第一篇：2011年物業(yè)管理師考試試題

2011年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》提分試題及答案1 1．（）是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

A．總登記

B．初始登記

C．變更登記

D．轉(zhuǎn)移登記

答案：A

2．業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額（）的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

A．30%

B．60%

C．40%

D．50%

答案：A

3．住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位．共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的（），不得挪作他用。

A．維修

B．養(yǎng)護

C．裝修

D．維修和更新、改造

答案：D

4．業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院（）。

A．訴訟

B．予以撤銷

C．依法裁定

D．調(diào)解

答案：B

5．業(yè)主對建筑物專有部分享有（）的權(quán)利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．占有、使用、收益和處分

答案：D 1．物業(yè)管理師資格注冊審批機構(gòu)為（）

A．建設(shè)部

B．人事部

C．省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政管理部門

D．縣級以上房地產(chǎn)行政管理部門

答案：A

2．依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對全體業(yè)主具有普遍約束力的是（）。

A．物業(yè)服務(wù)合同

B．《物業(yè)管理條例》

C．管理規(guī)約

D．臨時管理規(guī)約

答案：C

3．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會．業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行（）職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

A．管理職權(quán)

B．自治管理

C．民主管理

D．監(jiān)督指導(dǎo)

答案：B

4．違反《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的處罰。

A．10萬元

B．20萬元

C．1萬元

D．5萬元

答案：A

5．物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于（）。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

A．業(yè)主

B．業(yè)主大會

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D．業(yè)主委員會

答案：A

1．鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后，應(yīng)進行的程序不包括（）

A．受理申請

B．初始調(diào)查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀

C．現(xiàn)場查勘、測試

D．立即做決定,簽發(fā)鑒定文書

答案：D

解析：除以上三個選項外還包括：檢測驗算，整理技術(shù)資料；全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；簽發(fā)鑒定文書。一共包括6個程序。

2．下列不屬于轉(zhuǎn)移登記的是（）

A．繼承

B．劃撥

C．合并

D．境遷

答案：D

解析：房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權(quán)主體發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況。

3．契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約,房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效,當(dāng)事人之間（）

A．債權(quán)成立

B．債權(quán)先成立,物權(quán)后成立

C．物權(quán)先成立,債權(quán)后成立

D．債權(quán)和物權(quán)同時成立

答案：D

4．抵押人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起（）,到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記.A．20日內(nèi)

B．30日內(nèi)

C．28日內(nèi)

D．半個月內(nèi)

答案：B

5．（）是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一

A．質(zhì)押

B．抵押

C．物押

D．約定

答案：B 1．下列關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件的敘述,錯誤的是（）

A．有自己名稱、組織機構(gòu)

B．有固定的服務(wù)場所

C．無規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費

D．具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷

答案：C

解析：應(yīng)具備的條件包括（1）有自己的名稱．組織機構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場所；（3）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；（4）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有

房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷．初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

2．下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)履行義務(wù)的說法，正確的是（）

A．可以不遵守自愿

B．可以不交納稅費

C．可自行規(guī)定收取費用

D．遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策

答案：D

解析：包括6個方面：（1）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實守信的原則；（3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；（4）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用；（5）依法交納稅費；（6）接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

3．承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前（）提出并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同.A．2個月

B．1個月

C．半個月

D．3個月

答案：D

4．下列說法正確的是（）

A．房屋所有權(quán)人是房屋出租人

B．房屋使用人是房屋出租人

C．房屋使用人是房屋承租人

D．房屋使用人是業(yè)主

答案：A

5．商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起（）,依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)

A．90日

B．100日

C．50日

D．1個月內(nèi)

答案：A 1．經(jīng)審查,開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起（）依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定

A．9日內(nèi)

B．15日內(nèi)

C．10日內(nèi)

D．12日內(nèi)

答案：C 2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括（）

A．房屋轉(zhuǎn)讓

B．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

C．房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

D．劃撥土地使用

答案：C

解析：由于房屋與土地物質(zhì)相連，經(jīng)濟屬性也密切相關(guān)，因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。

3．取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后（）,政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費

A．超過1年未動工開發(fā)的 B．超過半年未動工開發(fā)的 C．超過2年未動工開發(fā)的 D．超過3年未動工開發(fā)的 答案：A

解析：超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)

