life with the building mode localization become focus, domestic scholars have put forward opinions to this problem.In this paper, the relevant "enjoy life with the building mode this topic research is a literature review, the meaning of life with the building mode, development present situation, the development of practical significance, implementation barriers and the suggestion and so on several aspects carry on the summary, to for future related research and the development of the cause of China's endowment to provide the reference.Keywords Enjoy life with the building Reverse mortgage loan

目錄

摘要.............................................................................................................1 Abstract.......................................................................................................2 目錄.............................................................................................................3 1以房養(yǎng)老國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀.....................................................................1 1.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀.............................................................................1 1.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀.............................................................................2 2 以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)意義............................................................................4 3我國(guó)推行以房養(yǎng)老的障礙.....................................................................7 4我國(guó)推行以房養(yǎng)老的對(duì)策及展望.........................................................9

1以房養(yǎng)老國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

隨著中國(guó)人口老齡化問(wèn)題的不斷顯現(xiàn)，養(yǎng)老問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。在現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來(lái)應(yīng)對(duì)社會(huì)老齡化現(xiàn)象。住房反向抵押貸款即“以房養(yǎng)老”作為發(fā)達(dá)國(guó)家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注，對(duì)此從國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀入手進(jìn)行探討，無(wú)疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，現(xiàn)在發(fā)展最成熟的是美國(guó)，在世界上許多國(guó)家已被推廣，已經(jīng)成為國(guó)外老年人認(rèn)可的一種最有效的養(yǎng)老方式，它為享受高質(zhì)量老年生活和實(shí)現(xiàn)老年生活效用最大化提供了可靠保障。

1.美國(guó)倒按揭放貸對(duì)象是62歲以上的老人

在美國(guó)享受倒按揭放貸對(duì)象的是62歲以上的老年人，倒按揭貸款大致分為三種情況。第一種，在聯(lián)邦住房管理局“有保險(xiǎn)”的住房的“倒按揭”貸款。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)認(rèn)可，形式機(jī)動(dòng)靈活，可供選擇的方式很多。第二種，在聯(lián)邦住房管理局“無(wú)保險(xiǎn)”的“倒按揭”貸款。這種貸款有固定期限。第三種，這種貸款由一般金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對(duì)象資格不需政府認(rèn)可。它最大的特點(diǎn)是發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益。美國(guó)“倒按揭”貸款款額每隔3年便會(huì)重估1次。

2.加拿大倒按揭貸款款額在1.5萬(wàn)到30萬(wàn)加元之間

在加拿大，超過(guò)62歲的老年人便可將享有產(chǎn)權(quán)的居住房屋抵押給銀行，申請(qǐng)倒按揭貸款，它最大的特點(diǎn)是獲得貸款的老年人可以一直住在自己的房產(chǎn)里，住到享盡天年。加拿大的倒按揭模式極其個(gè)性化，可以根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。

3.新加坡由政府出資建造的組屋不能申請(qǐng)倒按揭貸款

新加坡的組屋是指由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建筑的樓房，是大多數(shù)新加坡人的住所。建屋發(fā)展局規(guī)定只允許新加坡公民購(gòu)買新組屋，而永久居民只可以在二手房市場(chǎng)上購(gòu)買組屋。組屋購(gòu)買后，一般必須在房?jī)?nèi)住滿五年后才可轉(zhuǎn)賣。建屋發(fā)展局還規(guī)定一個(gè)完整的家庭只能同時(shí)擁有一套由政府提供的組屋。新加坡政府建造的組屋是不能申請(qǐng)倒按揭貸款的。新加坡是實(shí)施住房養(yǎng)老模式比較成功的一個(gè)國(guó)家，它的住房養(yǎng)老的模式很多，但政府規(guī)定倒按揭貸款只限于私人建造的商品住房。

4.英國(guó)“倒按揭”貸款又被稱為“逆向年金”

在英國(guó)當(dāng)老人將房子抵押給銀行后，要將所獲得的貸款充當(dāng)保費(fèi)購(gòu)買年金，因此，住房倒按揭貸款在英國(guó)也被稱作“逆向年金”。年金是指定期或不定期的時(shí)間內(nèi)一系列的現(xiàn)金流入或流出，年金計(jì)劃是一種很好的投資安排，這里指的是由保險(xiǎn)公司作為金融機(jī)構(gòu)向擁有房屋老人提供的現(xiàn)金流入。英國(guó)保險(xiǎn)公司在倒按揭貸款的申請(qǐng)和發(fā)放過(guò)程中所起的作用要比在其他國(guó)家大。

1.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租給相應(yīng)的保險(xiǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)，其對(duì)房屋的價(jià)值、未來(lái)的增值及折損情況進(jìn)行綜合評(píng)估，根據(jù)評(píng)估值和對(duì)老人的平均壽命進(jìn)行計(jì)算之后，按月或按年支付現(xiàn)金給投保的老人，使得其定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。

1、國(guó)內(nèi)以房養(yǎng)老的發(fā)展歷程

結(jié)合近幾年的研究論文和新聞報(bào)道，歸納出以下幾件對(duì)我國(guó)以房養(yǎng)老發(fā)展有重大影響的事件：

2006年2月，全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室公布了《中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》，報(bào)告強(qiáng)調(diào)出，目前我國(guó)的老年人口數(shù)居世界第一，但是我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)，提早步入老齡社會(huì)，可謂“未富先老”。（范雪蕾、高子建，2009）

2006年，在政協(xié)十屆四次會(huì)議上，全國(guó)政協(xié)委員賴明提交一份以房養(yǎng)老的提案，被概括成“60歲前用人養(yǎng)房；60歲后用房養(yǎng)老”。

2005年4月，南京湯山留園公寓擴(kuò)展了“給我房子，替你養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)，在全國(guó)引起了很大的轟動(dòng)。最終，因?qū)嶋H操作困難重重兩年后放棄。

2007年6月，上海公積金管理中心提出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。2007年10月，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合發(fā)展“房屋養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

2007年10月，我國(guó)第一家主營(yíng)以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”正式掛牌營(yíng)業(yè)。

2、國(guó)內(nèi)的主要模式

目前，我國(guó)以房養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)很不成熟，但我國(guó)部分地區(qū)或機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)踐探索，已經(jīng)或者現(xiàn)在試用的模式主要有以下。

（1）南京模式的“留園以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。即六十歲以上的孤殘老人，只要有六十平方米以上的本市產(chǎn)權(quán)房，就可將房產(chǎn)抵押給公寓并入住，期間免除所有費(fèi)用。老人去世后，產(chǎn)權(quán)房歸公寓所有。

（2）上海模式中“公積金管理中心成房東”的嘗試。六十五歲以上的老人只要把房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養(yǎng)老。

（3）北京模式的“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目，六十歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提出需求，并把產(chǎn)權(quán)房交付中大恒基，由中大恒基免費(fèi)代老人出租，以賺取租金。租金多用來(lái)抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老人自己處理，強(qiáng)調(diào)的是老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)意義

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年,60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%，根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織對(duì)老齡化社會(huì)的界定,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化國(guó)家行列，超過(guò)了國(guó)際上規(guī)定的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。〔1〕由于遭遇上世紀(jì)中期的生育高峰和接踵而至的計(jì)劃生育，到本世紀(jì)初，我國(guó)老年人比例之多，年輕人口比例之少，國(guó)家未富社會(huì)已老等問(wèn)題突出。專家預(yù)測(cè)，在短短一二十年內(nèi)，中國(guó)社會(huì)將由一個(gè)輕度老齡化的社會(huì)迅速過(guò)度到高度老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到29％以上，幾乎不足2個(gè)在職人員就要負(fù)擔(dān)一個(gè)退休人口?！叭绻徊扇∏袑?shí)有效的措施，老年人生活將面臨很大挑戰(zhàn)。”在我國(guó)處于快速老齡化階段的同時(shí)，退休年齡偏低與人口壽命延長(zhǎng)之間矛盾嚴(yán)重，“未富先老”問(wèn)題突出,養(yǎng)老基金缺口日益擴(kuò)大，迫切需要我們盡快完善社會(huì)養(yǎng)老保障體系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,加快建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)。

隨著人口老齡化的到來(lái)，我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系面臨著沉重的壓力。即使參加了社保的老人，目前以“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來(lái)說(shuō)，退休職工養(yǎng)老金對(duì)于重疾高發(fā)的老年人來(lái)說(shuō)，可謂相形見(jiàn)絀。許多老年人僅僅依靠每期領(lǐng)取的微薄的養(yǎng)老金，很難過(guò)上理想中的生活。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時(shí)間的推移，這一問(wèn)題將越來(lái)越凸顯。養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)重大的社會(huì)公平問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定問(wèn)題乃至政治安全問(wèn)題。有很多老人晚年生活非常拮據(jù)，但擁有價(jià)值不菲的房子，成為“房子富翁，現(xiàn)金窮人”。如果能夠轉(zhuǎn)讓住房這種超長(zhǎng)期耐用型商品的所有權(quán)，保留生前對(duì)住房的使用權(quán)，這樣就會(huì)達(dá)到這些老年人的雙重利益目標(biāo)，一是在桑榆之年有房可居，二是充分發(fā)掘住房的經(jīng)濟(jì)資源，提高晚年的生活質(zhì)量。與此同時(shí)，隨著住房制度改革和住房商品化的深入，越來(lái)越多的家庭擁有了自己的房產(chǎn)。我國(guó)城市擁有自有住房的家庭已高達(dá)70％之多。住房已成為這些家庭擁有財(cái)富的主要組成部分。有了以上基礎(chǔ)，就可

