第一篇：以房養(yǎng)老試點方案

以房養(yǎng)老試點方案

隨著國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的發(fā)布，“以房養(yǎng)老” 再次成為熱門話題。

民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長詹成付介紹，“以房養(yǎng)老”的試點方案，將由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，計劃于XX年1季度出臺具體操作辦法和實施細則。

中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇認為，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不長，我國住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”的障礙。

國家老齡委的一位人士介紹，“以房養(yǎng)老”試點方案應該不會突破70年土地使用權的框架，而更多的是對產權限制和房價下跌的風險進行調整完善。

在70年產權年限的背景下，本報記者獲悉，北京將通過推進“租房置換”的方式來進行，在產權不變更的背景下，通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來入住養(yǎng)老院的“以房養(yǎng)老”模式。

“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京等城市的個別金融機構自發(fā)興起嘗試，例如上海公積金管理中心曾試推過以房自助養(yǎng)老，中信銀行也推出了倒按揭業(yè)務，南京亦下發(fā)文件，鼓勵住房反向抵押貸款，但均效果甚微。

就試行效果甚微的原因，周天勇認為，我國住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”最大障礙。

與此同時，北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥表示，目前房價屬于上升通道，“以房養(yǎng)老”模式會隨著房價下行而面臨風險，再加上老年人的退休成本，人均壽命評估亦問題重重，風險無法評估。

作為“以房養(yǎng)老”重要的參與部門，銀監(jiān)會也曾就該模式進行過調研，對此銀監(jiān)會的相關負責人曾表示，不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應對人口老齡化。但由于我國現有的制度——房屋產權70年，“以房養(yǎng)老”難以推行;其次，由于房屋質量越來越差，對金融機構來說也是風險。三是由于未來房價變化存在不確定性，有下跌風險，所以，金融保險業(yè)對“以房養(yǎng)老”業(yè)務一直很謹慎。

中信銀行的一位人士在電話中告訴本報記者，中信自XX年就開始試點“以房養(yǎng)老”模式，但截止到現在，目前該項總體業(yè)務量不太大。

金永祥認為，從金融、社保、房地產、土地等角度來說，要實現“以房養(yǎng)老”，真正將住房資產有效地轉化為老年人的養(yǎng)老保障，尚需在資產評估、土地制度、運作監(jiān)管等方面著力。

從試點的另一方——老人——來說，金永祥表示，除了觀念以外，目前并無成熟的機構和模式，不少老人對 “以房養(yǎng)老”機構不信任，不敢輕易把房產抵押出去，部分地方推出的以房養(yǎng)老模式也很難真正提起老人的興趣。

在金永祥看來，在公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情形下，‘以房養(yǎng)老’不失為解決養(yǎng)老難題的積極補充，也是未來一個大方向。

而解決“以房養(yǎng)老”試點的關鍵在于找到一個符合各方利益的商業(yè)模式。

國家老齡辦的一位人士也向記者介紹，試點方案不會突破現有的法律框架，比如突破70年產權限制等，預計會在監(jiān)管、風險防范方面做些規(guī)定。

值得一提的是，北京市民政局副局長、新聞發(fā)言人李紅兵表示，北京“加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見”有可能在月內出臺。

其中北京的意見也將包括“以房養(yǎng)老”模式，李紅兵表示，對于“以房養(yǎng)老”的相關政策，將通過推進“租房置換”的方式來進行。

所謂的“租房置換”是指不涉及產權變更，通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來支持老人入住養(yǎng)老院。據悉，早在XX年某房地產經紀公司與北京某養(yǎng)老服務中心就已推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務。

北京市老齡辦的相關人士表示，XX年剛開始啟動時，對“以房養(yǎng)老”進行論證研究，針對企業(yè)的相關鼓勵措施也在研究中。

“但截止到現在，由于產權等問題的限制，老人的信任度不高，所以業(yè)務規(guī)模的擴大十分有限，”上述北京市老齡辦的人士介紹，參與租房置換的模式，在風險方面更難掌控。

