第一篇：以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析研究

以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析研究

摘要：“以房養(yǎng)老”模式是建立在金融保險工具和手段的基礎(chǔ)上一種新的養(yǎng)老基金來源模式,在國外已經(jīng)被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養(yǎng)老方式。集中探討了以房養(yǎng)老模式的特征、在我國推行的背景和適用性分析。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;可行性;老齡化

1引言

近年來, 隨著經(jīng)濟的快速增長、科學(xué)技術(shù)的進步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現(xiàn)為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展?！耙苑筐B(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

2以房養(yǎng)老模式的含義和特征

2.1以房養(yǎng)老模式的含義

以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨立的房產(chǎn)為標的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險公司辦理住房養(yǎng)老保險,再由保險公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。

2.2以房養(yǎng)老模式的特征

（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標準的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。

（2）完善的房地產(chǎn)市場。在美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級市場,與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲蓄等政府機構(gòu)提供的擔保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險和高回報。房地產(chǎn)市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。

（3）保險公司的配合。保險公司作為市場經(jīng)濟條件下新興的金融機構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟主體, 可以發(fā)揮其自身獨特的優(yōu)勢深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營,將保險資金用于配合住房養(yǎng)老保險,實現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟效益。

（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障。“以房養(yǎng)老”模式的實施涉及資產(chǎn)評估、保險公司、社會養(yǎng)老保障等諸多主體,運行機制和具體操作復(fù)雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場秩序。因此,一個國家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運行。

3以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析

3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲蓄存款、商業(yè)保險和依靠政府最低生活保障等方式來養(yǎng)老。由于獨生子女政策的實行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養(yǎng)老問題也成為了兒女們沉重的負擔?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的實施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國現(xiàn)實國情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房價走勢未料阻礙模式推行 近幾年來,我國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大、房價猛增,成為社會投資的熱點。與此同時,房地產(chǎn)風(fēng)險系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達1093億元,房地產(chǎn)市場風(fēng)險集中于銀行系統(tǒng)的問題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達15.9%;北京已連續(xù)14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達9.5%。房價的變動為房產(chǎn)評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。

3.3我國農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實國情

國家統(tǒng)計局2007年9月26號發(fā)布的報告《從十六大到十七大經(jīng)濟社會發(fā)展回顧系列報告之七:城市社會經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來,我國城市規(guī)模不斷擴大,城市經(jīng)濟發(fā)展實力明顯增強。2006年,全國城鎮(zhèn)人口達5.77億,城鎮(zhèn)化水平達43.92%,預(yù)計到2015年城鎮(zhèn)人口將達到8億。就目前而言,我國仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實施

“以房養(yǎng)老”模式是一項創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會效益明顯,對養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會穩(wěn)定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風(fēng)險。模式運作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應(yīng)當制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴格進行監(jiān)管、規(guī)范市場秩序。

3.5我國房地產(chǎn)估價行業(yè)正處改革階段

房地產(chǎn)價格評估制度是國家法定制度,在房地產(chǎn)買賣、抵押、房屋捭補償標準確定等方面發(fā)揮著重要作用。目前，我國共有房地產(chǎn)估價師3.5萬人，房地產(chǎn)估價機構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬人。針對房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實估價報告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問題，建設(shè)部先后出臺了部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師行為，維護房地產(chǎn)估價市場秩序，保障房地產(chǎn)估價活動當事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。

4結(jié)語

雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國外推行該模式的經(jīng)驗,也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國家,無一例外都是經(jīng)濟發(fā)達、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國還有很長的路要走。

參考文獻

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第二篇：“以房養(yǎng)老”為時尚早

“以房養(yǎng)老”為時尚早

2014年6月，“以房養(yǎng)老”試點在北京、上海、廣州、武漢正式展開，但以反向按揭為基礎(chǔ)的“以房養(yǎng)老”進展緩慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押給金融機構(gòu)，由金融機構(gòu)根據(jù)公民平均壽命、房屋價值、房價走向等因素對房屋進行估價，然后在一定的期限內(nèi)一次性或分期付給房屋所有人一定生活費用，房屋所有人去世后房屋歸金融機構(gòu)所有（或子女支付費用將房屋購回）的一種模式。

反向按揭的養(yǎng)老模式雖然在很多西方發(fā)達國家有一定的歷史，但也在荷蘭、日本等國家遭遇困境，在中國更面臨著來自老年人及子女和金融機構(gòu)的雙向阻力。