借鑒國(guó)外通行的反向抵押貸款模式，將健全老年社會(huì)保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來(lái)。這種結(jié)合所創(chuàng)設(shè)的新金融工具可有效解除老年人養(yǎng)老的憂慮，對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)條件下擴(kuò)大內(nèi)需也具有積極的推動(dòng)作用。在“國(guó)未富，民先老”的情況下，巨大的養(yǎng)老資金缺口，使傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能滿足老齡化社會(huì)的要求，而以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式對(duì)于提高老人的生活質(zhì)量、完善社會(huì)保障制度、穩(wěn)定社會(huì)有著十分重要的意義。特別是在現(xiàn)階段，對(duì)于解決我國(guó)嚴(yán)重的老齡化問(wèn)題更是具有現(xiàn)實(shí)意義，將是對(duì)現(xiàn)行“家庭養(yǎng)老”、“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”的有益補(bǔ)充。

國(guó)內(nèi)學(xué)者經(jīng)過(guò)研究普遍認(rèn)為，開(kāi)展住房反向抵押貸款在我國(guó)具有一定的生存空間，應(yīng)該成為養(yǎng)老模式的一種。（王有明、柴效武，2005）理論界主要承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)意義有以下幾點(diǎn)：

1、提高老年人自我養(yǎng)老的能力，減輕國(guó)家的負(fù)擔(dān)。我國(guó)的養(yǎng)老制度由“現(xiàn)收現(xiàn)付制”轉(zhuǎn)為“統(tǒng)帳結(jié)合制”，仍遠(yuǎn)不能滿足更多社會(huì)成員對(duì)養(yǎng)老保障的需求。傳統(tǒng)的觀念使大多數(shù)社會(huì)成員耗盡畢生積蓄購(gòu)買住房，間接導(dǎo)致家庭養(yǎng)老儲(chǔ)備金的減少。在此形勢(shì)下，老年人通過(guò)以房養(yǎng)老方式改善晚年生活，大大緩解國(guó)家養(yǎng)老保障的壓力，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)福利制度的完善。

2、活躍老年人養(yǎng)老資金，減輕子女供養(yǎng)老人的經(jīng)濟(jì)壓力。以房養(yǎng)老方式為老年人開(kāi)拓了一個(gè)新的資金來(lái)源，在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時(shí)發(fā)揮住宅的消費(fèi)價(jià)值功能，享有房子增值帶來(lái)的收益。很大程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，有助于鼓勵(lì)年輕人自食其力，降低對(duì)父輩的依賴，也鼓勵(lì)老年人自助保障，最大程度地減少子女負(fù)擔(dān)。

3、擴(kuò)大商品租賃房源，緩解住房的供需矛盾。城市中、低收入者不具有購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養(yǎng)老”的老年人以哪種方式處置房產(chǎn)，都可讓出一部分房子的使用權(quán)，能夠適當(dāng)增加市場(chǎng)上的房源，緩解住房的供需矛盾。

4、充分利用閑置資金，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)多元化。銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)要涉足以房養(yǎng)老，需要由足夠的資金支撐，用以收購(gòu)老年人住房。近年，由于存款、外匯儲(chǔ)備、保險(xiǎn)等費(fèi)用收入的增長(zhǎng)，使得資金閑置，這為發(fā)展以房養(yǎng)老提供強(qiáng)大的資金保障，一舉兩得。住房反向抵押貸款不僅給銀行、保險(xiǎn)公司等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)新的業(yè)務(wù)，而且能加快商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，同

時(shí)促使其將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密結(jié)合，求得多贏效應(yīng)。第一，對(duì)急需要現(xiàn)錢養(yǎng)老的老人是一個(gè)絕好的選擇。老人自住房抵押給銀行后，銀行根據(jù)房?jī)r(jià)等估算每月給付老人一筆錢。待老人離世后，銀行將房產(chǎn)拍賣如果低于銀行這些年支出總額或與之持平，那么銀行與老人“倒按揭”關(guān)系結(jié)束；反之，多余部分根據(jù)老人遺囑分配。另外，老人的子女也可以再把房產(chǎn)買回，當(dāng)老人離世后，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還給銀行，并支付貸款利息，子女就可獲得房產(chǎn)。這對(duì)急需現(xiàn)錢的老人或他們的家庭來(lái)說(shuō)是一個(gè)變現(xiàn)的好辦法。第二，對(duì)“80后”年輕人是一個(gè)好消息?！?0后”是我國(guó)第一代獨(dú)生子女群體，現(xiàn)在已經(jīng)到了婚嫁階段，他們要面對(duì)的是典型“四二一”家庭結(jié)構(gòu)：四位已經(jīng)退休的老人，兩個(gè)獨(dú)生子女夫婦，一個(gè)已出生或?qū)⒊錾男『?。在這種情況下選擇“倒按揭”貸款，通過(guò)兩套房產(chǎn)的逐漸變現(xiàn)，解決贍養(yǎng)4位老人的經(jīng)濟(jì)壓力，將會(huì)成為“80后”夫婦的一種選擇。當(dāng)然，如果整個(gè)家庭資金寬裕還是可以把房子留到以后再賣。但是對(duì)于絕大多數(shù)“80后”夫婦來(lái)說(shuō)，婚后的20年里是他們最需要用錢的時(shí)候，這期間變現(xiàn)房產(chǎn)將使錢的效用得到最大化。第三，有利于搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)“倒按揭”養(yǎng)老模式實(shí)現(xiàn)后，具體操作“倒按揭”貸款的機(jī)構(gòu)在收回住房的使用權(quán)以后，必然會(huì)將其出售或者出租，這樣就會(huì)增加“二手房”的供應(yīng)量，雖然此項(xiàng)業(yè)務(wù)收來(lái)的房子將以小戶型為主，房齡也會(huì)較老，但地理位置預(yù)計(jì)會(huì)較好，這些房源在二、三級(jí)市場(chǎng)上會(huì)很受歡迎。對(duì)當(dāng)時(shí)資金不算富裕的年輕人來(lái)說(shuō)很適合他們的需要。這樣的話，在一定程度上可以緩解住房問(wèn)題的供需矛盾。第四，目前在我國(guó)初步具備了實(shí)行“倒按揭”貸款的條件。目前我國(guó)住房自有率很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)西方發(fā)達(dá)國(guó)家60%的水平，而且已步入了老齡化社會(huì)，這就為實(shí)行“倒按揭”貸款提供了必要條件，當(dāng)初步具備了這些條件后，所要做的就是要加大研究、使之完善、然后推廣。

3我國(guó)推行以房養(yǎng)老的障礙

2003年，“倒按揭”理念被引入中國(guó)。2007年，上海市公積金管理中心曾試推“以房養(yǎng)老”模式，因符合條件的申請(qǐng)人很少，不得不停辦；同年，幸福人壽保險(xiǎn)公司成立并參與“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)，但至今沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。中信銀行于近期在北京等城市試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，推出針對(duì)中老年人的專屬借記卡“信福年華”，但因設(shè)置了比較嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門檻，目前總體業(yè)務(wù)量不太大。雖然各方針對(duì)“倒按揭”的嘗試都進(jìn)行了符合中國(guó)國(guó)情的改良，但在實(shí)施過(guò)程中可謂步履維艱，存在較多的困難。下面從以下幾個(gè)方面闡述我國(guó)推行以房養(yǎng)老的障礙：

1．傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固。“以房養(yǎng)老”模式不太符合我國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念。長(zhǎng)久以來(lái)，我國(guó)就有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，表現(xiàn)為一種情感維系，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款渡過(guò)余生，不僅自己在心理上很難接受，同時(shí)其子女易被人認(rèn)為沒(méi)有盡到孝心，不在情理之中。“以房養(yǎng)老”在美國(guó)等國(guó)家之所以流行，與其征收高額的遺產(chǎn)稅和超前消費(fèi)觀念有很大關(guān)系，是把房屋當(dāng)作遺產(chǎn)留給子女但子女仍需繳納大筆稅金，還是老人自己在有生之年通過(guò)預(yù)支房屋價(jià)值享受美好生活，在二者之中，很容易做出選擇。我國(guó)目前尚未開(kāi)征遺產(chǎn)稅，在對(duì)個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)的今天，“但存方寸土，留予子孫耕”，對(duì)房屋這類極具價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，老年人更愿意將其留給子孫后代，而不愿抵押給銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)。在我國(guó)這個(gè)以勤儉節(jié)約為美德的國(guó)度，老年人普遍比較節(jié)省，因而也較難適應(yīng)超前消費(fèi)。

2．養(yǎng)老貸款存在諸多不確定性。房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)時(shí)，房屋價(jià)值容易評(píng)估，而房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行起伏不定時(shí)，房屋價(jià)值隨市場(chǎng)好壞而變化。房?jī)r(jià)上行時(shí)，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房?jī)r(jià)下行時(shí)，抵押房屋的貶值給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)?！?〕房?jī)r(jià)的高漲造成買房難，嚴(yán)重制約“以房養(yǎng)老”模式的推行。自1998年我國(guó)取消福利分房以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了真正的商品房市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)化的不斷推進(jìn)，我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)居高不下。這一現(xiàn)象的直接后果就是大部分的城鎮(zhèn)居民(尤其是年輕人)無(wú)法支付高