4．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的要求,正確的是（）

A．注冊資本不高于5000萬元

B．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營4年以上

C．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%

D．注冊資本不低于5000萬元

答案：D

解析：一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：一是注冊資本不低于5000萬元；二是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成于此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；四是連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；六是有職稱的建筑．結(jié)構(gòu)．財務(wù)．房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計不少于4人；七是工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；八是具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；九是未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

5．根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是（）

A．有100萬元以上的注冊資本

B．有50元以上的注冊資本

C．有3名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)人員

D．有1名以上持有資格證書的專職會計人員

答案：A

解析：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的條件是：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)．建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

1．住宅專項維修資金的使用,應(yīng)遵循（）的原則

A．不公開

B．受益人和負擔(dān)人不一致

C．任何單位和個人不得挪作他用

D．方便但緩慢

答案：C

解析：住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷．公開透明．受益人和負擔(dān)人相一致的原則。2．業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的（）

A．20%

B．8%

C．2%

D．30%

答案：C

解析：商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。3．《物業(yè)管理條例》規(guī)定投標(biāo)人少于（）的，由于缺乏足夠的競標(biāo)，進行招投標(biāo)的意義不大，可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

A．1個

B．2個

C．3個

D．4個

答案：C

4．（）決定了應(yīng)對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度

A．物業(yè)管理活動的特殊性

B．經(jīng)營管理的專業(yè)性

C．學(xué)科多,管理復(fù)雜

D．以上說法都正確

答案：D 5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種（）的企業(yè)

A．以較多自有資本而管理企業(yè)

B．以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)企業(yè)

C．以較多自有資本而管理較小企業(yè)

D．以較少資本管理較小企業(yè)

答案：B 2011年物業(yè)管理師《管理與實務(wù)》預(yù)測模擬試題

1、《物業(yè)管理條例》設(shè)立的制度均是針對（）的物業(yè)管理活動而言

A、非住宅物業(yè)

B、居住物業(yè)

C、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)

D、以上答案都不對

標(biāo)準(zhǔn)答案： b 解

析：《物業(yè)管理條例》設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言，因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。

2、（）年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

A、1978 B、1979 C、1980 D、1981

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解

析：早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

3、（）是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

B、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

C、《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》

D、《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解

析：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國

第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推

動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。

4、（）年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)、收費應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。

A、1995 B、1996 C、1997

D、1998

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解

析：1996年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)、收費應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。

5、非市場性的房屋管理（）物業(yè)管理。

A、屬于

B、不屬于

C、包括

D、不包括

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解

析：非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

1、從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以（）為分水嶺。

A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

B、《條例》

C、《物業(yè)服務(wù)合同》

D、《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

標(biāo)準(zhǔn)答案： b 解

析：從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺2、2003年6月8日，（）正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。

A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

B、《物業(yè)管理條例》

C、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

D、《物業(yè)服務(wù)合同》 標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解

析：2003年6月28日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。

3、供水、供電等單位與業(yè)主以及業(yè)主委員會之間的關(guān)系是一種（）

A、合同關(guān)系

B、法律關(guān)系

C、行政關(guān)系

D、平等關(guān)系

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解

析：供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。

4、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的表述中，不正確的是（）

A、物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議

B、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ) C、物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被管理者和管理者的關(guān)系

D、物業(yè)服務(wù)合同明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事法律關(guān)系

標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解

析：物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，所以C不正確。

5、建設(shè)部于（）年發(fā)布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。

A、2001 B、2002 C、2003 D、2004 標(biāo)準(zhǔn)答案： d

解

析：建設(shè)部于2004年發(fā)布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。

1、《物業(yè)管理條例》自（）起實施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解

析：《物業(yè)管理條例》自2003年9月1日起實施。

2、（）成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義

務(wù)的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

A 物業(yè)服務(wù)合同

B 物業(yè)管理合同

C 物業(yè)使用合同

D 物業(yè)維護合同

標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解

析：物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

3、物業(yè)服務(wù)收費形式包括（）

A 包干制收費形式和酬金制收費形式

B 包干制收費形式

C 酬金制收費形式

D 以上都不是

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解

析：物業(yè)服務(wù)收費形式：包干制收費形式；酬金制收費形式

4、《條例》為保護業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向（）收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向（）收取手續(xù)費等額外費用?！?/p>

A 最終用戶 業(yè)主

B 業(yè)主 業(yè)主

C 最終用戶 最終用戶

D 業(yè)主 最終用戶

標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解

析：《條例》為保護業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”