第一，中國式父母對子女負有的情感和責(zé)任遠大于西方國家，如果沒有足夠的金融知識普及，老年人和子女就難以接受將房產(chǎn)抵押出去的這種養(yǎng)老方式?？赡苤挥性谑И毨先撕蜔o子女的老人間才有一些市場，難以大范圍推廣。即使是對這部分人群，其他的以房養(yǎng)老方式，比如出租市內(nèi)住房移居郊區(qū)，或者出租住房去養(yǎng)老院休養(yǎng)，相對反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方國家的流行與高額遺產(chǎn)稅是相關(guān)的。老年人在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但繳納大筆遺產(chǎn)稅”之間比較容易作出選擇。而中國尚未成立遺產(chǎn)稅體系，所以反向按揭優(yōu)勢并不明顯。

第三，《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》中提出，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品的投保人群應(yīng)為60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。很多老房屋產(chǎn)權(quán)界定不明晰，或是老人和子女共同擁有，進一步導(dǎo)致受眾群體相對較小。

從金融機構(gòu)角度看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場走向、金融體系、產(chǎn)權(quán)體系使金融機構(gòu)缺乏推行反向按揭的動力。首先，中國房地產(chǎn)市場未來走向撲朔迷離，漲跌難斷，反向抵押的擔保機構(gòu)擔心樓市崩盤遭受大額損失。2007～2009年，美國次貸危機期間房價大幅下跌，許多反向抵押貸款的房產(chǎn)價值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，美國聯(lián)邦住房管理局作為項目擔保人只得動用50億美元的保險基金彌補銀行損失。中國同樣面臨著房價大幅波動的風(fēng)險。

其次，個人房屋對金融機構(gòu)而言尚不屬于標準化產(chǎn)品，價值評估比購買二手房所需的估價要復(fù)雜得多，除地理位置、房屋特征外還需考慮拆遷搬遷等問題。即使聘請具有一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，定期評估本身也有一定成本，出資的金融機構(gòu)和住房擁有者也會對估價的合理性存在爭議。而影響反向按揭估價的另一個重要因素是預(yù)期壽命，要根據(jù)老人的健康狀況作出準確評估在操作上也有難度。

最后，70年產(chǎn)權(quán)問題也使金融機構(gòu)對此項新業(yè)務(wù)的開展有所顧慮。相比其他收益更高、風(fēng)險更小的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，銀行和保險公司沒有足夠動力推行反向按揭。

基于以上理由，以房養(yǎng)老需要相當長的時間普及和推廣，現(xiàn)在還為時尚早。

第三篇：以房養(yǎng)老

目前我國城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險施行的是上世紀90年代確立的“統(tǒng)賬結(jié)合”制度，基本養(yǎng)老保險由社會統(tǒng)籌和個人賬戶兩部分組成。社會統(tǒng)籌部分由單位負擔繳費，為單位職工工資總額的20%，個人賬戶則由職工個人繳費，為個人工資的8%。前者“現(xiàn)收現(xiàn)付”，用于支付已退休人員的養(yǎng)老金，后者實行的是長期封閉積累、產(chǎn)權(quán)個人所有的“完全積累”制，原則上不能調(diào)劑借用。

然而，由于在現(xiàn)行養(yǎng)老保險制度確立之前，企業(yè)員工基本無需繳納養(yǎng)老保險費用，所以現(xiàn)有的養(yǎng)老保險基金中沒有這部分職工的個人賬戶部分。但在養(yǎng)老保險制度設(shè)立之后，這部分職工退休后卻從養(yǎng)老保險基金中領(lǐng)取養(yǎng)老金。因此，僅靠統(tǒng)籌賬戶不足以應(yīng)對當期發(fā)放，加之各地財政實力不同，多數(shù)地區(qū)不得不在實際上采用了“現(xiàn)收現(xiàn)付制”的方法，即挪用個人賬戶的資金、用正在工作的一代人合計繳納的月工資來支付現(xiàn)有退休人員的退休金.2014年3月20日根據(jù)《征求意見稿》，保監(jiān)會有望在北京、上海、廣州和武漢這4個城市先行試點。在保險公司試點資格方面，保監(jiān)會表示需滿足7個條件，如已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于2億元，能對反向抵押養(yǎng)老保險進行合理定價等。此外，《征求意見稿》對保險公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點提出總量限制。試點期間，單個保險公司開展試點業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。單個反向抵押養(yǎng)老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。以一家保險公司總資產(chǎn)為1000億元為例，其試點以房養(yǎng)老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。