額的房?jī)r(jià)，買房難成了年輕人奮斗的目標(biāo)之一。因此，加上我國(guó)的傳統(tǒng)思想存在的緣故，老人在情感上無(wú)法將用自己的辛苦錢購(gòu)買的房子抵押出去，無(wú)形之中加大了“以房養(yǎng)老”的難度。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控，使得雙方對(duì)房屋估值難以達(dá)成一致，估值高，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大；估值低，貸款者不滿意。自2007年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于非理性攀升期，政府因此也多次出臺(tái)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，在這種不穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，今后房?jī)r(jià)是漲是跌難以判斷，致使各方顧慮重重，難有積極性。與買房按揭不同的是，“倒按揭”一般是根據(jù)老年申請(qǐng)人的壽命來(lái)確定貸款年限，而預(yù)測(cè)壽命是個(gè)難題，貸款年限的不確定性致使每月發(fā)放的養(yǎng)老金數(shù)額也難以確定。如果養(yǎng)老貸款發(fā)放到期，而老年人還健在，無(wú)法償還貸款致使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，老年人不僅將失去房屋，而且將面臨生活失去經(jīng)濟(jì)來(lái)源的困境，隱含著一些風(fēng)險(xiǎn)。另外，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過(guò)程中房屋拆遷幾率的增加、國(guó)內(nèi)房屋平均30年壽命、住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期等，作為貸款客體所存在的眾多不確定性，都將使“以房養(yǎng)老”變得更為復(fù)雜，從而增加相關(guān)的交易成本。

3．政策配套建設(shè)相對(duì)滯后。與“買房按揭”制度的完善相比，“倒按揭”目前在國(guó)內(nèi)僅停留在理念上，政策配套建設(shè)相對(duì)滯后，缺乏實(shí)質(zhì)性的操作。從目前各方的嘗試來(lái)看，符合“倒按揭”條件的申請(qǐng)人并非實(shí)際真正所需者。以中信銀行的“養(yǎng)老按揭”為例，要求申請(qǐng)人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房屋不能是其惟一的自住房。事實(shí)上，如果擁有兩套房，申請(qǐng)人完全可將其中的一套房出租，靠收取租金來(lái)養(yǎng)老，相比之下，以房貸款養(yǎng)老就顯得較之麻煩而沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。而現(xiàn)實(shí)中，真正用得上“倒按揭”的，是那些僅有一套住房，并且缺少生活經(jīng)濟(jì)來(lái)源的老年人。值得注意的是，“以房養(yǎng)老”多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民，并未涉及農(nóng)村居民，其主要原因在于農(nóng)村宅基地不能抵押，也就無(wú)法開(kāi)展“倒按揭”。然而，我國(guó)農(nóng)村人口數(shù)量龐大，養(yǎng)老問(wèn)題也日益突出，農(nóng)村居民除了“土地養(yǎng)老”之外，是否適合“以房養(yǎng)老”也是值得探討的問(wèn)題?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)、社保及行政管理多個(gè)領(lǐng)域，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)。國(guó)外之所以能順利推行，與其有完善的金融貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，而相比之下，國(guó)內(nèi)還不具備這種適宜“以房養(yǎng)老”發(fā)展的成熟環(huán)境。

4我國(guó)推行以房養(yǎng)老的對(duì)策及展望

隨著老齡化高峰期的到來(lái)，有限的公共財(cái)政可能無(wú)法解決所有養(yǎng)老問(wèn)題。在這種情勢(shì)下，可嘗試將“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老制度的一種補(bǔ)充。針對(duì)以上我國(guó)推行以房養(yǎng)老過(guò)程中遇到的障礙總結(jié)出以下對(duì)策：

1．構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的制度環(huán)境。老年人以自有房產(chǎn)來(lái)獲取養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)來(lái)源，不再只依靠公共財(cái)政，一定程度上緩解了政府的壓力，如能有效開(kāi)展，其社會(huì)效益明顯。因此，政府應(yīng)構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的制度，在充分保障老年人權(quán)益的基礎(chǔ)上，為“以房養(yǎng)老”提供可供發(fā)展的環(huán)境。“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)所涉部門較多，政府應(yīng)發(fā)揮其引導(dǎo)和協(xié)調(diào)的作用，通過(guò)統(tǒng)籌形成合力。作為實(shí)務(wù)的具體操作者，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)上為政府承擔(dān)了一部分養(yǎng)老義務(wù)，必然承擔(dān)著一定的風(fēng)險(xiǎn)，建議政府提供擔(dān)保以消其顧慮，增強(qiáng)其積極性。而由有政府背景的公益組織如住房公積金管理中心來(lái)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，新加坡亦有不錯(cuò)的經(jīng)驗(yàn)，不妨借鑒。

2．明確重點(diǎn)服務(wù)的老年群體。開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的目的在于解決有此需求的老年人之養(yǎng)老問(wèn)題，但并不適用于所有老年人。因此，必須明確需要重點(diǎn)服務(wù)的老年群體。老年人之所以有需于“以房養(yǎng)老”，無(wú)外乎缺少生活經(jīng)濟(jì)來(lái)源，或者缺少關(guān)愛(ài)，因而對(duì)于那些有房屋但生活困難的，或者有房屋的孤寡老人或子女在國(guó)外的空巢老人，應(yīng)作為服務(wù)的重點(diǎn)。農(nóng)村老年群體，特別是失去土地的農(nóng)村老年人，也值得重點(diǎn)關(guān)注。因此，“以房養(yǎng)老”的服務(wù)對(duì)象不應(yīng)局限于城鎮(zhèn)居民，應(yīng)向農(nóng)村居民進(jìn)行延伸，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度一樣實(shí)現(xiàn)“全覆蓋”。

3．積極開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)。符合中國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)模式的成熟和完善，需要政府鼓勵(lì)銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)積極開(kāi)展試點(diǎn)，探索具體做法，特別是如何解決當(dāng)前出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題，如貸款年限和金額的合理確定、風(fēng)險(xiǎn)防范等，從中總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，形成一套切實(shí)可行的操作路徑，為廣泛開(kāi)展夯實(shí)基礎(chǔ)?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新興事物，要得到國(guó)人特別是老年群體的認(rèn)可，有一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程。政府和輿論應(yīng)宣傳成功典型，讓老年人明晰“以房養(yǎng)老”是真正從物質(zhì)與精神兩個(gè)層面為他們著想，增強(qiáng)老年群體的安全感與認(rèn)同感，以爭(zhēng)取他們的支

持。加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是解決的關(guān)鍵基于上述房地產(chǎn)市場(chǎng)給“以房養(yǎng)老”帶來(lái)的諸多困境和挑戰(zhàn)，筆者認(rèn)為，要為“以房養(yǎng)老”提供必要準(zhǔn)備的不僅僅是改變?nèi)嗣竦膫鹘y(tǒng)觀念、推進(jìn)會(huì)計(jì)計(jì)算的準(zhǔn)確性以及評(píng)估制度的完善等因素，更重要的是要完善我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而完善房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要進(jìn)行必要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，在政府相繼出臺(tái)一些嚴(yán)厲的政策之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)改觀，表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生明顯的變化；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)逐步趨于完善;房?jī)r(jià)漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢(shì)等?！?〕面對(duì)政府輿論的導(dǎo)向和政府政策的轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的宏觀大調(diào)控，這次的調(diào)控不同于以往的任何一次，這次的調(diào)控政策力度之大，時(shí)間跨度之長(zhǎng)，任務(wù)之艱巨，涉及面之廣，社會(huì)關(guān)注度之高，是歷史上任何一次都無(wú)法相提并論的。具體地說(shuō)就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這次宏觀調(diào)控不是簡(jiǎn)單地調(diào)控、軟著陸，而是面臨巨大戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型?！?〕因此，在這一重大的轉(zhuǎn)型時(shí)期，我們要統(tǒng)籌各種資源和利益，將房地產(chǎn)市場(chǎng)做大做好，為“以房養(yǎng)老做好積極的準(zhǔn)備。

4．國(guó)家制定養(yǎng)老規(guī)劃，成立專業(yè)住房銀行。實(shí)施“倒按揭”養(yǎng)老模式需要政府承擔(dān)更多責(zé)任，最好的方式是由政府作為擔(dān)保人，成立專業(yè)性銀行。成立專業(yè)銀行可以降低商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在“倒按揭”過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，也可以降低“倒按揭”產(chǎn)品的貸款利率，如果“倒按揭”產(chǎn)品的貸款利率與住房公積金貸款利率持平或更低，將有助于“倒按揭”養(yǎng)老模式的推廣。成立專業(yè)銀行就是要把涉及資產(chǎn)評(píng)估、保險(xiǎn)公司、銀行、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體功能集于一身，簡(jiǎn)化運(yùn)行機(jī)制和具體操作，從而降低成本、提高工作效率。成立專業(yè)銀行還可以加強(qiáng)政府對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的指導(dǎo)和監(jiān)管。建立一種適合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式。這種適合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式，可以暫稱為“股份制倒按揭”養(yǎng)老模式?！暗拱唇摇别B(yǎng)老模式指的是房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行，銀行在綜合評(píng)估貸款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有?！肮煞葜频拱唇摇弊畲蟮奶攸c(diǎn)就是房主以逐步減少自己在房屋中的股份為代價(jià)，不斷從貸款人那里得到現(xiàn)金支付，貸款人則在逐年增大對(duì)房主房產(chǎn)的 10