5、（）是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

A 物業(yè)服務(wù)合同

B 前期物業(yè)服務(wù)合同

C 后期物業(yè)服務(wù)合同

D 物業(yè)管理合同

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解

析：前期物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或業(yè)主大會選

聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

1、物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個前提條件就是（）。

A 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為

B 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行物業(yè)服務(wù)合同的約定

C 物業(yè)管理企業(yè)不完全履行物業(yè)服務(wù)合同的約定

D 以上都不是

標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解

析：物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。

2、不屬于物業(yè)管理服務(wù)的是（）

A、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)

B、代收代交各項公用事業(yè)費用

C、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)

D、專項維修資金的代管服務(wù)

標(biāo)準(zhǔn)答案： b 解

析：代收代交各項公用事業(yè)費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。

3、包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出（物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成），不包括（）。

A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用

B、辦公費用

C、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用

D、物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用

標(biāo)準(zhǔn)答案： d

解

析：物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用等項從維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本

4、只有通過（），才能改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、物業(yè)管理企業(yè)

D、以上都不是

標(biāo)準(zhǔn)答案： d

解

析：無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物

業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。

5、物業(yè)服務(wù)合同的（）是物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務(wù)

A、標(biāo)的B、條約

C、條例

D、內(nèi)容

標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解

析：物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務(wù)

1、物業(yè)管理一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：對重點區(qū)域、重點部位每（）小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。

A、1 B、2 C、3 D、4

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解

析：物業(yè)管理一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。

2、我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費管理，一般都實行（）

A、市場定價

B、政府指導(dǎo)價

C、市場調(diào)節(jié)價

D、政府定價

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解

析：我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費管理，一般都實行市場調(diào)節(jié)價

3、已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由（）繳納

A、建設(shè)單位

B、物業(yè)管理企業(yè)

C、業(yè)主

D、物業(yè)買受人

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解

析：已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主繳納

4、我國對房地產(chǎn)實行（）管理方式。

A、合同 B、契約

C、租賃

D、權(quán)證

標(biāo)準(zhǔn)答案： d

解

析：我國對房地產(chǎn)實行權(quán)證管理方式。

5、業(yè)主大會由（）組成。

A、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分業(yè)主

B、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主

C、行政管理區(qū)域內(nèi)的部分業(yè)主

D、行政管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主

標(biāo)準(zhǔn)答案： b中華考試網(wǎng) 解

析：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

1、業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開（）日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、7 B、10 C、15 D、20

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解

析：業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2、業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過 A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/5

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

3、經(jīng)業(yè)主委員會或者（）％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。A、15 B、20 C、30 D、50

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解

析：經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情

況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于（）。A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、業(yè)主管委會

D、業(yè)主公約

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解

析：訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會。

5、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為（）。

A、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

B、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

C、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解

析：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。

1、按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊資本不得低于（）萬元。

A、2 B、5 C、10 D、15

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解

析：按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊資本不得低于10萬元。

2、物業(yè)管理師資格注冊有效期為（）年。

A、1 B、2 C、3 D、5

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解

析：物業(yè)管理師資格注冊有效期為3年。

3、業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以（）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解

析：業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

4、業(yè)主公約的效力范圍包括（）。

A、全體業(yè)主

B、物業(yè)使用人

C、物業(yè)的繼受人

D、以上都是

標(biāo)準(zhǔn)答案： d

解

析：業(yè)主公約的效力范圍涉及全體業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)的繼受人。

5、《條例》中，有關(guān)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強制性規(guī)定，下面表述不正確的是（）。

A、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)

B、不強制性要求非住宅物業(yè)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)

C、投標(biāo)人少于5個的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)

D、對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解

析：投標(biāo)人少于3個的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。-

1、業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開（）日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、7

B、10 C、15 D、20

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解

析：業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2、業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過 A、1/2 B、2/3

C、3/4 D、4/5

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解

析：業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過

3、經(jīng)業(yè)主委員會或者（）％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、15 B、20 C、30

D、50

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解

析：經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于（）。A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、業(yè)主管委會

D、業(yè)主公約 標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解

析：訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會。

5、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為（）。A、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

B、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

C、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解

析：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。

第二篇：2014年物業(yè)管理師精品考試試題（推薦）

2014年物業(yè)管理師精品考試試題 設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)()級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

A.一

B.四

C.三

D.二

參考答案: C 物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂物業(yè)管理方案時，對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進行分析并收集相關(guān)信息、資料的緊后工序是()。