保監(jiān)會還要求，保險公司在宣傳該產(chǎn)品時候一定要如實介紹，明確提示消費者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業(yè)務(wù)。房產(chǎn)價值應(yīng)當聘請具有一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。

此外，對于該產(chǎn)品的銷售，保險營銷員需要持證上崗，經(jīng)考核通過后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護客戶的“反悔權(quán)”，征求意見特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產(chǎn)品10天的猶豫期有所增加。

保險公司開展此項業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險、房價波動風(fēng)險、長壽風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險等業(yè)務(wù)風(fēng)險，同時也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。

保監(jiān)會對此非常慎重，設(shè)立了2年的試點期，希望通過試點的方式，逐步積累經(jīng)驗?；谏鲜鲈颍１O(jiān)會決定僅在個別城市開展試點工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟較為發(fā)達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開展一些嘗試和探索。

【自愿參與】有30天猶豫期

據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)是建立在自愿基礎(chǔ)之上的，凡是符合《意見》相關(guān)規(guī)定的老年人均可根據(jù)個人意愿和養(yǎng)老需求自主決定是否投保。根據(jù)保監(jiān)會的規(guī)定，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。同時，按照保險公司是否參與分享房產(chǎn)增值收益分為參與型產(chǎn)品、非參與型產(chǎn)品。

這份指導(dǎo)意見從老年人角度進行規(guī)定，例如“產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短于30個自然日，如不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同”等。

此方案在充分滿足老百姓安居樂業(yè)的心理的基礎(chǔ)之上，又能體現(xiàn)以房養(yǎng)老、老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所教，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂的精神。該方案正與各大金融機構(gòu)緊鑼密鼓的實施中。

中信銀行：開機構(gòu)服務(wù)先河

中信銀行人士介紹，老年人或其年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)為抵押向銀行申請貸款，老年人須提供醫(yī)療機構(gòu)體檢報告，如有重大疾病者不能申請。貸款金額必須用于老年人養(yǎng)老用途，如日常生活費用支出、醫(yī)療費用、其他改善性生活支出等。用于抵押的房產(chǎn)須為商品房，不能是申請人唯一的自住房，如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人就必須要有自有住房，這時老人和其贍養(yǎng)人就將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。此類銀行貸款金額根據(jù)房產(chǎn)價值、老年人養(yǎng)老合理需要的資金等確定，計劃累計貸款金額最高不超過抵押住房評估值的60%，每月實際支付養(yǎng)老金額不超2萬元,老人按月償還利息或部分本金。》》》 “國外之所以流行‘以房養(yǎng)老’，同高額的遺產(chǎn)稅有關(guān)，而我國還無遺產(chǎn)稅，養(yǎng)兒防老、買房傳子孫還是老人的傳統(tǒng)觀念，讓老人把傳子孫的房產(chǎn)用以抵押提前消費的觀念并未廣泛形成，‘以房養(yǎng)老’可能不會太熱?！弊钸m于“以房養(yǎng)老”的可能還是獨居老人、孤寡老人，還需法院、房管、金融機構(gòu)等制訂具體的政策和細則，以解決老人借貸期間發(fā)生意外等問題。

和在美國占比最高的“以房養(yǎng)老”計劃有本質(zhì)不同的是，“在資金來源上，保險版‘以房養(yǎng)老’的資金來自于自有資金，且本質(zhì)是一款終身年金保險產(chǎn)品?！?/p>

由保險公司開展老年人反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，其最大特點在于將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合。一方面，保險公司承擔長壽風(fēng)險，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔房價不足的風(fēng)險，不再向老年人的家屬追償。

銀行推出的是反向抵押貸款業(yè)務(wù)，有固定貸款期限，一般只對第二套房進行抵押貸款。反向抵押養(yǎng)老保險并無申請者有多套住房這一門檻要求。

保險公司人士：“在具體產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)中，目前產(chǎn)品定價因素主要與房屋價值、老人年齡等因素相關(guān)，但房產(chǎn)價值評估是一件難事，并且房地產(chǎn)風(fēng)險亦是保險公司謹慎邁步的重要原因之一?！?由于保險版“以房養(yǎng)老”中，保險公司將承擔更多的風(fēng)險，所以為防止房價下跌造成的損失，通常美國的保險公司會采用再保險機制，而有分析認為，等國內(nèi)“以房養(yǎng)老”形成一定規(guī)模后，才會隨之形成再保險機制。，據(jù)保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人介紹，和銀行推出的業(yè)務(wù)相比，由保險公司開展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有著兩大優(yōu)勢。“一方面，保險公司承擔長壽風(fēng)險，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂；另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔房價不足的風(fēng)險，不再向老年人的家屬追償。