股權(quán)。房主擁有終身居住權(quán)，房主按每年失去的股份向貸款人支付租金（或稱利息）。這樣做有兩大好處，一是房產(chǎn)每一年或幾年（例如三年）一評(píng)估，根據(jù)評(píng)估的結(jié)果轉(zhuǎn)讓股權(quán)，從而避免了由于諸多因素影響，使“倒按揭”存在實(shí)施時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大的問(wèn)題。另外一個(gè)好處是為投資者提供了一個(gè)新的投資環(huán)境，目前我國(guó)不乏投資者，只要他們?cè)敢饩涂梢酝ㄟ^(guò)逐年投資的方式獲得新的房產(chǎn)。這對(duì)新的投資者和舊的房產(chǎn)主都是一件“雙贏”的好事。

雖然我國(guó)要推行“以房養(yǎng)老”面臨著很大的困境和問(wèn)題，但是隨著人口老齡化時(shí)代的到來(lái)，除了基本的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金，“以房養(yǎng)老”的模式越來(lái)越引起人們的關(guān)注，“以房養(yǎng)老”是社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要，同時(shí)也是我國(guó)養(yǎng)老制度發(fā)展的大勢(shì)所趨。以房養(yǎng)老能夠?yàn)槔夏耆颂峁┮环N穩(wěn)定可靠乃至延續(xù)到其終生的現(xiàn)金流,加固晚年的生活保障,為解決我國(guó)日益嚴(yán)重的養(yǎng)老問(wèn)題提供了新思路和新方法。目前,隨著我國(guó)人口老齡化和各項(xiàng)改革特別是住房制度改革和金融機(jī)構(gòu)改革的深入發(fā)展,我們既有必要又有條件盡快推行以房養(yǎng)老模式。

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第二篇：“以房養(yǎng)老”為時(shí)尚早

“以房養(yǎng)老”為時(shí)尚早

2014年6月，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)在北京、上海、廣州、武漢正式展開(kāi)，但以反向按揭為基礎(chǔ)的“以房養(yǎng)老”進(jìn)展緩慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)公民平均壽命、房屋價(jià)值、房?jī)r(jià)走向等因素對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，然后在一定的期限內(nèi)一次性或分期付給房屋所有人一定生活費(fèi)用，房屋所有人去世后房屋歸金融機(jī)構(gòu)所有（或子女支付費(fèi)用將房屋購(gòu)回）的一種模式。

反向按揭的養(yǎng)老模式雖然在很多西方發(fā)達(dá)國(guó)家有一定的歷史，但也在荷蘭、日本等國(guó)家遭遇困境，在中國(guó)更面臨著來(lái)自老年人及子女和金融機(jī)構(gòu)的雙向阻力。

第一，中國(guó)式父母對(duì)子女負(fù)有的情感和責(zé)任遠(yuǎn)大于西方國(guó)家，如果沒(méi)有足夠的金融知識(shí)普及，老年人和子女就難以接受將房產(chǎn)抵押出去的這種養(yǎng)老方式?？赡苤挥性谑И?dú)老人和無(wú)子女的老人間才有一些市場(chǎng)，難以大范圍推廣。即使是對(duì)這部分人群，其他的以房養(yǎng)老方式，比如出租市內(nèi)住房移居郊區(qū)，或者出租住房去養(yǎng)老院休養(yǎng)，相對(duì)反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方國(guó)家的流行與高額遺產(chǎn)稅是相關(guān)的。老年人在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但繳納大筆遺產(chǎn)稅”之間比較容易作出選擇。而中國(guó)尚未成立遺產(chǎn)稅體系，所以反向按揭優(yōu)勢(shì)并不明顯。

第三，《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群應(yīng)為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。很多老房屋產(chǎn)權(quán)界定不明晰，或是老人和子女共同擁有，進(jìn)一步導(dǎo)致受眾群體相對(duì)較小。

從金融機(jī)構(gòu)角度看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向、金融體系、產(chǎn)權(quán)體系使金融機(jī)構(gòu)缺乏推行反向按揭的動(dòng)力。首先，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向撲朔迷離，漲跌難斷，反向抵押的擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)心樓市崩盤遭受大額損失。2007～2009年，美國(guó)次貸危機(jī)期間房?jī)r(jià)大幅下跌，許多反向抵押貸款的房產(chǎn)價(jià)值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局作為項(xiàng)目擔(dān)保人只得動(dòng)用50億美元的保險(xiǎn)基金彌補(bǔ)銀行損失。中國(guó)同樣面臨著房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，個(gè)人房屋對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言尚不屬于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，價(jià)值評(píng)估比購(gòu)買二手房所需的估價(jià)要復(fù)雜得多，除地理位置、房屋特征外還需考慮拆遷搬遷等問(wèn)題。即使聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，定期評(píng)估本身也有一定成本，出資的金融機(jī)構(gòu)和住房擁有者也會(huì)對(duì)估價(jià)的合理性存在爭(zhēng)議。而影響反向按揭估價(jià)的另一個(gè)重要因素是預(yù)期壽命，要根據(jù)老人的健康狀況作出準(zhǔn)確評(píng)估在操作上也有難度。

最后，70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也使金融機(jī)構(gòu)對(duì)此項(xiàng)新業(yè)務(wù)的開(kāi)展有所顧慮。相比其他收益更高、風(fēng)險(xiǎn)更小的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，銀行和保險(xiǎn)公司沒(méi)有足夠動(dòng)力推行反向按揭。

基于以上理由，以房養(yǎng)老需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間普及和推廣，現(xiàn)在還為時(shí)尚早。

第三篇：以房養(yǎng)老

目前我國(guó)城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)施行的是上世紀(jì)90年代確立的“統(tǒng)賬結(jié)合”制度，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)由社會(huì)統(tǒng)籌和個(gè)人賬戶兩部分組成。社會(huì)統(tǒng)籌部分由單位負(fù)擔(dān)繳費(fèi)，為單位職工工資總額的20%，個(gè)人賬戶則由職工個(gè)人繳費(fèi)，為個(gè)人工資的8%。前者“現(xiàn)收現(xiàn)付”，用于支付已退休人員的養(yǎng)老金，后者實(shí)行的是長(zhǎng)期封閉積累、產(chǎn)權(quán)個(gè)人所有的“完全積累”制，原則上不能調(diào)劑借用。

然而，由于在現(xiàn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度確立之前，企業(yè)員工基本無(wú)需繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用，所以現(xiàn)有的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金中沒(méi)有這部分職工的個(gè)人賬戶部分。但在養(yǎng)老保險(xiǎn)制度設(shè)立之后，這部分職工退休后卻從養(yǎng)老保險(xiǎn)基金中領(lǐng)取養(yǎng)老金。因此，僅靠統(tǒng)籌賬戶不足以應(yīng)對(duì)當(dāng)期發(fā)放，加之各地財(cái)政實(shí)力不同，多數(shù)地區(qū)不得不在實(shí)際上采用了“現(xiàn)收現(xiàn)付制”的方法，即挪用個(gè)人賬戶的資金、用正在工作的一代人合計(jì)繳納的月工資來(lái)支付現(xiàn)有退休人員的退休金.2014年3月20日根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，保監(jiān)會(huì)有望在北京、上海、廣州和武漢這4個(gè)城市先行試點(diǎn)。在保險(xiǎn)公司試點(diǎn)資格方面，保監(jiān)會(huì)表示需滿足7個(gè)條件，如已開(kāi)業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于2億元，能對(duì)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行合理定價(jià)等。此外，《征求意見(jiàn)稿》對(duì)保險(xiǎn)公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)提出總量限制。試點(diǎn)期間，單個(gè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展試點(diǎn)業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過(guò)：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過(guò)200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過(guò)200億的部分。單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過(guò)500萬(wàn)元。以一家保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)為1000億元為例，其試點(diǎn)以房養(yǎng)老接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過(guò)4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。

保監(jiān)會(huì)還要求，保險(xiǎn)公司在宣傳該產(chǎn)品時(shí)候一定要如實(shí)介紹，明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業(yè)務(wù)。房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共擔(dān)。

此外，對(duì)于該產(chǎn)品的銷售，保險(xiǎn)營(yíng)銷員需要持證上崗，經(jīng)考核通過(guò)后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，征求意見(jiàn)特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個(gè)自然日”，比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期有所增加。

保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。

保監(jiān)會(huì)對(duì)此非常慎重，設(shè)立了2年的試點(diǎn)期，希望通過(guò)試點(diǎn)的方式，逐步積累經(jīng)驗(yàn)?；谏鲜鲈颍１O(jiān)會(huì)決定僅在個(gè)別城市開(kāi)展試點(diǎn)工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大；武漢和北京均已有保險(xiǎn)公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開(kāi)展一些嘗試和探索。

【自愿參與】有30天猶豫期

據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)是建立在自愿基礎(chǔ)之上的，凡是符合《意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定的老年人均可根據(jù)個(gè)人意愿和養(yǎng)老需求自主決定是否投保。根據(jù)保監(jiān)會(huì)的規(guī)定，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。同時(shí)，按照保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)增值收益分為參與型產(chǎn)品、非參與型產(chǎn)品。