A.測算物業(yè)管理服務(wù)費用

B.確定組織架構(gòu)和人員配置

C.根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作

D.根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案

參考答案: C 有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見模式的說法，錯誤的是()。

A.獨立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是常見模式之一

B.物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成

C.房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D.物業(yè)管理集團公司一般按地域或?qū)I(yè)服務(wù)內(nèi)容設(shè)置集團總公司

參考答案: D 物業(yè)服務(wù)費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行()。

A.市場定價和政府指導(dǎo)價

B.政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價

C.市場調(diào)節(jié)價和政府定價

D.政府指導(dǎo)價和政府定價

參考答案: B 在物業(yè)裝飾裝修中，裝修人侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由()部門責(zé)令其改正，并依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

A.建設(shè)行政主管部門

B.城市規(guī)劃行政主管部門

C.城市房地產(chǎn)行政主管

D.當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)主管部門

參考答案: C 物業(yè)人住階段，物業(yè)檔案資料收集來源于()。

A.建設(shè)單位

B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C.業(yè)主

D.監(jiān)理單位

參考答案: C 物業(yè)入住時，首先應(yīng)()。

A.房屋驗收，填寫業(yè)主入住房屋驗收表

B.領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料

C.持購房合同、入住通知書等進行業(yè)主登記確認

D.提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議并繳納相關(guān)費用

參考答案: C 前期物業(yè)管理的風(fēng)險有很多，最主要的是()。

A.合同風(fēng)險

B.專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險

C.項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險

D.物業(yè)管理日常運作過程中存在的風(fēng)險

參考答案: A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過()了解應(yīng)聘者的某一方面(如人際關(guān)系等)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。

A.個性測驗

B.特殊能力測驗

C.智力測驗

D.知識測驗

參考答案: A 下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是()。

A.高層20萬㎡，多層50萬㎡

B.多層70萬㎡，高層10萬㎡

C.多層30萬㎡，高層20萬㎡，別墅5萬㎡

D.多層20萬㎡，高層10萬㎡，別墅4萬㎡

參考答案: C 企業(yè)薪酬管理的目標(biāo)主要是()。

A.調(diào)整員工收入，防止企業(yè)人員流動頻繁

B.控制企業(yè)主營業(yè)主成本

C.使員工安心本職工作，并保持較高的工作業(yè)績和工作動力

D.努力實現(xiàn)組織目標(biāo)和員工個人發(fā)展目標(biāo)的協(xié)調(diào)

E.吸引高素質(zhì)人才，穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊伍

參考答案: C,D,E 物業(yè)管理常用的檔案分類方法有()。

A.地區(qū)分類法

B.季度分類法

C.組織機構(gòu)分類法

D.事件分類法

E.分類法

參考答案: C,D,E 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容包括()。

A.物業(yè)與業(yè)主的溝通

B.房屋出租

C.項目機構(gòu)的設(shè)置

D.環(huán)境管理

E.精神文明建設(shè)

參考答案: C,D,E 對共用設(shè)施設(shè)備采用管理手段節(jié)能降耗的具體措施有()。

A.落實組織和管理體系

B.對耗能較大設(shè)備進行更換或局部改造

C.加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識

D.建立能源消耗的計劃和考核制度

E.在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用

參考答案: A,C,D,E 物業(yè)管理禮儀文書常用的類型有()。

A.邀請書

B.請柬

C.感謝信

D.賀信

E.海報

參考答案: A,B,C,D 《公司法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立須向()行政管理部門注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

A.稅務(wù)

B.工商

C.市政

D.建設(shè)

參考答案: B

17白蟻防治方法中，()主要用于發(fā)現(xiàn)白蟻但又未能確定蟻巢地點的情況。

A.藥殺法

B.生物防治法

C.誘殺法

D.生物滅蟻法

參考答案: C

18物業(yè)區(qū)域清潔工作日常管理的方法中，()應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。

A.專項抽檢

B.年檢

C.月檢

D.日檢

參考答案: D

19一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源部的主要職責(zé)是()。

A.制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)

B.完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、培訓(xùn)等工作、C.完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)等工作

D.編制實施行政管理、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算

參考答案: B

20既適用于政府機關(guān)、人民團體和事業(yè)單位，又適用于企業(yè)法人單位的物業(yè)管理應(yīng)用文書類型是()。

A.制度公文

B.會議公文 C.事務(wù)公文 D.行政公文 參考答案: D 21房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃按照時間進度劃分類別，不包括()。