這就是銀行版”以房養(yǎng)老“與保險版”以房養(yǎng)老“的兩大區(qū)別：承擔的長壽風(fēng)險和房價波動風(fēng)險不同。相較保險公司，國內(nèi)銀行推出的”反按揭“多為定期產(chǎn)品，規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，能”養(yǎng)老“不能”送終“。其次，銀行版的以房養(yǎng)老產(chǎn)品屬于完全抵押性，房主的家人不能參與房屋處置后的”剩余“收益分配，甚至在無法償還的情況下會徹底失去房屋的所有權(quán)。

”作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大，且房價波動相對較小。“該人士稱。

現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標準；現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點；配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段'以房養(yǎng)老'與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出?！睆埡陚娬{(diào)。

以上六點基本涵蓋了當下所有討論的關(guān)于“以房養(yǎng)老”推行面臨的障礙。

保監(jiān)會對此次“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品設(shè)計了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產(chǎn)品，保險公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產(chǎn)品，保險公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類型的產(chǎn)品，投保人在辦理“以房養(yǎng)老”期間，無論房子升值還是貶值，保險公司都必須告知這種變動對年金領(lǐng)取的影響。

非主流“養(yǎng)老”面向小眾市場

一直以來，“以房養(yǎng)老”都存在一個非常大的抗議聲，就是認為是政府借助此類產(chǎn)品在推卸養(yǎng)老責(zé)任。事實上“以房養(yǎng)老”也僅是一種自愿選擇的養(yǎng)老方式，并不能替代國家基本養(yǎng)老保險體系。即使國外擁有成熟的“以房養(yǎng)老”模式，也并非主流，只是社會養(yǎng)老保障體系之外的補充形式。

獨家：以房養(yǎng)老，國外怎么搞？

核心提示： 美國“以房養(yǎng)老”計劃初衷是解決老年人空有住房卻沒能力改善退休生活的問題。該項目最大特色是政府主導(dǎo)。

記者了解到，美國的養(yǎng)老保險制度三種，第一是基本養(yǎng)老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例；第二是雇主計劃，最著名的是企業(yè)和個人共同出資的401K退休金計劃，平均替代率也在40%；第三則是商業(yè)養(yǎng)老保險。不分男女和職業(yè)，只要到了65歲，并累計交滿10年的社保稅，都可以領(lǐng)取養(yǎng)老金。

美國：政府推動降低門檻

該項目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險機構(gòu)的商業(yè)行為。由于有政府為貸款提供擔保，金融機構(gòu)無需擔心無法收回貸款。假如貸款機構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發(fā)放。加上開展這項計劃的金融機構(gòu)聘請退休議員和好萊塢著名影星進行大力宣傳，使這項活動的知名度大增。據(jù)統(tǒng)計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

這項計劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請門檻不高，申請者只要沒有積欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，并擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。

申請者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價，并且以提出申請的夫婦中年紀較小一方的年齡為準，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。

根據(jù)規(guī)定，申請人最多可獲得不超過62.55萬美元的貸款。貸款發(fā)放的方式也很靈活。鑒于這筆錢主要用來改善老年人的生活狀況，美國政府對它的用途沒有明確限制。當事人無需為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫(yī)療保險等其他社會福利也不受影響。

申請人在世期間享有對抵押住房的所有權(quán)，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

此外，在老人去世后，子女有權(quán)在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產(chǎn)權(quán)；但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續(xù)費時費力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

不過，由于申請者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來的生活和子女等一系列重大問題，是一項十分重要的投資決定，加上許多老人對這一模式并不了解，為避免在實際操作中出現(xiàn)問題，給申請人帶來不必要的困擾，HUD還規(guī)定，各商業(yè)機構(gòu)在與申請人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當事人進行面談的程序，由經(jīng)過培訓(xùn)的工作人員向申請人詳細介紹這項計劃的利弊，同時還要出具進行面談的書面證明，才能進入下一道程序。為最大程度保障當事人的權(quán)益，聯(lián)邦政府還規(guī)定，即使簽訂了合同，當事人也可以在三天內(nèi)取消合同。

風(fēng)險需防

從發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由于此類貸款周期長、風(fēng)險大，如何防控政府保險背后的風(fēng)險，尤其當一國經(jīng)濟遭遇重大危機、違約事件大量出現(xiàn)時，依然值得警惕和探索。