這份指導(dǎo)意見(jiàn)從老年人角度進(jìn)行規(guī)定，例如“產(chǎn)品條款簡(jiǎn)單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短于30個(gè)自然日，如不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同”等。

此方案在充分滿足老百姓安居樂(lè)業(yè)的心理的基礎(chǔ)之上，又能體現(xiàn)以房養(yǎng)老、老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所教，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂(lè)的精神。該方案正與各大金融機(jī)構(gòu)緊鑼密鼓的實(shí)施中。

中信銀行：開(kāi)機(jī)構(gòu)服務(wù)先河

中信銀行人士介紹，老年人或其年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，老年人須提供醫(yī)療機(jī)構(gòu)體檢報(bào)告，如有重大疾病者不能申請(qǐng)。貸款金額必須用于老年人養(yǎng)老用途，如日常生活費(fèi)用支出、醫(yī)療費(fèi)用、其他改善性生活支出等。用于抵押的房產(chǎn)須為商品房，不能是申請(qǐng)人唯一的自住房，如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人就必須要有自有住房，這時(shí)老人和其贍養(yǎng)人就將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。此類銀行貸款金額根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值、老年人養(yǎng)老合理需要的資金等確定，計(jì)劃累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)抵押住房評(píng)估值的60%，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超2萬(wàn)元,老人按月償還利息或部分本金。》》》 “國(guó)外之所以流行‘以房養(yǎng)老’，同高額的遺產(chǎn)稅有關(guān)，而我國(guó)還無(wú)遺產(chǎn)稅，養(yǎng)兒防老、買房傳子孫還是老人的傳統(tǒng)觀念，讓老人把傳子孫的房產(chǎn)用以抵押提前消費(fèi)的觀念并未廣泛形成，‘以房養(yǎng)老’可能不會(huì)太熱?！弊钸m于“以房養(yǎng)老”的可能還是獨(dú)居老人、孤寡老人，還需法院、房管、金融機(jī)構(gòu)等制訂具體的政策和細(xì)則，以解決老人借貸期間發(fā)生意外等問(wèn)題。

和在美國(guó)占比最高的“以房養(yǎng)老”計(jì)劃有本質(zhì)不同的是，“在資金來(lái)源上，保險(xiǎn)版‘以房養(yǎng)老’的資金來(lái)自于自有資金，且本質(zhì)是一款終身年金保險(xiǎn)產(chǎn)品?！?/p>

由保險(xiǎn)公司開(kāi)展老年人反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其最大特點(diǎn)在于將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合。一方面，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無(wú)憂。另一方面，老年人過(guò)世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

銀行推出的是反向抵押貸款業(yè)務(wù)，有固定貸款期限，一般只對(duì)第二套房進(jìn)行抵押貸款。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并無(wú)申請(qǐng)者有多套住房這一門檻要求。

保險(xiǎn)公司人士：“在具體產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，目前產(chǎn)品定價(jià)因素主要與房屋價(jià)值、老人年齡等因素相關(guān)，但房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是一件難事，并且房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)亦是保險(xiǎn)公司謹(jǐn)慎邁步的重要原因之一?！?由于保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”中，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，所以為防止房?jī)r(jià)下跌造成的損失，通常美國(guó)的保險(xiǎn)公司會(huì)采用再保險(xiǎn)機(jī)制，而有分析認(rèn)為，等國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”形成一定規(guī)模后，才會(huì)隨之形成再保險(xiǎn)機(jī)制。，據(jù)保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，和銀行推出的業(yè)務(wù)相比，由保險(xiǎn)公司開(kāi)展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有著兩大優(yōu)勢(shì)?！耙环矫妫ｋU(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無(wú)憂；另一方面，老年人過(guò)世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

這就是銀行版”以房養(yǎng)老“與保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老“的兩大區(qū)別：承擔(dān)的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不同。相較保險(xiǎn)公司，國(guó)內(nèi)銀行推出的”反按揭“多為定期產(chǎn)品，規(guī)定了抵押期限，無(wú)論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒(méi)了，能”養(yǎng)老“不能”送終“。其次，銀行版的以房養(yǎng)老產(chǎn)品屬于完全抵押性，房主的家人不能參與房屋處置后的”剩余“收益分配，甚至在無(wú)法償還的情況下會(huì)徹底失去房屋的所有權(quán)。

”作為一線城市，北京、上海和廣州的保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大，且房?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)較小。“該人士稱。

現(xiàn)階段還沒(méi)有統(tǒng)一的公開(kāi)的標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)；配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段'以房養(yǎng)老'與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出?！睆埡陚?qiáng)調(diào)。

以上六點(diǎn)基本涵蓋了當(dāng)下所有討論的關(guān)于“以房養(yǎng)老”推行面臨的障礙。

保監(jiān)會(huì)對(duì)此次“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類型的產(chǎn)品，投保人在辦理“以房養(yǎng)老”期間，無(wú)論房子升值還是貶值，保險(xiǎn)公司都必須告知這種變動(dòng)對(duì)年金領(lǐng)取的影響。

非主流“養(yǎng)老”面向小眾市場(chǎng)

一直以來(lái)，“以房養(yǎng)老”都存在一個(gè)非常大的抗議聲，就是認(rèn)為是政府借助此類產(chǎn)品在推卸養(yǎng)老責(zé)任。事實(shí)上“以房養(yǎng)老”也僅是一種自愿選擇的養(yǎng)老方式，并不能替代國(guó)家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。即使國(guó)外擁有成熟的“以房養(yǎng)老”模式，也并非主流，只是社會(huì)養(yǎng)老保障體系之外的補(bǔ)充形式。

獨(dú)家：以房養(yǎng)老，國(guó)外怎么搞？

核心提示： 美國(guó)“以房養(yǎng)老”計(jì)劃初衷是解決老年人空有住房卻沒(méi)能力改善退休生活的問(wèn)題。該項(xiàng)目最大特色是政府主導(dǎo)。

記者了解到，美國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度三種，第一是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例；第二是雇主計(jì)劃，最著名的是企業(yè)和個(gè)人共同出資的401K退休金計(jì)劃，平均替代率也在40%；第三則是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。不分男女和職業(yè)，只要到了65歲，并累計(jì)交滿10年的社保稅，都可以領(lǐng)取養(yǎng)老金。

美國(guó)：政府推動(dòng)降低門檻

該項(xiàng)目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營(yíng)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。由于有政府為貸款提供擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)無(wú)需擔(dān)心無(wú)法收回貸款。假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無(wú)法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。加上開(kāi)展這項(xiàng)計(jì)劃的金融機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)退休議員和好萊塢著名影星進(jìn)行大力宣傳，使這項(xiàng)活動(dòng)的知名度大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年5月，參與者已有49萬(wàn)人。

這項(xiàng)計(jì)劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請(qǐng)門檻不高，申請(qǐng)者只要沒(méi)有積欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，并擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。

申請(qǐng)者用來(lái)抵押的住房也沒(méi)有限制。在收到申請(qǐng)后，HUD、銀行和保險(xiǎn)公司將對(duì)申請(qǐng)者的自住房進(jìn)行估價(jià)，并且以提出申請(qǐng)的夫婦中年紀(jì)較小一方的年齡為準(zhǔn)，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請(qǐng)者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。

根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)人最多可獲得不超過(guò)62.55萬(wàn)美元的貸款。貸款發(fā)放的方式也很靈活。鑒于這筆錢主要用來(lái)改善老年人的生活狀況，美國(guó)政府對(duì)它的用途沒(méi)有明確限制。當(dāng)事人無(wú)需為這筆收入納稅，其享受的社會(huì)保障和醫(yī)療保險(xiǎn)等其他社會(huì)福利也不受影響。

申請(qǐng)人在世期間享有對(duì)抵押住房的所有權(quán)，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補(bǔ)足。

此外，在老人去世后，子女有權(quán)在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產(chǎn)權(quán)；但許多情況下由于要支付高額稅費(fèi)，并且辦理手續(xù)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

不過(guò)，由于申請(qǐng)者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來(lái)的生活和子女等一系列重大問(wèn)題，是一項(xiàng)十分重要的投資決定，加上許多老人對(duì)這一模式并不了解，為避免在實(shí)際操作中出現(xiàn)問(wèn)題，給申請(qǐng)人帶來(lái)不必要的困擾，HUD還規(guī)定，各商業(yè)機(jī)構(gòu)在與申請(qǐng)人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當(dāng)事人進(jìn)行面談的程序，由經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的工作人員向申請(qǐng)人詳細(xì)介紹這項(xiàng)計(jì)劃的利弊，同時(shí)還要出具進(jìn)行面談的書(shū)面證明，才能進(jìn)入下一道程序。為最大程度保障當(dāng)事人的權(quán)益，聯(lián)邦政府還規(guī)定，即使簽訂了合同，當(dāng)事人也可以在三天內(nèi)取消合同。

風(fēng)險(xiǎn)需防

從發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開(kāi)政府的保險(xiǎn)和背書(shū)。但是，由于此類貸款周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，如何防控政府保險(xiǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，尤其當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機(jī)、違約事件大量出現(xiàn)時(shí)，依然值得警惕和探索。

此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國(guó)家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。

觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠?jī)翰豢糠俊比允侵髁饔^念 這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。但采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對(duì)這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。許多老人表示“兒女有出息，不會(huì)讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒(méi)出息，不會(huì)準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”表明對(duì)以房養(yǎng)老不看好。

保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，即便有錢會(huì)否無(wú)處養(yǎng)老？ 對(duì)于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問(wèn)題，保障才是障礙。“如果賣了房子持幣在手，但沒(méi)有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

操作之困：金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難” “以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)為最大障礙。

政策之困：70年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？

“居民普遍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將上漲，老人會(huì)吃虧”。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。如此看來(lái)，推行“以房養(yǎng)老”還是困難重重。不管未來(lái)市場(chǎng)如何，都希望我們的老年人能有一個(gè)安詳?shù)耐砟?，老年時(shí)能享受到最美麗的夕陽(yáng)風(fēng)景

反向按揭的優(yōu)勢(shì)與限制

反向按揭是一種針對(duì)老年人的貸款，一種社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新工具。它能夠應(yīng)對(duì)人口老齡化，緩解國(guó)家養(yǎng)老壓力，同時(shí)還能促進(jìn)銀行、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、中介等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個(gè)能帶來(lái)多贏效果的新的金融產(chǎn)品。

1、分散政府養(yǎng)老保障的壓力

保障制度健全的國(guó)家一般把養(yǎng)老分為三個(gè)層次：社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄計(jì)劃，由于三個(gè)層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”。反向按揭作為個(gè)人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補(bǔ)充社會(huì)養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補(bǔ)充養(yǎng)老保障性質(zhì)。

2、提升老年人晚年生活品質(zhì)

通過(guò)申請(qǐng)反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；

3、開(kāi)拓銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域

開(kāi)展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢(shì)的推動(dòng)，各國(guó)對(duì)這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開(kāi)辟一個(gè)規(guī)模很大并且全新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會(huì)要求對(duì)房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險(xiǎn)以避免風(fēng)險(xiǎn)，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn)。

法律制度

“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)說(shuō)，由于起步較晚，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)。《物權(quán)法》對(duì)住宅建設(shè)用地使用期期滿后怎么辦，只有四個(gè)字“自動(dòng)續(xù)期”。這讓不少人擔(dān)憂，以普遍的70年使用期為例，70年后續(xù)期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問(wèn)題都沒(méi)有明確的規(guī)定，更讓有以房養(yǎng)老想法的人心存顧慮。

養(yǎng)老觀念

“養(yǎng)兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還不怎么發(fā)達(dá)、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺(jué)銀行似乎在“搶錢”。

金融機(jī)構(gòu) “以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房?jī)r(jià)下行是主要原因。這項(xiàng)工作的“難度在于，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測(cè)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

老人不愿意離開(kāi)自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。

產(chǎn)權(quán)制約

我國(guó)推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問(wèn)題。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。

適用人群

按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的最有可能是獨(dú)居或孤寡老人，或膝下無(wú)子女、子女定居國(guó)外的老人，這些老人沒(méi)有繼承等問(wèn)題。但即使這類老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對(duì)房屋的所有權(quán)，落入“沒(méi)房也沒(méi)錢”境況。

在申請(qǐng)反向按揭前，至少應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾個(gè)方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放貸機(jī)構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問(wèn)題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛(ài)荷華州一套30萬(wàn)美元住房可以獲得10萬(wàn)美元的信用額度，而在紐約長(zhǎng)島郊區(qū)，則可獲17.8萬(wàn)美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些。

3、不清楚自己能住多長(zhǎng)時(shí)間的老年人不適合采用反向按揭。

一般來(lái)說(shuō)，反向按揭有較高的手續(xù)費(fèi)，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬(wàn)美元的貸款，手續(xù)費(fèi)可能高達(dá)一萬(wàn)美元。高額手續(xù)費(fèi)以及可能調(diào)高的利率，都會(huì)增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合采用

對(duì)年輕的退休人員來(lái)說(shuō)(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因?yàn)樵侥贻p，可以申請(qǐng)到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請(qǐng)反向按揭貸款，等到七八十歲時(shí)，這筆錢可能不足以支付各種費(fèi)用。中國(guó)實(shí)施

浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認(rèn)為，這種養(yǎng)老模式包括售房和養(yǎng)老兩個(gè)步驟，合并在一起，直接由銀行來(lái)辦理。銀行信用度相對(duì)較高，可以增加業(yè)務(wù)量，降低交易費(fèi)用。銀行如果愿意接受這項(xiàng)業(yè)務(wù)，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤(rùn)可能來(lái)自房屋未來(lái)的增值、原價(jià)和房屋未來(lái)價(jià)值之間的差額等等。

這項(xiàng)業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)地去經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)。銀行通過(guò)反向按揭，即使拿到了房產(chǎn)，但如何處置仍是個(gè)大問(wèn)題。以往國(guó)內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動(dòng)地去買賣房產(chǎn)。孟曉蘇表示，國(guó)家應(yīng)該對(duì)“以房養(yǎng)老”給予三條政策支持：首先是對(duì)老人房產(chǎn)交易的免稅政策?！氨热缫?guī)定200萬(wàn)以下的房產(chǎn)或300萬(wàn)以下的房產(chǎn)免除交易稅。因?yàn)榈盅嘿J款也是一種交易，在國(guó)外，比如美國(guó)規(guī)定，13。5萬(wàn)美元以下的房產(chǎn)免除交易稅，就是為了保護(hù)那些中低收入家庭的住房?！?/p>

其次是老人養(yǎng)老領(lǐng)取的基礎(chǔ)金應(yīng)該免稅?！安荒馨堰@個(gè)當(dāng)做收入，這是保險(xiǎn)基本金。”

第三是對(duì)長(zhǎng)壽老人給予補(bǔ)貼。“保險(xiǎn)公司對(duì)長(zhǎng)壽老人喜憂參半，喜的是成果顯著，憂的是承擔(dān)不起，隨著保險(xiǎn)的普及和老人的生活水平提高以及醫(yī)療保健水平的提高，長(zhǎng)壽老人會(huì)更多，這個(gè)本來(lái)是好事，結(jié)果誰(shuí)干好事誰(shuí)吃虧，怎么辦？國(guó)家對(duì)長(zhǎng)壽老人要給予一定的補(bǔ)貼，如果做了反向抵押貸款要給予補(bǔ)貼。因?yàn)槔先碎L(zhǎng)壽是國(guó)家昌盛的標(biāo)志，但是保險(xiǎn)公司不能獨(dú)家承擔(dān)。”

需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒(méi)有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

該負(fù)責(zé)人表示，國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》中明確提出發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多種養(yǎng)老服務(wù)模式。

在投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持、人才培養(yǎng)和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。

政部副部長(zhǎng)竇玉沛表示，我國(guó)未來(lái)將以多種途徑應(yīng)對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題，在政府兜底的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)社會(huì)力量積極參與養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”是市場(chǎng)化運(yùn)作的一種高端化服務(wù)，是自愿的、自主選擇的行為。

行業(yè)人士指出，鑒于中國(guó)國(guó)情復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的國(guó)情，未來(lái)中國(guó)的養(yǎng)老體系應(yīng)該是多層次、多元化的養(yǎng)老體系，保險(xiǎn)就是方式之一。

但必須看到的是，發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)基于其具備完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)，以及完善健全的個(gè)人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國(guó)內(nèi)仍有一定差距。華東師范大學(xué)曾建立課題組對(duì)“以房養(yǎng)老”出現(xiàn)的一些嘗試的失敗原因是進(jìn)行總結(jié)，認(rèn)為主要原因是缺乏政府等有公信力的機(jī)構(gòu)介入，無(wú)法取信于廣大老年人；項(xiàng)目實(shí)施者的利益導(dǎo)向使得老年人望而卻步；無(wú)法滿足老年人的收益預(yù)期；不適應(yīng)中國(guó)老年人的社會(huì)心理；不能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；沒(méi)有考慮老年人的生命因素，使實(shí)施者與參與者雙方都面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)等。

第四篇：以房養(yǎng)老調(diào)查報(bào)告

探索“以房養(yǎng)老”的可行性分析

“以房養(yǎng)老”模式是建立在金融保險(xiǎn)工具和手段的基礎(chǔ)上一種新的養(yǎng)老基金來(lái)源模式,在國(guó)外已經(jīng)被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養(yǎng)老方式。集中探討了以房養(yǎng)老模式的特征、在我國(guó)推行的背景和適用性分析。

“以房養(yǎng)老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。它源于上世紀(jì)80年代中期的美國(guó)。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養(yǎng)老”相當(dāng)

于逆向住房抵押貸款，分期發(fā)放，一次償還

近年來(lái), 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長(zhǎng)。在全社會(huì)人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對(duì)的提高，最終表現(xiàn)為全社會(huì)人口中老年人口過(guò)快增長(zhǎng)和比重的加大，即人口老齡化社會(huì)的提前到來(lái)。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開(kāi)拓養(yǎng)老金的來(lái)源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展?！耙苑筐B(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國(guó),該模式在世界上20多個(gè)國(guó)家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變

傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。而我國(guó)面臨了這樣一些問(wèn)題：

人口老齡化提前來(lái)臨

據(jù)2005年底全國(guó)1%人口抽樣顯示，我國(guó)65歲以上人口達(dá)到10055萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。按照老齡化評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已成為人口老齡化國(guó)家。2010年我國(guó)人口 總數(shù)將為13.39億，2040年達(dá)到頂峰14.91億后開(kāi)始下降。與此同時(shí)，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達(dá)到3.12億后仍將繼續(xù)上升。這組數(shù)據(jù)明確告訴我們，中國(guó)將面臨人口老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

養(yǎng)老設(shè)施尚不完善

截至2010年底，全國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億，而同期全國(guó)各類老年福利機(jī)構(gòu)只有39904個(gè)，床位314.9萬(wàn)張，床位占老人總數(shù)比例僅為1.77%。“一床難求”的現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重；而另一方面，大量養(yǎng)老公寓卻因價(jià)格昂貴入住率偏低而出現(xiàn)空置現(xiàn)象，其中民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因?yàn)閭鹘y(tǒng)子女贍養(yǎng)的養(yǎng)老模式尚在發(fā)揮余熱，另一方面則是高昂的入住費(fèi)用不經(jīng)意間提高了養(yǎng)老的門檻。公立養(yǎng)老院“一床難求”，民辦養(yǎng)老院

則價(jià)格昂貴，這一現(xiàn)象也提醒我們，養(yǎng)老需要充足的資金，而充足的資金則來(lái)源自合理的規(guī)劃以及早作準(zhǔn)備。

“以房養(yǎng)老”的優(yōu)勢(shì)：

“以房養(yǎng)老”政策的出臺(tái)，可以有效提高老人的晚年的物質(zhì)生活質(zhì)量，讓老年人充分享受適合其生理特點(diǎn)的老年食品、老年保健品、老年護(hù)理、老年旅游產(chǎn)品等。尤其是空巢老人，可以進(jìn)駐環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的老年公寓，得到全面而專業(yè)的照顧，真正讓老人頤養(yǎng)天年。二十多年來(lái)，國(guó)家實(shí)施計(jì)劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來(lái)出生的絕大多數(shù)孩子都屬于獨(dú)生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結(jié)合，直接面對(duì)的是在將來(lái)要撫養(yǎng)四位老人和一個(gè)孩子的壓力。對(duì)于年輕的家庭來(lái)說(shuō)，以夫妻兩人的收入養(yǎng)七個(gè)人，負(fù)擔(dān)可想而知。而老人以房養(yǎng)老，大大減輕子女負(fù)擔(dān)。老人有房可養(yǎng)，是子女之福。

“以房養(yǎng)老”不僅挑戰(zhàn)了國(guó)人傳統(tǒng)觀念。而且，老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來(lái)可繼承的家庭財(cái)產(chǎn)，對(duì)于指望得到老人房產(chǎn)的子女來(lái)說(shuō)是不能夠接受的。關(guān)注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂(lè)、老有所養(yǎng)，是全社會(huì)共同的責(zé)任?！耙苑筐B(yǎng)老”只是增加了一種養(yǎng)老方式，填補(bǔ)了我國(guó)養(yǎng)老領(lǐng)域一項(xiàng)空白，這種方式也會(huì)漸漸轉(zhuǎn)變我們的傳統(tǒng)觀念，通過(guò)各種渠道，讓老年人真正享受有高質(zhì)量的晚年生活。

第五篇：我國(guó)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度現(xiàn)狀分析及對(duì)策

我國(guó)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度現(xiàn)狀分析及對(duì)策

一、關(guān)鍵詞：

農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度;人口老齡化;農(nóng)村城市化;公共財(cái)政

二、摘要：

文章通過(guò)分析我國(guó)農(nóng)村人口老齡化問(wèn)題、農(nóng)村傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和農(nóng)村城市化進(jìn)程加快給現(xiàn)行農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度帶來(lái)的新問(wèn)題, 說(shuō)明建立健全我國(guó)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的必要性, 并指出我國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度現(xiàn)狀和存在的主要問(wèn)題, 提出建立與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的對(duì)策。

三、正文：

“三農(nóng)”問(wèn)題一直都是我國(guó)全局性、戰(zhàn)略性的問(wèn)題, 關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文在分析農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題的基礎(chǔ)上, 積極探索財(cái)政建立和完善農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的新思路和具體措施。

（一）農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的重要性：

1、農(nóng)村居民生產(chǎn)方式分化，大量農(nóng)村勞動(dòng)力從土地轉(zhuǎn)移。

我國(guó)正處于從農(nóng)業(yè)會(huì)走向工業(yè)社會(huì)的轉(zhuǎn)型期，社會(huì)流動(dòng)性大大增加。

2、農(nóng)村人口老齡化速度加快，傳統(tǒng)家庭模式改變。

據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)農(nóng)村60歲以老人已超過(guò)農(nóng)村總?cè)丝诘?0%，且高出城市1.24個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入老人典型的老齡社會(huì)。按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn), 60 歲以上的老年人口或65 歲以上的老年人口在總?cè)丝谥械谋壤^(guò)10%和7%, 即可看作是達(dá)到了人口老齡化。2003 年, 我國(guó)60 歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋戎鼐鸵呀?jīng)達(dá)到了11%, 與發(fā)達(dá)國(guó)家相比, 我國(guó)人口老齡化的顯著特征是“城鄉(xiāng)倒置”, 農(nóng)村人口老齡化程度高于城市。農(nóng)村不僅是我國(guó)老年人口最多的地區(qū), 也是老齡化程度和老年撫養(yǎng)比最高的地區(qū)。第五次全國(guó)人口普查資料顯示: 2000 年我國(guó)65 歲及以上人口中城鎮(zhèn)有2873 萬(wàn)人, 農(nóng)村有5938 萬(wàn)人, 農(nóng)村人口的老齡化程度已經(jīng)高于城市, 65 歲及以上人口占農(nóng)村人口的比重為7.35%,城鎮(zhèn)為6.30%。因此, 農(nóng)村人口老齡化問(wèn)題所帶來(lái)的前所未有的挑戰(zhàn), 需要我們認(rèn)真探索并建立健全適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。

3、農(nóng)村城市化進(jìn)程加快的必然要求

城市化是指人類生產(chǎn)和生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過(guò)程, 它不是簡(jiǎn)單的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化, 是傳統(tǒng)勞動(dòng)方式、生活方式向現(xiàn)代勞動(dòng)與生活方式的轉(zhuǎn)化。2005 年, 城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入與農(nóng)村居民的人均純收入之比已達(dá)3.22∶1。同時(shí), 一些制度性的不平等加劇了城鄉(xiāng)差別, 農(nóng)民的弱勢(shì)地位逐漸顯現(xiàn)。如果考慮水電、交通、文教衛(wèi)生、社會(huì)保障等差別, 城鄉(xiāng)居民的收入差距實(shí)際已達(dá)6∶1 左右, 而世界上大多數(shù)國(guó)家僅為1.5∶1。城鄉(xiāng)差距大使大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流向城市,促進(jìn)了城市化的進(jìn)程。農(nóng)民工作為城市化進(jìn)程中的特殊群體, 他們普遍不具備進(jìn)入城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的經(jīng)濟(jì)承受能力, 而現(xiàn)行的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)中沒(méi)有為他們提供相應(yīng)的制度安排。

（二）、我國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)當(dāng)前存在的主要問(wèn)題：

1、農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度不穩(wěn)定, 缺乏法律保障農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)存在制度上的不穩(wěn)定性。

各地農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法基本上都是在民政部1992 年頒布的《縣級(jí)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基本方案》的基礎(chǔ)上稍作修改形成的, 這些辦法普遍缺乏法律效力, 因此各地對(duì)這一政策的建立、撤消, 保 險(xiǎn)金的籌集、運(yùn)用以及養(yǎng)老金的發(fā)放都只是按照地方政府部門, 甚至是某些長(zhǎng)官的意愿執(zhí)行的, 不是農(nóng)民與政府的一種持久性契約, 缺乏穩(wěn)定性。

1998 年政府機(jī)構(gòu)改革, 農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)由民政部門移交給勞動(dòng)與社會(huì)保障部。這個(gè)階段由于多種因素的影響, 全國(guó)大部分地區(qū)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)工作出現(xiàn)了參保人數(shù)下降、基金運(yùn)行難度加大等困 難, 一些地區(qū)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)工作甚至陷入停頓狀態(tài), 導(dǎo)致了本來(lái)就心存疑慮的農(nóng)民更加不愿投保, 這也是缺乏法律保障的結(jié)果。

2、財(cái)政投入少, 資金來(lái)源單一, 造成農(nóng)保覆蓋面小, 保障水平低, 社會(huì)互濟(jì)性差。

1992 年頒布的《基本方案》規(guī)定, 農(nóng)保資金的籌集要堅(jiān)持以個(gè)人交納為主, 集體補(bǔ)助為輔, 國(guó)家給予政策扶持的原則。但多年來(lái)在實(shí)行過(guò)程中, 基本是由農(nóng)民自己繳費(fèi)自己養(yǎng)老, 集體和國(guó)家的責(zé)任基本沒(méi)有體現(xiàn), 大多數(shù)集體無(wú)力或不愿對(duì)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)給予補(bǔ)助, 絕大多數(shù)普通農(nóng)民得不到任何補(bǔ)貼, 而且不存在社會(huì)統(tǒng)籌。這樣農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)金只能由個(gè)人全部繳納, 在這種資金籌集方式下的農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)際上是一種強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄或個(gè)人自我儲(chǔ)蓄積累保障。造成農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保人數(shù)少, 覆蓋面小, 總體繳費(fèi)水平偏低,養(yǎng)老待遇計(jì)發(fā)辦法不合理, 每人平均月養(yǎng)老金只有十幾元, 甚至幾元, 這樣的待遇水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能使養(yǎng)老人員安度晚年。