A.月維修保養(yǎng)計劃

B.季度維修保養(yǎng)計劃

C.周維修保養(yǎng)計劃

D.維修保養(yǎng)計劃

參考答案: C 22測量客戶滿意的方法不包括(A.建立受理系統(tǒng)

B.失去客戶分析

C.客戶滿意度調(diào)研

D.領(lǐng)導(dǎo)衡量

參考答案: D)。

第三篇：物業(yè)管理師試題

物業(yè)管理師理論知識模擬試題(單選一)

1.在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的“五證”中，除()之外的其他四證。

A.國有土地使用權(quán)證

B.商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證

C.建筑工程規(guī)劃許可證

D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.()是在業(yè)主業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

A.物業(yè)管理早期介入

B.前期物業(yè)管理

C.日常物業(yè)管理

D.后期物業(yè)管理

3.物業(yè)可行性研究，是指物業(yè)管理企業(yè)在()，擬定物業(yè)管理方案時，從政策、技術(shù)和經(jīng)濟上進行全面的分析。

A.作出投標(biāo)決策前

B.立項前

C.接管理物業(yè)后

D.與業(yè)主發(fā)生矛盾時

4.()是項目決策的基礎(chǔ)，是分析項目在技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目評論與決策

5.物業(yè)再開發(fā)利用的條件是()。

A.業(yè)主的愿望

B.物業(yè)本身的條件

C.物業(yè)管理的運作能力

D.房地產(chǎn)行政管理部門的意見

6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》中，要求新建居住區(qū)紀地占居住區(qū)總用地比率不低于()。

A.20%

B.30%

C.15%

D.35%

7.()是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。

A.企業(yè)綜合管理制度

B.員工管理制度

C.部門職責(zé)和職責(zé)

D.操作規(guī)程

8.()是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方當(dāng)事人的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。

A.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度

B.業(yè)主內(nèi)部管理制度

C.物業(yè)管理的公共管理制度

D.業(yè)主公約

9.下列說法錯誤的是()。

A.物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作

B.物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。

C.物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性，一經(jīng)制定就不能修改

D.物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)

10.投資機會研究，主要是分析()的可能性。

A.投資范圍

B.投資方向

C.投資對象

D.投資效益

第四篇：2015物業(yè)管理師實務(wù)考試試題及答案

2010年((((真題之物業(yè)實務(wù)案例題部分

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經(jīng)理工資

2、項目經(jīng)理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養(yǎng)老金

（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用

（三）工程保修費用

（四）管理區(qū)域保潔材料費用

（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險費用

（九）固定資產(chǎn)折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接。（2分）

2、根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用（10分）

4、設(shè)營業(yè)稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業(yè)服務(wù)費總額，4.物業(yè)費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣（）萬元以上。

A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A.30

B.45

C.60 D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質(zhì)條件。

A.一級

B.二級

C.三級(((（D.三級暫定

4.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（）。

A.可任選其中一個作為中標(biāo)人

B.應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人(((（C.應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

D.應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模擬二

1.物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步 驟是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業(yè)服務(wù)合同由（）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

A.各業(yè)主分別

B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會代表業(yè)主

D.物業(yè)建設(shè)單位

3.業(yè)主臨時公約由（）制定。

A.建設(shè)單位

B.購房人(((（C.物業(yè)管理企業(yè)

D.房地產(chǎn)行政主管部門

4.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（）。

A.設(shè)計工作

B.工程監(jiān)理工作

C.開發(fā)建設(shè)工作

D.物業(yè)管理咨詢活動

5.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（）之日止的物業(yè)管理活動。

A.首次業(yè)主大會會議召開

B.業(yè)主大會成立

C.50%業(yè)主入住(((（D.物業(yè)服務(wù)合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物業(yè)管理師《管理實務(wù)》全真模擬三

1.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設(shè)單位

B.業(yè)主委員會

C.政府主管部門

D.新物業(yè)管理企業(yè)

2.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業(yè)

C.裝修施工人員

D.物業(yè)管理公司

3.在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（）。

A.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

B.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立(((（C.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵灧椒?。

A.測量

B.敲擊

C.使用

D.目測

5.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結(jié)構(gòu)

B.木結(jié)構(gòu)

C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D.框架結(jié)構(gòu)

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模擬四

1.對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強調(diào)（）。

A.事后維修

B.緊急搶修(((（C.預(yù)防性維修

D.大修

2.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（）記錄。

A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術(shù)改造

D.各項電氣預(yù)防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.熏蒸法

D.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（）。

A.澆水

B.病蟲害防治

C.雜草防治

D.綠化改造工程

5.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

B.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責(zé)任

C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

D.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問(((（答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模擬五