此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補充性的養(yǎng)老選擇。

觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念 這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。但采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。許多老人表示“兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會準父母賣房養(yǎng)老”表明對以房養(yǎng)老不看好。

保障之困：養(yǎng)老機構(gòu)“一床難求”，即便有錢會否無處養(yǎng)老？ 對于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

操作之困：金融保險業(yè)務(wù)割裂，老人“擔心”機構(gòu)“畏難” “以房養(yǎng)老”實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無規(guī)可依、風(fēng)險顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營為最大障礙。

政策之困：70年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？

“居民普遍預(yù)計房價將上漲，老人會吃虧”。對金融機構(gòu)而言，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。如此看來，推行“以房養(yǎng)老”還是困難重重。不管未來市場如何，都希望我們的老年人能有一個安詳?shù)耐砟?，老年時能享受到最美麗的夕陽風(fēng)景

反向按揭的優(yōu)勢與限制

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養(yǎng)老保險制度的創(chuàng)新工具。它能夠應(yīng)對人口老齡化，緩解國家養(yǎng)老壓力，同時還能促進銀行、房地產(chǎn)、保險、中介等金融機構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產(chǎn)品。

1、分散政府養(yǎng)老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養(yǎng)老分為三個層次：社會基本養(yǎng)老保險、企業(yè)補充養(yǎng)老險和個人儲蓄計劃，由于三個層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”。反向按揭作為個人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補充養(yǎng)老保障性質(zhì)。

2、提升老年人晚年生活品質(zhì)

通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；

3、開拓銀行保險等金融機構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域

開展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規(guī)模很大并且全新的效益增長點。對于保險機構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風(fēng)險，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn)。

法律制度

“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構(gòu)等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展?！耙苑筐B(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結(jié)果，尤其對于弱勢群體來說?！段餀?quán)法》對住宅建設(shè)用地使用期期滿后怎么辦，只有四個字“自動續(xù)期”。這讓不少人擔憂，以普遍的70年使用期為例，70年后續(xù)期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問題都沒有明確的規(guī)定，更讓有以房養(yǎng)老想法的人心存顧慮。

養(yǎng)老觀念

“養(yǎng)兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經(jīng)濟還不怎么發(fā)達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。

金融機構(gòu) “以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)，其中擔心房價下行是主要原因。這項工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。

養(yǎng)老機構(gòu)

老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善。好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。

產(chǎn)權(quán)制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大。

適用人群

按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權(quán)，落入“沒房也沒錢”境況。

在申請反向按揭前，至少應(yīng)當考慮到以下幾個方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放貸機構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區(qū)，則可獲17.8萬美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因為貸款期限可能會短一些。

3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合采用反向按揭。

一般來說，反向按揭有較高的手續(xù)費，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續(xù)費可能高達一萬美元。高額手續(xù)費以及可能調(diào)高的利率，都會增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合采用

對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。中國實施

浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認為，這種養(yǎng)老模式包括售房和養(yǎng)老兩個步驟，合并在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高，可以增加業(yè)務(wù)量，降低交易費用。銀行如果愿意接受這項業(yè)務(wù)，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。

這項業(yè)務(wù)要求銀行主動地去經(jīng)營房產(chǎn)。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產(chǎn)，但如何處置仍是個大問題。以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動地去買賣房產(chǎn)。孟曉蘇表示，國家應(yīng)該對“以房養(yǎng)老”給予三條政策支持：首先是對老人房產(chǎn)交易的免稅政策。“比如規(guī)定200萬以下的房產(chǎn)或300萬以下的房產(chǎn)免除交易稅。因為抵押貸款也是一種交易，在國外，比如美國規(guī)定，13。5萬美元以下的房產(chǎn)免除交易稅，就是為了保護那些中低收入家庭的住房?！?/p>

其次是老人養(yǎng)老領(lǐng)取的基礎(chǔ)金應(yīng)該免稅。“不能把這個當做收入，這是保險基本金?！?/p>

第三是對長壽老人給予補貼。“保險公司對長壽老人喜憂參半，喜的是成果顯著，憂的是承擔不起，隨著保險的普及和老人的生活水平提高以及醫(yī)療保健水平的提高，長壽老人會更多，這個本來是好事，結(jié)果誰干好事誰吃虧，怎么辦？國家對長壽老人要給予一定的補貼，如果做了反向抵押貸款要給予補貼。因為老人長壽是國家昌盛的標志，但是保險公司不能獨家承擔?！?/p>