由此可見(jiàn), 現(xiàn)行農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的保障水平低, 社會(huì)互濟(jì)性差, 缺乏社會(huì)保障應(yīng)有的社會(huì)性和福利性。

3、農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度設(shè)計(jì)存在缺陷：

a、沒(méi)有建立起切合我國(guó)農(nóng)村實(shí)際的可行的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況是存在失地農(nóng)民、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、還有仍以土地為主要生活來(lái)源的農(nóng)民, 這些不同身份和背景的農(nóng)村勞動(dòng)力,其負(fù)擔(dān)能力不同, 所以應(yīng)因人制宜, 針對(duì)不同身份的農(nóng)村勞動(dòng)力, 根據(jù)其經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性和負(fù)擔(dān)能力的不同, 分層次建立和完善農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。

b、現(xiàn)行農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度未能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的有機(jī)銜接。我國(guó)現(xiàn)有的農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度與城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保障制度是完全不同的兩套體系, 兩者不存在可換算的基礎(chǔ), 根本無(wú)法銜接。但 是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的深入, 城市化的步伐將會(huì)加快, 有更大量的農(nóng)村勞動(dòng)力將流向城市, 兩種不相銜接的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系將成為勞動(dòng)力自由流動(dòng)的障礙。農(nóng)民工作為城市化進(jìn)程中的特殊群體, 他們普遍不具備進(jìn)入城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的經(jīng)濟(jì)承受能力, 而現(xiàn)行的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)中沒(méi)有為他們提供相應(yīng)的制度安排, 使他們成為沒(méi)有任何養(yǎng)老保障的真空階層。

（三）建立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保障制度的對(duì)策建議 ：

1、建立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保障的資金來(lái)源。除了通過(guò)發(fā)行國(guó)債的部分收益和部分國(guó)有資產(chǎn)的部分收益進(jìn)行融資外，我們還要注意到另一條新的融資當(dāng)?shù)溃褪前言诔鞘谢M(jìn)程中的征地補(bǔ)償轉(zhuǎn)化為社會(huì)養(yǎng)老保障資金。但是，農(nóng)民的土地被征用之后，只能得到政府和用地單位支付的數(shù)額不多的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)。按目前農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出計(jì)算，只能維持7年左右的生活。按目前城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出計(jì)算，僅能維持2年多的生活。如果把這僅有的補(bǔ)償轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老保障基金是不現(xiàn)實(shí)的，對(duì)于建立養(yǎng)老保障基金也是杯水車薪。因此，今后應(yīng)該提高征地補(bǔ)償，從其中拿出一部分資金作為保障基金。但需要引起注意的是不能僅僅把這筆資金用來(lái)為失地農(nóng)民建立保障基金。如果認(rèn)為誰(shuí)的土地被征用誰(shuí)得益的話，這樣又會(huì)制造出新的不公平。因此，征用土地的補(bǔ)償應(yīng)該為全體農(nóng)民甚至全體城鄉(xiāng)人民分享。

2、確立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律地位,保持其制度上的穩(wěn)定性。應(yīng)當(dāng)確立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律地位, 使其具有制度上的穩(wěn)定性。國(guó)家關(guān)于農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的方針政策變化無(wú)常, 不利于這項(xiàng)工作的開(kāi)展。全國(guó)各地在這方面也沒(méi)有規(guī)范統(tǒng)一的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)及檔案管理 的規(guī)章制度, 都導(dǎo)致農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的不穩(wěn)定性。而立法是達(dá)到穩(wěn)定政策的最好途徑。同時(shí), 注重制度化建設(shè), 建立新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)施辦法以及基金管理、財(cái)會(huì)制度、審計(jì)監(jiān)督、定期公示等一系列的管理制度, 并且在試點(diǎn)中不斷完善, 強(qiáng)化制度化、規(guī)范化、法律化的管理。

3、優(yōu)化農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度設(shè)計(jì), 分類建立和完善農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。

a、完善被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。切實(shí)做好被征地農(nóng)民的生活保障, 圍繞構(gòu)建覆蓋城鄉(xiāng)的新型社會(huì)保障體系這一目標(biāo), 加強(qiáng)被征地農(nóng)民基本生活保障制度與城鄉(xiāng)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的銜接。b、將農(nóng)民工納入社會(huì)保障體系, 使他們?cè)谙蚍寝r(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移過(guò)程中, 逐步從土地保障轉(zhuǎn)換到現(xiàn)代社會(huì)保障系統(tǒng)。在制度設(shè)計(jì)上, 要適應(yīng)農(nóng)民工流動(dòng)性大的特點(diǎn),使其社會(huì)保險(xiǎn)權(quán)益可以方便地轉(zhuǎn)移接續(xù),并保證其流動(dòng)就業(yè)過(guò)程中社會(huì)保障權(quán)益不受侵害。對(duì)于長(zhǎng)期在城市就業(yè)并定居的農(nóng)民工, 應(yīng)逐步納入城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。

c、對(duì)于仍然固守在農(nóng)村以土地為主要生活來(lái)源的農(nóng)民, 則需要逐步完善農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度, 提高保障能力。明確政府在建設(shè)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度中的主導(dǎo)作用, 拓寬資金籌集渠道, 變“個(gè)人繳費(fèi)為 主、集體補(bǔ)助為輔”為“個(gè)人、集體和政府”三方共同籌資, 根據(jù)各地農(nóng)民人均純收入情況逐步提高農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的籌資水平,并同步增加保險(xiǎn)的享受標(biāo)準(zhǔn)。

d、積極探索“城?！焙汀稗r(nóng)?！毕鄬?duì)獨(dú)立, 又可以相互轉(zhuǎn)換的運(yùn)行模式, 為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會(huì)保障打好基礎(chǔ)。針對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)保保障水平偏低且固定不變的缺陷, 實(shí)行將最低繳費(fèi)和給付標(biāo)準(zhǔn)與農(nóng)村最低保障標(biāo)準(zhǔn)掛鉤的方法, 建立繳費(fèi)的增長(zhǎng)機(jī)制, 繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的可選擇機(jī)制和待遇調(diào)整機(jī)制。擴(kuò)大政府對(duì)農(nóng)民提供適當(dāng)保費(fèi)補(bǔ)貼的范圍, 調(diào)動(dòng)農(nóng)民參保積極性。

4、加大公共財(cái)政投入力度, 擴(kuò)大農(nóng)保覆蓋面和提高其社會(huì)保障功能財(cái)政是國(guó)家宏觀調(diào)控的必要手段, 也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展和支持農(nóng)村建設(shè)的重要財(cái)力保障。過(guò)去受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和宏觀政策的影響, 財(cái)政政策及其財(cái)力分配存在重大缺陷, 對(duì)農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)力投入不足, 對(duì)農(nóng)村的社會(huì)性投入更為匱乏, 農(nóng)村公共產(chǎn)品供給不足, 發(fā)展滯后, 這是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)得以固化的一個(gè)關(guān)鍵性原因。

為了貫徹落實(shí)中央提出的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的原則精神,防止城鄉(xiāng)差距過(guò)度擴(kuò)大, 必須調(diào)整和改變現(xiàn)行財(cái)政分配不合理的現(xiàn)狀, 切實(shí)加大對(duì)“三農(nóng)”投入的傾斜力度, 要讓公共財(cái)政逐步覆蓋農(nóng)村。“農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的需求彈性非常大, 無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還是貧困地區(qū)都如此。少量的補(bǔ)助就能大大增加農(nóng)民參保積極性和參保率。從政策意義角度講, 財(cái)政補(bǔ)助是農(nóng)保事業(yè)發(fā)展的催化劑, 較少的投入就能較大程度地提高參保率和覆蓋面, 這對(duì)農(nóng)保事 業(yè)有著非常重要的現(xiàn)實(shí)借鑒意義。要根據(jù)黨的十六屆六中全會(huì)關(guān)于“建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系”和“加大公共財(cái)政對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè)的投入” 的要求, 以繳費(fèi)補(bǔ)貼、老人直補(bǔ)、基金貼息、待遇調(diào)整等多種方式, 逐步擴(kuò)大農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋面, 建立農(nóng)民參保提高待遇水平。

公共財(cái)政要全過(guò)程支持農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建設(shè), 降低農(nóng)民參保門檻, 提高保障水平。公共財(cái)政要加大對(duì)工作體系的投入, 農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)不再提取管理服務(wù)費(fèi), 人員和工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)列入同級(jí)財(cái)政預(yù)算, 盡快解決原制度從保險(xiǎn)費(fèi)中提取管理費(fèi), 用于人員和工作經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題。同時(shí)要以多種方式建立農(nóng)民參保補(bǔ)貼制度。在面向農(nóng)民的籌資上, 要降低門檻,堅(jiān)持政府組織引導(dǎo)和農(nóng)民自愿相結(jié)合, 以政府投資為主, 低水平起步, 建立農(nóng)民的最基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。