1.下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示

D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進行管理

2.電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

A.三個月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.物業(yè)服務(wù)支出

C.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費

D.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.全體業(yè)主(((（C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主

D.建設(shè)單位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模擬六

1.在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。

A.提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定(((（C.與部分業(yè)主商議決定

D.與建設(shè)單位商議決定

2.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是（）。

A.政府定價

B.政府指導(dǎo)價

C.業(yè)主定價

D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

3.新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。

A.業(yè)主

B.建設(shè)單位

C.施工單位(((（D.監(jiān)理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是（）。

A.通知

B.報告

C.請示

D.決定

5.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取（）。A.管理服務(wù)費

B.審批費

C.施工現(xiàn)場管理費

D.裝修保證金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模擬七

1.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理。

A.國務(wù)院建設(shè)主管部門

B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(((（E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

A.企業(yè)法定代表人的身份證明

B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同

E.物業(yè)服務(wù)合同

3.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)建設(shè)單位

C.業(yè)主大會((((D.業(yè)主委員會

E.物業(yè)所有權(quán)人

4.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

5.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。

A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效

B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力(((（D.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模擬八

1.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費用

C.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費用(((（D.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機房的維修責(zé)任及費用

E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支 2.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。

A.居住

B.公共

C.商業(yè)

D.工業(yè)

E.其他

3.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導(dǎo)及管理員

D.停車場保潔員(((（E.停車收費員

4.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括（）收入。

A.物業(yè)管理

B.物業(yè)經(jīng)營

C.政策性虧損補貼

D.物業(yè)大修

E.共用部位的租賃收入

5.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（）。

A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金

B.營業(yè)利潤(((（C.投資凈收益 D.營業(yè)外收支凈額

E.補貼收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模擬九

1.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（）。

A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用

B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用

D.管理服務(wù)人員的工資(((（E.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費實行（）。

A.政府定價

B.政府指導(dǎo)價

C.市場調(diào)節(jié)價

D.業(yè)主定價

E.政府與業(yè)主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造(((（E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

4.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用

B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計

D.物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

E.物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費

5.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)管理專業(yè)人員

C.業(yè)主委員會

D.建設(shè)單位(((（E.物業(yè)使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模擬十

案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費 希望提供家政服務(wù) 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達小區(qū)的公交線路 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應(yīng)采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)： 第11項（2分），因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

1、加強基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；

2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；

5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負責(zé)無償修復(fù)？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？ 如果您是該公司的負責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

1）上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：((((（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)（1分）；

（2）該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修（1分）；

（3）同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案（2分）。

（3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。

模擬十二

1．以下（）不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)。

A．創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境

B．提供便利、方便居民生活

C．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值(((（D．實現(xiàn)企業(yè)效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

A．1萬m2以上

B．1萬m2以下

C．3萬m2以上

D．3萬m2以下

3．工業(yè)物業(yè)的分類不包括（）。

A．無污染工業(yè)物業(yè)

B．輕污染工業(yè)物業(yè)

C．一般工業(yè)物業(yè)(((（D．重工業(yè)物業(yè)

4．綠化養(yǎng)護管理的特點是經(jīng)常性針對性和（）。

A．公益性

B．動態(tài)性

C．靜態(tài)性

D．階段性

5．我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，（）分貝是正常的環(huán)境聲音，是噪聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

A．40

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風(fēng)力應(yīng)小于（）級。

A．四級

B．三級 C．五級 D．二級

2．住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是（）。

A．商業(yè)垃圾

B．醫(yī)療垃圾

C．裝修垃圾

D．業(yè)主和使用人生活垃圾

3．物業(yè)管理的招標(biāo)從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標(biāo)對象的廣度劃分，即（）。

A．全方位物管招標(biāo)和單項目物管招標(biāo)

B．單純物管招標(biāo)和物管與經(jīng)營總招標(biāo)

C．發(fā)展商招標(biāo)、業(yè)主委員會招標(biāo)和物管公司的專項招標(biāo)

D．公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)

4．組成招標(biāo)文件的六要素不包括（）。

A．投標(biāo)邀請書

B．技術(shù)規(guī)范及要求

C．合同樣本

D．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模擬十四

1．新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5 2．住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時率應(yīng)該分別達到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)的是（）。

A．小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備；

B．有兼職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，小區(qū)按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