需要強調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

該負責(zé)人表示，國務(wù)院《意見》中明確提出發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多種養(yǎng)老服務(wù)模式。

在投融資、土地供應(yīng)、稅費優(yōu)惠、補貼支持、人才培養(yǎng)和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。

政部副部長竇玉沛表示，我國未來將以多種途徑應(yīng)對養(yǎng)老問題，在政府兜底的基礎(chǔ)上，鼓勵社會力量積極參與養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”是市場化運作的一種高端化服務(wù)，是自愿的、自主選擇的行為。

行業(yè)人士指出，鑒于中國國情復(fù)雜，經(jīng)濟發(fā)展不平衡的國情，未來中國的養(yǎng)老體系應(yīng)該是多層次、多元化的養(yǎng)老體系，保險就是方式之一。

但必須看到的是，發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構(gòu)、資產(chǎn)評估等機構(gòu)，以及完善健全的個人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國內(nèi)仍有一定差距。華東師范大學(xué)曾建立課題組對“以房養(yǎng)老”出現(xiàn)的一些嘗試的失敗原因是進行總結(jié)，認為主要原因是缺乏政府等有公信力的機構(gòu)介入，無法取信于廣大老年人；項目實施者的利益導(dǎo)向使得老年人望而卻步；無法滿足老年人的收益預(yù)期；不適應(yīng)中國老年人的社會心理；不能有效規(guī)避風(fēng)險；沒有考慮老年人的生命因素，使實施者與參與者雙方都面臨巨大風(fēng)險等。

第四篇：以房養(yǎng)老調(diào)查報告

探索“以房養(yǎng)老”的可行性分析

“以房養(yǎng)老”模式是建立在金融保險工具和手段的基礎(chǔ)上一種新的養(yǎng)老基金來源模式,在國外已經(jīng)被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養(yǎng)老方式。集中探討了以房養(yǎng)老模式的特征、在我國推行的背景和適用性分析。

“以房養(yǎng)老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)。后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。它源于上世紀80年代中期的美國。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養(yǎng)老”相當

于逆向住房抵押貸款，分期發(fā)放，一次償還

近年來, 隨著經(jīng)濟的快速增長、科學(xué)技術(shù)的進步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現(xiàn)為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展?！耙苑筐B(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變

傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。而我國面臨了這樣一些問題：

人口老齡化提前來臨

據(jù)2005年底全國1%人口抽樣顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。按照老齡化評判標準，我國已成為人口老齡化國家。2010年我國人口 總數(shù)將為13.39億，2040年達到頂峰14.91億后開始下降。與此同時，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達到3.12億后仍將繼續(xù)上升。這組數(shù)據(jù)明確告訴我們，中國將面臨人口老齡化的嚴峻挑戰(zhàn)。

養(yǎng)老設(shè)施尚不完善

截至2010年底，全國60歲及以上老年人口已達1.78億，而同期全國各類老年福利機構(gòu)只有39904個，床位314.9萬張，床位占老人總數(shù)比例僅為1.77%。“一床難求”的現(xiàn)象逐漸嚴重；而另一方面，大量養(yǎng)老公寓卻因價格昂貴入住率偏低而出現(xiàn)空置現(xiàn)象，其中民辦養(yǎng)老機構(gòu)的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因為傳統(tǒng)子女贍養(yǎng)的養(yǎng)老模式尚在發(fā)揮余熱，另一方面則是高昂的入住費用不經(jīng)意間提高了養(yǎng)老的門檻。公立養(yǎng)老院“一床難求”，民辦養(yǎng)老院

則價格昂貴，這一現(xiàn)象也提醒我們，養(yǎng)老需要充足的資金，而充足的資金則來源自合理的規(guī)劃以及早作準備。

“以房養(yǎng)老”的優(yōu)勢：

“以房養(yǎng)老”政策的出臺，可以有效提高老人的晚年的物質(zhì)生活質(zhì)量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產(chǎn)品等。尤其是空巢老人，可以進駐環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的老年公寓，得到全面而專業(yè)的照顧，真正讓老人頤養(yǎng)天年。二十多年來，國家實施計劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來出生的絕大多數(shù)孩子都屬于獨生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結(jié)合，直接面對的是在將來要撫養(yǎng)四位老人和一個孩子的壓力。對于年輕的家庭來說，以夫妻兩人的收入養(yǎng)七個人，負擔可想而知。而老人以房養(yǎng)老，大大減輕子女負擔。老人有房可養(yǎng)，是子女之福。