金永祥表示，租金收入不涉及到產權變更，而且可以有效的規(guī)避70年產權和房價下行風險，提高各方參與的積極性，是操作性比較強的方案。

第二篇：以房養(yǎng)老調查報告

探索“以房養(yǎng)老”的可行性分析

“以房養(yǎng)老”模式是建立在金融保險工具和手段的基礎上一種新的養(yǎng)老基金來源模式,在國外已經被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養(yǎng)老方式。集中探討了以房養(yǎng)老模式的特征、在我國推行的背景和適用性分析。

“以房養(yǎng)老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構。后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權，一直延續(xù)到房主去世；當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。它源于上世紀80年代中期的美國。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養(yǎng)老”相當

于逆向住房抵押貸款，分期發(fā)放，一次償還

近年來, 隨著經濟的快速增長、科學技術的進步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應當開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現多元化發(fā)展。“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經成為全世界老年人改變

傳統(tǒng)生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。而我國面臨了這樣一些問題：

人口老齡化提前來臨

據2005年底全國1%人口抽樣顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總人口數的7.7%。按照老齡化評判標準，我國已成為人口老齡化國家。2010年我國人口 總數將為13.39億，2040年達到頂峰14.91億后開始下降。與此同時，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達到3.12億后仍將繼續(xù)上升。這組數據明確告訴我們，中國將面臨人口老齡化的嚴峻挑戰(zhàn)。

養(yǎng)老設施尚不完善

截至2010年底，全國60歲及以上老年人口已達1.78億，而同期全國各類老年福利機構只有39904個，床位314.9萬張，床位占老人總數比例僅為1.77%?！耙淮搽y求”的現象逐漸嚴重；而另一方面，大量養(yǎng)老公寓卻因價格昂貴入住率偏低而出現空置現象，其中民辦養(yǎng)老機構的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因為傳統(tǒng)子女贍養(yǎng)的養(yǎng)老模式尚在發(fā)揮余熱，另一方面則是高昂的入住費用不經意間提高了養(yǎng)老的門檻。公立養(yǎng)老院“一床難求”，民辦養(yǎng)老院

則價格昂貴，這一現象也提醒我們，養(yǎng)老需要充足的資金，而充足的資金則來源自合理的規(guī)劃以及早作準備。

“以房養(yǎng)老”的優(yōu)勢：

“以房養(yǎng)老”政策的出臺，可以有效提高老人的晚年的物質生活質量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產品等。尤其是空巢老人，可以進駐環(huán)境優(yōu)美、設施完備、服務優(yōu)質的老年公寓，得到全面而專業(yè)的照顧，真正讓老人頤養(yǎng)天年。二十多年來，國家實施計劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來出生的絕大多數孩子都屬于獨生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結合，直接面對的是在將來要撫養(yǎng)四位老人和一個孩子的壓力。對于年輕的家庭來說，以夫妻兩人的收入養(yǎng)七個人，負擔可想而知。而老人以房養(yǎng)老，大大減輕子女負擔。老人有房可養(yǎng)，是子女之福。

“以房養(yǎng)老”不僅挑戰(zhàn)了國人傳統(tǒng)觀念。而且，老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來可繼承的家庭財產，對于指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。關注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂、老有所養(yǎng)，是全社會共同的責任。“以房養(yǎng)老”只是增加了一種養(yǎng)老方式，填補了我國養(yǎng)老領域一項空白，這種方式也會漸漸轉變我們的傳統(tǒng)觀念，通過各種渠道，讓老年人真正享受有高質量的晚年生活。

第三篇：“以房養(yǎng)老”為時尚早

“以房養(yǎng)老”為時尚早

2014年6月，“以房養(yǎng)老”試點在北京、上海、廣州、武漢正式展開，但以反向按揭為基礎的“以房養(yǎng)老”進展緩慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押給金融機構，由金融機構根據公民平均壽命、房屋價值、房價走向等因素對房屋進行估價，然后在一定的期限內一次性或分期付給房屋所有人一定生活費用，房屋所有人去世后房屋歸金融機構所有（或子女支付費用將房屋購回）的一種模式。