D．商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；

4．具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的設(shè)備維修與保安服務(wù)，這樣的條件屬于（）。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

5．商場物業(yè)的特點不包括（）。

A．商場要合理布局，精心策劃

B．建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計單一(((（C．商務(wù)齊全，人員素質(zhì)雜

D．客流量大 答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B

第五篇：物業(yè)管理師實務(wù)考試試題及答案

2010年((((真題之物業(yè)實務(wù)案例題部分

一、某小區(qū)已經(jīng)入住兩年，業(yè)主投訴：（1）小區(qū)內(nèi)防火防煙門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)（2）部分屋頂漏水（3）小區(qū)周圍治安環(huán)境亂。

1、物業(yè)公司如何處理一般投訴。（16分）

2、針對以上三個問題將如何解決。（9分）

二、某小區(qū)剛?cè)胱?，部分業(yè)主反應(yīng)小區(qū)部分墻體滲漏、供暖不足、開發(fā)商遺留問題，小區(qū)業(yè)主多次找到物業(yè)公司及開發(fā)商均無法解決，于是部分業(yè)主通過私下選舉，串聯(lián)成立了臨時業(yè)主委員會，并聯(lián)系媒體報道此事。臨時業(yè)主委員會通過協(xié)議的方式尋找到新的物業(yè)公司。臨時業(yè)主委員會將決定張貼在小區(qū)公告欄中：決定解聘現(xiàn)在物業(yè)公司，選聘新的物業(yè)公司。媒體相繼報道了此事，社會反響強烈，部分業(yè)主甚至圍堵物業(yè)管理處辦公室。

1、上述有幾點操作違規(guī)之處。（10分）

2、假如你作為本小區(qū)的項目經(jīng)理，你如何做來解決上面問題。（20分）

三、某物業(yè)項目建筑面積29萬平方米，可收物業(yè)服務(wù)費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現(xiàn)在進行招投標(biāo)，有一物業(yè)公司管理項目多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，該項目投標(biāo)做了一個物業(yè)費的核算，總共包括以下項目：

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經(jīng)理工資

2、項目經(jīng)理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養(yǎng)老金

（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用

（三）工程保修費用

（四）管理區(qū)域保潔材料費用

（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險費用

（九）固定資產(chǎn)折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接。（2分）

2、根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用（10分）

4、設(shè)營業(yè)稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業(yè)服務(wù)費總額，4.物業(yè)費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣（）萬元以上。A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質(zhì)條件。

A.一級

B.二級

C.三級(((（D.三級暫定

4.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（）。A.可任選其中一個作為中標(biāo)人

B.應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人(((（C.應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

D.應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模擬二

1.物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步 驟是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業(yè)服務(wù)合同由（）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

A.各業(yè)主分別

B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會代表業(yè)主

D.物業(yè)建設(shè)單位

3.業(yè)主臨時公約由（）制定。

A.建設(shè)單位

B.購房人(((（C.物業(yè)管理企業(yè)

D.房地產(chǎn)行政主管部門

4.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（）。

A.設(shè)計工作

B.工程監(jiān)理工作

C.開發(fā)建設(shè)工作

D.物業(yè)管理咨詢活動

5.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（）之日止的物業(yè)管理活動。

A.首次業(yè)主大會會議召開

B.業(yè)主大會成立

C.50%業(yè)主入住(((（D.物業(yè)服務(wù)合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物業(yè)管理師《管理實務(wù)》全真模擬三

1.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設(shè)單位

B.業(yè)主委員會

C.政府主管部門

D.新物業(yè)管理企業(yè)

2.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業(yè) C.裝修施工人員

D.物業(yè)管理公司

3.在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（）。

A.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

B.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立(((（C.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵灧椒?。

A.測量

B.敲擊

C.使用

D.目測

5.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結(jié)構(gòu)

B.木結(jié)構(gòu)

C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D.框架結(jié)構(gòu)

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模擬四

1.對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強調(diào)（）。

A.事后維修

B.緊急搶修((((C.預(yù)防性維修

D.大修

2.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（）記錄。

A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術(shù)改造

D.各項電氣預(yù)防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.熏蒸法

D.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（）。

A.澆水

B.病蟲害防治

C.雜草防治

D.綠化改造工程

5.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

B.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責(zé)任

C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

D.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問((((答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模擬五

1.下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示

D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進行管理

2.電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

A.三個月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.物業(yè)服務(wù)支出

C.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費 D.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.全體業(yè)主(((（C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主