“以房養(yǎng)老”不僅挑戰(zhàn)了國人傳統(tǒng)觀念。而且，老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來可繼承的家庭財產(chǎn)，對于指望得到老人房產(chǎn)的子女來說是不能夠接受的。關(guān)注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂、老有所養(yǎng)，是全社會共同的責(zé)任?！耙苑筐B(yǎng)老”只是增加了一種養(yǎng)老方式，填補了我國養(yǎng)老領(lǐng)域一項空白，這種方式也會漸漸轉(zhuǎn)變我們的傳統(tǒng)觀念，通過各種渠道，讓老年人真正享受有高質(zhì)量的晚年生活。

第五篇：以房養(yǎng)老調(diào)查報告

以房養(yǎng)老調(diào)查報告

北京等四試點城市已有22戶家庭簽署協(xié)議

以房養(yǎng)老政策在經(jīng)歷了一年的醞釀后終于呱呱落地。記者昨日從推出這款產(chǎn)品的保險公司獲悉，上月底，有兩戶廣州籍老人簽署了以房養(yǎng)老合約。至此，四大試點城市北京、武漢、上海和廣州都找到了接受以房養(yǎng)老的客戶，共有22戶家庭獲得承保。這些家庭包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

拿房子換“活”錢養(yǎng)老

以房養(yǎng)老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

XX年8月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提上議程，并在XX年7月1日正式落地。不過，雖然這種產(chǎn)品是養(yǎng)老市場的一種有益補充，但卻與中國養(yǎng)老傳統(tǒng)和房地產(chǎn)市場消費習(xí)慣背道而馳，即使保險公司顯示出極大興趣，但從設(shè)計到最終銷售成功，則花了整整一年時間，而且到目前為止，也只有一家公司推出。

今年3月，保監(jiān)會批復(fù)幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(A款)》保險條款及費率，這也是我國國內(nèi)首款保險版“以房養(yǎng)老”。首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。根據(jù)合同，基本保險金額基于所抵押房屋的評估價值，在考慮抵押房屋的折扣、長期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定。上月底第一個廣州老人簽署了合同后，這一產(chǎn)品在四個試點城市全面落地。

500萬房產(chǎn)月入萬

廣州首批簽署以房養(yǎng)老合約的潘女士、張先生去年看到相關(guān)新聞后，就主動聯(lián)系了幸福人壽。在談及為何選擇這個產(chǎn)品時，張先生表示，女兒在國外，自己和太太的房子沒有傳承的需要，同時希望能住在自己的房子里，按月領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，補貼每年不少的自費用藥費用，改善老年生活品質(zhì)，同時有充足的資金在身體條件還不錯的情況下外出旅游散心。

幸福人壽方面向羊城晚報記者介紹，此款產(chǎn)品主要從老年消費者的立場和角度研發(fā)設(shè)計，力爭滿足孤寡、無子女、失獨等特定群體老人的以房養(yǎng)老需求。截至目前，共約20戶家庭承保或在投保進行中，家庭構(gòu)成包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

“與這些老人的聯(lián)系溝通、進行產(chǎn)品介紹，主要通過以下步驟：電話約訪老人，面談詳解產(chǎn)品、確定老人投保意愿，簽署投保意向書、進行房產(chǎn)價值評估及有效保險價值確認，再次與老人溝通確認意愿，簽署投保單、產(chǎn)品說明書、補充協(xié)議及相關(guān)附件，最后簽署房屋抵押合同、對外辦理抵押登記、公證等一系列環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)均需老人參與或到場。面對60歲以上的老人，需要耐心細致、深入淺出、通俗易懂地講解產(chǎn)品和相關(guān)流程，溝通的時間相當長，溝通內(nèi)容細致，直到老人完全理解條款的每一條涵義為止，并給老人留足消化理解和投保決策的空間和時間?！?/p>

由于各地房價差異巨大，通過以房養(yǎng)老領(lǐng)取的養(yǎng)老金不是按房屋的面積和地段估算，而是根據(jù)老人與保險公司共同選擇的國家認可的第三方評估機構(gòu)評估的房產(chǎn)價值進行估算(養(yǎng)老金費率表已在保監(jiān)會網(wǎng)站公布)。幸福人壽方面強調(diào)，這個產(chǎn)品的設(shè)計原則上是“保本微利”。以65周歲男性，房產(chǎn)有效保險價值500萬為例，老人每月領(lǐng)取養(yǎng)老金為15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領(lǐng)取12340元養(yǎng)老金。