反向按揭的養(yǎng)老模式雖然在很多西方發(fā)達國家有一定的歷史，但也在荷蘭、日本等國家遭遇困境，在中國更面臨著來自老年人及子女和金融機構的雙向阻力。

第一，中國式父母對子女負有的情感和責任遠大于西方國家，如果沒有足夠的金融知識普及，老年人和子女就難以接受將房產抵押出去的這種養(yǎng)老方式?？赡苤挥性谑И毨先撕蜔o子女的老人間才有一些市場，難以大范圍推廣。即使是對這部分人群，其他的以房養(yǎng)老方式，比如出租市內住房移居郊區(qū)，或者出租住房去養(yǎng)老院休養(yǎng)，相對反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方國家的流行與高額遺產稅是相關的。老年人在“以房養(yǎng)老”和“留房產給子女但繳納大筆遺產稅”之間比較容易作出選擇。而中國尚未成立遺產稅體系，所以反向按揭優(yōu)勢并不明顯。

第三，《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》中提出，“以房養(yǎng)老”保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。很多老房屋產權界定不明晰，或是老人和子女共同擁有，進一步導致受眾群體相對較小。

從金融機構角度看，現有的房地產市場走向、金融體系、產權體系使金融機構缺乏推行反向按揭的動力。首先，中國房地產市場未來走向撲朔迷離，漲跌難斷，反向抵押的擔保機構擔心樓市崩盤遭受大額損失。2007～2009年，美國次貸危機期間房價大幅下跌，許多反向抵押貸款的房產價值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，美國聯邦住房管理局作為項目擔保人只得動用50億美元的保險基金彌補銀行損失。中國同樣面臨著房價大幅波動的風險。

其次，個人房屋對金融機構而言尚不屬于標準化產品，價值評估比購買二手房所需的估價要復雜得多，除地理位置、房屋特征外還需考慮拆遷搬遷等問題。即使聘請具有一級資質房地產估價機構進行估價，定期評估本身也有一定成本，出資的金融機構和住房擁有者也會對估價的合理性存在爭議。而影響反向按揭估價的另一個重要因素是預期壽命，要根據老人的健康狀況作出準確評估在操作上也有難度。

最后，70年產權問題也使金融機構對此項新業(yè)務的開展有所顧慮。相比其他收益更高、風險更小的金融創(chuàng)新產品，銀行和保險公司沒有足夠動力推行反向按揭。

基于以上理由，以房養(yǎng)老需要相當長的時間普及和推廣，現在還為時尚早。

第四篇：以房養(yǎng)老,住房保障

四、【創(chuàng)新訓練】

《城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險制度銜接暫行辦法(征求意見稿)》規(guī)定：城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險（“職?！保?、新型農村社會養(yǎng)老保險（“新農保”）或城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險（“城居保”），參加過兩種或兩種以上的人員，可銜接轉換養(yǎng)老保險。而只參加了一種保險制度，在跨地區(qū)轉移時，依然按照各制度自身的規(guī)定轉移接續(xù)。據此回答1—3題。

1.上述舉措：

①減少了城市管理支出②有利于協(xié)調城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

③消除了再分配的差距④促進了社會的公平正義

A.③④B.②④C.①③D.①②

2.從政治生活的角度看，上述規(guī)定的根本依據是：

A.人民群眾是實踐的主體，是歷史的創(chuàng)造者B.我國是全民民主的社會主義國家

C.我國政府是人民的政府，堅持對人民負責的基本原則

D.我國是人民民主專政的社會主義國家

3.上述規(guī)定體現的哲理是：

A.堅持兩點論，反對一點論B.事物的發(fā)展是量變和質變的統(tǒng)一

C.堅持具體問題具體分析D.任意兩個事物都處在普遍聯系之中

4.黨的十八大強調，要堅持全覆蓋、?；尽⒍鄬哟?、可持續(xù)方針，以增強公正性、適應性、保證可持續(xù)性為重點，全面建成覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系。這集中體現了中國共產黨：