D.建設(shè)單位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模擬六

1.在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。

A.提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定(((（C.與部分業(yè)主商議決定

D.與建設(shè)單位商議決定

2.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是（）。

A.政府定價

B.政府指導(dǎo)價

C.業(yè)主定價

D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

3.新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。

A.業(yè)主

B.建設(shè)單位

C.施工單位((((D.監(jiān)理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是（）。

A.通知

B.報告

C.請示

D.決定

5.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收?。ǎ?。

A.管理服務(wù)費

B.審批費

C.施工現(xiàn)場管理費

D.裝修保證金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模擬七

1.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理。

A.國務(wù)院建設(shè)主管部門

B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(((（E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

A.企業(yè)法定代表人的身份證明

B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同

E.物業(yè)服務(wù)合同

3.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)建設(shè)單位

C.業(yè)主大會(((（D.業(yè)主委員會

E.物業(yè)所有權(quán)人

4.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

5.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。

A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效

B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力(((（D.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模擬八

1.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費用

C.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費用(((（D.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機房的維修責(zé)任及費用

E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支

2.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。

A.居住

B.公共

C.商業(yè)

D.工業(yè)

E.其他

3.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導(dǎo)及管理員

D.停車場保潔員(((（E.停車收費員

4.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括（）收入。

A.物業(yè)管理

B.物業(yè)經(jīng)營

C.政策性虧損補貼

D.物業(yè)大修

E.共用部位的租賃收入

5.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（）。

A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金

B.營業(yè)利潤(((（C.投資凈收益

D.營業(yè)外收支凈額

E.補貼收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模擬九

1.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（）。

A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用

B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用

D.管理服務(wù)人員的工資(((（E.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費實行（）。

A.政府定價

B.政府指導(dǎo)價

C.市場調(diào)節(jié)價 D.業(yè)主定價

E.政府與業(yè)主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造(((（E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

4.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用

B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計

D.物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

E.物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費

5.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)管理專業(yè)人員

C.業(yè)主委員會

D.建設(shè)單位(((（E.物業(yè)使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模擬十 案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費 希望提供家政服務(wù) 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達小區(qū)的公交線路 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應(yīng)采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)： 第11項（2分），因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

1、加強基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；

2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；

5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負責(zé)無償修復(fù)？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？ 如果您是該公司的負責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

1）上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：((((（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)（1分）；

（2）該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修（1分）；

（3）同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案（2分）。

（3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。

模擬十二 1．以下（）不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)。

A．創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境

B．提供便利、方便居民生活

C．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值(((（D．實現(xiàn)企業(yè)效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

A．1萬m2以上

B．1萬m2以下

C．3萬m2以上

D．3萬m2以下

3．工業(yè)物業(yè)的分類不包括（）。

A．無污染工業(yè)物業(yè)

B．輕污染工業(yè)物業(yè)

C．一般工業(yè)物業(yè)(((（D．重工業(yè)物業(yè)

4．綠化養(yǎng)護管理的特點是經(jīng)常性針對性和（A．公益性

B．動態(tài)性

C．靜態(tài)性

D．階段性

5．我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，（聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

A．40）。）分貝是正常的環(huán)境聲音，是噪

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風(fēng)力應(yīng)小于（）級。

A．四級

B．三級 C．五級

D．二級

2．住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是（）。

A．商業(yè)垃圾

B．醫(yī)療垃圾

C．裝修垃圾

D．業(yè)主和使用人生活垃圾

3．物業(yè)管理的招標(biāo)從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標(biāo)對象的廣度劃分，即（）。

A．全方位物管招標(biāo)和單項目物管招標(biāo)

B．單純物管招標(biāo)和物管與經(jīng)營總招標(biāo)

C．發(fā)展商招標(biāo)、業(yè)主委員會招標(biāo)和物管公司的專項招標(biāo)

D．公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)

4．組成招標(biāo)文件的六要素不包括（）。

A．投標(biāo)邀請書

B．技術(shù)規(guī)范及要求

C．合同樣本

D．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模擬十四

1．新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5

2．住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時率應(yīng)該分別達到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)的是（）。

A．小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備；

B．有兼職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，小區(qū)按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

D．商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；

4．具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的設(shè)備維修與保安服務(wù)，這樣的條件屬于（）。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

5．商場物業(yè)的特點不包括（）。

A．商場要合理布局，精心策劃

B．建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計單一(((（C．商務(wù)齊全，人員素質(zhì)雜

D．客流量大

答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B