據(jù)了解，6月12日，國內(nèi)第一批用戶已領(lǐng)取了“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老金。

大規(guī)模普及尚需時日

民眾最關(guān)心的是房價波動問題。幸福人壽方面表示，最初的產(chǎn)品設(shè)計已考慮到房屋預(yù)期增值收益，在評估抵押房產(chǎn)價值時，會對價值增長部分調(diào)增養(yǎng)老金，提前把給付投保人房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi);其次，保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，如果將來房價上漲，抵押房產(chǎn)價值的增長部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金的同時，不受房價下跌的影響。

廣東省保險行業(yè)協(xié)會鄭俊娟副秘書長表示，政府和監(jiān)管機關(guān)都大力鼓勵保險業(yè)積極促進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，保險公司在養(yǎng)老領(lǐng)域?qū)碛袕V闊的發(fā)展空間，誰能搶抓先機，在養(yǎng)老領(lǐng)域喝到“頭啖湯”，誰就能享受到政策紅利，搶占發(fā)展先機。但是即便如此，其他養(yǎng)老險公司目前還沒有對這一項目有實質(zhì)性的推進。“業(yè)務(wù)雖然有需求，但前期投入成本大，后續(xù)執(zhí)行難?！?/p>

有大型養(yǎng)老險公司向記者表示，目前的推廣難點除傳統(tǒng)觀念阻力外，民眾對保險產(chǎn)品的理解認知上還存在一定障礙。具體到此類產(chǎn)品，因目標客戶相對較窄，從尋找目標客戶、進行溝通到最后執(zhí)行，短期內(nèi)還無法形成規(guī)模效應(yīng)，不過未來產(chǎn)品具有相當大的發(fā)展空間。

以房如何養(yǎng)老

以房養(yǎng)老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

具體如何操作

電話約訪老人→面談詳解產(chǎn)品→確定老人投保意愿→簽署投保意向書→對房產(chǎn)進行價值評估→有效保險價值確認→再次與老人溝通確認意愿→簽署投保單、產(chǎn)品說明書、補充協(xié)議及相關(guān)附件→簽署房屋抵押合同→辦理抵押登記、公證等。

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中國養(yǎng)老機構(gòu)報告預(yù)測未來發(fā)展五大變化

機構(gòu)與居家養(yǎng)老并舉成趨勢

據(jù)新華社電 中國老齡科學(xué)研究中心昨日發(fā)布《中國養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展研究報告》。報告指出，未來我國養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展將呈現(xiàn)五大趨勢。

根據(jù)這份研究報告，養(yǎng)老機構(gòu)是指為老年人提供集中居住、生活照料、康復(fù)護理、精神慰藉、文化娛樂等服務(wù)的老年人服務(wù)組織，其主要服務(wù)對象是失能、半失能老年人?；诜?wù)對象的身體狀況類別，養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)劃分為自理型養(yǎng)老機構(gòu)、助養(yǎng)型養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)護型養(yǎng)老機構(gòu)，服務(wù)對象應(yīng)分別以自理老年人、半失能老年人、失能老年人為主。

研究報告分析認為，未來我國養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的趨勢包括：民辦民營養(yǎng)老機構(gòu)將成為發(fā)展主體;機構(gòu)與居家、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)一體化將成為必然趨勢;小型化、專業(yè)化、社區(qū)化、連鎖化將成為養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展主要態(tài)勢;養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)醫(yī)結(jié)合發(fā)展趨勢將更加緊密;養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)將向更親情化、人性化發(fā)展。

研究報告指出，我國養(yǎng)老機構(gòu)在取得較快發(fā)展的同時，還面臨著一些問題，突出表現(xiàn)為：養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展政策落實不到位、體系不完善;養(yǎng)老機構(gòu)雙軌運行，市場競爭機制不完全，民辦養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展空間被擠占;養(yǎng)老機構(gòu)自身建設(shè)滯后，服務(wù)水平較低;支持養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的社會氛圍有待形成。同時，機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)有效需求不足，“啞鈴形”供給抑制有效需求，也就是市場上處于兩端的豪華型養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施簡陋的養(yǎng)老機構(gòu)較多，真正符合大多數(shù)老年人的中檔養(yǎng)老機構(gòu)所占份額較低，呈現(xiàn)兩頭大、中間小的“啞鈴形”，直接導(dǎo)致大量老年人的需求得不到滿足。