A.把發(fā)展作為執(zhí)政興國的第一要務B.以人為本、執(zhí)政為民

C.不斷加強自身執(zhí)政能力建設D.科學執(zhí)政、依法執(zhí)政

2012年10月12日，全國新型農村和城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險工作總結表彰大會在北京人民大會堂召開。此前在全國范圍內推行了兩大社會養(yǎng)老保險試點工作并進行了經驗交流。據此回答5—6題。

5.推行兩大社會養(yǎng)老保險試點體現的哲學道理是：

A.主要矛盾的主要方面決定著事物的性質B.矛盾的普遍性與特殊性是辯證統(tǒng)一的C.矛盾存在于一切事物之中，存在于一切事物發(fā)展過程的始終

D.矛盾著的事物及其每個側面各有其特點

6.養(yǎng)老保險工作提升了城鄉(xiāng)老百姓的幸福指數。提升城鄉(xiāng)老百姓的幸福指數最根本的是：

A.加快推進分配制度改革，促進社會公平B.大力發(fā)展經濟，保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展

C.促進就業(yè)，提高居民家庭收入D.加快健全覆蓋城鄉(xiāng)的社會保障體系

7.溫家寶同志指出，實現“老有所養(yǎng)”是社會保障的重要目標，要進一步提高認識、完善制度、改進工作，推動養(yǎng)老保險制度建設取得新進展，更好地保障和改善民生。從政治生活的角度看，保障和改善民生體現了政府：

A.民主執(zhí)政，保障人民當家作主的權利B.加強對經濟和社會的宏觀調控

C.堅持對人民負責的原則和為人民服務的宗旨D.堅持了正確的價值判斷和價值選擇

1.B。解析：城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險制度銜接有利于協(xié)調城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進了社會的公平正義。②④正確，①不符合題意，③本身錯誤。正確答案為B。

2.D。解析：實行城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險制度銜接的根本依據是我國的國家性質，正確答案為D，AC不符合題意，B本身錯誤。

3.C。解析：“辦法”對“參加過兩種或兩種以上的人員”和“只參加了一種保險制度”的兩種不同情況進行了區(qū)別對待，體現了具體問題具體分析，正確答案為C，AB不符合題意，D本身錯誤。

4.B。解析：全面建成覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系，是中國共產黨堅持以人為本、執(zhí)政為民的體現，正確答案為B，ACD不符合題意。

5.B。解析：試點工作是從矛盾的特殊性入手，從試點到推廣體現普遍性與特殊性的互相聯結，正確答案為B，ACD不符合題意。

6.B。解析：提升城鄉(xiāng)老百姓幸福指數的根本要求是大力發(fā)展經濟，保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。正確答案為B，ACD不符合題意。

7.C。解析：政府保障和改善民生是堅持對人民負責的原則和為人民服務的宗旨的體現，正確答案為C，ABD不符合題意。

37.2013年9月13日國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，將“以房養(yǎng)老”作為完善養(yǎng)老服務業(yè)投融資政策的一項舉措。“以房養(yǎng)老”，就是將房屋產權抵押給金融機構，定期獲取養(yǎng)老金或接受老年公寓服務，最后房屋產權歸金融機構。

“以房養(yǎng)老”是個人自愿的補充養(yǎng)老保障措施之一，是建立在自愿成交的市場行業(yè)基礎之上的個體行為，不可能替代“基本養(yǎng)老”。養(yǎng)老服務是重大民生問題，政府是保障基本養(yǎng)老的主導力量，基本養(yǎng)老是政府必須提供的公共產品，是政府給民眾的承諾和責任。

有關專家指出，“以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等發(fā)達國家之所以流行，主要與高遺產稅有關。目前在我國推行必然會遇到不少阻力和重重困難，如傳統(tǒng)“養(yǎng)老觀念”的束縛、金融機構因風險大而不愿涉足、相關制度法律不健全等。因此需要各方共同配合和協(xié)調，制定切實可行的方案措施，需經多次試點等到成熟后再推廣實施。

結合材料，探究回答下列問題：

（1）從《經濟生活》和《政治生活》角度，談談你對“基本養(yǎng)老是政府必須提供的公共產品”的認識。（6分）

（2）養(yǎng)老關系到社會的穩(wěn)定與發(fā)展，關系到每個人的切身利益。民政部門擬制定“以房養(yǎng)老”的具體方案，在這一過程中政府和公民應如何搭建良性互動的橋梁？（6分）

（3）請你就政府應如何合理推進“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老方式提出三條建議，并從唯物辯證法矛盾觀的角度說明其依據。（6分）

37.（1）①政府強化養(yǎng)老的責任，是貫徹落實科學發(fā)展觀的客觀要求，有利于保障人民的合法權益；（1分）體現了再分配更加注重公平，有利于促進社會公平，改善人民生活；體現了財政是促進社會公平、改善人民生活的物質保障的作用；有利于擴大內需，拉動消費增長，促進經濟發(fā)展。（3分，分配、財政、擴大內需各1分）②我國政府作為國家行政機關，宗旨是為人民服務，原則是對人民負責。

（宗旨、原則都答出1分）我國政府具有提供社會公共服務的職能。（1分）

（2）①政府應依法審慎行使權力；（1分）應集中民智，保證決策的科學性。（1分）②增強決策透明度和公眾參與度，使決策更好地反映民意。（1分）③公民應珍惜自己的民主權利，積極參與政治（民主決策），（1分。這是新增加的答案）可以通過社情民意反映制度等渠道，參與決策過程（1分）；同時應遵循法律、規(guī)則和程序，有序參與。（1分）

（3）踩點給分法：①政府在推進“以房養(yǎng)老”過程中，要充分分析遇到的各種矛盾，積極解決矛盾。理論依據是矛盾的普遍性。②政府推進“以房養(yǎng)老”，要立足于中國國情制定切實可行的方案。理論依據是矛盾的特殊性。③政府在推進“以房養(yǎng)老”過程中，要做好試點，逐步推廣。理論依據是矛盾的普遍性和特殊性是辯證統(tǒng)一的。④要堅持政府是保障基本養(yǎng)老的主導力量，“以房養(yǎng)老”只能是一種補充。理論依據是主要矛盾和次要矛盾的辯證關系。

（每點2分，答出原理給1分，結合材料分析給1分。答出三點給6分。如果只列出原理方法論，沒有結合材料，最多給2分。如果有結合材料的分析，但是沒有結合原理分析，最多給1分。如果胡亂堆砌答案，答出五點以上，在踩點給分基礎上倒扣1分。如果語言不規(guī)范，條理不夠清楚，邏輯性差，在踩點給分基礎上倒扣1分）

第五篇：以房養(yǎng)老 - 中英文稿

A：以房養(yǎng)老是有其可行性的。老人到了老年收入減少，如果住房既可以保留居住權，又可以讓其發(fā)揮養(yǎng)老功效，是一舉兩得的好事。而且，我國消費信貸的發(fā)展可以為其提供經驗。銀行資金保證和金融市場的完善又保障了資金。最后，迅速發(fā)展的二手房市場為其創(chuàng)造了條件。

B：However, the bank and insurance company are the greatest beneficiaries in the program;it seems that they rub money from the old after their death.Although they paid as pension before, it’s not enough;they can receive the biggest benefit from the house and the land owing to the rapid increase of price.No other price in China can be higher than the price of house and land now.In this sense, they are vampires and liars, and it’s immoral.A：總之，以房養(yǎng)老是一個社會問題，也有不足之處。這個還需要政府、學術界和金融機構等部門通力合作，早日設計出符合我國國情的養(yǎng)老政策。

B：I can’t agree more.Although it’s hard to adapt now, I believe that this new program will show up its absolute advantages one day.